房地產財務風險研究背景精選(九篇)
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第1篇：房地產財務風險研究背景范文
中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地產行業發展現狀分析
我國國民經濟發展的速度比較快，房地產行業的發展狀況較好，是國民經濟中的重要組成部分。房地產行業主要以土地和建筑物為其日常經營對象，是從事房地產開發、建設、經營、管理和服務等多種經濟活動為一體的綜合性產業，具有先導性和基礎性，在國民經濟中發揮著一定的帶動性作用。市場經濟不斷發展，城市化水平走勢穩步提高，同時人口流動增加和居民消費水平的不斷提高增加了居民對住宅的需求，因此人們對房屋的需求較為強烈，房地產行業處于買方市場。
但是，2011年國家針對房地產行業的發展頒布了一系列政策，比如出臺了限購、限貸、上調存款準備金率和利息率等政策，強化了對房地產企業的宏觀調控，房地產行業的發展不容樂觀，其行業競爭性逐漸增大。由于政府的宏觀調控，房地產行業的高收入和高利潤等特點被打破，出現了部分撤資現象，日常的資金營運工作質量直接影響到房地產企業的發展狀況，企業在進行市場運作過程中需要面臨的市場風險系數增大。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業對內需要構建財務風險管理體系，轉變房地產企業在財務危機前的被動局面，提高自身的綜合競爭實力，保證財務管理工作的順利開展。
二、房地產企業財務風險管理目標
筆者認為，房地產企業財務風險管理目標是動態的，是在風險管理過程中不斷進行調整的，因此風險管理目標可以將風險作為管理目標區分的重要劃分線。
在風險對房地產企業產生影響之前，企業財務風險管理目標主要是為了實現成本支出合理并保證工程項目的安全開展。房地產企業作為一種經濟組織，其經營管理的目標就是實現自身經濟利益最大化，因此其會選擇預期收益或者是預期收益現值最高的投資方案，而且會盡可能的控制成本，以期通過合理的成本支出獲得合理的經濟收入。同時，房地產企業十分重視工程項目安全生產，安全生產直接影響到企業對工程的投入成本，同時還影響企業的形象和工程項目的進度。
在風險對房產企業產生影響之后，企業財務風險管理目標主要是為了保證企業正常運營和實現企業的項目預期目標。財務風險的產生會直接對企業的財務狀況帶來負面影響，甚至對房地產企業帶來重大的經濟損失，因此在風險產生之后，房地產企業需要盡可能降低財務風險對企業造成的損害，保證資金營運健康，以便保證企業的正常運營。同時，房產企業財務風險管理需要控制風險對項目開展的影響，縮小并調整企業在實際運行和計劃過程中出現的偏差，使得工程項目的收益達到預期目標。
三、房地產企業構建財務管理體系應該財務的措施
無論是房地產企業還是其他類型的企業，其構建財務管理體系都需要從三個方面入手，即財務風險識別、財務風險評估和財務風險防控。
（一）財務風險識別方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險管理體系構建工作，首先就要根據企業的性質選擇科學合理的財務風險識別辦法，保證財務風險識別工作的嗜沸裕以便為風險防控和評估工作提供必要的信息，為風險管理部門提出針對性的管理方法和手段提供依據。其次，房地產企業在風險識別方面要重視財務風險調查表的使用，可以使用風險調查表對企業的財務風險識別工作進行輔助，以便對風險定性因素進行識別，幫助房地產企業迅速判定自身是否正面臨著財務風險。財務風險識別表簡單可靠，對企業的初步自查風險管理工作具有重要的積極作用。
（二）財務風險評估方面應該采取的措施
財務風險評估工作的開展需要有風險評估指標，可以將風險評估指標分為定量指標和定性指標。定量指標可以分為財務效益指標、資產運營指標、償債能力指標、發展能力指標等等，不同的指標下又可以分為不同的評估內容和指標。風險評估的定性指標可以主要分為產品市場占有率、領導綜合素質、員工綜合素質、組織運行效率、經營發展戰略、技術裝備等。房地產企業應該根據自身的性質和特點選擇科學的風險評估指標，根據典型性原則選擇并構建房地產企業財務風險評估指標系統，為風險評估工作提供必要的基礎。
房地產企業財務風險評估管理工作可以從財務指標和非財務指標入手進行選擇，并將財務性風險評估指標和非財務性評估指標結合起來。房地產企業可以對財務性指標進行分層次管理，可以設定一級的財務性評估指標，在一級財務性評估指標下設置二級財務評估指標。比如，房地產企業可以將短期償債能力設為一級財務性評估指標，在短期償債能力下設置流動比率、速動比率等二級評估財務性評估指標。非財務性指標可以分為組織運行效率、銷售渠道、人才管理、崗位設置、制度管理、戰略制定的科學性等方面。
（三）在財務風險防控方面應該采取的措施
房地產企業要做好財務風險防控工作，就要積極拓寬資金籌措渠道。房地產企業項目的開發周期較長，資金需求量大，因此房地產企業要重視資金運營工作的重要性，為項目的順利開展提供必要的可持續性的資金流，為項目開展提供必要的資金保障。其次，房地產企業要建立健全財務預算管理機制，根據項目和各個部門的實際情況開展預算編制工作，對資金的籌措、使用和分配進行科學的規劃。在資金的使用上，財務管理部門要嚴格按照預算計劃撥付資金，杜絕預算資金挪用和盲目借貸行為的出現。再者，要加強流動資金管理，重視大宗大額資金的財務稽核，定期進行對賬工作，隨時檢查項目后期的資金保障情況。同時要完善風險防控監督管理機制，保證風險管理制度的執行效力。
參考文獻：
第2篇：房地產財務風險研究背景范文
關鍵詞：調控政策 房地產 投資 問題 措施
隨著我國城鎮化進程的不斷加快，居民收入的增加，對住房的需求不斷增加，加上近些年來開放力度的加大、金融監管的放松、信息技術以及金融工具的創新，房地產自身得到了很大程度上的發展，房地產行業的發展也正逐步進入健康穩定的良性發展軌道，很大程度的推動了我國經濟社會的發展。但是由于房價過快上漲等一系列住房問題，國家針對房地產行業出臺了一系列的宏觀調控的政策措施。過去的房地產投資決策受到國家宏觀調控政策的影響的研究中，大多忽略了政府宏觀調控政策兩種方式之間的協調性，一是政府宏觀調控政策對房地產企業直接產生的影響，二是通過對房地產市場的導向作用影響到房地產的投資決策。近幾年，國家制定的一系列的宏觀調控的措施，一方面為房地產行業的穩定持續發展帶來了機遇；另一方面，國家實施的宏觀調控政策對于房地產行業的經營也產生了很多的不利影響，尤其是對房地產投資的財務方面帶來了一定的風險。在新的房地產宏觀調控政策引導下，房地產的投資趨于理性，這使得房地產行業的財務風險水平明顯增加。以前的財務預警機制已經不再適用于房地產企業的財務風險分析。因此根據房地產行業的特殊背景，對房地產調控政策以及房地產企業的現狀與可能導致財務風險產生的原因進行分析，找出可能影響房地產企業財務風險的財務指標，并對這些指標進行分類。然后依據財務預警理論，財務風險影響因素進行分析，建立健全適合調控政策下運行的投資和財務風險預警機制。
一、調控政策下房地產投資中的問題
（一）調控政策增加了房地產企業的財務風險
產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過小；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。
（二）現有的財務預警機制不適應調控政策
近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。
（三）調控政策對房地產市場的影響
國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。
二、房地產企業應對調控政策的措施
（一）加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險
對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。主要的組合方式有：自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款融資；自有資金+房地產投資基金等方式。投資風險的管理要注意在充分了解城市規劃信息和土地使用以及房地產供應和市場需求情況的前提下進行投資，以避免盲目投資帶來的滯銷，以及高成本的土地購入，減少總量供求不平衡、供應結構不合理和供求錯位的現象。
（二）建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制
要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。
（三）多做市場調研，了解政策的動態影響
企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。
三、結束語
總之，政府的宏觀經濟調控政策，一方面遏制了房地產經濟的惡性發展，促進了房地產企業的優勝劣汰，使得房地產步入了良性發展的軌道，另一方面對房地產企業的投資產生了影響，具體有資金來源、資金投入、銷售價格等方面的非常明顯的影響。因此企業應該加強對政府相關調整政策的學習，也要注意投資風險的分析和規避。加強對投資各個環節的掌控，降低投資風險，建立健全適應調控政策的風險預警體系，在對市場充分把握的前提下做出正確的投資決策。
參考文獻：
第3篇：房地產財務風險研究背景范文
關鍵詞 房地產企業 財務風險管理 財務預算
一、房地產企業財務風險概述
對于房地產企業而言，其財務風險主要集中在投資開發過程之中，因為潛在的各種不受控的內部因素與外部因素的影響而導致其財務狀況發生惡化，進而使得企業的實際收益與所預期的收益之間產生較大的差值，從而影響企業的經濟效益而引發的一系列風險。客觀的講，財務風險是不可避免的，但是通過提高財務管理的水平、提升財務人員的素質、最小化財務風險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產企業的正常運行，實現企業利潤與價值的最大化。
一般而言，房地產企業的財務風險具有如下幾個特點：風險不確定性、風險可控性、資本構成不合理、資金周轉周期較長。具體來說，房地產企業的財務風險大多是由于其財務成本的變化給企業所帶來的各種損失，主要包括：利率風險、稅率變動風險、政策性風險、通脹風險、償還賬務風險、投資風險、運營風險、利潤分配風險。流動性風險及施工風險[1]。
二、房地產企業財務風險管理常見問題
（1）企業資金構成不合理，負債率過高
已有數據表明，債務資本在房地產企業籌資來源中所占到比重已經高達80%，這一數字遠遠高于其他行業的水平。其原因一方面是因為房地產行業對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產企業往往在建設過程中大量透支信貸資金，從而使得權益資本所占的比重急速下降，債務風險大為增加。
（2）財務預算管理制度不完善
部分房地產企業存在對于財務預算的重要性缺乏認識，一旦出現預期收益難以達到，則無法從財務指標中細化分析，更無法實現對于企業未來償債能力、利潤率等進行預測，也就難以實現對于日常資金的科學管理，最終將會使得企業成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。
（3）對于日常資本管理不到位
大多數房地產企業對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現象時而發生，而在項目開發過程中，缺乏對于資金的有效監管，進而使得資金的利用率低下。再加上房地產企業的在形勢好轉的情況下，任意增發或新設項目，導致企業對于財務風險的掌控能力大大降低。
（4）財務管理人員素質參差不齊
部分房地產企業由于相關的財務主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務管理信息化、軟件化認知能力差，在這一情況下，企業的實際經營狀況與財務現狀很難得到真實、實時的反映，進而導致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務風險。
三、房地產企業財務風險成因分析
引發房地產企業財務風險的因素主要可分為外部因素與內部因素，其中外部因素具體為宏觀經濟環境、政策環境、市場環境、自然環境等；內部因素具體為財務管理水平、風險決策水平、資本結構及企業的經營能力等。
1.外部因素
房地產企業作為一個政策主導性行業，其關乎著國計民生，故而它的發展狀況與政府的政策制定與實施之間緊密相關。政策的影響對于房地產企業的生存與發展是最為重要的，作為房地產企業，應該實時觀察經濟政策的變化，隨著抓緊各種投資機會，防止財務風險的發生。在市場因素方面，房地產企業在項目選擇時一定要定位明確，健全相關的配套設施，制定有效合理的符合市場的發售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機，以盡可能的規避風險。
2.內部因素
資金對于企業而言其重要性不言而喻，相應地財務管理工作的水平直接決定了企業發展的快慢。我國的房地產企業是政策支柱性產業，故而在房地產行業中國有企業或是國有控股企業在其中占據了大多數。而國有企業在發展過程中所積累的一些弊端，比如組織機構冗余、人浮于事、內部監督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產企業的實際運行，進而造成房地產企業國內各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠發展，隨意分配收益等等。此外有些企業對于財務管理的認識度不足，認為房地產行業的高利潤主要取決于所謂的機遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機制，風險抵御程度相對較差。
誘發財務風險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經濟環境的波動與實際財務狀況信息獲取的不準確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發之前未能進行系統全面的調研，由于決策失誤所導致的企業經濟利益受到損失的現象時有發生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴重時甚至會出現企業資金鏈斷裂的危機，產生無可估量的損失。因此，企業應不斷增強財務風險決策的能力，積極引入專業的風險領域人員，提升自身的決策水平。
房地產企業產品的開發周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內，企業往往要與多家企業合作，此外為了保證項目的施工進度，房屋的質量以及周邊居民的生活環境，整個開發過程必須有眾多職能部門的監督。如果企業在此過程中，無法較好的協調與不同單位之間的關系，勢必導致相關問題的產生。一旦如此，必然使得施工周期被認為延長，與之相關的人力物力等成本都將相應地增加，投資利潤率降低，嚴重時甚至會破產清算。因此，企業的自身經營能力對于項目的建設開發至關重要。
四、房地產企業財務風險防范與管理對策研究
1.優化資金構成，擴展資金渠道
一般情況下，財務風險的程度與資本成本中權益資本的比重構成正比關系的，在現行政策下，房地產企業可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴展資金渠道，從而實現降低債務資本導致的財務風險。此外，房地產企業應充分認識到自身的風險抵御能力，對于權益資本與信貸資本比重實現科學化、最優化的統籌與管理，實現盡可能地降低財務風險。
2.完善財務預算制度，有效預防風險
房地產企業在施工建設過程中，應避免只關注工期及工程質量而忽略財務管理預算的問題，從而有效避免出現在建項目中途清算，導致企業利潤受到損傷。相關財務管理人員在項目投資之前即應有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關工作的統籌安排。在項目預算上應該統籌全局，對于整個建設過程的所有工作進行預算分析，以有效降低應決策不當所引起的風險。
3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率
在日常運營過程中，應切實重視資金的流動性管理，嚴格執行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務稽核，做好銀行對賬，保證項目應需資金的充沛。此外，要制定合理的應收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉率，規范相關的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進行。
4.提高相關人員的財務管理意識及能力
財務管理人員應完善三大基本報表，決策者應有效利用三大基本報表進行相關風險決策能力分析。房地產企業應在積極引進高素質人才的同時努力提高所在人員的專業技能，增強其專業能力及信息化管理的意識與技能。此外應在觀念上正正真真重視財務管理的作用，切實補上企業財務風險管理這塊短板，有效減少企業財務風險的發生頻率。
參考文獻：
[1]史映旗.房地產企業財務風險管理研究.中國高新技術企業.2008（02）：79-83.
[2]胥朝陽，王靜.財務管理原理.武漢：武漢理工大學出版社.2006.
[3]樊幻靈.中國房地產金融.開發與經營.2010（01）：25-27.
第4篇：房地產財務風險研究背景范文
【關鍵詞】風險 財務風險 金融危機 金融行業 房地產
一、風險與財務風險
“風險”一詞源于人們的生活實踐，是在日常航海行為中逐漸形成的對“風”與“險”的認識。多數西方學者認為，風險（RISK）一次來源于意大利語的“RISQUE”，在早期的運用中，它被理解為客觀的危險，體現為自然現象或者航海遇到礁石、風暴等事件。①
目前，學術界對風險的內涵還沒有統一的定義，由于對風險的理解和認識程度不同，或對風險的研究的角度不同，不同的學者對風險概念有著不同的解釋：A. H. Mowbray稱風險為不確定性；C. A. Williams將風險定義為在給定的條件和某一特定的時期，未來結果的變動；March&Shapira認為風險是事物可能結果的不確定性，可由收益分布的方差測度；Brnmiley認為風險是公司收入流的不確定性；Markowitz和Sharp等將證券投資的風險定義為該證券資產的各種可能收益率的變動程度，并用收益率的方差來度量證券投資的風險，通過量化風險的概念改變了投資大眾對風險的認識。由于方差計算的方便性，風險的這種定義在實際中得到了廣泛的應用。
歸納起來，風險由三個要素構成：第一，風險是一種未知狀態，是對預測結果的未知；第二，風險是對未知情況想知道而不知道的狀態，這種狀態的最終結果對預測者來說是有用的；第三，風險是未知狀態可能出現不同的結果，不同的結果對預測者會產生不同的效應。
財務風險是風險的一種表現形式，在國際經濟日益發展、各國經濟緊密聯系密不可分的今天，財務風險成為各國公司在經營活動中都非常重視的因素，特別是在金融危機發生以后，如何準確的預測、管理和控制財務風險成為各國各公司都在思考的問題。財務風險是客觀存在的，公司管理者對財務風險只有采取有效措施來降低風險，而不可能完全消除風險。
概括來說，上市公司財務風險主要表現為：償債風險、利率風險、匯率風險、再籌資風險等。究其影響因素，公司財務管理宏觀經濟環境的復雜性是公司產生財務風險的外部原因；公司財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足或財務決策缺乏科學性導致決策失誤是導致公司發生財務風險的直接原因；公司內部財務關系不明、公司治理不健全則是導致公司發生財務風險的根本原因。
二、財務風險的循環
按照導致公司財務風險產生的活動分類，可以大致將其分為籌資風險、投資風險、經營風險、存貨管理風險、流動性風險等幾類。籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，公司籌集資金給財務成果帶來的不確定性，主要包括利率風險、再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。投資風險指公司投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險，主要包括利率風險、再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。經營風險又稱營業風險，是指在公司的生產經營過程中，供、產、銷各個環節不確定性因素的影響所導致公司資金運動的遲滯，產生公司價值的變動，主要包括采購風險、生產風險、存貨變現風險、應收賬款變現風險等。存貨管理風險是指公司在存貨上占用的資金過多或過少影響公司的正常生產經營而帶來的風險。流動性風險是指公司資產不能正常和確定性地轉移現金或公司債務和付現責任不能正常履行的可能性。
按照馬克思政治經濟學理論，資本的流通是由G到W到G’的循環過程。在這個過程中，隨著資本形式的不斷變化，公司需要面對的財務風險也隨之變化。在由G到W的購買階段，公司必須面對資本制服風險和資本配置風險；在由W到W’的生產階段，公司則必須面對資本產出風險和資本消耗風險；在由W’到G’的銷售階段，公司則必須面對銷售風險和信用風險；在由G到G的間歇階段，公司則必須面對購買力風險和在投資風險。由此，便構成了公司財務風險的循環變化。任何行業都必須擁有資本，只要有資本在周轉流通，公司就必須面對由此帶來的各種財務風險，不同的行業會面對不同的財務風險，同一行業的不同發展階段也會面對不同的財務風險構成。如何處理好公司的正常運營和發展與給類財務風險之間的矛盾，是公司必須面對和思考的問題。
三、后金融危機時代的財務風險
2008年美國金融危機爆發，并迅速波及到世界的各個國家，只是全球各大經濟體的穩定性受到撼動，各國紛紛采取緊急措施控制并減弱金融危機對本國經濟帶來的影響。經過兩年的調控，各國經濟逐漸趨于穩定。然而在后金融危機時代，受各國經濟政策和經濟導向的影響，全球經濟的不穩定因素仍然存在，公司仍然會面對各類財務風險。
奧巴馬政府頒布的救世法案提出，政府可以對受到金融危機影響難以自行恢復的公司提供救助金，申請政府資金援助的公司采取自愿原則。但凡接受救助金援助的公司，政府對其經營狀況、資金運用情況、信息披露情況、高管薪酬情況等各個方面都會進行嚴格的監管和限制，以保證政府救助金的安全。事實上，這樣一個救世法案對接受救助的公司來說，在幫助各公司緩解財務危機的同時，也帶來了不可忽視的財務風險。
受到金融危機的影響，美國民眾的消費欲望始終沒有回升的跡象，對于各類生產制造行業公司來說，市場需求的低迷會增加存貨變現風險，并引起一連串連鎖反應，最終影響公司的償債能力；由于接受救助金的公司必須接受來自政府的嚴格監管，很多公司不得不放棄一些收益高風險大的投資項目，雖然降低了公司的投資風險，但資金的使用效率也同時在一定程度上降低了；近期美國又籌劃實施增印大量美元的行為，這又會導致美元的大幅貶值，各國對此幾乎都持反對態度，對于美國公司來說，匯率的變動也將帶來不容忽視的財務風險。
與美國的情況相比，中國雖然在應對金融危機上成效顯著，但各行業也仍然面對著各種財務風險：日益嚴重的通貨膨脹導致物價節節攀升，要求公司必須準備迎接由此帶來的成本激增的風險；國際匯率的頻繁波動和人民幣升值，要求公司必須精確度量對外貿易的匯率變動損益，利用衍生金融工具實現貿易保值；某些行業的市場需求旺盛且國際競爭激烈，要求公司必須謹慎尋找市場需求增長點，準確把握行業未來發展方向，降低投資風險和變現風險。
四、后金融危機時代財務風險舉例
為了更具體更詳細的比較和分析后金融危機時代我國公司財務風險，本文選擇時下我國受關注較多較熱門的兩個行業——金融業和房地產業——作為探究對象，有針對性的探討分析這兩個行業所面臨的特比較具有標志性意義的財務風險。
（一）金融行業財務風險——匯率的波動
匯率波動，人民幣升值，金融業無疑成為受其影響最大的行業，進而對我國的經濟結構轉型和行業發展都帶來了重要影響。
人民幣匯率上升，會提高對國際國內資金的吸引力，大量資金流入國內銀行體系，將對銀行業務的發展產生積極影響。上市銀行的外幣資產和外幣負債在銀行業總資產中的比重較小，升值導致的銀行外幣資產的縮水，對銀行業的實際影響有限。人民幣美元匯率人民幣升值預期將促使人民幣貸款趨于減少，外幣貸款趨于增加；人民幣存款趨于增加，而外幣存款趨于減少，從而使銀行資產負債的幣種結構發生微小調整。同時，匯率形成機制的調整不可避免地會帶來匯率波動幅度的擴大，外匯交易、匯兌規模將趨于增加；衍生產品進一步豐富；風險對沖與投機趨于活躍。銀行的匯兌收益，外匯理財的手續費等趨于增加；但不規范的外匯理財風險也將上升。
升值預期下，注入證券市場的資金增加，有利于集聚股市人氣和增強投者信心。而市場的走強將為證券公司的經紀業務、資產管理業務、投資銀行業務以及自營投資業務的穩步增長提供積極的支持，這將直接增加券商的盈利，提高證券業競爭能力，股市上漲往往對證券公司經營形成放大效應。但從長期來看，人民幣美元匯率則存在股市泡沫及其與其他資產市場形成的連帶效應對整個金融體系形成沖擊的風險。
（二）房地產業財務風險——宏觀經濟環境的影響
近年來，我國房地產市場的異常強勢受到了廣泛關注，政府也非常重視這一現象。為了適應經濟形勢，政府多次出臺相應政策，不斷加強對土地開發使用權的管理和控制，強化房地產開發貸款條件。同時，房地產企業從銀行獲得資金的難度也不斷增大，銀行多次加息也會影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。
當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此，企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，使企業籌資難度加大。房地產企業涉及各項稅費，在投資開發經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。受政治經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。
注 釋
①節選自百度百科，有刪節。
參考文獻
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第5篇：房地產財務風險研究背景范文
【關鍵詞】財務風險；分析；管理措施
房地產企業財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使房地產企業有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對房地產企業財務風險管理與防范進行了分析和探討。
一、房地產企業財務風險的表現形式
狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。“狹義”的觀點立足于企業籌資時過多舉債或舉債不當引起的財務風險；“廣義”的觀點則是立足于企業全局，是全方位的，它避免了只重視企業籌資過程的風險而忽視其他方面的風險，更有利于認識企業財務風險的全貌。從房地產企業的經營特點分析，房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下幾個方面：
（一）無力償還債務風險
房地產企業雖也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本比例相當低，大量的開發資金來源于借貸，有的企業甚至注冊資本也只是空轉中，根本沒有自有資本，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致公司資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付預期本息而遭受滅頂之災。
（二）利率變動風險
房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。最近，經常在報紙上看到關于房價和利率緊密相聯系的文章和報導。2009年央行上調調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，并嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，抑制投機投資行購房，所以說，房地產價格往往隨著利率的上升而直線下降。”
（三）再籌資風險
再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經營帶來致命威脅。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大的意義。
二、房地產企業財務風險管理現狀分析
（一）缺乏財務預算管理意識
有些房地產開發商認為只要工程能夠取得土地使用權，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期竣工交付使用，就會產生經濟效益。但是，如果房地產企業沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發的房地產項目沒有從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經濟效益。
（二）盲目舉債加重成本負擔
房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產項目的投資風險度。房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項目的用款，影響了整體的利益。
（三）成本管理不力影響財務控制
有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。為了工程進度和質量，在財務的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些房地產企業領導總認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業效益。
三、房地產企業財務風險管理的措施
（一）搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產開發經營活動的正常進行，企業必須擁有滿足開發活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發企業財務管理的首要任務。所以，在資金管理中要做好以下兩點：
1.注重現金的管理，制定合理的現金使用計劃，保持現金收支平衡，并保證企業日益經營對現金的需要。加強企業資金運作的風險控制與防范，對提高企業資金的運作效率、減少企業的資金占用、加速企業資金的流轉，從而提高企業的經濟效益具有非常重要的意義。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
2.要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉，提高資金利用率，使開發企業盡快步入資金良性循環的軌道。總之，開發企業要建立科學合理的籌資、投資和風險應對的理財機制，保證企業供血和造血功能。
（二）加強成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
1.提前充分調查市場，合理確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本。
2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發企業應遵循統一領導，分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業經營管理者提供科學、可靠的決策信息。
3.實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執行成本計劃中實行監督和控制，嚴格控制成本費用的支出，檢驗計劃的科學性、合理性，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施，以及對已完工項目的各項成本指標完成情況進行分析和評價，發現問題，找出差距，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
（三）建章立制，規范財務行為
第6篇：房地產財務風險研究背景范文
【關鍵詞】 風險預警 房地產企業 財務風險
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
財務風險是財務活動中由于各種不確定因素的影響，使財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進一步增加，房地產企業面臨的財務風險也越來越大，必須要全面分析企業潛在的財務風險，健全企業財務風險管理機制，搞好企業財務風險預警與控制，做到防患于未然，確保企業持續健康發展。
1.建立房地產企業財務風險預警
財務風險預警系統是以企業信息化為基礎，并貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關的財務資料為依據，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數學模型等方法進行預報示警。它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和生產經營狀況信息，進行比較分析，判斷是否預警。經過對大量的信息進行分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務風險預警系統能預先發出警告，提醒經營者早做準備或采取對策，避免潛在風險演變成現實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當財務發生潛在危機時，財務風險預警系統還能及時尋找導致財務狀況不佳的根源，使經營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務狀況進一步惡化。
通過財務風險預警分析，企業能夠系統而敏銳地發現企業潛在的財務危機，從而有效地避免和防范財務危機的發生。同時，財務風險預警系統還能夠幫助企業管理層了解財務危機發生的緣由、經過，提供解除財務危機的措施以及改善管理的建議，作為企業未來經營之借鑒。
2.建立房地產企業財務風險預警的程序
2.1選取預警指標。在企業財務風險預警中，任何一個財務指標，都難以全面評價企業的財務狀況和經營成果。要想對企業的財務狀況和經營成果有一個總的評價，就必須將企業的償債能力、盈利能力、發展能力、運營能力、現金能力等多方面的財務指標納入一個有機整體中，才能全面地對企業財務狀況、經營成果進行解剖和分析，從而對企業經濟效益的優劣做出評價和判斷。
2.2分析預警指標。企業可以采用財務報表指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據經驗主管判斷以及案例分析等方法對財務狀況進行診斷，是否存在財務危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經濟形勢、地域、行業等諸多因素的差異，選擇適合企業特點，并能滿足自身經營和財務管理需要的方法和模型，才能達到動態監測、及早防范、有效阻止及避免財務危機發生的目的，最大限度地發揮財務危機預警系統的功能。
3.財務風險預警的構建
3.1加強信息管理。企業預警需要有一定的管理基礎和功底，僅靠提高財務管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務風險預警組織機構，并遵循“專人負責、職責獨立”的原則，確保財務風險預警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構的干擾和影響。而且財務風險預警系統應該是開放性的，不僅包括內部財務信息，還包括外部相關信息。最為關鍵的是，系統信息要不斷刷新，資料系統要不斷升級，確保財務信息的及時性、準確性和有效性。
3.2健全財務風險分析與處理機制。高效的財務風險分析是財務風險預警系統的核心和關鍵。財務風險處理主要包括應急措施、補救方法和改進方案。其中，應急措施主要是指面對財務危機和財務風險時，應該采用何種手段規避，以控制事態的進一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是指如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務風險再次發生。
3.3牢固樹立風險防范意識。風險防范意識是企業財務風險預警系統得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業全體員工，特別是領導層在思想上對潛在的發現的問題及提出的合理建議應給予重視和采納。
3.4財務風險預警系統應與企業各項制度建設相結合。企業是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業的財務管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務風險預警系統應該與其他子系統保持協調一致，實現數據共享。財務風險預警系統應與企業各項制度建設結合起來，互相促進。
3.5遵循成本效益原則。企業財務風險預警系統的設計還要遵循成本效益原則，使產生預警信息的價值大于產生預警信息的成本，保證該系統的經濟性和有效性。
在正常情況下公司的償債能力也即財務風險程度首先取決于現金流量狀況。財務風險是指在一定的時期內，公司在進行各項財務活動時，其實際財務收益由于受到內外部環境變化以及各種難以預計或無法控制因素的影響，而偏離了預期財務收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風險、投資風險、資本運營風險以及利益分配風險等，是企業經營風險的財務表現形式，使得企業經營和財務狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩健協調發展。在社會化大生產的市場經濟條件下，財務風險是必然存在的，它貫穿于企業財務管理的全過程，影響了財務管理工作的各個環節。公司對于其財務風險進行管理的目標是為了對財務風險做出正確的預測并熟悉風險的來源，通過建立健全風險管理機制來適當控制和防范財務風險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業財務的安全性，保障公司價值最大化，促進企業健康穩定發展。
4.加強房地產企業財務風險管理
4.1增強企業應對經濟環境變化的能力
經濟環境的復雜多變是公司遭受財務風險的外部原因，房地產企業日常財務管理受到這些存在于企業之外的經濟環境因素的深刻影響。雖然外部經濟環境的不利變化必然給企業帶來財務風險，但公司難以預見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經濟環境的變化，公司并非無所作為。外部環境的變化有其自身的規律和趨勢，通過對其進行認真分析和研究，建立相應的風險預警機制，公司可以把握環境可能將要發生的變化，預測公司將要面臨的風險。針對環境變化的預測，公司應制定多種應變措施，對財務管理政策和管理辦法適當調整，從而增強公司應對財務管理環境變化能力，減少環境不利變化對財務管理活動的沖擊，以此降低企業面臨的外部財務風險。
4.2建立科學的財務決策機制
經驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務決策必定會導致公司財務管理的失敗，增加公司財務風險。因此，為了防范財務風險，公司必須提高決策的科學化水平，建立科學的財務決策機制。為了實現公司目標，首先要明確企業財務決策的目標，確定與公司目標一致的財務目標是科學財務決策的前提。在充分考慮財務風險的前提下，科學評價財務決策，通過綜合運用各種財務風險分析方法來確定最優的決策方案。在財務決策的實施階段，應加強對實施過程的監督，此時財務管理的中心環節是積極控制財務決策實施中的財務風險，從而合理控制公司總財務風險，保障公司決策順利實施。
4.3確定合理的資本結構
公司財務風險與其資本結構與理財目標密切相關，因此，合理的資本結構有利于公司規避財務風險。公司資本結構是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應結合自身實際，對有關影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結構，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當的籌資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應權衡成本與收益，比較分析股權融資與債權融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當的籌資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉，因此，為了健康、穩健的發展，公司應保持適當的資產負債率和債務期限搭配。總之，公司應優化資本結構，在實現企業價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務風險。
4.4完善公司的財務風險管理制度
公司如果沒有明確的財務風險管理制度，財務風險管理的目標和方向就會模糊，勢必造成財務風險管理效率的低下，因此，完善的財務風險管理制度是防范財務風險不可缺少的重要措施。內部控制是公司財務風險管理制度的核心，為了完善公司財務管理制度，首要任務就是建立和強化企業內控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業現有的業務流程，尋找工作流程中存在的風險及相應控制措施；其次，對現有內部財務控制制度進行審核，并補充和完善相關監管漏洞，健全內部控制措施。同時，加強對主要業務節點的控制，例如對現金管理建立資本預算體系，對公司的現金實行預算控制管理，這可以為公司提供預警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務風險的能力。
參考文獻：
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第7篇：房地產財務風險研究背景范文
關鍵詞：REITs；投資風險
中圖分類號：F83文獻標識碼：A
一、引言
房地產業是一個資本密集型行業，在全球金融危機大背景下，我國房地產業面臨著大量資金缺口，銀行系統風險逐漸增大，拓寬房地產業融資渠道迫在眉睫。REITs將成為我國房地產業新的融資渠道，是今后房地產融資的熱點研究方向。
由于缺乏配套的法律、稅收和會計制度，我國目前還沒有實際可操作的REITs。我國國內房地產業、信托業、投資基金發展相對滯后的同時，也導致了對房地產投資信托基金理論和政策的滯后。目前，國內對REITs的研究大多停留在其起源、概念、國外運作模式、運作規則、現狀的介紹以及引入我國的可行性分析。至于REITs引入國內后的風險分析，則是鮮有涉及。REITs作為一種房地產證券化產品，其本身所蘊含的風險因素更具特殊性和復雜性，其風險研究也絕非一般的投資信托基金的風險分析體系所能代替，需要建立一套適合我國國情的系統的風險分析體系。
二、REITs概述
（一）REITs的概念。REITs即房地產投資信托基金。實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時，通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
（二）REITs的種類。按組織形式分類，分為契約型和公司型；按投資組合分類，分為權益型、抵押型和混合型；按資金募集方式分類，分為私募型和公募型；按基金運作方式分類，分為開放式和封閉式。
（三）REITs的顯著特征。REITs與一般的房地產投資活動相比，具有以下顯著特征：REITs的實物形態是一種證券化了的基金；REITs是國家立法專門投資于房地產的特殊基金；REITs是一種集合投資方式和集合投資組織；REITs投資收入的絕大部分必須定期分配給投資者；REITs是一種為大眾服務的社會投資制度；REITs是一系列創新制度的綜合體。
三、REITs風險分析
通常來說，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面投資者在投資REITs的過程中受到房地產本身和資本市場的雙重風險所帶來的一系列不確定因素的影響；另一方面REITs的基金管理者面臨著基金運作管理過程中的諸多隱患。據此，本文通過投資風險和運作風險兩個方面展開剖析。
（一）REITs的投資風險分析
1、政策風險。政策風險是由于地方政府或中央政府等相關政府職能部門的政策變化而引起市場的波動對REITs的影響。我國房地產市場和資本市場都還處在不斷發展變化之中，我國政府對它們的監管缺乏足夠的經驗，經常會出臺一些針對當前經濟形勢和經濟問題而制定的政策，如國家的財政政策、貨幣政策、產業政策以及金融相關政策等，都會引起股票證券市場價格的波動；而REITs作為一種全新的房地產投融資工具，從試點到規范運作，政策的出臺和調整在我國只是一個摸索的過程，使得REITs面臨著巨大的風險。
2、資本市場風險。資本市場風險是指由于REITs價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。股票市場的景氣度，REITs股票價格定價模型與房地產價格定價模型的差異，以及股票市場中一些信息的影響都會對在股市中進行交易的REITs投資者帶來風險。
3、法律風險。法律風險是指由于法律法規不完善，以及執法部門執法不力等造成REITs投資者損失的可能。如果相關職能部門不能出臺REITs相關的專業性法規，或者完善相關行業的法律法規，就會使得REITs在我國運作過程中缺乏法律的規范和強有力的支持、保護，極易造成REITs投資者權利的侵害和發展的畸形化，從而不利于其健康發展。
（二）REITs的運營風險分析
1、財務風險。財務風險就是指REITs管理者使用財務杠桿不當而引起的在運作過程中的風險。在大多數設立REITs的國家中，REITs與其他行業性公司一樣，也被允許負債經營從而發揮財務杠桿作用擴大收益。于是，相應的在REITs運作過程中的財務風險也由此而生。
2、經營管理風險。經營管理風險主要是指REITs管理者在REITs運作過程中管理不善而造成收益損失或成本增加的風險。在實踐中，由于REITs的管理人員獲取的信息不完全或存在誤差，對經濟形勢的判斷有誤，決策失誤等情況，往往會造成項目市場定位不準確、對投資對象的選擇不當、投資時機把握不恰當等，造成REITs運營的成本增加或利潤的減少，投資者的收益很難得到保障。
3、委托-風險。REITs作為一種投資工具，是投資信托制度在房地產領域的應用，REITs是建立在委托關系基礎之上的。委托-風險，實際上就是由于委托關系的存在，委托人不得不對人的行為后果承擔風險。由于委托關系中，所有權與經營權相分離，雙方當事人之間存在著信息的非對稱分布。作為委托人的投資者無法全面了解REITs經營管理狀況，而作為受托人的管理者則很有可能為了自身的利益，利用其掌握的專業知識和信息優勢損害投資者的權益，從而產生委托風險。
4、投資風險。投資風險是指由于房地產市場自身的系統和周期性風險導致在REITs管理者投資選擇過程中產生房地產質量下降和預期收益產生差異的風險。REITs是跨越房地產市場與金融市場的一種金融產品和工具。在非規范、信息不夠透明的市場里，投資項目選擇的風險相對較大。由于房地產周期性衰退會導致這些資產的價格下降以及租金收益減少，從而給REITs價值帶來影響。
四、結束語
為了分散銀行系統的風險和拓寬房地產企業的融資渠道，我國引入并設立REITs勢在必行。在引入REITs的同時也帶來了REITs自身的風險。本文通過投資者的投資風險和REITs管理者的運營風險兩個方面對REITs的風險進行全面、系統地分析，以便于我國針對引入REITs后可能發生的風險采取風險防范措施，推進我國REITs健康持續地發展。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
主要參考文獻：
［1］陳林杰.我國中小房地產企業發展問題與對策.建筑經濟，2006.5.
第8篇：房地產財務風險研究背景范文
關鍵詞：金融危機；建筑施工企業；財務管理；對策
作者簡介：江兵(1977―)，男，湖北宣恩人，中交隧道工程局有限公司會計師。
中圖分類號：F831.59文獻標識碼：A文章編號：1672-3309(2009)07-0038-03
隨著我國社會主義市場經濟的深入發展，建設施工企業更加全面深入地參與到市場經濟大潮中，日益融入世界經濟體系。從而增加了建筑施工企業財務管理的風險性。探索一條應對國際金融危機沖擊下加強建筑施工企業財務管理的有效途徑，對企業財務風險進行可控、有效的防范是建筑施工企業管理層及企業財務管理人員必須認真面對的現實問題。
一、建筑施工企業的主要特點
建筑施工企業是指從事建筑安裝工程施工生產的企業。目前施工企業承攬的任務，一般是通過投標方式獲得。結合建筑施工企業的生產活動，其主要有以下特點：
一是工程建設周期長。整個施工過程需要耗用大量的原材料，購置和調配相應的施工機械設備，調集大量人員，資金占用量大。并且工程項目只有在建成驗收合格交付使用后，才能收回價款，資金周轉緩慢，施工企業資金緊張在所難免。
二是工程項目分布點多。建筑施工企業涵蓋面非常廣泛，像鐵路、公路、隧道、橋梁、房屋建筑等施工企業，其工程項目分布點多、面廣、線長，分支機構分布省內外甚至世界各地，
三是大部分進行墊資施工。隨著建筑行業招標制的普遍采用，施工企業的經營范圍空前擴展。但由于市場競爭的日趨激烈以及建筑市場的不規范，墊資施工是企業經常發生的事情，
二、金融危機對建筑施工企業的主要影響
由2007年下半年美國華爾街次貸危機引發的國際金融危機，像一場“金融大地震”，震撼并迅速蔓延到全世界，嚴重影響了世界各國的經濟發展和人民的日常生活，首當其沖的是西方國家，有上百家大企業倒閉或瀕臨倒閉。西方各國紛紛采取措施，向市場注入流動性資金，有的直接向瀕臨倒閉的大企業施以援手，但收效甚微。一些公司大量裁員、降低工資，導致失業人員劇增，人民生活水平嚴重下降。受影響的絕不只是西方發達國家，發展中國家也深受其害，受到不同程度的沖擊。具體來講，全球金融危機對建筑施工企業的主要影響表現在以下方面：
一是市場需求減弱。以房屋建筑企業為例，2009年以來美國房地產市場回升跡象微弱，歐洲房地產市場持續低迷，日本房地產市場降溫跡象明顯。在國內，由于沿海外向型企業受國際金融危機沖擊明顯，大量農民工失業，居民收入水平顯著下降。人們的普遍感受是“錢比以前難掙了”，越來越多的人不愿意過多地花錢去消費。對于房地產而言，人們大多是“持幣觀望”，致使房地產市場相對過剩，房地產開發項目滯銷。據人民銀行的2009年第一季度《中國貨幣政策執行報告》顯示，一季度中國房地產開發投資增幅比上年同期回落28個百分點。到3月末，商業性房地產貸款余額增幅比上年同期降低了13個百分點。其中，購房貸款余額增幅比上年同期降低了19個百分點。此外，今年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格降幅比2月份擴大了0.1個百分點，已是連續第4個月下降。
二是資金再現不足。由于市場疲軟，建筑施工企業資金占用增加。這不僅增大了財務成本，也使企業資金周轉面臨嚴峻挑戰，甚至導致生產資金鏈條出現周轉困難。在建筑市場競爭異常激烈的情況下。施工企業要想取得、鞏固、擴大市場份額，必須具備強大的競爭實力，雄厚的資金是競爭實力的基礎和保證。而施工企業具有生產周期長、回收資金緩慢等特點，資金占用增加已經成為制約建筑施工企業發展的瓶頸問題。
三是投資速度減緩。面對金融危機，由于目前建筑施工企業抗擊風險能力弱，銀行對其回收貸款資金來源信心不足，且企業貸款不易于管理，使各房地產企業向銀行貸款處于難上加難的境地。因此，企業投資改造、投資擴張都難以進行。致使建筑施工企業固定資產投資建設速度減緩。
四是投資信心遭受沖擊。由于全球金融危機是第一次對我國企業產生如此深刻的影響，很多企業家缺乏足夠的心理準備，他們在困難面前普遍信心不足，這一點對建筑施工企業表現得尤為突出。具體表現為：投資信心不足，簽約項目落地率不高，未開工項目延緩開工。在建項目投資進度放緩，建成項目推遲交房；拓展市場信心不足。持等待觀望態度者居多，且已有部分建筑施工企業采取了“放假式”的裁員措施。
三、當前建筑施工企業的主要財務風險
財務風險是指爆發財務危機的可能性，具體到建筑施工企業是指建筑施工企業資不抵債和無力償付到期債務，不能維持企業正常的機構運轉的風險。研究建筑施工企業財務風險問題的一個目的是正確認識金融危機背景下，造成建筑施工企業財務風險的各種因素及其機理，在此基礎上制定相應的解決措施。
一是政策風險。以房屋建筑企業為例，2007年底和2008年上半年，國家“提高存款準備金率、提高貸款利息、限制房地產企業貸款審批”等一系列政策，都是對我國房地產行業流動性過剩、房價非理性上漲的直接針對性措施。雖然這一調整是行業發展中的必然調整，但從本質上仍是由國家政策所引發的，因此，作為房地產業上游的建筑施工企業，要密切關注國家宏觀政策的發展方向，積極防范因政策因素所導致的經營風險。
二是承攬方支付風險。盡管建筑市場在國內是一個不完全的競爭市場，但市場競爭仍然存在。競爭和資金的壓力對于建筑項目承攬方而言時時刻刻都是致命的，尤其在當前形勢下，一旦承攬方資金斷鏈，這對于施工企業而言不僅是利潤減少，停工、窩工帶來的成本增加，非預期的糾紛更是紛沓而至，虧損甚至損害企業品牌的風險必然增大，
三是承攬方非預期性的違約風險。在不間斷施工的情況下。工程款的遲延支付是以施工企業對建筑材料的賒賬及自身融資為基礎的，過度負債可能造成利潤率下降。這是因為相對于開發商而言，施工企業可能在承攬方財產被法院分配前先于開發商而成為建筑材料供應商和融資對象的被告，而承攬商剩余財產的法律分配是一個具有一定時期的過程，訴訟短則兩三年，長則數年及至無期限，且債權不一定能夠實現。
四、建筑施工企業應對金融危機財務管理的對策
積極應對金融危機的影響。建筑施工企業及其相關部門要著重從以下四個方面加強企業財務管理，以提高抗風險能力，推進建筑施工企業的可持續發展。
一是加強風險預警。由于建筑市場不規范，工程招投標管理沒有完全法制化、規范化，不正當競爭依
然存在。在項目管理過程中，偶然性的、不可預見的因素時常出現，也會給建筑施工企業帶來一定的管理和經濟風險。建筑施工企業面臨來自內外環境的各種風險因素，必須建立和完善自身的財務風險預警體系。同時，政府部門需要對建筑施工企業實施有效的外部監管，更為重要的是應督促建筑施工企業自身建立健全科學有效的內部運行控制機制，形成自下而上的風險防范預警管理體系，提高企業防范負債經營風險的積極性和創造性。通過財務風險預警管理體系，評價建筑施工企業財務運行機制是否健全，管理制度是否完善，管理方法是否科學，管理措施是否落實。在完善建筑施工企業財務風險預警機制的同時，要強化對財務部門的監管，及時提出財務危機預警分析，確保建筑施工企業健康、快速發展。
二是加強風險管理。金融危機的震蕩局面對于境外工程承包企業來說，在項目融資和項目履約收匯期間無疑會遇到巨大的匯率和利率風險。如果企業不注重風險管理。不根據企業的定價結構，將可能產生的成本、風險轉嫁出去，不積極應對可能出現的以上金融風險，隨時可能使工程項目和企業本身招致重大損失。除了在合同條款中規避風險外，建筑施工企業應該充分利用金融衍生工具。規避匯率和利率風險。匯率風險管理工具包括：即期外匯合約、遠期外匯合約、貨幣期權、貨幣掉期、結構性產品。利率風險管理工具包括：遠期利率合約、利率掉期、利率期權、掉期期權、結構性產品。工程承包企業可以和銀行簽訂利率掉期協議，將貸款利率由浮動利率轉變為固定利率，消除利率變動的風險。以保證企業未來利息支出的穩定和獲得預期收益。利率期權和貨幣期權類似，與其他工具相比提供了很好的靈活性。企業選擇利率期權時可以要求銀行按照企業實際貸款情況。量體裁衣設計期權方案。
三是加強資金管理。建筑施工企業的最大危險是資金鏈斷裂。1998年亞洲金融危機之后，經過十年發展，大部分建筑企業已經完成了原始積累，并且成為房地產業和建筑業的航空母艦，資不抵債的情況不太可能發生。此次金融危機與以前的房地產危機有所不同，是建國以來前所未有的危機，它不是一個簡單的資不抵債問題，而是一個由于各種因素導致資金鏈斷裂的問題。按照《破產法》的規定，衡量破產的標準是企業到期不能償還債務，而不是一個資不抵債的問題。因此，建筑企業應該清楚地看到：雖然國家出臺了加快鐵路、公路、港口、碼頭等基礎設施建設的相關政策，并且調整了商業貸款利率，但對房地產業相關項目貸款松動幅度不大。目前房地產企業面臨的資金困難并未從根本上得到緩解。從事房屋建設的建筑施工企業，要從政策上密切關注銀行對房地產流動資金貸款的松動，搶抓機遇，加快發展。
四是加強對承攬商財務狀態的監測。在當前嚴峻的金融危機形勢下，建筑施工企業在承接項目或簽約前應當充分考慮到自身墊資的能力和承攬商在遭遇市場與政策風險的支付能力。在建筑市場中，工程承攬商始終扮演著支付機器的角色，其信譽完全取決于當期項目的資金組織能力和給付能力，無論其信譽多么卓著，過去積累有多么大，投資都會超過其自有資金數倍。因此，在承接項目前，從開發商的產品市場定位到開發商融資環境，從市場風險到政策風險，從支付信譽到支付能力等財務狀態，都應列入對承攬商財務狀態的監測范圍，對承攬商財務狀態進行實時監控，以提高建筑施工企業的原始對抗風險能力。
在當前“戰危機、破危局、保增長”的特殊時期，建筑施工企業要自覺提振發展信心，通過加強風險預警、風險管理、資金管理和對開發商財務狀態的監測，完善相關財務配套機制，努力化“危”為“機”，始終保持企業健康發展的良好態勢。
參考文獻：
[1]梁玉紅.金融危機對企業財務的影響j.金華職業技術學院學報，2009，(01).
第9篇：房地產財務風險研究背景范文
關鍵詞：融資模式，投資戰略，財務管理，風險分析
1財務戰略
財務戰略是在分析企業內外環境因素對資金流動影響的基礎上，對企業資金流動進行全局性、長期性與創造性的謀劃，是企業戰略的的一個子系統。 對企業財務能力、企業整體協調性的提升以及企業的財務優勢有著舉足輕重的作用。
在2008年經濟危機后，中國近兩年又先后出臺新的房價調控政策，碧桂園作為一個年輕的企業，在財務戰略上有什么先見之明，讓自己在這個行業有了穩固的立足之地呢？
2碧桂園資產及融資戰略分析
2.1資產分析
資產是一個企業生存和發展的動力，而優質的資產能對企業的發展尤為重要。通過對資產的分析，有助于了解被分析企業的發展潛力及發展安全性。
碧桂園集團的收入主要來房地產開發、建筑級裝飾、物業管理級酒店經營。碧桂園在2007年上市以后，各項財務數據穩步上升，呈現出良好的發展態勢，總資產也在穩步增加。2010年，碧桂園在中國大陸在港上市房地產公司綜合實力排名中位居第五。碧桂園在房地產企業的發展中創造了神話。
2.2融資戰略分析
2010年，在宏觀政策對房企融資的一系列打壓導致諸多房企放慢發展節奏的背景下，碧桂園卻逆勢而行，一路高歌猛進。 于2010年12月31日，碧桂園集團的總借貸額為201.18億元，其中銀行貸款為98.65億元，可換股債券約為13.81億元，優先票據約為88.72億元。而大部分銀行借款均以本集團的土地使用權和物業作抵押及由集團公司擔保。它正通過海外融資-還貸-再融資的方式，積極調整財務結構，延長短期債務為中長期債務，利用財務杠桿盡可能地獲取可用資金。
3投資戰略分析
3.1碧桂園投資模式
成立于1997年的碧桂園集團開始是單純從事位于一線城市近郊，以及二，三線城市配套設施完善的地方大型房地產城的住宅物業，經過不斷探索與實踐，碧桂園率先成功構建了便捷的、多功能的“碧桂園家園模式”，并形成了碧桂園獨特的規模化“五星級配套連鎖體系”
碧桂園集團經過十多年的發展壯大，在把其優勢領域--別墅綜合型住宅越做越強的同時，融入酒店、建筑裝修、物業管理等業務，其投資領域涵蓋了房地產開發的整個過程，形成一條比較完整的產業鏈，降低了開發成本。
3.2碧桂園業務SWOT分析
Strengths
碧桂園專于白領別墅的開發，從前期策劃、規劃設計、園林綠化、戶型配置到售前售后服務“一條龍式”的房地產開發模式，每一環節都配備快速反應的精英團隊，以專業精神和嚴格的質量監控，執著追求卓越的品質，成功地獲得了“高品質”與“高速度”的雙贏。
Weaknesses
對整個企業來說產品比較單一，每個項目都受國家政策影響較大，碧桂園所有的品牌延伸都與房地產相關，分散投資的風險有限。
Opportunities
中國的住宅物業正處于快速發展時期，城鎮化、經濟發展等原因使得住房剛性需求很大；一線，二線城市中心房價上漲過快，房地產行業也正趨于飽和狀態，人們對社區服務要求的提高均為碧桂園物業定位提供機遇。
Threats
業內幾家勢力雄厚的房地產企業投資領域廣泛且與碧桂園房產投資區域相距近；房價上漲過快，國家出臺“國十條”“國十九條”等打壓住宅價格政策對房地產業業影響很大。
通過對碧桂園多元投資組合分析可得出以下結論：1. 碧桂園專注于白領綜合性別墅住宅的建設,成為這一細分市場的領軍企業，企業品牌知名度高，企業贏利能力不斷加強。2.過于專注的房地產投資在使其獲得行業優勢的同時也埋下產品定位單一的隱患。3.分散的投資仍以房地產產業的延伸行業為主，分散風險的作用有限。
4財務管理
從上表的分析中我們可以得出:碧桂圓的短期償債能力正在不斷的提高，長期償債也沒有太大的壓力。碧桂園也正在調整負債結構――適當減少長期借款，增加短期期借款比例。
房地產企業的一個普遍特點是高資產負債率，這與其經營性質有密切關系，并不足為奇，但是這樣的高資產負債率相應的要求企業的資金流動性要強，從發達國家成熟的房地產市場經驗來看，保持經營性資金的高流動性是這些市場中的房地產企業成功的必要條件，而由于前幾年市場環境等因素的影響，中國的房地產企業不需要較高的資金流動性仍然能夠取得較好的盈利，但是，面對當前的市場環境和經濟形勢，碧桂園進行財務戰略轉型。
5財務戰略
碧桂園企業應建立多層次多元化的融資模式，進行財務戰略轉型。充分利用金融市場，發揮私人、民間機構的融資能力,拓寬企業的融資渠道，進而防范融資風險，如采用新型融資方式。發揮碧桂園自身產業鏈的優勢，降低開發成本及融資成本。控制財務風險，保證資金運作正常。分散在房地產相關行業的投資，降低風險。為與碧桂園公司總體戰略相吻合，繼續加大三、四線城市的資金投入，保持或適度降低一、二線城市的投入。以“化危為機”為基本思路，以提升財務競爭力為核心目標，突破現有的企業財務管理理念，尋求新的發張理念，以尋求迅速持久的發展理念。
6結語，
碧桂園作為房地產業界神話的締造者，在財務戰略方面也走著不同尋常的道路：融資方面，卻逆勢而行，一路高歌猛進，發行優先票據很快取代了可換股債券，吸納海外資金；投資方面，一直以來碧桂園都將三、四線城市的白領綜合性別墅住宅作為自己的投資主體方向，投資方向單一，需要分散投資來降低風險；在財務管理方面，碧桂園也與其他的公司不同，它采取的是快速開發，快速將資金回籠的方式來降低財務風險。所以碧桂園在營運能力，盈利能力還有償債能力方面表現出良好的發展態勢，具有很大的發展潛力。
參考文獻
[1] 碧桂園控股有限公司2010年報
[2] 金融危機環境下的企業財務戰略選擇，于野青，《財務與會計》
[3] 世聯地產，《碧桂園專題研究》，2008年
