房地產企業稅務管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產企業稅務管理制度范文
摘 要 隨著我國城鎮化腳步的不斷加快，房地產熱潮一浪高過一浪，大量房地產企業如雨后春筍般興起。房地產企業的運作需要巨額的資本，因此，在房地產企業開發過程中，財務管理工作占據著核心地位。當前，房地產企業的財務管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產企業要想在激烈的競爭中占據優勢，實現自身長遠發展就需要改革和創新當前的財務管理制度，提高財務管理的水平。
關鍵詞 房地產 財務管理 創新
近年來，房地產行業成為推動我國國民經濟發展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業的競爭力，就需要從科學管理的角度出發，改善管理最重要的是，提高中小房地產企業財務管理的水平，提高財務管理水平就需要改革和創新企業現有的財務管理制度。
一、中小房地產企業財務管理工作中存在的問題
財務管理觀念滯后。現代的財務管理預測、分析等沒有被應用到實際工作當中，大多財務決策只是憑管理者的經驗做出，管理者依據的信息少而且可靠性、及時性都沒有保障，影響企業健康、持續、快速發展。
缺乏有效的財務成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數據作支撐，現在我國企業對現代化的成本管理方法的運用表現的普遍比較消極，企業大多不愿花費過多的人力、物力、財力去做成本的分析和預測，這使得企業決策缺乏科學性，對企業的管理存在諸多不良影響。
資金管理和財務監控方面的欠缺。現行房地產企業的財務制度，沒有有效地對資金結構和運作的可行性研究，許多企業追求多元化經營，存在大量的短期負債，加大企業的財務風險，這都是由于企業資金管理制度不健全造成的。
財務管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產企業有別于其他企業的一個重要方面是其開發活動涉及到很多方利益，財務關系也就相應變得復雜。有關財務管理的決策都應該進行反復論證，財務管理的難度大，同時企業承擔的風險也大。
管理人員業務能力不足。中小房地產企業財務管理上的一大弊病是，大多財務崗位由親屬擔任，業務水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業財務管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。
二、房地產企業財務管理創新
建立健全現代企業管理制度。現代企業制度要求產權分離、管理制度化，建立現代企業管理制度使得企業的日常管理活動處于有序的狀態之下，為企業科學的財務管理活動提供一個良好的大的前提。
加強成本管理。中小房地產企業應該建立成本核算和控制制度，對成本數據進行記錄、整理、分析和列報，引入現代化的成本管理和分析方法，做好企業的成本數據的分析和預測。合理進行資金分配、投資管理，對資金的運作要進行監控，實時了解資金的運作信息，避免投資損失，事后要進行分析，總結經驗教訓，對于不足的地方要加以改善。
健全內部控制制度及管理流程。內部控制制度是財務管理的有效手段，健全內部控制制度，落實內控措施，能夠有效地降低企業的財務風險，使企業的財務管理和活動更加有序、高效。首先，應該將企業的財務管理程序以制度的形式確立下來，財務人員應該按照制度規定進行財務管理活動，確保財務管理工作的規范化，建立決策、經營、監督相互制約和協調的運行機制；其次，發揮內部審計的職能。
實施信息化管理。建立企業內部網絡體系，實現信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實效性，同時降低管理成本。建立信息的收集和分析機制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進行深入分析，進而為決策提供依據，提高財務決策的科學性。
建立全面預算體系。加強對預算的管理和對預算執行的監督，以預算為基礎對各部門業績進行考核，確保經營目標的實現。
擴寬融資路徑。房地產業的高速發展不僅有利于國民經濟的提高，也有利于國內消費的增長。從當前情況來看，房地產業的融資路徑還不甚寬闊。房地產企業財務融資主要是銀行開發貸款、房地產信托、房地產投資基金等。
加強涉稅風險防控。房地產行業一直是一個稅務風險偏高的行業，稅務機關和房地產企業也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產企業，特別是中小房地產開發企業心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務處理事項及時做出清理，被稅務機關稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財務管理中應該提前做好財稅風險預測，做好整個過程中的風險評估與把控，為企業的健康發展掃清財稅風險障礙。
總之，中小房地產企業的長遠發展離不開科學管理，而科學有效地財務管理是科學管理的重要組成部分，提高財務管理水平在當前形勢下是勢在必行的。企業應該認識到自身存在的問題，針對問題進行改革和創新，完善管理，控制成本費用，提高自身競爭力。
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第2篇：房地產企業稅務管理制度范文
關鍵詞：房地產業 稅收征管 對策
改革開放30多年來，我國房地產業得到了迅猛發展,成為國民經濟的支柱性產業之一，房地產稅收成為地方稅收的主要來源之一。近年來，溫州市區房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，總體上呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動溫州市經濟和社會發展新的增長點和重要支撐。但在發展過程中以及稅務部門管理的過程中也出現了一些新情況和新問題，本文僅從稅收征管角度探討溫州市區房地產業征管情況。
一、溫州市區房地產業的稅源征管情況
（一）溫州市區房地產行業稅收征管體制
2002年以前，市本級房開企業歸市地稅局直屬一分局征管，其余按照屬地管理原則分屬四個區分局征收。2002年，溫州市區地稅新征管模式到位，市區房地產業稅收集中歸屬直屬一分局進行征管，即溫州市級和所轄四個區的房地產企業實行集中統一征收管理，做到了征管政策口徑一不致性、無差別。同時，2001年12月根據《關于溫州市區征管范圍具體劃分意見的通知》（溫地稅征[2001]186號）文件精神，市區所有外駐溫建筑企業稅收均由直屬一分局征收，為掌握房地產業稅源在建筑開發環節信息奠定了良好的基礎。
（二）溫州市區房地產業稅源收入情況
房地產業作為第三產業的重要組成部分，已成為各地經濟發展的重要引擎產業，對拉動經濟快速增長發揮了積極作用。房地產業的迅速發展在稅收上體現得非常明顯。以溫州市區為例，房地產業稅收收入（不含國稅部門征收的企業所得稅，下同），從2002年的38.52億元增加到2011年的20.64億元，平均每年增長14.23%，遠高于當地的GDP增長與地方稅收收入增長幅度。
市區房地產業稅收收入每年均占市本級（含四個區）地稅收入的45%以上，2008年至2011年，直屬一分局組織的房地產稅收（不含國稅部門征收的企業所得稅與二手房轉讓稅收）占市本級地方稅收收入的比重分別是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、溫州市區房地產企業征管現狀
（一）會計核算不規范，導致納稅申報額不實
會計法和稅法均要求房地產企業核算時應遵循權責發生制和配比性原則，而從該市現狀來看，很多企業財務核算存在著諸多不規范現象，如： 1、以房產抵償債務不計應稅營業額，用商品房抵頂銀行借款本息，抵頂應支付的建安工程款、廣告費用、水電費用等支出直接記入應付款科目，不計銷售收入，不申報納稅；2、預收房款延期計入營業收入，在開具發票、結清房款、辦理房屋權證之前的預售階段，將收取的購房定金或誠意金，存入個人賬戶、關聯單位賬戶或者銷售公司賬戶，延遲繳納相關稅金；3、房屋已竣工但未決算的，以收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；同時將部分可投入使用房屋出租給他人，但租金收入不納入會計核算，不申報納稅。4、虛增成本，加大費用。如利用地產開發企業廣告和業務宣傳費可無限期結轉移后的規定，通過虛開高開宣傳費的方式，增加企業成本。
（二）房地產行業項目周期長，成本核算混亂
房地產開發企業的建設周期較長，大部分的成本費用發生在前期，對這部分費用是按初期“開辦費”還是“工程成本”對待，稅務部門和企業之間意見無法統一。特別是開辦期跨年度，且第二個年度有開發項目的企業，直接影響其招待費等費用的核算。部分企業的開發項目實行連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯后，成本無法及時結轉，甚至存在工程項目已竣工驗收且交付使用，仍然不結轉收入，導致應納稅所得額無法準確計算；還有的房地產開發是跨地域滾動開發，且同時開發幾個項目。稅務機關一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，這就給房地產行業稅源監控帶來困難。
（三）稅務機關與房地產企業管理對象不統一
稅收的管理對象是企業，房地產行業的經營對象是項目，因此稅務機關很難按戶確認房地產業納稅人的年度財務收入和應稅收入，或是根據配比原則通過成本費用、資產規模等分析手段確認申報收入的合理性。這些給房地產行業的稅源控管造成很大的困難。同時，房地產企業在進行成本核算時，有意無意地不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面暫時性虧損或隱瞞巨額利潤；
（四）外部信息來源滯后，過多依賴事后管理
房地產涉及到國土、規劃、建設、房管、招投標中心、國稅、地稅等多個部門，由于沒有建立統一信息共享機制，部門之間的信息傳輸渠道不暢，稅務機關不能及時掌握有關情況，大部分管理信息的獲取仍然依靠征管人員的工作責任心，通過下戶走房或通過電視、報紙、網絡等媒體，或通過詢問部分關聯度相對密切的單位，才能獲取相關項目開發信息。稅務機關獲取信息渠道過窄、來源渠道不暢、信息滯后、過多依賴事后管理等現狀，影響了稅務機關有效實施科學化、精細化管理。另外，目前溫州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相應的激勵制約手段，信息共享未能實現，導致房地產行業稅源的源泉控制全面落實。
三、加強房地產業稅收征管的對策和建議
第3篇：房地產企業稅務管理制度范文
【關鍵詞】風險管理；房地產；風險意識
雖然我國房地產經濟起步較早，但曾經受制于經濟因素的影響，房地產經濟長期處于停滯狀態。改革開放為房地產行業的發展打下的堅實的基礎，促使其快速發展，特別是近10年來，隨著我國經濟的迅猛發展，中國的房地產業被推進了“高速道”的發展階段，其發展速度可謂舉世矚目。而與其外在蓬勃朝陽的發展景象相比，其內部風險管理控制卻顯得相對滯后。同時由于一些非理性因素的干擾，房地產企業曾經一味追求規模效應、過度增長，然而受到全球經濟不景氣影響，加上嚴厲的宏觀調控，使得房地產企業備受壓力。
1 加強房地產企業風險管理的重要性
應對重重壓力，房地產企業做好內部風險管理已經成為當務之急，沒有一套有效的風險管理措施，將會直接影響企業的經營活動，甚至會給企業帶來災難性的后果，有效的風險管理是開發商應對各種風險最經濟的途徑。
1.1提高風險識別能力、建立合理的風險管理體系
有效的風險管理在房地產企業開發項目時，有利于提高對風險的識別能力，增強風險管理意識。項目開發是一個變化的過程，存在各種風險因素，為了防范和控制風險的發生，加強風險管理有利于企業提前識別潛在的風險，弄清風險的類型，從而適應市場中不確定的變化因素。企業要建立合理的風險管理體系，正確處理識別出的風險，提高房地產企業風險管理水平，強化防范和控制風險的措施，降低風險損失，以便保障項目開發順利進行。
1.2提高房地產企業經濟效益
有效的風險管理有利于增加企業的營業利潤和現金流，穩定企業經營業績，維持企業良性發展。同時，可以使房地產企業避免因一些突發性災害或災難造成其受到嚴重損失，而獲得相應的補償，以便保障企業基本生存和發展。風險管理就是以最小的成本換取最大的管理成果為目標，通過有效的風險管理減少未來風險損失，實現項目開發的最優經濟效益。
1.3提高房地產企業管理水平
為了清除員工的思想負擔，解決他們的后顧之憂，提高他們的主觀能動性，可以通過有效的風險管理為員工提供相應的保障和安全措施。這樣企業既滿足了員工的要求，又履行了企業的社會責任，在社會上也樹立了良好的企業形象。同時通過加強風險管理，強化房地產企業與購房者、銀行和承包商的密切聯系。有效的風險管理不但可以降低企業風險損失，而且容易得到關聯方的認可和信任，這在房地產企業進行銷售、融資時，將起到至關重要的作用。
1.4適應國家宏觀調控
有效的風險管理有利于國家運用風險機制對房地產市場進行宏觀調控，促進房地產行業走向健康、理性的發展道路。國家通過政策性文件、財政稅收等方式，給房地產企業施壓，對房地產開發的時機、區域、類型等進行調節，讓企業自身提高經營管理水平，創造出良好的社會經濟效益。
2 房地產企業存在的主要風險
根據蘭德公司的調查和實踐發現，房地產企業的風險占比為：政策性風險占20%，決策和經營風險占35%，管理和流程風險占40%。下面是分析這三類主要風險。
2.1政策性風險
國家為了保護廣大人民群眾的利益，在政策制定時，既要考慮到經濟發展與資源開發之間的關系，又要考慮到保障18億畝耕地紅線、土地的利用，將非理性的房價暴漲控制住，讓人們能夠居者有其屋。它們之間的平衡確實難以掌控，這也正需要國家政策來衡量，當然政策有時也存在著漏洞、變化、缺乏連續性等問題。政策對房地產企業會起到約束和管理的作用，國家制定的相關政策法規，企業必須要遵守規則，否則會受到相應的懲罰。
政策性風險主要表現在兩個方面：第一，對房地產市場產生影響的政策包括物業稅、所得稅、二套房政策、貨幣政策等。第二，土地政策風險，它對房地產企業的影響有兩個方面。首先是土地增值稅，國家從頒布《土地增值稅暫行條例》以來，有的企業利用各種方式來鉆法規的空子，逃避土地增值稅的核算，一些地方政府為了保護本地企業，塑造本地企業形象，沒有嚴格執行相關條例。另外一些企業追求規模擴大，在不同地方開發多個項目，系統龐大，使得項目公司的納稅匯總比較混亂。國家稅務總局已經了解到了有關情況，會有針對性的進行排查，這樣企業就面臨稅務稽查的風險。其次是土地長期閑置，企業考慮到未來土地價格、房價會有較大上漲空間，就將拍來的土地延遲開發；或者是由于當時拍下的土地價格大于目前周圍樓面出售價格，這樣一旦開發就會面臨巨大風險。曾經在一份《地價透支房價，半數地王難解套》的報告中，就包括萬科、保利、遠洋、龍湖等知名房地產企業。國家主管部門也了《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利益的通知》，一旦國土部開始普查閑置土地，企業將面臨處罰。
2.2決策和經營風險
決策風險包括獲取項目風險、投資決策風險、融資風險。當前在國家嚴控房價的環境下，房地產企業需要控制不斷擴張的步伐，嚴格控制好項目開發。如果不能準確定位項目，進行盲目的建設擴張，將會給企業風險管理控制帶來嚴峻挑戰。針對不同區域、不同期限、不同檔次的項目，進行合理有效的配置，將長短期項目搭配好，將不同區域和不同檔次的項目比例有效匹配，控制和降低市場風險。對于一些項目是通過幾個企業聯合開發的，就存在一定的融資風險，如股權分配、治理結構不清晰、《合作協議》的內容不嚴謹，這樣就造成很大的合作風險。
經營風險主要包括計劃風險和持有性物業的經營風險。房地產企業的一個弊病就是計劃執行力不高，要想提高計劃執行力需要做到以下幾個方面；一是，專門設立相關負責部門；二是，建立計劃調節機制；三是，針對計劃進行有效的監督和績效考核；四是，計劃自身要具有可行性。在我國當前大多數二線城市和三線投資寫字樓和購物中心就存在較大的風險，因為投入量和現在的房租水差較大。
2.3管理和流程風險
房地產企業管理的模式主要是在流程內部開展管理活動、決策，這本身就會給企業的投資項目帶來致命的打擊，一旦管理不善，將會產生質量風險、人力風險、資金風險，可能對企業是致命的傷害。管理風險包括人力資源管理、財務管理、審計、品牌危機、商業秘密等。流程風險指的是企業內部流程體系的不完善，造成流程內容不適合在企業內部執行，或是執行的效果比較差。
3 建立有效的風險管理措施和體系
3.1加強投資調研分析，提高決策風險管理意識
一般房地產企業項目投資量較大、籌備建設的時間相對較長，在管理過程中會產生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調查和研究、計算，對項目上可能會出現的一些經濟、財務、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規避和控制，做出科學綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據。同時要完善決策風險管理，建立科學的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。
3.2建立健全風險管理組織，強化風險意識
為了更好的實現房地產企業投資決策，必須要完善企業組織系統，組織具體的風險投資決策工作，使其風險管理組織結構清晰、職能明確，各部門之間工作協調暢通，保障風險管理目標得以實現。此外，還要加強風險管理知識和技能的培訓，強化全體員工的風險意識，讓每位員工從思想上都具有強烈的風險意識，這樣就可以培養他們的責任心。否則設立了專門風險管理部門后，員工就會將風險管理的責任全部推到部門身上，不利于風險的全面、有效控制。要想把風險控制在源頭，就必須對員工的風險認識和意識進行培訓教育，讓員工徹底認識到企業項目投資所面臨的各種風險，將對企業產生哪些不利影響。并且要掌握防范和控制處理風險的能力，面對一些風險時，如何有效的規避、化解才能避免企業受到損失。
3.3優化內部管控機制
房地產企業可以將內部控制、內部管理制度、內部審查有機結合起來，開展有效的風險管理工作。從內部控制方面看，首先要確定風險責任的主體，然后加強人力資源管理控制、財務管理控制、預算管理控制、業務流程控制等內部控制體系。從內部管理制度方面看，要建立健全各種風險控制制度的內在管理體系，加強專門的內部風險管理制度建設，特別注重將各種風險管理觀念和措施全面融入到其他內部管理制度和流程中，也只有這樣風險管理制度才能真正落到實處。從內部審查方面看，當企業發展到一定規模后，需要在企業內部建立審計和監察制度，因為審計和監察制度可以有效控制風險的發生，使得風險控制在企業內部變成常態化。
除此之外，房地產企業還應該建立內部風險管理機制。主要有以下幾點：一是企業實施戰略規劃中，要建立風險管理表決制度，保證戰略規劃的合理性；二是設立專門的機構，確定各相關部門間的風險控制責任；三是制定出一套科學、合理的風險管理制度和處理風險辦法的風險管理機制；四是風險管理機制確立后，要繼續保持其實用性，隨時根據實際情況改進完善。
4 結論
通過上述風險管理的分析，我們可以知道房地產企業面對的風險具有多樣性，有效的風險管理對于房地產企業具有戰略意義，這就要求我們建立有效的風險管理措施，降低企業經營管理中的損失。我們相信房地產企業可以通過有效的風險管理，來合理規避和控制風險。
【參考文獻】
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第4篇：房地產企業稅務管理制度范文
關鍵詞：房地產行業 稅收流失 措施 逃稅漏稅
目前我國經濟總量已經躍居世界第二位，經濟快速發展。近年來，尤其是房地產行業發展異常迅猛，成為我國國民經濟重要的支柱產業，并且對我國的財政稅收起著很大的貢獻。但由于當前我國的房地產行業財政稅收政策還不完善，總是存在著偷稅漏稅的現象發生。這種稅收流失現狀對我國當前的發展十分不利。因此本文根據我國房地產行業稅收流失的現狀，探討了治理房地產行業稅收流失的措施和方法，國家財政稅收部門應采取有效的措施，減少房地產行業稅收流失的現象發生。
1 我國房地產行業稅收流失的現狀
（1）在我國的基層房地產行業中存在這種現象，基層政府部門在當地房地產開發過程中設有專門的項目指揮部門或城建公司，通常都是政府人員組成。從表面上看由這些指揮部門或城建公司對當地土地進行征集或轉讓，項目指揮部門在房地產初期負責土地的操作事宜，由于實際上是政府操作，因此在征收稅收時會存在不能快速地代扣稅款，擅自減少稅率或者根本不收稅收等，指揮部門還會以招商引資的名義與土地購買大戶協商，存在各種暗箱操作的現象，在多種利益條件下，指揮部門將實際轉讓價低于同類市場價格，這樣對地方稅收造成了很大的損失。
（2）房地產商在銷售商品房時，故意將公司房源以超低于同期商品房市場價的價格或成本價賣給公司職工，在這個轉賣過程中由于不辦理“三證”，因此這個過程不受任何部門約束，因此在這個過程中就逃脫了商品房市場價和賣給員工之間形成的差價造成的公司營業額的提高，但這部分使房地產商偷逃了營業稅的征收。而由于目前商品房市場銷售火爆，員工可以很輕易的以較高的價格將商品房賣出，因此員工也逃脫了在商品房交易過程中的轉讓收益所必須要交納的個人所得稅。這種方法隨著目前國家在房地產行業施行限購令以來有所緩解。但在限購令出臺之前還是存在這種現象。
（3）房地產項目成本核算不規范，偷逃所得稅。通常情況下，房產商從項目開發、工程施工、竣工到樓盤銷售等有很多的環節，因此造成工程結算較為復雜，有些房地產商故意拖延工程結算期限，一般房地產商的房產項目都是幾個一起進行，當一個項目完成之后房地產商就會把上一個項目中的利潤投入到下一個房產項目中，通常造成結算周期延長。并且我國企業稅收制度是以年度為單位，因此房產商的結算周期就會延長，這實際上就導致了少申報企業所得稅或造成了企業收入與項目支出不對等，造成稅收流失的現象。
（4）在我國現行的二手房交易中涉及的稅收制度規定：個人將購買不足5年的普通住房對外銷售，應全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，免征營業稅。根據這種制度，轉讓方就利用這一時間差來逃稅，買賣雙方可以通過簽訂一份書面協議就可以進行二手房交易，等買房住滿5年之后再通賣方一起辦理過戶手續，這樣的話就逃脫了營業稅的征收。還有就算買方購買了沒到5年得普通住房，要求辦理房產過戶手續等，通常都是提供給房產局一份價格明顯縮水的報價，使房產稅收部門征收的營業稅也有所降低，造成了稅收流失的現象。
2 房地產業稅收流失治理對策
根據以上所介紹的我國目前房地產行業存在的稅收流失的現狀，國家財政稅收、審計及相關財政部門應制定有效的措施，相互之間信息共享，加強和完善我國房地產稅收征收的方法，堅決抵制稅收流失的現象發生。
2.1加大對房地產企業的稅收征管力度，防止稅款流失
（1）加強稅務稽查力度，嚴肅稅收法紀。稅收稽查人員應對房地產企業房產項目的立項、施工許可證、征用土地面積、商品房預售許可證、房產項目建設規模、項目投資總額等情況有應非常了解。督查房地產企業每年都要做一次稅收自查，稅收稽查人員及相關部門根據自身了解的房產企業資料對自查內容仔細分析，嚴查是否有偷稅漏稅的現象發生。另外稽查人員還要不定期的對某些有逃稅漏稅前科或有重點嫌疑對象的企業應重點進行稅務稽查，加大對房地產企業的稅收稽查力度。
（2）財政稅收部門應根據本地區的房地產開發商及其項目具體情況制定詳細的檔案，跟蹤房地企業的房產項目的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，并按照實際情況記錄在檔案中，加強對房地產企業的日常稅務監督能力。另外還要督促房地產企業每個月都要上報銷售合同、發票清單、存量房產盤點表等一些涉及到稅收的資料，全面了解房地產企業的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，加大對房地產企業的稅收監督力度。
2.2全面實施房地產稅收一體化征管，建立房地產業各稅種的稅源控管
目前我國對房地產企業征收的稅收種類較多，稅務部門在征稅使難度較大，對稅源的控制和管理有著許多的不足之處。但是，稅務部門在對房地產企業征收不同的稅種時所依據的資料基本上一樣，因此稅務部門可以通過加強對房地產稅源的管理和控制，可以很好的減少稅收流失，使房地產企業的稅收工作形成一體化管理，要實現這一步通常情況下要采取下列措施：
（1）財政稅收部門應加快建設與土地管理、房產管理、城市規劃管理等相關行政之間信息共享平臺，能夠全面了解房地產企業的涉及到稅收的相關資料。
（2）稅收部門應統一要求房地產企業預繳房地產交易企業所得稅和土地增值稅，到房地產項目樓盤銷售完畢之后再對房產企業的營業額進行結算，多退少補。
（3）稅收部門應對房地產企業開發的樓盤實行定向稅收管理制度，即對樓盤每一棟商品房的交易建立臺賬，詳細標明該棟商品房的詳細地址，對其樓盤交易進行跟蹤管理，防止房地產企業通過暗箱操作偷逃稅款。
（4）稅收部門在對商品房交易過戶進行稅收審核時，稽查人員應對房地產企業必須征的相關稅收情況進行詳細核查，對沒有繳清稅款的不予辦理過戶，直到房地產商繳清稅款方可辦理。
（5）政府應組織建立房地產交易管理信息系統，該系統涵蓋了商品房交易過戶過程中的稅收受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明等與稅收相關的內容。對整個稅收征管流程實現網上辦理，對房地產交易的各種稅源可以進行有效地控制。
2.3加強部門協作,提高征管效率
（1）稅務部門應加強與房地產相關行政部門的配合，防止漏征的現象發生，要從一開始就控制房地產企業的信息，防止新辦房地產企業的稅收漏征現象。政府各個行政職能部門應對那些沒有繳納稅務證明的房地產企業，不予辦理房地產立項，不允許房地產項目施工，還應要求銀行等金融機構不予辦理開戶或貸款事宜。相關部門只有憑借房產企業納稅證明才能給予辦理相關業務，如此以來，就可以促進房地產企業積極繳納稅收。
（2）國稅部門和地方稅務部門應加強業務之間的協作，目前我國房地產稅收中規定：房地產企業所得稅應在國稅部門繳納，而營業稅則去地方稅務部門繳納。因此特別是對于一些新成立的房地產企業，國稅和地稅部門應加強協作，防止因職能屬性不同而造成房地產企業的稅收流失形象發生。
3 全文小結
綜上所述，房地產行業的稅收流失現象必須要得到各個稅收部門的重視，加強對稅收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各個職能部門通力協作，改善我國目前房地產行業稅收流失的現狀，使我國稅收工作達到一個新的高度。
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[3]張雙蘭.淺議我國房地產稅收制度的改革[J]．財會研究，2007(7).
第5篇：房地產企業稅務管理制度范文
通過對全縣20*年度房地產企業稅費征收情況進行專項審計，揭示稅費征收管理和稅收政策執行過程中存在的問題，分析當前稅費流失的渠道和原因，提出規范稅費征管秩序，規范稅費征管行為，提高征管質量的針對性意見和建議，促進我縣房地產市場健康有序地發展。
二、專項審計的對象及范圍
審計對象：全縣稅費征收管理部門及房地產政策執行相關部門（地稅、財政、國土、城建、房產、工商等）。延伸審計對象是我縣各房地產開發企業。
審計范圍：主要是審計20*年度房地產企業稅費征收管理及稅費政策的執行情況，必要時可追溯以前年度的欠繳情況。
三、專項審計的內容和重點
（一）審計財稅等有關部門的主要內容
這次審計重點是審查征收機關對房地產企業稅費的管理、申報、繳納和政策執行情況，是否存在執行政策不嚴、征收不到位、計稅價格不準確、違規減免、緩交、欠稅的問題，具體內容有：
1、稅務登記、納稅申報、延期（減免）納稅等稅收管理審計。
2、房地產企業稅收征收入庫合法性、及時性、真實性情況審計，是否做到應收盡收，有無漏征、少征、無依據緩征稅收現象。
3、房地產企業稅收票證管理審計，主要檢查票證管理制度是否健全。
4、房地產企業稅收檢查情況審計，主要是對企業稅收檢查程序是否合理。
（二）對房地產企業的延伸審計的主要內容
除核對稅務登記、納稅、延期（減免）申報等資料內容外，還應重點關注：房地產企業是否存在違規核算、稅費申報不實、騙取稅收優惠以及各種偷逃稅收、瞞報經營項目、隱匿經營收入等行為。房地產企業主要稅種審計重點內容有：
1、營業稅：主要是檢查應稅營業額合理性、完整性，以及應稅營業額的及時性。
2、企業所得稅：主要檢查應稅收入真實性、完整性，檢查稅前扣除項目的真實性、合法性，檢查減免稅政策執行情況和其他調整事項的合規、合法性。
3、個人所得稅：主要檢查是否按規定全員全額履行代扣代繳義務，是否有少報、隱瞞收入、虛假申報的行為。
4、土地增值稅：主要檢查是否按規定申報預繳土地增值稅，稅收標準和增值額計算是否符合規定。
5、契稅：主要檢查各種納稅申報是否按期交納，各種應稅行為是否按規定足額納稅，有無越權減免現象存在。
6、土地使用稅、房產稅、印花稅等。
7、關注防洪保安資金、人防易地建設費、市政公用設施配套費等行政收費征收管理。
（三）其他應關注審計內容
1、是否存在房地產市場監管不力，在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環節違規審批、濫用權力等行為，相關部門不能及時發現制止房地產項目違規開發、虛假銷售、定價不實行為。
2、注意查處重大違法違紀案件線索，加大查處案件力度，嚴肅查處審計中發現的違法違規和權錢交易的行為。
四、專項審計組織實施的相關工作要求
第6篇：房地產企業稅務管理制度范文
【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產行業的財務特點
房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。
二、房地產行業納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業的經營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。
2、有利于完善企業的財務管理制度
在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業帶來經濟利益
對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。
三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃
房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。
1、營業稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。
3、企業所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業固定資產的納稅籌劃。
最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。
(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。
根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。
【參考文獻】
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第7篇：房地產企業稅務管理制度范文
關鍵詞：營改增；房地產企業；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業、服務業、建筑業等都納入到“營改增”范疇內。房地產業同人民的居住生活息息相關，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究。“營改增”指的是以前繳納營業稅的應稅項目轉為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業稅收成本降低，提高企業市場競爭力，有利于第三產業的發展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結構獲得了改善和優化，這有利于國家經濟和消費結構的優化和升級。
一、概述房地產企業會計核算
房地產企業自身的會計核算工作主要有下面幾項內容：其一，籌集項目開發建設資金；其二，計算房屋建設成本、強化成本管理，降低企業成本；其三，對房地產項目收支進行核算，強化經營管理，促進經濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據國家政策，對企業利潤進行合理的分配。房地產企業自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產開發企業在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側重點也發生了一定的變化。房地產企業立項階段、項目準確階段、項目開發階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產企業會計處理的變化
(一)適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產企業根據不動產銷售營業稅征稅的規定，征收5%的稅率。“營改增”實行之后，房地產企業稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計利潤的變化
在不計算營業成本的前提下，房地產企業實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現一定程度的下滑。而假如將營業成本計算在內，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業不能獲得增值稅專用發票，則有關的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產項目開發成本中，稅金就會加重房地產企業的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業可以獲取采購環節的增值稅發票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產企業項目開發成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業稅，所以“營改增”的實行會使房地產企業購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業稅收負擔的變化
首先，房地產老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產開發商中一般納稅人，出售自主開發老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應繳稅款=預收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產企業產生了聯動、系統性的影響。稅率由5%營業稅稅率轉變為11%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現在企業總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業稅負以及經營成本。
(四)發票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業稅發票只是采購過程中一項資產以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發票管理，因為增值稅發票同下游企業的進項稅抵扣具有密切的聯系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關注銷項發票的領取、出具、保管、作廢，重視進項發票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業必須對發票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業應繳稅額。
三、應對“營改增”房地產企業會計處理變化的措施
(一)優化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業必須嚴格區分會計處理流程，轉變原有的稅務計算和申報方法，結合稅收改革政策，有效規避風險，降低企業稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業數據采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業布置的任務，促進企業內部資源的優化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節，科學的組織人員配置，完善企業整體的會計制度。
(二)提升企業會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業會計核算、發票管理等多方面會計處理工作都出現了變化，所以企業需要積極的組織培訓工作，從而促進企業財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業務活動培訓。在稅制改革之后，企業在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態度。稅制改革之后，企業內部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業的會計管理。
(三)強化企業的內部控制
“營改增”政策實施之后，企業需要對財務內控進行合理的規劃，對其進行有力的監管，尤其是加強對發票的管理，需要根據國家稅收統籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎工作，有效控制企業法律風險，減少企業納稅負擔，提高企業的會計核算能力，同時對企業增值稅發票進行規范。企業需要了解和掌握“營改增”對自身發展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優化票務管理形式，增強財務人員的專業素質。結合“營改增”所產生的稅負影響對營銷策略進行有效的調整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產企業盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產企業可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質量，同時也可以獲得增值稅專用發票。
四、結束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產企業受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業會計處理工作存在問題，必然會使企業遭受一定的經濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產企業會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產開發有限公司
參考文獻：
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第8篇：房地產企業稅務管理制度范文
隨著我縣房地產業的快速發展，房地產稅收收入大幅增長，占財政收入的比重越來越大。但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。根據國家稅務總局《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔20*〕82號）及有關法律、文件精神,為進一步加強我縣房地產稅收管理,發揮稅收調控職能,促進黟縣房地產業健康發展,現將有關事項通知如下：
一、提高認識，加強管理
房地產稅收是財政收入的主要來源之一，各鄉鎮和縣政府有關部門要充分認識房地產稅收的增長對黟縣縣域經濟發展的重要性，積極支持并主動配合財稅部門依法履行職責，做好房地產稅收征管工作。財政、房管等部門要加強溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，把住房地產稅收稅源控管的關鍵環節，實現房地產諸稅種間的有機銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產稅收征管質量和效率。
二、堅持依法治稅，嚴格執行國家稅收政策
財稅等有關部門要嚴格執行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產稅條例》和《國務院關于加強依法治稅嚴格稅收管理權限的通知》（國發[19*]4號）等法律法規和文件精神，嚴格執行國家稅收政策，做到依法征稅，應收盡收，不得擅自越權制定出臺違反國家稅收政策的各種減免優惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權減免房地產稅收，不得隨意越權批準緩稅、欠稅。
三、建立房地產稅收聯席會議制度，確保房地產稅收征管取得新成效
為提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，縣政府決定建立房地產稅收征管聯席會議制度，每月召開一次聯席會議，通報全縣房地產稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產交易辦證情況，及時研究解決房地產稅收征管工作中存在的問題，從而實現對房地產稅收的有效監控。具體分工如下：
發改委：定期按季反饋房地產企業開發項目批準文號、建設單位、批復項目、投資預算、項目選址等信息。
建設局：定期按季反饋城市拆遷、建設工程施工許可證號、建設單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗收證發放等信息。
國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發放情況及土地坐落位置、土地面積、建設工期、土地出讓或轉讓金收取情況，同時在辦理土地交易、產權變更時，負有檢驗是否完稅（包括營業稅、契稅等）的職責，對未完稅的土地不得辦理有關產權變更手續，并及時通知稅務、財政部門。
規劃局：定期按季反饋房地產開發項目總體規劃設計方案，包括開發項目名稱、性質、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設施面積等。
房管局：在辦理產權變更時，應嚴格執行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動產發票，“二手房”過戶憑地稅開具的應稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產登記或房產過戶信息，著重審核過戶時完稅情況、過戶時交易價格是否具中介機構出具的評估價格。
地稅局：地稅局是房產稅的征收單位，定期反饋房產稅的征收情況，主動加強與國稅局及各協管單位的溝通與聯系。
國稅局：是新辦房地產企業所得稅的征收單位，及時整理匯總各新辦房地產企業的涉稅信息，加強對企業所得稅的征管。
財政局：負責全縣契稅、耕地占用稅的征管，定期按季反饋房地產交易契稅征收信息。
第9篇：房地產企業稅務管理制度范文
一、房地產企業稅收籌劃的難點分析
從我國房地產市場和宏觀政策等角度進行分析，房地產企業在使用稅收籌劃方法時，存在的難點主要表現在該行業的復雜性、財稅政策更新、行業的地域性特點以及需要進一步提升稅收籌劃能力等方面，筆者對其展開具體分析。
(一)房地產行業的復雜性房地產行業的明顯特點就是人才密集、經營活動資金密集，其經營項目的規模較大、可影響的范圍也比較廣，同時還要受到國家宏觀政策的影響，屬于以政策為導向的產業類型，與房地產項目建設當地的金融機構、主管部門、上下游產業以及政府部門都有著密切的關系。房地產企業的經營活動與內部的管理制度、管理水平有直接關系；同時，還會受到外界環境變化的影響，且敏感性較高。由此可見房地產行業本身的復雜性，這將會對其發展產生很大影響，增加財務人員實施稅收籌劃的難度，不利于保證稅收籌劃實施效果。
(二)財稅政策更新因社會經濟從原本的迅速發展逐漸轉向平穩的發展趨勢，房地產企業的發展受到的影響越來越明顯，在這個基礎上，國家不斷調整財稅政策，希望能夠減少中小企業的稅收負擔，而各項財稅調控政策的出臺和實施，增加房地產企業的經營壓力。近年來，我國先后出臺了很多財稅政策，這些政策限制房地產企業使用稅收籌劃方法，也會影響稅收籌劃發揮作用，可見財稅政策更新是房地產企業實施稅收籌劃的難點之一，也只有解決這個難點，才能保證順利實施稅收籌劃措施。
(三)房地產行業地域性特征房地產企業的財稅涉及到的土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅以及房產稅等都屬于地方稅，與當地的經濟發展和政策關系密切。中央對財稅的調整做出宏觀調控，而各地方結合自身的經濟發展和行業特點制定地方的財稅政策，而房地產行業的很多財稅都屬于地方稅范疇，故而凸顯出很明顯的地域性特點[1]。各地方由于發展上的差異，稅率和財稅的征收標準不同，地方機關對國家的財稅政策理解也存在一定偏差，這些因素都會影響房地產企業的稅收籌劃，但同時也帶給稅收籌劃很大的自由發揮空間。
(四)籌劃專業性有待提升房地產行業的復雜性增加財務工作的難度，對專業性的要求較高，尤其是需要在國家調控政策不斷變化的情況下實施稅收籌劃，更加需要財務工作人員有較強的專業能力與素養。但目前房地產企業的財務工作人員針對稅收籌劃還沒有非常專業的措施，故而需要進一步提高籌劃工作的專業性。同時，房地產行業涉及的財稅工作涉及到交易環節、開發環節以及施工環節等，涉及的稅種也隨之增多。其中稅收貢獻最高的是土地增值稅，其核算過程極為復雜，始終是房地產企業稅收籌劃工作的重要內容。因此，只有提高稅收籌劃的專業性，才能解決籌劃中遇到的難題，保證籌劃質量，增加企業的經濟收入，促進房地產企業發展。
二、房地產企業稅收籌劃的對策分析
(一)認真做好會計核算基礎工作會計核算基礎工作是保證房地產企業順利開展稅收籌劃的前提條件。會計核算的完整性與真實性在一定程度上影響稅收籌劃的落實效果，也是企業開展稅務審核的關鍵性依據，而這一點需要以企業完善的內部控制管理與財務體系建設。如果會計核算都無法準確地反映出企業的真實情況，就需要面對稅務機關核查相關征收造成的影響，導致企業需要承受超額損失。因此，在實施稅收籌劃的過程中，需要認真做好會計核算基礎工作，并突出核算的作用與價值。
(二)及時掌握財稅政策新動向我國出臺的新的財稅政策是配合經濟形勢變化出現，如《土地增值稅法(征求意見稿)》中對土地承包經營權流轉的規定，在流轉操作中不征收土地增值稅，主要就是為配合《農村土地承包法》的實施[2]。房地產企業對政府出臺的財稅政策有著極高的敏感性，故而需要結合當前的財稅偵測和市場經濟形式，預測政策上可能出現的變化，提前做好應對工作；一旦國家推出新的政策能夠及時且準確的掌握其精髓，并且能夠從企業自身的發展情況采取有效的應對措施，這樣才能夠保證稅收籌劃的有效性，突出稅收籌劃的房地產企業發展中的價值。由此可見，及時掌握財稅政策新動向是順利實施稅收籌劃及發揮其作用的重要措施。
(三)熟悉稅務機關工作流程我國的稅務機關掌握房地產企業的財務信息，利用企業報送的財務資料獲取并且積累相關數據，由此建立企業、行業的財務信息數據庫，將其走位評價房地產行業發展水平的重要依據。因此，企業需要在保證各項信息準確、真實的前提下，保證臺賬信息與備案資料等資料的口徑一致，避免出現信息對比異常。而后利于國稅和地稅合并、應用大數據以及金稅三期的機會，并且在信息跨部門共享的基礎上，逐步落實企業、行業財務信息數據庫的建設，消除稅務部門和企業之間信息不對稱情況。在我國新出臺的相關稅法中，明確住房建設、自然資源以及規劃等部門提供真實的信息，協助稅務機關合理征收土地增值稅。在熟悉稅務機關工作流程的基礎上，房地產企業有效運用稅收籌劃，有利于增加經濟效益，實現其經營目標。
(四)做好涉稅事項前的籌劃房地產企業在使用稅收籌劃措施來提高經濟效益時，需要在項目立項以及研究可行性階段，有機結合項目經費測算與稅收籌劃目標，實現統籌兼顧的經營。財務工作人員考慮項目的整體，綜合考慮項目投資回收的可行性以及經濟指標的可行性，制定最優的經濟方案，需要注意的是最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案[3]。此外，在簽訂合同時需要做好統籌規劃。合同是判斷涉稅性質的重要依據，也是稅務稽查工作中檢查的重點，通常在簽訂合同時就已經鎖定稅收籌劃的空間以及時間，如果在簽訂合同之后再開展稅收籌劃，那么將會增加房地產企業的將供應風險和財稅風險，不利于保證經濟效益。因此，在使用稅收籌劃時，房地產企業需要做好涉稅事項的事前規劃工作。
(五)建立專門的企業稅管部門房地產企業想要解決稅收籌劃實施過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要建立專門的稅務管理部門，安排專職人員，且這樣能夠滿足日益嚴格的國家稅收政策要求，確保將稅收籌劃與項目建設有效結合。這樣的操作不僅能夠降低稅收籌劃實施的風險，提高其成功率，增加企業經濟收入，還能夠有效、準確地反饋企業的會計信息質量，進而使其成為企業發展、決策的重要依據，進而提升企業整體經營、管理水平。新形勢下需要房地產企業做出相應的改變，在改變的基礎上為實施稅收籌劃創造條件，從而提高稅收籌劃在企業發展中的地位和作用，促使企業更為合理的使用稅收籌劃。
