房地產資產管理精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產資產管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產資產管理范文
關鍵詞:房地產投資風險
房地產投資風險的主要類型
(一)外部風險
1.宏觀經濟風險。宏觀經濟風險對于每個房地產投資企業都是不可幸免的。譬如說,當經濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產。更有甚者,每當經濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經濟景氣時制訂的消費計劃,推遲或干脆取消對耐用消費品的購買。社會風尚如此,造成房地產市場一時供大于求,房屋價格亦連連下跌。
2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原則向金融機構申請抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產。當然如銀行收回抵押房地產可以得到貸出款項的話,則投資人無須再負擔任何責任。然而,假如房地產市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產時仍得不列足夠的款項償還抵押貸款時,則投資人仍需負一定責任。所以,投資者在策劃置業計劃和議價房地產時,必須把利率波動因素考慮進去。
3.市場風險。由于供求形勢變化,引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產市場性質、市場結構、市場發育等變化而導致的風險。市場風險是房地產市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產供應的時間誤差。譬如當房價因供應短缺而上升時,開發公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規模已經超出供應需要,但短期內樓價仍然會持續上揚。近年來,建筑業技術日漸先進,所以造成房地產能迅速供應市場,直接縮短了地產循環的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。
4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。
(二)內部風險
1.經營風險。經營風險是由于房地產投資經營上的失誤(或其可能性),造成實際經營結果偏離預期望值的可能性;經營風險起源于投資內部問題和項目的經濟環境情況,如管理水平、管理效率低,使用經營費用超過預計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業的營業收入小于預期值。經濟環境可能不理想,對房地產的需求偏低,會產生比預期高的空置率。
2.財務風險。財務風險是指房地產投資者運用財務杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業收入不足以償還債務的可能性。
房地產投資風險產生的原因
所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所依據的信息不夠準確,或前期調研不細,對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀,都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。
宏觀形勢出現意想不到的不利變化,由此引發多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史,現在的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷成本加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”,這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢,房地產政策,金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為:發展商過分相信自己的“感覺”,而實際上“感覺”錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到“下家”,將項目脫手,而實際并未如愿;有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發的周期因素考慮進去,結果供求關系“此一時彼一時”,或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀,最終導致銷售困難;還有的發展商過分相信自己的“道”(即通過“關系”拿到“好項目”的能力),而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱,項目運作中難于實現預期的經營業績。
此外,自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。
(一)采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1.投資房地產的營業率。一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為:
營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明,新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2.償債收益比。營業凈收入是扣除所有成本費后的收入,是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。
償債收益比=營業凈收入/要求的年償債額
償債收益比數值越小,該項借款投資的風險越大;反之,則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是安全的。
3.保本占用率。保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為:
保本占用率=(年營業總費用+要求的年償債額)/年計劃總收入
保本占用率越高,投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85%-90%。
(二)概率與數理統計的方法
由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布,因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查,有已開發項目的資料,可以使用數理統計的方法得出分布或其估計,甚至通過統計檢驗,但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都相同,投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
但如果某一房地產項目投資的報酬回報率的可能結果有幾種,每一種可能的結果為xi其出現的概率為Pi,則其數學期望為:
如果投資者將投資報酬率的預期結果取為數學期望是合符情理的。因為在統計的意義上真實的投資報酬率出現在數學期望左右的概率最大。那么此標準差就描述了預期結果與實際結果的“平均”變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越小。用標準差度量投資風險的優點是概念比較清楚直觀,可以借用成熟的數理統計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出。考慮到相同的標準差,對于期望值不同的投資項目,它所表達的影響程度或對投資者的損害程度,也即風險大小,應該是不同的。期望值大時,風險應小些,期望值小時,風險應大些。所以人們更喜歡用變異系數來度量風險:
R=б/E
怎樣的R值是小(大)風險,與投資者的風險偏好性格有關。但R接近1的風險,通常是投資者不愿接受的風險。R>1的風險,是很多投資者不能忍受的風險。也可以用Δ=E-б這一絕對數來度量風險。Δ
房地產投資風險的控制
在房地產投資活動中.投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在于能及時的發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。
控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:
(一)進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策
風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資者自己對房地產市場進行調查,也可委托咨詢公司等中介機構進行。
(二)在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目
房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一。有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。
(三)以合理組織融資形式進行滾動開發
房地產投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券,籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質量,縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率,減少經營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。
(四)通過多項投資組合及多種經營分散風險
不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩定的收益:當然,各項目之間的相關性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。
(五)通過加強資產管理來控制風險
一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。
參考文獻:
第2篇：房地產資產管理范文
[關鍵詞：房地產 子公司 目標管理 績效考核 初探]
房地產業是一種地域性和階段性很強的產業。隨著開發地域的拓展，項目公司越來越多，勢必加大集團公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強對房地產子公司的管理，正日益成為擺在大型企業集團面前一個非常緊迫和現實的課題。
一般來說，單一的房地產集團通常由總裁辦、人力資源部、財務部、審計部、工程部等職能部門聯合成立集團目標責任制考核領導小組，對下屬全資和絕對控股的子公司進行經營目標設置與考核。而以房地產為主業的多元化企業集團更多地是成立“事業部”這樣的相對獨立的部門，采取模擬企業化運作，對下屬所有房地產類子公司統一管理。在這兩種模式中，集團和下屬公司均以資產為紐帶建立法人治理結構和各種內部控制制度，相互間形成合理分工：集團總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經營實體則是成本控制中心、服務中心和利潤中心。為了貫徹集團總體發展戰略，充分調動項目公司的積極性，實現生產要素的最佳配置，從而促進房地產業經營計劃的圓滿實現，就需要制訂專門的“房地產子公司管理辦法”，并建立統一的以經營目標為中心的責任考核體系。133229.Com
考核體系主要由項目考核和年度考核兩部分組成，績效的考核與獎勵以項目考核為準。年度考核只是對項目考核目標的分解，它以事先責成子公司總經理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團根據其年度目標完成情況決定是否返還和返還比例作為獎懲的主要手段。
一、項目經營目標責任考核
在取得項目土地使用權、項目公司成立、宗地的規劃指標確定以后，以項目可行性研究報告確定的開發進度與收益測算為基礎，集團事業部對項目經營目標進行統一設定。目標主要包括利潤目標和開發進度兩部分。
1、與利潤目標相關的指標包括：
①規劃指標：包括凈用地、全部和分項建筑面積等；
②成本費用：根據會計科目設置，含土地成本、前期費用、基礎設施費、配套設施費、建安造價、期間費用六部分。需要指出的是，不可預見費雖然在做項目可行性研究時是必要的，但在進行項目經營目標考核中不宜作為單獨的成本科目；
③利潤目標：包括平均售價、分項收入、凈利潤、成本利潤率等指標。
2、與開發進度相關的指標包括：
①土地權證辦理；
②拆遷安置；
③方案設計；
④報批報建；
⑤營銷策劃；
⑥工程建設；
⑦物業管理。
3、項目的考核在決算后進行，方法是：
①以“凈利潤”指標為核心，其數值不得低于項目考核書所列的目標（但考慮到項目開發往往是跨年度的，期間可能發生影響項目經營目標完成結果的重大情況，因此，每年集團可根據實際情況對項目經營目標做出調整，最終的考核指標即以項目每年的年度經營目標相加后確定）。超出“凈利潤”目標的部分，集團給予子公司一定比例作為獎金。
②為防止出現利潤與成本不同步增長的情況，項目的“凈利潤”指標必須以項目考核書確定的“成本利潤率”為參照，成本利潤率每下降1%，超出凈利潤部分的獎勵比例下調1%。
③對項目的開發進度以辦理完畢98%以上業主的入住手續為準，每遲延10天，超出凈利潤部分的獎勵比例下調1%。
④在完成“凈利潤”指標的前提下，如果子公司通過努力積極爭取當地的優惠政策，使項目稅費與正常情況及同類項目相比得到較大減免的；或者子公司通過努力，使主要的成本科目實際發生額與考核指標及同類項目相比確有明顯下降的，經查證屬實，按減免或下降額的一定比例給予獎勵（但為此所產生的招待公關等費用應計入成本費用總額，列入當年的年度考核）。
二、年度經營目標責任考核
以企業的每一個會計年度為期，根據項目考核書的要求和確立的指標，還需要對子公司進行年度考核。為建立科學的獎懲機制，強化激勵手段，考核結果與子公司的利益分配掛鉤。事業部責成子公司總經理將本年度工資總額中除按月發放以外的部分扣存（約占30～40%），然后在年終時根據考核結果決定是否返還年薪及其額度。
年度經營目標由經濟指標和綜合管理指標兩部分組成，滿分100分。其中經濟指標占70%，綜合管理指標占30%。兩者的考核均實行百分制，在對每項指標逐一考核評分，累計所得分數后乘以各自權數即為該公司當年兩種指標考核的最終得分。年度經營目標責任考核分兩期進行：①中期預核：在第三季度對指標完成情況進行中期審核；②年度考核：次年1月對指標完成情況進行年度審核。獎懲以年度考核為準。年度考核完成后，由事業部牽頭成立的目標責任制考核領導小組根據財務內審制度負責審核，并經集團總裁簽署審核報告后，核發被扣存年薪。
1、經濟目標及考核
年度經濟目標主要包括銷售收入和管理費用指標。其中工資總額、招待費兩項彈性較大的科目單獨列出。其他的項目開發成本費用列入綜合管理目標作專項考核。考核分值的計算方法是：
①成本費用總額和成本費用率采取雙向控制、統配使用，可支配費用隨收入增減而增減。如：某年的管理費用指標245萬元÷收入指標6200萬元×100%＝當年的成本費用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的費用。經濟指標以“經營收入為核心，成本控制為調節因素”為考核分值的原則。
②經營收入的考核辦法為：以各項實際完成收入的數值除以各項核定指標再乘以各項收入占總收入的權數，得出此項收入的考核分值。經營收入考核值為各項收入的考核分值累加數。設定：ai為實際收入；bi為經營指標數，i為權數，則經營收入分值為：σai/bi×i×100%。
③計算出經營收入的考核分后，以實際完成的經營收入（σai）為基數乘以核定的費用率，得出實際完成收入應該控制的費用（用β表示），再將實際發生的費用（用α表示）除以實際完成收入應該控制的費用（β），以100減去，即為成本費用指標考核得分。設定：α為實際發生的費用，β為實際完成收入應該控制的費用，則成本費用指標考核得值為：100-α/β×100。
④經濟指標的總分值為：［σai/bi×i×100%＋（100-α/β×100）］×70%
2、綜合管理目標及考核
綜合管理目標考核為：根據子公司發展與經營情況，按滿分100分設定各項管理工作的內容、分值與考核辦法，由集團事業部會同集團相關職能部門根據對子公司的檢查記錄進行評分。其內容主要有：
①項目工程進度：重要的進度目標，每項每遲延若干天扣一定的分數。
②財務管理：包括自主融資額不得低于多少、財務紀律、預算編制與執行情況、前面所說的專項費用控制等等。
③綜合管理：包括集團勞動人事制度執行情況、員工培訓、信息溝通、規劃設計和營銷方案等重大事項的及時上報審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項的管理等等。
④安全管理：有健全的安全管理機構與制度、不發生民事轉刑事案件和非正常死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災等事故。
⑤品牌建設：包括認真執行集團的cis系統、爭創統一的集團房產品牌、業主投訴率控制在一定數值以內等等；
⑥土地儲備：積極在項目所在地和周邊進行新項目的考察調研、爭取在一定的時間內有新的項目簽約。
3、獎懲辦法
①總分70分以下：原扣存年薪不予發還。
②70～90分：得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。
③90分以上：全額發還被扣存年薪并發放獎金，但獎金在年終時不發放，而是根據項目經營目標責任考核書的規定，在項目決算后統一考核發放。
三、經營授權
在現代企業管理的“委托—”關系中，權力和責任應該是對等的。因此，集團事業部對下屬房地產子公司的管理堅持“宏觀監控、微觀放開”的原則。簡單地說，事業部主要通過預算控制等手段加強宏觀監控，但對被考核方的諸多微觀指標不作具體考核。同時，對考核目標的責任人——子公司的總經理賦予下列權限：
1、擁有結合各自實際情況制訂年度、季度、月度等各類經營計劃及專項促銷活動、報經集團審批同意后執行，并要求集團各相關職能部門給予配合的權力。
2、擁有授權經營的子公司資產管理權和預算計劃內資金的使用權（流動資金的調度、公司制度明確規定未授權的除外）。
3、擁有子公司內部人事任免權和調配權（由集團任免的人事及子公司間調配的除外）。
4、擁有子公司內部機構設置、調整或撤并權。
5、擁有對子公司內部員工進行考核、獎懲和經濟分配的權力。
6、擁有集團各項規章制度及集團總裁授予的其它權力。
四、經濟指標的調整
為確保經營目標考核的嚴肅性和科學性，目標本身的設置應該是剛性的，考核期間事業部對項目經營目標一般不作調整。但為增強項目考核的可操作性，更好地達到預期的效果，如出現以下情況，可經集團總裁批準后適當調整有關經濟指標或抵計相應的考核指標：
1、因子公司合并分立及由集團決定的重大經營政策調整等因素影響；
第3篇：房地產資產管理范文
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06
第4篇：房地產資產管理范文
在這個經濟快速發展的社會里，我國市場競爭日益激烈，房地產作為我國經濟發展中的一部分，房地產投資對我國經濟的發展有著至關重要的作用。然而，我國市場經濟體制還不夠完善，房地產投資在這個經濟飛速發展的環境下面臨著較大的風險，一旦房地產投資出現風險，不僅會影響到投資企業的利益，同時還會危害到廣大人民群眾的利益。為此，我國房地產行業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到房地產投資存在的風險，做好風險管理工作，進而為我國房地產業的發展提供保障。
二、房地產投資風險管理的重要性
隨著我國城市化建設步伐的加快，房地產業規模不斷擴大，房地產業在我國經濟發展中所起的作用也越來越大。房地產是一項投資大、風險高、周期長的行業，它的這些特點就決定了房地產投資風險管理的重要性。然而在當前社會發展形勢下，我國市場經濟體制還不夠完善，我國缺乏有效的法律法規對房地產投資進行保護，進而對我國經濟的發展極為不利。同時，房地產投資企業的資產、賬務、經營狀況直接影響到房地產投資企業的投資行為，一旦房地產投資企業面臨著風險，就會造成房地產投資市場萎縮，進而影響到我國經濟的發展。近年來，我國與外界的聯系日益緊密，一些外資企業紛紛涌入到我國國內，這些外資企業的加入既給我國房地產投資提供了機遇，同時也帶來了挑戰。隨著我國經濟的快速發展，我國房地產投資規模逐漸擴大，如表1，有效地推動了我國經濟的發展。[1]在當前社會發展形勢下，風險管理已經普及到大中小企業，針對我國房地產業，做好房地產投資風險管理工作有助于降低企業生產經營風險，保障企業的經濟效益，進而為我國經濟的發展提供保障。
三、房地產投資風險管理中存在的問題
（一）人才匱乏
房地產投資作為一項風險高的行業，在風險管理工作中，對專業的人才需求是非常大的。然而就我國當前房地產投資風險管理工作來看，這方面的人才比較匱乏，主要體現在人才素質偏低，專業人才不足，不能就房地產投資中存在的問題進行有效的解決，進而影響到了房地產業的發展。
（二）缺乏風險評估機制
在這個競爭激烈的社會環境下，有競爭就會有風險，房地產投資作為一種經濟活動，其在這個競爭激烈的社會環境下同樣要面臨著的市場上的各種風險，然而就我國當前房地產投資企業來看，企業缺乏必要的風險評估機制，對市場信息把握不準確，不能全面地掌握房地產投資市場信息，進而造成房地產投資結構不合理。
（三）風險管理認識不足
在這個以經濟效益為核心的市場環境下，我國房地產投資企業注重的是經濟效益，而在追求經濟效益的時候往往就會忽略其他工作，風險管理工作就是其中當代房地產投資中較為容易忽視的一項工作。房地產投資本身是一項風險大的行業，而房地產投資企業在進行投資的時候片面地追求經濟效益的話就會增加投資風險，進而造成各種問題，不利于房地產業的健康發展。
四、房地產投資風險管理措施
（一）加大人才的培養
在這個科技與經濟飛速發展的時代里，人才已成為這個社會發展的主導力量，專業的技術人才在當前社會發展中起著決定性的作用。在我國房地產投資風險管理工作中，房地產業要想在這個競爭激烈的市場環境下生存下去，就必須認識到人才的作用，加強房地產投資風險管理人才的培養。首先，加強房地產投資風險管理人員內部的專業技術能培養，不僅要注重專業知識的培養及相關財務知識的培養，同時還要加強他們專業素質的培養，可以安排他們出國深造，從而為房地產投資風險管理工作提供保障。[2]其次，房地產企業要擴寬企業人才招收渠道，讓外面優秀的人才走進來，同時加強與外界企業的聯系，建立互聯平臺，通過互助學習的方式來提高房地產投資風險管理水平，進而促進房地產業的可持續發展。
（二）建立有效的風險評估機制
在這個競爭激烈的市場環境下，只有建立有效的風險評估機制，全面把握市場風險，才能更好地促進自身的發展。房地產投資作為一項風險大的行業，其在這個競爭激烈的市場環境下要想穩定發展，就必須建立有效的風險評估機制。首先，建立風險識別體系，全面掌握房地產投資狀態，從而有效地降低房地產投資經營風險。[3]其次，建立科學的風險指標評估體系，制定風險等級評定，完善風險預警機制，全面把握房地產投資市場信息，確認房地產投資風險管理工作中面臨的風險，進而為房地產業的發展提供保障。
（三）提高風險管理的認識
就目前我國房地產風險管理工作中對風險管理認識不足的問題就必須加強風險管理的宣傳，提高房地產企業、房地產投資企業對風險管理的認識。[4]作為政府，必須加強宏觀調控職能，提高房地產投資企業對風險管理的認識。其次，作為企業，必須提高企業自身對風險管理的認識，在房地產企業內部完善風險管理制度，進而提高工作人員的風險管理意識，進而促進房地產投資的健康發展。
五、結語
第5篇：房地產資產管理范文
[關鍵詞] 地震資料；處理；解釋；生產管理系統
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 04. 020
[中圖分類號] F272.7 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）04- 0035- 02
1 地震資料處理解釋生產管理系統需求
長慶分院以地震資料處理解釋研究為生產主業，承接中石油內外及國際油氣勘探資料處理及解釋項目。承接項目以合同形式確定，項目有多條二維測線或幾個三維區塊構成，在承擔項目后，由生產管理部門下達生產任務，生產任務下達時已經確定了項目承接部門、項目組負責人、項目組成員、項目涉及測線的相關信息及項目要求。項目實施部門接到生產任務書后根據項目的具體要求進行項目設計，項目設計分為項目工作流程設計及質量控制設計與工作進度3個方面。地震資料處理及解釋工作都具有不同工作流程順序。具體一個項目應該應用哪些流程都應該有項目實施人員進行設計。項目設計經過審批后項目方可實施。為了確保處理解釋工作質量，在關鍵的工作流程上設置有質量檢查點。根據工作步驟的重要性質量檢查點又設置為項目級、部室級與分院級3級。在項目檢查時項目級的質量檢查人員只能對自己負責的項目進行檢查。部室級的質量檢查人員只能對本部室的項目進行質量檢查。分院級的項目檢查人員可對單位所有項目進行質量檢查。系統需要支持以上業務需求，在業務執行人申請質量檢查后系統能夠通知質檢人員進行質檢。質檢人員的質檢情況可及時地通知反饋給申請人員。通過質量控制能夠建立起生產運行動態表。從生產運行表上可以查詢項目的成員、任務執行、質檢執行的具體情況。
2 系統設計
2.1 合同管理
為了便于相關合同信息傳遞查閱和管理，系統具有合同管理的功能，用合同信息表與合同文件信息表兩個數據表存放。合同文件信息表存放合同上傳文件的目錄信息，合同文件存放在系統指定的文件夾中。合同文件的命名由系統自動命名，文件原有的名稱可以放在備注中。合同信息表與合同文件信息表中的狀態字段都具有編輯、兩種狀態，編輯狀態的記錄，編輯人員本人可修改。后的信息只有管理員可以修改。其他人不得修改。合同管理在項目管理與任務中都將使用。
2.2 項目管理
在具有合同的情況下可以進行項目管理。根據不同的分類方法項目可以分為多種類型。為此在項目信息表中具有項目類別、項目類型、項目管理類型3種分類方法。管理類型分為油田重點項目、公司重點、集團重點及分院項目 。 項目類別分為解釋項目、 處理項目、 一體化項目、其他研究項目。項目狀態具有編輯、實施、關閉3種狀態，處于編輯狀態的項目項目管理者本人可以刪除、可以及提交、或在項目結束時關閉項目。修改關閉后的項目，刪除執行或關閉后的項目需要特殊的系統權限。項目管理存放項目的一般信息。根據項目可以查看到與項目相關的合同。以便于項目執行人員按照合同要求執行合同。
2.3 生產任務下達及審批
任務書具有編輯、待批、已審3種狀態。任務書由生產科研辦生產管理崗位的人員，生產任務書可以多次編輯，在后進入待批狀態，經過生產主管領導審批后生效。審批不通過的任務書直接反饋給制作人。待審批任務書及需要修改的任務書都具有任務警示提示，操作人員登錄后系統待辦任務中可以看到。 任務書還可能變更，任務書變更需要注明變更的原因。變更的任務書需要有系統填寫先前任務書的系統編號到任務變更書中。
在進行任務時可以填寫項目的子任務，也可以不填寫項目子任務。在任務時人知道項目子任務的情況下，填寫子任務。如果任務人不知道具體的項目子任務情況項目人不填寫項目子任務。項目子任務一般有項目長填寫經過管理人員審核生效。子任務表中的工作量在任務表中系統自動進行解釋工作量與處理工作量的合計。每個項目都具有項目組成員，一般有1～2名的項目長，有的還會有副項目長。項目組成員及項目組成員的分工由項目長，項目承擔部室的部室長、分院主管領導進行維護。項目組成員記錄在添加的當天可以有具有維護權的用戶進行刪除，超過一天的不得刪除只能修改成員狀態。成員狀態具有“在團”、“離團”兩種狀態。對于修改成員狀態的需要注明退出原因。
2.4 項目設計
在項目啟動后項目長負責項目設計，項目設計具有多個文檔資料。項目設計常常需要開會集體討論審批。項目設計采用項目設計表與項目設計明細表存放信息。項目設計表與項目設計明細表都具有狀態字段，他們都具有“編輯”、“”兩種狀態，沒有之前為編輯狀態，編輯狀態的項目設計與項目設計明細可以有錄入人員本人修改或刪除。狀態的項目設計及項目設計明細只能有特殊系統管理權的用戶進行刪除。項目設計及項目設計文檔查詢設3種查詢權限，一般用戶可看到項目設計及項目設計文檔的目錄信息。項目組成員可以查看項目設計及項目設計文檔的詳細信息。具有項目設計查詢權的用戶可以查詢任何項目設計及項目設計文檔資料，同時可下載項目設計文檔資料。項目計劃是項目設計的一項重要內容，系統根據項目的類型可設置項目質量控制點。質量控制點對應于項目進度，制作項目計劃就是根據項目實施周期將項目各質控點計劃分配設置在項目計劃進度表中。一個項目可能對應于多條測線，在每條測線都完成某個質量控制任務時則對應的項目視為完成了項目對應的進度。系統實現中項目計劃的完成時間不需要人工干預，在質控點完成相應的質控審批后，系統自動填寫項目進度。如果一個項目具有多條測線，項目的整體進度會受最后一條測線的影響，項目計劃實施進度將反映這項目各任務中進度最慢一條測線的進度。項目計劃可以用圖形顯示方式項目的實施進度。項目設計進度計劃需要審批，處于編輯狀態的項目進度計劃可由制作人修改，提交后制作人不得修改。項目計劃審批與系統任務警示相連接。審批不通過時直接將設計打回到設計者的桌面。同時進行任務警示。
2.5 項目控制設計
質量控制分為三級控制，三級質量控制分別是項目級、 部室級、分院級。一個項目對應于多條測線，項目質量控制設計是對項目而言的，在執行中除了不涉及地震測線的項目外，項目都使用到地震測線。在質量控制時都是具體到每條測線進行質量控制。不同的項目由于研究目的不同，設計的質量控制流程可能不同。系統實現中采用了3張數據表存放質量控制信息。質控人員表存放質控人員信息，該表包括人員部室信息，人員的審批級別等信息。項目設計質控信息表用于存放針對各項目的質檢點的，每個項目設計有多少個質控點，對應的在該表中就有多少條數據記錄。根據工作流程質控點具有一定的順序。質控信息表存放項目的質控記錄。項目質控設計經過審批后才能生效，質控設計審批分為兩級審批有承擔項目的部室長與分院領導兩級。質控設計在提交前，處于編輯狀態，設計提交后由承擔項目部室領導與分院領導進行審批。提交后的與審批后的質控設計除管理人員外任何人不得修改。質量控制設計提交后系統提供任務警示通知相關人員進行業務處理。部室長不得審批其他部室的項目質控設計。如果審批人將設計打回，可將設計直接打回到提交人的桌面，同時進行任務警示提醒設計人。系統將質控設計審批記錄存放在質控設計審批記錄表中，該表記錄質控設計的提交時間、審批時間、審批人和審批結果信息。
2.6 項目質量控制
項目子任務表中每個執行者都承擔一些測線任務，在需要質控時執行人可提交測線申請質控，申請人提交時系統計算出測線的質控點位置以及當前質控點的級別，系統同時可將進行質控的消息任務警示給相關的質控人員。質控人員完成質控時，系統可以根據項目質控設計表中當前質控點的級別通知下一個質控人進行質控。如果測線完成了當前質控點質量控制任務，系統判斷項目所有測線是否都已完成該質控點的所有質量控制任務，如果項目所屬測線均完成該質控點質量控制系統根據質控提交時間自動填寫項目設計計劃進度表中對應點的實際完成時間。質控不通過時系統將不通過信息直接通知到之前的質控者與申請人。不論質控通過與不通過，質控信息都通知申請人。
第6篇：房地產資產管理范文
“人力資源管理”(HR)的定義為:“運用現代化的科學方法,對與一定物力相結合的人力進行合理的培訓、組織和調配,使人力、物力經常保持最佳比例,同時對人的思想、心理和行為進行恰當的誘導、控制和協調,充分發揮人的主觀能動性,使人盡其才,事得其人,人事相宜,以實現組織的目標”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發與管理投資于人力,實現人力資本的升值,進而為企業創造更好的價值。
人力資源部門的作用主要體現在:1)創造適當的組織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓的指導方向和內容;4)緩解員工工作壓力,維護并提高士氣;5)培養員工對組織的認同感和獻身精神。
由此可見,人力資源對于企業來說,具有舉足輕重的作用,具體的房地產行業也是如此,所以,我們必須認清房地產行業人力資源管理存在的問題,來進一步提高房地產行業的人力資源管理。
2房地產行業人力資源管理的現狀及其問題
2.1房地產行業人力資源管理的現狀
研究資料表明,目前,我國大多數房地產從業人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響,其人格特征較為內向,個人主觀意識起決定作用,情緒穩定性較差。在具體的企業行為中,從業者能夠依據客觀和理智作出判斷,決策比較果斷,但領導者過于主觀和獨斷,缺少組織和計劃,總體上偏向于獨斷型和安逸型的領導行為。在工作中,從業者普遍存在業務素質不高,缺少政策和理論學習,有一定的盲目性,人與人之間存在戒備心理,缺少民主氣氛和凝聚力,缺乏對人才的培養和選拔。受外界因素的影響,男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷,但缺乏競爭意識;文化程度高的從業者更利于企業的決策和發展。
2.2存在的問題
(1)企業機制中存在問題
企業的重大決策權集中在政府行政部門,企業在機構設置、干部任免、職工進出、工資標準等方面自不夠。更多的人動時因為企業制度存在問題。由于制度的原因,員工在工作崗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的遠景目標。
(2)人才短缺
對于現階段的房地產企業而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質是具備綜合型經營能力,既要具有一定的工程建筑、規劃設計專業知識和項目統籌管理能力,又要具有開闊的思維視野和經營決斷、市場把握、社會關系協調、資金運作等綜合能力,而這些能力都需要較長時間的錘煉才能培養起來。因此,很多企業都不惜重金四處獵取這類人才。同時,隨著房地產產業鏈分工的日趨專業化,企業對細分的“專業化經營人才”的需求也顯著增大。包括項目經營人才、物業經營人才、金融投資運作人才、跨區域經營人才、國際化地產經營人才等。
(3)人才匱乏制約組織管理模式建設
中國大多數的房地產企業仍處于項目運作階段,人員規模小,公司的組織模式基本圍繞項目展開,組織機構靈活,組織管理相對簡單。而較大的房地產企業,則是從區域公司或項目公司擴張發展而來。隨著規模的擴大,組織管理與運營模式越來越復雜,組織管理能力成為大型房地產企業發展的主要瓶頸。同時,囿于關鍵人才的缺乏,科學理想的組織架構很難真正有效運行。因此,大型房地產企業集團的組織模式普遍處于探索實踐中。
3強化房地產行業人力資源管理的對策
針對以上提到的房地產行業人力資源管理的現狀以及存在的問題,提出了以下強化房地產行業人力資源管理的對策:
3.1堅持企業領導要高度重視的原則
企業的主管領導要把人才問題當成一種戰略來考慮,授權人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術專家、企業優秀骨干和技術人員代表組成的專門評選機構,根據企業發展的需要,制定出嚴格的評選標準和要求,由人力資源部門負責。把權力交給人力資源部門的相關人員,使其感受到自己的重要性,從而提高自己的工作熱情,將給企業帶來更大的匯報。
3.2提高房地產企業人力資源的整體素質,特別要加強管理人員隊伍的建設
培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養,使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導,為他們創造寬松的工作和生活環境,以便充分發揮他們的智慧和才干。同時,注意對決策層人員實行目標責任制,規定年度或項目利潤指標,適度激勵,獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力,也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要,增加了滿意程度。
3.3房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標,完成指標,有獎;反之,則罰。這樣做既增加了他們的壓力,也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力,可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要,增加了滿意程度。
3.4采用“適
才原則”
把適當的人安排在適當的位置上是用人的最高準則。正如管理理論不論先進只論適用一樣,適才比優秀的人才更重要。把一個能力不足的人安排在一個他不能勝任的職位上,那是強人所難,被用人也不必受寵若驚,這決不是件好事,經受了不適應的折磨,才知道那滋味的確不好受。而把一個能力非凡之士安排在一個平凡的職位上,那是對人力資源的浪費,沒有哪個公司可以經得起這種浪費,杰出人才最終也只會棄你而去。
3.5注重科學有效的培訓,開發人力資源
當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質,特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段,對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計,分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略,在與員工全面溝通的基礎上,為員工設計富有彈性的職業生涯,同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯,為其設計培訓和開發的系統計劃,提供員工開發技能和自我管理的機會。
3.6加大人才培養力度,致力于創建學習型組織
內部培養人才,有利于企業文化的傳承,有利于組織的穩定發展,有利于打造配合默契的管理團隊。因此,一些地產企業集團構建了系統的人才培養體系,針對不同類別和層次的人員,采取不同的培養方式,營造學習氛圍,致力于創造學習型企業,孕育企業核心能力。
4總結
隨著行業競爭的加劇和企業的加速擴張,房地產企業的高管激勵與約束、規模化發展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉型等成為行業人力資源管理的焦點問題。因此,房地產企業要想在復雜環境中駕馭自己的市場經營活動,求得經濟效益的提高,必須在企業人力資源管理工作上下功夫,只有這樣,房地產行業才能保持持久的發展。
參考文獻
第7篇：房地產資產管理范文
關鍵詞：房地產；項目；造價；控制；投資
一．工程建設項目各階段的造價控制
1. 設計階段的造價控制工作
在項目成本控制的各個階段中，設計階段的成本控制是最主要的部分，其對工程造價的影響可達75%以上。設計成果及設計工作的質量直接影響投入的人力、財力的多少，影響總的建設費用，這就要求在項目初始階段，一定要有合理科學的設計方案，以實現技術與經濟相結合。這一階段的控制工作，大致可以從以下幾方面進行：
1.1 組織設計方案競選和設計招標，優選設計單位
設計單位的選擇一定不能暗箱操作，要通過公平的競爭的方式招標挑選，積極推行工程設計方案比選，優選并考慮經濟方案的設計招標方法，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新。通過采用設計招標，促使設計單位改進管理，采用先進技術，減少實物消耗，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。因此，在設計招標文件中應對降低工程造價有明確要求，有相應降低工程造價的具體措施。
1.2 通過限額設計有效控制造價
在設計階段推行限額設計方式，將設計經濟責任具體到每一細節。設計人員應熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。
1.3 提高設計工作質量、優化施工圖設計。設計不精、深度不夠對工程造價控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設計成果是控制設計變更最為有效的手段。
1.4 委托設計監理管理模式
建設單位可以在設計階段引進設計監理，特別是規模較大項目，能夠通過優化設計，挖掘節省投資的潛力。對于較小規模的項目，也可通過監理單位在設計階段介入，查看圖紙，查找可優化的部位。協助建設單位配合設計單位進行設計優化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節省投資。
2 招標投標階段的成本控制
2.1 工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標方式選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。
2.2 嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察并充分考慮施工企業造價管理能力；
2.3 做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。
2.4合理低價者中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。
2.5規范合同的簽定工作應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。
3 施工階段的成本控制
施工階段工程項目由圖紙轉變為實物的過程，是項目建設資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規范工程建設施工過程和行為是確保房地產企業實現有效控制工程建設成本及實現預期收益的關鍵工作。
3.1 規范合同管理，控制工程索賠
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取"低價中標，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業主方或工程造價咨詢單位的造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。
3.2 重視項目專業管理模式
通過專業的咨詢或顧問公司實現工程建設項目的專業管理，從工程管理機制上建立健全投資管理控制系統，從而有效和專業控制工程造價的管理工作。
3.3 通過技術措施開展項目投資的有效控制
對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。
3.4 通過經濟措施有效控制工程管理
嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。
3.5 從質量成本管理上要效益
對房地產企業而言，產品質量并非越高越好，超過合理水平時，屬于質量過剩。無論是質量不足或過剩，都會造成質量成本的增加，需要通過質量成本管理加以調整。
質量成本管理的目標是使四類質量成本的綜合達到最低值。一般來說，質量預防費用起初較低，隨著質量要求的提高逐漸會增加，當質量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會急劇上升。質量檢驗費用較為穩定，不過隨著質量的提高也會有一定程度的增長。而質量損失則不然，開始時因質量較差，損失很大，隨著產品質量不斷改進，該項損失逐步減少。三者交叉的作用，必然找到一個質量成本最低的理想點。
正確處理質量成本中幾個方面的相互關系即質量損失（內、外部故障損失）、預防費用和檢驗費用間的相互關系，采用科學合理、先進實用的技術措施，在確保施工質量達到設計要求水平的前提下，盡可能降低工程成本。
3.6 合理確定建設期，從工期成本控制上要效益
建設期的長短，直接影響項目管理費及建設期利息的大小，也進一步影響工程造價的高低和投資效益。工期成本管理的目標是正確處理工期與成本的關系，一般來說，工期越短，工期措施成本越小；但當工期短至一定限度時，工期措施成本則會急劇上升。綜合工期成本的各種因素，就會找到一個工期成本為最低的理想點，這一點也就是工期短并且成本低的最優點。
4 竣工結算審核階段該階段是成本控制工作的最后階段。
根據合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。
二．明確工作程序
1 建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內部分工。
2 確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。
3 確定控制措施
目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：
(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。
(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監理審核，同時向業主及設計單位預先報告因任何設計修改而可能引起的成本增減，并定期（設計變更發生時或付款時）將因工程變更所導致的造價增減向業主通報，對工程造價進行事前控制，而并非對既定方案進行事后的評估。
(3)現場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。簽證發生后應根據合同規定及時處理，要加強預見性，盡量減少簽證發生。施工現場簽證發生后，報相關單位核實工程量，簽證相關費用同時也要附上必要的相關證明材料，相關單位簽證工程量確認后報投資監理單位審核、業主進行簽證價格復核，以便全過程總價控制。為避免出現偏差，每月及時將投資實際支出值與總控制目標值進行比較，發現問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施。
4 合同管理
在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。
（1）、針對合同，在進行動態管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；
（2）、提供工程合同結構和承發包模式的專業建議；
（3）、參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；
（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。
第8篇：房地產資產管理范文
關鍵詞：房地產；投資項目；風險管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、房地產投資風險分析
1、房地產投資風險的涵義
房地產投資風險是指投資者在房地產投資過程中遭受各種損失的可能性。風險來自未來的不確定性。人們在投資房地產過程中，是通過預期來判斷投資是否獲益，哪項投資預期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預期往往是有差異的，更增加了未來的變化，各項數據的未來值難以準確預測，變動范圍也難以控制，從而不能做到根據準確情況來避險。
2、房地產投資風險分類
由于在房地產投資中存在著復雜的不確切因素，因此其風險因素也很多。一般來說，可以把房地產投資風險分為系統風險和非系統風險兩部分。系統風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這種因素以同樣的方式對所有證劵（此處證券為廣義的含義）的收益產生影響。系統風險主要包括市場風險、利率風險和購買風險。非系統風險是指發生個別企業的特有事件造成的風險。系統風險和非系統風險的分類表明。對于系統風險我們無法克服，只能盡可能回避，對于非系統風險可能消除。因此在房地產投資項目中對于非系統風險的管理是我們在風險管理中重點關注的領域。二、房地產投資風險管理
1、房地產投資風險識別
風險的誘惑效應和約束效應是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著，這也是“危”與“機”的魅力所在。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用，無所謂好壞，關鍵在于你的選擇與你自身的風險控制能力是否匹配。投資風險識別在其中就起著特別重要的作用，。要想準確識別房地產投資風險，開發商必須對企業以及項目的內外環境條件進行全面的了解，運用各種風險識別的方法科學的分析人、物和開發活動中可能存在的各種風險因素來達到降低風險的作用。例如在同樣的宏觀調控中，雖然看到了市場存在的較大的機遇，但是沒有認識到自身資源存在嚴重不足，沒有正確根據自身情況判斷房地產投資風險，一味狂飆猛進的順馳倒在了黎明前的黑夜，而與其同級別甚至在其后的其他開發商卻抓住了機遇，成為了當前房地產開發第一軍團中的標桿企業。風險識別與自身情況密切相關，不同的投資主體有不同的風險承受能力，同樣的風險在不同的投資主體中應該有不同的權重考量。從階段上來劃分，房地產投資項目的風險主要可以分為進入階段的風險、管理階段的風險、退出階段的風險。
2、房地產投資風險測量與應對
房地產投資風險測量是指房地產開發商在風險識別的基礎上，對房地產投資中某一風險的發生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統風險度大小的過程。從上述風險識別劃分的三個階段來看，在當前中國的房地產市場中，前兩個階段的風險大于第三個階段，這與中國房地產市場10多年的持續向上發展密切相關，因此也導致了房地產投資在風險管理中對于退出階段的風險重視不夠。隨著發達國家經濟的復蘇、全球去杠桿化的持續，資金成本的上升、國際資本流出的可能性加劇、居住房屋的局部飽和、電商對實體商業的擠壓，甚至反腐的加劇等都有可能導致房地產市場出現中長期的拐點，因此對于退出風險的研究和管理也是后期投資者必須關注的地方；
（1）進入階段的風險主要是對于市場環境的判斷，這個市場環境包括宏觀、中觀和微觀三個層面，內部外部兩個領域，對于中小型投資者而言，重點關注中觀和微觀層面的研究，跟隨戰略不失為不錯的選擇，即跟進行業內的標桿企業的步伐。但是對于大型投資者，必須將重點關注于宏觀領域，因為其內部的管控機制相對成熟，對于城市層面、項目層面的研究相對合理，但是宏觀經濟、政策、區域經濟長期發展潛力等恰恰是其需要重點關注的地方，這樣才能領先一步占領先機，或者領先一步遠離風險。同樣地，對于不同的投資者內外部環境的研究也是進入性研究中的重要關注點，一樣的項目，不一樣的投資者將會有不同的收益可能，一定要切實把握自身資源與外部市場的結合點，這樣才能獲得與風險相匹配甚至更高的收益。有時不做比做更加有價值。
（2）管理階段的風險是三個階段中相對來說最為可控的風險，該階段中最重要的是微笑曲線中的前期研發，其次為工程施工與管理。前期研發決定了項目所能達到的高度，也是項目抗風險能力的最大保障，好的定位能夠最大程度地化解不利因素，取得超額收益；工程施工與管理是前期研發能轉化為實際產品的關鍵，沒有良好的風險管理能力，再好的創意也無法轉化為有吸引力的產品。做對的事情比把事情做對更加重要。
（3）退出階段的風險在當前市場中尚未完全凸顯，但是后期隨著房地產市場可能存在的下行風險該階段可能成為市場中最為重要的風險點，尤其是對于商業地產。我們目前商業地產的退出缺乏合理的渠道，大多數開發階段投資者僅能通過兩種手段來實現資金的退出，第一是全部規劃為可售型商業，第二是通過部分銷售部分自持的手段來實現整體資金的平衡，這兩種都存在后期較大的經營風險。只有極少量實力雄厚的開發商才能提供完全自持的選擇，但是也面臨電商對于實體商業的侵蝕。住宅市場退出階段的風險當前出現分化，一二線城市住宅市場風險仍然較低，而三四線城市存在著較大的風險，這其實是進入風險沒有合理分析的遺留問題在退出階段凸顯出來。
對于退出階段的風險投資者要予以充分的重視和研究，隨著房地產的發展，市場必然進一步細分，投資者也要有所專注，這樣才能實現專業的人做專業的事，進一步降低和控制風險。另外，必須要對金融領域與地產平臺的結合進行充分地研究，為資產證券化做好準備。
結束語
房地產業是國民經濟的支柱產業之一，牽動著中國經濟發展、金融安全乃至社會穩定等諸多方面，當前全國房地產價值相對于GDP產值的比值已遠高于美國發生次貸金融危機時的水平，同時也出現了日本經濟泡沫破裂前的種種景象，沒有永遠不變的市場，達摩克利斯之劍可能下一秒就降臨，上至政府、下至社會各界都對此給予了充分的重視，如何化解房地產市場的風險，實現平穩發展是當前最為迫切的經濟與社會問題之一。
對于投資者而言，動輒數億、數十億資金的投入也關系著投資者自身和千萬個利益相關者的核心利益，房地產投資項目面臨的風險多種多樣，研究好自身的風險管理與控制，提高風險抵御能力，既是解決好自身發展的必要能力，同時也是對整體經濟和社會化解房地產風險提供了堅實的基礎。
參考文獻
第9篇：房地產資產管理范文
【關鍵詞】房地產企業;營運資金
近年來，我國房地產企業的蓬勃發展遍地開花，房地產運營的成本也不斷加大，為了更好的促進房地產企業的發展，規避風險，提高房地產企業的利潤就要管理好房地產企業的運營資金。
一、房地產企業運營資金的分類
房地產企業的運營資金主要運用在企業正常的采購生產管理、營銷宣傳活動和企業自身運行的資金分配當中，有一定實力的房地產企還會參與理財投資的經營。所以可以根據房地產企業的運作特點將其運營資金分為生產的運營資金、采購的運營資金、營銷的運營資金和理財活動的運營資金。
二、房地產運營資金的特點和現狀
1、房地產運營資金的特點
我國的房地產企業其資金主要來自七個方面:國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。大部分的房地產企業資金來源都是源于銀行貸款，企業本身的資金比例較低。因為房地產企業的成本在于買地、建造樓房銷售樓房和企業自身運行方面。其中買地和樓房的建造是大部分自己的流向，而房地產企業又是可以在得到商品房預售許可證后在買地規劃之后但是房屋沒有施工完成的情況下進行期房銷售的，在營銷結束是就可以得到資金的回收。但是其中的不確定性因素也較多。如果施工期間的銷售不利沒有資金回籠，就不能償還銀行的大額借貸的利息。或者沒有在既定時間能完成計劃內的樓房還要對消費者進行違約賠償，房地產企業的大部分資金都在流動運轉當中，采購、施工、營銷宣傳和不斷的償還應該本息。所以在房地產企業的整個運作中要如履薄冰謹小慎微。充分做好每個環節的工作，合理運用好企業的可運營資金。保證企業良性的運行發展。
2、房地產運營資金的現狀
在我國房地產市場逐漸趨于成熟的現階段，大部分房地產企業的共同特點是負債率孤傲高。流動資金的占用越來越大，運營資金的周轉周期變長。現在我國的房地產市場已經過了2007年之后那段黃金銷售期了，我國現在的房地產庫存量很大，這直接就占用了企業的大部分流動資金延長了資金的回籠時間。使得企業的盈利受到嚴重影響。科學有效的房地產企業的運營自己的管理體系是必要手段。只有將企業的運營資金準確有效的分配和使用才會減少企業的成本，增加企業利潤和競爭力。
三、房地產企業營運資金管理的策略
眾所周知，制造業的價值鏈主要體現在自身生產，而房地產開發企業則恰恰相反，主要體現在企業外部，由活動策劃公司，企劃設計，營銷顧問公司，建筑施工單位等共同組成，當這些組成部分相輔相成，互相協作時，會得到事半功倍的效果，利潤空間增大。所以，在房地產開發企業中，外部的客戶管理和供應鏈管理直接影響各個環節的營運資金管理。
1、采購方面營運資金的管理策略
如果說資金是房地產企業的血液，那么可以說質量是房地產企業的命脈。沒有靠得住的質量保障就不可能有長久的發展，更不必談企業的利潤了。采購是房地產企業運行過程中的關鍵步驟，不能只為了減少陳本而在選擇供應商時按照報價由低到高選擇，若想在眾多房地產企業中具備自身的競爭力，在保證質量的前提下必須要盡量減少成本，最大利益的讓利給消費者，這樣才能持久發展。所以采購部門必須要選擇有信譽保證和經濟能力的供應商企業進行合作，為了控制成本也應在采購明細和數量上做出相應的合理規劃，對供應商也要能夠制定有效的制約細則，例如交貨的質量、時間和服務等方面。如若供應商提供的材料質量不達標會大大影響工程質量也會對企業本身的利益造成極大的損失。供應商不能夠按照既定計劃配送相應建筑材料會大大影響工程進度，相反若供應的材料大大超出工程實際應用也會造成成本浪費，這樣都會增加企業整體成本直接影響銷售，減少利潤甚至大大延緩資金回流。是所以在房地產企業采購資金的運營管理方面一定要專業化，企業高管應該很好的監管和督促采購不能，制定出一系列可以為企業節約成本，保證工程質量和順利的進行的措施和方法。合理的分配和運用好采購的營運資金。
2、生產方面營運資金的管理策略
房地產企業的生產部門要根據企業的整體營銷計劃合理的設計施工進度，要能夠保證工程質量的情況下監管施工進度，要與采購不能有效溝通協調，保證材料采購的及時供應并不造成浪費。不能讓生產占用過高的企業資金比例。房地產企業的運行與制造業不同，房地產企業的產品就是建筑住，建筑物的進度和質量都直接影響著銷售。房地產的銷售與制造業不通的是不能埋頭制造然后再尋找買家，房地產企業買地施工之前一定要做合理的調查，并根據消費者的意向進行設計施工。并根據企業的計劃輔助銷售保證企業的利潤和資金回流。而房地產企業的特點就是生產周期長，在如今成熟的房地產市場中應該更多的注重客戶的需求，以客戶需求為導向，以滿足客戶需要為宗旨，要更加的重視房產的設計，施工的承建單位。要既能夠滿足客戶需求又要符合質量的工程進度，在施工中應用先進的生產技術可以提高生產效率，保證質量。
3、營銷渠道營運資金管理策略
我國的房地產市場經過2007年之后的快速發展階段之后已經進入了成熟期。老百姓的消費理念也越來越理智。大部分城市的百姓也很少會以投資為目的的購買行為。所以現在房地產企業的資金回收速度要比之前放慢了，資金回收放慢就意味著企業成長的腳步放緩。這就要求營銷部門不能按照老套的以短信群發的方式就能招攬顧客看房買房了，進入到互聯網時代的當今誰會，宣傳途徑五花八門，怎樣進行企業的營銷宣傳方案是個技術手段，既要能夠充分的宣傳出企業房產的優勢讓更多的目標客戶知曉，又要合理的控制宣傳成本。在銷售環節要考慮企業自身的實力和能力，要選擇線下直銷和互聯網線上銷售相結合的方式進行銷售，線下直銷也要考慮是企業直接營銷還是找公司分銷，或者是企業自營和公司分銷共同銷售的方式。在房地產企業的銷售過程中不僅要求營銷速度，也要給客戶提供滿意的服務，這樣才能在客戶中形成良好的口碑和社會效應，為企業的長期發展做好鋪墊。
4、理財活動營運資金的管理策略
通常情況下房地產企業的資金都是比較緊張的，在能夠保障正常的采購施工和營銷宣傳等并能如期償還銀行和金融機構的借貸本息的情況下可以將企業的一部分資金投入到理財活動當中。參與理財活動的投資資金要嚴格控制。其參與理財的目的是為了企業帶來更多的利潤和流動資金進行再生產和銷售。萬萬不能讓理財活動成為企業資金的負擔，影響企業正常的生產和對金融機構借貸的償還。要合理的本文主要針對房地產企業運營資金的分類和特點，在企業的采購環節、生產環節、銷售宣傳環節和參與理財活動時運營自己的管理進行了簡單的探討。其目的是為了有效提高企業運營資金的管理降低成本增加利潤。
【參考文獻】
［1］王竹泉，劉文靜，高芳．中國上市公司營運資金管理調查2011－2016［J］．會計研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理論的營運資金管理模式研究［D］．中國海洋大學會計系，2014
［3］王竹泉，馬廣林．分銷渠道控制:跨區分銷企業營運資金管理的重心［J］．會計究，2014(6)
