房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施

中圖分類號(hào)：[F235.91]文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2.項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3.物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對(duì)有志于塑立品牌、開拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節(jié)假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會(huì)）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的重要內(nèi)容，是為客戶提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過程控制基礎(chǔ)。在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5.結(jié)語(yǔ)

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 樂云．大型工程項(xiàng)目承發(fā)包模式分析與思考．海峽兩岸工程管理研討會(huì)論文集．2002 年．

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶――商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風(fēng)險(xiǎn)；在后期的運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營(yíng)管理，從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營(yíng)管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理水平、檢驗(yàn)前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行、完善項(xiàng)目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力之后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，但其風(fēng)險(xiǎn)之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢(shì)在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用

檢驗(yàn)前期決策的正確性 在前期決策中，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析等前期工作對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測(cè)值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。EECRE是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行的，許多評(píng)價(jià)參數(shù)來源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更為真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果如何、是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實(shí)現(xiàn)等問題都可以通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此EECRE對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個(gè)復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、招商租售、經(jīng)營(yíng)管理等等。在這個(gè)過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問題在不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)

完善商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營(yíng)管理部門，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項(xiàng)目管理水平，使項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)更加順利的進(jìn)行。

提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)。在這個(gè)過程中，參與人員不計(jì)其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)點(diǎn)，沒能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營(yíng)管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)管理的合理性，從而提高未來項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的結(jié)果與項(xiàng)目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對(duì)比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評(píng)價(jià)（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報(bào)建工作的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目可行性研究的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總體策劃的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目前期策劃與決策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的總結(jié)與評(píng)價(jià)、對(duì)項(xiàng)目投融資方案的評(píng)價(jià)、采購(gòu)招投標(biāo)工作評(píng)價(jià)、開工準(zhǔn)備的評(píng)價(jià)等。

建設(shè)實(shí)施階段 合同執(zhí)行的分析評(píng)價(jià)、工程實(shí)施及管理評(píng)價(jià)、項(xiàng)目資金使用的分析評(píng)價(jià)、項(xiàng)目竣工評(píng)價(jià)等。

運(yùn)營(yíng)階段 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理狀況小結(jié)、項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)等。

技術(shù)方案評(píng)價(jià) 工藝技術(shù)和設(shè)備評(píng)價(jià)、技術(shù)效果調(diào)查評(píng)價(jià)等。

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等。

環(huán)境效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的污染控制評(píng)價(jià)、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、自然資源的利用評(píng)價(jià)、環(huán)境管理能力評(píng)價(jià)等。

社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)影響評(píng)價(jià)、居民的生活條件和生活質(zhì)量評(píng)價(jià)、地方社區(qū)的發(fā)展評(píng)價(jià)等。

管理效果評(píng)價(jià) 組織結(jié)構(gòu)形式的評(píng)價(jià)、對(duì)人員的評(píng)價(jià)、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評(píng)價(jià)、對(duì)激勵(lì)機(jī)制及員工滿意度的評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)等。

目標(biāo)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目宏觀目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)的直接目標(biāo)評(píng)價(jià)等。

持續(xù)性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可持續(xù)的制約因素分析、項(xiàng)目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)是要分析項(xiàng)目在建設(shè)投入完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項(xiàng)目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項(xiàng)目等。項(xiàng)目的持續(xù)性評(píng)價(jià)應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目持續(xù)的具體條件并預(yù)測(cè)其風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：

對(duì)比法 包括前后對(duì)比和有無對(duì)比。前后對(duì)比法是指將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。這種對(duì)比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃、決策和實(shí)施的質(zhì)量；有無對(duì)比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡(jiǎn)單的框圖來清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評(píng)價(jià)法 是依靠評(píng)價(jià)專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合EECRE各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍有一定差距。美國(guó)是國(guó)際上后評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國(guó)、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國(guó)等國(guó)家都十分重視后評(píng)價(jià)工作。他們有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家后評(píng)價(jià)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項(xiàng)目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時(shí)也大大降低了EECRE的可信度。同時(shí)，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。

在開展EECRE工作中，涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對(duì)EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識(shí)，保障EECRE的順利進(jìn)行。

正確選擇EECRE評(píng)價(jià)時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時(shí)機(jī)，對(duì)EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時(shí)間選得過早，項(xiàng)目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不清晰；時(shí)間拖得太久，熟悉項(xiàng)目的人員難免有所變動(dòng)，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)總結(jié)和推廣，不利于項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行和后評(píng)價(jià)效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過竣工驗(yàn)收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，初步取得了經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)、環(huán)境影響，基本具備了后評(píng)價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開展EECRE，評(píng)價(jià)的結(jié)果不僅能客觀反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，還能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個(gè)決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在投資項(xiàng)目和開發(fā)活動(dòng)中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以在項(xiàng)目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項(xiàng)階段的項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)改進(jìn)、在建項(xiàng)目實(shí)施中問題的預(yù)防和對(duì)策、完工項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項(xiàng)目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評(píng)價(jià)結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項(xiàng)目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，對(duì)評(píng)價(jià)人員素質(zhì)要求很高，要求后評(píng)價(jià)人員既懂投資、又懂得經(jīng)營(yíng)，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評(píng)價(jià)人員在整個(gè)評(píng)價(jià)過程中必須堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)還應(yīng)熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識(shí)和對(duì)有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個(gè)可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對(duì)于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項(xiàng)目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請(qǐng)一些項(xiàng)目外的人員加入，以利于客觀地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，減少人為主觀因素對(duì)EECRE的影響，使后評(píng)價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)、真實(shí)可靠。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

論文關(guān)鍵詞：工程管理專業(yè)；管理類課程；邏輯關(guān)系；整合

工程管理專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》中設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)，是屬于管理學(xué)門類下管理科學(xué)與工程類的二級(jí)學(xué)科。經(jīng)過十幾年的辦學(xué)探索和實(shí)踐，工程管理專業(yè)得到了極大的發(fā)展，目前全國(guó)設(shè)置工程管理專業(yè)的高校已達(dá)300多所，分布在各綜合性大學(xué)、建工類院校、礦業(yè)類院校、電力類院校、財(cái)經(jīng)類院校等，為國(guó)家、社會(huì)培養(yǎng)了一大批從事工程建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)與發(fā)展所需的高級(jí)專業(yè)管理人才。工程管理專業(yè)在國(guó)家教育部和建設(shè)部高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)指導(dǎo)下基本統(tǒng)一了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求。但各院校在辦學(xué)的實(shí)踐中根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，緊密結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和建設(shè)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際，結(jié)合本校、本院的辦學(xué)條件及學(xué)科優(yōu)勢(shì)積極探索，逐漸形成了各自的辦學(xué)理念、風(fēng)格和特色。這使得各院校工程管理專業(yè)課程的設(shè)置有較大的差別，尤其是管理類課程的設(shè)置存在著不同的認(rèn)識(shí)，而管理類課程在整個(gè)工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中占有較大比重，是構(gòu)成學(xué)生完整知識(shí)結(jié)構(gòu)體系不可缺少的部分。揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對(duì)管理類課程的設(shè)置和內(nèi)容的整合進(jìn)行了探討。

一、工程管理專業(yè)管理類課程存在的問題

我院從1999年開始招收工程管理本科專業(yè)學(xué)生，至今已有十幾年的辦學(xué)歷史。這期間，課程體系、課程教學(xué)內(nèi)容等進(jìn)行了多次的調(diào)整和完善，但相對(duì)于21世紀(jì)工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)要求還存在著差距。通過多年的教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)管理類課程的建設(shè)存在以下幾方面的問題。

1.課程體系不穩(wěn)定性

我院工程管理專業(yè)根據(jù)工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的要求，以基礎(chǔ)課程+平臺(tái)課程+專業(yè)方向課程建立課程體系。在專業(yè)方向上，共設(shè)工程項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理二個(gè)方向。平臺(tái)課程包括技術(shù)平臺(tái)課程、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)課程、管理平臺(tái)課程、法律平臺(tái)課程。平臺(tái)課程要求工程管理專業(yè)所有學(xué)生都要掌握。專業(yè)方向課程僅為主修該方向的學(xué)生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺(tái)課程的設(shè)置不穩(wěn)定。如前一次教學(xué)計(jì)劃中管理平臺(tái)課程包括管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理5門專業(yè)課。在其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程合同管理6門專業(yè)課組成。在最近的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。另外，對(duì)同一門課程是選修還是必修定位不準(zhǔn)。如前一次教學(xué)計(jì)劃中工程合同管理課程納入工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向的專業(yè)選修課；工程建設(shè)監(jiān)理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中工程合同管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向必修課中。

2.課程設(shè)置邏輯關(guān)系不明確

課程體系是一個(gè)系統(tǒng)，系統(tǒng)作為一個(gè)整體，每一個(gè)要素都有不可替代的功能。因此各個(gè)課程不是單一的個(gè)體，它們之間有著邏輯關(guān)系。課程的邏輯關(guān)系，在時(shí)間安排上有兩種關(guān)系：一是順序關(guān)系和平行關(guān)系。專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課為先后順序關(guān)系，同一類課程中各課程間的平行或順序關(guān)系視課程內(nèi)容而定。二是有些課程間無相關(guān)性或相關(guān)性很少，但又是構(gòu)成工程管理專業(yè)復(fù)合性知識(shí)結(jié)構(gòu)所必需的，這類課程開課的時(shí)間則應(yīng)根據(jù)整個(gè)課程體系的實(shí)施統(tǒng)籌考慮。我院工程管理專業(yè)管理類部分課程之間曾出現(xiàn)邏輯關(guān)系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財(cái)務(wù)管理課程需要工程項(xiàng)目管理課程的知識(shí)做基礎(chǔ)，但工程財(cái)務(wù)管理課程放在工程項(xiàng)目管理課程之前開設(shè)；建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程需要工程財(cái)務(wù)管理課程的知識(shí)，但工程財(cái)務(wù)管理課程在建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程后開設(shè)等。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理課程開設(shè)，但管理學(xué)原理在運(yùn)籌學(xué)課程之前開設(shè)。組織行為學(xué)課程幫助管理者預(yù)測(cè)、引導(dǎo)和控制人的心理和行為，以達(dá)到提高組織績(jī)效和提高管理水平的目的，因此組織行為學(xué)課程應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理課程前開設(shè)，但工程項(xiàng)目管理卻在組織行為學(xué)課程之前開設(shè)等。

3.課程之間內(nèi)容重復(fù)

我院工程管理專業(yè)管理類課程過于追求自身知識(shí)體系的系統(tǒng)性和完整性，導(dǎo)致部分課程間內(nèi)容重復(fù)。如工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標(biāo)控制和生產(chǎn)要素管理原理上也是一致的，只是性質(zhì)和目的有所區(qū)別。工程項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中三大目標(biāo)控制重復(fù)，工程項(xiàng)目管理與物業(yè)管理課程中均有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容，城市土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)課程中均有土地開發(fā)的內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)開發(fā)課程中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位和定價(jià)的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中重復(fù)。

二、課程之間的邏輯關(guān)系梳理

目前我院工程管理專業(yè)管理類平臺(tái)課程由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向管理類課程由建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)2門專業(yè)課程組成。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向管理類課程由城市土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃4門專業(yè)課程組成。對(duì)以上課程按照專業(yè)基礎(chǔ)課先于專業(yè)課開設(shè)、平臺(tái)課程先于專業(yè)方向課程開設(shè)的原則梳理關(guān)系。

平臺(tái)課中管理學(xué)原理是本專業(yè)的基礎(chǔ)和核心課程，主要內(nèi)容是管理活動(dòng)的一般規(guī)律、管理的基本原理和基本方法，為工程項(xiàng)目管理奠定理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)，應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理前開設(shè)。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理開設(shè)。會(huì)計(jì)學(xué)原理為工程財(cái)務(wù)管理奠定基礎(chǔ)，應(yīng)放在工程財(cái)務(wù)管理前開設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理是全面分析業(yè)主和承包商雙方與工程項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此應(yīng)在工程項(xiàng)目管理后開設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理也為建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理提供經(jīng)濟(jì)分析方法，應(yīng)先于建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理開設(shè)。組織行為學(xué)是培養(yǎng)與人溝通、管理組織協(xié)調(diào)的能力。因此，組織行為學(xué)應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理前開設(shè)。工程估價(jià)是專業(yè)核心課，為工程合同管理、工程審計(jì)提供基本知識(shí)和方法，所以工程估價(jià)后開設(shè)工程合同管理、工程審計(jì)。工程合同管理為工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理課程奠定基礎(chǔ)，工程合同管理后開設(shè)工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理。工程項(xiàng)目管理是專業(yè)核心課程，主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制管理，為后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理課程提供基本知識(shí)和分析方法，應(yīng)放在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理前開設(shè)。

對(duì)于工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向中的管理類課程，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是管理學(xué)基本原理和方法的具體應(yīng)用，應(yīng)放在管理學(xué)、組織行為學(xué)、工程項(xiàng)目管理和工程財(cái)務(wù)管理后開設(shè)。工程審計(jì)課程主要內(nèi)容是工程造價(jià)審計(jì)、工程財(cái)務(wù)審計(jì)、效益審計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)，應(yīng)在工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程項(xiàng)目管理課程后開設(shè)。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎(chǔ)，應(yīng)該先于房地產(chǎn)開發(fā)開設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)后開設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關(guān)系。

三、課程教學(xué)內(nèi)容的整合

按照梳理出的課程邏輯關(guān)系整合課程內(nèi)容，使課程之間整體協(xié)調(diào)、相互滲透、避免重復(fù)。整合原則為專業(yè)基礎(chǔ)課程的教學(xué)內(nèi)容側(cè)重于基本理論、基礎(chǔ)知識(shí)；專業(yè)課程的教學(xué)內(nèi)容注重于應(yīng)用性知識(shí)。整合后各課程內(nèi)容如下：

運(yùn)籌學(xué)：線性規(guī)劃和單純形法，對(duì)偶問題，目標(biāo)規(guī)劃，整數(shù)規(guī)劃，動(dòng)態(tài)規(guī)劃，馬爾可夫鏈決策規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化模型，排隊(duì)論，庫(kù)存論，博弈論。

管理學(xué)：管理的決策，計(jì)劃，組織設(shè)計(jì)，領(lǐng)導(dǎo)，激勵(lì)，溝通，控制。

組織行為學(xué)：個(gè)體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關(guān)系與信息溝通，領(lǐng)導(dǎo)及其影響力。

會(huì)計(jì)學(xué)原理：會(huì)計(jì)帳戶和復(fù)式記帳，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)過程核算和成本計(jì)算，會(huì)計(jì)憑證和帳簿，核算程序，財(cái)產(chǎn)清查，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等。

工程財(cái)務(wù)管理：籌資方式，資金成本與資金結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目投資，證券投資，營(yíng)運(yùn)資金，收益分配，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析等。

工程估價(jià)：工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)定額原理，施工資源的價(jià)格確定，工程量計(jì)算，建筑工程設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，建筑工程招標(biāo)標(biāo)底與投標(biāo)報(bào)價(jià)等。

工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。

工程項(xiàng)目管理：工程項(xiàng)目計(jì)劃，工程項(xiàng)目的組織，工程項(xiàng)目采購(gòu)，工程項(xiàng)目時(shí)間管理，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理，工程項(xiàng)目費(fèi)用管理，工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，工程項(xiàng)目信息管理等。

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：企業(yè)管理職能，現(xiàn)代企業(yè)制度，建筑企業(yè)管理組織，建筑企業(yè)文化，建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策，建筑企業(yè)計(jì)劃管理，建筑企業(yè)生產(chǎn)要素管理，建筑企業(yè)技術(shù)管理，建筑企業(yè)質(zhì)量管理等。

工程建設(shè)監(jiān)理：工程監(jiān)理企業(yè)，工程建設(shè)監(jiān)理組織，工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃，工程建設(shè)監(jiān)理目標(biāo)控制，工程建設(shè)監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)等。

工程審計(jì)：工程計(jì)劃審計(jì)，工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)，工程造價(jià)審計(jì)，工程財(cái)務(wù)收支審計(jì)，工程投資效益審計(jì)，工程管理審計(jì)等。

房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選擇，土地開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理等。

城市土地管理：建設(shè)用地管理，城市土地市場(chǎng)管理，城市地價(jià)管理，城市土地的經(jīng)營(yíng)與儲(chǔ)備，城市地籍管理等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃及組織，房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析，市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，開發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位，營(yíng)銷價(jià)格策略、渠道策略、促銷策略等。

物業(yè)管理：業(yè)主自治管理，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)，物業(yè)管理早期介入，前期物業(yè)管理，房屋維修管理，物業(yè)設(shè)備管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，物業(yè)安全管理，物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃，房地產(chǎn)品牌策劃等。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì) 問題 對(duì)策

現(xiàn)代城市規(guī)劃與建設(shè)腳步的加快，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在巨大的發(fā)展空間面前，房地產(chǎn)企業(yè)如何提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中面臨的首要問題。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中資金特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展有著較大的影響。為了保障房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)中資金鏈的通暢、保障房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用效率，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作現(xiàn)狀的調(diào)研與分析。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)狀及存在的問題制定相應(yīng)對(duì)策，并以科學(xué)的實(shí)施及嚴(yán)格的監(jiān)督管理保障會(huì)計(jì)工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作受傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)習(xí)慣影響，存在著會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱、會(huì)計(jì)控制及管理體系不完善、會(huì)計(jì)管理組織結(jié)構(gòu)不科學(xué)、會(huì)計(jì)管理缺乏明確目標(biāo)、缺乏會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制、會(huì)計(jì)制度執(zhí)行不力等問題。這些問題的存在與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念側(cè)重有著極大的關(guān)系、與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及會(huì)計(jì)工作重視程度有著極大的關(guān)系。在現(xiàn)代城市改造與建設(shè)中，會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開展關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀及存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)必須加快自身會(huì)計(jì)體系的建立及相應(yīng)制度的建設(shè)。以會(huì)計(jì)工作的科學(xué)開展促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中資金的有效使用，利用現(xiàn)代會(huì)計(jì)管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的全部職能。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作存在問題的應(yīng)對(duì)策略

（一）強(qiáng)化會(huì)計(jì)管理意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展

針對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問題以及房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理意識(shí)薄弱問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層會(huì)計(jì)管理工作意識(shí)。從會(huì)計(jì)管理工作職能、內(nèi)容、目標(biāo)的分析入手，強(qiáng)化項(xiàng)目管理人員、各部門崗位人員工作中會(huì)計(jì)管理意識(shí)，進(jìn)而促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向特點(diǎn)以及會(huì)計(jì)崗位設(shè)置現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制體系。以內(nèi)部控制體系的監(jiān)督職能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各部門、崗位工作中人員會(huì)計(jì)意識(shí)的樹立，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的順利開展。

（二）建立完善的會(huì)計(jì)控制管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作現(xiàn)狀分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系不適用、會(huì)計(jì)管理體系不完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作有著較大的影響，嚴(yán)重時(shí)還將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)Э氐葐栴}的發(fā)生。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金鏈的通暢，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快會(huì)計(jì)控制與管理體系的完善。針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況以及企業(yè)管理架構(gòu)、管理流程的特點(diǎn)對(duì)原有會(huì)計(jì)控制管理體系進(jìn)行完善。必要時(shí)借助專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系、管理流程進(jìn)行評(píng)測(cè)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問題。以評(píng)測(cè)結(jié)論及建議為基礎(chǔ)，以企業(yè)實(shí)際需求為重點(diǎn)對(duì)會(huì)計(jì)管理體系進(jìn)行完善，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的有效開展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)中，單純的多層住宅小區(qū)、高層住宅小區(qū)以及復(fù)合型住宅小區(qū)的會(huì)計(jì)管理內(nèi)容也存在一定的差異。這一差異的存在使得會(huì)計(jì)工作內(nèi)容更加繁雜，會(huì)計(jì)審計(jì)及管理工作量急劇增加，為了保障房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門還應(yīng)建立會(huì)計(jì)管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)以及會(huì)計(jì)管理問題數(shù)據(jù)庫(kù)，針對(duì)不同問題發(fā)生的原因制定相應(yīng)措施，以此提高會(huì)計(jì)工作管理能力。

（三）完善會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開展

現(xiàn)代房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的缺陷嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理能力及管理水平的提升。而且，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)存在的問題也影響了會(huì)計(jì)管理工作的開展、影響了會(huì)計(jì)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)的建立與優(yōu)化。針對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目情況、針對(duì)不同項(xiàng)目對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的需求，對(duì)會(huì)計(jì)管理組織架構(gòu)進(jìn)行評(píng)測(cè)。以評(píng)測(cè)結(jié)論為基礎(chǔ)完善、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理架構(gòu)，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的有效開展。

（四）明確會(huì)計(jì)管理目標(biāo)，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理工作的開展

受房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)缺乏足夠的重視，僅通過基礎(chǔ)會(huì)計(jì)管理制度以及相關(guān)法規(guī)指導(dǎo)會(huì)計(jì)工作的開展。這一現(xiàn)狀嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作職能的發(fā)揮，影響了會(huì)計(jì)管理工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了促進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定會(huì)計(jì)管理目標(biāo)。以明確的會(huì)計(jì)管理目標(biāo)指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)管理工作，規(guī)范會(huì)計(jì)工作中的注意事項(xiàng)、促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）建立會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的順利開展

會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立有助于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展、有助于相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)制度的遵守。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目投資前確定明確的監(jiān)督管理機(jī)制，并以專人進(jìn)行會(huì)計(jì)工作的的監(jiān)督及審查。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向、資金使用情況以及會(huì)計(jì)工作內(nèi)容中的注意事項(xiàng)等開展監(jiān)督及審計(jì)工作，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率及資金使用有效性。以會(huì)計(jì)監(jiān)督機(jī)制的建立及執(zhí)行，避免職務(wù)侵占等問題的發(fā)生，保障房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。

（六）強(qiáng)化會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作問題的調(diào)研及分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行使影響會(huì)計(jì)工作目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力使得企業(yè)不斷完善自身管理體系、強(qiáng)化企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度建設(shè)已經(jīng)出具成效。但是，受企業(yè)會(huì)計(jì)工作人員綜合素質(zhì)及相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)管理意識(shí)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理制度執(zhí)行不力問題嚴(yán)重影響了企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)這一現(xiàn)狀，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位職責(zé)及責(zé)權(quán)利內(nèi)容的明確。通過獎(jiǎng)懲制度的實(shí)施促進(jìn)相關(guān)崗位人員會(huì)計(jì)工作制度的遵守、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、強(qiáng)化會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中，票據(jù)的規(guī)范、基礎(chǔ)工作的開展等對(duì)會(huì)計(jì)管理工作的開展有著重要的影響。針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作需求，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作中應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)工作基礎(chǔ)的強(qiáng)化。通過相關(guān)崗位人員培訓(xùn)、獎(jiǎng)懲制度應(yīng)用、會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德及職業(yè)操守的強(qiáng)化等促進(jìn)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的開展，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理水平的提高。

四、結(jié)論

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作中存在的問題影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、影響了企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建。針對(duì)房地產(chǎn)企會(huì)計(jì)管理中存在的問題，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過會(huì)計(jì)制度的健全、會(huì)計(jì)監(jiān)督體系的健全、會(huì)計(jì)組織架構(gòu)的優(yōu)化以及相關(guān)責(zé)權(quán)利的明確促進(jìn)會(huì)計(jì)工作的開展。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金特點(diǎn)加強(qiáng)相關(guān)崗位人員的培訓(xùn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)也隨之迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，國(guó)家也出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作也提出了新的較高要求。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中還存在著較多的問題，尤其是會(huì)計(jì)工作不規(guī)范、核算不到位等問題較為突出，甚至已經(jīng)影響了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的正常開展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作水平，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范化，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展也有著重要影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算更加重視事前核算

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的復(fù)雜多變，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)事前核算要求越來越高，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算過程中，應(yīng)該根據(jù)外部房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)政策、貨幣政策的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃，并有針對(duì)地性防范資金風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)經(jīng)常采用分級(jí)開展的會(huì)計(jì)核算

由于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)具有項(xiàng)目分散的客觀現(xiàn)實(shí)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，也需要充分考慮這些現(xiàn)實(shí)狀況，選擇分級(jí)開展的會(huì)計(jì)核算方式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作需要考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)單件性特征

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)單件性的特征，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來調(diào)整會(huì)計(jì)工作策略。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的問題分析

隨著房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作職能的不斷拓展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作要求也是越來越高，除了做好傳統(tǒng)的資金記賬、結(jié)算以及報(bào)賬等工作以外，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算也增加了新的內(nèi)容。但與此對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)內(nèi)部會(huì)計(jì)工作中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠科學(xué)合理

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中存在的較為突出的問題就是會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不夠合理，特別是現(xiàn)階段國(guó)家還沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域設(shè)置專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是根據(jù)自身的實(shí)際需要來設(shè)置會(huì)計(jì)科目，標(biāo)準(zhǔn)化程度不高，增加了會(huì)計(jì)核算的難度。而且，由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間跨度較大，會(huì)計(jì)科目設(shè)置的不統(tǒng)一，極大地增加了會(huì)計(jì)核算的工作量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理力度不足

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范化制度化水平，關(guān)鍵還是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中還存在著一些較為凸顯的問題。主要是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化，內(nèi)部控制管理制度機(jī)制缺失，各項(xiàng)內(nèi)部控制管理措施執(zhí)行不到位，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中出現(xiàn)各種問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)復(fù)雜性增加了會(huì)計(jì)工作的難度

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)品開發(fā)之前基于客戶簽收協(xié)議，籌集資金，因此這種復(fù)雜的收入方式也增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的復(fù)雜性。

三、改進(jìn)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的措施

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的科學(xué)化水平

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，應(yīng)該引入權(quán)責(zé)發(fā)生制作為會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，重點(diǎn)及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出進(jìn)行反映，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間的資金收支情況進(jìn)行準(zhǔn)確的反映。需要注意的是，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性，在會(huì)計(jì)收入確認(rèn)過程中，應(yīng)該深入研究新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等幾方面來明確收入核算范圍，確保規(guī)范、準(zhǔn)確。

（二）合理的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作水平，基礎(chǔ)就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況完善會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，以滿足會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際需要。一般來說，會(huì)計(jì)科目主要分為資產(chǎn)類科目、負(fù)債類科目、所有者權(quán)益類科目、成本類科目、損益類科目等幾大類。在科目的細(xì)化設(shè)置方面，還應(yīng)該根據(jù)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際需要來選擇，以確保會(huì)計(jì)核算結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的強(qiáng)化方面，首先應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境，針對(duì)會(huì)計(jì)工作開展的實(shí)際需要，健全完善相關(guān)的會(huì)計(jì)管理工作制度。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制流程進(jìn)行優(yōu)化，特別是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)控制、資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他有關(guān)會(huì)計(jì)處理的控制，提高企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效性。

（四）拓展房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的職能

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作的開展過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步拓展企業(yè)會(huì)計(jì)的職能，特別是充分發(fā)揮會(huì)計(jì)反映、控制和決策的會(huì)計(jì)功能，通過提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)信息，并充分運(yùn)用好有關(guān)的會(huì)計(jì)資料加強(qiáng)會(huì)計(jì)分析，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策提供準(zhǔn)確全面的依據(jù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

提高會(huì)計(jì)工作水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)管理中，應(yīng)該更加重視會(huì)計(jì)核算，完善會(huì)計(jì)科目設(shè)置，并加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]王文健.企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題淺析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015

[2]畢坤.企業(yè)會(huì)計(jì)核算與成本核算的一體化研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),以期獲得相對(duì)較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用,不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述,力求進(jìn)行一定深度的探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫(kù)房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營(yíng)銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國(guó)計(jì)民生,必須也只能通過國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長(zhǎng),項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營(yíng)自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng),很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋浴＿@種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā),與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購(gòu)買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶,這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購(gòu)物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購(gòu)買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購(gòu)買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶,立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購(gòu)買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購(gòu)買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購(gòu)物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來承租或購(gòu)買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營(yíng)商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國(guó)資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購(gòu)買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶,也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào),在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平。基于商業(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

1．對(duì)煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)投資，是指煤炭企業(yè)將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。任何一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資因?yàn)樽陨硖攸c(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其空間上固定，投資量大，回收期長(zhǎng)，工期連續(xù)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程中面對(duì)的不確定因素，產(chǎn)生損失的可能性比較大。無論是投資決策階段、土地獲取階段， 建設(shè)階段還是物業(yè)管理階段自始至終存在著各種風(fēng)險(xiǎn)。諸如來自于國(guó)家、政府政策變化風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)以及各種不抗力帶來的意外風(fēng)險(xiǎn)。其中法律風(fēng)險(xiǎn)是最容易控制的，同時(shí)也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)，是指煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的行為，出現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)相悖并由此承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的可能性。

分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要來自兩個(gè)方面，一是法律環(huán)境因素造成的，包括國(guó)家制定法律法規(guī)不健全，執(zhí)法機(jī)關(guān)執(zhí)法不嚴(yán)格不公正，開發(fā)建設(shè)過程中相關(guān)的相對(duì)人不誠(chéng)信、違約、欺詐等等；二是企業(yè)自身因素帶來的，包括管理人員法律意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)法律法規(guī)和相關(guān)認(rèn)知不夠，經(jīng)營(yíng)管理很少考慮法律因素，甚至違法經(jīng)營(yíng)。相比較之下，企業(yè)自身因素引起的法律風(fēng)險(xiǎn)比較多。究其原因，一是企業(yè)法制建設(shè)工作比較薄弱企業(yè)管理層沒有意識(shí)到法律風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性；二是管理人員尤其是企業(yè)決策層法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策以及其他重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，很少讓法律工作人員參與，即使配備了法律事務(wù)人員，大多充當(dāng)救火隊(duì)員角色，出現(xiàn)各種法律糾紛問題去補(bǔ)救的處理為主；三是企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)不夠，自覺或不自覺地違法經(jīng)營(yíng)，經(jīng)常發(fā)生為了企業(yè)的利益而而故意鋌而走險(xiǎn)。

2.煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的種類

煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在著眾多法律風(fēng)險(xiǎn)，按項(xiàng)目投資進(jìn)程可以分為四個(gè)時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)類型。要求企業(yè)按階段區(qū)分識(shí)別，從而采取有效措施加以防范。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)前期涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：五證是否辦理齊全，土地出讓金是否全部交清，拆遷是否做完，國(guó)家的土地政策近期有沒有調(diào)整。注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性、注意查看由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳規(guī)出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖、注意具體出讓程序中的禁止性法律規(guī)定、注意出讓合同中的具體條款、征地拆遷中的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)建設(shè)期間的法律風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)工程施工合同履行的主要法律風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)期間比較典型的法律風(fēng)險(xiǎn)，它主要包括以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：因合同簽訂不完善、不專業(yè)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程內(nèi)容不明確及工程量變更的法律風(fēng)險(xiǎn)；簽證與索賠的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程轉(zhuǎn)包、分包的法律風(fēng)險(xiǎn)；工期的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量的法律風(fēng)險(xiǎn)；工程價(jià)款以及結(jié)算的法律風(fēng)險(xiǎn)及其他法律風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)工程施工合同履行過程中，除以上問題外，還會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民工工資、安全施工、環(huán)境保護(hù)、相鄰關(guān)系、建筑材料采購(gòu)、行政管理機(jī)關(guān)監(jiān)管、內(nèi)部勞動(dòng)合同等問題。

2.3房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：房屋質(zhì)量、面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)證的辦理、配套的完善和貸款的辦理等風(fēng)險(xiǎn)。

2.4物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟(jì)損失或者其他風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無形資產(chǎn)受損以及其他的損害。

3.對(duì)煤炭企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控

3.1首先應(yīng)強(qiáng)化投資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

正確使用法律才能正確規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分發(fā)揮企業(yè)法律工作人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合同管理體系中的重要作用，讓企業(yè)法律工作人員參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程， 參與房地產(chǎn)開發(fā)交易，把好法律關(guān)，把好合同關(guān)，就能有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。如果企業(yè)法律工作人員從項(xiàng)目的開始就能介入，從土地的取得直至房地產(chǎn)銷售、租賃、包括重要合同的談判、文件的起草，合同的簽訂、合作對(duì)象資信調(diào)查、各項(xiàng)證照的審核等。這樣強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的防范，才能做到準(zhǔn)備充分，有效的防范企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.2建立完善煤炭企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作體系

從企業(yè)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的可行性報(bào)告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報(bào)建手續(xù)、運(yùn)作投資項(xiàng)目的各項(xiàng)工作流程等等都要規(guī)范，形成一套規(guī)范可行的體系，符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。

3.3加強(qiáng)煤炭企業(yè)在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的公司內(nèi)部制度建設(shè)

企業(yè)高級(jí)管理人員必須改變對(duì)傳統(tǒng)的法律風(fēng)險(xiǎn)的看法，從事后處理為主轉(zhuǎn)為事前防范為主，使防范和化解法律風(fēng)險(xiǎn)變成一種常規(guī)性的管理工作。專門負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理部門應(yīng)制定相關(guān)制度貫通于業(yè)務(wù)與流程之中，嵌入到投資房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中去，才能有效地防范企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè)項(xiàng)目管理 信息化

隨著現(xiàn)代計(jì)算網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及通信技術(shù)的快速發(fā)展，面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化和信息化趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理已不能適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的要求，使得房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的信息化成為了當(dāng)今社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

這就要求我們應(yīng)當(dāng)深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化的重要性，為項(xiàng)目管理者形成科學(xué)有效的管理理念起到了不可忽視的作用，有利于提高工程項(xiàng)目質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，提高管理效率，順利完成信息社會(huì)中的工程管理項(xiàng)目信息化。

一、提高企業(yè)綜合管理水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的復(fù)雜性和多變性，給信息定義和歸類帶來了很大的困難，特別有些信息還需要在業(yè)主、承包商和監(jiān)理方中周轉(zhuǎn)。因此不容易通過簡(jiǎn)單的方式把所有的信息反映到一個(gè)平臺(tái)中去，也不容易找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡量各種信息的效用。對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)行信息化管理，有助于通過實(shí)行信息的共享和互訪，為項(xiàng)目參與方提供一個(gè)良好的協(xié)同工作環(huán)境，有利于信息的及時(shí)與準(zhǔn)確傳遞，降低了由于溝通的不及時(shí)與信息的缺乏而造成的不必要風(fēng)險(xiǎn)。

(1)建立基于企業(yè)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的信息集中管理，各類業(yè)務(wù)協(xié)同運(yùn)作的，同意監(jiān)控的信息化統(tǒng)一管理平臺(tái)；在集團(tuán)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)間實(shí)現(xiàn)信息資源的統(tǒng)一化規(guī)范化，規(guī)范各類基礎(chǔ)信息管理，在實(shí)現(xiàn)信息共享的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、模式化的先進(jìn)房地產(chǎn)管理模式和業(yè)務(wù)管理流程；支持跨地區(qū)、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)人財(cái)物信息一體化管理的基礎(chǔ)，為各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理者和決策者提供各類經(jīng)營(yíng)管理和決策的統(tǒng)計(jì)與評(píng)價(jià)信息，提高決策的科學(xué)性。

(2)以項(xiàng)目生命周期理論為基礎(chǔ)，通過計(jì)劃、跟蹤和控制來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，強(qiáng)調(diào)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要作用，通過制訂詳細(xì)、完善的計(jì)劃來指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施；在實(shí)施的過程中隨時(shí)搜集項(xiàng)目的進(jìn)度信息（包括工程進(jìn)度、成本進(jìn)度、形象進(jìn)度和交付成果進(jìn)度），將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，對(duì)其中存在的偏差及時(shí)予以糾正，使得項(xiàng)目總是在計(jì)劃的軌道上前進(jìn)，切實(shí)保證項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。

二、實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的多角度、多要素管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及的要素眾多，既包括人、財(cái)、物的管理，也包括資金、時(shí)間、合同、設(shè)備、質(zhì)量的管理，對(duì)這些要素全面關(guān)注，以科學(xué)的項(xiàng)目管理模式實(shí)現(xiàn)對(duì)這些要素的集成管理。

(一)能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理涉及的組織和人員眾多，一般包括集團(tuán)總部的財(cái)務(wù)中心、采購(gòu)中心、成本中心等部門，還涉及分子公司或項(xiàng)目部的工程、財(cái)務(wù)、預(yù)算等部門，大量的信息需要分析處理，但是，傳統(tǒng)的信息傳遞不及時(shí)并且在傳輸?shù)倪^程中容易出錯(cuò)，這都是影響最終決策的重要問題。項(xiàng)目的信息化管理，就可以減少這類問題的出現(xiàn)，不僅信息的傳遞準(zhǔn)確及時(shí)，并且方便各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，降低了企業(yè)醒目管理的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)對(duì)項(xiàng)目資金管理予以了特別關(guān)注，能夠?qū)崿F(xiàn)與企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的完美對(duì)接

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。通過對(duì)資金計(jì)劃、資金到位、資金支出和回款情況的全面把握，隨時(shí)提供項(xiàng)目資金狀況，幫助業(yè)主有效地實(shí)現(xiàn)資金平衡，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和成本；同時(shí)，材料管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，并可通過財(cái)務(wù)接口與企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)完美對(duì)接，完全能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的需要。

三、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程的成本控制

在投資立項(xiàng)、征地拆遷、設(shè)計(jì)報(bào)建、工程建設(shè)等各個(gè)階段，涉及成本估算、成本目標(biāo)、工程預(yù)算、成本計(jì)劃、成本實(shí)際發(fā)生及成本預(yù)測(cè)等功能，可以隨時(shí)反映項(xiàng)目任意時(shí)刻的動(dòng)態(tài)成本與工程進(jìn)度，從而全面實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制與工程進(jìn)度的掌控。

(一)提供強(qiáng)大的合同管理功能，有利于實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目控制管理目標(biāo)

1、工程質(zhì)量安全控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，最重要的就是要保證工程質(zhì)量，這是企業(yè)形成良好信譽(yù)與不斷發(fā)展壯大的保障。傳統(tǒng)的工程質(zhì)量安全控制容易出現(xiàn)監(jiān)督不到位等狀況，利用先進(jìn)的信息化技術(shù)，就可以各家全面的掌握具體施工情況，檢測(cè)各項(xiàng)指標(biāo)完成情況，進(jìn)行及時(shí)的更正，可以很大程度的提高工程質(zhì)量安全。同時(shí)項(xiàng)目信息化為施工人員安全提供技術(shù)保障，即配備特殊設(shè)備。監(jiān)控系統(tǒng)能顯示施工現(xiàn)場(chǎng)的施工人員，他們所處的位置以及當(dāng)時(shí)正進(jìn)行的工作都能一目了然，所以，安全系統(tǒng)就能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的一些安全隱患，并做出相應(yīng)的報(bào)警反應(yīng)，信息化技術(shù)的應(yīng)用可以大量減少安全事故的發(fā)生，保證了工作人員的人身安全。

2、工程進(jìn)度控制

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中，要在結(jié)合傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)今先進(jìn)的信息化系統(tǒng)，這樣才有利于加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。利用網(wǎng)絡(luò)的方便快捷，進(jìn)行相應(yīng)的溝通與分析工作，計(jì)算機(jī)具有更加科學(xué)的處理系統(tǒng)，能夠準(zhǔn)確的進(jìn)行信息傳遞與處理，加快工作效率的同時(shí)也降低了人工操作失誤的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)出西安的各種情況都能做出及時(shí)的反應(yīng)，并采取最佳的解決方法。

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 因素分析 防范措施

中圖分類號(hào): F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠?xiàng)房地產(chǎn)投資的決策以及客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率,即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性,包括開發(fā)商直接或間接的損失。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也成為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn),是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期,尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng),因此只要通貨膨脹的因素存在,投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

2、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的,房地產(chǎn)的供給和需求也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化,這種變化會(huì)使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

3、周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如同經(jīng)濟(jì)周期一樣,房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí),房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)的價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況,給房地產(chǎn)投資者造成損失。

4、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金,由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),銷售過程復(fù)雜,屬于非貨幣性資產(chǎn),流動(dòng)性很差,其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此,當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備,必然使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)時(shí)間才一能在市場(chǎng)上脫手,如果急于脫手,很可能要遭受損失。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān),因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)租金、售價(jià)的限制政策,對(duì)材料、設(shè)備的限制政策,對(duì)土地出讓、使用的政策,對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策,尤其是對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策,都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

6、利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來的損失。調(diào)整利率是國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)投資所需資金量大,必須借助銀行信貸支持。利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減。利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn),會(huì)使凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是利率的升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān),引起還貸的困難。利率的升高還會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降,而且會(huì)使房地產(chǎn)投資者面臨資金短缺的困境。

7、政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成:整編、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,不僅會(huì)直接給建筑物造成損害,而且會(huì)引起系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

8、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)管理小善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。所謂經(jīng)營(yíng)管理不善,主要包括:投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、信息匾乏、決策失誤、不能處理好各種合同關(guān)系、違章或違法等。

9、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者舉債經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的不能履行債務(wù)義務(wù)或不能及時(shí)獲得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付并且投資的資金占用期長(zhǎng),所以房地產(chǎn)開發(fā)通常要向外界貸款或借款,會(huì)在一定程度上制約企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),從而影響企業(yè)的盈利能力,甚至有可能會(huì)使企業(yè)在某個(gè)程度上面臨資金短缺、入不敷出。通常投資者負(fù)債比率越高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

1、投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類很多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不同。有的風(fēng)險(xiǎn)度很大,有的風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)較小。選擇風(fēng)險(xiǎn)度較小的投資項(xiàng)目,也就是投資收益可以預(yù)先較為明確地加以確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目,便可以將投資收益的不確定性降低到最低限度,從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目進(jìn)行投資的不足之處,在于放棄了巨額利潤(rùn)潛力的投資機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)條件下,期望收益水平與潛在風(fēng)險(xiǎn)的大小呈正比關(guān)系,潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大,期望的收益水平就越高。若投資機(jī)會(huì)期望的利潤(rùn)高而伴隨的風(fēng)險(xiǎn)小,則投資者會(huì)迅速地進(jìn)入市場(chǎng),這樣就會(huì)使期望利潤(rùn)水平下降至與該投資機(jī)會(huì)具有同等風(fēng)險(xiǎn)水平的其它投資機(jī)會(huì)所期望的利潤(rùn)水平。

2、通過投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)

在相同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下,不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng),所以如果將投資項(xiàng)目之間相關(guān)性不強(qiáng)的多項(xiàng)目投資組合在一起便可以獲得比所有投資都集中在一個(gè)項(xiàng)目更加穩(wěn)定的收益,這里需要注意的是,各投資項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng),否則仍然起不到投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

投資組合所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說,風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(指市場(chǎng)內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況等)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(指僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑物類型、檔次、地點(diǎn)等)所組成。通過投資組合理論的原則雖可以將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少,但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

3、通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資經(jīng)營(yíng)過程中存在的種種不確定性因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種“偏離”的最好辦法,就是通過市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能多的信息。投資獲得的有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多,做出的預(yù)測(cè)就越精確,從而越能進(jìn)行正確的科學(xué)決策,包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)

一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效果,良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從開發(fā)投資來看,項(xiàng)目全過程的投資,進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。對(duì)缺乏開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的投資者來說,委托富有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位來從事項(xiàng)目管理是十分必要的。對(duì)于盈利性物業(yè)的置業(yè)投資來說,聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)管理人員或機(jī)構(gòu)來進(jìn)行有效的物業(yè)管理,憑借專業(yè)化的物業(yè)管理人員、豐富的市場(chǎng)信息以及物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)可以極大地降低實(shí)際收益值與期望收益之間的偏差,可以更有效地使用物業(yè)、減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、降低空置率、提高收益水平,進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。

5、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于租賃物業(yè)來說,在物業(yè)租賃合約中規(guī)定由承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修費(fèi)用、房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)等,就可以將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租人。對(duì)于長(zhǎng)期租賃合約,投資者可以采用根據(jù)物價(jià)指數(shù)來調(diào)整租金的辦法將購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人。當(dāng)然對(duì)于自然風(fēng)險(xiǎn),投資者可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的可能性進(jìn)行評(píng)估后,購(gòu)買相應(yīng)的保險(xiǎn)來將可能的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。

參考文獻(xiàn)

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