房地產經濟知識精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產經濟知識主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產經濟知識范文

    一個普遍的現象是:在當今企業中,大型企業中對于經濟師的職位設置是寥寥無幾的,與此行成強烈對比的是,大型企業中的工程師、會計師的崗位設置是蠻多的。這個現象也說明了,管理層當局沒有意思到經濟師的重要作用,在對于企業的組織結構管理中是存在缺陷的;或者說是,由于專業經濟師人才的稀缺,造成企業無法物色到與之相關的經濟師。與之相對應的是,房地產行業也是長期存在著輕管理、重技術的,這對于行業發展初期是沒多大影響的,但是隨著房地產企業不斷發展、壯大,每次投資涉及的金額數量較大的時候,這樣的管理逐步凸顯其困境,且深深的影響制約著著企業的快速發展。本文針對目前的這種現狀,就企業經濟師的設置問題以房地產企業為切入,作了相關探討。

    一、房地產企業經濟師的主要任務

    (1)房地產經濟師的主要任務就是配合、協助企業的總體戰略目標的完成與實施。為了更好的完成組織的戰略目標,加強企業內部的基礎管理工作,完善內外溝通交流的信息平臺,為企業的戰略目標制定、實施,提供可靠的經濟數據分析,主持企業內外部日常的經濟活動分析。

    (2)為了房地產企業取得更好的經濟效益,不斷提升自身的科學管理水平提供可靠有效的經濟數據分析;同時也需要配合企業高層根據國家相關的法律法規,以及各個地方省市的行政規章制度制定相應的企業發展戰略,謀劃企業的未來發展,不斷的提高企業內部自我發展、自我改造、自我完善的能力。

    (3)做好企業內部各管理系統和部門間橫向協調和牽頭聯系工作。

    (4)負責設計規劃好企業內部的經濟模式,主持企業內部員工的薪資設計工作,尤其是企業資金的分配方案等,同時需要積極正確的處理好招投標工程的實施,審查合同的方案預算以及加強企業與外部經濟體的橫向聯系工作。

    (5)組織協調好企業內外的相關工作,推進企業現代化進程,做好企業內外部的經濟數據分析,為企業制定短、中、長期的目標提供數據支撐。

    二、房地產企業經濟師設置所存在的主要問題

    (1)首先是錯位。在現代的企業內部管理中,有序的管理是強調各個崗位各司其職,職責與責權是相對獨立、對等的。但是目前,由于發展速度過快,管理素質跟不上等問題,在設置經濟師的各個企業中,經濟師的職責是不明確的,權責失衡問題比較突出。如:經濟師的設置如同虛設,有職無相對應的權利;有的則規定經濟師協助處理好企業的后勤工作等。

    (2)其次是缺額。目前我國雖然有一部分房地產企業實現了“一師三長”的領導體制,但是仍有許多企業的經濟師一職空缺,依據相關資料調查結果顯示,有的省經濟師缺額率達73.5%,有的缺額率可高達97.5%,就連我國重要的工業基地——上海市,缺額率也達90%;這不得不說是專業的經濟師的稀缺,而引發了經濟師崗位設置的稀缺。

    (3)再次是少利。責權利有效結合是管理的法寶,在“一師三長”中經濟師的專業特點決定其業務相對比較多,工作量也相對比較大,盡管經濟師們在企業的經營管理方面發揮著重要作用,但是目前大多數的企業管理高層們沒有意識到經濟師的重要作用,因此在相對對于經濟師的福利待遇上是很不好的,尤其是企業內部的晉升崗位,享有各種津貼、學習培訓的機會、各種進修等各個方面的待遇都相對不如會計師和工程師。其實待遇、福利的相對落差,就會使得經濟師們的工作積極性大大的降低,也會挫傷他們的創造性。

    三、房地產經濟師的設置問題相關建議

    (1)注重激勵和約束。要重視對經濟師的激勵,重視經濟師的崗位設置。為了更好的激勵其努力積極的工作,需要建立一套行之有效的激勵制度,只崗位的薪資設計中,在企業內部設置的各項福利中,都要對經濟師設計相應的比例和區別,這樣才能讓他們覺得工作有所值,自己的工作才被重視和認可,從而更加積極的工作。在一個方面,需要注重對于經濟師的激勵是一個方面也要注重約束機制的構建,以便更好的規范經濟師的工作和經濟研究項目責任的落實。

    (2)經濟師要進行科學搭配。經濟師對于房地產企業高層的戰略謀劃起參謀作用,同時又是執行層直接的實施者,任務繁重,設計的范圍廣,職責重大,需要合理科學的配比經濟師。如:在年齡上,可以年老的和年輕的搭配,年老的經驗豐富,年輕的更富有創造性;性別上,可以男女經濟師這樣搭配,男女搭配干活不累;在個人特性和特質上也要注重每個人性格特質的互補,如:性格外向的經濟師可以負責企業對外的經濟活動,性格沉穩的則適宜做企業經濟策劃等細致的工作等。同時,不同的行業對應的經濟師在知識結構的構成中是不一樣的,應該注重多學科的相結合,具體根據不同的行業特性,匹配對應的經濟師,這樣才能做到人與崗位的相匹配,工作也更有效率。

    (3)充實經濟師的力量,加強經濟師之間的協調與聯系。經濟師所要負責的工作都是關于企業戰略目標,內部經濟結構的設置等至關重要的,因此這就要求經濟師們的綜合能力需要不斷的強化和不斷的學習提升自我。經濟師做分析工作時,既要考慮國家相應的法律法規的政策影響,也要考慮到企業未來的發展戰略方向,同時還要考慮到企業內部現有資源的匹配和充裕情況(如:資金、人員、設備等)。經濟師的工作是重要且復雜的,這就需要加強經濟師的不斷學習,以便更好的提升經濟師自身的能力和技能,這樣才能更好的處理這些復雜的工作,也才能更有效率和效果的處理好這些事情。因此還要注重為經濟師們提供互相交流和學習的機會,讓他們相互之間更好的認識更多的汲取到先進的見解和理念,這也是所謂的“三人行,必有我師焉”在經濟師之間的踐行。

    (4)領導應對經濟師的地位給予高度重視和認可。不管一個員工所在的崗位是否重要,一個員工的能力是否突出,無一例外的,每個員工的內心深處都渴望得到別人的認可,尤其是自家領導的認可與贊揚、因此房地產企業的領導者們也應該充分認識到對于經濟師工作認可的肯定是對于他們很大的激勵和鼓舞的。房地產企業領導也需要充分的認識到經濟師們對于企業的短、中、長期目標制定和實施的重要作用,要充分肯定他們工作的難度和重要性,在適當的時機要給予高度的認可和肯定。在內部的薪資待遇,福利保障上面也需要有所區別對待。

    (5)加強經濟師對項目的管理。房地產企業所涉及到的每一筆項目的投資和招投標,都是涉及的金額數量大,資金周轉的周期長,因此如何更好的確保資金的安全可靠,一方面需要財務人員的管理,另外一個方面也需要經濟師們的大力配合。經濟師對于房地產企業的項目管理工作起著至關重要的作用,房地產開發的變化性大,因此也要求經濟師們做好幾個備選方案和危機預警備案,做到多方位的準備,這樣才能更好的處理項目開發中遇到的危機突況,便于企業整體方案的及時調整。

第2篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】房地產 城市經濟 互動效應協調機制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、引言

在以金融為經濟核心的現代社會，房地產業在城市經濟發展中的地位無疑是舉足輕重的。1998年國務院實施住房改革政策以來，隨著國家西部大開發戰略實施和東盟自由貿易區的設立，廣西房地產業得到快速的發展，對經濟的推動作用明顯。但廣西房地產業發展仍面臨著許多問題：與全國和其他省市比較，城市化進程中的廣西房地產業仍有巨大的發展空間，所以研究廣西房地產市場與城市經濟協調發展具有重大的現實意義和長遠的經濟意義。關于廣西房地產市場與城市經濟協調發展方面的研究，涉及到房地產市場與城市經濟的互動機制研究、房地產市場與城市經濟是否協調發展的判定、對廣西房地產業與城市經濟關系進行實證研究、提出促進廣西房地產市場與城市社會經濟協調發展的對策研究等等問題，本文現就著重研究房地產業與城市經濟互動效應及其協調機制，為后續研究打下基礎。

二、房地產市場與城市經濟的互動機制

房地產業的發展與城市經濟的發展密切相關。當二者的發展協調時，可以形成良性的循環，互相帶動彼此的發展；否則，房地產發展滯后于城市經濟將會制約城市經濟的發展，而房地產發展過度超前于城市經濟發展則有可能導致房地產“泡沫”的產生，以致會對整個經濟產生深遠的影響。

1.城市經濟對房地產市場的傳導機制

具體而言，區域經濟對房地產業的這種帶動或制約作用是通過國民收入、經濟增長率、投資水平、消費水平、信貸規模和利率等經濟變量起作用的

（1）國民收入對房地產業的影響

國民收入是一個國家或地區一定時期內新創造的最終產品和勞務的市場價值總和。我國學者也對國民收入與房地產投資的關系進行了大量研究，例如：劉洪玉通過對全國1986一2001的房地產開發投資和GDP數據進行Granger因果關系檢驗,證明GDP對房地產開發投資存在著顯著可信的單向因果關系，鄭思齊等通過對住房投資與GD之間的Granger因果關系檢驗，也發現GDP與住房投資之間存在很穩定的長期均衡關系。綜合上述，國民收入對房地產業的發展存在重大影響。

（2）投資水平對房地產業的影響

社會投資水平是指在一定的社會經濟條件下，各投資主體的投資數量的總和。房地產業與社會投資水平具有密切的相互聯系，社會投資水平和房地產業規模呈正相關關系。實際投資水平，特別是固定資本投資的增加直接刺激房地產業的發展。反之，投資水平的降低，特別是固定資本投資被抑制時，房地產業的發展也會受到一定程度的影響。

（3）消費水平對房地產業的影響。從總量上看，社會總消費水平就是個人可支配收入中扣除儲蓄以后的余額部分。一般來說，在一個國家或一個地區，其消費水平越高，對房地產等高總價的消費品的需求也就越大；反之，如果消費水平降低，對房地產的需求也會縮減。此外，在既定的收入水平和邊際消費傾向的條件下，消費結構的變化也會影響對房地產產品的需求，進而對房地產業的發展產生拉動或抑制的效應。

（4）信貸規模對房地產業的影響。信貸規模是指經過借貸行為，協調社會盈余資金和不足資金的相對數量和絕對數量。一般情況下，當對房地產業的信貸條件放寬，房地產業獲得信貸規模就會增大，從而能夠支持房地產業較快發展，而當投向房地產業的信貸受到各種條件嚴格限制時，房地產業的發展就受到制約。

（5）利率水平對房地產業的影響。一般而言，低利率對投資及信貸規模擴張有刺激作用，而高利率則會制約投資及信貸規模的擴大。低利率一方面有利于投資，因為在其他條件不變的情況下，降低了房地產開發者及投資者的利息支出，在房地產單位售價不變的情況下，會使房地產開發變得更加有利可圖，從而刺激了房地產投資規模的擴大；另一方面也可拉動房地產消費。利率杠桿對房地產對房地產市場的走向具有調節功能，因而通常被各國政府所采用作為調控房地產市場的重要工具。

2.房地產業及其市場對城市經濟作用的效應分析

房地產是城市經濟的載體，房地產業是在工業化、城市化進程中興起而發展成的獨立產業，同時推動了工業化和城市化的進程，成為了現代社會經濟系統中一個不可分割的重要組成部分。房地產業、房地產市場的發展對城市經濟的作用效應總體來講表現為房地產業發展的“關聯效應”或“帶動效應”。

第一，房地產投資可以帶動社會固定資產投資的增加。1998 年以來，面對國內嚴峻的經濟形勢，國家采取了刺激投資的積極財政政策，以投資啟動消費，擴大國內需求。在這一輪投資增長中，房地產投資則起到先導和主力作用，帶動了全社會固定資產投資的增加，使得投資成為拉動經濟增長的“三駕馬車”中最為強勁的力量

第二，房地產業增加值對 GDP 增長有很大貢獻。20 世紀 80 年代中期以來，尤其是最近幾年，武漢市房地產業發展迅速，速度大大超過同期 GDP 的增長速度，房地產業增加值占 GDP 的比重不斷提高。

第三，房地產業具有很強的關聯作用。房地產業由于具有產業鏈長、帶動作用明顯等特點，它的變動通常會對眾多相關產業產生較大的沖擊波，影響宏觀經濟的穩定發展。

第四，當房地產超前于城市經濟的發展時，會導致城市經濟發展的失衡。雖然房地產可以很大程度上拉動經濟的增長，但是當房地產的發展過度超前于經濟的發展時，會產生大量的負面效應。房地產過度發展時，會擠占很多本應用于其他行業發展的資源，抑制了其他行業的發展，從而使得整個經濟出現一種不均衡發展的狀態。

三、房地產市場與城市經濟協調發展與否的判定標準

房地產業與區域經濟協調發展主要表現在以下幾個方面：第一、房地產發展水平與區域經濟增長之協調關系，主要從房地產業的發展階段與區域經濟發展階段之間的關系，房地產增加值對區域經濟增長的貢獻等角度進行分析。第二，房地產投資與區域經濟發展之協調關系。包括房地產投資總量、增長速度、規模和投資結構等是否與區域經濟發展相協調。第三，房地產價格與區域經濟發展之協調關系，包括房地產價格是否虛高，房地產價格的上漲是否與區域經濟增長一致，房地產價格上漲的幅度能否與人均可支配收入增長平衡、協調等。第四，房地產內部結構與區域經濟發展之協調關系。包括房地產開發和銷售總量之間的協調，區域市場內房地產業是否與當地經濟發展協調及房地產業內部不同檔次物業的供求關系是否協調等。

四、房地產業與區域經濟協調發展的評判方法

評判房地產業與區域經濟協調關系的方法主要有：定性和定量兩種，定量的分析又分為回歸分析和比較歸納兩種。其中回歸分析法是擬合數據間經濟關系的一種方法，運用回歸分析，從一組樣本數據出發，確定這些變量之間的定量關系式。對房地產業與區域經濟協調關系的判定，可利用回歸分析找出影響房地產投資、房地產價格的主要因素，并通過進行各種統計檢驗，判斷這些影響因素是如何影響因變量的。而比較歸納法歸納出衡量房地產業與區域經濟協調發展的重要指標，將這些指標的理想值與所要研究的主體實際值進行比較,確定最終結果。本課題研究將著重運用回歸分析方法對廣西房地產與城市經濟之間的關系進行分析。

五、展望

房地產業的發展與城市經濟的發展密切相關。當二者的發展協調時，可以形成良性的循環，互相帶動彼此的發展；否則，房地產發展滯后于城市經濟將會制約城市經濟的發展。對廣西房地產與城市經濟協調發展的研究，下一步將以梳理系統形成的理論為基礎，運用數據對廣西房地產市場與城市經濟協調發展進行實證分析。

參考文獻

[1] 龍奮杰等.住宅市場與城市經濟互動機理研究綜述與展望.[J]城市問題.2006

[2] 鄭思齊.住宅投資與國民經濟的協調發展.[J]城市開發.2003（10）

[3]付振奇.房地產投資對城市經濟增長研究.[D]學位論文，2013

[4]王雙. 我國城市經濟現實問題研究進展述評.[J]蘭州商業院學報，2014（8）

基金項目：2013年廣西哲學社會規劃課題“廣西房地產市場與城市經濟協調發展研究”階段性成果， 項目編號：13CJY003

第3篇：房地產經濟知識范文

一、房地產業成為國民經濟增長支柱產業的重要性

我國是一個人多地少的國家,據統計，人均土地面積還不及世界平均水平的1/3。房地產業的發展是城市現代化建設的需要,應該充分利用有限的城市用地,高度集中各項城市機能,推進城市的綜合開發。目前,房地產市場已從幼稚走向成熟,市場化程度越來越高,房地產從單項獲利,向規范化的經營總體利潤的轉變。住宅在房地產市場的主要地位越來越突出,是房地產業的重要組成部分,約占房地產業每年開發量的50%以上。房地產市場的優勢與經濟增長的趨勢、波動緊密相關。房地產業在國民經濟中屬于先導性產業,它的發展可以帶動建材、冶金、機械、化工、機電等50多個物質生產部門以及金融、旅游、商業、服務業的發展,是新一輪經濟啟動的先鋒,可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件。同時,房地產業不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環境,有利于吸引外資,加快改革開放的步伐,帶動相關產業的發展,解決大量的勞動力就業問題,完善社會主義市場經濟體系,促進我國經濟持續、快速、健康發展。

二、房地產業成為國民經濟增長支柱產業的必然性

“九五”期間，房地產業是我國五大重要產業之一,為促進住房消費,推進房地產業健康發展,拉動經濟增長,國家出臺了一系列政策措施,如加快住房制度改革等,促進了住宅建設與房地產業可持續發展,促進投資和消費雙向拉動經濟增長,為房地產業提供了巨大的發展空間。房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。房地產的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發展資料。 因而，發展房地產業，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械。由此可見,個人購房能夠成為新的消費熱點，人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業的發展,是房地產業成為國民經濟支柱產業之必然。

三、房地產業成為支柱產業所應具備的條件

第4篇：房地產經濟知識范文

經 紀 人（丙方）：_________

根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律法規規定，經甲、丙雙方協商一致，就房地產交易經紀事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條　甲方委托丙方為座落在：合肥市_________區_________[路][小區]_________號_________幢_________室[住宅][商業用房][_________]的[房地產轉讓][房屋租賃]提供以下服務：（下列事項供委托人選擇）

（一）提供信息；

（二）充當訂約介紹人：

（三）協助、指導訂立[房地產轉讓][房屋租賃]合同：

（四）協助辦理房地產交易手續：

（五）協助辦理其他手續[戶口轉移][水表過戶][電表過戶][煤氣過戶][_________][_________]；

（六）_________

第二條　委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方委托[轉讓房地產][租賃房屋]的詳細情況：

（一）產權人姓名：_________，建筑面積：_________m2， 建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結構：_________，房屋權屬證號：_________，土地所有權為：[國有][集體所有]；

（二）室內裝修情況：_________

（三）室內家具物品情況：_________

（四）水、電、煤氣、供熱、有線電視、固定電話等情況：

?_________

（五）擬[房地產轉讓][房屋租賃]的價格：_________元/m2 。

（六）經交易雙方確認[房地產轉讓][房屋租賃]的價格[_________元][_________元/年]。

第四條　甲、丙雙方的權利義務

（一）甲方提供[房地產轉讓][房屋租賃]的信息應真實、合法、準確。

（二）甲方應于本合同簽訂后_________日內向丙方提交下列資料的復印件：

1、產權人身份證

2、房屋權屬證書

3、[國有][集體所有]土地使用權證

4、其他相關資料：

（1）_________

（2）_________

（3）_________

（4）_________

（三）甲方應配合丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀，

并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產是否已經抵押、房屋是否己經租 賃等情況。

（四）甲方應配合丙方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同及到[房地產管理部門][土地管理部門]辦理相關手續。

（五）丙方（房地產經紀人）在從事房地產經紀活動時，應出示房地產經紀人《執業證書》和《企業法人營業執照》。

（六）丙方對甲方提交的文件資料應出具收件清單。不得泄漏委托人的商業秘密。

（七）丙方應對甲方提供的信息到現場勘察和相關部門進行查驗。

（八）丙方應按照甲方的委托，房地產信息。

（九）丙方應配合甲方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同。

（十）丙方應配合甲方到相關部門辦理[房地產轉讓][房屋租賃]相關手續。

（十一）丙方在完成甲方委托事項后，按照物價部門核定的收費標準向甲方收取中介服務手續費_________元。不再收取其他費用 。

第五條　甲、丙雙方的違約責任

（一）本合同第四條（一）至（四）項，甲方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知丙方，取得丙方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，甲方應向丙方支付違約金_________元。

（二）本合同第四條（五）至（十）項，丙方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知甲方，并取得甲方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，丙方應向甲方支付違約金_________元。

單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。

第六條　合同糾紛的解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；也可由房地產管理部門或工商行政管理部門調解。協商不成或調解不成的，按下列第_________種方式解決：

1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；

2、依法向人民法院起訴。

第七條　本合同未盡事宜可另行約定。

第八條　本合同一式兩份，甲、丙雙方各執一份。

第九條　其他約定條款

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第十條　本合同自甲、丙雙方簽訂之日起生效。

委托方（乙方）簽章：_________　 經紀人（丙方）簽章：_________

證件名稱：_________ 經紀人簽字：_________

證件號碼：_________ 執業證號碼：_________

聯系電話：_________ 聯系電話：_________

人簽字：_________

證件名稱：_________

證件號碼：_________

聯系電話：_________

共有人簽字：_________

簽訂時間：_________ 年____月____日

附件

一、房屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況

.....................................................................

（粘貼線） （騎縫章加蓋處）

附屬設施：_________ 設備：_________

室內裝飾：_________

二、戶口、水、電、煤氣、電訊等費用的支付情況

.....................................................................

（粘貼線）?（騎縫章加蓋處）

三、其他

第5篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】房地產；外部性；治理

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產開發行業的不斷壯大，城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學技術突飛猛進的新時期，加強房地產開發經營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產行業的發展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經濟學文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應,指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經濟學中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務的過程中(這種服務是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務的生產者)提供服務或帶來損害,這種服務得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償。”庇古把這種現象歸結為社會凈產品與私人凈產品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區分為“外部不經濟”(一項經濟活動在提供私人凈產品的同時也提供了社會凈產品,如果在提供社會凈產品的同時要求社會或第三者承擔額外的成本或代價,那么,這項經濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經濟)與“外部經濟”。

三、房地產外部性分類及其影響

1、房地產外部性分類

以外部影響的性質和作用分,房地產外部性可分為房地產正外部性和房地產負外部性。房地產正外部性是指房地產經濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經濟。與此相反,凡是因房地產經濟活動受損而又無補償的外部影響被稱為房地產負外部性,也稱外部不經濟。

按經濟活動主體劃分,房地產外部性分為房地產開發的外部性和房地產消費的外部性。無論是房地產的開發還是房地產的消費,均存在正效應與負效應。

2、房地產外部性的影響

房地產開發的正外部性主要體現在三個方面:一是對城市化及經濟的有益促進。城市化是社會經濟發展的必然進程和客觀規律,而房地產項目的開發建設是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產開發商或其他生產者的有利影響。房地產開發項目往往會完成附近的基礎設施建設,這為其他房地產商在相鄰區域開發各類物業創造了良好的環境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產的良性發展會提升城市房地產價值,給投資者帶來財富效應。

四、房地產開發經營中外部性的產生原因

1、地理區位上的鄰近

房地產項目在推廣中大力宣傳周邊基礎設施的完備與景觀的優美,這就是因為該項目與周邊相關設施如學校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產項目可以不付出額外代價便可享受相關便利,從而在區位上占有優勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發展潛力。

2、產權不明晰

外部性的產生在很大程度上也受制于產權的不明晰,即對經濟資源缺少明確的產權保護。例如,如果政府可以就房地產項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質量而收取費用,那么,該房地產項目要承擔一定的經濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產項目未得到空氣質量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經濟就會消除,反之,外部性就會產生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經濟資源缺乏明確的產權歸屬而產生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產權無法進行有效的交易。一個房地產項目由于選址不當,影響了臨近樓房的采光及通風,被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產項目開發商請求補償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費者與生產者的偏好也會產生外部性。其實,從經濟學角度而言,好的房地產開發公司的品牌對于購房者偏好的誘導是一種外部影響現象。比如,萬科公司作為房地產業界的知名企業,開發出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現萬科開發的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產市場競爭中有著顯著的品牌優勢。

5、地產不可移動性造成的自然壟斷

房地產產品是一種特殊的產品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產項目在物理特征上具有固定性,它要占據一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風和地基穩固等衍生權利。因此,房地產商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。

五、城市房地產開發經營中外部性的治理途徑

1、靈活運用價格協調機制轉化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協調轉化。這就使得注重讓房地產項目產品創造更多外部經濟的開發商獲得鼓勵,存在外部經濟的房地產項目得到經濟補償,而讓不注重社會效益的開發商出局,外部不經濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內部化

外部性是相對于一定的范圍內而言的,小范圍內的外部性在范圍擴大后就變成了“內部”的了,如相互競爭的企業的合并,這就是“外部性的內部化”。在城市舊區中,位于舊區中的地塊或樓盤,由于房地產價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監近物業及房地產狀況,自然很少有開發商愿意去開發或重新翻修。因此舊區的存在對舊區內部的地塊造成了外部的不經濟,即使舊區內部的項目質量上乘,但考慮到景觀效應、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發商顯而也會顧及這一點,而放棄開發。而綜合成片開發,使得舊城區老化這個外部性問題內部化了,就解決了這個問題。

3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性

稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經濟手段。對于外部經濟的房地產項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產開發商愿意投入資金到這種房地產項目的開發中去。對房地產開發過程中的外部不經濟,如對占地面積多、環境好的別墅征收較高的固定資產調節稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環境的破壞,矯正房地產商品供給結構中高檔房過多的不良狀況。

4、加強產權界定彌補外部性

按照新制度經濟學的觀點,產權不明是產生外部性的根源,因此界定產權是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現階段得到重視。應加快房地產法制建設,從立法上為各項房地產權利做出明確規定,并嚴格保護、執行。另外,政府應組織、協調各部門編制好城市規劃并嚴格執行,明確規定房地產開發利用者的行動空間,從而間接地決定產權的歸屬問題,并進而減少或消除房地產開發經營利用中的外部不經濟。

5、采取政策管制規范開發商的行為

房地產外部性現象的產生與房地產開發商有很大的關系,政府應制定一定的政策和法規來規范開發商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應計劃調控、金融杠桿的調節等。另外在公司的注冊、開發項目的準入、建設項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產企業應實施嚴格的準入制度,將那些專業水平差、道德品行低、社會責任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業或開發商拒之門外

六、房地產開發經營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產開發經營外部性的治理還要考慮到環境因素。環境是未來經濟發展的又一大支撐。一方面,環境是資源的載體,維護環境就是為持續發展提供了持續利用資源的可能;另一方面,環境又是人們共同的居所,發展生產的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環境質量是現代衡量社會經濟發展和人們生產、生活質量的關鍵性指標。因此,我們在加快城市經濟發展、進行城市房地產開發和再開發的同時,必須注意保護治理好我們的環境,堅持走經濟、社會和資源、環境相互協調的可持續發展之路。

七、結束語

通過對城市房地產開發經營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產開發工程中的重要性。因此在城市房地產開發工程的后續發展中，要加強外部性治理途徑技術的提高，確保城市房地產開發的穩定發展。

參考文獻

[1]駱漢賓 房地產開發中的若干問題及對策 城市開發 2010年

第6篇：房地產經濟知識范文

關鍵詞：金融危機；房地產；金融支持

在經濟全球化的當今世界，這次金融危機必然會直接或間接對中國房地產市場和房地產金融產生深遠的影響。在金融危機背景下如何防止區域房地產業大起大落，防范房地產金融業受

到過度沖擊是我們面臨的一個重大課題。

一、衡陽市房地產發展狀況

存量開發投資大增。2008年，衡陽市房地產企業完成投資31.3億元，較之2007年同期增長33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購置面積為23.35萬平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開發建設上，土地增量投資大幅減少。市場供需不平衡。2008年，衡陽市累計銷售房屋面積110.26萬平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷售面積99.72萬平方米，同比下降了18.3%。商品房累計供銷比為2.27：1，同比增長35%，房地產供給增長速度遠遠高于銷售量增長速度。市場價格回落。2008年，衡陽市商品房平均價格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個百分點。其中一至四季度的均價分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，需要企業自有資金不斷提高。據統計，截止12月底，開發企業的自有資金達到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開發企業自有資金比例提高說明企業籌資難度增大。另外，據已公布的房地產數據顯示，衡陽市空置商品房38.88萬平方米，同比增長74.27%，沉淀了8.64億元企業資金，空置房積壓占用了大量的企業資金，加劇了企業資金緊張程度。

基于上述數據顯示，在金融危機背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況仍在繼續。隨著金融危機的影響更加深入，特別是國內經濟發展不確定因素的逐步顯現，金融機構對房地產開發企業的放貸將更為謹慎，衡陽市房地產業將在較長一段時期內艱難前行。

二、金融危機背景下衡陽市房地產業存在的幾個問題的剖析

（一）理性“經濟人”行為與區域房地產市場信心

西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下，具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合經濟人假定。消費者在房價上漲時由于擔心房價再漲，爭相購買，而在房價下跌時產生房價還會下跌的預期。當前房地產市場的深度調整，給居民一個房價下跌的預期，為了自身利益的最大化，市場交易主體不會輕易進入市場，造成市場信心不足。

隨著金融危機影響的逐步顯現，許多大中城市出現了“價量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴重，房地產市場進行深度調整，衡陽房地產市場信心也受到嚴重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來各房地產開發商發現市場一下子冷清了許多。但是從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大，而且又經歷了一輪調整，從各方面看，當前的房地產價格應該比較合理。其一，目前衡陽大多數已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質的主流樓盤來說，成本價則更高，再加上一些開發商大力度的促銷優惠，衡陽房價的水分應該不是很多。其二，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內。市場長期信心不足，必然會損害本身就比較脆弱的房地產經濟，給區域經濟金融體系帶來難以估量的損失。

（二）結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發展

根據薩伊定律，供給能創造需求, 也能抑制需求。能創造需求適應需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給的過剩其根本原因與表現是結構性過剩，也就是說無效供給量較大。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來衡陽市開發大戶型住宅已成為一種趨勢，90～120平方米以下，總價較少的小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

據有關部門統計，2008年上半年，衡陽市144m2以上大戶型住宅供銷比達到了8.7∶1，大戶型供過于求的狀況非常嚴重。而據相關民意調查顯示，有意向購買144 m2以上大戶型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶型商品住宅供銷比為1.2∶1，供求關系比較健康。一般說來，90平方米以下住房和經濟適用房屬于自住性需求，需求價格彈性小，即使市場價格較高也不會減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價格彈性較大，當價格上升較多時，需求量就會大幅減少，因而房地產供需結構不合理是市場需求不旺的一個重要原因。

（三）金融機構人“非理性”行為放大了房地產市場風險

金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東（或國家和政府）的委托人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”,因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，“人”在房地產貸款活動中違規放貸，不利于房地產健康發展，可能引發房地產泡沫損害自身利益。

在房地產行情處于上升通道時，金融的過度支持會產生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機構的風險，而房地產融資中更多的是利用土地與房產作為抵押，當房地產市場整體不景氣時，土地與房產貶值風險加大了房地產金融風險。2008年9月，在房地產開發貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽市房地產開發貸款損失類不良貸款數量同比增長84.48%，關注類貸款同比增長50.54%（如表2）。隨著宏觀經濟形勢的進一步變化，房地產貸款的潛在風險可能轉變為現實的信貸風險，關注類房地產貸款亦有可能向不良貸款轉化。

（四）房地產民間融資引起的社會問題值得關注

資金作為稀缺資源，在房地產行情低迷形勢下，金融機構貸款會更加謹慎，民間融資作為正規金融的補充，也因為供過于求而產生信貸配給現象，由于信息不完全對稱，逆向選擇的結果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能得到滿足，但是在行情低迷時就可能出現虧損，不可避免出現道德風險，如果大面積道德風險發生就可能引發社會風險。

在目前房地產業普遍資金緊缺情況下，各種不規范的民間融資大行其道，嚴重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是“高利貸”。如某縣房地產公司，以月利率達5-8%借入民間資金，后因公司債務包袱過沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過非法集資轉入房地產企業，以獲取高額利潤。這種方式由于環節多，利息更高，風險更大。三是跨區域民間融資。房地

產公司從外地跨區域融資，民間融資區域擴大化，出現融資糾紛影響的區域就是大范圍的。

三、金融危機背景下金融機構如何促進區域房地產經濟健康發展

（一）把握好房地產金融支持的方向

房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構，優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設，優先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下，切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發和新開工項目的調控，防止房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩健經營。根據房地產金融風險防控狀況，對金融支持的重點應放在關注投資規模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業資質較好、還貸較及時的房地產企業。四是把握好市場失靈的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發商的逐利性促使其熱衷于開發大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發揮作用。

（二）把握住房地產金融支持的力度

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴格執行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格控制炒作性房地產投機性需求。二是把握住金融支持與經濟發展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策，而對開發大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區域經濟平穩發展。

（三）加強房地產金融監管體系建設

一是建立房地產金融長效監測機制。首先要建立適應區域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，在房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業資金鏈狀況、企業資金異常情況、房地產投資規模和銷售狀況等要重點監測，發現問題及時報告和解決。二是切實加強房地產金融監管。房地產金融監管要與金融調控相互配合，同步進行。重點監管房地產項目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款以及以個人名義貸款變相開發等。對房地產企業和金融機構工作人員違規操作必須嚴懲不怠，減少房地產金融領域的“尋租”行為，確保房地產金融安全運行。三是建立房地產金融調控政策效應評價制度。對于政府金融調控政策產生的效應，及時給予分析和評價，為實施房地產金融宏觀調控提供科學的指導依據，并根據政策效應狀況適時做出政策調整。

參考文獻：

［1］ 高鴻業 西方經濟學［M］中國經濟出版社 1996（1）

［2］ 徐滇慶 徐滇慶再論房價［M］ 機械工業出版社 2008（1）

［3］ 趙善華 金融過度支持與房地產泡沫危機生成機理分析［J］ 商業時代 2008（16）

［4］ 曹元芳，王若平 金融機構多層委托―關系的道德風險模型分析［J］ 金融理論與實踐 2007（11）

［5］ 楊時革，張建怡 金融監管：委托-的倫理問題［J］ 華中師范大學研究生學報 2006（3）

第7篇：房地產經濟知識范文

關鍵詞：陜西石油產業；地方經濟；協調發展；制約因素；對策

0 引言

石油作為現代工業的“血液”是國民經濟發展的重要物質基礎，也是促進石油資源開發區區域經濟發展的重要因素之一。它的開發與利用不僅帶動著上下游相關產業的發展，而且還以強大的擴散效應、輻射功能帶動著地方經濟的發展，成為地方經濟發展的“增長極”和“生長點”。

陜西是中國重要的石油資源大省，石油儲量與產量均處于全國前茅。經過幾十年的發展，石油產業已成為陜西經濟社會發展的支柱產業。然而，在陜西石油產業的發展中，由于長期受計劃經濟和條塊分割管理體制的影響，石油產業與地方經濟缺乏共同利益驅動，各自為戰，缺乏統一思路下的經濟發展長遠規劃和戰略，產業同構嚴重，難以形成優勢互補的產業多元化經濟發展格局，造成經濟和社會資源的巨大浪費。這些問題的存在，不但在一定程度上影響了石油資源優勢向地方經濟優勢的轉化，也影響了石油產業自身的發展。正是基于以上認識，本文深入探討了陜西石油產業與地方經濟協調發展的制約因素，并結合陜西實際狀況，提出了促進陜西石油產業與地方經濟協調發展的若干對策建議，希望能為實現陜西石油產業與地方經濟協調發展在政策制定上提供參考與借鑒。

1 陜西石油產業與地方經濟協調發展的制約因素

1.1 石油產業鏈過窄導致產業整體帶動力不強

石油產業鏈是指圍繞石油的轉化與利用，通過技術及服務聯系，由所有具有連續追加價值關系的相關產業所形成的鏈條。目前，陜西石油產業的鏈條還極為簡單，區域內石油產業的產業鏈條不完整，尤其是下游的區域集聚程度很低。據測算，原油和石油初級產品加工所創造的產值占陜西石油產業總產值的80%以上，而石油化工所創造的產值僅占陜西石油產業總產值的20%不足。這種情況致使陜西石油資源利用只是處在加工的初級階段，資源的附加值低，利用率不足，使得石油資源優勢對陜西經濟的帶動作用并沒有充分發揮出來。

1.2 “荷蘭病”現象顯現影響區域經濟協調發展

目前，陜北地區經濟生活正在出現一種“荷蘭病”癥狀。近幾年來石油價格不斷上升，給陜西石油資源地延安、榆林經濟社會發展帶來了巨大的利益。高油價帶來的意外收入成為了政府的支出，導致了公共投資的增加，企業機關工資及物價的上漲，通貨膨脹的壓力越來越大。與此同時，通用設備制造業、交通運輸設備制造業和電子及通信設備制造業這些曾具有較大優勢的產業在近年來發展比較緩慢，其速度遠遠低于石油產業，非石油產業成本上升，利潤空間逐漸縮小。現在陜北已經呈現出“荷蘭病”的前兆。石油像是一條金鎖鏈，帶給陜北地區高收入的同時，也鎖住了陜北經濟騰飛的翅膀。

1.3 社會資源的整合難度較大

受長期計劃經濟和條塊分割管理體制的影響，陜西石油產業與地方經濟缺乏共同利益驅動，各自為戰；缺乏統一思路下的經濟發展長遠規劃和戰略，產業同構，難以形成優勢互補的產業多元化經濟發展格局，造成經濟和社會資源的巨大浪費，也使得社會資源的整合難度較大。具體來說，主要表現在以下方面：一是技術研發資源共享難度大，各開發主體之間、石油企業與地方科研院所之間的科技資源沒有得到很好的集成與整合，未能形成穩定的產學研合作機制；二是基礎設施共享難度大，由于利益分配的原因，導致兩大石油開發主體之間、石油企業與地方的基礎設施無法共享；三是生產要素整合難度大，包括土地、資本以及人力資源等無法突破產業和區域限制，不能自由流動。

1.4 石油開發中各利益相關主體矛盾重重

在陜北石油開發中形成了包括中央政府、省政府、市縣政府、中央石油企業和地方石油企業這五類目標各異的利益主體。作為理性經濟人的各利益主體都將追求各自利益最大化，由此，不可避免地會為爭奪資源權利而產生利益沖突。主要體現在以下兩個方面：一是石油資源開發權歸屬的沖突，不同開發主體之間爭奪資源面積；二是石油資源開發收益權分配的沖突。其沖突的核心是石油資源礦權的歸屬和利益分享比例的設置。

1.5 石油礦區生態環境有待改進

石油開發具有戰線長、占地多、耗能高、廢棄物多、污染大等特點，對陜北地區的水質、生態、植被、空氣質量等方面產生了不同程度的影響。單井生產、汽車中轉等開放式生產工藝，導致了生產過程中跑、冒、滴、漏現象及運輸過程中肇事、翻車等污染事故的發生。污水處理設施建設滯后，雖然有部分污水實施了回注，但仍有三分之二左右無法回注而直接排放，使延安境內大多數河流及部分城鎮飲用水源都受到不同程度的污染。同時，打井和注水造成一些地方地下水系破壞，水井出水量銳減、水質下降。石油開發還造成部分林地特別是退耕還林地的占用和破壞。石油伴生氣大量排空，不僅造成能源浪費、空氣污染，對一些地方和村莊也形成安全隱患。主要表現為：一是石油污染局部得到遏制，但總體污染仍在持續。二是清潔文明井場管護措施不到位，損壞嚴重的現象普遍存在。三是個別石油開發企業環保觀念仍然淡薄，在石油開采審批程序上不申報、不審批、不驗收、先建后批、邊建邊批的現象時有發生。四是企業內部環境監管能力薄弱。企業內部環保人員少，系統監管、應急機制不健全。這些問題給陜北石油開發過程的環境保護帶來現實的困難。

1.6 缺乏相關的協調發展機制與政策支持

要實現陜西石油產業與區域經濟的協調發展，不僅要具備物資條件基礎，還需要有相應的政策機制作為支持。這些政策機制主要包括石油產業可持續發展的產業政策，以及石油產業與地方政府、其他產業之間協調發展的相關協調機制。目前陜西省在這方面還存在很大缺陷。具體體現在：一是產業政策的整體性不強，產業政策制定未能充分考慮產業的關聯性，從而導致產業規劃不合理；二是產業政策制定的專業性較弱；三是產業政策的執行力度不足，主要表現為下級政府對上級政府的政策執行力不足，石油企業對地方政府的政策執行力不足，出現這種狀況更多是因為各利益主體為追求短期經濟效益造成的。四是缺乏石油產業與地方政府、其他產業之間協調發展的相關協調機制。

2 推進陜西石油產業與地方經濟協調發展的對策分析

2.1 延伸石油產業鏈條，培育石油產業集群

有學者研究得出西部地區石油產業上游的產業集群彈性平均為48.13，而石油產業下游的產業集群彈性為51.63。顯然石油下游的產業集群彈性明顯大于上游的產業集群彈性。由此可以得出結論，石油資源加工業與區域經濟的相關性要高于石油資源開采業。現階段，陜西石油勘探和開采業已具有比較明顯的集群效應，而石油深加工則正處于起步階段。因此，政府現在的工作重點應該是按照科學發展觀以及新型工業化的要求，合理規劃和正確引導，加快推進石油加工業向各工業園區集中，產業向基地集中，以陜北能源重化工基地和工業園區為依托，支撐產業集群發展。高度重視向石油下游產業延伸與深化，增加附加值；淘汰落后的高耗能、高污染、低產出生產工藝和技術，不斷優化產業結構，提高科技含量，促進產業升級。

2.2 實現社會資源共享

首先，通過技術轉移、橫向合作等方式實現技術研發資源共享，從而減少重復投入，提高投入產出效率。其次，無論是區域經濟發展，還是石油企業發展，均需要大量的基礎設施建設投資。因此，為了減少重復建設，提高區域經濟發展的整體效率，有必要實現區域內部基礎設施共享。而對于陜西省來說，要實現石油產業與地方經濟的協調發展，就必須實現基礎設施共享。這種共享主要包括兩個方面：一方面是石油產業內部各開發主體之間的設施設備共享；另一方面則是石油產業與地方政府之間的基礎設施共享。最后，實現生產要素共享。具體措施包括：合理規劃土地使用，保證區域內產業發展的正常用地；形成一體化的資本市場，實現資本在區域內的合理流動；形成一體化的人才市場，實現區域內人才智力資源的共享。

2.3 石油開發各利益相關者和諧發展

陜北石油開發中形成的中央政府、陜西省政府、資源所在地的市縣政府、中央石油企業（長慶油田）和地方石油企業（延長石油集團）等五類目標各異的利益主體的矛盾，表面上看是不同經濟實體的利益之爭，實際上暴露的是中央利益與地方利益之間的矛盾，而矛盾的根源則在于我國特殊的石油資源礦權制度和土地產權制度，在于一元礦權與二元地權的沖突。只要石油資源仍然堅持一級所有、一級開采的礦業體制，就會在法律上和制度上排除其他利益主體對石油資源的占有權和收益權，影響到資源地的經濟利益；只要集體地權仍然是一種權能殘缺的“不完全所有權”，在現行征地制度和兩級地權管理模式下，地方政府必然會憑借對土地收益權和處分權的實際控制阻礙礦業權的行使，導致生產和交易的低效率。要從根本上改變這一狀況，需要從以下方面入手：一是創新石油資源礦權制度，建立國有資產兩級出資人制度，實行石油資源一級所有二級開采的礦業體制，使地方政府不再作為人，而是直接作為國有資產所有者享有投資、受益、經營者；二是變革集體土地所有權制度，廢除集體土地所有權，實行農村土地私有化；三是完善礦業用地制度，規范礦業用地取得、補償、退出等管理制度；建立市場化的石油資源礦權轉移制度，改變過去石油資源礦權無償轉讓的狀態，使礦權收益清晰化、貨幣化。

2.4 石油礦區經濟、社會和生態環境三大系統之間協調發展

一是加強教育，轉變觀念，樹立“人與自然和諧發展”的新理念，堅持生產與環保并重、經濟效益與社會效益并重，在全社會形成“誰污染誰治理”和“減少污染、加強環保”的良好意識與氛圍；二是加強法制建設，強化執法力度，逐步提高石油企業的環保意識，確保陜西石油產業的持續健康發展；三是明確環保責任，加強環保績效考核和責任追究等方面的制度建設，使政府、企業和公眾對石油資源礦區的環保責任得到了明確和加強，提高其參與環保的積極性，從而徹底扭轉石油礦區內水源和水質污染、大氣污染、地表植被破壞和土地鹽堿化、荒漠化和地表塌陷等地質災害的現狀；四是建立健全石油礦區生態修復補償機制，規范生態治理和補償標準，切實解決陜北地區環保設施建設滯后的問題；五是加大環保投入，發展循環經濟。

2.5 加大相關政策的扶持力度

產業的發展離不開政策的支持，為了實現陜西石油產業與地方經濟協調發展，必須制定一系列政策來支持，具體來說有以下幾個方面：一是建立石油產業政策引導和支持機制，包括石油產業合理化政策，石油產業競爭秩序政策等，通過適當的產業政策引導，在陜西應實現區域內石油資源比較優勢向市場競爭優勢的轉化，培育區域內有效核心優勢，促進石油產業成長；二是構建協調發展的體制平臺，包括完善油地領導聯席會議制度，理順和強化油地結合運行機制，建立統一的戰略性規劃體系，形成事關區域經濟和社會發展大局的重大事項都應提交油地領導聯席會議共同商討、通盤考慮、統一規劃的機制；三是構建協調發展的政策平臺，包括國家宏觀支持政策、企業改革與發展的政策、民間資本進入政策等。

3 結論

石油產業是陜西省的支柱產業，產業關聯性強。然而，長期以來，陜西石油產業的發展并沒有帶動地方經濟的發展，甚至在一定程度上阻礙了區域內其他產業的發展，未能實現石油產業與地方經濟協調發展的理想局面。為此，本文從石油產業鏈、社會資源整合、石油開發利益主體關系、石油礦區生態環境以及油地協調發展機制等方面分析了制約陜西石油產業與地方經濟協調發展的相關因素，并結合陜西實際，提出了實現陜西石油產業與地方經濟協調發展的相關對策建議。

參考文獻

[1] 胡健.油氣資源開發與西部區域經濟協調發展戰略研究[M].北京：科學出版社，2007.

[2] 陳多長，顧培亮.石油資源開發與資源地經濟發展[J].中國人口.資源與環境，2003（4）.

[3] 陳麗新，李國平.石油資源探采利用與資源地經濟發展[J].開發研究，2006（4）.

[4] 楊嶸.陜西油氣產業可持續發展問題研究[J].西安石油大學學報，2008（2）.

[5] 王靈碧.石油企業與地方區域經濟發展的均衡性研究[J].經濟經緯，2006（6）.

[6] 付俊文，趙紅.利益相關者理論綜述[J].首都經濟貿易大學學報，2006（2）.

第8篇：房地產經濟知識范文

【關鍵詞】絲綢之路經濟帶；房地產；烏魯木齊

絲綢之路經濟帶，東接廣袤的亞洲太平洋經濟圈，往西毗鄰著發達的歐洲經濟圈，總面積約5000萬平方公里，匯集人口約占世界總人口的二分之一，被認作是“世界上最長、最具有發展潛力的經濟大走廊”。它源于中國古絲綢之路，早在千年以前便已成為了我國與中西南亞諸國進行經貿往來的最主要途徑。新疆位于亞歐大陸腹地，東接我國內地，外與中亞、南亞、西亞、歐洲八國相連，毫無疑問是歐亞大陸幾何中心。因此在新絲綢之路的潮流中，新疆在巨大的挑戰中無疑擁有著難逢的機遇。

一、絲綢之路經濟帶實施烏魯木齊房地產市場現狀

（一）發展現狀

在國家宏觀調控政策以及諸多不確定因素的影響下，烏魯木齊近幾年房地產市場表現出結構調整平衡發展的態勢。我們根據烏魯木齊市國民經濟和社會發展統計公告可以看出，2013年烏魯木齊房地產開發企業完成投資825.69億元，比上年增長36.2%，增幅比上年提高18.8個百分點。2012年烏市建設保障性住房12168套，共77.8萬平方米。2013年烏市保障性住房新建項目10個，計劃建設保障性住房11500套，總投資18.9億元。其中6項集中建設項目7855套正在建設中；社會籌集公租房項目4項846套，已開工兩項400套。實際建設已完成投資6.6億元。總計劃完成投資20.27億元。因此，我們可以看出烏魯木齊市房地產市場中固定資產投資得到了高速的增長。

（二）發展的特征

烏市住房價格普遍呈南低北高態勢，隨著城市向北擴張和經濟重心的北移，北部從原來2008年住房的少人問津到現在的開盤即受熱捧，短短五年間發生重大改變。南門、北門、小西門等原來的市中心，現在這已經逐漸變為老城區。隨著地鐵一號線的開工，未來城市南北的距離將逐漸變小，加上南部建筑布局陳舊，多數地段規劃不合理，交通相對擁擠，經濟發展受限等緒多因素導致北區房價直線上升。但北區也受限于自身發展較緩的情況，相對南區，教育、醫療、政治、大型超市、商場等各項生活配套設施均較南區落后。一些地段開發商只注重商品房本身的開發、忽略了生活配套設施的引進，導致較偏的地方一些房子仍然無人問津。

二、絲綢之路經濟帶實施對烏魯木齊市房地產市場發展的影響

（一）房地產市場進入良性發展軌道

經過政府管理部門的宏觀調控和市場的調節，使得烏魯木齊市房地產市場供需矛盾得到了一定的緩解，這標志著烏魯木齊市的房地產越來越快速發展的勢頭得到了有控制。而且住宅空置面積在多年得增長以后也出現了明顯下降，因此，說明了政府管理部門對房地產市場宏觀調控實施的措施發揮了自己的作用，市場進入了良性發展的軌道。

（二）普通住宅商品房銷售價格上漲

自從新一輪的絲綢之路經濟帶政策被正式提出，將會是新疆的經濟社會更加的繁榮、這必然會是新疆各族人民的收入得到提高從而會使人們的生活水平不斷地提高，這樣一來就會加大烏魯木齊市房地產價格走高的趨勢。在最近的幾年中，經濟適用房價格的浮動是比較穩定的。而且在政府部門的宏觀調控措施下商品住宅銷售價格也有了比較穩定的小幅度的上升趨勢。2013年底全市平均商品住宅房價為7400元/平方米，比2012年6600元/平方米上漲12%。從需求比例來看，2012和2013年首套住房均占55%左右，改善性和投資性需求占45%。2014年一季度這一比例有所變化，首套住房需求比例達到了61%，改善和投資需求有所下降至39%。 因此，通過以上我們可以看出在近幾年中房價已經走出了低位徘徊的陰影。

（三）投資者信心有所增加

由于絲綢之路經濟帶政策的實施，使得烏魯木齊市的市民和城市周邊的農民的經濟收入的到了不斷地提高，因此，越來越多的人有能力在烏魯木齊市買房了。而且國家大力提倡通過城鎮化建設來提高城市人口在總人口中的比重。因此，這些因素都增強了投資者的信心。

三、加強烏魯木齊房地產市場發展的對策

（一）宏觀調控，抑制房地產市場的投機需求

烏魯木齊銀監局在貫徹意見中要求對房地產項目開發貸款嚴格執行“四證齊全”和資本金比例不低于35%的標準，高檔商品房、別墅、商業用房開發貸款應實行更高項目資本金要求，而在房地產項目開發貸款以外，房地產企業發放如流動資金貸款、票據融資等其他任何形式的短期貸款和融資則被嚴令禁止。此外，烏魯木齊銀監局還要求烏魯木齊各銀行區別對待房地產企業貸款展期要求，對存在銷售前景不佳、惡意囤積房源等現象的開發項目要從嚴控制貸款展期，同時切實加強貸后管理，督促房地產企業及時歸還到期的開發貸款。

（二）改革土地財政，弱化地方抬高地價的沖動

近幾年來，房地產價格持續上漲，房地產業成為利潤最高的產業之一，企業收益、政府收益，投資和投機者收益都大大增加，但許多以前擁有土地的農民，不僅沒有從中獲得應該獲得的收益，反而因此失去了就業保障和社會保障，這是極其不合理的。因此，改革土地出讓金制度，尤其是增大征地拆遷補償和農民社會保障，將會在一定程度上，減少農民的利益損失，使農民獲得一定的補償，對建立合理土地出讓金分配機制是非常有益的一次探索，而更深遠的意義就在于，它對中國進行農村土地制度改革，建立城鄉統一的土地制度新模式具有巨大的促進和推動作用。

（三）建立、健全住房管理制度，保障房市活動的理性

促進房產回歸居住屬性的另一有效工具就是加強保障性住房的建設。牛鳳瑞認為，房地產調控涉及三大領域，除了房地產行業領域和房地產市場調控領域，還包括住房保障建設領域。只有增加這部分供給，才能達到更高水平的平衡狀態。

鑒于住房的特殊商品屬性和民生特點，烏魯木齊將一方面加快發展完善房地產市場體系，另一方面加快建立健全住房保障體系。烏魯木齊的住房保障體系主要包括四大類――廉租房、動遷安置房、經濟適用房以及單位租賃房、公共租賃房。

（四）建立行之有效的管理監督機制，保障房產發展

加強對烏魯木齊房地產企業市場行為和質量行為的監管，把是否有不良記錄、違規違法行為作為年檢和晉級的重要條件。對房地產市場準入的各項條件嚴格標準，并進行動態評價，對不合格的房地產開發企業將堅決予以注銷。同時，政府還建立長效監管機制，以此來加強對整個房地產市場的監管與調控，嚴厲打擊炒房者、投機者，防止房地產價格出現大幅度的波動，維護好房地產市場健康有序的發展態勢。

參考文獻

[1]郭愛君，毛錦凰. 絲綢之路經濟帶：優勢產業空間差異與產業空間布局戰略研究[J]. 蘭州大學學報（社會科學版），2014，01：40-49.

[2]胡鞍鋼，馬偉，鄢一龍. “絲綢之路經濟帶”：戰略內涵、定位和實現路徑[J]. 新疆師范大學學報（哲學社會科學版），2014，02：1-11.

[3]趙華勝. “絲綢之路經濟帶”的關注點及切入點[J]. 新疆師范大學學報（哲學社會科學版），2014，03：27-35+2.

[4]白永秀，王頌吉. 絲綢之路經濟帶的縱深背景與地緣戰略[J]. 改革，2014，03：64-73.

第9篇：房地產經濟知識范文

關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整

中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業務收入 8 200

借:其他業務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業務收入 1200

借:營業稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

[2]劉剛,董立剛.房地產企業開發產品視同銷售的會計處理與納稅調整[J].經濟研究導刊,2008,(5):95-96.