居家養老盈利模式精選(九篇)

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第1篇：居家養老盈利模式范文

目前，我國已步入深度老齡社會，60周歲以上老齡人口已達2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養老問題日益成為社會關注的焦點。為適應我國人口老齡化現狀，國家相繼出臺了系列政策，支持國內養老服務產業發展和服務模式創新。養老地產是一項復雜的產業，在我國尚處于探索階段，本文在分析國內養老地產發展動態基礎上，注重探討了養老地產的服務模式與規劃設計，以期為我國養老服務業健康、持續發展，提供可行性參考建議。

養老地產服務模式規劃設計

養老地產是一種新興地產形式，涵蓋了房地產、保險、醫療、旅游等行業。這種地產與養老產品和服務相結合的模式，具有“養老”和“地產”雙重屬性，體現了養老的社會主題和地產的商業主題。其依靠房地產開發企業提供適老房產，以寓居于樂的形式，來充分滿足老年人居住和生活所需。

養老地產的產品類型主要有保險資金建設的升級版養老機構，如養老院，把養老地產視為商業地產項目長期經營；開發商建設的養老地產項目，以環境優美的商品房小區輔以針對老年人特點專門設計的配套設施和服務設施。其建筑設計、規劃和裝飾標準接近高端住宅產品，并融入了適老化設計，從護理、醫療、康復、健康管理、文體娛樂、餐飲服務到日常起居呵護，都實現了品質地產與優質健管家服務的有機結合，不僅很好地適應了我國人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”。

在老齡化加劇和社會經濟發展水平不斷提高的背景下，養老地產已經引起了各國的強烈關注，并從理論與實踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀60年代，西方發達國家就已開始發展養老地產，并積累了豐富的經驗；但我國目前還處于探索階段，養老地產發展還存在較多的問題，并面臨較大的市場、融資、政策等風險，契合我國國情的養老住宅建設也尚缺少經驗。因此，有必要針對我國養老地產的服務模式與規劃設計進行探討。

一、國內養老地產發展狀況動態

我國在2000年開始進入老齡社會，現已成為世界老年人口最多的國家，預計到本世紀中期，60歲以上老年人口將超過5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養老產業的需求缺口越來越大。十提出要“大力發展老齡服務事業和老齡產業”，加快養老產業向高效率、低成本、可持續轉型，促進養老服務盡快實現專業化、舒適化、知識化。然而，在實踐中，完整的老年服務產業鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨的老齡產業政策，導致國內養老機構與服務能力，不能有效滿足社會所需，養老地產市場的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人通過入住養老服務機構集中養老。

國內養老地產類型大致可分為三類：一是收費較低的公辦養老機構；二是以社區敬老院為主的民營小型養老機構，這類機構享受政府補貼和稅收優惠，擁有專門的服務團隊，不過多數都經營效益不佳；三是民辦大型養老機構，這類養老機構多存在于一、二線城市，投資者包括地產開發商、保險等企業，配備有醫療、娛樂、生活等完善的設施，收費較高，一般采用會員制或銷售形式回籠資金。社區居家養老是我國當前一種新型的養老方式，經過試點后，現已在全國開始推廣。它依托社區平臺，通過整合社區各類服務資源，為老年人提供日間居家養老服務，不過因剛剛起步，服務專業水平不高，社會知曉率也比較低。

國內養老地產盈利模式采用的是“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”的方式。投資資金主要由開發商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本（政府財政投入和國企投入的資金）、房地產投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過稅收和財政補貼等方式，對養老地產開發建設進行一定的扶持。另外，也通過金融、政策等為養老產業發展提供基礎保障，但要推動養老地產健康、穩定地發展，還需要政府從更深層次上提供強有力的支持。

二、國內養老地產服務模式優化思考

養老地產在我國的發展前景非常廣闊，在開發建設過程中，必須要立足我國養老產業發展實際，在借鑒國外養老地產成功經驗基礎上，堅持以人為本，綜合考量產品區位、客戶群體、盈利模式等，同時，將地產與相關配套設施有機結合起來，進行綜合性開發，以實現養老地產的可持續發展。

（一）公寓式居家養老地產服務模式

根據我國當前養老地產發展狀況，建設綜合型老年公寓、規劃養老社區，成為房地產開發商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養老與社區養老結合起來，除建有適老性住宅外，還配套建設了社區公園、健身場地和康復醫療活動中心、娛樂中心等基礎設施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時，老年人居家養老，又能享受到社工提供的服務，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養老地產服務模式在服務上注重創新，在投資上大都具有多元化特點。萬科、保利等一些知名地產商，其麾下不少地產項目中，都相繼增加了適老性設計，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽人生，也取得了良好的經濟效益和社會效益。例如，上海萬科全齡社區是棲城與上海萬科共同打造的項目，采用的是新都市主義風格，其中56%為涉老化產品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養老公寓及涉老配套設施等，分為三級養老服務體系，成為上海萬科標準化理想養老社區典范。

第2篇：居家養老盈利模式范文

朱婀丹

（武漢商貿職業學院經濟管理學院，湖北武漢430000）

【摘要】CCRC開發模式在國外經過百年的發展，已經非常成熟，具有自身的特點。國外成功的CCRC開發模式不但能滿足我國老人居家養老的需求、滿足老人不同生理年齡階段的養老需求、滿足中高端老齡人口的養老需求，而且還能滿足我國養老地產企業可持續發展的要求。我國應從特有的國情出發，提出中國養老地產的CCRC開發模式，以期在中國養老地產領域實現新的創新和突破。

關鍵詞 養老地產；CCRC模式；養老需求

CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）中文譯為“持續照料型退休社區”，源于美國，是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供生活自理、輔助照護、專業護理一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

CCRC將老人按其健康活躍或需要照料的程度分為三類：自理型老人——居住者在社區中有獨立的住所并且生活能夠自理；介助型老人——當居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉入介助型護理；介護型老人——當居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉入介護型護理，得到社區提供的24小時有專業護士照料的監護服務。

1CCRC開發模式特點

在美國，CCRC模式已有100多年的歷史，經過長期發展，逐步發展成為一種復合型養老社區，當前運營商主導的CCRC模式82%為非盈利性組織所有。

1.1緊湊的規劃布局

CCRC通常選址在距離城市中心五十至一百公里的郊區或鄰近郊縣，擁有較好的生態環境、適宜的自然氣候、便利的交通條件。社區內空氣清新，景色優美，設施齊全，十分適合居住與養生。CCRC項目地價便宜，以多層為主，布局緊湊，密度相對也高。緊湊的規劃布局，能進行集中護理服務，方便對老人展開及時的護理和照顧，減少管理成本。

1.2滿足多方位的居住需要

CCRC模式設施齊全，集居住、餐飲、娛樂為一體，提供各種生活配套設施，包括餐廳、超市、洗衣房、銀行、郵局、美容美發廳、游泳池、健身房、溫泉浴場、高爾夫球場、電影院及各種娛樂場所。CCRC模式不僅滿足老人在舒適生活、健康管理、護理醫療等多方面的養老需求，而且還滿足老人在不同年齡階段及身體機能狀態時的不同生活需要。不論是配備的服務設施，還是提供的產品類型，至少滿足了三類老人的居住需求，體現三類老人的基本特征。

1.3租賃為主的經營模式

在經營上CCRC模式以收取入門費和年費為主，提供地產租賃權和服務享受權。通過收取房屋租賃費和服務費盈利，包括一次性入門費、年費和特殊服務費等。入門費按房間大小從20萬-100萬美元不等，年費或月費按護理程度而定，健康活躍老人3000美元/月，半護理老人4000美元/月，全護理老人5000-6000美元/月。特殊服務費取決于個體需要的額外護理服務。

1.4較高的管理和護理服務人員比例

CCRC項目的社區醫院擁有經驗豐富的專科醫生以及高科技的醫療設備，為入住老人提供預防、醫療、護理和康復等多種專業、快捷、親情的醫療服務。對管理和護理人員水平要求較高，員工人數也比較多，提供服務者和入住老人比例為1：1。社區內設有醫療室，每層設置秘書站（護理站）附近緊鄰醫院資源，有老人專屬食堂，給老人提供營養配餐。

2CCRC開發模式對我國的啟示

2.1滿足我國老人居家養老的需求

CCRC模式的開發理念是，在復合式社區中滿足老人對舒適生活、健康管理、護理醫療等不同年齡階段的基本養老需求，在老人健康狀況和自理能力變化時，也不需要搬家，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況想對應的醫療護理和照料服務。這種復合式養老社區采用居家式的自主養老方式，具備住宿、餐飲、娛樂活動等功能，提供的服務內容涵蓋了老人生活的各個部分，除了衣食住行、醫療健康、心理關照，還包括了自我價值再實現，為老人退休后營造一種全新的生活方式。另外，根據大多數老人的居住習慣,仍希望與子女同住或就近居住,因此CCRC中的獨立住宅的居民包含長住老人和陪伴居住的年輕人。總的來說，CCRC模式能滿足我國老人對居家養老的需要，不離開熟悉的環境，還能享受到專業的多元化服務。

2.2滿足我國老人不同生理年齡階段的養老需求

入住CCRC的老人群體由自理型老人、介助型老人和介護型老人組成。CCRC提供的服務功能和產品形態都取決于不同類型的老人的需求，從建筑形態、內外部設施、專業團隊、服務內容等方面都根據三類老人的需要進行針對性的設計。入住的老人隨著年齡的增長與生理的需要，逐漸從獨立生活的自理型老人轉為需要輔助生活的介助型老人，最后轉入需要護理生活的介戶型老人，入住的老人可以根據自身條件對所有服務內容進行自由選擇。

2.3滿足我國中高端老齡人口的養老需要

雖然CCRC模式能夠為老人提供一個幾乎完美的頤養身心的環境，但是模式卻來之不“宜”。CCRC通常會收取一筆入住費用，并且每月會收取相應服務費，根據入住社區的奢侈程度、房子大小、入住人數以及將來包含的照護種類，CCRC的收費區別比較大。從國外CCRC模式的發展來看，良性運作的養老地產項目能有效地滿足一部分中高端老年人的養老需求，在一定程度上減輕社會整體養老負擔。我國當前60歲以上的老人超過2億，養老服務主體的基數是巨大的，同時消費水平也在不斷提高，對于養老地產CCRC模式下的中高端收費水平，我國的消費者不但有這種需要，而求承受得起。

2.4滿足我國養老地產企業可持續發展的要求

養老地產作為商業地產性質的房地產項目，盈利和可持續發展是養老地產企業關注的核心。從當前CCRC開發模式的物業形態來看，主要有銷售型獨立住宅、持有型輔助住宅、持有型護理中心、持有型商業配套、持有型醫療機構。CCRC模式前期主要通過產權銷售和會員制的方式來盈利，尤其在CCRC項目初期，品牌影響力不夠、會員卡銷售不理想的情況下，必須銷售部分產權以支持現金流。CCRC模式后期主要是服務費、持有物業租金、年費、物業增值收益等，這些奠定了CCRC的可持續發展的經營方式。這種開發模式能滿足我國養老地產企業可持續發展的要求，能為我國養老地產領域帶來新的創新和突破。

目前我國養老地產還處于起步階段，傳統觀念、市場環境和國家相關政策等因素也在制約著它的發展，養老地產還沒有形成有效的盈利模式。CCRC開發模式在國外經過百年的發展，已經非常成熟，我國應從特有的國情出發，提出中國養老地產的CCRC開發模式，以期在中國養老地產領域實現新的創新和突破。

參考文獻

［1］李卿曦.從CCRC開發模式看中國未來養老地產的復合形態及其技術要求[J].工程建設與設計,2012(8):20-23.

［2］洲聯集團.五合智庫.養老地產的6大規劃要點[J].東南置業,2013(1).

第3篇：居家養老盈利模式范文

關鍵詞：養老地產；需求偏好；發展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區65歲及以上老人占總人口的7%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數據顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養老地產實現了從住房設計到醫療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養老地產是住宅地產、商業地產和服務業的結合體，主要產品形態包括：1.養老機構，如養老院，分為普通型養老院和醫護型養老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質。2.開發商投資建設的養老住宅，分為老年公寓和老年社區。根據老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養老地產學說發展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產置換進行脫貧。國內研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養老地產購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響養老地產發展的因素，指出發展養老地產應以機會型戰略為主。

國內對南京市地區養老地產需求偏好的研究尚處于空白，南京地區養老機構租住率低，老年公寓和老年社區“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養老地產的偏好因素，進而從產品形態、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養老地產的未來發展策略。

二、南京市養老地產需求偏好調研

（一）問卷設計步驟

1.調查目的：分析南京地區中老年人群對養老地產的需求。

2.調查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質問卷和網絡問卷同時發放。

3.問卷題目：界定相關概念，調查受訪者的基本信息及對不同類型養老模式的偏好。

（二）問卷調查結果分析

共發放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區70.3%，郊區21.6%，農村8.1%；子女數為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據調查顯示，70.3%擁有房產的人選擇把房產留給子女，5.4%選擇售賣房產獲得養老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產處理方式仍是將房產留給后代。

在“最理想的養老方式”調查項目中，家庭養老占比63%，社區居家養老和社會機構養老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養老方式是家庭養老。

社區居家養老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構養老，51%的人認為在養老機構能獲得專業日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養老院，6%的人認為養老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經濟壓力。

“以房養老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養老機構。

約35.14%的人最看重醫療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養老機構或養老社區的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區居家養老實現了讓老人在家庭中獲得專業的醫療及生活服務。可以以老年公寓或老年社區的形式呈現，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據調查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養老機構可分為低、中、高檔分別定位。

以房養老也可通過養老機構或老年公寓來實現。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養老機構來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響養老地產的發展。

三、養老地產的發展策略

（一）明確產品形態，分戶型分檔次設計

據調查，南京地區老年人對養老地產的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養老的地產已用“*”標出）。“兩代居”設計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛與一室一廳一衛兩個分區。用于養老住房銷售的別墅設計為大平層結構，面積在150m2以上，在一層內解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構養老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫療設施、生活保障等服務。在普通型養老院和醫護型養老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫護養休”一體的社區服務，擬定定制化身心發展方案。建立O2O養老服務平臺，為小區老人提供上門醫療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養老院均要設置生活設施，如：休憩區、休閑廣場等，注重對餐廳的營養安全管理，保障膳食安全。在社區內建立介護服務中心，根據老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優秀員工。采用物質獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業人員，加大養老護理專業的宣傳，提高專業人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養老社區定位于高端住宅的地產，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發商具有傳統的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創造優質、高端的產品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產商和財力有限的開發商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養老機構分為普通和高端兩類。普通養老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養老院定位為高端服務，價格要根據住房質量和提供服務進行定位。

四、結語

南京地區的養老地產問題也折射出整個中國社會的養老地產發展問題。養老地產的發展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養兒防老”的思想觀念向“居家養老”“機構養老”轉變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養老地產模式，明確產品形態，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監督部門，促進全國養老地產發展。可建立養老地產試點項目，根據試點的區域發展情況設計住房和服務設施，形成一定規模后，逐漸向全國推廣，實現養老地產產業化。

參考文獻：

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[3]郜凱英. 鄭州市實行“以房養老”的可行性研究[D].鄭州大學，2013.

[4]康琪雪，張恒銘. 居民購買養老地產意愿及其影響因素[J]. 財經問題研究，2013，（12）：41-45.

[5]彭后生，張建坤，李靈芝.老齡化背景下房企發展養老地產的對策研究[J]. 現代城市研究，2014，（12）：7-11+18.

作者簡介：

第4篇：居家養老盈利模式范文

始建于上世紀六十年代的美國太陽城被養老地產界奉為經典，時隔40年后，中國也誕生了一個大型養老社區——北京太陽城。不過，這個太陽城與美國太陽城沒有任何經濟上的關聯，是一個名叫朱鳳泊的中國人投資開發的。

如今，位于北京市昌平區小湯山鎮的太陽城，已成為中國養老地產先行先試的典型案例，也是國內知名的醫護型全程化養老社區，被北京市民政局批準為“四星級”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國國際養老服務業博覽會上，太陽城現身于北京展廳，成為現場一大亮點。

為探個究竟，春節前，本刊記者專程前往北京太陽城進行實地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長廊大城門格外醒目，呈弧形環抱狀。穿過拱門，道路左側是太陽城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業務。再往前走，道路右側是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側白色的建筑群是北京太陽城醫院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養老的住宅區和別墅區。社區內隨處可見各種樹木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動的老人比較少。

據了解，整個養老社區占地644畝，總建筑面積32萬平米。分為兩大養老板塊：居住區和配套設施。居住區包括居家養老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫院、超市、餐廳、溫泉養生、文化娛樂等配套設施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護、醫療、康復和度假等養老服務需求。

“挺艱難的。”北京太陽城銀齡老年公寓總經理朱鳳至對本刊記者說，民營企業開發建設養老社區，太陽城是中國第一個吃螃蟹的。十多年來，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關，頂著壓力，堅持做養老項目，源于他內心對父親的一份愧疚。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊“下海”經商前，是一名公安干警。有一次春節前，朱鳳泊陪父親去醫院看病，突然接到單位電話，說有緊急任務。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說自己一個人可以回家。沒想到，他父親在公共汽車上心臟病復發去世了。朱鳳泊覺得愧對自己的父親。他說，兄弟姐妹六個，竟然沒人陪父親看病，將來一定要建一個有醫院、有超市、能夠健身和休閑娛樂的養老社區，老人不用出社區，就可以滿足全部的生活、醫療和精神需求。

地產杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺察到，中國老齡化進程加速給養老產業帶來的無限商機。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽城房地產開發有限公司，并提出“孝道、仁德、誠信”的企業文化理念。

在國內沒有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽城的核心團隊經過反復研究最后決定，以老年房地產開發建設為啟動杠桿，以服務配套先行，拉動后續養老服務和養老商業價值鏈上的其他環節。

據了解，北京太陽城30%的面積用于建養老服務配套設施，約9萬平米。70%的面積進行養老地產開發，其中養老公寓用于出租，養老住宅和養老別墅按商品房銷售，全部采用無障礙設計，三層樓都有醫護式電梯，適合居家養老。2003年養老住宅和別墅的銷售價格為每平米4000多元，現在已飆升到每平米近2萬元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業費，現在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽城社區居住了4000名老人。

“銀齡公寓運營8年了，太陽城建設12年了。雖然同時開工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來通過養老地產回籠資金后，又開始分批建設銀齡公寓。”朱鳳至言語間流露出頗多感慨。

太陽城現有A、B、C、D四幢養老公寓，A樓和B樓已經滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發生矛盾。現在最大年紀是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學以上文化程度的占到49.6%。護工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經入住十幾戶。C樓采用物聯網技術，提供高端智能化管理和私人管家式服務，正在施工建設，預計今年“五一”后開業，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說，太陽城銀齡老年公寓是中檔的配套和標準，現在養老需求很大，外邊有很多人在排隊，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽城老年公寓運營較好，加上民政部門給予的床位補貼和運營補貼，能夠實現盈利。但投資4億多元建設的養老服務配套設施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽城醫院已經獨立運營八年，現為一甲醫院，醫保定點，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫院，現在與安貞醫院、同仁醫院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過來出診，而且醫院有固定醫生和護士。太陽城醫院也對外開放，周圍沒有其他醫院，每年營業收入2000多萬元。由于醫保額度的限制，老人有時只好到市里大醫院開藥。

太陽城超市一直在賠錢運轉，老人的消費量本來就不大，再加上附近有一個物美超市每天來這里接送，所以只有一部分行動不便的老人愿意在太陽城超市購買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯，生活非常方便。”住在太陽城的一位老人介紹，就拿吃來說，小區餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當天墻上寫的菜譜和價格，確實豐富實惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來越好，不像剛開始那么艱難了。”朱鳳至笑著說，他們就是一心想做好養老社區，否則也不會把房地產開發的盈利，以及養老公寓賺到的錢又投入到養老社區的建設和維修改造中。

服務為本

北京太陽城針對老人的不同健康狀況，分別提供醫療救護、生活照料、精神贍養、臨終關懷等養老服務，為老人制定了全程化可持續的服務模式。

此外，在配套服務方面，太陽城為社區老人提供9項33款免費服務。例如送醫送藥上門、每年免費體檢一次、24小時醫護人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費泡溫泉、物業免費維修等。

根據養老服務的國標和地標，太陽城銀齡公寓結合自己的養老服務實踐，編寫了30多萬字的服務流程和標準。現在又把這些流程和標準開發到管理軟件當中，部門經理各負其責，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決。”朱鳳至滿臉輕松，“剛開始，老人們大事小事都找我，如今具體事務都找工作人員了，但有時還找我咨詢一些問題，比如房產糾紛、善后遺產分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動。”

談到老年工作的體會，已做了八年總經理的朱鳳至滔滔不絕。她說，每個老人來到太陽城，都要發自內心地愛他（她）們。服務要非常細致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對他們來說都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛好、特長和生活習慣，朱鳳至要求服務人員都要了如指掌，而且所有員工對老人一定要把老人視為自己的親人；同時，朱鳳至對所有員工也當成自家人，關心幫助她們，這樣她們才會把溫暖傳遞到老人那里。

太陽城的新員工都要接受養老知識和技能培訓，而且要進行負重訓練，身體綁上沙袋爬樓梯、進浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時會發生摩擦，護工難免會有委屈和情緒，因此，太陽城專門為護工設置了“委屈獎”，公司會以委屈大小計分給予獎勵，1分50塊錢。

對于健康活躍型老人，以精神贍養為主。除了圖書室和網絡大學，太陽城有20多個文化活動團體：手工班、外語班、京劇社、時裝隊、合唱團、書法班、繪畫班、計算機班等，其中外語班開設了四個語種：英語、法語、德語、西班牙語。

本著聯合國馬德里行動計劃的原則，太陽城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒有請外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學教授、中學校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎。

“老人們就像回到了幼兒園時代，過著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產生好感，結成了老伴。”朱鳳至說。

冬季每天下午兩點半，太陽城老年公寓免費給老人提供烏雞、甲魚煲湯，老人們稱之為“長壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬元。每逢過節會餐，朱鳳至到六個餐廳給老人慰問鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動得她眼淚都要出來了。

“老人可愛也可憐，有的老人無子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國外，各種情況都有。不管有無親屬，太陽城銀齡公寓都會為去世的老人送好最后一程。幾年來我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱鳳至有些難過。

連鎖經營

北京太陽城集團已擁有8家全資子公司，業務涉及房地產、老年公寓、醫院、超市、度假村、物業管理、養老服務、建筑裝飾等。

太陽城從開發養老地產，出售房屋產權或使用權，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養老地產和普通房地產在配套服務上的差異，使得養老地產的房價高于周邊地區的商品房。2003年，太陽城的房價每平米4000多元，遠高于周邊的2000元。

對外出租的太陽城銀齡公寓經過八年的運營，已步入良性循環。主要針對中高端老年人群，押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級別的護理費和伙食費等。

此后，通過餐飲、商業、醫療護理、管理服務、物業增值等配套設施的持有和經營，作為第二次盈利的主要來源，但截至目前，太陽城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開表示，最重要的是盈利模式的可持續性，通過打造品牌服務，樹立強大的市場凝聚力，建立忠誠度極高的客戶群體；通過連鎖經營，擴大市場份額，最終形成行業龍頭地位。

現在，北京太陽城正對外拓展“百千萬”項目，百是指百福園，位于市區，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉結合部，1000張左右的床位；此外，還有萬壽園，就像北京太陽城這樣的大型養老社區，占用土地200畝以上，目前已經在全國簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽城專門成立了一個公司，負責項目的前期策劃、設計建設、管理運營等各項工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊伍、標準流程和管理軟件。這些項目經過市場調研，已經擬定了商業計劃書，正在推進中。

“我們的策略是，先讓萬壽園在一個城市落地，然后輻射帶動百福園和千鶴園，實現整體連鎖發展。老人可以獲得持續性照料，從健康老人、生活半自理、生活無自理到臨終關懷四個階段全覆蓋。”朱鳳至告訴記者。

第5篇：居家養老盈利模式范文

網購紅利衰減，線上線下迎來融合時代。網購增速下降，電商經濟將進入新常態階段（增速下降到30%以下）；網購人口紅利銳減，傳統價格戰逐漸向精準營銷過渡，社交及交易數據獲廣泛應用。

增速放緩引發渠道關系變革，電商開始與實體企業進行合作甚至融合。如阿里蘇寧互相入股，蘇寧與萬達達成戰略合作，京東入股永輝等。線上線下供應鏈資源共享是大趨勢，從投資角度看，具備供應鏈比較優勢的實體企業更易受電商青睞（網點、品類經營、倉儲物流資源等）。

國企改革逐漸深化，繼續貫穿行業全局。國企改革解除行業及公司發展桎梏，打破原有機制促進轉型發生。其中，廣州是改革力度及速度領先地區，深圳有望接力廣州成為改革熱點區域，上海、北京亦是改革重鎮。

轉型仍是零售行業主要的驅動因素，由于經濟增長放緩、終端需求萎縮，傳統零售企業模式轉型勢在必行，線上線下供應鏈融合提供新機遇。

轉型方向一：擁抱互聯網，發展跨境電商。目前跨境電商整體交易規模已近4萬億元，并繼續保持快速發展；政策紅利扶持下，跨境電商產業將蓬勃發展。

互聯網環境及技術改善，黃金珠寶逐漸向線上遷徙。中國黃金珠寶市場規模未來三年有望達萬億規模；行業格局分散、CR不足40%，目前電商化率不足10%。

轉型方向二：供應鏈服務。零售業本質為商品+服務，電商發展對實體渠道稀缺性產生沖擊，并引領供應鏈效率變革升級，供應鏈服務隨后快速發展；電商品牌化為大趨勢，具備營銷優勢的電商代運營平臺迎發展良機。

轉型方向三：品牌企業受益消費升級、渠道效率提升。在渠道O2O轉型推動下，品牌商與消費者聯系將變得更加緊密與直接，品牌商有望迎來發展新機遇。

零售行業轉型的主題風云變幻，創投、養老、VR都成為市場熱點。

主題風云一：創投逐漸上升為國家戰略。2015年，國務院提出大眾創業、萬眾創新，鼓勵各類科技園、孵化器等加快與互聯網融合創新，打造線上線下相結合載體。

主題風云二：大健康，受益消費升級、人口老齡化。

中國人口老齡化趨勢不可逆轉，養老產業供給不足、需求迫切，政府政策持續扶持，打開萬億級市場空間。其中，養老服務最具發展潛力，當前可行的盈利模式在于高端養老服務運營和產業基礎設施建設和設備供應。

預計到2020年中國老齡化人口將達到2.5億，養老產業需求市場將達到5萬億元。生育率的降低促使了“養兒防老”的觀念轉變，機構養老的模式開始興起，目前中國“9073”的養老格局已基本明確。近年來，關于養老產業發展規劃的國家和地方政策頻頻出臺，尤其是對一些重點的養老子行業的大力支持，以及各大上市公司、民間資本開始大力布局養老產業，我們預計養老產業即將迎來爆發式的增長機會。

養老服務是養老產業四大板塊的核心，其中醫療護理服務更是產業鏈的重中之重。養老與醫療的分離使得養老機構遠未能滿足老年人的醫療需求，我們認為未來“醫養結合”有望解決養老和醫療分離的痛點。隨著未來居家養老成為主流形態，上門護理的服務需求有望成為一片“藍海”，互聯網“智慧養老”服務的發展將有效提高有限的專業人員對龐大的老年人群的覆蓋，同時移動醫療也將實現對老年人健康更及時有效的監測和管理。

第6篇：居家養老盈利模式范文

【關鍵詞】臥牛山養老院 經營模式 SWOT分析 策略

一、引言

安徽省巢湖市屬于合肥代管的縣級市，該市總人口約88萬，60周歲以上老年人口約17.8萬人，約占總人口的20%。根據國際慣例，當一個國家或地區60歲以上老年人占人口比率超過10%時，便反映該區域正處于老齡化階段[1]，由此可見，巢湖市正面臨人口老齡化問題。人口老齡化對巢湖市社會經濟發展產生了深遠的影響。

如何讓老人安享晚年是老齡化社會需要解決的問題之一。本文以巢湖市“老吾老”臥牛山養老護理院（以下簡稱臥牛山養老院）為例，運用SWOT分析，對其經營模式進行研究分析，提出促進其更好發展的策略。同時，研究成果對其他類似養老機構也具有借鑒價值。

二、臥牛山養老院概述

巢湖市臥牛山養老護理院成立于2014年11月，位于巢湖市湖光社區，環境優美，景色宜人，是巢湖市首家公辦民營養老院。該院建筑面積約5200平方米，設有多種房間戶型供老人選擇，總床位308張。臥牛山養老院秉承敬老護老、博愛奉獻的理念，是集生活照料、康復護理、精神慰藉、文化娛樂、臨終關懷及候鳥式旅游養老于一體，該院功能齊全多樣，可滿足多種康復護理要求。它開創了巢湖市“政府主導、社會參與”養老新模式，為當地老人安享晚年提供了新的選擇，促進養老產業的良性發展。

三、臥牛山養老院經營模式的SWOT分析

（一）臥牛山養老院所具有的優勢

1.運營管理成本相對較低。臥牛山養老院屬于非盈利性組織，運營資金主要來源于自由資金，沒有商業貸款，加之不需交納所得稅，因此，用資成本相對較低。房屋租金在民營養老院運營成本中占據較大比重。政府部門承諾在臥牛山養老院運營的前三年減免房租，三年后依然給予優惠的房租政策。從而減輕了養老院的成本負擔。此外，相較于公立養老院而言，臥牛山養老院需要依靠自身運營所獲得的結余維持正常運轉，必然注重運營過程中存在的成本管理問題，采用適當的方法和途徑加以解決。如采用吸引社會力量捐款捐物的方法，來有效減少開支，降低成本。

2.擁有較為豐富的社會資源。臥牛山養老院與巢湖市陽光社會工作服務社、巢湖學院青年志愿者聯合會等多家單位保持良好合作關系，定期舉辦各種有益于老人身心健康的活動，如巢湖陽關社會工作服務社定期為該養老院入住老人無償提供娛樂、醫療護理和心理輔導等服務。相對于老人平常較為單調的生活，這些活動極大的豐富了老年人的精神生活。臥牛山養老院通過這些社會團體的宣傳報道，擴大自身的影響力，吸引越來越多的老人入住，同時，可以充分利用這些社會資源，為養老院募集日常所需要的物資，從而降低養老院運營成本。

3.注重提高員工的業務水平及服務熱情。養老院的員工每天所面對是一群需要照顧的老人，因此，養老院員工提供的服務是重復、難耐而又枯燥的，并且有些服務還需要有較為專業的醫療護理知識。通常養老機構工作人員的社會地位較低，工資待遇差，員工工作熱情不高，流動性較大。為了向入住老人提供更好的服務，臥牛山養老院在員工入職時就對其進行崗前培訓，使之具有一定的護理專業知識。工作期間，養老院還定期安排專業人士對員工進行培訓。同時，對員工實行績效考核，采用多種手段激勵員工，以提高工作積極性，以此來提高員工的業務水平及服務熱情。

4.便捷的信息溝通渠道。如果養老院能夠讓子女及時了解父母在養老院的生活情況，那么其必然將受到入住老人子女的青睞。為此，臥牛山養老院提供了一系列便捷的信息渠道滿足他們的需求。養老院工作人員專門為入住老人子女建立微信群，只要他們有需要可以在群中上傳老人即時生活照片。為了讓入住老人子女實地了解老人生活狀況，臥牛山養老院還經常邀請他們來養老院互動。通過上述方法，入住老人親屬能夠放心讓老人入住臥牛山養老院。

5.注重滿足入住老人物質和精神方面需求。為了提供更好的服務，臥牛山養老院在成立之初就投入大量資金購入各種設備滿足入住老人的需要。院內設有定點餐廳、愛心超市、醫務室、多功能活動室、后院花園走廊等，為入住人員提供全方位的服務。值得一提的是，為了滿足部分老人的需要，養老院還分別在一樓和四樓建立了佛堂兩間。這些細致入微的安排，不僅滿足了老人的物質需求，更體現了其注重老人的精神生活。

（二）臥牛山養老院所存在的劣勢

1.對意外事件處理預案準備不足。臥牛山養老院的服務對象均為老年人。他們的行動能力較差，甚至部分老人生活不能自理，極易產生各種意外，如意外跌倒摔傷，突發疾病死亡等。入住老人發生意外傷亡，必然會形成責任風險。通常情況下，對于此類意外的善后多附帶賠償，使得本身處于舉步維艱的養老院雪上加霜。雖然臥牛山養老院意識到此類責任風險的存在，但對于處置意外事件并沒有形成合理的預案。一旦意外事件發生，必然處于較為被動的位置。

2.投資回收周期長不確定性大。盡管臥牛山養老院主體建筑是由政府部門建造，但為了提供更好的服務，養老院經營者又一次性投入500多萬元用于添置各種硬件設施以及對原有設備的改造。養老院聘請的醫療專家和相關管理服務人員需要支付人員工資。同時，養老院所提供的餐飲服務費用也不容小覷。因此，經營者投入了大量資金。然而，臥牛山養老院處于初創階段，入住價格較低，入住率不足25%，目前基本保持收支平衡，投資回收期長。加之未來的不確定性（如與政府合同到期后是否能夠續約），經營者處境較為艱難。

（三）臥牛山養老院所擁有的機會

1.國家大力扶持民營養老機構發展。近年來，為了鼓勵民營養老院的建立與發展，安徽省及合肥市頒布了多項對社會民辦養老院的運營進行補助的辦法。如《合肥市承接產業轉移促進服務業發展若干政策（試行）》規定，“社會養老服務業”中的“民辦養老機構（床位超過50張、集中居住）正常運行第2年起，若入住率超過60%，則按入住床位數，給予1000元/床的補助。”這些舉措在一定程度上可以緩解民營養老院建成初期的資金困難并促進養老院能夠長遠發展。

2.巢湖市民營養老市場起步晚尚未形成競爭。雖然巢湖市開始引入民間資本進入養老產業，但養老機構主要仍以公辦為主。盡管公辦養老機構在解決人口老齡化問題的過程中發揮著積極作用，但由于其傾向于公益性，突出其社會效益，忽視了資源利用的經濟效率，從而未形成市場競爭。隨著社會資本的進入，養老機構在強調其公益性的基礎上必然會注重對利潤的追求，也就會產生競爭。但目前巢湖市存在民營背景的養老院較少，競爭尚未形成。臥牛山養老院可以充分利用先發優勢，搶占巢湖市養老產業的份額，并制定地區性的產業規則。

（四）臥牛山養老院所面臨的威脅

1.行業競爭者魚目混雜。全國范圍內來看，隨著民營養老院不斷的建立，養老院之間必然會形成競爭。部分競爭者為了自身的利益，在魚目混雜的市場中從事一些敗壞行業形象的行為。養老院的宣傳與實際相差較大，甚至出現工作人員虐待入住老人的情況。盡管巢湖市民營養老院剛剛起步，但是這些現象也存在。如果養老行業總體給人留下負面印象，那么這將對臥牛山養老院的發展構成巨大的威脅。

2.居家養老觀念根深蒂固。盡管隨著社會的發展，人們的養老觀念正在發生變化，但就總體而言巢湖市老齡人口中絕大多數仍舊持有“養兒防老”的觀念，特別是那些身體健康的老人更青睞于居家養老。傳統養老觀念也使得巢湖地區養老院的入住率一直處在較低水平。目前，巢湖市僅有的幾家民營養老院里老人入住數不及總床位數的三成。根深蒂固的居家養老觀念對于臥牛山養老院的發展存在制約作用。

3.國家相關法律法規不完善。“公辦民營”養老院模式在全國范圍內才剛剛起步。隨著該模式的展開，如何確定入住老人和養老院之間的責任與義務，保障雙方的合理利益成為了雙方關注的問題。雖然各級政府及其相關部門出臺了一些法規來引導民營養老院的發展，但這些并不能滿足行業發展的需要。有關民營養老院方面的立法有待完善[2]。否則，一旦出現糾紛，養老院將承擔巨大的風險。

四、臥牛山養老院發展策略

（一）SO策略

1.加大宣傳力度以提升養老院影響力。老人對于養老機構的選擇更多是側重于選擇那些軟硬件較好的養老機構。臥牛山養老院可以充分利用其豐富的社會資源，通過電視、互聯網等傳媒將自身軟硬件的優勢展現給社會公眾，以吸引潛在客戶關注臥牛山養老院。如在巢湖學院青年志愿者聯合會為養老院老人舉行聯歡會時，將其中的精彩節目錄像并剪輯后傳入影響力較大的網絡平臺。在剪輯的過程中加入有關臥牛山養老院基礎設施和老人平常生活情況的圖片，提升其社會認知度。

2.積極參與政策制定以力求自身利益最大化。由于民營養老院行業起步較晚，目前巢湖市乃至整個合肥市民營養老院的數量有限。同時，有關民營養老院的法律法規和行業規章制度并未建立健全。隨著養老產業的發展，這些法律法規和規章制度必定會逐漸完善。臥牛山養老院可以積極牽頭在巢湖乃至合肥組建相關行業協會，規范相關行規;積極參與有關民營養老機構相關法律法規的制定。在合理合法的情況下，將有利于自身的條款寫入相關法律法規和行規中。如在巢湖市范圍內對民營養老院軟硬件條件做出進一步的規范，在提高行業準入門檻的同時，也提高了巢湖市民營養老院總體軟硬件水平。

（二）WO策略

1.購買養老責任險以降低運營風險。由于老年人自身生理因素的原因，養老院在日常運營中不可避免的會發生意外事件。此類事件最終大多以養老院進行賠償而結束。賠償金額較大。而民營養老院本身處于微利甚至虧損狀態。這樣的賠償對民營養老院來說無疑是巨大的打擊，甚至是導致民營養老院倒閉的重要因素。若養老院購買了養老責任險，則保險公司將承擔養老機構在運作過程中因自身的疏忽使老人受到意外傷害的責任，從而降低了意外事件對養老院造成的打擊[3]。

2.長期合作化不定為肯定。臥牛山養老院經營過程中存在的另一風險就是經營期的不確定性。對臥牛山養老院軟硬件進行添置與更新需要投入大量的資金，其投資回收期較長。目前臥牛山養老院與政府簽訂的合同期限是5年。顯然從經濟學的角度來看，一旦進行大規模的建設，其投資存在不能收回的風險。如何緩解軟硬件投資與投資回收之間的矛盾？延長經營期限成為一項較好的選擇。因此，在確定能夠收回投資的基礎上，臥牛山養老院與政府部門簽訂長期合同，以減少養老院未來發展的不確定性是十分必要的。

（三）ST策略

1.提升服務滿意度以吸引老人入住。對養老院服務的滿意度直接關系到養老院的社會聲譽，更重要的它是老人及其子女在選擇養老院時最關注的地方。通常老人會在硬件設施、軟文化和組織形態等三個要素衡量對入住養老院的滿意度[4]。因此，臥牛山養老院應從上述三個方面入手，不斷提高入住老人的滿意度。臥牛山通過合理的方式籌集資金對現有設備進行改擴建，以更大限度滿足入住老人在基本生活和醫療保障方面的需求。在軟文化方面，老人入住養老院最需要的是生活的照料，臥牛山養老院應盡量滿足老人的飲食習慣，幫助老人適應集體大家庭的生活，解決老人內心的孤單與寂寞。在組織形態方面，公辦民營性質下的養老院需要制定合理的收費標準，使養老院的收入既能滿足老人的日常需求，又能保證維持養老院的正常運轉。

2.引導養老方式轉變以吸引潛在入住者。盡管居家養老依然是中國絕大多數老人首選養老方式，但是獨生子女政策的落實動搖了這種方式的基礎。當老人需要子女照顧時，獨生子女組成的家庭不僅面臨工作方面的壓力，而且還需要花費大量的精力來照顧老人。在探討社會養老與家庭養老優劣時，這樣兩個事實不容忽視：一是大部分老人晚年生活并非時刻都需要受到子女的照顧;二是“責任倫理”使得老人在養老的同時也需要考慮到子女所面臨的負擔[5]。無疑社會養老比家庭養老更有優勢。臥牛山養老院可以利用豐富的社會資源，向潛在入住者宣揚社會養老觀念，讓他們意識到老人不必和子女生活在一起，機構養老對自己和子女都是有益的，臥牛山養老院是一個很好的選擇。

（四）WT策略

制定危機處理預案以防患于未然。盡管臥牛山養老院在平常運營中注重對于入住老人的照顧，但是由于諸多因素的影響，運營的存在的風險不可避免。這些風險可能會導致這個養老院無法正常運轉。因此，臥牛山養老院有必要制定危機處理預案，以降低意外事件帶來的風險。首先在老人入住養老院時，對老人的身體健康狀況和行為能力進行評估，明確養老院和入住老人雙方的責任與義務[6];其次，臥牛山養老院需要加強日常管理，制定詳盡合理的照料方案提升員工危機應變能力;當危機事件發生時，養老院在明確自身責任的基礎上，積極與老人家屬進行協商以利事件的解決，對于解決過程中出現的負面信息，應通過媒體公開事情經過以緩解消極影響。

參考文獻

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[2]周媛也，周德.國外社會養老服務體系對我國的啟示[J].湖南城市學院學報，2013，34（5）：52-56.

[3]黃健元，程亮.社會支持理論視角下城市民辦養老機構發展研究[J].東南學術，2014，（6）：83-89.

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[5]風笑天.從“依賴養老”到“獨立養老”――獨生子女家庭養老觀念的重要轉變[J].河北學刊，2006，26（3）：83-87.

[6]徐祖榮.民辦養老機構發展的問題表達與策略選擇――給予杭州的經驗[J].武漢科技大學學報（社會科學版），2014，16（3）：299-308.

第7篇：居家養老盈利模式范文

關鍵詞：老齡化；住房需求；養老地產

Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.

Key Words：aging population，housing demand，pension real estate

中圖分類號：F830 文獻標識碼：B 文章編號：1674-2265（2013）11-0028-05

收稿日期：2013-10-15

作者簡介：楊巧，女，中南財經政法大學金融學院房地產研究所講師，經濟學博士，研究方向為房地產市場、房地產金融。

聯合國國際人口學會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的界定為：當一個國家或地區人口中60歲及以上人口所占比例超過10%，或65歲及以上人口所占的比例超過7%，則屬于人口老齡化國家或地區。從發達國家發展歷史看，人口老齡化對國家經濟發展、公共政策設計、居民生活水平的影響不亞于工業化、城市化進程所帶來的影響。改革開放以來，制度紅利與人口紅利的釋放使得中國經濟進入快速發展的軌道，而隨著人口結構拐點的到來，理論界與實踐界對我國人口老齡化所帶來的系列問題進行了研究。住房市場在國民經濟中具有重要位置，近年來的住房市場調控政策大多從需求角度出發，人口結構變化會對住房市場需求產生系列沖擊。本文擬從人口老齡化的角度分析這一趨勢對住房市場需求產生的影響，為養老地產業的發展提供有效建議。

一、中國人口老齡化現狀

（一）老齡化程度指標

按聯合國國際人口學會標準，2000年我國65歲及以上年齡人口比重達到7%；同年第五次人口普查結果顯示，2000年60歲及以上人口比重為10.33%，兩項指標均意味著從2000年開始我國正式步入人口老齡化階段。2010年第六次全國人口普查數據顯示，全國60歲及以上老年人口已達1.7765億，占總人口的比重達13.26%，當年65歲及以上人口總數為1.1894億，占總人口比重為8.9%。

我國老齡化程度近年來呈上升趨勢，但從全國水平看，這一指標遠低于其他國家。世界銀行數據顯示，截至2011年底，美、英、法、德、日5國65歲及以上人口比例分別為13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金磚四國中巴西、俄羅斯和印度65歲及以上人口比例分別為7.19%、12.76%和4.99%，考慮到我國嚴格執行計劃生育政策，因此從當前數據來看，無論與發達國家還是發展中國家相比較，老齡化程度均相對較輕。

雖然從整體水平上看尚可，但國內個別城市老齡化問題已較突出。以一線城市中的北京和上海為例，上海市老年人口和老齡事業發展數據顯示，截至2012年底，滬籍60歲及以上老年人增至367.32萬人，占全市總人口的25.7%，65歲及以上老年人口245.27萬人，占總人口的17.2%；截至2011 年底，北京市戶籍總人口1277.9 萬人，京籍60歲及以上老年人口247.9萬人，占總人口的19.4%，65歲及以上老年人口177.6 萬人，占總人口的13.9%。此外，從65歲及以上人口的區域分布來看，城市、鎮和鄉村65歲及以上人口占到老年總人口的比例分別為26%、18%和56%，經濟不發達的農村地區老齡人口所占的比重卻最高。

從以上數據可以看出，雖然從全國范圍看，我國人口老齡化程度尚不算太高，但一方面存在人口老齡化的地域差異，結構性特點較為突出，另一方面我國人口基數大，整體比例雖不高，但老齡人口的總數量較多。

（二）老齡化速度指標

國際上通常以65歲及以上人口比重由7%增加到14%所需要的時間來反映人口老齡化的速度，從發達國家老齡化的歷史看，日、美、英、德、法這5個國家65歲及以上人口比重由7%增加到14%分別經歷了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我國建國以后出現的第一次人口生育高峰，這期間出生的人口從2014年開始將依次達到65歲，即僅保持當前速度，我國人口老齡化的速度也遠快于美、英、德、法4國。從聯合國2010年的估計和預測看，2020年中國65歲及以上人口比重將提高到13.6%，2030年達到18.7%，2040年達到26.8%，2050年則會高達30.8%。此外，如表1數據所示，截至2012年底，65歲及以上人口占總人口的比重已達到9.4%，2000—2012年間65歲及以上人口數量年均增長3.1%，人口老齡化的速度快于全國總人口的增加速度。和目前老齡化嚴重的發達國家比較，我國的人口老齡化呈現速度快、來勢猛的特點。

（三）社會經濟影響指標

隨著我國老齡化社會的到來，老齡人口呈現總數量高、區域分布不均衡、人口老齡化速度快的特點，這為社會養老事業和經濟增長也帶來了巨大的壓力。用來測度老齡化對社會經濟影響的指標包括少兒撫養比、老年撫養比和總撫養比。表1數據中顯示，2000年后我國老年撫養比呈不斷增長趨勢，截至2012年底，老年人口撫養比達到12.7%，與老年撫養比的增長相對應，近年來少兒撫養比不斷下降，且下降速度遠快于老年撫養比的下降速度，這也使得總撫養比指標呈現下降趨勢。從今后趨勢來看，計劃生育的執行、人口壽命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步邁入老年，將進一步帶來少兒人口的減少和老年人口的增多，這也是導致我國人口年齡結構從成年型向老年型再進一步向高齡化發展的根源。

從其他國家發展歷史看，經濟發展與老齡化基本同步，對老齡化產生的影響能從經濟上負擔。而我國人口老齡化超前于經濟發展階段，人口老齡化與經濟發展不同步。在老齡化問題最為嚴重的日本，65歲及以上人口比例達到7%、10%、14%時，人均GDP數據分別為1967美元、11335美元和38555美元；而我國2000年進入老齡化社會時，人均GDP為840美元。同時，2011年數據顯示我國人均GDP水平遠低于金磚四國中的巴西、俄羅斯，也低于65歲及以上人口占比相當的新加坡和斯里蘭卡。未富先老的格局對社會保障與公共財政支出提出了更高的要求，也會對勞動力供給質量、居民消費結構和經濟增長水平造成一定影響。

二、人口老齡化對中國住房市場需求的影響分析

我國當前的人口老齡化狀況決定了其對經濟系統各環節各部門的影響會持續增加，而在這個過程中，人口老齡化對住房市場的影響主要表現在需求領域。

（一）家庭養老模式下住房市場需求

比較第五次和第六次人口普查結果（見表2），可以看到這10年間城市家庭戶數增加迅速，2000年城市一代戶家庭占家庭總戶數的比例為28.4%，2010年這一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代戶家庭、三代戶家庭數量的增加倍數分別為0.23和0.32。一代戶家庭數量的迅速增加有嬰兒潮一代成家后獨立成戶的因素，另一方面獨生子女政策與城鎮化進程也使得大量二代戶家庭在子女異地求學或者工作后形成空巢家庭。從全國數據來看，2010年一代戶中65歲以上的一個老人戶和只有一對老夫妻的家庭戶數量相比2000年增長了一倍，北京市和上海市這一數據分別增長了1.21倍和0.69倍。中國老齡科學研究中心2000年和2010年《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》數據也顯示，無論城鎮還是鄉村，老年人①獨立居住比例呈上升趨勢，2000—2010年，城鎮空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，農村由37.9%上升到45.6%，增幅均較為顯著，其中城鎮獨居老年人比例由7.4%上升到8.6%，農村從8.3%上升到10.6%；城鎮僅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，農村從29.6%上升到35.0%。

人口老齡化背景下家庭分裂速度的加快使得開發商進行住房市場需求研究時需要進行進一步的細分。北京潤土咨詢公司《2012中國城市養老居住模式報告》顯示，在來自于上海、北京、石家莊、濟南的1000個樣本中，平均的養老金金額為2600多元， 60%的老人希望與自己的子女居住在同一小區或鄰近。這一調查結果顯示，老年群體仍傾向于和子女距離較近的家庭養老模式。對于城市空巢家庭老人來說，雖然大多擁有自己的房產②，但是房屋建成年代較早，房屋質量和功能已經老化，也沒有老年人生活所需的電梯、健身等設施，單獨居住并不方便，且當前人口流動的狀況使得很多空巢老人與子女并不在同一城市，在大多數老人和子女更傾向于居家養老的模式下③，將原有房屋在二手市場上變現，而在與子女生活較近、環境熟悉的城市和區域購置房產是其較優選擇，此類住房需求的特點在于需求區域集中在大中城市、需求產品類型上偏好中小戶型，此外對居住環境和房屋設施有一定要求。而對二代和三代戶家庭，子女與老人共同居住，除了房屋功能分區、戶型設計減少互相干擾的要求外，在小區設施和物業管理上也需要提供針對老年人群體的服務。

表2：全國不同規模的家庭戶類別（城市）（戶）

[＼&一代戶＼&二代戶＼&三代戶＼&四代戶＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]

（二）社會養老模式下住房市場需求

隨著老齡人口規模的迅速上升，傳統的家庭養老模式難以滿足多樣化和專業化的養老需求，社會化養老服務體系亟待發展。國務院《社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）》提出，到2015年，中國將實現每千名老年人擁有養老床位30張，即3%的老年人要在專門的養老機構養老。這一比例意味著到2015年，中國需要近700萬張養老床位，而截至2010年底，中國只有314萬張養老床位。養老床位供給稀缺為養老地產的發展提供了空間。

老齡人口年齡不斷增長，家庭的421結構使得家庭養老負擔不斷加大，老人年紀越大，對社會化養老的需求也越高。根據社會化養老需要提供的護理水平的難易程度由高向低排列，社會需要的養老地產項目包括老年康復中心、養老服務中心、養老院和托老所幾類。老年康復中心服務對象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，養老服務中心針對要求較高水平的生活照料和全面醫療護理服務的老人，養老院和托老所的服務對象為生活基本自理、身體較為健康的老人。從服務對象的差異性可以看到，未來我國社會化養老不僅面臨需求總量快速上升的特點，還有著各類不同層次的需求，需求結構在不斷細化中。當前社會養老在我國主要依賴政府出資建設的養老院與福利院，隨著老齡人口的增多，需要改變當前供給主體單一的格局，鼓勵企業進入，保障養老床位的供給并提供多樣化的養老服務。

綜合起來，無論是在家庭養老還是社會養老模式下，老年人對住房功能上的需求已不僅僅是居住功能，還包括醫療護理、生活休閑、文化溝通、精神與價值訴求等方面的要求，因此從需求特點出發進行的養老地產開發，除了從設計上要能滿足老年人對居住的安全性和私密性的要求外，還需要建立完整的醫療服務體系、較為豐富的運動娛樂配套和方便學習交流的場所環境等。

三、我國養老地產的發展現狀

（一）養老地產產品類型與運營模式單一

從目前養老地產業的項目定位和運作情況來看，主要產品類型包括老年公寓、老年社區。養老公寓是在住宅小區內，專門規劃出幾棟樓，按照老年人居住的要求來設計并建造，將居家養老和小區針對老人的物業服務相結合，如北京萬科“幸福匯”下的活躍長者住宅，專為老年人設計，并在小區內有配套“活躍老人之家”，由專業養老團隊上海親和源運營管理，為老年人生活、醫療等提供服務；老年社區與老年公寓類似，但老年社區項目出售后并不對居住者有年齡等限制，建筑設計上也兼顧了老年人和家庭成員共同居住的需要，如北京太陽城，項目設在北京順義，戶型設計考慮共同居住需要，多為大戶型，針對老年人的項目配套包括大型康體中心、社區農莊、老年大學等。從養老地產業項目運營模式看，有全銷售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式和只租不售模式。全銷售模式下，一次性收回投資資金并實現利潤；銷售+持有模式下，部分項目完全出售回籠資金，解決資金瓶頸后，部分項目和配套對外出租獲取長期經營收益；會員制管理模式通過會員卡的銷售，使購買者獲得一定期限內的居住權；租賃模式下根據租住者承租時間、租住者的生活自理狀況和健康狀況分級別收取租金。

從國內養老地產項目類型和運營模式看，目前養老地產業的產品類型較為單一，定位主要針對高收入老年群體；由于缺乏成熟的開發經驗和盈利模式，養老地產項目大多采取全銷售或者銷售+持有模式以期快速收回投資實現利潤，采取會員制管理的上海親和源項目和只租不售模式的燕達國際健康城項目均受制于土地使用權性質（前者為公共建筑用地，后者為醫療用地）而不能出售，親和源通過會員卡形式一次性購買20—30年房產使用權來收回投資實現利潤，燕達國際健康城從出租經營情況來看收益較差，投資回收期較長。

（二）養老地產亟待金融支持

養老地產涉及的產業鏈較長，投資規模大，投資回收期較長。在其規劃、投資、開發、持有、運營和服務環節都需要金融業提供支持。

從國際經驗看，養老地產融資模式較為多樣化。養老地產的開發管理主體包括三大類：投資商、開發商和運營商。以美國為例，開發商根據投資商或運營商的要求為其定制開發養老地產項目，并按照事先約定的價格將項目出售給對方；投資方有私募基金、非盈利性組織和REITs幾類，私募基金面向機構投資人，關注資產升值收益，非盈利性組織主要利用政府補貼并接受捐贈資金用于補貼中低收入群體，解決這一群體老年人的住房問題，REITs強調資產的長期持有，以獲取持有期內的穩定租金收益和資產的長期增值為目的；運營商則利用自身的管理經驗和管理的規模效應盈利。由于資金來源多樣化和長期化的特點，再加上稅費減免和貸款利率優惠，國外養老地產業的發展有著足夠的金融基礎。

當前參與我國養老地產發展的主體主要是房地產公司，此外還有部分保險公司也在進行養老社區的開發與建設④。養老地產業具有復合性，管理組織也較為復雜，其產業鏈的各環節都需要金融業的支持。從定位看，目前我國養老地產業投資商、開發商和運營商的角色存在重合，金融業對養老地產的支持僅在前期開發環節體現，并且金融支持方式較為單一，主要來自銀行貸款，支持力度也較小。

四、我國養老地產發展方向建議

人口老齡化對住房市場需求總量、需求區域、產品結構和配套要求均產生一定影響，當前養老地產業的發展還存在一定問題，需要進一步從需求角度出發來推動其發展。

（一）完善推動養老地產發展的政策和商業環境

發展養老地產是解決老齡化社會老年人養老問題的重要思路。政府應促進和完善當前的政策體系和商業環境。如設立有效的養老地產行業進入退出機制，將老年住宅建設納入政府居住區規劃管理控制范圍等，目前國家出臺有《老年人建筑設計規范》這一指導性文件，但缺乏具體明確的ISO標準，實踐中還需要將設計規范的實施與城市規劃、土地利用管制等結合起來。養老地產的發展需走產業化的道路，因此在商業環境的培育上，還可通過稅收減免、支持企業上市融資、利率優惠或貼息等方式促進金融業對該行業的支持。最后政策設計上應鼓勵非盈利機構的成立，接受社會捐贈和政府撥款，以社區義工等形式提供服務，改進獨居老人的生活質量。

（二）從需求特點出發促進養老地產供給類型的多樣化

從我國實踐出發，今后需要建立以家庭養老為基礎，社區服務為依托，社會養老為補充的服務體系。不同的養老方式對居住的要求也存在差異，以此為前提，養老地產的供給也應分別基于家庭養老和社會養老角度對住房要求的特點出發。在家庭養老地產產品上，向日本學習，推進大型社區的“住宅適老化”，除了在老年公寓和老年社區的戶型設計上注重居住的舒適性、安全性（如衛生間扶手桿的設計、廚房與餐桌的距離較近、樓房通道的無障礙通道設計等），還要在社區和物業服務中提供必要有效的醫療設施、活動設施、老人看護及餐飲服務等，讓獨居老人和幾代戶家庭都有較好的居住體驗。在社會化養老地產項目供給上，老年康復中心、養老服務中心、養老院和托老所分別針對有著不同要求和支付能力的養老群體，政府福利型的社會養老模式主要應集中力量針對中低收入和積累少的老年人群體，通過政策優惠等方式鼓勵民間資本進入中端市場提供社會養老地產產品。

（三）促進養老地產運營主體的獨立化和連鎖化運作

養老地產的運營需要專業的管理服務經驗，目前國內養老地產業的后續運營主體和投資人、開發商的角色是重疊的，大多數項目出售后的后續管理無法得到有效保證。由于養老地產產品消費過程中不僅是房屋使用價值的維護，還需要提供各方面的專業服務，因此需要有獨立專業的運營主體來完成。從規模效益角度看，連鎖化的運作模式也有利于有關運營主體降低管理成本，分攤經營開支，總結提煉管理經驗，進一步促進養老地產業的發展。

（四）以“反向住房抵押貸款”金融創新產品推動養老地產業的發展

老齡人口數量不斷增加的現實下，傳統養老觀念也在改變。在推動養老地產行業發展的過程中，可以考慮引入反向住房抵押貸款這一金融創新產品，老人將產權房反向抵押給金融機構，以此獲得養老院的居住權益，費用由金融機構承擔，金融機構委托房屋銀行對房屋進行日常出租管理，獲取房屋租金。該模式既可以推動社會化養老業務的發展，又有利于金融機構的業務創新和房屋中介的業務拓展，老年人也比較能夠接受以個人房屋產權換取社會專業化養老服務的模式。

注：

①該調查針對的老年人年齡為60歲及以上。

②2010年《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》對城鎮老年人在住房、居住意愿與環境方面的調查結果顯示，城鎮老年人擁有自己產權住房的為75.7%，屬于子女的為14.8%，租公房為4.9%，租私房為1.6%，其他占3.0%。

③2010年《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》顯示，城鎮老年人愿意住養老機構的比例2000—2010年10年間從18.6%下降到11.3%，農村老年人則從14.4%下降到12.5%。

④中國人壽在河北廊坊投資1000億元在建設中的養老社區，合眾人壽投資100億建設的合眾健康社區等項目。

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[5]閆克峰，彭亞.人口老齡化與老年住房需求[J].經濟研究導刊，2011，（11）.

第8篇：居家養老盈利模式范文

近幾年來，人口老齡化一直是社會輿論熱議的話題，北京市民政局副局長李紅兵稱，“北京現在每天新增老齡人口超過400人。”按照這一增長速度計算，北京市每年新增老年人人數達到15萬之多。數據顯示，截至2011年底，北京60歲及以上戶籍老年人口達247.9萬，占戶籍總人口的19.4%；而65歲及以上戶籍老年人口177.6萬，占戶籍總人口的13.9%。

另據《2012年北京老齡產業研究報告》顯示，北京市的人口老齡化發展速度還將不斷加快，預計2020年北京常住老年人口將超過400萬，占總人口的20%左右；2030年北京常住老年人口將超過500萬，占總人口的30%左右。

從數據上來看，銀發市場的發展空間很大，許多商人瞄準這一市場，開始加大投資，推動了一波養老產業投資的小。盡管對于國人來說，還不太能夠接受養老院養老的概念，但對于獨孤老人來說，入住老年公寓是較為妥當的安排。北京匯晨養老機構管理有限公司（以下簡稱北京匯晨）五年前看到了這一市場需求，開始從事專業的養老服務工作。

“目前的養老公寓主要以三種形式存在，一種是國有福利院，一種是純民營的養老院，還有一種是公有民營的養老公寓，我們就是公有民營的養老服務機構。目前的養老機構數量完全不能滿足市場的需求，昌平區的匯晨養老公寓早已全部住滿，還有300多人在排隊。”北京匯晨養老機構管理有限公司副總經理趙軍告訴記者。

細分的養老服務

作為以養老服務為主營業務，在民政局注冊的非營利機構，北京匯晨是公辦民營養老機構的典型案例。趙軍稱，“我們在昌平區北七家和北苑的老年公寓都隸屬于北京市及東城民政局，我們受其委托負責兩機構的運營管理。”

作為提供服務的機構，各地民政局建設的養老公寓的使用方式有所不同，位于昌平區的北京市匯晨養老公寓收住的老人以自理型為主，北苑的北京市東城區匯晨養老公寓收住的老人以護理型為主。老年公寓的定位不同，其配套設施和服務方式也會有所不同。

進入昌平區的匯晨養老公寓大門，就會看見一個大的室外活動場，隨行的工作人員告訴記者，這里是老人室外活動場地，除了球場之外，還有一些安全的活動器械，室內有游泳館和溫泉池，供老人們平時健身娛樂。進入到老年公寓樓內，除了老人們的房間以外，兩棟樓間走廊還有老人的閱讀室、音樂室等房間。隨后，工作人員帶著本刊記者參觀了老年公寓的樣板房間，每間房都有廚房、洗漱間、衣柜和兩張床，整個布局與酒店式公寓類似。

工作人員稱，“在這樣的公寓內，老人可以自己做飯，也可以在社區的食堂內吃飯。由于在這里入住的老人都有自理能力，除了每天例行的一系列保潔等服務以外，還為老人做血壓、心跳等生理數據監測，以便及時了解老人的身體健康狀況。”據趙軍介紹，在這里入住的老人，其子女多在國外、外埠省市或是獨孤老人，每個月均收取2，000多元的床位費，園內的娛樂設施都是免費供使用的。

與昌平區的養老公寓不同的是，北苑匯晨養老公寓是護理型機構，專門接收生活上難以自理的老人，已開業5個多月，目前入駐50多位老人。為了保障老人的安全，避免不必要的傷害，每層樓的樓道都會設立門禁，外來人員無法進入，樓道的盡頭有老人的用餐室和活動室。在公寓的住房內，記者看到其中的設施與自理型公寓有很大的不同，床的兩邊有護欄，床頭安裝了應急按鈕、供氧設備，老人夜間有需要時，只需要按動按鈕，護工就會及時趕到。每間房都有衛生間，工作人員會按時打掃。記者去采訪時，剛好是老人用餐時間，護工將老人推到餐桌前，由專業護理員有序地提供餐飲服務。工作人員告訴記者：“由于老人遠離子女，在心理上會感到很孤獨，所以我們的社工部會定期地組織活動，讓老人能夠充分享受家的感覺。”趙軍稱：“這里的老人一般生活上很難自理，所以在護理方面的要求比較高，這里的床位費一個月2，000多元，護理費2，000多元，在市場上這樣的收費標準算是不高的。”

趙軍補充說道，“現在市場上有一些高端養老機構，收取的費用一個月七八千至幾萬元，對于政府需求和大多數老年人來說，解決不了根本的養老問題，這一費用很難承擔，我們做的是大眾都能接受的養老服務。”

艱難前行的五年

與國營福利院相比，像北京匯晨這樣的公有民營養老機構也是需要資質的，趙軍稱，“民政局會面向社會招標，根據投標公司的資質進行審核，符合條件才能獲得管理權。北苑匯晨養老公寓和昌平區的匯晨養老公寓都是經過招標獲得運營管理權的。”

政府近些年來一直在想辦法引入社會資源，加入養老的行業中來，但在經營中，他們面臨著諸多困難，作為在民政局注冊的非營利機構，盡管不用交商業稅費，但與國有福利院相比，他們從政府獲得的補貼要少很多。趙軍說：“一般國有養老院每年都會有預算，我們只有通過床位費和護理費獲得收入，以保證收支平衡。”

對于老年人來說，就近看病非常必要。老人為了節省費用，會選擇醫保范圍內的社區醫院就醫，“經常有老人在入住前問我們，你們的醫務室可以用醫保嗎？我們很難做到，在經營初期，公寓內有一間醫務室，但沒有納入醫保范圍。納入醫保需要經過兩個部門的審批，一個是民政部，一個是衛生部，兩個單位沒有一個統一的部門協調此事，我們用了三年的時間才將昌平區老年公寓內的醫務室納入醫保范圍，期間給老人造成了很大不便。將社保引入公寓，對我們也非常有好處。”趙軍稱。目前，北苑的匯晨養老公寓與醫療機構合作，在一樓開設了社區醫院，不僅保障了養老公寓內的老人健康服務，也改善了附近社區的醫療環境。

近兩年，政府加大力度推廣醫養結合，2009年初，北京市下發了《關于加快養老服務機構發展的意見》。意見指出，今后，本市普通型和護養型養老機構皆可獲得補貼，政府將按照每張床位8，000-16，000元的標準，給予符合條件的養老機構一次性建設資金支持。像匯晨這樣的“公辦民營”模式運營的養老服務機構，也可按每月收住1名老年人可獲100-200元的標準，獲得補貼資金。

除了平時經營費用外，人力成本占到了很大比重。“社會上的護理學校很多，每年都會畢業一大批學生，但90%的不會從事這個行業。”趙軍稱。大學畢業的學生護理水平良莠不齊，一般的養老機構會從護理學校和家政公司招聘，經過培訓才能上崗。“這個行業缺少專業的護理人才，我們每年花在人力上的成本要占到公司整體運營成本的40-50%。”趙軍如是說。

深化養老服務市場

隨著政府對養老行業扶持力度的加大，社會資源不斷地被吸收到這一行業。以養老旅游、養老地產、養老保健等為噱頭的項目在全國各地瘋狂建設。在趙軍看來，未來兩到三年內，養老領域內的項目會出現井噴式的增長，但之后市場便會重新洗牌。盡管噱頭很多，但真正從事養老服務的專業機構很少。“我們公司之前就接觸過一個沿海城市以養老為目標建設的地產項目，項目建好了，不會打理，打算將我們吸引過去，盤活市場，經過我們考察，整個環境不適合于做養老，那些樓房現在還在空置中。”

從健康的市場經濟角度來考慮，只有創造利益才能讓企業更好地發展。北京匯晨作為民營的非營利機構，就其養老公寓本身是不能以盈利為目的的，但公司需要發展，在養老業務之外，正在進行著盈利模式的探索。趙軍稱：“目前團隊400多人，醫療部、護理部、信息部、銷售部、社工部等都已非常成熟，目前正在做更進一步的品牌推廣。”

北京匯晨已開始在養老衍生品市場上大膽嘗試。2012年12月，由匯晨與NEC中國共同開發的智能老年公寓信息化系統投入運行，生活在北京昌平區北七家匯晨老年公寓的500多位老人由此率先體驗到智能的養老服務。“不管是從管理還是從服務的角度上看，信息化都是必需的。養老機構信息化管理系統包含了所有相關的服務項目，包括入住管理、護理服務管理、健康管理、娛樂餐飲管理、消費結算管理、老人信息管理、員工管理等。”北京匯晨老年公寓銷售部經理滿玉紅介紹說。

趙軍稱，“為了提高服務質量，我們很早之前就想引入智能養老系統，但購買系統的費用很高，且不能貼近本機構的運營模式。于是我們與NEC合作，聯合開發了這一系統，除了在我們的老年公寓使用外，目前正在向市場推廣，有十幾家機構正在洽談當中。”

在國內有很多養老建設地產項目，但很少有機構可以提供專業的養老服務，匯晨老年公寓已經運營了5年，有了一套完整的服務體系，“現在很多新建的養老項目希望我們能夠參與進去，今后我們會以提供服務解決方案、加盟及委托管理等方式參與到市場中，以此擴大市場份額。”趙軍如是說。

北京市民政局局長吳世民在2012北京國際老齡產業博覽會會接受采訪時表示，“接下來北京將全面完善社會養老保障制度，建立與物價上漲相適應的、適度普惠的養老調整機制。同時全面放開首都養老服務市場，鼓勵企業、個人興辦養老產業，政府將提供政策、土地、項目和資金支持。此外，將竭力提高老年人生活質量，建立讓老年人滿意的平臺和機制。”

養老問題，歸根結底是社保問題。與日本等發達國家相比，我國的養老產業發展相對滯后，健全的養老體系在國內還沒有形成。趙軍稱，“國內的老年公寓體積比較大，日本的養老公寓很小，一般機構的床位不到100個，分布非常密集，他們的養老是直接和保險公司掛鉤的，入住之后，養老的費用直接由保險公司為其支付。”而這種模式在國內還很難實施。