司法評估報告精選(九篇)

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第1篇：司法評估報告范文

［關鍵詞］估價機構;房地產司法拍賣估價;風險防范

1引言

房地產司法拍賣估價與其他房地產估價顯著不同。一方面，由于房地產的價值量大，估價結果與當事人利益攸關;另一方面，房地產司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結果的要求更高。房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產司法拍賣估價概述

2.1房地產司法拍賣估價概念。涉案房地產的司法拍賣估價是房地產司法鑒定估價業務中的一種，主要是指注冊房地產估價師運用房地產估價專業知識和經驗對涉案的房地產價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關專業意見的活動。這也是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。2.2房地產司法拍賣估價的特點。房地產司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產處置參考價提供參考依據，其具有以下三個特點。第一，房地產司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產司法拍賣估價工作不同于其他專業活動，房地產司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產處置參考價。在房地產司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現象。因此，房地產司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產司法拍賣估價不同于其他一般的房地產估價，房地產司法拍賣估價的結果與案件當事人的合法權益緊密相關。因此，房地產估價機構在進行司法拍賣估價業務時，必須嚴格按照《資產評估法》《房地產估價規范》的規定審慎進行。第三，房地產司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)開啟了人民法院確定財產處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，對傳統的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;④評估專業人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規定明確了當事人、利害關系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規定，當事人、利害關系人認為網絡詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內提出書面異議:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③評估機構或者評估專業人員不具備相應評估資質;④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執業水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產司法拍賣估價工作風險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產估價機構從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規、估價結果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發的風險。在《資產評估法》、2015版《房地產估價規范》中對估價程序有明確的規定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現估價程序履行不到位的情況，比如現場查勘時經常出現被執行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內部進行查勘的法定義務;又比如現場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現狀有無差異，會造成評估的財產基本信息、評估財產范圍發生偏差;還有就是有的估價機構內部管理制度不健全，使得評估報告內部審核流于形式，造成評估報告形式不合規等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執行工作的拖延。3.2估價結果不公正引發的風險估價結果不公正。主要是指由于估價方法、參數、基礎數據等選擇出現問題等原因導致的估價結果出現需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權即將發生轉移，這使得評估報告會成為各相關方關注的焦點。《規定》第二十三條規定，當事人、利害關系人可以在收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議。房地產估價機構在房地產司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權益，也會對估價機構、估價師的經濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構名單庫中除名，這就要求房地產估價機構、估價師在執業過程中必須依法合規、謹慎執業。

4房地產司法拍賣估價工作的風險規避及防范措施

4.1提高評估專業人員風險防范意識和職業道德水平。就房地產估價機構內部而言，要有效的提高評估專業人員風險意識和職業道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業人員的法律知識培訓。房地產估價機構的業務行為受到相關法律的規制，為了使房地產估價機構的評估工作符合法律的要求，必須使相關工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規定可能會產生的法律責任。只有通過對相關工作人員系統的法律培訓，才能在評估專業人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產估價機構除了要求評估專業人員遵守一般的行業職業道德準則之外，房地產估價機構應當結合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業人員的職業道德，促使評估專業人員能夠審慎對待每一次評估工作，時刻牢記自身的職業道德底線。4.2建立健全機構管理制度，規范業務行為要有效的提高房地產估價機構。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業人員這一角度著手，房地產估價機構自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構內部管理制度，用制度來規范業務行為，從而提高司法鑒定結論的質量。［4］為此，房地產估價機構應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質量的制度。在具體的制度內容上，應當包括房地產司法拍賣估價工作實施的程序、現場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產估價機構要建立責任追究制度。房地產估價機構建立責任追究制度是為了進一步規范評估專業人員的業務行為，要使評估專業人員在執業過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規范業務行為、提高服務質量的目的。4.3建立執業責任保險或者執業風險金制度鑒于。目前房地產估價機構司法拍賣估價人員面臨的執業風險越來越多，執業風險系數也在不斷攀升。為了消除評估專業人員的執業顧慮，房地產估價機構在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執業責任保險或者繳納執業風險金，通過社會其他機構來分散評估專業人員的執業風險。我國早在《司法鑒定機構管理辦法》中就規定了司法鑒定責任保險以及執業風險金制度，因此，房地產估價機構實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執業責任保險或者執業風險金制度，能幫助房地產估價機構在執行業務中分散風險。4.4合理利用假設限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設限制條件和免責條款，避免相關當事方因對估價報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構及估價專業人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產估價機構應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結論

隨著我國經濟的不斷發展，一方面社會公眾已經形成了較強的法律權利意識，另一方面在經濟獲得不斷發展的同時，各種債務糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業務增多，房地產估價機構及評估專業人員的執業風險也相應增多。房地產估價機構當前和今后很重要的一個工作任務就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產估價機構、評估專業人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產估價機構自身而言，要加強內部管理制度，規范業務行為，加強對評估專業人員的法律培訓。對于評估專業人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產估價機構司法拍賣估價業務面臨的風險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

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第2篇：司法評估報告范文

一、資產評估司法鑒定項目的特殊性

（1）資產評估司法鑒定主體資格的雙重性。我國對鑒定主體資格采用鑒定權主義，實行行政許可制度。資產評估司法鑒定主體包括資產評估司法鑒定機構和資產評估司法鑒定人。在實施資產評估司法鑒定工作時，資產評估機構的身份是司法鑒定機構，經辦的注冊資產評估師的身份是司法鑒定人。正是資產評估司法鑒定主體資格的雙重性，才造成資產評估機構從事司法鑒定業務時面對行政管理和行業管理的雙重性。

（2）資產評估司法鑒定客體的涉案性和廣泛性。資產評估司法鑒定的對象主要為民事訴訟中涉案的財物或權利，包括立案時、訴訟中和執行中的財物或權利，所有的鑒定對象均涉及訴訟原被告雙方甚至是第三人的切身利益。鑒定結論一直是訴訟當事人關注的焦點之一，強烈要求鑒定結論具有公正性、準確性、合法性。在個別的行政訴訟和仲裁案件中，也會涉及資產評估司法鑒定，但不是主流。實際工作中，鑒定對象不僅有一般意義上的各類資產，還有需要補償的損失和需要確定的成本等特殊客體。

（3）資產評估司法鑒定報告的證據性。目前，資產評估司法鑒定的報告表現形式一般可分為兩種，一是資產評估報告；二是按《司法鑒定文書規范》要求出具的資產評估司法鑒定意見書。不管采用何種報告形式都不能改變報告的證據性質。資產評估司法鑒定報告作為司法鑒定結論，是一種特殊的證據形式，是民事訴訟法和行政訴訟法中法定的證據種類之一。

（4）資產評估司法鑒定報告使用的限制性。資產評估司法鑒定報告作為鑒定結論并非是當然證據，其證據力并不當然優于其他證據，必須經訴訟當事人當庭質證，且由法庭最終審查并認證。資產評估司法鑒定報告只有經過質證程序后才能依法產生證據力，作為法庭判案的證據。司法鑒定報告合法應用前的質證程序，客觀上對評估責任起到了一定過濾作用，在一定程度上化解了司法鑒定機構和司法鑒定人的民事法律責任。

（5）資產評估司法鑒定立場的中立性和超然性。和貸款抵押評估、非貨幣資產出資評估、拆遷補償評估、上市公司資產流入類評估、國有資產流出類評估等就高傾向評估以及稅基評估、MBO企業整體評估、民進國退企業改制、處置金融不良資產評估、上市公司資產流出類評估、國有資產流入類評估等就低傾向評估不同，資產評估司法鑒定既不就高也不就低。因為一方的多得或少付必然是以另一方或第三方的多付和少得為代價的。不公平地增加一方的額外利益必然損害另一方或第三方的合法利益。對于資產評估司法鑒定，評估立場應堅持中立性和超然性，使評估的公開、公平、公正原則得到充分彰顯。

（6）資產評估司法鑒定項目啟動權行使的特定性。評估項目的啟動權由評估業務的委托人擁有。不同司法領域和環節，委托人有所不同。在自訴案件受理階段，一般由主張權利的當事人向法院認可的司法鑒定機構進行委托。在案件審理和執行環節，我國目前實行司法官授權鑒定制度，或稱中立鑒定制度，資產評估司法鑒定項目的啟動權由法院行使。在公訴案件的立案階段或偵察階段，一般由檢察部門或公安部門進行啟動。在仲裁領域，當事人有約定的按約定確定司法鑒定機構，無約定的由仲裁庭指定司法鑒定機構。

（7）資產評估司法鑒定具體事項的指定性。一般情況下，資產評估司法鑒定項目的評估對象和評估范圍以及評估基準日都是法院指定的，司法鑒定報告的用途或評估目的也是法定的，司法鑒定機構和司法鑒定人不得隨意變更。對于資產評估司法鑒定對象和評估范圍內有詳細清單的資產的權屬問題，司法鑒定人只需盡到關注和披露義務，不對權屬影響評估結論承擔法律責任。但是對于涉及股權資產評估時，仍須按法律權屬指導意見規定處理，在報告中充分披露。對產權不清的資產盡量讓有關當事人認定，并與主管法官做好溝通工作。

（8）評估基準期的復雜性。一般的資產評估司法鑒定項目是以法院等委托人指定的某年某月某日為評估基準期，以法院的委托函的落款日期即委托日期為評估基準日。但有些資產評估司法鑒定項目（如損失評估類司法鑒定項目）只能使用評估基準期，為一個特定期間，從某年某月某日至某年某月某日。具體期間長度，由侵權行為的持續時間長短決定。

（9）鑒定結論取價標準的唯一性。不管是對普通對象的評估，還是對損失補償的評估或對成本的評估等，都必須采用價格標準，而不能采用價值標準。這和企業價值評估或無形資產評估有所不同。只有以價格標準為基礎進行評估，才對訴訟當事人是公平、公正和合理的。如果采用價值標準，當價格和價值背離時，必須有一方為這種背離付出代價，這是利害關系人不能接受的。雖然市場價格很多時候并不等于價值，如股票和商品房的價格暴漲暴跌，但市場價格是公平的，市場風險的承擔和轉移相關法律法規有明確規定。除了以上列舉的特殊性外，資產評估司法鑒定項目還有其他一些特點，如評估工作周期法律有明文限制等等。

二、資產評估司法鑒定項目的評估風險識別

對于風險的認識，不同的領域會有不同的概念和解釋，并對風險進行不同分類。資產評估司法鑒定項目的鑒定風險實質就是評估風險。對于評估風險，評估行業長期以來缺乏統一的、權威的定義。對評估風險認識的差異，必然會帶來風險防范的差異和疏漏。然而可以形成共識的是，對于評估行業來說，不管什么評估領域和什么評估專業，評估風險一定和評估責任及自身利益密切相關，因為評估機構和評估人員一旦可以免責或沒有利益損失，所謂的評估風險就會蕩然無存，同時評估行業也會失去存在的必要。評估風險是由資產評估的經濟職能決定的。評估風險的識別存在兩個標準，一是評估責任標準，二是利益損失標準。評估責任是指評估機構及其評估人員依法需要承擔的法律責任和應當履行的義務。評估風險是指評估機構及其評估人員因故意或過失通過特定評估項目的資產評估報告作為侵權工具、或違法工具、或犯罪對象以及在評估項目全過程中存在違法行為和存在法律、法規、規章、規范性文件禁止的情形等原因，依法需要承擔民事法律責任、行政法律責任和刑事法律責任的可能性、或者雖不需要承擔法律責任但客觀上存在導致其經濟利益遭受損失或對其相關權利造成不利以及受到評估協會行業制裁的可能性。從上面的定義可以看出，評估風險完全基于評估項目。評估風險一旦變為現實，必然會使評估機構或其評估人員的經濟利益遭受損失或對相關權利造成不利。需要注意的是，評估合同違約風險、開展未經許可的評估業務、評估費壞賬、與評估項目無關的管理風險和經營風險等風險不屬于評估風險，但違反保密義務的締約過失責任因有法律法規、規章明確規定為評估責任而構成評估風險。評估報告是評估風險最主要的直接來源之一。從評估風險直接來源或直接起因角度看，資產評估司法鑒定項目的評估風險可以分為兩大類，一是因資產評估司法鑒定報告原因引起的評估風險；二是資產評估司法鑒定報告以外的原因引起的評估風險。從評估責任的角度劃分，評估風險可以分為民事法律責任評估風險、行政法律責任評估風險、刑事法律責任評估風險和其他責任評估風險。從評估技術角度劃分，評估風險可以分為評估技術風險和非評估技術風險。資產評估司法鑒定項目的評估風險主要來源是資產評估司法鑒定報告引起的評估風險，而且行政法律責任評估風險占全部評估風險的主要份額。原因是資產評估民事責任和資產評估刑事責任注重評估結果，同時由于侵權構成四要件和犯罪構成四要件必須同時具備，因此難以形成評估責任。而資產評估行政責任不僅注重評估結果，而且注重評估過程，同時鑒于違法構成只有一個客觀方面，而且涉及的管理部門眾多，造成行政責任成為評估機構的主要評估責任。

第3篇：司法評估報告范文

【關鍵詞】執行程序；送達；對策

一、執行程序中需送達、通知被執行人的法律文書

筆者根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋的規定，對其進行了梳理，主要包括：（1）執行開始階段，應當向被執行人發出執行通知、報告財產令、失信風險告知及其他相關事項告知書。（2）人民法院查封、扣押財產應制作執行裁定書并送達。（3）查扣財產時，應通知被執行方到場，將查扣清單交被執行人。（4）查扣后應責令被執行人在指定期限內履行義務。（5）財產評估時，應采用隨機方式確定評估機構，應提前通知被執行人到場。（6）評估報告作出后應當發送給被執行人。（7）告知被執行人對評估報告有異議的可書面提出。（8）進入拍賣程序后，應采用隨機方式確定拍賣機構，應提前通知被執行人到場。（9）應當在拍賣五日前通知被執行人到場。（10）財產拍賣成交后，應送達執行裁定書。（11）對拍賣款進行分配，應送達財產分配方案。

二、執行文書送達的不同觀點

對于上述執行文書是否應全部采用公告送達，實踐中存在不同觀點。一種意見認為，上述的執行文書應分為“送達”與“通知”兩類，屬于“通知”的執行文書無須公告送達。理由是：相關規定僅是“發出通知”或“通知”，按字面理解，則這僅是執行法院應做的工作，并不必然隱含被執行人要知悉該通知書，而且被執行人既然已下落不明，已屬于實際通知不能的情況，所以此類通知無須到達被執行人，執行法院只需將相關通知書張貼于本院公告欄進行公示就可。這樣一來，需公告送達的執行文書就減少了一大部分，會節省出很多時間。第二種意見認為，既然相關法律及司法解釋已經進行了明確規定，就應嚴格按照法律規定進行公告送達，但基于執行實際工作中存在的問題，可以建議立法修改。第三種意見認為，上述執行文書應全部采用公告送達，但為提高工作效率，可將上述執行文書進行合并然后公告。

筆者所持的為第三種意見。理由是：首先，“通知”與“送達”雖然性質不同，但仍應全部送達。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第六條規定：“人民法院收到評估機構作出的評估報告后，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出”。足見，第一種意見的理由是不妥的，相關的通知若沒有送達的話，將影響被執行人相應法定權利的行使。其次，如果每份執行文書依次公告的話，那么在執行程序中，每處置一次被執行財產，就需花上兩三年的時間，這顯然是不合理的。第二種意見中提到的建議立法修改，但法院執行中的財產處置工作每天都在進行著，坐等立法修改顯然是行不通的。因此，筆者認為，合理地將上述執行文書進行合并公告的做法是必要的，但應認真研究如何送達相關執行文書，做到既符合法律、司法解釋的相關規定，又能最大限度地縮短執行時間。

三、對策建議

對于如何合并公告，筆者提出的建議做法是，首先根據執行工作的流程對全部執行文書進行分類，然后根據執行工作的進展情況分階段進行公告送達。

（一）分類

所有需要送達通知的執行文書，主要包括本文前面所述的十余種，筆者認為可以按執行工作流程將其分為五個部分。

第一部分為執行開始階段。這階段包括執行通知、報告財產令、失信風險告知及其他相關事項告知書四份文書，很多法院（包括筆者所在法院）都是制作各自獨立的執行文書，筆者認為這四份完全可以合并為一份，只要能體現全部法定應告知的內容就可以。

第二部分為財產查扣階段。在實踐中，這階段的工作一般是同時進行的，法院查扣被執行財產時應作出執行裁定書并送達，應通知被執行方到場，將查扣清單交被執行人，查封后應責令被執行人在指定期限內履行義務。

第三部分為財產評估階段。這階段的工作主要是選擇評估機構應提前通知、選擇情況可送達以及評估報告作出后應發送給被執行人，并告知其有異議可書面向人民法院提出。

第四部分為拍賣階段。本階段包括：應采用隨機方式確定評估機構，但應提前通知被執行人到場。執行法院可將選擇機構的情況書面送達被執行人。執行法院應當在拍賣五日前通知被執行人到場。

第五部分為財產分配階段。財產拍賣成交后，應向被執行人送達拍賣成交確認裁定書。涉及案款分配的，應向被執行人送達財產分配方案。

（二）合并公告送達

如果按上述的分類，那么至少需要五次的公告，那就是十個月以上的時間，這顯然時間太長，因此還應盡量壓縮時間。筆者認為，可以合并為以下三個部分進行三次公告（簡稱“642”），且公告可交叉進行，進一步縮短執行時間。

第一部分，這部分包括執行開始階段、查扣階段以及評估階段選擇評估機構部分的執行文書，共九份文書，因執行開始階段的四份文書可以合并為一份，加上另五份，簡稱“6”，這部分可合并一次性公告。財產查扣階段應送達的查封、拍賣裁定書及查扣清單，通知被執行方到場，查封后責令被執行人在指定期限內履行義務，這部分工作在實踐中一般是同時進行的，這四份執行文書可以同時送達。而執行開始階段的執行文書主要是告知性質，在財產查扣時再進行告知并不會剝奪被執行人的相關法定權利。查封后應責令被執行人限期履行義務，若被執行人沒有在指定期限內履行義務，則對查封財產進行評估、拍賣，但為提高效率，執行法院在財產查封后，可隨即對查封財產進行委托評估，若被執行人履行義務，則停止評估程序，若其沒有履行義務，則節省了指定履行的這段時間。因此，這一部分的執行文書合并公告是合理的。第二部分，這部分包括財產評估報告、告知異議權利及拍賣階段的執行文書，簡稱“4”，這四份文書可以合并公告。從法院查扣財產到選擇評估機構，到評估機構作出評估報告，這需要一定的工作時間，所以這一部分的執行文書只能另外進行一次公告。

第4篇：司法評估報告范文

作為房地產估價機構在日常工作中經常要為司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產估價規范的嚴格規定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產估價規范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。

一、什么是拍賣

《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。

與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。

二、拍賣底價與拍賣保留價

《房地產估價規范》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。

底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）

保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”第四十四條規定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價。”第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。”

可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。

在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。

總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。

三、拍賣底價的法律地位

以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：

1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；

2、拍賣底價不可隨意更改；

3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；

4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。

5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。

四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題

1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。

2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。

3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。

4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠交水電費、物業管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。

5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。

五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價

1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。

第5篇：司法評估報告范文

作為房地產估價機構在日常工作中經常要為司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產估價規范的嚴格規定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產估價規范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。

一、什么是拍賣

《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。

與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。

二、拍賣底價與拍賣保留價

《房地產估價規范》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。

底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）

保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”第四十四條規定“委托合同應當載明以下事項……；

（三）、委托人提出的保留價。”第五十五條規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。”

可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。

在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。

總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。

三、拍賣底價的法律地位

以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；2、拍賣底價不可隨意更改；3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。

5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。

四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題

1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。

2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。

3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。

4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠交水電費、物業管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。

5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。

五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價

1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。

第6篇：司法評估報告范文

中介組織人員出具證明文件重大失實罪，是指承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織及其人員。不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的行為。

（一）客體要件

本罪所侵害的客體是國家有關市場的管理秩序，犯罪對象是指資產評估報告、驗資證明、驗證證明、審計報告等中介證明。其中資產評估報告，是指資產評估人對公司的物產、工業產權、非專利技術、土地使用權等資產折抵資本經過評估所出具的報告，根據公司法規定，公同成立的發起人以實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作為自己股款折資本的，其在公司中所持的股份數額，應由資產評估師評估；公司解散時，對其資產也應當評估。根據國務院1991年11月16日的《國有資產管理方法》規定，國有資產占有單位（以下簡稱占有單位）有下列情形之一的，應當進行資產評估：（1）資產拍賣、轉讓；（2）企業兼并、出售、聯營、股份經營；（3）與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；（4）企業清算；（5）依照國家有關規定需要進行資產評估的其他情形。占有單位有下列情形之一，當事人認為需要的，可以進行資產評估：（1）資產抵押及其他擔保；（2）企業租憑；（3）需要進行資產評估的其他情形。國有資產評估范圍包括：固定資產、無形資產和其他資產、資產評仿師在評估后應當如實提供評估報告或者證件。所謂驗資證明，是指由驗資機構及其人員在公司成立時，對股東是否出資、是否足額出資以及出資是否到位等核實查驗后所出具的證明。所謂驗證證明，是指法定的驗資機構及其人員對公司的財務會計報告如資產負債表、損益表、財務狀況變動表、財務情況說明書、招股說明書等文件就其真實性、準確性、可靠性進行審查后提出的證明。所謂審計報告，則是審計機構及其人員對公司的招股說明書，公司資產負債表、損益表、財務變動情況表，連續3年以來的經營狀況，公司的合并、分立等依法進行審查、核實后所作出的報告。

（二）客觀要件

本罪在客觀方面表現為嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的行為，首先、要有嚴重不負責任的行為，這是構成本罪的前提，如果工作認真負責，完全因受蒙蔽無法發現或確因水平、能力的限制而沒有發現的，則不能以本罪論處。嚴重不負責任，既可以表現為該為而根本不為、也可以表現為馬馬虎虎草率應付，不認真而為。前者如資產評估時不評估，驗資人員不驗資，驗證人員不驗證、審計人員不審計等等。這種完全的不作為是以過分相信為基礎的。過分相信，應有相當的基礎，如公司經營作風好、資信能力強等。如果明明知道公司經營管理混亂、資信能力很差，不講信用而仍不作為甚或收受賄賂的，則不能以過失論，構成犯罪，對之應以中介組織人員提供虛假證明文件罪論處。后者如走馬觀花，不作全面認真仔細的審查、核實就出具有關證明文件。其次，必須造成了證明文件重大失實。失實，是指證明文件有虛假內容；重大失實，則是指內容與實際情況存在重大出入，與事實不符，如全部內容失實，重要內容失實等。最后，必須造成了嚴重后果。沒有造成實際危害后果或雖造成危害后果但不是嚴重后果，也不能以本罪論處。所謂嚴重后果，主要是指給國家、公司、股東等造成重大經濟損失的；造成極為惡劣的影響的；造成市場秩序甚至社會嚴重混亂的；等等。

（三）主體要件

本罪的主體為特殊主體，只有承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織及人員，才能構成本罪，其他單位或個人不能成為本罪的主體。所謂資產評估人員，是指法定資產評估機構中的注冊會計師、資產評估師等承擔資產評估職責的人員；所謂驗資人員，是指法定驗資機構中的注冊會計師等承擔驗資職責的人員；所謂驗證人員、是指法定驗證機構對公司財務報告的真實性、準確性和可信性進行審查、核實的人員：所謂會計人員，是指會計師事務所中的會計師；所謂審計人員，是指審計師事務所中對公司的財務會計報表、公司在合并、分立、清算時的審計業務以及法律、行政法規規定的其他業務進行審計的人員；所謂法律服務人員、是指律師審務所中的律師以及其他從事法律服務的人員，至于承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織、則是指會計師事務所、審計師事務所及律師事務所等社會中介機構。

（四）主觀要件

本罪在主觀方面必須出于過失，即應當預見自己嚴重不負責任的行為，可能造成證明文件的重大失實，并產生嚴重后果，卻因疏忽大意沒有預見或者雖有預見但卻輕信能夠避免，因而造成證明文件的重大失實并發生了嚴重后果。故意不能構成本罪，構成犯罪的，應以中介組織人員提供虛假證明文件罪論處。

二、處罰

第7篇：司法評估報告范文

資產評估專業是一個源于會計學、集經濟管理學與工程機械學為一體的新興交叉學科，是一個新興智力密集型中介服務行業，具有很強的實踐操作性特點。由于我國資產評估高等教育開設的時間較短，其課程體系并不完善，與行業的磨合時間較短，高校的資產評估類人才的培養方面也存在著諸多問題，高校資產評估類人才的培養模式有待于進一步的探索和研究。

一、資產評估行業對人才的要求特點

1、行業對資產評估類人才的需求量大，但從業門檻高

至2012年，全國資產評估從業人員有10萬多人，注冊資產評估師人數約27800人，實際專門從事資產評估業務的人數不足15000人。資產評估行業在產權交易、企業改制、司法實踐、融資抵押、財產拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產評估業務的專門人才。

但是行業對評估類人才的要求普遍較高，據調查，90%的用人單位在招聘資產評估人員中要求具有評估工作經驗，優先考慮具有國家注冊的資產評估師執業資格或房地產評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經驗。而我國資產評估師考試的報名條件中則規定：大專學歷從事資產評估相關工作滿3年，本科學歷從事資產評估工作滿1年，方可參加注冊資產評估師執業資格考試。因此雖然資產評估行業的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導致了許多應屆的大學畢業生難以盡快融入到行業中去。

2、行業對人才的需求領域廣泛

隨著評估市場的快速發展，資產評估行業對人才的需求從傳統的資產管理與評估領域逐漸向房地產、土地、礦產、無形資產等領域發展。2004年來隨著我國房地產市場的火爆發展，行業對房地產估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調控手段，許多基礎性的工作與地價評估有關，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發區集約節約評價、城鎮地價動態監測、農地定級估價、農地產能核算、農地區片價測算等內容，因此行業對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經濟的快速持續發展，社會對機動車評估、保險公估、商標、專利等無形資產的評估人員的需求也持續增長。

3、行業對復合型人才需求強烈

通過對用人單位和畢業學生的就業調查發現，資產評估行業要求評估人員的知識面較寬，對具有資產評估、財務會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業知識，并且能夠熟練運用財務軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產評估報告的復合型人才需求強烈。

二、高校培養資產評估類人才普遍存在的問題

至2012年7月，我國共有70多所本專科院校資開設了資產評估專業，這些高等院校為資產評估行業輸送了大量人才，但不可否認這些高等院校在人才培養模式上也普遍存在著問題。

1、培養目標雷同，不能完全適用行業的需要

查看這些院校的培養目標，發現其對評估類人才的培養目標基本可以歸納為：面向資產評估行業，培養具備良好的政治思想素質和職業道德，具有比較扎實的資產評估理論基礎和從事具體資產評估業務工作的能力，有一定的專業外語和計算機應用水平，具有較強的解決實際問題能力的復合型、應用型的資產評估人才。在課程設置上多數高校則以注冊資產評估師的考試要求科目為主干課程。

而在行業實際的資產評估業務中，評估工作不僅包括資產評估、建筑工程評估和機器設備評估，同時還包括土地評估、房地產評估、金融資產評估、企業價值評估、無形資產評估、舊機動車評估、礦業權評估、林業權評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養目標與課程設置下，培養出的學生則無法完全適合行業的需要。

2、學生的實踐能力不夠

目前許多高校意識到實踐教學的重要，但或是由于實習基地的建設開拓不足，或是由于場地經費的缺乏，或是由于課程設置的問題，使得了實踐教學的效果不理想，學生沒有通過現場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導致了學生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。

3、缺少經驗豐富的優秀資產評估類教師

資產評估專業是一個綜合專業，它不僅要求教師精通資產評估和財務會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設備、無形資產、珠寶、車輛、房產土地等多項資產的評估工作。由于我國的資產管理與評估專業開設較晚，碩士以上學歷資產評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構等對優秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內資產評估類教師的匱乏。許多高校內的資產評估類教師則由財務管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經驗缺乏，因而無法培養出符合行業需要的高素質的資產評估類人才。

三、高校資產評估類人才培養模式探索

我校于2000年開設了資產評估與管理專業，至2013年7月資產評估專業已培養了10屆約500多名本專科畢業生，約80%的學生畢業后一直從事資產評估業務，部分學生已經取得了注冊資產評估師執業資格證書，已經可以獨立從事資產評估業務。用人單位對資產評估專業學生的專業知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風普遍認同。通過對我校資產評估類人才的培養探索，本文認為可以從以下幾個方面完善資產評估類人才培養模式。

1、根據行業需要，調整完善資產評估專業課程體系

在培養方案的設置上，既要體現資產評估類學生的專業基礎，還要培養學生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學內容；同時又要注重對學生獨立能力、創新能力、職業道德等綜合素質的培養。因此在培養方案的調整上，應當根據評估專業人才社會需求、培養目標、學科特點，再結合行業調研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎上進行綜合調整。在課程設置上，隨著評估業務的逐步深入發展，越來越多的社會經濟領域需要資產評估，高校可以根據社會的發展和行業的需要調整課程，除了常見的資產評估、房地產評估、土地評估外、流動資產評估、無形資產評估、企業價值評估外，還可以增設珠寶收藏品評估、商標商譽權評估、礦業權評估、林業權評估等課程，以滿足行業對評估類人才的多方面的需要。

2、建立大型的實習基地，加強與行業的聯系與交流

我校的資產評估專業一直注重實習基地的建設，近年來專業與行業內的北京杜鳴房地產評估公司等幾家評估公司簽訂了實習基地的協議，同時專業與北京幾家大型的資產評估公司保持著長期的合作關系。與行業的密切聯系與合作，不僅便于專業開展對學生的實習實踐教學活動，同時便于加強與行業的聯系與交流。

學生雖然有到實習單位進行評估實習鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學生聽，教師及學生都對行業的最新動態把握不足。因此為了讓專業的師生及時把握行業動態，高校可以從行業中聘請校外知名專家、經驗豐富的注冊資產評估師來校進行講座，介紹行業的最新動態、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學的缺陷。

3、以畢業評估報告代替畢業論文

本科生的畢業論文是本科教育的重要環節，是資產評估專業在畢業實踐教學環節，是對學生所學知識和技能的綜合性檢驗和總結。考慮到資產評估專業的特點，依據資產評估專業培養方案和目標，結合我校本科學生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結歷年學生撰寫畢業論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產評估專業特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業論文，并對09級資產評估本科學生進行了試點。

在撰寫評估報告的過程中，首先將學生6-7人分成一組，由專業任課教師及行業內的資深注冊評估師擔任評估報告指導教師，每組學生負責一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學生應當進行機器設備、流動資產、無形資產、房地產、土地使用權、企業價值等多項資產的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業評估報告的撰寫，學生們感到收獲很大，很多同學認為撰寫評估報告是對大學四年所學知識的綜合運用，而且培養了同學們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學們掌握了資產評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產評估報告。總之撰寫畢業評估報告可以使學生理論聯系于實踐，學以致用，并為學生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎。

4、“請進來，走出去”，建設結構合理，實踐經驗豐富的教師隊伍

要培養既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質高技能的專業評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學科研經驗，又具有豐富的實踐工作經驗的師資隊伍，否則無法培養出優秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩定的、校內校外密切結合的師資隊伍。“請進來”是將行業內的資產評估師請進課堂，如《機器設備評估》，則聘請校外的資產評估師擔任該課程的教師，該教師專門從事機器設備評估的業務，評估經驗豐富，講解生動，極大地提高了學生的學習興趣。“走出去”是指本校的教師到評估行業中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業中的實習鍛煉，教師的專業水平也得到了極大地提高。

參考文獻：

[1]郭化林.應用創新型資產評估人才培養模式探索與實踐[J].會計之友，2011（7）：120-121.

第8篇：司法評估報告范文

第一條為建立深圳市的企業信用制度，增強企業信用意識和風險防范意識，規范企業信用征信和評估活動，保障當事人的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合實際，制定本辦法。

第二條在本市范圍內征集、利用企業信用信息，開展企業信用評估、咨詢服務等活動適用本辦法。本辦法所指的企業，是指經工商行政管理部門依法注冊登記的法人或非法人營利性經濟組織。

第三條本市建立以政府設立的企業信用信息中心和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，征集企業信用信息，對社會開展企業信用信息查詢，并由評估機構開展企業信用評估等服務活動。

第四條征集和披露企業信用信息應當維護國家和社會的利益，不得征集和披露妨礙公共安全和社會秩序的信息。征集和披露企業信用信息應當維護企業的合法權利，不得損害企業的商業秘密、競爭地位和其他合法利益。

第五條企業信用征信和信息披露活動應當遵循客觀、公正的原則，征信機構不得征集或者披露虛假信息，提供信息單位不得提供虛假信息。企業信用評估活動應當遵循市場經濟的規律，按照獨立、公正和審慎的原則開展活動。

第六條征信機構、提供信息單位和企業信用信息使用人及其工作人員對征集、利用企業信用信息過程中獲得的企業信息，除依法可以公開的信息外，應當保密，不得超越本辦法規定的使用范圍及工作職責范圍利用所獲得的企業信用信息。

第七條政府鼓勵企業建立企業內部信用管理制度，加強企業內部信用管理，防范企業自身風險，預防客戶信用風險。

第八條市政府有關部門會同征信機構、企業組成企業信用征信及評估監督委員會，負責對企業信用征信及評估業務的監督管理。企業信用征信及評估監督委員會的組成、職責和議事規則由市政府另行規定。政府鼓勵評估機構建立行業組織，進行自律監管。

第二章征信機構

第九條市政府設立深圳市企業信用信息中心（以下簡稱信用中心），依照本辦法規定征集企業信用信息，并對社會提供查詢服務。

第十條設立評估機構應當采取有限責任公司或者股份有限責任公司的形式，并經工商行政管理部門依法核準登記。設立評估機構應當具備下列條件：（一）符合公司法人的一般條件；（二）有與信用評估業務相適應的具有檔案管理、數據處理、數量分析能力的專業人員；（三）有嚴格的信息檔案管理制度、保密措施和安全防范措施。

第十一條依法成立的評估機構可以從事下列業務：（一）主動或者接受委托開展企業信用征信活動；（二）依據所征集的企業信用信息為企業提供信用評估服務；（三）提供所征集的企業信用信息的查詢服務；（四）為企業提供信用管理咨詢服務；（五）其他企業信用評估咨詢服務。

第十二條信用中心按有償原則為社會提供有關信用信息服務，但對通過互聯網查詢公開披露的信用信息的，不得收費。信用中心的具體收費范圍由市政府另行規定，其收費標準按規定報價格主管部門核定。評估機構的收費由其按照市場原則自行定價。

第三章信息征集

第十三條信用中心征集本市企業的下列信用信息：（一）本市政府機關、司法機關及具有行政管理職能的事業單位掌握的企業信用信息；（二）本市金融機構在金融活動中獲得的企業信用信息；（三）本市行業組織、公用事業單位及中介組織在開展服務活動中獲得的企業信用信息；（四）市政府授權征集的其他企業信用信息。

第十四條評估機構可以通過下列方式征集企業信用信息：（一）向信用中心征集企業信用信息；（二）直接向被征信企業或被征信企業的交易對象征集企業信用信息；（三）從公開媒體的有關報道征集企業信用信息；（四）法律、法規允許的其他方式。評估機構征集未依法公開的企業信用信息應當征得被征信企業的同意。

第十五條政府機關、司法機關有義務向信用中心提供本辦法規定的企業信用信息，但涉及國家秘密的信息除外，具體信息目錄由市政府另行規定。金融機構可以向信用中心提供企業信用信息，但涉及企業逃廢銀行債務的信息必須提供。任何單位或者個人在自身經營活動中獲得的其他單位或者個人的信息，未經當事人同意，不得向任何第三方提供，法律、法規和本辦法另有規定的除外。

第十六條征信機構在征信活動中應當保持提供信息單位所提供信息內容的原始完整性。提供信息單位對其向信用中心提供的信息的真實性負責；提供信息單位為政府機關的，其所提供的信息直接來源于企業的，信息的真實性由企業負責；評估機構對其自行征集的信息的真實性負責。

第十七條信用中心向政府機關、金融機構征集、傳輸企業信用信息應當通過政府專用網絡傳輸，經網絡安全主管部門批準，也可以利用公眾互聯網傳輸數據。

第十八條征信機構應當負責對企業信用信息數據庫系統和資料進行維護和管理，根據征集的企業信用信息及時更新企業信用信息數據庫。信用中心接受、傳輸企業信用信息時，發現有錯誤的，應當及時告知提供信息單位予以糾正。

第十九條征信機構應當向被征信企業提供本單位信用信息查詢，被征信企業憑本企業的工商執照向征信機構查詢。

第二十條被征信企業認為本企業信用信息有錯誤的，可以向征信機構提出更正申請。征信機構接到企業要求更正的申請后，應當進行核對，經核對與提供信息單位提供的原信息不一致的，應當即時更正；與提供信息單位提供的原信息一致的，應當告知企業向提供信息單位申請更正。企業應當自征信機構告知之日起的5個工作日內向提供信息單位提交信息更正書面申請，提供信息單位應當自接到企業信息更正申請之日起的10個工作日內做出書面答復。

第二十一條對企業向提供信息單位申請更正的信用信息，征信機構按提供信息單位的書面答復處理；提供信息單位逾期不答復的，企業仍認為信息有錯誤的，可以向征信機構提交書面異議報告，征信機構應當將異議報告列入企業信用信息。征信機構在企業申請更正信息期間，不得對外該異議信息；企業逾期未向提供信息單位提交信息更正要求的，視為無異議。

第二十二條征信機構應當對企業信用信息被使用的情況進行記錄，并自該記錄生成之日起保存2年。企業信用信息的使用記錄應當包括企業信用信息被使用的時間、對象等情況的完整記錄。

第四章信息披露

第二十三條信用中心征集的下列企業信用信息可以通過互聯網或其他途徑向社會公開披露：（一）企業基本情況：名稱、住所、法定代表人、類型、經營范圍、注冊資本等；（二）企業報請政府審批、核準、登記、認證、年檢的結果；（三）對企業發生法律效力的民事、刑事、行政訴訟判決或裁定和商事仲裁裁決記錄；（四）對企業發生法律效力的責令停產停業、吊銷許可證或執照、較大數額罰款、沒收等重大行政處罰的記錄。信用中心披露被征信企業因偷稅漏稅、走私騙匯、逃廢銀行債務、經濟詐騙等違法活動而受到刑事、行政處罰的信息應當包括被處罰企業的名稱、法定代表人、主要責任人、違法事項、處罰日期和具體處罰。

第二十四條信用中心征集的下列企業信用信息應當依照本辦法的規定向本市有關政府機關披露：（一）企業的經營財務狀況；（二）企業用工情況；（三）企業的納稅和社會保險費繳納情況；（四）企業報請政府機關審批、核準、登記、認證時提交的有關資料；（五）企業法定代表人及董事、高級管理人員的工作經歷、學習經歷等基本情況。信用中心向其他單位或者個人披露前款規定的企業信用信息，應當征得被征信企業的同意。

第二十五條信用中心披露企業信用信息應當將每個企業的信用記錄單獨披露，不得將不同企業的同類信息集中披露。信用中心披露企業信用信息時，應當平等披露，對所有企業信息的公開披露應當按照統一的標準披露。

第二十六條政府機關向信用中心查詢本辦法第二十四條規定的企業信用信息，應當出于以下情形之一，并經所在機關主要負責人批準：（一）依法對企業進行有關審批、核準、登記、認證等活動；（二）依法查處企業違法行為；（三）依法對企業經營活動進行監管必需查詢的其他情況。

第二十七條政府機關通過互聯網、新聞媒體或其他途徑自行披露依法可以公開披露的企業信用信息，應當依照本辦法第二十五條的規定進行，但同一政府機關的同一次行政行為涉及多個企業的情況除外。未經批準，政府機關工作人員不得將本機關掌握或通過信用中心獲得的企業信用信息公開披露或者提供給其他單位或者個人。

第二十八條評估機構可以向被征信企業的交易對象或擬交易對象披露被征信企業的信息，但被征信企業要求保密的信息除外。評估機構披露被征信企業要求保密的信息，應當征得被征信企業的同意。被征信企業對評估機構的征信委托，視為前款所指被征信企業的同意。

第二十九條企業可以自行決定本企業信用信息的披露范圍和方式，法律、法規及本辦法另有規定的除外。股份有限公司應當按照《中華人民共和國公司法》的規定進行披露，上市股份有限公司還應當按照證券監督管理機構的有關規定進行披露。行業組織可以行業公約的形式約定行業組織成員企業信用信息披露的范圍和方式。

第三十條企業信用信息披露的最長期限依照下述規定執行：（一）企業被注銷、吊銷營業執照的記錄為5年；（二）企業破產記錄為10年；（三）企業逃廢債記錄為10年；（四）企業法定代表人、董事、主要股東或其他高級管理人員被處禁止從事某行業的處罰記錄，為禁入期限屆滿后2年；（五）行政、刑事處罰記錄為3年，法律、法規、規章另有規定的除外。企業信用信息的披露期限，除前款另有規定之外，自該信息被首次披露之日起計算。

第五章信用評估

第三十一條評估機構可自主或根據企業或者其他人的委托，對企業的信用狀況進行評估或者評級。評估機構應當按照本機構的評估標準客觀、公正地作出企業的信用評估報告。信用中心不得對企業的信用狀況進行評級或作出其他主觀性評價。

第三十二條評估機構的評估標準應當按照科學、公正的原則確定，制定評估辦法并向被評估企業解釋或說明。評估機構的評估辦法應當包括評估程序、評估標準的說明和信用等級的評級、復議、跟蹤制度等內容。

第三十三條評估機構做出的信用評估報告應當包括下列內容：（一）被評估企業的基本情況；（二）被評估企業信用狀況的評價或者以數字或字母形式表示的企業信用等級；（三）評估所依據的評估辦法；（四）評估所依據的主要信息；（五）評估機構信用評估標準要求的其他內容；（六）委托評估企業要求的其他內容。

第三十四條評估機構可以接受個人或企業的委托對企業進行信用評估。評估機構受委托對企業進行信用評估，未經被評估企業的同意不得使用被評估企業未公開的信息進行信用評估，但被評估企業為委托企業的除外。

第三十五條評估機構可以根據市場需求，自行對某類市場主體、某一行業、某一地區或某企業的信用狀況，根據本機構的評估標準進行信用評級或作出相應的信用狀況宏觀分析報告，但必須依據已經合法公開的信息。

第三十六條評估機構受委托作出的信用評估報告的披露，按照評估機構和委托方的委托協議規定進行披露。評估機構依據本辦法第三十五條作出的信用評估報告可以自行決定有償或無償，但對被評估主體、行業、地區或企業應當無償提供相關報告；有償使用報告的企業或者個人不得將信用評估報告提供給其他企業或者個人使用。

第三十七條評估機構作出的信用評估報告僅供報告使用人參考。

第六章法律責任

第三十八條信用中心及其工作人員有下列行為之一的，由市工商行政管理部門責令改正，并由市監察部門依法追究有關責任人的行政責任：（一）違反本辦法規定，征集和披露企業信用信息的；（二）擅自對企業信用信息進行修改的；（三）拒絕被征信企業查詢本企業信息的。信用中心及其工作人員的上述行為造成企業損失的，應當依法承擔民事責任。

第三十九條評估機構違反本辦法規定，有下列行為之一的，由工商行政管理部門責令改正，并依法予以處罰；給當事人造成損失的，應當依法承擔民事責任：（一）未經工商行政管理部門核準登記擅自從事企業信用評估業務的；（二）未經企業同意征集企業非法定公開信用信息的；（三）擅自對提供信息單位提供的企業信用信息內容進行修改的；（四）未經企業同意披露企業非法定公開信用信息或信用評估報告的；（五）披露未經證實或虛假的企業信用信息的；（六）違反評估辦法，改變企業信用等級的；（七）拒絕被征信企業查詢本企業信用信息或拒絕向被評估企業提供評估報告的。

第四十條企業及其工作人員，違反本辦法規定泄露或提供企業信用信息的，應當對受損害的企業或征信機構依法承擔民事責任。企業信用信息使用人或其工作人員，違反本辦法規定，泄露企業信用信息或超越使用范圍使用企業信用信息的，應當對受損害的企業或征信機構依法承擔民事責任。

第四十一條行政機關及其工作人員，違反本辦法規定使用企業信用信息或者提供虛假信息的，由監察部門會同有關主管部門予以通報，并依法追究直接責任人的行政責任。

第四十二條征信機構違反本辦法規定有下列行為之一的，由市政府計算機安全管理主管部門責令限期改正，并依法進行處罰：（一）未經批準利用公眾互聯網傳輸所征集企業信用信息的；（二）未制定并執行信息數據庫安全管理措施的。

第七章附則

第四十三條本辦法下列用語的含義為：（一）征信，是指依照本辦法采集、傳輸、存儲、加工、整理企業信用信息的活動；（二）征信機構，是指依照本辦法設立的信用中心和評估機構；（三）評估機構，是指依照本辦法設立并開展企業信用征信，為企業或者個人提供企業信用管理、咨詢和評估等服務的法人中介組織；（四）企業信用信息，是指企業的基本登記信息、商業信用記錄及對判斷企業信用狀況可能有影響的其他信息。

第9篇：司法評估報告范文

門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經濟的發展應孕而生的，它的出現對于弱化農村信用社信貸風險，節約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風險與貸款同在，貸款管理就是一個風險管理的過程，要達到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹慎運作，最大可能的去規避風險，去充分滿足農村信用社貸款的質量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點：

1，風險系數較小。眼下，房地產市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發生變現，抵押物易出售，對信用社的債權清償度高，不易形成風險。

2，貸款收益集中且穩定。其貸款額度一般較大，結息相對集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農村樸實的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風險防范

（一）貸前風險的防范

1、認真過好評估關。客觀、公正、準確的評估是辦好門市樓貸款的關鍵，這是關系到貸款回收成敗的重要的一環。

一是信用社培養自己的房產評估人才，可以通過專門培訓或進修等手段讓其擁有一定的系統的評估專業知識，在承接貸款申請時，積極的同專業評估人員進行協商，積極參與評估活動，在廣泛參與過程中敢于提出自己的評估觀點，這樣可以最大限度的減少評估誤差，彌補評估遺漏，從而掌握第一手可靠的評估資料，及時匯報給信貸部門予以參考，為準確發放貸款打下基礎。

二是采用循環評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進行實地評估，然后把各個評估結果逐一進行比較，取中間最小化值，以提高評估的準確度。

三是對評估結果進行復議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時間、裝修情況、建筑面積等情況進行實地查詢，做系統的分析，以把好事后監督關，防止評估報告嚴重失實后，導致高評估而形成的“空殼貸款”的現象。對于那些失實的評估報告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認真過好證件關。

信貸人員認真實地的核對房產證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實，所繪圖紙是否準確，是國有土地還是集體土地等逐項進行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續。

3、過好選址關

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款出現風險，門市樓抵押物之所以能夠順利通過變現，防止出現滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關系。因此門市樓抵押物應在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內在要求。

（二）管理風險的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經營需求，同時對貸款應參照企業貸款管理，實行按季結息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規定一旦抵押物發生損失或毀滅情況的發生，信用社依法優先享受保險所承擔的金額，享受優先受償的權利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規合法，一但發生不良情況，信用社根據司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護自己的合法權益。

4、對抵押物的存在狀況進行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進行毀損的情況進行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導致的貶值。為抵押物及時的變現打下扎實的基礎。

5、認真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務，是否進行了貸款重復抵押。同時做好抵押物變現的準備工作，積極同執行廳搞好關系，打好招呼，一但發生糾紛，能夠及時伸張債權。

6、發放門市樓抵押貸款規定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機制，以監督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達到存貸雙贏。