房地產項目考核管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產項目考核管理辦法范文

關鍵詞：優化設計；房地產；工程建設投資；投資控制

中圖分類號：F810文獻標識碼：A文章編號：1009-2374（2009）08-0130-02

房地產建設項目投資控制是每個投資者所關心的重要內容之一。就工程項目建設而言，房地產投資控制貫穿于房地產項目建設的全過程。從目前的房地產投資控制來看，通過對房地產項目建議書和可行性研究階段投資估算的審批和項目法人負責制的實行，投資規模得到了有效控制，像以前那種投資無底洞，工期馬拉松的現象已基本杜絕。設計階段通過限額設計，使設計概算超投資估算的現象得到了基本控制。施工階段通過招標投標和施工監理的全面推行，使工程預算投資得到了合理的確定和有效控制，通過造價咨詢服務部門和審計部門對工程結算和決算的審核，剔除了其中的不合理部分，使該階段的投資也得到了應有的控制。但如何通過優化設計來有效控制投資，尚未得到廣泛重視。

一、優化設計對房地產建設投資的影響

（一）設計方案直接影響投資

房地產工程建設過程包括項目決策、項目設計和項目實施三大階段。進行投資控制的關鍵在于決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，其關鍵就在于設計。其建筑和結構方案的選擇及建筑材料的選用對投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內廊式還是外廊式、進深與開間的確定、立面形式的選擇、層高與層數的確定、基礎類型選用、結構形式選擇等都存在著技術經濟分析問題。據統計，在滿足同樣功能的條件下，技術經濟合理的設計，可降低工程造價。

（二）設計質量間接影響投資

據統計，在房地產工程質量事故的眾多原因中，設計責任多數占居第一位。不少建筑項目由于缺乏優化設計，而出現功能設置不合理，影響正常使用；有的設計圖紙質量差，專業設計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現象，有的造成質量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大消費。

（三）設計方案影響經常性費用

優化設計不僅影響房地產項目建設的一次性投資，而且還影響使用階段的經常性費用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養、維修費等，一次性投資與經常性費用有一定的反比關系，但通過優化設計可努力尋求這兩者的最佳結合，使房地產項目建設的全壽命費用最低。

二、優化設計運作困難的成因

（一）政府主管部門對優化設計監控不力

長期以來，形成了一種設計對業主負責，設計質量由設計單位自行把關的觀念，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價，有的僅靠圖紙會審來發現一些簡單問題，只有等出現了大的技術問題才來追究責任，而方案的經濟性則問及更少。另外，對設計市場管理不夠，越級、無證、掛靠設計時有發生，從而導致設計質量下降，加之由于設計工作的特殊性，不同的房地產項目有各自的特點，所以針對不同房地產項目優化設計的成果缺乏明確的定性考核指標。

（二）業主要求優化設計的意識不強

目前，業主往往把投資的控制重心放在施工環節上，而對設計環節重視不夠。其原因：一是對設計對投資影響的重要性認識不夠，只看到搞施工招標，投標價要低于標底價、施工單位要讓利等，殊不知設計方案的優化會帶來更大的節約；二是無法很好地選擇設計單位，因為在設計前業主不知道誰能優化到什么程度。有些房地產項目設計雖通過招投標，但此時方案不細，概算粗略，很難來綜合評定；三是業主由于專業知識上的限制，對設計方案難以從優化擾的角度提出要求或疑義；四是有些業主經濟實力雄厚擾，項目建設趕時髦，求新穎，根本不提優化要求；五是有些業主自身對工程應具備的功能要求及應達到的目標不明確，隨意性大，要求出圖時間緊，又壓低設計收費，從而也影響了優化設計的開展。

（三）優化設計的開展缺乏必要的壓力和動力

由于目前的設計經營往往憑的是關系，缺乏公平競爭，所以設計單位的重心不在技術水平的提高上，設計只要保證不出大的質量問題，方案的好壞、造價的高低，關系不大，使優化設計失去壓力。由于現在的設計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎跟投資的節約和設計質量的優劣無關，導致對設計方案不認真進行經濟分析，而是追求高標準，或為保險起見，隨意加大安全系數，造成投資浪費。相反，設計單位即使花費了較多的人力、物力，優化了設計方案，給業主節約了投資，但也不能得到應有的報酬，有時設計費反而變少了，從而挫傷了優化設計的積極性。

（四）優化設計運行的機制不夠完善

優化設計的運行需有良好的機制作為保證。而目前的狀況，一是缺乏公平的設計市場競爭機 制，設計招標未能得到推廣和深化，地方、行業、部門保護嚴重；二是價格機制扭曲，優化不能優價；三是法律法規機制薄弱。

三、搞好優化設計的幾點建議

（一）主管部門應加強對優化設計工作的監控

為保證優化設計工作的進行，開始可由政府主管部門來強制執行，通過對設計成果進行全面審查后方可實施。作為《建設工程質量管理條例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已由建設部頒布施行，它的實施將對控制設計質量提供重要保證。但《辦法》規定的審查主要是針對設計單位的資質、設計收費、建設手續、規范的執行情況、新材料新工藝的推廣應用等方面的內容，缺乏對方案的經濟性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設主管部門在執行《辦法》的同時，應增加人員配備和審查力度，對設計成果進行全面審查。第二，應加強對設計市場的管理力度，嚴格通過資質管理、人員注冊、設計招標、圖紙審查等環節來規范設計市場，減少黑市設計。第三，利用主管部門的職能，總結推廣標準規范、標準設計、公布合理的技術經濟指標及考核指標，為優化設計的進行提供良好服務。

（二）加快設計監理工作的推廣

優化設計工作的推行，僅靠政府監控還不能滿足社會發展的要求，設計監理已成為形勢所迫，業主所需。通過設計監理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應在搞好政府監理的同時，一方面應盡快建立設計監理單位資質的審批條件，加強設計監理人才的培訓考核和注冊，制定設計監理工作的責職、收費標準等；另一方面通過行政手段來保證設計監理的廣度，為設計監理的社會化的提供條件。

（三）建立必要的設計競爭機制

為保證設計市場的公平競爭，設計經營也應采用招標投標，雖然早在80年代，國家計委和城鄉建設環境保護部就印發《工程設計招標投標暫行辦法》，90年代國家建設部印發了《城市建筑方案設計競選管理辦法》，新頒的《招標投標法》中也規定符合條件的項目的勘察設計必須招標，但實際招標項目的量一直很少，只占總項目的10%左右(不同的地區其比例可能有所不同)，即使采用招標的項目，其招標體系不完善評標方法不健全，缺乏公平競爭性，因此應完善設計招投標的相關環節。首先，應成立合法的設計招標機構；其次，各地方主管部門應建立相應的規定，符合條件的項目必須招標；第三，業主對擬建項目應有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標文件；第四，招標時應對投標單位的資質信譽等方面進行必要的資格審查；第五，應設立健全的評標機構合理的建設評標方法，以保證設計單位公平競爭，并限制業主在項目上的隨意性。

設計單位為提高競爭能力，在內部管理上應把設計質量同個人效益掛鉤，促使設計人員加強經濟觀念，把技術與經濟統一起來，改變以前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的現象，并通過室主任、總工程師與造價工程師層層把關，共同控制設計過程。

（四）完善相應的法律法規

優化設計的推廣還應有一定的法律法規作為保證，目前已有《合同法》、《建筑法》、《招投標法》、《建筑工程質量管理條例》等在規范項目建設工作，但這些都是從項目建設的總體出發，對設計方面的規范不夠具體，因此為更好地監督管理設計工作，還應建立和完善相應法律法規，如設計監理、設計招投標、設計市場及價格管理等。

（五）注意優化設計工作的綜合性

第2篇：房地產項目考核管理辦法范文

關鍵詞：房地產；施工階段；成本控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01

房地產項目的成本控制貫穿于項目開發的全過程，即項目投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段、銷售階段乃至項目后期管理階段。雖然房地產項目開發的投資決策階段、設計階段對項目節約成本，減少投資起到關鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。項目開發進入施工階段后，由于在設計階段和招投標階段的造價管理已經基本確立了項目的建設成本，所以施工階段的主要任務是控制項目的額外支出，即嚴格把關項目的工程變更，減少施工單位索賠事件的發生；合理制定計劃，確保按期交付工程，以達到及時銷售并回收資金的目的，減少項目開發的資金成本。如何對施工階段的成本進行有效的控制，筆者認為可以從以下幾個方面進行考慮：

一、標后施工組織設計的審定

房地產企業一般不怎么注重施工組織設計或施工方案，沒有對施工組織設計的經濟性、可行性進行認真分析，監理、工程部門對標后施工組織的審核大多流于形式，審核完后即束之高閣；可是在承包人提交的施工組織設計中往往會隱藏一些不合理的之處，在后續的施工及竣工結算中增加費用，這也是房地產成本控制中容易被忽略的地方。

標后施工組織設計的審定應注意以下幾個方面：

(1)基坑土方的開挖方式、工作面寬度及放坡系數應合理；(2)臨時設施的搭設點、材料的堆放點應提前考慮周全，以免影響后續工程的施工，造成臨時設施不得不重新搭設及材料的二次搬運；(3)合理安排總包、各專業分包之間的施工工序。

二、加強圖紙會審工作

由于目前房地產企業對設計工期要求普遍較緊，設計院提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、不合理的地方較多，對圖紙技術的合理性、施工的可行性、工程造價的經濟性進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失及工期延誤。

圖紙會審中部分應著重審查的范圍主要有：

(1)基坑開挖及基坑圍護可行性，基坑圍護設計圖中注明土方開挖順序是否科學、節約。(2)屋面防水、外墻防滲水、衛生間防水及門窗防水做法是否可行。(3)土建與各專業的矛盾問題。(4)工程施工中的可行性問題。(5)室外管線走向及布置是否合理。(6)圖紙是否符合國家的規范要求。(7)圖紙中的設計是否經濟合理。(8)圖紙是否有不明確的地方，如有應盡快明確。

三、加強項目開發計劃管理

項目開發計劃以項目開發的關鍵時間節點(開工、開盤、竣工、交房、結盤)為骨干，綜合項目開發的各專項計劃經平衡、協調形成。

項目開發計劃制定不合理，容易導致項目進度延期、成本嚴重超支、質量問題層出不窮，最終導致客戶投訴率居高不下，經營業績和品牌形象嚴重受損。

計劃管理應避免出現的以下問題：

(1)計劃管理沒有一個組織上的保障。公司沒有專業的計劃管理部門統籌公司的計劃，而將計劃管理的職責放在行政管理部、總裁辦、總經辦等行政部門，由于缺少對開發環節具體業務的了解，這些部門實際不能承擔有關計劃的編制、統籌和協調等職責，只能淪為計劃的收集、匯總和期末按計劃考核評分的部門，計劃管理的效果不佳。

(2)缺乏保證計劃實行的制度、流程。缺乏計劃管理相應的制度、流程、操作指引和工作標準支撐，表現為計劃制定合理性不強、計劃變更隨意性大、變更頻繁。計劃的嚴肅性和權威性得不到保證。

(3)不尊重科學的規律。計劃中的每一個工作都有其合理的完成時間，而不能人為的進行壓縮。如強行壓縮導致最后的結果是既不能按期完成既定目標，又加大了成本的投入，計劃也就成了一紙空文。

(4)后續工程不計代價盲目趕工。在計劃實施過程中，往往前期計劃落后的情況，房地產公司為了完成計劃的總體目標，便“埋頭苦干”、“大干特干”，完全不考慮成本的增加及質量上的下降。

四、加強現場簽證管理

現場簽證是指發包人與承包人根據承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。

如何有效控制現場簽證，應做到以下幾點：

(1)現場簽證單管理要執行嚴格的規定，不在權限范圍之內的簽字一律無效，如對企業造成損失，追究越權簽字人的責任。(2)現場簽證單應及時辦理。對特殊情況，后補辦的現場簽證單，經辦人員應有書面情況說明。(3)現場簽證單規定的時間內完成費用審核、確認工作，以保證動態成本的準確性。(4)現場簽證單完成簽證流程工作后應及時歸檔匯編，建立現場簽證單臺賬目錄。防止出現重復簽證的現象發生。(5)現場簽證單的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據。(6)現場簽證管理工作在各部門之間進行多級審核控制體系；各級在審核過程中應實事求是、認真仔細、意見明確，有關手續資料的簽字、蓋章等根據權限規定務必齊全、有效。(7)簽證內容完成后，現場工程師應避免采用類似“情況屬實”或“工程量屬實”等模糊性字眼進行簽認，而必須實度實量后簽字確認完成或未完成的事實或者工程量、材料材質和規格、工日數、機械臺班等內容。

五、合同交底

隨著房地產企業的合同管理水平不斷提高，合同條款越來越嚴謹、細致。大多數房地產企業的總包合同少則幾十頁，多的上百頁。再加上有些項目監理工程師、項目現場工程師未參與合同的談判、訂立工作，導致執行合同的人員大多數情況下對合同具體內容理解不充分；在合同的履行過程中，容易造成因管理不當而造成不必要的損失。合同簽訂人員向合同執行人員面對面進行合同交底，使合同執行人員熟悉合同條文、合同總體分析結果、合同中的主要內容、各種規定、管理程序及各種行為的法律后果等；則可有效保證合同的正確履行和合同風險的防范。

合同交底應做好以下幾點的交底工作：

(1)具體的工程界面劃分，質量標準及規范，關鍵性工期節點及總工期要求等；(2)發包人、監理承及承包人的權利與義務；(3)總分包配合的內容及要求；(4)發包人、承包人違約責任；(5)現場簽證、工程聯系單等單據的辦理要求；(6)甲供材料的種類及管理辦法；(7)合同進度款的支付；(8)竣工驗收要求及竣工資料編制移交。

六、結束語

房地產項目開發施工階段的成本控制具有重要的意義，房地產公司應從組織、制度上保證以上五個方面的工作得到有效推進，盡量節約公司的成本，以便提高公司的盈利水平。

第3篇：房地產項目考核管理辦法范文

一、市建筑安裝、房地產企業稅收征管現狀

根據《市人民政府關于印發市稅收屬地管理若干規定（試行）的通知》（南政發〔〕137號）精神，市地稅局于年7月下發了《市地方稅務局市財政局關于貫徹落實市稅收屬地管理若干規定（試行）的通知》（南地稅發[]174號）。目前市對建筑安裝和房地產企業的這種管理方式，符合了市政府關于稅收屬地管理的規定，利于協調與政府和財政的關系；方便了納稅人實行集中申報，不需在不同的城區多頭申報，也優化了納稅服務；基本避免企業到不同城區進行重復注冊，虛增戶數現象；同時在注冊地集中申報有利于對房地產、建筑安裝企業實行征管檔案一戶式管理。

據不完全統計，至年3月止，市（含市轄縣）登記在冊的建筑安裝企業2，339戶，房地產企業1，269戶。*年建筑安裝行業征收入庫營業稅59，782萬元，占全局營業稅收入的23.96%；房地產行業征收入庫營業稅94，339萬元，占全局營業稅收入的37.81%。

（一）征管模式

從年1月1日起，我市市區范圍內房地產項目和建筑安裝工程項目的地方稅收，實行按項目進行征收管理。具體規定為:

1.年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產開發項目和建筑安裝工程項目（不含外來施工企業項目），各地方稅收仍由企業注冊地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入注冊地城區（開發區），并執行相應的財政體制。

2．年1月1日以后新批準及新開工的房地產開發項目和建筑安裝工程項目，一律由戶籍主管稅務機關負責（以下簡稱征收稅務機關）征收管理，其營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、土地增值稅，稅款分稅種和分預算級次分別繳入項目所在地城區（開發區），其他地方稅收統一申報繳入戶籍地城區（開發區），并執行相應的財政體制。

對市區范圍內年1月1日起新批準及新開工的房地產開發項目和建筑安裝工程項目，申報時必須按項目填寫報送《營業稅納稅申報表》（適用于房地產業、建筑業營業稅納稅人），申報多個項目的，應按不同城區（開發區）分別填列申報。

3．外來施工企業：外來施工項目的稅收，除所得稅按照自治區地方稅務局《建筑安裝企業外出經營活動稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發〔〕209號）進行征收管理外，其他地方稅收由項目所在地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入項目所在地城區（開發區），并執行相應的財政體制，向項目所在地主管稅務機關申請代開發票。

（二）管理辦法

目前我市對房地產、建筑安裝工程項目的稅收實行“三級”監控管理辦法。具體為：

1.市地稅局房地產、建筑安裝工程項目管理辦公室。主要負責對各征收管理單位的稅源監控的業務輔導、檢查監督和工作協調及軟件開發和推廣應用、優化系統管理等工作，定期統計、分析和通報有關房地產企業稅源監控管理的有關情況，根據工作的實際情況建立健全各項管理制度；定期從政府有關部門取得屬自治區級、市級核發《建設工程施工許可證》的準建項目信息，在5個工作日內傳遞到各城區（開發）局，同時，加強與各城區（開發）的聯系，配合協助開展有關稅源監控的管理工作。

2.各城區（開發區）主管地稅局。主要負責對房地產、建筑安裝企業稅源管理的具體工作。組織、指導稅收管理員對房地產、建筑安裝項目的信息采集、審核、錄入的管理和對稅源監督、檢查等管理工作的監控和考核，利用計算機管理系統軟件，定期查詢、統計和分析房地產、建筑安裝企業的項目開況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實地進行抽查審核，確保對房地產、建筑安裝項目稅源管理工作落到實處。

3.稅收管理員。主要負責對房地產、建筑安裝企業項目稅源的日常管理工作，了解掌握企業的“項目開發”情況，對房地產項目的樓盤建設、銷售、建筑安裝項目工程進展及應繳、已繳稅款等情況進行動態跟蹤管理和監控，及時將項目信息采集、審核、錄入計算機管理系統，實現資源共享和動態監控管理；對列入稅源監控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫；對房地產、建筑安裝企業稅源監控的有關信息資料，要做好存檔工作。

(三)房地產、建筑安裝項目管理信息化建設現狀

目前，市地稅局房地產、建筑安裝工程項目也初步納入了稅務信息系統信息化管理，雖然《信息系統》的“房地產建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，但市地稅局在房地產、建筑安裝項目的信息化建設方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設備方面，目前市地稅局已經擁有3臺小型主機，市局與各城區局、縣局已經實現2兆光纖網絡的數據集中，并且市的所有城區局已經實現了人手一臺計算機，縣局的主要分局也基本實現了人手一臺計算機，這就為局升級、改造現有房地產建筑項目信息管理系統或引進、移植外省地稅局先進的信息管理系統奠定了物質基礎。

二、市建筑安裝企業和房地產開發企業工程項目管理存在的主要問題：

(一)注冊地主管稅務機關征管模式執行一年多來，解決了納稅評估、納稅申報、發票領購多頭管理的問題，但在注冊地稅務機關集中申報方式，對企業注冊地主管稅務機關來說，對項目地不歸其管轄的稅收只負責開票但不入其城區金庫，且對項目不進行管理，不利于注冊地主管稅務機監控和掌握工程的進度，管理的主動性和積極性不高。

(二)建筑安裝工程企業稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業的稅收在地方稅收中尤其是的第二產業占有舉足輕重的地位，以市為例（包括六縣），近幾年來，建筑安裝業稅收在整個稅收收入中比例在20%以上，在第二產業地方稅收收入比重中所占的比重更是高達50%以上。在現行的財稅管理體制下，出現部分地區為確保自已全年財政收入、投資計劃任務的順利完成，給各部門各單位下達了協稅計劃任務，造成各地區、各部門為了各自的利益相互爭稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現象。建筑安裝企業乘稅收征管秩序混亂之機，一方面利用各地的稅收優惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優惠,跨地區掛靠進行稅務注冊登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時間較長，稅款征收的額度較大，一些單位和個人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負不公平和稅款的流失。

(三)房地產、建筑安裝項目管理信息化建設存在的問題

隨著《信息系統》的推廣應用，市地稅局房地產、建筑安裝工程項目也初步納入了信息化管理，但《信息系統》的“房地產建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，僅能滿足項目開工、竣工、納稅申報情況的基礎管理，還不能通過網絡監控功能，實現機構所在地與勞務發生地主管稅務機關之間信息管理一體化；不能解決發票信息與納稅申報中稅票信息、發票信息與納稅申報表的納稅信息、納稅申報表和財務報表、建筑企業發票信息與建設單位發票信息，以及總局擬實行的“雙向申報”方式中，勞務地與機構地稅務機關申報表的審核比對功能；不能及時有效地掌握工程項目的開工、竣工、改建、停緩建、工程進度、付款進度，以及轉分包情況，實現對工程項目的全過程、全方位的監控。

（四）外出經營管理不規范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業大都異地承包施工，新征管法雖規定了外出施工業戶的報驗、登記和按期申報制度，但建安企業施工時真正能辦理的卻寥寥無幾，等工程決算后再開票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經營戶的登記、報驗、申報制度缺乏體制保證。稅務機關可以通過工商信息交換得到本地固定經營業戶的有關登記信息，但對異地經營情況只能靠納稅人自覺辦理報驗登記、申報，稅務部門異地的實地核查又難以操作，外地工程項目漏征漏管情形時有發生。

（五）由于適用房地產業、建筑業的《營業稅納稅申報表》內容多，填寫復雜，有部分納稅人認為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產業納稅人填寫、報送的《營業稅納稅申報表》（適用于房地產業、建筑業營業稅納稅人），填寫效果不理想。

（六）目前市地稅局尚不能和房產、土地、建設規劃等部門實施聯網，建立信息共享平臺。

三、加強建筑安裝工程企業稅收管理的建議

針對當前建筑安裝工程企業稅收征管中存在的主要問題以及結合市地稅局*年7月對*地方稅務局房地產、建筑安裝項目稅政管理及征管信息化建設考察學習情況，現就如何提高征管水平，加強征管力度，促進稅收收入提高，提出幾點建議。

（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實現對房地產、建筑安裝項目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動產所在地和勞務發生地原則，由各個城區（開發區）局對其行政（經濟）區域內的房地產、建筑安裝項目實施稅收征管。在當前房地產建筑安裝項目稅收管理日趨紛繁復雜的形勢下，信息技術對稅務管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進就必需全面實施科技興稅，加快推進項目信息化建設步伐，加速地稅房地產建筑安裝項目信息化的發展，縮小與國內先進省份在房地產建筑安裝項目信息化建設方面的差距，增強稅務管理的科技手段。改變過去建筑業各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達到了陽光作業的目的。

（二）依托信息化手段，研發建筑安裝業相關管理軟件。利用信息化手段加強建筑安裝業管理勢在必行。目前對建安行業的屬地工程項目管理臺賬，從嚴格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務部門對工程項目信息掌握非常有限，不同地區的稅務部門之間，以及稅務部門與規劃、建設等相關部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎比較薄弱。開發建筑安裝業管理軟件，通過采集納稅申報信息、工程項目信息及規劃、建設等相關部門提供的工程項目信息，對建筑安裝施工企業的涉稅事項進行信息共享，實現數據大集中，達到有效監控。特別是有利于施工企業機構所在地稅務部門與勞務發生地稅務部門建立信息交流，對跨地區經營的納稅人實行有效監控。同時通過電腦實行數據稽核比對制度，即按季將建設單位的工程款支付、發票收取等情況與施工建安企業的發票開具、申報納稅情況（通過信息系統查詢）進行稽核比對，判斷施工建安企業應繳稅費申報是否準確、及時、足額，以加強建設工程項目稅源控管。通過人機結合的綜合管理模式，全面加強和規范建筑安裝業稅收征管，很大程度上防止外來施工企業的偷逃稅現象。

在考察學習中我們發現，福建省地稅局建筑業的稅收信息系統，非常直觀且貼近市地稅局征管實際，其先進性和實用性及其強大的功能和涵蓋力是無可比擬的，因此從現實的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進福建省成熟成功的軟件系統，這樣可以事半功倍。如果引進和改良福建省地稅局的《建筑業稅收信息管理系統》，建議在整個系統的引進、移植過程中，盡可能的考慮其整體性，除依照地稅管理信息要求必須作適應性調整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動。同時考慮在整個項目實施過程中引入監理機制，以確保項目實施的質量和效率。

第4篇：房地產項目考核管理辦法范文

認真分析歷年房地產項目施工工地發生的安全事故，我們會發現導致事故發生一般主要有以下幾方面因素：

一、房地產施工事故發生的主要因素

1.心存僥幸，總認為事故離自己很遠。某些管理人員對于曾經發生的安全事故不以為然，不總結分析，也不從中吸取教訓、引以為戒，明知故犯現象嚴重。

按習慣辦事，缺乏隨機應變的創新思維。某些管理人員和施工人員工作缺乏安全意識，盲目相信以往的經驗，認為自己水平過硬，保準出不了問題。因此，無法保障生產的靈活性和安全性。

2.缺乏安全責任感，對規章制度滿不在乎。有相當一部分人沒有在思想深處真正認識到安全工作的重要性。部分以掛靠形式進場的施工隊伍、非法分包和轉包以及肢解發包引入的施工隊伍素質低下，缺乏專業管理能力。

3.各項安全生產規章制度不健全或與現場管理需求脫節，難以貫徹執行。為數不少的小型房地產開發企業沒有建立一套較為健全的安全管理規章，現場主要依靠管理人員的經驗管理，缺乏完整的管理體系；有些較大的房地產開發企業安全規章制度更新緩慢，部分條款陳舊而不能適應新的環境變化，甚至有些安全規章制度紙上談兵，缺乏針對性，無法應用到實際操作中。所有這些，都導致規章制度難以具體化執行，難以為安全生產起到指導和監督作用，以致造成房地產生產某些環節“制度形同虛設”的尷尬局面。

4.安全培訓不到位，安全投入不足，規章制度執行不徹底。再完善的安全生產制度，如果不能得以良好的執行，都將淪為一紙空文。在對以往安全事故原因分析中，我們經常會發現：許多施工單位安全規章制度不健全，新工人進場的“三級安全教育”流于形式，工序施工前的安全技術交底基本缺失，這些因素都會導致安全規章制度不能全面貫徹執行。

5.管理授權不清晰，出現部門職能重疊或管理盲區現象。有些公司在職能劃分時重疊現象較嚴重，出現部門職能相互交叉、多頭領導等問題，因此安全責任制在實踐中不是非常完善。同時，在房地產開發中存在對未來趨勢把握不準，規劃不足等問題，這樣在后期容易出現很多意想不到的狀況。因此，安全預防措施無法跟上事情的發展變化節奏。

從上述幾點可見，安全工作具有復雜性和不可預見性。那么，作為房地產開發企業，如何更加有效地加強對施工現場的安全監管？筆者認為主要應從八個方面著手抓起，可簡要歸納為“五化”（目標化、制度化、技術化、常態化、標準化）和“三保證”（組織機構保證、安全投入保證、管理人員保證）。

二、安全管理的“五化”

1.安全管理目標化。在房地產開發企業內部，企業與部門、部門與員工自上而下層層簽訂年度安全目標責任書，將安全指標分解落實，并與績效工資掛鉤考核。

房地產開發企業與施工單位，主要在施工合同中對安全責任進行分解落實，要求各施工單位在項目施工組織設計階段明確安全生產、文明施工及環境管理的目標，且將這個總目標細化到項目施工的各個階段。房地產公司現場項目部還要監督各施工單位與勞務分包隊伍簽訂安全生產責任書、環境保護責任書，并加以監督檢查，確保管理目標能夠落到實處。

2.安全管理制度化。以筆者所在的集團公司為例，為強化對各項目施工現場的安全監管，實現整個集團公司安全管理統一化、規范化，我們在充分了解各下屬公司管理實際基礎上，組織專人編寫了安全生產責任制度、安全生產教育培訓制度、安全生產檢查制度、安全生產會議制度、安全技術措施制度、安全技術管理和安全技術交底制度、安全生產費用保障制度、安全生產獎懲制度、安全生產管理人員持證上崗制度、特殊工種持證上崗制度、機械安全管理制度、安全評分制度、治安消防安全管理制度、驗收制度、文明施工管理辦法、環境保護管理制度、事故報告制度、安全操作規程、民工宿舍掛牌住宿制度、防護用品管理制度等20多項專項管理制度，為提升現場安全監管水平奠定了良好的基礎，保證了整個安全監管過程“有章可循、有法可依”。

3.安全管理技術化。以筆者所在的集團公司為例，為在安全管理上突出 “技術化”這一特點，實現安全防護措施的有效性，我們組織各公司專業人員編制了《安全施工組織設計》、《基坑支護與降水工程方案》、《腳手架工程專項施工方案》、《臨時用電安全方案》、《夏季施工安全方案》、《起重吊裝施工組織設計》、《箱梁支架現澆安全專項方案》、《事故預防監控和應急預案》、《消防應急救援預案》、《高處墜落應急救援預案》、《高壓線區域施工應急預案》、《職業健康和安全管理計劃》、《環境噪聲污染防治管理辦法》、《廢棄物污染防治管理辦法》等專項安全方案，供現場項目部對各施工單位統一要求，規范監管。

第5篇：房地產項目考核管理辦法范文

【關鍵詞】縣域經濟；房地產市場；投機需求

近年來，縣域房地產市場不斷發展和完善，剛性需求旺盛，但同時房價出現了過快上漲、投機資本涌入等現象，房地產市場發展面臨著諸多機遇和挑戰。本文結合湖北省谷城縣房地產市場現狀及存在問題，探討縣域房地產的發展對策。2010年湖北省谷城縣總人口57.83萬人，地區生產總值107.9億元，全社會固定資產投資36.99億元，城鎮居民人均可支配收入9578元，縣域經濟發展勢頭強勁，縣域房地產市場有較好的代表性。

一、谷城縣房地產市場發展現狀

（一）房地產起步晚，發展快

谷城縣大規模的房地產開潮始于2005年前后，起步較晚。經過5年的迅速發展已經形成一定規模，但市場還不成熟。2010年完成房地產開發投資3.02億元，施工面積28萬平方米，掛牌成交土地14塊。從2009年起房地產市場進入快車道，土地成交價格不斷攀升。在經濟危機背景下，房地產行業持續火熱，新推房源在短短幾個月內便一售而空，其中投機需求占到30%左右。二手房市場持續升溫，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面積94729.66，2010年成交865套，面積為134450，同比分別上漲43.9%和41.9%。[1]

（二）需求旺盛，以改善性購房為主

受訪群體中年齡在25-35歲的人數占44%，家庭月收入在2000元以上的人數占65%，有36%的人計劃在1-5年內購房。在計劃購房群體中，返鄉農民工和鄉鎮企業個體經營者占了57%，其次為外地投資者。在購房因素調查中，占最大比例的是改善居住條件和為子女購房，分別占37%和33%。城鎮化和居民收入水平的提高使得縣域住房的需求逐漸加大。現在部分城鎮居民購房觀念逐漸從“居住型”向“改善型”轉變，已不滿足僅僅解決居住問題，尤其是中高收入者以舊換新、以小換大的現象普遍存在。[2]縣域新開發住宅類房地產項目出現開發戶型面積越來越大的趨勢。在走訪的在售樓盤中，120-140戶型最受購房者青睞。

（三）房價總體不高，但持續上漲

2008年谷城縣商品房均價為1300元/，2010年為2300元/，漲幅達77%，像盛世中華城等個別樓盤均價已達到2800元/。據房產局介紹，預計在3年內谷城縣房價將達到4500元/。雖然總體房價相對于大中城市不高，但房價上漲迅猛，自2009年以來平均每月上漲30-100元/不等。房價推高有土地成本上漲的原因也有建筑材料、勞務工資等要素價格上漲的原因。就土地成本來說，2009年商業和居住用地均價為500元/，2010年為619元/。根據實際施工地點有關負責人介紹，勞工費諸如瓦工的實際平均工資在120元/天左右，且持續上漲。這與當前專業技工的市場短缺有著直接聯系。

（四）廉租房和保障房建設力度不斷加大

2010年廉租房和保障房建設施工面積占總施工面積的10%-15%，同比增長18%。其中廉租房新建房源140套，保障房為200套。廉租房租金為0.7元/，廉租房補助資金為每15每人補助4元。所供廉租保障房采取搖號制度，由社區和政府監督。谷城縣通過土地劃撥，減免行政事業性收費，政府承擔小區外基礎設施建設，控制開發貸款利率，落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用房建設成本。同時加大廉租房建設資金投入力度，采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，增加廉租房供應，力爭3-5年內解決最低收入家庭中的無房戶住房困難，改善破產改制國有企業職工和棚戶區居民住房條件，妥善安置拆遷戶。

（五）公平競爭的良好氛圍正在形成

2009年以來谷城縣房管局根據上級有關政策，結合谷城縣實際，進一步加強商品房預售管理，對商品房預售實行合同備案管理。在此基礎上，制訂了谷城縣預售款監管制度和預售款監管文本。同時，重點對有無開發資質，是否按規定預售，售樓部是否“五證”上墻等經常性進行檢查，進一步規范了開發企業的經營行為。

二、谷城縣房地產市場存在的問題

（一）戶型和住房開發結構不合理

開發商為了提高土地利用率和降低建設成本，盲目追求利潤，商品房的開發檔次越來越高，在建房源中，100以上的戶型占到70%，小戶型商品房供應不足。不少居民的購房能力相對于較高的商品房價格存在一定的差距，導致商品住宅的結構性供求失衡。少數規劃的商品住房優質地塊土地出讓存在著地價非理性上漲的可能。由于經濟適用房、廉租住房等保障性住房的地方建設資金不到位，致使供應量較少，部分低收入家庭只能“望房興嘆”。

（二）外地資本和房企涌入，加大形成泡沫的風險

2007年下半年開始，我國政府出臺了一系列調整房地產市場的政策，導致全國大中城市房地產市場低迷，國房景氣指數下滑。而處于內地的縣市級房地產市場由于剛剛起步，受之影響很小，于是，很多開發企業把眼光瞄準了谷城縣這樣的縣級市場。中天地產、谷泰公司、天潤公司、冠興公司、匯東公司等外地房地產開發公司都是在樣的背景下進入谷城縣房地產開發市場的。此外，來自江西、溫州等地區的投資者紛紛來谷城置業，加大了房地產市場資金流動性。2010年調控力度加大，各銀行已停止向房企貸款，同時取消二套房貸，提高首付比例，一定程度上緩解了房價上漲壓力，但大中城市的投資性資本被迫轉向縣城，進而形成房價上漲的新動力，加大了形成房價泡沫的風險。

（三）部分本地房企運作不規范

截止到2010年，谷城縣房地產開發企業共20家。部分本地房產企業運作不規范，多為家族企業，缺乏房地產開發能力，資金實力差。2010年國家加大調控，銀行貸款緊縮，房地產開發商出現融資難的問題。其次，縣域房地產企業還存在未取得許可證進行開發的擅自外建、預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為。部分開發企業還存在違規收取定金、廣告不實、承諾不兌現、買賣合同填寫不規范等問題。在本次問卷調查中，有30%的人認為開發商存在廣告虛假，21%人稱房屋面積縮水，18%的人反映配套設施不到位。

（四）城鎮規劃和項目水平有待提高

縣城私人建房依然存在，城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，弱化了房地產市場的整體開發、小區建設等，給房地產市場帶來一定影響。單位的開發仍然存在，多數住宅布局及風格大同小異，沒有形成地域特色，不利于提高城市品位，改善居住環境。縣域房地產項目開發整體水平不高，房地產項目開發規模還不大，文化、教育等配套設施不完善，還存在硬件設施差、物業管理不規范等問題。

（五）購房消費的擠出效應抑制了居民的其他消費

因房價上漲導致抑制居民其他消費的趨勢越來越明顯，很多低收入家庭迫于房價上漲的壓力，減少日常支出而增加儲蓄。在購房付款方式的調查中，有37%的人選擇家庭儲蓄付款，而銀行按揭貸才占30%。家庭月收入在2000元以下的人占到了35%，在42%暫不購買房子的人中有52%的人無力購買，可接受2500元/以下的房價人數占85%。以面積為130，售價在2300元/的商品房計算，除去通貨膨脹因素，一個月收入在2500元的家庭，房價收入比為10，處在高位運行。

三、促進縣域房地產市場健康發展的相關建議

（一）改善房地產供給結構，健全住房保障制度

切實落實好《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》等相關配套性文件，公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息，把工程質量管理納入住房保障工作考核、約談和問責范圍，努力實現十二五規劃中的保障房建設目標。政府要通過各種措施，如土地行政劃撥，稅收減免、利潤限制等，從各種渠道、調動各種財政資源來增加對經濟適用房和廉租屋建設的投資；同時鼓勵引導開發商應根據當地居民的居住狀況和收入水平，確定合適的開發項目，要多建“小戶型”普通商品住房，以滿足不同層次居民特別是廣大中低收入居民的購房需求。

（二）加大宏觀調控力度，嚴格監管投機資金流入

在本次調查對象中，有60%的人認為房地產調控效果不明顯，房價將保持現狀或上漲，只有10%的人認為房價將下跌，還有30%的人無法確定房價走勢。可見，居民對房價調控持懷疑態度。政府應加大商品房建設調控力度，嚴格土地審批和監管制度，防止開發商囤積土地和捂盤惜售。在稅收、資金支持、過戶登記等方面采取相應措施，加強對炒買炒賣商品房行為的政策干預力度。同時防止外地投機資本過熱流動，嚴格控制二套房貸，提高首付比例，抑制部分投機需求。對普通購房戶在首付比例、房貸利率等方面保持政策相對穩定，支持普通居民的合理購房需求。[3]充分發揮縣人大的立法監督作用，建立健全地方法律法規，地方政府在各級法律、行政法規的框架下，嚴格執法，以法律手段規范縣域房地產的開發和管理。

（三）科學制定發展規劃，做好縣域房地產需求預測

發展縣域房地產應制定科學、合理的開發計劃。開發過程要做到先規劃、后開發，使住宅、商業用房開發和公共設施建設合理布局、協調發展。[4]要確保房地產開發的向導性，根據城市功能布局安排各類開發項目，優先考慮經濟適用房、普通商品房、房屋拆遷房等項目用地。縣政府要結合當地的實際情況，以縣城城鎮人口發展規模和發展速度、城鎮人口住房現狀及發展目標，縣域經濟發展水平和發展潛力、城鎮居民收入消費水平等為主要依據，對縣域房地產需求做出合理預測，確定合理的縣域房地產開發的規模和速度，實現縣域房地產市場健康發展。

參考文獻：

[1]谷城縣房產局.谷城縣2010年房地產統計[R].2011,1.

[2]中國人民銀行郴州市中心支行課題組.對郴州市縣域房地產市場發展情況的調查[J].金融經濟,2010(14):131-132.

[3]包新俊,黃志雄.當前縣域房地產市場運行需要關注的幾個問題[J].甘肅金融,2010(3):72.

[4]孔凡文,于淼,才旭.如何促進遼寧省縣域房地產健康發展[J].遼寧經濟,2010(2):19.

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第6篇：房地產項目考核管理辦法范文

關鍵詞：全面預算管理特點問題 實施

全面預算管理是指在企業戰略目標的指導下，為合理利用企業資源，全面提高企業管理水平和經營效益，通過預算編制、執行、控制、考評與激勵等一系列活動，而對企業的經營、投資和財務等作出的預算安排。

近年來，隨著房地產行業競爭的加劇和國家宏觀調控的持續，無論是企業內部資源配置或外部因素，均要求房地產企業轉變觀念，改變原來粗放的經營管理模式，實施全面預算管理，從提高經營管理上挖掘新的利潤增長點，彌補價格波動及滯銷帶來的不利影響。

一、房地產企業的特點

1、以項目部或項目公司為運作主體

當前，我國在財政稅收上對房地產開發經營實施屬地化管理，一般均要求開發主體即納稅主體注冊地與所開發的土地在同一行政區劃內，而房地產企業各個項目的土地往往不會在同一行政區劃內，所以需要為各項目單獨設立項目部或項目公司，實施具體房產項目的開發。逐步形成了以母公司為指導、項目部或項目公司為主體的運作模式。

2、項目建設周期長，投資風險較大

房地產一個項目少則一兩年，多者三五年，開發周期比較長，投入資金多。建設期內國家財政金融政策、房地產行業政策、建材價格、居民消費等各項因素的變化都將影響到房產品成本和銷售市場，不確定因素多，投資風險比較大。

3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾

傳統預算管理體系主要是在實施持續作業、強化支出控制等理論基礎上構建的。即工業企業一般采取“以銷定產”的策略，商業企業采取“根據市場組織貨源”的策略，限定庫存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產企業工程項目一經確定，必須隨工程進度支付工程款，支出呈現剛性特征，收入則要視銷售形勢，不能得以保證，呈現出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。

4、 利潤表體現的利潤與實際現金流量之間存在較大差異

一般房地產企業都采取預售方式，根據企業會計準則收入確認的五個條件，預售收入不能在現金流入當時確認收入，需在開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認銷售收入。同時，由于會計報告期與項目開發周期不一致，使得某一報告期利潤表體現的利潤與實際現金流量之間存在著時間性差異，利潤表虧損，現金流量可能充裕，利潤表盈利，現金流量不一定盈余，甚至有可能出現嚴重現金短缺。

二、房地產企業全面預算管理中存在的問題

1、房地產企業年度預算與項目預算脫節，不能很好地體現企業的戰略目標

年度預算是將一個會計年度作為預算年度，項目預算是將一個完整的項目周期作為預算年度。由于房地產開發周期往往跨越兩個以上的會計年度，所以年度預算的時間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發項目全部經營過程及成果的解釋。現行預算管理往往側重年度預算，輕項目預算，常把項目可行性報告或項目概算作為項目預算，不能很好地體現企業的戰略目標。

2、房地產企業較難建立系統的預算管理組織體系

由于房地產行業的特殊性，項目部或項目公司為開發主體，工程采用項目出包方式，承包單位出具項目預算。這種跨母子公司、跨企業編制的預算，在預算的匯總整合、執行和監督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個強有力的預算管理體系，充分發揮預算管理的作用。

3、房地產企業堅持以利潤為核心的預算管理模式

目前，跨期經營的房地產行業預算管理按照傳統預算管理的要求，在利潤表所表現的利潤與實際現金流量不符的情況下，仍然堅持以目標利潤為核心的預算管理模式。這種預算管理模式的最大缺陷在于，不能及時反映出企業現金流量的短缺。特別在當前現金為王的市場形勢下，利潤表反映的企業抗風險能力會失真。

4、基礎數據相對分散，預算管理實施結果不理想

房地產企業開發過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散，歷史各項目所面對的市場有較大的差異性，所以基礎信息數據的采集有一定難度。房地產行業中竣工結算遠遠突破設計概算的現象比比皆是。使得預算指標與實際執行情況差異較大，導致預算管理實施結果不理想。

5、房地產企業在預算編制、預算控制和預算考核過程中，以財務部門為核心，不利于實施全面預算管理

全面預算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產企業預算管理由財務部門編制，預算由財務部門加以控制和監督，又以財務部門提供的數據作為預算考核的依據。這種以財務部門為核心的預算管理模式不利于調動全員積極性，難以實施對全員、全過程的全面預算管理。

三、房地產企業全面預算管理的建立與實施

房地產企業應加強戰略研究，分析市場機遇和風險，制定整體和各項目的收益目標，形成以集團戰略目標為導向的全面預算管理。制定全面預算管理辦法，明確預算管理體制及各預算執行單位的職責權限，加強預算編制、預算執行、預算分析控制和預算考核工作。并著重點注意以下方面。

1、全面、科學把握全面預算的完整內涵

可能很多人會認為：預算主要是財務指標的測算，預算編制主要是財務部門的事，與其他部門和各項目關系不大；更有甚者認為預算管理不利于調動職工的創造性。這些認識都是對全面預算的誤解和歪曲。西方一些跨國集團給預算下的定義是：預算不是會計師為會計目的準備的會計工具，而是為確保集團戰略目標實現的組織手段。全面預算管理涵蓋了企業全員、全部業務、全過程，需要全員參與。因此，企業高層管理者應充分認識到預算管理的重要性，在企業內部營造有利于預算管理的環境，組織全員積極參與。

2、建立健全適合房地產行業的預算管理體系

在房地產企業預算管理中，部分項目管理范疇在企業內部管理層級之外，而且工作復雜、專業性強，對預算管理層級及預算管理人員要求比較高。因此，建議房地產企業構建以總包單位預算為基點、項目公司預算為支撐、母公司預算為主體的全面預算工作體系。首先，以母公司預算為主體，以項目部或項目公司預算為支撐能夠根據房地產企業運作的特點既涵蓋了具體項目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰略目標的實現；其次，把總包單位預算納入房地產企業預算范圍，有助于房地產企業加強成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開發總成本50%的工程款項游離于全面預算管理之外。

3、不斷完善成本和費用標準的建設

根據企業集團管理模式和房地產行業特點以及經驗數據分析，建立一套房地產項目開發成本、費用科目及費用標準體系，作為項目成本、費用預算的依據，指導項目的預算工作。注重已開發項目成本數據的積累，完善各項費用定額標準，同時，在標準執行的過程中，不斷改進、完善并逐步形成企業的成本、費用定額標準體系。

4. 改進預算編制方法

（1）引進現金流量為核心的預算管理模式。以現金流量為核心的預算管理模式主要是依據企業現金流量預算進行預算管理的一種模式。現金流量是這一預算管理模式下預算管理工作的起點和關鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調控的持續和深入，國內房地產行業壓力倍增，房地產企業必需建立“現金為王”的觀念，確立以現金管理為核心的預算管理模式顯得尤為重要和緊迫。

（2）調整預算周期

傳統的預算以一個會計年度作為預算周期，注重的是短期效應。作為房地產企業，考慮到項目的實際開發周期，在編制年度預算的同時，為緩解資金壓力，保證各項目正常進展，保證后續項目開發的資金儲備，一方面要按年、季、月編制資金預算；另一方面根據工程預算、工程進度和合同約定的工程款付款方式，結合項目開發周期，編制分年度的中長期預算。

（3）加強部門之間的合作，收集數據，提高預算準確度

“信息不對稱”和“預算強調”是產生預算松弛的主要原因。在強調預算的前提下，降低預算松弛，提高預算準確度，首先要解決“信息不對稱”的問題。這就要求企業提高對各項信息的敏感度，加強對各項信息的收集和整理，充實信息數據庫。同時要求各職能部門根據其工作職能，分工協作，共同努力，編制部門預算及其負責的專項預算，提高預算的準確度。

5、 將預算管理納入企業文化范疇，提高對預算管理的認識

企業文化引導企業員工以價值觀為導向的行為取向，是企業賴以生存和發展的基礎。目前，國內企業都充分認識到創建企業文化的必要性，都在規范企業價值觀文化。企業價值觀文化從其根本來講，就是建立以企業為核心的價值觀念，實現企業內部各利益群體的價值統一。而預算控制就是要求各利益群體，包括個人、部門、項目公司積極主動地參與預算，解決利益沖突。加強預算管理需要企業文化的支持，而企業文化的建立則更有利于加強預算管理。因此，建議企業將預算管理的內容納入企業文化范圍，提高對預算管理的認識。

全面預算管理在實施初期，可能暫時性的降低效率、遭遇來自各方的阻力，這就需要企業最高層領導的重視與推動，需要全員、全業務以及全過程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過反復多次的宣貫機制予以保證。總之，房地產企業的全面預算管理是一個系統工程，是現代企業管理的必然要求，是企業戰略實現的重要保障。房地產企業應結合企業自身特點，形成適合本企業的全面預算管理制度，真正達到整合企業資源，提高經濟效益，實現企業發展戰略目標的目的。

參考資料：《全面預算管理》 （李明）

第7篇：房地產項目考核管理辦法范文

1.個人住房貸款之法律風險

個人住房貸款者對貸款的償還依賴于未來收入預期，但是未來收入預期是具有不確定性的，一旦經濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現，必然導致還款壓力，債務人有可能被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。社會上還存在部分“假按揭”現象，即房地產開發商以本單位職工及其他關系人作為購房人，通過這些借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行機構貸款的行為。借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。除以上外，雖然我國居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但由于我國的關于房地產處置的法律不完善，很多情況下缺乏可操作性，帶來處置上的難度。

2.土地貸款法律風險

房地產開發經營中的土地交易、資金投向由于缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發中普遍存在的非法侵占、征用土地現象不僅延續至今，而且更有新的發展。國土資源部2013年國家土地督察中發現土地違規方面存在問題的有2.38萬件，涉及土地20.12萬公頃。這些土地要么沒有國家頒發的許可證，沒有納入國家的質量監管系統，要么并不是通過公開的招標拍賣取得，只是和使用土地的農村基層組織、企業簽個協議，就向銀行貸款，土地的取得隱藏著極大的法律風險。此外，房地產開發法律法規中的歧視性規定引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。部分當地的開發企業憑借與當地政府及有關主管部門之間的關系獲取大量廉價土地，或者開發獲取高額利潤，或者加價倒賣謀取暴利，從而誘發房地產市場中的不正當競爭行為以及違規、違法和腐敗現象，并加重非當地開發企業的開發成本和商業銀行的金融風險。

二、我國房地產金融風險的法律完善

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，西方國家房地產業的發展經驗表明，法律法規建設對于防范房地產金融風險有著極其重要的作用。近些年，雖然我國政府連續出臺了一系列為規范銀行房地產信貸管理、規范土地市場管理、促進房地產健康良性發展的法規和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等還需進一步完善解決。

1.商業銀行風險之法律規制

(1)設立完善的法律風險控制程序。首先，做好對開發商、開發項目的調查工作。銀行在給開發商因售房需要提供按揭貸款支持時，要先對開發商的綜合資質進行嚴格審查。其次，做好按揭貸款房屋的抵押登記工作。即由登記機關在抵押合同上作記載，當房屋竣工交付、抵押人領取了房屋所有權證后再重新辦理抵押登記。貸款銀行應協助開發商督促按揭人按照法律和法規的規定及時到有關部門交納相關費用、辦好按揭貸款房屋的抵押登記手續和其他手續，并領取他項權證，這是在今后發生糾紛時的法律見證和支持。再次，做好房地產商貸款后的管理工作。貸款發放后，銀行要加強與開發商的聯系，掌握開發商經營狀況，有無資不抵債的情況。期房按揭中，貸款銀行的經辦人應經常深入工地，了解貸款房屋的建設進度、資金使用情況。最后，建立房產銷售資金監管制度，積極防止房產銷售款挪用現象的發生。即在房地產項目運作過程中，專門機構與被監管人簽訂監管協議，以自己的名義設立資金監管帳戶，負責被監管人某些房地產資金的入帳、保管、指定用款支付等事宜，審查被監管人的資金入帳和投向，從而保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。以保證房地產項目的預收款和銷售款能夠被專項用于該項目的開發，防止被開發商挪用，預防“爛尾樓”的出現，進而保證購房人所付款項的安全，避免了購房人因得不到房屋而停止向銀行支付按揭款的潛在風險。(2)以目前法律框架為依據，完善內部相關制度。首先，加強政治、道德、法律建設，規范約束銀行員工的思想。在拓展業務的同時各級領導干部要把加強金融隊伍建設當作“重中之重”來抓。通過加強職工職業道德教育，培養較高的道德情操，增強職務犯罪的抵御能力。加強法制教育，增強法制觀念，這是遏制金融職務犯罪發生的根本之策。其次，律師事務所完成對開發商的調查。在我國尚未建立完善信用體系的情況下引入具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對開發商的調查，能夠有效克服銀行形式審查導致的弊端。這種方式使銀行只專注于放款和收款以及市場經營風險的防范上，減輕了銀行負擔。而律師的專業審核也避免了許多虛假證明文件。最后，加強內部管理，采取防范措施。健全公司治理結構、改革高管薪酬制度，減少內部董事和高管等雇員的道德風險，防范由于董事、高管等雇員的行為所引發的法律風險。堅持依法經營，建立防范網絡，搞好內外防范，要充分發揮社會各方面的作用。

2.個人房地產按揭貸款風險之法律規制

(1)盡快完善當前信用體系相關法律體系，使得對于信用系統維護和個人或企業的違信事件發生時的處罰能夠有法可依。在建立征信體系的同時，制定對于信用違規行為處理的相關法規，依法對違反誠信原則、做出違規行為的企業和個人根據違規行為嚴重性依法進行懲罰，通過法律手段維護信用體系的權威性。對于諸如住房“假按揭”、借款人惡意逃廢銀行債務等行為的發生，應實施嚴格的措施進行處罰，甚至對情節嚴重者保留追究其刑事責任的權利。對于違反誠信原則，不良信用行為影響較小、情節較輕的違規行為個體，應對其借貸規模、資金運用方向予以限制。例如，在銀行系統內，提高對該不良信用行為人的貸款利率、縮短貸款期限；甚至將該不良信用行為人拉入“貸款黑名單”設置為禁貸者，禁止從事任何金融機構的信用活動等等。(2)建立和完善信用信息開放的法律體系。信息的開放是征信業發展的基礎性條件，盡管我國目前己逐步建立政務公開、政府信息公開制度，但內容較多地限于宏觀信息的公開，而對微觀信息的公開，如個人繳納稅費、個人信用卡透支情況等還遠未能達到滿足征信所需的程度。為此，應制定相應的法律法規，明確信息公開的范圍，進一步促進社會信息的開放。一方面，法律制度要確定采集信息的合法框架，排除對國家安全、個人隱私、商業秘密等構成威脅的信息采集行為；另一方面公共權力機構在其職權行為過程中掌握的信用信息應當在法律允許和保證下向社會做最大限度的公開。(3)建立風險轉移機制。委托具有專業經驗、獨立承擔責任的律師事務所完成對購房人及其信用真實性的調查工作，同時向銀行出具獨立調查報告，并為該報告依法承擔民事責任，是一切實可行的控制風險的方案。銀行依據該報告決定是否向借款申請人發放貸款，這將預防商品房預售按揭中各方當事人，特別是貸款銀行面臨的巨大風險，可以有效防止購房人提供虛假收入證明以及假按揭的發生。并且，如果律師事務所審查失誤導致銀行發放貸款造成了損失，銀行還可以要求律師事務所承擔相應的損失，從而實現轉移風險的目的。此外，利用保險也是銀行轉移風險的通常做法。這里的保險指的是借款人的履約保險，即保證保險。在住房按揭貸款中，履約保險主要是指在被擔保人因為死亡、失業等約定原因無力還貸時，保險公司代其向銀行清償余債。保險公司賠付后，從抵押物中得到補償或向投保人追償。由于我國不能確保保險公司的法定利益，因此我國尚無成形的《房地產保險法》，我國商業銀行尚未引入此類保險，因此要加快完善相關立法，為開展個人住房按揭貸款履約保險業務提供法律保障。

3.房地產土地貸款之法律規制

第8篇：房地產項目考核管理辦法范文

此前另有報道對華遠地產近年來的發展頗不以為然，稱“任志強混成一流大嘴，華遠地產淪為二流公司”，認為華遠地產增長乏力，在地產界的排名慘不忍睹。

這是一個很有意思的話題。華遠地產的年度ROE保持穩定，但資金周轉速度卻遜于萬科，而快速開發能力也是房地產企業的衡量標準之一。

部分財務指標優于萬科

對價值投資者來說，成長性并不是特別重要——巴菲特曾列出他收購企業的六條標準，其中并沒有對成長性的要求，卻要求“在少量舉債或不舉債時，公司的凈資產收益狀況良好。”而少量舉債或不舉債，則是出于企業財務安全方面的考慮。這就是說，在評價企業經營績效方面，任志強和巴菲特頗有相同之處。

從具體的財務數據來看，任志強說的都是實情——自2008年上市以來，華遠地產的凈資產收益率指標一直在20%以上，在過去5年中，有4年高于萬科。2008年至2012年間，華遠地產的加權平均凈資產收益率分別為28.91%、21.39%、21.34%、20.94%和20.53%，而萬科分別為13.24%、15.37%、17.79%、19.83%和21.45%。

在安全性方面，以凈負債率指標來衡量，在5年中，有2年華遠地產的凈負債率還低于萬科。2008年至2012年，華遠地產分別為40.6%、6.0%、55.4%、70.1%和-22.1%，而萬科則分別為33.1%、19.7%、17.5%、23.8%和23.5%。

我曾在《萬科：“冬天”該如何過？》一文中以其他兩個指標將華遠地產和萬科做過比較。2013年9月30日，華遠地產貨幣資金占資產的比例為12.78%，高于萬科（8.04%）；三季度末（應付票據+應付賬款）/前三季度銷售商品、提供勞務收到的現金這個指標，華遠地產為11.95%，低于萬科（57.53%）。由此來看，華遠的“棉衣”要比萬科厚得多。

規模稍嫌小

那么，華遠地產是比萬科更好的投資對象么？

巴菲特收購企業的第一條標準是——大公司（至少有5000萬美元的稅后利潤）。華遠地產2012年歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱“凈利潤”）為5.41億元，已經達到了巴菲特的要求。不過，因為所處的行業特殊，這樣的規模還是稍嫌小了一些——房地產開發企業的項目開發周期往往超過一年，如果規模不夠大，則年報部分數據可能會有較大的波動。

圖1和圖2中顯示，與萬科相比，華遠地產歷年來銷售商品、提供勞務收到的現金和營業收入起伏較大。前文的比較則顯示，華遠地產的凈負債率也是如此，波動較大。

再來看具體的業務數據，華遠地產2009年竣工面積為零，2009年、2011年新增土地儲備面積為零，這種極端的現象在萬科身上就不可能發生。

刻意追求年度凈資產收益率

與現金流、營業收入以及凈負債率等指標的大幅波動不同，華遠地產每年的凈資產收益率卻變動不大，尤其是2009年至2012年。

經過分析，我認為這有可能是華遠地產刻意追求該指標的結果。2008年10月28日制定的《華遠地產股份有限公司獎勵基金管理辦法》中有如下規定：

1.年度加權凈資產收益率

2.10%≤年度加權凈資產收益率

3.12%≤年度加權凈資產收益率

4.15%≤年度加權凈資產收益率

5.年度加權凈資產收益率≥20%時，以當年度歸屬于母公司股東的凈利潤的10%計提獎勵基金。

我其實比較贊成上市公司注重凈資產收益率的薪酬制度，因為那往往意味著注重對投資者的回報。然而，執行這樣的薪酬制度對華遠地產來說有一個很大的問題，那就是年度間業務的波動過大。

例如，在2008年年報中，華遠地產預測2009年“全年無竣工項目” ，事實也正如其所預測的那樣。我們知道，房地產開發企業確認收入要同時滿足兩個條件——已售出，已竣工。這意味著，如無意外，華遠地產2009年的營業收入只能來自此前已竣工樓盤中未銷售的部分，問題是，按2008年年報，年末公司的開發產品只有1.51億元——“開發產品”，其實相當于工業企業的“產成品”。

華遠地產2009年最終實現了11.60億元的營業收入，雖說同比下降了48.59%，但總算讓凈資產收益率達到了20%。

與11.60億元的營業收入相對應，華遠地產2009年的營業成本為5.59億元，遠高于上年末開發產品1.51億元的余額。察看財務報表附注——存貨（開發產品），可以發現這是因為此前年度已竣工的兩個項目在當年又增加了不少金額，這種事情，2009年以后再沒有發生過。

或許是預計到2009年凈資產收益率達到20%有一定的難度，華遠地產2008年現金分紅的力度相當大，派息率高達48%。而此后的2009年至2011年，派息率則分別為23%、24%和27%。

2012年度，華遠地產的現金分紅力度前所未有地小，派息率僅為15%。這其中肯定有2013年計劃開、復工面積增長較大和要增加土地儲備方面的原因，但我猜測如果不是因為年末有足夠多的開發產品和預收款項，怕是公司管理層也很難有底氣這樣做。2012年末，華遠地產開發產品無論是從絕對金額還是占存貨的比例上來看，都是歷年來最多的（見表2）。與此同時，公司的預收款項也創出歷史最高水平，且超出了當年確認的營業收入（見表4）。

全力提高企業競爭力為宜

與華遠地產相比，萬科歷年年末開發產品占存貨的比例要低上很多，這體現出全力追求“快速周轉”的經營戰略，而快速開發能力也成為其企業競爭力之一。

華遠地產也意識到了這一點，在其2010年年報中有這樣一段話：

通過與優秀的同行業公司相比較，我們也注意到公司雖然在凈資產收益率上處于領先地位，但在資金周轉速度上還有一定差距。差距就是潛力，公司將通過調整經營策略，提高公司執行力，進一步優化公司管理，加快項目開發速度，縮短開發周期，從而提高公司資金周轉速度，提高公司投資回報。

第9篇：房地產項目考核管理辦法范文

正如我們已經看到的那樣，報業各種經營活動近年來廣泛出現在人們的視野中，種類也是五花八門，從傳統的廣告、發行，到進軍房地產、旅游，甚至借殼上市，到處都有它們的身影。事實上報業經營分為報紙經營和報紙以外經營即多種經營。與報紙經營不同，報業多種經營的外延是無限的，它是報紙經營的補充和延伸，是報業新的經濟增長點。

但長期以來，國內報業經營方式過于單一，一直是以廣告、發行、印刷三大產業作為其主業，特別是廣告收入，更是報業經濟的重中之重。但是近些年來，隨著廣告市場的增長趨于平穩，報業的暴利時代已經過去。進入2005年后，在國家宏觀調控下，國民經濟結構性的調整使得汽車、房地產等企業利潤受到嚴重擠壓，特別是國家對醫療、醫藥、保健品廣告加大限制力度，再加上2008年底爆發的世界金融危機，這些都對報業的廣告投放帶來很大影響。此外中國加入WTO后，為應對國外媒體的沖擊，報業在幾年的緩沖期內必須要加快發展，迅速壯大實力，擴大規模。要不然，拿現有這些弱小的媒體與跨國的傳媒“巨人”相爭，無異于“以卵擊石”。

在上述背景下，報業經濟要想保持較高的增長速度，一方面要在主業特別是廣告增收方面下工夫，進一步挖掘潛力；另一方面就必須尋找新的經濟增長點，加陜報業發展，走多元化發展的戰略格局。

俗話說“不要將雞蛋裝在一個籃子里”，多種經營能規避風險。報社開展多種經營具有許多先天優勢：一是信息優勢。報社是信息的集散地，這是任何―個企業所不具備的。二是信譽優勢。大多數報紙在公眾中具有良好的形象和信譽。它們通過多年來樹立的良好公信力，使得所組織的各種經營活動能很快得到廣大消費者認可。三是智力優勢。新聞界由于自身的工作特色，培養了一批具有創造性思維、宏觀思維、超前思維能力的人。這些思維方式運用到創辦實業中去，結合得好，會沖破傳統經濟發展的許多常規，理出新的經營思路，取得事半功倍的效果。四是資源優勢。報社具有良好的公共關系，交際廣，聯系面寬，有利于各種工作的開展。五是宣傳優勢。報社擁有自己的廣告媒體，又可節省一大筆市場開發、宣傳的成本。

國內報業緣何不敢大膽開展多種經營?報業投資如何實現多元化呢?最關鍵的一點是，既要有敢于開拓的創新精神、實事求是的科學態度，又要有一套適合本報社科學管理的運行機制。這兩者的關系處理不好，不僅不能促進報社事業的發展，反而會給報社帶來包袱。要樹立經營意識

報社的隊伍以報人為主，多數人對經營工作，尤其是對市場經濟條件下經營工作的特殊性了解甚微，所以對激烈競爭中一些千變萬化的經營策略就缺乏深刻的理解，往往用辦報的習慣思維方式去看待經營工作，這就可能影響到對經營工作分析的科學性和決策的正確性。實踐證明，要搞好報業經營，要用企業家的思維方式研究報業經營，用市場經濟的觀點，對待報業經營工作。同時還要擺正兩個關系：―是擺正辦報和經營的關系。辦好報紙和搞好經營就像車的兩個輪子，缺一不可。二是擺正主業與非主業經營的關系。報業主業經營是非主業經營的基礎，非主業經營是主業經營的延伸。

吸納優秀經營管理人才

報業要發展多種經營，必須要有一個好的平臺。以往報業開展多種經營往往只是從其內部挑選一兩個人來負責項目的運作，很少有成立專門的機構或公司對項目進行調研、論證和監督管理，這樣往往導致因負責人員的專業能力不足而導致經營的失敗。現今在多種經營方面運作好的報業集團一般都有成立投資部或投資公司等專門的機構來負責集團的多元化業務拓展。因此報業在開展多種經營上組建、完善投資部或投資公司建制，搭建資本運作平臺十分必要。投資機構的人員構成，可以一方面由報社向社會公開招聘，甚至在投資公司內實行職業經理人制度，負責項目的運作；另一方面也可以從報社內部選拔。這些人員必須具備較豐富市場運作經驗，必須熟悉投融資運作的規程，這樣才能較好地完成收集投融資訊息，制定集團產業發展規劃，進行項目拓展、儲備，提供管理咨詢等工作。浙江日報報業集團在這方面就提供了很好的范例，他們在投資房地產項目時大膽從社會上引進高素質的優秀人才，突破體制約束實行職業經理人制度，讓管理層享有股份，通過股權激勵等方式最大限度調動管理層的主觀能動性，取得了顯著的成效，該集團在山東、福建等的房地產投資項目中的投資回報率都超過了100％，特別是福建的房地產項目，創造了國內報業多元投資收益的紀錄。

進行科學民主的投資決策

報業涉足多種經營，作出重大投資決策必須通過科學民主的決策程序，這樣才能將投資的風險盡量降到最低。報業投資機構既要面向社會廣泛收集各種投融資訊息，也要加強對本報業集團或報社內部情況的調研，從中甄別出可以利用的項目作為儲備；根據本單位報業經濟發展的規劃要求，選擇與報業關聯度較高、具有比較優勢的項目進行充分調研和論證，在外部環境(政策法規允許、合作意向出現)趨向成熟的過程中，把握市場動向，尋找合適的機會適時推出項目，提高項目開發的成功率。同時項目開發還要導人科學的激勵機制、約束機制。規范、完善的項目管理制度和科學的激勵機制和約束機制直接關系著項目的績效與成敗。對此可以采取以下措施：加強項目管理制度的建設，包括對具體操作各項目單位的授權管理辦法、預算管理辦法、目標責任制考核管理辦法等等的建立和完善；對有條件的經營實體采取股份制形式，對主要負責人可以采取實行年薪制、期權、利潤分成等。通過一定的科學、民主程序，才能克服以往拍腦袋、憑經驗、一人說了算的決策陋習，避免投資的不負責任行為和腐敗行為，最大限度地減少投資決策失誤。

通過資本運作高層次推進多元戰略

20世紀90年代后期悄然興起的第二次多元化經營浪潮，許多報社都是從相關行業入手，最終成了贏家。

因此，報社在進行多元化戰略選擇時應依托原有的基礎，逐步穩妥地拓展，先圍繞原有產業及相關產業發展，然后逐步涉足其他產業。傳媒業是一個高投入、高產出的行業，從國內外的經驗來看，跨行業、跨媒體、跨地域傳媒集團的形成和迅速擴張主要是以資本運作的方式來實現的，對我國報業集團來說，僅僅依靠自身積累建立起綜合實力強大的傳媒集團，幾乎是天方夜譚，必須利用資本市場加速擴張。