房地產企業的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產企業的盈利模式范文

摘 要 目前，房地產企業越來越重視對其財務的有效管理，很多管理者已經意識到，傳統的財務管理已經沒有辦法滿足房地產市場的需求，必須要找尋新的管理方法。在房地產企業財務管理中，動態財務管理逐漸代替了傳統的財務管理工作，動態財務管理模式憑借著其可行性，已經被很多管理者所應用，動態管理模式也憑借著它自身的諸多優勢，使其在房地產企業財務管理中存在著一定程度的必要性。本文通過對房地產企業財務管理中動態管理模式的分析，為讀者詳細介紹了財務動態管理在房地產企業財務管理中的可行性和必要性，并對此管理模式的構建以及存在的優勢進行詳細介紹。

關鍵詞 動態管理 房地產企業 財務管理

隨著房地產行業在我國的迅速崛起，房地產行業之間的競爭也越來越激烈，在競爭如此激烈的房地產行業市場中，企業如果想要占有一席之地，那么企業的財務管理水平以及信息化應用水平的提高在企業中就變得刻不容緩，在房地產行業中，對于企業財務管理的模式有很多，近幾年來，由于動態財務管理模式房地產企業的發展發揮了良好的作用，所以，動態管理模式的發展在房地產中已經得到了越來越廣泛的應用，這種管理模式對成本管理有著很大的影響，所以也越來越被房地產行業的管理人員所重視。

一、財務動態管理的基本概念

財務動態管理是企業財務管理中的一種方式，主要是對企業未來財務的經營目標以及發展的狀況，根據目前企業的具體情況，考慮在未來的時間里出現的能夠對預定目標造成影響的不確定因素，從而將企業發展中各個時期達成的目標與之前設定好的目標進行對比，實現企業財務的動態管理。

目前，財務動態管理在房地產中已經得到了越來越廣泛的應用，通過對房地產企業財務實行動態管理制度，使很多房地產行業都在一定期間內實現了預定的目標，并且能夠充分認識在目標形成過程中企業存在的不足之處，使企業的管理也起到了很大的改進。

二、財務動態管理在房地產企業中應用的可行性

在房地產行業中，財務動態管理之所以能夠得到廣泛應用，主要是因為這種財務管理制度符合房地產行業的需求，財務動態管理體現出來的優勢能夠幫助房地產行業達到自己預定的效益目標，并且可以幫助企業良好的分析過程中存在的不足之處，具有一定的存在可行性與必要性。

（一）財務動態管理在房地產企業中的可行性

目前，房地產行業在我國已經得到了迅速發展，各種各樣的房地產公司也像雨后春筍一樣出現，在競爭如此激烈的市場中，企業如果想要得到一席之地，想要創造自身的價值，那么，就要從全局入手，全面掌控整個市場經濟，將企業各個領域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括對財務的管理工作，而且財務的管理也是重中之重。

動態財務管理是房地產行業開發項目價值的客觀需要，對企業財務實施動態管理，主要是為了可以使企業在除了技術與策劃手段兩個方面以外，從另一方面來提高自身在市場競爭中的競爭力，企業需要長遠發展，就必須要追求創新，尋求突破，財務工作對于每個企業來說都是相當重要的工作，對財務的管理也成了重中之重，所以，實施動態財務管理對房地產行業的發展有重要意義。

（二）財務動態管理在房地產企業中的必要性

目前，隨著我國計算機技術的不斷發展與完善，計算機技術也應用到了各個領域之中，為企業的發展提供便利，而在房地產企業的發展中，如果想要實施財務的動態管理，計算機的幫助自然是不可或缺的，傳統的財務管理模式中所應用的技術自然已經跟不上實際開發應用財務軟件的需要，自然就會導致財務動態的管理不能很好的發揮其優勢，然而，計算機技術的介入對房地產行業的財務管理起到了很大的作用，為其使用的軟件提供了幫助，為這種財務管理的實施奠定了基礎，并且推動了動態財務管理在房地長行業中的可行性與必要性。

三、房地產企業財務動態管理模式的構建

房地產企業財務動態管理模式的構建主要包括系統設計原理、系統功能設計以及系統模塊設計三個方面。只有將這三方面的設計進行完整的構建，才能使動態管理達到最好的效果。

（一）系統設計原理

財務動態管理的目的是為了實現企業在未來的發展過程中，能夠準確掌握項目資金的運作情況，使企業對未來的發展目標有一個正確的認識和掌握。而系統的設計原理也是圍繞這個目的來展開的，由于市場的經濟變化比較大，所以對市場經濟所反映出來的數據進行分析和處理，從而對其趨勢模擬出有可能出現的所有目標方案的具體情況，能夠幫助企業的財務人員準確掌握企業財務的管理方法，只有將正確的財務管理方法引入到房地產企業的發展中，才能針對不同時期的財務狀況進行不同方法的調整，對企業的發展提供堅實的基礎。

（二）系統功能設計

對于系統功能的設計工作，首先需要做到的就是對房地產行業的需求進行分析工作，根據企業的具體情況，明確現存的問題，從而找到解決問題的方法，從根本上解決問題。只有將需要解決的問題確定之后，管理人員才可以對系統進行功能板塊的設計。對于房地產企業來說，實施動態財務管理主要應該從客戶需求以及系統功能兩個方面進行考慮。

1.客戶需求的角度

從動態財務管理的客戶需求角度方面來分析，這種管理模式的主要任務是要滿足項目實施者或者管理者對財務信息、預定目標的實現情況以及責任分配落實情況的了解，從而在此過程中對這些信息進行查看，對出現的問題進行解決以及對執行結果的測算等等。動態財務管理的任務還包括幫助實施者對結果進行反饋和統計分析的工作。

2.動態財務管理具有的功能

為了能夠更好的實現系統設計的目的，動態財務管理應該要有區分項目基本信息、預定的目標信息以及實現目標過程中的實時動態信息等信息的功能，將這些存在的信息通過數據表或者信息窗口的方式進行歸類。同時，由于才管理的過程中，由于實時信息的動態波動比較大，所以，還要設計對照參照表，使管理者能夠明確掌握信息的變化趨勢。為了能夠強化信息反應的及時行與全面性，動態財務管理還應該具備將數據表、圖表、公式等可以反應實時信息的數據結合起來，構建一個圖文并茂、簡單易懂的信息反饋網。

（三）系統模塊設計

通常情況下，動態管理信息的系統模板主要是由基礎信息、可行性研究、成本控制以及績效評估幾個模板構成的。這些模塊之間都存在著相應的聯系，其中表現初始目標的基礎信息以及表現動態目標的成本控制是整個系統的兩條主線，通過對兩條主線的對比實施，以成本控制為核心，全面展開動態財務管理的工程設計。

1.基礎信息模塊的設計

基礎信息模塊是動態財務管理信息中最基礎的信息設置，主要體現的就是在項目的實現之前對具體信息的體現以及對預定目標的設定。操作人員從基礎信息木塊這方面，可以實現對最基本信息的了解，以及對未來的預定目標有一個基本的認識，通過基礎信息模塊，相關的操作人員還能夠實現對相關報表的各項管理工作，從而實現目標信息的及時輸出。

2.可行性研究模塊的設計

對動態財務管理在房地產企業中應用的可行性研究也是一項必不可少的工作，可行性研究模塊主要是對項目完成之前的資金情況進行一個系統的分析，對基礎信息模塊當中所提供的數據表格進行對比，將對比之后的結果進行分析，結合房地產企業目前的具體情況來分析動態財務管理的可行性。

3.成本控制模塊的設計

成本控制是房地產行業的一項重要工作，對于動態財務管理的成本控制模塊，主要的目的就是實現對房地產行業在預定目標實現的過程中多反映出來的信息進行全局控制，成本控制模塊主要包括對目標成本的制定以及動態成本監控兩個方面，在目標成本制定的基礎上達到對動態成本的有效監控是動態財務管理的一項優勢功能，能夠幫助企業更好的實現成本控制。

4.績效評估模塊的設計

作為效果的評估工作，績效評估模塊主要是對完成任務后所達到的目標和項目進展的過程中的工作進行評估，這種評估工作的評估時間具有不穩定性。而對整體項目的綜合評估在績效評估中也是不容忽視的。

四、房地產企業財務動態管理的優勢

目前，在我國有很多房地產企業對公司財務的管理制度實行“不同情況，不同方法”的管理制度，這種雙管理模式雖然存在著一定的優勢，比如說，企業財務在這種管理下，不至于因為傳統管理模式中存在的弊端使其財務功能得不到有效發揮。但是這樣的管理存在的劣勢相對于優勢來說則表現更加明顯，比如說會比較容易造成因財務界定不明確而引起的財務混亂不清的弊端。

由此可見，這種企業財務的雙管理模式并不能夠滿足企業對財務管理的需求，只有將企業的財務管理工作進行正確的認識，才可以將企業的目標在既定的時間中完成。而動態財務管理將成為房地產財務管理發展的主流，企業動態財務管理可以避免傳統財務管理的諸多缺點，在房地產行業中是最合理的選擇，具有可實施的現實意義，不僅僅是有利于房地產行業的財務管理水平，而且還能夠在一定程度上提高企業資金的安全性，為企業的良好發展提供資金保障，使企業可以在一個正確的軌道上運行。

結語：綜上所述，動態管理模式在房地產行業的財務管理中存在很明顯的可行性和必然性，管理人員一定要根據企業的自身情況制定一個合理的動態管理模式，這樣無論是對企業的成本控制還是管理都是一個明智的選擇。事實證明，這種動態管理模式不僅可以將房地產行業的整體財務管理水平提高，還可以實現企業對于資金和成本的實時控制，對企業的發展起到了重要的作用。

參考文獻：

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[6]袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析.現代商貿工業.2010（23）.

第2篇：房地產企業的盈利模式范文

關鍵詞：金融危機；中小房地產企業；發展；對策

我國房地產業經過近30年的發展，已成為國民經濟的重要支柱產業。房地產業帶動了一大批關聯產業的發展，對促進經濟結構調整，拉動國民經濟快速增長，提高城鎮化水平具有極其重要的作用。但是隨著美國次貸危機引發的全球金融風暴，全球經濟增速放緩，我國中小房地產企業面臨盈利水平低、流動資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產企業必須給自己準確定位，并且采取積極有效的應對措施，才能獲得企業生存和發展的空間。

一、當前中小房地產企業特點及面臨的問題

經過近30年的積累和市場淘汰，我國房地產行業涌現出一批資產實力雄厚、市場反映良好的大型房地產企業集團。但從總體來說，中小房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的90%之多，其在資產規模、資本結構、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。

（一）缺乏戰略規劃，盈利模式模糊

在2005-2007年房地產市場上升突進的幾年里，部分房地產企業創造了快速發展、迅速壯大的神話，在土地市場上盡力拿地、銷售市場多面出擊，成為業界的美談。但很多中小房地產企業缺乏長遠發展的戰略規劃，而著重在運作一個個項目，項目賺錢企業就盈利。由于沒有長期的戰略規劃，也不研究企業的經營模式和盈利模式、產品和產業周期、宏觀經濟環境等重要問題，經營業績完全依賴于單個項目的運作情況，因此波動性較大。隨著房地產行業市場調整期的到來，各種問題逐漸涌現：高價拿地者，有及時退出的、有開發猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產品、未來的動與不動。

（二）融資渠道單一，企業資產負債率普遍偏高

房地產業是資金高度密集的行業，其開發、消費過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規模太小，加上經濟危機導致股市融資功能大幅減弱，大量房地產開發企業只能向銀行申請貸款。再加上原材料和勞動力成本的增加，房地產企業既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。數據顯示2007年房地產開發企業整體資產負債率為74.4%。截至2008年8月21日，兩市共75家房地產類上市公司的平均資產負債率為59.55%，非上市房企的負債率普遍超過了75%，在部分省市，房地產行業的平均負債率甚至超過了80%（證券日報數據中心統計）。這種過高的負債必然影響企業資信，增加其項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象。部分自有資金不足的中小房地產企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，甚至引發負面的連鎖反應。

（三）運作手法靈活，管理不規范

現階段中小房地產企業，多半是在完全市場化競爭的局面下產生。在產品切入、市場分析、土地獲取等方面靈活、務實，對市場經濟反應的靈敏在項目開發前充分體現。但在項目立項之后，此類企業的問題也逐步顯現。由于沒有完整的管理體系和規章制度，工程管理占用高層大量精力，在內部成本控制上常常達不到管理目標；物業管理、售后服務等缺乏整體考慮；人事、業務部門短期行為嚴重；缺乏對員工的約束和激勵機制，工作效率低下；這些管理的不規范嚴重影響了中小房地產企業的可持續發展。

（四）資源整合意識強，人才缺乏導致專業依托不足

中小房地產企業往往不具備房地產整鏈條開發能力，自身缺少規劃設計、營銷策劃、物業管理、招商等核心技術人才和經驗，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進行，如與建筑規劃設計院、地產營銷機構合作。但是實際操作中，和“外腦”合作使中小房地產開發企業面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機構大都以自己目標利益為重，缺少對房地產企業未來全盤統籌規劃的考慮；二是內外接口容易出現問題，如規劃設計理念不同容易出現分歧，直接導致的結果就是項目效率下降，錯失黃金銷售季節。

二、我國中小房地產企業發展對策

隨著全球經濟危機的來臨，我國中小房地產企業如何克服各種阻礙，獲得企業生存和發展的空間，已成為刻不容緩的任務。

（一）加快房地產企業經營機制轉換，增強自身實力

面對全球經濟增速放緩，房地產市場迎來冬天之際，中小房地產企業如何在冬天保存實力、凝聚力量成為首要的問題。當下正是中小房地產企業盤點自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實力的時期。未來的房地產企業要具備真正的核心競爭力，關鍵要通過對企業內外部資源的把握，重點分析國家經濟政策的走向、資本市場的未來發展、客戶的需求變化趨勢；明確企業業務范圍、重點經營地域、產品結構、資產質量的優劣狀況，建立符合自身特點的業務模式。同時要加強內部管理，如按照現代企業制度要求建立科學的管理體系，對產品質量形成完整的內部監控體系，培育房地產公司營銷體系、市場網絡等各相關環節的能力，完善用人制度和激勵機制，準備在房地產市場春天來臨時全力而出。

（二）準確定位，實行差異化經營戰略

調整期對中小房地產開發企業來講，不僅僅需要對國家宏觀經濟政策、土地政策、金融政策、土地市場的深入研究，充分占有各類信息，而且企業要因地制宜，依據當前的實際情況給自己準確定位，既要尋找適合自身發展的區位及項目，也要充分挖掘市場潛力。中小房地產企業與大企業競爭，其優勢不在價格方面，而在于生產批量少、規格特別的地區性產品。開發、生產和銷售這些產品，需要熟悉局部市場的情況和消費者的消費特點以及他們的特殊要求。在新形勢下，中小房地產企業應擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實行差異化經營戰略，在房地產市場上創造短缺，創造個性，創造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團就針對目前的經濟形勢，選擇了在三線城市慈溪開發酒店式公寓世貿嘉園，公司不僅力推“100-140m2”的主力戶型，而且考慮到今后入住人群對生活方便、舒適的需求，做好樓盤的生活配套設施。這樣做也蘊藏著極大的商機，面積小的房型需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風險比較小，酒店式公寓同時可以增加“賣點”，促進房產的銷售。

（三）以品牌為載體，拓展企業發展空間

對于房地產業來說，品牌是規劃、設計、文化、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結，是企業內部有效管理的綜合體現。就其實質來說，它代表著銷售者交付給客戶的產品特征、利益和服務的一貫性的承諾，久負盛名的品牌就是優質質量的保證。中小房地產企業由于公眾認知度不高，因此急需加強自身創造附加值的能力和專業化能力，如產品設計、工程進度、質量控制、成本管控和營銷策劃等諸多方面。與其他產業鏈相比，房地產行業的產業鏈前端有較多的環節，而在行業利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強大的市場權力。為了實現在房地產市場的擴張，提高品牌價值和企業影響，中小房地產企業需要實施積極的品牌戰略與服務戰略，拓展企業的市場空間。

（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”

面對新形勢，中小房地產企業要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其他企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權，與其他房地產企業建立戰略聯盟。中小房地產企業在具有自主性和靈活性等優點的同時，也存在企業規模小、資源數量有限的問題。不斷擴大企業規模，提高經濟效益，是中小房地產開發企業發展的目標之一，而戰略聯盟是實現這個目標的有效手段。個別開發企業在有些項目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進行開發，為了吸收資金，可以采取將該項目開發企業的股權轉讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術管理能力雄厚的房地產企業共同開發。這樣不僅可以解決中小房地產企業的資金難題，更有利于中小房地產企業內部管理水平提高、擴大市場等目標的實現，達到雙方共贏的目的。

（五）利用房地產企業調整時期儲備專業人才

人才是當今時代最重要的資源和生產要素，對管理能力不足、人才欠缺的中小房地產企業的發展起著決定性作用。最近一年來，隨著美國次貸危機以及由此引發的全球金融危機，國內外出現了人才的特殊流動跡象――“海歸人才從國外回到國內尋求發展機會，大企業裁員引起人才流動到中小企業，部分人才流出房地產行業”。行業的調整，使越來越多的業內人士擔心降薪、失業，尋求穩定的、更好的發展機會，是一部分人轉投其他行業的初衷。在北京、上海等地一部分業內人士，基于對行業調整期的悲觀看法，已經開始流向其他二線、三線城市。有志于長期從事房地產開發的中小型企業，在這個時候可以用較低的成本獲取流出知名房地產企業的專業人才，同時制定一系列吸引人才、留住人才、培養人才的政策，真正進行人才儲備。中小房地產企業若沒有在行業調整期積累起自己的人才體系，就失去了在市場轉暖期快速發展的資本。

全球經濟增長放緩和我國宏觀經濟形勢使我國房地產行業面臨嚴峻挑戰。那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創造價值能力不足的房地產公司，將面臨嚴重的生存危機。我國中小房地產企業要在市場中站穩腳跟，就要準確定位，牢牢把握好市場開發方向，提高自身綜合實力，才能獲得生存和長遠發展。

參考文獻：

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4、黃瑞吉.淺析中小房地產企業發展戰略[J].經濟師,2008(2).

第3篇：房地產企業的盈利模式范文

【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；變革；創新

在宏觀調控政策不斷持續深入的形勢下，我國大部分地區的商品房市場交易持續低迷，多數中小房企將要被迫出局。在如今的嚴峻的形勢下，房地產企業要想求得生存與發展，就要順應調控形勢，且不斷改革創新。

1 房地產企業應在變革中求發展

從統計數據上看，2003年以來，全國各類房企超過6萬家，其中近九成的開發企業規模小且品質低劣。要想渡過眼下的難關，必須以產業變革積極應對，充分調動內生動力，通過機制大調整，在市場大洗牌中獲得“新生”。

1.1 機制大調整

當前，在增加供應與調整需求的雙管齊下，房地產業要繼續發展，必須順應形勢，進行機制大調整，通過法律、制度、產權三個層面的改革，推動房地產行業合理有序的健康發展。

1.1.1 法律是轉型的推力

法律，具有針對企業的規范力和約束力，既能規范房地產業在發展過程中的行為，為行業健康運行提供法律保障，又能迫使開發商創新和轉型，以好的產品贏得市場。在今年兩會上總理提出，要利用法律手段規范開發商經營行為；今年8月，住房城鄉建設部關于《房地產開發企業資質管理規定（修訂征求意見稿）》通知中提出，要全面提升房地產開發企業的資質認定。可以看出政府對房地產業法律規范的重視。此外，還需用法律手段抑制投機性住房；對技術創新（住宅產業化、綠色住宅、環保地產）、金融創新、盈利模式、營銷創新等也急需法律上的固化，促使住宅建設及其產業化在法律框架下有序發展。

1.1.2 制度是轉型的合力

法律的有效執行，需要一個良好的制度作保障。完善的制度能促進房地產企業在未來發展中做出全面、科學的規劃和規范，防止宏觀與微觀政策的波動給企業帶來的影響，及時調整好企業的經營戰略和產品定位。例如根據國家土地管理制度、房地產價格統計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產登記等方面制度的不斷完善，合理調整好企業的管理制度和銷售制度，積極維護消費者合法權益。

1.1.3 產權是轉型的動力

產權是信任的載體，是企業自主經營的內生動力，是創造品牌和信譽的堅實基礎。擁有實際產權的企業以及處于完善的法人治理結構內的員工，為了長期利潤會精心經營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是一些民營企業往往能迅速成長的原因所在。數據顯示，2010年我國房地產業10強名單中，民企就占了6家。相比之下，一些大型國企以及企業員工并不實際擁有產權或享有權益，缺乏創新的內在動力，甚至產生人利益，出現道德問題，導致國有資產流失，成了國企轉型的絆腳石。

1.2 市場大洗牌

伴隨著調控政策的不斷深入，上市房地產企業銷售業績出現首次下滑，房地產業的洗牌運動正在悄然進行。萬物“適者生存”，房地產企業也是如此。一方面并購潮已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷之路。數據顯示，2011年上半年，房地產業并購案例持續增加，已完成并購57起，同比增加27起。另一方面去房產化風潮涌起。比如江蘇舜天出售旗下地產公司全部股權，此般“割愛”，實屬無奈；綠景控股去年開始著手轉型經營高端酒店、寫字樓；愛建股份今年變更經營范圍，去掉“房地產開發、經營及咨詢”經營項目；泰達控股打包轉讓旗下兩地產公司股權；約有六分之一的房地產企業在上半年涉及礦產業務。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通脹的背景下，國內信貸繼續緊縮，貨幣緊縮的基調難以改變，房地產業融資環境仍然偏緊。與此同時，房地產信托發行也愈發困難，融資成本節節攀升。目前，我國房地產行業80%中小房企都面臨著不同程度的資金緊張現象。上半年，上市房企整體資產負債率上升了3.58個百分點，達到72.25%。負債總額突破萬億元，達到10921.43億元，同比上漲41.29%，這無疑倒逼房企轉型加速，大企業擴張和小企業被兼并將成為常態。

1.2.2 環保倒逼

一方面，民用建筑在建材生產、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能源消耗的49.5%左右。我國現有的430億平方米建筑面積中，95%為高能耗建筑。有關數據表明，我國住宅建設用鋼量平均每平方米為55公斤，比發達國家高出10%～25%，水泥用量為每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比發達國家多消耗80公斤水泥。另一方面，環境問題也在不斷加劇：一是全國90%以上城市水域污染嚴重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增長，50%的垃圾處理率中只有10%達到無害化處理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳總量占全球碳排放總量的40%。如果城鎮化污染持續惡化，房地產業的發展也備受限制。

1.2.3 內生倒逼

地產創新是未來城市小區的發展方向。受調控政策影響，迫使開發商要么背離房地產，要么倒逼轉型，除此之外別無他法。如南京臥龍湖國際社區項目，曾經處于無法運轉的尷尬境地，但開發商自給壓力，最終仍將臥龍湖打造成為休閑度假的絕佳勝地。

2 房地產企業應創新產品品牌

通過這次樓市調控，房地產市場將面臨由低端到高端的轉折，創產品品牌將越來越被重視。住房不再是“鋼筋+混凝土”的避風遮雨的陋室，而是價值和品質的體現。開發商必須在品牌建設與技術開發方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

樹百年品牌，做百年企業，取決房地產企業是否將核心競爭力的品牌價值予以充分發揮，將更多的精力投入到產品品質的提升上。

2.1.1 舍得投資

房地產企業在打造品牌方面要舍得投資，精于投資，既包括工程質量，也包括規劃設計質量、環境質量、配套質量和物業管理服務質量。

2.1.2 追求百年

“樹百年建筑”應成為推進住宅產業化發展的動力。我國的住宅產業化進展比較緩慢，原因在于粗放式的建設長期得不到改變。許多耗資巨額的建筑壽命不過十幾年，“保量不保質”，很難創造百年建筑，更談不上企業自身的百年大業。

2.1.3 人性為本

房產企業的產品規劃必須優先考慮人性為本。現代人買房是購買一種生活方式，一種人居文化，滿足對住所的物質文化和精神需求。企業應針對不同群體，根據他們的生活習慣、功能需求、空間需求，創造提供小區環境的文化、教育等條件，做到人、自然和社會的和諧統一。

2.2 技術大轉換

在當前宏觀調控下，粗放式的房地產開發模式終將終結，綠色人居將登上市場舞臺，未來房企的盈利模式將更趨向于高端化、科技化；更偏向于技術、品質、人文、環保的復合化。

2.2.1 品質要獨創

目前，國內的住房“千城一面、千房一面”，產品同質化嚴重。因此企業應注重打造獨具企業特色的產品，與企業品牌相輔相成！

2.2.2 技術要適宜

要因地制宜、因時制宜。不同的時間和地點，對創新的需求是不同的，正如前工業時代與后工業時代對房地產產品的技術支持有很大差異一樣。處在一定的歷史時期，不能超前也不能滯后，在不同的時間和空間應對房地產的技術創新有不同要求。

2.2.3 應用要客觀

目前，開發商對于住宅新技術的利用和推廣仍停留在主觀層面上，改變這種狀況，需要技術創新，更需要客觀應用，防止應用只是技術的簡單疊加。

2.2.4 內外要大氣

過去，有些開發商過于強調容積率和外在的形式美。隨著消費觀念越來越趨于理性，企業想要生存下去，必須對住宅的“銷量”和“品質”做出抉擇，做到以品質及舒適度贏得銷量。

2.2.5 創新要全面

房地產業的創新，需要多種形式的創新。如產品創新、土地獲取模式創新、開發模式創新、管理服務創新、機制體制創新、技術創新、營銷創新，甚至是公益創新等。只有擺脫原來單一的創新模式，才能帶來產業的全面發展。比如，探索實行以商業代建為主體的開發模式變革，轉型成為房地產投資商、運營商和服務商；用資產管理業務來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力；開創集“商業百貨、文化娛樂、電影院線”為一體的商業發展模式，以養老為目的的地產項目等。

第4篇：房地產企業的盈利模式范文

[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產企業融資現狀 房地產企業融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2007年中國經濟增長達到11.4%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經濟增長由偏快轉為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經濟的可持續發展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現象，2007年9月央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規定。12月又了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對房地產開發貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產企業融資的現狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產企業上市融資比較困難

2003年9月，證監會又公布了《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》，規定：除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市。以上條件對于絕大多數房地產企業而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出，不具有持續穩定贏利的特征。房地產企業想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產信托融資受限

2005年9月，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產貸款業務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。2006年8月，銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產企業通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產做了嚴格的規定。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產業。

三、房地產企業融資建議

1.促進信托的進一步發展

房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。

2.加快房地產公司債券的發展

發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

3.進一步擴充股市規模

房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國上市的房地產公司僅有80家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。

4.積極進行房地產企業融資創新

目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007年

第5篇：房地產企業的盈利模式范文

【關鍵詞】房地產金融；渠道分析；融資

中圖分類號：F27文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）08-046-01

一、我國現在融資方式與渠道分析

從資金的來源上看，我國現階段籌資的主要渠道有吸收直接投資，國內貸款，上市融資，發行債券，房地產信托等幾部分。從總量上看，我國近十年來房地產開發資金保持高速上升的勢頭，由2005年的32.aaaaa71%到2014年的41.33%，從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。但在房地產開發資金來源中，自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，按銀行按揭貸款首付30%計算，即約有70%的自籌資金來自銀行信貸；央行的報告認為，商業銀行貸款占房地產開發資金的比重在55%以上。也就是說，房地產開發資金的三個主要來源：國內貸款、自籌資金和其他資金都是直接或間接的銀行資金。

這樣的融資結構存在著諸多問題。首先，融資渠道單一，主要是依靠商業銀行的直接或者間接貸款，沒有多元化的資金支持體系和風險分擔體系，這樣單一的融資方式，受到宏觀政策調整的影響較大，這使得房地產的穩定性較差，不利于房地產穩步發展。其次，企業的負債率較高，使企業會有較大的還款壓力，會對企業的發展形成一定的約束，不利于房地產行業的健康發展。其次，我國房地產金融市場不完善，近些年來隨著我國金融市場的不斷發展，有許多金融政策促使房地產開發企業嘗試多元化融資，但短期內難以達到理想的情況

二、房地產融資問題的成因

現階段，我國房地產企業融資主要依靠銀行貸款，這種單一的融資方式無疑會造成很多問題，造成融資渠道單一的原因我認為有以下幾點：

1.國有銀行籌資能力占較高。在我國現階段，銀行儲蓄仍是社會安排閑置資金的重要渠道，人民多余的資金大都存入銀行，銀行有足夠的能力提供大量的資金，且來源穩定，在這種情況下，銀行資金成為房地產企業開發資金來源主要渠道是一種必然的結果。

2.上市門檻高。隨著宏觀經濟環境的轉變，現在房地產企業可以通過上市優化企業和項目融資結構，規避市場風險等。但是房地產企業上市條件比較嚴格，尤其2010年來，證監會暫停房地產或與房地產相關的上市公司通過股市進行再融資，以抑制房價泡沫，有許多企業放棄上市。

3.商業房地產開發的營利模式不透明。我國房地產開發過程中取得土地使用權手續的辦理不夠規范，缺乏透明度，不少開發商靠與政府關系拿地。這些問題使得房地產項目的可控性不足，不透明的盈利模式使投資者不敢貿然進入房地產市場。

4.金融體制不夠完善，資本市場不夠成熟。盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要，同時我國的金融市場混亂，信用體系不完善，這直接影響著我國房地產融資的正常開展。

5.法律體制不夠健全。現階段，我國有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成完整的法律體系，現在一些較為新型的融資模式比如房地產信托，房地產基金，房地產眾籌等并沒有相關嚴格的法律體系，制度不健全。

三、房地產融資未來路徑

作為資金密集性企業，房地產企業需要大量資金作為支撐，而針對我國現狀，分散融資風險來源是主要趨勢。由于房地產企業投資周期較長，中間的不確定性因素較多，因此風險相對較高。相比較而言，債務資金更適合于風險較低的產業，而權益融資更適合于風險較高的產業。但是相對而言，債務融資的融資成本較低，所以多元化發展成為了未來房地產融資的重點。

1.積極尋求銀行貸款。貸款有稅盾效應，可以有效的避稅，同時其具有很強的財務杠桿作用，相對來說資金的自由度比較大。所以，銀行依舊是我國未來幾年內資金最雄厚最穩定的融資渠道。

2.爭取上市融資。從理論上說，上市融資是最合理的一種房地產融資方法。房地產經營的特點要求其必須加大權益融資。但是我國股票市場起步不久，房地產企業更是進入市場很短，我國對房地產企業的上市有很多政策的限制，所以，盡量放寬上市限制，或在中小板塊上市，取得權益融資。

3.發展新型融資渠道，創新融資方式。信托業目前正處于快速成長期，信托總資產和集合信托產品規模這幾年都得到了大幅提升，我國現在金融一、二級市場尚不完善，所以必須加快發展相應金融市場，加快房地產信托融資，房地產基金融資，房地眾籌融資的市場建設，讓中小投資者可以有更多的途徑進入房地產金融的市場。

房地產行業是我國現階段的主導從產業，房地產融資是房地產開發過程中的重要的一步，合理融資可以降低項目成本，減少項目風險。希望未來可以通過融資多元化，分散房地產企業風險，同時也促進金融創新，兩個行業共同健康發展。

參考文獻：

[1]高聚輝.房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望[J].中國房地產金融，2006（6）.

第6篇：房地產企業的盈利模式范文

其實，今年3月，綠地控股（600606.SH）與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業房地產投資信托計劃向綠地收購19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約為210億元。

這是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITs（房地產信托投資基金）。對此，綠地控股董事長張玉良曾表示，中國房地產的金融化是大勢所趨，特別是在商業地產和產業地產領域，不僅影響企業的融資方式，更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

房企財務成本越來越高

REITs能解燃眉之急？

“最近的地王很多，今年前5個月，有100多宗的高價地塊，3288億元成交總價。一二線城市共出39個地王，81個樓板價地王。南京、杭州、合肥會看到很多地方的溢價率很高，就算是商辦的物業都發生地價很高的問題。”第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善分析說，過去一年，央行降息了好幾次，一直到現在4.4%～4.8%，而對房企來說，企業發債成本可能在3%～7.1%，商業銀行貸款利率6%～13%，影子銀行13%-20%甚至以上的年利率。去年國內的房企負債率還是很高的，平均達到76.6%，這會影響他們的信用評級，讓他們的財務成本越來越高。當前形勢特別需要不同的投資工具和渠道。

“對于大多數房地產企業而言，當建的房子能賣，能掙錢的時候他不需要REITs，當去庫存、銷售變成房地產公司難點的時候，當大家被迫持有物業的時候，就到了燃眉之急需要REITs的時候。”摩根士丹利華鑫證券李耀光這樣說。

截至目前，中國資產證券化產品累計發行量已經超過萬億。2015年全年發行超過6000億元，同比增速接近90%，而房地產資產證券化規模已超千億。以上交所為例，資產證券化當中，房地產相關的產品規模是排在第三位。

目前已經有的資產證券化類型包括最傳統的商業物業的租金收益權、物業服務費，房地產企業的購房尾款的債權，以及保障房的相關證券化產品，還有私募REITs產品。上交所債券業務部高級經理賀銳驍認為，“這些類型滿足了房地產企業或者一些持有不動產機構的不同訴求。像物業服務費的證券化產品，實際上原來房地產企業下屬的物業公司做直接資本市場融資相對是比較困難的。因為它的輕資產特性，以及作為房地產企業售后服務的定位，使得它本身的財務報表的狀況是不太適合到資本市場上直接做債務融資的。但是物業服務費這樣一個類型，利用未來的穩定現金流，再加上母公司的增信，使得物業服務管理公司可以以自己的名義到這個資本市場上去融資。”

賀銳驍還說，像購房尾款這個類型，實際上是提高了房地產企業應收賬款的周轉率，對房地產企業財務報表調節也是有幫助的。如果說在會計上計入到非金融負債，對于降低房地產企業的有息負債也有所幫助。

從中信啟航到蘇寧云商，再到成功登陸上交所的恒泰浩睿海航項目，戴德梁行參與了中國REITs進程中幾乎每一單示范性項目，提供專業的物業價值評估、專項房地產市場調研及建筑物樓宇測量盡職調查等咨詢服務。戴德梁行董事顧悅如表示，目前國內商業地產資產證券化路徑有三條： 一是輕資產的證券化，主要通過質押物業租金收益進行的融資目的資產證券化，如2014年海印股份和今年6月剛發行的中航信托紅星美凱龍的資產證券化嘗試；二是重資產的資產證券化，主要通過保留回購權的物業真實出售實現證券化，如最早的中信啟航到后來的蘇寧云商前后三期類REITs；三是海外發行REITs，如北京華聯新加坡上市等。

針對國有商業地產企業資產證券化路徑選擇問題，顧悅如認為，重資產的資產證券化和海外發行REITs可實現重資產的表外持有運營，不足之處是會產生較大的房地產交易稅費。對于國有企業而言，輕資產的資產證券化路徑由于不涉及物業權屬的轉移，可以避免國有資產權屬轉移審批限制，且能盤活存量資產進行融資，相比而言是目前國有企業嘗試資產證券化時最易實現突破的可行路徑。

內地物業曲線尋求境外發行REITs

對于開發商來說，境外發行REITs能夠帶來穩定的外部資金來源，加速商業項目變現，真正實現房地產企業輕資產轉型，但也面臨境內物業跨境轉移限制這一核心問題。

戴德梁行高級董事陳家輝對記者分析：“近年來，受限于內地REITs發行的種種限制，內地房企赴境外發行REITs呈現越來越熱的趨勢，尤其集中在商業地產領域。從早前的宜必思酒店REIT新加坡上市，到開元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京華聯BHG REIT等項目。”

第7篇：房地產企業的盈利模式范文

本文即將針對未來房地產市場的主導者問題進行分析，研究誰將成為未來房地產市場的真正主導者。

一　、Reits之與商業物業發展商

恰如創業板之與創業人。創業板不能直接幫助創業人，雖然創業板的市場準入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創業就馬上可以IPO，畢竟還要先由創投基盎進行投資，把創業人的創業理念變成相對成熟的商業盈利模式后，才存在創業板融資的可能，但若沒有創業板，創投基金就沒有退出渠道，進而風險投資失去參與的熱情，創業計量的成功率就會更小。商業物業發展商的產品就像是創業人的創業理念和企業家精神，REITS所需要的是成熟商業物業，你開發的物業再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現自己的產品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發商業物業的地產商服務，因為有了rel[S，類似于創投基金的房地產私募產業基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發商的商業物業去進行孵化，把清冷的處女地開發成繁華的商業街，當私募投資人將商業地產包裝成具有穩定現金流的商業資產后，他們就可以高價出售給fel。ts，從reits處獲取變現。可見reits與開發商沒有直接關系，但卻通過市場機制的建立為開發商的順暢運行創造了商業環境。這與reits投資者的風險偏好有關，投資reits的人追求的是穩定現金流，所以不接受未成熟的物業，私募產業基金追求高回報，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業街區的過程是一個通過經營規劃提烈商業物業自身價值的過程，這個過程雖然租金收益很少，但資產增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現金分紅，而私募產業基金追求的股票價格的瘋漲。但股價漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業物業開發商提供間接融資支持的金融產品和金融機制。

雖然reits對商業地產開發商的融資支持不是直接的，不會立竿見影，但是只要reits機制正式運行，開發商就等于找到了便利的融資渠道。因為有私募產業基金的投資，地產開發商可以不必過多的考慮資金問題，轉而把精力轉向產品設計和項目管理上。甚至更進一步，如果私募產業基金對房地產的介入較深，完全可以從土地購買進行介入，這樣一來，開發商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產品生產環節的規劃、設計、質量、安金和進度把握好，就可以成為專業化的房地產公司。因為資金問題不在成為制約房地產企業發展的瓶頸，所以進入門坎將大幅度降低，大量的市場參與者的進入，一方面導致了競爭的加劇，另一方面也會促使開發商進行專業升級，提升自身的專業水平和品牌效益，依靠品牌和專業在高度競爭的市場上獲得生存空間。

綜上所述，relts時代的商業地產開發商將不再依賴資金，成為專業化的開發公司。開發商將更加注重專業能力的提升和品牌效應的積累。由于專業水平的提升，和開發商對品牌效應的追求，也將極大的提升房地產的質量和社會效益。開發商將成為以房地產開發管理為主業，以收取開發管理費為盈利模式的專業機構。對于有一定資金積累的開發商，還可以參與部分投資，持有開發項目的部分股權，但投資已經不是主營業務。

二、Reits之與私募產業基金

在reits運作成熟的市場，產業基金是商業房地產的重要投資力量。究其原因。是由商業地產的特性所決定。作為商業地產，其價值與自身的建造成本和運營成本沒有必然聯系，而是體現在因為繁榮的商業環境和成熟的商業模式所能為物業帶來的較高租金收益。運作成功的商業物業，可以實現數倍于自身建造成本的經濟價值。正因為商業地產的這個特性，就為投資人提供了巨大的利潤空間。專業的投資機構根據自身對商業物業的理解，以正常的價格購入土地委托專業開發商開發，或購入開發商已經開發完成的不成熟物業，經過專業的規劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業街區。因為購入價是土地成本(或房地產的建造成本加必要利潤)，而成熟物業的價值則是未來現金流的折現。其間的價值差異有大有小，但正常來說都會有較大幅度的增值。這個豐厚的資產增值，就為私募產業基金提供了足夠的利潤空間。而relts的存在，又為產業基金的平穩退出創造了條件，有利于提高產業基金的資產周轉率，產業基金可以只賺取價值增長最快的孵化期利潤，而將穩定現金流出讓于relts。

目前中國的私募產業基金很少投資干房地產項目，即便有投向房地產的資金，也不是為了通過運營具體項目來賺取房地產本身價值的增加值，而是為了將房地產企業IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產后沒有退出渠道，當reits時代到來后，產業基金就可以通過經營房地產項目，賺取房地產本身增加值的方式獲取利潤。從風險和收益對等的角度分析，雖然投資房地產的收益可能不如風險投資孵化創業企業那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價，但房地產投資有固定資產作保障，風險很小，在商業物業孵化期的收益率也遠高于社會平均收益率，不失為風險承受力不大，而利潤要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場的誕生，不但解放了開發商，還將誕生一個以房地產為投資對象的產業基金，將目前市場上的炒房團轉化為專業化的金融投資機構，即滿足了投資者獲取房地產溢價的愿望、又分散了房地產實物投資的巨大風險。(有種觀點認為reits將吸收目前炒房團群體的資金，把房地產實物投資，轉變為基金份額的金融投資。筆者對此表示質疑。畢竟felts獲得的是穩定回報，炒房團追求的是房價的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團資金的應當是reits時代將誕生的私募房地產投資基金，也就是本部分論述的對象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關系就如雞和蛋，要創建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現。兩者的高度依存關系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場上不可能存在felts基金管理公司，所以國內讀者對基金管理公司的職責定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔如下職責：①制訂該計劃的投資策略及政策；②運用募集資金投資于符合該計劃的投資目標的房地產項目；③厘定該計劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內的房地產項目。從其職責看，基金管理者所做的事情就是房地產投融資工作，但其投資的選擇標準不是房地產本身價格的升值空間，而是基于物業租金回報率的分析。由于基金管理人運用的是基金資金，所以沒有自身資產，其作為經營者，業務是資者管理和運作基金資產，其收益來源是管理費等服務收費。具體收費項目為：管理費(基本管理費+業績提成)、物業購置費、物業出售費等。上述基本管理費一般在基金資產規模的0.1％，業績提成約為基金收益的5％，物業購置費和物業出售費分別約為物業交易價格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計，各項管理收費將超過100億美金。

由于基金管理人的職責主要是房地產投融資，這一職能與私募房地產投資產業基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經產生穩定現金流的商業地產，而產業基金投資領域廣泛，可以是住宅市場，也可以是商業地產。所以，從專業整合的角度考慮，若私募產業基金的資產管理人和re-its基金管理人由同一個金融控股集團來承擔，則不但有利于資源共享和專業能力的強強聯合，還能夠在產業鏈上對產業基金和reits基金的投資進行必要劃分，讓私募基金特有的不成熟物業有了未來的出路，而reits基金在看中目標區域的物業后，就可以由私募基金先行投資，進行市場培育。兩種性質基金的優勢互補，就可以為金融控股公司帶來更大規模的業務來源，從而增加管理費收益，而投資者則可以憑借管理人專業的投資水平和強大的投資整合能力，獲得更高的投資回報。

四、REITs之于商業物業管理人

商業物業管理人的職責表現在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實租約策略；③執行租約條件；④確保所管理的物業遵守政府規例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業的情況及附屬康樂設施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續訂租約與租戶磋商；⑥進行租約評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進行會計、追收欠租及收回物業；⑦執行例行的管理服務，包括保安監控、防火設施、通訊系統及緊急事故管理；⑧制訂及落實有關樓宇管理、維修及改善的政策及計劃；⑨提出翻修及監察有關活動。

從上述職責看，這里的物業管理人除了承擔房地產傳統意義上、的物業管理職責外，還承擔著租賃和商業規劃的職責。在REITs之前，由于商業物業主要分散在眾多投資者手中，很難形成統廣的商業規劃和租賃管理，所以商業物業的管理只有傳統意義的物管業務是統一進行的，而招租主要是靠業主自己或委托鉗邊的中介公司進行操作，商業規劃則根本無從談起。受制于業務的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業務，但也很難進行有系統得管理。當REITs時代來臨且REITs市場成熟后，商業物業將主要由產業基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業產權的集中，就存在對商業規劃的內在需求，商業物業管理才能真正成為一個專業經營的領域。

那么物業管理人在RElTs時代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產開發商將擺脫資本依附，成為專業化的以房地產開發服務為主營業務，以收取開發管理費為盈利模式的公司；房地產投融資將由產業基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進行專業化的投融資運作。從這個專業化分工的趨勢看，商業物業管理人的最佳定位應當是成為專業化的商業物業運營公司，把商業規劃、租賃管理和物業服務作為主營業務，通過向委托人收取管理費獲得經濟利益。

當然，從資源整合的角度，私募產業基金將投資的不成熟物業進行培育后出售也需要對商業物業有專業的認識。為此私募基金的管理公司也會招募商業物業管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產投資機構自身設立內部機構專司商業物業管理職責。但就房地產發展趨勢而言，必將是專業分工日益細化，商業物業管理人必將主要以獨立公司的身份存在于房地產市場。

五、REITs時代是房地產金融的時代。房地產公司應及早籌建金融事業部

本文以REITs時代來臨為切入點，而RElTs主要投資方向為商業物業，所以文章大部分篇幅分析的都是商業房地產市場的變革。變革后的商業地產市場將主要存在三方市場主體：開發商、商業物業管理人、房地產投融資機構(房地產金融公司)。具體的運作流程將由房地產金融公司主導，當房地產金融公司通過自身分析，確認市場時機和地段價值存在投資機會時，將通過私募基金購入土地委托開發商進行房地產開發，并將開發好的物業委托商業物業管理人進行前期市場培育直至物業產生穩定的現金流。此后，私募基金再向REITs出售資產，REITs管理人將物業委托商業物業管理人進行后續管理。在整個流程中，房地產金融公司始終居于主導地位，雖然開發商和商業物業管理人的專業水平是決定其市場競爭力的源泉，但房地產金融公司因為擁有了業務委托權，所以在很大程度上可以引領市場，并左右開發商和物業管理商的命運。

不僅商業地產的市場格局出現上述變化，住宅市場也將進行專業分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場上，商業物業管理人的角色將由房地產營銷專業公司取代。

總之，PElTs時代的到來將意味著房地產金融時代的到來，未來的房地產市場一方面將分工日益精細，另一方面將出現由金融主導的格局。目前的房地產公司應找準自己的定位，或作專業化開發商或作專業化租售公司(商業物業管理人或住宅物業銷售人)，當然，如果自身條件具備，最好是從事房地產金融，成為專業化的房地產投融資機構。對于目前一些資金雄厚，管理先進，市場號召力強的公司，甚至可以進行資產重組，對目前的業務進行拆分，將開發、租售和投融資分別成立事業部，統攬房地產行業的各個專業業務，但與以往所不同之處在于要強調各個模塊的專業性建設。在reits來臨前，這些事業部就要進行獨立運作，各自就自身的專業領域到市場上與競爭對手進行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實戰做好各項準備。

第8篇：房地產企業的盈利模式范文

關鍵詞: 房地產；產業價值鏈；發展方向

一、國內外房地產發展歷程和特點

（一）.美國的房地產市場

美國房地產發展模式的特點是房地產金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈非常完整并相互協調發展，以房地產基金（REITs）為主的金融產業鏈非常發達，開發商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。通過嚴格的專業化細分，形成一條橫向價值鏈，構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式。

（二）.日本的房地產市場

日本的住宅消費保障在其社會保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔為公共住宅融資的職責，后兩者則直接負責建設和提供住宅。日本的房地產市場呈現出如下特點：

1、重視法律保障。

2、優惠的住宅政策。

3、集團企業發揮積極作用。

（三）.香港的房地產市場

香港模式是一條以房地產開發企業為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發建設、營銷銷售、物業管理等，通常由一家企業獨立完成，堪稱“全能開發商”。香港房地產開發融資渠道也相對比較單一，主要構成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。香港模式具有以下幾個鮮明特點:

1、地皮最值錢。

2、項目運作“一條龍”化。

3、獲取土地是第一要義。

4、融資渠道相對單一。

5、期房預售制。

通過上述研究可以發現不同國家的房地產市場有其自身的特點。

二、國內房地產發展現狀及所處周期

（一）我國房地產業特征

我國地域遼闊，人口眾多，各地的房地產市場發展程度也高低不一。我國的房地產制度也是在發展中不斷的摸索前進，內地的房地產開發起步較晚，開始于70年代末80年代初，至今有近30年的發展歷史，特別是近10年發展迅速，號稱房地產“野蠻生長”的十年。我國的房地產經歷了1979―1990年的嚴重短缺期，1991―2005年的相對短缺期，目前已經進入到相對飽和期。我國現行的土地制度和房地產制度決定了我國房地產市場有如下特點：

1、土地制度的“雙軌制”造成住房市場的“雙軌制”。

2、城鎮房地產市場所體現出來的“二元化”。

3、商品房市場實行預售制度。

4、學習新加坡建立“住房公積金”制度。

5、房地產企業開發及盈利模式多樣化，不斷進化。

（二）我國房地產業所處生命周期

1、房地產業所處生命周期

判斷目前我國內地的房地產業處于什么樣的行業周期對于判斷房地產業未來的發展趨勢具有重要的意義。通過對我國房地產業歷年的銷售額及銷售面積數據的研究，對比行業生命周期理論圖，可以發現，我國內地的房地產業目前處于市場急劇擴大的行業高速成長期。

圖1 銷售額變化圖

圖2 歷年銷售面積變化圖

數據來源：通過中國統計年鑒整理所得。

2.房地產業市場競爭特征

目前，中國房地產企業多達八萬家，但總體而言，規模偏小，行業集中度比較分散。內地市場占有率最高的萬科，已經在2008年、2009年連續蟬聯全球最大房地產公司頭銜，2007年的全國商品住宅市場占有率為2.07%，2008年為2.34%，2009年下降為1.66%，2010年上半年的仍只有2.18%左右（資料來源于萬科年報及半年報）。美國前5大開發商整體占有率是18％，日本是20％。平均下來每個開發商至少是4％。中國和日本比較像，人口多，比較密集。我們選取2008年、2009年及2010年上半年的銷售數據來計算房地產業的行業集中率：

小結：通過研究發現，目前我國內地的房地產業目前整體處于市場急劇擴大的行業高速成長期；從行業集中率來看，可以判斷目前我國房地產業仍處于分散競爭性市場階段。

3、未來房地產業發展前景

根據上述分析可以初步判斷是，大致在十年左右的時間內，國內住宅開發市場仍將處于黃金期，房地產市場將處于產業高速成長期；在此之后，城鎮住宅的需求將明顯減少，商業地產的景氣將得以大幅提升，房地產業將逐步進入成熟期。

三、未來中國房地產業企業發展方向研究

通過比較日本、美國、香港等外部房地產業的發展歷史，借鑒諸如零售業等行業的發展經驗。通過對我國房地產業發展所處行業周期及競爭情況的分析，可以對我國房地產業的未來發展前景作出初步判斷，結合產業價值鏈整合理論，可以得出我國房地產企業在未來的發展中可能會呈現以下幾種方式：

（一）細分價值鏈的專業化發展方向

房地產業轉型的一個特點是相應的企業由全能型向專業型轉變。在未來10年的房地產業成長期，房地產企業的專業化程度會越來越高，市場化進程的不斷深入必然導致傳統意義的集團作戰或者說“一條龍”的發展模式被專業化的開發模式取代。房地產產業鏈的各環節分工將愈加明細，市場細分呈現多元化和專業化的特點。專業化程度將得到很大提高，并主要表現在產業專業化、產品專業化和人才專業化。產業專業化，即從規劃設計，到動工建設，到裝修銷售，都由不同的專業公司提品或者服務，集成了產業鏈上的各種資源。而開發商的角色更多的將成為產業鏈條的中心，成為資源的組織調配者。產品專業化，其中之一是“細”，即細分市場。對于中國絕大多數房地產企業來說，想占領每一個層次市場已經越來越不現實，因此將有更多企業在房地產某個子行業或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優勢，以較為超然的態度參與競爭，在自己的細分市場內取得勝利。

（二）橫向一體化發展方向

產業成長期的另一個特點是市場增長率很高，需求高速增長，企業的戰略選擇之一是通過迅速擴大生產，提高生產量來獲得收入。這一特點表現在房地產業就是房地產業的橫向一體化，簡單來說就是房地產企業的合并、收購等活動，通過橫向一體化的整合迅速擴大規模，獲取土地、人才等各種資源。通過分析，以下四種因素推動房地產業并購整合。

因素一：房地產相關金融及土地政策的實施，提高了對房地產企業資本實力及融資能力的要求。

因素二：市場競爭加劇，對地產商的開發能力提出了更高的要求。

因素三：國有資本在房地產領域的布局進行調整。

因素四：資本實力雄厚的新進入者不斷涌現。

通過橫向一體化的發展，企業通過并購可以迅速擴大規模，打破行業壁壘和規模限制，主動適應外部變化，抓住產業快速成長期的歷史機遇，迅速的做大，實現高速發展，獲取較高的利潤。

（三）縱向一體化發展方向

行業成長期的繼續發展將導致生產廠商隨著市場競爭的不斷發展和產品產量的不斷增加，市場的需求日趨飽和。生產廠商不能單純地依靠擴大生產量，提高市場的份額來增加收入，而必須依靠追加生產，提高生產技術，降低成本，以及研制和開發新產品的方法來爭取競爭優勢，戰勝競爭對手和維持企業的生存。房地產企業可以通過實施縱向一體化戰略來獲得成本領先，獲得最優的報酬遞增效果，節約交易費用，降低成本。

在這種模式下，開發商作為房地產全程運作的資源整合者，通過其內部相關部門來獲取外部供應鏈企業的資金流、物流與信息流，并在其企業內部形成對于“三流”的集成，通過內部集成，將原本難以構建的外部的供應鏈以另一種形式在開發企業內部形成。這種模式對于開發商的資源整合能力提出了很高的要求，開發商將以“集成制造商”的身份代表供應鏈中的若干企業來面對客戶，因此有效地協同供應鏈中的企業保持共同的客戶目標將在很大程度上避免重復勞動，并提高客戶滿意度，積極地與相關企業結成合作伙伴或者戰略聯盟是開發商實施其縱向一體化的發展戰略的有效途徑。

第9篇：房地產企業的盈利模式范文

【關鍵詞】房地產；企業；財務風險；防范措施

前言

近年來在國家相關政策的支持下，我國的房地產行業呈現出了欣欣向榮的發展態勢，一方面促進了我國行業體系的健全發展和經濟的增長，另一方面由于市場經濟不穩定因素而造成的房地產企業風險加劇的問題夜逐步的提升。特別是由于我國房地產企業起步較晚，對于財務管理等工作的重視度不夠，造成目前我國房地產企業財務工作應對市場風險能力嚴重不足的問題，從而嚴重干擾了房地產企業的快速發展。

一、目前房地產企業所面臨的財務風險

1.負債過高、資金運營不合理而導致的財務風險

很多房地產企業的開發資金是由自有資金、預售款、銀行借款組成，但企業自有資金所占比重一般很低，開發資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產企業一般都是負債經營，那么這就加大了負債水平，資產負債結構不合理。

2.利率和通貨膨脹風險

金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，因而有發生投資虧損的風險。通貨膨脹風險也叫購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風險。由于房地產投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風險。

3.現金流不穩定帶來的財務風險

現金流是企業的血液，公司運營時刻離不開現金。由于房地產企業投入高、投資回收期長的特點，勢必對現金要求較高，房地產企業的現金流多數呈現不穩定狀態。

二、房地產企業財務風險分析

財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要在籌資、投入、生產、分配四個節點上停留，集聚著四種風險。企業財務風險按其在資本運動各環節節點的實物載體上所積聚的風險性質分類，可分為融資風險、投資風險、資金收回風險和收益分配風險四種。

（一）融資風險分析

融資活動是一個企業生產經營活動的起點，是企業根據生產經營、對外投資及調整資本結構的需要。如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。我國房地產企業的融資風險主要表現在債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機。

（二）投資風險分析

投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性，而且受規劃限制樓層高度，周邊環境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險，能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說，房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風險之一。

（三）投資回收風險分析

房地產企業資金回收風險的生產主要受外部因素和內部因素的影響：（1）外部因素主要表現為企業所處的大環境，即國家宏觀經濟政策和財政金融政策的影響。（2）內部因素主要表現于管理層對于企業資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產開發企業開發經營計劃推進，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業回收資金創造良好的條件。

三、完善房地產企業財務風險防范的措施

（一）加強財務管理觀念和作用

1.強化財務管理地位

首先，財務管理部門應參與到房地產企業的經營活動當中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業務和財務考慮問題的角度不同，財務從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經有關部門論證，決定項目可行性，共同進行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風險。其次，財務管理者不能局限于對財務報表的分析，必須了解企業各個部門的有關情況，以拓展財務分析的領域。財務管理者必須經常和部門經理、采購人員、顧客以及供應商接觸，以更深入地了解行業知識。

2.提高房地產企業管理者和財務人員的素質和能力

首先，要提高房地產企業管理者的財務管理水平。具體的可使決策者通過學習和培訓對資產負債表、損益表和現金流量表有科學的認識，改變其依靠經驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據企業自身情況和外部環境做出決策，從而降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對財務人員的管理和培訓。吸收具有較高專業素質的財務人員參與到企業財務活動中來，加強對企業現有財務人員的專業知識和相關政策培訓確保其知識和能力能夠勝任財務工作。

（二）針對國家相關政策的變化，及時調整和轉變財務管理手段，規避財務風險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設用地使用費的提高，企業在項目區域選擇上應本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業搬遷為主，以現有建設用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規定，及時調整和處理三項費用，在規定的時限內結轉費用，避免給企業帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業的資金壓力和舉債成本，企業毛利率水平將呈下降趨勢，企業必須適時改變盈利模式，以穩健發展為原則，開發市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業整體出發，對開發項目進行可行性論證

針對房地產企業的行業特征及產品特點，在項目開發前，應從企業整體效益出發，通過成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。對于房地產行業而言，項目開發的勝敗需要結合多個方面的要素進行考慮，企業內外部任何一個環節的疏漏都可能導致整個項目的失敗，因此，在房地產開發過程中進行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環節，能夠有效地預測到項目的潛在風險，并針對風險要素及時調整項目方案，從源頭上阻止財務風險的發生，提高項目的成功率。

參考文獻

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