小區的物業管理精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的小區的物業管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：小區的物業管理范文
一、系統的需求分析
通過對幸福里小區的調查，獲知小區物業管理系統應具備以下功能：1、對小區所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實現，這是一個小區管理的基礎，小區管理都是基于該小區的房產資源而產生的。2、對小區內住戶的詳細資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實現，這也是物業管理產生的基礎，物業管理都是相對該小區的所有住戶而言的。3、實現物業設備管理，儀表包括水，電，氣表數據管理，收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理。4、各種物業統計報表，包括物業設備統計報表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統計，各種收費統計，住戶投訴統計，住戶報修統計，物業設備維修統計等。
二、系統設計
2.1系統的功能模塊設計
根據系統的需求分析，我們將小區物業管理系統的功能分為四個模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業管理模塊和報表統計模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業公司員工資料管理、房產資料管理以及住戶資料管理。3、物業管理模塊：包括設備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費管理、儀表數據管理和物業設備管理。4、報表統計模塊“包括設備維修統計報表、住戶保修統計報表、住戶投訴統計報表、物業設備統計報表、各項收費統計報表以及儀表數據統計報表的生成。在生成每種報表時，可根據需要選擇相應的項目進行報表的生成、打印。
2.2系統數據庫設計
用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號+物業地址+房型+建筑面積+使用面積+業主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號+電話+開戶銀行+銀行帳號+入住時間+遷出時間+性別}房產資源表={房間編號+物業地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價+總價+買主+備注+是否已售出}物業設備表={設備編號+設備名稱+型號+品牌+所屬部門+購買日期+事故記錄}停車場信息表={車位編號+車位位置+停車住戶+物業地址+開始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內容+處理情況}住戶報修表={報修編號+報修日期+接待人員+報修住戶+物業地址+電話+完成日期+維修人員+服務費用+物料費用+合計費用+報修內容+維修情況}設備維修表={維修編號+設備編號+設備名稱+維修日期+完成日期+維修費用+維修人員+維修內容+維修情況}儀表資料表={儀表編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價+本月費用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業收費表={收費編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}儀表收費表={收費編號+住戶姓名+物業地址+年份+月份+收費項目+收費方式+應收總額+已交金額+欠費金額+交費日期+辦理人+備注}在此基礎上，進行數據庫的邏輯結構設計。例如：用戶表={序號+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉化為：用戶表。
2.3頁面設計
客戶端頁面是用戶和服務器之間實現人機交互的一個介質。對它的制作要求簡潔大方，色彩搭配要協調。
三、系統實現
3.1系統基本結構圖
3.2系統公共模塊設計與實現
系統公共模塊中一共有4個JSP文件和一個CSS文件。“common.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導入的Java類和包以及系統各頁面要使用的日期。“check.jsp”文件用來判斷系統用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統對系統進行破壞，程序代碼中使用了會話（session）對象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區物業管理系統的所有頁面具有統一的風格，把頁面頭和尾的代碼分開，分別放在單獨的JSP文件中，在其他頁面中使用時，利用include指令將他們包含進來即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數據庫相關的JavaBean文件DBConnectionManager.java。
3.3系統主頁面及管理模塊的實現
系統游覽主頁面“index.jsp”是用戶游覽小區物業管理系統的主頁面，是進入其他功能頁面的向導，并且把小區公告，小區留言的標題以列表的形式顯示出來，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁面包括：管理員登錄頁面“login.jsp”、管理密碼驗證頁面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁面“main.jsp”、小區公告信息頁面“addxinxi.jsp”、物業信息管理頁面“savexinxi.jsp”、小區留言管理功能頁面“modifyxinxi.jsp”。
3.4系統用戶注冊模塊實現
普通用戶進入網站首頁后，可以進行小區信息、小區留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報修等信息就要先進行注冊，成為注冊用戶后可以進行添加留言。用戶進入注冊頁面“register.jsp”填寫注冊信息，點擊注冊會進入“adduser.jsp”頁面，此界面的功能是將用戶注冊寫入數據庫，并給用戶注冊成功的頁面。
3.5系統其他功能頁面實現
對于系統其他頁面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“liuyan.jsp”等，其功能實現大致同上，在這里不做重復說明。
四、結束語
幸福里小區物業管理系統經過1年的上線運行，系統總體運行穩定，較好地滿足了小區物業公司對小區所有房屋的管理，對小區內住戶詳細資料的管理，對小區物業設備的管理，水、電、氣的收費管理，住戶投訴管理，住戶報修管理，設備維修管理，停車場管理等。
作者:田娟 單位:克拉瑪依職業技術學院
參考文獻
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第2篇：小區的物業管理范文
一、居民觀念需轉變
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產權形式多樣
舊小區普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有全產權商品房，房改售房，回遷房，農轉居的承租房，居民承租房。住房的產權人多樣，有居民個人、房管局、單位產權人（包括中央單位、市屬單位、區屬單位）、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、托管房、二手房產權人等。
四、存在多頭物業管理的現象
產權形式的多樣化，使小區形成多家物業管理單位同時對小區不同物業進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業管理公司，"房管局直管公房"物業管理公司，社區管理單位，居委會，市政設施單位，商業網點單位等。
五、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業管理的一個重要問題。
六、物業管理收費困難
已經實施了物業管理的小區，甚至物業管理水平比較好的小區，也存在物業管理收費困難的問題。舊小區物業管理收費經物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發揮
實施了物業管理的小區一般都成立了物業管理委員會或業主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發揮其應有的作用。如，根據有關規定，業主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產權的產權人，但產權單位怕要求出資整治小區環境或承擔其他經濟責任，就不愿意參加業主委員會，已經參加到業主委員會的個人，甚至要求退出業主委員會。業主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區管理與物業管理存在矛盾
社區管理與物業管理在對小區物業實施管理的問題上存在矛盾。有的社區委員會以贏利為目的，與物業管理企業爭奪物業管理項目，把政府補貼給物業管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業的專項管理。有的社區委員會出租小區經營用房，開早市、菜攤、飯館、理發店等，對小區內綠化、衛生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區物業管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強物業管理的立法工作
當前物業管理中出現的糾紛，涉及物業管理的方方面面，而物業管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業管理公司和業主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業管理規范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資，改善居民生活環境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經營城市的概念，使城市的資產增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中，可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產權單位是住宅的產權人，在目前房改政策下，產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。至于政府、產權人單位、居民三方投資的比例，可以根據每個小區的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經濟承受能力。
其三、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃
針對沒有實施物業管理的舊小區，政府房地產管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難，針對每個小區存在的問題，逐步推進和實施物業管理，充分發揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業消費部分
房改優惠售房實現了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業管理銜接的還不夠，特別是對物業管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執行。
其五、建立房屋使用人與物業管理公司的物業管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區制訂物業管理合同，通過使用人或產權人與物業管理公司簽訂物業管理合同，建立物業管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
其六、加強實施物業管理的正面宣傳
一是要物業管理公司樹立努力為業主服務的認識，這樣才能從企業內部產生提高服務水平的內在動力。二是要引導物業管理公司提高服務水平，總結已有的成功經驗，向其他物業企業宣傳。三是要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。四是要增加物業服務內容透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標準都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。五是加強物業收費的宣傳工作，該交費的產權單位都要交納物業管理費，包括小區內的學校、商業設施等居民住宅以外的其他產權單位。版權所有
其七、處理好社區管理與物業管理的關系
物業管理是一種企業行為，而社區管理則是一種政府行為，社區管理和物業管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經營、管理中是密切聯系、互相依存的。物業管理公司要與社區委員會、派出所等明確分工，物業管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
第3篇：小區的物業管理范文
物業管理是指業主委托專門的機構和人員，依照合同和法律規定，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向小區業主及使用人提供多方面綜合的活動。對住宅小區進行物業管理，是隨著房地產業發展及房地產經濟體制改革而產生的，其發展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善、社會事業的發展、人們生活水平的提高，以及房地產建設、銷售和售后使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規范的。
但是，在我國物業管理取得重要進展的同時，各種社會矛盾也逐漸顯現出來。物業管理涉及業主之間的關系，涉及業主、物業管理企業、建設單位相互間的關系，也涉及業主組織與其他組織的關系。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，房屋質量的責任，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等，都引發大量糾紛，亟待物業管理相關制度的完善，政府行政監督管理制度應運而生。這是由監督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體，其法律依據是國務院《物業管理條例》，該條例所規定的政府行政監督管理內容主要體現在以下幾方面。
1.國務院物業管理主管機構及其職責
根據《物業管理條例》第五條第一款的規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。國務院建設行政主管部門的監督管理職責主要包括：制定物業管理企業資質管理制度的具體辦法；配合國務院價格主管部門制定物業服務收費辦法；配合價格主管部門監督物業服務收費；會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法；對物業管理活動中的違法行為進行查處。
2.地方政府物業管理主管機構和職責
根據《物業管理條例》第五條第二款的規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。房地產行政主管部門的監督管理職責主要包括：指導成立業主大會、撤銷業主大會和業主委員會做出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業管理企業、配合價格主管部門監督物業服務收費、處理物業管理活動中的投訴、對物業管理活動中的違法行為的查處。
3.其他政府部門對物業管理活動的監督管理
物業管理涉及面很廣，物業管理活動的順利進行，需要政府行政主管部門的監督管理，也需要相關行政部門的協助管理，因此，《物業管理條例》也規定了其他相關部門的職責。主要內容有：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定物業服務收費辦法。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。有關行政管理部門在接到物業管理企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理；專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
綜上可見，《物業管理條例》對住宅小區物業管理中政府行政監督管理體制、制度進行了科學設定，是政府各級行政主管部門開展物業管理行政監督工作的法律依據。只有嚴格執行上述法律規定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實現政府職能轉變。要嚴格區分民事行為與行政行為，物業管理中有大量的矛盾是民事關系，引導小區業主通過設定規則的方法，由業主自行調節和通過司法程序解決，定位好政府的角色。
二、住宅小區物業管理實踐中行政監督管理的思考
在實踐中，一些物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，侵犯業益現象時有發生。一些業主委員會缺少制約，由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。有的業主委員會不能真正代表大多數業主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害其他業主利益或業主的共同利益。下文將從實踐中一個典型案例的評析，具體探討如何有效應用行政監督管理制度，實現對住宅小區物業管理糾紛的有效指導。
1.某小區游泳池產權糾紛案案情簡介
廣州市某小區游泳池原規劃屬小區公共設施。因工程款糾紛，自2002年起與小區會所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務訴訟方式取得所有權；2013年法院發出執行裁定書要求辦理產權過戶，引起小區業主不滿；2013年9月，某小區部分業主因游泳池權屬問題和對業委會的不滿引發糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進行維權，引發黃埔大道交通大阻塞。維權業主的基本訴求有三項：一是認為小區游泳池為小區公共設施，屬于全體業主共有，省高院的判決不當，侵害了業主的權益。游泳池不屬于楊某所有。二是認為小區現業委會缺位，不作為，沒有盡力為業主爭取權益，并出賣了小區利益。三是要求召開全體業主大會，并對現業委會進行換屆選舉。
2.政府行政部門在上述案件處理中行政監督職能的體現
政府房地產行政主管部門在處理本案中，總結出該案涉及的爭議焦點為三個方面：一是小區游泳池產權歸屬問題。二是小區業委會是否存在不作為問題。三是小區業委會如何換屆問題。針對上述焦點問題，房地產行政主管部門逐一探求解決問題的思路。
對于小區游泳池產權歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權利歸屬且生效判決已進入執行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機關和個人不得對抗其效力，房地產行政機關也不得拒絕履行協助執行通知書的義務，更不能因為業主的過激維權行為而濫用行政監督管理權，參與到游泳池的產權爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導工作。
對于小區業委會是否存在不作為問題，行政機關根據業主提交的資料，認真進行核查，核查中發現業主反映的業主認為業主委員會存在危害業主合法權益的情形存在。根據具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對業主委員會違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。對業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。對業主委員會委員挪用、侵占業主共有財產，索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬等其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第4篇：小區的物業管理范文
[關鍵詞] 住宅；物業管理；收費難
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03
自1981年3月在深圳成立中國第一家物業服務公司以來，我國物業服務行業發展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現房地產保值增值的重要手段。但由于物業服務企業發展水平不高、行業管理不到位等諸多原因，目前業主和物業服務企業的糾紛不斷。其中，以物業費收費難問題最為突出。據調查，“當業主對物業服務企業的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有56.8%的業主會選擇拒交物業服務費，有26%的業主會選擇更換物業公司，14%業主會選擇集體抗議，選擇和物業服務企業協商調解的只有4%。
嚴重的物業管理收費難問題會既侵害了已繳納物業服務費的業主的合法權益，又會使物業公共設施和設備得不到及時的維修和保養，導致物業服務企業的服務品質下降，經營出現困難，并進一步影響服務質量，加劇物業費收取的難度，從而把物業服務企業與業主的關系帶入到一個惡性循環的怪圈，危害物業管理行業的健康發展。本文以住宅小區物業為例，在總結我國物業管理收費難現象的基礎上，分析原因，結合實際提出一點對策和建議。
1 物業管理收費難的現狀及危害
物業管理費是整個住宅小區正常開支和運行的基本支撐。物業管理費的支出，一部分用于管理和服務該小區的人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償費”，即公共設施和設備的維修保養費用和物業管理的固定資產的折舊費和法定稅率。若物業管理費用交納率不足，小區設施設備的維修和保養、物業服務公司的管理質量將嚴重受到影響，進而小區整個物業資產將貶值。
在我國物業管理市場上，物業收費難的現象目前普遍存在，收費難的問題已經嚴重制約著我國物業管理行業的向前發展。目前，我國的物業服務企業基本上是低利潤運行。特別是在經濟相對落后、老舊小區多的地區，物業服務收費的情況更不容樂觀。收費難問題的存在已嚴重影響了物業服務企業的經營和物業服務行業的健康發展。若未能很好地解決，勢必將物業管理行業帶入到惡性循環的怪圈。
（1）物業費的拖欠侵害了已繳物業服務費業主的合法權益。由于未交費的業主在短時間內享受到了與繳納物業費的業主同樣的物業服務，其他繳費業主的合法權益的侵害，繳費意愿下降。進而業主和物業公司的矛盾更升級，已繳費的業主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業費拖欠矛盾。
（2）業主拖欠物業服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養。當公共設施和設備得不到及時的維修和保養，物業所有人的資產和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。小區里的公共設施設備是整個小區所有業主的共同財產，當共同財產沒有很好的保護，損失的就是業主自己的利益。
（3）業主拖欠物業服務費會降低物業服務品質。物業管理行業是個微利行業，當業主拖欠物業費不繳納，物業公司的福利待遇就得不到應有的保證，這樣必然導致人員流失，服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業服務企業的撤管，這會讓整個小區的業主的資產貶值。
（4）業主拖欠物業服務費會引起不必要的司法訴訟。物業費收費標準的核定和審批，物業公司都是按省物價局文件中所述的條款規定執行的。業主對物業公司有意見可以進行溝通和調解，但是如果業主在物業公司多次追繳物業費后仍不繳納，物業公司可以依照業主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業費和滯納金。
2 我國住宅小區物業管理收費難的原因
我國物業服務行業經歷了30余年的發展，物業服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發商遺留問題多、物業服務企業服務質量不高、行業制度建設執行不到位、業主物業消費理念落后等原因，物業收費難現象還較為普遍，已經嚴重制約著行業的健康發展。
2.1 開發商遺留問題多導致小區管理先天不足
住宅小區既要滿足業主的居住功能，也要具備提高業主生活質量的功能；既要有合格的房屋質量品質和小區環境布局，也要配套與業主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。但在我國的住宅小區當中，由于規劃、施工等環境監管不嚴，加之物業服務企業前期介入不足，許多住宅小區配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現建筑質量不合格、小區綠化不達標、道路設計不合理等問題。這直接導致了物業管理對象存在先天不足，后續物業服務難度加大。此外，許多開發商在建設及銷售時做出許多虛假承諾，得不到兌現加劇了業主的不滿，甚至將原因歸咎到物業管理服務企業，并通過拒交物業管理費用以示不滿。
2.2 物業服務企業管理水平整體較低服務質量不高
由于物業服務企業專業人才緊缺、物業服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業服務公司缺乏對業主服務的意識和服務技巧，特別是當小區存在規劃不當、物業存在質量瑕疵的情況下，物業管理的不利因素增加了物業服務企業的管理成本，甚至導致物業服務企業的服務質量大打折扣。進而使物業服務企業無法提到高質量的服務，更談不上提供現代化、智能化的物業服務。低質量的服務，最終會引起許多業主的不滿，導致物業服務企業在業主內心的形象徹底毀滅，這些都會是業主拒交物業費的借口。
2.3 行業制度建設、落實和政府管理不到位
物業管理行業的發展需要一套完善的法律法規作為保障，我國物業服務行業盡管經歷了30余年的發展，制定了一系列相關的物業管理法規及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業管理費的情況作了相關的規定。但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規程序在實際操作中很難去執行，無法滿足時代的需求。同時，走法律程序容易激起業主和物業管理公司的矛盾，不利于后期的管理。
在物業收費方面，我國物業管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。如，在同一小區，不同等級不同規模的物業服務企業進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業主的抵觸心理，不利于物業管理費的收取。在實踐中，由于物業收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業服務費的收取沒有精準的計算。特別是隨著物業公司的發展，增加了新型服務，物業費不斷提高。但業主卻未必認可，進而導致了業主對于物業公司的不信任，使物業收費難上加難。
2.4 業主物業消費理念落后認識不清
目前物業管理已走進大部分城市小區，但許多業主仍認為物業服務費都是物業公司的盈利，而不知道物業服務費大部分都投入在小區設施設備的維修和養護之上。業主心目中的物業服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業服務企業的存在必要性產生懷疑，認為物業公司只是為了收取物業費。因此，業主只要覺得物業公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業費繳得不值，從而產生了業主拖欠物業費的情況，甚至出現部分惡意拖欠物業費的業主，造成收費困難。
3 解決物業管理收費難問題的對策
3.1 完善有關法律法規，制定市場化的新的定價模式
物業管理行業的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業管理行業的立法和執法力度、加快與法規相配套的操作性規范的制定。特別是要在吸取國內外先進的物業管理辦法及經驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業管理行業的專家、業主委員會、物業服務企業的各階層人士及業主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規。
在物業管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業服務企業及業主，實行競標市場化的形式。可探索基于物業服務內容和物業服務收費的成本構成因素，將物業服務內容劃分為綜合服務、公共區域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區域綠化養護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養護服務等幾個類別，不同類別的服務內容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業主則根據所在小區特點和需要選擇。同時，物業服務費最終定價應該由物業服務企業自己決定。
3.2 加強第三方監督維權，維系業主和服務企業合理權益
目前，之所以業主對物業服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據的。因此，新樓盤開發要積極引入第三方專業中介機構，科學、客觀、公正的算物業費價格，若業主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對老舊的小區，業主大會首次選聘或更換物業服務企業時，也可以委托第三方物業評估機構對物業費進行評估。也許有第三方的存在，能讓業主更加安心些。
在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業主和物業服務企業的利益。特別是針對部分惡意拖欠物業管理費用的追繳問題。由于第三方機構與物業服務企業及業主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。同時，能淡化物業服務企業與業主之間的矛盾，把業主對走法律程序追繳物業管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業服務企業與業主的繼續合作。
3.3 物業服務企業要進一步加強與業主溝通，提高服務水平
為解決存在的物業費拖欠問題，物業服務企業要勤與業主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也不亂承擔開發商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主動協助業主解決問題，贏得諒解和滿意。
在日常服務方面，要加強職工專業素養，提高服務意思，通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進一步節約物業服務企業的管理成本，提高企業利潤和服務品質，創建物業品牌。
需要注意的是，物業企業在前期介入階段，應負起監督責任，努力讓前期介入管理和后期物業管理分離。確保所管理的物業是高質量的建筑物業，有完善的設施設備、合理的規劃，以有效降低后期物業服務企業的管理難度和管理成本。
主要參考文獻
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第5篇：小區的物業管理范文
關鍵詞：多元利益；物業管理；路徑
多元利益協調理論主要研究如何在多方博弈中獲得各自利益的最大化。在各自為了獲得利益最大化的行為方式之中，每個參與競爭和斗爭的個體都懷著各自不同的利益與目標，他們為了獲得各自利益與目標，都會去考慮每個競爭對手會采取的行動方案，并且事后想象出每種行動方案中，自己如何得到自己利益的最大化。總而言之，多元利益協調理論就是研究在博弈過程中，各個利益方如何獲得自己最為合理的利益，并且如何讓自己的利益最大化的理論與方法。而在物業管理中，涉及的利益方包括：街道辦事處、社區居委會、業主委員會、業主、物業管理公司等。其中，街道辦事處協調者政府與居民的利益，同時也要兼顧自己的利益。物業管理公司要協調業主之間的利益，同時要處理好自己與業主委員會之間的利益關系。每個利益參與者都要為了自己的利益而去進行博弈，否則自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益協調理論處理好物業管理過程中出現各種問題顯得尤為必要。
一、住宅小區物業管理面臨多重困境
筆者根據自己居住地所在小區進行了相關數據調研，根據結果顯示，居民對街道辦事處、社區居委會、業主委員會和物業公司這四個管理主體的認可程度有著明顯的不同，其中，社區居委會的認可度最高，達62.3%，其次是街道辦事處，達到51.3%，而最低的是業主委員會，為13.3%，再就是物業公司，為28.6%。這說明，一方面居委會在居民心目中最重要，這取決于居委會確實發揮了應有的實際作用，是社區管理的中堅力量。另一方面，說明我們也必須改善物業管理公司和業主委員會在物業管理中發揮的作用。我國目前的物業管理從調查結果來看，“業主委員會發揮作用不明顯”“物業管理不到位”“居民參與度普遍不高”“街道辦事處機關化明顯、辦事難”“各個管理部門存在推諉扯皮現象”“居委會的定位有問題”等五個問題為排名前五位的突出問題。物業管理的核心是參與物業管理的主體之間的相互關系如何處理好的問題，包含物業管理的結構形式和運行機制。當前，住宅小區物業管理暴露出來的矛盾和問題越來越多。1.政府、物業管理公司與業主對物業管理內容的理解不一致政府出于社會效益和減輕行政管理負擔等方面的考慮，會將許多行政只能加在物業管理公司身上。而物業管理公司側重公司的經濟效益，由此導致物業公司服務意識有所欠缺，重管理、輕服務時有發生。而業主最在意的是以最少的資金付出獲得盡可能多的服務，最好服務還是免費的。有部分業主對物業服務費的收取抱著不理解、不支持的態度。從目前來看，三者之間的利益平衡點尚未形成，由此造成物業管理不夠完善、物業公司的角色經常錯位等問題產生。2.社區居委會、業主委員會、物業管理公司三者在運行過程中沖突漸多在居委會到底是“居民自治組織”還是政府的“跑腿”這樣一個雙重身份還沒有搞清楚的時候，業主委員會和物業管理公司這兩大社區管理主體在社區自治工作中發揮越來越多的作用。三者在運行工作過程中工作任務有交叉成分，往往會出現矛盾和沖突越來越多的情形。3.業主委員會運行機制不健全，業主對其信任度并不高很多小區業主委員會成立之路漫長，且成立后運行起來也是困難重重。一方面，業主委員會因不具備獨立的法人資格，不能在業主利益受損時及時履行職責，為業主解決難題；另一方面，在實際運行過程中，缺乏相應的激勵機制，業主委員會主任、業主代表的工作難以得到認可和激勵，部分業主委員會成員或業主代表因為能力、定位、利益等原因不當行使自己的權利，致使廣大業主并不信任業主委員會的各項工作和處理問題的能力。4.物業公司工作人員能力有限、管理水平低我國真正意義上的物業管理起步比較晚，多種管理業態并存，導致服務水平不到位的現象較為普遍，無法很好地保障業主權益。尤其是有些物業公司在取得物業管理權后，沒有嚴格按照合同履行職責，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準，有的物業公司甚至連基本的清潔、綠化、安保等基礎性工作都無法保質保量地完成，對公共設施的維護不及時，甚至侵占業主的共有產權等。5.住宅小區業主主體意識不強、參與度不高業主作為各項活動的主體，如果沒有他們的廣泛參與，再多的物質資源也只是擺設，更重要的是只有業主自身才更了解自身的需求。但是受很多客觀因素的影響，我國業主之間彼此缺少溝通和了解，存在比較明顯的生疏感。再加上傳統的一些讓居民參與的模式過于單一，無法提高業主的認同感和歸屬感。6.社區居委會工作者隊伍不夠強大社區工作著普遍存在能力素質不高、專業性不強、工作效率低下等問題。同時，由于社區工作者工資待遇偏低，難以吸引優秀人才，而對于學歷高的年輕大學生，社區工作缺乏良好的職業前景，難以留住人才，導致社區工作者“跳槽”現象嚴重，人員流動頻繁。
二、物業管理問題頻現的成因分析
物業管理陷入困境將會導致整個社區治理的失效，究其根源在于物業利益主體存在缺位的現象。而政府相關部門、業主委員會、物業管理公司三個重要利益主體的缺位是造成社區治理失效的最關鍵原因。1.物業管理工作牽涉方方面面，如果政府行政部門缺乏必要的整合，沒有理順權責關系，造成職責混亂、關系不暢，社區治理的合力就無法形成如在實際生活中，住宅小區出現的私自搭蓋、違規停車、野蠻裝修等侵犯了其他業主的利益，由于相關部門立法和政策還不完備，再加上政府行政部門缺乏應有的服務意識，沒有進行有效治理，導致在物業管理領域中出現了權利真空，沒有真正做到履行職責。2.業主委員會監督缺位業主委員會屬于自治組織，其在行使其權利的過程中困難重重，原因有三：第一，業主委員會不具備獨立法人資格，訴訟主體為明確、無法維權。第二，運行機制上，業主委員會往往是決策和執行共存，缺乏執行透明度與有效的監督，存在不公平的現象；第三，對共有產權不關心，當共有產權受到損害時，業主委員會沒有及時進行干預。3.物業管理公司管理能力跟不上行業發展需求物業管理是一項專業化很強的管理工作。由于我國物業管理專業教育起步晚，行業管理標準和從業人員行為規范也沒有得到建立，在職物業管理人員的培訓不足，各種培訓流于形式。再加上很多人受傳統觀念誤區影響，認為物業管理公司的工作是屬于勞動密集型的，不需要太高的素養。從而阻礙了物業管理行業的發展。
三、多元利益平衡下住宅小區物業管理路徑選擇
要建立和健全多元利益主體共同參與的物業管理體系，實現各方利益均衡，探索合適的物業管理路徑。1.應該從分發揮政府的主導作用，實現其職能歸位政府只需要做好宏觀調控的“掌舵”工作，充分發揮其主導作用，大力培育、扶持其他治理主體的成長發育。對涉及行政執法、行政管理的工作由政府相關單位全面負起責任來，尤其是要將延伸至社區的行政類事項清理歸還給政府。弱化政府對社區的直接干預，推進“政社分離”，將公共服務類事務歸還社區，將現在由政府行政機構承擔的技術性、服務性、事務性工作通過外包形式，交由市場或者社會組織承擔。發揮政府主導作用，提高政府辦事效率。2.建立現代物業管理公司的經營機制首先，物業管理公司要提高自身整體素質和形象，有明確的管理思路、強烈的市場意識，牢固樹立對位服務思想，力爭服務質量上水平、提層次；其次，企業應有較強的成本概念，完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的方式進行；第三，物業公司應該進一步探索和建立靈活的工作機制，遵循市場法則，運用市場經濟規律，形成有利于自身發展的競爭機制。3.健全業主委員會的運作機制縱觀各小區業主委員會成立情況，從業主委員會選舉開始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必須要健全業主委員會的選舉機制。在加深業主之間的交流溝通的前提下，在自愿民主的基礎上，各業主根據個人意愿行使選擇權。當然，真正做到這一點，必須有相應的上級主管部門進行監督才行。另外，還需要明晰業主委員會的職責和權利。業主委員會的工作與業主的利益不可分，要充分運用法律給予的權利，保障業主的利益。完善業主委員會的議事章程。定期召開有意義的會議，討論并解決符合大多數業主意愿的實務決定。4.提高小區業主的社區參與度大力發展社區各項活動，充分利用現有資源，從業主的實際需求出發，注重社區文化的多樣性和特色性，從而充分調動社區參與熱情。充分糅合社區、社會組織、社會工作者之間的互動交流，大力開發社區信息智能終端系統，構建暢通民情的數字化平臺，從業主最關心、最直接、最現實的利益問題入手，引導居民參與社區管理。逐步健全和落實民主選舉、民主決策、民主管理和民主監督制度，不斷培育居民的家園意識，提高社區歸屬感和參與意識，從而真正形成社區治理的公眾參與，提高整體物業管理效率。
參考文獻：
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第6篇：小區的物業管理范文
摘要：近年來，我國城市物業管理糾紛呈現爆炸式增長態勢。為了有效破解物業管理的困境，需要深入分析矛盾的成因。基于田野調查和機制分析方法，研究發現我國城市住宅小區物業管理過程中存在五大矛盾。這些矛盾綜合作用，共同導致城市普通住宅小區的物業管理困境。從法律關系看，我國物業管理兼具私人性、集體性和公共性等三維屬性。物業管理矛盾的生成機制在于無公德的個體、業主自治力不足和政府管理缺位。破解這些矛盾需要在政府主導下構建由政府、市場、社會三方共同參與，合作共管的物業治理機制。
關鍵詞：城市住宅小區；物業管理；全能型物業；業主委員會；業主自治
作者：張雪霖(華中科技大學中國鄉村治理研究中心，武漢430074)
一、問題的提出及研究視角
當前，我國城市普通住宅小區物業管理沖突問題日益嚴峻，物業服務企業和業主之間圍繞著服務和收費陷入惡性循環。依據法律，業主和物業服務公司之間屬于物業服務合同關系，業主支付的物業費屬于物業服務企業提供服務的對價。然而，現實中物業服務企業收費難和收費率低已經成為制約合同履行的根本難題，少數業主以物業服務企業服務不到位或財產損失等理由作為抗辯拒交物業費，物業服務企業在面臨服務成本的硬約束下，只好裁減服務人員降低成本。而服務質量的降低，又進一步激發更多業主的不滿，物業收費就會更難，如此便陷入惡性循環。按照法律制度設計，對于業主不交物業費的行為，物業服務企業關于物業費請求權只有采取起訴至人民法院的司法救濟手段。而法院介入物業糾紛雖然能部分解決物業費拖欠問題，但是卻加劇了業主和物業服務企業之間的矛盾，甚至導致業主對法院的不滿和群體性圍攻，法院判決的執行越來越難[1]。
物業服務合同履行是困擾我國城市物業管理的重大問題。近年來，不僅涌向法院的物業糾紛訴訟案件急劇增多，通過撥打12345市長熱線或向媒體曝光求援的案件也呈現爆炸式增長態勢。有學者指出：物業管理糾紛難以解決的原因在于居民經常選擇的解決方式不是有效的手段，即居民遇到物業矛盾，經常先向物業服務企業、業委會、街道辦、居委會等部門反映，但解決效果比較差，反而是通過向電視臺、報社等媒體投訴或撥打12345市長熱線或法律申訴等渠道反映效果要好些[2]。問題是這種非常規的治理手段，只能解決非常小的一部分物業糾紛，甚至會形成非常規手段的常規化，但是這樣的沖突化解機制成本是非常高昂的。物業糾紛案件標的雖然數額小，但由于涉及人數眾多，和城市居民的生活息息相關，物業管理矛盾的不斷累積和升級將有可能危及社會穩定。
既有關于物業糾紛的研究，聚焦于業主和前期物業公司之間的矛盾，主流的觀點為“業主維權—公民社會”范式。張磊認為：業委會維權的興起是由于房地產開發和物業管理領域中，以開發商和物業公司為主體，包括房管局小區辦、地方法院、街道辦事處和居委會等相關政府部門與政府官員在內的一個具有分利性質的房地產商利益集團已經形成。正是該分利集團的強勢地位使得開發商和物業公司敢于普遍地侵害廣大業主的合法權益，這正是業主維權運動興起的深層次原因[3]。業主與物業公司及其背后的開發商之間的糾紛，在基層政府的介入協調下，業主維權的意義被延伸為對地方政府的權力抗爭。因此，業主維權的興起被認為是“物業運作釋放的公共空間”[4]“公民社會的先聲”[5]“從產權走向公民權”[6]等。在業主維權范式下關于物業糾紛的研究已經取得了豐碩的成果，但是由于集中關注業主與前期物業公司和開發商之間的外部斗爭性物業糾紛事件，而缺乏從內部視角對常規性治理階段物業管理面臨的困境以及物業糾紛產生根源的經驗研究。同時，由于業主維權范式帶有強烈的價值干預和理論期待色彩，而存在用西方的理論對我國實踐經驗的剪裁和修飾，以期經驗符合理論預設，因此無法有效把握物業糾紛發生的內在機制。
基于對業主維權范式的反思，近年來有學者試圖從業主自治的內部視角去認識社區物業矛盾，開拓了物業糾紛研究的視野。陳鵬通過對業主維權和常規自治2個階段的區分，認為在這2個不同的階段，不同的主體對業委會的態度不同：從社會的視角看，業委會分別是“維權的代言人”和“自治的領頭羊”；從市場的視角看，業委會分別是“利益的爭奪者”和“共贏的合作者”；從國家的視角看，業委會則分別是“麻煩的制造者”和“社區管理的抓手”[7]。石發勇認為：業委會作為市民組織的發展并非如學界樂觀者認為的那樣，能給業主注入合作習慣、團結意識和民主參與精神，反而可能因為內在局限和外部制約的雙重作用，形成少數既得利益業主經營排斥大眾參與的寡頭統治和相互爭斗不休的“準派系政治”，從而有損于基層治理和社區民主[8]。也有學者提出以利益密度與社區同質性的二維框架來解釋不同社區業委會選舉景象和治理績效的差異[9]。因此，本文將在業主自治內部視角研究成果的基礎上，通過機制分析法，整體性地理解我國物業管理面臨的困境以及物業糾紛產生的根源。而唯有厘清我國物業管理矛盾的內容及其發生機制，才能提出有效的沖突解決方法，這對于建設城市社區良好的物業管理秩序和宜居的生活環境有重大意義。
二、住宅小區物業管理面臨的困境
我國城市商品房小區物業管理沖突的表象為物業服務企業和業主之間關于服務和收費之間的矛盾，業主對物業服務企業稍有不滿，就以不交物業費作為抗辯，而業主抗辯的理由大多沒有合法性證據，得不到法院的裁判支持，反而會加劇物業企業與業主之間的對立緊張關系。學界的主流觀點傾向于認為：業主在市場中是天然的弱者，容易成為利益受損方，而物業企業處于強勢地位，容易成為侵犯業主利益的一方。通過深入考察物業管理實踐，發現物業管理問題是復雜多維的，現實中確實存在物業服務企業違約或違規經營等侵權現象，但物業服務企業并不必然是強者，業主也并不必然是弱者。目前，住宅小區物業管理面臨五大矛盾。
(一)物業價格與物業價值之間的矛盾
我國物業服務收費采取政府指導價和市場調節價相結合的定價方式。由于城市普通住宅的物業服務與千家萬戶居民的生活息息相關，屬于基礎民生工程并具有一定的公共性，我國城市普通住宅物業服務收費實行政府指導價。但我國現行城市普通住宅物業服務等級和收費標準還是2004年制定的，至今已經有十多年，這段時間既是中國快速發展的10年，也是通貨膨脹比較嚴重的10年。物業管理主要是勞動密集型服務，勞動力成本上漲的幅度與速度決定了物業管理成本漲幅的大小。物業價格嚴重背離物業價值，物業價格與物業價值之間產生了巨大張力。為破解此矛盾，許多城市開始探索放開物業服務市場定價，即在政府基準價的基礎上由物業企業和業主自由協商確定物業服務價格，但是在實踐中由于單一的物業企業和眾多分散的業主之間存在高昂的交易成本，因此物業服務市場面臨漲價難題。
物業服務企業是一個以盈利為目的的市場主體，物業服務成本大幅度提升，但是物業服務價格沒有及時上漲，物業服務企業的利潤空間不斷受到擠壓。物業服務企業面臨的選擇有：(1)撤退。這也是很多中低檔小區或建筑面積少的小區，其物業服務企業在合同期滿后就撤退不再續簽的根本原因。物業服務企業撤退后，往往沒有新的物業服務企業愿意入駐，小區的物業管理處于空白地帶，極易引發基層社會失序。(2)減少服務人員的數量以降低人工成本，這就會導致服務的范圍收縮和服務質量的下降，引起業主的不滿，進一步影響物業服務企業的收費率，也就進一步降低服務質量，形成惡性循環。(3)違規非法經營以獲取額外收入，以補貼物業收入不足，如違規收取停車費，或擅自利用小區部分公用面積經營等。不管是哪一種情形，都會加劇業主和物業服務企業之間的矛盾。
(二)有限責任的市場主體和全能型物業期待之間的矛盾
“既然我交了物業管理費，小區內所有事物都應該由物業服務企業負責”，這是絕大多數業主對物業服務的認識和期待。由于物業管理法律知識的專業性過強，大多數普通業主不懂法，導致對物業服務企業的服務存在認識上的偏差。業主和物業服務企業簽訂的是物業服務合同，物業服務企業提供的服務是有邊界的，作為市場主體的物業服務企業履行的是合同責任，承擔的是有限責任，但在業主的期待中卻扮演著全能型物業管理的角色，承擔的是無限責任。一旦物業服務企業沒有滿足業主的訴求，業主就以此拒交物業費作為抗辯。作為承擔有限責任的市場主體和業主對全能型物業期待之間產生了巨大張力，必然就會產生業主期待的落空和對物業服務企業的不滿，因而大量物業糾紛就不可避免。
具體情況如下。
1.違背質價相符原則
物業企業提供的服務等級和標準與業主支付的物業費用相匹配，物業服務企業提供的服務等級對應不同的收費標準，業主想要更高質量的服務，就需要支付更高的費用。但現實卻是業主支付的費用不高，卻要求享受到與費用不相稱的更高質量的服務，甚至有點吹毛求疵。
2.業主的個體責任
物業服務企業提供的服務通常分為日常綜合服務與特約服務，其約服務是為滿足不同層次業主的差異化需求設立的，即提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務，由享受服務的業主單獨支付對價[10]。但很多業主對此有誤解，認為自己繳納的物業費里包括了專有部分的物業服務，比如家里燈泡壞了，物業服務企業換燈泡收取一定費用，業主就對物業服務企業不滿。
3.開發商的責任
關于小區內地下停車庫、會所等的產權歸屬糾紛以及業主對房屋質量不滿或小區規劃不合理等問題，屬于開發商遺留問題，這是業主和開發商之間的矛盾，但業主則容易將矛盾轉嫁給物業服務企業，并以不交物業費作為抗辯。
4.政府各相關職能部門的公共管理責任
在業主抗辯的訴求中，諸如家里被盜、汽車被刮傷、住改商、私搭亂建等物業服務企業未管理到位，或致財產損失等，這屬于政府各相關職能部門的公共管理責任，物業服務企業有協助管理的責任，包括及時發現、勸阻、制止和上報的義務①。《物業管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應責任。”物業服務企業應當承擔的只是合同約定的責任，而非兜底責任。
(三)物業供給的公共性和個體機會主義行為的矛盾
一個物業管理區域內的業主基于建筑物區分所有權形成的是團體關系，小區內的物業管理具有準公共物品的形式，相對于團體外部而言具有一定的排他性。但是在業主團體內部物業管理屬于集體服務，相較于個體而言，不具有排他性和競爭性，就會存在個體機會主義行為和搭便車的風險。無論準公共物品、集體物品還是純公共物品，它們都具有公共產品的屬性——排他困難，此時消費者為之付費的需求會降低，生產者提供它的激勵會打折扣，市場就有可能失靈[11]。《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”現在商品房小區成立業主委員會的尚不多，即使成立業主委員會，在督促業主交納物業費上很少能發揮作用。當物業服務企業的物業費請求權不能實現時，只有采取司法救濟。由于物業糾紛的標的數額小而對象眾多，采取司法救濟的成本高而效果差，因為物業服務企業采取司法訴訟，不僅要支付律師費，還要耗費大量的時間和精力，同時還會和業主的關系鬧僵，更不利于物業費的收取。而我國立法上對物業費請求權不能實現時的救濟不足，無法有效約束搭便車現象和機會主義行為[12]。
(四)物業服務企業對人的管理和無公德的個體之間的矛盾
根據物業管理的內容，可以將物業管理的對象分為兩大類：一是對物的管理，即共用空間的清潔、綠化以及共用設施設備的養護等；二是對人的管理，主要是對產生外部性的人的行為的管理，以維護公共區域的綜合秩序。在小區業主團體內部的權利義務關系中，業主個體在享有權利的同時不得損害其他業主的合法權益，個體行為需要遵守業主公約。但是在物業管理實踐中，常常會有少數違背業主公約的無公德的個體，具體表現為噪音擾民、不文明養寵、私搭亂建、毀綠種菜、違規裝修、私占消防通道等。嚴格來說，這屬于業主團體內部的自治管理或政府職能部門的公共管理，物業服務企業和業主之間不具有直接的權利義務關系，物業服務企業依據業主團體的委托，依據業主管理規約和國家法律法規對業主損害他人合法權益的行為管理①。但是物業服務企業受業主團體的委托提供物業服務，其中就包括恢復空間規劃秩序，及時制止個體業主未經許可侵占公共空間或損害公共利益的行為。以上一些行為不僅損害了業主的公共利益，甚至有些還是違法行為，但是物業服務企業發現后，若及時勸阻，會遇到對方的反抗，物業服務企業將案件上報給相關部門，違規業主得到相應制裁后就會對物業服務企業懷恨在心，因而就會以不交物業費作為抗辯。本應屬于業主團體內部人與人之間關系的矛盾，在物業服務企業介入管理后，卻演化成物業服務企業和業主之間的私人沖突，物業服務企業對人的管理面臨無公德個體之間的矛盾。
(五)無組織的業主和物業服務企業的不當牟利之間的矛盾
正如同物業服務企業面對眾多分散的業主面臨收費難困境，單個的業主對物業服務企業卻面臨有效監管難題。小區業主共有資金主要包括公攤收益和專項維修資金，對于很多中高檔小區這筆資金流量是很大的。沒有成立業主大會和業主委員會的小區，對于占用共有部分或共用設施設備經營產生的公攤收益就處于棄管狀態，往往為物業服務企業所俘獲。而成立了業主大會和業主委員會的小區，由于業委會不具有法人資格，無法在銀行開設獨立賬戶，且業委會成員沒有工資報酬，主要由具有公益心的業主利用業余時間為業主服務，沒有足夠的精力和能力親自對共有產權經營，所以，在現行條件下通過物業服務企業來代管就相對具有可操作性，物業服務企業可在經營收益中提取一定比例的管理費用[7]。但是由于普通業主沒有組織起來，無法對業委會進行實質監督，業委會在巨額利益流量和私利動機趨逐下，往往蛻化為一個相對獨立的利益群體，形成寡頭治理或派性斗爭[8]。業委會往往被物業服務企業收買，和物業服務企業形成不穩定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同體，或因利益分配不均而分裂斗爭，而不管哪一種情形都會損害大多數業主的利益。
三、住宅小區物業管理的屬性界定
在住房制度商品化改革前，城市房屋產權形態比較簡單，物業管理由房管部門或單位后勤集團負責，很少存在物業糾紛。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有權以及物業管理一并轉移給建筑物區分所有權人。我國城市土地屬于國家所有，建筑物區分所有權是建立在土地使用權之上，而非土地所有權之上，土地所有權屬于國家。那么，城市商品房住宅小區的產權形態就比較復雜，由私人產權、集體產權和公有產權共同組成，物業管理的屬性也就兼具私人性、集體性和公共性三維屬性，分別對應的是業主個體、業主團體和政府的責任，唯有三方各司其職和協作共管，方能形成良好的物業管理秩序。
依據《物權法》第八十一條可知，業主自治管理的含義是經業主共同決定，可以由業主自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。由于新建的商品房小區，一個物業管理區域內的業主眾多，自行管理的難度比較大，目前絕大部分小區都是采取市場化的物業管理方式。因此，物業管理通常是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行物業管理的活動，這是最狹義的理解，也為《物業管理條例》所采納。但是，將物業管理定義為業主和物業服務企業合同之下的物業管理活動，容易混淆物業管理的本質。盡管處于高度發達的經濟社會中，業主已不可能躬親于物業的管理，或者沒有時間、精力、能力管理自己的物業，將物業的管理委之于專業機構，但是物業管理的本質是業主之間的關系，而不是業主與物業服務企業之間的關系[13]。
市場化的物業管理活動，實質上先后存在2個契約形態：第1個契約是業主管理規約，屬于一種內部契約或社會契約。一個物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分權中的共有權和成員權形成的是一種團體關系，在業主團體內部成員之間權利義務關系的判定就屬于業主管理規約的范疇。第2個契約則是由業主大會決定聘請物業服務企業，在業主大會的授權下由業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，這屬于外部契約或市場契約。物業服務企業依據物業服務合同約定的內容以及業主管理規約提供物業服務，相當于是經過業主大會的授權提供物業管理，物業服務企業和業主之間達成了物業服務管理公約。物業管理費應該由業主交給業主團體，此基于團體內部的管理規約；團體將收到的物業管理費支付給物業服務企業作為服務的對價，此基于外部的市場契約。出于方便考慮，業主團體可將物業管理費的收取委托給物業服務企業來實施。那么，物業服務合同的當事人就是業主團體和物業服務企業，而非單個的業主和物業服務企業。從組織的角度看，物業服務企業和業主團體關于服務和收費的認定就是一對一的關系，這樣就會極大地降低市場交易成本。因此，良好的市場化物業管理供給秩序，就不僅涉及市場化的問題，還需要社會化建設與之相匹配。
我國的物業管理不僅具有私人性，還兼具集體性和公共性，良好的物業管理秩序就相當于是一種準公共物品。從經濟學的視角看，公共物品的供給由于存在外部性或搭便車等難題，市場就有可能失靈，需要社會或國家來彌補市場的缺陷；從制度設置上看，通過成立業主大會和業主委員會等組織機構，將業主團體建設為業主自治組織，目標就是將業主組織起來制定團體內部的社會規范來約束外部性或機會主義行為，實現物業的集體供給。問題是業主管理規約雖然對于業主具有約束力，但并沒有強制力，面對搭便車者或釘子戶就會失靈，這就需要政府的強制力作為后盾。由于物業管理具有公共屬性，市場或社會組織在公共利益和公共秩序的供給中失靈時，需要國家的強制力來提供保障；且市場和社會組織機制的有效發揮，本身就需要以政府的強制力作為基礎來保障契約履行、交易安全和社會信用。
四、物業管理糾紛的生成機制
由于忽視物業管理的三維屬性，僅僅將物業管理狹隘地理解為業主和物業服務企業之間的市場關系，就難以把握物業管理沖突的本質和原因，相應的也就難以提出有效的解決機制。如果僅僅將物業管理理解為業主和服務企業按照物業服務合同約定下的物業管理活動，那么物業糾紛的解決就只有依靠司法救濟。但是從司法訴訟實踐看，法院雖然能根據法律來判定雙方的權利義務關系和幫助合同的履行，但是卻無益于物業管理沖突的化解，甚至會惡化業主和物業服務企業的關系。結合前述物業管理的五大矛盾和物業管理的三維屬性，我國物業管理矛盾難以化解的原因主要有無公德的個體、業主自治不足和政府管理缺位3個層面，當業主的規則意識、業主自治能力和政府管理沒有跟上的時候，業主和市場之間的互動就會不暢，物業管理沖突就會大量產生。
(一)業主的有限理性和無公德的個體
由于我國城市商品房開發市場形成僅十幾年的歷史，物業管理、物業服務市場和業委會等一套制度設置都是外來的新生事物，屬于政府“規劃性變遷”的產物[14]。由于住宅小區物業管理具有較高的專業性，普通業主對物業管理的認知具有有限理性，主要表現為2個方面：一是對于物業管理的性質存在認識錯位。物業管理不僅具有私人屬性，還兼具集體屬性和公共屬性，業主個體的行為在團體內部就會產生外部性，物業管理的本質是全體業主的公共責任。這就要求業主在享受權利的同時，還要履行不能損害其他人合法權益的義務，實質上這是團體內部人與人利益關系的調整和規范，唯有遵守權利義務相平衡的規則才能形成良好的集體秩序和公共秩序。實踐中普通業主囿于有限理性的限制而難免對物業管理的性質認識錯位。二是對物業服務企業的認識存在偏差。基于建筑物區分權而形成的物業管理制度，住宅小區的產權形態復雜，物業管理知識的專業性強，部分業主不僅對物業管理的屬性認識不到位，而且花錢買服務的意識不足，對物業服務企業提供的物業服務邊界認識上有偏差，錯把履行有限合同責任的市場主體當作全能型物業主體，物業服務企業實質上被迫承擔了無限責任。
物業管理的專業性和業主個體的有限理性，使得普通業主容易對物業管理處于“無知”狀態。同時，還有少數業主的機會主義行為而成為“無公德”的個體，加劇了物業管理的矛盾。物業服務企業和業主個體之間并不具有直接的權利義務關系，物業服務企業受業主團體的委托按照業主管理規約和法律法規對小區進行管理，以維護物業管理區域內的綜合秩序，但是物業服務企業面對少數只講權利不要義務的無公德個體時，可能會產生市場失靈，如不文明養寵、私搭亂建、違規裝修、毀綠種菜等違背業主公約的行為。一方面，物業服務企業有勸阻和維持秩序的義務，但是當物業服務企業前去勸阻制止和上報時，就會得罪該業主，業主團體內部的矛盾就會轉嫁為業主和物業服務企業的私人恩怨；另一方面，由于產生負外部性的行為無法得到有效約束，損害了其他業主的合法權益，就會激起其他大多數業主的不滿，同樣會將內部矛盾轉嫁為業主對物業服務企業管理不到位的不滿。最終這都會以物業企業物業費收繳難和業主對物業服務不滿之間的矛盾而集中呈現。
(二)業主自治力不足
物業服務市場從本質上說是業主的服務需求和物業服務企業提供服務的結合，兩者之間的關系是服務與被服務的關系。在前述物業管理的三維屬性中已經分析了基于集體屬性的物業管理，是基于業主共同利益的需要而產生的物業管理活動，物業管理關系本質上是業主團體內部人與人之間的關系。從法律關系上看，業主與物業服務企業之間先后存在2個契約形態，物業服務企業和業主組織之間是一對一的關系，是交易成本內部化。但是現實中業主自治的意識和能力嚴重不足，業主并沒有組織起來，呈現的是一盤散沙的原子化狀態[15]。如業主大會和業主委員會難以成立，業主參與意識不足，缺乏對業委會的監督機制以及業委會有謀取自身利益而偏離業主意愿的可能[16-17]。由于業主自治力不足，在物業管理活動中物業服務企業和眾多分散的業主就變成了一對多的關系。具體說，在關于物業服務的判定上，就會變成單個業主和物業服務企業之間的矛盾；在關于物業費收取上，則會變成物業服務企業和單個業主之間的矛盾。那么，物業服務企業和眾多分散的業主直接打交道就會面臨高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物業服務企業和業主之間難以建立有效的溝通機制。業主對物業服務企業的不滿以及物業服務企業收費難的問題就缺乏一個公共平臺來溝通，雙方都只有訴諸司法救濟，但這只會加劇彼此的不信任。
(三)政府管理缺位和基層行政能力不足
經濟活動的規則，大部分是自然形成的，由約定俗成而成為共同遵守的規則。當經濟活動產生外部性，涉及公共利益時，或者經濟活動的各利益主體自身不能實現利益平衡時，就需要政府制定規則[18]。由于我國物業管理和業主自治制度是國家規劃性變遷的產物，作為公共管理角色的政府，既要履行市場監管的責任，也要擔負培育業主自治的重任。物業管理的公共屬性也需要政府履行法定的公共職能和維護公共利益。從物業管理五大矛盾中也可以看出，業主以不交物業費作為抗辯的很多訴求，實際上是由公共管理秩序缺失導致的，并不屬于物業服務企業的職責，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭亂建等行為。
地方政府在行政管理過程中，傾向于凡是有物業服務企業的小區就不多管，讓物業服務企業去管。當出現物業管理沖突時，地方政府為避免麻煩，傾向于讓當事人去找法院通過司法訴訟途徑解決。而和居民打交道最多的街道和居委會由于沒有執法權而致基層行政能力不足，難以構建有效的沖突管理機制。物業服務企業只是一個依法自主經營，以盈利為目的的企業，諸如車輛丟失、被刮或家里被盜等社會治安的管理是國家有關機關的法定職責，不應把行政機關的責任全部推給物業管理企業，無限擴大物業服務企業的服務管理職能[19]。否則，物業服務企業承擔的責任過大，又沒有權力和能力管理，不僅不利于物業服務市場的健康發展，還會造成大量矛盾沖突的產生，不利于良好的物業管理秩序的形成和社會的穩定。
五、結論
由于我國城市住房制度商品化改革以及業主自治制度的設置并不是市場和社會自發形成的，而是屬于政府規劃性變遷的過程。加之我國城市商品房住宅小區比較復雜的產權形態，決定了物業管理屬性的多維化。由此，良好的城市社區物業管理秩序就需要在政府主導下構建由政府、市場、社會三方共同參與，合作共管的物業治理機制，方能有效破解物業管理的五大矛盾[20]。對于城市社區業主而言，他們要的不是單純的權利，而是宜居的生活環境和良好的公共秩序。為破解物業管理矛盾，形成良好的物業管理秩序，筆者提出以下建議。
第一，探索動態而靈敏的物業服務價格調節機制。由于物業管理具有準公共屬性，完全交由市場定價容易產生失靈，因此需要進一步探索能根據社會發展的實際情況，動態而靈敏地調節物業服務價格的機制，以體現質價相符的原則，破解物業價格嚴重偏離物業價值而產生的物業管理矛盾。
第二，培育業主自治意識和自治能力。這就需要政府做好物業管理知識的宣傳和普及，提高業主的法律知識素養，糾正業主對物業管理的認識偏差；同時政府還要積極指導和協助成立業主大會及業主委員會，并組織對業委會進行業務培訓，動員普通業主參與到與自己利益息息相關的物業管理活動中來，加強居委會對業委會的指導和監督作用。
第三，提高政府的監管能力和沖突管理能力。這就要求政府完善相關的法律法規以及提高法律執行能力，為市場交易和社會交往提供制度化的信任。比如政府可以完善對物業服務企業服務績效的市場信用等級評定，也可以設置對業主交納物業費的信用評定，還可以適當聽取社區居委會的意見(因為居委會對物業服務企業和業主的情況比較了解)，以對機會主義行為實行制度化的軟性強制措施。
最后，建設社區物業管理的合力治理機制，形成有效的物業沖突管理聯動機制。法律上雖然規定了區(縣)房地產行政主管部門、街道和社區居委會等對住宅小區業主自治和物業管理的指導與監督責任，但是實踐中各方力量并未有效地整合與銜接，容易產生“卸責”或“推諉”現象。因此，為了形成有效的物業管理秩序，需要進一步建設社區物業管理的合力治理機制，如在社區內部可以加強以社區黨委和居委會對業委會和物業企業的指導與監督作用，建設社區黨委(居委會)、業委會與物業公司之間的三方聯動機制，在業主和物業公司之間搭建溝通和信任的橋梁。
參考文獻：
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第7篇：小區的物業管理范文
為貫徹落實省政府《關于采取措施盤活房地產資金的通知》（粵府〔1996〕71號）以及實施國家計委和建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（計價費〔1996〕266號），經省人民政府同意，現將有關規定通知如下：
一、城鎮住宅小區物業管理服務收費，是指物業管理單位在城鎮范圍內受委托對住宅小區業主、住（用）戶提供與居住環境及生活需求有關的服務所收取的費用。
二、各級政府的物價部門是城鎮住宅小區物業管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。
住宅小區物業管理服務收費實行分級管理。駐穗的中央、部隊、省所屬企業的物業管理單位的住宅小區物業管理服務收費，由省物價部門管理；各市范圍內的住宅小區物業管理服務收費的管理權限分工，由各市物價部門確定。
三、未成立業主（住戶）管理委員會的住宅小區，屬為全體住（用）戶提供公共衛生、清潔、保安、綠化及公共設施的維修、保養等管理服務收費（稱公共收費），實行政府定價，其收費標準由物價部門審定；屬為滿足部分住（用）戶需要而提供的特約服務，除物價部門規定有統一收費標準的外，由供需雙方協商收費。
已經成立了業主（住戶）管理委員會的住宅小區物業管理服務收費，其收費標準可由物業管理單位與業主（住戶）管理委員會參照當地同類住宅小區物業管理服務收費標準，通過簽訂合同協商議定，并將收費項目和收費標準報物價部門備案。
四、公共項目的內容主要包括：
（一）清潔衛生管理。包括樓宇內公共樓道在內的公共地方的衛生清潔，垃圾清運以及經常性的保潔。
（二）綠化物日常維護管理。對綠化物進行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。
（三）治安管理。設專職保安人員堅持每天24小時的巡邏值班，保證住宅小區內的安全。
（四）維護公共蓄水池。樓內公共蓄水池應定期清洗消毒，保證住（用）戶的飲水質量。
（五）水電管理。對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常管理維修，維持設備正常運行。
（六）排污設施管理。清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。
（七）高層樓宇增設的服務項目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護、保養，保證電梯正常運行。
（八）根據需要增設的其他服務項目。
五、公共項目實行綜合服務收費，費用構成如下：
（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；
（二）服務項目的物資損耗補償費（含公用設施、設備維護保養費）；
（三）直接用于住宅小區物業管理的固定資產折舊費；
（四）法定稅費；
（五）合理利潤。
物業管理服務收費的利潤率可逐步提高到接近10％的水平。
六、實行政府定價的住宅小區物業管理服務收費，物業管理單位必須如實向物價部門申報實際提供的服務項目和各項費用開支等價格資料，物價部門以獨立小區為單位，核定收費幅度或具體收費標準。
七、物價部門在核定收費標準時，應調查研究，以實際發生的合理成本費用為基礎，同時考慮住（用）戶的經濟承受能力，結合不同類型的住宅小區和物業管理單位的服務內容、服務質量和深度核定各類住宅小區的收費標準。
八、物業管理初始階段，收費標準的制定首先應注意考慮住（用）戶的經濟承受能力，各類住宅小區的中準收費標準（每月每平方米建筑面積）為：
（一）解困房、微利房、福利房為主的住宅小區0.20元；
（二）普通多層住宅小區0.30元；
（三）普通高層住宅（有電梯）0.80元；
（四）高級高層住宅（有電梯）1.60元；
（五）高尚住宅區、別墅區主要依據住（用）戶的要求及所提供的服務質量和深度，根據優質優價的原則制定。
各地物價部門可參照上述原則和標準，在上下30％的幅度內確定當地不同類型住宅小區的具體收費標準。深圳、珠海、汕頭等經濟特區的浮動幅度，由當地物價部門確定。
省物價部門將根據物業管理服務發展的需要和職工家庭收入水平的提高，適時調整收費標準。
九、住宅小區內的辦公、零售商業用房的收費標準可高于同類住宅，但提高幅度辦公用房不宜超過100％，零售商業用房不宜超過200％。
住宅小區物業管理范圍內未售出的空置物業也應分攤物業管理費用，由該物業的業主（房地產發展商）按住（用）戶收費標準的50％交納。
十、物業管理單位的收費要實行明碼標價，收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點公布，每半年（或一年）以書面形式向住（用）戶公布收支情況，接受住（用）戶和物價部門的監督。
十一、物業管理單位在不影響住（用）戶利益的前提下利用住宅小區的場地、設備等條件，開展多種經營活動的，其收益應用于補充物業管理費用，并接受住（用）戶的監督，不得挪用。
十二、包含在第五點費用構成內應由物業管理單位統一支付的費用，不得轉嫁住（用）戶分攤，也不得重復收取第五點費用構成中已包含的費用。未經物價部門批準或業主管理委員會同意，物業管理單位不得以任何名目向住（用）戶收取長期占用性質（超過三個月以上）的管理基金、押金、保證金等。
十三、未經物價部門批準，物業管理單位不得代其他單位向住（用）戶收取任何費用。
十四、經住（用）戶同意及符合總體規劃要求新增公用設施，應由住（用）戶共同負擔的費用，只能按直接費用的實際發生額合理分攤，物業管理單位不得加收服務費或手續費。
十五、物業管理收費按月收取。住（用）戶應按規定向物業管理單位交納管理服務費。物業管理收費應使用稅務部門統一印制的發票。
十六、物業管理單位應按國家規定建立有關財務會計核算制度，接受物價、財稅和審計部門的監督。任何單位、團體、個人不得巧立名目向物業管理單位亂收費。
十七、物業管理單位與住（用）戶之間發生的收費糾紛，可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
第8篇：小區的物業管理范文
關鍵詞：物業管理 信息系統 Java MySQL數據庫
中圖分類號：TP319 文獻標識碼：A 文章編號：1007-9416（2015）12-0000-00
1概述
隨著國內市場經濟的快速發展和人們生活水平的不斷提高，簡單的社區服務已經不能滿足人們快節奏的生活需求。如何利用先進的管理手段，提高物業管理水平，是當今物業管理所面臨的一個重要課題。要想提高物業管理水平，必須全方位地提高物業管理意識，也就是要求小區管理者對物業管理進行全面的和細致的管理，其中最好的辦法就是利用計算機技術對小區物業的信息進行系統化管理，從而給物業管理工作帶來更高的效率，這也是物業管理科學化、自動化、現代化的重要標志。
2開發工具
本物業信息管理系統的實現是采用J2EE平臺設計開發模式，采用面向對象的Java語言作為開發工具，數據庫使用MySQL數據庫，服務器使用tomcat。開發工具使用eclipse。
Java是現在人們常用的一種簡單的，面向對象的，分布式的，健壯的，安全的，結構中立的，可移植的，高效性的，多線程和動態的語言。使用它可在各式各樣不同種機器，不同種操作平臺的網絡環境中開發軟件，即SUN公司所宣揚的“一次編寫，到處運行”。
Eclipse采用的技術是IBM公司開發的（SWT），這是一種基于Java的窗口組件，類似Java本身提供的AWT和Swing窗口組件；Eclipse的插件機制是輕型軟件組件化架構。Eclipse使用插件來提供所有的附加功能Eclipse的設計思想是：一切皆插件。Eclipse核心很小，其它所有功能都以插件的形式附加于Eclipse核心之上。
MySQL是一個小型關系型數據庫管理系統，被廣泛地應用在Internet上的中小型網站中。由于其體積小、速度快、總體擁有成本低，尤其是開放源碼這一特點，許多中小型網站為了降低網站總體擁有成本而選擇了MySQL作為網站數據庫。
3系統的總體設計
3.1 人事信息管理模塊
這個模塊的功能是存儲物業管理員的基礎資料、小區內工作人員的基礎資料和業主的基礎資料。
（1）物業管理員的基礎資料。主要記錄的是物業管理人員的各種信息，實現管理員對自己個人信息的管理，包括信息的修改、查詢、刪除、添加等操作）。
（2）小區內工作人員的基礎資料。該模塊主要是記錄小區內工作人員的基本信息，實現對工作人員信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。
（3）小區業主的基礎資料。該模塊主要是記錄小區內業主的基本信息，實現對業主房屋信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。
3.2 小區物業日常管理模塊
該功能模塊主要包括小區的房產管理和車輛管理以及設備的報修和維修管理。
（1）小區房產管理。該模塊主要是記錄小區內的樓房的基本信息及變更情況，包括房屋查詢、刪除和修改等基本操作，還有給業主登記入住以及給業主分配賬號和密碼。
（2）車輛管理。該模塊主要是記錄業主車輛詳細信息及變更情況。
（3）停車場的各種信息，實現對停車場信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。
3.3 保潔綠化管理模塊
該模塊主要記錄了小區內的保安基本工作情況和保潔基本工作信息。
（1）保安工作記錄。該模塊主要是記錄保安分工詳細情況，比如保安工作分工、上下班打卡登記、園區突發事件記錄、處理事件的負責人和處理時間，結果等詳細信息。
（2）保潔綠化。該模塊主要是用來記錄園區內保潔人員的分工情況、保潔時間完成工作的狀態和園區綠化的詳細事件。比如保潔的地方，負責保潔的人，保潔時間等信息。
3.4 便民服務模塊
（1）報修、維護管理。該模塊主要是記錄物業配備設施使用、維護、保修的各種信息，實現對物業設施信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。
（2）公告。該模塊主要園區的各種公告消息。
（3）便民服務。該模塊主要記錄小區物業為業主提供的各項服務。
（4）留言板。該模塊主要記錄業主留言信息及物業反饋信息。
3.5登錄退出模塊
該模塊主要包括管理員登錄/退出系統和業戶登錄/退出系統兩部分。
4結語
這種物業信息管理系統利用計算機進行物業管理，特別是進行聯網管理，不僅提高了新型住宅小區物業管理的工作效率，降低物業管理成本，也使得物業更好地為業主服務，保障業主的利益，同時也對增強住宅小區物業管理工作的主動性、靈活性具有重要的現實意義及借鑒和推進作用。
參考文獻
[1]郝興偉.Web技術導論（第三版）[M].北京：清華大學出版社，2012.
第9篇：小區的物業管理范文
關鍵詞：政府；物業管理；作用
隨著經濟的發展，我國居民的生活水平很大的提升，特別是改革開放以來，住宅小區逐漸興起，從住宅小區發展到至今，還處于快速發展階段，而住宅小區物業管理的完善對促進高質量小區的發展具有促進意義，提升人們的生活質量，促進國民經濟發展。住宅小區物業管理對社會具有良好的社會效益以及經濟效益和環境效益。我國政府在住宅小區物業管理發揮的作用，對于小區住宅物業管理發展以及提供居住環境具有促進作用。
一、角色分析
（一）引導者角色
目前我國住宅小區物業管理形成了多元治理模式，扮演引導者的角色，公共管理中采取合作網絡方式，為促進公共利益以及政府部門和非政府部門形成合作，根據相互依存的關系，一起共同管理小區的公共事務。而政府的管理方式也有所改變，不在是單純的強制行政手段，而是開始轉型以經濟和法律方面的管理，對于政府部門而言，治理主要是從統治到引導，而非政府方面則是從被動到參與變化。住宅小區物業管理多元化治理中發揮引導作用，住宅小區是屬于居住和服務以及經濟和社會功能于一體的社區，對發展高質量小區具有引導作用。引導物業管理發展方向，對督促物業管理服務公司不斷的改進自身的缺陷，從業務以及物業人員等方面體提升服務質量，真正的發揮引導者角色。
（二）制定者角色
政府對于小區住宅發揮著引導作用之外，同時還需要將引導工作進一步細化，為能有效發揮政府在住宅小區中的作用，政府要積極的為住宅小區爭取更多的利益，將有效的資源投入到建設或者是其他方面，主要對住宅小區物業服務和物業企業的行為進行規范，幫助糾正物業和服務企業可能出現的錯誤，對小區住宅物業管理資源配置進行優化，不斷的提升的物業服務企業的服務質量以及行政效率，增加其經濟效益；而政府要根據小區住宅業主的建議對各項工作落實到實處。
（三）扶持者角色
政府為物業管理的提供一定的物力、財力以及人力等資源，再次基礎上可有效促進的社區文化建設等工作；同時還可以扶持小區住宅物業服務水平；降低政府服務成本的之處，不斷的提高公共服務效率。除此之外，針對物業服務具有長遠發展，政府有專業的管理人才，特別是高級物業管理人才，以及熟知業務的管理者，，政府就要也有意識的扶持和培養物業管理人才，扶植物業管理協會發展，使得住宅物業管理發展更具科學性。爭取為小區住宅更多的利益，打造整體性良好的住宅小區，確保為巨居民更為舒適的居住環境。
二、政府在住宅小區物業管理中的行為分析
（一）完善物I管理法律規范
住宅小區物業服務關乎居民的生活質量，政府作為小區物業服務企業和業主委員會規范著，政府就要制定有關住宅小區物業管理法律和相關的規章制度，并增強執行力度，使得規范行為落實到每一處。其一，完善住宅小區物業服務企業準入規定，對物業服務企業進行考核。其二，完善物業服務公司簽訂物業服務合同的規定，避免物業糾紛，出現糾紛時做到有法可依。其三，規范和統一物業收費標準，不得出現亂收費等情況。增強執行物業管理法律法規的能力。
（二）扶持物業服務企業發展
人才是每一個企業發展的必要條件也是最強有力的發展力量，政府和住宅服務小區增加培養培育物業管理人才的投入，改變物業管理人才缺乏的狀態。同時，政府在住宅小區物業服務企業中扮演扶持者的角色，重視物業人才培養是支持小區住宅發展的第一步，這對居民提供更好物業服務具有很重要的價值。隨著我國物業管理師制度實施，建設物業管理師得到更多的培養資源，可促進我國物業水平的提高。
（三）給予住宅小區的自治組織發展空間
政府作為小區物業管理的多元發展的引導者，增加政府與物業服務企業間的交流，進一步規范物業收費等問題，同時，還可有效引導公眾的物業管理觀念，對規范住宅小區物業服務市場具有促進作用，改變對物業的傳統看法。同時，還可扶持其他的自治組織發展。政府給予適當的投入，以此促進住宅小區自治組織健康發展，發揮組織在物業管理中的作用，體現組織的服務價值，共同建設和諧社區 。
三、結束語
總之，我國住宅小區物業管理方面存在很多的不足之處，比如，繳費、物業運行不夠規范等問題，政府要積極發揮其在住宅小區管理中的角色以及行為作用，不僅要作為物業管理多元治理體系的引導者，還有法規的制定者以及管理主體發展的扶持者；同時，還要積極的強調其行為作用，不斷完善物業管理法律規范，幫助物業服務企業發展，給予住宅小區組織足夠的發展空間，完善和促進我國住宅小區物業管理發展。
參考文獻：
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