不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

一、建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系

1.建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是既獨(dú)立又兼具一致性的兩種物權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)是在國(guó)家所有的建設(shè)用地上產(chǎn)生的用益物權(quán)，房屋所有權(quán)則是所有權(quán)人依法對(duì)自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖然具有獨(dú)立的交換價(jià)值，但允許其單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押，而地上房屋未同時(shí)轉(zhuǎn)讓或抵押，將可能出現(xiàn)地、房主體不一致，甚至出現(xiàn)“空中樓閣”的情況，導(dǎo)致交易糾紛不斷，嚴(yán)重影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定。因此，我國(guó)在立法上規(guī)定了處分房地產(chǎn)時(shí)必須堅(jiān)持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構(gòu)建相對(duì)穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)交易秩序，提高物的利用效率。

2.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

土地是房屋的基礎(chǔ)，所有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利都依存于土地權(quán)利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會(huì)有土地登記。不動(dòng)產(chǎn)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位，而不動(dòng)產(chǎn)單元基于土地產(chǎn)生、以土地為基礎(chǔ)編制，不動(dòng)產(chǎn)登記必然要圍繞土地權(quán)利而開(kāi)展。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其交易、流轉(zhuǎn)過(guò)程復(fù)雜，在不同的建設(shè)階段，在建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生后，其土地及地上房屋之間往往呈現(xiàn)出多層次、相互交織的權(quán)利狀態(tài)，以土地為核心設(shè)計(jì)土地使用權(quán)及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權(quán)利沖突問(wèn)題。

二、地房分離模式下的登記方式及弊端

在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理。《土地登記辦法》第五條規(guī)定，“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)（幢號(hào)、室號(hào)等）的房屋或者特定空間”。所以，各個(gè)登記機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法規(guī)規(guī)定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進(jìn)行登記，至于宗地、房屋等不同類(lèi)別的登記單元如何編號(hào)、二者之間有什么關(guān)系、有無(wú)沖突等問(wèn)題則無(wú)需考慮，出現(xiàn)房地產(chǎn)分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。

就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個(gè)管理部門(mén)，但統(tǒng)一登記之前仍采取的是分別登記、統(tǒng)一發(fā)證的管理模式。基于處分上的地房一體原則，重慶對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)登記，主要是以房屋投影面積所對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行土地變更登記，俗稱(chēng)“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測(cè)算該房屋投影面積所對(duì)應(yīng)的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應(yīng)位置上予以標(biāo)示，形成一宗獨(dú)立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，同時(shí)原有的宗地上則相應(yīng)扣減“島宗”占地面積。這種方式簡(jiǎn)便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實(shí)際占用的建設(shè)用地，無(wú)法反映宗地上包含的全部土地權(quán)利，當(dāng)最后一棟房屋竣工后，宗地上會(huì)剩下支離破碎的綠地、公用設(shè)施、道路等土地使用權(quán)。

三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關(guān)鍵點(diǎn)

1.總體思路

以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心，量化地上建筑物所對(duì)應(yīng)的土地權(quán)利，圍繞“宗地與房屋客體關(guān)系表”，在房屋銷(xiāo)售、抵押、查封等過(guò)程中，通過(guò)核減宗地上對(duì)應(yīng)的房屋建設(shè)規(guī)模來(lái)形成土地、房屋一體化登記管理。

2.關(guān)鍵點(diǎn)：宗地上批準(zhǔn)修建的房屋建設(shè)規(guī)模

所謂房屋建設(shè)規(guī)模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從取得土地開(kāi)始至最后一棟房屋竣工，其間歷經(jīng)純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態(tài)，房屋建設(shè)規(guī)模是土地與房屋一體化登記過(guò)程中貫穿始終的紐帶。

首先，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?zhuān)冀K與特定的建設(shè)項(xiàng)目、建筑物規(guī)劃許可、建筑容積率、地上建筑物規(guī)模等用地條件密切相關(guān)。當(dāng)一宗土地出讓時(shí)，該宗地上允許修建的房屋建設(shè)規(guī)模即已確定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只能在該最大規(guī)模范圍內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、抵押權(quán)設(shè)定。

其次，從不動(dòng)產(chǎn)單元界定的角度出發(fā)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，同時(shí)存在土地和房屋（土地）兩種類(lèi)別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為主線進(jìn)行登記方式設(shè)計(jì)，有利于在區(qū)分不同的不動(dòng)產(chǎn)單元前提下，確保各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元之間的關(guān)聯(lián)性，保證登記行為不超越彼此的權(quán)利邊界。

3.地房一體化登記模式的優(yōu)點(diǎn)

一是立足于土地，充分體現(xiàn)地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實(shí)行規(guī)模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關(guān)系、知曉共有與共用的關(guān)系，在土地、房屋登記過(guò)程中能從土地角度出發(fā)，調(diào)查土地與房屋的權(quán)利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。

二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心進(jìn)行地房登記，除非涉及宗地的實(shí)體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權(quán)的首次登記，只是在原宗地上相應(yīng)扣減該樓棟建設(shè)規(guī)模，而無(wú)需以該樓棟占地范圍為界線對(duì)原宗地進(jìn)行分割。在房屋建設(shè)周期內(nèi)可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權(quán)人對(duì)土地的權(quán)利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內(nèi)的綠化、道路、設(shè)施用地。

三是有利于維持宗地的穩(wěn)定性。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目一般分周期開(kāi)發(fā)，一個(gè)宗地內(nèi)已有房屋竣工了，同時(shí)可能還有樓棟未開(kāi)工建設(shè)。為了滿足土地抵押登記的要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設(shè)規(guī)模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)所及于的多層次土地權(quán)利問(wèn)題，滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩(wěn)定性。

四、以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記操作流程

1.理清宗地與房屋關(guān)系，建立宗地與房屋客體關(guān)系表

建設(shè)用地上的房屋不論是共有或是區(qū)分所有，房屋所有權(quán)人對(duì)于該宗地上的使用權(quán)均為共用宗地，其權(quán)利及于全部宗地范圍。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的商品房，實(shí)質(zhì)上是共用宗地上的多個(gè)房屋單元，在管理模式上一般以樓盤(pán)表的形式將分幢、分層、分戶信息落實(shí)到對(duì)應(yīng)的宗地上，確定唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式?jīng)Q定了宗地的登記狀態(tài)不會(huì)自動(dòng)反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現(xiàn)宗地狀態(tài)。建立宗地與房屋客體關(guān)系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對(duì)應(yīng)關(guān)系，提升登記行為的正確性和登記效率。

2.把握三個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)構(gòu)造登記流程

以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記有三個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請(qǐng)預(yù)售、宗地上第一棟房屋竣工。根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)又可分為三個(gè)階段。

第一階段：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記至核發(fā)該宗地上第一個(gè)房屋預(yù)售許可證前。根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明，包括出讓合同、權(quán)籍調(diào)查表等辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并在權(quán)證上附記該宗地上批準(zhǔn)的房屋建設(shè)規(guī)模，形成房屋建設(shè)規(guī)模管理的基礎(chǔ)。此階段因地上無(wú)房屋，無(wú)建設(shè)規(guī)模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；實(shí)施；商業(yè)銀行；經(jīng)營(yíng)管理

2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》，歷經(jīng)了13年的醞釀和修改，成為中國(guó)歷史上審議次數(shù)最多的一部法律，它的實(shí)施對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理具有十分重大的意義。《物權(quán)法》的實(shí)施在為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理提供更加有力的法律保障的同時(shí)也對(duì)商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理提出更高的要求。

一、《物權(quán)法》的實(shí)施為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理提供了法律保障

1.規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)構(gòu)，完善登記制度，明確登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，基本上將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)，把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)與行政管理機(jī)關(guān)的職能形成對(duì)應(yīng)關(guān)系，從而產(chǎn)生多頭登記的問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)人民銀行研究局的不完全統(tǒng)計(jì)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)抵押和有關(guān)權(quán)利質(zhì)押的登記部門(mén)，分散在15個(gè)部門(mén)中進(jìn)行。其中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記部門(mén)最為混亂，共有9個(gè)，而且這些登記部門(mén)相互之間，甚至同一部門(mén)內(nèi)部各地區(qū)之間，互不聯(lián)網(wǎng)，難以查詢[1]。因?yàn)榈怯浿贫炔煌晟疲€造成程序繁瑣，成本過(guò)高等問(wèn)題，而且對(duì)登記機(jī)關(guān)由于登記失誤造成的損失，難以索賠。《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的屬地原則，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記，從而減輕了抵押人和銀行的負(fù)擔(dān)，也方便銀行查閱、復(fù)制有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記資料。與《物權(quán)法》登記機(jī)構(gòu)采用實(shí)質(zhì)審查模式相對(duì)應(yīng)的是，在因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成錯(cuò)誤登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)必須對(duì)因此造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。這就為商業(yè)銀行進(jìn)行此類(lèi)索賠訴訟提供了有力的法律武器。

2.設(shè)定浮動(dòng)抵押，擴(kuò)大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間

實(shí)踐表明，現(xiàn)行《擔(dān)保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價(jià)值的流通性很好的財(cái)產(chǎn)如應(yīng)收賬款、存貨、保險(xiǎn)單等不能作為擔(dān)保物，融資擔(dān)保交易過(guò)分依賴于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，擔(dān)保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實(shí)上，沿海一些地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)在嘗試接受新的擔(dān)保物，比如存貨和應(yīng)收賬款。福州市商業(yè)銀行2005年就開(kāi)始探索存貨質(zhì)押，他們選擇容易變現(xiàn)的鋼材、棉花甚至海貨作為擔(dān)保物，實(shí)際上效果都比較好[2]。浮動(dòng)抵押是指企業(yè)以其全部資產(chǎn)包括現(xiàn)在和將來(lái)可以取得的全部資產(chǎn)為標(biāo)的設(shè)定抵押的一項(xiàng)新型擔(dān)保制度，其標(biāo)的物覆含范圍很廣。《物權(quán)法》明確規(guī)定將抵押權(quán)的標(biāo)的物限定為現(xiàn)有及將有的動(dòng)產(chǎn)，包括生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品。這種規(guī)定增加了各種市場(chǎng)主體獲取貸款的條件和機(jī)會(huì)，也增大了商業(yè)銀行發(fā)放貸款的選擇空間，對(duì)于國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)戶的順利融資和發(fā)展壯大必將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

3.修正擔(dān)保實(shí)現(xiàn)規(guī)則，簡(jiǎn)化擔(dān)保實(shí)現(xiàn)程序，有利于商業(yè)銀行的資產(chǎn)保全

《物權(quán)法》明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的途徑為協(xié)議和訴訟。協(xié)商實(shí)行抵押權(quán)不是銀行提訟的前提，只要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件具備，銀行就可以不與抵押人進(jìn)行協(xié)商，而直接求助司法程序。《物權(quán)法》第一百九十五條第二款規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。這是一個(gè)非訴程序，法院通過(guò)對(duì)抵押權(quán)登記等證據(jù)的審查，即可裁判實(shí)行抵押權(quán)，包括允許強(qiáng)制拍賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)[3]。這種非訴程序降低了商業(yè)銀行資產(chǎn)保全的成本，提高了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的效率。

4.增加質(zhì)押物范圍，拓寬擔(dān)保渠道，有利于商業(yè)銀行拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域

(1)應(yīng)收賬款出質(zhì)，解決中小企業(yè)融資難的問(wèn)題。企業(yè)現(xiàn)有應(yīng)收賬款5.5億元，一般企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的20%-30%是應(yīng)收賬款。很多高科技企業(yè)和中小民營(yíng)企業(yè)的固定資產(chǎn)不多，廠房和辦公樓可以租用，機(jī)器設(shè)備大多為融資租賃，即使企業(yè)未來(lái)盈利可以預(yù)期，但因缺少有效貸款擔(dān)保，難以從商業(yè)銀行取得融資。在國(guó)外，應(yīng)收賬款作為擔(dān)保已經(jīng)是國(guó)際銀行業(yè)通用的擔(dān)保方式，應(yīng)收賬款通常有著比機(jī)器設(shè)備和知識(shí)產(chǎn)權(quán)更高的擔(dān)保價(jià)值。商業(yè)銀行通過(guò)應(yīng)收賬款作為擔(dān)保融資業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，在一定程度上可以降低貸款因過(guò)分依賴不動(dòng)產(chǎn)抵押方式而形成的金融風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，利潤(rùn)空間進(jìn)一步提升。商業(yè)銀行可以開(kāi)拓新的客戶群體，提高理財(cái)水平，創(chuàng)新信貸結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(2)設(shè)立最高額質(zhì)押，節(jié)省商業(yè)銀行的交易成本。最高額質(zhì)押權(quán)具有普通質(zhì)押權(quán)所不具有的功能，其創(chuàng)設(shè)的目的在于配合繼續(xù)易形態(tài)的需要，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)設(shè)對(duì)于銀行和質(zhì)押人來(lái)說(shuō)可以簡(jiǎn)化手續(xù)，滿足持續(xù)交易的需要，有利于促進(jìn)企業(yè)融資。商業(yè)銀行在最高額質(zhì)權(quán)的適用上，除質(zhì)押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)權(quán)人占有之外，其最高額質(zhì)權(quán)的確定、效力、作用等方面可參照《物權(quán)法》有關(guān)最高額抵押權(quán)的規(guī)定。

(3)用依法可轉(zhuǎn)讓的基金份額設(shè)置質(zhì)押，擴(kuò)充投資人的融資擔(dān)保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財(cái)方式受到投資者的追捧。基金份額受益權(quán)質(zhì)押具備較強(qiáng)的流通性和可變現(xiàn)性，設(shè)定質(zhì)權(quán)和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)比較方便。用基金份額作為擔(dān)保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時(shí)保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)，另一方面也使銀行拓展了新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

5.物保與人保并存情形下?lián)?quán)實(shí)現(xiàn)的順序問(wèn)題得到修正，體現(xiàn)意思自治，有利于商業(yè)銀行維護(hù)自身權(quán)益

人的擔(dān)保與物的擔(dān)保并存的情況下如何實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的問(wèn)題，《擔(dān)保法》所采取的保證人絕對(duì)優(yōu)待主義模式一直頗受爭(zhēng)議。《物權(quán)法》在此條上采取保證人絕對(duì)優(yōu)待主義和平等主義結(jié)合的模式，并充分尊重當(dāng)事人意思自治。第一，本條改變了《擔(dān)保法》“當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)”作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的條件，擴(kuò)大為“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形”，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意愿的尊重。商業(yè)銀行可以從保護(hù)債權(quán)的角度出發(fā)，在擔(dān)保合同中明確約定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件。其次，當(dāng)物保和人保并存時(shí)，當(dāng)事人可以約定承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的順序。商業(yè)銀行可以根據(jù)具體情況，通過(guò)對(duì)實(shí)現(xiàn)債權(quán)順序的約定，掌握未來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的主動(dòng)性。第三，在沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。商業(yè)銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實(shí)現(xiàn)擔(dān)保的順序，以維護(hù)自身權(quán)益。

6.將物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，有助于商業(yè)銀行權(quán)益的保障

《擔(dān)保法》規(guī)定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權(quán)的變動(dòng)和擔(dān)保物權(quán)的變動(dòng)混為一談。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押的實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同不發(fā)生效力的情況，作為抵押權(quán)人的商業(yè)銀行就將面臨既不享有抵押權(quán)，又不能尋求合同法上權(quán)利救濟(jì)的局面。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在合同生效而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未成就的情況下，認(rèn)定合同有效，這樣雖然不能得到物權(quán)的保護(hù)，但是可以根據(jù)生效的抵押合同要求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任，保護(hù)合同當(dāng)事人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。同樣，在出質(zhì)人怠于交付質(zhì)押物或質(zhì)押權(quán)利憑證時(shí)，質(zhì)權(quán)人有權(quán)根據(jù)合同請(qǐng)求其交付并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，有助于商業(yè)銀行等質(zhì)權(quán)人權(quán)益的保障。

二、《物權(quán)法》的實(shí)施對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理提出更高的要求

1.商業(yè)銀行必須重視擔(dān)保物權(quán)訴訟時(shí)效的變化

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題》的解釋第12條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟結(jié)束后兩年行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”。《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。我國(guó)民法規(guī)定的普通訴訟時(shí)效為自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害之日起2年。這就要求商業(yè)銀行在對(duì)主債務(wù)提訟的同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一規(guī)定比《擔(dān)保法》司法解釋減少兩年，不利于商業(yè)銀行銀行接受、處置抵債資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。今后商業(yè)銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期滿前，及時(shí)行使擔(dān)保物權(quán)，避免抵押權(quán)因期間屆滿而失效。

2.商業(yè)銀行接受異議期間的不動(dòng)產(chǎn)抵押，將面臨無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

異議登記是真正權(quán)利人及利害關(guān)系人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時(shí)中斷登記簿的公信力，維護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益[4]。異議登記作為一種保護(hù)真正權(quán)利人和利害關(guān)系人利益的臨時(shí)性措施，對(duì)登記記載的權(quán)利人而言，異議登記可以暫時(shí)限制其按照登記簿記載的內(nèi)容去行使權(quán)利(將其處分行為規(guī)定為無(wú)效行為或效力待定行為)。申請(qǐng)人在異議登記十五日內(nèi)不的，異議登記失效。此規(guī)定雖然給予不動(dòng)產(chǎn)真正權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記情況下的權(quán)利救濟(jì)，但是相應(yīng)對(duì)銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對(duì)抵押物的物權(quán)歸屬進(jìn)行深入全面的調(diào)查，確保抵押人對(duì)抵押物享有所有權(quán)，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權(quán)利人不追認(rèn)，則抵押不發(fā)生效力。因此銀行如發(fā)現(xiàn)抵押物處于異議登記期間，則不應(yīng)接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

3.商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確適用法律沖突規(guī)則

《物權(quán)法》頒布后，將會(huì)形成《民法通則》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。物權(quán)法一百七十八條規(guī)定，“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。“對(duì)這一條文，筆者理解為：《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》就同一事實(shí)和行為作出不同規(guī)定的，適用《物權(quán)法》；《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定，而《擔(dān)保法》及其司法解釋有明確規(guī)定的，依然應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》及其司法解釋。《民法通則》關(guān)于擔(dān)保物權(quán)規(guī)定較為籠統(tǒng)，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔(dān)保物權(quán)的具體解釋上與《物權(quán)法》不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。超級(jí)秘書(shū)網(wǎng)

筆者認(rèn)為：《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，不動(dòng)產(chǎn)的登記，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，物權(quán)保護(hù)等方面做出嚴(yán)格的規(guī)定，這些規(guī)定都與商業(yè)銀行的日常業(yè)務(wù)息息相關(guān)。作為銀行內(nèi)部控制的需要，須做到以下幾點(diǎn)：第一，根據(jù)法律規(guī)定，針對(duì)發(fā)生的變化，梳理現(xiàn)行的規(guī)章條文，與《物權(quán)法》的新規(guī)定一一對(duì)應(yīng)，調(diào)整相關(guān)規(guī)定，制定切實(shí)可行的措施，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，明確各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限，將法律新的規(guī)章制度科學(xué)合理的融入商業(yè)銀行的規(guī)章制度中。第二，加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》的學(xué)習(xí)和掌握，研究資產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，及時(shí)修改擔(dān)保業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中的相關(guān)合同，避免因《物權(quán)法》實(shí)施中的新規(guī)定帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保商業(yè)銀行健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[參考文獻(xiàn)]

[1].《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適應(yīng)[M].北京：人民法院出版社，2007：41.

[2]余欣.《物權(quán)法》破解金融困局[J].中國(guó)金融家，2007，(4)：26-28.

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村金融 抵押擔(dān)保

一、農(nóng)村信貸產(chǎn)品及其抵押擔(dān)保方式發(fā)展現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村信貸產(chǎn)品需求供給特點(diǎn)

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)化趨勢(shì)，農(nóng)村各經(jīng)濟(jì)主體，如農(nóng)戶、中小企業(yè)、專(zhuān)業(yè)合作組織、集體經(jīng)濟(jì)對(duì)資金需求的缺口越來(lái)越大。鑒于此，農(nóng)村信用社對(duì)信貸服務(wù)新品種也進(jìn)行了積極探索拓展，先后推出了農(nóng)戶聯(lián)保、農(nóng)戶小額信用貸款、林權(quán)抵押貸款、營(yíng)業(yè)房抵押貸款、青年創(chuàng)業(yè)貸款等創(chuàng)新品種。從內(nèi)容上看，現(xiàn)有信貸產(chǎn)品只對(duì)一些擁有特定資源的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型農(nóng)戶或中小企業(yè)起作用，而普通農(nóng)戶由于無(wú)足夠的抵押品、保證人，一般得不到貸款。此外，養(yǎng)殖業(yè)較高的風(fēng)險(xiǎn)使得種養(yǎng)大戶無(wú)法得到足額貸款支持，抑制了其擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、發(fā)家致富的腳步。

（二）農(nóng)村信貸產(chǎn)品抵押擔(dān)保發(fā)展現(xiàn)狀

一是仍以傳統(tǒng)擔(dān)保方式為主。農(nóng)村地區(qū)擔(dān)保方式仍以房產(chǎn)、土地等作為抵押物，存貨抵押、應(yīng)收賬款、股權(quán)、倉(cāng)單以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押等新型擔(dān)保貸款占全部貸款的不足1%。二是抵質(zhì)押物種類(lèi)單一。農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)抵押以房產(chǎn)、土地為主，動(dòng)產(chǎn)抵押以機(jī)器設(shè)備為主。三是現(xiàn)有擔(dān)保方式已無(wú)法滿足農(nóng)村金融需求。

二、農(nóng)村金融抵押擔(dān)保方式創(chuàng)新的制約因素分析

（一）保障機(jī)制缺失的制約

一是合格的擔(dān)保主體較少，擔(dān)保機(jī)構(gòu)沒(méi)有真正發(fā)揮擔(dān)保作用，隴南市擔(dān)保公司有13家，但注冊(cè)時(shí)間短，資金較少，導(dǎo)致?lián)Ｄ芰κ芟蓿瑩?dān)保費(fèi)用明顯偏高。二是農(nóng)戶擔(dān)保貸款體系未建立。目前農(nóng)村尚未建立農(nóng)戶擔(dān)保貸款體系，限制了部分農(nóng)民的貸款需求。三是農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展嚴(yán)重滯后。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上的弱勢(shì)性，加上農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)發(fā)展滯后，在一定程度上提高了金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)戶貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（二）追求利潤(rùn)最大化的制約

各金融機(jī)構(gòu)以追求利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不愿涉足風(fēng)險(xiǎn)較大、成本較高的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，更無(wú)信貸品種擔(dān)保方式創(chuàng)新。一是農(nóng)業(yè)受自然災(zāi)害等因素影響較大，收益與損失具有很強(qiáng)的不確定性，影響了金融機(jī)構(gòu)信貸投放的積極性。二是信貸產(chǎn)品成本較高。農(nóng)村地域較廣，農(nóng)民居住相對(duì)分散，金融機(jī)構(gòu)信貸人員配備和設(shè)備購(gòu)置方面的成本費(fèi)用較高，影響了金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村信貸供給量。

（三）政策法規(guī)不完善的制約

一是房地產(chǎn)抵押登記不統(tǒng)一。《物權(quán)法》明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，但未明確登記機(jī)構(gòu)。目前登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，且存在登記機(jī)關(guān)收費(fèi)過(guò)高等現(xiàn)象。如辦理抵押登記按抵押物評(píng)估值收取登記費(fèi)，甚至規(guī)定抵押登記有效期為一年，期滿再登記、再收費(fèi)；二是浮動(dòng)抵押操作流程無(wú)明確規(guī)定。因浮動(dòng)抵押物價(jià)值的不確定性，實(shí)踐中很難客觀準(zhǔn)確的評(píng)估抵押物價(jià)值，導(dǎo)致無(wú)法準(zhǔn)確確定抵押的比例和借款的額度；三是未明確界定應(yīng)收賬款出質(zhì)的范圍和程序。《物權(quán)法》未具體規(guī)定可質(zhì)押應(yīng)收賬款種類(lèi)，辦理出質(zhì)手續(xù)方式等。

（四）社會(huì)信用環(huán)境差的制約

目前，農(nóng)村信用環(huán)境較差，農(nóng)戶信用意識(shí)淡薄，缺乏信用概念，尤其是部分貸款農(nóng)戶在貸款到期后，不及時(shí)履行合同規(guī)定的償還義務(wù)。潛在風(fēng)險(xiǎn)致使金融機(jī)構(gòu)難以加大農(nóng)戶貸款發(fā)放力度，也影響了金融機(jī)構(gòu)信貸投入與創(chuàng)新的積極性。

（五）嚴(yán)格監(jiān)管制度的制約

一是機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品準(zhǔn)入限制。金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，使現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)缺乏外部競(jìng)爭(zhēng)壓力，加之農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)仍局限在傳統(tǒng)的存貸款，不利于農(nóng)村金融服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)和提高。二是區(qū)域準(zhǔn)入限制。目前，國(guó)家對(duì)農(nóng)村信用社經(jīng)營(yíng)區(qū)域范圍有限制，如農(nóng)村信用社不能跨區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，在一定程度上阻礙了機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)。

三、完善農(nóng)村信貸融資擔(dān)保體系的對(duì)策及建議

（一）認(rèn)真履行金融機(jī)構(gòu)支持“三農(nóng)”社會(huì)責(zé)任，不斷加大信貸投入

人民銀行要發(fā)揮好“窗口指導(dǎo)”作用，充分運(yùn)用支農(nóng)再貸款、匹配等額信貸規(guī)模引導(dǎo)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)支持弱勢(shì)群體就業(yè)創(chuàng)業(yè)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極開(kāi)展信貸創(chuàng)新，積極探索和大力推行多種適合“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的信貸新產(chǎn)品、信用新模式。

（二）擴(kuò)大農(nóng)戶抵押擔(dān)保物覆蓋范圍，提高貸款的運(yùn)作效率

拓展土地用益物權(quán)、林權(quán)等新型權(quán)利可質(zhì)押種類(lèi)，為銀行創(chuàng)新信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的空間。政府部門(mén)要加快對(duì)林權(quán)、湖泊權(quán)、農(nóng)民集體土地使用權(quán)等權(quán)利的發(fā)證確權(quán)和依法登記工作，為農(nóng)村地區(qū)有效運(yùn)用上述權(quán)利進(jìn)行擔(dān)保抵押提供確權(quán)基礎(chǔ)。

（三）引導(dǎo)和推動(dòng)基層農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)品種與擔(dān)保方式創(chuàng)新

積極推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新貸款模式，適當(dāng)簡(jiǎn)化貸款手續(xù)；目前，農(nóng)村信用社對(duì)農(nóng)戶最高授信額原則上最高不超過(guò)3萬(wàn)元的授信水平，在農(nóng)資日漸上漲的現(xiàn)實(shí)條件下已難以滿足農(nóng)戶信貸需求，因此建議農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)調(diào)高授信額度。探索建立涉農(nóng)貸款風(fēng)險(xiǎn)保證和補(bǔ)償機(jī)制、小額信貸擔(dān)保基金，為農(nóng)村借款創(chuàng)造條件；完善各項(xiàng)抵押擔(dān)保貸款管理辦法，從法律上規(guī)范操作規(guī)程和貸款行為。

（四）不斷增強(qiáng)農(nóng)戶金融意識(shí)，改善農(nóng)村地區(qū)金融生態(tài)環(huán)境

一是通過(guò)信用鄉(xiāng)、鎮(zhèn)及信用示范戶的評(píng)選活動(dòng)，以示范作用增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體的信用意識(shí)，為擔(dān)保方式創(chuàng)新夯實(shí)基礎(chǔ)。二是借助各級(jí)政府、金融機(jī)構(gòu)及鄉(xiāng)村組織的合力，推廣金融產(chǎn)品和服務(wù)在廣大農(nóng)村地區(qū)的認(rèn)知度。同時(shí)，加快農(nóng)村金融基礎(chǔ)設(shè)施和信息體系建設(shè)，提高農(nóng)村金融服務(wù)使用的便利性。

（五）進(jìn)一步降低農(nóng)村地區(qū)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

1.1加強(qiáng)企業(yè)自身信用建設(shè)

在金融市場(chǎng)中，信用對(duì)企業(yè)融資來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，一個(gè)具有良好信用的企業(yè)，才能獲得較高等級(jí)的資信評(píng)級(jí)，才能建成“中華老字號(hào)”。由于小微企業(yè)本身的一些特點(diǎn)和外部環(huán)境的不完善，信用就更為重要。小微企業(yè)只有重視企業(yè)信用，才能長(zhǎng)期生存和發(fā)展下去，也才能不斷籌集到更多的發(fā)展資金，從而進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、贏得市場(chǎng)。沒(méi)有良好的企業(yè)信用文化與環(huán)境，小微企業(yè)融資就很難順利進(jìn)行。因此，沈陽(yáng)市小微企業(yè)應(yīng)努力樹(shù)立起良好的信用觀念，嚴(yán)格遵守法律與市場(chǎng)道德，按照各項(xiàng)規(guī)章履行相應(yīng)的義務(wù)，樹(shù)立良好的企業(yè)信譽(yù)形象，按時(shí)付款，及時(shí)供貨，依法納稅，避免各種影響企業(yè)信譽(yù)行為的發(fā)生，維護(hù)好企業(yè)良好的信用形象。

1.2提高經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)，實(shí)施科學(xué)化的管理

管理是管理者通過(guò)計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制等職能工作，優(yōu)化配置與協(xié)調(diào)使用組織資源從而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的過(guò)程。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力日益反映在人才的競(jìng)爭(zhēng)上，經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)、管理能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展。因此，小微企業(yè)要努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)管理知識(shí)，提高自身的管理能力，規(guī)范公司組織結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，積極融入到社會(huì)主義現(xiàn)代化變革的浪潮中，從而真正提高企業(yè)的融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體來(lái)說(shuō)：第一，要摒棄老一套的企業(yè)管理觀念，樹(shù)立以市場(chǎng)為中心的現(xiàn)代企業(yè)管理觀念，充分認(rèn)識(shí)到科學(xué)管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性。第二，完善企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任追究制度。把責(zé)任落實(shí)到人頭上，誰(shuí)犯錯(cuò)誰(shuí)負(fù)責(zé)，避免搭便車(chē)現(xiàn)象和重復(fù)勞動(dòng)。第三，加強(qiáng)企業(yè)質(zhì)量管理，質(zhì)量管理是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期生存的重要保證，應(yīng)建立一套符合小微企業(yè)質(zhì)量控制的體系，全面實(shí)行過(guò)程化質(zhì)量管理。第四，小微企業(yè)要改變以往只重視短期利益忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的思想觀念，要把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，充分重視企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，努力加強(qiáng)產(chǎn)品與技術(shù)創(chuàng)新，提高企業(yè)的知名度。一個(gè)擁有高素質(zhì)員工與科學(xué)管理結(jié)構(gòu)的企業(yè)，也會(huì)擁有很強(qiáng)的盈利能力，融資問(wèn)題便也迎刃而解。

1.3適當(dāng)擴(kuò)大擔(dān)保物的范圍

小微企業(yè)在申請(qǐng)貸款時(shí)通常會(huì)受到抵押物缺乏的限制，適當(dāng)擴(kuò)大擔(dān)保物的范圍，可在一定程度上緩解小微企業(yè)的融資壓力。通常情況下，銀行在企業(yè)申請(qǐng)貸款時(shí)只認(rèn)可企業(yè)的廠房、設(shè)備等不動(dòng)產(chǎn)抵押物，而小微企業(yè)因?yàn)樽陨硪?guī)模小資金少往往缺乏這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，尤其是商貿(mào)類(lèi)的小微企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)更少。從國(guó)外小微企業(yè)的融資經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合沈陽(yáng)市小微企業(yè)實(shí)際情況來(lái)看，沈陽(yáng)市擴(kuò)大小微企業(yè)的擔(dān)保物范圍主要可以從以下三個(gè)方面加以考慮：一是應(yīng)收賬款融資。沈陽(yáng)市小微企業(yè)通常擁有較多的應(yīng)收賬款，并且這類(lèi)貸款具有較大的靈活性和創(chuàng)新性，因此，將應(yīng)收賬款作為擔(dān)保以獲得貸款無(wú)論是對(duì)銀行還是對(duì)小微企業(yè)自身來(lái)說(shuō)都是比較好的選擇，這也是世界各國(guó)小微企業(yè)融資的重要方式。二是存貨融資。存貨融資屬于動(dòng)產(chǎn)融資范疇，它是以存貨作為擔(dān)保物向銀行申請(qǐng)貸款。沈陽(yáng)市小微企業(yè)一般都擁有大量易變現(xiàn)的存貨等流動(dòng)資產(chǎn)，如果小微企業(yè)毀約，銀行可將其存貨出售來(lái)彌補(bǔ)損失。三是知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保融資，知識(shí)產(chǎn)權(quán)也稱(chēng)為“知識(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)”，包括商標(biāo)權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)以及產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)等，也可作為擔(dān)保向銀行申請(qǐng)貸款，以獲得所需要的資金。

1.4加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)

企業(yè)管理關(guān)乎著企業(yè)的生存與發(fā)展，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，沈陽(yáng)市小微企業(yè)只有建立起規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)可靠、準(zhǔn)確完整，才能為其順利融資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。如完善組織結(jié)構(gòu)，明確財(cái)務(wù)部及財(cái)務(wù)部各個(gè)工作崗位職責(zé)和工作目標(biāo)；通過(guò)建立覆蓋全公司的管控體系，有效地監(jiān)督各經(jīng)營(yíng)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；建立完善各類(lèi)財(cái)務(wù)制度，使工作制度化、流程化、條理化、清晰化，以提高工作效率；通過(guò)建立完善全面預(yù)算和內(nèi)控制度以及預(yù)算考核制度，使得每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工工作都有目標(biāo)、有責(zé)任，形成人人關(guān)心目標(biāo)、人人關(guān)心效益、人人關(guān)心成本費(fèi)用的良好氛圍。

2金融機(jī)構(gòu)方面

2.1增強(qiáng)商業(yè)銀行服務(wù)小微企業(yè)的內(nèi)生動(dòng)力

2015年上半年，沈陽(yáng)完成地區(qū)生產(chǎn)總值3342億元，同比增長(zhǎng)只有3.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他副省級(jí)城市。在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的背景下，各大商業(yè)銀行應(yīng)該響應(yīng)國(guó)家的政策，積極發(fā)展適合小微企業(yè)特點(diǎn)的融資產(chǎn)品,加大對(duì)小微企業(yè)的支持力度，發(fā)揮好間接融資主渠道的作用，以推動(dòng)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。特別是沈陽(yáng)市地方性的商業(yè)銀行和沈陽(yáng)農(nóng)商銀行更應(yīng)當(dāng)服務(wù)于小微企業(yè)，加大對(duì)小微企業(yè)的貸款，滿足其合理的融資需要。具體說(shuō)來(lái)，目前沈陽(yáng)市各類(lèi)銀行都應(yīng)簡(jiǎn)化對(duì)小微企業(yè)的貸款審批程序，優(yōu)先扶持那些符合“東北老工業(yè)基地振興”的小微企業(yè)，特別是有利于吸納沈陽(yáng)市(甚至于遼寧省)剩余勞動(dòng)力的小微企業(yè)。根據(jù)沈陽(yáng)市小微企業(yè)發(fā)展需要，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、流程創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等途徑，縮短對(duì)小微企業(yè)的審批流程和時(shí)間，提高對(duì)小微企業(yè)的放款效率。此外，沈陽(yáng)市各商業(yè)銀行還應(yīng)該改變以往對(duì)小微企業(yè)的抵押擔(dān)保方式，改變傳統(tǒng)的單一以不動(dòng)產(chǎn)抵押的貸款方式，放寬抵押物品范疇以滿足小微企業(yè)對(duì)融資的需求。

2.2創(chuàng)新推出適合沈陽(yáng)市小微企業(yè)的貸款產(chǎn)品

沈陽(yáng)市小微企業(yè)融資具有“短、小、急、快”的特點(diǎn)，需要各類(lèi)商業(yè)銀行縮短審批時(shí)間，盡快推出最適合小微企業(yè)融資需要的產(chǎn)品。目前，已經(jīng)有部分商業(yè)銀行，特別是非國(guó)家控投銀行進(jìn)行了產(chǎn)品創(chuàng)新，以滿足小微企業(yè)需要。但局部的、個(gè)別金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了沈陽(yáng)市小微企業(yè)的融資需要。目前，華夏銀行針對(duì)小微企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品方面比較有特色。其“龍舟計(jì)劃”以“小、快、靈”著稱(chēng)，非常貼和小微企業(yè)的融資需要“：小”主要表現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)為小微企業(yè)服務(wù)“，快”主要表現(xiàn)在服務(wù)方便快捷“，靈”主要表現(xiàn)在產(chǎn)品的靈活多樣化。華夏銀行依據(jù)小微企業(yè)成長(zhǎng)不同時(shí)期的融資特點(diǎn)“，龍舟計(jì)劃”從利率定價(jià)、擔(dān)保方式、貸款期限、還款方式等多個(gè)方面進(jìn)行了產(chǎn)品和流程的創(chuàng)新，為小微企業(yè)量身打造了創(chuàng)業(yè)通舟、展業(yè)神舟、卓業(yè)龍舟等一系列貸款產(chǎn)品。此外，華夏銀行還先后推出了商圈貸、循環(huán)貸、聯(lián)保聯(lián)貸、增值貸、助力貸、網(wǎng)絡(luò)自助貸、房抵貸、寬限期還本付息貸等一系列適合小微企業(yè)的金融產(chǎn)品。

2.3通過(guò)貸款程序創(chuàng)新降低放貸成本

由于小微企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)靈活，對(duì)市場(chǎng)需求反應(yīng)敏感，其容易依據(jù)市場(chǎng)需求生產(chǎn)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，因此，小微企業(yè)對(duì)融資需求的及時(shí)性、快捷性要求比較高。同時(shí)，這些融資特點(diǎn)和發(fā)展規(guī)律決定了商業(yè)銀行傳統(tǒng)的以大企業(yè)為主的操作流程已不能適應(yīng)小微企業(yè)的融資需要，針對(duì)小微企業(yè)的貸款流程必須通過(guò)創(chuàng)新和滿足小微企業(yè)需要。具體說(shuō)來(lái)，各類(lèi)商業(yè)銀行必須在傳統(tǒng)的審貸程序基礎(chǔ)上，削減次要的審批環(huán)節(jié)，特別是應(yīng)該針對(duì)小微企業(yè)采用差別化的授權(quán)機(jī)制，快速審貸，以提高對(duì)小微企業(yè)審貸的效率。否則，等到市場(chǎng)行情已過(guò)，遲到的資金反而可能成為小微企業(yè)發(fā)展中的負(fù)擔(dān)。以抵押品審批為例：對(duì)全額足值易變現(xiàn)的有效抵押的授信項(xiàng)目應(yīng)該使用簡(jiǎn)化流程；對(duì)非全額足值不易變現(xiàn)的抵押列入審慎類(lèi)的客戶授信，抵押物估值存在疑問(wèn)的應(yīng)該使用一般流程；對(duì)全額保證金質(zhì)押開(kāi)票及票據(jù)貼現(xiàn)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，可進(jìn)一步按照四眼原則進(jìn)行審批。

3政府角度方面

3.1建立和完善適合小微企業(yè)的法律法規(guī)

政府要做到的是：第一，成立專(zhuān)門(mén)服務(wù)于小微企業(yè)的立法委員會(huì)，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)；第二，依據(jù)《中小企業(yè)促進(jìn)法》，拓寬立法層面，加快立法的腳步。修正《中小企業(yè)促進(jìn)法》中不適應(yīng)小微企業(yè)發(fā)展的條款，在擴(kuò)寬市場(chǎng)準(zhǔn)入、政府資金扶持、完善稅費(fèi)政策、擴(kuò)寬融資渠道等方面來(lái)改善小微企業(yè)的法律環(huán)境；第三，大力推動(dòng)有關(guān)部門(mén)完善抵押登記和擔(dān)保方面的法律，如制定抵押制度和動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度，維護(hù)銀行的利益，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。第四，各級(jí)政府要建立健全再擔(dān)保制度，分散擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)有利于擔(dān)保公司、銀行、小微企業(yè)共同發(fā)展的制度。第五，修改和撤銷(xiāo)一些阻礙小微企業(yè)融資、制約小微企業(yè)發(fā)展的法律，不斷完善與小微企業(yè)有關(guān)的法律制度。

3.2優(yōu)化稅收征管服務(wù)，落實(shí)財(cái)稅優(yōu)惠政策

現(xiàn)階段，沈陽(yáng)市小微企業(yè)普遍負(fù)擔(dān)著較重的稅收，導(dǎo)致了一些小微企業(yè)為了減輕負(fù)擔(dān)，不惜犧牲自身的信用來(lái)偷逃稅收，這不但損害了企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也使得國(guó)家稅款大量流失。因此，我國(guó)政府應(yīng)制定有關(guān)政策，合理調(diào)控稅收。主要有以下兩個(gè)方面：第一，應(yīng)優(yōu)化稅收征管服務(wù)，盡量縮短新辦企業(yè)申請(qǐng)事項(xiàng)辦理的時(shí)間，全面推行網(wǎng)上辦稅廳功能，簡(jiǎn)化流程，切實(shí)減輕小微企業(yè)負(fù)擔(dān)；第二，深入貫徹落實(shí)財(cái)稅優(yōu)惠政策。落實(shí)國(guó)家提高小微企業(yè)增值稅和營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)政策，對(duì)符合轉(zhuǎn)型升級(jí)但又缺乏資金的小微企業(yè)，給予減稅甚至免稅的優(yōu)惠，同時(shí)，對(duì)有一些特殊困難的小微企業(yè)，政府應(yīng)該采取一些調(diào)整措施，準(zhǔn)許部分小微企業(yè)延期納稅和減免稅收。

3.3完善小微企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

關(guān)鍵字：離婚；房產(chǎn)證；轉(zhuǎn)移登記

夫妻在離婚后面臨著分家產(chǎn)的問(wèn)題，在分家產(chǎn)的過(guò)程中，除了一些沒(méi)有登記的物品比如電視機(jī)、汽車(chē)等可以直接進(jìn)行分家，還有一些物品是需要辦理相關(guān)手續(xù)的，房屋就是其中的一種。

一、房產(chǎn)辦理登記的重要性

房屋是人類(lèi)重要的生活資源，其對(duì)人類(lèi)生活的重要性不言而喻。而作為擁有權(quán)最重要的標(biāo)志，房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)和單位制作的類(lèi)似證書(shū)均無(wú)效，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。可以說(shuō)，房產(chǎn)辦理登記是非常重要的，對(duì)離婚雙方來(lái)說(shuō)更是如此。夫妻雙方選擇離婚后，如果協(xié)議將房產(chǎn)登記為某一方的名下，就需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。因?yàn)闄?quán)利人想要證明對(duì)房屋的所有權(quán)，就需要有房屋的產(chǎn)權(quán)登記證明，只有這樣，才能夠真正保證權(quán)利人的合法權(quán)益。具體說(shuō)來(lái)，房產(chǎn)辦理登記的重要性主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（一）未經(jīng)登記的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方無(wú)法了解擬受讓產(chǎn)權(quán)的狀況，交易就難以成功，即使私下成交，也難以辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)。

（二）未經(jīng)登記的房地產(chǎn)因無(wú)法向貸款方提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能抵押、投典。

（三）當(dāng)權(quán)利人因房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)與他人發(fā)生糾紛或遭到非法侵害時(shí)，因無(wú)法向行政、仲裁或司法機(jī)關(guān)提交有效的法律憑證，增加了司法實(shí)踐的困難，而且有可能使自己的權(quán)益得不到有效保護(hù)。

（四）當(dāng)權(quán)利人將自己所擁有的房屋進(jìn)行抵押、投典，由于未對(duì)他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，一旦抵押人需處分抵押物時(shí)，由于未經(jīng)登記房屋他項(xiàng)權(quán)利，其優(yōu)先受償權(quán)不受法律保護(hù)。

（五）房屋建筑及使用情況發(fā)生的變化不及時(shí)登記，一旦遇到拆遷時(shí)，當(dāng)事人因缺乏依據(jù)就會(huì)得不到有關(guān)補(bǔ)償，造成不必要的損失。

二、對(duì)離婚后已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題

對(duì)離婚后已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記是需要注意一些問(wèn)題的，比如說(shuō)要在離婚時(shí)弄清楚房產(chǎn)證辦理的時(shí)間，一般分為以下兩種情況：

（一）領(lǐng)證前購(gòu)房、辦理產(chǎn)證的

如果原夫妻雙方是在領(lǐng)證前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，且領(lǐng)證前房款已經(jīng)全額付清，則該套房產(chǎn)為個(gè)人的，離婚時(shí)不參與分割；如果領(lǐng)證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產(chǎn)權(quán)證上為一方名字的，則房產(chǎn)本身為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，但是領(lǐng)證后支付的按揭部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以要求進(jìn)行分割；如果夫妻是在領(lǐng)證前支付房款首付，余下辦理按揭，房產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)有夫妻一方和一方的父母的，則該房產(chǎn)本身為對(duì)方家庭共同財(cái)產(chǎn)，按揭款要看具體的借款合同而定，若貸款人僅僅為夫妻一方的，而且一方父母不作為貸款人參與還貸（需要有銀行還款憑證等文件證明的）的，則領(lǐng)證后支付按揭部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以要求進(jìn)行分割。

（二）領(lǐng)證后購(gòu)房，辦理產(chǎn)證的

如果原夫妻是在領(lǐng)證后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，那么無(wú)論購(gòu)房時(shí)簽署合同是單方還是雙方，產(chǎn)證上寫(xiě)的是一個(gè)人還是兩個(gè)人，都是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)是可以要求對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行分割的。以上的房屋權(quán)屬僅適用于夫妻離婚時(shí)，對(duì)于一方死亡的，如果需要按照繼承進(jìn)行的，和上述是截然不同的。如果領(lǐng)證后，一方和其家人共同購(gòu)房，產(chǎn)證上是一方和其父母的名字，則一方名下的房產(chǎn)份額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)雙方可以就房產(chǎn)份額進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，另案分割房產(chǎn)。

（三）房產(chǎn)證上增加名字的情況

房產(chǎn)證是雙方名字或是原來(lái)是一個(gè)人名字，后增加為兩個(gè)人名字的，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)時(shí)間或增加時(shí)間在婚前還是婚后，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以財(cái)產(chǎn)分割。

（四）產(chǎn)證原是一方父母名下，后變更為一方名下或雙方名下的

如果在登記結(jié)婚前，由一方父母名下變更為一方名下的，視為其父母對(duì)子女個(gè)人的贈(zèng)與，屬其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；如果登記結(jié)婚后，由一方父母名下變更為一方名下的，一般視為其父母對(duì)子女夫妻雙方的贈(zèng)與，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；如果無(wú)論婚前或婚后，由一方父母名下變更為雙方名下，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

三、離婚后房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)

關(guān)于離婚后房產(chǎn)證的過(guò)戶手續(xù)需要考慮以下幾點(diǎn)：

（一）當(dāng)事人可以憑著生效的法律文書(shū)，單方申請(qǐng)房屋分割的轉(zhuǎn)移登記，否則要雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)；

（二）辦理離婚分割房屋轉(zhuǎn)移登記需要攜帶的證件：1、登記申請(qǐng)書(shū)，2、申請(qǐng)人身份證明，3、房屋所有權(quán)證，4、證明房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的生效法律文書(shū)或離婚協(xié)議書(shū)5、契稅完稅或減稅憑證6、其他必要材料。

結(jié)束語(yǔ)：

房產(chǎn)證是購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。對(duì)于離婚雙方來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，有效管理登記中尋在的問(wèn)題，規(guī)范登記中的操作流程，確保房產(chǎn)抵押登記在健康的運(yùn)營(yíng)環(huán)境下運(yùn)行，是當(dāng)前現(xiàn)在房產(chǎn)抵押登記部門(mén)該做的工作。可以從法律上明確房屋的歸屬問(wèn)題，進(jìn)而保證權(quán)利人的合法權(quán)益不受損害。

參考文獻(xiàn)：

[1]婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋婚后取得了房產(chǎn)證，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？《中小企業(yè)管理與科技》，2005（6）.

[2]何俊萍.論公平原則在我國(guó)離婚財(cái)產(chǎn)分割中的適用[J].法商研究，2005（1）.

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

關(guān)鍵詞：應(yīng)收賬款質(zhì)押融資；存在的問(wèn)題；建議

中圖分類(lèi)號(hào)：F830.41　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B　文章編號(hào)：1007-4392(2010)03-0066-03

應(yīng)收賬款質(zhì)押融資是借款人以應(yīng)收賬款作擔(dān)保，向其它機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行融資。滿足生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)需要的一種借款方式，其本質(zhì)是以應(yīng)收賬款的回籠資金作為第一還款來(lái)源，其信用基礎(chǔ)是借款企業(yè)商業(yè)信用與應(yīng)收賬款第三方債務(wù)人信用的高度融合。

《物權(quán)法》的頒布，第一次將應(yīng)收賬款納入擔(dān)保范圍，給應(yīng)收賬款出質(zhì)提供了法律依據(jù)。中國(guó)人民銀行征信中心的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)正式上線運(yùn)行，為質(zhì)權(quán)人公示其質(zhì)權(quán)提供平臺(tái)，使登記的質(zhì)權(quán)獲得對(duì)抗第三人的法律效力，有效推動(dòng)了應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)中小企業(yè)應(yīng)收賬款融資合同金額累計(jì)超過(guò)10000億人民幣，約占所有登記融資合同累計(jì)金額的31％，大大高于其他信貸品種中中小企業(yè)的所占份額，對(duì)緩解我國(guó)中小企業(yè)融資難問(wèn)題具有重大意義。全國(guó)的情況沒(méi)有必要在文中出現(xiàn)本文從天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，找出制約該類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展的問(wèn)題所在，并提出了相對(duì)而言關(guān)建議。

一、天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展情況

近兩年來(lái)，天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)有了一定的發(fā)展。在人民銀行天津分行的大力推動(dòng)下，應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)得到了商業(yè)銀行、擔(dān)保公司及其他企事業(yè)單位的高度關(guān)注。但與全國(guó)的發(fā)展情況相比，進(jìn)展緩慢，存在諸多不足。

(一)應(yīng)收賬款融資量不多，登記量、查詢量少

從人民銀行征信中心的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)看：截至2009年3月，全國(guó)共有常用戶1492個(gè)，而天津市同期只有34個(gè)，在全國(guó)排名第22位。累計(jì)登記量天津市占全國(guó)登記量不到1％，在全國(guó)排名25位，常用戶及普通用戶查詢，天津市的查詢量占全國(guó)的1.39％，在全國(guó)排名靠后。工作中，我們將工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行在天津市和重慶市的數(shù)據(jù)作了比較，2009年3月底，重慶市累計(jì)登記量和查詢量分別約為天津市的3倍。

(二)開(kāi)展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)分布不均衡

天津市應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)主要集中在少數(shù)幾家全國(guó)性商業(yè)銀行。2009年，全國(guó)性商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)在天津的累計(jì)登記量約占所有機(jī)構(gòu)累計(jì)登記量的93％，而全國(guó)為57％。相比之下，天津的地方性金融機(jī)構(gòu)、外資銀行和非銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)收賬款融資登記量不到10％，

(三)應(yīng)收賬款融資類(lèi)型偏少

在應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)，全國(guó)目前存在的應(yīng)收賬款類(lèi)型大致有24種，主要是商業(yè)貿(mào)易產(chǎn)生的銷(xiāo)售款、水電氣暖、大橋公路、學(xué)校醫(yī)院等各類(lèi)收費(fèi)權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和出租產(chǎn)生的債權(quán)、工程款、企業(yè)受益權(quán)、政府補(bǔ)貼款、服務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款等，此外還包括出口退稅、經(jīng)營(yíng)權(quán)、信用證、旅游景點(diǎn)收費(fèi)權(quán)和理財(cái)產(chǎn)品等。而天津市用于質(zhì)押的應(yīng)收賬款類(lèi)型與全國(guó)相比偏少，天津登記的應(yīng)收賬款類(lèi)型主要集中在銷(xiāo)售款、發(fā)票對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款、公路大橋、水電氣暖收費(fèi)權(quán)和理財(cái)產(chǎn)品。從調(diào)查的16家金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，截至2009年3月底，銷(xiāo)售、貿(mào)易類(lèi)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資占比約72.3％，辦理這類(lèi)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)主要是工商銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等：天津市的公路大橋、水電氣暖、學(xué)校醫(yī)院等收費(fèi)權(quán)類(lèi)的應(yīng)收賬款累計(jì)占比約20.1％。辦理這類(lèi)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)主要是農(nóng)業(yè)銀行；理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押占比7.6％，主要是民生銀行的理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押融資。

(四)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資出質(zhì)人分布不合理

從天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資出質(zhì)人的現(xiàn)狀來(lái)看，學(xué)校醫(yī)院等事業(yè)單位占天津市所有出質(zhì)人的10％左右；以路橋公司作為出質(zhì)人的登記占天津市所有出質(zhì)人的10％左右；其余的則大多集中在汽車(chē)配件、石油燃?xì)怆娏Α㈦娮油ㄓ崱⒔饘僦圃臁⒁睙挼刃袠I(yè)。

二、天津市應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的問(wèn)題

(一)金融機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)不夠重視

從調(diào)查情況看，沒(méi)有做過(guò)應(yīng)收賬款質(zhì)押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)多數(shù)對(duì)應(yīng)收賬款融資業(yè)務(wù)缺乏了解或者理解有偏差，有些金融機(jī)構(gòu)用傳統(tǒng)的擔(dān)保融資理念去評(píng)價(jià)這項(xiàng)業(yè)務(wù)，認(rèn)為如果應(yīng)收賬款不能及時(shí)到賬，沒(méi)有其它抵押物作為還款來(lái)源，貸款風(fēng)險(xiǎn)將加大，容易產(chǎn)生不良貸款，思想上產(chǎn)生了應(yīng)收賬款難以開(kāi)展的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。實(shí)際上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，從銀行的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，當(dāng)越來(lái)越多的大企業(yè)將融資方式轉(zhuǎn)向資本市場(chǎng)時(shí)，銀行加大對(duì)中小企業(yè)的融資是必然的選擇，而應(yīng)收賬款質(zhì)押融資又是符合中小企業(yè)的自身特征。國(guó)外對(duì)微小企業(yè)的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資更多采用資產(chǎn)支持貸款的方式，因?yàn)橹行∑髽I(yè)不動(dòng)產(chǎn)資源有限，擁有的是存貨和應(yīng)收賬款，而其信用程度不比大企業(yè)，無(wú)法提供銀行所要求的各種完善的財(cái)務(wù)報(bào)表，信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)此，資產(chǎn)支持貸款方式較之傳統(tǒng)的貸款方式更有針對(duì)性，適合中小企業(yè)的資產(chǎn)特征，揚(yáng)長(zhǎng)避短，有效盤(pán)活中小企業(yè)的沉淀資金。應(yīng)收賬款融資的基本形式是借款人以應(yīng)收賬款作為擔(dān)保，為生產(chǎn)和營(yíng)銷(xiāo)融資。應(yīng)收賬款不是企業(yè)的壞賬、呆賬、三角債，而是企業(yè)優(yōu)質(zhì)的應(yīng)收賬款，它是企業(yè)在正常的經(jīng)營(yíng)循環(huán)中相關(guān)資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金流，變現(xiàn)能力很強(qiáng)，金融機(jī)構(gòu)如果能夠全面掌握應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的信貸技術(shù)，深入了解借款人所處的行為，對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，具體融資過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)時(shí)調(diào)查應(yīng)收賬款的真實(shí)性，應(yīng)收賬款質(zhì)押業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是完全可控的。

(二)部分金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)手續(xù)煩瑣、投入的精力大、成本高

金融機(jī)構(gòu)如果要開(kāi)展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，必須要投入較多的人力、物力進(jìn)行貸前的調(diào)查和貸后跟蹤監(jiān)控才能保證貸款的安全性，貸前調(diào)查主要包括了解應(yīng)收賬款的真實(shí)背景如何，交易雙方的交易關(guān)系是否良好穩(wěn)定，應(yīng)收賬款賬齡結(jié)構(gòu)、周轉(zhuǎn)率、壞賬率等是否合理，付款方的付款意愿及付款能力是否存在問(wèn)題，是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等方面，貸后跟蹤監(jiān)控包括了解應(yīng)收賬款付款方對(duì)出質(zhì)人的付款履約情況，隨時(shí)了解付款方的資信變化情況，監(jiān)控應(yīng)收賬款收款賬戶的款項(xiàng)匯出和匯入情況，按照合同規(guī)定及時(shí)扣劃相應(yīng)款項(xiàng)等方面。

(三)部分金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部對(duì)辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)目前尚沒(méi)有相關(guān)文件規(guī)定或規(guī)定了較高的準(zhǔn)入門(mén)檻

一些金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)少的另一個(gè)原因是金融機(jī)構(gòu)總行沒(méi)有明確規(guī)定該業(yè)務(wù)的操作流程，或者辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的門(mén)檻很高，貸款審批權(quán)限上收，致使銀行信貸人員對(duì)有辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)需求的企業(yè)。也不愿詳細(xì)了解企業(yè)情況；有的行盡管認(rèn)為融資企業(yè)是他們重要客戶，質(zhì)押物也較優(yōu)質(zhì)，但因?yàn)闆](méi)有操作規(guī)定，怕違反制度、受處罰，不得不放棄。另外，有部分商業(yè)銀行總行規(guī)定條件多，如只有交易雙方評(píng)級(jí)均為AA的企業(yè)才能辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)等，如此一來(lái)，符合條件的企業(yè)寥寥無(wú)幾，影響了該業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

(四)多數(shù)中小企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)了解不夠或無(wú)法滿足銀行的應(yīng)收賬款融資條件

調(diào)查中，多數(shù)中小企業(yè)并沒(méi)有意識(shí)到應(yīng)收賬款可以作為擔(dān)保品來(lái)解決自身資金不足的問(wèn)題，也就不會(huì)向銀行提出融資要求，一些中小企業(yè)雖然知道應(yīng)收賬款可以用于質(zhì)押融資，但缺乏健全的財(cái)務(wù)健度，不能向金融機(jī)構(gòu)提交關(guān)于應(yīng)收賬款真實(shí)、完整、準(zhǔn)確的單據(jù)和其它資料，金融機(jī)構(gòu)不能有效的了解企業(yè)的應(yīng)收賬款，就不愿為其融資。此外，一些企業(yè)在向銀行提出應(yīng)收賬款融資時(shí)，大部分條件都能夠滿足銀行需求，但因?yàn)橐恍┚唧w細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題影響了應(yīng)收賬款融資，如我們調(diào)查的天津某集團(tuán)有限公司，其主要供應(yīng)商的信譽(yù)非常好，應(yīng)收賬款穩(wěn)定，對(duì)于銀行來(lái)講這非常適合做這類(lèi)企業(yè)，但由于銀行需要應(yīng)收賬款付款方確認(rèn)或銀行要求企業(yè)直接將回款劃入貸款銀行賬戶才能辦理，而企業(yè)由于一些原因無(wú)法做到，便導(dǎo)致貸款無(wú)法投放。這種情況在一定程度上制約了應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的發(fā)展。

(五)與應(yīng)收賬款融資有關(guān)的法律問(wèn)題有待明確

《物權(quán)法》僅規(guī)定應(yīng)收賬款可以出質(zhì)，但對(duì)于實(shí)際操作中的許多具體問(wèn)題沒(méi)有涉及，有待于《物權(quán)法》司法解釋及其它有關(guān)法律、法規(guī)予以明確。如應(yīng)收賬款的定義和范圍、應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)等。

三、對(duì)天津市大力開(kāi)展應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的建議

(一)政府應(yīng)大力推動(dòng)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)發(fā)展

首先要了解和研究應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，提高認(rèn)識(shí)、轉(zhuǎn)變觀念，積極組織各相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)和國(guó)外的交流與學(xué)習(xí)；在全社會(huì)大力宣傳這項(xiàng)業(yè)務(wù)，制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)或管理規(guī)范，積極推動(dòng)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

(二)人民銀行應(yīng)加大應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的宣傳力度

針對(duì)目前金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)缺乏認(rèn)識(shí)的現(xiàn)狀，人民銀行作為應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的登記部門(mén)，有責(zé)任向金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)宣傳應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)和質(zhì)押登記系統(tǒng)的作用，一方面引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)采取靈活的授信策略，利用應(yīng)收賬款質(zhì)押對(duì)中小企業(yè)提供有力量的信貸支持。另一方面要引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范結(jié)算方式，盡快熟悉應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，并積極與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，通過(guò)提高自身應(yīng)收賬款質(zhì)量，爭(zhēng)取更多地利用應(yīng)收賬款質(zhì)押方式獲得融資。

(三)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整信貸政策和提高信貸管理水平，制定切實(shí)可行的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的操作規(guī)程

應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)可豐富金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)品種、拓展客戶范圍、提高同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力、提高經(jīng)濟(jì)效益。隨著大型企業(yè)的融資方式向直接融資轉(zhuǎn)型，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整信貸投向。將中小企業(yè)作為重要的客戶資源和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況，認(rèn)真研究應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的信貸技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)和合規(guī)管理，為中小企業(yè)客戶提供適合其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的融資服務(wù)。在應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)進(jìn)行過(guò)程中，通過(guò)密切關(guān)注供應(yīng)商和賒銷(xiāo)方的經(jīng)營(yíng)、管理、財(cái)務(wù)狀況，密切控制其現(xiàn)金流，對(duì)應(yīng)收賬款質(zhì)押融資進(jìn)行專(zhuān)戶管理，確保賬款回收。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)，制定切實(shí)可行的應(yīng)收賬款質(zhì)押融資的操作規(guī)程，對(duì)各級(jí)分支機(jī)構(gòu)辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押融資業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。

(四)中小企業(yè)應(yīng)重視和維護(hù)自身信用。加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理

中小企業(yè)如果要想利用應(yīng)收賬款質(zhì)押獲得融資，必須要重視和維護(hù)自身信用，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是要不斷提高自身管理水平，建立健全財(cái)務(wù)制度，改善應(yīng)收賬款管理，靠自身資信為企業(yè)創(chuàng)造更多的融資機(jī)會(huì)。

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

關(guān)鍵詞：居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況；核對(duì)機(jī)制；現(xiàn)狀；對(duì)策建議

中圖分類(lèi)號(hào)：C913.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年5月24日

一、居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制建設(shè)現(xiàn)狀

近年來(lái)，社會(huì)救助制度快速發(fā)展，托底保障任務(wù)越來(lái)越重，救助范圍已擴(kuò)大到低收入家庭、因病致貧家庭，救助范圍已發(fā)展到包括低保救助、特困救助、臨時(shí)救助、醫(yī)療救助、住房救助、教育救助等8大類(lèi)救助項(xiàng)目。各類(lèi)救助人群和多項(xiàng)救助項(xiàng)目都需要精準(zhǔn)核對(duì)申請(qǐng)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況。為適應(yīng)申請(qǐng)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)工作需要，完成好新時(shí)期對(duì)社會(huì)救助各類(lèi)申請(qǐng)對(duì)象的精準(zhǔn)認(rèn)定任務(wù)，2014年2月頒布的《社會(huì)救助暫行辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第649號(hào)）規(guī)定：“申請(qǐng)或者已獲得社會(huì)救助的家庭，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定如實(shí)申報(bào)家庭收入狀況、財(cái)產(chǎn)狀況。縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)根據(jù)申請(qǐng)或者已獲得社會(huì)救助家庭的請(qǐng)求、委托，可以通過(guò)戶籍管理、稅務(wù)、社會(huì)保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記、工商登記、住房公積金管理、車(chē)船管理等單位和銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)，代為查詢、核對(duì)其家庭收入狀況、財(cái)產(chǎn)狀況；有關(guān)單位和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立申請(qǐng)和已獲得社會(huì)救助家庭經(jīng)濟(jì)狀況信息核對(duì)平臺(tái)，為審核認(rèn)定社會(huì)救助對(duì)象提供依據(jù)”，以國(guó)家法規(guī)的形式將核查機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，由以前單純的低保對(duì)象的核查認(rèn)定，擴(kuò)展為社會(huì)救助對(duì)象的核查認(rèn)定。按照《社會(huì)救助暫行辦法的要求》，民政部率先成立了核對(duì)機(jī)構(gòu)，對(duì)全國(guó)核對(duì)信息系統(tǒng)建設(shè)提出了總體的思路和架構(gòu)，制定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并研究開(kāi)發(fā)了適應(yīng)于各級(jí)核對(duì)機(jī)構(gòu)信息化建設(shè)的基礎(chǔ)平臺(tái)。目前省級(jí)核對(duì)機(jī)構(gòu)基本組建完成，地市和縣級(jí)核對(duì)機(jī)構(gòu)建設(shè)也完成了預(yù)期目標(biāo)。各地在抓好內(nèi)部建設(shè)的同時(shí)，在政策創(chuàng)制、爭(zhēng)取資金投入、信息共享機(jī)制建立、信息建設(shè)方案設(shè)計(jì)、核對(duì)操作流程規(guī)范、隊(duì)伍培訓(xùn)方面取得不同程度的進(jìn)展，一些地區(qū)在建機(jī)構(gòu)的同時(shí)，完成了核對(duì)信息系統(tǒng)的建設(shè)任務(wù)，與相關(guān)部門(mén)實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)交換和信息共享，全面開(kāi)展了信息核對(duì)業(yè)務(wù)，全國(guó)核對(duì)工作發(fā)展迅速。

二、居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）相關(guān)部門(mén)間數(shù)據(jù)共享困難。居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)系統(tǒng)平臺(tái)是跨部門(mén)核對(duì)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)民政與涉及居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況的部門(mén)間相關(guān)信息的互聯(lián)互通、數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同，才能準(zhǔn)確核對(duì)居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況。目前，一些政府部門(mén)缺乏“大數(shù)據(jù)思維”，把自己掌握的豐富信息鎖在柜中、束之高閣，擺脫不了“數(shù)據(jù)小農(nóng)意識(shí)”，動(dòng)輒拿保密和隱私說(shuō)事，“信息”、“經(jīng)過(guò)請(qǐng)示上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)不允許共享”，往往是民政部門(mén)在數(shù)據(jù)共享中最常聽(tīng)到的答復(fù)。部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)資源的分割和壟斷，制約社會(huì)救助效率。

（二）全國(guó)沒(méi)有一體化核對(duì)信息系統(tǒng)。目前，民政部沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地各級(jí)核對(duì)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)核對(duì)系統(tǒng)工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理，由于缺少全國(guó)總體架構(gòu)和技術(shù)方案，已經(jīng)建設(shè)完成的核對(duì)系統(tǒng)五花八門(mén)，由于體系混亂、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和信息核對(duì)流程不統(tǒng)一，難以實(shí)現(xiàn)全國(guó)核對(duì)信息流暢、交換，難以兼容，形成一個(gè)個(gè)信息孤島，且容易造成信息泄露，給數(shù)據(jù)共享互通造成障礙，這是核對(duì)系統(tǒng)建設(shè)過(guò)程中面臨的共性問(wèn)題。

（三）核對(duì)人員能力還不能適應(yīng)當(dāng)前核對(duì)工作的需要。一是各地核對(duì)機(jī)構(gòu)都成立不久，從事這項(xiàng)工作的人員普遍年輕化，缺乏專(zhuān)業(yè)背景和工作經(jīng)驗(yàn)；二是核對(duì)業(yè)務(wù)政策性強(qiáng)，涉及部門(mén)多，技術(shù)含量高，需要有多方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)，但是從事這項(xiàng)工作的人員普遍缺乏系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)；三是從事這項(xiàng)工作的同志一般只是疲于應(yīng)付于具體的業(yè)務(wù)，在統(tǒng)籌規(guī)劃、理論思考、業(yè)務(wù)拓展方面還不能適應(yīng)當(dāng)前工作的發(fā)展需要。

三、對(duì)居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)機(jī)制建設(shè)的建議

（一）部門(mén)間信息資源共享需要頂層推動(dòng)。準(zhǔn)確核實(shí)居民家庭經(jīng)濟(jì)狀況需要政府各部門(mén)的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，而現(xiàn)狀是大量的數(shù)據(jù)分布在各個(gè)互相分隔開(kāi)的政府部門(mén)中，成為了政府部門(mén)的私有財(cái)產(chǎn)。因此，要從政府層面M行全面、細(xì)致、強(qiáng)力的規(guī)劃推動(dòng)，減少乃至消除政府部門(mén)間資源共享的屏障。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)政務(wù)信息資源共享工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)政務(wù)信息資源共享方面的重大事項(xiàng)，整合各類(lèi)政府信息平臺(tái)，推進(jìn)政務(wù)信息資源共享。各級(jí)政府信息化主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)和監(jiān)督檢查本行政區(qū)域內(nèi)政務(wù)信息資源共享工作，建設(shè)政務(wù)信息資源目錄體系、共享體系和政務(wù)信息資源交換共享平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共享平臺(tái)）等基礎(chǔ)設(shè)施。建立統(tǒng)一的政務(wù)信息資源目錄體系和共享體系，具體負(fù)責(zé)資源共享平臺(tái)的建設(shè)管理、應(yīng)用培訓(xùn)、運(yùn)行維護(hù)、日常監(jiān)測(cè)，制定政務(wù)信息資源共享管理制度、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，為政務(wù)信息資源共享工作提供技術(shù)支撐。政府應(yīng)當(dāng)按照本級(jí)政府政務(wù)信息資源共享工作的總體安排，做好政務(wù)信息資源目錄的編制、更新和維護(hù)工作，提出共享需求、提供共享信息。這樣才能打通政府各部門(mén)間數(shù)據(jù)交換共享的渠道，將原本分散存儲(chǔ)在不同部門(mén)、行業(yè)的公共數(shù)據(jù)陸續(xù)匯集到統(tǒng)一的公共數(shù)據(jù)中心，強(qiáng)力推進(jìn)政府各部門(mén)數(shù)據(jù)共建共享。

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；風(fēng)險(xiǎn)；控制

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；

抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。《規(guī)定》的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒(méi)有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

2、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

3、社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)

任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。

4、抵押物毀損風(fēng)險(xiǎn)

抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷(xiāo)的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門(mén)直接貸款，而盡量避開(kāi)房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過(guò)去往往根據(jù)評(píng)估報(bào)告總額來(lái)測(cè)算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時(shí)，無(wú)法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

6、房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的 評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間 價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒(méi)有竣工 時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo) 致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài) 監(jiān)管抵押物全過(guò)程。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房、地、金融等相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問(wèn)題。

再次， 完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減 少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛 假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、總結(jié)

在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn) 定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī) 則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登 記管理部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。

注釋?zhuān)?/p>

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程范文

1農(nóng)村宅基地特點(diǎn)分析

農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民興建房屋建筑的基礎(chǔ),是農(nóng)村集體所有徒弟中撥給農(nóng)戶用于建造房屋保障農(nóng)戶居住和生活需要的土地,它涵蓋房屋、庭院和廁所廚房等輔助用房所需的土地。對(duì)宅基地土地,農(nóng)民具有使用權(quán),在進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí)主要是針對(duì)農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地的使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查。那么,需要我們首先了解農(nóng)村宅基地相對(duì)于城鎮(zhèn)用地的特點(diǎn)。首先,農(nóng)村宅基地具有簡(jiǎn)單單一的用地特點(diǎn),它僅包括宅基地和街巷用地兩個(gè)方面,城鎮(zhèn)土地則涵蓋了幾乎所有用地類(lèi)型,十分復(fù)雜多樣。其次,農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查范圍有限,它通常對(duì)一個(gè)面積大約為0.25km2的村子進(jìn)行施測(cè),這與城鎮(zhèn)1km2以上的施測(cè)面積相比地籍調(diào)查范圍較小。再次,分布也具有鮮明的特征。大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)一個(gè)行政區(qū)內(nèi)有多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有十幾個(gè)或幾十個(gè)自然村,這與城鎮(zhèn)分布相比更加分散、分布更加廣泛。

2農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量現(xiàn)狀分析

事實(shí)上,農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量是以《地籍調(diào)查規(guī)程》等法律為依據(jù)的,它以宗地為基本統(tǒng)計(jì)單位,對(duì)農(nóng)村宅基地的面積、屬性等進(jìn)行調(diào)查,據(jù)實(shí)填寫(xiě)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表并繪制相應(yīng)的宗地圖。目前,在進(jìn)行農(nóng)村宅基地地籍實(shí)際測(cè)量過(guò)程中,通常按照國(guó)土資源部關(guān)于農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量所規(guī)定的1∶1000的比例尺或1∶2000的比例尺執(zhí)行。一般情況下,距離城鎮(zhèn)較近的農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量選用1∶1000的比例尺,而距離城鎮(zhèn)相對(duì)較遠(yuǎn)的農(nóng)村則選用1∶2000的比例尺。關(guān)于界址點(diǎn)的點(diǎn)位誤差,一級(jí)和二級(jí)分別控制在5～7.5cm內(nèi)。現(xiàn)階段,農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量通常采用全野外數(shù)字化測(cè)量地籍地形法、全野外數(shù)字化測(cè)量地籍、數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量地形法和數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量地籍地形法三種常見(jiàn)的方法,上述三種測(cè)量方法分別被發(fā)達(dá)省份、中部省份和西部省份采用。它們的精準(zhǔn)度和成本也存在著差異:精準(zhǔn)度、成本最高,工期最長(zhǎng)的是全野外數(shù)字化測(cè)量地籍地形的方法;全野外數(shù)字化測(cè)量地籍、數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量地形法精準(zhǔn)度能夠滿足要求,成本較低,速度也比較快;數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量地籍地形法則存在一定的缺陷,因?yàn)橥ㄟ^(guò)改法進(jìn)行測(cè)量很難使界址點(diǎn)的精度得到有效保證,但它速度較快,成本也明顯低于上述兩種方法。

3基于遙感影像技術(shù)在農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量中的應(yīng)用

地籍測(cè)量作為一項(xiàng)政府主導(dǎo)的測(cè)繪工作,屬于官方行為,是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術(shù)行為。開(kāi)展地籍測(cè)量能有效保護(hù)土地、合理利用土地及保護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益,具有十分重要的社會(huì)意義。我國(guó)政府高度重視農(nóng)村宅基地的地籍測(cè)量工作,為了得到更加精確、可靠的地理參考系統(tǒng)數(shù)據(jù),加大資金投入和技術(shù)研究的力度,不斷實(shí)現(xiàn)技術(shù)的創(chuàng)新和突破。筆者結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宅基地地籍測(cè)量項(xiàng)目實(shí)際,從試驗(yàn)角度研究探討了基于遙感影像的農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量方法。目前常用的方法是先借住全站儀或?qū)崟r(shí)差分的GPS技術(shù)對(duì)宅基地的界址點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量,再以其作為像控點(diǎn)正攝校正遙感影像,再據(jù)影像圖對(duì)地物解譯并最終繪制地籍圖。關(guān)于GPS-RTK技術(shù),其依據(jù)的是載波相位觀測(cè),這種觀測(cè)法的觀測(cè)模式與傳統(tǒng)的觀測(cè)法的觀測(cè)模式存在著天壤之別,是對(duì)農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的技術(shù)創(chuàng)新。在操作時(shí),通常遵循以下操作流程:首先將GPS接收機(jī)架設(shè)在基準(zhǔn)站上,然后進(jìn)行連續(xù)觀測(cè),并將觀測(cè)獲得的數(shù)據(jù)及時(shí)傳送至流動(dòng)站,當(dāng)流動(dòng)站接收到數(shù)據(jù)信息后通過(guò)GPS衛(wèi)星信號(hào)獲取基準(zhǔn)站的相關(guān)數(shù)據(jù),從而根據(jù)這些數(shù)據(jù)得出測(cè)量坐標(biāo)等相關(guān)地籍結(jié)果。這種宅基地地籍測(cè)量方法不僅測(cè)量簡(jiǎn)便,能夠大大降低測(cè)量工作人員的工作強(qiáng)度、減少工作量,還能使農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量工作效率提高,測(cè)量周期縮短。基于這種測(cè)量方法,該次試驗(yàn)選取了地勢(shì)平坦的試驗(yàn)區(qū),該區(qū)域多為普通的農(nóng)村平房,高度均勻,分布廣泛,為了確保試驗(yàn)效果,選取的是分辨率為0.5M的GeoEye現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)的遙感影像。為了確保遙感影像正攝校正的精讀得到保障,試驗(yàn)首先借助GPS-RTK全野外數(shù)字化測(cè)量法對(duì)試驗(yàn)區(qū)的界址點(diǎn)和地籍圖進(jìn)行繪制,并使精度達(dá)到預(yù)定要求。之后預(yù)處理遙感影像,主要工作內(nèi)容是對(duì)影響的亮度、灰度和對(duì)比度等進(jìn)行細(xì)致地調(diào)整,將斑點(diǎn)和不要的灰色去除掉,最大限度地提高和保障遙感影像的清晰度,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行正攝校正。當(dāng)對(duì)選取的20個(gè)像控點(diǎn)進(jìn)行正攝校正后發(fā)現(xiàn),這些均勻的界址點(diǎn)結(jié)果差異特別小,為保障試驗(yàn)順利,最終從上述像控點(diǎn)中選取4個(gè)作為正射影像圖來(lái)滿足后期試驗(yàn)的需求。為了提高圖像解譯的精度,首先在測(cè)量界址點(diǎn)時(shí)對(duì)圖像進(jìn)行野外調(diào)繪,并將外業(yè)測(cè)繪的地籍要素(如界址點(diǎn)、界址線和宗地等)疊加到遙感正射影像圖上,以此為控制和參照進(jìn)行地物要素的解譯[2]。之后再對(duì)解譯的地物圖形與測(cè)繪地物圖形認(rèn)真比對(duì),從而得出測(cè)繪是否精準(zhǔn)的結(jié)論,結(jié)果表明測(cè)繪精度能夠達(dá)到農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的精準(zhǔn)度要求。據(jù)此得知,在基于遙感影像對(duì)農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量方法中,我們?yōu)榱舜_保圖件結(jié)果更加規(guī)范精準(zhǔn),需要首先確保所繪制地籍圖的圖上內(nèi)容十分規(guī)范,且無(wú)論使用何種成圖軟件,圖層一定要清楚,各類(lèi)地籍地形要素、數(shù)學(xué)要素需分層設(shè)置,為后續(xù)建立宅基地地籍管理系統(tǒng)打好基礎(chǔ)。[3]與此同時(shí),從事農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,要不斷積累豐富的測(cè)繪知識(shí),不斷學(xué)習(xí)和汲取新技術(shù),努力實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的技術(shù)創(chuàng)新。為確保地籍測(cè)量工作高效順利開(kāi)展,還應(yīng)具有不動(dòng)產(chǎn)法律知識(shí)和地籍管理方面的知識(shí),互相密切配合,細(xì)致認(rèn)真地開(kāi)展測(cè)量和繪圖工作,確保測(cè)量的精準(zhǔn)度,為國(guó)家土地管理提供可靠的參考資料。

4結(jié)語(yǔ)

總之,隨著科技的發(fā)展與進(jìn)步,對(duì)農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量的技術(shù)和方法也應(yīng)不斷創(chuàng)新,目前所用的基于遙感影像的農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量方法能夠精準(zhǔn)地捕獲各地籍要素、準(zhǔn)確地解譯地物要素并科學(xué)地繪制地籍圖形,在當(dāng)前的技術(shù)條件下,是一種值得廣泛推廣的可靠的農(nóng)村宅基地地籍測(cè)量方法。

作者:韓雷 單位:湖北省襄陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記局

參考文獻(xiàn)