房地產貸款管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產貸款管理辦法范文

【關鍵詞】保障房；REITs；融資

一、我國“保障房”之融資現狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國并不是一個新生的概念。究其功能，是政府主導的并由政府籌集資金對中低收入者住房的社會保障；究其對象，應該是社會中低收入的家庭，當然每一種保障性住房又有其特定的申請條件和退出的條件。在我國，保障性住房政策應大致可以分為經濟適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區四大類（限價房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產權）。“十二五規劃”中在“提高住房水平”中提到了加強保障性住房供給“強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。重點發展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房。”①

2.我國保障房融資現狀分析

據測算，今年開工建設1000萬套保障房，共需投入資金約1.3萬億元，其中，中央財政投入保障性安居工程的專項補助資金將超過1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設任務順利完成？②目前更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當前的經濟形勢之下，我國地方政府財政的主要來源一是地方稅收，另一個就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過多的將政府財政用于保障房的建設開發，政府資金的缺口將無以應對市政建設以及突發事件的到來。因此，地方政府解決當前保障房資金來源過分依賴政府的窘境的方法，莫過于吸引社會閑散、多余資金進行社會融資。在我國保障房融資領域借鑒國外成熟的房地產融資模式―不動產信托投資基金（REITS），不失為當下相對較好的一種選擇。

二、我國“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托投資基金，是專門用于房地產直接融資的一種新型的金融產品，亦可是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的投資信托公司。公司將房地產銷售和租賃等經營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡單而言，REITS類似于股票和債券，通過打包上市發行公開募集資金并用于房地產項目的建設，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產經營收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產與資本市場結合，通過標準和有規模的資本市場募集到資金，將房地產業與大眾直接投資緊密聯系起來，使房地產業從一個主要由私有資本支撐的產業過渡到一個主要由社會資本支撐的產業。

根據REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產類：投資并擁有房地產；主要收入來源于房地產的租金。2）房地產貸款類：投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領域既包括房地產本身也包括房地產貸款。④由于我國保障房體系中主要為租賃性質的住房，房地產貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產生的收益分配不如資產型REITS穩定。諸多原因導致我國保障房的REITS融資模式顯然更應該選擇“資產類REITS模式”。具體運作見下圖：

首先，由政府確定保障房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標房地產企業進行建設；同時，政府劃撥土地按照預先設定的標準進行建設并用募得的資金建設保障房項目并給予房地產企業一定的收益。在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機構和廣大的社會公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項目，以分擔風險獲取收益的最大化，并公開發行保障房投資基金產品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優先引入大型投資機構及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進行保障房項目的開發建設。

最后，保障房項目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向保障房項目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問題，這也是REITS制度用于保障房建設所面臨的最大問題。

三、REITS用于保障房建設的優勢與制度障礙

1.REITS制度的優勢

（1）風險低，收益穩定，資金來源穩定。

REITS從根本上來說，屬于投向房地產行業的（只不過本文中資金投向的是保障房項目）證券投資基金，它通過發行房地產基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產項目組合的方式從事證券投資活動的投資基金。

現已推出的房地產信托產品是固定收益類產品，有到期日和預期收益率，其本質上是債券類產品，REITs是以房地產為投資對象、有分紅和相關稅收規定的投資產品，屬于股權類的投資產品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來投資于房地產，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會獲得長期連續穩定的資金來源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項目的建設，建議采用公開發行上市的形式，因為保障房建設是整個“十二五規劃”中的重點內容之一，乃關系國計民生、社會穩定之核心問題，保障房建設是一項長期工程，需要的資金數額大，且持續的時間長，采用公開上市的方式，⑦必然會對REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發行和交易價格的合理形成，有利于維護投資人的利益，⑧其運作過程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩定廣泛的資金來源。

（3）采取組合投資戰略，抵消風險。不用于傳統意義上的房地產項目投資，REITS的資產不單單投資于單獨的房地產項目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據事先的研究報告，投資于不同地區、不同類型、不同經營方式的房地產項目，將投資的風險互相抵消，并獲取最大的投資回報，將基金持有者，即投資人的風險降到最低。

2.REITS在我國的制度障礙

我國目前已經出現部分房地產信托產品，但是目前的信托產品和REITS是截然不同的金融產品。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中的信托產品采用私募的方式，并且對于購買者有最低投資門檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應的法律監管體系。所以，我國業已出現的房地產信托產品依然是一種過渡階段的產品，它還不能做到通過投資組合的方式有效分散投資的風險。建立REITS具有前者無法比擬的優越性，并適合我國保障房項目的建設，但是在我國建立REITS本身也亟需解決如下問題。

（1）建立房地產信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業務的開展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎，但尚需進一步規范某項產業投資、某種信托業務的投資實施細則和操作規范流程。而《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》及其配套規定中規定目前的房地產信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門檻，根本不能解決保障房建設所需龐大的資金問題。我認為應該由銀監會出臺產業投資信托基金法甚至REITS的專項實施辦法，專門對諸如投資信托的設立、投資范圍、運作模式、稅收或政策優惠做出細致的規定。

（2）建立REITS公開發行和上市交易制度平臺。

保障房體系作為長期穩定的需求，必然要求來源于投資者的長期穩定的資金需求。我國目前的信托產業還停留在私募的過度階段，不能公開發行和交易流通將嚴重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級市場流通機制勢在必行。《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第11條規定了信托計劃的文件包括認購風險申明書、信托計劃說明書和信托合同，證明我國目前信托業務主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國《證券法》規定可以發行和交易的“證券”之列。⑨在相應專項立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規定在交易所上市交易，讓標準化的金融衍生產品在證券市場上上市和交易，在銀監會和證監會的監管之下，發行人的信息披露義務更高，投資者可以隨時進入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項目服務。

注釋：

①“十二五規劃”全文請見:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號.

④毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號.

⑤毛志榮.房地產投資信托基金研究報告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號.

⑥王重潤,劉穎等編著.房地產金融[M].北京大學出版社,2010,1.291

⑦強力主編.金融法通論[J].高等教育出版社,2010,1:193.

第2篇：房地產貸款管理辦法范文

【關鍵詞】房地產抵押貸款 貸款額度 風險評估體系 風險防范

房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②

房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。

房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。

房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。

房地產抵押貸款的風險防范

完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。

總 結

在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）

注釋

①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。

②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。

第3篇：房地產貸款管理辦法范文

一、強化規劃調控，改善住房供應結構

各地要根據本地房地產市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監督，穩定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

各地城市規劃行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優先審查規劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產開發項目的規劃許可監管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷。

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。要規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。

三、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。

四、加強房地產信貸管理，防范金融風險

人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。銀監會及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度。要加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，要加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

六、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

各地要按《經濟適用住房管理辦法》（建住房［2004］77號）和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3％以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區、直轄市要督促市（區）、縣抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區、直轄市相關部門要加強監督檢查。

七、切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

要嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

第4篇：房地產貸款管理辦法范文

過度倚重房貸惹禍端

韓國一些儲蓄銀行的問題由來已久。早在1997年亞洲金融風暴后，韓國政府為了刺激房地產市場以拉動經濟復蘇，推出了寬松房地產信貸等措施，導致部分銀行過度放貸，大量信貸資金流入房地產催生了房地產泡沫。在2002年至2006年韓國房地產投機最盛行時期，房價飆升，很多市民都囤積房產。2008年10月爆發的國際金融危機對韓國房地產市場沖擊很大。與此同時，由于通脹壓力上升，韓國央行開始加息，進一步打擊了房地產市場。在金融危機和國內政策的雙重打壓下，近兩年韓國房地產市場快速冷卻。這樣，很多靠按揭買房的市民無力還貸，便造成“欠款、抵押品（住宅）價格下跌、銀行虧損”的惡性循環。而儲蓄銀行在經營過程中又存在過度放貸的行為，特別是部分貸款放給了一些信用較差的個人或投資商，過高風險催生大量壞賬，引發儲蓄銀行現金不足。此外，韓國儲蓄銀行貸款條件寬松，貸款利率很高。截至2010年末，韓國銀行業總貸款余額為1315萬億韓元。對公貸款中，投向房地產業的貸款為106萬億韓元，占比近15%。個人貸款中，投向房地產市場貸款占比高達61%。由此引發的項目融資貸款狀況的惡化，導致韓國儲蓄銀行業出現運營困難。雖然儲蓄銀行在房地產相關項目貸款所占比例不大，但其項目融資貸款的拖欠比率為10.6%，遠超過行業平均6.4%的水平。截至2010年底，大田聯合儲蓄銀行的資本充足率為-3.18%，遠低于金融委員會設定的1%下限。

政企攜手忙救助

面對韓國儲蓄銀行危機頻現，出于穩定金融的目的，韓國監管當局試圖給市場派發“定心丸”，相關救助措施魚貫而出。

一是政府提供援助資金。2010年6月，為緩解部分儲蓄銀行由于發放項目融資貸款逾期，造成的流動性短缺，韓國政府已提供2.8萬億韓元的援助資金。2011年3月韓國政府又規劃注入20萬億韓元（約合180億美元）緊急流動性資金，幫助流動性緊張的儲蓄銀行以及促進金融機構收購兼并。

二是政府購買不良貸款。韓國政府計劃通過韓國資產管理公司購買3.5萬億韓元儲蓄銀行不良地產項目融資貸款。

三是提供特殊優惠政策。2011年2月21日韓國金融服務委員會對儲蓄銀行采取延長貸款期限、下調貸款利率，以及放寬對儲蓄銀行提供流動性的限制等措施，比慣例提前一周部分償還符合資格的儲戶在暫停營業儲蓄銀行的存款。

四是保險公司擔保。根據韓國《存款人保護法》，由韓國儲蓄保險公司對儲戶存款提供保險：對存款低于5000萬韓元（約合人民幣30萬元）的儲戶，如果存款銀行倒閉，儲戶可從儲蓄保險公司獲得足額賠償；儲戶超過5000萬韓元以上的存款損失才自行負擔。因為有上述規定，實際上7家儲蓄銀行停業整頓并不會對所有儲戶造成損失。

五是金融巨頭購買問題銀行。除了監管當局外，韓國金融巨頭也表達了救助之意。2月22日友利集團出臺了救助儲蓄銀行的舉措。具體做法是，通過友利金融集團旗下的慶南銀行采用購買被援助的儲蓄銀行等值資產的方式，為后者提供504億韓元的資金支持。友利金融集團在當天的一份聲明中表示，此舉旨在緩解由前幾家儲蓄銀行暫停營業引發的儲蓄銀行流動性資金短缺現象，并正在考慮通過向其他儲蓄銀行注資的方式進行援助。據悉，作為救助方案的主要內容，韓國金融監管部門已經催促韓國前四大銀行集團――友利金融集團、KB金融集團、新韓金融集團和韓亞金融集團至少購買一家陷入困境的儲蓄銀行，從而為韓國儲蓄銀行體系恢復正常提供幫助。出于對政府呼吁的回應，韓國四大銀行集團紛紛表達出收購問題儲蓄銀行的意圖。

整頓利于銀行業健康發展

有市場人士擔心，韓國中小儲蓄銀行資金運轉出現窘境或是整個金融體系的真實寫照。根據韓國金融委員會的資料，截至2011年3月底，在房地產相關貸款拖欠比率上升2%的帶動下，儲蓄銀行整體拖欠比率由去年底的14.8%進一步上升至15.8%；在資本充足率方面，儲蓄銀行資本充足率為7.57%；而在盈利方面，自2010年7月至2011年3月儲蓄銀行出現487億韓元的虧損。由此可見，作為韓國金融業整體中的一個類別，儲蓄銀行雖規模不大，但其貸款質量問題已較為嚴重。如不痛下決心進行整頓，問題可能會蔓延到其他金融領域。

另據分析，與占全國整體資產六成的商業銀行不同，韓國儲蓄銀行隸屬于非銀行存款類機構，一般只經營存貸款業務，只是經營更為靈活。商業銀行存貸款利率要遵守韓國金融委員會頒布的基準利率，而儲蓄銀行往往比商業銀行有更高的存貸款利率。由于儲蓄銀行在韓國多為家族式經營的小型區域性銀行，預計停業整頓將不會引發韓國銀行業的系統性風險。只要儲蓄銀行的“擠兌”風潮不會蔓延到商業銀行，相關影響就不會太大。但韓國有關方面仍要加強對民眾的預期管理，防止類似事件再度爆發，否則也可能會連累本來運營良好的其他銀行，進而轉化為金融危機。

韓國金融委員會2011年7月已出臺對儲蓄銀行整頓的管理辦法，除加強對儲蓄銀行的監管檢查和要求儲蓄銀行補充資本外，還有一些幫助儲蓄銀行“軟著陸”的措施，包括政府通過重組基金從儲蓄銀行購買價值約1.9萬億韓元的不履約項目融資貸款，延長儲蓄銀行向韓國資產管理公司出售資產的截止期限以便有關銀行有更寬裕的時間建立貸款損失準備，放松對儲蓄銀行變賣分/支行的要求等。從9月20日起，韓國政府又開始對其他正常經營的儲備銀行投入官方資金進行救市。在此后1個月內，各儲蓄銀行可申請金融穩定基金，自有資本比率為5%～10%的儲蓄銀行是此次投入官方資金的對象。根據韓國金融當局審查的結果，有70多家儲蓄銀行的自有資本比率超過5%。韓國金融委員會計劃支援申請官方資金的儲蓄銀行將自有資本比率提高到較為穩定的10%。與此同時，為防止經營虧損，韓國大型儲蓄銀行紛紛宣布降低存款利率，其“考慮下調利率，是為了防止銀行為追求高利率投資高風險產業”。通過監管部門的整治，這些銀行可能重獲新生，中長期看對韓國整體金融業有利。

“他山之石”的警示意義

第5篇：房地產貸款管理辦法范文

濰坊市房地產行業貸款的特點

房地產金融業務快速發展。順應房地產行業發展的規律，濰坊市銀行業在房地產行業貸款上表現出先積極介入、再大力推廣到日益理性、審慎經營的發展趨勢，至2009年3月末，轄內房地產行業貸款余額達220.77億元，占各項貸款總余額的12.36％，比年初增加21.11億元，占全部貸款增量的7.74％。其中房地產開發貸款余額89.13億元，個人住房貸款余額131.64億元，分別占全部貸款余額的5％和7.4％。

貸款平穩增長，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，轄內房地產行業季均貸款增長12.61％；2008年6月至2008年12月，季均貸款增長僅1.6％；而2009年一季度貸款增長10.57％。增長表現出兩頭快中間慢的態勢。自2008年下半年開始房地產開發貸款呈現出持續下降的趨勢，第三四季度減少9400萬元；受寬松貨幣政策和樓市回暖的雙重影響，2009年一季度開發貸款凈增11.39億元。從個人住房按揭貸款情況看，為穩定樓市，促進房地產市場健康發展，濰坊市政府制定出臺了《關于支持和促進房地產業持續健康發展的意見》、《濰坊市人民政府關于加強城市住房保障工作的意見》等系列優惠政策，以拉動居民住房消費貸款，其中一些地方政府為鼓勵居民購房，明確規定對購房者將給予1萬元政府現金補貼，在政府優惠政策和利率下降的雙重拉動下，個人住房消費貸款始終保持了穩定增長的發展態勢，2008年實現增幅30％，2009年一季度增幅8％(見圖1、圖2)。

貸款質量總體較好，但波動較大。濰坊地區房地產貸款總體不良率較低，2009年3月末，房地產行業貸款不良率僅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。從趨勢上來看，個人住房消費貸款不良率比較平穩，而房地產開發貸款由于四家房地產企業不良貸款的集中暴露，波動相對較大。

濰坊市房地產行業面臨的問題

房地產銷售疲軟，成交量較小，導致資金回籠較慢。受當前國際、國內經濟金融形勢影響，房地產市場回歸理性，部分大中城市房價出現較大幅度下降，影響了濰坊地區購房者的消費預期，觀望氣氛濃厚，導致房地產行業景氣度迅速下降有價無市現象明顯。據統計，濰坊地區2008年下半年開盤的樓房銷售下滑跡象明顯，銷售率在20％～30％之間，與以往的一開盤就銷售50％以上相比，銷售率大幅回落，9月份濰坊城區的房屋銷售僅成交40余套。從各縣市區情況看，受舊城改造的影響，城中村建設導致房地產開發面積快速增長，房地產市場局部出現供過于求的現象。如壽光市2007年建成開盤銷售的住房2292套，實際銷售1120套，閑置率為51％；2008年建成開盤銷售的住房1622套，實際銷售481套，閑置率為70％。青州市2007年建成開盤銷售的住房2961套，實際銷售2820套，閑置率為5％；2008年建成開盤銷售的住房3222套，實際銷售2739套，閑置率為15％。

房地產開發成本較高、銷售價格回落，導致利潤空間收窄，還款壓力增大。目前，房地產建造成本大致包括三個方面：一是建安費用，占總成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以來建筑類原材料價格出現先持續上漲后持續回落的狀況，但由于房地產建造周期長，在行業景氣時期建成的在售樓盤成本早已確認，但受新建樓盤封頂出售等因素影響，濰坊市房地產價格也出現小幅回落，但降價幅度不大，在中心城區的房地產價格始終保持在3000元以上。二是地價，占總成本的一半。近年來，全國各地房價的攀升主要的原因是地價的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發商對房價心理預期的提高，導致地價一路暴漲。濰坊近兩、三年來地價翻了一番，2009年推出的樓盤，大部分是近兩、三年購買的土地，一畝地少則50萬～60萬，多則100多萬。三是稅費及管理費用，占總成本的15％左右。在房屋銷售量萎縮及成本上升雙重壓力的影響，房地產企業的利潤出現縮水，從與被調查企業的座談中了解到，房地產毛利潤率由年初的28.95％下降到當前的22.91％，下降了6個百分點；2008年底凈利潤僅為20588萬元，比2007年減少7300萬元，降幅達到21％，資產利潤率僅為4.06％，較2007年下降3.52個百分點。

房地產企業融資困難，資金鏈趨緊，導致違約風險增加。在宏觀經濟形勢波動、銷售市場疲軟、生產成本上升等綜合因素的影響下，房地產企業的資金鏈趨緊。被調查的貸款正常的35家企業2008年末銀行借款10.6億元，較2007年增加2.5億元，占企業總負債的45％，較2007年增加6個百分點。房地產企業2009年84％的新增資金來源于銀行借款。目前，各房地產企業普遍存在資金缺口，僅被調查的貸款正常的35家企業，就有2億元的資金缺口。部分建設項目由于前期搬遷清理過程中遇到障礙和困難，影響施工進度，致使工期延長，在賠償業主違約損失的同時，也出現了資金鏈緊張的狀況。

部分項目貸款存在管理不嚴等問題，潛在風險不容忽視。從四家發生不良的企業貸款情況看，存在以下幾個問題：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規范，過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別銀行業金融機構貸后管理較混亂，缺少相關的風險預警措施。根據對四家不良貸款企業的核查發現，均存在部分住房銷售資金被挪用的問題。如農行青州支行…家企業開發的樓盤，銷售收入的40％，未納入項目資金專戶實行專戶管理，而是被借款人用于其他建設項目。

相關措施與建議

合力加大對房地產行業的支持力度。其一，加強對房地產行業的引導。建立健全房地產市場信息系統和統計制度，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。保持合理的房地產開發投資規模，引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售；通過產業政策推

動，引導房地產業優化結構、創新產品、提升品質、強化物業管理，促進房地產業轉型升級；加強對房地產市場的監管，規范從業行為，促進企業依法運作、誠信經營。其二，制定實施有針對性的支持措施。國務院常務會議出臺了減免稅費、融資支持、加大“保障”三大措施穩定房地產市場，國務院辦公廳又出臺了關于促進房地產市場健康發展的若干意見，地方政府應制定切實可行的政策，從提高行政審批效率、規范房地產開發市場秩序、加大行政性收費優惠及財稅、金融支持力度、加強輿論引導和行業自律等方面加強對房地產業的引導。應根據宏觀形勢的變化進一步加大對房地產政策的先導性研究，以增強對房地產行業的支持力度。

切實加強房地產金融服務。首先，加大對優質房地產項目和企業的支持力度。目前建設部公布將在三年內投入9000億元用于保障性住房建設，人民銀行、銀監會公布聯合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》，各銀行業機構應采取積極有效措施加大對保障性住房建設的支持力度。要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。其次，統一對二套房的認定標準。當前轄內各銀行業金融機構對二套房是按照銀監會和人民銀行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數”來認定，但通過日常監管發現，仍存在口徑不一致等問題，如對結婚后購買第一套住房離婚后房屋判給對方所有的購房者是否享受利率優惠，對首套購房未申請貸款而二套房申請貸款的是否享受利率優惠等。口徑的不統一，容易引起銀行與房貸者的法律糾紛，引起聲譽風險。應細化對二套房的認定標準，防止出現因標準界定不清而引致的銀行聲譽風險。

第6篇：房地產貸款管理辦法范文

【關鍵詞】房地產抵押；風險；防范

房地產開發貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前，要確定房地產抵押價值，作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值，有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1. 抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素

銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現 今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵 押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安 全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大 差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟 費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

2.抵押物風險

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得 的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議 價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還 有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

3.變現風險

房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險

任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產政策的出臺，二手市場的交易量明顯減少，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。

5.經濟性風險

目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題，就會使抵押權人遭到損失。

二、房地產抵押風險的防范

1.完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制

金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態 監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構的金融風險。

2.對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率

抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物， 將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

3.完善風險防范制度

在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風 險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：1）信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后 檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。2）完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。3）建立違法違規通報機制。對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。

4.對抵押率進行科學的分類，按不同抵押物及其變現能力確定抵押率，謀求抵押率變現率。調整抵押率的計算方式，對容易確認變現價值的抵押物，采用變現價值扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率，對不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。建議根據市場敏感程度對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設定不同的抵押率。

三、結束語

如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。要完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，真正發揮抵押貸款的風險防范功能，高度重視抵押協議的法律有效性，掌握抵押貸款業務的特殊規律，確保房地產抵押的合法有效，真正有效控制銀行抵押貸款風險。

參考文獻：

第7篇：房地產貸款管理辦法范文

第二條本辦法所稱經濟適用住房開發貸款是指貸款人向借款人發放的專項用于經濟適用住房項目開發建設的貸款。

第三條本辦法所稱貸款人是指中華人民共和國境內依法設立的商業銀行和其他銀行業金融機構。

本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產開發資質的房地產開發企業。

各政策性銀行未經批準，不得從事經濟適用住房開發貸款業務。

第四條經濟適用住房開發貸款條件：

（一）借款人已取得貸款證（卡）并在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶。

（二）借款人產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好，核心管理人員素質較高。

（三）借款人實收資本不低于人民幣1000萬元，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

（四）建設項目已列入當地經濟適用住房年度建設投資計劃和土地供應計劃，能夠進行實質性開發建設。

（五）借款人已取得建設項目所需的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》。

（六）建設項目資本金（所有者權益）不低于項目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項目建設。

（七）建設項目規劃設計符合國家相關規定。

（八）貸款人規定的其他條件。

第五條經濟適用住房開發貸款必須專項用于經濟適用住房項目建設，不得挪作他用。

嚴禁以流動資金貸款形式發放經濟適用住房開發貸款。

第六條經濟適用住房開發貸款期限一般為3年，最長不超過5年。

第七條經濟適用住房開發貸款利率按中國人民銀行利率政策執行，可適當下浮，但下浮比例不得超過10%。

第八條經濟適用住房開發貸款應以項目銷售收入及借款人其他經營收入作為還款來源。

第九條貸款人應當依法開展經濟適用住房開發貸款業務。

貸款人應對借款人和建設項目進行調查、評估,加強貸款審查。借款人應按要求向貸款人提供有關資料。

任何單位和個人不得強令貸款人發放經濟適用住房開發貸款。

第十條借款人申請經濟適用住房貸款應提供貸款人認可的有效擔保。

第十一條貸款人應與借款人簽訂書面合同，辦妥擔保手續。采用抵（質）押擔保方式的，貸款人應及時辦理抵（質）押登記。

第十二條經濟適用住房開發貸款實行封閉管理。借貸雙方應簽訂資金監管協議，設定資金監管賬戶。貸款人應通過資金監管賬戶對資金的流出和流入等情況進行有效監控管理。

第十三條貸款人應對經濟適用住房開發貸款使用情況進行有效監督和檢查，借款人應定期向貸款人提供項目建設進度、貸款使用、項目銷售等方面的信息以及財務會計報表等有關資料。

第十四條中國銀行業監督管理委員會及其派出機構依法對相關借貸經營活動實施監管。中國人民銀行及其分支機構可以建議中國銀行業監督管理委員會及其派出機構對相關借貸經營活動進行監督檢查。

第十五條經濟適用住房開發貸款列入房地產貸款科目核算。

第十六條經有關管理部門批準，符合相關政策規定的單位集資合作建房項目的貸款業務參照本辦法執行。

第8篇：房地產貸款管理辦法范文

2008年以來我國房地產業的動蕩局勢體現了我國目前的房地產金融體系不完善，現有的房地產開發資金過于依賴銀行貸款。資金渠道的單一不僅給房地產業的健康發展設置了障礙，還讓我國的金融承擔了巨大的風險。本文針對目前城市房地產金融現狀和存在問題，分析了發展REITs的必然性，通過對比研究和借鑒國外成熟市場REITs的發展經驗，找出目前城市房地產融資存在的缺陷和差距，進而構建與現實狀況相適應的完整意義的城市REITs制度。

關鍵詞：房地產，REITs，構建模式

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產業融資的現狀

我國的房地產行業經過二十多年的發展，取得了卓有成效的成果，對我國的城市化進程起到了巨大的助推作用。伴隨著房地產業在不斷的發展過程中，融資需求也越來越大，然而房地產開發的銀行貸款融資難度卻越來越大，同時由于存款準備金率的上調、以及政策面對房地產貸款擴張速度的控制，使得房地產業迫切需要創新金融工具來拓寬直接融資渠道。

根據國家統計局公布的2005-2011房地產開發資金來源的結構情況，目前我國國內主要的房地產融資渠道有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資(包括外商直接投資)、自籌資金(包括企、事業單位自有資金)、其他資金(包括定金及預付款)等。

從國家公布的數據來看，雖然自籌資金比例在逐年增高(分別為26.9%、28.4%、28.1%、28.6%、30.3%、32.7%、31.7%)，但在所有資金的構成中，仍然有超過50%的融資來源于銀行金融機構[1]。

這種單一的房地產融資方式是我國房地產金融的特點，也是我國房地產金融的風險來源，這種風險如果不能很好的控制，將會轉變為整個金融體系的風險，最終形成金融危機。因此，我們亟需找到化解風險累積的方法，即實現房地產融資的多元化發展。

二、房地產投資信托基金

房地產投資信托基金在美國己經發展了近六十年，有著非常成熟的理論體系和運作模式，為房地產業的發展起到了非常巨大的促進作用。

1、房地產投資信托基金的含義

房地產投資信托基金，是專門以房地產為投資對象的證券化產業投資基金。在美國等大多數國家稱為Real Estate Investment Trusts，縮寫為REITs。房地產投資信托基金是一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專業機構進行經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行組合投資，在有效降低風險的同時通過將投資不動產的收入以派息的方式給股東，從而使投資人獲得長期穩定的投資收益[2]。

2、房地產投資信托基金的性質

REITs在實質上是信托的一種形式，屬于信托范疇。在西方，信托是可以與基金相互替換的同等概念。根據信托關系建立的REITs法律，具有將所有權和經營權相分離、信托財產獨立性、有限責任、投資者保護、規模效益和節稅等制度優勢，REITs的設計能夠維持基金獨立性（財產）及連續性（管理），規劃長遠，確保在基金管理方破產或倒閉時受益人的利益能夠得到保障。同時，REITs可以通過免稅或延遲納稅等方式節稅[4]。

3、房地產投資信托基金運作的特點

房地產投資信托基金實行多元化投資策略，即遵循“不把雞蛋放在同一個籃子里”的原則，通過選擇不同地區和不同類型的房地產項目和業務，運用集中專業管理和多元化組合投資的方式，可有效降低投資風險，取得較高投資回報。其組織框架示意圖見圖1-1。

圖1-1 房地產投資信托基金組織框架示意圖

通過上圖可以看出，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備專家經營、組合投資、分散風險、流動性高和品種多等優點。

三、城市房地產投資信托基金的模式構建

1、城市REITs設立的基礎環境

近年來，我國房地產投資回報率達到20%-30%，良好的“財富效應”，吸引了大量投資者包括海外REITs參與房地產投資，形成了龐大的投資者市場。這個市場已經成為外國投資者的首要投資選擇地之一，大量具有REITs背景的海外資金通過多種形式積極投資于內地房地產，根據國家外匯管理局的統計，僅房地產調控期間外資基金累計投資我國房地產超過150億美元。其成功的實踐，將對我國REITs產生了巨大的鼓舞和示范作用，將推動城市REITs制度的早日確立。

2、城市REITs的設立方式

迄今為止，國內關于產業投資基金的相關管理辦法還沒有出臺，而規范信托型基金的法律和法規體系則己經相對完備，信托財產獨立性和“破產隔離”、信托受益權的“優先性”和“超越性”等，已經充分顯示出投資人利益保護和投資人利益最大化機制的優勢，符合基金投資風險最小、收益最大化的宗旨。因此，信托型基金是城市設立REITs應當首選的形式。

綜合考慮，在目前的法律框架下對城市的REITs進行設計只能采取信托契約型的封閉式基金的方式進行運作，才具有可操作性。但當其發展成熟、整個金融市場處于有效和理性狀態，法律體系逐步明確的情況下，應向半開放和開放式形式轉化，并且可以發展公司型REITs。

參考文獻

[1]拉爾夫·L·布洛克著,張興,張春子譯.房地產投資信托.第一版.北京:中信出版社.2007.2~87

[2]唐黎標.我國房地產投融資現狀與發展探討.中國房地信息.2009 (11).14~16

[3]施金亮,何金衛.中國發展房地產投資信托基金的SWOT分析.經濟師.2009(01).22~25

第9篇：房地產貸款管理辦法范文

【關鍵詞】REITs；房地產；商業地產；信托；投資

一、房地產投資信托基金（REITs）簡介

（一）定義與分類

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）是一種以發行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專業投資機構負責進行房地產投資，并將取得的綜合收益按一定比例分配給投資者的投資方式。

按照資金投向與收入來源的不同，REITs可分為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）。權益型REITs直接投資并擁有不動產產權，收入主要來源于所持有不動產產生的租金和資產增值；抵押型REITs投資于房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（MBS），收入主要來源于發放貸款所收取的手續費和貸款利息；混合型REITs介于二者之間，即在從事房地產抵押貸款服務的同時，也擁有部分產權。權益型REITs在上述三種類型中占比最大，是目前國際REITs市場上的主流品種。

（二）運作模式

REITs的發起人起初大多為房地產公司，出于避稅或資金回籠的需要，將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。一般情況下，REITs會委托獨立的房地產管理公司和專業的物業管理公司對其所持有的不動產及日常經營活動進行管理，如投資策略、收購不動產、出具年報和公告、管理物業、安排租賃等，并將收取的物業租金及不動產增值的部分作為股利，定期分配給REITs份額的持有人。作為一種投融資的創新模式，REITs很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接，促成了房地產由一個主要依賴于私有資本的行業過渡到一個主要由社會資本支撐的行業。

圖1 REITs基本運作模式

二、推行中國式REITs的實踐與嘗試

近幾年，國內越來越多的有識之士認識到我國的房地產行業的進一步發展需要多層次的融資渠道共同支撐，REITs對于中國房地產金融市場的重要意義日益凸顯，對于REITs引進和推行的必要性及緊迫性在社會各屆已經形成了廣泛共識，在市場實踐與監管部門積極引導的雙重推動下，中國房地產行業的REITs時代也許并不遙遠。

市場方面，眾多金融機構和房地產開發商在現有政策限制的范圍內不斷探索，創新性的以信托、基金、私募等模式為依托嘗試開展各種準REITs業務，其中比較具有代表性的有：中信-凱德科技園區股權投資集合資金信托計劃、平安財富·安睿1號、天津市房地產信托集團第一期資產支持票據等，市場的大量實踐為未來REITs在中國資本市場的推行積累了大量的寶貴經驗。

政策方面，我國監管部門在2007年就成立了“房地產投資基金專題研究領導小組”，并陸續開展了大量的理論研究及試點方案設計工作。截至目前，國內主要有兩套比較成形的REITs試點方案：一是由中國人民銀行牽頭、銀監會參與制定的“債權類”方案，規定REITs將主要以信托“受益券”的形式發行，即房產商作為REITs的委托人，信托公司為受托人，委托人將其持有的房地產物業委托給受托人進行管理和處分，并獲得全部信托受益權。隨后，委托人將其持有的優先級受益權通過受托人發行房地產信托受益券，并向銀行間債券市場的投資人轉讓；一是由證監會制定的“股權類”方案，即將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。雖然短期內證監會版REITs面臨的法律障礙和制度障礙更大，風險防控方面也無法保證，但是從長期來看，這種針對個人投資者、可以在交易所上市流通的股性公募REITs更能滿足市場需求，前景也更為廣闊。

三、REITs本土化所面臨的主要障礙

（一）相關法律法規缺失

法律障礙是REITs在中國推行的最大障礙，現有的《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《信托公司管理辦法》、《集合資金信托計劃管理辦法》等雖然可以作為參考，但是對于REITs的性質并未明確，其法律主體地位無法確認。

我國的不動產統一登記制度至今仍沒有具體條款出臺。《土地管理法》和《房地產管理法》并存的情況，造成房產和地產的登記機關、登記程序、登記效力以及登記權屬證書均無法統一。REITs的運行涉及眾多的物權變動登記，因此目前不統一的登記制度必然對REITs產生諸多限制。

公開資料顯示，目前已經運行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以提高REITs回報率，但在我國現有稅法框架下，長期持有物業需要分別繳納營業稅、房產稅、企業所得稅、分紅后的個人所得稅，如果涉及物業資產的收購和轉讓，還需要繳納資產轉讓所得稅。稅法障礙短期之內無法化解，嚴重阻礙了REITs在我國的進一步成長。

（二）制度瓶頸有待突破

REITs直至2008年底才首次在國務院層面作為一種拓寬企業融資渠道的創新融資方式被提出，截至目前，相關制度和機制尚未建立，REITs資質審核、資產結構、發行管理等一系列問題都沒有明確的可以遵循的規范指引；REITs成立后，為保障投資者的利益，需要配套制定完善的信息披露制度以保證REITs財務完全透明，而目前相關制度尚未出臺；此外，由于REITs兼有信托和基金的特征，因此監管方面的關系尚待理順，多頭監管不利于REITs產品的設計和交易規則的制定，將對REITs在中國的發展形成障礙。

（三）商業地產市場尚不成熟

從國際經驗來看，REITs旗下資產必須是具備質量好、規模大、收益高等條件的優質資產，這是REITs市場健康發展的前提和保障。而我國商業地產的現狀是成熟物業數量少、規模小、高端物業比重低、物業形式單一，就投資標的的整體情況來看，推行REITs的風險較高；另一方面，商業地產市場的不成熟還體現在人才的匱乏上，既精通房地產項目和物業經營業務又能敏銳的捕捉市場動態、進行資產配置調整和資產組合管理的復合型人才目前在國內還較為稀少，高素質、經驗豐富的管理團隊缺失也將在一定程度上限制REITs在中國的推行和發展。

四、信托公司開展REITs業務的建議

（一）信托公司開展REITs業務的重要意義

對于信托公司來說，在國內金融市場逐步放開之際，抓住機遇、積極參與，消化吸收成熟REITs的核心理念和技術，依據國情和市場需求以持有型、基金型等方式，前瞻性的開展“準REITs”業務具有重要的戰略意義：

1.分享商業地產增長紅利。2010年住宅地產調控以來，行業風險加大，隨后兩年全國商品住宅高增長形式急轉直下，而商業地產卻恰恰相反，呈現投資快速增長、開發面積大幅增加的繁榮景象。據統計，2007-2010年我國寫字樓、商鋪、工業倉儲地產等年均投資回報率分別達到15.7%、21%和10.7%，不遜于國際水平，國內商業地產投資價值凸顯；

2.拓寬信托公司進入商業地產的途徑。與住宅地產相比，商業地產更為復雜，以持有經營為主、地段選擇較為嚴苛、投資規模大、資金回收期長，物業運營至關重要，這些特點決定了商業地產投資需要長期穩定的資金。目前國內大部分商業物業的租金收益不高，商業地產投資更應著眼于資產升值，而不是年化租金收益率。REITs模式可以很好的契合商業地產的上述特點，是信托公司進入商業地產領域的一條有效路徑；

3.提前布局未來REITs市場。按美國上市REITs總市值占近年GDP比重估算，中國REITs市場的合理空間大致在6000億到1.4萬億元人民幣之間，也就是說，一旦監管部門的政策放開，REITs的市場前景將非常廣闊。對于信托公司來說，抓住機遇、積極參與，消化吸收成熟REITs的核心理念和技術，依據國情和市場需求前瞻性的開展“準REITs”業務，不僅可以獲取REITs缺位時期向市場提供過渡型產品帶來的超額利潤，同時也可以為未來REITs市場開放后更好的參與其中做好準備。

（二）信托公司參與REITs業務的可行模式