房地產項目檔案管理精選(九篇)

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第1篇：房地產項目檔案管理范文

黑龍江新天房地產集團有限責任公司　黑龍江齊齊哈爾 161000

[摘要]在當前市場經濟環境下，我國房地產行業取得了較快的發展，這也使房地產檔案管理工作中風險因素得以增加。文中對房地產檔案管理中的風險因素進行了分析，并進一步對提高房地產檔案的風險防范對策進行了具體的闡述。

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關鍵詞 ]房地產檔案；檔案管理；風險因素；對策

在當前社會發展過程中，房地產檔案工作作為一項服務性工作，能夠利用科學的方法和手段來為國民經濟發展過程中提供房地產檔案信息。而且在當前經濟快速發展過程中，房地產檔案在社會經濟中的重要性越來越體現出來，這不僅有效的確保了房地產檔案管理水平的提升，而且對房地產檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產檔案管理工作中，由于人們存在認識上的不足之處，從而導致房地產檔案管理工作中存在較多的風險因素，導致房地產檔案不能及時、合理的進行開發利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產檔案的風險防范措施，樹立良好的房地產檔案風險管理意識，確保房地產檔案管理水平的提升。

1、房地產檔案管理中存在的風險因素

1.1投資風險

在當前房地產項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠對突發性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設備的購置，同時還要聘請專業人員，對相關檔案人員進行培訓，這都需要支出大量的費用，在房地產檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風險存在。

1.2檔案信息化風險

當前我國房地產檔案管理工作加快了信息化建設的進程，這給房地產檔案工作帶來較大的便利，但也導致網絡信息的風險較高。房地產檔案網絡信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數字信息進行儲存，這就對系統的穩定性和設備的安全性提出了較高的要求，一旦設備出現損壞情況，則會導致大量的數據被破壞，給房地產檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數據的拷貝和更新工作。而且在房地產檔案具體操作過程中也存在較大的風險，一旦出現錯誤操作，則會導致嚴重的經濟損失發生。

1.3突發風險

當前我國房地產檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質的歷史材料其抗風險能力較低，一旦發生自然災害，則會發生不或挽回的損失。

1.4知識產權風險

在房地產檔案信息化建設過程中，其主要目的是在網絡中建立數字信息資源的共享，但當前我國還沒有完善的地網絡信息制度，相關的法律法規也不健全，這就導致房地產檔案數字信息在實際應用中存在在較大的風險。而且在保護知識產權和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產權風險得以提高。

1.5技術風險

房地產檔案技術風險主要來自于兩個方面即技術引進和技術應用。在新技術引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達到預期的設想，存在較大的風險。特別是在當前科學技術快速發展的新形勢下，信息技術越來越復雜，而檔案工作人員自身技術水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術操作中存在較多的風險性，對房地產檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。

1.6人才風險

在當前網絡環境下，房地產檔案管理工作對于復合型人才需求量較大，而且在房地產檔案管理工作的任何一個環節，人才都發揮著極其重要的作用。但當前我國房地產檔案行業發展過程中，專業型的復合人才較為缺乏，這也給房地產檔案信息化建設帶來了較大的人才風險。

2、提高房地產檔案風險防范的對策

2.1樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育

隨著房地產市場的迅速發展，房地產檔案數目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產檔案中隱藏的風險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產檔案風險意識，才能有效地規避和轉移房地產檔案管理中的各種風險。在面對不可抗力風險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數字信息化技術作為全新的管理模式，雖實現無紙化，解決了一定的風險問題，但也產生信息化安全性的風險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應對各種風險。

倘若只顧及房地產檔案的眼前利益而忽視其風險隱患，這種缺乏遠瞻性的做法只會導致管理上的盲目跟從。在應對突發性風險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風險意識，許多房地產檔案資料毀于一旦，使得財產損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產檔案風險意識和加強檔案風險教育是亟不可待的。

2.2進行房地產檔案風險評估

在提出應對房地產檔案風險的管理措施前，應首先進行風險評估，房地產檔案風險評估是聘請相關專家在房地產檔案使用和管理過程中對可能出現的風險因素進行預測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結合當地的實際情況進行風險分析，最終提出解決方案。

2.3強化房地產檔案風險管理

管理部門應充分研究房地產檔案風險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產檔案管理方法》等法律法規的學習與宣傳，實現依法治檔，做好風險防范，對房地產檔案中的資金風險、技術風險和知識產權風險進行控制，嚴懲查處違法違規行為，積極實現房地產檔案管理工作的法制化。同時，結合地方和企業的實際請況，制定房地產建設規劃，避免重復投資。隨著科學的發展，不斷改進的技術可以有效地降低技術風險。對于檔案信息的保存，應采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發性風險的損失。

3、結束語

在我國現代化建設過程中，房地產作為其中非常重要的一項內容，做好房地產檔案管理工作，可以有效的為房地產的發展提供重析信息資源，更好的推動房地產市場的健康發展。當前我國房地產檔案管理中存在較多的風險因素，這就需要房地產檔案管理部門需要樹立良好的風險意識，強化風險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風險因素，養成良好的風險防范意識，對風險進行有效的評估，并制定切實可行的風險防范對策，從而更好的推動我國房地產業的健康、持續發展。

參考文獻

[1]朱梅.房地產檔案管理中的人為風險及其應對措施[J].卷宗,2012年第4期.

第2篇：房地產項目檔案管理范文

隨著現代人們生活水平的提高，對住房的要求也越來越高，如在房屋戶型、房屋采光性、周圍環境等方面的認知己經在深刻的影響著整個房地產行業的建筑與銷售。顧客的數量不斷激增，但在客戶數據的管理中，大部分房地產企業仍然習慣于傳統的管理工具和方法 ，一些說得上的變化可以說是鳳毛麟角，如傳統的數據柜取代密集的檔案也只是表面上的一些變化 。導致這種情況的原因是由于房地產客戶信息不同于普通文件，存在很大的差異。首先，它動態性較強，更新非常快，而且沒有規律可言，存在變動頻繁等因素；其次，對客戶資料以戶為單位進行整理的傳統思路決定了很難以檔案的管理方法進行管理。但是，客戶資料形式和種類的發展以及經營方式的轉變又要求我們必須革新現有的資料管理方法。從現在客戶資料的形式和種類上來說，已經由原來的單一介質發展到紙質、電子檔案、圖片、影音資料等多種形式并存的狀況，從經營方式上來說，隨著房地產體制改革的到位和深化，以服務主體和服務延伸的分散型管理方式和以集中核算為要求的現代資金管理方式無疑對現有的客戶檔案管理模式提出了挑戰。

二、國內研究現狀

企業檔案管理自動化程度隨著企業的發展，大多經歷了以下幾個階段 ：一是手工操作階段：案卷裝訂，文件目錄、案卷目錄手工抄寫，檢索極為不便；二是半自動化階段：計算機輔助立卷，實現了單機目錄檢索；三是自動化階段：文件、檔案一體化管理，實現了企業局域網檔案全文存儲與檢索；四是信息化階段：實現了局域網、互聯網檔案信息查詢。目前，絕大多數中國房地產企業仍處于第二階段，檔案管理工作嚴重滯后于其他管理 。業務部門與檔案部門各自為政、重復勞動的現象極為嚴重，檔案人員大部分精力只能集中在檔案整理及檔案目錄輸入上，不利于檔案信息資源的開發，無法滿足企業生產經營、開發建設的需要，不適應現代企業的快速發展。雖然國內房地產公司管理客戶檔案，近年來已經開始探索，但仍然使用傳統的管理方法，在保存的數據依賴于物理媒體，沒有進一步的數據集成和數字處理。客戶檔案沒有成型的管理系統，沒有形成檔案信息和營銷信息的有機互動，缺乏電子信息支持。在客戶檔案專業管理上，還基本采用人工管理模式，容易造成客戶檔案丟失問題、死檔問題、存放差錯問題和檔案磨損問題，客戶檔案處于靜態存儲狀態，檔案之間彼此是孤立的，沒有建立起聯系，不能更好的為營銷工作服務。對于存放物理檔案的密集架系統，幾乎所有的房地產企業都采用簡單的手動或電動控制密集架的管理操作，尚未實現計算機對密集架的有效控制，密集架僅僅作為一種節約空間的設備使用，對于存儲其中的龐大的客戶檔案信息無法實現計算機化的高效管理。實現文件管理系統在客戶檔案信息分析與管理中的應用，對營銷業務信息集成的標準化、新技術應用來說是一些新技術。

三、系統設計思路

（一）以現有數據資源為基礎

某房地產公司客戶檔案管理經過多年的積累，形成了大約13.3萬戶的紙質客戶資料，擁有大量可用的系統資源和經驗。同時，近年來，對營銷系統不斷改進和升級，積累了一定的硬件設備，己有的網路環境、硬件設備、信息資料都可以集成到系統中，本次建設將充分利用現有系統的優勢，整合相關信息資源，新營銷系統上線后，原營銷管理系統將作廢，其使用的兩臺服務器在該房地產項目的建設中可以充分利用。在系統設計中最大限度地利用現有的營銷系統的先進、實用的優點，并結合新系統的設計上。同時，完整的客戶檔案數據需要和調度運營、營銷等相關部門的系統進行數據接口，實現數據的交換和共享，信息的實時交換。

（二）統一性原則

為了保證顧客檔案數據規劃中的先進性、實用性和可持續發展，需要發揮整個系統的集中管理優勢以及在體系結構上能夠持續不斷的擴展和完善，該體系包括：統一的施工技術體系和技術規范；統一的建筑功能模塊結構；統一的信息模型及其管理；統一的個體公司系統軟件、硬件及網絡支撐平臺；統一的軟件體系結構、接口標準及通信機制；統一標準的業務流程與業務功能的管理機制；統一的信息系統安全執行體系和管理監督平臺；統一的房屋系統運行維護體系。

（三）以數據梳理為核心

通過構建智能客戶檔案管理系統，建立統一的公司客戶數據中心和數據中心的統一規劃決策分析。構建統一、規范、標準的客戶資料，業務資源、服務資源、經營信息等靜態和動態的客戶檔案業務數據中心，在此基礎上提供統一、共享的功能與服務。從水平上分離核心數據、業務邏輯組件和業務流程。用基本穩定的信息模型支撐相對穩定但需不斷擴展加強的業務邏輯構件。以核心數據和業務邏輯構件為基礎，支撐面向整個房地產市場需求的、且是靈活可變的業務流程需求。對業務數據中心進行抽取、清洗、加工、轉換，構建營銷決策分析數據倉庫，利用聯機分析和數據挖掘技術，支撐營銷決策，做好客戶分析、經營環境診斷、市場預測。建立關系管理平臺，為營銷輔助決策分析提供強大支持。

（四）以業務為依托

建立基于工作流技術的業務流程體系，實現對客戶檔案的數字化、存儲、維護、管理以及工作人員工作績效的全面管理。

（五）以流程監督為手段

實施對客戶檔案工作質量的監督，通過對過程的閉環管理，實現關鍵過程的全過程監督管理。

四、系統必要性分析

在目前，銷售點―屬地銷售額結算中心―公司營銷部三層組織架構中，具體業務的下放與集約化管理之間形成了客戶檔案管理的真空。即，銷售點在辦理完業務后將客戶的一系列資料報送至總銷售中心存檔，自己并不留存資料，在查詢時要到中心。而受制于距離等的限制，查詢的效率非常低，不利于進一步提升工作水平。隨著管理的變化，工作中的低質量和低效率的現象需要加以改進。

五、系統的創新點

智能型客戶檔案管理系統借助現代客戶關系管理思想和物流技術，建立集客戶檔案數據的存放、自動同步、自動定位、電子成像、查詢統計集檔案服務于一體的檔案管理系統，構建一個集物理介質與電子介質與一體的管理平臺。實現“按儲位碼放”。銷售部門客戶檔案存放時通常采用“一戶一個檔案袋，按冊存儲”的傳統管理模式，而新系統在設計上借助現代倉儲理念，以時間和業務類型為歸檔標準，達到客戶檔案在物理上分散存放，在邏輯上信息完整統一的效果。通過這一創新既解決了檔案盒的標準統一問題，又為檔案的定位創造了條件，同時又解決了房地產公司長期以來客戶檔案丟失、死檔、存放差錯和檔案磨損問題。

第3篇：房地產項目檔案管理范文

1.有建立房地產交易市場的基本條件，合法的批件；

2.已經開展的每項業務均有相對應的管理機構；

3.有專業管理人員并佩證上崗；

4.有能滿足進場服務、交易需要的固定場所。

二、基礎硬件設施

1.有通訊設施；

2.建立微機管理系統，并配置相應的圖形掃描、打印、復印等設施；

3.建立顯示、查詢系統。

三、制度建設、規范管理

1.有配套管理市場的地方性實施辦法；

2.有具體的工作崗位、責任目標和考核辦法；

3.有規范的工作程序；

4.有明確的管理制度；

5.已經開展的每項業務都有具體的管理規定；

6.有近期、中長期發展規劃。

四、業務建設及服務功能

1.房地產轉讓：

商品房買賣；私房買賣；單位房地產買賣；涉外房地產買賣；房改房買賣；房地產贈與、繼承、析產、換房。

2.房地產租賃：

住房租賃；非住宅租賃；外來人口住宅租賃；活動房及臨時搭蓋商用房租賃。

3.房地產抵押：

現房抵押登記；預購（售）商品房抵押登記；在建工程抵押登記；合同權利抵押登記；房產按揭、典當備案登記。

5.房地產中介服務：

房地產價格、價值評估；房地產項目評估；協議租金；市場指導價；

房地產經紀人業務培訓；房地產經紀人服務機構登記；

房地產政策、業務咨詢；房地產信息咨詢；房地產、公證；金融保險；拆遷代辦；物業管理。

6.房地產市場信息服務：

房地產供需信息；房地產價格信息；商品房開發信息；消費投訴信息；其它信息服務。

7.房地產市場場地管理：

市場秩序、衛生、保安管理；產權產籍檔案管理。

五、廉政建設，服務公開

1.政策規定、職業行為準則公開；

2.崗位責任、職責范圍公開；

3.辦事程序公開；

4.辦事時限、辦事結果公開；

5.收費項目、收費標準公開；

第4篇：房地產項目檔案管理范文

摘要：隨著房產交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應現在房產檔案管理的要求，房產檔案館要想獲得更快發展，就必須樹立超前的服務意識，主動服務百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現代化管理手段，實現房產檔案信息化管理勢在必行。

關鍵詞：房產登記交易檔案；創新服務方式；質量管理；電子信息

臨沂市房產登記交易中心近年來不斷深化交易與權屬規范化管理，強化創新意識，堅持創新發展，通過加強法規業務建設、建設網上房地產、防范和打擊虛假交易、強化測繪市場監管、加強服務窗口建設、狠抓內部管理和隊伍建設等措施，實現了房產交易與權屬登記以及檔案管理的信息化、網絡化，群眾的滿意度進一步提升，我市房地產交易與權屬登記規范化管理又邁上了一個新臺階.現將我交易中心近年來不斷深化交易與權屬規范化管理的情況匯報如下：

我交易中心負責全市房屋權屬登記、房產檔案、房產測繪、商品房銷售、房地產抵押、房屋租賃、房地產中介、房地產評估、房地產市場的管理與培育。與飛速發展的房地產市場相比，近年來房地產管理法規、政策建設相對滯后，不能滿足現實管理的需要。為了更好地履行管理職責，實現依法管理的目標，近幾年我們不等不靠，積極研究對策，依據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》、《臨沂市城鎮房屋權屬登記條例》等法律法規，先后制定了《具體適用若干問題規定》、《夫妻共有房產（變更）登記細則》、《關于規范劈分房屋產權登記的有關規定》等92份規范性文件、規定和56份業務會議紀要，與相關職能部門聯合制定了《關于在房產管理中加強和規范公證活動的聯合通知》、《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》等文件，及時彌補法規的空白和疏漏。對現有業務流程進行了全面梳理，研究制定了《構筑物登記工作規程》、《地役權登記工作規程》等業務文件，推出了商品房預告登記、預購商品房抵押預登記等新的登記種類。這些配套規范性文件的實施，對貫徹房屋權屬登記法規，規范、促進我市房屋權屬登記工作發揮了重要作用。

隨著房產交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應現在房產檔案管理的要求，房產檔案館要想獲得更快發展，就必須樹立超前的服務意識，主動服務百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現代化管理手段，實現房產檔案信息化管理勢在必行，必須把產權產籍交易合為一體，使產權登記發證、產權交易、房產抵押、驗證等工作逐漸由手工作業過渡到了網絡微機作業，實現了房產檔案的全文數字化。通過局域網絡對產權電子檔案的共享，很好地減少了工作上的差錯和失誤，減少了檔案館的工作強度，提高了發證、驗證、抵押的工作效率，房產檔案利用達到了安全、高效、規范和進一步方便群眾利用的目的。在利用窗口，市民通過身份驗證后，即可獲得房產的產權狀況和自然狀況。

房產登記檔案是確定房產產權來源、確認房產產權歸屬的重要依據，是房產管理的一項基礎性工作，在避免重復登記、重復抵押、解決歷史遺留問題、解決產權糾紛等方面發揮著舉足輕重的作用。房產檔案登記信息的準確與否，直接關系到百姓財產的安全和社會大局的穩定。建立嚴格的登記質量管理體系。為保證發出的每一本權證不出質量差錯，我處制定了《房屋交易、權屬登記質量管理辦法》、《房屋交易、權屬登記質量考核獎懲規定》，形成了房產登記全面質量管理體系。我處登記質量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業人員自行檢查、部門檢查、質量管理部門檢查；部門驗收、質量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業務進行抽檢，抽檢率達20%。對于質檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。

一、建立嚴格的登記質量管理體系

房地產檔案記錄了一個個房地產項目產權檔案的歷史沿革。這些材料能否行到有效的保護，它所承載的產權信息是否得到有效的利用，直接影響房地產市場的發展。因而房地產檔案已不再是傳統觀念上的檔案，它已成為整個社會信息資源的重要組成部分。

為保證發出的每一本權證不出質量差錯，我交易中心制定了《房屋交易、權屬登記質量管理辦法》、《房屋交易、權屬登記質量考核獎懲規定》，形成了房產登記全面質量管理體系。我交易中心登記質量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業人員自行檢查、部門檢查、質量管理部門檢查；部門驗收、質量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業務進行抽檢，抽檢率達20%。對于質檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。每季度結合房產登記中的行政訴訟案例，對全體登記人員進行質量講評。

二、加強檔案信息化建設，檔案管理水平進一步提升

為了加強檔案的保管利用，我市所有的權屬登記檔案都以掃描的方式建立了檔案電子圖像庫，在全國率先實現登記檔案電子化管理，實現了權屬登記檔案圖像計算機調閱。我交易中心又按照《物權法》和建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》，制定了《房屋登記簿查詢暫行規定》，推出了紙質公示簿，并完成了房屋登記簿內容和軟件的重新設計。目前我交易中心檔案館除人工調檔外，權屬登記信息查詢通過電子登記簿對外提供查詢服務，方便了公眾查詢房產登記信息，受到群眾好評。目前我交易中心已建立了權屬電子登記簿供對外查閱。去年我交易中心又創新了房屋登記簿記載內容，在登記簿中設置權利人照片、房屋照片。

三、破解產權登記的遺留問題

在依法行政的同時，我交易中心還注意實事求是處理房產登記歷史遺留問題。比如，對于一些建成多年目前確實無法補辦建房手續以及國有企業改制中房產登記問題時，我們通過當事人承諾具結等方式給予辦理。推出商品房“一手交房、一手交證”。一些購房人對商品房交易登記程序和手續不了解，辦理房產登記時經常缺這少那，跑了不少冤枉路。經過反復思索我們大膽改革傳統房產登記管理模式，實行由開發商為購房人免費代辦商品房合同登記、產權登記手續，在保障交易安全的前提下，房產測繪、登記受理等部門提前介入，為開發商大批量代辦登記提供“綠色通道”，保證購房人在交房拿鑰匙的同時就能領到產權證。

加強物管用房登記管理。為充分保護廣大業主的利益，根據《臨沂市物業管理辦法》，我交易中心在開發企業辦理商品房預售許可時或初始登記時，審核開發企業留置的物管用房。此外，加強了商品房樓盤管理，杜絕開發企業在銷售過程中擅自變更房屋銷售面積、套型等。

通過幾年來的工作實踐，我們感到，房地產檔案管理與房屋權屬管理是前后關聯的有機整體，解決當前房地產市場中許多棘手問題，規范房地產市場秩序，很大程度上就是要理順、規范商品房產權歸屬。

參考文獻：

[1]何孟原.檔案開放工作管窺［J］.蘭臺世界，2006（20）

第5篇：房地產項目檔案管理范文

【關鍵詞】房產檔案；特點；管理對策

房產檔案作為記錄整個城市房產歸屬權的重要記錄，其管理不僅需要注意信息安全性，更要保證其查找便捷性。隨著城市發展，經濟進步，房地產行業迅速發展，需要記錄的房產信息也更加的多，傳統的房產檔案管理模式已經不能滿足房產檔案管理的需求，對于房產檔案管理的變革進行創新研究勢在必行。

一、房產檔案的特點

（一）法律依據性

房產檔案作為處理房產歸屬糾紛的最可靠依據，需要保證其記錄數據的準確性。在數據的記錄過程中要嚴格以及法律標準進行登記，不可所以更改數據、戶主以及所屬區域，一切操作都要依據法律進行。在整個房產進行交易的過程中要嚴格保密，在房產的交收、轉讓以及出售等環節出現問題時，房產檔案就可以成為最有效的法律依據。

（二）區域壟斷性

房產檔案在管理上呈現區域性管理，許多進行房產檔案管理的都是房產所在地所屬區域的房產管理部門進行管理，所以如果房產管理部門的管理手段不夠，人員素質太差，就會造成房產檔案管理的不當，造成房產信息收集并不完全。

（三）社會信息性

隨著社會的進步，經濟的發展，房產信息的記錄檔案作為一種真實的數據記錄，需要嚴格的反應真實的房產成交記錄。房產房主信息等資料，更是一個房地產項目成功與否的記錄，這樣的房產檔案已經不僅僅代表著一個記錄，已經攜帶了一定的社會信息性，包含了許多社會經濟進步所需信息。

（四）動態性

房產檔案并不是一成不變的數據記錄，它會隨著房主信息的變更而改變，會隨著房產建筑的增多而增多，也會隨著拆遷的產生而發生變化，這種動態性是房產檔案獨特的特性。

（五）房地合一

房產檔案記錄的數據并不僅僅代表著房屋的使用信息，同時也代表著國家土地使用的數據信息，在一定程度上達成了房地合一，即記錄著房產的信息，也未嘗不是土地使用的記錄。

（六）圖檔結合

在房產檔案中應用了檔、圖、冊的記錄手段，應用文字記錄，圖形表達，形成完善的房產檔案信息。不僅記錄著房產基礎信心，也以圖形記錄了房產的具體結構，還包含了房產登記的證明等信息。

（七）專業性

房產檔案是一個專業的數據記錄檔案。其記錄了房產的交易、轉移、拆毀以及合并的所有信息，這些信息都要保證記錄的準確性，在實際的使用過程中，可以應用于法律審判過程，在整個記錄的過程中包含著眾多的房產專業術語，并蘊含著相關的法律信息，并不是隨意進行的記錄，更具準確性和專業性。

二、房產檔案管理的有效措施

（一）數字化的發展

隨著計算機技術的發展進步，將計算機數字化技術引進到房產檔案管理中，可以很好地減少檔案管理人力資源浪費，并且在信息的查找上具有很好地便捷性。對于信息的保護也更加具有安全性。在房產檔案信息更改的時候，更容易操作，操作效果也更加直觀易懂。在進行房產檔案管理的時候，要注意檔案信息的規劃結構構件，增加其數據庫的完善，數據庫的存在可以實現信息的實時更新，較少信息變更難度，增加工作人員工作效率。通過對房產檔案的維護和管理以及數據庫的更新，促使其管理時效性的實現，從而使檔案管理的工作效率得到一定的提高，為相關資源的共享創造了一定的條件。

（二）制度的不斷創新

在房產事業發展的過程中其相關的檔案管理工作占有極為重要的地位，對其在發展過程中進步和提高都有著直接的影響。就我國房產事業的發展現狀而言，在房產檔案管理相關的工作中還存在著一定的問題，其中，一些問題就是由于其在發展中制度的不合理造成的。因此，在房產檔案管理工作實際開展的過程中，要針對其實際產生的問題，對相關制度進行相依的改革和完善，進行革新制度的良好開展，從對制度管理的角度對相關的工作規范進行管理。

（三）合理的轉變思想

在對房產檔案管理工作進行實際開展的過程中，要注意對其思想進行合理的轉變，促使意識水平的提高，促使工作進行全面的開展，從而使相關的檔案管理工作的高效性以及有序性得到保障。另外，還應該對現狀進行有效的結合，對具有現代化特征的技術措施以及管理思想進行積極及時的引用和吸收，在相關工作實際開展的過程中，確保其想著現代化發展，促使工作效率的提高。就房產相關單位目前的狀況來看，一些相關的管理負責人對這項工作沒有較為深刻的認識，因此，想要對其進行良好的開展，還要對他們進行思想上的強化，讓他們對檔案管理工作的重要性正確認識，從而使其在房產檔案管理工作上的財力、人力以及物力的投入加大。

（四）提高相關人員的職業素養

想要促使房產檔案管理工作在開展中的不斷前進和發展，就必須要對相關工作人員的專業水平以及職業素養進行提高，從而為其在開展的時候提供一定的技術保障。隨著時代的發展，檔案管理工作在開展過程中的相關需求逐漸增加，想要促使相關人員專業水平以及職業素養的提高，就必須對其業務能力進行認真的評價，對工作中出現的問題進行及時分析和解決。

三、結論

房產檔案是一種特別重要的資源信息，對于城市的管理以及城市的規劃都具有重要意義。在社會信息的資源管理中占據著重要的地位。對比與普通的檔案信息管理方式，在房產檔案信息的管理上，要更加注重安全性，保證房產檔案使用安全。

參考文獻

第6篇：房地產項目檔案管理范文

關鍵詞：房地產企業；內部控制；企業風險管理

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業風險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業風險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標志著“風險管理時代”的到來。

這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性，到現在公布由企業編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業風險管理的不同側面。另一方面，《企業風險管理——整合框架》提出內部環境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監控八個相互關聯的風險管理構成要素。這份企業風險管理框架涵蓋了內部控制，從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。

二、我國房地產企業內部控制存在問題分析

（一）控制環境與目標設定方面

1.尚未形成良好的內部控制文化。內部控制文化包括企業員工的風險觀念、風險內部控制意識和風險管理職業道德等。內部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現的過程。目前房地產企業的依法合規經營意識薄弱，特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內部控制和風險管理的重要性，法律意識淡薄，責任心不強，防范風險意識差。另一方面，房地產行業建設周期長，許多前期形成內部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現。因些內部控制不能直接產生經濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內部控制要增設人員崗位，制定大量規章制度，增加辦事環節和程序，許多房地產企業就認為加強內部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認為內部控制是對自己的不信任，容易造成內部矛盾。這也造成了房地產企業對內部控制認識的偏差。

2.人員素質差異。一些員工專業水平不高，識別風險和防范風險的能力有限。內部控制系統發揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經營風險的狀況屢屢發生。另外，由于房地產企業項目部員工流動性比較強，宣傳學習無法系統全面，實施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰略目標。房地產企業不能根據自身實際制定相應的發展戰略和經營目標，盲目追求業務規模的擴展與追求自身經濟利益，無視內部控制中的合法合規控制，違規操作，給行業和社會帶來極大的損失。

（二）事項識別、風險評估與應對方面

1.風險防范意識薄弱。首先表現為盲目追求利潤最大化。有些房地產企業盲目強調利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規模為戰略目標，盲目擴張使得有些房地產企業通過借貸解決大量的資金需求，造成企業資產負債率過高，也就增加了房地產企業到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息，增加了企業營運成本，加大了資金營運風險。

2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產也設立部門對風險進行管理，但設立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風險評估無法發揮預防作用。房地產項目的建設是一個復雜的系統工程，工藝龐雜，在經營過程中，由于不確定因素而導致企業蒙受經濟損失的案件屢有發生，例如，建筑市場中各類責任事故、層層轉包、合同糾紛屢見不鮮，使企業存在潛在風險。

3.風險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產企業的風險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導致了企業不能有效地控制風險，不能及時地對所發生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統。一些業務或管理系統雜亂缺乏科學規劃，各系統之間缺乏溝通和協調，信息往往難以共享，各業務部門根據自身的業務需要，數據采集的口徑不一致，往往會產生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務，本業務在內部控制方面有何要求，造成越權行為和責任無法落實。第三，執行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業行帶來了惡劣的結果。另一種情況是，管理層下達了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執行，使內部控制出現漏洞。

（四）監控方面

這方面主要問題是內部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內部審計規章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監督不嚴，許多房地產企業的檢查只是上級布置，下級應付而沒有認真對待，不能及時發現存在的問題；另一方面一些房地產企業內部審計不足，對內部控制的檢查頻率較低不能與房地產開發的制度更新速度相適應，在一定程度上影響了內部審計的效力。

三、改革我國房地產企業內部控制的措施

（一）創建良好的內控環境

1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現逃避責任，無人承擔的情況。

2.建立強有力的內部控制文化：統一員工對內控制度的認識，使內部控制成為企業內部的自發需要，提高管理者對內部控制的認識水平，將內部控制作為企業的目標。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風險控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對員工的培養：通過定期、持續的業務培訓，內部控制文化以及先進理念的培訓，培養員工的內部控制意識、風險意識，成為高素質高道德的員工。

（二）構建系統的風險識別與應對體系

1.強化會計核算的內部控制系統。防范風險首先要從日常的業務工作做起，有效的防范操作風險，就應該建立完善的會計系統。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開，做到賬實相符；明確各項業務的審批權限，明確責任；健全檔案管理，完善信息系統，及時反映企業的經營狀況。

2.建立動態的風險預警模型。面對復雜多變的房地產市場，要加強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產各參與者進行聯系，對各開發程序進行評估，形成一個動態的、能夠持續改進的風險控制體系。

3.建立有效的資金審批機制。規范財務資金審批流程，在審批人員授權的權限范圍內審，完善經濟業務辦理審批手續。

4.完善防范意外風險措施。由于房地產市場競爭的加劇，房價的高低都很難預測，加強意外風險時的預算，這樣可使企業在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

（三）規范內部控制活動

首先，明確崗位和職責。限制每個人的權限，實施嚴格而明確的職責劃分，堅持不相容職務分離，業務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權，所有進行業務交易的工作人員都應經過授權，防止越權交易行為。

其次，明晰責任關系。落實交接手續，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責，一旦發生問題，能追究到個人，并可以給成績優秀的員工一定的獎勵，調動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現金，重要空白憑證，業務單據，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業務質量及監控錄像進行抽查。

（四）完善銀行內部的管理信息系統

首先，董事會和管理層有責任完善信息系統，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應該給員工創造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關銀行經營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發現問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學的信息分析體系。

（五） 構建科學嚴密的內外監控體系

明確內部審計和監察部門的監督職責，切實做到監管措施落到實處，定期自我檢查。發現內部控制存在的缺陷時應及時改正并上報，使內部監督能夠發揮作用。采取科學的內部審計方法，提高內部審計的作用，并實施責任追究制度，增強個人責任感。

參考文獻：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關于我國房地產企業內部控制問題的探.2009.

第7篇：房地產項目檔案管理范文

一、房地產稅收流失原因分析

(一)房地產企業利用行業特殊性偷逃稅款是房地產稅收流失的直接原因

房地產企業開發環節多,時間過長,流動性大,成本核算方法復雜,監督難,房地產產品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業的以上特點,想方設法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現為:

1、利用特殊的開發方式偷逃稅款

房地產的開發形式多種多樣,針對不同的開發形式,政策規定及執行方式和力度上存在差異,給房地產企業偷逃稅留下了可乘之機。主要表現在:一是以經濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發”的假象,逃避銷售不動產有關稅金;三是自建房產銷售后,不申報繳納建安環節的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產繳納相關稅費。

2、開發環節成本核算混亂,房地產企業趁亂“混水摸魚”

一是利用虛假購貨發票,虛列建筑開發成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產企業的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發票或收據給房地產企業。這也為房地產企業虛列開發成本提供了便利。三是不分項目設立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結算項目成本。有的企業滾動開發,雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結算,不結轉收入,成本也不及時結轉,不能真實反映企業盈虧情況,影響企業所得稅正確、及時、足額繳納。

3、房地產銷售環節,利用一些特殊的經營方式隱匿收入

如房地產企業采用預收房款方式經營房地產,企業在收到預收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應付款,不作預售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(二)房地產稅收征管、監控不到位是稅收流失的間接原因

1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后

通常開發一個房地產項目,必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的,由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換,客觀上導致了稅收源頭管理困難的實際問題。

房地產開發過程中,其他部門對房地產開發的管理基本上都是事前管理,審批手續不辦理,前期費用不交齊,房地產就不能開發,企業追求利潤的目標就無法實現,而稅務部門的管理是一種事后管理,現行稅收政策是在房地產開發企業發生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應的規定的,稅務機關征管是一種事后介入。稅務部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的,稅務機關不能有效監控、不能準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。

2、房地產稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難

首先,在房地產業的鏈條中,從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產稅稅種多,各稅種的征收環節和計稅依據各不相同,征收機關不同,征收難度大。其次,房地產企業開發多為跨年度、跨地域滾動開發,稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務工作人員對房地產企業經營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復雜,加大了稅收機關征收稽查的難度。

(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產企業偷漏稅另一重要原因

稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業偷逃稅如果不被發現,必定大賺一筆,即使被發現了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產企業偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產企業偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

二、房地產稅收流失治理對策

(一)加強對納稅人的服務引導

對房地產開發企業的進行個性化宣傳和服務,開展有針對性的辦稅輔導,幫助企業健全財務核算,綜合分析評估開發商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責任,促進開發商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產開發企業按照規定進行財務核算,加強財務管理,為稅收征管營造一個良好的財務基礎。

(二)規范部門協作

提請政府制定各環節相互銜接的房地產稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔的職責,以制度規范和加強國土、規劃建設、房管、招投標中心、銀行、稅務等各相關部門的協作,及時傳遞項目立項、規劃設計、土地使用、房產證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監控。

(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監管

一是在開發初期,要求房地產開發企業上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產企業稅源狀況,為后期的監管打下基礎。二是項目竣工后,要求企業及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用情況,防止企業私自轉移利潤,逃避納稅。同時,要求企業按月上報銷售合同和發票清單、《存量房產盤點表》等涉稅資料,監控商品房的存量變化等措施,跟蹤監控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監督。建立房地產企業監控管理動態臺賬,逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整,對應繳未繳的稅款進行補征。

(四)加強涉稅資料審核,提高征管質量

一是加強發票的審查。檢查發票的領購、開具和取得是否符合規定;成本列支中的大額發票是否屬實;有無使用假發票、白條入賬等情況。此外,房地產業的稅收主要體現在銷售環節,稅務機關在銷售環節上應加強票據的領、用、存管理,最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況,據此審核企業納稅申報的真實性。

二是加強合同的審查。對購銷合同內容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發項目合同,核實房地產開發方式 ,防止房地產企業“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。

三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準確、合法,以杜絕企業多列費用,虛增成本,偷逃企業所得稅;加強對預收帳款、應收帳款、其他應付款、應付帳款等往來帳目的審查。規定所有房地產企業每月必須將預收帳款等往來帳目的全部數據形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務機關,以杜絕企業利用往來帳目調節稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎上,還要經常通過實地走訪獲取有關信息,避免征管上的盲點。

(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為

首先對經查實的偷稅行為,稅務機關應嚴格按照法律規定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關的移送司法機關,杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發揮稅務稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業定期公告制度,房地產企業擔心被公告后影響其誠信度和企業形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關配套規定,對凡是偷逃稅款達到一定數額的企業不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。

(六)提高征管人員業務水平,培養高素質的征管人才

第8篇：房地產項目檔案管理范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；增值收益

Abstract: our country land value added tax collection has theoretical and practical necessity, the reasonable adjustment of land value increment income distribution, safeguard national rights and interests, and promote the healthy development of the real estate development, rebuilding the role of real estate development structure in place.

Keywords: real estate; Land VAT; Appreciation income

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

一、土地增值稅的概念

土地增值稅，是指按土地價格增加數額征稅。土地增值稅的計征辦法又分兩種：一是土地所有權為轉移條件下，按一定時期內土地價格增加部分征稅；二是在土地所有權轉移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。在我國，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當按照條例繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的主要稅制要素

（一）課稅對象

根據是否將建筑物納入課稅范圍，土地增值稅可以劃分為包括建筑物的土地增值稅和不包括建筑物的增值稅。包括建筑物的土地增值稅不僅對土地的增值額課稅，而且對建筑物的增值額課稅，這種土地增值稅可以成為廣義的土地增值稅，例如中國現行的增值稅。不包括建筑物的土地增值稅僅對土地的增值課稅，這是名副其實的土地增值稅，可以稱為狹義的土地增值稅，例如中國臺灣地區現行的土地增值稅。

（二）計稅依據

土地增值稅的計稅依據是土地增值額。土地增值的原因可以概括如下、；

土地投資；

因人口增加和社會發展導致的土地（或土地服務）需求增加；

通貨膨脹帶來的價格上漲；

因其他資產因報率下降導致土地價格上漲。

（三）土地增值的本質

土地增值實際上是一種資本利得。如果土地增值已經轉化成貨幣，那么過程增值就稱為已經實現的利得；如果土地增值尚未轉化成貨幣，那么這增值就稱為未實現的的利得。表現在操作上，就是定期對土地價值進行評估，并對其增值額進行課稅。

（四）稅率

從土地增值稅發展的歷史現狀來看，其采用主要稅率形式是累進稅率，其中又以超額累進稅率最為常見。目前，中國內地的土地增值稅、臺灣地區的土地增值稅采用的都是超額累進稅率。

三、土地增值稅政策的作用

（一）增強國家對房地產開發和房地產交易市場調控的需要

自1987年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權的有償出讓和轉讓后，極大地促進了我國房地產業的發展和房地產市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動國民經濟相關產業的發展都起到了積極作用。但是，由于有關土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產業發展中也出現了一些問題。特別是1992年及1993年上半年，我國部分地區出現了房地產持續高溫，炒買炒賣房地產情況嚴重，使得很多資金流向了房地產，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資產收益大量流失，嚴重沖擊和危害了國民經濟的協調健康發展。為扭轉這一局面，國家采取了一系列宏觀調控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經濟發展的客觀需要。

（二）改進房地產開發結構

土地投機、房地產開發企業囤積土地不開發，房地產開發商哄抬地價、房價是導致房地產價格上漲的重要因素，土地增值稅的開征對于這方面的因素導致的房價上漲有重要的抑制作用。因為囤積土地導致房地產開發周期變長，售出時價格與原始價格差異巨大，而這種情況收入、成本關系最為簡單，房地產企業難于逃避稅務機關易于稅收征管，只要增值稅稅率足夠高，就能夠抑制哄抬地價、房價行為。同時我國土地增值稅條例規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這一規定有利于指導開發企業增加普通住宅的開發，降低別墅、寫字樓等沒有稅收優惠的類型項目，從而增加普通住宅的供應，供應增加對于降低普通住宅的房價有著重要的作用。

（三）抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為

土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經濟的發展，生產和生活建設用地擴大，土地資源相對發生緊缺或改善了投資環境，導致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變為“熟地”，建成各種生產、生活、商業設施，形成土地增值。城市土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設方面投入了大量資金，搞了許多基礎設施建設，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失。同時，對投資房地產開發的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產業的正常發展。但對炒買炒賣房地產獲取暴利者，則要用高稅率進行調節。這樣就可以起到保護正當房地產開發的發展、遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。

（四）增加國家財政收入

我國涉及到房地產交易市場的稅收，主要有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉讓房地產收益只起一般的調節作用，對房地產交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調節作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調節，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值稅收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經濟建設，同時，開征土地增值稅可以規范土地增值收益的分配制度，統一各地土地增值收益收費標準。

四、土地增值稅征管程序

土地增值稅清算是土地增值稅征收的最主要方式，土地增值稅清算征收是房地產開發企業結算土地增值稅稅款的基本方法。

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

簽證報告

《土地增值稅清算簽證報告》是房地產開發企業辦理土地增值稅清算的必備資料，是房地產開發企業委托具有資質的中介機構（稅務師事務所）對其中報資料的鑒證審核。中介機構按照國家法律法規及有關規定，對所簽證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的簽證報告。對符合要求的簽證報告，稅務機關可以采信。

清算受理

主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《簽證報告》時，核對納稅人提供的資料，并嚴格按照簽證報告標準格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《簽證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，退回納稅人重新修改。

（三）清算審核

主管地方稅務機關審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；《鑒證報告》的格式是否規范，內容是否齊全；個表格邏輯關系是否正確。

（四）稽查環節

清算項目審核中，發現有些列情況之一的，將全部資料移交評估科或稽查部門進行清算工作。

1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內容不規范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的。

2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的。

3、納稅人未按土地增值稅政策規定預繳稅款的。

（五）核定征收

地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人收入成本核算問題的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅。

1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算。

5、申報的計稅依據明顯偏低，有無正當理由的。

（六）予以核準

主管地方稅務機關經過清算審核，對納稅人申請的清稅項目予以核準，辦理土地增稅補繳稅款或退還已納預繳稅款。

第9篇：房地產項目檔案管理范文

論文摘要：個人住房信貸業務迅猛的發展不可避免地存在一些問題和壘融風險，須引起高度重視借鑒國外經驗，提出規范個人住房貸款業務發展的措施，促進個貸業務健康發展。

隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業務迅猛發展并初具規模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數、面積均超過前兩年的業務總量。但 由于個人住房貸款業務開辦時間不長，在內外部環境 尚未完善的情況下，其迅猛的發展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險 ，須引起有關方面重視。

1 個人住房貸款業務存在的問題及風險

1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標準 ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據．其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分 由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握 。

2．房地產項目按揭合作不規范．房地產經營管理風險無法控制

房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段 ，放松對開發商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監理 ，對開發商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展 。

3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數量級增長．房屋產權管理部門難以適應 ，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業務品種的創新和發展

4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全

由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大 ，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔保或保險機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構 。房地產二級市場發展緩慢 ，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產 。

5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應

零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內部管理系統科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經營管理水平的提升 。

6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標 、資金緊張

7．從銀行經營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家

優惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務 ，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小．相反由于個人住房貸款利率優惠，且貸款期限長．在企業融資審查嚴格的情況下．助長企業套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。

2 防范和化解金融風險的經驗借鑒

1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統

信用記 錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證 明，任何銀行 、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎 。具有 良好信用記錄的個人或企業 ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據 ，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭 ，成立相應的中介機構 ，建立起個人資信評估系統 ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享 。

2　．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險

嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質 ．選擇優質的發展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法 。對于預售房 ，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規上規定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發商滾動開發 ，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全 。

3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保

上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業的政策性擔保機構 ，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。

4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力 ，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系

5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數多、期限長的特點，銀行傳統的經營管理手段 已不能適應迅猛發展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監測水平 ，有效防范風險。