房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險管理；工期控制
一、靈活運作，積極拓寬融資渠道
目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信貸風(fēng)險過于集中到商業(yè)銀行。
造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內(nèi)金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行直接融資尚存法律和政策障礙。
針對這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運作，積極拓寬融資渠道。
首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個項目的開發(fā)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計信托產(chǎn)品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在約定的時間以溢價方式將股權(quán)回購；交易方式的信托產(chǎn)品。
其次，適當(dāng)引入機構(gòu)投資者的融資。
在證券市場不景氣，房地產(chǎn)市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。
第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對于小額短期融資有快速的優(yōu)勢，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過典當(dāng)行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊資本的10％。
第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長一段時間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評級制度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時發(fā)放信用貸款。
二、強化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險管理
資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。
首先，在年初，財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實行后要求要嚴格執(zhí)行。
其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，應(yīng)將部門負責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè):資金管理:問題:對策
隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟中的地位越來越明顯，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過程中開始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績低等問題的出現(xiàn)屢見不鮮，因此，企業(yè)要認清當(dāng)前的發(fā)展形勢，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部實施的資金活動，通過對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)核算、協(xié)調(diào)和分析，實際了解到企業(yè)的資金運行狀況以及企業(yè)最大經(jīng)濟效益回報情況。房地產(chǎn)企業(yè)如何從原來的高投入，高回報，適應(yīng)現(xiàn)在高投入、低回報的轉(zhuǎn)型，在我國宏觀政策的不斷調(diào)控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財務(wù)管理方面進行重點的研究和分析。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀
(1)資金周轉(zhuǎn)率下降、財務(wù)風(fēng)險加大。當(dāng)前，在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴張過度、融資渠道單一和企業(yè)內(nèi)資金管理分散，其中前期市場擴張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進行貸款，如今我國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內(nèi)的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個項目資金閑置的現(xiàn)象，另一個項目就會出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對資金的集中管理，進而導(dǎo)致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進行約束，資金結(jié)構(gòu)的不合理，會加大財務(wù)的風(fēng)險，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動反映型”現(xiàn)象明顯。現(xiàn)今在很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報表等形式，出具的財務(wù)決算報表被用于經(jīng)營工作的事后評估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時準確的進行匯報，缺乏科學(xué)、完善的管理體系，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠的企業(yè)發(fā)展，在一些項目評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，缺乏財務(wù)資金管理人員的參與，因此，在整個企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮，企業(yè)對財務(wù)資金管理中的預(yù)測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識單薄。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應(yīng)該樹立全面的意識，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項目的開發(fā)以及項目的銷售，過度的重視經(jīng)濟利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進度、重視控制質(zhì)量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導(dǎo)致在后期企業(yè)無法正常運轉(zhuǎn)，除此之外，企業(yè)的相關(guān)項目負責(zé)人的權(quán)利過于集中，不僅具有財務(wù)管理的權(quán)利還具備采購的權(quán)利，這樣雙重權(quán)利之下的管理模式使得權(quán)利無法得到分散，過于集中的后果就會導(dǎo)致成本控制的質(zhì)量無法確保，資金的去向不能得到及時準確的記錄，一些企業(yè)的相關(guān)人員對資金的管理重視力度不夠，乃至在進行項目考核時，會忽視對資金使用情況的關(guān)注度以及資金去向的追查，相關(guān)的工程資金管考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，導(dǎo)致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設(shè)的風(fēng)險。(4)資金管理不合理。一個工程的正常運作離不開資金的支持，資金為工程的運作提供充足的動力。在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進行資金管理的過程中，一個環(huán)節(jié)的疏忽就會導(dǎo)致資金的浪費和損失，一些企業(yè)在建設(shè)的前期準備工作上并沒有做好，這會直接導(dǎo)致企業(yè)在接下來的工程建設(shè)中資金出現(xiàn)系列的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產(chǎn)企業(yè)的資金，對企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)造成十分不利的影響，據(jù)相關(guān)報告指出，商品房的空置率與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤率呈現(xiàn)著負相關(guān)的關(guān)系，上平方的空置率上升時，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤就會呈現(xiàn)著下滑的趨勢。
二、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效對策
(1)拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產(chǎn)企業(yè)，如何進一步解決房地產(chǎn)企業(yè)中的融資問題成為企業(yè)中的主要問題，當(dāng)前，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的不斷進步，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進行開拓。與此同時還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權(quán)融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關(guān)于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進的動力，對于企業(yè)提高自身的素質(zhì)十分有利。(2)強化開發(fā)項目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經(jīng)營風(fēng)險，所以，為了進一步規(guī)避風(fēng)險將風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，首先需要將投資項目的背景情況進行充分的調(diào)查了解，避免產(chǎn)權(quán)紕漏、確保資金回收，其次，需要對市場的情況進行實際的調(diào)查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經(jīng)濟發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費市場情況等進行調(diào)查分析，并且根據(jù)所調(diào)查分析出的數(shù)據(jù)進行一個客觀的預(yù)測，最后，需要對投資項目的前景進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項目時，應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢開發(fā)經(jīng)營效益較好、風(fēng)險小的項目，然后制定出一個科學(xué)、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項目的正常運行。(3)加強資金預(yù)算管理。要想資金實現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎(chǔ)做好———資金預(yù)算，一個準確、科學(xué)的資金預(yù)算可以使得企業(yè)對資金進行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算，包括直接法編制，通過間接法編制進行驗證，在一年的年初，相關(guān)的財務(wù)部門就應(yīng)該對公司發(fā)展的實際情況進行分析并制定出資金的預(yù)算，資金預(yù)算主要分為資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩種，在制定出一個合理、完整的資金預(yù)算計劃之后，企業(yè)年度資金運作的重點就會被突出，這對于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預(yù)算計劃之后，要付諸于強有力的執(zhí)行力度，才能達到預(yù)期的效果，促進企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強資金的風(fēng)險控制。任何的投資都具備著一定的風(fēng)險，更何況房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、周期長，存在的風(fēng)險不言而喻，在一個企業(yè)之中，資金的風(fēng)險一共分為三種，一種為資金的使用風(fēng)險，資金的使用風(fēng)險主要表現(xiàn)在企業(yè)在進行投資時產(chǎn)生的風(fēng)險，但是這種風(fēng)險是在前期就可以進行控制的，因此，為避免資金使用風(fēng)險的發(fā)生，需要前期對其進行有效控制，在確定投資項目具有可行性之時，需要對評審程序進行有效的優(yōu)化，做好科學(xué)化和專業(yè)化，與此同時，在進行一些重大的決策時，企業(yè)的相關(guān)約束管機制要進行完善，形成科學(xué)的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風(fēng)險，在途風(fēng)險主要是指資金在企業(yè)進行結(jié)算的過程中發(fā)生的風(fēng)險，為了避免資金發(fā)生在途風(fēng)險，企業(yè)的結(jié)算票據(jù)需要認真、謹慎的進行選擇。第三種是資金的或有風(fēng)險，或有風(fēng)險主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進行貸款擔(dān)保或者業(yè)務(wù)擔(dān)保時產(chǎn)生的系列問題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進行擔(dān)保時要綜合考慮，進行時需要有一個完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)營效益的作用不可小覷，且資金管理與經(jīng)營效益密切相關(guān)，在房地產(chǎn)市場的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進而導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理也存在著一些不確定的因素，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強化開發(fā)項目的可行性研究以及加強資金的有效管理進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利開發(fā)。
【參考文獻】
［1］樊幻靈．論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國房地產(chǎn)金融，2010(1)
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
關(guān)鍵詞：統(tǒng)計工作 房地產(chǎn)企業(yè) 管理 一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作中存在的問題
作為企業(yè)經(jīng)營管理工作，首先想到的是管理戰(zhàn)略、經(jīng)營方式、組織形式、營銷策略等方面的工作,企業(yè)決策者常常忽視統(tǒng)計的重要性。但企業(yè)開展工作和項目開發(fā)都得以大量的統(tǒng)計的工作為前提。企業(yè)的管理方式、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、營銷策略都是以統(tǒng)計工作為基礎(chǔ)的才能更加有效。在目前國家宏觀政策和激烈市場環(huán)境競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)。統(tǒng)計工作為服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)，已越來越受企業(yè)管理者重視，為公司長期發(fā)展有著舉足輕重的作用。但目前在房地產(chǎn)企業(yè)中，統(tǒng)計工作還豐在著許多問題和不足，主要表現(xiàn)在幾個方面：
1、統(tǒng)計觀念認知不足
由于我公司是外資投資的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的高層管理人中主要由外方人員擔(dān)當(dāng)，因而對國內(nèi)的統(tǒng)計工作的重要性和必要性認識不足，意為統(tǒng)計工作的首要任務(wù)是完成領(lǐng)導(dǎo)要求的報表任務(wù)，基本的統(tǒng)計信息調(diào)查，整理，分析領(lǐng)導(dǎo)要求的統(tǒng)計報表，統(tǒng)計工作與經(jīng)營管理工作分開，使統(tǒng)計工作人員在公司管理工作中處于邊緣化，現(xiàn)統(tǒng)計工作生命力不強，工作觀念狹隘，工作僅限于匯總數(shù)據(jù)，報報表。
2、工作制度不夠完善
要做好企業(yè)的管理工作，必須要有嚴格的制度，統(tǒng)計工作也不外乎，公司在制訂內(nèi)部管理制度時，并沒有把統(tǒng)計工作單獨作為一項制度進行制訂，而是作為公司行政管理工作的一部分，使公司統(tǒng)計工作的管理上沒有相關(guān)的規(guī)章制度, 從而統(tǒng)計工作無制度可循。
3、統(tǒng)計工作與項目開發(fā)結(jié)合不夠
現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目前期工作，必須要經(jīng)過大量的市場調(diào)研工作，來確定項目定位、總體設(shè)計、市場營銷、價格水平等各方面重要因素，統(tǒng)計工作數(shù)據(jù)越詳細越準確，有利于項目的順利開發(fā)和銷售。
二、加強企業(yè)統(tǒng)計管理的對策
房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計工作是房地產(chǎn)企業(yè)制定政策和計劃的主要依據(jù)。目前，整體房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展迫使我們改變原先的統(tǒng)計工作觀念勢在必行。加強統(tǒng)計人員素質(zhì)，提高工作效率，改進工作方法，建立健全統(tǒng)計規(guī)章制度，形成一套合理科學(xué)的統(tǒng)計管理模式，體現(xiàn)統(tǒng)計工作的“信息”、“咨詢”、“監(jiān)督三大職能。
1、統(tǒng)計工作的重要性。公司領(lǐng)導(dǎo)首先應(yīng)從思想上認識到統(tǒng)計工作的重要性，重視統(tǒng)計工作幫助統(tǒng)計部門解決工作中存在問題：統(tǒng)計工作人員在工作中不受其它部門干擾，要保持其專業(yè)性和穩(wěn)定性，要求統(tǒng)計人員要不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。
2、公司可根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)建立健全企業(yè)統(tǒng)計規(guī)章制度，規(guī)范公司的統(tǒng)計工作，制定工作人員的目標，工作流程，工作職責(zé)以及績效考核成等。詳細點說，第一，建立統(tǒng)計工作崗位并明確崗位職責(zé)。為加強企業(yè)內(nèi)部管理從精從簡，提高工作效率，在管理中設(shè)立綜合統(tǒng)計崗位，明確其工作性質(zhì)，保持工作中的獨立性。其工作職責(zé)應(yīng)是：制定公司統(tǒng)計標準，標準體系和統(tǒng)計資料報送制度。負責(zé)市場信息收集，審核，分析，匯總。完成上述工作后，統(tǒng)計人員應(yīng)該還應(yīng)把匯總后的信息提供給各有關(guān)部門，為公司領(lǐng)導(dǎo)做決策提供準確的信息支持。第二，公司內(nèi)部統(tǒng)計信息收集加強。首先，每個業(yè)務(wù)部門將收集的基礎(chǔ)信息向管理部報送，管理部負責(zé)匯總。其次，各業(yè)部的專項信息向綜合統(tǒng)計人員報送，綜合人員進行綜合的分析研究。最后，經(jīng)過匯總分析的各種綜合信息再向公司決策者，各部門負責(zé)人多向運行。為其研究問題，管理決策和了解情況的需要。
3、在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)時代，房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)應(yīng)緊跟節(jié)拍，不斷創(chuàng)新。如：統(tǒng)計資料的報送手段、統(tǒng)計調(diào)查方法與分析技術(shù)等方面。企業(yè)的統(tǒng)計工作應(yīng)發(fā)揮現(xiàn)代統(tǒng)計技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以提高統(tǒng)計資料的利用效率。
首先，利用網(wǎng)絡(luò)傳輸和統(tǒng)計資料，可以壓縮公司成本和統(tǒng)計人員工作量，也可以使得人員把時間和精力放到項目開發(fā)建設(shè)服務(wù)等其它方面。其次，實現(xiàn)無紙化辦公，進一步增加了統(tǒng)計工作方法和手段。隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的整理與分析方面也提出了更高要求，傳統(tǒng)的統(tǒng)計手段和方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在公司的要求。因此，現(xiàn)在公司統(tǒng)計部門可根據(jù)自身需要，選擇適合自身的統(tǒng)計軟件對資料進行更精確的加工。如：SAS、SPSS等。計算機技術(shù)的廣泛應(yīng)用，使統(tǒng)計數(shù)據(jù)的綜合分析已變得簡單迅速，可以給公司決策者提供更準確，更高質(zhì)量的統(tǒng)計信息。
綜上所述，公司統(tǒng)計工作的管理需要各部門的支持，也需要政府統(tǒng)計部門的努力，還需要公司領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)計人員重視和努力。要在各個方面做好基礎(chǔ)功夫，擴大信息視野。只有這樣，統(tǒng)計數(shù)據(jù)才能及時，準確的為公司領(lǐng)導(dǎo)提供依據(jù)，促進企業(yè)在市場中更具競爭力。
參考文獻:
[1]Du Brin,A.J The management science[M].Press of Ren-min University of China，2010
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 人力資源管理 改進 措施
人力資源管理是企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢的主要手段，應(yīng)該針對存在的問題盡快采取相應(yīng)的改進措施，從而推進房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理水平在新形勢下仍能不斷提高。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問題
1.人力資源結(jié)構(gòu)不合理，高素質(zhì)人才缺乏。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的火熱，員工的需求量也急劇增加，但大部分企業(yè)在進行盲目擴張、追求數(shù)量的同時忽略了質(zhì)量，導(dǎo)致員工隊伍結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)從業(yè)人員大部分是初中到大專學(xué)歷，員工隊伍的總體素質(zhì)偏低。員工不僅僅是現(xiàn)有能力的缺乏，更缺乏的是學(xué)習(xí)新知識平臺和緊跟時代腳步的眼光，而企業(yè)也忽視了對全體員工進行進一步的學(xué)習(xí)培養(yǎng)。所以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要做的是引進和培育高素質(zhì)人才，調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的競爭力。
2.管理思路落后，企業(yè)文化缺失。現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理思路上沒有跟上時代的腳步，仍然把員工當(dāng)作是賺取利益的工具，最大化地榨取剩余價值。他們只是簡單地對員工進行考勤、分配和獎懲等，從對立式角度對員工進行強制管理，忽視了從以人為本的角度來管理員工，從而發(fā)揮不出員工工作的潛能和積極主動性。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠重視企業(yè)文化和企業(yè)精神，沒有充分發(fā)揮企業(yè)文化的作用，沒能把員工的個人價值取向和企業(yè)文化達成戰(zhàn)略一致。
3.考核機制不合理。很多房地產(chǎn)企業(yè)實行每年一次的年終考核，這種考核方式存在很多弊端：一是考核過于簡單，不能全方面了解員工的表現(xiàn)；二是考核時間拉得太長，不能全程跟蹤記錄員工表現(xiàn)并做出及時的調(diào)整；三是考核主觀性強，難以真實地衡量員工的業(yè)績和工作態(tài)度。這樣考核下來，可能會讓那些勤奮的員工得不到贊揚，而偷懶的員工卻得到更多的薪酬。從而勤奮的員工不再勤奮，偷懶的員工繼續(xù)偷懶，不能對員工進行充分的激勵，不利于企業(yè)的發(fā)展。公正公平這個問題，企業(yè)忽視不得，必須建立合理的考核機制。
二、改進房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的措施
1.調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，引進和培養(yǎng)高素質(zhì)人才。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對人才培養(yǎng)的投資，這樣才能夠吸引那些尋求進一步提升自己的人才，進而調(diào)整人力資源結(jié)構(gòu)，建立和改進合理的人力資源管理體系。引進人才是第一步，更重要的是后面的培養(yǎng)人才和留住人才。一方面，應(yīng)該建立合理的學(xué)習(xí)平臺，讓員工有時間和機會進行進一步學(xué)習(xí)，給自己充電；另一方面，要為員工提供廣闊的發(fā)展空間，讓員工“磨刀”之后能有“砍柴”的機會，施展自己的才華，實現(xiàn)自己的價值。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能夠順利地培養(yǎng)獲得并且留住人才，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)。
2.樹立以人為本的管理理念，加強企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)首先要確立人力資源是第一資源和以人為本的管理理念，在各個方面應(yīng)當(dāng)考慮到員工，從員工的角度出發(fā)來完善管理。比如上述的員工學(xué)習(xí)平臺，就是為員工著想，同時也可為公司帶來利益，實現(xiàn)雙贏的局面。同時要加強企業(yè)文化的建設(shè)，培育企業(yè)精神。科學(xué)合理的企業(yè)文化能夠把員工和企業(yè)緊密地聯(lián)系在一起，能讓員工在企業(yè)找到家的感覺，員工自然會承擔(dān)起家的責(zé)任，這股自覺的動力不是什么強制管理可以達到的。所以企業(yè)要建立企業(yè)文化工程，將員工融入企業(yè)文化當(dāng)中，真正地尊重、關(guān)心和了解員工，使員工和管理者凝聚在一起。以人為本的管理理念和科學(xué)的企業(yè)文化建設(shè)可以增強企業(yè)的整體競爭優(yōu)勢。
3.建立科學(xué)的考核機制。不合理的考核，不僅僅是有失公允，更重要的是會導(dǎo)致員工的整體坍塌。員工們的付出沒有得到相應(yīng)的回報，則其積極主動性受挫，工作動力不足。一些優(yōu)秀的員工便會對企業(yè)失去信心而選擇跳槽，留下來的也大多是消極被動的工作，整個員工隊伍失去平衡。因此，企業(yè)要注重科學(xué)合理的考核，這是激勵員工的重要方式之一。對此，可以從以下幾個方面進行改革： 一是要加大對考核考評人行為的約束力度，因為這一環(huán)節(jié)腐敗的話，后面的考核肯定不能見效；二是規(guī)劃合理的考核體系，要從企業(yè)自身實際出發(fā)，并不斷吸取員工們的優(yōu)秀建議，完善考核體系；三是把員工的考核體系和企業(yè)的長期發(fā)展聯(lián)系起來，讓員工和企業(yè)共同承擔(dān)責(zé)任和分享利益。一套科學(xué)合理的考核機制能夠大大增強企業(yè)的競爭力，吸引和留住人才，促進企業(yè)發(fā)展。
總之，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)仍是我國朝陽企業(yè)之一，要想在眾多企業(yè)中乘風(fēng)破浪，保持競爭力，關(guān)鍵是要能夠順應(yīng)時代的潮流，能夠和員工共進退，注重企業(yè)人力資源管理的改進。要明白人才是發(fā)展生產(chǎn)力的第一要素，因此必須重視人才資源的培養(yǎng)，提升企業(yè)整體員工的素質(zhì)，提高企業(yè)競爭力。
參考文獻
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 成本控制
相對于其他行業(yè)來講，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的資金規(guī)模較大，整個建設(shè)開發(fā)周期比較長，并且具有一定的風(fēng)險性，在具體的管理調(diào)控上也相對較為困難。在它的內(nèi)部管理工作中，所涉及到大量資金的項目比較多，而這些資金的來源也主要是以銀行貸款和其他金融機構(gòu)籌資為主，利息率比較高，會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理帶來一定壓力，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上有嚴謹認真的態(tài)度，做好開發(fā)成本的科學(xué)規(guī)劃，提高資金管理水平，并將它和成本控制相結(jié)合，這樣可以大大降低開發(fā)成本，實現(xiàn)各項資金支出的科學(xué)合理，使資金利用率得到保障，從而帶動建設(shè)效益的最大化。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制的現(xiàn)狀
（一）忽視事前控制
當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，大多將重點放在施工建設(shè)階段，而忽視了其他環(huán)節(jié)，例如設(shè)計階段、后期維護階段等。眾所周知，設(shè)計階段的成本控制會直接影響到整個項目的成本預(yù)算，在這一階段會對各個環(huán)節(jié)的資金使用量有一個大致的規(guī)劃，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，就要在設(shè)計階段做好成本控制工作，將其作為重點來抓，可以將成本的管理控制和項目設(shè)計相結(jié)合，保證設(shè)計方案的科學(xué)合理，但是，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，沒有看清事前控制的重要性，使得后期具體管控活動并不具有針對性和計劃性，造成資金的浪費。
（二）成本管理體系不完善
受到我國經(jīng)濟發(fā)展的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步比較晚，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和控制上還沒有形成一個科學(xué)方法。對于成本管理的信息化程度也很低，缺少一個相對較為合理的成本管理和控制系統(tǒng)，這樣就很難實現(xiàn)既定的成本控制目標。與此同時，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成一個健全的成本管控系統(tǒng)，很難在第一時間對項目成本進行實時跟蹤和反饋，甚至于有的房地產(chǎn)企業(yè)盲目借鑒國外先進企業(yè)的成本管控方案，沒有考慮到自身的實際情況，導(dǎo)致成本控制難以發(fā)揮應(yīng)有作用，除此之外，具體的懲罰措施方面也沒有明確的標準，缺少對成本控制實際情況的考核。
（三）規(guī)模化開發(fā)增加資金管理壓力
規(guī)模開發(fā)在房地產(chǎn)企業(yè)中具有很大利用價值的，如果正確合理利用則可以給企業(yè)帶來效益。如企業(yè)的資金相對比較充裕，可以實現(xiàn)多個項目在同一時間進行開發(fā)，規(guī)模開發(fā)會有效降低開發(fā)成本。例如規(guī)模開發(fā)會提高增加材料和設(shè)備的使用效率，在其他環(huán)節(jié)也會因為規(guī)模開發(fā)而減少成本支出，例如規(guī)劃環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)等等。但房地產(chǎn)在進行規(guī)模開發(fā)時，一旦缺少了對資金流的科學(xué)化管理，就會導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險，如所貸的貸款金額占有很大比重，這就很可能會因為建設(shè)周期的延長而增加企業(yè)的資金管理壓力，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險，致使企業(yè)陷入經(jīng)營危機。
（四）資金配置和成本控制的不協(xié)調(diào)，容易受到宏觀政策影響
房地產(chǎn)項目的周期性是其具有特點，從項目設(shè)計到最后竣工，中間涵蓋的時間比較長，整個項目過程中的所花費的成本費用比較多，也會受到很多方面因素的影響，例如施工材料價格、房地產(chǎn)行業(yè)行情以及政策變動等等。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于穩(wěn)定發(fā)展時期，施工材料和施工費用有一定漲幅，再加上國家出臺的相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置很難保證和成本規(guī)劃相一致，兩者之間會有一定的差異性。除此之外，如果宏觀調(diào)控政策緊縮，就會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源造成直接影響，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說會在財務(wù)管理工作開展上帶來很大經(jīng)營風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理和成本控制的措施
（一）提高項目規(guī)劃的科學(xué)性，做好成本估算工作
在建設(shè)項目開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目建設(shè)所需要的成本進行預(yù)測，同時也要對開發(fā)項目的市場定位進行預(yù)估，在規(guī)劃設(shè)計階段將成本控制規(guī)劃融入其中。通常情況下，成本的節(jié)約需要在設(shè)計階段進行體現(xiàn)，并將其細化，這樣可以節(jié)約不必要成本投入。企業(yè)內(nèi)部各個部門也要加強和成本管理人員的交流，對各個環(huán)節(jié)的成本費用做出合理估計，從而使企業(yè)的管理層可以對整個項目的資金規(guī)模做到心中有數(shù)，制定正確的資金管理決策。與此同時，管理人員還要結(jié)合企業(yè)自身實際對項目工期進行合理安排，保證項目的各項工作可以穩(wěn)定有序進行，從而使總成本得到有效控制，在融資渠道選擇上也要與自身所需相符合，確保資金流的合理。
（二）做好項目建設(shè)的進度安排和資金支付
在項目建設(shè)過程中，企業(yè)要對資金變化和成本控制情況實時了解，從施工進度和資金額度兩方面來實現(xiàn)對整個項目的管控。在施工進度方面，要制定合理的資金預(yù)算來確保項目的順利進行，依據(jù)項目的開況和整個企業(yè)的資金狀況，科學(xué)管控日常資金的流動；而在資金額度方面，要對承包商進行嚴格監(jiān)督監(jiān)管，實現(xiàn)以最少的資金投入提高工程質(zhì)量。對于財務(wù)管理部門來說，要提前做好財務(wù)預(yù)算工作，對施工中各個項目的進展狀況有及時掌握，了解資金的實際運轉(zhuǎn)狀況，科學(xué)合理安排各個項目所需要的資金量。
（三）構(gòu)建完善的成本管理和控制體系
在構(gòu)建成本管理和控制體系時，要把成本管控理念貫穿到整個項目建設(shè)中，對于預(yù)算規(guī)劃和實際建設(shè)之間出現(xiàn)的差異要及時跟進，分析原因并采取措施解決，實現(xiàn)成本的最小化。同時還要帶動企業(yè)員工參與到預(yù)算管理和成本管控工作中，在工作中形成完整的成本管控機制和監(jiān)督考核機制，實現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，并將成本管控指標納入到員工考核體系中，制定嚴格的考核制度，這樣可以在整個企業(yè)中強化成本管控意識，激發(fā)員工參與到成本控制中的積極性，從而使企業(yè)更為高效的開展成本管控工作。
（四）堅持全局觀念，實現(xiàn)資金管理和成本管控的有機融合
要實現(xiàn)資金管理和成本控制的有機融合，不僅需要有全局意識做指導(dǎo)，而且還需要內(nèi)部各個部門之間加強協(xié)調(diào)配合。對于財務(wù)部門來說，一方面要對企業(yè)自身運營所需要的資金進行科學(xué)管理，另一方面還要對未來發(fā)展可能所需的資金量進行預(yù)測，如果是同時進行多個項目的企業(yè)，資金投入量就會比較多，這就需要企業(yè)加大融資量，還要避免占用過多資金而引起較多的資金成本支出，造成資金鏈斷裂風(fēng)險。在融資過程中，需要按照項目周期的具體情況選擇合適的融資渠道，在確保項目正常進行的同時還要盡可能的減少資金成本量，節(jié)約利息支出。此外，企業(yè)在發(fā)生借款行為時，要盡可能以短期借款為主，在及時償還之后再開始進行下一批的短期借款申請，這樣可以保證企業(yè)在金融部門中具有很好的信譽度，也可以節(jié)省貸款費用。
三、結(jié)束語
在國家宏觀政策調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來越理性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要在這種新環(huán)境下實現(xiàn)新的發(fā)展創(chuàng)新，就要加強內(nèi)部管理，尤其是資金管理和成本控制兩方面內(nèi)容，要將兩方面內(nèi)容有機融合為一體，并貫穿于整個項目建設(shè)過程中，從而提高資金利用率，降低成本支出，使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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[4]鄭瑛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制探析[J].改革與開放，2012，（02X）：98-99
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
一、BT融資模式的定義
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎(chǔ)設(shè)施項目的一種投資方式，是Build（建設(shè)）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）兩個英文單詞的縮寫，直譯為建設(shè)―轉(zhuǎn)讓，是基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，其含義是：政府通過合同約定，將擬建設(shè)某個基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資權(quán)授予某個建筑商，在一定時間內(nèi)，由建筑商負責(zé)該項目的投融資和建設(shè)，合同期滿，建筑商考慮一定利潤后將該項目有償轉(zhuǎn)讓給政府。
一般來說，確定BT模式需通過如下特征：1.它是一種投資方式；2.只有政府的基礎(chǔ)設(shè)施項目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府資金，即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金（包括自有資金和出面借取的資金等）；4.項目的投融資和建設(shè)者是建筑商（施工單位）；5.項目在規(guī)定的時間建成后（是指按法定建設(shè)程序竣工驗收備案后）立即有償轉(zhuǎn)讓給政府，收回投資并賺取一定的利潤。
二、會計處理
BT融資的存在三大模式：
1.完全BT：即通過招標確定項目建設(shè)方.然后建設(shè)方組建項目公司，由項目公司負責(zé)項目的融資、投資和建設(shè)，項目建成后由業(yè)主回購的形式。（即實務(wù)中先由地產(chǎn)集團與地方政府簽定BT合同，然后由項目公司進行全程運做）
2.工程總承包方式：簡單如下流程即招標==確定建設(shè)方==建設(shè)方==對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包，并承擔(dān)項目的全部投資，==由業(yè)主委托指派工程監(jiān)理，==項目建成后==業(yè)主回購。
3.施工承包方式：即招標==確定建設(shè)方，建設(shè)方==對工程項目的工程施工及投資負責(zé)==驗收合格==業(yè)主回購。
下面以我公司承建延津玉湖（引黃渠改造工程）為例，對其進行會計核算：
河南地產(chǎn)集團地產(chǎn)集團2013年8月與延津縣政府達成引黃渠改造工程改造協(xié)議，由名門地產(chǎn)集團成立項目公司（名門地產(chǎn)延津有限公司，注冊資本3000萬）承擔(dān)引黃渠改造工程的改造工作.工期10個月，合同轉(zhuǎn)讓總價3000萬，毛利率10%，管理費10%，根據(jù)實質(zhì)大于形式原則，應(yīng)采用模式一方式進行核算。
地產(chǎn)集團：
借：長期股權(quán)投資――投資成本――名門地產(chǎn)延津有限公司 3000
貸：銀行存款3000
名門地產(chǎn)延津： 8-12月根據(jù)實際發(fā)生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
貸：銀行存款等1120
根據(jù)已結(jié)算的合同價款：
借：應(yīng)收賬款――延津縣政府 1200
貸：工程結(jié)算1200
2013年末，按照完工進度40%，確認當(dāng)年的合同收入和合同費用時
借：工程施工――合同毛利 80
主營業(yè)務(wù)成本 1120
貸：主營業(yè)務(wù)收入1200
完工時，將“工程施工”科目的余額與“工程結(jié)算”科目的余額對沖
借：工程結(jié)算 3000
貸： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、稅務(wù)處理
對BT的稅務(wù)處理規(guī)定，各地有不同的規(guī)定：：下面分別介紹一下重慶和河北及河南的規(guī)定
1.重慶市規(guī)定。《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)[2008]195號）規(guī)定：BT是通過融資進行項目建設(shè)的一種融投資方式。對BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為：
（1）無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對融資人應(yīng)認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
（2）融資方取得的回購價款，包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。
（3）融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時間為按BT模式合同規(guī)定的分次付款時間，合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為總承包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時間為分包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。
2.河北省規(guī)定。《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于“建設(shè)-移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2011年第2號）“建設(shè)―移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題公告如下：
納稅人采用“建設(shè)―移交”模式從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目取得的全部收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。若該納稅人將建筑工程承包（分包）給其他施工企業(yè)的，則以取得的全部收入扣除支付給其他施工企業(yè)的承包（分包）款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。
3.河南省規(guī)定。《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于的公告》第八條規(guī)定：建設(shè)項目實行BT模式的，納稅人為：
（1）項目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，以項目的建設(shè)方（投資方）為納稅人。
（2）項目的建設(shè)方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業(yè)的，分別以建設(shè)方（或投資方）和施工企業(yè)為納稅人
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于的公告》第十九條 納稅人實行BT模式的，營業(yè)額按以下方式處理：
（1）項目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，建設(shè)方（或投資方）在取得業(yè)主支付回購款項時以實際取得的回購款項為計稅營業(yè)額。回購價款包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入。
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)融資；財務(wù)管理
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財務(wù)管理問題
1、過度依賴商業(yè)銀行貸款，融資渠道單一。
目前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險，這是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的整體情況。以2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源為例。2012年1-9月房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計68231.6億元，其中：國內(nèi)貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達到70%～80%）。
2、主要依靠債權(quán)融資，債權(quán)融資比例高，形成高負債經(jīng)營。
根據(jù)由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所等機構(gòu)6月9日的“2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為63.43%，內(nèi)地在香港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為67.43%，在滬深與內(nèi)地在港上市公司中，2011年末已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過80%，其財務(wù)杠桿的應(yīng)用空間已十分有限，在剔除預(yù)收賬款后的有效負債率進一步考察房地產(chǎn)上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產(chǎn)公司與內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務(wù)壓力進一步加重。
3、銀行嚴控信貸風(fēng)險，不同層級企業(yè)融資成本差異顯著
近年來，銀監(jiān)會多次要求各主要商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，利用“名單制”管理方式防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險已經(jīng)成為銀行業(yè)的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策也有很大區(qū)別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優(yōu)勢，如保利地產(chǎn)2011年從建設(shè)銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平；而榮盛發(fā)展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產(chǎn)在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。
4、資金預(yù)算不準確，造成資金積壓
企業(yè)進行融資，要結(jié)合企業(yè)自身的實力、項目規(guī)模以及工程進度來進行合理的預(yù)算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算并不準確，大部分企業(yè)只是估算一個大概數(shù)額或者不結(jié)合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結(jié)構(gòu)的合理性，從而使融資工作存在盲目現(xiàn)象，往往造成貸款較多而無項目可供開發(fā)，企業(yè)多承擔(dān)利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業(yè)帶來到期還款的壓力，甚至造成企業(yè)的財務(wù)困難。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的主要原因
1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一
作為利潤豐厚的投資熱點，房地產(chǎn)行業(yè)前幾年一直處于高速發(fā)展階段，有些房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。
2、國家宏觀調(diào)控的不斷加強，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資困難
為了抑制房地產(chǎn)泡沫促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2009年底政府再度加強房價調(diào)控力度，2010年新國十條起，調(diào)控高壓逐步形成，這輪調(diào)控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預(yù)收款監(jiān)管同時限制開發(fā)商貸款，暫停房地產(chǎn)企業(yè)IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力巨大。
3、企業(yè)融資方式有限，銀行貸款一家獨大
對房地產(chǎn)企業(yè)來講，企業(yè)融資方式主要有兩種：一是內(nèi)部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業(yè)資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設(shè)期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權(quán)融資、發(fā)行股票、合作開發(fā)等方式，但是銀行貸款一家獨大的現(xiàn)狀仍舊沒有得到改善。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金要不斷拓展融資方式、創(chuàng)新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調(diào)控的限制，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調(diào)控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產(chǎn)企業(yè)來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發(fā)展。
完善房地產(chǎn)金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當(dāng)引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。
結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托金融工具的發(fā)展，鼓勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高融資市場的效率。
目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率過高，不僅企業(yè)的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產(chǎn)負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業(yè)相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業(yè)的資產(chǎn)負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產(chǎn)負債率對企業(yè)的長期發(fā)展是有利的。
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現(xiàn)象的發(fā)生。
房地產(chǎn)企業(yè)要加強預(yù)算管理，減少盲目融資的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的承受能力和項目預(yù)計收益來確定融資規(guī)模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發(fā)進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內(nèi)。
目前中國的房地產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，國家雖然在進行調(diào)控，但是目的并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場狀況等因素，逐步加強企業(yè)財務(wù)管理，以促進企業(yè)健康快速的發(fā)展。
參考文獻：
第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令2000年第77號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。現(xiàn)就實施中的一些具體問題一并通知如下：
一、北京市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）主管本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作，北京市城市建設(shè)綜合開發(fā)辦公室負責(zé)具體實施。
二、本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)除應(yīng)符合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第五條規(guī)定的條件外，還應(yīng)具備以下條件：
（一）一級資質(zhì)：
工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)的高級職稱。
（二）二級資質(zhì)：
1、注冊資本不低于3000萬元；
2、工程技術(shù)負責(zé)人具有高級職稱。
（三）三級資質(zhì)：
注冊資本不低于2000萬元。
（四）四級資質(zhì)：
注冊資本不低于1000萬元。
三、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)，向市建委備案；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、三、四級資質(zhì)由市建委核準；一級資質(zhì)由市建委審核，報建設(shè)部審批。
四、市建委負責(zé)本市二級及二級資質(zhì)以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢工作，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢按建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定施行。
五、一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。各級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)具體項目時必須符合國家有關(guān)項目資本金管理的規(guī)定。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計；偷稅漏稅；誤區(qū)
前言
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國各地稅收中極為重要的推動性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強，投資金額大等特點，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對其的會計審核方面的難度，因為房地產(chǎn)企業(yè)在進行會計審核時，它的審核對象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢。而目前我國國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國內(nèi)偷稅漏稅較為嚴重的一個行業(yè)。
1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計中的誤區(qū)
1.1利潤操控
目前在國內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項目進行長期掛賬的方法來拖延時間，使得對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤不能夠在第一時間計算清楚。這些被長期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過對于房屋竣工時間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進行了長期掛賬的處理。因為一旦房地產(chǎn)企業(yè)在收取了購房人的預(yù)售營業(yè)款以后，就需要對所建造房屋進行竣工驗收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進行對于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤的審計。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對它當(dāng)期的利潤進行操控。
除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過于迅猛，所以目前我國國內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來對這些業(yè)務(wù)進行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進行帳外的資金循環(huán)和往來的資金循環(huán)，以此來達到偷稅漏稅的目的，最終這些動作，將會使得對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的審計工作很難順利展開。
1.2漏稅問題
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟適用房或者是針對回遷住戶所需要的廉價用房等用于建造低價住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進行開發(fā)的時候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來進行出售。而國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會向上級部門進行匯報，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國法律來說，一旦在取得土地后進行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來進行收費，比如說用保證金，增容費等等，而這些費用由于我國目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。
1.3違規(guī)貸款
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對象，一般來說都是利用銀行的貸款來進行的。而按照我國的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地的開發(fā)過程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個時候土地其實是并沒有價值的，所以這個時候土地的使用權(quán)并沒有進行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進行開發(fā)的時候，這個時候土地才具有價值，可以進行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無價值的資產(chǎn)在銀行進行套現(xiàn)了。
1.4使用假合同
現(xiàn)在，有部分企業(yè)會利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會利用假的購買房屋的合同，來套取銀行方面兌換票。而由于我國法律規(guī)定，企業(yè)在申請國內(nèi)的承兌換匯票的時候，應(yīng)該要有真實的商品購物和銷售情況，以及商品的交易金額的計算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對進行對產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會假借銀行的明月來對合同進行編造。
1.5材料管理不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，存在這一些原材料多，建造的周期長等一系列特點。對于有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的審計工作進行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長達兩年到三年的時間里面，沒有整理過一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對于項目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國對于材料的進出倉庫的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對于一些低價值的消耗品沒有及時的清點，而造成了賬目與現(xiàn)實不符合，而且資金也不符合，這樣得出來的數(shù)據(jù)不是準確的。
2.解決以上問題的一些對策
2.1杜絕避稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會計核算已經(jīng)成本的虛假上報，并不利于對于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進行設(shè)立獨自計算的銷售公司來進行結(jié)算。
2.2完善資產(chǎn)管理
在我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。
2.3改善會計核算工作
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會計的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會對企業(yè)的提高項目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對于風(fēng)險的防護能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。
3.結(jié)束語
作為我國稅收的重要來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會為我國的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計所存在的一些問題與誤區(qū)進行修改，并且完善審計工作的進行。
參考文獻
[1]金龍.注冊會計師審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注的風(fēng)險[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010，（10）：92-93.
