房地產企業的財務管理精選(九篇)
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第1篇：房地產企業的財務管理范文
關鍵詞：房地產 企業 財務管理
本文首先概述了房地產企業財務管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產企業財務管理的現狀，指出了工作中存在的問題，并根據這些問題，提出了加強我國房地產企業財務管理的合理化建議，希望能為我國房地產企業的發展提供決策性指導。
1.房地產企業財務管理概述
1.1房地產企業財務管理的概念
房地產企業財務管理，與一般企業財務管理有所不同，它是指房地產企業在經營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業運營過程中所產生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務管理的相關工作。
加強房地產企業的財務管理，可以使企業的資金利用更加集中，優化企業籌資機制；提高企業管理的專業化水平，并監督企業資金運作；另外，還可以輔助企業的工作績效考核，促進企業內部控制機制的形成，實現房地產企業的透明化管理。
1.2房地產企業財務管理的特點
1.2.1項目開發周期長，籌資數目大，籌資任務繁重
房地產企業開發項目與其它行業有著很大的區別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產企業開發項目本身，決定了項目開發周期長，而且籌資數額大，籌資任務繁重。
1.2.2房地產開發風險大，決策難度大
房地產企業項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發的可行性，項目開發風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產企業項目一旦開始，其調整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務危機進行處理。
1.2.3財務管理所涉及的范圍廣、內容多，責任重大
房地產企業所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內容多，責任重大，管理難度也相應增加。
2.房地產企業財務管理現狀
2.1缺乏財務管理意識，方法滯后
一般房地產企業的經營管理者對財務管理直接負責，將財務會計人員當作專門記賬、整理發票的人員，專業財務管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產企業的管理者對財務管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務方面的衡量。
2.2企業籌資面臨很多問題
當前，很多房地產企業缺少流動資金，這是非常普遍的現象，更糟糕的是，很多企業在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產企業的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的相關法律法規也逐步健全，但是，房地產企業成本管理的難度增大，很多企業工作的重點是保證施工質量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產項目成本涉及范圍廣，內容多，項目周期長，房地產企業財務管理難度很大。
2.4財務管理制度不完善，把控能力弱
房地產企業財務管理制度不夠健全，企業內部的各項制度不完善：房地產企業項目運作初期，很多財務管理工作沒有依據；企業銀行存在多戶頭；企業資金管理比較盲目；企業自有資金較為分散；企業的成本核算制度、內部財務牽制制度缺乏等。
企業財務管理制度本身不健全，沒有可參考的規范?？偟膩碚f，企業注重成本核算而忽視成本控制，對財務管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務管理人員綜合素質不夠
在房地產行業，存在這種現象：財務管理人員專業知識夠硬，但是對企業本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關的政策法規制度也沒有概念。這不利于房地產企業財務管理工作的進行，輕則弱化財務管理在企業中的核心作用，重則產生財務管理工作中的失誤，甚至會出現腐敗現象和違法行為。
3.加強房地產企業財務管理的措施
3.1對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策
房地產企業在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發的可行性分析重點把握籌資規模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規資金和預期收益幾個環節，財務管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預測，結合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產企業要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產業的融資渠道
房地產項目開發資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產企業還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務，如商業匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務管理制度
健全的財務管理制度是保證企業健康運行的保證，也是實現企業可持續發展的重要條件。房地產企業要建立規范的法人治理體系，用制度來規范企業項目運作。一是企業財務管理人員要根據項目管理的特點和需求，制定相應的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設立企業的財務管理專門機構，保證企業財務管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規章制度執行，發揮企業財務管理人員應有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業項目開發和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環節，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業的成本費用。
3.6提高財務人員的綜合素質
首先，企業在人員招聘時，要加強人員專業知識和相關技能的考核，在把關過程中就聘用綜合素質較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務人員的業務能力，將會計人員轉變為財務管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產行業相關政策和法律法規，還要加強財務管理人員的道德修養。
結 論
財務管理是房地產企業管理的核心和重中之重，加強房地產企業財務管理迫在眉睫。房地產企業可以從以下幾個方面加強財務管理：對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產業的融資渠道；健全財務管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務人員的綜合素質。
參考文獻：
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第2篇：房地產企業的財務管理范文
關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險防范
一、概述
在我國房地產產業起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。隨著我國經濟的快速發展，各個行業呈現很快的發展趨勢，尤其是對于房地產行業來說，因為其是典型的資金密集型行業，本身具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點。這些特點使得房地產企業本身必然面臨很大的財務風險。同時房地產的開發經營也是投資周期很長的一種活動，資金收回又比較慢，所以只有提升整個企業的財務管理水平，才能夠增強房地產企業的整體競爭能力。
房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。本文所指的財務管理風險指的是企業在籌資、投資、資金運用以及利潤分配等多種活動中由于各種原因而導致的對企業的存在、贏利以及發展等方面而產生的重大影響的風險。從小的方面來說指的是企業財務結構的不合理與融資不當而導致投資者預期收益下降的風險。本文將從房地產企業建設所面臨的經濟背景入手，主要分析我國房地產企業財務管理的風險表現，再在這個基礎上討論該類企業在財務管理風險方面存在的問題，并提出相關政策建議。
二、我國房地產企業財務管理的風險表現現狀
1.大部分企業的負債率偏高引起的還貸風險
據有關資料顯示我國大多數房地產企業的負債率很高，有的甚至達到72%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產的運營中一般需要大量的流動資金參與運作，特別對于單個項目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運營當中，會使得企業經營風險無形增大。如果不進行合理和規范的借貸協調，不降低資產負債率的話，投資風險一旦增大，企業的運作就會如履薄冰。
2.通貨緊縮政策導致的貸款來源風險
房地產企業需要的資金鏈一般都很長，因此，銀行貸款對于企業來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產企業很難開展。而今年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，由于財政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業得不到足夠的貸款，同時導致貨幣市場上利率的增長，最后必然使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。
3.市場不景氣出現的再融資風險
在金融市場上融資通常是大部分上市房地產公司獲得項目資金的最常用方法。而對于前面負債經營的企業來說，又相應地進一步加大企業的負債率，從而客觀上企業對于債權人的債權保證程度降低，這樣的高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應，從而對整個國民經濟來說也是一個巨大的經營風險。可見，對于該類財務風險的識別和防范具有很大的意義。
三、我國房地產企業財務風險管理存在的問題
1.企業貸款比較隨意，沒有進行合理規劃
目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。
2.單個項目的負債金額較大，質量管理不到位
我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。
3.資本結構不當
這是指企業資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的情況。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃，支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比較對應。收費員當日收入當日結，根據收費員日報表解款，報表中有效票據、有效金額、退票收據、廢票收據等都有詳細記錄，財務科可隨時監控收費員錄入數據的真實性、準確性，監督票據的使用情況。財務科根據系統自動生成的財務報表，動態掌握醫院門急診人次、在院病人人數、各科室業務收入、醫院業務總收入、醫生業務收入、科室收費項目統計等內容，為醫院領導的決策提供了真實、科學的財務信息。
4.內部財務控制信息的傳遞不暢
房地產企業內部需要一個及時、準確的信息系統，并保證有關信息傳遞的各方都有認真負責的態度并及時傳遞真實的信息。但是房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。
四、防范房地產企業財務管理風險的對策
1.樹立風險意識，建立風險防范防止措施
房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，科學預測一些可能出現的財務風險，并且設立風險防范機制等應對方案。及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。例如，對于項目財務的控制要有專門的應對機制，可以通過低風險利率貸款來減少籌資風險，通過商品結構的調整來降低財務風險。此外，企業要認真分析內外部環境，制定多種應對宏觀環境的措施，提高自身的生存適應能力。
2.加強投資中單個項目的管理，從細節上控制投資風險
對于房地產企業來說基本上每一個項目都是投資大量資產的，屬于資金密集型行業，特別是對于一些重大項目而言，動則涉及幾個億資金。因此，對于每一個項目房地產公司都應該慎重地進行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，從而充分明確一些風險因素；另一方面，要運用一些投資組合理論，合理進行投資組合。我們知道不同類型房地產的商業奉獻不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業奉獻，又要保證獲取預期的投資收益，因此，比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建。以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.強化資金利用效率，提高其管理水平
房地產企業是屬于資金密集型行業，因此，做好資金的管理工作是財務管理的中心意向。所以企業要統籌安排、合理利用資金。首先，要爭取建立結算中心形式的資金管理機構，起到統籌安排的作用，通過合理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把分散的資金合理利用起來；其次，對于相關賬譜要進行認真審核，及時登記賬譜，有需要的時候要認真及時清查，發現問題要及時查明原因，追究相關責任。
其次，尤其應該加強房地產企業流動資金的管理。一般的流動資金管理包括現金管理、存貨管理和應收賬款管理等。加強現金管理主要是在國家有關規定的范圍內，做好日常收支，加快現金周轉速度，控制現金持有規模。傳統上我國房地產企業往往傾向于使在建項目占用公司大量的資金成本。而現代市場經濟本質上是信用經濟，信用已成為企業間交易的主流方式，因而應收賬款管理始終是財務管理的重要內容。我國房地產企業必須改變只注重銷售業績，忽視應收賬款的控制狀況，加強應收賬款管理，在日常經營活動中注重對客戶的資信調查工作，并提高信用分析能力，控制應收賬款規模。同時采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關系。
4.強化企業財務人員的業務素質
當前很多房地產企業的財務人員素質不夠高，嚴重影響了企業的經濟效益。事實上人員的素質關系很大，業務的好壞直接跟人的素質有關系，從而本人認為加強財務人員的業務培訓很重要。尤其是對于一些風險因素較大的房地產企業而言，質量好的財務人員對于新情況的處理能力很是關鍵。因此，如果企業能夠定期對財務人員進行業務水平的考察和培訓，必要的時候還可以引入考試等競爭淘汰機制，就可以從側面上為房地產企業的經濟效益做貢獻了。
參考文獻：
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第3篇：房地產企業的財務管理范文
隨著我國房地產事業的不斷發展，相應的房地產企業的數量也在迅速增加。本文通過說明現階段房地產企業在財務管理方面有關資金的來源于使用控制情況，對財務管理進行了各方面的創新策略。
關鍵詞: 資金來源，使用控制，創新
房地產企業如果要實現穩定課持續發展,企業集團要獲得長期的競爭能力, 就必須得提高所屬子公司的財務管理水平標準, 明確企業集團的財務管理職責, 并找出企業集團的財務管理所存在的漏洞, 建立更加完善的企業集團的財務管理機制, 最后使之成為房地產企業集團實現穩定可持續發展的一個有效的管理控制工具。
一、對房地產資金來源的控制
房地產企業資金來源的渠道主要有外部籌資與銷售收入。
1．外部籌資
為了降低企業因為貸款而產生的巨大風險， 減少公司的盲目貸款，房地產企業可以規定企業內部的所有貸款，都必須要經所在房地產企業總裁的同意。企業在貸款即將到期時就要先與開發項目的公司進行良好的溝通，為歸還所借貸款提前做好準備的工作。當該項目開發企業出現了不能按期歸還貸款資金時，應該由該公司根據當時的實際情況在公司范圍內統一的調度資金，確保可以按期歸還所借貸款。
2．銷售收入
銷售預售款是銷售房地產企業在所售商品被交付使用之前，提前向購房者收取的一定房款。對于房地產開發商而言，通過提前銷售房屋可以預先獲得一定的銷售收入，從而可以括充投資需要的資金。并且可以將部分存在的市場風險分散給購房的消費者，從而提高了開發商開發房地產的積極性。
第一、收取內部的認購費用。為了預先銷售房地產，鎖定銷售客戶，在沒有辦理提前銷售許可證的情況之下，向購買客戶收取一定比例的認購費用。內部認購費用是一個對雙方都具有較弱約束力的費用，雖然是一個企業收回可用資金的過程，但是并不是一個企業銷售收入得以實現的過程，所以，在會計準則上，僅僅作為往來賬款形式來入賬。
第二，收取銷售房屋的定金。在取得提前銷售許可證后，房地產企業可以對外實施銷售活動。對于確定會購買的客戶，可一暫時收定金，并簽訂購買意向協議書。定金是一個對雙方有較強約束力的費用。在會計上多數也是以往來賬款形式來入賬。
第三，收取購買房屋的首付款。在簽訂銷售房屋的合同后，會在一定時間內收到客戶所交納的首付款，在會計上，應該記入預收賬款之中。
二、資金使用控制
為了確保公司資金能夠被安全和有效的使用，房地產企業在資金支出和使用上應該進行明確規定。房地產企業可以結合會計的法規以及自身情況，應該對資金的管理作如下的規定：
(1) 遵守不相容崗位不兼容的原則。出納人員不能兼任稽核或會計檔案的保管、收入、費用、支出以及債權債務的登記工作。在任何的情況之下，都不能夠由一個人來辦理貨幣業務的全部過程。
(2)印鑒分離。財務的專用章和企業法人的名章必須要由不同的人員保管。
(3)公司當時取得的資金收入，必須要及時入賬，禁止收款不入賬。
(4)支付款流程。為規范房地產企業款項的支付情況，房地產企業可以對如下不同的開支項目進行審批
第一，費用開支的審批程序：
第三，并不是每一筆的財務支出都是要完成所有的審批程序，但是必須要具備“雙簽”的前提，也就是說不能缺少房地產公司的財務總監、總經理的簽字審批。由于任何的支出賬款都至少要完成總經理以及財務總監的簽字審批工作，這樣做可以在一定的程度上減少單人舞弊的行為，使得財務管理可以得到更好的保障。
三、關于房地產企業集團的財務管理創新策略
1.在財務管理理念方面的創新
一方面是財務管理已經從被動的資金核算向全局性的財務決策和控制職能上進行轉變。另一方面就是財務管理工作需要財務管理以及業務管理的緊密結合，財務管理需要深入到房地產的每一個專業化領域中，并要貫穿房地產項目業務生命周期的開始到終結。
2.在財務管理機制方面的創新
財務管理的體系是現在房地產企業管理體系的一個重要的組成部分， 也是房地產企業在特定戰略目標的指導下，對一系列經營活動和投資、融資的活動實施設計好的財務成本管理活動。在內部控制的體系之下房地產企業集團需要建立一套不僅要適合企業的實際、又要適應企業長遠發展的管理體系。
3.在財務管理手段方面的創新
房地產企業的規模擴張和企業集團的一體化運作要求并決定了實施財務管理體系的復雜性。所以要想在這種戰略信息條件下來提高自身的財務管理水平必須要創新財務管理手段。
（1）建立信息化的管理系統
信息化管理是現代房地產企業重要的管理工具模式， 更加是現代房地產企業集團財務管理的支撐點。運用先進的信息化手段來建立現代網絡管理體系，病將所有的業務功能都搭建在同一個平臺上，企業集團的所有數據都在同一個數據庫中進行處理， 實現了房地產企業資金管理、預算管理、財務管理和數據分析一體化，從而形成了企業集團統一的數據信息流，并且為公司的決策提供了準確、完整的數據信息。
（2）實行資金集中的管理策略
投入法人資金是現在房地產企業集團的命脈，在現有房地產公司建立資金的集中管理體系，實行投資資金的集中調配，加強了資金的靈活調控，提高資金的利用率和收益率，同時也可以提高房地產企業集團整體的信貸信用等級，可以擴大融資的能力，更加有利于房地產集團加強對控股公司之間的交易監督與控制，防范投資風險。
（3）實行全面預算的管理策略
全面預算的管理是企業財務管理的核心，是一項將目標與政策落實成行動的方案，也是實現企業利潤目標的前提。房地產企業集團必須建立以全面預算的管理體系為基礎的方案來控制所開發房地產的生命周期，用來激勵企業內部各個部門，從而保證經營利潤目標的實現，同時也考核房地產公司責任人的每年業績，實現了激勵和約束的兩重效應。
結語
現在隨著房地產事業的大熱，越來越多的開發商投資在房地產事業中。房地產企業集團的財務管理工作是現在最需要解決和完善的問題。通過本文一系列在財務管理上的創新策略，希望我國房地產企業集團的發展可以越來越熱。房地產
企業集團要明確董事會在企業內部控制框架中的地位，并要充分發揮董事和委員會的作用，自覺地接受財務管理部門監督。這樣按規定實行，不斷地優化財務管理的實施手段拓展財務管理的領域,才能夠更好地確保房地產企業集團獲得最大的利潤。
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第4篇：房地產企業的財務管理范文
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
第5篇：房地產企業的財務管理范文
[關鍵詞]房地產企業 財務管理 特點 問題 措施
一、新形勢下房地產企業財務管理所呈現特點
1.面臨財務風險加大
隨著國內經濟快速增長、城鎮化水平加快，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。為了更有效地降低企業所受損失，企業經營管理者應力圖避免投資決策失誤的現象，這便對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求，比如提供高質量的投資決策分析，提升投資決策分析準確性、可靠性，確保為企業經營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風險加以分散、降低。
2.財務管理難度增加
當前，房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。一般來講，房地產企業財務關系包含有開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，還有房地產企業內部各個單位與其上級管理部門間相互關系，其具體表現為被動遷單位或者居民、勘察設計單位、材料物資供應商、施工安裝企業、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務部門)等，與房地產企業所形成大量、頻繁的資金往來結算關系等。如此一來，房地產企業財務管理工作難度加大，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，盡可能協調好企業自身與各個方面的關系，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。
二、我國房地產企業財務管理中的常見問題
1.財務監控不嚴
當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質比高，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎完全喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。
2.管理水平偏低
企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行?，F實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念：還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務。更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；又有經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面；不少財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規?；洜I后的各種財務問題和財務風險。
3.資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病?；I資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。日常經營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結果便是企業內部出現大量的長期應收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數房地產企業不重視日?，F金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。
三、完善房地產企業財務管理體系的各項措施
1.積極拓展籌資渠道
根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式：二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資：四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。
2.施現代企業管理制度
在現代社會化本生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化。這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力，既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向。努力提升企業規模、檔次和水平。
3.重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。此外，企業還應利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同。為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。
第6篇：房地產企業的財務管理范文
【關鍵詞】房地產；企業融資；財務管理
一、目前房地產企業在融資過程中常見的財務管理問題
1、過度依賴商業銀行貸款，融資渠道單一。
目前房地產企業融資渠道單一，開發資金主要依賴銀行貸款，商業銀行承擔了房地產投資的市場風險和融資信用風險，這是目前我國房地產企業融資的整體情況。以2012年1-9月房地產業資金來源為例。2012年1-9月房地產業資金來源總計68231.6億元，其中：國內貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
2、主要依靠債權融資，債權融資比例高，形成高負債經營。
根據由國務院發展研究中心企業研究所等機構6月9日的“2012中國房地產上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%，在滬深與內地在港上市公司中，2011年末已有15家企業的資產負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限，在剔除預收賬款后的有效負債率進一步考察房地產上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產公司與內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務壓力進一步加重。
3、銀行嚴控信貸風險，不同層級企業融資成本差異顯著
近年來，銀監會多次要求各主要商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產信貸風險，利用“名單制”管理方式防范房地產信貸風險已經成為銀行業的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內的房地產企業貸款政策也有很大區別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優勢，如保利地產2011年從建設銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業內處于較低水平；而榮盛發展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。
4、資金預算不準確，造成資金積壓
企業進行融資，要結合企業自身的實力、項目規模以及工程進度來進行合理的預算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產企業的資金預算并不準確，大部分企業只是估算一個大概數額或者不結合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結構的合理性，從而使融資工作存在盲目現象，往往造成貸款較多而無項目可供開發，企業多承擔利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業帶來到期還款的壓力，甚至造成企業的財務困難。
二、房地產企業融資問題的主要原因
1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一
作為利潤豐厚的投資熱點，房地產行業前幾年一直處于高速發展階段，有些房地產企業過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。
2、國家宏觀調控的不斷加強，造成房地產企業融資困難
為了抑制房地產泡沫促進房地產市場的健康發展，2009年底政府再度加強房價調控力度，2010年新國十條起，調控高壓逐步形成，這輪調控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預收款監管同時限制開發商貸款，暫停房地產企業IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產企業資金壓力巨大。
3、企業融資方式有限，銀行貸款一家獨大
對房地產企業來講，企業融資方式主要有兩種：一是內部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產企業獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權融資、發行股票、合作開發等方式，但是銀行貸款一家獨大的現狀仍舊沒有得到改善。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
房地產企業籌集資金要不斷拓展融資方式、創新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調控的限制，目前房地產企業主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產企業來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發展。
完善房地產金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
結合房地產業的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。
目前房地產企業資產負債率過高，不僅企業的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業的資產負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產負債率對企業的長期發展是有利的。
房地產企業要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現象的發生。
房地產企業要加強預算管理，減少盲目融資的現象。
房地產企業要根據自身的承受能力和項目預計收益來確定融資規模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內。
目前中國的房地產業還處于起步階段，國家雖然在進行調控，但是目的并不是限制房地產業的發展，而是要引導房地產業健康發展，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等因素，逐步加強企業財務管理，以促進企業健康快速的發展。
參考文獻：
第7篇：房地產企業的財務管理范文
一、房地產企業財務預算管理現狀
現階段房地產企業發展過程中主要出現了以下問題：
首先房地產企業財務預算管理模式不夠先進，現階段房地產企業在財務預算管理過程中使用的方法過于落后，從而導致財務預算不能對房地產企業經營管理提供有效的借鑒，同時也限制了房地產財務預算工作的開展，房地產財務預算工作的局限性也促使財務預算工作不能形成全方位的財務控制規模，從而降低了整體企業的財務管理能力；其次在目前房地產企業預算管理機制不夠完善，在房地產企業發展過程中，企業管理人員大多將工作重點放在了經濟開發、規模擴張上，對財務預算管理工作的關注力度不夠，從而導致房地產企業財務預算管理人員專業素質不足，且沒有合理規范的財務預算管理工作標準，再加上財務預算管理機構設置不夠合理等原因導致房地產企業財務預算管理不足以應對現階段房地產企業經濟發展的需要；最后房地產企業在財務預算管理過程中的監管力度不足，現階段房地產企業在財務預算管理過程中由于沒有規范的財務預算管理工作規范及財務預算責任管理規范，房地產企業財務預算管理過于形式化，從而導致房地產企業財務預算管理人員工作積極性較差，阻礙了房地產企業財務預算管理目標制定后的落實力度，也影響了房地產企業財務預算工作進一步開展。
二、財務預算管理對于房地產企業發展的作用
房地產企業自身的發展特點決定了在其發展過程中預算管理的重要作用。一方面房地產企業資金流動頻率較密集，且資金投資流出、流入數額較大，如在地皮拍賣過程中資金大多在一億以上，這種情況導致房地產行業不夠集中，而在我國房地產企業中，并沒有出現房地產市場份額一家獨大的狀況；另一方面房地產企業受相關國家機構的管理，因此國家政策的變化會導致房地產企業經營過程中出現一定的風險，且這種風險是不可控制的，因此在房地產企業預算管理過程中應加強對政策變動帶來的風險因素的考慮，并制定一定的風險管理措施，從而促使房地產企業健康長久的發展。財務預算管理可以降低企業經營安全風險，在房地產行業經營過程中財務預算管理工作可以通過規范的管理方式，然后對房地產企業經營過程中的決策進行綜合分析、復核，詳細制定經營決策風險預估方案，從而為房地產企業決策提供借鑒，最大程度的降低由于企業管理人員決策失誤而導致的財產損失。同時有效的財務預算管理工作也可以促使房地產企業財務管理的規范進行，財務預算管理可以以房地產企業生產經營及承攬項目的實際需求、財務能力等為依據進行統一分析，在這個過程中，財務預算管理可以通過更加科學的預算手段綜合分析自身所承攬項目，如資金回收措施、資金流通風險、前期成本投入、詳細施工周期等。[1]從而促使房地產企業能夠更加詳細的了解自身實際經濟水平及所開發項目的真實情況，為正確的財務決策提供依據。此外，房地產企業財務預算控制與管理可以進一步落實房地產企業財務管理規劃，促使房地產企業生產經營方式更加科學規范，為企業可持續發展提供保障。
此外，房地產企業開發成本可塑性較強，且隨著開發地域的區別會對成本整體的消耗費用造成一定的影響，而采用預算管理通過對工程整體前期開發費用及工程施工成本的管理可以對房地產企業開發成本進行有效的控制，并通過規范的財務預算促使內部開發資金得到最大限度的應用，降低企業開發成本消耗。同時由于目前房地產企業利潤越來越薄，只有通過預算來控制成本費用的支出，才能保證開發的項目有利可賺，促使整體企業穩定發展。
三、財務預算控制與管理強化措施
針對以上房地產企業在財務預算管理中出現的問題，房地產企業在日常生產經營過程中應增加對財務預算管理工作的關注力度，根據自身實際情況完善財務預算管理規范，在這個前提下可采取以下措施：
（一）完善資本預算程序
房地產企業管理人員應加大對財務預算管理工作的關注力度，正確認識財務預算管理工作在房地產企業生產經營過程中的優良影響，然后逐步轉變財務管理思想理念，在以往財務預算管理方式的基礎上，根據實際發展情況，不斷完善企業資本預算程序，而在企業財務預算控制管理工作中完善的資本預算程序可以為企業經營過程中資金投資過程提供保障。如房地產企業生產經營過程中會出現一些不可預估的風險因素，而通過有序的資本預算程序對房地產項目進行綜合分析，及時發現資金投資決策失誤，及時解決，防止因決策失誤而造成大規模的經濟損失。一般來說，完善的資本預算程序應包括預算編制、監督、復核、執行等流程，在整個財務預算管理機制中，房地產企業應注意加強各部門之間的協調力度，保證財務預算管理工作發揮最大的潛力。
此外，房地產企業在發展過程中很容易受外界影響，如國家政策等，因此房地產企業應根據相關政策不斷加大財務預算管理工作的執行力度，綜合考慮銷售回款、現金流通、融資管理等情況進行全面控制管理。如在付款管理過程中應遵循“內部服務監督，外部早收晚付”的原則，[2]然后詳細制定資金管理規劃，并以月為單位編制資金支付計劃，同時組織成本工作人員定期對項目施工場地進行實地考察并規定考察日期，通過與各相關機構的溝通控制付款的頻率，提升付款環節的規范有序性。
（二）優化預算管理機制
房地產企業財務預算管理工作順利進行保障是財務預算管理機制的建立健全，更加完善的預算管理機制應該包括激勵機制及考核獎懲機制，企業應以提高預算管理能力為工作重點，結合企業發展過程中的經濟能力及規模程度，通過一系列管理機制的制定完善可以細化各部門人員的管理職責，加強各部門人員的責任意識，促使企業內部各部門人員之間保持良好的溝通交流，為企業良好的發展營造一個更加寬容和諧的氛圍。同時預算管理機制的完善可以在推動企業系統科學的進行財務管理的同時，也可以提前預測企業經營決策項目中的安全隱患，從而保證企業利潤與內部員工利益同步增長。同時房地產企業在完善財務預算管理機制的過程中，要明確財務預算管理的各項標準，根據不同部門進行適當的調整，財務預算管理工作由于涉及范圍較廣，工作環節較復雜，財務預算管理人員工作負擔較重，財務預算管理工作的失誤不可避免，因此房地產企業可建立專門的財務預算監督機構對財務預算編制、執行等過程進行實時監督管理，并根據財務執行過程中出現的實際情況進行綜合分析，逐步調整各部門人員的工作強度，保證房地產企業財務預算管理工作效力。
此外，在預算管理過程中企業應加大對費用及項目利潤管理的關注力度，并制定相應的管理規范，如在費用預算管理過程中以年為單位結合企業上年度發展情況及市場變動制定整體費用預算標準，然后根據各部門實際情況以整體預算費用標準為依據制定不同部門的預算費用標準，同時以月為單位詳細收集各部門預算費用支出情況并進行記錄上報，然后進行綜合分析，對超預算的機構進行警告并財務適當懲處措施，保障整體預算費用管理的規范性。而項目利潤預算管理則是在企業土地招標前采取適當措施進行有效的可行性分析并預測評估成本盈利，如動態回收期、靜態回收期、凈現值等，同時在項目成立時相關財務管理人員也應及時考察項目執行過程，并據此進行項目成本盈利預測表的編制，[3]根據實際情況的變化及時進行銷售方案的更改調整，保證整體項目的成本盈利。
（三）加強內部資產控制力度
為了保障企業內部財務預算控制管理工作的正常進行，房地產企業管理人員要加強對內部資產的控制力度，除了在預算編制前期，在預算執行使時期也要加強控制力度，如及時清理利用率不高的設備設施，[4]促使企?I固定資產可以得到最大程度的利用，保證固定資產殘值估算、使用年限的精確程度。企業在財務預算控制管理過程中，應樹立全面監督、全面控制以及全員參與的管理意識，將財務預算管理工作作為企業財務管理的工作重點，不斷加強增強財務預算管理在企業日常經營活動中的滲透，促使財務預算管理工作效率不斷提升。此外，為了促使房地產企業更加長久的發展，房地產企業可以利用新的投資機會更加詳細的了解所投資項目的實際情況，為更加準確的預算管理打下基礎。而財務預算管理的執行力度
第8篇：房地產企業的財務管理范文
【關鍵詞】 風險預警 房地產企業 財務風險
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
財務風險是財務活動中由于各種不確定因素的影響，使財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進一步增加，房地產企業面臨的財務風險也越來越大，必須要全面分析企業潛在的財務風險，健全企業財務風險管理機制，搞好企業財務風險預警與控制，做到防患于未然，確保企業持續健康發展。
1.建立房地產企業財務風險預警
財務風險預警系統是以企業信息化為基礎，并貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關的財務資料為依據，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數學模型等方法進行預報示警。它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和生產經營狀況信息，進行比較分析，判斷是否預警。經過對大量的信息進行分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務風險預警系統能預先發出警告，提醒經營者早做準備或采取對策，避免潛在風險演變成現實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當財務發生潛在危機時，財務風險預警系統還能及時尋找導致財務狀況不佳的根源，使經營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務狀況進一步惡化。
通過財務風險預警分析，企業能夠系統而敏銳地發現企業潛在的財務危機，從而有效地避免和防范財務危機的發生。同時，財務風險預警系統還能夠幫助企業管理層了解財務危機發生的緣由、經過，提供解除財務危機的措施以及改善管理的建議，作為企業未來經營之借鑒。
2.建立房地產企業財務風險預警的程序
2.1選取預警指標。在企業財務風險預警中，任何一個財務指標，都難以全面評價企業的財務狀況和經營成果。要想對企業的財務狀況和經營成果有一個總的評價，就必須將企業的償債能力、盈利能力、發展能力、運營能力、現金能力等多方面的財務指標納入一個有機整體中，才能全面地對企業財務狀況、經營成果進行解剖和分析，從而對企業經濟效益的優劣做出評價和判斷。
2.2分析預警指標。企業可以采用財務報表指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據經驗主管判斷以及案例分析等方法對財務狀況進行診斷，是否存在財務危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經濟形勢、地域、行業等諸多因素的差異，選擇適合企業特點，并能滿足自身經營和財務管理需要的方法和模型，才能達到動態監測、及早防范、有效阻止及避免財務危機發生的目的，最大限度地發揮財務危機預警系統的功能。
3.財務風險預警的構建
3.1加強信息管理。企業預警需要有一定的管理基礎和功底，僅靠提高財務管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務風險預警組織機構，并遵循“專人負責、職責獨立”的原則，確保財務風險預警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構的干擾和影響。而且財務風險預警系統應該是開放性的，不僅包括內部財務信息，還包括外部相關信息。最為關鍵的是，系統信息要不斷刷新，資料系統要不斷升級，確保財務信息的及時性、準確性和有效性。
3.2健全財務風險分析與處理機制。高效的財務風險分析是財務風險預警系統的核心和關鍵。財務風險處理主要包括應急措施、補救方法和改進方案。其中，應急措施主要是指面對財務危機和財務風險時，應該采用何種手段規避，以控制事態的進一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是指如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務風險再次發生。
3.3牢固樹立風險防范意識。風險防范意識是企業財務風險預警系統得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業全體員工，特別是領導層在思想上對潛在的發現的問題及提出的合理建議應給予重視和采納。
3.4財務風險預警系統應與企業各項制度建設相結合。企業是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業的財務管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務風險預警系統應該與其他子系統保持協調一致，實現數據共享。財務風險預警系統應與企業各項制度建設結合起來，互相促進。
3.5遵循成本效益原則。企業財務風險預警系統的設計還要遵循成本效益原則，使產生預警信息的價值大于產生預警信息的成本，保證該系統的經濟性和有效性。
在正常情況下公司的償債能力也即財務風險程度首先取決于現金流量狀況。財務風險是指在一定的時期內，公司在進行各項財務活動時，其實際財務收益由于受到內外部環境變化以及各種難以預計或無法控制因素的影響，而偏離了預期財務收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風險、投資風險、資本運營風險以及利益分配風險等，是企業經營風險的財務表現形式，使得企業經營和財務狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩健協調發展。在社會化大生產的市場經濟條件下，財務風險是必然存在的，它貫穿于企業財務管理的全過程，影響了財務管理工作的各個環節。公司對于其財務風險進行管理的目標是為了對財務風險做出正確的預測并熟悉風險的來源，通過建立健全風險管理機制來適當控制和防范財務風險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業財務的安全性，保障公司價值最大化，促進企業健康穩定發展。
4.加強房地產企業財務風險管理
4.1增強企業應對經濟環境變化的能力
經濟環境的復雜多變是公司遭受財務風險的外部原因，房地產企業日常財務管理受到這些存在于企業之外的經濟環境因素的深刻影響。雖然外部經濟環境的不利變化必然給企業帶來財務風險，但公司難以預見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經濟環境的變化，公司并非無所作為。外部環境的變化有其自身的規律和趨勢，通過對其進行認真分析和研究，建立相應的風險預警機制，公司可以把握環境可能將要發生的變化，預測公司將要面臨的風險。針對環境變化的預測，公司應制定多種應變措施，對財務管理政策和管理辦法適當調整，從而增強公司應對財務管理環境變化能力，減少環境不利變化對財務管理活動的沖擊，以此降低企業面臨的外部財務風險。
4.2建立科學的財務決策機制
經驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務決策必定會導致公司財務管理的失敗，增加公司財務風險。因此，為了防范財務風險，公司必須提高決策的科學化水平，建立科學的財務決策機制。為了實現公司目標，首先要明確企業財務決策的目標，確定與公司目標一致的財務目標是科學財務決策的前提。在充分考慮財務風險的前提下，科學評價財務決策，通過綜合運用各種財務風險分析方法來確定最優的決策方案。在財務決策的實施階段，應加強對實施過程的監督，此時財務管理的中心環節是積極控制財務決策實施中的財務風險，從而合理控制公司總財務風險，保障公司決策順利實施。
4.3確定合理的資本結構
公司財務風險與其資本結構與理財目標密切相關，因此，合理的資本結構有利于公司規避財務風險。公司資本結構是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應結合自身實際，對有關影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結構，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當的籌資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應權衡成本與收益，比較分析股權融資與債權融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當的籌資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉，因此，為了健康、穩健的發展，公司應保持適當的資產負債率和債務期限搭配。總之，公司應優化資本結構，在實現企業價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務風險。
4.4完善公司的財務風險管理制度
公司如果沒有明確的財務風險管理制度，財務風險管理的目標和方向就會模糊，勢必造成財務風險管理效率的低下，因此，完善的財務風險管理制度是防范財務風險不可缺少的重要措施。內部控制是公司財務風險管理制度的核心，為了完善公司財務管理制度，首要任務就是建立和強化企業內控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業現有的業務流程，尋找工作流程中存在的風險及相應控制措施；其次，對現有內部財務控制制度進行審核，并補充和完善相關監管漏洞，健全內部控制措施。同時，加強對主要業務節點的控制，例如對現金管理建立資本預算體系，對公司的現金實行預算控制管理，這可以為公司提供預警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務風險的能力。
參考文獻：
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[2] 徐淼.房地產企業財務風險分析及預警初探[J].會計之友（上），2006，（7）：8-9.
第9篇：房地產企業的財務管理范文
關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險控制
由于我國經濟的不斷發展，推動了我國房地產企業的快速發展，近年來，房地產行業已經成為我國各大行業中發展最快的。但是隨著各大企業紛紛轉戰房地產，加上國家對房地產經濟的宏觀調控，目前我國房地產市場中競爭在不斷加劇，財務管理的重要性得以進一步體現。如何對現階段房地產企業財務管理工作存在的問題進行總結，積極探求行之有效的改進對策，是現階段相關人員最亟待解決的問題之一。
一、房地產企業財務管理中存在的問題
我國房地產企業在長期的發展中將中心放在如何去開發新項目，認為企業的經濟效益都是由企業的生產帶來的，沒有意識到企業財務管理的重要性。在財務管理方面對于現代化企業財務管理制度及其措施的落實還不夠全面，企業財務管理存在的問題比較多，導致財務混亂，嚴重阻礙了房地產企業的正常運行 。從大體上來說，房地產企業財務管理中存在問題主要有下面幾個：
1、財務管理制度執行力不強
雖然目前房地產企業在制定財務管理制度方面做的比較好，但是財務管理制度的執行力比較低，導致財務管理制度不能真正為房地產企業的財務管理服務。在財務收支過程中，很多人員并不能真正按照規范的流程進行操作，對收支審批不重視，很多時候審批人員在自己權限范圍之外進行審批，而且在辦理企業的各項經濟業務的時候對相關手續的完整性不重視。另外，由于房地產企業中領導層的權利過于集中，在財務管理中很多時候其財務管理制度于不顧，往往受到企業領導的干涉比較嚴重，各項支出費用大部分都以企業的領導的意圖進行，從而導致房地產企業財務管理制度的實效性降低。
2、房地產企業融資存在問題
房地產企業融資是企業財務管理的重要內容，因為房地產項目一般投資比較多，建設周期比較長，所以對企業資金的占用量比較大，所以在財務管理過程中謹慎投資。目前很多房地產企業破產的主要原因是由于在進行財務決策的過程中對自己的財務狀況了解不夠，對自己的融資能力沒有全面的了解，導致房地產項目中資金缺乏，影響房地產企業的發展。另外，房地產企業融資中主要的融資對象是銀行，但是銀行會根據房地產企業信譽等做出貸款決定，再加上當前國家對房地產行業的調控，房地產企業的融資難度進一步增加。
3、房地產企業財務集中管理程度較低
房地產企業往往存在同時進行多個工程項目的情況，要保證自己財務管理的有效性就需要對整個房地產項目都要加強管理。但是目前房地產企業的各個項目工程的財務管理并沒有集中起來，一般都是各個項目設置財務管理部門，并且很多房地產項目中的會計核算體系是不一樣的，導致房地產企業的財務信息失真，而且這種分散式的財務管理還降低了房地產企業的資金利用效率，一些工程項目中資金過剩閑置現象嚴重。另外一些項目中資金短缺，沒有形成資金合力，影響房地產企業的進一步發展。
二、如何改進房地產企業財務管理
1、提高財務管理制度執行力
房地產企業要想真正以財務管理制度來保證房地產企業的發展首先就需要完善財務管理制度，針對房地產企業財務運行情況，制定合理的財務管理制度，確保各項制度能真正與房地產企業的財務管理相結合，并且指導房地產企業財務管理活動。另外一點要嚴格執行財務管理制度，房地產企業在財務管理的過程中要嚴格按照各項制度進行工作，明確各部門及工作人員在財務方面的權限，尤其是房地產企業的支出管理中，要嚴格按照程序進行，必須要求要相關的審批以及各項手續，從而保證房地產企業財務管理有序性，也能保證房地產企業資產安全。
2、拓寬房地產企業融資渠道
房地產企業在開展工程項目的過程中對資金用量和時間的要求比較高，融資成為房地產企業財務管理的重要任務，現階段銀行貸款的限制性條件更多也更加具體，這也就是說，房地產企業的應該積極拓展自己的融資把渠道，保證有充足的資金。房地產企業可以通過發行股票、債券等向社會籌集資金，也可以在房地產市場中進行重組和并購，形成企業合力，增強自己的實力。另外，房地產企業也可以利用除了貸款之外的金融業務進行融資，例如，可以通過信用證、商業匯票等結算方式。
3、建立資金結算中心
針對房地產企業工程項目分散導致企業財務管理不善的問題，房地產企業可以通過資金結算中心進行財務管理。房地產企業要在內部建立完善的計算機財務管理系統，將公司總部與各工程項目聯系起來，形成一個系統化的財務管理網絡。然后房地產企業要取消各工程項目獨立的賬戶，設置公司總的賬戶，各項目中的支付都在企業總部進行，分項目中需要使用資金則要填制相關的財務申報表，經過批準之后在企業賬戶中統一劃撥，房地產企業財務部門要保存好相關的憑證。成立企業財務階段中心不僅能使企業的資金形成合力，發揮更大的作用，而且提高企業資金的利用率。
4、加強風險控制
房地產企業在開發工程項目的時候因為資金的占用時間長，加上市場信息變動較快，所以面臨的各種風險就比較多，所以在財務管理中要提高風險控制能力。在財務管理過程中首先應該保證財務信息的真實性，這樣企業的各種財務情況才能得到真實的反映，從而采取正確的措施。另外在財務管理過程中要對企業面臨的風險進行有效的預測，提前做好防御措施，降低財務風險發生概率。
結論：
房地產企業財務管理中存在的問題導致房地產企業面臨的風險增多，給房地產企業穩定發展帶來了一定的影響。在新時期，房地產企業應該深入分析自己的財務管理狀況，找出財務管理中存在的問題，轉變財務管理觀念，創新財務管理模式，提高財務管理水平，從而增強房地產企業的綜合實力，在市場中能有較強的競爭優勢。
參考文獻：
[1]王紅霞 中小房地產企業財務管理中存在的問題及對策分析[J] 中國外資，2011（14）
[2]錢來江 關于房地產企業財務管理創新問題的探討[J] 行政事業資產與財務，2011（16）
