節約集約用地論證分析精選(九篇)

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第1篇：節約集約用地論證分析范文

一是低效用地的現象較為普遍。有的項目規劃審批時，投資額報得很高，動輒幾千萬甚至幾個億，項目實施后投資額大為縮水；有的進來時說是工業高科技項目，結果是簡陋作坊低層次加工，甚至在那里養鴨養豬；有的在項目實施過程中，想方設法變更規劃，將工業用地轉為經營性用地，待價而沽；有的將廉價拿到的土地，少部分用于生產，大部分則“退二進三”。目前工業園區較為普遍的情況是，寬打寬用，一層廠房居多，項目配套面積較大，建筑容積率和投資強度都比較低。

二是閑置土地比較多。征而不用，開而不發，造成土地資源的閑置和浪費。少數投資商原本手里沒有實實在在的項目，通過虛報和包裝項目進行囤積土地，謀取暴利。國內有關專家分析指出，目前一個值得注意的動向是，一些投資商巧借各種名目，打入二三線城市展開新一輪“圈地運動”。

三是違法用地有禁難止。盡管相關法規對土地違法行為明確了處置辦法，但由于可操作性不強，往往是“發現容易制止難，清理容易處置難”。在供地環節，雖然要審查投資強度、容積率、建筑密度等，但企業取得土地后，達不到報批時的標準，國土、建設、規劃等部門也無有效的制約措施，監管難以到位；在建設過程中，職能部門只能發《停工通知書》，常常有禁難止，甚至出現“停工通知書”下達后變成“催工通知書”，違法建筑一夜之間成為既成事實。

土地利用效率低下，閑置和浪費現象嚴重，不僅人為加劇了供地緊張的矛盾，更為甚者，政府花血本建起的園區投資大、回報少，沒有發揮其應有效益，長此以往，地方財力不堪重負。

節約集約用地是貫徹科學發展觀、轉變經濟發展方式的根本性要求。從一定意義上說，節約用地就是節約開發成本，節約用地就是節約地方財力，節約用地就是節約不可再生的稀缺資源。為此，特提出如下建議：

第一，切實增強節約集約用地意識。土地是財富之母，發展之基，事關經濟社會長遠發展。提高土地利用效率，解決土地閑置浪費問題，根本出路在于大力推進節約集約用地。國家對土地的調控越來越嚴，2008年初國務院專門下發了《關于促進節約用地的通知》。要通過不斷加強對國土資源管理相關法律法規的宣傳教育，進一步增強全社會國土資源管理的國策意識，“珍惜方寸地，留與子孫耕”，形成珍惜和合理利用每一寸土地的社會輿論氛圍。要教育各級干部樹立和落實科學發展觀，切實增強資源憂患意識和土地法制意識，從思想上高度重視節約集約用地，大力促進節約集約用地，積極探索走出一條“建設占地少、利用效率高”的經濟發展新路子。

第二，嚴把立項規劃管控關。切實發揮土地利用總體規劃的整體調控功能，主要用地指標及用地布局的安排，必須服從上一級土地利用總體規劃，各類與土地利用相關的專項規劃，凡與土地利用總體規劃相抵觸的，都必須及時作出相應調整和修訂，防止各行其是、隨意擴大用地規模的情況發生，確保用地合規、合法、合理。要著眼長遠，從招商源頭入手，變饑不擇食的招商引資為資源節約型的招商選資，更多地引進占地少、污染小、技術含量高的產業和項目，以提高土地投入產出率。

第三，嚴把投資強度關。嚴格執行土地使用標準，項目設計、施工和建設用地審批，應嚴格執行國家和省出臺的各類建設用地標準，依據規定的行業、產業用地控制標準及單位面積的投資強度等因素，綜合確定項目供地數量。按我市目前規定，工業項目用地每畝投資強度不低于60萬元，凡是沒有達到投資強度的項目，不得超標準審批供地；項目實施沒有達到合同約定的投資標準和容積率的，應追究相關違約責任。有關職能部門，應探索建立批前審查、批中會審、批后跟蹤、建后驗收的土地使用全程監管機制及批后土地使用評價機制。同時，適應形勢發展需要，對列入供地的建設項目，通過逐步提高土地價款、增加投資強度，以及完善稅收征管等措施，促進土地利用效益的提升。

第2篇：節約集約用地論證分析范文

【關鍵詞】流域；水利工程；節約用在；案例

土地是農民賴以生存的基礎，隨著經濟社會的發展，土地的價值正逐步攀升，特別近幾年國民經濟的高速發展，開發區建設、房地產開發等經濟活動造成土地被瘋狂式的掠奪，土地已經成為一種稀缺資源，嚴重地影響和制約著國民經濟的高速發展，也很大程度地損害了農民的利益，已經成為嚴重的社會問題。因此近幾年國家開始嚴格控制土地使用，嚴厲懲處違法用地案件，科學合理地制定土地使用政策，積極倡導土地使用資源化的觀念，在全社會形成努力建設資源節約型和環境友好型的良好氛圍。《土地管理法》第4條：國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。第31條：國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。

在近幾年工程建設過程管理中，認真貫徹落實中央關于土地使用的有關政策，在項目規劃設計、項目選址、開工建設等方面加強管理，在節約集約用地，嚴格保護耕地等方面取得較好成績。

1.項目規劃設計階段控制

規劃設計階段是節約集約用地、保護耕地的關鍵時期，是開工建設階段的基礎。規劃設計時，要能保證滿足工程建設標準、施工要求的同時力爭用地最少。

1.1漳衛新河治理工程。漳衛新河是海河流域南系一條主要防洪排澇河道，也是漳衛南運河的入海通道，河道全長255公里。漳衛新河治理工程于1999年開始實施，工程進行了8年。漳衛新河堤防內灘地面積較大，已經成為兩岸居民耕作土地，有的已經做為口糧田分配到了各戶，因此該土地的保護利用直接關系著兩岸經濟發展。在漳衛新河清淤工程中，嚴格依據漳衛新河設計行洪標準恢復行洪斷面，對河道主槽進行擴挖，在滿足河道行洪標準的前提下，力爭少開挖灘地，這樣既節約了投資，又保護大片的土地。清淤方案經過幾次論證后達到了保護耕地和控制投資的最佳結合，經統計調整方案后節約土地964畝，達到了較好的社會效益。

1.2漳衛新河河口規劃。漳衛新河辛集閘以下為河口區，近些年河口地區經濟發展較快，左岸有在建的黃驊港，右岸有魯北化工集團。由于此處近海，海水侵蝕及倒灌，土地鹽堿化程度嚴重，無法種植，土地資源相當匱乏，當地居民利用現有土地建設了許多鹽場和水產養殖場。原河道兩側行洪的灘涂已被開發利用，由于缺乏規劃的指導，一些開發項目侵占了灘涂的行洪斷面，河道行洪能力大副下降，嚴重影響防洪安全。在規劃設計時，根據實地勘測和計算成果進行了全面的分析和總結，河口區域河道行洪能力排澇能力下降一方面由于兩岸灘涂開發縮窄了行洪斷面，另一方面是由于河道淤積導致水位抬高，尾閭不暢；此外由于河道徑流量減少導致河口地區生態環境惡化，河口的天然生態及濕地環境遭到破壞，動植物資源減少，生態環境呈現惡化的趨勢。

因此在河口規劃時，堅持統一規劃、綜合治理、確保防洪安全的原則，綜合考慮灘涂開發、水產養殖及航運，促進河口地區經濟發展，改善生態環境。規劃對辛集~海豐淤積嚴重段的主槽進行清淤，對左堤海豐、右堤孟家莊以下至大口河劃定治導線，治導線以內灘地清障，以恢復河道行洪能力，并兼顧兩岸排澇條件；沿治導線筑埝（或堤），以保護兩岸蝦池、鹽田等免遭洪潮侵害。在清淤寬度上比較50米和70米兩種方案，均能滿足河道行洪要求，優選清淤50米方案，既減少了工程投資，又減少開挖土地724畝，從而保護大片的鹽田、水產養殖場。

2.項目選址

岳城水庫除險加固設計中，涉及占地的是水庫繞壩公路，由于水庫周邊村莊人均耕地只有0.5畝，因此土地尤為珍貴。在確定繞壩公路位置時，充分考慮了當地的土地緊張狀況，制定三個公路方案，并多次與地方政府、村委以及公路管理部門聯系。經與地方政府、村委以及公路管理部門反復溝通，最終采用以現有地方公路為基礎，充分利用鄉村公路進行建設，優化設計后節約土地75畝，維護了村民的根本利益。

3.開工建設

項目開工前，對施工單位的施工組織設計格審查，重點把關施工中可能涉及的占地問題，對于工程的永久占地嚴格控制，不突破設計指標；工程涉及的臨時占地主要為施工道路、臨建設施占地、物料倉庫占地等，根據工程現場特點，提出盡量利用堤防道路、現有公路、田間道路、灘地進行安排，根據施工進度采購建筑材料，節約物料倉庫用地；在工程的取土場取土時要保護好土地的耕作層，以利于復耕；工程進展中要注意環境保護，對于易造成污染特殊材料要采取措施，避免造成周圍水土污染。

4.完工復墾

《土地管理法》第31條規定：國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。

近年來，我局多處工程建設遵循竣工后要清理好現場，清除占地范圍內石硝、棄渣等廢棄物，平整土地，以利于恢復耕作，保存或恢復原耕作層土層，保證土地性質質量。總之，在工程建設管理中，嚴格遵守國家關于土地使用的政策法規，貫徹落實中央關于建設節約性社會、和諧社會的精神，落實科學發展觀，堅持以人為本，在工程建設中大力倡導科學規劃，能夠節約集約土地。

參考文獻

［1］《土地管理法》.

［2］《基本農田保護條例》.

［3］《漳衛新河治理工程設計》.

第3篇：節約集約用地論證分析范文

【關鍵詞】城市土地利用；高效利用；對策

土地是我們“衣、食、住、行”最基本的生存資料，也是我國經濟可持續發展的最根本的保障。而城市經濟是國民經濟發展的重要載體，城市土地又是城市經濟與社會活動的物質載體，城市土地利用既服務于城市發展，又對城市的各個方面有著重要的影響。隨著城鎮化的積極推進以及城市人口的不斷增加，城市土地資源的破壞、低效利用、布局不合理等成為影響和制約城市經濟社會發展的短板和瓶頸，是建設“以人為本、資源節約型、環境友好型”和諧社會的重要挑戰。如何合理的利用城市土地資源直接關系到城市的興衰與區域的發展，這種合理性在很大程度上又取決于城市土地利用的高效化。

1 城市土地資源利用存在問題

1.1 外延擴張嚴重，內涵挖潛不足

對于城市土地而言，主要存在兩種增加其經濟供給的途徑。一種是外延式擴張，另一種是內涵式挖潛。外延式擴張是一種直接擴大城市土地供給的方式，導致城市土地供給面積絕對增加，表現為城市土地的增量擴張。內涵式挖潛是在保持城市土地數量不變的情況下擴大城市土地的有效供給，是一種值得提倡的擴大城市土地供給的方式，表現為城市土地的存量調整。外延式擴張屬于一種短、平、快式的擴張方式，成本低。而內涵式挖潛式屬于長、曲、慢式的方式，耗費的人力、物力、財力大，成本高。

當今一些政府在畸形的發展觀和政績觀的主導下，采取拼資源的發展方式，城市用地呈“攤大餅”式向外擴張，大搞新城區、開發區等建設，熱衷于搞大片房地產開發。導致城市郊區大量的農業用地被圈占為工業用地。甚至還存在圈而不用，造成土地的閑置、荒蕪現象。據調查了解，除了一些國家級開發區的土地使用效率尚可外，其他開發區的土地使用效率普遍偏低[1]。

而對于絕大多數城市內部或多或少都有一定數量的閑置或廢棄地。同時，一些城市尤其是一些小城市中存在住宅建設項目用地、商服建設用地等建設用地的容積率普遍偏低現象。

1.2 土地利用效率低下

城市在建設的過程中，也在不斷的對舊城區進行改造。但是至今為止，很多城市依然存在“城中村”，城中村一般房屋破舊不堪，街巷縱橫交錯，這個原本屬于城市卻被城市忽略的實體存在土地資源利用效率低下，容積率相當低的問題，給土地資源的合理、高效利用帶來諸多不便。穩步、合理、有序的開發城中村，不僅能滿足城市建設用地供給，降低城區優質耕地被占用的可能性，而且也為城市土地集約利用提供了重要途徑[2]。諸如，城市開發區中的工業用地，往往存在使用一部分，其他部分不是閑置就是搞綠化，土地利用率比較低。

1.3 土地產出水平不高

對于城市土地的產出水平，國內外許多學者常用城市國內生產總值（GDP）與城市建成區面積（平方公里）之比作為衡量城市用地產出的一個表征方法。大范圍看，對于我國城市的用地產出一直呈增長態勢，但總體水平仍遠遠低于世界發達國家和地區。土地產出水平都不高，土地高效利用更無從談起。

1.4 土地利用結構與布局不合理

城市土地利用結構的合理化，主要表現為城市各功能區間的分工明確、相互協調，以及各功能區較合適的用地比例，從而使城市得以高效運作。對于城市土地利用的結構和布局問題，往往與城市規劃密切相關。由于一些地方規劃滯后，規劃意識淡薄等方面的原因，導致一些建設存在規劃布局不合理問題，從而出現土地利用的結構和布局不合理。

2 城市土地利用問題的原因分析

2.1 政府走偏的發展觀與政績觀

一些地方政府緊盯任期內的政績和地方的GDP，往往忽略科學發展觀[3]。為了地方招商引資，一些地方政府使出渾身解數，出臺各種優惠政策來“筑巢引鳳”。比如，低廉的地價，優惠的稅收，舒適的環境等等。在拼資源，拼土地，重復建設的情況下，最大的犧牲品還是土地。

2.2 城市規劃、土地利用總體規劃的法律地位薄弱及其本身存在的弊端

第一，雖然城市規劃、土地利用總體規劃有一定的法律地位，但其威懾力略顯不足，違法成本較低。從某些角度來看，加大了違法的可能性。第二，城市規劃以城市的總體發展為目標，而土地利用總體規劃則以城市規劃為基準，根據城市建設發展對土地的需求為參照進行編制，這樣的土地利用規劃已經失去了其原有的作用和意義[4]。第三，城市發展缺乏合理長期規劃造成土地資源浪費。

2.3 城市土地真實價格被隱化

《土地管理法》和《 城市房地產管理法》均明確規定了可以以劃撥方式提供土地使用權的范圍，2001 年國土資源部頒布的《 劃撥用地目錄》進一步細化了劃撥用地的范圍，但這些規定仍較為原則，地方政府供地時的自由裁量權很大，造成用地者在取得土地時的不公平。城市土地供應的這種“雙軌制”，造成土地供應中有償出讓和行政劃撥取得的成本差異過大。對于劃撥取得的用地，其真實價格是被隱化的。一是劃撥用地成本低，一定程度上導致盲目圈占土地，低效、粗放利用土地的現象屢禁不止，節約集約用地機制難以建立；二是劃撥供地政策為一些單位和個人投機尋租留下了空間，有的甚至憑借國家劃撥供地政策圈占、囤積土地；三是劃撥供地范圍過寬，不利于土地市場的培育和完善[5]。

3 城市土地資源合理高效利用對策

3.1 政府要秉承科學發展觀，節約集約高效利用土地資源

政府要秉承科學發展觀，摒棄靠拼資源、拼土地來提高地方GDP的方式方法，避免在沒有科學論證規劃的基礎上，盲目招商引資、大上項目，導致城市土地資源不合理的開發利用。堅持走“以人為本，資源節約型，環境友好型”和諧社會的道路。積極的引導用地單位企業節約集約高效利用土地資源。對于城市建設用地的需求要力求走內涵挖潛的道路，盡量減少外延擴張。積極推進“城中村”的改造和整治，一方面可以合理利用城市土地，另一方面可以提高城市土地利用效率，促進城市土地的集約利用。作為政府來講，建議對GDP的考核，應當從政府政績考核指標中退出，從根源上修正地方政府的政績觀，以科學發展觀引領政府的政績觀。

3.2 加強規劃的法律地位，發揮規劃的龍頭作用

加強規劃的法律地位，提高規劃的違法成本。依法實施規劃，嚴格執行規劃。提高規劃的科學性。加強兩個規劃的相互協調，相互銜接，發揮規劃的龍頭作用。城市土地作為城市的一個子系統，它同時還是城市社會、經濟和生活等各項活動的載體，各項經濟、社會發展指標將落實到土地的開發利用上[6]。因此，應根據城市各經濟、社會子系統發展戰略，制定城市土地的利用指標，并合理控制城市土地子系統內各類土地的使用。所以，一個城市的土地利用規劃，只要與城市的經濟、社會活動緊密銜接、共同發展，就能保證土地規模的擴張與用地結構及社會經濟發展相協調，促進城市系統的有序發展。

3.3 顯化城市土地真實價格，提高土地資源利用效益

要實現城市土地的有效配置，就必須充分發揮“價值規律”的作用。我國城市土地供應的“雙軌制”，造成土地供應中有償出讓和行政劃撥取得的成本差異過大。由于劃撥土地使用權基本是無償取得的，用地者粗放利用、浪費土地的現象大量存在。這是造成城市土地利用不合理的一個非常重要原因。因此，必須顯化城市土地的真實價格，取消劃撥一定程度上可以遏制粗放用地，促進土地資源的節約集約利用。實行土地有償使用制度，使地價真正成為城市土地利用的“調節器”，從而提高城市土地資源的利用效益。

3.4 立體開發土地，充分利用城市地上、地下資源

在城市化日益加強的今天，建設用地緊張、交通擁堵、環境變差等問題的解決都會涉及到用地問題。城市用地應從滿足基本的功能需要向城市用地的合理高效利用轉變。要積極倡導城市土地綜合立體開發，充分開發利用城市土地的地上、地下空間，提高土地利用效率，合理高效利用土地資源，進而提高城市土地資源集約利用水平。

【參考文獻】

[1]董黎明. 城市土地問題與土地集約利用[J].中國土地，2005，8：5-7.

[2]李紀方，包廣靜.城中村改造中的城市土地集約利用問題探討[J].寧夏農林科技，2011， 52（07）：73-74.

[3]郝偉，陳鴻彬.城市土地利用的問題分析與建議[J].中國城市經濟，2009，10：42-43.

[4]王勝林.城鎮化過程中土地利用問題研究一以樂山沙灣為例[D].西南財經大學，2014，4.

第4篇：節約集約用地論證分析范文

【關鍵詞】城鄉增減掛鉤；土地可持續利用；合理化；發展；建議

Abstract：according to the spirit of the document, approved a number of nationwide pilot, first to carry out the work of urban and rural land in areas with good conditions. In 2010, the Qinghai province included in the scope of the pilot hook. Through the development of urban and rural construction land linked to work, to promote sustainable utilization of land resources in Qinghai Province, to promote urban construction and the building of a new socialist countryside, optimize the layout of urban and rural construction, ease the contradiction between supply and demand of construction land plan targets, improve rural production conditions, is of important significance to improve the local living standards of farmers. At the same time, beginning to carry out this work in our province, by drawing on the experience of pilot city, and puts forward some suggestions.

keyword：urban and rural land; sustainable land use; rationalization; development; suggestion

中圖分類號：TU98文獻標識碼：A 文章編號：

根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），《關于印發的通知》（國土資發[2005]207號），《國務院關于嚴格城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發[2010]47號）等文件精神，全國范圍內批準一批試點，在有條件地區率先開展城鄉增減掛鉤工作。2010年，國土資源部在落實關于支持加快青海藏區經濟社會發展的有關措施中，將青海省列入掛鉤試點范圍。

1.城鄉建設用地增減掛鉤概述

1.1基本含義

城鄉建設用地增減掛鉤是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊），和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積，共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。

1.2重要意義

1.2.1有利于促進城鄉統籌發展。通過實施城鄉建設用地增減掛鉤，將城鎮建設用地收益反哺農村，既拓展了新農村建設的資金渠道，又有效緩解建設用地緊張局面，保障城鎮建設用地的供應，促進城鄉經濟社會協調可持續發展。

1.2.2有利于加快城鎮化，城鄉一體化進程。有利于完善農村基礎設施，改善農民生產生活環境，促進土地節約集約利用，自然村向中心村和集鎮聚集，加快推進小城鎮綜合改革建設城鎮化進程。

1.2.3有利于保護耕地和生態環境。結合農田基本建設，對田、水、路、林、村進行綜合整治，將有效增加耕地面積，提高耕地質量，改善農業生產條件和農村人居環境。

1.3基本操作過程

1.3.1掛鉤試點的土地部門根據土地利用總體規劃、窗體頂端

窗體底端

城市建設總體規劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，申請周轉指標，按審批權限報相應的人民政府批準。

1.3.2將掛鉤試點區內的若干拆舊地塊和建新地塊共同組成項目區，并制訂項目區土地的開發利用計劃。

1.3.3依據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃，農用地轉用等相關方案，在不突破掛鉤周轉指標的基礎上，組織實施。

1.3.4在占用農用地不突破掛鉤周轉指標的前提下，在項目區內已確定的建新地塊上集中建設農民新村住宅，用以安置從拆舊地塊搬遷來的農民。

1.3.5將拆舊地塊農民遷出后留下的農民住宅拆除，并進行復耕，使之轉變為農用地，與建新地塊占用的農用地進行等量置換。

1.3.6將通過置換節約出來的農民住宅建設用地轉用于城鎮建設等其他用途，從而增加了城鎮建設用地。

通過上述城鄉建設用地增減掛鉤的操作過程，可以看到原本相對分散、占地較多的農民住宅建設用地被相對集中，其中農用地總量沒有減少，建設用地總量也沒有增加，而是在結構上將城鄉建設用地做了優化，但卻產生了與增加建設用地數量相同的效果。

2.青海省開展城鄉建設用地增減掛鉤潛力

2.1開展增減掛鉤有潛力可挖

堅持群眾自愿、因地制宜、量力而行、依法推動的原則，積極穩妥推進農村建設用地整治，加強農牧區基礎設施和公共設施配套建設，農村居民點整治應結合社會新農村建設、生態移民和游牧民定居工程，引導居住分散的牧民向定居點集中，充分利用存量建設用地，構建具有當地特色、文化氛圍濃厚、生活環境優美的新農村、新牧區。依據《青海省土地整治規劃（2011—2015年）》，我省至2015年農村開展城鄉建設用地增減掛鉤，實現掛鉤指標2731公頃。通過城鎮工礦建設用地整治，優化城鎮工礦用地結構和布局，重點加大舊城鎮、舊工礦、城中村改造力度，提高土地產出效益，降低經濟增長對土地資源的過度消耗，土地節約集約利用水平顯著提高。

2.3增減掛鉤重點區域

依據農村建設用地整治潛力分析，綜合青海省各區縣的自然和社會經濟狀況，以及各地建設用地需求情況，我省城鄉建設用地增減掛鉤試點的重點區域為西寧市和海東地區，隨后將在黃南州、海北州和海南州的部分經濟發展較好的縣鄉，開展城鄉建設用地增減掛鉤試點，在不突破城鄉建設用地總規模指標的前提下，實現優化城鄉建設用地結構和布局，拓寬用地空間，促進節約集約用地，改善農村生產生活條件為城市化進程提供動力。

3.關于開展增減掛鉤工作的幾點建議

3.1遵循原則辦事

自愿原則。尊重農民意愿，充分聽取群眾意見；公平原則。始終遵循公開、公平、公正的原則；循序漸進原則。這是一項長期開展的工作，要廣泛聽取群眾的意見，根據村莊特點、生活習慣、生產方式和經濟文化等因素，規劃農民居住區； 保障民生原則。保障農民的生存權、就業權、居住權等，通過多種途徑提高農民的生存能力。

3.2建立長效機制

按照“獨立建庫、單獨考核、封閉運行”的要求，“先大后小、先易后難”的思路，充分挖掘可復墾建設用地資源，實現安置用地提前滾動安排，在掛鉤復墾項目實施前落實補償、安置措施，切實保障安置用地。切實維護農民的權益，嚴禁強行拆舊，嚴格履行有關調查確認和告知、聽證、論證等程序。建立相應的考核、獎懲、檢查、監督制度，制定嚴格的操作程序和科學的管理體系以及符合農村實際的補償機制。

3.3完善資金保障體系

資金是否能夠到位，是掛鉤能否順利實施的關鍵，可以通過落實用地單位的“占一補一”責任，建立專項的掛鉤復墾基金和專門的管理體系。有條件的地方可以嘗試掛鉤復墾企業化運作，鼓勵企業或者個人參與掛鉤復墾出資。

3.4防止周轉指標難以歸還

由于土建工程周期一般較長，加上部分拆遷阻力大，建設用地復墾難度大等客觀原因，三年的周轉指標歸還期限顯得有些緊張，加之土地復墾環節，建設用地轉為農用地具有難逆轉性，將原村址復墾為耕地并培肥，是一個相對緩慢的過程。為此，及時歸還周轉指標，并且數量不減少，質量不降低非常困難。因此，建議加大監控力度，防止周轉指標歸還拖延，造成事實上的生產能力降低。

3.5保障農民合法權益

在實施掛鉤工程之前，必須根據當地的實際情況，制定切實可行的補償標準和利益分配機制，要充分尊重農民意愿，不得搞強制拆遷，切實維護被拆遷戶的利益；做到公平、公正、公開，形成專門的利益分配機制。

第5篇：節約集約用地論證分析范文

關鍵詞：“三舊”改造；土地整合；開發強度；容積率。

中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：

1、“三舊”改造的背景

改革開放30多年來，廣東省經濟社會快速發展，綜合實力實現歷史性跨越。在經濟高速發展的同時，也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約廣東省可持續發展。廣東省人均耕地只有約0.45畝，遠遠低于聯合國糧農組織規定的人均耕地0.8畝的警戒線，耕地保護任務和耕地占補平衡極為艱巨。為了保持增長，未來15年廣東省約需40萬畝建設用地，而國家下達給廣東的新增建設用地指標平均每年僅有29萬畝，每年缺口約11萬畝。為了破解發展難題，先行先試，2008年12月20日，《國土資源部、廣東省人民政府共同建設節約集約用地試點示范省合作協議》在廣州簽定。以舊城鎮、舊廠房、舊村莊為對象的“三舊”改造，正是其中的重要內容之一。

2、土地開發強度控制的定義與作用

2.1土地開發強度的定義

土地開發強度指城市發展過程中對土地的開發使用率，主要包括土地的建筑開發容量和建筑覆蓋密度，可用容積率、建筑密度和建筑高度三個指標來進行控制。其中，容積率直接反映了用地的開發強度，容積率的合理確定對于形成項目良好的社會、經濟和環境效益具有重要意義。

容積率表述的是規劃用地面積（俗稱“凈”地塊）上允許建設的建筑總容量，基本公式是:

R=F/A

式中:R——容積率

F——地塊上的總建筑面積(m2)

A——地塊面積(m2)

表一 廣州市增城建筑密度和容積率控制指標表

2.2土地開發強度控制的作用

在我國城市的發展過程中，土地資源稀缺和開發需求旺盛是大多城市所面臨的突出矛盾。市場機制的作用促使人們追求土地的高強度開發和高效益配置成為必然趨勢，然而城市總體開發容量是有限度的，必須以保證城市的生態環境和市民適宜生活的空間環境質量為前提。土地是國家不可再生的重要資源，城市土地則是被投入了物化勞動(基礎設施)的資源，具有更高的經濟價值。合理使用城市土地有很大的經濟意義，同時還有重要的社會意義和環境意義。因此，必須確定城市適宜的開發容量并形成合理的空間密度分布，在滿足發展需要和保證環境質量二者之間取得平衡。對城市開發強度進行合理控制和引導，也是塑造城市特色和城市整體景觀風貌的重要手段之一。

3、土地開發強度的傳統研究

3.1現行規劃編制對開發強度控制的不足

城市開發強度控制是一個復雜的系統工程，涉及經濟、社會、文化、政策等諸多因素。目前我國的城市規劃體系中，開發強度控制主要由控制性詳細規劃確定，但在確定控制指標時一直存在著理性依據不足、隨意性過大的問題，使規劃的權威性和科學性受到質疑和非議。

3.2現行規劃編制中影響開發強度的因素

（一）地塊的用地性質。由于各種用地有不同的“功能”定位，如商業金融業用地、行政辦公用地等的容積率一般應該高于居住用地、教育科研用地、醫療設施用地等。

（二）地塊的區位條件。城市用地由于所處位置不同，如市中心或城郊，由于公共配套服務設施的多集中于市中心，造成人口的集聚效應。同時，市中心的環境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區，為節約集約用地、提高土地利用效率，容積率應高于其他地區。

（三）地塊的土地出讓價格，即土地出讓方期望價格。一般情況下，容積率與出讓價格成正比。期望價格高，容積率也要相應提高。

（四）地塊的基礎設施條件。即開發建設的支撐條件，包括現有基礎設施的水平和自然條件(如地基、土壤、排水等)。一般說，較高的容積率需要較好的基礎設施條件和自然條件作為支撐。

（五）城市規劃法規與技術規范。即上層次規劃控制要求，以及城市設計上的要求，如建筑高度、間距、形體、綠化、消防通道等。

（六）人們心理環境承受能力。人們的心理承受能力，過高的高層建筑使人產生壓抑感和不舒適感，過小的樓間距會破壞人們生活的隱私性而產生不安全感。

4、“三舊”改造項目土地開發強度測算模型

“三舊”改造項目土地開發強度測算模型的理論基礎是投入與產出關系的分析。“三舊”改造政策里明確要求，政府在“三舊”改造當中充當的角色是引導者，以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，統籌城鄉發展，優化人居環境，改善城鄉面貌等。簡單來說，就是政府在推進“三舊”項目的主要目的是為了贏得社會的效益與環境的效益，所以測算的基本原理是通過投入和產出間的平衡關系計算出合理容積率。通俗的說法就是政府在整個改造過程中的經濟收入為零，政府整合土地的成本剛好等于土地出讓金的收入。

41.測算工作思路

4.2項目改造總成本

（一）土地、物業整合成本

土地、物業整合成本P主要以以下五部分構成：土地征收補償費用p1，建筑物補償費用p2（注：未含復建安置部分），拆遷費用p3，搬遷費用p4，臨遷補助費用p5，再考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為α。即土地、物業整合成本P=（p1＋p2＋p3＋p4＋p5）（1＋α）。

（二）回遷物業復建成本

回遷物業復建成本J主要由回遷物業的建安成本j1和物業的辦證費用j2組成，同時考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為β。即回遷物業復建成本J= （j1 ＋j2）（1＋β）。

（三）綜合開發成本

綜合開發成本Z是指整個改造范圍內所有的市政道路管網、公共服務設施等所需的總的建設費用z1，如學校、醫院、綜合文化中心、環衛設施、通信設施、公交站場、道路、廣場、停車場、公共綠地等。同時也考慮項目改造周期，存在利息和部分不可預見費用，設比例為γ。即Z= z1（1＋γ）。

綜上所述，項目改造總成本X=P+J+Z。

4.3項目經濟平衡時所需的開發總量

通過場地周邊最新的土地出讓情況，評估項目融資地塊可出讓的樓面地價L（通常該價格為項目的起拍價），即得出項目達到經濟平衡時所需的開發總量F0=X/L（單位：平方米）。

4.4項目經濟平衡時融資地塊的開發強度R0推算與分析研究

（一）項目經濟平衡時融資地塊的開發強度推算

根據容積率的定義，經濟平衡點容積率R0= F0/A，結合城鄉規劃技術規范要求推算出建筑密度、建筑限高、綠地率等控制性指標。

（二）項目經濟平衡時融資地塊的開發強度分析研究

以廣州增城市“三舊”政策為例，《增城市“三舊”改造實施辦法（試行）》（增府[2010]10號）要求，“三舊”改造以宜居為目標，改善人居環境，凈用地容積率以2.0為宜，原則上不超過2.5，結合政策我們可以得出以下結論：

（1）當經濟平衡點容積率R0≤2.0時，項目改造可為政府帶來的經濟收益E≥（2.0- R0）×A×L（其中政府選取2.0作為項目的開發容積率）。

（2）當經濟平衡點容積率2.0≤R0≤2.5時，項目改造中政府的經濟收益E可由項目的定位與政府的財政狀況綜合分析確定。項目開發的容積率大于經濟平衡點容積率R0時，政府經濟收益為正數；反之，項目開發的容積率小于經濟平衡點容積率R0時，政府經濟收益為負數，但是為了落實項目的市場定位，同時政府在財政狀況允許范圍內，也可選擇低于經濟平衡點容積率R0的項目開發容積率。

（3）當經濟平衡點容積率R0≥2.5時,政府有以下幾種決策：

①以R0作為項目開發容積率，但是由于容積率增大，居住人口增多，所有的市政道路管網、公共服務設施等需重新加大配置，這種方式破壞了原來的項目定位與城市發展定位；

②政府財政允許情況下，以低于經濟平衡點容積率R0的項目開發容積率進行開發，前提是政府財政資金充裕，虧得起；

③擴大改造范圍，爭取把土地整合成本較低的土地納入改造范圍，綜合降低改造成本，降低經濟平衡點容積率R0，再次推算；

④項目目前市場條件還不成熟，暫時擱置項目，待市場條件成熟再實施改造。

4.5項目經濟收益預測

當確定了項目的開發強度后，即可簡單估算出政府開發的收益情況。以增城市某改造項目為例，項目的估算樓面地價為2700元/平方米，經推算項目的經濟平衡點容積率R0為2.46，通過綜合論證，得出項目融資地塊的平均凈容積率為2.5。由于拍賣價格的浮動，具體收益分析表格如下：

5、結論

開發強度控制是一個復雜的系統工程，“三舊”改造項目的開發強度確認更是一個“新舊”博弈的過程。“三舊”改造的目的是為了節約集約用地，提高土地使用效率，也是為了改善人們生產、生活的環境，而“三舊”改造又是一盤經濟賬。所以，為了實現土地的二次高效開發，避免改造后新的交通擁堵，公共服務設施配套不足等的民生問題的出現，避免項目的爛尾、越改越糟的情況出現，政府在改造項目的開發強度上，必須通盤考慮充分科學論證。

【參考文獻】

[1] 劉貴文, 王曼, 王正. 舊城改造開發項目的容積率問題研究[J]. 城鄉規劃, 2010(3).

[2] 韓政. 控制性詳細規劃中土地開發強度控制探討——以《南寧市茅橋、東溝嶺片區控制性詳細規劃》為例[J]. 規劃師, 2009(11).

第6篇：節約集約用地論證分析范文

第一條為規范土地利用總體規劃的編制、審查和報批，提高土地利用總體規劃的科學性，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、行政法規，制定本辦法。

第二條土地利用總體規劃依法由各級人民政府組織編制，國土資源行政主管部門具體承辦。國土資源行政主管部門會同有關部門編制本級土地利用總體規劃，審查下級土地利用總體規劃，適用本辦法。

第三條土地利用總體規劃是實行最嚴格土地管理制度的綱領性文件，是落實土地宏觀調控和土地用途管制，規劃城鄉建設和統籌各項土地利用活動的重要依據。

各地區、各部門、各行業編制的城市、村鎮規劃，基礎設施、產業發展、生態環境建設等專項規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接。

第四條編制和審查土地利用總體規劃，應當貫徹落實科學發展觀，堅持節約資源和保護環境的基本國策，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度，緊密結合國民經濟和社會發展的要求，不斷提高土地資源對經濟社會全面協調可持續發展的保障能力。

第五條國土資源行政主管部門會同財政等部門落實規劃編制工作經費，保障規劃編制工作的順利開展。

第二章規劃編制

第六條土地利用總體規劃分為國家、省、市、縣和鄉（鎮）五級。

根據需要可編制跨行政區域的土地利用總體規劃。

村莊土地利用總體規劃是鄉（鎮）土地利用總體規劃的重要內容。各地應當在編制鄉（鎮）土地利用總體規劃時對村莊土地利用的總體布局作出科學規劃和統籌安排。

第七條編制土地利用總體規劃，應當堅持政府組織、專家領銜、部門合作、公眾參與、科學決策的工作方針。

第八條土地利用總體規劃編制前，國土資源行政主管部門應當對現行規劃的實施情況進行評估，開展基礎調查、重大問題研究等前期工作。

第九條國土資源行政主管部門應當在前期工作基礎上,以真實、準確、合法的土地調查基礎數據為依據，組織編制土地利用總體規劃大綱。

前款規定的土地利用總體規劃大綱，包括：規劃背景，指導思想和原則，土地利用戰略定位和目標，土地利用規模、結構與布局總體安排，規劃實施措施等內容。

第十條國土資源行政主管部門依據經審查通過的土地利用總體規劃大綱，編制土地利用總體規劃。

鄉（鎮）土地利用總體規劃可以與所在地的縣級土地利用總體規劃同步編制。

第十一條在土地利用總體規劃編制過程中，對涉及資源保護與可持續發展、區域和城鄉協調、土地節約集約利用、土地利用結構布局優化、土地生態環境保護與建設等重大問題，國土資源行政主管部門應當組織相關方面的專家進行專題研究和論證。

第十二條在土地利用總體規劃編制過程中，國土資源行政主管部門應當建立部門協調機制，征求各有關部門的意見。

第十三條對土地利用總體規劃編制中的重大問題，可以向社會公眾征詢解決方案。

對直接涉及公民、法人和其他組織合法利益的規劃內容，應當舉行聽證會，充分聽取公眾的意見。

采取聽證會形式聽取意見的，按照《國土資源聽證規定》的程序進行。

第十四條國土資源行政主管部門應當組織相關方面專家對土地利用總體規劃進行論證，論證意見及采納情況應當作為報送審查材料一并上報。

第十五條承擔土地利用總體規劃具體編制工作的單位，應當具備下列條件：

（一）具有法人資格；

（二）具有編制土地利用總體規劃的工作業績；

（三）有完備的技術和質量管理制度；

（四）有經過培訓且考核合格的專業技術人員。

國土資源部和省、自治區、直轄市國土資源行政主管部門應當定期公布符合本條規定條件的單位目錄。

第三章規劃內容

第十六條土地利用總體規劃應當包括下列內容：

（一）現行規劃實施情況評估；

（二）規劃背景與土地供需形勢分析；

（三）土地利用戰略；

（四）規劃主要目標的確定，包括：耕地保有量、基本農田保護面積、建設用地規模和土地整理復墾開發安排等；

（五）土地利用結構、布局和節約集約用地的優化方案；

（六）土地利用的差別化政策；

（七）規劃實施的責任與保障措施。

鄉（鎮）土地利用總體規劃可以根據實際情況，適當簡化前款規定的內容。

第十七條省級土地利用總體規劃，應當重點突出下列內容：

（一）國家級土地利用任務的落實情況；

（二）重大土地利用問題的解決方案；

（三）各區域土地利用的主要方向；

（四）對市(地)級土地利用的調控；

（五）土地利用重大專項安排；

（六）規劃實施的機制創新。

第十八條市級土地利用總體規劃，應當重點突出下列內容：

（一）省級土地利用任務的落實；

（二）土地利用規模、結構與布局的安排；

（三）土地利用分區及分區管制規則；

（四）中心城區土地利用控制；

（五）對縣級土地利用的調控；

（六）重點工程安排；

（七）規劃實施的責任落實。

前款第（四）項規定的中心城區，包括城市主城區及其相關聯的功能組團，其土地利用控制的重點是按照土地用途管制的要求，確定規劃期內新增建設用地的規模與布局安排，劃定中心城區建設用地的擴展邊界。

第十九條縣級土地利用總體規劃，應當重點突出下列內容：

（一）市級土地利用任務的落實；

（二）土地利用規模、結構和布局的具體安排；

（三）土地用途管制分區及其管制規則；

（四）城鎮村用地擴展邊界的劃定；

（五）土地整理復墾開發重點區域的確定。

第二十條鄉（鎮）土地利用總體規劃，應當重點突出下列內容：

（一）基本農田地塊的落實；

（二）縣級規劃中土地用途分區、布局與邊界的落實；

（三）各地塊土地用途的確定；

（四）鎮和農村居民點用地擴展邊界的劃定；

（五）土地整理復墾開發項目的安排。

第二十一條土地利用總體規劃圖件，包括：

（一）土地利用總體規劃圖；

（二）土地利用總體規劃附圖。

前款第（二）項規定的土地利用總體規劃附圖，包括規劃現狀圖、專題規劃圖和規劃分析圖。

第二十二條編制土地利用總體規劃，應當依據國家、行業標準和規范。

第四章審查和報批

第二十三條土地利用總體規劃審查報批，分為土地利用總體規劃大綱審查和土地利用總體規劃審查報批兩個階段。

土地利用總體規劃大綱經本級人民政府審查同意后，逐級上報審批機關同級的國土資源行政主管部門審查。

第二十四條國土資源行政主管部門應當對土地利用總體規劃大綱的指導思想、戰略定位、基礎數據、規劃目標、土地利用結構與空間布局調整等內容進行審查。

第二十五條土地利用總體規劃大綱未通過審查的，有關國土資源行政主管部門應當根據審查意見修改土地利用總體規劃大綱，重新申報審查。

土地利用總體規劃大綱通過審查后，有關國土資源行政主管部門應當依據審查通過的土地利用總體規劃大綱，編制土地利用總體規劃。

第二十六條土地利用總體規劃按照下級規劃服從上級規劃的原則，自上而下審查報批。

第二十七條土地利用總體規劃審查報批，應當提交下列材料：

（一）規劃文本及說明；

（二）規劃圖件；

（三）專題研究報告；

（四）規劃成果數據庫；

（五）其他材料，包括征求意見及論證情況、土地利用總體規劃大綱審查意見及修改落實情況、公眾聽證材料等。

第二十八條有關國土資源行政主管部門應當自收到人民政府轉來的下級土地利用總體規劃之日起5個工作日內，征求有關部門和單位意見，并自收到有關部門和單位的意見之日起15個工作日內，完成規劃審查工作。

對土地利用總體規劃有較大分歧時，有關國土資源行政主管部門應當組織各方進行協調。因特殊情況，確需延長規劃審查期限的，可以延長審查。

第二十九條國土資源行政主管部門依據下列規定對土地利用總體規劃進行審查：

（一）現行法律、法規及相關規范；

（二）國家有關土地利用和管理的各項方針、政策；

（三）上級土地利用總體規劃；

（四）土地利用相關規劃；

（五）其他可以依據的基礎調查資料等。

第三十條土地利用總體規劃審點內容包括：

（一）現行規劃實施評價；

（二）規劃編制原則與指導思想；

（三）戰略定位與規劃目標；

（四）土地利用結構、規模、布局和時序；

（五）土地利用主要指標分解情況；

（六）規劃銜接協調論證情況和公眾參與情況；

（七）規劃實施保障措施。

第三十一條國土資源行政主管部門應當根據審查情況和相關部門意見，提出明確的審查結論，提請有批準權的人民政府審批。

第五章附則

第三十二條國土資源行政主管部門根據需要可以編制土地利用專項規劃。

行業主管部門可以結合本行業特點編制行業土地利用規劃。

土地利用專項規劃、行業土地利用規劃應當符合土地利用總體規劃。

第7篇：節約集約用地論證分析范文

一、主要成績

（一）穩步推進土地利用總體規劃修編，前期準備工作進展順利。完成今年土地更新調查工作，對上一輪規劃實施結果進行分析評價，并對市區基本農田和標準農田現狀、土地供給與需求、區域經濟發展與土地利用關系進行了調查分析。目前已制定工作計劃、確定編制單位，為下一步工作打好基礎。

（二）有序開發土地后備資源，耕地資源得到嚴格保護。今年土地整理項目新立項12只，規劃整理面積15704.85畝，可新增耕地2455.05畝，可建成標準農田11093.25畝；上半年通過驗收土地整理項目58只，新增耕地10407.61畝，整治面積80471.49畝，建成標準農田24178.8畝；土地開發墾造耕地已開工面積8341.95畝，完成6736.05畝。

（三）高度重視建設用地復墾和宅基地整治，充分爭取折抵指標。新立項建設用地復墾和宅基地整治項目6只，規劃整治面積158.55畝，可新增耕地147.3畝；已通過驗收項目59只，整治面積4116.06畝，新增耕地3775.04畝，爭取折抵指標3775.04畝。

（四）全力以赴爭取重點“戴帽”指標，努力保障經濟發展需求。全年列入第一批省重點建設項目名單的項目19只，總面積7300.5畝，其中耕地5521.65畝；列入第二批省重點建設項目名單的項目37只，總面積9414.78畝，其中耕地7890.29畝，使用計劃指標項目14只2323.8畝。

二、主要做法

（一）認真學習、分解落實、明確責任。今年初，市政府對《政府工作報告》中指出的主要指標和任務下達到各部門后，局領導班子首先學習領會通知精神，并把有關國土工作的任務發到全局各部門。在局中層干部會議上，把任務逐條分解落實到部門，逐項分解落實到責任人，在每月的局務會議上匯報進展，并進行考核。如我們把規劃修編作為重中之重的工作來抓，及時與相關部門銜接，確定了由市各部門業務專家組成的規劃修編工作聯絡員班子，成立了局規劃修編工作組，集中力量，集中精力確保修編工作按時完成。

（二）聯系實際，開拓創新、務求實效。以落實政府重點工作為起點、為契機，工作目標沒有止境，高標準要求沒有止境，在更高水平、更高起點、更高力度上推進國土工作發展。千方百計加大規劃操作的力度，把全市土地利用現狀搞清搞實，建立信息庫，為規劃編制提供翔實的數據和科學的依據，對新規劃做到超前預測，充分論證，科學編制。千方百計加大開源的力度，在保護生態的前提下充分挖掘潛力，進一步調動各地積極性，加快推進造田造地進度，真正做到“先補后占”，并實行臺帳管理，使新增耕地數量與質量經得起歷史檢驗。千方百計加大保障的力度，充分認識保護耕地、依法集約不是最終目的，最終目的是保障發展，以科學發展觀為統領，堅持發展為第一要務，在政策上充分用好重點工程指標“戴帽”下達的優惠舉措，在用地上做好依法、集約、保障三位一體，堅定不移地樹立只有向上爭取、向內挖潛，才能保障發展用地的觀念。千方百計加大盤活的力度，推行城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的工作，實現建設用地復墾和宅基地整治雙豐收。

（三）深入實際、嚴格考核、服務社會。深入了解每項工作的進展情況，對重點項目進展做到了如指掌。考核嚴肅認真，對外加強對工程項目實施的考核，在保證質量的前提下講求速度，爭取每個項目都成為優良項目；對內加強對職能部門執行工作的考核，樹立主人翁的負責態度，用強烈的責任感和使命感去抓好每項工作。抓好征地安置補償等工作，在推進建設項目實施的同時，依法保障農民合法權益，切實維護社會穩定。

三、存在問題

（一）部分政策有待進一步明確。在基本農田代保問題上，國辦文件規定：“不得進行跨市、縣的基本農田易地代保”省里目前也無明確政策意見，而我市市情要求我們必須在全市市域內統籌布局基本農田，實行跨縣（市）代保。在待置換用地問題上，國土部至今未認可，可能產生的變數亦會對我市規劃空間產生重大影響。

（二）標準農田建設有待進一步抓緊。上半年標準農田建設僅完成全年任務的20％，究其原因，有宏觀政策影響、后備資源減少、建設成本提高等客觀因素；但主要還是受主觀影響，基層把主要精力投入村兩委換屆，延緩了土地整理工作進展，部分縣（市）片面理解用地總量控制政策，控制和減緩了土地整治步伐等。目前市區幾無后備資源，委托各縣（市）代建標準農田勢在必行，加快推進建設步伐務必引起高度重視。

（三）用地意識轉變有待進一步加強。當前，黨和國家高度提倡節約資源，要求建設節約型社會。我們在發展用地上同樣要強調“減量化、再利用”。目前我市部分企業和部門對此還存在一些認識上的不足，需要在全市范圍內進一步大力宣傳節約集約用地，提高土地利用率的觀念，采取措施把我市土地資源劣勢變為集聚經濟發展的優勢。

（四）爭“重點”的力度有待進一步加大。要加快第一、二批省重點建設項目的報批工作，包括預審、省指標的核撥、農轉用材料報批，在繼續爭取方面下功夫，特別是杭甬運河紹興市區段，要加大向省發改委爭取的力度，爭取早日列入省重點項目。

四、下步打算

（一）抓好規劃修編。按照已制訂的工作方案，有序、分步實施下階段各項工作，保持與城市總體規劃和“十一.五”規劃的穩定銜接與配套。爭取在年底前拿出成果，報市、省審批后實施，為依法規范用地提供進一步依據。

第8篇：節約集約用地論證分析范文

關鍵詞：工業用地；制度改革；效果評價；層次分析法

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.074

1引言

近年來，我國的工業化進程在快速不斷地推進，在地方經濟的發展過程中工業生產發揮的作用在不斷增加。眾所周知，工業生產的載體就是工業用地。工業用地的供給會對區域的經濟發展產生影響。所以，供給制度實施的效果會直接地關系工業化的進程。2006年，國務院規定工業用地將一律實行招標拍賣掛牌的方式出讓，第一次明確將工業用地納入市場化配置范圍。經過多年的發展，我國在工業用地的市場化配置上已經取得了一定的成果。關于工業用地制度，國外已發展得較為成熟。例如，新加坡為了解決土地資源有限問題，一直致力于將保障工業用地在可承受條件下的供應，從而提高企業成本的國際競爭優勢。韓國在不同的發展階段，結合國情和土地利用羈霾捎貌煌的工業用地供應方式。日本則在市場機制的基礎上優化工業用地效率，嚴格控制工業用地供應總量。相比之下，我國的工業用地供給制度有待完善。因此，本文針對工業用地供給制度建設及其效果評價，通過實地調研、文獻回顧、調查問卷等方式全面了解蕪湖市工業用地現階段的供求情況和目前政府在蕪湖市實行改革的初步成效。整理相關數據，對工業用地供給制度進行績效評價，針對制度實施過程中表現的各種狀況，進行深入分析和總結歸納，力圖為工業用地供給制度的進一步深化提供參考意義。

2文獻綜述

至今為止，國內學者對工業用地的研究頗多，而且也取得了一定的研究成果。研究的方向主要是工業用地供給方式的轉變以及作用效果和影響機制，較少的是對工業用地供給制度改革的效果評價。

在工業用地的供給模式方面，張衛東（2008）詳細分析了工業廠房租賃模式必要性和可行性以及存在的問題，提出相應的政策建議，創新性地提出工業用地租讓制模式。張利平，樓江（2011）論證了工業用地年租制對促進工業用地長期集約利用的重要意義，并在此基礎上進行推進工業用地年租制供應模式探討，從而為工業用地集約利用的研究提供新思路。彭山桂，汪應宏等（2016）基于地方政府工業用地供給追求經濟增長的目標，考察工業用地的規模擴張，搜集整理山東省地級市的數據，建立門限回歸模型實證分析工業用地規模的合理性。在工業用地制度的影響機制方面，段洲鴻（2008）以社會經濟發展水平較高的寧波市為例，針對其工業用地的利用和供給展開研究并分析貢獻作用。最后，為了促進寧波市社會經濟的可持續發展，提出合理化建議調整工業用地供給機制和加強經營管理。郭明（2009）建立聯立方程組模型展開實證檢驗，得出在近10年中國城市的經濟增長過程中，土地對經濟和人口的增長以及財政發揮顯著作用。在工業用地制度績效評價方面，唐焱，高明媚（2012）系統概括總結了國外工業用地供給方式及其相關制度特點，較全面地綜述了現行制度條件下我國工業用地供給實踐中所呈現的一系列問題，并針對這些問題提出相應的政策建議。同時，針對已有的土地制度績效評價方法，肯定了對工業用地供給制度績效定量評價的必要性并在此基礎上提出創新性的觀點。

綜上所述，國內學者對制度評價的定量研究比較缺乏，特別是具體到對地方的工業用地制度的研究，因此本文選擇蕪湖市作為研究的一個角度，也是對前面研究的一種創新。

3蕪湖市工業用地現狀

3.1土地出讓方式注重形式，土地前置狀況頻現

蕪湖市工業項目主要通過招商引資的方式，于是就有了蕪湖各地爭相設立工業開發區、產業園區等，形成了非理性競爭，無法產生有效市場競爭機制。但政策規定工業用地必須由招標拍賣掛牌方式出讓，迫于無奈，有些人就以非市場手段干預公平競爭，造成招拍掛出讓流于形式。工業用地出讓程序前置于項目審核，土地招拍掛成交后，國土部門和摘牌企業直接簽訂土地出讓合同，企業獲得土地后再辦理相關報建手續，不走正規程序，造成供地前置。最終的結果只會導致土地閑置和浪費。

3.2工業用地供需矛盾突出

蕪湖市當前工業用地的現狀，其中就包括工業用地供需矛盾突出，盡管蕪湖近年來由于改革致使該問題得到了一定的緩解，但是并沒有從根本上解決工業用地的供需問題。說到底，還是由于蕪湖的工業用地沒有形成有效的市場競爭機制，導致土地資源利用效率降低，分散了土地指標，使工業用地供需不平衡。

3.3用地控制標準執行不嚴，工業用地價格偏低

隨著“1+N”模式的不斷推行，蕪湖市城鎮土地使用稅征收標準總體增加了34%，2011-2014年蕪湖市累積盤活工業用地項目31717畝。蕪湖市自技術開發區結合存量建設土地二次開發利用試點的開展，共清理盤活閑置低效利用工業項目用地4000畝。此外，區內綜合容積率由試點前的0.4提至0.61，工業用地綜合容積率由試點前0.6提高到1.1，GDP總額由試點前326.5億元提高到370億元，單位GDP耗地由試點前0.0136畝/萬元降到0.0126畝/萬元。通過這些數據，我們不難發現蕪湖“1+N”模式在實際的應用和推廣中取得了一定的成效。盡管如此，蕪湖是工業用地方面實際上有些政府審查不嚴。類似隨意降低招商引資門檻，變相返還土地出讓金的現象，還是很嚴重。

3.4供地方式過于單調，導致流轉不靈

國有建設用地主要采取出讓、租賃、入股等有償使用方式，當前使用最為廣泛的方式就是通過招拍掛方式進行土地出讓。蕪湖也不外乎如此。從調研中所取得的信息來看，蕪湖市實行改革的這幾年，對該方面依然是墨守成規，也許是改革時間推行不長的緣故，雖然有了一些改善，但在當下仍然是個隱患。

4蕪湖市工業用地供給制度績效評價

4.1建立評價的層次遞階結構

對我國工業用地的供給制度進行改革，主要是力圖通過轉變工業用地的供給方式，從而引導土地的集約節約利用。利用制度的改革實現生產要素的優化，從而實現產出的最大化。為了對蕪湖市工業用地供給制度進行績效評價，利用層次分析法建立綜合評價模型。首先，建立評價的層次遞階結構如圖1。

4.2工業用地供給制度評價指標權重確定

利用評價指標的權重，我們可以判斷在工業用地供應管理績效評價中，各項評價指標的影響程度的大小。顯然，指標的權重越大則貢獻作用力也越大。在調研中，搜集數據和發放調研問卷，利用變異系數法計算權重。計算公式如下：

vi=sixi

其中，xi=1n∑nj=1aij為第i項指標的平均值，si2=1n-1∑nj=1（aij-xi）2是第i項指標的方差。對vi進行歸一化，即可得到各指標的權重：

ωi=vi∑mi=1vi（i=1，2，…，m）

通過分析，研究計算得出各指標的權重系數見表1。

4.3蕪湖市工業用地供給制度綜合評價

不難看出，在上述的評價指標體系中，各指標分別基于不同的角度反映工業用地供給制度。在已建立的評價體系基礎上，針對蕪湖市的具體情況，逐層加權計算出工業用地管理現狀的綜合評價得分值。計算公式為：

Fj=∑mi=1ωirij（0

其中，F表示績效度，ω為權重系數，r為相對偏差模糊矩陣。通過計算，蕪湖市工業用地供給制度綜合得分為77.1%，其中結構管理績效度為99.4%，經濟效用績效度為77.2%，監督管理績效度為63.3%。因此，湖市的工業用地供給制度總體處于較一般的水平，經濟效用也處于一般水平，而蕪湖市的結構管理水平相當高。但是，蕪湖市的社會監督管理較差，監管力度不夠。

5總結與建議

5.1總結

自從蕪湖市成為工業用地供給制度改革四大試點地區之一，到“1+N”政策的推行和實施，再到改善工業用地結構布局，充分顯示了蕪湖市在改革進程中曾付出過的努力和獲得的成效。但是，在欣喜已有成果的同時，也不能忽略了在改革中尚且存在著的一些問題和面對的挑戰。雖然，當前的改革還處于試點工作階段，很多思想還處在萌芽的階段，一套完備的體系也沒有完全形成，還有很多很多的不足之處。當然，對于近年來表現出來的各種問題，絕對不能大意疏忽。因此，將改革工作落實到每一個方面是必須的。本文根據工業用地供給制度評價結果，分析蕪湖市工業用地在改革中的不足之處，意圖在未來試點工作結束進行推廣時，有機結合國家經濟金融發展和蕪湖市的工業用地市場化配置，達到穩定發展的最終目標。

研究結果顯示，蕪湖市用地監管績效度較低，用地監管力度不到位，導致土地的利用效益低。政府注重審批環節、輕視監管，導致土地的閑置與浪費。與此同時，工業用地的利用粗略盲目，產出效益也不高。事中和事后的監管較為隨意，土地閑置浪費的問題時時不能得以解決。因此，土地使用不合法的現象隨處可見。再者，改革過程中的宣傳力度不夠，致使蕪湖市區的普通市民對這些政策理解并不深刻，因此在施行過程中存在的阻力很大。市民往往分不清國家利益和個人利益的輕重緩急，各種利益糾紛不斷產生，進而改革阻力不斷增大。最后，在改革的最終目標問題上產生了一些誤區。國家實施蕪湖市工業用地的市場化配置改革，雖然是為了提高工業用地的土地節約集約利用率，以便推動蕪湖市工業用地市場體系的形成，從而逐漸推動蕪湖的工業化發展，進而推動整個蕪湖市的經濟發展。但是，改革的內在目的卻還是為了改善民生問題。可是，拆遷等行為卻在一定程度上損害了市民自身利益的行為，在改革過程中也是時有發生的。

5.2建議

為了適應經濟發展的新常態，對工業用地的市場化配置進行改革深入化，全方位地推動工業化的新進程，必須圍繞工業用地資源優化配置，節約集約使用等重要問題，提出創新辦法以改革和完善工業用地的市場化配置制度。在具體的實施過程中，應該從以下幾個方面做出努力。

第一，針對監督管理方面，應該積極發揮政府有效性。當然，宏觀經濟穩定、公共服務的優化和加強、競爭的公平保障、市場監管力度的加強、市場秩序的維護等，都離不開政府的大力支持和倡導。首先，政府要對工業用地市場準入制度和評價體系進行完善。在開放統一、公平競爭的現代市場經濟中，堅持公平與效率相統一的原則是基本要求。此外，我國人多地少、資源有限的具體國情下，促進資源的合理配置和高效利用顯得更為重要。因此，建立科學完善的建設用地使用標準，強化節地控制，是深化工業用地市場化配置必須堅持的基本要求。此外，政府應該完善規范法律法規，確保市場機制的正常運行。

第二，針對結構管理方面，應當靈活地選取采用工業用地多種供應形式。例如，招拍掛出讓、協議交易等都是對供應方式的探索和完善。從而，創新多元化的供地方式，解決供地方式單一的問題。堅持和完善工業用地招標拍賣掛牌出讓制度，在國家的產業政策要求下，靈活地采用出讓、租賃、作價入股等方式供地。以出讓、彈性出讓等出讓方式為代表，重點推行工業用地長期租賃和先租賃后出讓。

第三，針對經濟效用方面，健全多主體供應工業用地市場流轉體系，拓寬供應的渠道，解決土地流轉機制不靈的問題，促進土地利用效益的提高。健全工業用地地價均衡、居住地與工業用地比價合理的價格體系，解決工業用地價格偏低的問題。制定一個體系，可以有效的促進市場競爭機制的發揮，優化工業用地資源配置。優化工業用地布局體系，強化對工業用地總量規模控制。由于對工業項目的招商引資造成的工業用地非理性競爭，導致土地資源利用率低的問題，控制工業用地總量規模就是改革中不可缺少的一步。

參考文獻

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第9篇：節約集約用地論證分析范文

Key words: coastal geological hazards; silt deposit of bay; collapse; ground fracture;sea water intrusion

關鍵詞海岸帶地質災害、海灣淤積、崩塌、海水入侵、地裂縫

The coastal geological hazards types and evaluation of an under construction industrial park in Zhanjiang Donghaidao

Wang Wenting

(China Railway Fifth Survey And Design Institute Group Co. Ltd., Beijing 102700)

Abstract: The policy of “The economical and intensive utilization of land” has greatly advanced the Development and planning of coastal zone. The project like “reclaiming land from the sea” etc. has been massive, and which encounter the complexity and importance of coastal geological hazards between the intercross of Human economic activities and spontaneous mutation. The research and survey of inland geological hazard has relatively in depth, and the disaster prevention and mitigation system has been established, but, in the coastal zone how unsubstantial was. Based on the particularities of Land-Ocean Interactions,more and more demonstration and analysis to the coastal geological hazards are has the practical significance.

中圖分類號： F407.1 文獻標識碼： A

1 引言

為貫徹“節約集約利用土地”的重要指示， 廣東省于2008年組織開展“節約集約用地先行先試專題試點”工作，并提出湛江市等五市區作為“開展圍（填）海造地專題試點工作”地區。為了落實廣東省圍海造地試點工作的要求，湛江市提出在東海島開展圍（填）海造地試點工作，一方面通過圍海造地解決東海島土地資源緊缺的難題，為產業發展騰挪更充足的建設用地，并以此保護島上的寶貴的耕地資源，另一方面，可通過圍海造地工作進一步挖掘東海島海洋岸線資源的價值，通過港口岸線的整合為建設大型港口群奠定基礎。在此背景下，湛江市積極組織東海島的圍（填）海造地論證，確定了“保護耕地，向大海爭取發展空間”的基本思路。

東海島位于湛江市南部。西臨通明海，東南與洲島隔海相望，東北為湛江港，南瀕雷州灣。該園區位于東海島西北部，總面積30.96平方公里，其中陸地面積24.24平方公里，需要填海面積6.72平方公里。園區北部需填海造地，臨海岸線漫長曲折，長約12公里，約占整個東海島海岸線總長的近50%。

2 區域地質概況

華南沿海地殼運動經歷了4個旋回和3個階段。即加里東、海西―印支、燕山和喜馬拉雅4個旋回。震旦紀―志留紀地槽階段、泥盆紀―中三疊紀準地臺階段和大陸邊緣后動階段。其相應的構造活動形跡主要是褶皺和斷裂。

加里東旋回自震旦紀開始地殼處于下沉階段，奧陶紀至志留紀期間為回返階段，志留紀末地槽封閉與褶皺造山―加里東運動。該時期粵西岸段普遍出露震旦系地層，是一套由片巖、千枚巖、黑云母片麻巖、花崗片麻巖和混雜巖組成，夾層活巖脈為基性火山巖。在廉江―楊梅一帶的南北兩側巖性為石英砂巖，片麻巖及花崗片麻巖，具有片麻構造，巖性十分堅硬和致密，抗風化和抗侵蝕能力強，傾向南，傾角50°-80°，厚度大于1500m；泥盆紀至中三疊紀末，海南島進入海西―印支旋回，石炭紀和二疊紀中有幾個假整合面，下三疊紀與古生代混合巖呈角度不整合接觸；從晚三疊紀至白堊紀末屬燕山旋回，形成廣泛分布的火山巖帶、復式侵入體以及眾多的斷裂；第三紀和第四紀屬喜馬拉雅旋回，主要以海底擴張、南海形成、火山活動和斷裂運動反映。沉積相隨地貌單元不同而變化。

3 海岸帶地質災害類型與特征

3.1 海岸帶地質災害

關于海岸帶地質災害, 至今尚無明確定義[5]。海岸帶, 一種較為籠統的說法是指陸地與海洋的交接、過渡地帶。廣義的概念則指直接流入海洋的流域地區和外至大陸架的整個水域, 但狹義的概念通常指海岸線向陸海兩側擴展一定距離的帶狀區域,由彼此相互強烈影響的近岸海域和海陸地組成。海岸帶的寬度無統一標準, 因海洋類型和研究目的不同而異。

羅元華等根據地質災害的分布區域、自然地理條件和空間特征, 將地質災害分為山地地質災害、平原地質災害、海岸地質災害、海底地質災害、礦井及人類工程地質災害；劉守全等將南海災害地質劃分為構造的、海岸的、海底的和淺層的, 并指出海岸的災害地質僅與海洋作用有關, 不包括地面下沉；劉洪濤將地質災害進行了更為詳細的劃分, 分為11 類48 種, 并指出海岸帶災害包括海平面升降、海水入侵、海岸侵蝕、海港淤積、風暴潮等；戴亞南等在研究江蘇沿海海洋災害類型時, 將海洋災害分為海洋地質災害、生物災害和氣候災害三種類型。以上研究成果均提及海岸帶出現的各種環境問題, 并歸納了部分涉及海岸帶的地質災害種類, 但沒有明確給出海岸帶地質災害的涵義。此外, 在部分分類中將海洋災害、氣象災害與海岸帶地質災害相互混淆。本文采用劉洪濤[6]對海岸帶地質災害的分類方法。

3.2 海洋外動力不穩定性誘發的地質災害

由海洋動力變化導致的海底不穩定，稱為動力不穩定性。主要指波浪、潮汐、海流的周期性荷載導致施加于海底沉積物的應力增加，當施加的應力超過沉積物強度時將引發海底變形及破壞。

園區地處熱帶，常受熱帶風暴和臺風的影響，每年5-10月臺風入侵頻繁。由熱帶風暴或臺風引起的增水形成風暴潮，使潮位急劇升高，嚴重威脅圍堤工程的安全。一旦海堤決潰，對人民的生命財產將造成嚴重損失。北部海岸帶屬背風面的淤漲岸，呈條帶狀分布的海積平原，地勢低平，易受風暴潮危害，歷史最位標高達6.1m。

這種帶狀分布的地質災害，由風暴潮引起的防波堤坍塌等水動力致災的海岸侵蝕線狀的地質災害，一般存在至少三個致災因子：①筑堤前沒有經過項目評估，沒有對該區的氣象水文要素、工程地質環境，特別是海底地質、地貌進行調查，海底是否存在脆弱的地質體；①設計施工出問題，筑堤之前基礎沒有做過任何處理，采用材料不當；災體廢墟中未見壓浪預制件或2t以上的塊石等，造成基礎不牢、堤身脆弱；③地處近灣口，波浪強大，沿岸流和潮流比較強烈，平時水動力受堤壩阻止后在堤外周邊產生渦流加強了底流。堤底基礎經沿岸流、底流的連續沖刷，從形變到蝕變，從蝕變到質變，在略大的風力與波浪沖擊下發生塌堤，塌堤后水動力條件的改變致使大陸岸段的沙灘被侵蝕而消失，岸灘蝕退導致后方的避風塘巨礫成堆，漁船便不能在此避風[2]。

圍海造地作為建筑場地，系大面積填土和處理地基，各種建（構）筑物的造價較高且易發生地基不均勻沉降問題，海岸淤漲明顯、漫灘寬闊，近岸2km內水深小于2.0m，建港條件很差；在海漫灘地帶修筑的各種圍堤、泵站及水閘，因地基軟弱，易發生不均勻下沉或沉降過大，或引起建筑物的開裂，影響工程抵御暴潮的能力，各地段的圍堤和北部紅星水庫的堤壩因暴潮侵襲發生過多起決口、崩潰現象。因此，類似工程除保證其主體結構的質量外，還應注意軟土地基的處理。

3.3海岸帶巖性――重力誘發的地質災害

園區北部海岸帶沿海均被第四紀堆積覆蓋，民安、東山、文參等村鎮沿岸地貌以海蝕二級階地為主，局部為一級海蝕階地或海積平原。地形平緩，地面標高小于20m。外動力地質作用總體較弱，物理地質現象不發育，地面穩定性好。地基土普遍存在軟粘性土，土體巖性類型和結構也較復雜。主要巖性類型有老粘土、中粗砂、軟粘性土，局部為淤泥類土（含泥炭土）。海蝕階地主要為老粘性土/中粗砂/老粘性土，首層老粘性土厚度多為5―15m;海積平原為淤泥類土/軟粘性土/中粗砂/老粘性土、淤泥類土/泥炭土/老粘性土。

各種海洋動力條件變化造成周期性荷載，對土體的力學性質影響很大，在不排水的條件下，孔隙水壓力增大，土體強度下降，軟弱層在動荷載下表現出如下特征：①觸變性：黏土顆粒接觸面膠結對沉積物力學性質影響很大，在外動力擾動下，粒間結構連接被破壞，土體強度降低呈軟塑至流塑狀態。當外力消失、土體處于靜置狀態時，由于顆粒間凝聚作用可使粒間結構連接逐漸恢復。觸變可多次重復發生。②蠕變性：黏土質海洋沉積物在恒定或連續變化的應力作用下，在未超過臨界值條件下，隨時間增長發生了緩慢長期的變形。一旦變形和強度超過臨界值，將導致土體破壞。此類地基土的組合在外動力侵擾下易發生地裂縫以及由風暴潮引起的海岸侵蝕導致海岸崩塌、海水入侵等地質災害。

5 結束語

對于任何災害的發生都難免帶有推測性。海岸帶沉積物的變形與荷載呈非線性關系，變形模數不是常數，而與荷載大小相關。觸發初始狀態的破壞和變形的外力因素往往是地震及波浪、潮汐的加載，其影響因素是復雜而綜合的。

海岸帶地質災害作為一種自然現象，當人類的經濟活動未觸及它時，只是地質演化過程中的一個環節。只有當人類的發展與經濟活動涉及到它的時候，這一過程過程才會成為危及人類生命財產的災害。人類越是發展，經濟越發達，對海洋的開發利用程度就越高，災害及次生災害的種類也就越多，造成的經濟損失也就越大。要大力開展海岸帶的災害調查及建立減災防災體系，同時做好海洋功、能區劃，加強海岸帶管理，同時適當提高海岸帶工程設計標準，采取生物學與工程學措施改善生態環境，打造穩定和諧的海岸帶。

參考文獻

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The coastal geological hazards types and evaluation of an under construction industrial park in Zhanjiang Donghaidao

Wang Wenting