商業地產發展現狀精選(九篇)

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第1篇：商業地產發展現狀范文

關鍵詞：產業競爭力　規模以上工業　發展現狀

改革開放以來，廣州工業總體上經歷了繁榮―低落―振興_又好又快發展這樣一個曲折前進式的發展歷程。先是以“珠江水、廣東糧、嶺南服”等日用消費品為代表的“廣貨”暢銷大江南北，使廣州工業步入繁榮發展期；其后由于結構調整緩慢而逐步喪失了以“彩電、冰箱、空調”為代表的耐用消費品發展的黃金期，加上電子工業發展的滯后和“標致汽車”、“廣州乙烯”的投資失利，令整體工業在20世紀90年代中期陷入低潮；“九五”后期以國企脫貧改革為契機，經“二次創業”，工業部門再現生機，高加工度工業和重化工業迅速崛起，廣州工業從整體上獲得全面振興。

本文立足于廣州地區規模以上的工業產業，從產業實力、產業效益、產業結構、產業外向度四個方面對廣州地區規模以上工業產業的發展現狀進行簡要分析。

一、產業實力

廣州地區規模以上工業產業的實力在不斷提高。2007年，全市規模以上工業完成總產值8905.22億元，比上年增長22.29個百分點，2001―2007年年均增速達21.18％。2001年規模以上工業增加值794.85億元，2007年規模以上工業增加值達到2600.22億元，2001-2007年年均增長21.96％。產業集中度是衡量產業實力的重要指標。2001-2007年，廣州地區規模以上工業產業集中度在緩慢提升，平均增速只有0.04％。2007年產業集中度為74.77％，即規模以上工業產業所屬全部企業中大中型企業產值占全部規模以上工業總產值的比重為74.77％。

但是，與國內幾個主要城市相比，廣州地區規模以上工業經濟的總量(總產值)、增速都偏低。

近年來，部分國內主要城市加大招商引資和工業投資的力度，工業經濟迅速發展，工業生產規模超過廣州市，廣州市工業與部分生產規模較大的城市的差距在擴大，與部分生產規模較小的城市的差距在縮短。2007年，廣州市規模以上工業完成總產值8905.22億元，分別比上海少13033.41億元、比蘇州少7009.47億元、比天津少1169.85億元、比北京少570.32億元、比無錫少39.89億元。從增長速度來看，2007年，廣州規模以上工業企業增長20.3％，高于上海4.2個百分點、高于北京3.6個百分點，但是低于天津0.1個百分點、低于蘇州3.0個百分點、低于無錫3.3個百分點。

二、產業效益

近年來，廣州規模以上工業經濟發展的效益總量水平不斷攀升。2001年，廣州地區規模以上工業總資產貢獻率、資金利稅率分別只有10.72％、10.76％，2007年則達到16.40％、20.11％，分別比2001年增加了5.68個和9.35個百分點；2001年廣州規模以上工業領域從業人員勞動生產率只有69917元/人，2007年則達到145783元，人，年均增長13.11％。(見表1)。市場占有率體現廣州地區規模以上工業年主營業務收入占全國的比重。從表1可以看出，近幾年廣州地區規模以上工業產業的市場占有率幾乎在逐年下降。2001年為3％，2006年只有2.31％。2007年略有回升，但也僅為2.57％，比2001年下降0.43個百分點。

三、產業結構

總體來看，廣州地區的工業產業是以資金密集型為主，且大多屬于勞動成本較多的資金密集型產業，并顯現出以下的結構特征：一是生產規模大，生產結構以勞動密集型為主，產品結構以最終需求型工業品為主，但產品深加工程度低，檔次不高，經濟效益不理想；二是對外產品流通量大，貿易結構以國外為主，輸出多為輕紡產品，輸入原材料和重工產品較多；三是高技術行業產業比重偏小，特征不顯著，增加值率低，有些高技術行業產品相對落后。

從工業內部的產業結構變化趨勢看，目前，廣州規模以上工業產業處于以重化工業為中心的發展階段后期。2007年，全市規模以上重工業完成工業總產值5828.40億元，比上年增長23.7‰規模以上輕、重工業總產值比重(按工業總產值現行價計算)由2006年的36.0:64.0調整為2007年的34.6:65.4，重工業比重上升1.4個百分點。但從橫向比較的角度來看，廣州規模以上重工業比重還不是很大，據有關資料顯示，2003年深圳市輕重工業比例就達到31.7：68.3，2007年山東省輕重工業比例為34:66，上海輕重工業比例為28:72。

加快現代工業化進程要求有高新技術的支撐。廣州地區規模以上工業的高新技術產業近年來發展十分迅速，高新技術產品產值占規模以上工業總產值的比重在不斷擴大。2001年，廣州規模以上工業高新技術產品產值比重為21.59％，而2007年達到32.1％，高于重慶但低于蘇州。2007年，蘇州高新技術產業占規模以上工業總產值的比重為33％，重慶為25％。

廣州工業產業“十一五”規劃中明確提出：在“十一五”期間，廣州需要繼續大力完成現代重化工業、機械裝備工業，以及高新技術產業的戰略布局。廣州市近年來不斷加快產業結構調整步伐，以產業結構高科技化帶動重型化，取得顯著成效，工業化進程步入較高級的發展階段。

四、產業外向度

第2篇：商業地產發展現狀范文

一、模式之淺

2015年中國商業地產可能會有系統風險，為什么呢？因為這兩年中央大力調控住宅，很多開發商都往商業地產跑，也不管城市能否消化，整個行業過量開發，這本身就有一個“算賬”的過程。而且，很多住宅開發商用做住宅的理念做商業地產，比如先建好再招商，而對于專業的商業地產開發商，更多是用住宅銷售收入現金流覆蓋開發成本，最后賺個自持物業，這是個很好的結果。但如果整個行業都這樣簡單思考的話，商業地產就可能被搞亂，而最關鍵的運營、資產經營可能就很難快速做出來。

二、成本偏高

與國外相比，中國商業地產整體融資成本稍高，行業中融資成本都在8%-9%，雖然毛利潤較高，但管理費用、稅收等扣掉后，最終的凈利潤會降低。相對而言，國外回報率可能4點多，但融資成本只有2點多，整體而言，商業地產發展整體成本偏高，作為重資金屬性的商業地產行業，較高的成本很難支持商業地產的快速發展。

三、管制稍松

在中國做商業地產有幾點很難，一是人才很缺乏，二是市場規范性缺乏，商業地產企業盲目擴張缺乏相應的管制和宏觀調控。比如，澳大利亞最大的房地產商西田在麥格理市做了一個商業地產項目，并且堅持了二十幾年，服務20多萬人。在此過程中，每7、8年就擴張2萬平方米，基本能滿足本地的需求。更驚奇的是，如果有新的競爭對手進來，西田可以直接寫信給政府投訴，說我早幫你算好賬了，不適合有新的競爭對手了，競爭環境很健康。但在中國競爭環境中，今天政府某些機構與A簽訂協議3年內不招新的，但可能6個月后就招一個B，中國人做很多生意都是惡性競爭，動不動就一哄而上。

四、競爭激烈

雖然在整體環境不容樂觀的背景下，單一城市、區域的商業地產卻表現出巨大的分化，競爭結果會非常慘烈，大批同類型中小型商業地產將面臨淘汰。未來中國商業地產很有可能出現這樣一種情況，即在一個大片區中只有有限的幾個購物中心，比如3-5個，且第1名1個月的銷售額會等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個片區的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就賺一點點，也可能虧錢退市。

第3篇：商業地產發展現狀范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業地產的發展環境

1998年下半年起,我國計劃經濟時代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國房地產市場正式進入市場經濟時代,隨后我國相繼出臺一系列的扶持發展政策,刺激了房地產市場的發展,政策導向使得有效需求在短期內爆發,我國房地產市場——主要是居民住房市場開始出現井噴。房地產市場短短年間,就迅速走過了起步、成長、爆發直至過熱的幾個階段。2004年起,國家開始對房地產市場降溫,幾年內“國八條”、“新八條”、“國六條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”等政策不斷出臺,“物業稅”不斷試探性出現,但是調控效果不佳,直到2008年,調控的結果都是“越調越高”、“越調越亂”。08年以后,更嚴厲的緊縮措施相繼出臺,政策利劍的高懸,再加之國際國內金融環境的變化,房地產價格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開發商感到了寒意。住宅地產市場出現震蕩,房地產商們幵始把眼光轉向了一塊未開發的寶地——商業地產,不少地產開發商由住宅開發轉向住宅和商業地產共同開發。

隨后,中國大中城市紛紛出現了商業地產開發與建設的熱潮。商業地產具有高投入高產出”,“共性個性”,“高收益高風險”的特點,其發展符合經濟社會發展的潮流,行業前景廣闊。經過近年來的高速發展,我國商業地產建設規模己經趕超了許多發達國家。但是,一窩蜂式的開發又帶來了更多的問題,空置面積開始不斷增加,一些不適應市場的項目開始走向死亡,商業地產的營銷模式也暴露出越來越多的問題。

成都的房地產的發展與其他大中城市一樣,經歷了外部宏觀環境的變化,從各種混亂的自有產權式商鋪到共有產權式物業到商業街、大型再到城市綜合體,發展速度呈明顯超越居住型房地產項目的趨勢,這是本文研究成都市商業地產的背景之一。

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1.2本文的研究內容和研究路線

1.2.1研究內容

本文主要通過對成都市商業地產的發展現狀進行分析,找出了目前成都市商業地產營銷模式存在的問題,歸納總結出了當前成都市商業地產市場中三種典型的營銷模式,并對幾種營銷模式分別進行了分析和闡述,通過案例分析對成都市商業地產營銷模式進行了進一步的解析,最后對成都市商業地產的營銷模式提出了對策和建議。

1.2.2路線結構

(1)研究路線(見圖1-1)

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2相關理論基礎及文獻綜述

房地產營銷是市場經濟發展的產物,也是我國房地產市場不斷發展,走向成熟的標志,在房地產市場發展的每一個階段,根據不同的環境、市場、企業能力等不同因素,都存在不同的營銷方式的選擇,這也能反映出當時房地產市場的成熟度。而隨著市場與環境的不斷變化,以及學術界、企業界等對房地產營銷的認識不斷加深,房地產營銷手段也在不斷深化、不斷創新。因此房地產研究的相關理論也在不斷創新,因此,對國內外房地產營銷的相關理論的梳理對于本文的研究就十分必要。

2.1整合營銷傳播理論

探索整合營銷是一種綜合化、系統化的營銷工具和手段,并具有動態性、創新性、適應性等特點。企業與目標客戶之間平等的交換,實現共贏,獲得利益及價值的共同增長,產生協同效應。整合營銷以消費者為核心,重組企業行為和市場行為,綜合協調地使用各種形式的傳播方式,實現與消費者的雙向溝通,更有效的達到廣告傳播和產品行銷的目的。企業整合營銷通過高度的一體化營銷對資源進行綜合利用,整合營銷過程、營銷方式、營銷管理以及企業內外的商流、物流及信息流等,全過程講求系統化管理、強調協調與統一、注重規模化與現代化管理手段(如信息科技、互聯網等)。

整合營銷傳播(,理論由“整合營銷傳播之父”唐舒爾茨(創立。他認為整合營銷傳播應包括:①精確區隔消費者——根據消費者的行為及對產品的需求來區分;②提供一個具有競爭力的利益點——根據消費者的購買誘因;③確認目前消費者如何在心中進行品牌定位。④建立一個突出的、整體的品牌個性。

菲利普科特勒認為營銷傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷售促進、公共關系與宣傳、人員推銷、直接營銷。營銷者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標、建立傳播渠道、確定促銷組合決策、衡量戰略的有效性等。

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2.2綜述

根據上述市場營銷、戰略管理的理論回顧,上述理論對本文的研究主題——商業地產營銷模式研究具有重要的指導意義:

2.2.1傳統戰略管理理論認為,中小企業戰略模糊、戰略缺失的情況十分嚴重,甚至根本就沒有完整的戰略思路和戰略目標,而大中型企業則不同,要獲得發展,必須具有較完整的戰略管理體系。在我國,房地產企業經過了多年的市場整合及優勝劣汰以后,房地產行業,特別是有能力對商業地產進行開發和經營的大型企業,一般都具備一定的市場規模和雄厚實力。因此,企業戰略管理理論對于商業地產的相關企業就有了重要的意義。市場營銷戰略是企業職能戰略的一個分支,其所包含的市場細分、目標市場選擇以及目標客戶定位(等內容對于商業地產營銷提供了足夠的理論支撐。

在商業地產企業戰略管理以及市場營銷的全過程中,和客戶的溝通——包括主動性的啟發式、引導式營銷到被動地樹立形象等待目標客戶(包括所有目標群體,如個人投資者、企業投資者、商家、戰略合作伙伴、金融合作伙伴、技術支持伙伴等等利益先關著)的選擇,這些都需要以整合營銷傳播的理論知識來支撐。以保證企業對商業地產項目的內容進行整合、對企業自身資源進行整合、對企業與客戶之間的溝通進行整合。

綜上所述,只有通過理論知識與實

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標建立一個全面的理論體系,才能為本文最終結論提供堅實的支持基礎。 ................

3商業地產營銷模式的概念及內涵...........13

3.1房地產的基本概念及內涵...........13

3.2商業地產的概念、特點及發展.........14

4成都市商業地產發展現狀...

4.1成都是商業地產發展的環境分析..........29

5成都市商業地產營銷模式分析...........42

5.1藍光香檳廣場簡介及營銷模式研究........42

5成都市商業地產營銷模式分析

5.1藍光香檳廣場簡介及營銷模式研究

5.1.1藍光香檳廣場簡介

藍光香棋廣場位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場地標廣場僅有10余分鐘的路程。藍光香檳廣場周邊的知名寫字樓、大型百貨、購物中心、廣場等眾多,商業聚集性很強。大型商場百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫字樓、酒店等包括時代廣場、第一城、正熙國際、喜年廣場、群光廣場以及正在興建的銀石廣場和九龍倉、鐵卿門等。商業配套和生活配套都很齊全。香檳廣場擁有優越的地理位置以及成熟的配套設施,交通便利,位于多條交通線站點,未來會有兩條地鐵線交匯于此,藍光香模廣場是一個商業綜合體,包括購物、餐飲、娛樂、寫字樓、居住等等不同業態,涵蓋內容廣泛。

藍光香檳廣場的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業形態,主要形式為:一層的步行街區式獨立商鋪,二三層休閑小廣場為中心的獨立式商鋪。立足于成為春熙路精品購物的延續、青年路服裝批發的補缺、力圖成為“后春熙時代”的領跑者。項目以精品商業購物中心,服飾批發與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類等為主。

藍光香檳廣場的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬紫、金開等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業地產營銷策略,因此針對不同客戶,如大型的商業客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項目能夠盡快完成銷售、實現貨幣回籠。

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總結

商業地產的長期運營性質決定了商業地產項目需要一個詳盡可行的規劃、一套周密的市場營銷計劃、一個長期的市場培育期,需要長期的收益獲得穩定的現金流,商業地產成功與否,關鍵在于是地產本身的使用價值和帶動力。

首先,規劃創新。商業地產模式必須在不斷探索適應本地發展的營銷模式中努力創新。成功商業地產有三個重要環節,一是前期的規劃,二是中期招商,三是后期的經營。首先要從前期的規劃開始就要與商業業態的發展變化、人們的需求行為等相適應。從項目定位,包括功能、選址、業態、租售比例等因素的確定等方面需要科學規劃與合理設計,最大限度地滿足商業運營的需求。

第4篇：商業地產發展現狀范文

關鍵詞：地產信托 融資性質 選擇

一、國內商業地產項目發展現狀

目前國內房地產住宅市場整體呈現出市場銷量和房價雙雙下滑的趨勢，房地產市場整體進入調整期。與此相對應的，全國各地房地產商業項目進入一個快速發展期，各大城市各類型商業地產項目不斷問世。尤其是在各城市規劃的新的城市副中心、新興商圈、區域合并的區域內，商業項目的投資建設力度極大。

根據房地產經濟學的《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》，各城市商業地產項目的投資建設呈現快速擴張的趨勢，35個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽、青島、濟南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、海口、南寧、貴陽、烏魯木齊、長沙、太遠、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

從國內來看，如果一個城市人均商業面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數。比如銀川、呼和浩特、沈陽人均商業面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業面積已經面臨飽和或過剩的狀態，已經占據35個大中城市半數以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數量龐大，商業地產市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠。

整體來看，我國各大城市商業地產項目都呈現較為飽和的態勢，但由于商業地產項目的人口聚集、稅收優勢等因素，商業地產項目通常都能受到當地政府的支持，在當前住宅市場呈現調整的大形勢之下眾多開發商也將商業地產項目作為戰略轉型的一個選擇。

二、商業地產項目的選擇及操作注意事項

與住宅市場相比，國內商業的預售條件通常都是主體施工完畢，因此商業地產項目預售要求高，預售前需要的資金量較大；同時商業項目需要的培育期長，物業剛性需求低；上述因素使得商業地產項目存在周期長、回款相對較慢、專業性要求更強的特點。

根據商業地產項目本身的特點，在選擇商業地產項目時，應從以下幾個方面進行考慮：

1、項目的選擇

（1）項目性質

目前商業地產項目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業市場四個大類：城市綜合體項目通常為商鋪、寫字樓物業的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對較快；寫字樓項目由于其主體物業是寫字樓，回款速度相對較慢；酒店若采用自有經營的方式，則其回款速度更慢；專業市場如家具建材市場、物流園等，其存在較長的培育期，且通常當地政府對項目的銷售和自持比例有要求，項目回款速度一般最慢。

項目介入前，應充分考慮項目的物業形態構成，并應考慮其各個物業形態推出的計劃和安排。

（2）項目區位

城市人口數量以及產業經濟基礎是商業地產項目前景的重要影響因素，根據同策咨詢研究部的調查結果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數量較大，產業經濟基礎較強，商業地產供給較為平衡，可優先進入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產業經濟強，對于商業地產具有強大的人口和經濟支撐，但商業地產供給過度，短期市場壓力較大應審慎進入；南寧、海口、青島、濟南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對較少，經濟基礎較為薄弱，商業地產供需較為平衡的城市，應選擇性進入；合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對較少，經濟基礎也較為薄弱，商業地產供給過度的城市應該重點規避進入。

具體到每一個項目時，應重點考慮該項目的交通便捷性、可覆蓋人口和區位范圍、該區域內同類商業項目的飽和度等進行綜合判斷。

（3）項目運營計劃

首先應考慮項目物業的銷售和自持比例，尤其應關注該比例是開發商的自有計劃還是當地政府的強制性要求，如雙流縣政府對區域內的商業地產項目通常要求開發商必須自持60%。

其次應考慮項目的定位、擬引入的商家等，還應考慮是由開發商自營或引入專業品牌和團隊進行托管式經營。

2、交易對手的選擇

商業地產項目的運營對運營商有較高的要求，在交易對手的選擇上應充分考慮交易對手同類項目的歷史開發和運營經驗、是否有專業的運營和策劃團隊等因素。

3、介入時點

商業地產項目的回款期較長，因此我部認為不能在項目初始階段（如拿地）介入，介入時點應在主體施工進行到一半左右。此時點介入可有效防范項目完工和預售風險，但此時點介入時需重點關注項目的和交易對手的或有負債。

4、現金流的控制

商業地產的現金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業出租收益兩個部分，應對項目的現金流做詳細的測算，并且由于商業地產項目按揭首付比例是6成，因此應對該項目區域同類型物業的銷售情況做詳細的盡調，以此審慎評估銷售部分的回款速度。

項目介入后，需對銷售回款和出租收益做嚴格的監管。

三、結論

綜上情況分析，對商業地產項目的選擇和操作有如下建議：

1、重點考慮商業項目的區域位置，縣級及以下、目前商業地產供應量已嚴重飽和的一二線城市的商業項目不建議操作，三四線城市項目慎入；商業項目區域位置的判斷和分析建議在整個城市商業飽和度判斷的基礎上重點考慮其可輻射范圍內同類商業項目的分布。

2、交易對手需具有同類項目開發經驗，不建議與初次操作商業項目或商業項目開發運營項目低于3個的開發商合作。

3、介入時點不能太靠前，需在項目主體施工進行到至少30%以后介入。

4、需充分考慮可銷售物業的銷售回款、項目可形成的資產價值，竣工后獲取經營性物業貸的可能性等。

第5篇：商業地產發展現狀范文

【關鍵詞】 商業地產；合理開發；規模

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

0 引言

一般而言，商業地產的生命周期要經過開發期、租賃期和運營期等三個時期。目前國內的商業地產的開發模式主要分為不出售產權以及出售產權這兩大類開發模式。本文主要就影響商業地產合理開發規模的因素以及簡述國內外商業地產開發的主要模式。

1 影響商業房地產開發模式的要素

（1）消費需求的變化

商業房地產開發模式變化的基本原因是消費需求，消費者是上帝其很大程度決定著商業地產企業發展的興衰。房地產商們總是從各個方面滿足消費者的需求，盡可能的捕捉消費者需求的變化，而當消費者的需求較小，比如可以再原有的基礎模式上進行微調；或者當消費者的需求變化較大的時候，進行新模式的開發。

（2）經濟發展水平

我國商業地產開發的熱潮是社會經濟高速發展的副產物，以及我國城市發展的必然趨勢，同時經濟發展水平也是商業房地產開發模式演變的基礎，對房地產開發的發展起到了至關重要的作用。而經濟水平的提高對商業地產的開發模式起到了很重要的影響，經濟水平的發展不僅提高了人均收入的水平同時也給社會服務機構功能的完善以及通訊交通技術的提高。

（3）開發商的綜合實力

一般而言，開發商的綜合實力對房地產開發的規模起到了很大的約束，決定了其開發商的規模邊界，同時開發商的綜合實力一般包括商業調配資源的能力，就是產生理想結果而組合資源的能力，同時也是開發商企業資源在長期互動之中形成的過程。

2 目前商業地產開發存在的問題

2.1 商業地產核心價值的偏差

由于開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業地產項目仍然存在大量“簡單”的房屋產權銷售現象。國內地產商大多缺乏商業地產經營經驗，對于商業地產的理解尚不成熟。出于減少市場風險的考慮，往往將商場快速招租消化，易租的先租，不易租的低價出租甚至空置，而不是聘請專門的商業生態規劃公司，對整個商場進行專業配比和合理的開發。

部分開發商認為項目規模越大越好，于是片面追求“中國第一，亞洲最大”等概念的炒作，盲目攀比規模和體量，而沒有考慮超尺度規模所需要的各方面支撐。判斷一個商業地產的規模是否適度取決于三方面因素：一是周圍是否有足夠的市場需求支撐；二是與其規模相適應的市政配套是否合理完善；三是是否具有足夠的吸引力，有形的建筑空間、無形的購物氛圍、品牌檔次和層次都是衡量標準。

大型MALL的特性除投入資金大、周期長之外，另一特點是“招商應先于設計”。國外商業地產多是等80%以上主力店確定后才開始整體設計工作。

2.2 俘獲消費者的心

商首先是在自己的產品設計上下功夫。比如中、高檔物業的底商顯然不適宜做小商品市場，而中檔物業的底商除非在黃金(資訊,行情)位置，否則也不可能招來高檔商戶。

項目定位是項目策劃的核心之所在，也經常是開發商的誤區所在。北京商業地產市場上，定位為小商品、服裝市場的， 案名基本上叫“ 韓國城”或“XSHOW”主題定位也是日韓特色；定位為社區風情商業街的，主題定位基本上以宣傳歐美風情為主。而真正的定位不是憑感覺斷定的，而是根據商業市場狀況找到的，不與招商結合的定位是盲目的，沒有韓國當地的商戶，怎么配叫做“韓國城”？

3 商業地產開發的最佳規模的確定以及合理的業務配

經過多年的發展，上海廣州深圳等一線城市的商業地產開發模式已經趨向成熟，而在我國眾多二線城市我們還可以經常可看到商業地產開發中把投資誘惑變成投資困惑的例子。

工作中不難發現，有些商業地產開發商對項目開發輕視市場化考量，只要規劃審批一下來，就盲目求大，甚至很多開發商還存在“規模越大越好”的誤區，這是非常危險的傾向。雖然較大的開發體量是大規模盈利的必要條件，但若開發體量超過周邊區域的商業承載能力，必將造成大規模虧損的災難。

3.1商業地產最佳開發規模的確定

根據近期查閱到的一項商業地產行業調研綜述稱，確定新開發商業地產項目的規模，可通過嚴謹的數理分析模型進行有效評估，其中主要分析因素包括：

1、區域交通狀況，包括重點交通設施的分布;

2、核心商圈、次級商圈、邊緣商圈的消費規模、消費能級;

3、周邊已開發或規劃的競爭性項目;

4、項目定位情況;

5、所在區域的城市發展規劃。

一般常用的確定商業地產開發規模最常用的方法，就是根據人均零售額、商圈人流、商業營業水平所測算出的商業體量。首先測算出該項目地址可能發生的客戶流量，根據對項目所在地區人均零售消費額的調查，測算出該項目可能的最高零售收入總額，再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，就可以得出該項目地可發展商業項目的規模。但是這種方法并不可靠，往往會產生比較大的偏差。因為這種靜態的測量方法并沒有考慮到項目建成后對消費人群的吸引力程度。

3.2 合理業態面積分配的確定

下面以上海典型購物中心為例，確定合理商業地產的合理業態面積：

位于吳中路虹井路的上海虹橋購物樂園屬于上海的典型購物中心,整個項目的投資金額為15億元。整個購物中心分為6個樓面，一樓為食品超市和建材家居大賣場；一樓為展覽展銷館、專賣店等；二樓以百貨零售為主，專門設立了女性服飾專賣街；三樓為家電通訊產品、音響電腦；四樓為書城、文化用品和家具家居用品；五樓為餐飲、娛樂、電影院；頂層為空中婚禮花園、兒童樂園、健美中心虹橋購物樂園賣場樓層分布。上海虹橋購物樂園為了使各種業態互相補充，實現共贏的目的，進行了詳細的招商規劃，其中百貨的比例控制在25%，建材、家電、家具三大商品的比例在23%，文化、娛樂、休閑的比例在18%，餐飲的比例為18%，食品的比例為9%，展覽展示區的比例為4%，社區服務的比例為3%。由于商業物業具有較大的差異性，業態分配比原則上是沒有一個固定的標準，制定具體的業態分配比例應當參考同類型成功物業的業態分配狀況，再根據本地的經濟狀況制定業態分配比例。

這些都是比較合理的商業地產業態面積的分布，時至今日，人們選擇商場、商業街時，并不僅僅考慮購物，更多地關注自己購物時的心理需求、情感需求，是否愉悅，是否是自己喜歡的風格類型，是否有自己喜愛的附加配套設施等顯得很重要。比如，不少人比較喜歡到有休閑長椅、有景觀、空氣好、不太吵鬧的商業街里購物，盡管它的商品價格可能貴一點，但是它能讓你享受到舒服、愉快的購物環境。沒錯，體驗式消費已經悄悄地走進了我們的生活。

4結語

合理開發一個地區的商業地產對一個城市的經濟發展起到至關重要的作用，相信通過本文的探討可以為實踐提供一些借鑒。

【參考文獻】

【1】.石玉, 石磊.淺談商業地產面臨的主要矛盾與對策.大眾科技，2004（8）

【2】云.地產大鱷+商業巨頭商業地產新模式初探.河南商業高等專科學校學報，2004（1）

【3】趙德海,劉威.商業地產開發中的錯位及對策研究.財貿經濟，2005（10）

第6篇：商業地產發展現狀范文

關鍵詞：商業地產;供應鏈;供應鏈管理;成本優化;利潤最大化

近幾年，商業地產工程項目成為企業爭相投資的對象，作為具有地產、商業與投資三種特征的集合體，商業地產在經濟上的意義是區別于傳統房地產本身的經濟意義。

一、我國商業地產業發展概況

商業地產是滿足人們“衣、食、行”的作為經營用途的房地產形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業地產是指用于從事商業活動的房產或地產，一切用于商業用途并取得實質的商業效益的房地產項目都統稱為商業地產。商業地產從經營的方式、用途和地產功能上是區別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產，它集地產性、商業性和投資性于一體，兼有這三方面的特點，既區別于單純的投資和商業，又具有自己獨特特點的房地產行業。

在1999年，商業地產的概念為人們所知，以大連萬達集團為代表的房地產企業開創了中國模式下的“訂單式商業地產”，此后，各大房地產開發商相繼推出商業地產品牌。商業地產比傳統意義的地產用途更廣泛，其中包括商務賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務寫字樓、特色商業街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產開發商普遍開發的商業地產工程項目就是大型的購物中心，在房地產業中，購物中心的開發和經營與商業地產的開發和經營相通，商業地產開發模式成為購物中心地產開發模式效仿的對象。

二、商業地產供應鏈管理

房地產業市場化體制逐漸形成，商業地產在房地產中的比重越來越大，使得房地產業在國民經濟中的地位變得越來越重要。隨著國民經濟的發展，商業地產作為作為新興產業，是目前房地產市場投資的熱點。然而盲目投資引發商業設施與資源浪費、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業地產的發展帶來阻礙作用。商業地產作為一種商品，它就像現代化工業生產一樣從原材料到最終的地產產品的產生再到把地產產品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應鏈，在這條供應鏈上面設計規劃方、原材料供應商、地產開發商、地產投資商、建設施工企業、物業管理公司等等構成了這條供應鏈上的各個節點。在商業地產供應鏈上，地產開發商占據主導地位，各個參與方都通過相互協作、雙方互利的原則向最終的消費者提供滿足消費者意愿和需求的地產產品。

1.供應鏈管理

目前，中國的房地產市場受到國家政策的調控影響較大，進而地產市場未能實現建立完善的市場機制。在這種情況下，商業地產時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強商業地產開發的競爭力才能使得地產企業生存下去。增強商業地產開發的競爭力首先需要加強地產開發的成本控制力，運用現代先進的經營管理模式使地產開發對成本進行精細化、規范化、專業化管理，生產出更多地產產品，推動經濟的發展，滿足商業地產消費者的要求，從而開拓商業地產開發企業的利潤空間。

供應鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應鏈上游企業（原材料供應商）、供應鏈核心企業（開發商或制造商）和供應鏈下游企業（產品分銷商或運營商）中的信息流、資金流和物流使用供應鏈管理的方法和思想進行管理。

圖 供應鏈流程

供應鏈管理的目的是對產品從籌劃生產到產品分銷再到市場進行有效的生產控制與管理，以達到在最短的生產期內，用最小的成本實現產品價值的最大化，從而為整條供應鏈系統提供更廣闊的利潤空間，達成多方共營的局面。通過對商業地產供應鏈的有效管理使得地產開發成本達到最小，給企業帶來更多的利潤，促進地產市場化機制的建立和完善，使得商業地產在國民經濟中發揮更大的調節和促進作用。

2.商業地產供應鏈成本管理

供應鏈成本包括了產品生產流通過程中供應鏈各節點所發生的全部費用。供應鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運用到供應鏈上，由企業內部拓展至整條供應鏈的各節點企業，對跨越組織邊界的所有成本進行分析和控制的方法和概念。供應鏈成本一般包括產品研發設計、采購、生產、銷售所發生的包括采購管理成本、原材料批發成本和設備成本、運輸成本以及產品分銷和銷售成本等等在內的為了實現產品銷售的費用。而供應鏈的成本管理是以供應鏈中的企業為重心，起始于供應商原材料的供應到產品最終在市場上流通銷售，這就體現了產品的形成過程中供應鏈的各個參與方和企業之間的成本控制策略，各供應鏈節點的企業都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。

商業地產供應鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應鏈的視角下將商業地產成本分為供應鏈上游成本、供應鏈核心成本和供應鏈下游成本。商業地產上游成本是地產工程的前期準備階段產生的成本，包括土地開發成本、資本成本等;商業地產核心成本是指的地產工程項目實施階段產生的成本，包括地產建設及安裝成本、地產開發企業自身的管理成本及開發成本等;商業地產供應鏈下游成本是指地產銷售階段產生的成本，包括與地產經紀機構的交涉成本、物業公司管理成本等。通過對商業地產企業供應鏈的分析找出最優的供應鏈管理方法，比如一些發達國家和成熟企業通過對地產工程進行項目成本控制來推進一個國家或企業的快速發展。

（1）日本地產工程項目成本控制分析

日本地產工程項目成本控制實行的是供應鏈全過程管理模式，即從項目調查階段開始，工程的后續計劃階段、設計階段、施工階段、監督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產工程項目的成本。同時，日本一些地產相關部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費用估算手冊的基礎上，還定期根據市場價格波動變化進行修改，從而實現工程管理成本控制的動態管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產工程項目成本控制都是處于有序的市場運行環境中，結合市場和社會認同來確定和管理地產價格，使得房地產企業項目管理成本控制實現了系統化、專業化、標準化的管理，從而更加經濟高效地管理和控制項目成本。

（2）萬科關于房地產工程項目成本的控制

中國房地產龍頭企業萬科，在部分中小企業因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進行創新，從地產供應鏈的完整性出發，采取了建立集團統一的采購模式，引入“戰略供應商”的概念;重視工程項目的規劃設計和施工圖等，從供應鏈的各節點出發對全過程進行成本控制。萬科通過建立電子商務平臺，實現了“統一采購”的信息化和透明化;并通過網絡招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在網上進行采購各種原材料，節省各種交易費用，這種利用電子商務平臺，通過大批量、大規模采購，使得造價成本得到優勢控制。此外，萬科通過成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、各種工藝改進、樣本材料把關、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產開發項目的風險和確定大致的建筑成本。

三、商業地產工程供應鏈成本優化

商業地產相比于一般的房地產特點是選擇地產建筑地時要更為考慮區位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經濟政策對該區位的影響。

1.地產供應鏈上游成本控制優化

上游成本主要包括：土地開發成本，資金成本、勘察設計成本、咨詢成本等，其中土地開發成本與資金成本是影響商業地產超額利潤的兩大關鍵成本。

（1）土地開發成本控制

地產市場中對土地的壟斷性較強，地產市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區域發展水平不一樣，地價的構成和相關的配套水平也不一樣。因此，地產開發企業應了解開發區域的各項土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產的資金成本主要是從降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強財務杠桿的應用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應收款項的回收。最后，要做好資金的使用規劃。對工程項目的目標成本做出正確的測算，分析每個關鍵節點的現金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產工程供應鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，核心成本控制的關鍵環節是建筑安裝成本控制和地產開發企業自身管理成本中的管理費用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優化

建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

（2）管理費用成本優化

管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國，房地產是稅負最重的行業之一。其中交納金額較多的是營業稅、企業所得稅和土地增值稅三項。按目前標準，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負擔較重的情況下，地產開發企業可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優惠籌劃、整體轉讓、分解定價等方式，綜合進行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業務，剝除價外費用，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同等方式，綜合進行營業稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規定的稅前扣除項目等方式，綜合進行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運作，可以有助于房地產開發企業實現稅負的減輕。

3.地產工程供應鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。

四、結語

隨著國民經濟的持續穩定發展，人們對多元化的服務和產品有更高的消費需求，從而促使商業地產工程項目的投資與開發。商業地產企業為最大程度上獲得經濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應鏈視角，商業地產成本進行了策略化分析，分為供應鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業獲得更大的利潤，實現企業利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]鞏本蘭.我國房地產開發企業的發展現狀研究[J].現代商業，2011（11）.

[2]羅方曄.關于構建供應鏈成本管理體系的研究[D].南京理工大學，2003.

[3]李卉.房地產開發企業供應鏈穩定性分析[D].東北林業大學，2011.

第7篇：商業地產發展現狀范文

關鍵詞：省會核心城區；房地產業；對策研究

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）03-0227-04

從2013年11月12日十八屆三中全會的“公報”來看，近5 000字的內容未提及房地產，只有“建立城鄉統一的建設用地市場”最沾邊；11月20日，國務院常務會議決定，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。前一政策表明農村土地流轉將不再局限于農村，而是跟城市市場并軌，接下來更多農村土地將進入供應，那未來的土地供給量將有明顯改善，市場的供不應求的局面將在中長期有所緩解；后一政策可理解為：實施不動產登記制度，再跟進住房信息公開和房產稅，持有多套房產的成本就將上升，甚至會有“反腐”的效果，這將帶來的一種可能就是，買房人對投資房地產熱情下降，同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應量的增加，進而帶來房價下降。就如SOHO中國董事長潘石屹11月21日稱“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌”。利空政策如此頻出，但這是否意味著城市房地產價格將受到沖擊？省會核心城區房地產價格是否也會緊跟下跌？為此，對廣西南寧市青秀區進行了調研。

一、青秀區房地產業發展的宏觀環境及現狀

（一）青秀區房地產業發展的宏觀環境

青秀區位于廣西首府南寧市區東部，是南寧市政治、經濟、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城區；是中國東盟博覽會永久會址所在地；是南寧市中央商務區（CBD）以及中央居住區（CLD）的集合區域。2012年青秀區GDP達536.84億元，同比增長9.5%，2011—2012年地區生產總值年均增長10.2%，高于全國平均水平1.65個百分點，經濟總量占全市總量的二成多。

（二）青秀區房地產業發展現狀[1]

1.投資繼續保持較快發展

2013年1—5月，青秀區房地產投資完成46.44億元，同比增長5.41%，增幅比一季度提高7.62個百分點。從投資用途看，住宅投資同比略增，商業地產（辦公樓和商業營業用房，下同）投資大幅增長，1—5月，青秀區住宅投資15.49億元，同比增長1.58%，占房地產開發投資比重為33.35%，同比提高16.94個百分點。商業地產完成投資8.17億元，增長36.72%，比住宅投資提高35.14個百分點，占房地產開發投資的18.57%，比重同比提高7個百分點。

2.土地開發施工面積小幅增長

1—5月，房地產開發房屋施工面積1 349.71萬平方米，增長1.52%。其中住宅施工面積900.49萬平方米，下降2.71%，占房屋施工面積的66.72%，比重比上年減少2.9個百分點；商業地產中，辦公樓施工面積102.66萬平方米，增長34.59%；商業營業用房135.56萬平方米，增長1.49%。新開工面積61.48萬平方米，增長5.59%。住宅新開工面積45.13萬平方米，增長127.7%。其中，商業地產新開工面積2.23萬平方米，下降74.51%，占房屋新開工面積的3.63%，比重比上年減少2.92個百分點。

3.商業地產完成投資較快增長

2013年1—5月，青秀區商業地產投資發展較快，商業地產完成投資8.17億元，增長36.72%，占房地產開發投資的18.57%，比重較上年提高7個百分點。商業地產施工面積238.22萬平方米，增長41.44倍，占房屋施工面積的17.65%，比重較上年提高5.55個百分點；其中商業地產新開工面積41.03萬平方米，增長78.3%，占房屋新開工面積的15.2%，比重較上年提高8.7個百分點。由于商業地產不受調控政策影響發展迅速，一批地標性建筑不斷涌現，萬象城、萬達廣場、東盟文化廣場和南湖名都廣場等多個購物中心、甲級寫字樓乘勢而起。由投資100億元的榮和時代廣場、投資80億的南寧青秀萬達廣場和萬象城、投資35億的龍光世紀和南寧華發新城、投資25億的榮和大地、投資20億的東盟文化廣場正在施工建設，1—5月，完成投資13.86億元。

4.商業地產銷售增幅顯著

商業地產由于不受調控政策限制和影響，開發商將投資的重心逐漸向商業地產開發傾斜，引領青秀區新一輪的商業地產潮。1—5月商業地產銷售增幅顯著（見表1）。

5.項目建設到位資金充裕

房地產開發項目建設到位資金充裕，到位資金143.96億元，增長33.31%（見表2），有力保障了投資項目順利推進。

6.重點板塊樓盤產銷兩旺

1—5月，南湖、津頭和仙葫板塊開發企業共完成投資36.62億元，占青秀區房地產投資的七成以上；商品房銷售面積59.06萬平方米，占房地產商品房銷售面積的八成以上（見表3）。

二、青秀區房地產市場存在的問題

在青秀區房地產業快速發展中，我們也應清醒地看到其中存在著影響社會公眾生活水平提高和國民經濟持續健康發展的問題，具體表現在：

（一）商業地產投資、尤其是辦公樓投資放緩

2013年1—5月，從商業地產投資情況看，形勢不容樂觀，1—5月，辦公樓投資2.58萬平方米，同比下降32.87%。直接影響后市商品房的建設規模和供給，對于整個房地產市場的供需平衡以及調控效果的鞏固和穩定都有不利影響。商業地產開發是資金、技術和管理密集型的經濟活動，目前湖南商業地產開發融資渠道單一，一方面，開發商在短期內獲取資金的能力十分有限，因而運營風險相對較高；另一方面，在運營模式上，不得不采取類似住宅的短期銷售模式，這樣最易導致后期的運營管理的混亂，缺乏競爭力，從而導致項目失敗。

（二）商品房平均銷售價格及待售面積高位運行

2013年 1—5月，在成交量回升的拉動下，商品房平均銷售價格快速回升并處于高位運行。1—5月，青秀區商品房平均銷售價格10 258元/平方米，同比增長7.46%，創歷史新高。商品房待售面積80.59平方米，同比增長73.33%，其中，住宅待售面積42.36萬平方米，同比增長128.48%。商品房銷售價格和待售面積雙雙高位運行，不利于調控效果的維持和鞏固。

（三）中高端與低端產品的比例不夠協調

青秀區中高端產品與低端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。如2013年9月份，在所銷售的商品房中，單價4 000元～6 000元/平方米的僅占11.18%，6 000元～8 000元/平方米的也只占39.27%，8 000元～10 000元/平方米的占32.77%（見圖1）[2]。從廣西實際需要看，大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。

（四）住房保障體系不完善，加劇了住房市場上的供求矛盾

當前青秀區住房保障體系由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。具體表現就是廉租房的覆蓋面比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低于住宅開發投資的增幅，其占住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。總體上看，住房保障在整個住房市場中所占比例仍然較小，導致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，并加劇了商品房價格的上漲。

（五）土地供應緊張問題繼續加劇，新開樓盤價格被推高

2013年1—5月，從土地購置情況看，青秀區開發企業本年土地購置面積同比下降49.2%；從竣工建設情況看，竣工面積同比下降12.42%；由于青秀區可供住宅開發的土地相對越來越少，使得可以開發的土地偏緊，土地價格居高不下。區內大面積的新開盤項目將越來越少，新開盤價格定位相對較高，價格漲幅也較大。

三、青秀區房地產市場發展趨勢及預測

（一）“十二五”后期青秀區發展的總體判斷

總體來看，盡管青秀區在今后幾年的發展受大環境的影響將會遇到許多問題，但應當說有利因素仍然大于不利因素，未來兩年仍是加快發展的機遇期，只要妥善處理和解決好發展中問題，迎難而上，開拓創新，基本上仍可保持平穩較快。

1.有利因素

一是南寧經濟發展保持平穩較快發展，為青秀區提供了良好發展環境。近年來，盡管受到來自國際國內形勢復雜變化和重大自然災害的嚴峻挑戰，但全市經濟發展態勢依然良好。

二是《廣西北部灣經濟區發展規劃》的實施推進，為城區提供了新的發展平臺。國內外大企業、大集團紛紛落戶北部灣經濟區，為城區對接“北欽防”發展配套產業、發展總部經濟提供了機遇。

三是《廣西北部灣經濟區發展規劃》對南寧市的功能定位，進一步強化青秀區作為南寧市“核心城區”的地位和作用。《廣西北部灣經濟區發展規劃》對南寧組團定位為“發揮首府中心城市作用，重點發展高技術產業、加工制造業、商貿業和金融、會展、物流等現代服務業”，定位正好契合青秀區的區位優勢和資源條件，青秀區可將城區的發展與南寧市的發展緊密結合起來，最終建成面向中國與東盟合作的區域性國際城市的核心城區。

四是金融組織體系的健全，進一步改善青秀區的金融環境。各大國有股份制銀行、商業銀行紛紛在青秀區設立總部，特別是中信銀行、興業銀行、華夏銀行、新加坡星展銀行、香港南洋銀行、北部灣銀行等國內外金融機構相繼在青秀區設立分支機構，這使青秀區成為廣西擁有銀行最多，同時也是第一個擁有外資銀行的城區。金融產品地不斷創新，將進一步改善企業的投融資環境，將青秀區打造成區域性金融中心。

五是城區自身經濟持續較快增長能力增強。青秀區經濟連續多年快速增長，經濟發展的質量和效益不斷提高，城鄉發展的基礎日益鞏固，特別是幾年來一批產業項目竣工投產，一批基礎設施項目完工使用，投資環境進一步改善，產業發展后勁進一步增強，為經濟持續增長提供了內在支撐。

2.不利因素

一是2012年起進入中速增長階段之后，南寧市的經濟增長繼續保持“十一五”期間較高增長率的可能性不大。據我們預測判斷，在保持現有條件不變的前提下，青秀區2013—2015年的經濟增長率預測值依次將為11.06%，10.73%和10.42%，這意味著今后三年，經濟增長率將放緩。

二是埌東片區發展空間日趨飽和，空間制約問題日益突出；征地拆遷、城市管理工作還有待進一步加強。

三是工業投入薄弱，工業一直以來是青秀區“短腿”，一定程度上制約經濟發展。

四是招商引資工作難度加大。由于一些在城區設立分支機構或分公司的大企業、大公司為了抽回資本對本部進行救急，將有可能減少對城區的再投資，新引進外資難度將有可能更大。

五是承接產業轉移難度加大。沿海地區外向型企業出口增長的減緩，將加大承接東部產業轉移的難度。

（二）青秀區房地產業發展總體判斷

近年來的宏觀調控取得了一定的成效，但從土地情況看，目前青秀區可供開發的土地逐步減少，區域內寸土寸金，土地價格一路走高，開發商無需太多的營銷即可憑借區域資源優勢以及未來發展前景而熱銷。再加上近期政策對小產權房的嚴厲打擊，預計房價總水平未來三至五年逐步提高，其中高檔商品房價格增幅將在40%左右，普通商品住房的價格漲幅將在20%左右。

四、青秀區房地產業持續健康發展的對策

（一）改善融資渠道，擴大商業地產投資

當前限購、限貸政策持續從嚴，商業地產的資拉動投和刺激需求，對促進區域經濟平穩較快增長有重要意義。因此，青秀區應因地制宜發展商業地產項目，尤其是加快辦公樓投資；調整結構，增加商業地產有效供給，科學確定各類房產供應規模和比例。地產開發商應改變單一依靠銀行的信貸融資模式，可以探索項目融資、信托、海外基金等新型的融資渠道，從而推動青秀區房地產業的健康持續發展。

（二）合理定價，保證房地產業的適度健康發展

從著眼于調控商品房價格和打擊土地囤積的角度出發，做好以下工作：一是要對應售未售的商品房、已批但尚未開發建設的土地以及已經停建工程進行全面清理，做到心中有數；二是要在去年消化空置商品住宅的基礎上，對符合使用條件的商品住宅，繼續通過拆遷安置、舊城改造、改善配套等途徑進行轉化，特別是對竣工一年以上尚未出售的住宅，要盡快采取措施；三是要在審批新開工項目時，盡可能利用停建工程轉化；四是要將新批土地與利用已批但尚未使用的土地相結合，盡可能使用已批土地，對于取得土地使用權，但未做實質性開發的土地，要依法征收土地閑置費或依法收回土地使用權；五是要對已批土地和已批項目進行確權，明確權屬關系，為下一步消化空置做好準備。

（三）加強監管，有效解決供需矛盾

首先，政府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結構和速度，力求在動態發展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區域、開發規模與類型的房地產利潤的核算標準，對價格成本比較高者征收累進稅，在確保房地產開發商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發、銷售等市場監管制度規章體系，加強對房地產開發與銷售行為的監管，制止房地產開發商與部分地方政府、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。再次，要規范房地產建設住房結構比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量。

（四）建立完善的住房保障體系，保障群眾基本住房需求

應建立完善的住房保障體系，可參照重慶市住房保障體系“5+1”模式，即采用廉租房、經濟適用房、危舊房改造、城中村改造、農民工公寓五種保障方式，與公共租賃房這種新的保障方式并舉，全力滿足群眾基本住房需求。健全保障性住房建設監管和考核制度，建立保障性住房建設情況定期報告制度，提高公開性和透明度；加強對保障性住房規劃實施、計劃執行、土地供應以及建設目標完成等情況的監督檢查，作為政府業績考核內容。

（五）加強對房地產開發土地的監管，保證土地持續供給

為保障今后青秀區商品房的后續供應，特別是商品住宅的供應，應進一步加強對土地的監督管理，新增用地的計劃安排要與消化歷年已批未用的存量土地掛鉤，促進閑置存量土地的有序開發，擴大房地產市場的有效供給。控制一些房地產企業規避套型結構調整規定、變相囤積房源、哄抬房價、損害消費者合法權益的行為，對取得銷售許可證的房屋實行最高限價，制止亂漲價，擾亂市場秩序。防止開發商用捂盤惜售、虛擬交易、自我炒作等行為來欺騙消費者，維護房地產市場的正常秩序，使房地產市場沿著健康、理性的方向穩步發展。通過“城市更新”活動進行綜合整治、優化城市布局，使城市布局更清晰且更具功能性，從而獲得更多的用地空間。

參考文獻：

第8篇：商業地產發展現狀范文

一、房地產投資信托基金的概述

1.房地產投資信托基金的簡介房地產投資信托基金是一種房地產證券化產品，通常以股票、受益憑證的形勢募集資金，其中募集的資金又專業的人士統一集中管理，用來長期投資不動產來獲取收益，然后將收益分給各投資人。不用繳納所得稅是其一大優勢。房地產投資信托是一種十分有效地市場化融資工具，可以說企業不需要上市就能享受在公開市場上募集資金的通道，其模式主要是通過合作經營或者收購物業，打包上市，以達到盤活存量資產的目的，這樣不僅能夠加快資金周轉，也減輕了企業大量持有存量物業的資金壓力，對促進商辦物業的發展具有劃時代的意義，可以說能夠直接推動行業的轉型升級。

2.房地產投資信托基金的特點具有多元化的優勢，可以說幾乎各類資產都可以通過房地產投資信托予以盤活，包括住宅、公寓、商業、酒店、工廠、倉庫、辦公樓、醫院等等，且既可以投資其中的一項，也可以多項組合。具有股權、債券兼具的優勢，可以說既有股權中投資者風險共擔的優勢，也就是所有投資人一起承擔投資的風險和回報；也有債券中相對穩定的特點，對投資者有一定的保障。具有流動性佳的特點，房地產投資信托基金核心優勢之一就是盤活投資者的資產，提升其資金的流動性。

3.房地產投資信托基金的運作房地產投資信托基金有兩種形式：一是信托；二是股份公司。以發行股票、收益憑證的形勢募集投資者的資金，將這些資金進行房地產投資，或者房地產抵押貸款投資，并將這些資金委托給專業的人員、專業的機構來進行經營和管理。基金發起方面：絕大部分的房地產投資信托基金是由房地產公司、商業銀行、人壽保險公司、獨立經紀人、聯營公司等發起，即發起人是組織或者機構。資金來源方面：主要有股票融資和金融市場融資兩個方面。前者由養老基金組織、人壽保險公司等機構投資者和股民認購，后者以發行債券、銀行借入、商業票據等。管理形式方面：基金參與者包括投資者、管理者和經營者。其中董事會（或受托人委員會）為管理者，負責制訂房地產投資信托基金的業務計劃，并指導實施。經營機構方面：包含內部經營和外部經營。內部經營結構和股份公司相似，由基金自身的經營公司負責，公司CEO由董事會任命；外部經營結構與共同基金相類似，由董事會聘請或委托獨立的經營公司(或投資顧問公司)負責。兩者相同之處是都要在董事會的監督下進行。經營決策與管理方面：房地產信托基金受經濟環境、市場環境、區域發展不均衡、項目自身差異化等多種因素的影響，因此對投資時機、管理能力均有較高的要求，一旦房產的出租率不佳、運營成本過高的情況出現，對基金的業績和價值均有較大的影響。因此，一般房地產投資信托基金會聘用顧問公司和經理人來專業化運作、多元化投資、差異化布局，以降低投資的風險，獲取穩健且較高的投資回報。

4.房地產投資信托基金的分類房地產信托基金的分類有多種角度，不少研究報告也有詳細的闡述。本文主要從投資對象的視角來進行分類，房地產投資信托基金主要分為權益型、抵押型和混合型。權益型房地產投資信托基金是收益類房地產，且兼具所有權和經營權，也基本上是狹義的房地產投資信托基金所指，包括房地產的開發經營、物業管理服務、租賃管理等等。房地產信托基金最大的特點就是要開發、收購和持有房地產，同時將三者納入自己的投資組合中，而不是簡單的開發-銷售型的開發模式。抵押型房地產投資信托基金是指向房地產所有者、開發商提供直接融資，或者通過購買抵押貸款或抵押貸款支持證券間接提供融資。從美國的經驗看，這一模式主要針對已經開發建成的房地產項目。混合型房地產投資信托基金是權益型房地產投資信托基金和抵押型房地產投資信托基金的混合體，既持有并經營房地產，同時也向房地產所有者和開發商提供資金。

二、發展房地產投資信托基金的意義

我國商品房總量短缺的時代已經過去，未來將逐漸轉向存量商品房的時代，因此，開發企業依靠開發-銷售回籠資金的難度加大，因此，房地產企業的資金問題將逐漸成為核心問題。在國內現有的融資渠道單一的形勢下，發展房地產投資信托基金將具有其獨特的優勢。一是可以拓寬房地產開發企業的融資渠道。現階段，我國房地產開發企業的融資渠道相對單一，且上市融資、發行債券等對企業要求較高，以至于房企對銀行貸款的依賴度過高。房地產投資信托基金兼具參與一級、二級市場的優勢，是發展房地產金融市場的重要手段，也是房地產金融發展的重要標志。通過房地產投資信托基金能夠直接從市場上融資用于房地產企業，明顯可以減輕房企對于銀行信貸的依賴。二是可以降低房地產開發企業的融資風險。從房地產企業的融資現狀看，融資途徑的過于單一，對銀行和房企來說，都存在著極大的系統性風險。引入房地產投資信托基金，可以有利地化解這一風險，提升房地產金融的安全性。三是可以疏通房企的資金循環通道。現階段，受過于依賴銀行貸款的印象，關于信貸政策的變動對房企的影響巨大。比如信貸政策的收緊，將對迫切依賴于信貸自己的房企資金循環造成極大的沖擊。這一模式可以有效避免環境波動對房地產開發企業造成的影響。

三、我國房地產投資信托的發展現狀

2015年中在深圳，面世了第一只國內公募房地產投資信托基金——鵬華前海萬科房地產投資信托基金，也打破了十多年來國內房地產投資信托基金毫無進展的僵局。可以說，自房地產業開始迅猛發展依賴，關于房地產投資信托的提議就開始出現，特別是對國外城市房地產市場研究較多的專家持續呼吁，但受多種復雜因素的影響，特別是金融市場尚不完善和政策限制等方面的影響，房地產投資信托基金停滯不前。其實在十年前，建設銀行、越秀地產等銀行和地產公司都有所探索，但基本上屬于曇花一現，關注度頗高但很快就悄無聲息了。2013年，開元酒店信托基金在香港問世，業內給予了極大的希望，認為將具有極大的帶動意義，但隨后兩年仍然沒有太多的動靜，對商業地產、辦公樓、酒店都沒有形成積極的帶動作用，房地產投資信托基金依然是舉步維艱。《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》政策均提出支持房地產投資信托基金試點，為這一模式嘗試提供了政策支持。鵬華基金聯手萬科共同推出的公募基金項目是在2015年6月8日獲批的，公示顯示：這一封閉式混合基金的總規模為30億元人民幣，已經完成了注冊，不少機構投資者對鵬華前海萬科基金興趣極大。基金將有一部分投資于萬科前海公關公館這一優質超甲級寫字樓公館。預計將來會為基金帶來一定的現金流保障。

對于首只公募基金的面世，可以說業界為之一片振奮，不少專家認為三五年內房地產投資信托基金將在國內規模化的發展，這將是國內商業地產、辦公樓、酒店能持有型物業的破局的利器。另外，萬達近兩年開始提出輕資產化，王健林在公開嘗試不止一次的表示：萬達要開啟輕資產化的戰略計劃，這也很容易理解，過去多年萬達靠著以售帶租的方式，快速擴張，短短幾年內，在國內多個城市開了超過100座萬達廣場，這種快速發展的模式幾乎就是靠著萬達自帶的公寓、住宅項目的回現支撐的。在地價高企、商業地產供應嚴重過量、百貨業受到重大沖擊的形勢下，萬達持有的大量的萬達廣場類的重資產將難以承受資金壓力，因此，輕資產化是萬達必須要選擇的一條道路。2015年6月，萬達集團參與一款類房地產投資信托的產品，名為“穩賺1號”，同時也是一款眾籌理財產品。其投資門檻較低為1000元。這一產品的基礎資產是萬達廣場，募集資金全部投資于萬達持有的萬達商業廣場。就國內眾籌的環境看，仍有募集人數的限制，因此對于資金規模大的產品，仍然需要解決這一問題，特別是門檻較低、資金規模較大的產品。萬科、萬達兩大地產巨頭，一個住宅地產的龍頭，一個商業地產的老大，可以說在2015年均實現了在國內公募領域的破冰之旅，這也幾乎指出了未來房地產開發企業融資發展的一大方向，將助推國內商業地產快速轉型升級。不少業界專家都預計未來三五年，房地產投資信托產品有望實現在A股上市。

四、我國發展房地產投資信托的建議

1.健全法律體系和稅收體系國內房地產投資信托基金（REITs）發展相對遲緩的原因之一就是配套的法律體系不健全，這種新型的房地產投資工具，亟需建立完善的法律體系，來保證和維持市場的公平、公正、公開、透明。在《信托法》《公司法》之外，根據房地產投資信托基金的具體實際，專門制定相應的專項管理措施，確保從一開始就規范化發展。另外在稅收體系上也要相應配套。

2.加快專業人才的培養目前REITs在國內仍處于起步階段，摸索中發展，因此，尚未形成專業的基金管理和運營團隊，既要了解房地產市場，又要熟悉基金業務的運作，還要熟悉投資市場的規范。要想實現房地產投資信托基金的快速發展，亟需加快房地產和基金跨界人才的培養。

3.完善信用制度由于房地產投資信托基金存在著信息不對稱的問題，投資人對管理公司難以全面了解，因此，需要建立信托企業的信用制度，促進市場誠信的建設，從而保證信托市場的健康發展，包括政府可以建立企業征信體制、失信懲戒制度等。

第9篇：商業地產發展現狀范文

關鍵詞：運營模式；養老養生地產；人口老齡化；地產轉型

一、發展養老地產的意義

國家“十二五”規劃提出：“積極應對人口老齡化，注重發揮家庭和社區功能，優先發展社會養老服務，培育壯大老齡服務事業和產業”。我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴峻，現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套。急需民間資本進入養生養老產業發展。從中央到各級地方政府均出臺若干政策法規，鼓勵民營企業進入養生養老市場。

養老養生地產是養生地產與養老地產的復合體。對于客戶來說，養老養生地產是為有養生需求人群及老年人提供適合養老養生的住宅、設施及服務，滿足相關需求人群和老年人特殊需要，融合復合地產和現代服務業的一種新興地產業態。對于運作主體如房產公司來說，養老養生地產是一種立體的開發經營方式。它復合了房地產開發、養老養生服務、商業地產運營和金融創新等屬性。對于社會來說，養老養生地產是中國實現居家養老、社區養老與機構養老相結合等社會化養老的有效載體和實現形式，是提升生活水準、生命質量和公民尊嚴的現代服務業的消費載體，正在引領和推動著養老產業的發展以及生命健康產業的發展。

二、成都市老齡市場現狀分析

成都市2009年老年人口信息和老齡事業發展狀況報告顯示，截止期為2009年12月31日

三、現階段養生養老基本模式

對比表明，養生房產相對于普通房產，養生房產通過轉讓10-15年的物業使用權、入住權收回全部或部分物業投資成本。其剩余年限的物業產權價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產30%贏利能力計算，養生房產的贏利能力（即使不含養生主題本身贏利）達到普通房產的3倍以上。

五、運營模式

1、模式核心是打造具有養生養老功能的物業、設施；針對養生養老核心功能，建立高標準養生養老服務體系、服務標準；輔以生態養生景觀的規劃設計，共同營造出一個具有高品質養生養老、醫療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態養老文化社區；

2、 構筑養生養老核心理念

以環境養生、營養養生、運動養生、科學知識養生、文化藝術養生、醫療保健養生五大養生主題為養生核心理念；

3、 以養生核心理念為基礎打造養生服務體系，規劃具體服務項目，擬定詳盡的服務標準；

4、 將物業功能與養生具體項目高度匹配融合，使得物業富含養生文化內涵進行全方位的功能打造；

5、 通過銷售養生養老項目服務銷售物業的產權、使用權、入住權。主要以會員制方式銷售養生會籍，銷售養生養老項目服務。通過銷售養生別墅、養生公寓產權發展會員獲取會籍。通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權發展會員獲取會籍。

六、養老地產項目社會價值

1、能極大緩解當地老年養老床位緊張的狀況，替當地政府分憂、為老齡人人謀福；

2、促進生態養生養老市場繁榮，提升企業品牌價值，為老齡人者提供一個創新性、全方位的養老、療養、休閑場所；

3、改善人居環境，帶動服務業和周邊產業的共同發展，為當地區域經濟發展提供重要補充；

4、安置當地失業、無業人員勞動就業的機會，為政府和相關部門排憂解難；

5、可以有效弘揚中國傳統文化，承擔起中國元素在國際、國內的傳承和傳播的歷史責任；

參考文獻：

[1]肖元真，徐闖，李茂榮.世界各國房地產發展現狀和政策調控[J].金融與經濟，2006，（8）.

[2]楊燕綏，張芳芳.不同的老齡化，不同的發展模式[J].國際經濟評論，2012，（1）：123-130.