商業地產現狀發展趨勢精選(九篇)

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第1篇：商業地產現狀發展趨勢范文

[關鍵詞]商業地產;發展現狀;發展趨勢

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.104

1引言

近年來商業地產發展迅速，尤其是自2010年以來，商業地產的市場投資額增長迅猛，年投資均速達到了30%。2014年更是商業地產的關鍵一年，首次打破多年以來相對于住宅地產發展滯后的局面，目前其投資增速已超過住宅地產的投資。商業地產能夠得到快速發展主要有兩方面的原因：一方面是經過幾輪的調控，對整個住宅市場的影響比較大，在此背景下不少大型房地產開發企業紛紛開始轉型，提高了對商業地產的持有比例，商業地產成為市場熱切的關注點;另一方面是受到城市化進程的推進，目前我國正面臨產業結構的調整，第三產業的占比在不斷提高，服務業的大力發展催生了對寫字樓的大量需求。新型城鎮化進一步提高城鎮居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率，加大了商業地產的需求。

2我國商業地產發展現狀

2.1以城市綜合體為核心的商業地產呈井噴式發展

隨著消費能力的提高及新型城鎮化的推進，傳統單一的商業氛圍難以滿足居民對消費多樣性的需求，而城市綜合體正符合現代商業地產的發展趨勢，能夠將項目的建筑功能與商業功能融入到城市的發展規劃中，對該區域起到一個引導的作用。另外，由于城市化率的提高，人口擴張，土地資源日益稀缺，居民個人的生活成本增加，而城市綜合體能夠在空間形態上整合土地資源，集約化開發，在立面空間上能夠融合不同功能。正是基于此原因，國內許多城市的商業地產都以城市綜合體為核心的形態出現。

根據國際慣例，當人均GDP達到10000美元/年，將步入城市綜合體快速發展階段，雖然2013年我國人均 GDP為6767美元/年，排除地廣人多這一因素，以及考慮到城市化進程，現今國內大多數的重點城市都已迎來城市綜合體的大發展期。

就目前來看，各城市的城市綜合體項目的數目都在處于增長的趨勢，并出現了井噴式的發展，部分區域存在供應過剩。據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，其中有11個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。從現有土地供應與規劃來看，這50個城市的綜合體個數及規模還將持續大幅攀升，預計到2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。而到2015年在這50個城市中，將有26個城市的城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米，見表1。國內諸如北京、上海、廣州、深圳及一批二線重點城市已進入城市綜合體快速發展期，新區建設、舊區改造等城市的更新，為城市綜合體的大規模發展提供了動力。

2.2商業地產總量過剩，區域性過剩已成必然

從城市發展的角度出發，商業地產并不能無限發展而是有一定的市場容量，需考慮到一個城市的經濟發展與居民消費水平的能力。一般而言，商業地產的市場容量與城市的規模、經濟發展水平和速度有著直接的關系。城市的人口較多，規模較大，相應的對零售商品的需求量也較大，商業地產的市場容量也較大;城市的經濟發展水平較高，經濟增長速度較快時，該城市的居民的收入水平會有所提高，而使收入成為消費的主要影響因素，從而會加大對各類消費品與服務的需求量，擴大商業地產的市場容量。人均商業建筑面積與居民的人均可支配收入存在一定的關系，人均可支配收入影響著人均商業建筑面積的大小（見表2）。根據資料顯示，世界中等經濟發展水平的地區或國家的城市人均商業建筑面積一般在1.2平方米左右，例如香港為1.3。相較而言發達國家的人均商業建筑面積則較高，一般為1.2至1.7，如紐約和東京就達到1.7以上。這也說明商業地產是有市場容量范圍。孫斌藝、張永岳、謝福泉（2012）基于定量與定性的方法，以上海經濟人口承載力為基礎，通過模型預測了上海市商業地產的市場容量，結果表明2003―2008年上海商業地產市場容量增長速度與商業網點面積基本協調，2009年以來上海市商業地產整體規模存在偏大的傾向，也就是說目前上海商業面積已達到飽和。而在國內的一線城市，諸如北京、上海、廣州等一線城市人均商業物業面積已經超過了這個數字，上海的人均商業建筑面積甚至超出了2平方米，部分二線城市也正在向這一數字靠近，區域性過剩明顯。

2.3電商對商業地產的沖擊

商業地產在快速發展的同時，消費者的購買習慣正在慢慢地發生著變化，主要體現在四個方面：一是購物空間的立體化;二是購物時間的零碎化;三是購物方式的移動化;四是信息傳播的快速化。這四個方面的變化將改變之前在特定時間及地點的傳統消費習慣。而隨著互聯網的發展，網絡購物以其不限時間、地域的限制及購物的便捷性，成為消費者購物消費的新渠道。越來越多的消費者對網購的消費傾向頗高，消費模式也逐漸從線下向線上轉變。根據中國電子商務研究中心的數據顯示，2013年我國的電子商務市場交易總額達到10.2萬億元，與2012年的8.5萬億相比增長了近30%。其中網絡零售市場規模交易額為1.9萬億元，與2012年的1.3萬億元增長了42.8%，在社會總消費品零售額中占了8.0%左右。而2014年的“雙十一”當天的總銷售額為571億元。種種數據表明電子商務已進入快速發展階段，對傳統的零售商業造成一定的沖擊，影響著商業地產未來的發展，在一定程度上促進了商業地產業態結構的調整及優化。

3商業地產未來發展趨勢

3.1發展社區商業

社區商業是一種以社區范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業。它能夠滿足社區內居民的基本需求包括購物需求、各類服務需求及休閑娛樂需求。從國際經驗來看，隨著經濟水平的發展與提高，社區商業將會是商業地產的重要組成部分。據統計，社區消費約占整個城市消費品零售總額的30%，而在發達國家這一比例達到40%左右。目前社區商業在國內尚處于起步階段，形態比較單一，基本都是傳統模式與現代模式并存的混合形式，且缺少一套完整且具有實踐可操作性的研究理論。但社區商業是未來發展的趨勢，國內一線的部分地產開發商如萬科、保利及金地等開始關注社區商業，并加大了對其的投入。要使社區商業的可持續的發展，一方面是要考慮到傳統模式的存在，加快對該模式的改造，對原先商業設施的業態組合及經營結構進行優化調整。例如可以引進一批先進的零售業態，基于社區居民的多樣性需求增加服務項目，增設休閑娛樂項目，滿足社區內居民的基本需求。另一方面，借鑒國際成功的案例經驗，促進現代化的社區商業的發展，規劃新的業態形式，滿足社區居民集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂等全方位需求。

3.2增加體驗式商業

隨著消費者收入的提高，消費心態的日趨成熟，消費需求的不斷升級，越來越多的消費者的消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感，逛商場不僅僅只是購物，更多的是出現了休閑、娛樂、餐飲、運動、培訓等多樣性的消費訴求。未來的消費者更愿意在環境、服務、情感等方面買單。根據第一太平戴維斯的統計，消費者在商場的一般逗留的時間在45分鐘左右，而在一個具備體驗功能的現代購物中心的逗留時間約為2.5小時到3小時。從中我們可以看出，消費者將更多的時間花在了其他方面而不是購物。體驗式消費也在此背景下受到重視，它不僅能吸引更多的消費者，延長消費者的逗留時間，而且進一步促進商圈的成熟度。實際上，國外有不少成功的體驗式購物中心的案例，諸如美國紐約第五大道、法國巴黎香榭麗舍大街、英國倫敦牛津街等。國內一些房企也開始注重體驗式商業，萬科正在重新整合商業業態組合配比。2013年以來新開業的萬達廣場增加了體驗式業態的份額，比例將達到55%左右，而計劃在三年內該比例將達到60%。

3.3轉變商業地產盈利模式

商業地產從起步到成熟可以概括為三個主要階段;階段一是商業地產的開發銷售，該階段主要以產權式商鋪為導向;階段二是租售結合，通過銷售和自持商鋪實現;階段三進入到商業地產的金融階段，表現為金融證券化影響物業持有主體。

從國內的情況來看，對于商業項目盈利模式的選擇，較多的開發商會選擇銷售或租售結合，這樣

可以減小企業的資金壓力，而選擇自持則需要開發商具備足夠的資金承受壓力的能力。不過，隨著市場的日趨成熟與完善，金融市場的改革，傳統的商業地產盈利模式已不能滿足未來的發展要求。像國外的商業地產市場，REITS的有望成為主角持有商業物業，一方面可以分散投資風險，通過估值盤活資產，實現價值增值，另一方面可以穩定項目的現金流。

3.4注重商業地產的運營

商業地產的運營是指在招商完成后，基于商業項目的不同規模、業態規劃和主題定位，對商業項目進行一個有序、有效的經營管理。一個商業項目能否健康可持續的運營，除了正確的市場定位與招商外，關鍵還要看運營管理。而隨著商業地產的不斷成熟發展，運營的作用會顯得越來越重要，開發商逐漸會從重招商轉向重運營。但就我國目前來看，商業地產更側重于招商部分，忽略了運營管理的重要性，而國內商業地產運營管理的水平也比較低下，參差不齊。與招商相比，收益較弱、見效也不夠快，因此比較重招商。不過良好的運營管理能夠提升商業地產收益和物業價值。現代商業地產運營的核心就是將松散的經營單位、不同的消費形態以及多樣的業態組合統一為一個相同的經營主題對其進行有效的管理。其本質是把投資者、經營者與管理者三者直接聯系到一起，組合成一個利益共同體，逐步形成商業項目的核心競爭力。

參考文獻：

[1]孫斌藝，張永岳，謝福泉.上海商業地產市場容量及合理規模研究[J].科學發展，2002（2）：70-79.

[2]馬文杰.商業地產發展中存在的問題及對策[J].中國房地產，2011（11）：55-56.

[3]張曉煒.我國商業地產經營模式探析及對策研究[J].現代商貿工業，2012（4）：3-4.

[4]吳步鑒.我國商業地產發展現狀和前景分析[J].經濟研究導刊，2011（6）：88-89.

[5]吳步鑒.商業地產的市場定位分析[J].經濟研究，2008（8）：46-47.

第2篇：商業地產現狀發展趨勢范文

商鋪投資收益現狀

國家統計局的數據顯示，2004年1至11月份，北京市商業營業用現房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，遠遠超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現房和期房的價格分別上漲了2.7%和5.1%，商業地產的價格卻出現大幅下跌，11個月辦公用現房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業營業用現房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業地產從2001年開始出現銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

從北京市范圍看，近期進入市場的在售商業項目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順利，5月15日開始銷售以來，整體商業部分銷售率達到90％左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分（1層和－3層不售），項目整體銷售率60％以上，但2005年初又出現了該項目在商鋪銷售以前就已經被銀行抵押的訴訟；炫特區底商銷售率也在60％左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項目整體銷售率也在50％以上。

從總的情況來看，目前各個商業項目多數銷售情況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年（或四年）10％返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關注。

但從市場的整體供求看，商業地產的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項目（諸如巨庫、第五大道等）對投資人的信心造成了很大的影響。

投資前景及要點分析

從北京商鋪投資的市場基礎，以及一些新興項目的市場反應來看，未來北京的商鋪投資市場將會日趨理性，以下特點將日趨明顯：

商鋪售價逐步回歸理性空間

2003年商業地產的價格虛高一定程度上刺激了部分商業地產開發商的不理性，過高地預測了2004年京商業地產的需求程度。近年來，商業地產的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產公司進入商業地產領域，許多小企業也不顧自身實力盲目跟進，商業地產投資的自發性和盲目性日益突出，開發商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業街，在短時期內，造成商業地產開發面積數量的大幅增加。

北京市建委公布的數據顯示，2004年前11個月商業用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業用現房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業用期房預售登記56.3萬平方米，商業用現房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴峻。

2004年京城商業地產的銷售價格的大幅度下降則是開發商和投資者一種理性評估市場的表現。一些投資失敗的案例促使京城商業地產的開發商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進。

街區型商業和底商將成開發主流

目前北京商業物業市場處于發展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發展規模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經濟持續發展，商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業街，大型、現代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業物業星羅棋布，北京市商業市場開始呈現出現代化、市場化、多元化的發展趨勢，商業市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費品的需求呈逐年上升的趨勢，消費品價格指數持續下降，為商業物業的快速發展奠定了較好的市場基礎。因此開發商對商業地產重視程度加強，尤以街區型商業發展迅速。近年商業物業供應量較大，2005年中會有小幅度的調整，同時市場細分得到加強。

近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業地產也得到較大的發展，市場細分加強，具備不同程度市場的需求。

第3篇：商業地產現狀發展趨勢范文

【關鍵詞】商業地產；融資模式；金融政策

國務院“十二五”計劃實施以來，房地產調控進入了關鍵時期。在土地出讓、房地產信貸、交易等政策調整下，銀行貸款規模收緊、利率調整、信托融資規范等政策影響，房地產融資難度加大，普遍面臨資金鏈緊張的問題。對于資金需求量大，回收期長的商業地產必須特別注意資金安全，在金融緊縮政策前，資金問題幾乎已是所有開發商共同需要面對的難題，在金融緊縮的政策下，商業地產企業的壓力更大，商業地產的融資環境正日趨緊張。由于融資渠道受限，應積極拓展商業地產多元化融資渠道

1 商業地產融資的定義和特點

1.1 商業地產融資的定義

商業地產,顧名思義, 是作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等. 商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。

商業地產融資就是指為了使商業地產項目順利進行，而在開發，流通及消費過程中，進行籌資，運用和清算等一系列金融活動的總稱。

1.2 商業地產融資的特點

商業地產具有商業、地產與金融三重特性，及區別于單純的商業企業，有區別于傳統的房地產。目前商業地產融資的特點就是融資困難，渠道單一，商業地產對企業自身的資金實力和融資能力有很高的要求，尤其是在金融緊縮政策之下。商業地產有高風險，高收益的特征，商業地產的主要收益來源在于租金。商業地產在建設階段，需要占用大量的資金，投資回收期長，資金周轉率慢，會給企業帶來很大的資金風險。

2 當前商業地產融資模式淺析

目前，我國商業地產主要是以銀行融資為主，商業地產開發周期一般比較長，占用資金較多，風險相對較高，積極發展融資渠道，對商業地產健康發展，用重要的作用。本文將對商業地產各種融資模式進行淺析。

2.1 銀行貸款

商業地產最傳統的融資渠道就是銀行貸款，商業地產有今天的成績，與銀行是分不開的。商業地產是典型的資金密集型行業，目前我國的開發商自有資金不多，主要融資渠道還是依靠銀行貸款，資本融資渠道受制于政策。信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業就有可能陷入資金困局的風險，這無形中增加了商業地產企業和銀行的經營風險。所以在投融資方面，必須改變長期以來單純依靠銀行貸款的籌資模式，走多元化融資道路。

2.2 上市融資

商業地產融資的基本方式之一就是上市融資，上市融資主要是指股票融資，即股份有限公司在正全面交易所掛牌并發行股票進行融資。商業地產企業通過發行股票上市，可以幫助企業迅速獲得大量資金，保障開發期間的資金需要，也可以提高企業的知名度。對于綜合實力較強的商業地產企業，通過上市融資，能夠形成強大的競爭力，但是上市融資一般門檻比較高，審查也較為嚴格，對于中小型商業地產是可望而不可及的。

2.3 PE(房地產私募投資基金)

PE是一種以融資為目的，以非公開的方式向特定的投資者募集一定的資金，向未上市企業進行的權益性投資，最終通過被投資企業上市、并購或是管理層收購等退出方式獲取利益的一類集合投資基金。由于PE相關的法律還不規范，也缺乏合格的人才劃分標準，往往會使許多缺乏市場風險識別和預計能力的人參與其中，蘊含了較大的風險，再加上本來房地產私募基金存在的范圍有限，流動性不高，因而PE這種融資渠道具有很大的局限性。

2.4 REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts 的簡稱），即房地產（不動產）投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式，籌集眾多投資者資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 起源于20世紀60年代的美國，逐步擴展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡等地，自從2005年12月21日，中國第一支REITs（廣州城建越秀）在香港成功上市后，國內房地產信托市場呈現快速發展的態勢。

REITs作為一種專業的房地產投資金融工具，即為投資者提供了門檻低、流動性高、風險較低、稅收優惠、規范投資大型商業物業的投資機會，也對于解決商業地產的融資問題提供了很好的途徑。REITs具有流動性強的特點，便于投資者參與或退出投資，對于擁有資金量不大的中小型投資者也可以參與其中，擴大其投資途徑。總而言之，REITs是國際通用的一種大型商業物業投資行為，是分散投資風險的有效途徑。商業地產通過REITs融資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的單純依賴。隨著我國各大城市相繼開展試點，REITs運作中的各種問題也將逐步得到解決，REITs融資的優勢也將逐步顯現。

2.5 商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）

CMBS是指商業地產企業的債權銀行將原有的不動產貸款中的商業用房抵押貸款作為資本，發行證券，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行。與其他融資方式相比，CMBS的優勢在于發行價格低，對母公司無追索權，能保持商業地產未來增長潛力及資產負債表表外融資等。CMBS是一種證券化的創新融資模式，還處于起步階段，從操作上來講CMBS比REITs更易推行，但是我國當前的金融環境決定了CMBS不會有太大的發展。我過的CMBS要成功發展起來，必須要有政府，銀行，評級機構等各方面的配合與推動，還有健全的法律制度作為保障。

3 結語：

綜上所述，本文認為商業地產應構建多元化融資渠道，在金融緊縮政策下，不能只單純依靠銀行貸款這種傳統的模式來融資，現階段應重點培養商業地產投資信托基金業務，同時也應該完善商業地產投資信托基金法律法規，努力創新金融工具。總之在金融緊縮政策的大環境下，需要擺脫依賴銀行信貸的狹窄融資局面，走多元化發展道路，努力創新金融工具，不斷豐富融資模式。

參考文獻：

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[2]靳童.我國商業地產階段性融資模式探析[D].首都經濟貿易大學,2007.

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[4]湯顯新.我國商業地產開發融資方式分析[J].中國高新技術企業，2011(1).

[5]王小末.中國商業地產的REITS融資模式研究[D].對外經濟貿易大學，2010.

第4篇：商業地產現狀發展趨勢范文

深圳的商業地產并沒有虛熱

從2004年開始，深圳商業地產開始風起云涌，隨著華潤萬象城、金光華廣場的啟動，深圳商業地產開始受人矚目。進入2006年，深圳商業地產迎來一個供應高峰期，商業地產廣告在報紙上連篇累牘地刊登。這股商業地產的熱浪之下是否存在隱藏著虛熱呢?張平從2006年深圳商業地產的開發特征和銷售量狀況兩方面談了自己的看法。

2006年深圳商業地產的開發量大概有150萬平方米，整體量非常大，表面上看呈現出很熱的勢頭。但是實際認真分析來看，這150萬平方米的超量開發里面有幾個明顯特征：第一、150萬平方米的開發面積中，三大CBD區(福田中心區、南山中心區、寶安中心區)的商業量加起來約七八十萬，比如福田的COCO PARK的面積為十萬，怡景中心城為八萬。購物中心代表的是零售最先進的業態，參照國外的模式，隨著零售商業的發展，購物中心一定會取代未來的百貨，成為零售業的主導力量。在這種情況下，不能說深圳的商業地產存在著虛熱。第二、目前深圳的社區商業在穩步增長，今年深圳推出的社區商業就有幾十個。社區商業占了深圳商業地產總量的三分之一，而國外成熟的社區商業一般能達到40％以上。相比之下，深圳的社區商業還有一定的生長空間。第三、深圳的舊城改造主要集中在華強北和人民南，這兩個區域經營基本上沒有什么風險。華強北主要是電子市場，新亞洲電子、華強電子開發的都是二期，是在一期經營比較好的基礎上推出的，經營基本上沒有什么風險。人民南的發展遭遇了一個瓶頸，隨著政府將人民南環境改造工程列入深圳市重大建設項目，該區也存在著巨大發展潛力。細分開發量看來，這種熱還是很正常的：它是零售商業發展的需要，也是購物中心和社區商業發展的需要，并不存在虛熱。

從商業地產銷售的角度來看，2006年是深圳商業地產的一個轉折點，商業地產市場出現了幾個明顯的傾向：一是商業地產開發商紛紛盡最大努力去尋求整層、整棟銷售；二是商業地產的開發者開始成立自己的商業部門，探索并試圖真正駕馭商業地產；三是購物中心不再輕言銷售，而轉向以經營為主體，并尋求與基金的合作等。2006年是深圳商業地產返樸歸真、尋找自我的一年，這個轉折點將促使深圳商業地產開始正視商業風險、尊重商業規律，并對商業的經營者和投資者負起責任。

通過2006年兩個主力商圈的擴張、融合以及三個CBD區的發展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有東門、華強北兩大商圈，而今兩大核心商圈、四五個次市級商業中心的商業格局基本成型。東門、人民南、寶安南匯入金三角商圈；華強北街區擴張，由一條街道變成了三縱四橫，朝組合化的方向發展。這是深圳兩個市級商業中心。福田、南山、保安的三個CBD區為次市級商業中心。這種格局決定了深圳至少十年的商業格局走向。2007年商業地產的開發量可能仍然很大，但是基本上是圍繞著兩個市級商業中心和四五個次市級商業中心展開的。到了2008年購物中心相對完善，開發的勢頭相對而言可能會弱一點。總之，深圳的商業地產確實很熱，但是并不存在著虛熱，它是零售市場更新換展的必然結果。

張平認為深圳以外的區域虛熱還是很多，尤其是在內地，發展商的意識還停留在深圳2003、2004年的狀況：商業地產開發還是以銷售為主導，根本不顧及后期的營運成本。比如山東有些地區幾乎每個縣城都有一個大型的小商品批發市場，商業地產嚴重過熱。但是，從某種程度上看來，商業的發展必須經過這一過程，當一部分商業地產失敗后，人們才會用市場的眼光來審視它，避免新的錯誤。

投資商業地產應全方位考慮

從近年深圳房地產投資型物業的發展來看，投資型物業正逐漸從傳統的以商鋪、寫字樓為主的單一化格局發展到商鋪、寫字樓、酒店公寓、商務公寓、小戶型樓盤爭奇斗艷的多元化格局，并且新的物業還將不斷出現。市場上的投資者實際上分為兩類，一類是實力型投資者，主要由私營企業主、公務員中的高級官員、本地居民組成。這類投資者老謀深算，基本上有重復投資的經驗，他們主要投資街鋪或大宗物業，不買小型散鋪。另一類是沒有經驗的白領，他們基本上是首次投資商業地產，一般會購買商場內的小鋪。在商業地產幾千元就能創富的刺激和誘導下，稀里糊涂成了鋪主，不少白領連房都沒有就先有了鋪。這種投資存在著一定的風險，一旦定位失誤，商場經營不菩，投資就可能血本無歸。那么，投資者如何判斷市場、物業的價值呢?張平給出了如下七條建議：

第一，地段決定價值，投資者一定要慎選地段。房地產任何時候都不要忘記地段的核心價值。一個繁華的、方便的地段對房地產項目而言是至關重要的，對于投資型物業而言，這個地段就更加重要了，因為投資型物業，最重要的是不再滿足居住功能，更重要的是滿足商業用途。這就要求投資型物業一定要在一個繁華的商務區或者是商業區當中才有這樣保值和升值的空間。

第二，要注意商鋪的形式。商鋪基本上分街鋪和場內商鋪兩種。在最好的地段買場內的商鋪，風險還是很大的。比如東門商業中心，二樓以上的場上商鋪經營好的微乎其微，如果購買二樓以上的場內商鋪還是有很大風險的。

第三，要考慮商鋪的用途。比如，在華強北購買商鋪銷售電子類產品就很容易成功。

第四，要慎選商家。商鋪租給什么商家做非常重要，它直接關系到投資回報。

第五，要考慮誰來做經營管理。投資型物業對物業經營有十分專業的需求，既要提供日常基本的物業服務，同時還要承擔項目商業形象的建設，以服務突出項目的商業價值。因此，投資型房地產市場有利可圖，物業經營的水平至關重要。

第六，要考慮投資的物業在深圳整體商業環境中處于怎樣的地位。在投資物業的時候，一定要考慮業態在整體的商圈中能不能生存下去，它的競爭對手是誰。

第七，要考慮投資物業的資金和回報率。衡量商鋪的投

資價值，要看兩個方面：現實回報率和成長空間。比如，現在投資福田商業區的商鋪，大概每平方米5到7萬，租金兩百左右，目前的投資回報率低于4％。但是，三年之后一旦這個商區成熟起來之后，租金就可以達到五百左右，回報率就會增加。投資商鋪類似投資股票。有的商鋪是藍籌股，回報率比較穩定，可以達到6％到8％：有的是繼優股，回報率只有5％到6％，但是還有一定的成長空間；有的是原始股，比如龍崗的商鋪，現在只賣三萬左右，但是三五年之后，那里商鋪會有很大的上升空間。

進人2006之后，商鋪投資的風險應該理解為投資回報的風險，即投資回報率的高低。隨著發展商越來越理性，商鋪本身的投資風險已經不大。張平認為，原因在于今年商鋪的售價漲得還是相對比較快的，基本上突破每平方米五萬。

“投資者一定要仔細衡量，當發展商把售價提升到極限的時候，用行內的話說，當發展商把商鋪五年的空間機會基本上賣光了，這個時候如何衡量風險就非常重要了。以前商鋪銷售基本上是粗放式的，現在商鋪的定價很科學。投資者也要理性地應付這種狀況，審慎投資”，張平語重心長地告誡投資者。

商業地產需要復合型人才

深圳很少有真正意義上的商業地產人才，現在在深圳從事商業地產的大多數都是從零售行業和招商方面轉行而來的，這兩種行業都有著固有缺陷，在從事商業地產時會遇到很多新的困難。地產人才和商業人才不能成為商業人才、地產人才的簡單復合：讓百貨超市的人來做商業地產就有可能把項目做砸；發展商如果讓不懂商業地產的中介公司來做商業地產，就會走簡單銷售的道路。

“從天虹商場、茂業百貨出去的人一定經營不好類似萬達賣出的一樓商鋪。他們過往經歷的是開放式的統一大賣場，當他們進入獨立店的時候，往往不知所措。一旦按照他們的思路去做，商場往往會陷于僵局。所以說，目前零售的業態發展從中低端發展到百貨、大百貨、大型購物中心，應該說零售人才是越來越尖端，但是他們駕馭商業地產的能力非常有限。而地產商對零售基本上是一窮二白。大部分中介公司，以前都是從住宅出身的，對商業也沒有深入的了解。”張平深有感觸地談到了目前行業地產界人才缺乏的狀況。

之所以出現這種狀況，張平認為主要原因在于迄今為止，全國高等院校尚未開設商業地產的專業或課程，也缺乏科班出身的專業人才，商業地產人才大多都是從實踐中培養的。世方地產號稱商業地產的“黃埔軍校”，為深圳培養了不少商業地產人才。

“社區商業一定要立足社區人群，考慮商業中心的競爭性”

由于政府的推動，市場機制的激勵、投資者投資方向的轉移等多種因素的綜合作用，商業地產日漸火爆，商鋪市場有價無市。對于目前比較熱的社區商業地產的開發和經營，張平也提出了一些建議：

第一，社區商業一定要立足于社區的人群。對消費者市場需求的準確把握，關系到商業經營的持續生命力，影響到社區商業項目的運作成敗。消費者無疑是支撐社區商業經營的關鍵所在。社區商業的整體運作能否吸引消費者的關注，并滿足消費者的基本需求及個性化需求，是社區商業是否具備生命力的典型特征。對消費者市場的認真研究，發現其中的市場需求空白點，從規劃設計、引進上對其進行填補，自然商業的持續經營得到了最好的保障。而盲目的進行規劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導致社區商業價值的降低，重則使整個社區商業陷入困境。

第二，社區商業一定要考慮和商業中心的競爭性。在梅林社區商業一定要考慮華強北商業中心和福田中心區的影響，中高檔的百貨就不適合在社區銷售。

商業地產的開發將達到住宅開發的水平

2006年確實是深圳商業地產的一個轉折點。分析原因，張平談到了兩點：首先，以前開發商以銷售為目標，都抱著“賣房子就走”的經營思想。一直以來，開發商自主規劃設計，然后全部或大部分產權拆散出售是中國商業地產開發的主流模式，隨之造成的無序開發和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題。由出售向持有經營的開發模式轉變是產業發展和市場優化的必然趨勢，近年來部分大體量商業項目先確定人住企業，再進行規劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐，越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利。第二，商業發展遵循零售發展的規律：目前深圳開發的大部分是購物中心，而購物中心代表的是零售的高端形式；此外社區商業還有發展的空間。

第5篇：商業地產現狀發展趨勢范文

基于這些特質，開發商在運作專業市場時必須關注十大環節：

1．地段

開發商應該對自己的物業位置有客觀的認識，因為專業市場通常面對的不單是本地市場，還包括全中國乃至全世界。無論何種商業的投資都離不開交通。一個繁華的地段，一個成熟的商業圈，永遠都是吸引開發商的最主要因素。對于商業開發商來說，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現金流，有了現金流就有了回報率，也就增強了商戶的信心，商業地產項目就成功了一半。所以選擇好地段是商業項目成功的開始。

2．資金的籌措與準備

專業商鋪與普通地產的獲利方式不同，長線和拉鋸的投資占據著主導地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實”，這就要求開發商資金準備充足，不然出現后續資金斷流、項目難以繼續、工

程不能正常進行等情況，招商就會更加困難，項目也難以如期開業。

3．市場調研

在項目開發前期開發商就要注意分析市場數據，了解商圈內最為需要的商業和服務是什么？評估消費力、消費習慣及其趨向。市場調查的內容因項目的具體情況不同而有所區別，但有些基礎的市場調查是相通的，包括：一、市場環境調查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產業發展、城市建設規劃和區域規劃等。二、經濟狀況調查，如：項目所在城市的經濟結構、區域居民收入、消費水平和結構、理財觀念、以及外商投資和對外貿易的發展情況。三、市場現狀調查，如：硬件設施、周邊高消費人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析不可忽視的一點是對將來出現的競爭對手要有充分考慮，現今商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業地產項目已經進入或還沒有進入穩定的收益時期，周邊會不會有新的類似的

商業項目冒出來，應當予以考慮。

5．商業策劃

開發商與專業顧問應當以市場調研及效益分析為基礎，對其所開發的專業市場作出商業策劃。專業市場前期規劃正確與否，是該商業地塊開發成功的關鍵一環，只有做好前期商業規劃工作，才能做到事前規避風險、減少失誤，否則將增大項目失敗的可能性。

6．前瞻性及對變化的快速反應

房地產開發尤其是商業地產項目的開發周期長，從項目規劃到項目落成、招商、開業往往需三年的時間，在這段時間里市場處在不斷變化的狀態，行業的走向也可能發生轉變，大眾消費者的喜好也在不斷調整，甚至政府的宏觀調控政策法規都有可能變化并影響項目在市場中的地位。開發商在初期進行項目設計規劃的時候，應扎實地做好市場調研并對相關市場、行業、金融、政策法規等作出具前瞻性的判斷，并對可能的變化準備快速應變方案。也就是說：項目藍圖永遠超前于當時當地的市場狀況，并具備專業能力對重要條件的變化作出快速及準確的反應。

7．打造開發商知名度

房地產開發企業打造品牌的工作是繁瑣的，樹立品牌的過程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產力，那么打造企業的品牌形象是開發企業著眼于未來長遠戰略計劃的必修課。

8．團隊、專業人才

專業市場核心競爭力的第一要素是團隊優勢，其中具有長期經營管理經驗的團隊，在市場開發和經營全程中應當成為主導。人才指的不是單一的個人才干，而是一個專業團隊。專業市場成功的基礎在于優勢團隊在資源整合下形成良好而合理的商業規劃、招商、推廣及管理。對于開發商來講，培養一支全才的商業管理團隊，需要花費龐大的資金。通常開發商為了減少開銷，常以外包的方式請專業公司來做，這樣既可以節約，又可以借助各專業公司的優勢來進行最佳管理組合。

9．商鋪“有效率”

如何評價一個商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費相比， 所得出的數據與行業標準進行比較， 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。

10．經營性

第6篇：商業地產現狀發展趨勢范文

【關鍵詞】房地產企業；融資方式；融資選擇

引言

很長一段時間以來，中國的房地產融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關部門出臺對房地產行業融資的管理與控制政策之后，房地產業融資多元化的趨勢開始出現。而在此種多元化的融資形式下，房地產企業如何選擇合適自身項目與規模的融資方式成為目前房地產企業有效實現自身持續發展的關鍵因素。

1、中國房地產融資現狀

房地產企業是一類風險相對較高、投資相對較大的行業，房地產企業為支持自身項目的持續開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集。可以說在房地產企業開發與建設的任何環節都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業的發展起著關鍵性作用。目前中國房地產企業融資現狀更多的是通過房地產企業的融資結構展現出來的，因此本部分內容以融資結構為例分析目前中國房地產業的企業融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產企業的發展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產企業的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業銀行貸款[1]，由此可以發現，中國房地產企業的發展與銀行之間存在密切的聯系。

1.2 融資結構

中國房地產企業的融資結構主要表現為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結構呈現多元化發展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產企業發展中關于此三種方式的融資比例均較小，而企業債券融資、股票市場融資等則構成房地產直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產企業發展過程中融資相對很小的一部分。其次關于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規定的影響（外資不能直接投資國內房地產），因此造成目前外資房地產融資比例相對較小，更多的幾種在聯合投資及對不良資產的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產企業發展宏觀政策調控等方面因素的影響，目前中國房地產企業融資結構呈現出多元化的發展趨勢，銀行貸款在整個房地產企業融資結構中的比重越來越小，而房地產企業要維持其生存與發展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產信托、股權合作等方式，房地產企業融資結構多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設的政策實施以來，國有商業銀行開始發放關于房地產領域內的部分貸款，這些貸款涉及到房地產的開發、建設以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業銀行貸款為主的房地產企業融資發展模式。此種單一性質的融資模式也逐漸導致房地產企業貸款融資在金融機構貸款中份額占到絕對優勢狀況的產生。

但從經濟持續發展理論分析，中國房地產企業此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經濟發展規律與原則的，同時對銀行等金融機構的風險管理以及資金的有效運用等均產生潛在威脅，一定程度上會導致銀行風險增加，嚴重者甚至會威脅到整個金融體系及整個國民經濟的持續性發展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產業務與負債業務來維持整個系統的運作，而此兩種業務并不是總是處于一種被動與主動的關系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風險。

由此可以發現，雖然銀行貸款融資方式在房地產企業發展過程中曾經起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質上來講是不科學的，是不利于房地產及金融行業持續健康發展的，房地產企業融資需要一改傳統單一銀行貸款的方式變為以銀行貸款為主，結合其他多種融資方式的多元化融資結構。

3、中國房地產融資選擇與調整

第7篇：商業地產現狀發展趨勢范文

紅星美凱龍低調入駐天貓商城是商業模式沖突的進一步升級，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉？是臣服的節奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業界頗為匪夷所思。

2014 年3 月12 日，紅星美凱龍正式進軍天貓并開設旗艦店。

而僅僅在幾個月前，2013 年的“雙十一”期間，為了不讓實體商場成為電商的試衣間，紅星美凱龍領軍人物車建新率先開炮，帶領吉盛偉邦、居然之家等知名家居品牌，共同抵制電商天貓的移動POS 機進入其賣場，由此引出了一場中國商界線下線上之爭。在實體店的集體反攻下，作為電商的天貓方面被迫與家裝商戶終止了O2O業務合作協議。

一個賣場進入了另一個賣場，是商業模式沖突的進一步升級，還是彼此尋找到了和平解決之道？是握手言和還是暗度陳倉？是臣服的節奏還是征服的腳步？紅星美凱龍的做法令業界頗為匪夷所思。

抵制：來自紅星美凱龍的炮彈

無論是賣場數量還是銷售額，在中國家居賣場業“紅星美凱龍”確實稱得上是一條龍。在家居賣場總體過剩的局面下，紅星美凱龍逆勢而為，大手筆斥資20 億并購了吉盛偉邦，一躍成為業界龍頭老大，其賣場數目達125 家。按照紅星美凱龍的計劃，到2020 年，將進駐全國60 座城市，開發運營100 個城市綜合體項目，在商業領域的投資額將會達到1000 億元。領軍人物車建新在早年采訪自我介紹時也笑稱自己性格像大炮。在這些令人瞠目結舌的大手筆和數字下，車建新的“大炮性格”展現無遺。也正是這門車大炮在“雙十一”期間，向電商天貓打出了第一發炮彈，從而拉開了中國商業線下線上之戰。

2013 年10 月23 日，中國家具協會市場委員會出臺了《關于規范電子商務工作的意見》。《意見》聲明：廠家和商戶在線上開展低價促銷時，要向賣場等主要合作伙伴進行通報并將賣場的價格調至與線上一致；不許通過電商移動POS 機將賣場的業務轉至他處進行交易。身為紅星美凱龍董事長的車建新通過微信，要求商戶不得為工廠在其他線上的訂單送貨安裝，同時，不得在店內宣傳“雙十一”促銷，更不能安裝支付寶POS 機給線上做銷量。并且在論壇上發表題為“電商的陷阱”的演講，認為電商會“革了經銷商的命，革商場的命，革工廠自己的命”。

是什么惹怒了家居行業的大佬呢？記者從多方渠道了解到，引發這場矛盾的焦點，正是天貓要求商戶簽訂的一份協議書。

一位新浪認證的電商人士彭海亮透露，這份協議主要是針對大宗產品線上線下互通的一種解決方案：用戶到商家的天貓店先拍下定金或者優惠券，拍下優惠券后會收到8 位數的手機驗證碼，到線下門店體驗后，輸入驗證碼、刷支付寶POS 機即可完成整個交易流程。

業內人士分析，天貓雙十一O2O 的玩法對于以商業地產為核心模式的傳統家居賣場極具破壞力。首先，品牌商作為傳統大賣場的核心資源，在賣場放置易拉寶、海報等，鼓勵用戶去天貓買東西，這無異于王府井擺個牌子，慫恿顧客到百盛去買。其次，品牌商的線下柜臺需要經賣場銀臺統一結算，商場方面很難認同天貓發送的優惠券。再者，支付寶POS 會讓品牌商直接繞開賣場，從而為避開發票、逃交返點費等提供了可乘之機。

對于車建新引領聯合19 家線下賣場的抵制，天貓不得不向家裝類目的商家發出一封《家裝O2O業務終止協議通知書》，“鑒于目前天貓平臺運營所面臨的實際情況，為避免商戶及消費者遭到更大損失，根據《通知書》主協議約定，于2013年11 月20 日起終止O2O 補充協議效力”。“把天貓擋在外面沒有任何意義，別把消費者和互聯網趨勢擋在外面。”這是其官方僅有的一句話回應，天貓無奈之下選擇了妥協。

據一位家具電商人士稱，紅星美凱龍抵制天貓雙十一的行為或許只暴露了線下大賣場不滿與不安的冰山一角，盡管電子商務是未來的發展趨勢，也是積極鼓勵的銷售渠道，但每個市場都有游戲規則，希望商戶能夠遵守線上和線上不同的游戲規則。

詭異的握手：是臣服還是征服

接下來的變故是業界人士誰都沒有料到的。3 月3 日，天貓網頁上突然出現了一個家居品牌，家居流通業大佬紅星美凱龍的電商品牌——星易家竟然在天貓上開辦旗艦店！此舉讓業內人士一片嘩然，并引發了無數遐想。

目前淘寶、天貓上已經匯聚了大量來自廣東、山東、上海、浙江、黑龍江等家裝家居聚集地的商家，其中有曾為國外家居品牌做代工的企業，也有轉型的自創品牌或為品牌做分銷的企業。由此可見，電商天貓的新型商業模式比起紅星美凱龍的傳統商業地產來，前景要光明許多。

據了解，馬云在“雙十一”會現場說，“雙十一”的關鍵不是交易額數字，而是應該思考這一數字“如何把商業地產的高價打下去”。他表示希望更多的線下商場參與“雙十一”，而未來阿里“雙十一”無論是做千億還是萬億，最終是要幫助更多的線下企業轉型升級到線上。

馬云的這番話透露出了兩層意思：一是目前線下商業地產的價格過高，需要市場上其他競爭力量來糾正這種高價。二是淘寶和天貓可以充當這種競爭者角色，幫助線下商家擺脫商業地產的高租金成本掣肘，同時實現向線上的電商化轉型。馬云的這一表態，也正是抓住了線下商業地產持續走高的現狀，試圖說服更多的線下商家來到線上開店。

此外，阿里和馬云始終對撼動線下充滿興趣，并且一直在嘗試。今年開始，淘寶、支付寶業務就不斷向線下滲透，試圖將線下零售更多地遷移到線上，并且推進“支付寶錢包”在線下支付上的市場份額。

前年央視中國經濟年度人物頒獎盛典上，馬云和王健林開玩笑：雙方約定十年后，如果電商在中國零售市場份額占50％，王健林將給馬云一億元；如果沒達到，馬云給王健林一億元。一年后，王健林不僅取消對賭，而且還準備與馬云合作，進軍電商領域。

對于夾雜在傳統賣場、線上電商兩大平臺間左右為難的家具企業而言，有部分徹底選擇了“逃離”賣場，將所有渠道轉移至線上，其中尤以代工廠商為多。去年上半年，12 家原幫宜家代工的家居生產企業聯合宣布“倒戈”，抱團投奔阿里旗下淘寶、天貓等平臺，尋找適合自己的電商發展模式，在業內掀起軒然大波。現在回頭再看，這可能只是一波“逃離”大潮的開始。

一邊面臨“逃離”大潮，另一邊是自營平臺星易家燒錢卻收效甚微。

相比于公開高調的并購行業老三吉盛偉邦，這一次紅星入駐天貓的消息顯得有點刻意的低調，翻看近一個月紅星、星易家官網官方微博都沒有任何官方的消息。并購之后的紅星美凱龍夯實了實體老大地位的同時，也確實需要突破線上的瓶頸，于此打通O2O 戰略布局。

其實早在2012 年7 月紅星美凱龍官方電子商城“紅美商城”就已上線，而后在2013 年4 月更名為星易家，中間燒錢近2 億收效甚微，經歷大裁員和人動，最后交于車建新妹妹車建芳負責管理。更名后的星易家致力于成為中國家居垂直電商領導品牌。據了解，紅星美凱龍的2013 年企業戰略綱要對電商版塊有明確規劃，將以堅定信心推動電商長遠發展，以足夠耐心推動電商穩步健康發展，而擁有家居業新概念電商本質特點的星易家未來的目標是爭取在2015 年之前成為行業電商領軍品牌。

如此情景下紅星美凱龍低調加入天貓是車建新妥協了還是另有隱情呢？業內人士分析認為，車建新等高層對于這種貌似不合理的糾纏和內斗，不可能不知情，“這有可能是老車的策略吧？”

龍虎斗：消費者是最后的勝者

隨著互聯網觸角在廣度和深度上的不斷延伸，對電商的市場需求必然越來越大，電商行業天地廣闊，必將大有作為。

電商的發展，對于傳統零售業巨頭來說，可能不是個好消息。車建新就不無沉痛地說：“大家以超低價相互殘殺，最致命的是市場份額被分掉，直接沖垮我們的品牌和銷量。”

為了對抗電商，車建新認為，“上策是所有的品牌工廠不涉網。”不過，車建新自己也明白，“這是不可能的。”事實上，與萬達一樣，紅星美凱龍自己也在進軍電商，曾投巨資建紅美商城。去年“雙十一”，包括紅星美凱龍、居然之家等在內的中國家居行業19 家大型賣場聯合抵制天貓“雙十一”促銷活動，抵制的結果是，天貓“雙十一”當日銷量由前年的191 億元增長到了350 億元。“鴕鳥戰術”不可取。不過，電商與傳統的大賣場是不是非得“你死我活”呢？那倒不一定。

一是可以采取差異化競爭。并非所有領域都適合電商。娃哈哈集團董事長宗慶后就認為，零售業還有很大發展空間，零售業絕不會被電商取代。比如，飲料、蔬菜、水果、方便面等大量日常生活消費品，我們一般不會選擇電商；黃金、珠寶等高檔商品，我們一般也不會選擇電商。

二是可以“你中有我，我中有你”。很多傳統的零售大賣場都開始發展電商業務，比如蘇寧、國美都有了網上商城，北京圖書大廈也有網絡書店。一向強調零售的宗慶后不久前也表示，可能要著手線上線下同步拓展，在電商平臺上也會有所考慮。

事實上，僅就電商而言，同樣需要采取差異化競爭。目前電商同質化競爭太嚴重，且電商價格高度透明，往往相互之間只能靠壓價來贏得市場份額。所以，雖然電商營業額在迅速擴大，但除了阿里巴巴等少數電商外，很多電商的日子并不好過。當當網2011 年虧損2.3 億元，2012 年虧損4.4 億元，2013年虧損仍在繼續，京東商城也是連年巨虧。顯然，這是一種不正常的產業生態。

第8篇：商業地產現狀發展趨勢范文

Abstract： Under the pattern of world economic integration， the real estate industry as the pillar industry of the national economy plays a very important role. This paper explores the development trend of the real estate industry in China.

關鍵詞： 我國房產經濟；發展趨勢；探索

Key words： real estate economy in China；development trend；explore

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0192-02

0 引言

世界一體化的同時，我國經濟也在向著更快更好的方向發展，城市化正在逐步的推進。近年來，伴隨著工業化和城鎮化的快速發展，很大程度上改善了人們的物質生活條件。就現階段而言，房產經濟發展迅速的同時，也出現了房價過高等許多的現實問題，而這些問題不僅阻礙了房產經濟的發展，不利于生活水平的提高和國民經濟的整體增長。因此，如何解決這些現狀和對未來發展趨勢的決策，成為了問題的重中之重。

1 我國房地產行業經濟發展走向

1.1 市場的投資走向。隨著投資力度每年都在不同程度的加大，與此同時出現了負增長的局面。從經濟來源上看，房地產的投資占社會的總投資的比重較大，主要來自民間投資和國際市場的投資，而投資的對象近年來逐漸由商業用房轉向居民的住宅方向。近年來，經濟的持續波動，人們把投資的方向更加轉向了房地產這個固定資產的

投資。

1.2 房地產的開發格局。就目前，我國的現狀是大中城市的開工面積逐漸在增大，但是相對竣工的面積卻在減緩，在這種土地過渡使用期，加大了國家經濟的負荷，同樣影響了國民經濟的發展步伐。關于大中城市的拆遷問題，許多的負面消息逐漸浮出社會，致使在開發的過程屢屢出現經濟問題。雖然國際出臺了一系列的政策，但是土地的使用還是難以得到很好地控制。房地產的市場發展不健全，很多城市出現房產積累的現象，房價的大幅漲與人們的生活水平嚴重不符。而開發商謀取巨額的利潤的同時，使得房地產市場發展存在許多的不合理的結構方式，商用房逐步增多，而住宅房減少，因而加大了從而影響了房地產整體的格局。

1.3 房地產的銷售的市場銷售狀況。雖然國家一直進行著宏觀調控市場存在波動，但銷售量依然在持續增加中，從全國范圍來看，房價依然很高。而中國的城鎮化因素，大多數的人逐步走向城市，住房量明顯的增加。從整體的態勢來看，雖然有所波動，銷售量卻在增加。

1.4 作為房地產的投資，肯定需要資金來源，而其資金籌措大部分來自銀行貸款，如果這些大量的資金一旦在投資過了出現房屋積壓的現象，資金的流動性不足以滿足滿足社會的需求時候。在這種情況下，那么極有可能給所借貸的銀行帶來負面的影響，在國民經濟中發展中也造成了不良的影響，反而阻礙了國民經濟的發展。

2 房地產經濟發展的重要意義

房地產作為國民經濟的支柱產業而言，房地產行業的增加值在我國國民經濟中算是數一數二了，對我國國民經濟而言起著促進作用。從國名經濟的增加值來看，房地產的投資與其他行業的相比之下占據著國民經濟的較大的比例，由于房地產的產業鏈較長，帶動的行業較多，促進了其他的行業迅速發展，最終實現國民經濟全面發展。房地產經濟的發展提相應的帶動其他行業的發展，同時房屋能夠為國家的商業、通訊業、家具業等等需對行業的發展提供了最基本的條件。某一程度上講，缺乏了這一產業，國民經濟的總體水平的發展速度也才相對較為緩慢。住房帶給生活各個方面的綜合型消費。人們住房的同時，必定需要與之相配套的設施，物業等等。無論是人們所需的商業用品，還是生活用品，都會加大它的需求量，進而推動了整體的發展局面。房地產的發展，加速了城市化的進程，逐步改善了人們的居住條件和社會環境。而我國是一個人口大國，所需的消費只會越來越增加，消費的范圍也將逐漸的擴大。這就要求，房地產的產業來帶動更多的產業發展，來適應這種社會需求，進而來適應城市化的發展。

3 我國房地產經濟發展趨勢探索

經過近幾年嚴厲的房地產調控，目前中國房地產業態多元化趨勢初步呈現，城市綜合體開發、商業地產等多種業態加速發展態勢，雖然初期階段略顯混亂，但經過逐步調整，商用房逐步替代純住宅開發，形成新的經濟增長點。

3.1 市場日益成熟。近年來，房地產市場發展火熱化的同時，也處在繁榮發展的階段，國家應該出臺相關的政策，進而有效地引導房地產經濟在人們生活中的利益。市場日益成熟，房地產產業帶給社會和個人利益會越來越大。因此，獲取利益的同時，正確的看待房地產發展過快所帶來的負面影響。

3.2 房價日趨穩定。根據國民的實際情況，協調發展，適應國家的政策，在國民經濟穩定增長的同時，把市場逐步向中低收入群體傾斜，著力解決他們的住房問題，改善生活水平同樣也促進了國民經濟的發展，這樣才能更好的實現全民富裕的目標。

3.3 國家重點出臺宏觀調控政策，用來保證房地產行業的整體發展，加大對于行地產行業的整頓力度，針對市場需要進行改革，大力整頓市場秩序混亂的局面，促進其健康、穩定的發展，帶動其他行業的發展。

3.4 各種能源和資源的節約。房地產過速發展，工業化和城鎮化的加劇，必然引起土地資源和各種能源的稀缺，如何去解決這一問題，如今已經成為了房地產經濟未來的發展的難題，也是未來發展的一趨勢。在建筑上面，盡量使人們意識上認識到環保節約的好處，逐步走資源節約型的道路。

4 我國房地產經濟發展的政策支持

4.1 逐步弱化發展的同時對房地產產業的根本推動力。房地產產業覆蓋的面比較廣泛，關聯的產業比較多，國家為了推動經濟的增長，如果一味的投資這一行業，必定造成市場的缺失、住房出現供不應求的現象，最終還是導致了房子的價格上升，因此需要改善這種不合理的結構模式，預防各種金融方面的風險存在和各種社會風險的

存在。

4.2 引導房地產走科學發展觀的道路。政府應以科學發展觀為統領，出臺相關的政策，利用宏觀調控控制房地產發展的結構和速度。深入改革房地產管理的相關體系，科學的方式調整各個政府各個部門的職能，明確房地產發展中的主體和職責，政府可利用相關的部門進行監督，全面的發展。這樣才能帶動國民經濟的全面發展的戰略，以長久利益為目標，就可持續發展的道路。

4.3 國家制定適合房地產發展的模式和體系。根據我國目前的國情，結合人均水平的實際情況，制定可持續發展的目標，走科學發展的道路。逐漸把房地產行業建成符合民情，能夠長久持續發展的的一項產業，應當的借鑒國外先進的發展模式，推動房地產的穩步發展，逐步去實現房地產與其他行業共同發展的一體化經濟的模式。

4.4 明確房地產的發展走向，根據相關的法律做出調整，以適應目前社會的發展需求。改善房地產行業的運營，規范房地產行業的發展。在與其他的產業相連接的同時，做到合格化的管理，使房地產市場符合我國依法治國的方針，有秩序的穩步發展。

5 結語

在國民經濟的發展過程中，房地產經濟在人們衣食住行方面占據著舉足輕重的地位，這關系著普通民眾是否可以安居樂業的問題。當下隨著社會高速的發展，房子是生活中的物質保障，住房逐漸成為了用市場價值來衡量的的一種商品，同時加大了當下人民的負擔。這種房產經濟的商品化，有利也有弊。但是作為國民經濟的的支柱性產業，對國家總體經濟的發展同樣有著重大作用，因此必須要對其發展方向進行探索，以促進房地產行業的迅速發展。

參考文獻：

[1]刁曼麗.探討我國房地產經濟可持續發展的要點[J].價值工程，2013（21）：120-121.

第9篇：商業地產現狀發展趨勢范文

關鍵詞：購物中心，購物林蔭道，體驗

中圖分類號：TU198文獻標識碼： A

引言：商業建筑是現階段人們物質文化生活中必不可少的組成部分之一，是人類發展的必然產物。隨著人類社會的進步，商業建筑也經歷了從百貨市場，超級市場，連鎖店到大型商業中心的發展過程，商業中心作為較成熟的新型商業模式，是許多地區目前所追求的最佳商業模式。

1，購物中心的基本概念：

所謂購物中心的概念是從英文單詞“mall”翻譯而來，“mall”指的是歐美的一種郊區大型娛樂購物中心，跟中國歷史上的“瓦肆”類似。特指規模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業中心或加蓋的林蔭道商業街。單詞的解釋原意是“林蔭道” ，近代經常與“購物中心”的意義連接起來，引申為“購物林蔭道” ，意指在“mall”里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。

2，沈陽星摩爾購物中心的幾點分析：

現代人們對于商場的概念不僅僅局限于購買商品的場所，更多的是一種茶余飯后的休閑體驗場所。人們也漸漸接受了商場成為除去廣場外的另一個集會休閑的場所，商場的功能和意義于此同時變得更加復雜。國內的許多新興商場的建筑形式也漸漸的向購物中心所靠攏，但是始終無法詮釋出它的真正含義。不同于單純集合體的概念，沈陽星摩爾購物中心詮釋了“mall”的真正含義，一種愜意的林蔭道式的商業步行街式的建筑。

沈陽星摩爾購物中心位于沈陽市鐵西區北二中路6號，是由國際知名的土耳其商業地產開發商特克莫公司(Turk Mall)以及國際著名綜合集團菲巴集團(FIBA Group)聯手在中國投資開發的第一個大型項目，總建筑面積為325,716平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場。作為大型綜合性商業廣場，沈陽星摩爾購物中心就如一個微縮版的小型城市。除了一般購物中心常見的設施外，這里還設有室內花園、數碼廣場以及中式和土耳其式兩種完全不同感覺的SPA等。更有特色的是，這里還設立世界各地的特色區，融合各國文化。室內花園、小橋流水等元素應用到了商場的各個環節，讓逛街購物像逛花園一樣的舒適。

星摩爾購物中心真正的做到了“購物林蔭路“的效果。它采用了所謂的“島式”布置方式設置業態，商鋪集合成組團，各組團間相互獨立不粘連，由走道和過街天橋相互連接。在首層購物時，相互獨立的“島式”組團好像不同的街道建筑，隨處可見的花園，以及為了達到自然通氣的效果，在步行街內采用的全透明、自然采光和屋頂開氣窗的設計使得人們真的好像置身與城市商業街一般。在上層購物時向下看，被商業組團所分割成的走道好像城鎮內的路網，整個商場給人的感覺就像是在小城鎮中舒適的生活一樣。商鋪的排布并不是傳統意義上的按功能或者類型統一排布，而是貌似毫無規律的將不同功能的店鋪放置在一起，這種毫無規律的打亂并沒有顯得突兀，在轉角處突然出現的休憩咖啡廳或者十分有特色的工藝品木屋真的達到了讓人們眼前一亮的效果，好像在旅游小鎮一樣新奇的體驗。

3，總結：

現代社會的人們對于公共建筑更多的要求是在于體驗方面。建筑是否給予人們舒適愜意的體驗是至關重要的，也是現在人們評價建筑好壞的重要標準之一。商業建筑作為接待大規模人流的場所，應該更加需要重視顧客體驗方面的問題。整個商業建筑的模式不可避免的朝情景式體驗消費的方向發展。在滿足最基本的生活需求之后，購物心情與人們的情感成了決定一個商業建筑是否深得人心的唯一評價條件。新型的商業建筑應該注重商鋪與顧客之間的互動，設計一些增加樂趣的“節點”，商鋪的排布方式越自然越容易親近顧客，集中的將同類型的店鋪堆積在一起反而會造成顧客的視覺疲勞。新型的商業建筑應該做到更加的人性化，以人為本的顧客體驗才是現代商業建筑的發展趨勢。

參考文獻：