房地產開發經營管理條例精選(九篇)
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第1篇：房地產開發經營管理條例范文
中圖分類號：F235.91 文獻標識碼：A 文章編號：
在我國，房地產開發經營就是企業以完成項目為前提，在公司內部對各個部門進行協調、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財務部、銷售部等等。對這些部門要加強管理，使其發揮最大的能力，實現成功的規劃管理、施工管理及物業管理。下面就簡單介紹幾個部門。
財務部：財務部應該是一個企業中較為重要的部門，顧名思義它主要是負責資金的管理，并定期的將財務狀況制成報表供單位領導查驗，在房地產開發經營中主要負責融資、工程款的發放等問題。
工程部：工程部是在房地產開發企業中核心的部門，主要負責物料采購、庫存，與施工企業的協調，對施工質量進行監控，并管理相關合同等一系列問題。
人事部：主要負責人事招聘、調配等各個方面，對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。
一、房地產開發經營存在的問題及原因
在房地產企業中，近幾年問題不斷頻發，但是在市場、經濟體制的不斷完善下已經有所進步了，房地產開發經營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：
1.1 觀念危機
觀念危機是制約房地產開發企業發展的最大障礙，這種危機主要表現在以下三個方面：
(1)在市場意識方面較為被動。在房地產開發中存在著普遍的想法，比如認為計劃經濟、政府行政規劃就可以取代市場經濟、還有的認為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導致存在一些負面思想，例如破壞市場機制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發企業。
(2)在市場中盲目開發。有些開發商盲目進行，簡單的認為房地產單單靠引進外商、外資，就能帶動開發，并且獲得很好的經濟利益，從而帶動社會和經濟的發展。抱有這種觀念的開發商一般都只是追求政治上的業績，而不重視市場的發展，不按市場上的規律要求來進行開發。
(3)在市場中經濟意識狹隘、目光短淺。在進行房地產開發時認為市場經濟初期可以投機取巧利用制度的不完善來進行房地產的開發，專搞空隙項目或邊緣項目或隱藏項目，為了謀求短期內獲得的利益，不顧市場環境的秩序、誠信和規范。
1.2 市場秩序不規范
房地產開發業的發展不僅需要有市場經濟體制下的諸多配套法規、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規劃及房地產管理相關制度的支持，還要有房地產開發業生存和發展的環境，更要有良好的市場環境和規范的市場秩序。
1.3 企業規模小、整體實力弱
在房地產行業中新進企業不斷涌現，雖然給此行業注入了許多新鮮血液，但是由于初期規模較小所以企業實力就較弱。在計劃經濟時期組建的開發企業到現在為止已經成長為老資格了，這些企業人員多、負擔重，市場競爭力不強。當然后期也存在一些股份制企業但是這些企業大多是民營企業，組建時間短，經驗和實力都不足，一些企業甚至只有一、兩個低級技術人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術人員或無技術人員，無經營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術含量的單體項目經營，開發的檔次不高，難以形成規模，整體競爭實力弱，更談不上走出去參與競爭。
1.4 房地產開發的資源配置不合理
一些人看到房地產行業有很大的利潤，就紛紛的涌入進來，這樣卻導致了低級企業過多，人財物配置不合理、資源浪費、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業主管部門宏觀管理和調控的力度，減少不正之風。
二、房地產開發經營績效的影響因素
2.1 房地產開發經營規劃設計
房地產開發項目是否成功主要決定于前期的規劃設計，規劃設計一個關鍵的概念是要根據購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規劃、設計、建造之間的良好聯系。
2.2 房地產開發經營施工質量
施工質量是眾多建筑企業中首要強調的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質量說白了就是要求施工單位按照實際設計方案，嚴格執行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經濟利益，由于施工質量的檢驗是漫長的過程，可能會在竣工后的很長一段時間才能表現出來，這就恰恰是一個可以鉆的空子，一旦發生質量問題時施工單位絕對不會拆除重建，也只能通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。因此，質量的合理性以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。具體評價可以從工程結構質量、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比、開發進度、效率等方面考慮。
2.3 房地產開發經營營銷策劃
房地產企業中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個成功的房地產開發企業尤為重視的方面，一個好的產品營銷策劃是產品從企業到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊含在企業生產開發經營的所有過程中，處處可見，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發企業主要考慮的營銷策劃內容，在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據市場調查，確定房地產開發的消費客戶群、所開發物業的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。
三、房地產開發經營管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進
房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容。
施工單位或開發商的工程管理部門不能和設計單位溝通達成理解和協凋，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：
(1)開發商的大力支持做后盾。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。
(2)實施計劃要盡早。在一個房地產開發項目的初期，項目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項目成本多少產生重要的影響，可施工性研究對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而開發商更要做好前期的項目決策。
(3)項目施工要持續開展研究。在開發時，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。
結語
每個企業無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業也是這樣。要想達到這些目標，就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻
第2篇：房地產開發經營管理條例范文
房地產項目轉讓的條件因土地使用權取得方式的不同可以分為以下兩種：
1、以出讓方式取得的土地使用權。
按照《城市房地產管理法》第三十八條規定，房地產項目轉讓時，應當符合下列條件：
①轉讓人按照出讓合同約定，已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；
②轉讓人按照出讓合同約定進行投資開發，并完成一定開發規模后轉讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件，方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。
2、以劃撥方式取得的土地使用權。
按照《城市房地產管理法》第三十九條的規定，轉讓房地產開發項目時應具備下列條件：首先，轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。其次，對準予轉讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。
對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于《城市房地產管理法》第二十三條規定情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續：第一，用于國家機關用地和軍事用地；第二，城市基礎設施用地和公益事業用地；第三，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；第四，法律、行政法規規定的其他用地。
二、土地使用權轉讓需履行的程序
根據《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定：轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。在辦理備案手續時，房地產開發主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規的規定；房地產開發項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監理、材料采購等合同是否作了變更；相關的權利、義務是否已經轉移；新的項目開發建設單位是否具備開發受讓項目的條件；同時要變更開發建設單位的名稱。上述各項均滿足規定條件，轉讓行為有效。如有違反規定或不符合條件的，房地產開發主管部門有權責令補辦有關手續或者認定該轉讓行為無效，并可對違規的房地產開發企業進行處罰。未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產開發的重要環節之一。項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。不得轉讓的房地產項目根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十七條規定，下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
第3篇：房地產開發經營管理條例范文
新建住房保證書
甲方：
乙方：
因乙方向甲方申請建房，現向甲方保證如下：
一、乙方在開始建新房(改建舊房)前必須先向甲方提出書面報告，經甲方同意報有關上級管理部門批準，按規定繳納各項費用后，由甲方按批準面積放線定位后方可開工。
二、為規范建房秩序，乙方開工前向甲方繳納建房保證金貳萬元。乙方在建房過程中如有超過規定面積建房，毀壞公共道路和公共設施，施工占道影響他人交通和居住環境，影響環境衛生、建筑材料和建筑余土沒有及時清理而影響他人等行為，甲方有權在此保證金中扣除因此事引發的費用開支。乙方建房工程結束后，經甲方驗收合格，無任何違規行為，保證金退回乙方。
三、各項保證條款乙方必須嚴格信守，如乙方未辦理建房手續而開工建設，甲方可處于乙方500010000元人民幣的罰款。
此保證書甲、乙雙方簽字蓋章后生效，此保證書一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方簽字： 乙方簽字：
簽訂日期： 年 月 日
附：住房質量保證書范文
尊敬的住戶：
感謝您選購了我公司開發建設的商品住宅，為了保護您的合法權益，促進我公司不斷提高開發質量，做好商品住宅售后服務;同時也為了指導您更好地使用我公司開發建設的商品住宅。我們根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》，實行商品住宅質量保證書和使用說明書制度，請您密切配合，并歡迎您對我們的工作提出意見和建議。
開發公司地址：物業管理公司地址：
銷售聯系人：聯系人：
電 話： 電話：
開發公司(章) 法人代表：(簽章)
年月日
本公司對您購買的西安市區(縣)路號小區棟單元室，建筑面積平方米的住宅作如下質量保證和承諾：
一、該房屋于年月日通過市建委組織的竣工驗收，各項建市手續齊全，資質證編號為：建設工程規劃許可證編號為;建筑工程施工許可證編號為;竣工驗收備案登記編號為：預售許可證號為：
二、該住宅工程由進行質量監督。在施工中始終按照國家有關規范、規程、質量標準及設計要求進行施工。
三。本住宅自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費承擔保修期內以下項目(見附表)的維修責任，并在承諾期限內負責維修完畢。
四、住戶對商品房驗收完畢，接收鑰匙之日即為該商品房交付使用日期，也是本保證書簽訂日期，住宅保修自此日起計算。用戶在使用過程中發現質量問題，可直接撥打我公司維修電話或認真填寫附頁中商品住宅質量反饋表寄予我公司。因住戶使用不當或進行家庭裝修以及不可抗拒的自然災害而造成的質量問題，不在本公司保修范圍之內。
五、住戶人住后，有關住宅質量的來信、來訪、投訴，本公司將直接(或委托物業公司)及時給予答復和妥善處理。若對我們服務人員的工作不滿，可向本公司投訴，我們將及時進行處理。
六。如對本公司的答復或處理有爭議，凡有關住宅工程質量問題，可根據國務院《建設工程質量管理條例》及建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》的有關規定，向本市的建設工程質量監督站申請協調;凡有關住宅室外配套問題，可根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》等有關規定，向本地建設行政本管部門申請協調。對動調意見仍有分歧的叮向本地仲裁委員會申請仲裁。
七、經省級以上資格的專業部門鑒定，凡屬地基基礎和主體結構質量不合格且無法修復的危險房屋我公司將予以退房或調換。
八、本質量保證書作為商品住宅銷售合同的附件，是本公司承擔商品住宅質量責任的法律文件，與銷售合向具有同等法律效力，請用戶妥善保存，不得偽造、涂改。
附件：商品住宅質量反饋表。
序號 維修項目 國家規定的保修期 公司承諾的保修期 問題處理期限
1 屋面防水 5年
2 墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道房滲漏 3年
3 墻面、頂棚抹灰脫落 2年
4 地面空鼓開裂、大面積起砂 2年
5 門窗翹裂、五金件損壞 2個
6 管道堵塞 6個月
7 衛生潔具 2年
8 電器管線 2年
9 給、排水管道安裝 2年
10 地基基礎、主體結構 正常合理使用壽命內
監制說明：
1、本保證書是根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條以及建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的的規定》的有關規定監制;
第4篇：房地產開發經營管理條例范文
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
第5篇：房地產開發經營管理條例范文
第一條為了規范房地產開發行為，加強對城市房地產開發的監督管理，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域的房地產開發建設。
第三條市建設行政主管部門負責本市房地產開發的行政管理工作，并組織實施本辦法。
計劃、國土房管、規劃、環境保護、市政園林、工商等行政管理部門，在各自的職責范圍內，協同做好房地產開發管理工作。
區、縣級市建設行政主管部門按照職責負責本行政區域內房地產開發活動的監督管理。
第四條在本市從事房地產開發的企業應當依法取得經規劃行政管理部門確認的房地產開發用地，并按照國家有關規定取得房地產開發企業資質。
第二章房地產開發企業資質
第五條房地產開發企業資質按照國家有關規定的條件分級評定。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。在領取營業執照后的一個月內，按照國家和省的有關規定到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，按照國家和省的有關規定對備案的房地產開發企業核定資質等級。
第六條在本市市轄區范圍內從事房地產開發的企業，應當具有三級以上房地產開發企業資質。
第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持下列資料到市或者縣級市建設行政主管部門申請領取暫定資質證書：
（一）申請報告及開發企業資質申報表；
（二）營業執照復印件；
（三）企業章程；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）房地產開發項目資本金驗資報告；
（六）技術、經濟管理人員的資格證書和勞動合同；
（七）有關法律、法規規定的其他證件。
在本市市轄區范圍內從事房地產開發的企業，按照不低于三級資質的注冊資本和人員條件申請暫定資質證書。
第八條房地產開發企業的暫定資質證書有效期為一年，在有效期滿前三十日內向市建設行政主管部門申請核定資質等級或者延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第九條房地產開發企業發生分立、合并的，應當自工商行政管理部門辦畢變更手續之日起三十日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新申請資質等級。
房地產開發企業變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當自發生變更之日起三十日內，向原資質審批部門辦理資質變更手續。
第十條禁止隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、買賣資質證書。
第十一條建設行政主管部門每年應當對本部門核定資質的房地產開發企業的下列情況進行檢查：
（一）房地產開發經營業績，包括年度完成房地產開發投資額、開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積的情況；
（二）房地產開發項目資本金到位、使用和工程技術人員、經濟管理人員的配備情況；
（三）遵守房地產資質證書管理、開發建設項目驗收規定的情況；
（四）土地閑置和工程停緩建情況；
（五）對群眾投訴的處理情況；
（六）遵守規劃、土地、統計、城市管理等有關法律、法規的情況。
第十二條經檢查，符合原資質條件，沒有本條第二款、第三款規定的不良開發行為和情形的，維持原資質。
經檢查，有下列情形之一的，由原資質審批部門責令限期整改，整改達標的，維持原資質；整改未達標的，視情節輕重予以降低資質等級或者注銷資質證書：
（一）不符合原資質條件的；
（二）不按時、不如實報送統計報表的；
（三）開發建設項目未經驗收或者驗收不合格而交付使用的；
（四）在商品住宅交付使用時，不出示綜合驗收合格證、不按照規定發放商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書的；
（五）對群眾投訴的經查明有過錯的行為不依法及時糾正的；
（六）發生過重大工程質量事故的；
（七）因違反規劃、土地、城市管理等有關法律、法規受到處理的。
經檢查，有下列情形之一的,由原資質審批部門注銷資質證書；
(一)連續兩年沒有房地產開發經營業績的；
(二)不申報資質年檢的。
建設行政主管部門經資質檢查，應當將處理的結果予以公告。
第十三條房地產開發企業提出資質升級申請，市或者縣級市建設行政主管部門應當在資質年檢時一并辦理或者上報審批。
第十四條市或者縣級市建設行政主管部門辦理資質核定、年檢和資質升級申請等手續，應當自收到申報資料之日起三十日內完成。
第三章房地產開發建設
第十五條房地產開發項目實行項目手冊管理制度。
房地產開發企業應當自取得開發項目《建設用地規劃許可證》之日起十五日內，向建設行政主管部門領取《房地產開發項目手冊》，并按照項目手冊的要求如實填報開發項目的建設進度和相應的事項。
市、區、縣級市建設行政主管部門可以對其項目手冊所載事項進行檢查。
房地產開發企業應當在資質年檢時將項目手冊送市或者縣級市建設行政主管部門備案。項目手冊記載的內容作為房地產開發企業資質年檢的依據之一。
第十六條房地產開發項目應當建立資本金制度。房地產開發企業的開發項目資本金不得低于項目總投資的百分之三十，其中自有流動資金的比例不得低于項目總投資的百分之二十。房地產開發企業申報商品房屋建設計劃時，應當提供有資格的資產評估機構依法審核的資本金證明。
第十七條房地產開發項目納入計劃管理。房地產開發項目計劃分為預備項目計劃和正式項目計劃。相關行政管理部門應當按照計劃管理的規定，房地產開發項目的計劃安排。
房地產開發企業應當向相關行政管理部門辦理商品房屋建設計劃備案手續，房地產開發企業憑備案回執辦理其后續手續；相關行政管理部門在備案時對屬于國家規定的嚴格控制的房地產開發項目，應當在接到申請備案資料之日起五日內通知相關部門和單位。
第十八條房地產開發企業應當在取得規劃行政管理部門核發的《建設用地規劃許可證》以后，向相關行政管理部門辦理商品房屋建設預備項目計劃備案手續。
列入商品房屋建設預備項目計劃的房地產開發項目，房地產開發企業在向土地行政管理部門辦理《建設用地批準書》、向規劃行政管理部門辦理《建設工程規劃許可證》后，方可向相關行政管理部門辦理商品住宅建設正式項目計劃備案手續。
已辦理商品房屋建設正式項目計劃備案手續的，房地產開發企業方可向建設行政管理部門辦理施工許可手續。
第十九條房地產開發企業應當在規劃、土地、建設行政管理部門規定的期限內辦理房地產開發項目的各項審批手續，并按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行房地產項目開發建設。
房地產開發企業未經原批準部門同意延期，未按照規定期限辦理房地產開發項目的各項審批手續或者未動工開發建設而閑置的土地，由市人民政府另行制定處理辦法予以處理。
第二十條房地產開發項目配套建設的基礎設施應當與商品房同步建設，同時交付使用。
房地產開發企業列入年度商品房屋建設計劃的基礎設施投資，不得低于當年商品房屋計劃投資的百分之十。對于沒有完成上一年度的基礎設施建設計劃的，建設行政主管部門應當在該企業的項目手冊中注明，建設、規劃、國土房管等行政管理部門對其新的商品房項目不予審批。
第二十一條房地產開發企業轉讓項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件，并到土地行政管理部門辦理轉讓手續，繳納土地轉讓稅費。
第二十二條房地產開發項目的土地、規劃、施工、銷售許可文件的使用人名稱應當一致。
依法轉讓房地產開發項目的，受讓人應當持開發項目的土地使用文件，辦理規劃、施工、銷售等許可文件的變更手續，并憑變更后的許可文件辦理項目手冊變更手續。
第四章房地產開發項目驗收和交付使用
第二十三條商品住宅建設項目應當經綜合驗收合格后，方可交付使用；其他商品房屋建設項目應當經竣工驗收合格后，方可交付使用。
分期開發的商品住宅建設項目，可以分期進行綜合驗收。
第二十四條房地產開發項目按工程設計文件和合同的約定事項建成后，房地產開發企業應當按規定組織勘察、設計、施工、工程監理等單位，對房屋建筑及規定配套建設的基礎設施工程進行竣工驗收。
第二十五條房地產開發企業應當自建設工程竣工驗收合格之日起十五日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件報市或者區、縣級市建設行政主管部門。
第二十六條房地產開發企業申請商品住宅建設項目綜合驗收，應當符合以下條件并提供有效文件：
（一）已辦理商品住宅建設項目的竣工驗收備案；
（二）持有供電、供水、管道供氣部門的準許使用文件資料，已按規范設置門牌、配備郵政信箱等，具備居民基本生活、居住條件；
（三）已通知有關單位接收或購置按規劃要求配套建設的基礎設施；
（四）商品住宅建設項目范圍內施工機具、建筑余泥、剩余構件全部拆除、清運完畢，環境整潔。
第二十七條建設行政主管部門自收到綜合驗收申請之日起十五日內，完成綜合驗收。對綜合驗收合格的項目，核發綜合驗收合格證，同意交付使用；綜合驗收不合格的，建設行政主管部門應當提出整改意見。
第二十八條房地產開發企業在商品住宅建設項目交付使用時，應當同時向購房業主出示綜合驗收合格證，提供商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書。
第二十九條商品住宅質量保證書應當按照法律、法規的規定，載明保修范圍、保修期和保修單位等內容。
第三十條房地產開發企業應當按照商品住宅質量保證書的約定，承擔商品房屋保修責任。保修期內，因房地產開發企業的過錯給購房業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十一條房地產開發企業按規劃要求配套建設的基礎設施，應當按規定由有關部門接收或者購置。辦理移交管理手續后，房地產開發企業不再承擔移交項目的維修、管理費用，但屬保修期內的維修費用和另有約定的除外。
第五章法律責任
第三十二條違反本辦法未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發的，以及將未經驗收或者驗收不合格的商品房屋建設項目交付使用的，分別依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十五條、第三十六條、第三十七條的規定處罰。
第三十三條市或者區、縣級市建設行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，由所在單位或者上一級行政機關責令限期改正，并可對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予批評、通報批評或者行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）不按本辦法第五條、第七條、第八條、第十一條、第十三條、第十四條規定辦理房地產開發企業資質核定和年檢手續的；
（二）不按本辦法第九條規定辦理房地產開發企業資質證書變更手續的；
（三）不按本辦法第十二條規定對房地產開發企業進行處理和公告的；
（四）不按本辦法第二十七條規定組織綜合驗收或者驗收合格后不按時發給綜合驗收合格證的；
（五）其他、、的行為。
第六章附則
第三十四條本辦法自2003年8月1日起施行。
附：
1．《中華人民共和國城市房地產管理法》有關條款
第三十八條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
2．《城市房地產開發經營管理條例》有關條款
第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第6篇：房地產開發經營管理條例范文
為加強房地產資質管理，規范房地產開發企業經營行為，促進我市房地產市場的健康平穩發展，根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第248號)、《*市房地產開發辦法》、建設部《房地產開發企業資質管理規定》、廣東省建設廳《轉發建設部關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知》規定，現就2009年我市房地產開發企業資質年檢工作的有關事項通知如下：
一、房地產開發企業資質年檢范圍
凡由市建委核發的房地產開發企業資質證書的房地產開發企業必須按時辦理資質年檢。
2009年的房地產開發企業資質年檢工作在3至12月份進行。各企業參加年檢的具體時間為本企業資質證書編號最后一位數相對應的月份數，即資質證書編號最后一位數為3、4、5、6、7、8、9的，年檢月份分別為3、4、5、6、7、8、9月，資質證書編號最后一位數為0、1、2的，年檢月份分別為10、11、12月。
二、房地產開發企業資質年檢時間
開發企業必須在年檢當月的1號前（如資質證尾號為3的年檢企業，必須在3月1日前填寫并上報資料），登錄*城市建設網填報年檢資料，并將網上“房地產開發公司資質年檢表”打印后，連同年檢相關資料送到*市政務服務中心市建委窗口辦理。
三、房地產開發企業資質年檢的主要內容
1.房地產開發經營業績，包括年度完成房地產開發投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積情況；
2.房地產開發項目資本金到位、使用情況和工程技術人員、經濟管理人員的配備情況；
3.遵守房地產資質證書、項目手冊管理情況，開發建設項目竣工驗收及交付使用情況；
4.工地閑置和工程停緩建及管理情況；
5.繳交土地出讓金、市政配套費、社保、勞動保險金等稅費情況；
6.遵守規劃、土地、統計、城市管理等有關法律、法規的情況；
7.對群眾投訴的處理情況。
四、房地產開發企業資質年檢需報送的材料
1.房地產開發資質年檢（申報）表（要認真如實填寫公司基本情況、人員及經營業績）；
2.房地產開發企業資質證書（副本）；
3.近三年經區（縣級市）建設行政主管部門年檢通過的房地產開發項目手冊（與開發資質相對應用地的項目）；
4.房地產開發企業統計年檢證；
5.企業法人營業執照副本及股東手冊；
6.企業資金驗核報告或上年度的財務審計報告；
7.房地產開發項目建設用地文件（包括建設用地規劃許可證及加名和轉名文件、建設用地批準書或國有土地使用權證）；項目結束的，需提供竣工備案（驗收）證明；
8.外商投資企業批文和證書（外資、合資企業提供）；
9.近三年開發項目竣工備案和規劃驗收情況；
10.如變更資質證書內容、非項目公司增加新項目、暫定資質晉升三級資質的，需寫申請注明變更內容和要求。
五、房地產開發企業資質年檢標準
1.有房地產開發項目（在建項目或有效期內的房地產開發經營用地），正在按計劃推進、開發經營正常，業績良好，企業無違法、違規經營行為，報送年檢資料齊全，專業技術人員符合要求，予以通過年檢。
2.有下列情形之一的，不通過年檢：
（1）未報送項目手冊年檢或年檢不通過的；
（2）不報送統計報表的；
（3）開發建設項目未經驗收或驗收不合格交付使用的，商品住宅交付使用時不按規定發放《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的；
（4）發生重大質量事故，情節嚴重的；
（5）企業虧損嚴重、資不抵債、瀕臨破產的；
（7）對群眾投訴的經查明有過錯行為又不及時糾正的；
（8）由我委前置審批的項目公司私自變更原用地方股東的。
3.有下列情形之一的，注銷資質證書：
（1）開發項目竣工兩年以上或連續兩年沒有經營業績的；
（2）不按時申報年檢超過兩個月以上的；
（3）有違法經營行為的。
被注銷資質的，從注銷之日起6個月內不得重新申報資質。
六、年檢結果公布辦法
第7篇：房地產開發經營管理條例范文
（一）部門規章與現行法律的沖突
現行《城市房地產管理法》第38條明確規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法同時在“房地產交易”一章中又規定了商品房預售制度，是為未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓的例外情形。而建設部《商品房銷售管理辦法》在對商品房銷售行為的界定時將商品房銷售分為預售和現售，且將現售定義為：房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。可見，《商品房銷售管理辦法》將房屋竣工驗收合格作為商品房預售與現售的分界，并非登記領取權屬證書。從這一點上看，建設部的部門規章與國家法律規定似乎有沖突。
事實上，考察房地產相關立法規定，不難發現：《商品房銷售管理辦法》關于商品房現售的規定與《城市房地產管理法》的上述規定并不沖突。
（二）商品房現售不等同于房地產轉讓
首先，《商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售，僅是與商品房預售相對應的一種銷售方式。有觀點認為，《城市房地產管理法》關于“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定是為防止期房轉讓，其實不然。《城市房地產管理法》第46條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。此條應屬委托性或授權性規范。雖然國務院辦公廳在2005年轉發《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）中明確：國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。但究其原因，是在部分地區商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等背景下，行政主管部門為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決市場運行中的矛盾和問題，為實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格作出的規定，并非《房地產管理法》明文禁止。因此，從立法目的來看，“未登記領取權屬證書的房地產禁止轉讓”的規定不等同于禁止期房再行轉讓。
其次，《房地產管理法》第37條規定：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這里的房地產權利人即指房屋所有權人和土地使用權人。依據《物權法》的規定，房屋所有權和土地使用權的取得均須以辦理權屬登記為要件（依據事實行為或司法裁判等除外）。而在商品房買賣法律關系中，無論是預售還是現售，購買人尚未辦理權屬登記，其在商品房買賣合同中只是債權人而非房地產權利人。即便該預售合同辦理了預告登記，也只是將該預售合同中一方當事人債的請求權賦予物的請求權，房屋所有權仍屬開發企業。
最后，商品房買賣中再行轉讓的標的并非房地產物權而只是商品房買賣合同中的權利義務。以預售為例，預售商品房轉讓實質上是商品房預售合同的轉讓，即商品房預售合同中權利義務的轉讓。《合同法》第88條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。可見預購人經預售人房地產開發企業同意，可以將商品房預售合同中的權利義務一并轉讓給第三人，即將預售商品房轉讓與第三人。對于已將商品房價款全部支付完畢的預購人，因其在預售合同中的義務已履行完畢，剩下的只是對房地產開發企業的債權，此時預售商品房轉讓實質乃是債權讓與，《合同法》第80條規定，其只要通知債務人房地產開發企業即可。當然，根據《合同法》第87條、《房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》的規定，由于商品房預售合同都必須在產權登記部門備案，所以預售商品房轉讓時，房地產開發企業、預購人和第三人還要到產權登記部門辦理房地產開發企業與預購人備案合同的注銷登記及房地產開發企業與第三人新簽訂商品房預售合同的備案登記手續。但這種程序本身是行政權力介入對房地產市場行為的強制干預，是宏觀調控確保房地產市場健康有序發展的需要，并無法理可依。因此，《房地產管理法》第38條第6項之規定與《商品房銷售管理辦法》關于現售的規定并不沖突。
二、商品房預售與現售監管對接的實踐難題
（一）竣工驗收合格———現售
考察我國現行立法及部分地方實踐不難發現：竣工驗收問題在立法和實踐中還存有爭議。
國務院《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。從上述規定看，竣工驗收應是行政主管部門牽頭多部門參與的綜合性驗收。
同為行政法規的《建設工程質量管理條例》第16條規定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經勘查、設計、施工、工程監理等單位出具相關材料證明符合驗收條件。該條例第49條又規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。可見，按該條例的規定，建設項目竣工驗收是由建設單位組織的工程竣工驗收和其他行政主管部門出具的單項驗收組成，建設行政主管部門的主要職責是監督備案。
2009年住建部出臺修訂后的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》，對建設單位辦理工程竣工驗收備案作出進一步的詳細規定。
綜上，從工程建設和法律規定的角度來說，應將竣工驗收備案作為商品房預售與現售的分界點。
（二）現售備案的性質
《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。該辦法同時規定了商品房現售的條件。從條文本身來看，現售備案應是開發企業向主管部門辦理的現售行為的告知性備案，而非審核性備案；受理備案的主管部門為房地產開發主管部門，而非房地產行政主管部門或房屋登記機構。因此，筆者認為，辦理現售備案不應對開發企業提交的備案資料進行實質審查。
（三）現售監管引發的相關問題
1.怠于申辦初始登記
《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定：現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。根據《物權法》和《房屋登記辦法》的規定，購房人辦理分戶登記應以新建房屋完成初始登記為前提，除提交法定要件外，初始登記還涉及一定的稅費，包括登記費、工本費、維修資金。按發改委和財政部的規定，住宅房屋登記收費標準為每件80元，非住宅房屋登記收費標準為每件550元。住宅房屋登記一套為一件；非住宅房屋登記的房屋權利人按規定申請并完成一次登記的為一件。房屋登記收費標準中包含房屋權屬證書費。按規定核發一本房屋權屬證書免收證書費。向一個以上房屋權利人核發房屋權屬證書時，每增加一本證書加收證書工本費10元。另外，根據《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。有觀點認為，允許現售商品房進行合同網簽備案，將降低開發企業申辦初始登記的積極性，在市場形勢不景氣時可能產生個別企業無力支付辦理權證的相關費用而怠于辦理權屬登記進而導致業主分戶登記無法辦理等問題。事實上，該情形在預售許可制度下同樣存在，并非對現售行為進行監管允許現售合同備案所產生的特有問題。
2.如何辦理預告登記
《物權法》明確了當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《房屋登記辦法》規定可申報預告登記的情形包括預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓、抵押以及法律、法規規定的其他情形。如按《商品房銷售管理辦法》的規定以竣工驗收合格作為現售的標準，那么竣工驗收后尚未辦理初始登記的商品房當事人能否在合同備案后申請辦理預告登記？雖然《房屋登記辦法》并未列舉現售商品房買賣合同備案后辦理預告登記的情形，但從《物權法》對預告登記的定義來看，商品房現售買賣合同無疑屬于當事人之間的不動產物權協議，為保障將來實現物權只要交易雙方有辦理預告登記的約定，應當可以辦理，并不違反法律規定。
3.能否受理（預）查封
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋［2004］15號）指出：人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。可見，未登記取得權屬證書的房屋、土地也可以查封。但此種查封又不同于預查封。最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）中提出了預查封的概念，即房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封，預查封的效力等同于正式查封。從最高人民法院關于預查封的界定來看，商品房現售合同備案顯然不屬于預查封范圍，但該類房產的查封應參照預查封的相關規定執行：即作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了竣工驗收備案但尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了商品房現售備案的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。
4.預售與現售的轉化和銜接
建設部在1998年《關于加強商品房銷售管理的通知》（建房[1998]第17號）中指出，現房銷售的，必須出示證明所售房屋合法的有關證件，并明確取得房屋所有權證的期限。從建設部的上述規定來看，將現售納入監管范疇并核發相應證明是行政管理的要求。筆者認為，管理實踐中，應根據標的的特殊性對商品房預售、現售進行區別監管。根據現行法律規定，未竣工驗收合格的商品房申請預售的，應核發商品房預售許可證，且預售許可應有期限限制，即有效期。在商品房竣工驗收合格后應轉化為現售，現售商品房應包括竣工驗收合格尚未完成權屬登記以及已經完成初始登記領取房屋權證的兩類。對于尚未取得初始登記的現售商品房的監管，宜通過現售行為備案或核發現售證明文件等方式進行；對于已完成初始登記的現售商品房，應將房屋權證作為交易的證明文件，可以實行網上簽約，但不宜再進行合同備案監管。
三、國內各地對商品房現售監管的比較分析
由于國家層面的法律規范對商品房現售的規定過于原則，部分城市通過地方立法積極開展現售備案實踐。主要有：
其一，將竣工驗收備案/綜合竣工驗收作為預售與現售的分界，開發企業在現售前向主管部門報送竣工驗收備案等資料，如鄭州、武漢、海口、大連。按是否頒發現售備案憑證，又分為兩種情形：一是經公示一定期限后即可現售，不頒發備案憑證。例如《大連市商品房銷售合同網上備案辦法》規定，開發企業現房銷售商品房的，應將竣工備案等相關資料，報送市房地產交易登記管理機構進行網上公示。商品房信息網上公示3日后，房地產開發企業與購房者方可辦理銷售合同網上備案。二是取得現售備案證明后可進行現售合同備案。例如，《武漢市開發辦關于貫徹的通知》（武開管辦[2001]082號）明確：對現售商品房實行商品房現售備案制度，開發企業應當在商品房現售前將符合商品房現售條件的有關證明文件報送市開發辦備案；市開發辦對符合商品房現售條件的，出具武漢市商品房現售備案證，沒有辦理武漢市商品房現售備案證的，不得現售商品房。《鄭州市商品房銷售管理辦法》規定的商品房現售條件與《商品房銷售管理辦法》一致，開發企業在現售前應持工程竣工驗收證明等材料向市、縣（市）、街區房地產管理部門辦理產權登記備案。
其二，將初始登記作為預售與現售的分界，如北京、上海、廣州、寧波。具體到各地實踐操作不盡一致。例如，北京市通過網上簽約方式進行商品房現售，但現售合同不備案，直接辦理權屬登記。北京市建設委員會《關于北京市商品房現房買賣合同實行網上簽約的通知》（京建交[2005]1105號）規定：本通知所稱商品房現房，是指已完成房屋所有權初始登記，并取得房屋所有權證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。當事人自網上簽約之日起90日內持網上打印的現房合同和北京市房屋權屬轉移登記申請表及其他材料到房屋行政管理部門申請房屋權屬轉移登記。《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》規定：現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。寧波市《關于實行商品房現售備案的通知》（甬建發[2009]189號）規定，現售商品房是指房地產開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的房屋，商品房現售實行備案制，現售備案資料齊全的予以備案，核發商品房現售備案書。另外，寧波市還規定，原已申領商品房預售許可證的項目，在具備商品房現售條件后應將預售后剩余房源轉為商品房現售，領取商品房現售備案書后方可進行商品房現售，且應通過商品房銷售網上即時備案系統進行商品房買賣合同備案。海口市住房保障和房產管理局《關于商品房現售備案管理問題的通知》規定，預售商品房項目申請轉現售的，發給海口市商品房現售備案證；已辦理房屋權屬登記的，不辦理海口市商品房現售備案證。
結合各地實踐來看，無論是以竣工驗收備案還是完成權屬登記領取權證作為預售與現售的分界，無論是否頒發現售備案證明均實現了對商品房銷售行為的全面監管。寧波、海口兩地的規定還對預售轉現售行為作出了詳盡規定，值得借鑒。
四、加強和完善商品房現售管理的若干構想
為加強現售監管，實現預售與現售管理的無縫銜接，筆者建議：
第8篇：房地產開發經營管理條例范文
關鍵詞：行政法規；立法法；法律適用
中圖分類號：D925.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）14-0170-02
一、案情
2010年11月，興化市自然人萬某因無照從事KTV服務經營受到當地工商部門查處。具體案情為：萬某2010年11月2日，在位于該市中心的海德國際8號樓購買了4樓約1 200平方米面積的房屋，用于從事KTV經營。因當事人未建賬，無法計算當事人的違法所得。當事人開業時因尚未通過消防驗收，所以沒有辦理任何許可證，也沒有辦理營業執照。工商部門于當年11月23日進行了立案查處。本案違法事實清楚，證據也很確鑿，但在法律適用上，工商部門內部產生了爭議。
二、爭議
工商部門查處娛樂場所的主要法律依據是《娛樂場所管理條例》（以下簡稱《條例》）和《無照經營查處取締辦法》（以下簡稱《辦法》），從法律位階上看，二者均為國務院制定的行政法規；從生效時間上看，《辦法》生效于2003年，《條例》生效于2006年；從規定內容上看，《辦法》主要對無照經營的行為作出了監管規定，《條例》主要針對娛樂場所的經營行為作出了監管規制。針對如何查處該起無照從事娛樂場所經營的違法行為，該局也形成了兩種不同的看法：
第9篇：房地產開發經營管理條例范文
深入貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》和市國土房管局《天津市房地產市場執法檢查方案》的精神，整頓規范我區房地產市場交易秩序，維護消費者合法權益，穩定住房價格，促進房地產市場秩序健康發展，鞏固房地產支柱產業重要作用，保持經濟平穩較快增長，滿足廣大群眾的住房消費需求。
二.指導思想：
從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度出發，堅持整頓規范和促進健康發展并重，加大對房地產交易環節違法違規行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、健康有序的房地產市場環境。
三.主要任務：
1.整頓和治理無證售房行為。無證售房是指房地產開發企業未取得商品房銷售許可證，自行或委托經紀機構，以認定、登記、選號等方式銷售或變相銷售的行為。對于無證售房行為，應當按照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《天津市商品房管理條例》等法律法規進行查處。
2.整頓和治理囤積房源等行為。對房地產企業虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房價，或者房地產企業縱容雇傭工作人員炒作房價，擾亂市場秩序行為，依法進行查處。
3.整頓和治理房地產經紀行為。房地產經紀機構、房地產經紀人從事經紀活動應符合法律、法規規定，對于利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房信息等費用，在過程中非法賺取差價、占壓資金等違規行為、依法進行查處。
四.方法步驟和時間安排：
執法檢查自7月21開始，至8月31日結束，分四個階段進行：
第一階段，市國土房管局部署階段（7月21日）。聽從上級安排，認真學習文件精神，深刻領會文件實質和對保持房地產市場持續健康發展的重大現實意義，切實把思想統一到國務院37號文件精神上來，精心準備，認真組織。
第二階段，全面檢查階段（7月22日-8月11日）。
為了更加深入廣泛地開展此次檢查工作，我局將于7月28日，在星光廣場開展專項宣傳咨詢活動，發放宣傳材料，解答群眾疑問，面向社會宣傳此次檢查的內容，公布投訴電話，接受群眾投訴和舉報，并根據群眾反映的情況，開展針對性地檢查。分別召開房地產開企業和房地產經紀機構座談會，組織他們認真學習國辦37號文件、建設部166號文件及市局的文件精神，深刻領會，提高認識。同時部署此次檢查工作，為這項工作的順利進行奠定基礎。
此次檢查采取全面檢查和有針對性地檢查相結合的方法進行，我局將對轄區內房地產開發企業、房地產經紀機構，開展拉網式清查，做到全面覆蓋，全面檢查，不留任何死角。
具體檢查內容：
1．房地產開發企業
（1）是否存在無證售房或變相無證售房行為；
（2）商品房網上銷售是否合規；
（3）商品房網上預定是否合規；
（4）是否存在虛假信息、炒賣房號行為；
（5）商品房銷售現場是否公示《商品房條例》和《商品房買賣合同》示范文本；
（6）商品房銷售現場是否公示《商品房銷售方案》；
（7）是否存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價行為；
（8）是否存在不按規定進行合同備案行為。
2．房地產經紀機構
（1）是否存在未經備案開展經營的行為；
（2）是否銷售無證商品房；
（3）成交的存量房是否公示；
（4）是否存在非法賺取房屋交易差價行為；
（5）是否存在為禁止轉讓的房屋提供中介服務的行為；
（6）是否存在占壓當事人房款的行為；
（7）服務場所是否公示《中介服務收費標準》；
（8）服務場所是否公示《中介服務標準》、《服務內容》、《執業規范》和投訴電話。
第三階段，整改處理階段（8月12日-8月20日）。對檢查中發現企業存在的違法違規行為進行集中梳理，對存在不規范經營行為的企業進行責令整改；對需要進行處罰的企業，按照法定程序進行處罰；對普遍存在的典型問題，通過媒體予以曝光，達到警示企業、提醒群眾的目的。
第四階段，總結階段（8月21日-8月31日）。8月21-24日，摸清開發企業和經紀機構底數，匯總情況，弄清存在問題，按問題類型剖析原因，總結檢查中的經驗做法及效果，建立長效管理機制。并于8月24日前將檢查總結及相關資料上報市局。
五．組織領導
這次檢查是落實37號文件精神的重要措施，是保障我市房地產市場穩定發展，確保國辦37號文件要求落到實處的具體行動，為使檢查達到預期效果，我局成立專項領導小組，由孔淑英同志任組長，安承明局長任副組長，丁連生、李廣茂、張紅梅、周萍同志為小組成員，負責檢查的組織實施，確保抓出成效，不走過場。
六.幾點要求
1.提高認識。此次檢查是落實國辦37號文件精神的重要措施，是當前的重要任務，我們一定要站在執政為民和建立和諧房地產市場的高度，認識規范房地產市場的重要性，關系國民經濟的發展，關系群眾生活。
2.抓典型，以點帶面。根據檢查中發現的典型問題，區分不同類型，深入分析研究，剖析原因，制訂相應措施，對違規行為給予相應處罰，通過以點帶面的方式，解決各種違法違規行為。做到邊檢查、邊分析、邊整改、邊處理、邊糾正，對違規行為分類處理，觸犯法律的移交司法部門，做到事事有結果，件件有著落。
