房地產開發企業審計精選(九篇)
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第1篇：房地產開發企業審計范文
關鍵詞：房地產開發；企業審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產行業中，開發企業如果不能對企業中存在的問題進行改進，不能對審計制度進行加強，就難以保證企業的可持續發展。根據企業自身實際情況出發，分析影響企業審計的根本原因，改善企業的審計環境。
1.虛增房地產開發成本
開發成本增加的原因主要是由于開發企業以危房改造或者是開發經濟適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權并將其計入到無形資產當中。然后通過房屋價值進行高于實際價值的評估來進行賬務處理，致使企業無形資產的虛增。并且將虛增部分的無形資產全部轉入到開發成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產開發成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現公開競價，致使許多房地產開發企業從中利用了許多政策空間來進行處理。
2.企業的經營收入問題
房地產開發企業經營收入存在著人為調節的現象，通過人為調節來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續卻因人為的操控售房款，增加了企業的資產管理難度。
房地產開發企業隱瞞經營的實際收入現象嚴重，由于國家規劃對于房地產開發中的經營合資開發以及商品房出租等經營活動不予制約，導致了房地產開發企業通過對不受國家制約的業務利用來私設小金庫。房地產企業將合資開發獲得的利潤不計入到經營收入當中而是將其進行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內，將租金賬外另存，這些都形成了房地產開發企業經營收入賬目不實，私設小金庫現象嚴重。
房地產開發企業用于投資、償債以及作為員工福利的產品沒有視為銷售的賬務來進行處理。根據我國對房地產的規定，企業用于對外投資或者是抵償債務等活動的產品需要按規定繳納相應的營業稅，然而房地產開發企業將其視為存貨，通過成本價來進行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進行處理。
房地產開發企業商品房的出租收入不實，很多房地產企業利用所獲得的出租房和周轉房的銷售收入來抵扣出租房和周轉房裝修改建所花費的費用。房地產開發企業往往不按照規定來對出租房和周轉房的銷售進行核算，而是將其進行直接沖減改建裝修的費用來虛減企業經營收入，再加上商品房、出租房以及周轉房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產開發企業的開發成本受人為操控
房地產企業人為調節開發和經營成本主要表現在對公共配套設施費的隨意提取、對借款利息的隨意分攤、虛增開發成本以及經營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產開發企業為了自身的利益來人為的對成本進行操控。
在房地產開發企業進行商品房竣工決算的時候，通過采取預提辦法來將還未完工的公共配套設施預估到產品開發的成本當中，并且這種預提的標準是由房地產開發企業根據建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產開發企業卻為了調節企業自身的利益，根據自身需要來隨意確定配套設施費的提取標準，企業的開發成本受人為因素的控制較為嚴重。
房地產開發企業對于企業借款利息未能按照借款費用的計量原則來進行分攤，借款費用的計量原則規定企業的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產支出相結合來確定。然而房地產開發企業根據企業的利潤情況在開發成本和財務費用之間劃分來調節企業的利益，隨意分攤開發項目當中的借款費用，并且對借款費用也沒有進行準確的計量，導致了借款利息分攤不合理現象的發生。
目前，很多房地產開發企業為了能夠少繳土地增值稅和企業所得稅，通過虛增開發成本來減少企業的收入，達到少繳稅的目的。很多房地產企業將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發成本當中，從而來增加商品房的開發成本。而且還有很多企業通過虛報土地征用補償費和工程結算等來虛增企業的開發和經營成本，虛假降低企業的利潤來達到少繳企業所得稅的目的。
4.房地產開發企業規費的漏繳現象嚴重
對于規費的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數額差別較大，對危房改建和經濟適用房的土地出讓金的繳納標準要比商品房低很多，這就導致了房地產開發企業，借用危房改建和修建經濟適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發商品房和寫字樓等進行出售。根據相關規定，此情況房地產改變了土地的用途就應該補繳土地出讓金，但是房地產開發企業卻未按規定補繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費、增容費以及教育附加費等也是房地產開發企業頻繁出現漏繳的重點。由于配套費和增容費等涉及到的內容較多而且繳納費用的程序不夠透明，加上關系操作和政策空間的利用，致使房地產開發企業出現拖欠繳納和漏繳各種規費的現象。
二、針對房地產開發企業中存在的問題對審計提出相應的建議
1.對土地使用權進行正確的評估
在對房地產開發企業進行審計時，對于土地的使用權價值的評估要與現階段的土地市價進行合理地對比，進行評估。對于計入開發產品成本的土地使用權價值的確認需要按照實際取得該土地所支付的費用減去無形資產攤銷后才能計入到開發成本中。
2.加強對經營收入的管理
在進行審計的過程當中，要對房地產開發企業的經營收入明細賬目以及相關的原始憑證進行準確的審核。對企業銷售的發票存根以及簽訂的房屋租售合同進行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機分析性復核等審計方式來對人為調節經營收入的問題進行查實。
3.加強對房地產開發企業成本的管理
在對房地產開發企業進行審計時，需加強對企業的開發成本、開發費用明細賬目以及短期借款明細賬目進行嚴格的審查。將房地產開發的各項成本費用與投資估算報告以及當地的地價等標準進行對比核對，防止虛增成本現象發生。通過對單位指標估算等一些類似的工程經驗估算法的運用來對房地產開發項目當中所涉及到的各種費用進行估算。對人為操控開發和經營成本進行審查，并按規定來進行補繳稅額。
4.加強對審計人員的管理
審計人員必須要詳細了解房地產開發企業經營管理的全過程，而且還要對相關的法律規定以及各項費用繳納的標準有一定的掌握，定期對企業所交納的稅款項目以及各項規費同歸家當地政府規定應繳的標準進行對比分析，查出漏稅的出處，并按規定進行補繳。
總結：
在房地產開發企業中，由于審計的不嚴而造成的問題比比皆是，通過虛增企業的開發成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業所交納的稅收，造成我國稅務資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業的持續發展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產開發企業審計工作，來帶動房地產開發企業的合法持續經營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設開發有限公司）
參考文獻：
第2篇：房地產開發企業審計范文
內容摘要：論文擬分析房地產開發企業在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關方面進行房地產開發企業專項審計時做參考。
改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。
房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。
房地產開發企業的主要稅種
國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。
房地產開發企業應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。
營業稅及企業所得稅的審計
房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。
另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。
印花稅的審計
印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。
房產稅的審計
對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。
土地增值稅的審計
土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。
城鎮土地使用稅的審計
在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。
契稅的審計
房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。
隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。
一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。
第3篇：房地產開發企業審計范文
關鍵詞：房地產；開發企業；財務情況；分析和闡述
對于一個企業來說，財務工作是一個企業的主要構成部分，關系著企業的長遠發展，關系著企業的經濟效益和財務支出的合理性。因此，對于房地產開發企業來說也是如此，需要加以關注房地產開發企業自身的財務管理工作，來提高自身的資源整合利用率，來掌握房地產市場發展扶方向，提高房地產開發企業的市場開拓能力，增加自身的實力和支出競爭力。
一、房地產開發產業特點和理論闡述
房地產開發產業，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產工作具有緊密聯系，主要是對房地產進行來進行管理和開發，對房地產進行銷售和出租，對房地產需求人員來進行服務的產業，具有中介性質的產業[1]。其次房地產開發產業具有自身的發展特點，具有自身的特殊性，其財務支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時間較多，具有較高的發展風險，經濟利益無法確定。由于房地產前中后期情況很大不一樣，導致前期成本和負債劇增，負債率達到離譜的地步，中期流動資產和負債維持增加但有所減緩，特點是這時期的有些負債不是真正的負債（預售款），前中期都是虧損，越來越嚴重，后期收入、所有者權益猛增成本和負債劇減，負債率直線上升等等
二、財務管理工作闡述
（一）財務管理工作內容闡述
對房地產開發企業的財務管理工作進行闡述，主要包括以下幾點內容。其一，房地產開發企業主要管理主體。對于房地產開發企業來說，其在企業的財務內部，主要是對財務工作人員工作的內容和監督與管理的主要內容來進行管理，對整個房地產開發工作中，不同環節的資金運作情況來進行管理和控制。其二，房地產開發企業的主要管理工作內容。房地產開發企業的財務運作情況和資金流動情況，是其主要的工作內容和管理任務，包括對資金的流向，財務的實際使用情況，財務的支出和走向，財務的收入，財務管理方案的構建等等。資金的分配等等來進行管理。細致化來說，房地產開發企業的財務管理工作，主要是對企業的資金和財務籌集工作進行管理，對企業的財務運作和資金的運行進行管理。如下圖一所示，是房地產開發企業的財務方案展示圖[2]。
（二）管理的主要特點闡述
房地產開發企業在發展過程中，其 財務管理體系的工作主要涵蓋以下幾個特點。其一，房地產開發的消耗時間較長，財務支出較多，籌資壓力較大。房地產開發企業的主要工作，是對土地資源來進行在利用，需要較高的土地建設資金，增加了自身發展的財務支出[3]。其次，房地產開發工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長時間的人力和物力的運作，建設和發展周期長，不同環節的發展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發難度和風險較高，投資的風險和責任較重。對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，較大的財務支出和建設壓力，建設和發展的時間較長，決定了房地產開發企業的發展風險。其次，房地產開發過程中，會受到不同外在因素的影響，包括市場變化因素和國家發展政策的影響，必然會增加了房地產開發企業的工作難度，增加了財務管理工作的壓力和難度。如果房地產開發企業在投資時，存在投資失誤，沒有把握好市場的發展動向，一旦發生投資風險帶來的后果無法想象[4]。
三、房地產開發企業的財務工作有效進行
（一）增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系
現階段，隨著社會的不斷發展，房地產開發企業數量的不斷增加，房地產開發企業的規模的不斷擴大，不同類型和形式的房地產開發企業在市場上涌現，增加了房地產開發企業的發展壓力，不同房地產開發企業競爭日漸強烈。面對這一市場情形，房地產開發企業的要想在眾多企業中，拔尖而出，不僅要關注自身的經濟發展工作，也要增加對財務管理工作的關注度，把財務管理工作和房地產開發企業長遠發展計劃結合，來促進自身的全面發展，提高房地產開發企業自身的競爭力。站在經營和管理人員的角度來說，為了保證房地產開發企業的財務工作的有序開展，其要在企業內部構建完善的財務管理體系，在房地產開發建過程中，對不同項目中設置核算機構，保證會計工作人員的工作能力，保證其具備會計工作資格證書，不斷的學習管理技巧和經方法，增加自身經營和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎上，要不斷的學習財務理論知識，學習會計信息，增加對財務管理工作中，資金和財務的流向的關注度，增加對自身財務管理工作中，現金流向的關注度，利于在房地產開發企業的財務工作中發揮自身的價值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產開發企業的財務管理報表，其增加了對不同數據和信息的分析，可以作為當下房地產開發企業的財務借鑒的方案。
（二）增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果
對于房地產開發企業的財務工作來說，其關系著房地產開發企業的發展，和財務管理工作人員和會計從業工作人員具有緊密聯系。因此，要增加對內部務工作人員的監督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產開發企業的財務工作的全面開展，房地產開發企業也要增加對外部監督工作的關注度。房地產開發企業的發展，和市場與政府具有緊密聯系。因此，在對房地產開發企業的財務工作年進行監督和管理時，可以全面發揮市場的監督作用和政府的監督作業，增加社會對房地產開發企業的財務工作的關注，利用社會這一大集體來對房地產開發企業的財務工作進行監督和管理。增加我國的財政機構、審計機構、稅務部門和物價等等，對房地產開發企業的財務工作的監督局力度，在法律章程的實施過程中，全面發揮政府的職能，把審計監督工作和企業的預算工作進行結合，利用稅務監督來對房地產開發企業的的主體[6]。
（三）優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性
房地產開發企業的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來進行管理，優化傳統資金管理體系的弊端，對資金的運作去向進行詳細的記錄，保證資金利用時，需要經過財務體現的允許，避免呆賬與壞賬現象的發生，構建有序的資金管理流程，及時的清除資金管理的內部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯系性，保證市場營銷的財務收益達到一定高度時，要及時的進行清零作業，資金的總支出需要經過負責人和財務管理的總部進行審核，來保證資金運作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發企業的的資金管理工作的有效開展，保證其財務管理工作的高效進行，也要在企業內部構建完善的控制制度，增加對房地產開發企業的的資金和財務的保護，來樹立企業的良好形象，保證企業的名譽與聲望，提高企業的危機意識，增加工作人員不斷危機的處理能力，保證房地產開發企業在不同發展環節，和不同經營活動中，來保證資金和財務運作的科學性。
四、結論
房地產開發企業財務管理工作，是其在發展過程中的主要工作，其不僅關系著企業的經濟發展，也對企業的競爭力和實力具有較大的影響。因此對于房地產開發企業來說，其在發展過程中，要增加對自身財務管理工作的關注度，增加對財務管理工作的關注度，完善財務管理體系，增加對外部監督工作的關注度，發揮外部財務監督工作的最大效果，優化資金管理系統，保證資金運作的合理性和流暢性，來促進房地產開發企業長遠發展。
參考文獻：
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第4篇：房地產開發企業審計范文
關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃
納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。
納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。
房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。
房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：
1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎
首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。
其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔。可見稅收籌劃需要有超前的預見性。
再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障
俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。
納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。
3納稅籌劃事后應進行績效評價
年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。
俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。
綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。
參考文獻
第5篇：房地產開發企業審計范文
一、房地產企業內部風險控制存在的問題
（一）部分房地產開發企業風險管理意識薄弱
1.企業資本結構不合理，導致資產負債率偏高
房地產行業的項目投資資金需求量大，絕大多數房地產企業為使項目順利運行，想方設法向銀行申請貸款，利用財務杠桿大肆舉債，過高的資產負債率導致企業發展的盲目性；沒有謹慎考慮企業的償債能力，導致企業資本結構不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。
2.財務杠桿效應的放大，導致財務風險的產生
企業內部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現象，會導致資金使用效率的降低，企業資金的安全性也隨之降低。企業內部財務管理混亂是導致企業財務風險的一個重要因素，如果不同財務分析方法得出來的結論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。
3.房地產開發企業跟風投資，增加投資風險
受政策利好消息影響，有些房地產開發企業相關人員對財務風險存在的客觀性認識存在偏差，對房地產開發項目的投資規模、市場需求、投資回報率等方面沒有進行充分的系統分析，在沒有進行大范圍市場調研的基礎上進行投資決策，將會進一步加大企業的財務風險。
（二）有些房地產企業內部控制制度不完備，控制體系不健全
有些房地產企業內部控制體系建設不完備，實際操作過程中某些制度的執行沒有依據。有些房地產企業雖然建立了內部控制制度，但存在著內容不完整、設計不合理的問題。有的企業只具有某些基本的內部控制操作，沒有形成一個完整的內部控制系統。有的房地產企業執行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執行，監督、考核更是形同虛設。有的房地產企業風險控制體系不健全，決定投資開發項目時僅憑管理者現有經驗或初步的市場調研，對開發過程的風險控制沒有給予足夠重視，從而使開發商陷入被動狀態。有的企業尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預防控制。
（三）內部風險控制缺乏有效監督
企業的內部審計部門是房地產企業內部風險控制的有效監督部門。有的內審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內審部門形同虛設。內部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內部控制制度不能進行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調整等方面的內部監督流于形式，最終結果還是一言堂。有的企業內部審計工作僅局限于財務層面，審計內容主要是會計核算、會計賬簿、財務報表，而對內部控制制度評價、企業各部門履行職能的效率方面，沒有充分發揮出內部審計的作用。
（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?
有些房地產開發企業組織機構設置不合理、人力資源保障不到位、缺少內部控制氛圍等，這些都是內部控制管理中急需解決的問題。有些內部控制系統管理人員的素質提升跟不上房地產企業發展的步伐，有些房地產企業的工作人員在工作后沒有繼續學習，得不到充分的培訓與鍛煉，甚至專業能力不達標，這些都會制約房地產企業的發展。只有思想素質提高了，業務能力增強了，才能適應企業發展的需要。因此，提高內部控制系統管理人員的素質是解決內部控制問題的重要手段。
二、完善房地產企業內部控制的對策
（一）完善內控制度體系建設，提高風險管理應對能力
房地產企業增強防范風險的能力應從建立有效的管理機構、完善內部控制制度入手，明確各部門的職責權限，提高員工的財務風險意識。
1.完善的內部控制體系可以有效抵御外部環境的變化
健全的房地產內部控制體系以及完善的管理制度為企業內部控制提供了基礎保障。外部環境的變化特別是宏觀經濟政策對房地產開發企業的影響很大，國家通過調節土地政策、稅收政策等各項措施來促進宏觀經濟的發展，調節房地產開發市場的供需平衡。
2.加強科學化的制度流程建設是企業內部風險控制的有效保證
房地產企業的資金流量大，應加強會計審核管理，對資金的使用應進行嚴格的控制管理，對企業資金的用途進行有效監督。通過建立內部管理審核制度，資金得到審批后應對資金的使用情況進行嚴格的監督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應通過董事會決議，不能由總經理一人獨斷。
3.加強內部審計工作，提高抵御風險的能力
采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發揮內部審計的風險評估和防范作用，最大限度地發揮企業資產經營效益。通過定期或不定期的內部審計并且延伸審計領域，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計等領域擴展，實現資源的優化配置。
4.房地產企業要保持資金結構合理，適度負債經營
融資和投資是房地產開發的重點領域，資金運營安全影響著企業的生產經營，影響著企業的經營風險。在充分考慮企業償債能力的前提下，多元化籌措項目建設資金，可以拓寬企業融資渠道。通過控制企業成本，保持適度資產負債率，提高企業資金的使用效率可以提升企業的利潤空間。
（二）建立房地產風險控制機制，完善監督機制
房地產企業必須強化風險管理意識，建立風險評估體系和風險預警機制，把風險控制在可接受的范圍內。
1.內部審計部門要有相對的獨立性
當內部控制體制不完善時，管理層的權力有時會凌駕于規章制度之上，缺乏相應的監督機制，導致管理層出現弄虛作假行為。為了避免這種情況的發生，內部審計部門應由董事會直接領導，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發揮其對部門的監督職能。
2.監督體系要形成有效的監督合力
監督主體應具有相對的獨立性，按照設定的目標進行有效監督，如果監督部門對被審計單位不僅提高審計業務，還同時提供會計、稅務等經濟咨詢勞務，監督部門很難發揮內部審計的監督作用。
3.構建企業內部暢通的信息溝通渠道，實現資源共享
根據房地產企業自身的生產經營情況，建立與企業發展相適應的內部信息集成處理系統，實現信息資源共享。可以通過整合營銷部門、運營部門及財務部門信息，應用信息集成處理系統實現資源共享。信息資源整合可以實現部門數據實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。
（三）提高管理層及相關管理人員的業務水平，進行全面財務預算管理
企業管理層應提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業風險。管理人員通過加強業務培訓，充實房地產行業建造流程等業務知識，可以提高自身素質和管理能力，實現企業股東利潤最大化的目標。
1.加強預算管理，提高資金使用效率
應依據房地產企業運營的整體情況，進行全面預算管理。由銷售、合約、工程、財務等部門配合制訂企業經營收入計劃，確定規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用等，并認真貫徹執行預算指標，從而提高資金的使用效率。加強預算管理進行資金管控，確保資金收支符合財務管理規定以及會計準則，可以嚴格控制資金風險。對房地產企業的各項投資風險進行一定的預測與評估，可以有效規避企業風險。
2.提高業務素質，提升企業經營管理水平
在企業內部要分工明確、各司其職，各部門相互配合，確保企業健康、穩定地發展。房地產行業涉及業務范圍廣，不僅需要工程、財務、管理知識，還需要懂得法律、金融等多方面的知識，要滿足房地產企業內部控制的需求，員工素質需要有很大的提升。構建房地產企業內部控制管理系統，實現信息技術與現代化管理完美融合，最大限度地提升企業內部控制管理效率。
第6篇：房地產開發企業審計范文
關鍵詞:房地產行業 年度會計報表 審計
隨著中國市場經濟的快速發展，房地產行業經營規模不斷擴大，成為支持我國國民經濟發展的主導產業，同時各地數量龐大的房地產企業也成為會計師事務所提供審計服務的重要對象之一。由于房地產行業不同于一般工商企業，其產品特殊、建設項目規模大、時間跨度長，且房地產企業審計報告一般情況下都會有諸如銀行貸款之類的特殊用途，造成房地產行業審計風險較高，如何做好房地產行業年度會計報表審計工作，提高審計質量，降低審計風險，筆者結合多年房地產行業的審計經驗，就審計中應重點關注的幾個問題粗談一二，以期對會計師事務所的同仁們在房地產行業的審計中能有所啟發。
一、提前或推遲確認收入
以《企業會計準則第14號-收入》的判斷標準為依據，同時考慮房地產的特殊性，房地產企業應在同時滿足以下條件的情況下確認商品房銷售收入的實現：
(1)商品房已完工且已取得政府相關部門的綜合驗收證明，并已交付業主使用；
(2)已簽訂商品房買賣合同；
(3)已收到與商品房有關的全部價款或者已按合同規定收到首付款，收到首付款的其剩余價款應預期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本應能夠可靠計量。房地產開發企業出于各種不同的需求，往往或提前確認收入或推遲確認收入，這就要求我們審計人員在審計中應細心認真，善于通過核對購房合同、銷售清單等會計資料以外相關的業務資料判斷其銷售收入確認時間的正確性。
二、完工產品的成本結轉不準確
房地產企業的成本結轉相對一般工商企業具有其特殊性和復雜性，要求企業財會人員不但應具有較高的財務理論水平，更應對房地產行業具有較高的熟悉度，在多年的審計實踐中，筆者發現由于企業財會人員水平參次不齊，加上部分企業出于人為調節利潤的需要，房地產行業中的產品成本結轉問題較突出，成本結轉隨意性大，甚至有個別企業按商品房銷售收入的固定百分比進行估轉成本，造成房地產銷售成本嚴重失實，在此筆者將審計中遇到過的成本結轉不正確的主要幾種情況列舉如下：
由于建設周期長，房地產開發企業的完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，賬面發生成本滯后，企業為了增加賬面利潤，一般會僅按賬面成本結轉完工產品成本，以達到少轉開發成本的目的。
對房地產企業來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但企業為了少轉成本，往往以工程價款未結算為由將預付賬款長期掛賬。
對于較大的分多期開發的房地產項目，其配套設施一般會在后期開發建設，審計中應索取企業的配套設施預算資料，關注其配套成本是否預計并結轉。
出于減少應繳土地增值稅和企業所得稅的考慮，部分房地產開發公司往往會通過虛開建筑發票而虛列成本，即通過“真票假業務”的列賬增加開發成本以達到偷逃稅款的目的。
三、稅收問題
稅收是國家對房地產行業進行宏觀調控的主要手段之一，且由于房地產業稅收的政策性強，涉及稅種多且復雜，所以也是我們對其進行年度會計報表審計時的難點和重點。審計中我們可以重點關注以下幾點：
(一)是否存在隱匿收入行為
房地產企業隱匿收入的通常做法有：一是對采取銀行按揭方式銷售的房地產其按揭收入不入賬，不申報納稅；二是對其房屋、商鋪、車位的出租收入不入賬，不申報納稅。
(二)是否存在虛開建筑發票虛列成本問題
虛開建筑業發票是指在沒有真實業務的情況下，到當地稅務機關代開建筑發票或取得建筑公司虛開的建筑發票。企業只需支付營業稅或者手續費，就可以獲取金額巨大的票面金額，入賬后就可以在計算企業所得稅和土地增值稅時得到更多的抵扣。這是一種典型的“真票假業務”偷稅行為。
(三)是否存在未按規定預繳和匯算清繳土地增值稅問題
欠繳、少繳土地增值稅在房地產行業比較普遍，一是未竣工清算項目不按規定預繳土地增值稅，二是已完工項目長期按未完工項目核算，不按規定到主管稅務機關匯算清繳。
(四)是否存在捐贈、償債、以房換地等行為未按規定繳稅
根據現行稅法的相關規定，房地產企業存在將商品房捐贈、償債和以房換地等特殊房產轉讓行為時，應按視同銷售處理，按規定繳納相關稅金。實際審計中，發現有房地產開發企業在做賬務處理時往往通過往來賬或者直接沖減成本，不確認銷售收入，不申報納稅。
(五)是否存在少繳、不繳印花稅的情況
印花稅屬小稅種，企業往往不夠重視，同時也是審計人員比較容易忽視的問題。房地產行業的印花稅重點涉及以下兩項：一是對建筑安裝工程承包合同，應按“建筑安裝工程承包合同”印花稅稅目來征稅，其稅率為萬分之三，其計稅依據是合同的承包金額或工程標的； 二是對房地產（預售）銷售收入，則是按“產權轉移書據”稅目來征稅，其稅率為萬分之五。
現階段，我國房地產行業屬于高利潤行業，如果按照實際盈利進行土地增值稅的匯算清繳，很多房地產開發企業都將面臨需補繳巨額的稅款，為達到少繳或不繳稅款的目的，房地產行業幾乎不存在主動進行土地增值稅匯算清繳的情形，加上相關稅務主管部門清繳力度不夠，造成房地產行業中已完工項目長期不進行匯算清繳現象極為普遍。
針對以上房地產行業會計報表審計中容易遇到的問題，筆者認為最關鍵的一點是會計師事務所在選派審計小組時，要選派熟悉房地產企業開發經營和財務管理、熟悉相關的稅收法規以及具有一定房地產業審計經驗的注冊會計師，運用更完善更嚴謹的審計程序和審計方法，將審計風險降到最低。
參考文獻：
第7篇：房地產開發企業審計范文
一、開發企業資質年檢的實踐困境
開發企業資質年檢在性質上是房地產開發主管部門對房地產開發企業進行監督管理的行政手段，其作用在于通過年檢核查房地產開發企業是否仍然具備從事房地產開發活動的資格，規范房地產開發企業的經營行為，維護房地產市場經濟秩序。
從監督的方式來看，資質年檢屬于事后監督。事后監督的缺陷在于不能及時發現和解決開發企業違規情況，造成主管部門在年檢工作中略顯被動。據了解，目前全國各地基本上都還在按照住建部的規定要求開發企業進行年檢。通過對年檢活動的深入了解，筆者發現年檢存在以下現象。
一是年檢通知基本不變。從各地每年的年檢的通知來看，年檢通知的內容、要求及申報的材料等基本不變，只是格式順序有些調整。
二是年檢審查流于形式。由于每年需要年檢的企業很多，管理部門不可能對每一個企業的真實狀況進行一一核實，最終這種檢驗也就成了走過場。不僅增加了企業負擔，而且也增加了行政成本。
三是年檢資料頻繁造假。企業每年都要申報年度生產經營、開發項目情況及財務狀況等事項。企業為了通過年檢，自然會填寫有利于自己的情況。有的企業甚至做假，比如審計報告，有的企業就是找會計師事務所做一份虛假的報告，在年檢的時候將資金劃入，年檢通過后，資金又被劃走。
四是滋長權力尋租。房地產開發企業資質年檢雖然不用交費，但有的主管部門則會變換方式收取費用。比如：有的主管部門成立行業協會，要求開發企業加入協會，然后利用每年一次年檢機會向開發企業收取會費。
二、開發企業資質年檢的法律困境
《行政許可法》第62條規定：“行政機關可以對被許可人生產經營的產品依法進行抽樣檢查、檢驗、檢測，對其生產經營場所依法進行實地檢查。檢查時，行政機關可以依法查閱或者要求被許可人報送有關材料；被許可人應當如實提供有關情況和材料。行政機關根據法律、行政法規的規定，對直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全的重要設備、設施進行定期檢驗。對檢驗合格的，行政機關應當發給相應的證明文件。” 建設部于2004年曾向國務院法制辦請示關于企業資質年檢的問題，國務院法制辦回復稱：年檢是行政機關對被許可人是否依法從事有關行政許可事項活動的監督檢查手段，不是行政許可。2004年7月1日行政許可法正式施行后，行政機關實施年檢必須有法律、行政法規的規定，年檢對象限于直接關系公共安全、人事健康、生命財產安全的重要設備、設施。
目前，只有住建部《房地產開發企業資質管理規定》對年檢有規定，其他法律法規都沒有。《行政許可法》是法律，屬于上位法，《房地產開發企業資質管理規定》是部門規章，屬于下位法，《行政許可法》對年檢有特別的限制規定。從法律位階上來講，《房地產開發企業資質管理規定》對房地產開發企業實行年檢制度實際上違反了《行政許可法》的規定，而且國務院法制辦給建設部的回復也明確了年檢的特別規定，因此，對房地產開發企業實行年檢是沒有法律依據的。
三、關于開發企業資質管理的建議
基于年檢存在的問題，筆者對開發企業資質監督管理提出以下建議。
一是取消年檢制度。年檢完全不能滿足市場經濟的發展，也不符合《行政許可法》的要求。因此，建議取消。目前，在其他同樣采取資質許可準入管理的行業已取消了年檢制度。比如：金融企業，在2003年就已經取消了金融許可證年檢制度。
二是加強對開發企業的動態管理。《行政訴訟法》第61條規定：“行政機關應當建立健全監督制度，通過核查反映被許可人從事行政許可事項活動情況的有關材料，履行監督責任。”取消年檢并不意味著政府放棄了對企業的監管，而是要采用更有效的手段進行管理。《行政訴訟法》第62條規定：“行政機關可以對被許可人生產經營的產品依法進行抽樣檢查、檢驗、檢測，對其生產經營場所依法進行實地檢查。檢查時，行政機關可以依法查閱或者要求被許可人報送有關材料；被許可人應當如實提供有關情況和材料。”因此，主管部門可以定期、不定期進行抽樣檢查或到項目實地進行檢查，加大對企業違法行為的查處處罰力度。
三是加強對開發企業的信用管理。應該將信用管理作為對開發企業管理的常態手段，將工程質量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規銷售等作為考評指標，來決定對開發企業資質的核定、升級、降級、注銷、吊銷。
四是重視資質期限延續。告知開發企業重視資質期限的延續工作，有效期屆滿需要延續的要在屆滿前及時提出申請，有效期屆滿未申請延續的，資質自動失效。若需要開展房地產開發經營，必須重新申請資質登記。
第8篇：房地產開發企業審計范文
關鍵詞：房地產開發；統計；一套表
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-00-02
房地產開發企業一套表直報自2011年年報起經過一年多的運行，系統不斷改進完善：首先，在建立統一基本單位名錄庫方面，新增入庫單位的條件和資料要求更明晰規范；新增頻率由季度改為月度，更符合實際情況，避免了由于企業新增不均衡引起數據波動。其次，在建立統一的企業一套表制度方面，企業需報報表一目了然，指標體系完整清晰，報表審核關系愈加細致，數據預先導入既方便企業填報也有利數據銜接。再次，建立統一規范的數據處理軟件系統方面，查詢、疊加匯總、分組匯總等功能不斷增強。最后，企業聯網直報方面，全面實現企業自行聯網直報，國家直接采集數據，各級統計機構在線同步共享。
一、房地產開發統計存在問題
房地產開發統計的“四大工程”已全面建立實施，在房地產開發企業一套表名錄庫、報表制度、統計機構數據處理、統計執法方面仍存在改善的空間。
（一）房地產開發企業名錄庫不夠完善
目前房地產開發統計報表制度，房地產開發統計范圍是全部房地產開發經營業法人單位及所屬的產業活動單位。按照“先進庫，再有數”的原則，統一確定納入企業一套表范圍的調查單位。
1.全部房地產開發經營業法人單位及所屬的產業活動單位作調查單位不現實。房地產開發企業產業鏈長，生產周期長。以中山為例，在基本單位庫里有項目的房地產開發企業約占一半，即有半數房地產開發企業是屬正常營業狀態卻沒有項目在建或在售。目前房地產開發一套表定期報表的主要填報內容是《房地產開發項目經營情況》和《房地產開發企業資金和土地情況》以及《從業人員及工資總額》（下面分別簡稱為項目表、資金表和工資表），為減少平時定報的工作量，統計機構往往把沒有項目的企業不納入一套表的調查單位中。
2.關停企業不能及時退出。企業的成立、變更、停業、注銷等是一個自然的過程，每天都在發生。房地產開發一套表名錄庫目前每月都可以新增入庫，但只有“因改制、重新注冊、合并或拆分退出”才每月都可以申請退出，其他關停企業只有年末一次機會退出。
3.《法人單位基本情況表》變更滯后。和上述關停企業不能及時退出一樣，企業基本情況除單位名稱變更每月可申請變更外，其他表內的指標有變化也不能及時更改。
（二）報表制度有待完善
1.審核公式設置有待完善。數據的報送質量很大程度上由審核公式決定，審核公式設定合理、細致，企業上報的數據也會合理真實，相反，審核公式設置不合理就會矯枉過正，企業為符合公式審核要求順利上報而把真實數據修改上報，造成數據失真。如土地購置費按支付計算，但填報了土地購置就要填新開工施工面積，否則就出現審核錯誤。有的企業確實當年支付了土地購置款，但施工面積在以前年度都報了，沒有新開工面積，為了順利上報，企業就在新開工面積項隨便填數以通過審核。
2.年報財務上報時間早，數據失實。一套表年報財務情況表的上報時間截止到2月末，但企業的匯算清繳要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的財務審計也是3-4月份才結束，很多收入和納稅額是在清繳之后才最終確定的，審計后的財務數據也會有變動。統計年報財務報表只能用12月的財務數據，與年度實際財務數據存在較大差異。由于上報時間與結算時間的差異，每年都要漏掉一部分的財務數據。
3.指標設置有待改進。經多年的完善發展，房地產開發統計指標體系已很全面完整。報表里的個別指標仍有改善空間，如本年批準預售面積和本年批準預售住宅套數既容易理解錯誤又不能全面反映問題。
（三）統計機構數據處理有待加強
1.基層統計機構時間緊，把不好審核第一關。實行企業一套表后，數據由企業自行網上直報，企業統計人員素質參差不齊，房地產開發報表指標種類繁多，審核公式嚴格細致，上報常常出現審核錯誤。基層統計機構人員在報表期間，數據截止前忙于催報，截止后只有半天時間審核，審核出的錯誤還要通知企業，企業統計人員確認可以半天內修改好的才返回企業修改，否則就不改或次月再改，匆匆驗收，數據質量難以保證。
2.匯總平臺未能滿足各級需求。在一套表數據處理平臺，本期數據的疊加匯總、分組匯總都可以實現，但如果要做不同時期的數據對比表就不太方便。一套表的數據對比是以法人表作為數據關聯的，而房地產開發的單位名錄庫是每月變化的，對比期的數據源只匯總本期和對比期都存在的企業的數據，而不是對比期的全部數據。這樣的匯總適用于工業、批發零售業等，卻不適用于房地產開發業。房地產開發要做不同時期的對比匯總表只能在各時期分別匯總，再整理對比。同時，各級各地在使用統計數據的需求不同，關注點各異，要求全部都在一套表數據處理平成不太現實。
（四）異地報送增加執法檢查難度
實行一套表網上報數后，實現了企業從紙質報表轉為電腦網上報送數據，項目地址、注冊地址、辦公地址不同，異地（跨市）報送的情況日益增多，如何異地執法也是一套表實施后的新情況新問題。
二、對完善房地產一套表的建議
（一）房地產基本單位名錄方面
1.年報、定報名錄庫分開建立。定報名錄庫是有項目在建或在售的企業，年報名錄庫則是在定報名錄庫加上雖沒有項目但正常營業的房地產開發企業。即定報是有項目的房地產開發企業，年報是全部營業的房地產企業。
2.關停企業增加項目表本期無數據上報功能。由于關停企業在定期報表期間是不能退出一套表的，資金表可以由統計機構勾選本期無數據進行上報，但項目表則無此選項，建議增加此選項功能。
3.建議增加企業申請修改法人表功能。在定報期間，建議增加企業申請修改功能，除組織機構代碼和單位名稱外，企業可網上申請修改表內指標，由直管統計機構核準即可修改，修改后由直管統計機構說明匯總上報上一級統計機構。
（二）制度表式數據方面
1.刪除個別容易導致數據失真的審核公式。如上文提及的“沒有本年新開工面積（6021）但填報了土地購置費（114）。請核實項目是否已經開工，如果尚未開工，則不應填報土地購置費（114）。”；商品房合計均價的增降幅過大，審核各用途房屋的均價增降幅即可；“容積率（061）應等于項目規劃建筑面積（07）與項目規劃占地面積（06）之比。”；“綠化率（062）一般應該大于10小于50”；“容積率（061）一般不應該超過10且不小于0.3”等，雖有些是可忽略的審核公式，但也會擾亂企業的報數。
2.年報財務報表設立補報期。針對時差問題，建議在4-5月期間設置一個補報期，由有匯算清繳或財務報表有修改的企業自行申請重新報送，既可先了解總體情況，也保障數據更真實準確。
3.幾個指標設置的建議。1.建議取消本年批準預售面積和本年批準預售住宅套數，雖這兩個指標可作為房地產一手市場新增供應量的參考，但不能反應市場一手房供應量，反而很容易理解錯誤填寫成項目總的批準預售面積和套數。2.在待售面積下增加期房待售面積指標，待售面積的解析改為企業總可供出售出租的面積，包括已拿預售證待售待租的期房和已竣工待售待租的現房。3.建議在年報財務情況表要么增加年平均人數，方便審核企業應付職工薪酬；要么刪除企業應付職工薪酬，完全使用從業人員及工資總額表中的數據。
4.建議增加指標解析和計算模塊。在企業一套表上報平臺增設指標解析模塊，如指標需要計算的，還顯示計算公式，相當于填報向導，幫助企業更準確的理解報表指標內容和含義，提高報表的填報質量。
（三）統計機構數據處理問題
1.增加基層統計機構審核時間，上報數據修改意見說明。增加基層統計機構審核時間，讓基層統計機構人員有時間進行如計量單位使用是否正確，錯誤說明是否合理等人工審核并通知企業返回修改。在審核出的錯誤比較大，而時間特別緊，企業無法馬上上網更正的情況下統計機構可上報需更正的數據說明。
2.匯總平臺做基本的匯總表，允許用其他軟件進行數據處理。統一的數據處理平臺由國家統計局專業司建立基本的匯總模板供各級統計機構使用，而其他數據的深加工、各級各地的不同需求則應允許用其他軟件進行處理。
（四）加強統計法的規范和宣傳
1.建議在企業一套表直報系統中增加統計法的宣傳，主要宣傳企業遲報、虛報、瞞報、漏報的相關法律法規，以及統計機構的義務和法律責任。
2.針對項目地辦公地分離跨市的異地執法一方面要制定具體的執法流程規范；另一方面要加強執法隊伍建設。
通過一套表系統和制度不斷深化完善，房地產開發統計數據質量提升，企業和統計機構工作更得心應手。
參考文獻：
第9篇：房地產開發企業審計范文
一、房地產企業進行內部控制必要性
（一）內部控制是單位為了保證實現經營管理目標
內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，實現經營方針和目標的有效工具和手段，房地產企業受外部環境影響較大，有效的內部控制能夠抵御風險。另外消費者對開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。只有加強和規范企業內部控制，才能促進企業可持續發展，實現企業利潤最大化的經營管理目標的實現。
（二）內部控制是加強宏觀調控對房地產經營的要求
企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展，以適應企業發展的需要。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡。從宏觀上從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡，加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式，也是加強宏觀調控對房地產經營內部控制制度的內在要求。
（三）內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制
建立一整套完整的崗位責任制度、報告制度、內部審計與電子監控制度等各種規章制度，能夠增強控制能力，加強內部控制，提高經營管理水平和企業素質。同時，也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行，做到緊密銜接，協調、均衡地發展，保證各項計劃的完成和經營目標的實現。可以加強經濟核算，改進理財方法，加強資金有效地運用，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
二、完善房地產企業內部控制的相關原則
（一）合法性原則
內部控制的合法性應當貫穿決策、執行和監督全過程，房地產企業必須以國家有關的法律法規為準繩，在國家的法律許可范圍內，必須符合國家有關法律、法規和公司章程的規定，包括《公司法》、《會計法》、《勞動法》等等。房地產企業的相關制度的制定必須限制在法律法規的框架內。堅持合法性原則應該是系統建立的前提條件，在合法的基礎上提高其有效性。對加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防范能力。
（二）全面性原則
內部控制是一個系統，其內容涉及單位的各個部門、生產經營的各個環節。系統全面原則要求，在符合內部會計控制要素要求的前提下，業務流程的設計必須能夠覆蓋企業經營管理的各個環節，并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節，不得留有制度上的空白或遺漏。內部會計控制應貫穿于企業經營活動的各個方面，實現對整體經營管理活動的控制，關注重要業務事項和高風險領域。
（三）適應性原則
內部控制應當與企業經營規模、業務范圍、競爭狀況和風險水平等相適應，并隨著情況的變化及時加以調整。內部會計控制系統的制定應當具有前瞻性，并與房地產企業的外部環境和內部管理的需要相適應，應隨著企業經營戰略、經營方針及內部管理需求等內部環境的改變進行適時的調整與完善。這是內部會計控制系統有效性的基本保證。權衡實施成本與預期效益，以適當的成本實現有效控制。
（四）制衡性原則
內部控制應當在治理結構、機構設置及權責分配、業務流程等方面形成相互制約、相互監督，同時兼顧運營效率。內部會計控制的核心是有效防范各種風險。由于房地產企業經營的特點，為了使各種風險控制在許可的范圍內，建立內部會計控制必須以審慎經營、化解風險為出發點。要充分考慮企業經營和業務各環節可能存在的風險，并設立適當的操作程序和控制步驟來避免和減少風險。
三、房地產開發企業內部控制的現狀及問題
（一）公司治理結構不夠完善
當前，國內各房地產開發企業的公司治理結構基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業共同存在的問題。從目前來看，在已經上市的房地產企業中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權益得不到相應保障的問題比較突出。而股權的過度集中會使大股東占有表決權的絕對優勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。
（二）資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，其可以用來滿足企業生產經營中流動支付的需要，而且也是企業還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產開發企業在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經理在此過程中的權力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務舞弊事件發生的幾率。
（三）收入核算不夠合理
房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《企業會計制度》和《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
（四）工程項目管理存在風險
我國房地產企業適應招投標制度推行項目管理已有30余年，經過不斷改進已漸趨成熟，但在房地產企業項目管理仍然普遍存在投標階段與實施階段相脫節的種種問題，突出表現在投標與工程項目管理結合不好、專業人員綜合素質不高等方面。需要在人才隊伍建設、改革內部獎懲機制、建立企業定額等方面進行改進和完善，不斷提高企業自身的項目管理水平，以期更好地適應建設領域的制度改進，在市場經濟的競爭環境中獲取更好的經濟效益。
（五）審計監督基本流于形式
當前，各房地產開發企業雖然大多數已在其公司內部建立起內部審計機構，但該機構的人員或管理職能基本上與財務部門存在著較大的重疊現象，財務人員兼職內審人員，財務部門的領導兼職內審部門領導的現象時有發生，且對于某些中小型房地產開發企業而言更是如此。而在外部監督方面，雖然目前我國已經形成了包括政府監督和社會監督在內的企業外部監督體系，但其監督效果卻不盡人意，各種監督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
四、房地產開發企業內部控制的完善策略
（一）積極優化公司治理結構
針對于房地產開發企業股權過度集中的問題，各企業應從實際出發，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監事會的職能，積極避免大股東在企業決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發生。另一方面，隨著房地產企業開發版圖的急劇擴大，許多企業的經營范圍已拓展至全國，呈現出集團化的發展趨勢，因此企業的管理模式也由集團直接管理逐步轉變為區域多元化管理。為此，進一步建立與完善業務授權制度也將成為今后內部控制體系建設的重點之一。
（二）建立資金結算中心
針對房地產企業資金管理存在較多漏洞，有效的解決方式就是構建企業內部的資金結算中心。在資金結算中心結構下，房地產企業下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，因此從這一點上看企業資金控制力將大大增強。
（三）強化會計核算系統控制
會計控制是企業內部控制的核心內容，有效的會計系統可保障企業會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。對房地產企業而言，一個有效的會計系統除了能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類、及時合理的表達經濟業務和披露相關事項外，還應重新定位會計的戰略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至會計系統。
（四）適時引入風險評估機制
從目前來看，房地產企業為了充分規避風險，減少經營不確定性所帶來的損失，應適時引入風險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業自身的內部控制。SWOT分析法不僅可用于企業的戰略目標管理，還可用于對企業內部控制系統的評估，分析內部控制環境的變化可能對企業產生的各種影響，并據此制定具有針對性的措施。
（五）加速推進企業績效審計
現代內部審計已從過去單純的財務審計逐步向經營審計傾斜，除關注財務數據的準確完整外，更側重企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內控審計。內部審計在向股東和董事會提供全面翔實的資料、評價企業經營活動過程中的績效、評估內部控制效果及對舞弊跡象發出預警等方面所發揮的作用，已越來越受到人們的重視。通過內部審計，客觀地評價經營者履行經濟責任實現經營目標情況。
五、結論
通過上述分析我們看到，目前房地產企業的內部控制還存在很多漏洞，建立健全的房地產企業內部控制體系，不僅僅是企業發展的需要，更是市場經濟的發展需要。只有不斷思考尋求新思路，從根本上保證企業持續穩定發展，有效監督房地產內部治理，確保資本市場有效進行，才能使房地產行業在國民經濟中發揮更加有效的作用。
參考文獻：
