房地產行業稅收管理精選(九篇)
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第1篇：房地產行業稅收管理范文
2006年5月，建設部等9部委聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，提出了包括稅收政策在內的幾項具體措施。根據上述文件精神，許多地方組建了房地產一體化辦證中心，實行稅務、國土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產稅收一體化管理創造了條件，但這只是一個良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產行業稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系。利用新聞媒體開辟房地產行業稅收專欄，建立相關網站，印制宣傳手冊，舉辦相關政策培訓班等，有針對、有重點地進行宣傳，增強房地產企業的納稅意識，營造良好的征收環境。
針對當前房地產行業納稅人普遍存在納稅意識不強的現狀，稅務人員要經常深入企業做好納稅輔導工作。要完善“以票控稅”，把房地產開發過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等全部納入稅源監控，把房地產企業向用戶收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發票管理，定期檢查發票使用情況，核對發票的金額是否與房屋實際銷售一致，對違規操作填開的發票，嚴格進行處罰。與此同時，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質及時處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。
房地產行業的稅收管理需要多方面的支持，地稅機關要建立健全控管網絡，嚴密監控房地產行業的稅源動態。要加強與土地管理、房產管理等部門的聯系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立電子檔案，實行全程動態跟蹤管理，及時發現新情況、新問題。要將房地產轉讓方及其房地產交易信息，及時傳遞給管理房地產轉讓的稅務部門或崗位；征收契稅的財政部門要將獲取的房地產交易信息集中傳遞給稅務機關，稅務機關再分解傳遞給有關稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務機關或部門也要將有關稅收管理過程中獲取的房地產權屬轉移信息，及時傳遞給契稅征收機關。
在具體操作中，可以以契稅征管為契機，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環節，再通過征收機關間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享。凡不持稅務部門的發票和稅票，房產、土地部門不予辦理產權證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務機關要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責任人，跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況，對有關稅收實施有效管理，提高稅收的管理質量和效率。
地稅機關要利用契稅征管中積累的信息，從房地產管理部門和納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣（市、區）為單位建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。通過跟蹤了解掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，發現問題，及時采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場的有關稅源信息，與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強房地產二級交易市場的稅收管理。
地稅部門應根據實際情況，簡化辦稅程序，優化納稅服務，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負擔。其次，全面推行“一窗式”管理服務。對轉讓或承受房地產應繳納的稅收，如營業稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產權過戶或繳納契稅時一并征收。另外，可在契稅征收場所或房地產權屬登記場所代開財產轉讓銷售發票。有條件的地方，爭取在辦理房地產權屬登記的場所開設房地產稅收征收窗口，爭取將金融機構引入征收場所，以節省納稅人的辦稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質量和效率。
第2篇：房地產行業稅收管理范文
關鍵詞：房地產業 稅收管理 強化
一、山西省大同市房地產稅收發展現狀
大同市房地產行業近年來呈現快速增長態勢。2006年全市房地產投資為21．42億元，環比增長46．6％，其中住宅投資為15．44億元，環比增長21．3％。2004年至2006年房地產投資平均增速為50．47％，住宅投資在房地產投資的比重保持在55％以上，住宅建設是大同市房地產投資的主要方向。
隨著房地產業的快速發展，房地產稅收收入大幅增長，已逐漸成為大同市地方稅收的重要來源。只有房地產市場健康、穩定發展，才能“保”住經濟稅源，才能保證地方稅收持續、穩步增長。
1房地產業稅收發展主要特點。一是稅收總量逐年擴大，增長速度逐年加快。近年來，隨著房地產業的迅猛發展，房地產稅收總量逐年擴大。2004年，大同市房地產稅收總量僅為4484．07萬元；2005年達到6140．42萬元，同比增收1656．35萬元；2006年達到9935．41萬元，同比增收3794．99萬元。與此同時，房地產稅收的增長速度也逐年加快。一是房地產稅收歷年同比呈高速增長態勢，2004和2005年的增幅分別為36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程較多，峻工面積和銷售面積回落，房地產稅收比上年增長36．94％，而地方稅收比上年增長55l88％，低于同期地方稅收總體增幅18．94個百分點；2006年房地產稅收比上年增長61．80％，遠高于同期地方稅收增長。二是所占比重較小且小有起伏，貢獻份額整體上呈逐年加大的趨勢；三是各稅種普遍增長但增幅不一，所占比重差異懸殊；四是各地發展很不平衡，增幅比重涇渭分明。從2006年全市情況來看，該市房地產業稅收在縣(區)之間發展不平衡。一是各地房地產稅收的增長幅度不平衡。全市房地產稅收增幅為61．80％，高出地方稅收增幅40．03個百分點，城區、南郊、開發區和市級等市中心區房地產稅收增幅為55．98％，高出地方稅收總體增幅31．82個百分點。其他縣(區)雖基本趨于增長態勢，但增幅較小。二是房地產稅收占當地地方稅收的比重不平衡。2006年城區、南郊、開發區和市級組織房地產稅收8876．05萬元，占到全市房地產稅收的89．34％，也就是說全市房地產業的發展格局是以市區為中心，其中城區、南郊、開發區和市級組織的房地產稅收占全市房地產稅收的比重分另為15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9個縣(區)僅10．66％，像大同縣、靈丘縣、左云縣房地產稅收占其地方稅收的比重不到1％，而占全市房地產稅收的比重也不足1％。
2．房地產業地方稅收征管中存在的問題。房地產行業作為國民經濟的支柱產業之一，它具有廣泛的產業關聯性，可以帶動多個產業部門的發展。但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，成為稅收征管工作的難點。一是納稅人納稅意識不夠，偷、漏稅現象比較嚴重；二是宣傳力度不夠，政策執行不能到位；三是稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯；四是部門協調配合不夠，激勵制約手段欠缺；五是政府干預過多，稅款征收難到位。
3．房地產行業稅收發展趨勢分析。
(1)結合房地產行業本身所具有的產業運行特點分析房地產行業地方稅收入趨勢。房地產行業本身所具有的產業運行特點：一是地域性，地區經濟發展水平高，房地產市場需求就大，房地產價格就高。二是價格彈性，在一定時期內，當房地產價格出現一定幅度下降時，需求出現較大幅度的上升；反之需求會迅速下降。三是周期性，房地產市場要經歷繁榮、衰退等發展階段，并受經濟發展情況影響。四是政策相關性，政策因素對房地產行業影響較大。從大同市的情況分析，經濟發展水平將繼續攀高，房價下降的可能性極小，目前大同市房地產行業正處于繁榮階段。
(2)結合大同市房地產市場供求狀況分析房地產行業地方稅收入趨勢。近年來該市房地產開發投資增長較快，房地產市場運行總體是健康的。首先，大同市仍是地處內陸經濟欠發達地區，房地產市場形成時間不長，以居住為目的是購房的最重要的消費動機。其次，近年來大同市提出經營城市的理念，政府對土地進行公開拍賣，土地價格相對穩定。三是隨著居民購房能力的提高和城市化進程速度的加快，房地產業在未來幾年將繼續保持快速發展的態勢。據大同市“十一五”規劃，到2010年城鎮居民人均可支配收入將達到14000元，比2005年增長64％，人均住宅面積達到28 m2，從2006年起全市每年需建住宅180萬m2。“十一五”期間大同把對棚戶區改造作為重點。這樣在城鎮人均住宅建筑面積達到28平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。
(3)近期房地產稅收收入形勢預測。如近期國家沒有新調控政策出臺，可以判定：一是受房地產業總體發展帶動，大同市房地產稅收將持續增長，占地方稅收比重有所上升。二是受大同市城市規劃影響，新興熱點板塊逐步形成，區域問房地產業走勢良好，房地產稅收將會進入一個加速增長期。三是伴隨著房地產項目向城區外拓展，稅源在區域間流動增加，以及外資和新注冊企業開發項目增多，勢必導致企業所得稅向國稅轉移，地稅收入減少。
但也不可忽視宏觀政策變動的影響：一是前期政策執行滯后效應逐步呈現，房地產開發投資和金融信貸投放速度放緩，將對部分地區房地產稅收產生持續性影響；二是新的政策出臺，短期內改變房地產需求和供給，對房地產稅收某些稅種收入將產生較大影響。
二、強化房地產稅收管理的對策
1．以稅源管理為核心，強力推動房地產稅收管理上臺階。
(1)明確機構，清晰權責。按現有機構設置，確定房地產稅源管理、稅收征管、稅款征收和稅務稽查四個崗位，明確各崗位工作職責及信息交換辦法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改變層層審批的“金字塔”式管理，建立以稅源管理部門為信息采集中心、資料建立中心、各部門分工配合、環環緊扣的鏈條式“扁平狀”管理，實現內部整體協調，房地產稅源、征、管、查管理的一體化。
第3篇：房地產行業稅收管理范文
一、××市涉外房地產企業稅收基本情況：
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故20*年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。
（二）經濟稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。20*年實現銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產企業趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
（二）隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。
（三）私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：
根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。
四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。
第4篇：房地產行業稅收管理范文
關鍵詞：房地產：稅收征管；稅源管理
中圖分類號：F81 文獻標識碼：A
一、房地產企業稅收征管中存在的主要問題
(一)稅務部門在征管中存在漏洞
1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據可信度不高，導致房地產稅收流失。部分地區尚未建立起完善的房地產評估制度，使得在房地產的占有、使用和轉讓等各環節，計稅依據難以合理確定。例如，對房地產銷售的房戶面積等數據是建立在房管部門的售房合同數據基礎上的，而當前部分房地產業納稅人與購房戶為逃避納稅私下協定減少面積，致使稅務部門在此方面的工作比較被動。
2、稅收征管力度和深度跟不上房地產行業發展，征管漏洞較為明顯。一方面企業申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導；另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產企業核算復雜，從開發到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產企業的核算沒有連續性，無法正確計算其開發成本和銷售成本，不利于對房地產行業的管理。
(二)房地產企業自身存在的問題
1、企業財務核算不規范。一些企業未按照房地產會計的核算要求進行會計處理，賬務登記不及時，按照收付實現制即實際發生的收入和支出數進行登賬，而不是按照權責發生制進行賬務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意性較大。這些現象加大了房地產企業的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。
2、房地產企業財務內部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。目前，從大部分地區的情況看，從事房地產行業的納稅戶大部分為掛靠經營，雖然營業執照為有限責任公司，但真正經營者是私營、個體性質，實際經營所得歸個人所有，財務核算僅流于形式上的統一核算，公司對項目經理承包房地產開發工程的收入、成本、費用、利潤的核算準確度不高，普遍存在少計收入、多計成本現象。
二、加強房地產企業稅收征管的對策建議
(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產評估制度。加強與財政、建設、房管、國土、計劃等部門的協作，加強對房戶數據信息的管理，防止房地產業中存在的開發企業及購房戶單方面或是合作虛報數據，保障稅收收入及時、足額入庫。
第5篇：房地產行業稅收管理范文
（一）制定房地產發展規劃。
根據城市建設總體規劃和控制性詳細規劃，以及我縣住房建設規劃和縣城棚戶區改造計劃，制定城市房地產發展中長期規劃和年度開發指導性計劃。指定地塊，成片開發，配套建設，對年度內的開發項目提出選址意見及規劃方案（規劃方案應含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。
（二）嚴格審批制度。
進一步加大對行政審批的管理力度。規劃區內的開發建設項目，要堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則，要嚴格按照縣城總體規劃執行，不該批的堅決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發建設。同時，每一重點建設項目的重要環節都要定期或不定期向縣房地產開發聯席會議領導小組匯報，堅持集體研究、集體審定。規劃方案一經確定，規劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經聯席會議再次審定。
（三）嚴格審批程序。
在建設工程的審批過程中，要充分體現規劃對房地產市場的引導作用。對年度內確定的所有開發項目，首先要進行規劃方案的設計工作，并將設計方案提交聯席會議進行審定，審定后由縣規劃部門下達選址意見書，縣發改局對建設局發放年度總計劃（包括全年所有建設項目），縣建設局負責將年度內所有擬建項目的建設工程選址意見書及規劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國土資源局收儲中心履行招拍掛手續，并進行公示。建設單位（個人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競標。招拍掛結束后，縣發改局對中標單位（個人）下發該中標項目的建設計劃，最后到縣建設局及各相關部門履行審批手續。
（四）完善規劃保證金制度。
為保證建設項目嚴格按規劃實施，要加大對在建工程的監督管理力度。開工前要對建設項目加收規劃保證金，專戶存儲。工程竣工驗收后，對符合規劃要求的，規劃保證金足額返還；對違反規劃的建設項目，規劃部門將依據相關法律法規對其進行行政處罰，罰金在規劃保證金中扣除。
（五）房地產開發聯席會議制度的審定內容。
1．建設工程規劃方案（規劃圖，綠化、景觀設計圖）；
2．建設工程立面渲染圖；
3．建設工程夜間效果圖（霓虹燈設計）。
二、切實加強房地產開發用地管理
要加強對房地產開發用地的監管。縣國土資源局應依據房地產開發年度計劃編制年度用地計劃；房地產開發主管部門應組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見；規劃部門應對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見，作為房地產開發用地出讓或劃撥的依據之一。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
房地產開發企業必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發建設。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設、利用集體土地進行房地產開發或與集體經濟組織私自簽訂協議非法開發等行為，縣國土資源局應當依法查處。
三、規范房屋拆遷管理
房地產開發企業應當嚴格執行城鎮房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協議或搬遷，以及違法進行拆遷評估等行為，房屋拆遷管理部門應當依法查處。
四、規范施工管理
房地產開發企業應當嚴格執行有關施工、監理等方面的規定，依法辦理招標投標、委托監理、施工許可等手續。對應招標而未招標、未實施監理、未經施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。
五、規范竣工綜合驗收管理
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業必須按規定辦理綜合驗收備案。開發項目經綜合驗收備案后方可交付使用。將未經綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產開發主管部門和城市管理行政執法部門應按職責依法查處。
六、規范房地產經營管理
（一）規范預（銷）售管理。
1．規范商品房預（銷）售管理。房地產開發企業預（銷）售商品房屋，應當取得商品房預售許可證。對未取得預售許可證擅自銷售房屋、收取預售款，以及不按規定向購房人出示預售許可證的，縣房管部門應當依法查處。
房地產開發企業預（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務承諾牌和服務告知牌，向購房人公開承諾經營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應當注意的事項告知購房人。未實行服務承諾和服務告知制度的，房地產開發主管部門應當依法查處。
2．規范商品房面積計算標準和方法。房地產開發企業交付商品房時，應當向購房人提供由具有相應資質的測繪單位出具的，且已在房地產經營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件。縣房管部門應當加大查處力度，嚴厲打擊商品房面積計算、分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
（二）規范售后服務管理。
房地產開發企業應當依法設立商品房售后服務機構，公布售后服務電話，受理房屋買受人的投訴，承擔保修期內商品房屋的維修和保修責任。未設立售后服務機構、不承擔保修責任、推諉或不認真處理投訴的，房地產開發主管部門應當依法查處。
（三）規范房地產金融管理。
各商業銀行要認真貫徹國家金融宏觀調控政策，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善住房貸款結構，支持普通商品住房建設和合理住房消費，改進住房金融服務和風險管理，促進房地產金融健康發展。
（四）規范房地產稅收管理。
嚴格執行國家對房地產行業的稅收政策，大力推進依法行政，發揮稅收調節作用，促進房地產市場規范、持續、穩定、健康發展。深化房地產稅收“一體化”管理，強化稅收征管，推進稅收征管的科學化、精細化、規范化，提高稅收征管質效。進一步整頓和規范房地產行業稅收秩序，深入開展房地產行業稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環境。大力推進社會綜合治稅，進一步加強部門配合協作，充分發揮有關職能部門協稅護稅的作用，豐富稅源管理信息，強化房地產行業的稅源監控，提高稅收管理社會化水平。推進房地產行業稅收科學化管理，完善房地產稅收管理軟件，全面推行機開房地產預售款專用收據和專用發票，發揮“以票控稅”的作用，規范和強化“二手房”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。
七、采取有效措施，積極推進房地產市場規范化管理
（一）強化組織保障。
由縣政府組織，成立由縣建設局牽頭，發改局、國土資源局、經濟局、社區、消防大隊等各相關部門組成的*縣房地產開發聯席會議制度，定期召開會議，通報房地產市場規范化管理工作進展情況，及時研究解決遇到的問題。
（二）強化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根據房地產開發企業規范化程度，對房地產開發企業實施差別管理，引導房地產開發企業加強規范化建設、規范化開發、規范化經營。對于信譽好、管理規范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強；對運作不規范的，納入黃色通道，責令限期整改；對有違法違規行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發資質的處理。
第6篇：房地產行業稅收管理范文
【關鍵詞】房地產；稅收政策；征收辦法
房地產稅收政策是國家的經濟杠桿的一部分。為了促進房地產市場的健康平穩發展，國家屢次動用稅收政策對房地產業進行調控，出臺了稅收政策。但是政策調控的效果如何，需要從房地產業相關稅種來進行全方位的判斷。
一、房地產主要稅種
1、營業稅及其附加稅費。
房地產企業營業稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產企業主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設稅和教育費附加。營業稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。一般情況下，交房時才開正式銷售發票，稅務機構征收營業稅依據發票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規定中規范了營業稅的征收，對預收賬款環節隨即征收營業稅，而不是以往待銷售發票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應得稅收起到一定積極作用；但是對房地產企業來講，稅負相對提前，勢必對其可調用資金帶來影響，減少了資金流動量，導致資金運轉滯延。
2、土地增值稅
土地增值稅也是房地產企業主要稅種之一。土地是國家資產，國家理應在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產行業市場在國家宏觀稅收政策調控下，房地產行業利潤會越來越薄。同時，土地增值稅的實施，使得開發商成本進一步加大，面臨的生存環境更加殘酷。
3、契稅
契稅納稅對象為在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產企業而言，契稅主要體現在土地招拍掛獲取時的稅賦。這一項稅賦對房企的影響相對不大。
二、 房地產行業稅收征管存在的問題
房地產行業作為國民經濟的支柱產業之一，它具有廣泛的產業關聯性，可以帶動多個產業部門的發展。但是，由于房地產行業經營的特殊性和會計核算的復雜性，加上房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產行業稅收流失問題較為嚴重，成為稅收征管工作的難點。目前，在房地產行業稅收征管工作中，主要存在以下問題：
1、社會納稅意識不夠，偷稅現象比較嚴重。
由于房地產企業納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強，財務管理混亂，一味地追求利益的最大化，導致偷逃稅現象較為嚴重。首先是財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目、隨意結轉成本費用情況普遍；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳”，開具虛假發票、白條現象比比皆是；其四是房地產代收款項不按規定申報納稅，如物業費、收視費、綠化費等。其五，房地產企業在項目開發前期投入資金大，經營周期長，其收益主要集中在房產開發的中后期。房地產企業從自身利益出發，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發經營中或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉偷，變成了無聲消失。
2、收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。
由于房地產行業的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務部門征管手段的落后，房地產行業稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務人員管理的不銜接。如房地產企業在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅，而在開發中后期涉及企業所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而忽視了對企業所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產開發項目多，時間長，現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是行業稅收管理措施不到位。如目前對企業所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，還有以工程為單位，待工程完工后進行結算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計算程序復雜，以及預征政策落實問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是發票控管力度不強。
3、稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。
房地產企業領取發票后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。發票管理的缺位，稅務部門對發票違章行為的處罰不力，極大地影響了房地產及相關稅收的管理。很多時候，稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發商、中介機構以及產權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
第7篇：房地產行業稅收管理范文
內容摘要：自上世紀80年代以來，隨著住房制度改革，我國房地產行業得到迅速的發展。本文擬分析房地產開發企業在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關方面進行房地產開發企業專項審計時做參考。
關鍵詞：房地產開發企業 稅收 審計
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。我國目前已經出臺了針對房地產企業的會計規范有《房地產會計制度》、《股份有限公司會計制度附件二》，2006年2月，財政部就房地產業務了《企業會計準則第3號－投資性房地產》，并形成了以所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅為主體的房地產稅收體系。然而，由于房地產開發企業經營和產品的特點，一部分房地產開發企業面對越來越激烈的市場競爭，不采取正當途徑增加收入、降低成本，而是暗地操控利潤、偷逃稅款、騙取銀行信用。
房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。
房地產開發企業的主要稅種
國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。
房地產開發企業應納稅費主要有:以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業稅及企業所得稅的審計
房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。在審查中，應該詳細審查收入計算與實際收入之間的差額，要謹慎提防企業為逃避納稅而將收入長期掛賬或者變相轉移收入。需要注意的是，由于房地產開發企業本身的特質，企業員工在購買本企業開發產品時，大都可以享受折扣的優惠，有的企業對內部職工購房優惠甚至可以低至市場正常銷售價格的80%。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。按照稅法的規定，這部分承包項目應該在開發商支付給承包商及監理單位，承包商與監理單位確認為收入時代扣代繳營業稅。審查中發現許多開發商在代扣了這部分營業稅金后，通過將營業稅金在“其他應付款”項的掛賬而并未履行繳納義務，而施工單位、監理單位也由于對稅法的理解不透徹，往往是本身的納稅義務已經由開發商代扣代繳完成了納稅義務，卻仍然在收到工程款確認為收入時，又繳納了一次營業稅。對于這種現象，應該要求開發商調整會計賬務，繳納已經代扣的營業稅款，同時通知施工及監理單位向稅務機關要求退回前面已經多繳納的營業稅金。
印花稅的審計
印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金――印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。納稅范圍方面，應該納稅的沒有計入納稅范圍，無須納稅的卻又繳納了印花稅款。按照現行稅法規定，企業與相關單位發生的有關會計、法律等相關具有專業技能的咨詢合同無須交納印花稅。在實務中，大多數企業對于這部分咨詢性質的合同大多繳納印花稅；許多開發商對于項目前期的勘查設計方面向相關專家咨詢的合同也繳納了印花稅。根據對稅法立法本意的理解，開發企業與勘察單位訂立的勘察設計合同應該根據設計合同納稅，但是對于勘查咨詢合同可視為中介性質咨詢合同，可以暫不納入印花稅納稅范圍。實務中尤其應該注意的是，這部分以前年度已經貼花的多繳印花稅款，根據稅法的規定不可以要求稅務機關退回，也不可以用于沖抵以后發生的印花稅款。因此，應建議企業以后發生這類合同無須再繳納印花稅，同時注意企業是否將這部分稅款在以后年度沖抵。
房產稅的審計
對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。對開發商的房產稅進行審查，應該非常關注企業長年未賣出的房產的現時狀況，如是否存在已經將房產出租、出借而仍然長年掛存貨賬，從而偷逃稅款。必要時，應該采取抽查部分存貨，突然到現場察看以實際判斷存貨的使用狀況。另一個應該注意的是，由于工程的結算時間往往滯后于使用時間，因此，對部分工程竣工驗收時間特別滯后于實際已使用時間的，應該建議企業調整計入房產稅稅基。房地產開發企業由于企業自身擁有大量的開發產品，因此，大多數開發商均會為本企業無房員工提供優惠房租的住房。按照稅法規定，從2001年1月1日起，企業按照政府規定的價格向職工出租的公有住房、企業自有住房，免繳房產稅。這部分出租住房在滿足條件時應該提醒企業從企業自用房產的房產原值中剔除。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。” 如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發模式”的避稅方式，在審計的時候要重點審查合作建房的條件是否真正符合稅收規定。另外，房地產開發企業以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入、虛列公共配套設施支出和房地產交換不確認收入來少繳和不繳土地增值稅。在審計的時候要按照稅務機關核定的交易價格來確定收入，讓其補繳土地增值稅。房地產開發企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合同，或者作為公共配套設施支出發票重復進入開發成本，減少收入，少繳稅款。更有一部分房地產企業利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。
城鎮土地使用稅的審計
在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。本文認為在審計時應根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關于對繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。
契稅的審計
房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。審查代收代繳契稅時要注意房地產開發企業是否與購房者達成協議，少開或不開銷售不動產發票，蓄意虛減計稅依據，少繳或不繳契稅。對這種情況審計時要加強與房管部門溝通協作，杜絕以收據作為契稅及辦理房產證依據外，還應深入實際，掌握售房面積、售房價格，核對銷售不動產發票，強化征管，促使房地產開發企業嚴格依據稅收管理辦法如實、及時開具不動產發票，繳納稅款。
隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。
一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。
二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加房地產開發企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。以及加強對房地產開發企業使用發票的管理強化行業稽查和加大對偷逃稅的懲處力度建立起房地產行業良好的納稅秩序。實施房地產稅收一體化征管，建立各稅種稅源控管。雖然涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，通過加強房產過戶管理，可以強化房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。
然而在現行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞，改革完善房地產稅制，建立一個和諧的房地產開發企業市場，才是本文所闡述的對房地產開發企業稅務審計的根本目標。
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第8篇：房地產行業稅收管理范文
關鍵詞:綜合 治稅 完善 措施
完善實行社會綜合治稅體系，能使稅務部門更加有效地摸清稅基、控管稅源，從根本上解決涉稅信息不暢、涉稅源頭控管不嚴、征管不到位的問題，實現稅收征管方式由注重征收管理向稅源控管和征收管理并舉，從粗放式管理向精細化、集約化管理的轉變。
一、當前社會綜合治稅工作中存在的問題
(一)思想認識不統一
對綜合治稅的認識還存在一定的差距。一是主觀上對搞好社會綜合治稅的意義和方法仍然把握不清，在工作上沒有主動性，未能真正理解其實質所在；二是認為綜合治稅是稅務部門的事情與自身本職工作關系不大，工作缺乏主動性，少數基層稅務機關對綜合治稅工作依賴性過大。
(二)措施落實不扎實
綜合治稅工作雖然正走向規范化，但大多數仍存在僅流于形式，沒有實質性的開展工作，工作措施落實力度不大，操作程序不夠規范，工作主動性不強，缺乏創新理念。
（三）社會綜合治稅氛圍不濃
宣傳工作長期性不到位，納稅人的誠信納稅意識沒有普遍形成，出現了政府部門“一頭熱”的現象。不少企事業單位負責人只顧自己利益，不顧《稅法》、《會計法》的規定，沒有形成“依法納稅光榮，偷稅漏稅可恥”的責任意識。
（四）操作程序不規范
創新不夠，稅源流失比較突出。由于社會綜合治稅涉及面廣，工作量大，人員素質參差不齊，在具體操作中硬搬模式，沒有因地制宜形成當地行之有效的工作措施，造成了稅源流失。
二、 完善綜合治稅體系的工作措施
(一)加大宣傳力度，增強做好社會綜合治稅工作的主動性自覺性
認識是行動的先導。因此，必須加大宣傳力度，廣泛宣傳社會綜合治稅的重要意義、目標任務、工作措施以及有關法律法規和政策，提高社會綜合治稅的認同度，為社會綜合治稅工作順利開展營造良好的輿論氛圍。緊緊抓住《山東省地方稅收保障條例》頒布實施的機遇，通過報紙、電視、召開座談會等多種形式進行宣傳，進一步明確各有關部門的責任和義務，提高協稅護稅工作的主動性和自覺性。同時，開展正反兩方面的典型宣傳，曝光典型偷漏稅案件，以案說法，教育廣大納稅人，震懾違法犯罪分子，擴大社會綜合治稅的影響。
(二)健全聯席會議制度，及時研究解決稅收征管工作中出現的新情況新問題
聯席會議制度是了解情況、查找不足、研究措施、解決問題的有效形式。一是建立收入分析調度會制度。由縣社會綜合治稅辦公室牽頭，有財政、國稅、地稅等部門參加，每季召開一次稅源分析調度會，及時掌握稅源變化，分析存在問題，明確工作重點，提出工作措施。二是建立社會綜合治稅工作聯席會議制度。由縣綜合治稅工作領導小組牽頭，有社會綜合治稅工作領導小組成員參加，每半年召開一次社會綜合治稅工作聯席會議，明確任務，分析問題，交流經驗，安排部署階段性綜合治稅工作。
(三)高度重視信息報送工作，確保實現稅收及時足額入庫
完善涉稅信息平臺建設，強化涉稅信息的報送和應用。為方便涉稅信息報送，實現信息共享，縣社會綜合治稅辦公室建立了綜合治稅工作電子平臺，各有關部門要按照綜合治稅辦公室給予的指令，通過電子平臺實現信息報送和稅款代征。要進一步明確涉稅信息采集報送責任。各有關單位要明確一人作為信息員，專門負責涉稅信息的收集、整理和報送，年終對報送單位和信息員進行考核評比，并予以獎勵。縣社會綜合治稅辦公室組織專業人員負責涉對稅信息的分類和處理，對采集到的信息要及時進行分析和應用，及時將信息變成稅源，稅源變成收入。
(四)擴大代征代扣范圍，充分發揮各有關部門、單位的職能作用和工作優勢
委托代征，是單位履行綜合治稅責任和義務的重要形式。我縣在委托代征方面取得了一定的成果。今后，我們要根據稅收實現的形式，結合單位的工作性質，本著方便納稅人，降低稅收成本，減少稅收流失的原則，進一步擴大委托代征范圍。特別對一些職能部門要堅持“先稅后證”、“先稅后審”制度，自覺接受稅務部門的委托，對相關稅收實行代征代扣，促進稅收應收盡收。
(五)突出工作重點，強化重點稅源監控
一是加強煤炭行業稅收管理。繼續抓好煤炭企業產量監控，加強數據比對，及時了解和掌握煤炭產量變化原因。二是加強土地使用稅收管理。抓好城鎮土地使用稅的征收管理。三是加強房屋出租行業稅收管理。四是加強房地產業稅收管理。目前我縣房地產行業管理不夠規范，沒有房產證、不通過房產管理部門進行房產交易的現象比較普遍，給稅務部門的稅收征管帶來很大的難度。解決這一問題的辦法就是推行房地產稅收一體化管理，具體負責全縣房地產稅收一體化管理工作的組織協調。
第9篇：房地產行業稅收管理范文
關鍵詞：房地產公司；稅務風險；控制措施
房地產行業作為我國的支柱性行業之一，只有實現健康、快速發展，才能為國民經濟的有序運行提供可靠保障。面對企業全面實行“營改增”和金稅監管下的各類財稅風險，各個行業該如何采取有效內部控制措施防控企業的各個環節風險，避免不必要的損失，并運用風險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業的首要任務。對此，房地產企業應對各業務流程進行調整與完善，加大內部管理力度，注重提升稅務管理水平，最大限度降低稅務，從而有效規避各種稅務風險。
一、房地產公司稅務風險分析
（一）稅務風險管理意識薄弱
“營改增”政策雖然已經全面實行，但是很多房地產公司仍然缺乏風險防范意識，仍實行“粗放式”的經營管理模式。公司領導與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關注財務風險，忽視了稅務風險，這樣不利于自身的可持續發展。
（二）缺乏健全的稅務風險機構
很多房地產公司還未成立專門的稅務管理機構，也沒有安排專業的稅務管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔報稅的職責，未履行稅務風險管理職能。且一些房地產公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業素質不能滿足規定要求。
（三）稅務風險內部防控制度不完善
現階段很多房地產公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務人員與稅務機關溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務風險管理體系，無法及時識別稅務風險，缺乏對稅務風險評估、應對措施及控制、風險控制評價等環節。可見稅務風險控制過程中，加強內部管理，將防范措施做到位，是稅務風險控制首要任務。
（四）會計制度與稅法不統一
當前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產生了新的問題。在此背景下，財務人員需要認真學習、理解并掌握改革后的財務和稅務知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規定的差異協調好。這對財務人員提出了更高的要求，關系著對稅務風險的控制效果。
二、房地產公司稅務風險控制措施
（一）增強稅務風險控制管理意識
首先應在公司內部創建良好的稅務風險管理文化氛圍，公司領導要帶頭轉變自身的思想觀念，切實增強稅務風險意識，建立健全稅務風險管理體系，培養員工良好職業道德與專業素質，提高員工的風險防范意識。在實際工作過程中，財務部應根據各業務流程，制定相應的報銷制度，并進行全員培訓，強調各業務環節可能出現的稅務風險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務風險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務風險管理意識不斷增強。
（二）健全稅務管理體制
健全稅務管理體制是防范稅務風險的前提，應做好以下幾點工作：一、設置稅務會計崗位，由專業人員負責涉稅事項，明確職責權限。負責定期收集稅收政策并匯總上報，根據各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監督實施，加強與稅務部門溝通，保證稅務工作順利運行。二、成立合約規劃小組，合理分解項目成本，編制合約規劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執行、付款審核過程中的權限。編制采購、施工等關鍵環節合同模板，明確重要條款內容，減少稅務及法律風險。三、根據稅法規定做好納稅申報工作，避免出現錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務部應加強發票管理力度，為避免出現不合規發票的情況，應明確可抵扣進項，不可抵扣進項業務范圍，制定詳細的審核及付款流程，保證財務核算準確規范，促進稅收籌劃工作正常運行。
（三）完善內部控制管理制度
房地產公司企業組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、合同涉稅、信息系統等各環節都可能出現稅務風險，為確保將所有稅務風險問題解決好，除增強風險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內部管理制度。房地產公司稅務風險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內部控制管理體系。在事前預防方面，應對公司組織結構進行優化，將各業務流程中的審批、執行、記錄、資料保管等職權分離，將不相容業務分離，形成權力制衡。
（四）加強會計核算實務與稅務風險管控
隨著營改增全面落地，國家稅務總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規定》的文件，同時，“金稅三期”系統的上線實施也使得稅務監管手段不斷豐富，稽查力度進一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎和會計科目設置，以及與之相關的納稅申報思路。其次財務人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務發生時間，及時申報納稅。項目開發過程發生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進項稅完稅憑證由專人負責保管、認證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務人員既要熟悉營改增相關政策又要做好會計核算和申報工作，才能規避相關稅務風險。
三、結語
總之，房地產企業如果不及時解決稅務風險，將不利于自身的穩定發展。稅務風險存在于房地產企業所有業務活動中，需要企業領導提高重視程度，加大監督管理力度，將稅務風險控制在合理范圍內，方能保證經營管理工作更加安全。此外，房地產公司還要結合稅法政策變動情況，及時作出相應的調整，提升稅務風險控制能力，為自身的進一步發展創造更加有利的條件。
參考文獻：
[1]李軍.淺談房地產企業稅務風險及其應對策略[J].行政事業資產與財務，2014，(09):60-61.
