房地產市場的特點精選(九篇)
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第1篇：房地產市場的特點范文
[關鍵詞] 市場秩序 房地產 模糊綜合評價法 層次分析法
一、研究背景
從2005年開始,針對房地產市場發展中的有關問題,國家加強了房地產市場的宏觀調控,如加快住房保障制度的建立、緊縮銀根等等。但房地產市場仍然存在各個方面的問題,如住房供給結構不合理、市場風險加大、市場秩序混亂。
國外關于房地產市場秩序評價的研究比較少,對于市場秩序的研究大部分集中于理論研究方面。國內對于房地產市場秩序評價指標體系的研究比較多,而市場秩序評價方法的應用比較少,僅在建筑市場,電子信息產品市場中有所應用。
二、房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建
1.構建思路
本文房地產市場秩序綜合評價指標體系的構建,主要遵循兩條思路:
(1)構建原則:綜合性原則、層次性原則、代表性原則、個性原則、指導性原則、可比性原則、可操作性原則。
(2)借鑒一般商品市場秩序評價指標體系:市場秩序評價體系課題組將市場秩序評價體系設計為三大類指標,即市場進出秩序指標、交易秩序指標、競爭秩序指標。
2.評價體系構建
房地產市場中包含的要素比較多,其發展也具有與其他市場不同的特點,要對房地產市場做出正確的評價,就有必要設置一個完整的評價體系,這些體系必須考慮整個房地產市場的各個要素,不僅要從微觀經濟活動層面反應各種市場要素的運行狀態,也要反應出與房地產相關的法律法規和公共習慣的認同和遵從情況。本文結合房地產市場發展的特點,借鑒市場秩序評價體系課題組的成果,對房地產市場秩序評價設置了一套比較完整的評價指標體系。
(1)市場主客體秩序指標
房地產市場的主體秩序指標可以分成市場主體經濟效益指標、市場主體進出秩序指標兩個二級子指標。
具體構成為:①房地產市場主體經濟效益指標:房地產企業產值利潤率、房地產企業稅收總額、房地產企業人均經營額、房地產上市公司凈資產收益率。②房地產市場主體進出秩序指標:房地產企業及中介咨詢企業條件合格率、房地產企業及中介咨詢企業證照齊全率、不合格房地產企業及中介咨詢企業退出率。
房地產市場客體秩序指標具體分成兩個二級子指標:房地產產品秩序指標和房地產中介咨詢服務秩序指標。
具體構成如下:①房地產產品秩序指標:商品房質量達標率、商品房質量事故率、商品房質量公眾投訴率。②房地產中介咨詢服務秩序指標:房地產中介行業總產值、房地產中介行業從業人數、房地產中介服務水平、房地產中介服務業主滿意度。
(2)市場交易秩序指標
房地產市場的市場交易秩序指標可以分成:房地產企業和消費者之間的交易秩序指標房地產企業和合作單位之間的交易秩序指標以及業主和中介咨詢企業之間的交易秩序指標這三個二級指標。
各二級指標的具體構成為:①房地產企業與消費者之間交易秩序指標:產品價格公開率、消費者投訴率、侵犯消費者權益案件率。②房地產企業與合作單位之間交易秩序指標:書面合同簽訂率、合同履約率、不合格合同率、經濟合同糾紛案件指數。③業主和中介咨詢企業之間交易秩序指標:中介服務質量與水平、合同糾紛情況、客戶滿意程度。
(3)市場競爭秩序指標
市場競爭秩序指標用來評價房地產企業之間的競爭關系狀況。主要包括不正當競爭秩序指標、限制和阻礙競爭秩序指標兩類。
具體指標構成為:①不正當競爭指標:侵犯商業秘密案件指數、損害競爭對手商業信譽案件指數、商業賄賂案件指數、虛假廣告案件指數。②阻礙和限制競爭指標:行業壟斷情況、地區封鎖情況、濫用行政權利限制公平競爭案件指數。
(4)房地產市場運行秩序指標
本文結合房地產市場發展的特點,設置了房地產市場運行秩序指標,可以分為四大類二級指標。
具體構成為:①房地產與社會經濟發展的協調性指標:房地產投資總額占固定資產投資總額比重、房地產用地比、房價收入比。②房地產市場景氣程度指標:商品房預售率、商品房開工量、商品房空置率。③房地產市場均衡程度指標:商品房存量與增量交易比、商品房租售價格比、房屋租售面積比。④房地產金融服務指標:房地產開發貸款率、購買商品房貸款率、貸款限制與貸款門檻、貸款利率。
(5)市場監管秩序指標
房地產市場監管就是指對房地產市場的監督和管理。房地產市場監管秩序指標可以分成監管依據指標、監管體系指標和監管效果指標三個二級子指標。
各二級指標的具體構成為:①監管依據指標:房地產行政監管立法的人員情況、房地產行政監管立法的程序情況、行政監管法律法規數量、行政監管法律法規的變化情況。②監管體系指標:相關管理部門的數量、市場監管機關只能到位率、行業協會的發展、新聞機構的關注程度。③監管效果指標:違法違規項目總數、執法人員違法違紀和不作為行為發生率、監管系統的不良行為情況。
三、房地產市場秩序各指標權重與指標值的確定
本節主要利用層次分析法對房地產市場秩序評價體系中各指標的權重進行確定,并通過專家打分與現狀分析相結合的方法,確定模糊綜合評價中各指標的評價值。本文房地產市場秩序評價指標的各權重如表1所示。
四、房地產市場秩序模糊綜合評價實證分析
模糊綜合評價法的基本原理及其步驟是:
第一步,確定對象集,因素集和評語集。本文的對象集為房地產市場秩序,因素集為評價指標體系的各項指標。本文的評語集采用V={很好、較好、一般、較差、很差}五級評價,為使結果更具有直觀性,對評價集賦予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。
第二步,確定權數分配。本文采用層次分析法確定個因素的權重。
第三步,建立各因素的評分隸屬函數和綜合評價矩陣R。
第四步,計算每個對象的綜合評價結果。
為使結果具有可比性,本文主要針對全國房地產市場、北京房地產市場、長沙房地產市場進行評價,考察整體市場、一線城市市場和二線城市市場所具有的不同特點。采用模糊綜合評價法通過計算,房地產市場秩序評價結果如表2所示:
五、改善房地產市場秩序的政策建議
房地產市場秩序各城市各有不同,整體來說房地產市場秩序評價分值不是很高。盡管還不存在非常嚴重的問題,但是要改進的地方還有很多,不僅在市場實際操作方面需要進一步發展,在監管、調控方面也需要有更科學有效的措施。
1.堅決調整房地產市場的分配不公問題。可借鑒歐洲的公共財政政策,理順房地產商與消費者的分配關系,改變房地產行業的分配和再分配失衡問題。
2.加強金融監管,提高金融資源的配置效率,避免資金非理性地流向房地產業。要增加對資本市場的投入,做好企業股本募集、產業基金、創業基金和資產證券化,打開資本市場通向中小企業和自主創新的通道。
3.以市場調節為效率之劍,法律手段為公正之劍,以政府的科學管制為公平之劍,架構房地產宏觀調控的鐵三角架構,實現房地產市場的公平、公正和效率的有機統一。
4.加強政府職能建設。在政府管制方面主要做好以下幾點:一是建立房地產的聽證制度,這有利于建設一個和諧的房地產市場;二是要嚴格監管房地產金融市場,堅決打擊各種違規行為;三是要加強對房地產中介的監管。
5.加強社會輿論監督。通過房地產市場秩序專項整治,進一步規范房地產市場秩序。查處房地產開發用地、房地產交易、中介和物業管理等環節中的違法違規行為,導企業樹立品牌意識,強化企業自律、依法誠信經營。
參考文獻:
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第2篇：房地產市場的特點范文
關鍵詞：房地產；市場營銷；項目化管理；運作
房地產市場營銷活動過程相對復雜，涉及到房地產行業的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結合項目系統和房地產市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產市場營銷活動中，旨在獲取更多優勢，進一步提高房地產市場的資源配置效率。
一、房地產市場營銷與項目化管理
（一）房地產營銷與項目管化理內涵
所謂房地產市場營銷，其特指當前我國房地產市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產開發公司、企業或商等為了更好的實現企業預期的發展目標，針對住房產品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關的價格、渠道、服務策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現預期的項目目標，旨在對“項目”進行科學、有效的計劃、組織、協調主控制，實現既定有限資源優化配置的一種系統管理方式或方法。
（二）房地產市場營銷活動的項目特征
1.有項目不可復制的獨特性特點
具體到某個房地產市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產開發公司、或者同一房地產公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復制性。
2.要實現“項目”的質量、利潤目標
具體某個“項目”，要求要能夠實現預期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產市場營銷活動的主要目的就是要實現房地產開發企業預期設定的一系列質量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。
3.要在一定資源條件限制下實現目標
社會主義市場經濟條件下，任何一家企業擁有的資源都不是無限的，房地產開發企業也是一樣；并且房地產開發企業同其它類型企業相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產開發企業要實現企業預期發展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規定時間內實現企業預期發展目標的一系列營銷活動。
二、房地產市場營銷活動的項目化管理運作
關于房地產市場營銷活動項目化管理運作，實質上就是將房地產開發企業現有的戰略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務、工作目標和工作步驟，以便更加科學化的開展營銷活動，具體步驟如下：
（一）建立項目組織
要想成功實現房地產市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經理負責；一般情況下項目經理是從房地產開發企業內部來聘用，項目經理直接對房地產開發企業營銷副總負責；具體某個項目的項目經理選出后，要由項目經理依據項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產開發企業的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統的培訓，保證每一個團隊成員深刻、統一的了解與理解所要從事的項目管理工作。
（二）項目實施計劃
房地產開發企業在完成前期的市場調研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產開發企業的營銷戰略計劃、營銷預算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎，要想有效提高項目質量，保證營銷活動的科學性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質量的結合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學性與可操作性。
（三）項目實施與控制
房地產市場營銷項目的實施，其一般在房屋產品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設計、建設過程；首先，需要配合房屋規劃、建設部門定位房屋產品，調查了解消費者的真正需求，以及對房屋產品戶型、周邊樓盤建設分布情況、周邊環境等提出建設性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產品建設進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據宏觀經濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預期營銷目標。
（四）項目終結
項目是否終結，是以是否完成營銷任務、實現銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結束期限。如要在規定的工作計劃完成日期內完成營銷任務，實現銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務，在保留現有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規定時間內沒有完成任務，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續到下一個項目中。
結束語
房地產市場營銷活動是過程相對復雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統特征，結合項目管理和房地產營銷知識，將先進的項目管理思想、技術、方法運用到房地產市場營銷活動中，對進一步提高房地產市場營銷的資源配置效率具有重要意義。
參考文獻
第3篇：房地產市場的特點范文
關鍵詞：房地產價格 股票價格 財富效應 擠出效應 替代效應
一、中國股票市場與房地產市場發展的現狀
（一）股票市場發展現狀
我國股票市場建立只有短短的二十幾年，但在經歷了初期制度探索階段，我國股票市場已形成了與我國經濟發展相適應的特色道路，相關市場機制與法律法規逐步健全完善。隨著我國股權分置改革工作的一步步落實，一些長期限制我國股票市場發展的歷史遺留問題也逐步得到解決。
（二）房地產市場發展現狀
1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。在國家積極的財政政策刺激下，房地產市場持續快速繁榮發展，甚至局部地區出現投資增長過快，房價迅速上漲等問題。
二、中國股票市場與房地產市場的聯動性分析
為了更好的分析我國股票市場和房地產市場的關系，本文選取了1998年至2012年上證綜合指數和全國國房景氣指數的月度數據作為股票市場和房地產市場發展狀態的變量來具體分析。從數據來看，股票市場與房地產市場之間呈現顯著的階段性特征（圖一）。
1.階段一：1 998年-2001年上半年，二者總體呈上升式波動。
受自然災害和經濟危機的影響，我國股市持續了兩年的整理行情。后期，在宏觀經濟好轉和支持股市發展的政策措施等利好因素影響下，上證綜合指數慢慢啟動上漲行情至2001年到達2245的頂峰，持續了在此階段的小牛市。而1998年以來，在城市化和市場化大背景下，我國房地產業投資與銷售增長均出現穩步上揚，我國房地產市場整體出現了飛躍。
2.階段二：2001年下半年至2005年，二者走勢呈現蹺蹺板現象。
由于中國證券市場發展不成熟，公司治理結構不完善和上市公司業績作假等重重因素困擾著市場，導致指數逆經濟增長態勢而動，股票市場陷入漫長而低靡的熊市。與此同時，房地產市場卻出現與股票市場截然相反的走勢。國房景氣指數持續上升，房地產市場發展空前繁榮，甚至出現局部發展過熱的現象。
3.階段三：2005年至2012年上半年，二者波動復雜，呈現大起大落，但相對于股票市場，房地產市場的發展存在明顯的相對滯后的特征。
上證綜合指數從2005年的1000點左右的低谷一路飆升，股市總體呈現飛毛腿式的發展，更創下了6124.04的歷史最高點，我國股票市場出現了空前的繁榮局面。同時，在中國股票市場一路高歌猛進的背景下，房地產市場發展勢頭強勁，一掃近年來市場受到壓抑的觀望氣氛，投資性需求出現反彈，國房景氣指數不斷上揚。
隨后，在一系列國內外利空因素的沖擊下，股市持續走弱，一度跌破了3000點，甚至出現了腰斬式的暴跌，跌至最低點1664.9點，股市幾乎崩盤。但伴隨著寬松貨幣政策和巨額的資金推動，股市開始了新一輪的反彈，至2010年上證指數又重新回到3000點。然而在不樂觀的國際經濟環境下，上證綜合指數走勢疲軟，一直在2200點徘徊。與股票市場發展有幾分相似，我國房地產市場的發展軌跡也呈現出曲折性。在多重壓力之下，房地產市場由“沸點”狀態急速降溫，步入下行通道。國房景氣指數持續走低，有價無市的現象明顯。雖然在中央政府出臺的關于“保增長”方針政策的影響下，迎來新一波的飆升。可好景不長，緊縮的貨幣政策以及國家對房地產行業的政策約束又嚴重打擊了房地產市場，國房景氣指數出現調整。
三、聯動性的原因分析
（一）股價指數和國房景氣指數總體呈上升式波動主要是由于寬松政策和正財富效應一起作用導致的
1998年，我國經濟受外部環境和自然災害的影響，出現國內經濟不景氣現象，股市與房市雙雙遇冷。為刺激經濟，我國實施了擴張性財政政策與貨幣政策，資金紛紛涌入股票市場和房地產市場。同時，為了能夠拉動經濟，我國開始實施比較猛烈的啟動內需的政策，加大了對房地產的資金投入。這些導致兩市相繼進入繁榮期。
此外，隨著股票價格上漲產生了正財富效應，增加了企業和投資者的財富，從而提升了對房地產市場的消費需求和投資需求。
（二）股價指數和國房景氣指數之間的此消彼長主要是由以下因素導致的
首先，股票與房地產作為風險投資品，它們之間存在替代效應。2001年下半年開始至2005年上半年，經濟不景氣，導致股市慘淡，股票價格一路滑坡，投資者信心嚴重不足，難以形成回漲止跌的預期，資產在股票市場承受巨大的風險壓力。而在中國，投資渠道的匱乏又導致從股市撤離的資金大量流向了收益率高的房地產市場，由此在兩個市場之間形成了一種自我強化的反饋機制：股價從高點迅速下跌導致投資者恐慌拋售，大量資金撤離股市。而房地產相對收益的持續增加而風險卻沒有明顯的增加，導致這些資金很大一部分流入房地產市場，推動了房市的繁榮。房市的繁榮又吸引了部分短線預期為特點的投資者進入市場，由于羊群效應的存在，導致大量非理性投資行為的出現，最終使股市與房市之間的替代效應被成倍放大，造成了房市的虛假繁榮。
其次由于政策因素、制度因素、行政干預、和市場收益分配格局不合理等各方面原因，股票投資者大多以短線投資為主，而長期投資行為由于較低的收益和較大的不確定性而十分匱乏，從而造成股價波動對房地產市場的財富效應十分微弱。即在相對封閉的資金市場上，受資金有限的約束，難以推動房地產市場的發展。
（三）股價指數和國房景氣指數變動復雜，呈現大起大落的原因分析
股市與房市的大漲聯動關系主要是由宏觀經濟環境繁榮、人民幣持續升值、流動性過剩和直接財富效應共同作用的結果。中國經濟大繁榮、人民幣持續升值預期和流動性過剩促使資金流入兩市，促進了兩個市場的繁榮。另外，2005年下半年至2007年，股市繁榮導致投資者的賬目資產迅速膨脹，個人財富增加，這不但提高了社會的實際購買力，促進了房地產的消費，也為地產開發公司提供源源不斷的大量廉價資金，這也造就了房地產市場的繁榮。
兩市的大跌主要是由于資金緊張和負財富效應造成的。2007年以來，政府采取一系列從緊的貨幣政策。這時，房地產公司籌集資金的渠道變得更加狹小，導致房地產業上市公司通過資本市場進行股權融資的規模大打折扣。而股市的暴跌，增加了經濟形勢的不確定性，悲觀的市場預期導致兩個市場急劇下滑。
而房地產市場的發展變動滯后于股票市場，主要是由于房地產和股票的不同特點引起的。二者投資周期和套現能力的不同特點導致了面對同樣的外部沖擊，股票市場能夠迅速甚至提前反映外部>中擊的影響，房地產市場則需要一段時間才會顯現出來，這是股市與房市存在明顯滯后效應的根本原因。
四、根據兩者的相關性得出的結論及提出的政策建議
鑒于上述分析，我們可以知道樓市與股市是唇齒相依的關系。所以我們必須以此為依據來促進樓市與股市這兩個市場的共同穩健發展。
（一）投融資渠道多元化，健全金融體系
目前我國投融資渠道過于狹窄，主要以股票和房地產為主，而股市與樓市的聯動性易導致二者的暴漲暴跌，加之股票和房地產之間的財富效應會隨著金融深化而上升。因此，我們需要積極推進金融市場的建設，努力建立和完善我國的金融體系，構建多元化的投融資渠道，以促進兩市的健康發展。
（二）理性投資，防止投機
由于股市與房市的共生性，二者很容易成為風險的載體。所以，必須弱化它們之間的替代效應，及時疏導緩和局部經濟壓力，扭轉非理性投資行為的擴大化傾向，健全完善市場機制，嚴厲打擊市場投機和炒作行為。另外，要改善股市結構，把理性投資者培養成市場上的主要力量，減少股市的投機行為。同時建立公正、公開的信息披露制度，減少居民在信息不對稱過程中做出的不理智行為和市場投機行為，并有效防止操縱市場行為。
（三）加強對金融市場與房地產市場的監管，建立預警機制
股市與房市是兩個主要的風險累積市場，兩市相關指數的變動會導致風險互相傳導。因此，要建立預警機制，及時敏銳地把握兩個市場的發展動向，特別要深刻洞察影響輻射面大市場異動傾向，科學預測市場的未來走向。
（四）市場調控與行政干預相互配合
頻繁的行政干預容易導致市場機制的扭曲，不利于樓市與股市的健康發展。因此，盡量減少政府對市場的干預行為，消除政府越位、錯位、缺位現象。同時，在市場化前提下規范股市行為和調控房地產市場時，要系統考慮樓市與股市的內在聯動，特別是二者變動的時滯效應，統籌規劃兩個市場，充分考慮到政策調控對另一個市場的影響。
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第4篇：房地產市場的特點范文
家電屬于房地產的下游行業，房地產市場如果景氣度高，成交量大，那么也就意味對裝修、家電等需求量也會大，這就帶動了這些下游行業的景氣。且房產市場對家電銷售的影響有一定的延續性和滯后效應。一般來說，房地產調控政策對家電需求的負面影響有近1年的時滯。2010年房地產調控政策對今年家電上半年的負增長影響已經開始顯現，除了夏季空調以外，其他家電都沒有以往的高速增長，在接下來的2012年會表現的更為明顯。
因此，家電業界的人士要密切關注房地產市場的動態，根據房地產市場的變化來調整自己的生產和營銷。家電行業從一定程度上來說也是靠天吃飯，不過這個“天”，并不是指空調所依賴的天氣溫度，而是主要看房地產業市場的景氣情況，房地產業一打“噴嚏”，家電業很快就會被“傳染感冒”。所以，這個“天氣形勢”是家電企業要特別需要注意的。
家電增速回歸，煙灶熱行業尤其明顯。
家電品類與房地產的相關性對于不同品類來說是不同的，具有裝修特點的和單價較高的家電，相關度最高。如果按照從高到低依次為：空調>煙灶熱>冰箱>彩電>洗衣機，其中油煙機的擬合度達到0.85。保守的估計，煙灶熱對于房地產的依賴度可以達到70％左右，冰箱、彩電。洗衣機也要在50％以上，所以，房地產市場的萎縮，首先影響的就是煙灶熱，接下來就是彩電、冰箱、洗衣機，甚至廚房、居室小家電也會有定影響。
根據中怡康的數據監測，上半年家電行業比起前些年來，銷售增速變緩。除了空調有較大增長外，其他家電銷售量增長很乏力，零售額雖有一些增長，主要源于平均單價的提升。如煙機、熱水器銷售額增長6％～7％個點，但零售量增長沒有超過3％。而這些銷量的增長主要是來自于三四級市場，也就是房地產的非限購城市，而大城市多數是萎縮或沒有增長的。所以，房地產業對家電市場的影響非常大，房地產市場一調控，很快就會波及到家電市場。
關注“天氣”變化，積極做出預報和應對。
其實，我們在觀察到這個房地產市場的“天氣變化”以后，也可以通過總結規律和特點，做出預報和應對。針對房地產市場的變化，我們要做的是結構上和規劃上的調整。比如生產計劃的調整。市場層級的調整。區域重點的調整等等，并對未來可能出現的變化做出應對，該縮減的縮減，該傾斜的傾斜，該儲備的儲備。
首先，要提前做出生產和銷售計劃的調整。在一線城市，房地產市場銷售下滑比較嚴重，相應地在這些城市，我們的計劃都要根據宏觀房地產政策和市場變化的征兆提早做出反應，沒有必要等待房地產市場已經發生大的變化再調整。
第二，房地產形勢有變化，或者在局部區域有變化，那么就要有針對性地改變和調整我們的市場策略、市場重點。由于目前的房地產政策是處于一個變化的過程中，比如現在政策打壓的是大中城市的房價，限購令使得北京、上海、杭州等城市出現量跌價滯的膠著局面，卻未能阻止二三線城市房價上漲的步伐。政策對中小城市調控力度并不大，這些地區房地產市場形勢依然比較好，新舊房平均房價仍在上升。地區問的情況也是這樣。東部沿海市場冷清，不定中西部地區也冷清。在這種情況下，我們調整一下結構，調整一下市場的重點，把家電銷售的支持重點向這類中西部城市、中小城市傾斜。具體到哪個城市，就要看房價，房價是天氣預報中很重要的一個指標，房價高、增長快的地區，家電需求就大。
第三，對未來市場爆發要做好準備。既然家電業對房地產市場依賴，目前由于調控的因素進而導致消費需求受到抑制，但是遲早會爆發出來，因為目前不少欲投資或者置業的消費者都在持幣觀望，因此市場潛在的消費力依然存在。家電企業對于未來的市場也不要太悲觀，房地產市場的剛性需求還是很旺盛的。企業對未來要有準備，要打出提前量，今天銷的少，不一定明天就賣的少，即使是在市場不是很景氣的情況下，也要做好未雨綢繆的準備，做好產品研發和產能儲備的工作，基礎品牌的建設工作，以應對壓抑后爆發出來的需求。
第5篇：房地產市場的特點范文
一、住宅房地產市場的概念
廣義的房地產市場指全社會房地產商品交換關系的總和，狹義的房地產市場可以指房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所。住宅房地產市場在房地產市場中占有相當大的比重，隨著國民經濟的飛速發展，人們已經不僅僅局限于滿足溫飽的需要，對生活質量的追求已是迫不及待。因此住宅對于人們來說已成為時代進步和生活質量提高的象征。
二、住宅房地產市場的特征
房地產市場由于其產品的特殊性，除了具有一般商品市場的共性外，還有其自身特殊性。
1．系統性和開放性。一個完整的房地產市場具有系統的要素、結構、功能、環境等特點，它是市場的主體、客體、價格、資金、運行機制等因素相互聯系、相互作用一個系統。而且，房地產市場是一個開放的系統，需要不斷地與金融市場、信息市場等進行物質、能量及信息等的交流和交換。
2．不完全競爭性。由于房地產品的不可移動、獨一無二等特殊性質，政府會對房地產市場根據需要采取干預和調控措施，這使得資源進出市場受到一定的限制，例如，國家對房地產信貸資金使用的限制，生產者和消費者雙方對市場信息的不對稱等。因此，房地產市場是一個不完全競爭的市場。
3．區域性。由于房地產商品不可移動，使得房地產市場不存在商品流向規律其商品不會因價格和供求關系等變化而在不同地區市場之間流動，所以，房地產市場是一個區域性的市場。
4．供求特殊性。供應方面:由于其商品的特性導致房地產市場在供應方面成為一個產品差異化的市場;其供應的產品在短期內一般很少有大幅度的增減變化，導致房地產市場成為一個供應缺乏彈性的市場;供應的房地產產品由于土地的有限性、不可再生性、固定性及其投資的巨大性等，導致房地產市場成為一個具有壟斷性的市場。需求方面:房地產是人們生活的必需品，因而具有廣泛性;隨著社會進步需要更新換代，并且可以保值、增值，因而具有穩定性;房地產可以滿足不同階層需求者的目的和愿望，又具有多樣性。
5．交易的特殊性。房地產市場交易是房地產權益的交易，這種權益的交易必須經過房地產行政管理機關的產權登記，否則，不受法律保護;其交易需要專業服務，交易本身十分復雜，還有很多市場信息是非公開的，因此交易過程通常需要專業人員進行服務，如估價師，經紀人等;房地產市場交易是非經常參與的交易，對于一般人來說，一生中難得有幾次買房的經歷;房地產市場交易通常持續時間較長且需要金融機構的信貸支持。
6．政策法規影響性。由于房地產市場的特殊性和其對國民經濟發展的重要作用，國家要對房地產市場進行監督、管理、調整和控制。政府通過相關政策法規來對市場進行調控，幫助開發商把握投資機會和方向，使房地產市場正常有序的運行。
另外，住宅房地產除了具有以上特征外，隨著社會的發展，住宅還具有與社會經濟、科技同步發展，凝聚人類文化發展和智慧結晶等特征。
以上通過對住宅房地產市場特征的了解，進而我們可以對影響住宅房地產市場需求的因素進行全面和深入的分析。
三、住宅房地產市場需求影響因素
對住宅房地產市場需求來說，它的影響因素主要有:住宅價格、經濟發展水平、消費者收入、消費者偏好、消費者的預期、人口因素等。
1．住宅價格。商品價格是影響消費者對某種商品需求量的最重要的因素。當住宅價格降低時，消費者愿意并且有能力購買，而當住宅價格上升時，情況恰好相反。價格與需求量之間呈現出一種負相關的關系。
2．經濟發展水平。隨著經濟的飛速增長，職工人均收入水平不斷提高，企業經濟效益也不斷改善，這樣不但使職工能從其收入中拿出更大的部分用于投資買房，企業也可以從其福利基金中拿出更多的資金來資助職工買房或租房，從而使住宅房市場需求量不斷增長，經濟的高速發展，對住宅市場需求的增長有積極的推動作用。
3．消費者對未來的預期。消費者的需求在受到現實因素影響的同時，還受到未來預期的影響。房地產的需求不僅取決于消費者現實的收入狀況和商品價格水平，還取決于消費者對未來收入、價格、政策等的預期。
4．相關房地產的價格水平。通常，房地產商品之間的關系有兩種:互補關系和替代關系。互補關系的房地產商品是兩種商品共同滿足一種欲望，如住宅與配套商業房地產，共同滿足居住生活的需要;替代關系的房地產商品是兩種商品可以相互替代來滿足同一種欲望，如經濟適用房與普通商品住宅，可以基本相互替代滿足居住需要。一般情況下，對于互補品，一種房地產消費多了，另一種消費也會多起來，表現在價格上為一種價格下降，另一種的需求就會增加;對于替代品，則是一種價格上升，另一種的需求就會增加。
第6篇：房地產市場的特點范文
自從1998年住房制度改革后,國內的房地產消費需要量因此而獲得巨大的釋放,由此房地產市場也由于住房的市場化而日益繁榮,房地產作為國民經濟的支柱產業,不斷為國民經濟的發展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來,我國的國民經濟每年以超過7%的速度增長,而與此同時,房地產的銷售額每年以超過20%的速度增長。作為重要的支柱產業,房地產市場的健康發展不僅僅關系到人們的日常生活,更影響著國家的財政收入和國民經濟的快速發展。
房地產業的繁榮在推動國民經濟發展的同時,也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革,金融業越來越多的參與到房地產市場中,從房地產開發商的貸款開發,到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高,金融市場在各個環節影響著房地產市場的運行與發展。同時,房地產市場的不良發展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產市場與金融市場的關系程度。以避免對國民經濟的發展不良影響。
一般來說,房地產市場的發展與金融市場的發展及二者相互作用對國民經濟其著舉足輕重的作用。目前,在房地產市場與金融市場中普遍存在如下問題:金融支持過度導致房地產市場泡沫化;房地產金融融資渠道單一誘發潛在金融危機;房地產價格不穩定加大國內商業銀行體系風險等。因而我們不得不深入的思考,房地產市場的發展是否存在著導致金融危機的因素?如何看待房地產金融市場中的風險?如何正確處理房地產市場與金融市場的協調關系?要處理這些問題,就要科學、合理的認識房地產市場與金融市場的關系。
因此,本文將從房地產市場與金融市場的關系角度出發。通過以沈陽為例,對房地產市場與金融市場進行實證分析,用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關關系程度,在以上分析的基礎上,為進一步的認識房地產市場和金融市場的關系和發展規律,解決房地產市場和金融市場發展中存在的問題提供一些實證支持。
2研究的設計
2.1樣本區域選擇的依據
本文選擇的模型區域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面:
第一、遼寧省是東北三省中經濟發展最快的省份,目前,東北地區是國家重點的經濟改革發展地區。而沈陽市作為遼寧省重要的城市,其城市發展在遼寧省甚至在東北省具有典型性,對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區其他城市的相關研究起到代表性作用。
第二、沈陽市近幾年在經濟發展迅猛,其經濟發展在遼寧省具有經濟領軍地位。近年來,其房地產市場與金融市場的發展迅猛,具備了對二者市場進行研究的現實基礎,同時對二者未來的協調發展起到指導作用。
第三、沈陽市是老重工業基地,而近年來沈陽市房地產業與金融業的異軍突起,使得二者的經濟地位也日益凸顯。在面臨經濟轉軌期的時代大背景下,房地產市場與金融市場的發展對整個城市未來的經濟格局的發展產生重要的影響。因此,對于如何認清與協調房地市場與金融市場的關系研究對規避金融危機以及對沈陽市未來的經濟格局規劃具有現實意義。
2.2指標選取依據
如何來選取指標來代表房地產市場與經濟市場的發展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據主要遵循以下原則:
第一、定義性原則。根據房地產市場與金融市場的功能定義來選定經濟指標。房地產市場是房地產商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據房地產市場的定義,可選用交易額、銷售額等經濟指標。金融市場,是實現貨幣資金借貸、辦理各種票據和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據金融市場的定義,可選用貸款額、證券交易額等經濟指標。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標,對其進行歸納選取。如《中國房地產市場與金融市場關系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產市場的發展,選取金融資產總量、貨幣資產數量(即包括現金和存款)、非貨幣資產數量(即包括股票有價證券)來表征金融市場的發展。李陽(2006)和皮舜(2004)均選取我國商品房的交易額和金融機構貸款額作為各自市場的表征指標。
第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》,筆者發現沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始,2003年之前的數據無法快速、準確的收集,因此將代表金融市場發展的證券交易額這個經濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經濟指標,但有沈陽市商品房銷售額經濟指標可代替。
根據上述原則,本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產市場發展的經濟指標,記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構人民幣貸款合計作為表征金融市場發展的經濟指標,記為貸款合計。
2.3數據來源說明
在基于以沈陽市為例的房地產市場與金融市場關系的研究中,有關評價指標的數據來源主要由以下查詢獲得:通過查閱《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關經濟指標數據14個,經過對數據的仔細檢查與核對,確保了指標數據的真實性與準確性。具體數值見表2-1。
2.4模型選取依據
根據上述表2-1所收集的數據,以貸款合計為橫軸,以銷售總額為縱軸,借助專業統計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數據表示出來,可以看出,表示每年商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢,說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態,可以明顯看出其分布偏離線性模型,因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次,可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷,只是從變量散點的形態上做出的大致性描述,并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中,本文借助專業統計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關系數進行具體的計算。
3房地產市場與金融市場相關關系的實證研究
3.1相關分析
運用統計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關關系,得到輸出結果根據上表的數據可以得出:Pearson相關系數為0.821,P=0.024<5%,應該拒絕原假設,即總體中這兩個變量的相關系數為零的假設。所以可以認為,銷售總額與貸款合計呈現出正相關的關系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察(圖2-1),就較容易理解這一結果,散點圖上的變量基本上在呈現遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關關系。同時,表4中兩個變量之間的雙衛檢驗概率值為0.024,小于5%,即表示出二者之間的相關程度也是較為顯著的。
3.2回歸分析
通過上述的相關分析,我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關系數為0.821,同時觀察散點圖,發現變量基本上呈現曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系,是否可以用一條曲線來擬合,所以在下面的分析中仍借助SPSS統計軟件,以貸款合計為自變量,以銷售總額為因變量,進行回歸分析。
模型摘要(ModelSummary):表示相關系數(R)=0.891,判定系數(RSquare,R2)=0.793,調整后判定系數(AdjustedRSquare)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%,即運用該曲線模型,自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數值證明該模型是可行的。
方差分析(ANOVA):表示回歸的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591,剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=0.187,F=19.213,P=0.007。其中重要的數據分析為F值所對應的P值的大小。由于P=0.007<1%,近似于P=0,所以可認拒絕原假設,即變量X和Y之間曲線相關關系顯著。
回歸分析系數分析(Coefficients):表示常數項(Constant)=3.132E-5、回歸系數(B)=1,回歸系數的標準誤差(Std.Error)=0,標準化回歸系數(Beta)=0.410,t檢驗的t值=2.426E7,P=0.000。其中重要的數據分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應的P值的大小。由于P=0,所以可認為回歸系數有顯著意義,即X的變化可引起Y的變化,且變化顯著。
3.3研究結果
通過實證分析,我們發現沈陽市房地產市場與金融市場的發展關系具有顯著影響性。從具體系數上看,銷售總額與貸款合計與類指數曲線擬合度達75.2%,銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋;F檢驗與T檢驗的數據同樣表明無論是從整個模型方程的角度,還是從自變量的角度,都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看,由于其圖形斜率大于零且呈遞增性,即曲線的凹凸性為凹,因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現出加速上升,即隨著自變量的增加,因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產市場與金融市場2003-2009年的數據實證分析,我們看到代表房地產市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發展呈現出上升趨勢,并且該趨勢符合類似指數曲線的波動走向。這表明即使金融機構貸款變動幅度較小,其變動也對房地產銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發,不僅直接表明房地產市場與金融市場之間存在關系且呈現強顯著相關,而且從側面反映出房地產市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結論。
4結論與建議
第7篇：房地產市場的特點范文
關鍵詞：房地產 房價 政策
背景
起步于二十世紀八十年代中期，房地產至今才發展二十多年的歷史，在我國還是一個新興的行業。因此，無論從理論上看，還是從實際上看，房地產業都具有較大的發展潛力，是將來支撐國家經濟的一大著力點。于是，許多地方政府都非常支持當地房地產業的發展，甚至將其經濟增長的希望寄托于此，對當地房地產業給予大力的支持，最終形成了我國的房地產市場。
為房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動提供場所以及交易途徑和形式的組合稱作為房地產市場。這個市場的參與者包括房地產交易的當事者、房地產商品和服務組織機構等，這些要素與其他市場要素的相同點在于：決定著產業的發展和變化趨勢，同時反映著該市場運行的各種現象。
一、房地產市場特點
房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：
1.市場供給的特點
房地產市場是屬于供給彈性較小的市場，開發商在短時間內無法調整房地產的數量，使其供給并不是無限的，并不能夠根據需求的多少急劇增加房地產的數量，具有一定的限制；其次，由于房地產的位置、交通、環境和檔次等方面的差異，導致市場房地產供給的非同質性；加上土地的總體數量不變性和不可再生性，以及政府部門對房地產商的準入性具有一定的限制性，可能使得房地產市場成為我國最具壟斷性的市場；加上房地產屬于投入大、過程長的產業，需要資金雄厚的企業才有可能成為房地產供應商，因此，資金限制成為房地產行業進一步壟斷的重要原因。
2.市場需求的特點
房產的需求者通常具有不同的目的，有些是用于自己住房，有些是用于經商，有些是用于公益事業等，出于不同的目的和設想，必將使得房地產的需求具有多樣性。由于房地產是人類生存的物質基礎之一，只有保證了物質基礎，才能進行其他的生產生活活動。同時，購置房地產通常需要相對較強的支付能力，通常僅僅通過個人工資水平無法支付房屋全款，需要借助金融信貸支持房地產的購置，而金融信貸從開始到結束貫穿房地產交易的整個期間。
3.市場交易的特點
房地產市場交易的特點首先表現在房地產產權的交易，由于房地產是固定在某塊土地之上的，不能像其他商品一樣進行搬遷和移動，只能通過產權的交換進行流轉和界定，因此這樣的交易具有較其他商品交易更為復雜的法律流程和法律程序，在交易過程中，交易費用也隨之升高；通常房地產需求商與供給商并不是直接面對面進行交易，而是通過某些特定的交易和服務機構，提供專業的服務，將房地產需求方和供給方聯系起來，進行房地產市場的交易。
4.市場價格的特點
房地產價格通常受幾大因素的影響，首先表現在市場綜合水平，也就是城市的發展程度，越發達的城市，房價水平越高，例如北京和上海等；其次，由于房地產的地點固定性，其周圍交通、環境、基礎設施（如學校、醫院等）也是影響房價的一大因素，交通便利、環境優美、空氣清新以及基礎設施完備的地方通常房價較同城其他各因素條件稍次的高；最后，由于土地的不可再生性，隨著社會經濟的不斷發展，可利用的土地資源越來越少，而房屋的需求呈逐漸上升的趨勢，促使著房價的進一步攀升。
二、影響房地產市場發展的社會經濟因素
1.社會因素
房地產市場發展的社會因素主要體現在消費者的傳統觀念、人口數量及狀態、家庭戶數及規模等。消費者的消費觀念主要體現在大家從輿論認識房價，而這種輿論通常是帶有某種利益傾向的人群向消費者引導和灌輸的有利于他們利益的訴求，并不能使人們完整和正確地認識房價的運動和變化方向；人口數量及狀態決定了房地產消費者對房屋數量的需求，通常人口較多的國家房價更容易上漲，而房價相對更低的國家，其房價上漲程度更加溫和，例如中國和美國之間的差異；家庭戶數及規模是從微觀的程度觀察房地產需求者對房屋大小偏愛，家庭規模較大的通常需要購置面積更大的房屋用來滿足一家人的基本物質需求，而家庭規模相對較小的對房屋面積大小的敏感程度更小，而對房價敏感程度更大。
2.經濟因素
經濟因素主要從國家或城市經濟發展狀況、家庭收入水平、物價水平、工資以及就業水平、房價租金比等因素考慮。一個國家或城市的經濟發展狀況從宏觀上決定了該國或該城市的房價平均水平，越發達的國家或城市，房價水平應該越高，例如北京和上海就相對貴陽等城市房價水平高；同時，家庭收入水平決定了對房地產市場的承受程度，當房價與家庭收入比越來越大的時候，房地產市場的成交數量也會下降，因為大多數家庭僅僅依靠家庭收入根本無法支付房屋款項；而物價水平說明了通貨膨脹的程度，房價也跟著上升，房地產行業不斷升溫；工資以及就業對房地產行業也影響較大，當房地產行業正在蒸蒸日上，而人民工資水平沒有增長，甚至出現大規模的失業，也能使得正在上升中的房地產行業不斷受阻，變得越來越不景氣。
三、房地產市場發展趨勢
從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
目前我國房地產市場的基本情況是，一方面一些大城市的房地產行業依然火爆，其房價也溫和穩步上升，同時，一些三、四線城市的房地產行業出現不景氣，常常正在建造中的房地產不得不停工，成為爛尾樓，甚至還有一部分地方的房地產建造成功后，空置率較高，逐漸成為空城和“鬼城”。
政府針對出現此類現象采取了一系列的措施，頒布不同的法律法規，力促房地產業健康發展。
（一）合理確定本地區房價控制目標；
（二）加大保障性安居工程建設力度；
（三）完善相關稅收政策，加強稅收征管；
（四）強化差別化住房信貸政策；
（五）各地要增加土地有效供應，落實保障性住房等要求；
（六）省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購；
（七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；
（八）堅持和強化輿論引導；
第8篇：房地產市場的特點范文
關鍵詞：房地產 發展 策略
隨著我國房地產市場的發展，不斷涌現出一系列的市場熱點問題，如房價持續上漲、宏觀調控、中低收入者住房等，這些問題的出現讓我們開始懷疑房地產市場運行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產市場。房地產行業是國民經濟的一個重要組成部分，它的發展必然是國民經濟發展的有力反映。在當前全球經濟遭受次貸危機的背景下，對我國房地產市場所呈現出來的發展特點進行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產市場內在的運行規律，以便對其未來發展趨勢作出判斷。
1 中國房地產市場的宏觀背景
1.1 次貸危機的蔓延
2007年以來，美國發生的次貸危機表明，房地產業的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產業本身，房地產業與其他市場尤其是資本市場聯系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發展。
1.2 我國宏觀經濟發展趨勢
從全球經濟的角度來看，中國被公認為是快速發展的亞洲新興國家之一，對全球經濟的穩定和繁榮起著越來越重要的作用。據國家統計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經濟年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。
1.3 房地產業的市場化進程
我國房地產業發展可以看作是市場化進程逐步推進的過程，一系列的國務院文件及國家法規、法律規定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應、金融監管到二級市場的運作，越來越貼近市場發展的實際需求。
2 我國房地產市場的問題分析
2.1 區域差異：區域發展不平衡導致的房地產市場顯著的垂直梯級差異
我國幅員遼闊，區域經濟發展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區位、制度等方面的原因造成的。區域經濟不平衡不僅表現在東中西部的差異，也表現在城鄉之間、大中小城市之間存在著的巨大經濟差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產市場的發展，已經形成了不同區域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產市場是依托于國民經濟、區域經濟而存在和發展的，東中西部之間、大中小城市之間的經濟差異決定了城市的價值，城市的價值又進一步決定著房地產的價值以及房地產市場的興衰與走向。
隨著我國區域發展政策的調整以及新農村建設政策的出臺，各區域之間發展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產業、教育等多方面政策措施，推動欠發達地區發展，在減少貧困和解決區域發展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區之間房地產市場顯著的區域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變為橫向的特性差異為主。
2.2 供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重
目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。
2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產市場健康發展的一大問題
在房地產市場迅猛發展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關注，在歷次出臺的房地產調控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產市場調控的重點。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設部的最新統計數字顯示，我國城
鎮人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮居民住房自有率達到83％。但同時，全國城鎮人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數的7％。
住房的商品性主要體現在房地產市場的公平交易中，住房的保障性則要體現在政府的扶持方面，但兩者是緊密關聯的。當房地產市場無法為中低收入群體提供適當住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權；當政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強到市場上去租賃和購買住房，擴大了市場需求。
3 房地產市場的未來發展判斷
3.1 刺激內需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產市場的活力尚需時日
自2007年底以來，我國一些城市的房地產市場出現了“滯脹”乃至“下滑”的態勢。根據國家統計局公布的數據，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經濟的穩定發展，克服世界金融危機對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產交易環節的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產市場的一種拯救。但是房地產市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內很難有很大轉變，當前的交易一般是前面幾個月洽談的結果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產市場的再現還需要一定的時日。
3.2 政策性住房建設速度加快，房地產市場商品房累積現象加重
如前文所述，在房地產市場高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當政府將主要精力放在保障性住房建設的時候，卻遭遇到當前的房地產市場的下滑期。當前政府和城鄉建設部門正在逐步加大廉租住房和經濟適用住房的建設規模，各地建設和住房保障部門正按照規定條件開展工作，各地區已經開工的廉租住房建設項目也正在加快工程進度。這不僅體現了房地產產品建設的滯后性，同時也顯示了政策反應的遲緩。
結合以上分析，在保障性住房大量建設和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進行結合，即由政府提供購房補貼直接支持中低收入者購買商品房。
參考文獻
[1]王達琪、王秀艷：房地產市場對國民經濟協調發展的影響[j].哈爾濱商業大學學報 2008（1）.
第9篇：房地產市場的特點范文
關鍵詞： 房地產 營銷經濟發展 政府控制 市場
一、房地產市場營銷概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產市場營銷的客體是為了房地產實物為依托，因此房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產領域也有很好的作用。
現代的市場營銷已經由商品交換發展到以交換為目的的各種商業活動，其中也包括企業生產和經營的各個環節。市場營銷已經成為一門獨立的學科，并且在經濟發的國家,在20世紀50年代就已經成熟，只是在我國發展起步比較晚。
二、房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務活動，因此必須充分的認識房地產市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。
1.市場交易
房地產在交易過程中的不可轉移性，由于房地產是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產相應的產權，也可以是部分產權，不同的權益形成市場上的不同性質的交易行為。
2.房地產市場的區域化
由于房地產行業的特殊性，房地產消費和生產同消費者的需求有直接關系，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均可以以房地產所在地市場需求為主，并對市場進行目標定位和銷售定位。正是由于房地產的不可移動性，使得房地產市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。
三、房地產市場營銷的內容
現代房地產市場營銷已不是單純的推銷，現在房地產的開發是為了滿足特定人群的需求，房地產在開發前就進行市場調查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發，為后期的銷售做好了市場調查。
1.房地產市場分析
市場需求分析，主要是做市場調查和預測，并了解房地產發展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產受那些條件的影響，房地產是一種固定資產，受外界條件的影響嚴重，環境也是房地產開發商重點考慮的問題。
2.房地產投資的經營管理目標
房地產商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那類型的人群開發房子，房地產開發的定位是什么，在這個范圍內。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。
3.項目的決策
項目決策是指在項目開發以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發滿足市場的需求，適當的產品和適當的人群相配，當目標市場選擇以后，就必須設計和開發建設可以滿足適合顧客群體的相應的服務設施。其次，價格策略根據不同的人群，去定制產品價格，同時也要相應國家規定去控制房地產價格。最后，房地產銷售途徑的選擇，房地產開發商，自行的選擇和委托中介機構進行房地產租售各地特點，更要進一步結合項目情況決定經營方式。
4.促銷政策
正確的選擇促銷手段，例如房地產廣告、房地產交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產交易的成功。在提供好售前服務的同時也要照顧好售后服務，例如物業管理，真正的讓現代房屋銷售購買者放心。
三、傳統銷售理論在房地產銷售中的運用
房地產是我國國民經濟的經濟支柱，它的發展直接關系到房地產經濟發展的高低水平，房地產業應與國民經濟增長速度保持一直，過度的發展很容易形成經濟泡沫，房地產作為經濟鏈條中的先導產業，對刺激經濟的復蘇起著積極帶動的作用。當經濟增長過快，房地產也就成為首先要被節制，所以在特定情況下，房地產要想順利近入市場就要制定相應的營銷策略。
1.合作營銷
每個地區的開發商，他們之間都有相應的聯系，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區環境優美，但交通不便
，于是該地段的幾家開發商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。
在市場經濟大潮中，開發商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎上，他們之間是聯盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現。這將有利于市場的穩定，有利于維護開發商和消費者的利益，使產業結構趨向合理，使資源得到合理配置。
2.競爭營銷
開發商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優點，優化自己的缺點，加強企業自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領。
競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當的手段進行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產市場上，開發商的競爭力是企業生存與發展的關鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業，優勢企業的核心競爭力非常突出，它源自企業以往成功的開發經驗和雄厚實力，表現在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發經驗，在對廣州的市場需求狀況和同區域、同質素的競爭物業進行分析后，開發出了具有優良綜合素質的錦城花園。在銷售的過程中開發商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。
3.個性營銷
所謂個性營銷，就要有自己企業的特色，這種特色有不可復制性，現代企業的營銷理念主要從消費者角度考慮，現代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業要善于揚長避短，生產和提供顧客需求的、比競爭者更優的、又是自己擅長的產品。為此，開發商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰百勝”，認識差別優勢，即企業要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產出具有自己特色的產品，樹立企業獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。
開發商考慮到房地產產品自身的特點和個性，從其各種功能出發，開發出獨具一格的產品，從而實施特色營銷。①經濟功能。人們對房地產的需求分為消費和投資兩大類。開發商根據房地產的經濟功能，經常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現代住宅小區應充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設立助老基金，發揚了中華民族敬老愛老的傳統美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應，以致在認購期就人有排隊購買。④生態功能。生態人居空間離不開良好的環境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發的怡樂花園定位為“高尚園林式生態住宅區”，這種綠色環保型住宅的出現受到了世人矚目。除了產品特色之外，開發商還應以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優勢。
4.社會營銷
