養老產業盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養老產業盈利模式范文

關鍵詞：發展模式；養老地產；策略

養老地產又被稱之為企業盈利型老年住宅，該地產的開發經營方式具有一定的立體型，與房地產開發、商業地產的運營以及養老服務、金融創新相結合。將養老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養生等方面概念于一身，不斷的完善時下養老地產的發展。當前，養老地產主要是我國實現居家養老、社區養老等相結合的社會化的一種養老方式，是一種養老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養老地產盈利模式類型分析

首先，養老地產盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優惠補貼等方面體現出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產權作為主要形式，將區域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養老概念加之養老地產[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現養老地產銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現銷售+持有模式，最終實現會員制管理模式；只租不售模式主要由醫療健康社區擔任全部運營職責，區別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發經營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統的養老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發與經營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養老地產方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現階段我國養老房地產的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經營中也有一些養老房地長出現虧損經營的現象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業盈利型主要通過企業投資開發建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區設計配套設施。企業盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區與高端養老養生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養老地產。

二、 時下養老地產現有政策分析

（一）法規政策支持與政府態度、相應的基本策略分析

針對時下養老地產發展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產業資本機構積極的參與到我國養老事業行列里，從而為老人提供更加優質的養老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養老房地產問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優惠措施

當前我國老齡化問題已經日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產方面的問題，有效的扶持社會化養老事業的發展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優惠政策[3]，確保將養老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優的養老服務。

總結：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養老地產盈利模式類型以及時下養老地產現有政策進行分析，明確現階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養老房地產發展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養老事業中，以便提升養老服務的質量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，（10）：38-42.

第2篇：養老產業盈利模式范文

關鍵詞 養老地產 模式 發展

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、養老地產內涵概述

養老地產是養老產業的模式之一，是市場機制下養老制度創新的結晶，是養老保險制度在市場經濟條件下積極拓展投資領域、不斷破除體制性弊病而走向市場化、資本運營方式的結果。而養老地產是一種復合型地產，是“養老+地產”的開發集成模式。其內涵是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整的鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。養老地產模式的興起和繁榮體現了地產業從傳統全市場覆蓋地產營銷模式轉變為集約的主題式、細化式的市場覆蓋營銷模式，是新型地產營銷模式與社會保障體制創新的完美結合。

二、我國老齡化社情是發展養老地產的客觀必要

伴隨著三十年市場經濟的發展和成熟，我國的“人口紅利”時代已經趨近終結。與發達國家相比，我國的老齡化呈現出老齡人口基數大、增速快的特點，還包括老年人及其家庭未富先老，龐大的高齡人口群體等等。據全國老齡工作委員會辦公室統計的信息，截止2010年，全國60歲及以上老年人口達到1.67億，占總人口的12.5％，同比凈增725萬，增長了0.5個百分點。80歲及以上老年人達到1899萬，占老年人口的11.4％。一系列嚴峻的數字表明了我國老齡化社會有著中國特色的特殊國情，即生產力發展水平不高，人均生產總值過低，社會保障體系不健全，從而引發了巨大的老齡社會問題。這也側面反映出我國的養老制度尚不完善、老有所養遠沒有覆蓋到絕大多數人群、未富先老矛盾突出、基礎設施建設薄弱漏洞太多等問題。而正是基于我國這樣的國情，諸如老齡人口基數過大且不斷激增，加上貧富差異和區域經濟差異所造成的差異巨大的老齡人口的消費水平，決定了我國的養老制度不能簡單的照搬或直接復制發達國家具有較高發展水平的養老保障模式。從這個角度而言，我國獨特的老齡化國情和社情決定了我國養老制度在政策制定上以及和措施的執行上已經勢在必行。而從養老地產的角度來說，一個有發展前途和社會責任感的房地產開發企業，都會積極主動的去探索研究適合我國國情社情的養老地產發展模式，這既是我國養老保險制度創新的有力實踐，又是房地產開發企業可持續發展的重要保證。

三、國內發展現狀及典型案例

養老地產是一項房地產開發與各項特色服務于一體的系統工程。房企的開發建設經驗缺乏，開發理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統觀念的影響，仍然習慣于居家養老，機構養老的消費觀念仍有待轉變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養老地產的政策和加大對養老產業的投入力度，比如，民政部“十二五”規劃指出中國政府養老行政行為將出現重大轉型，將由政府開始承擔社會養老服務體系；在全國已新建了1 000多家養老院和其他養老機構，使10多萬五保戶老人進入養老機構收到養老護理等。但是截至目前關于養老地產的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環節仍然沒有可供具體操作的政策指導。

養老地產在我國尚屬新興領域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產價格理性回歸和房地產業加速調整的大背景下，地產商、投資商、保險機構等不斷推出養老地產項目，對養老地產開發模式、后期運營、商業模式等方面進行了一些有益的探索。由于養老地產整合資源多，產業鏈長，投資回報期長，都是以單個養老地產項目在建設運營，還沒有形成規模，沒有形成可復制的商業模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。

北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養區，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老服務模式。產品形態上，為了實現全程化養老的目標，同時考慮老人的經濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關醫療、購物等商業建筑來滿足養老的需要，其中配套設施包括太陽城醫院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業管理中心等。養老方式上，有居家式、租住式、安養式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產權，社區為老人提供醫療、購物、送餐、家政等上門服務的養老模式；租住式養老是指按月交納規定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養老模式；安養式養老是指將養生、保健、醫療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養生為主要目的新型養老模式。該項目地產產品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設施完善，服務人性化、親情化，符合現代服務業的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產產品和養老服務為一體的進行市場化運作的綜合性、現代化大型老年居住區，是我國養老地產先行先試的典型實例。

四、關于我國養老地產發展模式的思考

作為我國房地產新型的投資領域和營銷項目，其全新的增長點和產業優勢自不必說，必須要冷靜思考的是這個項目內在的風險性，這是對于這個新型行業尤其是關乎我國養老制度這種關乎社會特定群體穩定的重要項目類型，必須要全面估算其中可能遇到的問題。

（一）不確定的營銷盈利模式

作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。但目前養老社區有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業鏈條，養老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業鏈進一步重視和考慮傾向養老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養老地產開發的企業來說，一切都還是未知數。因此，基于養老地產業較為新興的產業特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。

（二）我國特色養老地產應首先健全優化產業鏈

當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。

參考文獻：

[1]紀曉嵐，季正琦. 我國養老地產發展模式探索――基于上海與杭州的個案比較[J]. 中國經貿導刊，2012（32）

第3篇：養老產業盈利模式范文

【關鍵詞】養老地產；市場；企業；方式

一、養老地產發展的現狀與遇到的困難

作為一個新興市場和新興產業項目，養老地產在獲得全新的產業優勢的同時，還存在著作為新興產業模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數。在養老地產這一鏈條中，各種企業類型都會因為面對養老產業所先前固有的高投入、長周期、經濟環境在投資期間多變等復雜的不確定因素，而導致其為了應對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養老地產與以往各種地產類型執行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現成執業經驗的地產投資企業集團必然造成當前相關公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產投資相關企業資本的長期性很好的迎合了投資養老產業期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養老產業的基本認可和辨識依據。但目前養老社區有著極為不明的用地性質，依據的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產業鏈條，養老地產肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產業鏈進一步重視和考慮傾向養老地產的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經驗作為參考和借鑒，對于已經進入或者即將進入養老地產開發的企業來說，一切都還是未知數。因此，基于養老地產業較為新興的產業特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。

二、如何確保養老地產的可持續發展方式

第一是法律法規方面的突破， 應該爭取對老齡事業的國家立法"近期應該盡快出臺國務院， 包括地方政府的行政管理法規和一系列的技術要求規范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對于進入養老產業的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵和吸引社會資金的進入制度， 也包括吸納國際的資金！ 技術！ 管理等方面； 第三， 在規劃用地方面的突破， 應該有老齡養老用地的一席之地， 在進程改造當中要配養老公共設施和養老住宅；第四， 優惠和扶持政策的突破， 對于不同形式的養老模式， 應該給予相應的在土地！ 規劃！ 財政！ 信貸！ 稅費！醫療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問題， 通過這樣一些突破， 我們國家老齡事業！ 養老產業會有更大的發展"

三、改進養老地產發展模式的建議

1、健全優化養老地產的產業鏈

當前我國的養老地產還處于摸索階段，因此首要的任務是應推進養老產業鏈的形成，從而促進養老地產的開發和建設。目前我國的養老產業鏈條尚處于形成過程中，如建設資金投入、建設用地提供、設施設備配備適老化用品購置、運營管理引進等環節都有待進一步銜接。可以說，完善的養老產業鏈條是促進養老地產項目開發和建設的重要前提，只有相關完整的環節能夠得到順利銜接，才能有效促進養老地產的順利發展。目前既需要建設良好的信息平臺來銜接各個環節，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環節的成長。針對產業鏈的優化健全，還要通過制定針對性的產業標準，需要有關部門制定政策和標準以加強規范和引導養老地產行業的健康發展，從而應對在實際建設中所遇到的由于產品多樣化和建設主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養老機構的健康發展，促進產業布局下養老項目的多樣化和有序化。

2、政府出臺切實可行的優惠政策， 鼓勵民間資本進入養老地產服務領域

為鼓勵更多的開發商進入養老地產，政府需要出臺切實可行的優惠政策。一是鼓勵民間資本進入養老地產服務領域。在規劃審批、投資核準、融資服務、財稅支持、土地使用、醫保定點等方面，貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇。凡各級政府給予公辦養老地產服務項目的優惠扶持政策與措施，也適用于民營養老地產服務企業；給予非營利性機構、組織的各種優惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務活動的民營養老地產企業。

政府各相關部門要關注、關心養老地產的發展，作好服務工作。繼續加大資金保障力度，建立養老服務資金保障制度，將發展養老服務的經費列入專項財政預算。推進試點建設工作，推行優惠政策，吸引社會捐助和公益慈善組織多渠道投資養老服務業；進一步完善社區養老服務機制，規范養老服務標準，選擇有信譽的企業進入社區養老服務行業。

3、吸取國外開發養老地產的經驗

英國老年社區的特點是配套設施齊全的全齡化大型老年社區，也稱聚集住宅或退休之家。英國的老年社區建筑規模大，具有完善的配套設施與功能區劃分，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上，是集居住、商業服務、度假療養于一體的大型綜合社區。美國老年人的居住設施大致分為5類：獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院和老年養生社區，每一類輔以相應的服務管理體制。

4、探索國內養老地產項目的經驗

“以房養老”模式以北京太陽城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國的，在老齡化現象日益突出、獨生子女負擔加重的當今社會，該模式無疑是未來老年人減輕養老負擔的一種很好的方式。

5、開發商應該探索獨立開發或合作開發的模式

養老地產對現金流要求非常高，除房地產開發公司外，一些保險公司、商業地產運行公司、醫療公司等也有進入養老產業的意愿，開發商可與此類公司合作開發養老地產，增強資金、資源實力，分散開發風險。同時，要做好項目前期準備、項目策劃和可行性研究。

四、總結

我們需要認清養老產業的核心和實質，政府應該承擔政府的責任，開發商應該認清自己在這個產業中的定位和角色， 醫療資源應該首當其沖促進養老產業的價值鏈和服務鏈的構建， 全社會在共同做養老上達成共識。保險、投資、運營管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個產業才有希望， 才能成功。

參考文獻：

[1]楊燕綏，張芳芳. 不同的老齡化，不同的發展模式[J]. 國際經濟評論. 2012（01）

[2]王林秀，朱超強. 養老地產聯盟運營模式研究[J]. 改革與戰略. 2012（01）

第4篇：養老產業盈利模式范文

最近，國內移動醫療、移動健康領域有不少新的創業者以及熱門產品涌現，如春雨掌上醫生、快速問醫生、5U家庭醫生、掌握健康及糖護士、智能體溫計、康康血壓計及37健康的血壓管家等等，都獲得了天使投資人或VC機構的投資。

剛性需求背后的巨大市場空間

2011年國務院辦公廳的《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》指出，預計2020-2050年中國將進入加速老齡化階段。到2050年，老齡人口總量將超過4億，老齡化水平將超過30%。而65歲以上老齡人口的冠心病、高血壓、糖尿病、哮喘、關節炎等慢性疾病的患病率是 15～45歲人口的3～7倍，造成了醫療資源的嚴重短缺。與此同時，獨居老人增多、空巢化趨勢加劇，也造成了醫療服務需求特別是能夠實現遠程實時監控的移 動醫療健康服務需求的急劇增長。

另一方面，由于中國醫療資源不足、配置不均衡，存在看病難、治病貴等各類問題，與城市各大醫院相比，社區醫療與農村醫療相對薄弱，總之醫療服務供需之間的矛盾也為移動醫療健康產業帶來了巨大的機會。

技術應用方面，大數據技術、移動互聯網以及物聯網技術的發展為移動醫療健康領域的崛起提供了必要條件：利用大數據技術建立電子病歷平臺，便于搜索病人信息，尋找疾病線索；利用移動APP，市民可以與醫生隨時隨地在線聯系；而物聯網技術則使得病人個體化自我監測成為現實。

根據移動互聯網權威機構的數據統計，2012年中國移動醫療健康市場規模達到18.6億元，較上一年增長17.7%。2014年中國移動醫療健康市場規模將達到28.4億元，預計到2017年，將突破125億元，年復合增長率超過70%。

資本熱捧移動醫療健康

最近，國內移動醫療、移動健康領域有不少新的創業者以及熱門產品涌現，包括專業化的人體指標監測產品，如監測血糖的糖護士，為育齡婦女和兒童監測體溫的智能體溫計，監測血壓的康康血壓計和37健康的血壓管家，以及各類醫療在線服務平臺和論壇，如掌上醫生、快速問醫生、5U家庭醫生、掌握健康等，都獲得了天使投資人及VC機構的投資。

其中，睿仁醫療推出的“可穿戴智能體溫計+App”可以為備孕婦女和兒童實時監測體溫，正是瞄準了現實生活中的剛性需求，以相對容易監測識別的體溫數據為出發點，將移動醫療與大數據技術結合起來。目前睿仁醫療已經獲得北軟天使基金、英諾天使基金及戈壁投資1000萬元的投資。

而春雨掌上醫生則是一款結合“自查”與“問診”的健康診療類客戶端，通過這個App客戶可以通過在線自查的方式查詢自己可能罹患的疾病并免費向醫生提問。與其他移動醫療App相比，其特點在于客戶的數據與信息最終被國內二甲公立醫院以上的醫生接收，并為用戶提出專業化的診療建議。目前，春雨掌上醫生已完成兩輪融資，其中A輪300萬美元投資來源于藍馳創投，B輪為貝塔斯曼800萬美元注資。

尚無清晰的盈利模式

雖然資本對于移動醫療的熱情不減，但是很多移動醫療企業至今尚未有較為成熟的盈利模式，這也就意味著如果投入的資金不能實現良性的回收，未來移動醫療將很難持續火熱下去。

當前，國內大多數的移動醫療企業仍然處于用戶積累的初級階段，比如現在市場上比較熱的消費型醫療概念設備，其大多集中于某些簡單數據的監測與記錄上，如血壓與血糖監測、女性生理周期監測以及育齡婦女與兒童的體溫檢測等等，對于數據缺乏深度挖掘，客戶之間的互動性相對較差，而且創業者對于企業的盈利模式尚未有清晰的規劃。而其他的一些醫療互動平臺與社區，比如5U家庭醫生、春雨天下、好大夫、丁香園等的商務模式正在逐漸成熟，其盈利則主要是通過轉嫁廣告費、中介費、增值服務和在線問診等來實現的。更為重要的是，目前市面上的多數移動醫療企業均未解決一個最為核心的問題：不論是慢性病的管理還是為客 戶提供遠程醫療，所有數據的最終接收端應為醫生，但目前由于中國公立醫院醫生尚未得到根本性的解放，醫生（特別是三甲醫院的醫生）很難通過這些移動醫療設備及App為客戶提供詳細充足的專業建議。移動醫療雖然發展火爆，投資者熱捧，但其中真正解決了國內醫療供需矛盾的屈指可數，更何況醫療行業與其他行業相比，政策敏感度較高，創業者很難通過市場化的方式獲取競爭優勢，因此，在投資移動醫療與健康產業的過程中需警惕泡沫化風險。

行業發展趨勢研判

當前國內移動醫療健康產業仍處在發展的初級階段，但是隨著移動互聯網技術的發展、公立醫院改制的進行以及國民就醫觀念的不斷開放，移動醫療將會迎來爆發型增長，在行業發展的過程中，不論是向藥企收費、向醫院收費、向保險公司收費還是向消費者收費，移動醫療企業的盈利模式將會逐漸清晰。

可穿戴智能醫療設備能夠有效地協助患者進行個性化健康管理，通過對各項指標的檢測來糾正功能性病理狀態，中斷病理改變過程。合理的慢性疾病管理，能夠避免看急診和住院治療，減少就醫次數，從而帶來費用和人力成本節約。

第5篇：養老產業盈利模式范文

目前，中國養老產業存在三大瓶頸，首先是投資的進入和退出機制不清楚，導致企業猶豫、觀望。如果金融市場不開放，資本是不會愿意進入的。其次是模式問題。做養老健康的企業大多虧損，缺乏成熟的盈利模式；投入的資金受到政策和機制的制約，還要對接很多的部門。最后，專業人才也很缺乏。我國現有護理人員總量與老齡社會需求量相差甚大，缺口至少數百萬人，農村和基層護理人員短缺更為嚴重。

人社部的《中國社會保險發展年度報告2015》顯示，全國養老金個人賬戶空賬規模不斷增長，空賬率已超九成。2015年，全國個人賬戶空賬規模已經超過4萬億元。與此同時，個人賬戶基金從2014年的5001億元下降到3274億元。賬戶里實實在在的資金還不到十分之一。《中國養老金融發展報告（2016）》指出，我國老齡化呈現三大特征：老齡人口增加快、農村老人多、女性老人多。預計到2055年，我國老齡化將達到峰值，老齡人口將達4億人。

養老政策分析

2017年是實施“十三五”規劃的重要一年，也是推進供給側結構性改革的深化之年。養老床位整體不足和現有床位大量閑置，是嚴重的供給側結構性失衡，故養老領域的供給側改革將是2017年養老事業發展的重要方向。

日前召開的中央經濟工作會議要求，牢固樹立和貫徹落實新發展理念，這也是十八屆五中全會強調的。創新、協調、綠色、開放、共享這五大發展理念，將深度融入養老領域中。創新思維、創新技術、橫向縱向協調發展、堅持綠色理念、建立開放合作的系統、充分開展資源共享，都將是2017年養老領域的發展方向。具體要求如下：

宏觀政策要穩。穩中求進工作總基調是我們治國理政的重要原則，對指2017年經濟工作具有特別重要的意義。宏觀政策不會有大的改變，中央將加大養老產業的支持力度，預計2017年養老產業將會得到更好的發展。

產業政策要準。從國家精準扶貧思路可以看出，產業政策將更加聚焦于具體問題，通過問題導向來解決發展中遇到的問題。養老產業也是一樣，市場開放程度不夠，民間資本參與不暢，中央就出臺全面開放養老服務市場、鼓勵民間資本進入養老產業的政策，預計2017年政策出臺會更加精準，更可以落地執行，解決具體問題的力度也將加大。

微觀政策要活。養老產業在發展的過程中，經歷了全部由政府管，到政府管好該管的、該放開給市場的放給市場的發展過程，過去政府既當運動員，又當裁判員的局面將得到改變，政府和市場的關系將進一步厘清。比如，對養老地產、養老機構等具體的養老業務形態，在微觀方面將會更加靈活。這種變化從養老機構的收費管理方式就可以看出來。南方某省曾出臺過文件，要求養老機構在調整收費標準時必須報三個部門備案，到后來提出，公辦公營的養老機構執行政府定價，公辦民營的養老機構執行政府指導價，民辦民營的養老機構執行市場價。從中，我們能夠看到政府正在逐步回歸自己的位置，更好地讓市場去發力。

改革政策要實。“養老那些事兒”前段時間就養老政策的落實情況，做過一個調查，僅10%的人認為養老政策的執行情況很好，大部分人認為養老政策的執行情況不理想。中央要求，改革政策要實，要實實在在，要可以落實，要務實，這樣才能夠有效地解決具體問題。

社會政策要托底。這也是總理一再強調的，養老服務由政府托底，這部分由政府負責解決。但具體托底的詳細內容包括哪些，比如說，什么樣的人群是由政府托底的，哪些服務是由政府托底的，還不夠明確、細致。政府解決好托底的問題，其他的放給市場，將是2017年養老發展的趨勢。

圍繞推進供給側結構性改革這條主線，養老服務業的供給側如何改革，是所有與養老相關的人員需要認真思考和有效落實的。

養老產業大趨勢

展望未來，2017年養老產業的發展趨勢可以歸納為五點：

第一，2017年是養老政策的集中落地年。各省市以國家出臺的各項養老產業相關政策的要求為基礎，根據本地養老的實際需求、市場特點等情況，制定出相應的實施文件，集中抓好政策的落地工作，從而滿足快速擴大的養老市場需求。

第二，養老產業投入速度提升，且對經營管理水平的要求越來越高。由于我國老年人數大幅增加和養老市場快速擴大，又有大量優惠、鼓勵政策出臺，會有大量的資本進入到與養老相關的行業。但如何提供優質的差異化服務，如何成功地實現養老產業的盈利，都對養老院的建設、定位、標準化服務、風險管控提出了更高的要求。缺乏運營能力的投資商，將無法在養老產業中實現盈利，最終將退出養老市場。

第三，養老方式不斷趨向多元化，商業模式也會不斷完善。由于老人養老需求上的差別，不同的養老方式不斷出現，大量投資者在摸索合適的商業模式。因而，隨著不同養老方式的不斷完善，會形成各不相同的養老方式，來滿足不同老人的養老需求。

第6篇：養老產業盈利模式范文

面對老齡社會的來臨，如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務？養老地產無疑是一種新的可資借鑒和扶持的模式。養老房地產的開發將是一個嶄新的經濟增長點。本文試就目前我國養老房地產行業中存在的問題及相應對策作一探討。

一、目前中國養老房地產行業存在的主要問題

（一）國家關于養老房地產的相關政策不完善

第一，開發支持政策不足。養老和居住是密不可分的，現在在打造養老宜居社區、開發養老地產方面，政策準備并不充分。目前對外的土地政策是兩類，一類是通過招、拍、掛拿地，另一類是劃撥用地。如果通過土地的招、拍、掛在市場渠道拿到土地來建養老地產，最大的問題是成本非常高，其售價就一定高，這樣很難滿足日益龐大的需求。如果是企業用劃撥土地方式來建養老地產，實際面臨著土地資產后期開發融資的問題，不能抵押，融資方面就受到很大限制。對于政府如何用土地政策支持企業開發養老社區來解決養老居住方面，在政策上還是缺失的。

建養老房，房子和地兩者的關系是不可區分的，具體有三種形式：一是劃撥用地和福利房，這是以前傳統養老院的模式，地是政府的，不要錢，政府再建福利院，通過福利的形式解決低端的部分養老需求；二是低價土地政策支持商品住房的租售及服務；三是招、拍、掛取得土地來提供商品住房租售及服務。目前第一種和最后一種情況在市場上是存在的，既有福利院形式，也有高端的養老住宅，盡管數量比較少。但中間第二種情況則是缺失的。而在國外住房的供應體系里，政府通過土地等政策的支持來提供市場房屋的租售和服務，在住房供應中是一個比較主要的類型。

第二，財政政策準備也不充足，現在很多地方實際上出臺了一些支持養老床位建設和養老設施建設的政策，包括一次性建設補貼、運營補貼、新增養老床位補貼等。

第三，我們的金融支持工具準備不足。缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當養老設施還沒有得到回報的時候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款。而且由于養老地產盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養老地產貸款。如何拓寬融資渠道來支持養老地產發展，也是一個重要挑戰。

第四，我們配套的養老服務準備也不足。養老房地產是一個產業，蓋房子不難，難的是相關的養老服務配套設施。開發企業面對養老地產入住者，如何來提供相應服務呢？一是自己培養隊伍提供服務，但很多開發企業不具備這個能力。因為養老服務專業性程度非常高，原來的物業管理人員很難達到老人在精神及生理上的需求。二是與養老服務機構合作。但目前社會上養老服務業并不發達，培訓機構能力仍不專業，服務人員顯然不充足。

第五，養老服務體系也不完善。除了養老的醫療護理、營養膳食、安防系統之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關懷等這些發達國家都比較注重的精神上和人文上的專業化服務，我們還有很多功課要做。

第六，我們的養老觀念轉變和財富累積不足。如果讓中國的老年人把一輩子的積蓄拿出來用于住養老地產這種消費比較高的養老服務，他們舍不得。再加上這一代人工作期間收入也比較低，財富積累上面臨著未富先老的狀況。

（二）養老地產市場不成熟

對于企業而言，養老房地產的開發與普通住宅開發存在著很大的差異。首先，與國外相比，中國養老地產開發商面臨的土地和稅收成本依舊十分高昂，加之養老地產項目投入周期較長，前期基礎設施建設、后期引入的各項服務都需要大量的投資，且回報較慢，因此對企業的資金量要求很高。其次，傳統住宅地產多為產權式銷售，盈利模式簡單，但養老地產的特殊受眾群體要求開發企業在后期的物業管理和服務方面進行全面的規劃和管理，還必須與保險、金融、醫療等產業進行有機結合，這也極大地考驗著企業的綜合運營能力。再次，企業涉及養老地產的專業運營團隊也是捉襟見肘。一方面在國內缺少成功和成熟的實踐經驗，另一方面國外的團隊又與國內的現實情況對接困難、水土不服。

國人對傳統養老方式的過于依賴以及對養老地產模式的不了解，也說明這個新興市場還遠未成熟。

無論對機構還是企業，運營盈利在養老地產市場顯得非常重要。但由于特性不同，國外成熟的養老地產，想要達到穩定期的投資回收期少則3年，多則5年，年回報率也在10%以下。在國內，回報率的數值則只有3%～5%。這對于以往習慣于高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。

二、關于政府扶持養老房地產產業發展的對策和建議

（一）加強高層制度設計與理論研究，理清養老房地產的概念與定位

重點應包括：對老年群體行為狀態的區分，養老機構規模、硬件設施設計內容標準，以及餐飲服務、醫療保健、康復娛樂、心理疏導、臨終關懷等服務項目。

（二）對養老房地產給予盈利的政策支持

近階段可先按照“9064”的大致比例配置，90%為居家養老，6%為社區養老，4%為機構養老，其住房絕大多數是產權出售的，服務項目也大都收費，因此收益是較穩定的。做好養老地產，社會和老年人需求是基礎，政府的政策支持是保障，企業及個人或社會組織產業化經營是載體，依據市場的需求，著重為老年人提供多樣化、多層次、有償的、市場化的產品和服務。政府則應通過財政、稅收、投資、金融、土地、人才等方面提供政策的扶持。

（三）努力辦好公辦保障性養老機構

各地公辦養老機構要充分發揮托底作用，重點為“三無”老人、低收入老人、經濟困難的失能半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務。政府要完善農村養老服務托底的措施。要將所有農村“三無”老人全部納入五保供養范圍，適時提高五保供養標準，健全農村五保供養機構功能，使農村五保老人老有所養。

（四）完善公共財政補貼支持政策

要加快建立養老服務評估機制，認真落實《老年人權益保障法》規定，建立健全經濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度。

（五）逐步提高養老保障水平

政府要支持和引導各類社會主體參與社區綜合服務設施建設、運營和管理，提供養老服務，支持社會力量舉辦養老機構。要在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。鼓勵個人舉辦家庭化、小型化的養老機構，社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構。

（六）加大政策引導扶持力度

要求通過補助投資、貸款貼息、運營補貼、購買服務等方式，支持社會力量舉辦養老服務機構。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策。要進一步制定和完善支持民間資本投資養老服務業的稅收優惠政策。

（七）深化體制改革

要堅持保障基本、注重統籌發展、完善市場機制等原則，強調轉變政府職能，激發各類服務主體活力，加大政策支持和引導力度。政府在保障基本養老服務方面要發揮主導作用，市場在資源配置上要發揮基礎性作用，逐步使社會力量成為提供養老服務的主體，支持家庭、個人承擔應盡責任。要明確政府與市場、政府與社會的定位與分工，這既是對以往經驗的科學總結，也為今后工作提供了必須遵循的方法和路徑。

第7篇：養老產業盈利模式范文

摘要：本文針對目前秦皇島市養老地產的發展環境，結合國內外養老地產的現狀，提出秦皇島市養老地產發展的對策。

關鍵詞 ：養老地產；REITs

一、秦皇島市養老地產的發展環境

秦皇島市優越的地理位置和自然環境使它成為京津唐等眾多周邊城市養老的首選之地，擁有眾多歷史文化古跡，目前的交通也都較為便利。另外還有一個重要的因素是，這些地區都較為遠離市中心，房價也相對便宜，這就大大降低了購置養老房的成本。雖然秦皇島尚未有真正意義上的養老地產，但從整體的環境和趨勢來看，勢必成為開發商開發養老地產的一片沃土。

2014 年8 月，民政部、國家發改委公布首批全國養老服務業綜合改革試點地區名單，河北省秦皇島市、廊坊市入選。首批養老服務業綜合改革試點地區將重點圍繞健全養老服務體系、引導社會力量參與養老服務、完善養老服務發展政策、強化城市養老服務設施布局、創新養老服務供給方式、培育養老服務產業集群、加強養老服務隊伍建設、強化養老服務市場監管等8個方面開展工作。

京津冀一體化被提上國家戰略層面之后，河北已經出臺《河北省新型城鎮化規劃》，對石家莊、保定、廊坊、秦皇島等市確定定位，其中秦皇島市將會發揮其環境優勢，承接北京行政、醫療、文化、旅游、教育、健康養老、體育等功能的轉移。

秦皇島發展養老地產的內外部環境已經成熟。

二、國內外養老地產調查

1.國內：投入大，概念多，定位高

國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。養老產品具有復雜性和多樣性，同一企業可能選擇多種盈利模式，而同一盈利模式也不一定適合多個企業。

模式一：“賣房子”的太陽城

位于北京市昌平區的太陽城項目70%的土地和建筑做養老住宅，銷售70年的產權；其余30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。這樣最大的意義在于風險可控，而不會在做養老產業初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。

模式二：“賣會員”的親和源

親和源公司在上海市浦東新區建成了中國第一個會員制養老社區。該項目的房屋不出售產權，而是以會員卡的形式進入養老產品市場。其會員卡分為A、B兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的權限相同；B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。不管是何種會員卡，其會籍費及每年的年費都相當的可觀。

模式三：“多點開花”的萬科

萬科也早已經開始試水養老地產，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。萬科的管理人認為“各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，全國各地萬科所提供的養老地產服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”；而萬科橡樹匯品牌，則主要“賣服務”。

模式四：有志打通金融通道的保利

由保利地產及安平投資有限公司共同出資興建的“西山林語和熹會”項目采用的收費模式同樣為“會員制+房租”，但項目目前還處于虧損階段。但保利計劃打通金融通道，通過REITs（房地產信托投資基金）上市。

模式五：用保險資金投入的泰康

泰康人壽在保險資金正式獲準進入養老地產市場后第一個拿到牌照，其負責人認為，“保險資金做養老地產優勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優勢，能夠忍受行業的長周期，此外還有客戶優勢等”。不過，泰康的養老產品并非面向大眾，一般需購買泰康人壽200萬元以上的相關產品，才能獲得入住泰康養老社區的資格。

2.國外：重資產，高成本，難賺錢

縱觀全球養老地產市場，根據參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開發型以及政府和開發商合作開發型。其中美國的養老地產經營時間較長，相對歐洲以及其他發達國家的養老地產發展較為成熟，基本以商業化運營為主，也是市場化程度最高的。

在美國，老年社區或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼，通常只向退休者提供最基本的養老需求。在美國，環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業化運作，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地。

養老地產需要新建大量和老年人有關的建筑及配套設施，是典型的重資產行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高；此外，因為要聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大。總的來看，美國養老地產行業成本很高，傳統開發商想要從中賺錢并非易事。美國養老地產的發展方向是差異化養老社區，太陽城模式和持續護理退休社區模式是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向年長者提供日常協助或醫療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現了第三種模式———由金融機構（通常為REITs，房地產信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經營回收成本。

三、完善秦皇島市養老地產發展的對策和建議

1.加強宣傳，更新公眾觀念

秦皇島市政府應聯合大中型企業及社會團體，加大宣傳，注重引導，幫助老年人及其子女盡快轉變傳統養老觀念，倡導健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養老環境，同時也解決子女的后顧之憂。要逐步在全市范圍內形成有利于老年人入住養老地產的輿論環境，增加社會各界對養老地產的接受程度，從而更好地增加養老地產市場的有效需求。

2.創新發展和經營方式

秦皇島市養老地產的發展模式不僅要適合中國的國情，更要適合秦皇島市的基本情況。可以考慮將養老地產做成多模式的規模化產業。對于成功的模式，養老地產企業完全可以走異地復制的路子，用同樣的商業模式，融合本地特色，尋求多元化。目前，秦皇島市海港區65 個社區全部建立“居家養老”服務站，養老地產的經營完全可以利用這些資源。

此外，針對重資產模式的諸多弊端以及國內金融市場日漸成熟的背景，秦皇島市完全可以考慮由金融機構參與投資，借鑒美國REITs 最常見的凈出租模式，即REITs 公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益。在美國，正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs 獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地產市場上最有實力的長期投資人。

3.完善土地、稅收和金融等相關政策

(1)土地政策的優惠。目前，大部分的政府共建用地被作為養老地產的土地，這樣使得養老地產的項目土地成本要比普通的房地產用地便宜很多，即便是這樣，仍存在很多房地產企業借養老地產的名義進行“圈地”，嚴重的損害了正常的交易秩序，造成了土地資源福利的浪費。因此政府不僅要給予養老地產優惠，而且要建立起相應的監督制度，保證土地正常的應用于養老地產項目的建設，防止新的社會矛盾的出現。

(2)稅收優惠。養老地產的開發建設過程中涉及的利益關系者眾多，其中關系最為密切的是三個參與方：運營商、投資商和施工方。而政府的稅收政策在很大程度上決定了他們的積極性。養老地產項目的投資回收期較長且利潤較小，因此政府的稅收政策傾斜相當重要。另外，養老地產運營后免除養老機構的企業所得稅等一些稅款可以很大程度地促進養老地產的發展；在個人所得稅方面，針對個人所得稅和未來有可能出臺的遺產稅，可以將資產注入養老基金和減免一定比例的遺產稅。

(3)信貸優惠。在信貸方面，秦皇島市應出臺相應的政策性貸款支持規定，對政策性銀行針對養老地產的貸款給出明確指標，并在貸款人資質、貸款利率、擔保抵押、還款方式等方面給養老地產的運營商、投資商“開綠燈”。

4.規范行業標準及評估制度

由市政府牽頭，建立養老地產市場準入、退出與監管機制，嚴格執法，規范養老地產市場行為。在市場準入方面，政府應當建立更加嚴格的投資商準入制度、開發商準入制度以及配套服務經營者準入制度。對房地產開發主體能否進入市場的資格和條件加以審核，既讓不夠資格的房地產開發主體進不來，又讓那些違反規則的房地產開發主體退出去。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為秦皇島市養老地產的發展提供良好的發展環境。

一般來說，對于養老社區和養老地產的評估標準主要有：住區設施認定、養老服務認定、安全保護認定、運營管理認定等四個認定。在住宅設施認定方面，原建設部曾出臺了《老年人居住建筑設計標準》，但很多養老地產項目在規劃建設中并未按此標準執行。因此，秦皇島市政府有關部門應盡快研究和制定出適合秦皇島市養老地產的標準，從結合我國國情、合理使用資源、突出養老文化、符合市場需求的角度，提高養老建筑的設計水平。

課題名稱：

本文系秦皇島市科技局項目“關于秦皇島市社區養老服務體系的研”階段性研究成果（項目編號201402B063）。

參考文獻：

[1]何紅.沈陽市養老地產發展對策建議[J].現代商貿工業,2014.13:23

[2]王瑤琪,班曉娜.我國養老地產發展困境及對策[J].合作經濟與科技,2014.09:6-7

第8篇：養老產業盈利模式范文

關鍵詞：古鎮；旅居養老；房屋租賃；產業基金；示范模本

一、項目背景、業務內容及相關要素描述：

未來的養老地產市場，得盈利模式者得天下。旅居養老的“住房租賃模式”是指按照務實、系統、動態、有機結合等思維方式，將養老區別于目前流行的居家養老模式和異地購房養老的固有傳統模式，依托旅游區、鄉鎮、家庭旅館等現有或閑置房屋資源，由專業養老策劃或運營機構統一規劃、裝修后，統一出租給老年人旅居養老的一種創新養老模式，將養老鑲嵌、嫁接于古鎮現有的文化、居住、社會和運轉系統中。我們的業務范圍是著眼于我國國內乃至全球人口日益老齡化并借以形成的龐大老年消費市場，為國內外低齡、健康老年人提供低成本、接地氣、符合國情、操作性強、可復制推廣的基于鄉鎮現有存量資源整合、盤活，尤其是房屋租賃模式的的異地旅居養老服務體系。

1、為養老、旅居機構搭建經營與內部協調的統一管理系統，實現基于鄉鎮房屋租賃模式的養老、旅居機構的連鎖推廣與經營管理化，為老年人提供異地旅居養老系統。

2、為低齡、健康老年人提供異地旅居規劃設計、旅居日程及活動組織。選擇自然風光秀美，適于旅居的（鄉鎮）目的地，通過整合消費者鏈條、養老產業鏈條與鄉鎮、養老院、度假村、家庭旅館等適宜開展異地旅居和房屋、設施租賃的各種資源，構造完整的老年人異地旅居服務網絡。依托當地老年協會與民政部門，為國內外老年人提供異地旅居養老服務。完善政企結合、校企結合、工學結合等模式，推進旅游、養老資源整合并發揮最大效益。

3、逐步實現以老年異地旅居養老業務為核心，對相關老齡服務產業的介入。可帶動種植、養殖、加工業、服務業、旅游業的發展。

4、特點：運營靈活、效應連鎖，低成本、低風險，多品種、多層次，周期短、見效快，模式特色、填補空白。

5、價值：商業+事業+政務+企業+機構+組織+家庭+個人=經濟收益高+社會效應廣。

6、戰略聯盟：整合商+鎮政府+鄉鎮企業（鄉鎮平臺公司）+物業服務商+鎮居民+旅游相關企業+養老服務業.

7、前景：市場持久、需求龐大、規模空前、國家鼓勵、政府支持、社會關注、企業需要、個人需求。

二、市場容量與市場競爭：

1、老齡社會的到來為鄉鎮旅游進一步擴展了市場空間。人口老齡化是全球面臨的重要問題，直接影響各國經濟并與每個人密切相關。我國2000年就已經進入了老齡化社會。2015年將達到兩億。步入老齡后選擇何種養老方式是無法回避并需要解決的一個問題。

2、現有的居家養老、購房養老模式存在各種弊端。全國不乏大量以養老地產、旅游地產為名、實際僅為普通住宅或者高檔住宅增量開發的項目，其實質是圈占風景區土地進行單純住宅開發，這造成了對稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態，當前養老和旅游地產結構中以增量投資開發住宅為主導，高投入、高消耗、簡單復制商業地產的粗暴盈利模式，漠視養老產業和事業的社會功能和文化內涵、不考慮中國房地產過剩的基本事實，只能使養老產業陷入競爭激烈、同質化問題嚴重、復合功能不足、持續發展能力不強的怪圈。

3、人口老齡化會對傳統的養老模式構成沖擊，呼喚新的養老模式。隨著現代化社會家庭規模的日益變小，無論是家庭養老還是社會養老，采取單一的模式不是最佳的選擇，并且既不現實也不可能。建立起多元、多層次的供養體系和模式，是未來社會所遇到的最主要問題之一。隨著人們生活水平的提高，養老方式已從過去的居家養老、社區照料、機構養老等逐步向旅游養生養老、候鳥式養生養老等多元化方向發展。南“飛”過冬，北“漂”避暑，養生養老的同時還能旅游度假――如今，這種異地養生養老的新模式逐漸被越來越多的老年人所接受。

4、中國鄉鎮（村）的自然文化資源和閑置房源豐富，有較大的選擇余地，為推行旅居養老的模式創造了基本條件。時下各地開展美麗鄉村建設，其中不乏各種環境優美、文化深厚的民俗特色型鄉鎮（村落），生態環境型鄉鎮（村落）、文化古村型鄉鎮（村落）、農事體驗型鄉鎮（村落）、休閑功能型等鄉鎮（村落）。且這些鄉鎮（村落）現有大量閑置空置、房屋資源，可以大力選擇推行旅居養老的“租賃模式”，如在成都市幾千個村落里選擇100個左右的村莊，以一個村莊接待5千計，就可以達到50萬人次，至少有5億元的營業收入。

3、在我國的老年人中興起的“休閑養老”熱，氣候環境和消費水平是養老關注的重要因素。而親近自然，回歸自然的鄉鎮養老休閑在其中扮演著非常重要的角色。中國古鎮――田園風光般的美麗和寧靜，眾多的農家點綴廣闊綠野上，開闊的鄉間公路，如畫圖一般的古老的鄉鎮氣息，獨具風味的古鎮民俗，構成和諧的生活畫卷。廣大城市市民要“走出小天地，走進大自然”；同時，價格低廉是老年人選擇養老的重要考量因素。目前市場提供的養老產品主要為購房養老而顯得極為為昂貴。很多老年人可能需要把一生積蓄拿來買房。而古鎮旅居養老花費少、投資低，卻享受了高質量的養老服務，正適應了老年人養老旅居市場的需求。

4、旅居養老模式可以拓寬農村就業渠道，增加農民收入；彰顯鄉鎮生態優勢，助力旅游崛起：在這里老人可以呼吸到最鮮新的空氣，飲用到最純凈的自來水，品嘗到最時鮮的蔬果，感受到最純樸的民風；放大美麗鄉村建設的成果，使老齡群體老有所養、老有所樂，構建和諧社會。

總之，旅居養老模式是一種創新養老模式，可服務改善民生。旅居養老模式是一種易推廣、投入少、有市場、效益好、可借鑒、能連鎖復制的旅游養老產品。在做好示范基地后，擴大規模，提升品質，打響品牌，就可以占領市場，創造收益市場。助推旅居養老旅游業做大做強，成為當地趕超發展的支柱產業。同時，由于異地旅居養老目前在全球范圍內都缺乏專業機構運作，得益于專業機構的參與和資源合作，作為先入者在階段時間內項目不存在直接的市場競爭，并占據行業主導與優勢地位。

三、商業模型：

旅居養老租賃模式的本質特征是以實際研究消費群的購買力及需求細分為經營導向，強調以客戶細分為支撐的精細化運營和以及戰略聯盟為基礎的戰略擴張，注重精確制導與客戶通吃。

通過同時向養老旅居機構和老年群體提供銷售與購買服務，可分別從以下方面獲取經營收入。

1、通過向老年人提供異地旅居服務體系，收取一定比例的服務費用，這將是本項目收入的主要來源。

2、由養老產業派生出的各種醫、食、住、行、娛、游、保、體、教、就、配、購、咨、葬等各門類行業收益或間接收入。

3、本項目體現的是企業的項目運作能力和運營方的資產管理能力，通過后期強大的經營和管理能力實現物業的長期回報，實現的是項目運營溢價和項目持續性經營溢價及養老市場價值創造。運營方通過品牌的深度植入、專業化的項目運作、短平快的運作節奏、嚴格的成本控制、高效的資金流轉實現項目高效運營管理。

四、融資安排及方式：

天使投資或創業投資人民幣3000萬元，主要投入方向為：

1、第一批1-2個旅居目的地的老年旅居社區改造建設、旅居項目籌備規劃、運營與市場營銷。

2、信息系統的研發與完善優化。

此外，可研究包裝本項目，爭取創建“中國旅居養老示范基地”，爭取項目資金的補助，由有關部門向財政爭取床位的補助資金。

五、利用產業基金模式介入入中國（古鎮）旅居養老項目建

設的方案設計簡介

（一）基金設立

1、旅居養老基金管理公司：

發起方出資比例：不超過30%

2、旅居養老發展基金：

募集規模：30億人民幣，分三期募集，每期10億元人民幣

基金形式：有限合伙，承諾制出資

投資方向：主要以資金服務商模式與各級鄉鎮政府合作，參與旅居養老項目合作

投資收益：年回報約12%左右

投資期限：2+1年

（二）投資結構

1、母基金層面：母基金管理公司和母基金均由發起方全資或部分參與；

2、子基金層面：

――母基金管理公司發起成立子基金管理公司，母基金出資占比不超過30%；

――母基金作為子基金基石投資者發起，母基金出資占比不超過總出資額的15%；

――子基金管理公司建立完善的基金管理體系，嚴格把關投前、投中、投后的風險管理，確保投資人利益；收取基金管理費以及超額收益；并建立市場化薪酬獎勵體制。

――子基金出資人建立投資決策委員會，對子基金管理公司提出的投資建議做最終決策；

――子基金可按照投資人風險偏好不同，建立不同投資比例的優先、劣后分級機制，確保不同投資人的投資意愿和風險控制得到最大滿足。

3、項目層面

――由當地縣鄉政府平臺公司、母基金和子基金管理公司按照49：49：2的比例同出資成立項目公司，作為旅居養老項目的業主方。

――地方縣鄉政府通過會議紀要形式出具工作函，將旅居養老最終受益權鎖定到項目公司。

――項目公司作為借款方接收來自子基金的委托貸款，同時抵押100%股權給貸款方。

（三）決策機制

基本同于基金的通行決策機制

（四）風險控制

1、交易結構設計：劣后級LP為優先級LP出資提供風險保障；

2、基金控股項目公司：嚴格監管項目公司的資金流向、印章和重大合同等。

3、縣鄉政府出具書面承諾：當地縣鄉政府及主管部門書面承諾項目收益第一時間支付基金的本金及收益，并提供縣鄉政府所屬平臺公司的連帶擔保責任；

4、確定收益的可靠性：政府同潛在投資商簽訂招商引資協議，鎖定項目未來的保底收入，反復測算項目的投資成本及收益。

5、基金項目均位于四川旅游有較大知名度的古鎮，投入古鎮建設的費用較少，更多的是對原有古鎮資源的整合費用、古鎮養老基地的運營費用和客戶市場的營銷費用，這些投入成本是可見、可控的軟投入，且花費較小。一旦本項目成立并復制、連鎖，將取得巨大的品牌效用、市場效用，則投資者將獲得各種市場衍生出來的收益。且項目發起方安排LP資金劣后退出，隱含有限保本義務。

（五）募集對象和投資方向

募集對象：

――希望獲得固定收益回報為主的投資機構；

――希望獲得長期、穩定回報的投資機構；

――希望嚴格控制投資風險的投資機構

――希望參與政府合作開發項目的投資機構

――可投資金額較大的投資機構

具體包括：有意進軍養老產業和養老事業，且認可古鎮旅居養老模式策劃書的的房地產商、物業公司、旅游公司、餐飲服務公司、酒店公司、醫療公司等各類戰略投資人或財務投資人。

募集資金可參與方向：

基金管理公司份額（可募集300萬至3000萬級別）

基金劣后級份額：（可募集600萬至2億元級別）

基金優先級份額：（可募資300萬或以上）

六、示范基地運營策劃

（一）成立運營機構：成立老年旅居服務中心（以下簡稱“服務中心”）為運營機構。

（二）選址：xx鎮，借助當地1000多間特色農房，依托當地自然秀麗的景區。

（三）協作和支持：

1、爭取中國老年學學會和中國老年保健協會等權威機構的支持與參與。

2、取得當地鄉鎮政府的大力支持。

3、初期依靠團隊的自有資金與技術，著手老年旅居服務中心平臺的基礎建設和項目推介，其中包括部分日常運營內容與老年養老旅居機構經營、管理內部協調系統的開發。

4、可與國內外養老機構積極洽談旅居社區建設與客源合作。

（四）運營統一管理要素：實行在服務中心協調下的全統一管理、規范發展，包括：統一進行對外宣傳營銷；統一接團安排游客；統一服務標準；統一收費結算。

1、統一宣傳營銷。對外宣傳營銷工作全由服務中心統一組織實施，由服務中心統一制作宣傳資料、開展對外營銷。服務中心充分利用鄉野自然、空氣清新的生態優勢，積極參加全國各種旅游交易會和各種旅游推介活動。在具體做法上，主要是把客源市場瞄準大中城市，加大與全國大中城市團隊客源市場的對接，每年到全國各地旅行社走訪，向全國各地老年體協推介，積極與全國知名旅行社建立長期業務關系。

2、統一接團安排游客。xx鎮就像一個客房數量多、接待能力強的大型賓館，而服務中心就如賓館的總臺，承擔著接受游客預訂、統一分配房間的職能。服務中心掌握著全鎮農家樂和房屋經營戶的名稱、業主、房型、床位餐位數量，并對每戶信息情況進行編號。服務中心接受旅行社和游客的統一預訂。來鄉鎮游客由服務中心按照編號先后按順序分配到每一有房經營戶，對有游客投訴的經營戶，用不安排游客到他家住宿消費予以懲罰，確保服務質

第9篇：養老產業盈利模式范文

從“蘋果”到蘋果，潘軍總結說，他這么幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這“一件事”卻不是賣房子。而是先免掉物業費，用增值服務賺錢，典型的“先圈用戶再賺錢的互聯網思維”。

“我在研究如何實現房子像‘存話費送手機’一樣，不要錢，免費送。”潘軍說，新時代他的玩法就是做“輕”資產，做一個包含房地產的“社區服務產業”。

搭網的“彩生活”

當記者介紹著某房企的一款社區APP時，對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。

“繳物業費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。”阿松打開他所在小區的社區APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…

這款叫“彩之云”的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。

不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。

從國內主流的幾家三方市場上，記者統計看到，“彩之云APP”在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平臺下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小于1千。

這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。

“用戶接受程度不同，以及不同小區商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。”某電商平臺創始人甘小明就指出，開發和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。

開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

不過，就“彩之云”而言，與其說是一款APP，不如說是一個系列。

彩生活物業集團(下簡稱“彩生活”)副總裁董東告訴記者，在“彩之云”業主APP上線之后，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區，商戶能推廣信息、察看經營數據等。

實際上，APP也僅是“彩之云”的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網站和微信。如果業主在這些平臺看中商品和服務，則可通過“彩付卡”支付購買，然后到線下直接消費。而這些東西統統被稱為“彩之云”。

“彩生活”在搭網，“彩之云”只是其中一面。

“我的這個買賣太大了，比房地產大多了。”潘軍說，他現在搭建的是一個圍繞社區服務，發散出“金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅游、養生養老”八項業務八個平臺的網絡，而每個平臺又都能形成強大的募資能力。

圍繞“社區服務”展開，也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例，潘軍稱，花樣年的養老產業項目將全部用于租賃，與臺灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。

輕社區的“賺錢術”

運營社區到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。

“以‘彩之云’商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低于市場的價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品，就是上百萬的利潤。”

潘軍指出，盈利就基于此。并且全國45個城市已有“彩生活”的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環節，便意味著節省了流通環節50%以上的成本。

未來盈利怎么算?潘軍給出一串數據：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從“彩生活”門口流過，公司只需收取1%的費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

除了通過社區的消費創造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業化、標準化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都采用外包節省成本。

不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的“輕資產”。

“所謂‘輕資產’就是少投錢、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪的說：“彩生活”去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現金資產。

據介紹，目前花樣年的八個業務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。

不過，潘軍直言：“現在還是在用房地產來養我的輕資產。”

但花樣年在傳統房地產的表現并不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。

“花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞，花樣年已經引入了社區管理。‘零管理費’通過整合業主的大量消費來實現利潤，這種模式聽起來也很誘人。”有接近花樣年的分析人士指出。

但他認為，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年“彩生活”收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的占比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現金流。

不過，一切質疑在潘軍這里，被他一笑帶過：“我2006年就提出了‘零物業管理費’這種模式，當時更不討好。”

“在互聯網時代，房地產也必須去適應。”潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。

后記：

潘軍的確是少有的裝備著“互聯網思維”的房地產商。在他看來，傳統的住宅“沒意思”，商業地產“非常難”，不過吸引他的“大社區服務產業”這條路，也并非坦途。