房地產宏觀政策分析精選(九篇)

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第1篇：房地產宏觀政策分析范文

中國新一輪的房地產宏觀調控于2003年全面展開,相關部門從多個方面共同努力,采取一系列調控房地產市場的政策。政府出臺的房地產調控政策既有土地政策、信貸政策,也有經濟政策和行政措施,并且在不同時期呈現出不同的特點。具體歸納為以下四個階段:

一、嚴控房地產信貸、嚴格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國房地產開發投資額同比繼續增長了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達到82%,房地產市場供銷兩旺。針對房地產市場的過熱現象,國家出臺了一系列調控措施,其政策重點是圍繞房地產開發商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴控信貸,提高項目自有資本金要求,從而提高行業進入門檻;整頓清理土地市場,徹查開發區與大型項目,完善各項土地制度,嚴格控制土地供給總量;土地交易實行招、掛、拍,杜絕協議出讓土地。其目標在于調控住房供給總量,促進房地產市場持續健康發展,使投資和供應的增長速度適度下降,改變固定資產投資過熱的狀況,抑制房價上漲的勢頭。

總地來說,此次宏觀調控基本達到了嚴格控制土地供給總量的目標,但明顯存在時滯效應。在宏觀調控政策出臺后一段時間,住宅供給總量增速開始回落,調控效果逐漸顯現。2004年6月,全國商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經歷了17個月的時間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個百分點。與此同時,此階段宏觀調控政策也帶來了一定的負面效應,也就是帶來了地價房價飛漲的新問題。政府宏觀調控政策中控制供給和鼓勵消費的矛盾在2004年左右爆發。2004年全國房地產開發投資額持續增長,地價和商品房價格也雙雙走高。據國家統計局資料顯示,2004年房地產開發投資13,158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長30.0%,土地購置費同比增長19.9%,全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初,房價同比增速超過了20%,房地產價格上漲過快。

二、重點抑制房地產價格階段(2005.3～2006.4)

根據前面的分析,第一階段的房地產宏觀調控在加強土地供給管理的同時帶來了房地產價格飛漲的新問題。2005年的兩會上,第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格的深切憂慮,這是房地產市場宏觀調控進入一個新的階段的標志。隨后,國家出臺了一系列調控措施抑制房地產價格上漲,其政策重點是圍繞打擊供給環節和消費環節的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產投資成本和降低房地產投資收益的角度著手抑制房價過快上漲,調控住房需求總量。具體包括:提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉讓、提高住房交易稅等。調控政策要求地方政府及相關部門正確引導居民合理消費預期,將房地產市場引入理性發展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機性購房等房地產交易行為。

本階段政策推出初期,中國房地產價格繼續快速上漲。2005年全國商品房銷售價格同比增長幅度達到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個百分點,全國商品房銷售量同比增長24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續到2006年下半年,控制需求總量的政策效應開始顯露,上海等標志性城市的房價出現增長趨緩甚至下降,宏觀調控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國房價同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個百分點,滯后期約18個月。

三、全面治理房地產市場階段(2006.5～2008.8)

2006年以來,中國部分城市房地產價格出現“報復性上漲”,被暫時壓抑的房地產需求開始反彈。2006年5月17日主持召開國務院常務會議,提出了促進房地產業健康發展的六項措施(國六條),新的房地產宏觀調控由此拉開序幕。本階段房地產宏觀調控的政策重點是圍繞部分地區房價過高、房地產市場結構性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房價過快上漲,調控住房結構,促進房地產市場穩定健康發展。與以前的調控政策相比,本次宏觀調控政策有了很大的改進,政府主要通過市場化的手段來調控房地產供求結構。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲,同時引導住房需求結構調整;通過調節住房供給結構,增加小戶型供給比例,來降低當套住房的價格,以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應機制,興建廉租房和經濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調控政策密集出臺,政府從各個方面采取措施全面整治房地產市場,但對房地產價格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現。據資料顯示,2008年1月全國住房成交量首次出現負增長(10年來第一次負增長),2008年7月全國住房價格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調控政策開始松動階段(2008年9月至今)

由于受國際、國內經濟環境的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價格開始下降,各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩定房地產市場,國家暫時放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調控政策開始松動。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務院有關部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時,為加強稅收優惠政策管理,要求首次購房證明由住房所在地縣(區)住房建設主管部門出具;二是擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度,加強對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點;三是加大保障性住房建設規模。加快廉租住房建設,加大實物配租力度,擴大廉租住房租賃補貼范圍,推進棚戶區(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔,擴大住房消費需求。

根據前面的分析我們可以看出,中國政府針對房地產領域出臺的一系列措施,對房地產市場的健康發展起到了一定的作用,房價上漲速度有所減緩,房地產投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是,由于經濟社會形勢的快速變化,政府在制定房地產宏觀調控政策時,相關決策存在著一些誤區,政策執行中發生了一些偏差,客觀上導致調控政策并沒有達到預想的效果,城市土地價格持續攀升,房價偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產行業一些深層次的結構性問題更加突出。因此,政府要加強政策輿論導向,引導消費者樹立合理的住房消費觀念;進一步完善房地產市場的信息披露制度,建設信息透明化的房地產市場;改善地方政府的績效考核體系,提高地方政府落實宏觀調控政策的積極性;針對不同的對象,實施有差別的調控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業學院)

主要參考文獻:

[1]包宗華.房地產發展與宏觀調控的幾個問題.城市開發,2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機理以及由大辯論引發的深層思考.經濟研究,2001.4.

第2篇：房地產宏觀政策分析范文

【關鍵詞】房地產經濟；波動；影響因素；對策

一、外生因素對房地產經濟波動的影響

（一）政策因素

能夠造成房地產經濟產生波動的政策因素主要是與建筑行業、房地產行業具有緊密聯系以及較大敏感程度的經濟體制改革、產業政策改革、貨幣政策改革、財政政策改革、區域經濟發展戰略改革等，同時這些政策措施也是政府部門對房地產經濟做出宏觀調控過程中的常見措施，這些措施涉及到了房產經濟中的方方面面，所以對房地產經濟的影響也是全方位的。

（二）城市發展

城市化的發展是我國社會經濟發展中的大勢所趨，城市化主要表現為城市的數量增加、規模擴大以及城市人口的增多。城市化水平是影響房地產經濟發展的重要要素，首先隨著城市化規模以及數量的增加和擴大，城市建設會進一步加快，對房地產的需求會升高；其次城市化進程加快會導致城市人口增長，這不僅使居住建筑的需求增加，同時也使工業建筑需求增加；再次，城市化發展會伴隨著對舊區的改造，拆遷戶對居住建筑的需求增加。供需關系的改變也勢必會引起房地產經濟的波動。

（三）社會發展

社會發展會提升人們的收入水平、生活水平以及精神文明素質，這些改變又會使人們在房地產消費方面、道德觀念以及行為發生改變，房地產消費觀念以及行為的改變會提升人們對居住建筑、休閑建筑、工業建筑的需求，在需求增長對房地產需求空間以及市場產生影響的情況下，房地產經濟會產生一定波動。

（四）經濟因素

對房地產經濟波動產生影響的經濟因素是指對房地產開發活動造成直接影響的宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要是通過經濟參數和經濟變量來影響房地產經濟，宏觀經濟參數以及變量主要包括收入水平與消費水平、產業結構特征、經濟增長率、銀行利率、物價與通貨膨脹率等。

二、內生因素對房地產經紀波動的影響

（一）房地產收益率

房地產收益率是指房地產商通過房地產開發得到的凈收益與投資的比率，也被稱為投資回報率。當房地產經濟具有較高收益率時，房地產開發商會在較高的投資熱情下進行房地產開發規模的擴大，反之則房地產商會具有十分謹慎的心態。其中土地的成本以及建筑的成本是影響房地產收益率的重要因素，影響土地獲取成本的因素包括宏觀經濟和經濟體制，具體則包括城市人口狀況、社會穩定狀況、城市化發展程度等社會因素，金融環境、國民經濟水平、稅負等經濟因素，土地政策與制度、住房政策與制度等政策因素以及區位因素。影響建筑物價格的因素包括建筑構造、建筑高度和規模、建筑用途、建筑地區、區域物價水平等。

（二）房地產投資

房地產投資被比喻為房地產經濟波動的引擎，可見房地產投資在房地產經濟波動中產生的作用和影響是不容忽視的。一般而言，房地產行業的不斷擴張會受到房地產投資持續增加的影響，而房地產行業的蕭條則是受到了房地產投資下降的影響。房地產經濟的波動與房地產投資的波動是基本一致的。

（三）對房地產的價格預期

對房地產的價格預期主要是人們對房地產價格以及房地產前景的預測和估計，消費者對房地產的信心與預期由于會對消費者的消費行為產生影響，所以也會在很大程度上影響房地產的價格。一般而言，不同的消費者對房地產的預期也存在差異，當然從眾心理是一定存在的，如果當下消費者認為房地產在未來并沒有好的發展前景，則對房地產的需求會減少，如果認為房地產在未來具有良好的發展勢頭，則房地產需求又會增加。

（四）房地產市場中的供需矛盾

房地產市場中的供需矛盾是導致房地產經濟產生波動的最內在因素。房地產的供給量會受到資金、勞動、管理、技術等多方面因素的影響，而房地產的需求量也會受到人們消費觀念、價格預期等多方面因素的影響，一般而言房地產供給產生的變化要比房地產需求產生的變化要大，房地產供給的變動往往要滯后于房地產需求的變動。

三、房地產經濟波動的應對策略

在面對房地產經濟波動時所使用的調控策略需要以探析房地產經濟波動產生的原因為基礎，并在此基礎上強化應對策略的針對性從而提高應對策略的有效性。

（一）對房地產價格引發的房地產經濟波動進行調控

政府部門應當對房地產價格引發的房地產經濟波動進行科學的分析以及區別的對待，同時政府部門也有責任對房地產的價格進行調控，但是調控的過程并不是指一味管制房地產價格。由于正常的房地產價格波動有利于推動市場競爭并是促進企業對經營管理做出改善，從而提高房地產企業的經濟效率，所以如果房地產的價格在正常的變動范圍內，政府部門應當減少干預甚至不進行干預。如果房地產的價格與合理的物價水平出現了嚴重的偏離，無論是房地產價格過低還是過高，政府部門都有必要進行調控。地價是影響房地產價格的重要因素，而地價過低，國家利益會受到損害，并引發土地的閑置與囤積，如果地價過高，則會導致房價的上升，在對消費者消費進行限制的同時也會增加通貨膨脹的壓力，所以把房地產的價格調控在一個相對合理的范圍中能夠有效推動房地產經濟的穩定發展。

（二）對宏觀政策引發的房地產經濟波動進行調控

如果宏觀政策的變化引發房地產經濟的異常波動，則應當對宏觀政策開展辯證分析，如果宏觀政策具有科學性并且只是暫時性的對房價產生了抑制作用，則應當堅持宏觀政策的執行以保障房地產經濟健康、長遠的發展。如果宏觀政策缺乏科學性和合理性，應當采取針對性措施對實行的政策進行糾正和制止。另一方面，房地產方面宏觀政策的制定需要以區域經濟和房地產市場實際情況為依據，避免出現一刀切和切一刀的情況。同時宏觀政策應當盡量平穩，避免出現過大的變化，從而推動房地產長期發展戰略的實現。

（三）對供求失衡引發的房地產經濟波動進行調控

房地產經濟波動中的供求失衡因素是房地產市場的內在矛盾。供求失衡作為房地產市場中的經常性狀態決定了要確保房地產市場的長期平衡是具有很大難度的。同時房地產經濟的發展也是在供求失衡中進行的，由于這一特征的存在，所以房地產經濟波動也是不可避免的。而在調控中，主要目的在于減低這種波動而并是說完全消除這種因素。如果房地產市場中出現了十分尖銳的供需矛盾，則僅靠市場的調節是無法完成的，此時就有可能產生地產危機而強制實現供需平衡，這種情況導致的后果則是房地產經濟的崩潰。所以當房地產供求一旦處于不合理的失衡范圍，需要根據不同的矛盾性質來進行針對性的化解。

（四）對經濟波動引發的房地產經濟波動

經濟波動引發的房地產經濟波動應當在調控政策的制定中與宏觀的經濟調控政策保持一致性，如果房地產經濟的發展過于超前則會加大國家經濟發展的承受壓力，而為了確保宏觀經濟的有序健康發展，有必要使用宏觀調控政策取出房地產經濟“水分”。雖然這會暫時性的給房地產經濟房展帶來阻礙，但是卻有利于房地產經濟的長期發展以及宏觀經濟的穩定。

參考文獻：

[1]況偉大.預期、投機與中國城市房價研究[J].經濟研究，2010（9）.

[2]張亞麗，梁云芳，高鐵梅.預期收入、收益率和房價波動——基于35個城市動態面板模型的研究[J].財貿經濟，2011（1）.

第3篇：房地產宏觀政策分析范文

從目前地產股的走勢來看，似乎也反映出未來相對悲觀的預期，經過前期反彈后，地產股又步入了一個緩慢跌勢。不過，由于整個房地產板塊的PE仍處2008年以來的低位，板塊整體風險較小，已有券商給予行業“推薦”的投資評級。業內人士指出，周轉快、業績鎖定的公司，如招商地產（000024）、保利地產（600048）和萬科（000002）等值得投資者關注。

調控政策仍將延續

時至年底，中央對房地產的宏觀調控政策絲毫沒有放松的跡象，而房地產的頹勢仍在繼續。而對于宏觀調控政策未來會否放松、房價走勢等議題也成為本次地產年會上專家熱議的話題。

中國企業家協會執行副會長、中房集團理事長孟曉蘇認為，最近釋放出兩個非常重要的信號：一是總理在圣彼得堡表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展；二是對于房地產的一系列調控措施，絕不可有絲毫動搖，目標是要使房價回歸到合理的價位。這表明當前房地產調控政策不會放松。

摩根大通中國投資銀行董事總經理、主席龔方雄也表示，“即使宏觀政策放松，針對房地產的政策也不會放松。可能放松的宏觀政策主要指信貸政策；不會放松的房地產政策，主要指限購、限價等行政調控手段?！敝性瘓F主席黎明楷認為，未來一年，政府有可能出于經濟環境差而放松銀根，但目前正在執行的限購政策，一年之內不會取消。

與會的專家們一致呼吁與會開發商要做過冬的準備、做好打持久戰的準備。同時，專家們也認為，此輪房地產調控不會像2008年那么深，大幅度大范圍的房價下跌也不太可能出現。

行業龍頭值得關注

在行業低迷的大背景下，地產股二級市場上的表現已經提前有所反映，房地產板塊的持續調整已超過兩年，有關數據顯示，截止2011年11月11日收盤，板塊歷史PE為17.35倍，仍處于2008年以來的低位。

國泰君安證券分析師孫建平認為，雖然行業基本面還將繼續調整，但這將有利于釋放過高的政策面壓力，是未來市場趨于正常化的重要前提；而目前產業資本，即地產公司大股東增持的情況也開始愈加明顯，一方面代表估值遠低于公司本身的價值；另一方面也將持續提振市場信心。地產股的機會將愈來愈近，而且2012年地產股的機會將明顯大于2011年。

記者也注意到，近期部分券商的報告中幾乎沒有看空地產股的，最為悲觀的中金公司給予地產股的投資策略也是“建議防御性為主標配地產股”，而國都證券則給予了行業“推薦-A”的評級。

第4篇：房地產宏觀政策分析范文

2012年下半年以來，中國經濟的下滑態勢有所加劇。多項經濟指標表現不盡如人意，各大國際機構紛紛下調對中國經濟增長的預期，全年GDP增長率“破8”的概率大幅上升。面對日益嚴峻的經濟形勢，許多市場人士認為宏觀調控急需加碼，以求在穩增長方面取得更大成效。但筆者以為，宏觀調控再出重拳并非當務之急。

一方面，宏觀調控進一步加碼的政策空間并不大。就財政政策而言，當前歐債危機愈演愈烈，并在全球范圍內迅速傳染的背景下，財政鞏固已成為全球主流趨勢，若此時大幅增加財政支出將面臨較大的市場風險、道德風險和聲譽風險。此外，雖然中國中央財政實力雄厚，但地方政府債務可持續性仍受到普遍質疑，以政府支出進一步刺激經濟增長的可行性較為有限。就貨幣政策而言，2012年8月，CPI同比增幅較上個月增長了0.2個百分點，短期通脹抬頭的壓力已初步顯現。而長期看，人口紅利的消失和劉易斯拐點的到來將導致中國勞動力成本上升，食品價格上漲的可能性增大，全球流動性過剩格局不會輕易改變，中國長期通脹壓力也在不斷上升。在短期和長期通脹壓力兼具的背景下，中國貨幣政策在寬松方向上大幅加力的可能性也不大。

另一方面，值得強調的是，宏觀調控政策本身并非不給力，而是急需加強效果傳導。次貸危機和歐債危機爆發后，中國宏觀調控發力不小，但實體經濟尚未扭轉頹勢。這既與復雜嚴峻的經濟環境息息相關，也與宏觀調控的微觀傳導頗有關聯。作為宏觀調控的理論源泉，傳統凱恩斯主義在學術上的最大缺憾在于就宏觀論宏觀，近幾十年來經濟學領域的諸多努力集中于為傳統宏觀經濟理論構建微觀基礎。但在筆者看來，宏觀調控理論上的微觀基礎雖在不斷夯實，但在現實中卻并不牢固。宏觀調控未能快速改變當前中國經濟的失速態勢，易被忽略的一個原因是，五種宏微觀之間的博弈讓宏觀政策缺乏有效的微觀基礎。

其一，宏微觀之間存在“囚徒博弈”。博弈論中著名的“囚徒困境”，其核心是個體理性導致集體非理性，這種情況也體現在宏觀調控的微觀傳導過程中。一些宏觀政策出臺的目標是符合集體理性的，但微觀個體卻會出于自身利益最大化的考慮來調整個體行為，致使調整后的行為未必符合宏觀政策本意。例如，2012年以來，監管部門大力整頓銀行業不規范經營，其目的是規范行業行為，還利于民，減小融資成本，助推實體經濟，特別是中小企業發展。雖然政策已取得成效，但從微觀層面看，整頓不規范經營、不對稱降息和利率市場化的推進在加大銀行業競爭的同時，也大幅提升了大型企業的議價能力和話語權。銀行等金融機構的資源是有限的，在自身利益最大化的驅動下，部分金融機構被迫將更多資源投入到對大型企業的業務維護上，中小企業得到的金融服務反而受到了相對擠占。

其二，宏微觀之間存在“吃飯博弈”。換句話說，無論宏觀調控政策如何陽春白雪，微觀個體包括企業和地方政府，都是需要吃飯的。從宏觀上看，中國經濟長期吃飯靠轉型，唯有轉型才能實現長期可持續發展；但從微觀上看，地方經濟短期吃飯難轉型，為了轉型而轉型很容易滋生形象工程或風險隱患。微觀中國，很多城市、縣域存在產業集聚、經濟結構單一的特征。如果恰巧這個單一的行業屬于粗放增長的行業，屬于轉型壓降的對象，那么地方政府將很難真正做實轉型。特別是在當前地方政府的業績評價體系下，以短期“自發降速”換取長期產業結構調整空間的現實激勵并不大。無論是地方政府還是微觀企業，一旦為轉型而轉型，往往會盲目追求多元化，將眼光投入到房地產、民間金融等面子足、見效快的時髦領域，而這種超出其自身風險控制能力的多元化可能會成為隱患醞釀的溫床，甚至會對企業主業或地方支柱產業帶來意想不到的負面影響。

其三，宏微觀之間存在“彈簧博弈”，這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進則退。只有宏觀調控不斷施力，政策效果才會持續顯現，若宏觀調控不再施力，政策效果就不會繼續疊加，而一旦宏觀調控有所減力，往往會出現有違政策初衷的負向反彈。最典型的例子就是房地產市場，房地產市場的繁榮對于地方政府而言始終具有做大GDP、增加財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房市調控稍有放松，甚至只要有些許“不強調”的跡象，微觀層面就有捂熱房市的本能沖動。2012年5月以來中國房地產市場的回暖很大程度上正是彈簧博弈發揮效力的體現。

其四，宏微觀之間存在“邊緣博弈”。宏觀調控畫了一個圈，而部分微觀實體，包括地方政府和微觀企業往往行走在宏觀政策的邊緣，或是在不斷試探宏觀調控的邊緣區域，這種行為往往會帶來諸多風險。例如，2011年中國民間融資市場經歷了一波非理性繁榮的快速發展，一方面是流動性緊張狀態下的需求所致，另一方面也與民間融資市場政策監管的邊界不清晰有關。宏觀層面鼓勵民間金融力量的穩健培育，但由于規范性的民間金融尚處于起步階段，對民間金融機構的審慎監管政策還在不斷完善的過程之中，這種初始階段的監控薄弱為民間融資市場創造了行走于邊緣的條件，表現為機構超速擴張和業務高杠桿運作，這種邊緣博弈帶來的非理性繁榮的風險在當前逐步顯現，并還將不斷釋放。

其五，宏微觀之間存在“專業博弈”。宏觀層面凝聚著專業思維，充斥著專業人士；微觀層面則缺乏足夠的專業資源。這種“專業屏障”往往成為信息不對稱下博弈均衡走向集體利益受損的重要壁壘。表現得過于專業的某些宏觀政策，會帶來三種非理性的微觀反應：一是不加理解、教條主義地執行；二是不加思考、加重砝碼地執行；三是不加重視、輕描淡寫地執行。這三種做法最終都會導致宏觀調控與預期目標相去甚遠。這種專業博弈發展到極致，甚至會引發金融危機。次貸危機和歐債危機本質上也是專業博弈的結果，前者是金融機構利用專業優勢過度開發房產業務、金融衍生品誘發的危機，后者則是政府部門利用專業優勢過度透支社會財力誘發的危機。

宏微觀之間的五種博弈令宏觀調控的效果顯現有所不足。筆者建議，針對囚徒博弈，宏觀層需要在政策制定過程中充分考慮微觀效用最大化的可能選擇，并輔之以相應的配套政策引導微觀個體做出理性選擇；針對吃飯博弈，宏觀層需要將轉型深層次細化，讓每一個微觀實體都有落實轉型的具體指引；針對彈簧博弈，宏觀層需要在重點調控方向上加強政策意圖宣示和傳導，防止不必要的負向反彈；針對邊緣博弈，宏觀層需要加強對球行為的專向管控，并明確新興領域的政策邊界；針對專業博弈，宏觀層需要加強對宏觀政策的通俗解釋，并引導專業人士更多地向社會傳導基本經濟常識，減小專業性的信息不對稱。

第5篇：房地產宏觀政策分析范文

關鍵詞：房地產市場；房地產經濟波動；對策

住房已經是人們生活不可缺少的物質保障,在市場經濟背景下,住房成為了一種商品,它不再是政府分配的一項福利,而是由市場通過價值規律來支配,隨著我國經濟體制改革的不斷深入，房地產經濟得到了迅速的發展. 房地產經濟在國民經濟發展中地位日益重要，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一.房地產經濟波動就是房地產經濟總盤圍繞其長期發展趨勢而上下振蕩形成的經濟運行狀態.房地產經濟波動包括了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率(國民生產總值、國內生產總值、國民收入等宏觀經濟變量中房地產業的產出水平)的變動，房地產消費水平、房地產業的就業水平、房地產價格水平以及房地產業結構等的變動.根據研究對象的需要，對房地產經濟波動的劃分以房地產經濟波動的形成機制、持續時間以及表現特征為依據.

1 房地產經濟波動的影響因素

影響房地產經濟周期波動的因素有許多種，大體上可分為內生因素和外生因素兩大類.所謂內生因素是指房地產經濟體系本身的因素，對房地產經濟活動起內部傳導作用.所謂外生因素，是指房地產經濟體系以外的，對房地產經濟產生外部沖擊作用的影響因素.通常，外生因素通過內生因素而起作用，房地產經濟周期波動是內生因素與外生因素共同作用的結果.

1.1 房地產經濟波動的外生因素

1.1.1 經濟因素.包括直接影響房地產開發活動的宏觀經濟因素和相關因素，如宏觀經濟因素對房地產的影響和其他相關產業對房地產的影響等.宏觀經濟對房地產經濟周期波動的影響主要是通過經濟變量，經濟參數來完成，而宏觀經濟變量和參數主要有經濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產業結構特征，銀行利率等.

1.1.2 社會發展因素.隨著人民生活水平、收人水平和精神文明素質的提高，住房消費的觀念和行為將會對房地產產生重要的影響，從而，引發對住房的價值需求、功能需求以及對社區和社區環境的需求，這將影響房地產的市場和需求空間.

1.1.3 城市發展因素.城市化的進程將極大地加劇對城市基礎設施和普通住宅的需要，并影響著人口增長、人口流動和交通運輸業的發展，而這些因素，又進一步對地價上漲和房地產業的發展產生強烈的持久作用，進而影響各類房地產經濟周期波動.

1.1.4 政策因素.這主要包括與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、產業政策、經濟體制和經濟制度改革、政府以及區域發展政策等，這是政府對房地產市場實行宏觀調控時所采用的一系列政策措施.這些措施從房地產業發展的各個方面對房地產市場進行調控，從而，影響房地產經濟周期波動.

1.1.5 房地產業的隨機因素.這包括戰爭、、地震、自然災害、社會突發因素等的影響.

1.2房地產經濟波動的內生因素

1.2.1房地產市場供給和需求的矛盾是房地產經濟波動的內在原因.房地產供給與需求是市場中經常變動的因素.房地產投入的快速增長要求廣大消費者需求的跟進與支撐，否則不可避免地要進入下行區間.房地產供給總量由于受技術、勞動、資金、管理等條件的變化而不斷發生擴張或收縮的運行.同時，房地產需求總量也由于受種種因素的影響而發生變化，再加上房地產供給變化比需求變化劇烈，需求線波動超前于供給線波動，因此房地產供給總量與需求總盆平衡是暫時的，不平衡是經常的，房地產經濟就要進行調整，因此房地產供求關系的變化，必然會引起房地產經濟的波動.

1.2.2 在房地產經濟活動中，房地產投資是影響房地產業發展的重要因素.房地產投資的波動，常常被人們看作是影響房地產經濟波動的引擎.從理論上說，房地產投資的增加，將會引起房地產業的擴張，房地產市場進人繁榮階段;投資下降，則會使房地產業出現蕭條.房地產投資的變動與房地產經濟周期的變動基本上是一致的，或者說，兩者幾乎是同向共振的.但是，房地產投資波動比房地產經濟周期的波動往往更為活躍一些.

1.2.3房地產收益率也是一個重要的內生因素.收益率就是房地產開發獲取的凈收益與房地產的投資額的比率，即投資回報率.一般說來，當房地產開發商的預期收益率不斷提高時，開發商會增加投資和擴大開發規模;當預期收益率不斷下降時，開發商的投資行為就會變得較為謹慎.因此，收益率的大小是開發商最為關心的問題之一.

2房地產經濟對國民經濟及相關產業的影響

2.1 房地產業在國民經濟發展中的主要作用

房地產業對拉動GDP 增長的貢獻. 房地產投資開發對國民經濟增長的貢獻包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產開發投資對 GDP 增長的直接貢獻；第二，房地產開發投資通過關聯產業帶動 GDP 增長的間接貢獻；第三，房地產開發投資通過拉動消費對GDP 增長的引致消費貢獻.房地產業對 GDP 增長的貢獻可以用貢獻率來表示.計算方法是：貢獻率（%）=（某因素貢獻量 / 總貢獻量）×100%.利用房地產業每年增加值的增量占 GDP 增量的比重確定房地產業對國民經濟總量增長的貢獻率.當前，房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率達到了 1/5，由于其產業關聯度高，所以保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展具有重要意義.

2.2 房地產業發展對其他關聯產業的影響

在國民經濟運行過程中，各產業之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經濟聯系，這種經濟聯系也被稱為產業關聯.房地產業作為支柱產業，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產業的產業鏈長、關聯度大，其基礎性地位決定了它對其他產業影響的廣泛性.房地產業的發展能夠帶動建筑、建材、冶金等 50 多個物質生產部門 20 多個大類近2000 種產品的發展.

3 政府對房地產經濟波動的控管對策

3.1 對因國民經濟波動而形成的房地產經濟波動的調控

宏觀調控措施應該與整個國民經濟的宏觀政策相協調一致，并服從國家的總體經濟政策.當房地產業的超前發展已超過整個國家經濟承受能力，給其它行業帶來巨大壓力時，為了保持宏觀經濟的健康發展，此時必須采取宏觀調控政策擠去房地產經濟中的“水分”.

3.2 對因供求失衡而形成的房地產經濟波動的調控

在房地產市場上，供需不平衡是經常的，供需平衡是暫時的.因此，對房地產市場進行宏觀調控的目的實際上是盡量減小這種波動的幅度.如果房地產市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協調，這時就會爆發房地產經濟危機以強制性達到供需平衡，帶來的后果是房地產業元氣大傷，必須經歷很長時間才能恢復市場的正常運轉.為了避免這種情況，搖要在房地產市場供需矛盾發生時根據矛盾的不同性質及時加以化解.

3.3對因宏觀政策變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于正確的宏觀經濟政策，即使暫時抑制了房地產經濟的發展，造成房地產經濟水平的下滑，也應該堅持執行，因為它保障了房地產經濟長遠、健康的持續發展.對于不當的或失控狀態下的宏觀經濟政策，應采取措施及時制止和糾正.另外，國家對房地產市場的宏觀政策應盡最保持穩定性，避免重大經濟決策的突然變化，這樣有利于房地產企業制訂長期發展戰略，減少企業決策的盲目性、短期性和投機性.

3.4 對因房地產價格變化而形成的房地產經濟波動的調控

對于房地產價格變化引起的房地產經濟波動，國家應正確分析、區別對待，國家對房地產價格有責任進行調控，并不意味著對房地產價格進行管制.對于房地產市場價格在正常范圍內的變動，國家不應加以干預.事實上，一定的價格波動有利于促進市場競爭，促使企業改善經營管理，提高企業的效率和經濟效益.另一方面，如果房地產市場上地價和物業價格嚴重偏離了合理水平，無論是過高還是過低，國家都必須加以調控.特別是地價，是物業價格的重要構成部分，是房地產市場的核心.地價偏低，會造成國有權益的損失，還會造成土地囤積和閑置；地價偏高，會影響房價上升，限制普通消費者對住宅的消費需求，還會帶動相關產業價格上升，增加國民經濟通貨膨脹壓力.因此，將房地產價格控制在一個合理范圍內有利于房地產經濟平穩發展.

參考文獻：

〔l〕王全民.房地產經濟學[M].東北財經大學出版社.

第6篇：房地產宏觀政策分析范文

中國政府主動調整過熱的經

濟走勢

中國在深受金融危機影響時，同世界上許多國家一樣也是采取了非常時期的強化救市政策，特別是寬松的貨幣政策讓國內貨幣信貸出現了超高速的增長，從而使得中國經濟在短期內出現V字形反彈。國內經濟增長不僅步入快速增長的軌道，而且資產的價格也出現了全面的飚升，投資過熱重現。在這種情況下，如果政府不讓過度的救市政策重新回歸到正常，那么中國經濟就會出現新的經濟問題。因此從2009年下半年開始，國內貨幣信貸增長就開始出現了一定程度的調整。2010年之后，這種宏觀經濟的調整則全面開始。

無論是加大節能減排和落后產能淘汰的力度，還是國十條出臺對房地產的調整，都是政府主動來調整過熱的經濟，主動地擠出房地產泡沫。盡管這樣做表面上對GDP增長有影響，但卻為中國經濟持續穩定增長創造了條件。

從7月份公布的數據來看，除了CPI、進口、信貸及房價等幾個數據惹人注意之外，從其他一些數據看，中國經濟基本上開始步入正常運行的軌道。CPI同比增長為3.3％，比市場預期的要高一點，但也不是太過分。而且這次國內CPI上漲過快，主要原因是食品，下半年通貨膨脹很高的機率不會太高。只不過，貨幣政策當局會密切關注未來通貨膨脹變化。只要CPI上升得不快，下半年央行加息的可能性就不會太大。

投資、出口及消費增長放緩，應該沒有多少問題。這些數據基本上仍然處于高位運行。從國內固定資產投資來看，1―7月份保持在25％左右、這個數據與過熱時期的增長相比當然是低的，但是與國外發達國家相比，則處于高增長的水平。有人擔心，房地產宏觀政策對國內房地產投資增長影響會較大

并由此拉低GDP的增長速度。但實際上，上半年國內房地產投資增長達到38％以上，遠遠超過2009年的水平。其根本原因就在于房地產生產的周期性及住房預期制度，即2009年的房地產過度繁榮一定會在半年至一年的時間內全面反映到國內房地產開發投資上如果加上2010年強制性保障住房投資，未來房地產調整對房地產固定投資增長影響不會太大。

出口及消費增長放緩更不是問題。盡管全球經濟沒有完全走出2008年金融危機的困境，但是比起2008年的情景來說，經濟條件要好得多。比如歐盟經濟體，雖然有希臘等國的經濟問題，但歐盟主導國家德國及法國則經濟表現良好。加上我國外向型企業的靈活調整，未來出口增長仍然會持續。對于國內消費來說，不僅貨幣過度發行增加了民眾的購買力，更重要的是農村經濟增長促進了農民的購買力，國內消費強勁增長勢頭不會改變。

從信貸增長的情況來看，盡管M2的增長仍然還很高(正常應該增長在15％―16％水平)，但同比下降了10個百分點。這基本上是朝貨幣信貸政策正?；姆较蜻\行。信貸增長同比有所提高，這主要是基數效應，從2009年7月份開始，國內信貸增長開始突然減速。但是，這里有一個重要跡象，就是上半年個人信貸快速增長的態勢開始轉為下降。在2010年上半年的幾個月，個人信貸增長占整個信貸增長的比重在50％以上，而7月份個人信貸增長所占的比重不足30％。這也表明，國十條之后，個人利用銀行信貸資金大量地炒作房地產已經得到一定程度的遏制。這無論是對銀行信貸平?；⒔档徒鹑陲L險來說還是對房地產泡沫擠出來說都是好事。如果信貸增長能夠保持正常水平，這不僅有利于擠出房地產泡沫，也有利于防止經濟增長過熱，為經濟結構調整創造了條件。

對于房價問題，這個數據不太理想。國十條已經出臺了3個月，國內房價仍然在上漲，而且上漲的幅度達到10％。更為重要的是房價同比上漲10％以上，在平常年份應該都是問題，更不說是在房地產宏觀政策調整年份。如果說，房地產宏觀調控政策出臺之后僅是住房銷售的突然停止而房價不調整，那么當前房地產宏觀政策就得很好地檢討了(盡管房地產市場調整有一定的滯后性)。即當前的房地產市場為何會量跌價滯?如果不對該現象進行認真的分析與研究，并從中找到問題實質與根源，那么中國房地產市場要想調整是不可能的。美國經濟好轉將是一個十分漫長的過程

2008年下半年美國金融海嘯之后，盡管世界各國都采取一致行動救市，但是各國的情況不一樣，其救市的條件，方式、目標及效果是完全不同的。

從中國經濟發展形勢來看，中國經濟最近的增速放緩與美國也完全不是一回事。前者是中國政府主動性的調整，后者則是美國經濟內在體制使然。對于美國來說，它的經濟增長放緩是由于房地產泡沫導致金融體系的崩潰，而這種金融體系崩潰要想短期內得以調整或恢復是不可能的，因此美國經濟會逐漸好轉，但將是一個十分漫長的過程。在這種情況下，為了保證美國衰退的經濟得以恢復，美聯儲量化寬松的貨幣政策要退出同樣是漫長的。

第7篇：房地產宏觀政策分析范文

中國經濟形勢在2013年上半年經歷了微妙而復雜的變化，下行壓力增加是上半年經濟運行最顯著的特征。但到了下半年，中國國務院總理對當前中國經濟的發展“底線”作出闡釋：政府的宏觀調控要使經濟運行處于合理區間，經濟增長率、就業水平等不滑出“下限”，物價漲幅等不超出“上限”，同時在這樣一個區間內，著力調結構、促改革，推動經濟轉型升級?？梢哉f，宏觀政策下有保底，上有屋頂的策略是符合當前經濟發展需要的。盡管中國推進改革開放三十余年，但一直并未能真正擺脫對過去高投入、高污染、低附加值出口驅動增長模式的依賴。在經歷了2008年4萬億刺激政策之后，中國領導層越來越多意識到一味的刺激并不是徹底解決中國經濟增長問題的藥方。

事實上，以改革推動經濟轉型在今天已經成為上至決策層下至普通民眾的一種共識。本屆領導層從執政伊始，就把簡政放權作為推進市場化改革、打造中國經濟升級版的重要突破口。

但是在7月份中央經濟形勢分析會議上，“穩增長”被置于第一位，緊隨其后的是“調結構”、“促改革”。由此表明，下半年經濟企穩的可能性非常大。而與之相關的是，下半年新一輪投資開啟，盡管明顯區別于5年前的4萬億投資，按照市場不完全統計，預計下半年投資總規模超萬億，對市場的影響仍然“相當”大。

新一輪投資號稱是“慢熱型”驅動，并會考慮到“以長帶短”，既要優化經濟結構，又能短期起到拉動經濟增長。而制造業投資、房地產投資和基礎設施投資是最重要的三大投資領域。目前啟動的基礎設施投資對化解工業品產能過剩，啟動長期需求有明顯作用。下半年，受房地產政策影響，稅費改革對房地產存在短期負面影響，房地產投資或會保持穩中有降的局面。制造業投資受產能過剩影響，暫時不會出現投資率明顯回升的跡象。但基礎設施投資的拉動對制造業投資有一定的恢復拉升作用。

第8篇：房地產宏觀政策分析范文

【關鍵詞】房地產成本管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產成本管理階段劃分

房地產成本管理目標就是合理確定成本、有效控制成本，如何實現這一目標，成本控制必須貫穿于項目開發的全過程，具體包括項目決策階段、項目規劃設計階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段和維修階段等全過程。

二、項目決策階段的成本控制

項目決策階段的成本控制，主要通過項目可行性研究、全面深入地進行市場分析、預測。調查和預測擬建項目產品市場的供需情況和銷售價格，研究確定市場，分析產品競爭對手和自身競爭力的優勢、劣勢，以及產品的營銷策略，并研究確定主要市場風險和風險程度。并對項目進度計劃、所需投資進行詳細估算、融資分析、財務分析、項目不確定性分析、風險分析、綜合評價等，定位產品，最終決策。這一階段的成本影響工程造價的程度最高，應作為房地產成本控制的最重點階段。

在投資決策階段，對潛在的項目進行成本管控，首先應從國家政策及宏觀形勢的分析和研究入手。房地產行業目前在我國屬于國民經濟的支柱產業，其生存和發展必然會受到國家宏觀政策及社會發展的大形勢影響，最終關系到國計民生和社會穩定。房地產企業受國家政策及宏觀形勢的影響主要表現在以下幾個方面。第一、在項目的實際運作過程中，房地產公司要不斷地同政府及壟斷行業打交道，在此過程中，國家的產業政策、法律法規以及項目當地的地方性政策、地方性法規等都在很多層面上制約著項目的建設，而且這些政策和法規又會隨著時間和環境的變化在適時地更新和變換；第二、房地產企業屬資金密集型產業，而融資的主要手段離不開銀行貸款或民間借貸等形式。而這些融資的途徑和方式又同國家的政策和經濟環境密切相關，也屬于國家宏觀調控的范疇，所以這方面的政策以及對政策的預測對房地產發展的影響尤其值得重視；第三、房地產行業在我國各行業中的主導性和重要性，就在于它涉及的行業太多，相互之前關系密切，彼此之間的發展相互制約，不同行業的政策調整和變化都會對房地產業產生連帶的影響。所以，只有充分做好對我國宏觀政策及經濟形勢的分析和研究，統攬全局，領會并運用政策，可為項目的投資及項目的收益提供有效的科學預期，減少項目投資的盲目和被動，從而有效地控制項目開發成本。

其次是進行市場調研及項目分析。第一、市場調研主要包括對項目所在地以及項目輻射周邊的市場狀況進行調研。通過對消費水平、租售價位、產品品質需求和關聯產業、建材市場、交通運輸等實際數據的收集、匯總、分析，以推算確定是建普通住宅、還是建高檔社區、還是建公寓、還是建商業等等；第二，產品品質的定位。是建超高端物業，高端物業，還是建普通物業，如果是酒店項目，是建三星級賓館還是建五星級酒店等等。所以只有通過市場調研，才能確定項目的物業形態和產品定位，物業形態決定了產品的配置內容，產品定位決定了產品的配置檔次，而這些又直接影響到項目的成本構成和成本高低。第三，結合市場和工程本身特點，確定項目的開發周期、資金使用計劃、融資進度，確定銷售進度及回款能力，確保項目開發過程中的資金鏈，減少資金的使用成本，加快銷售力度、提前回籠資金。只有通過對這些環節的周密計劃，詳細設計，充分調研，科學管控，堅決落實，才能有效地控制成本，確保項目的盈利能力。

三、項目規劃設計階段的成本控制

項目規劃設計階段的成本控制，規劃設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關健性環節，也是成本控制的重點階段；設計質量是否達到國家規定、功能是否滿足使用要求，不僅關系到建設項目一次性投資，而且影響項目交付后的經濟效益，重設計的觀念越來越被很多房地產公司所接受，控制工程費用應從設計抓起，因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優化、限額設計，用具體的指標進行設計必選，積極穩妥地采用先進的技術方案和成熟的新工藝、新技術，以節約成本，提品質量，創造投資效益。

四、招投標階段的成本控制

招投標階段的成本控制，招投標階段是由虛轉實、承上啟下的階段，此階段成本控制主要通過招標文件和相關合同約定來實現，招標文件和合同的質量好壞直接影響著施工和結算階段的成本，具體的成本控制應從以下方面入手：1、采購方式，盡量采用公開招標，只有通過公開的市場競爭，才能選到最好的施工單位，才是降低成本的最有效的手段；2、工程量清單編制水平，清單編制要充分研究圖紙、了解現場，對清單項目特征描述進行重點把控，減少招標后的索賠；3、招標范圍劃分；4、總分包界面劃分；5、甲供材、暫定價、甲控材品牌、材質、規格、采保費、損耗率的約定；6、結算方式等等。以上這些內容必須在招標文件中一一列清，盡量把施工過程中能遇到的各種施工、配合、結算等風險處理辦法都列入招標文件，做到有據可依，避免扯皮。

五、施工階段的成本控制

施工階段的成本控制，主要體現在對現場的掌控能力、對合同、招標文件的執行能力，要充分領悟合同、招標文件、設計圖紙里的相關約定和要求；在遇到必須變更、方案確定和簽證的項目，一定要把技術的可行性和經濟的合理性結合起來考慮，兩者不能脫離。

六、竣工階段的成本控制

竣工階段的結算控制，此階段的成本管理只能合理確定工程造價，卻不能有效控制造價。因為結算階段，所有的工程項目都已經發生，只能按照約定的結算方式和事實情況進行結算，只要把招標文件、投標文件、合同等相關合同文件和圖紙全面吃透，基本上就能合理確定工程最終造價。

七、維修階段的成本控制

房屋竣工驗收合格交付使用后，進入質保維修期階段。這個階段，小業主已開始使用物業，在此過程中極易暴露出各種質量問題，小的個性問題容易解決，但是如果出現大量的共性或結構質量問題，將會產生大量維修費用和賠償費用，重則導致嚴重的負面影響。因此，在交付物業的過程，必須對物業的質量狀態進行逐一檢查、整改合格，提前消除所有質量問題，絕不交付有質量隱患或存在質量問題的物業，避免同時產生維修費用和賠償費用，減少成本支出。

第9篇：房地產宏觀政策分析范文

關鍵詞：房地產周期；宏觀經濟；投資；消費；政策

一、房地產周期的定義

房地產周期波動，是指房地產業的實際發展與其趨勢之間的偏差，圍繞長期趨勢發生的波動。房地產經濟的增長和國民經濟的增長一樣，不是平穩發展，而是波浪式地前進。從長期來看，隨著國民經濟的發展，房地產經濟的發展有一個向上的總體趨勢，而從中短期來看，由于自身結構的失衡或外部因素的沖擊，房地產的實際增長曲線總會與趨勢增長曲線發生偏離，圍繞長期趨勢上下波動。

從經濟周期不同階段的展開過程分析：第一，當宏觀經濟開始復蘇時，政府一般通過擴張性政策從外部刺激經濟，同時在房地產價格需求彈性和收入需求彈性等房地產特有的產業擴張傳導機制作用下，社會生產資源向帶有國民經濟基礎性和先導性等產業特征的房地產業轉移，由此導致并推動房地產業的復蘇。第二，在房地產經濟開始復蘇以后，在宏觀經濟持續增長的帶動下，房地產需求不斷上升，同時由于房地產供給的短期剛性及保值增值心理的影響，房地產價格全面上揚；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發商資產快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數等作用，房地產經濟周期比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。第三，當宏觀經濟步入高漲期后，在政府提高利率、緊縮通貨等緊縮性政策沖擊下，投資、消費需求開始降低，同時受到房地產投機被抑制、房地產泡沫破滅等房地產業特有的內部收縮機制的影響，使得社會資源率先從過熱的房地產領域退出，房地產市場先于宏觀經濟進入收縮期。第四，當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現更為猛烈的下降過程，房地產價格大幅下降，房地產交易量大大降低，商品房空置率明顯提高。第五，經過明顯的產業緊縮之后，房地產經濟進入相對持續時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟開始緩慢復蘇之后才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。

二、我國房地產周期波動特征

我國房地產業發展速度呈現高低交替的周期性波動，我國房地產業發展較快，房地產業的各個指標絕對值均呈上升狀態，但指標的增長率呈現出上升、下降相互交替的波動形態，因此，我國的房地產表現為增長率循環。

我國住房制度改革是從1998年開始的，而此前的房地產業市場化程度較低，房地產業也不成熟，因此，雖然1998年以后的市場是在1998年以前的基礎上發展起來的，但二者的區別較大，整個市場機制也發生了變化，將1998年以前與以后的房地產業放在一起比較其銷售變動情況就有些牽強。因此，我們并不打算從較長的時間考察房地產業的周期波動情況。但從長期考慮，1998年取消了福利分房以后，我國積存的住房存量一下子釋放出來，再加之人們住房觀念的改變，導致近幾年住房需求呈井噴增長，房地產業發展較快；在房地產業最初的需求得到滿足后，房地產業發展的腳步肯定要放緩，需求走向穩定。因此，高速增長以后，肯定伴隨的是房地產業發展的速度走向平穩，這就表現為房地產業發展速度高低交替的周期性波動。

三、我國房地產業周期波動影響因素分析

房地產的不動產性質決定了這個行業的競爭是不完全競爭，通常表現為環形競爭和區位競爭；其連帶性決定了市場發育依賴于土地資源，土地供應從基礎上決定了整個房地產市場的規模；房地產供給相對缺乏彈性；房地產的高資本價值性決定了房地產經濟的增長主要是房地產投資、商品房價格等價值型的增長；房地產投資與消費的雙重性決定了房地產的需求變動較大，當人們對房地產商品投資的保值增值預期較強時，房地產市場容易出現投機行為；另外，由于房地產開發投資與銷售之間的時差、房地產適應物價變動的滯后性，都使得短期內房地產需求和房地產供給之間的矛盾較為明顯。通過對上述房地產屬性和市場特征的分析，我們可從宏觀經濟環境的投資因素、貨幣供給因素、消費因素、政策因素方面分析房地產的特殊性對房地產周期波動的影響：

1．影響我國房地產經濟周期的宏觀因素的實證分析

影響我國房地產價格波動的宏觀經濟因素主要包括：國內生產總值、國民收入水平、貨幣發行狀況、土地價格、房地產投資狀況和房地產消費狀況等。因此，我們選取自變量指標為：國內生產總值、城鎮居民家庭人均可支配收入、貨幣供應量、全國土地交易價格、全國房地產開發投資額和商品房銷售額。采用2000年至2006年的季度數據為樣本，進行時間序列分析。建立全國房屋銷售價格指數y與國內生產值x1、城鎮居民家庭人均可支配收入x2、貨幣供應量x3、全國土地交易價格指數x4、全國房地產開發投資額x5和商品房銷售額x6的線性回歸方程，根據數據顯示結果來進行判斷。

六個變量有共同的上升趨勢，說明他們之間有高度相關性導致共線性。一般地，如果模型的R值很大，F檢驗通過，但有些系數不能通過檢驗，就存在著多重共線性。對多重共線性進行處理，常見的方法有差分法和剔除法，因為差分時會丟掉一些信息，所以我們用剔除法：未通過系數顯著性檢驗的變量進行剔除。通過EVIEWS5．0計算，可得出x1，x2，x6在10％的置信區間未通過顯著性檢驗。Testdrop檢驗用于方程剔除變量時，檢驗剔除是否有利于模型的優化。

最后建立全國房屋銷售價格指數Y與貨幣供給量x3，全國土地交易價格指數x4、全國房地產開發投資額x5作為自變量進行線性回歸方程，有EVLEWS輸出的回歸結果多元線性回歸方程為：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以認為在宏觀經濟因素中，投資水平、貨幣供給量，全國土地交易價格指數的影響因素最大。

2．對影響我國房地產周期波動的因素的分析

（1）投資因素：我國經濟增長具有資源約束型特征，特別是對以投資為主導的中國宏觀經濟周期波動來說，投資波動對房地產經濟波動的影響就更為明顯。投資波動對本輪房地產周期的影響主要有以下三個特征：

①房地產業投資擴張過快。引起房地產投資擴張過快的主要原因如下：首先，從需求方面來看，隨著城市化進程的加快，城鎮人口快速增長，城鎮居民收入水平顯著增長，生活水平不斷提高，必然導致對住房的消費需求迅速增加。另外，少數地方政府在所謂經營城市的理念指導下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。其次，銀行信貸極度擴張。銀行對房地產投資資金有著無限供給的傾向，為投資者和投機者提供了條件，從而形成了一種多元化的房地產投資沖動。再次，投機需求的推動。近幾年來，由于對人民幣升值的預期，大量外資進入房地產市場炒作；實際利率水平很低以及房價還將繼續上漲的心理預期形成大量投資需求和投機需求，使大量社會資金涌入房地產市場。

②房地產有效需求嚴重不足。反映有效需求的指標是租售比，國際警戒線是1:200，2006年我國部分城市二手房均出現大幅上漲，而房屋租賃市場的價格相對平穩，北京、上海等城市租售比已達到1:270～1:400之間。房地產有效需求不足的原因是多方面的，首先，房價收入比不合理。據世界銀行測算，一個地區的房價與收入比在3～6倍之間時，房屋需求者才能在不降低正常生活質量的前提下購買住房。而我國一些城市的房價比高達10～20倍以上，廣大居民無能力購買住房。其次，房地產市場投資結構不合理。當前，部分地區房價上漲過快，中低價位的商品住宅供應不足，尤其是經濟適用房的投資出現了負增長，而高價房的商品住宅、商業用房供給過剩，空置率不斷升高。

③房地產投資在時間上的集中性和投資產品的同質性。房地產使用功能類別相同，配套環境也在同一水平上。同時，對房屋的質量和配套設施重視不夠，這種“齊步走”的投資行為加大了房地產周期波動的幅度。

（2）貨幣供給因素：我國金融市場不發達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量將從供給方面影響房地產投資信貸規模，從需求方面影響購買水平。同時，自國家鼓勵發展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發展成為住房消費最主要的形式。1997年全國個人住房消費貸款余額僅為190億元，到2006年已接近2萬億元。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產的投資和消費的購買能力，推動房地產價格的上漲。

（3）消費因素：消費因素主要影響需求，消費波動對房地產周期的影響同投資一樣，也是同向的。就我國的情況而言，由于1998年取消福利分房后，房地產需求不斷釋放，加上我國經濟發展的過程伴隨著城市化水平的不斷提高，導致房地產業需求一直較為旺盛。隨著我國居民改善居住條件意愿的加強以及房地產產品的不斷豐富，從短期看，我國房地產需求還有較大的上升空間，因此，此后幾年因消費不足對房地產業造成不利影響的可能性較小。

（4）政策因素：我國房地產業市場化程度不高，土地國有，再加上我國利率沒有市場化，而土地政策、利率等因素對房地產業的影響較大，所以國家政策在房地產業的發展中一直起著十分重要的導向作用，因而房地產市場最明顯的一個特征就是具有“政策周期”。

政策對房地產發展有較大的影響，當經濟周期波動可能出現大起大落的異常波動時，可通過制定有效的經濟政策，采用反周期對策，抑制周期波動的負效應出現，從而保持經濟的持續穩定增長。在宏觀政策方面，政府確定宏觀經濟政策的是貨幣政策和財政政策。貨幣政策可以通過利率途徑、信貸途徑和資產組合效應途徑影響房地產價格；假定貨幣政策不變，如果政府增加財政支出，這種擴張性財政政策不僅直接刺激了總需求的增長，而且也相應推動了社會總供給規模的擴張。微觀政策方面，主要指對房地產開發資源的控制政策，如對土地資源的控制、規劃限制條件、稅費條件和融資條件等。由于房地產市場的區域性和土地資源的壟斷性，微觀政策往往可以取得更直接和及時的效果。

四、結束語

我國經濟增長具有資源約束型特征，投資結構失衡、有效需求不足等問題依然是房地產周期調整的主要方向；房地產市場屬于政府主導性行業，政策因素對房地產經濟周期波動影響較大。經過2004年的高位運行，2005年至2006年在政府政策的引導下，全國房地產開發投資增速平穩回落，土地購置和土地開發規模得到有效控制，房價增幅有所回落，預計當前房地產的周期處于高漲－減速的發展階段，說明我國房地產周期進入了調整期。

參考文獻：