綜合體商業(yè)運營與管理精選(九篇)

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第1篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

城市綜合體策劃定位要點

1.符合“剛性規(guī)劃”的原則城市商業(yè)綜合體復合了交通、居住、商業(yè)、生活娛樂等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導和主導一個城市或城區(qū)的功能定位，其商業(yè)規(guī)劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網點規(guī)劃為依據(jù)進行編制，以實際街區(qū)或項目用地進行策劃，用科學分析的數(shù)據(jù)和策劃報審，突出土地利用與城市發(fā)展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地控規(guī)和技術經濟指標上的批準，獲得開發(fā)報建過程的通暢。

2.符合“以商定產”的原則城市商業(yè)綜合體，也是對舊街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、更新、升級過程，需要重新定位和配置商業(yè)資源，需要在建筑設計前就落實主力店商家的選址要求、各項工程技術要求和業(yè)態(tài)規(guī)范，落實商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。

3.符合“以人為本”的原則配置好的商業(yè)綜合體部分實現(xiàn)“訂單式”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細和工藝程序失敗也將直接導致產品無法使用。

3.做對商業(yè)運營的程序城市綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內容，滿足人們生產和生活消費之最終需求。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運營管理，項目要具備獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業(yè)運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營銷界面等工作的統(tǒng)籌，達到投產后的可持續(xù)經營，實現(xiàn)穩(wěn)場和旺場的不同階段目的。

第2篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞：商業(yè)綜合體、商業(yè)動線、業(yè)態(tài)布局

Abstract: with the development of national economy, more and more business complex in each city appear, commercial complex building design stand or fall and commercial complex project development success has the close relation. Commercial complex architecture design should be and business investment promotion plan cross synchronously, do business operation of the infrastructure work. This paper will commercial complex building design of some experience summed up and summarized, the author for future more complex business complex design the blackboard.

Keywords: commercial complex, business move line, format layout

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A文章編號：

一、商業(yè)綜合體的概念與特征

商業(yè)綜合體全稱為城市商業(yè)綜合體，它伴隨著城市功能的多元集約化、建筑規(guī)模巨型化和城市價值復合化應運而生的一種全新的復合型地產。城市商業(yè)綜合體一般包含酒店（Hotel）、寫字樓 （Office Building）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）等。每個商業(yè)綜合體組合了上述功能中的三種或者更多，且在這些部分之間建立一種互依互益的關系，是以一種或兩種使用功能為主、其余幾種使用功能配套的多功能、綜合性的建筑體。

商業(yè)綜合體一般都具有以下的特征：高可達性、高密度集約性、使用功能復合性、空間連續(xù)性、強大的對外輻射性、潛在的升值價值。

二、商業(yè)綜合體總平面設計

為了實現(xiàn)商業(yè)綜合體內各個物業(yè)綜合價值的最大化，在規(guī)劃中結合商業(yè)綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的功能依據(jù)其商業(yè)價值最大化的原則進行空間布局。靠近城市道路擁有較好的城市展示面，其土地價值對于商業(yè)是最大的，所以商業(yè)綜合體總體布局將商業(yè)布置在用地面向城市干道的區(qū)域；公寓及酒店布置在地塊背向主要展示面的另一側，是因為他們既需要與城市道路有直接的聯(lián)系，有需要相對安靜的環(huán)境，做到土地價值利用最大化。

商業(yè)綜合體往往在城市中的核心區(qū)內，項目用地周邊基本都是保留的已建建筑。我們在總平面布局時還需要詳細分析基地周邊的建筑日照情況，對周邊的已建建筑做好日照分析。在當?shù)厝照辗ㄒ?guī)允許范圍內合理布置建筑，盡量減少對周邊建筑的日照削弱與壓力。

商業(yè)綜合體總平面設計時需要良好地解決項目用地內的各種流線，其中包括酒店人流、公寓人流、辦公人流、商業(yè)人流、社會車輛流線、酒店后勤運輸流線、商業(yè)貨物運輸流線等等。通常我們會根據(jù)基地周邊城市主要人流方向確定商業(yè)的主要入口與酒店、辦公、公寓等的出入口。商業(yè)綜合體項目用地一般兩面臨城市道路，甚至三面、四面均臨城市道路，在總平面設計時需要解讀項目用地的“面”與“背”，并加以合理分析，在背向城市主要人流的道路解決公寓、貨運等出入口或者在基地背向主要一側設置一條內部道路來組織后勤供應流線。

三、商業(yè)綜合體平面設計

商業(yè)綜合體內部功能復雜，各個功能部分既要相互獨立又要有機聯(lián)系，每個部分都要滿足自身的使用功能。

1 卸貨場及后勤機電用房設置

商業(yè)綜合體中一層平面各個功能的出入口很多，商業(yè)價值很高。傳統(tǒng)的商業(yè)建筑與大型超市將卸貨場布置于一層背向商業(yè)展示面一側，在現(xiàn)代的商業(yè)綜合體中，酒店、辦公、公寓、會議中心的出入口往往全部位于背向商業(yè)展示面一側，同樣需要良好的外部形象。所以我們再平面設計時會將卸貨場設置在地下室，貨車通過貨運坡道直接下到地下卸貨場，由地下地下卸貨場運送到各個分散布置的商業(yè)貨梯進行貨物運輸，地面上不再設置卸貨場，不僅優(yōu)化了綜合體的外部交通流線，也提升了商業(yè)綜合體背向商業(yè)展示面的建筑外部形象。后勤機電用房也位于商業(yè)綜合體地下室內結合車庫合理布置，在每個樓層中的幾乎沒有商業(yè)價值的部位設置一些商業(yè)管理后勤用房，方便整個商業(yè)綜合體的運營與管理工作的開展。

2 水平交通組織

相對辦公、酒店、公寓等，商業(yè)綜合體裙房或高層輔樓內的購物中心設計比較復雜。商業(yè)綜合體內平面中的商業(yè)動線將各個經營的主力店、次主力店、商鋪、中庭趣味中心相互串接，形成樓層的主要水平交通線。每層商業(yè)面積較大的購物中心往往還需設置次動線，把每個商鋪面積控制在合理的范圍，并且通過商業(yè)運營機構進行合理地業(yè)態(tài)組合設計，構成合理互補的大業(yè)態(tài)組合。同時，每個商業(yè)樓層會考慮后勤貨運通道，能夠滿足各個主力店、次主力店、商鋪的平時運貨需要和商業(yè)垃圾與餐飲垃圾運出的需要。建筑的平面設計將在大業(yè)態(tài)組合平面的基礎上進行深入，與商業(yè)運營團隊交叉作業(yè)，形成合理、可行的商業(yè)平面布局。

3 豎向交通組織

豎向交通分為三個部分：垂直客運、垂直貨運、消防疏散。垂直客運一般采用電梯或自動扶梯來解決，電梯、自動扶梯在平面上成組分區(qū)合理布置。一般來說，客體與扶梯均會圍繞商業(yè)主動線或中庭來進行均勻布置，使得商業(yè)樓層上的各處均離垂直交通不是很遠，方便消費者在樓層之間互通。隨著技術的發(fā)展，大跨度跨多樓層的自動扶梯越來越多地被運用在商業(yè)綜合體內，跨2-3層，甚至5層，將客流源源不斷地提升到上部商業(yè)樓層，快速組織消費客流，形成“淋浴效應”。

商業(yè)建筑中貨物的豎向交通同樣重要，商業(yè)貨物從卸貨場通過垂直貨梯運送到各個樓層，各個樓層的商業(yè)垃圾同樣通過貨梯運送至卸貨場運出。在設計時，垂直貨梯可采用集中布置或分散布置的形式。集中布置的貨梯一般在卸貨場旁設置，貨物垂直運輸迅捷，在樓層上需要較長的商業(yè)貨運通道。當商業(yè)樓層建筑面積較大時，我們一般將垂直貨梯分散在各個區(qū)域均勻布置，縮短商業(yè)樓層的水平貨運距離，并利用垂直貨梯兼做商業(yè)消防電梯。

商業(yè)建筑中的另一種豎向交通就是樓梯，它肩負著消防疏散的重任。我們在商業(yè)平面上布置消防疏散樓梯時，將疏散樓梯盡量靠外墻均勻布置，滿足消防疏散距離以及疏散寬度的要求，同時使得樓梯間在底層直接對外，疏散快速，安全。

四、商業(yè)綜合體立面設計

商業(yè)綜合體中包含了商業(yè)、酒店、辦公、公寓、住宅等組成部分，將這些不同功能建筑的立面與造型做到互相協(xié)調、呼應、共融、共生是在立面設計中首要考慮的問題。特別是住宅部分立面的公建化設計，這是商業(yè)綜合體立面設計中的重點，應做到與辦公、酒店、公寓的立面調性和諧統(tǒng)一。

住宅、公寓立面在設計上應簡潔、安靜，使人們從心靈上感到溫馨、寧靜、有歸屬感。住宅與公寓往往采用的是分體空調或VRV多聯(lián)機小型中央空調，對空調機位、陽臺等處的處理應整體，并在立面設計時應良好地整合住宅外窗、陽臺、設備平臺、空調機位的關系，統(tǒng)一中求變化，營造出公建化的立面效果。

我們賦予商業(yè)綜合體更深層次的文化內涵，使得該商業(yè)綜合體的造型與立面具有其獨創(chuàng)性與不可復制性。如淮安龍游城項目，在造型設計時結合了淮安的地域特點，以江淮河湖網盛產的蓮花為元素，從蓮莖、蓮葉、蓮花的花苞等方面加以提取升華，在立面的設計中得到良好的體現(xiàn)與表達。

商業(yè)綜合體所采用的材料一般有石材、鋁單板、穿孔金屬板、波紋板、彩色玻璃、面磚、真石漆等。石材給人們沉穩(wěn)、大氣、敦厚的感覺，使得建筑變的富有雕塑感覺，與玻璃結合運用產生強烈的虛實對比；鋁單板與彩色玻璃顏色多樣，給人們輕快、活潑的感覺；穿孔金屬板與波紋金屬板在有序統(tǒng)一的分布手法下通過板得縱橫交錯排列與穿孔率的變化產生出不同的光影效果；豐富的、熱烈的色彩運用使商業(yè)綜合體更加熱情奔放、富有激情，從而從周邊的建筑中跳躍出來，增強其對城市環(huán)境的感染力。

商業(yè)綜合體往往是城市中一定區(qū)域的地標、視覺焦點和視覺走廊的對景。在夜間，燈光效果的處理不僅使其呈現(xiàn)出不同于白天的瑰麗勝景，更使其標志性地位得以延續(xù)光大。城市綜合體的夜景照明并不同于一般的建筑亮化，它是一種街道的城市光環(huán)境設計。它不是用燈光照亮建筑本身，而是用燈光照亮建筑的空間，柔和的燈光能烘托出優(yōu)雅的城市空間氛圍，使商業(yè)活動、休閑娛樂在夜間得到更好的延續(xù)。

五、商業(yè)綜合體剖面設計

商業(yè)建筑按建筑高度分為多層商業(yè)建筑與高層商業(yè)建筑。多層商業(yè)建筑其建筑高度在24米以下，它或與高層建筑相連成為商業(yè)裙房。高層商業(yè)建筑為24米以上的商業(yè)建筑。由于商業(yè)綜合體一般在城市的中心地帶或在一個城市片區(qū)的核心區(qū)域，在商業(yè)綜合體設計中，商業(yè)功能部分往往做到5層至8層乃至10層以上，成為高層商業(yè)建筑。目前隨著大跨度扶梯（俗稱飛天扶梯）、高速垂直電梯、空中中庭的運用使得商業(yè)部分的建筑高度與層數(shù)不斷增加。商業(yè)營業(yè)廳位于9層、10層甚至更高都可以，如北京西單大悅城、香港朗豪坊等等。

商業(yè)綜合體中的商業(yè)部分的公共區(qū)域主要有商業(yè)主動線與商業(yè)次動線。主動線上商業(yè)人流較為集中，動線寬度基本在4米-5米之間，有的在主要出入口處會設計到8米。根據(jù)人們的商業(yè)行為心理以及空間界面來看，商業(yè)主動線的凈高應基本保證在3.6m-3.8m，最低也應控制在3.5m。

商業(yè)建筑室內營業(yè)廳空間從業(yè)態(tài)來分劃歸為四類，一類為零售，二類為餐飲，三類為服務，四類為娛樂。另外還存在一些特業(yè)如電影城（含IMAX電影廳）、壁球、溜冰場等與小汽車停車庫、自行車庫以及地下卸貨場。它們需要的凈空高度都各有不同。

一般我們將商業(yè)營業(yè)廳空間凈高控制在大于3.5m，部分小商鋪空間凈高局部可以適當降低，但也應大于3.2m。另外，電影城中普通放映廳的凈高一般最小控制為8.5m，能適應大部分院線公司的銀幕要求；IMAX電影廳的凈高則一般控制最小為14.0m，基本能滿足IMAX銀幕高度；小車停車庫的凈高一般按規(guī)范控制最小為2.2m，供小車行駛的坡道凈高控制最小為2.4m；地下卸貨場考慮中型貨車通行，其凈高控制最小為3.4m，供中型貨車通行的坡道凈高控制最小為3.6m。

所以，在剖面設計時，結合地面裝飾面層厚度A、室內空間凈高B、設備空間高度C以及結構梁高D合理確定層高H。即H=A+B+C+D。

第3篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

據(jù)銷售人員介紹，這個商業(yè)綜合體是主題樂園的概念，里面吃、喝、玩及購物都有，政府規(guī)劃、招商情況聽起來都像模像樣，租金回報計劃也很詳細，抵扣掉前3年的投資回報，商鋪總價只有24萬元。但是面對一份一知半解的投資回報計劃和位于異地的商鋪，且所有信息都來自銷售人員的介紹，她不知道這商鋪將來會給她帶來的，是源源不斷的收益和升值，還是一次匆忙投資的失敗。

商業(yè)綜合體ABC

小商鋪對個人投資的吸引力非常大，因為總價低，總體收益率比出租住宅高，而且“一鋪養(yǎng)三代”的誘惑讓人很難不動心。

但相比起住宅投資，商鋪投資要復雜得多。因為住宅租金幾乎是由附近住宅的市場行情決定的，具體某套房子的價格會因為裝修、樓層的因素而上下浮動，而商鋪的租金前景卻在很大程度上取決于培育，一街之隔的兩個商業(yè)綜合體的商鋪，就可能這個搶手，那個沒人租。好鋪確實能“一鋪養(yǎng)三代”，但是在那之前，你要先小心地判斷它的潛力，然后再養(yǎng)它一些年。

商業(yè)地產≠蓋樓＋開店

從開發(fā)的角度看，商業(yè)地產的運作規(guī)律及盈利模式和住宅地產完全不同。住宅地產最簡單，拿地、規(guī)劃設計、蓋樓，最后全部賣掉。至此，資金全部回籠，項目結束。

商業(yè)地產，尤其是商業(yè)綜合體就復雜得多：拿地的時候就要有清晰的規(guī)劃，拿到地以后招商就要開始了，這時候主要任務是確定主力店—能吸引大量人流的家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場或購物中心。因為不同的業(yè)態(tài)會在建筑要求上千差萬別，購物中心在經營面積、建筑格局、水電線路等方面的要求和大型超市不一樣，甚至家樂福和沃爾瑪?shù)囊笠膊灰粯樱员仨氃陂_工之前就確定主力店及其位置，并把主力店的要求融合進建筑設計。

通常在建筑完工之前，大約50%的招商就應該完成，而主力店盡早確定也有利于后續(xù)招商。大型主力店進駐能讓中小商戶對這里的經營前景更有信心。

別是爛尾樓改造的

商業(yè)綜合體爛尾樓主要分兩種。一是還沒建好，開發(fā)商就沒有錢繼續(xù)了，只能把未完工的建筑丟在那里。還有一種是已經開業(yè)了但是經營管理不善，冷清的商業(yè)氛圍一直沒有好轉，導致商戶紛紛離開，沒有收益只能轉讓。

從這個角度評判，收購來的爛尾樓是給已經建好了的建筑再次招商。后面接盤的開發(fā)商能做的就只有在不改變建筑結構的前提下做外立面和內部改造。而且招商要從頭開始做，培育難度比較大。南京問策商業(yè)顧問公司總經理蘇曉晴提醒，最難翻身的是開業(yè)了以后沒運作起來的商業(yè)綜合體項目，最后一座空樓尋求轉讓。雖然轉讓價都會很便宜，但是因為先天的種種限制，很少有公司愿意接手重新招商和運營。

最關鍵的，后期運營能力！

對一個商業(yè)綜合體來說，最重要的是招商能力和運營管理水平。而僅憑招商質量也不能保證租金增長、商鋪增值，后期運營能力甚至比招商質量更關鍵，它直接關系到優(yōu)質商戶會不會長久地留下來。

在開業(yè)初期，經營管理公司對商戶品牌的要求可能會稍低一些，但是在經營的過程中，它會慢慢把經營狀況不好的、和整體經營方向不合的商戶調整出去，引進更適合的商戶。這個過程中，商鋪的實際回報率不會高，而業(yè)態(tài)和商戶還要被不斷規(guī)劃和調整，以期改善消費者體驗，形成持久的消費吸引力，這就是俗稱的“養(yǎng)鋪”。

綜合體商鋪，你要知道的4件事

你很可能無權經營它

為了更有利于整體業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)綜合體里商鋪的產權和經營權通常是分開的。因為個人投資者的招商資源、經營能力、管理水平低，如果讓他們自主經營，很可能一個樓層里服裝、餐館、化妝品、鞋類、首飾、電玩等個體商戶混雜在一起，經營時間不統(tǒng)一，這樣混亂的局面會讓消費體驗很差，不能持續(xù)吸引顧客。時間一久，你的租金收益就不樂觀了。

產權和經營權分開以后，經營管理權全部收歸專門的經營管理公司。它不但要負責和招商團隊溝通，確定整體的管理方案，規(guī)劃不同樓層分別進駐哪類商戶，而且對商戶也有品牌要求。

通常開發(fā)商至少會留下餐飲、電影院、大賣場等位置的產權，由管理公司管理，其他的商鋪劃分成小面積出售給業(yè)主。劃分只停留在產權上，在建筑實體上并沒有任何劃分。

在做招商運營時，產權和經營權分開的另一個好處就很明顯了：有一個品牌商戶有意進駐，它需要至少60平方米的店面，但是它能進駐的樓層只剩下那些產權為20平方米的商鋪，此時經營方就可以把3個這樣的商鋪合并出租，整體經營的靈活性遠遠高于個人自主經營。所以，你必須向銷售人員了解經營管理公司的資質和它曾經管理過什么項目。

新鋪？初期實際回報率不高

商業(yè)綜合體的開發(fā)商出售商鋪多半是因為持有全部商鋪的資金壓力太大，售出一部分商鋪的產權能快速回籠一部分資金，平穩(wěn)度過培育期，成熟以后就可以靠穩(wěn)定的租金長期盈利。而新的商業(yè)綜合體前幾年的租金不可能高。因為消費人群對它的認同和依賴度的養(yǎng)成、業(yè)態(tài)的觀察和調整都需要時間。

一個前期招商和運作都比較順利的商業(yè)綜合體，開業(yè)的時候租金回報率都不高。上海立超商業(yè)地產的董事長朱謙的觀點是，一線城市商業(yè)綜合體商鋪前3年的年租金回報率在5%以內，而蘇曉晴參與過的二線城市項目，開業(yè)時回報率通常在2%至4%。

盡管5年培育期內實際回報率不高，但你仍然能看到不少項目在銷售的時候會承諾7%、8%甚至更高的年回報率。它們都是騙人的嗎？

回報率超過8%，危險！

開發(fā)商出于資金周轉的目的出售部分商鋪的產權，住建部多次發(fā)文，禁止以售后包租形式銷售未竣工商品房。但是如果都由小業(yè)主自主招租經營，商業(yè)綜合體永遠也不會培育成熟。

因此形成了這樣的怪圈：在開售時如果不承諾較高的回報率，商鋪就很難賣，可承諾的高回報率又實現(xiàn)不了。如果看到7%以上的投資回報率，你要警惕的就是，商鋪會不會買貴了？

比較有經驗的開發(fā)商會把培育期自營物業(yè)的收益權轉讓給經營管理方，用自營物業(yè)的收益補貼承諾回報率和實際回報率之間的差額，還有的開發(fā)商會用部分銷售款補這個差額—常見的做法是，先給商鋪定價，然后按照8%的年回報率，加上3年一共24%的投資回報，以最后算出的這個124%的總價賣給你，然后在銷售的時候把3年的租金回報“一次性抵扣”在應付房款里。

但是，超過8%的回報率絕對是危險的，雖然不排除個別開發(fā)商通過貼補的辦法兌現(xiàn)，但是只要超過了實際回報率，多承諾1%的回報率，就意味著在培育期貼補的租金越多，即使有能力在5年、10年后把實際回報率提升到8%以上，前幾年也會很吃力，如果這期間資金鏈再出現(xiàn)問題，再高的回報率都只能落空。

《好運?MONEY＋》提醒，合同里該有這些

毫無疑問，典型的經營管理型物業(yè)不能少了經營管理公司。所以你在簽商鋪銷售合同的時候，還要和經營管理公司簽委托經營合同。

委托經營合同里要規(guī)定委托經營期限、租金計算方式、租金支付方式、租金支付時間、管理費標準等。如果沒有委托經營合同，或者需要自己和商戶簽租賃合同，你的租金前景就比較危險。

你有權利在合同里被告知該商業(yè)綜合體的定位是什么，有哪些業(yè)態(tài)形式。

銷售人員告訴你的已經入駐或確定入駐的賣場名稱，也應該在合同上寫明，這是你投資前景的一個重要保證。

最推薦社區(qū)商業(yè)綜合體

總價不高，適合個人投資

在適合個人投資者的商業(yè)項目中，朱謙和蘇曉晴都對小型的社區(qū)商業(yè)綜合體表現(xiàn)出了推崇。

市中心的商業(yè)綜合體商鋪，占盡地段優(yōu)勢和每天大量的人流，但價格非常高，不適合普通家庭投資。社區(qū)商業(yè)綜合體的價格比較便宜，而且隨著城市的居住郊區(qū)化，商業(yè)也從市中心往非市中心的人口密集區(qū)發(fā)展，地區(qū)中心和社區(qū)中心的商鋪投資機會更好。

居住社區(qū)周邊2公里的范圍，社區(qū)商業(yè)地段就有發(fā)展的機會，各區(qū)域中心會在人流量集中的位置周邊形成新的黃金地段。

至少有5條公交線經過

朱謙認為投資總面積4萬平方米的小型商業(yè)綜合體最適宜。其中賣場面積2萬平方米、購物中心2萬平方米，但前提是3公里范圍內有10萬居住人口。蘇曉晴建議，在投資之前到類似地段和規(guī)模的商業(yè)綜合體去考察，很多大型的二手房中介都有商鋪部，通過它們也能了解到已經開業(yè)的商鋪的租金狀況。

了解了租金行情以后，再去政府網站了解你想投資的商業(yè)綜合體附近的規(guī)劃。商業(yè)地產周邊的路網規(guī)劃非常重要，它是決定周邊顧客到達便捷性的重要因素，要確定有5條以上的公交線路經過這里或是附近有地鐵站。

跟著主力店，更安全！

家樂福、沃爾瑪、歐尚、大潤發(fā)等大型連鎖賣場品牌如果已經確定進駐，投資失敗的幾率會降低很多。因為第一這說明招商團隊的能力，第二這些大型賣場能吸引周邊2公里至3公里范圍內的居民來采購生活用品，把消費人流日常化。

有了持續(xù)不斷又可觀的人流量，經營管理公司再逐漸把不適合附近消費人群偏好的商戶換成吸引力強、租金支付能力強的，讓這些人愿意留下來消費餐飲以及其他百貨商品，你的商鋪租金就有譜了。

樓層和位置都不重要

產權和經營權分離的商業(yè)綜合體，由于所有商鋪的經營由經營管理公司統(tǒng)一管理，小業(yè)主賺的不是自己那塊小商鋪的租金，而是整個商業(yè)綜合體所有經營部分的租金的平均值。所以，盡管1樓的商鋪一定比4樓的商鋪租金高，但你的租金水平和商鋪的樓層、位置都沒有太大關系。

一個公式，算你是不是買貴了

商鋪的售價有沒有偏高，可以用商鋪售價和租金的比值來衡量—每平方米售價比每平方米月租金。國際公認的合理租售比值是200以內，高于200就表明投資價值降低，但必須用真實售價來計算。

第4篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞：城市綜合體；定位；商業(yè)策劃；業(yè)態(tài)布局；空間設計；銷售方式；消防難點

中圖分類號：TU972文獻標識碼： A

大型城市綜合體在一個城市的發(fā)展和更新、復興過程中，往往起到巨大的推動作用，很多大型地產綜合項目的成功運營讓城市管理者看到，城市的發(fā)展依靠這些項目達到了城市品質升級的作用。現(xiàn)代城市生活模式的改變和需要催發(fā)了復合型城市功能的出現(xiàn)，為人們提供生活、辦公、商業(yè)、購物、會議、休閑、娛樂、餐飲等一站式的、體驗式的城市生活服務，并且將各功能間建立起一種共生互補的能動關系，相互支撐、密切聯(lián)系，形成一個多元、多功能、高效益的綜合體為最終目的。城市綜合體的復合功能要求綜合體建筑功能空間的復合型，造成了此類建筑設計和開發(fā)的難度，往往涉及很多部門、咨詢公司及不同專業(yè)，各部門在開發(fā)商的指揮下通力合作，密切配合方可保證一個成功的商業(yè)綜合體的落成。下面就綜合體的開發(fā)過程中應注意的問題加以分析。

首先、開發(fā)商在拿到一塊城市建設用地時應進行調研，分析地區(qū)經濟基礎、產業(yè)結構、人口組成，根據(jù)公司的特點、實力、過往經驗以及土地性質、城市規(guī)劃、控制條件、地理位置、交通、社會、人文等環(huán)境確定其商業(yè)價值，分析土地的適合建設類型。

第二、一旦確定建設城市商業(yè)綜合體項目類型，則應該抽調相應部門或者指定專業(yè)的咨詢公司進行市場調查，對項目進行策劃和定位。分析周邊城市環(huán)境，預測自已項目在未來市場的檔次地置。定位非常重要，它決定了以后各項工作的標準，應圍繞公司擅長的方向結合市場因素，讓項目達到在目標客戶心理上建立有價值的位置，產生產品信仰的目的。

第三、策劃定位之后，進入業(yè)態(tài)選擇及組合配比階段。大型的城市綜合體建筑內涵非常豐富，包括多種功能，但通過策劃定位，業(yè)主應該進行選擇和配比。最好提前招入后期商業(yè)運營公司和物管公司，通過相似項目經驗和市場情況，結合商業(yè)、寫字樓等功能的日后管理模式。通過一些已建成的項目可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)業(yè)態(tài)配比存在一定的比例，但也沒有固定不變的黃金搭檔，要結合項目所在城市的經濟發(fā)展水平、投資環(huán)境、開發(fā)商自身的實力以及差異化經營的原則進行決策。

一個成熟的綜合體多業(yè)態(tài)之間應該是有機互補并且差異共存的關系。因此如何對不同的業(yè)態(tài)進行合理的劃分和組合，使其產生巨大的聯(lián)動和支撐作用，實現(xiàn)人流資源共享，拉長客戶停留時間、提高產品效益起到關鍵作用。

通過我國成功案例的分析，業(yè)態(tài)比例的量化指標可以概括以下：購物中心20%～30%，居住和公寓20%，最多不超過50%，寫字樓10%，酒店5%～10%。但各項目不一而同，沒有完全一樣的，尚應根據(jù)項目實際所在城市區(qū)位、經濟基礎、文化氛圍、開發(fā)商實力等等進行差異化設計，方能在激烈的商業(yè)競爭中脫穎而出。

第四、結合銷售方式確定業(yè)態(tài)布局。業(yè)態(tài)的確定后就可以幫助設計院進行合理的功能布局，公眾功能的組合導致多種空間的疊加，產生多種流線，包括不同空間的人流、物流、污物流、超市貨流、緊急疏散流等等，將其恰當?shù)倪M行布局，使各流線各行其道互不干擾，即保證安全也保證日常便利的使用是基本原則。一般地下室安排大型停車場（包括機動車和非機動車），控規(guī)允許的話可以布置大型超市，方便大超的進出貨和垃圾清運；地面1～3層一般布置百貨商業(yè)，首層最重要，是協(xié)調地上地下的關系，合理安排各功能的地面出入口的關鍵，以盡量不影響商業(yè)價值高的臨街位置是主要原則；3、4層一般布置餐飲業(yè)；4～5層布置娛樂項目等。

業(yè)態(tài)的布局與開發(fā)商的銷售方式還有很重要的聯(lián)系，開發(fā)商應評估自已的資金狀況、運營及融資能力、開發(fā)節(jié)奏等，合理分配商業(yè)的可售部分與自持部分，不同的銷售方式會采取不同的空間形式。自持商業(yè)大多規(guī)模較大，不銷售，后期以出租的形式招商運營，不能快速實現(xiàn)資金回流。這種商業(yè)多以大空間為主，包括多個或一個百貨主力店為主，空間豐富、多變、多聯(lián)通，以適應多種業(yè)態(tài)調整靈活使用，展現(xiàn)實體商業(yè)空間的超體驗性、新奇性，延長人流的停留時間并提高購物活動的樂趣和舒適性，增加商業(yè)的輻射能力和影響力。而可售商業(yè)多以100～300平米左右的商鋪銷售為主，進行線形設計，結合室內外空間的設計營造出街道的感覺，這種物業(yè)可以幫助開發(fā)商快速回籠資金，減少現(xiàn)金壓力，當然這樣也便于單鋪產權分割，各種設備獨立核算和計量。

第5篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞： 城市綜合體；二元分類法；地產開發(fā)模式；概念比較

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

我國的城市化進程是伴隨著政府的公共投資和房地產開發(fā)展開的，經歷了不同階段的城市規(guī)劃和建設管理體制改革，取得顯著成效，其間在城市結構布局、項目運營機制、地產規(guī)模體量、土地開發(fā)節(jié)奏等方面，不間斷地發(fā)生著深刻的變革，脫穎而出大批高素質的房地產開發(fā)商，探索出極具理論意義的房地產開發(fā)模式，其中“城市綜合體”開發(fā)建設模式即是房地產開發(fā)進入新階段的顯著標志之一。城市學術界和房地產開發(fā)界圍繞城市綜合體概念提出了各自的理解和觀念，可謂見仁見智，出現(xiàn)某些疑慮和爭議在所難免。對城市綜合體進行有針對性的分類和概括，進一步厘清城市綜合體概念的內涵和外延，有利于加深對這一概念的全面理解。

一、“城市綜合體”概念的分歧與原因

城市是一個復雜的社會生態(tài)系統(tǒng)，伴隨著城市化進程的加快，我國城市開發(fā)領域的新生事物層出不窮，新概念新思維不絕如縷，其中“城市綜合體”是近年城市開發(fā)界使用頻率較高的一個新生詞匯。但人們對于這一新生事物的理解，往往站在不同的高度和角度而對其內涵和外延的產生較大分歧，很難達成某種固定的或唯一的意見。在各種概念的意見中，有的側重多項功能的集中，認為如果一個房地產項目超過三項功能，即可稱為綜合體；有的側重規(guī)模，包括投資規(guī)模、建筑規(guī)模，認為規(guī)模大即是綜合體；有的將商業(yè)地產等同于綜合體，有的局限于樓盤項目的空間展開程度，等等，不一而足。各種意見都有一定道理，但似乎又不是很準確、很嚴密，達到無懈可擊的程度，有必要對此作出相應的分類整合。

城市綜合體概念不統(tǒng)一的原因是多方面的。其一，人們對“綜合體”的規(guī)模、體量、構成、范圍、功能等未作明確的指標界定，對該類型項目或樓盤的占地面積、建筑面積、結構組合、功能影響等方面，均未作硬性的規(guī)定，很自然地就會有更多的房地產開發(fā)商、不動產營銷商采用或沿用這一概念，以至在許多房地產語境中紛紛采用“城市綜合體”概念。其二，“綜合”、“綜合體”概念難以有固定的標準，對于自然界和人類社會來說，許多事物都帶有一定性質的綜合性、系統(tǒng)性，很難說那類事物是單純的、孤立的，總是在內部事物、外部事物之間存在千絲萬縷的聯(lián)系，如若采用硬性的規(guī)定或一刀切似的數(shù)據(jù)指標來界定“城市綜合體”概念的內涵和外延，可能會將一部分樓盤項目排除在綜合體之外，難以做到以理服人，同時也不符合“綜合體”本身的關聯(lián)性、開放性、包容性特征。但并非所有的地產項目都可以稱為城市綜合體，如果某一事物缺乏內在聯(lián)系，則最好不采用“綜合體”的稱謂，否則就會使綜合體概念過度泛濫，以至偏離了“綜合體”的本質屬性。

關于“城市綜合體”概念適用范圍（外延）的界定，我們持有審慎、寬容的態(tài)度和建議。“城市綜合體”一詞在地產開發(fā)和城市管理界是一個較為晚出的概念，一個時期以來，對這一概念的運用各有自己的理由和解釋，總體上是符合實際的，不必強求一律，但要定位準確，言之有據(jù)，有所擔當。或者說，“城市綜合體”現(xiàn)象（本體、實體）和概念（名分、稱謂）的出現(xiàn)，是有其客觀背景的，不是什么時間、什么地點、什么場合都能夠使用這一名稱的。只有當我國的房地產開發(fā)能量積累到一定階段、有足夠的實力和分量時，才能在不同的城市、不同的地產項目上“謹慎”提出，它的提出和較為廣泛地采用基本上還是近幾年的事情，是城市地產開發(fā)上的一種新型業(yè)態(tài)模式，這是造成運動的一場深刻變革。在此基礎上“城市運營商”概念、“新城開發(fā)”概念、“片區(qū)開發(fā)”概念亦展現(xiàn)端倪，很可能成為下一階段地產開發(fā)和城市建設領域的新概念、新舉措。

我們在此提出按照“二元分類”的思維來界定“城市綜合體”概念，其宗旨正在于言之有據(jù)，兼容并包，但絕非茫無邊際，似是而非。希望引起各位方家的注意，同時對于定位準確的“城市綜合體”實體而言，則可以做到更加言辭懇切地加以表達，對促進相關語境的展開和城市地產開發(fā)事業(yè)有所裨益。而這里給出的分類、分解意見和特征比較還只是一種嘗試性意見和主張。

二、“城市綜合體”概念的“二元分類”嘗試及其特征比較

根據(jù)我們對“城市綜合體”概念的理解，結合城市地產開發(fā)建設的實踐，我們提出以下若干種關于“城市綜合體”概念的“二元分類”模式，并對其某些內涵和特征作出簡要的比較分析。所謂“二元分類模式”是按照對立統(tǒng)一的辯證思維方式，將“城市綜合體”的內涵和外延進行“一分為二”的劃分、甄別，使對這一概念理解更加完整、系統(tǒng)和周全。

分類之一：單一主體的綜合體與聯(lián)盟主體的綜合體。城市綜合體因其規(guī)模體量巨大而令多數(shù)開發(fā)商望而卻步，但經過十幾、二十年的能量積累，脫穎而出一批大中型房地產開發(fā)商，他們有足夠的實力和能力來設計建設“城市綜合體”這一新產品、新業(yè)態(tài)。這些集多種功能于一體的大型地產項目，就其本質而言是一種自我構筑的產業(yè)集群[參考文獻

[1] 張永奇：城市綜合體的產業(yè)集群性質及其開發(fā)管理策略，《中國經貿導刊》，2011.14

[2] 張永奇：城市綜合體開發(fā)的城市化效應，《山西財經大學學報》，2011.3]，因此有著旺盛的生命活力。鑒于空間功能聯(lián)系的緊密性，多數(shù)綜合體項目是由一家地產商獨立完成的，甚至成就了一批以綜合體開發(fā)項目為主的地產商，但某些帶有某種公益性的“巨無霸”工程項目、綜合配套要求很高的建筑群，則在客觀上和主觀上要求由多個開發(fā)商共同完成，在城市開發(fā)實踐上，大型體育設施、機場航站樓、城市CBD（含副CBD）、大型港口碼頭的建設等等的功能性建筑群，往往需要更多的地產商、工程承包商發(fā)揮各自的優(yōu)勢來協(xié)作完成，而放在地產商的角度看這樣一些地產項目無疑是一種“聯(lián)盟主體”性質的城市綜合體。

分類之二：主導功能型綜合體與多元化協(xié)作綜合體。所謂主導型綜合體或主題性綜合體，是指該綜合體在功能上以某一個單項功能為主導，附帶部分邊緣功能的綜合體，如以商業(yè)為主導、以酒店為主導、以寫字樓為主導等，而與之相對應的是“多元化綜合體”，如業(yè)界曾將多功能復合地產用英文字母簡稱為“豪普斯卡（HOPSCA）”，其用意亦在于此。城市綜合體可以是一到二項功能為絕對主導，也可以是集多項綜合功能于一體，但如果過于集中的單一功能項目，缺乏其他功能相配套，最好還是不要擠進綜合體的序列中（可以納入另類序列）。單一主導功能的綜合體較之多功能綜合體的輻射功能和影響范圍通常更顯著一些。

分類之三：微觀綜合體與宏觀綜合體。在經濟管理界一般將個體的或緊密的經濟管理單元視作微觀層面，而將整體的、大面上多種相互聯(lián)系的事物看作宏觀層面。那么，微觀綜合體是空間緊湊、功能密集、自成一體的綜合體，而宏觀綜合體則可能屬于相對開放的、與周邊項目相呼應、分屬不同投資主體的松散性綜合體。宏觀綜合體作為集中連片的大面積開發(fā)區(qū)，則綜合體的概念可以擴展為“城市運營綜合體”或“運營片區(qū)”概念。我們不排除綜合體概念擴展到“片區(qū)開發(fā)”和“運營城區(qū)”的范疇。同時這里亦不排除獨棟單體多功能建筑成為“城市綜合體”的性質，一些大型高層建筑雖然是獨棟的，但其規(guī)模、體量、功能和影響力，仍然能夠達到其他任何綜合體的水平和分量，許多帶有“地標”性質的綜合體建筑，如綠地集團在各地中心城市開發(fā)的一批獨棟地標性建筑，它的輻射能力可以覆蓋全城甚至輻射更加廣大的區(qū)域，這樣的多功能“獨棟”建筑稱為城市綜合體恰如其分，毋庸置疑。

分類之四：城內綜合體與城外綜合體。城市綜合體在地理空間上可能分布在城市的不同方位，有的在城市內部，有的在城市邊緣，在城市內部的城市綜合體可以稱之為“城中之城”，城市邊緣的城市綜合體可以稱之為“城外之城”。城市綜合體不是孤立存在的，而是與其他城市元素或其他綜合體之間發(fā)生千絲萬縷的聯(lián)系，影響著城市化的質量和素質[（作者簡介：張永奇，男，1965年11月生，河南上蔡人，碩士，講師，現(xiàn)從事高校經濟地理、旅游地理等學科教學，教研方向：經濟地理、旅游產業(yè)。）]，是新一輪“造城運動”的“升級版”。

分類之五：先行綜合體與后發(fā)綜合體。城市綜合體是城市化建設發(fā)展到一定階段的產物，它總是在一定的城市、一定的區(qū)段率先上市，然后向更多的城市、更多的區(qū)段展開，受天時、地利、人和等多方面因素的影響。先行綜合體一般具有較強的開拓創(chuàng)新能力，作為城市開發(fā)領域的新生事物，開城市開發(fā)風氣之先河，為城市綜合體推廣鋪路，堪當城市綜合體開發(fā)的先行者；而后發(fā)城市綜合體則是在先行綜合體的基礎上的進一步拓展，彌補了綜合體開發(fā)的后續(xù)空間，共同迎來城市綜合體開發(fā)時代的到來。顯然，并不是所有的城市都具有承載大量城市綜合體的能力和必要，同樣道理，城市綜合體開發(fā)模式也不會是中國城市地產開發(fā)的最后階段或最高階段，城市地產開發(fā)的能力和素質是無止境的。

分類之五：政府主導綜合體與市場主體綜合體。城市綜合體就其產權主體和開發(fā)主體而言，可以由政府和市場兩個主體或主導來承擔。通常政府主導的綜合體承擔較多的公共設施的功能，如大型體育設施、會展設施、交通樞紐等帶有顯著公共設施性質的綜合體，一般由政府投資或采取公私合營（如PPP、BT、BOT等方式）來運營。市場主體的綜合體一般商業(yè)性質顯著，如大中型商業(yè)地產綜合體、星級酒店寫字樓綜合體、休閑度假區(qū)綜合體等。隨著市場準入程度的提高，將有更多的公共設施性質的綜合體、專業(yè)化的開發(fā)區(qū)（新城區(qū)地產）、旅游地產、社區(qū)地產等面向國內外商家開放，也預示著將有更多“城市運營商”加入的到城市開發(fā)的行列，并對中國城市化的未來發(fā)生深刻影響。

第6篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

1.城市商業(yè)綜合體數(shù)量飽和，發(fā)展已達成熟。據(jù)2014年9月22日萊坊《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》可以發(fā)現(xiàn)，我國大部分城市商業(yè)綜合體現(xiàn)存數(shù)量巨大。2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業(yè)綜合體存量面積還會有所增加，有可能將達到3.6億平方米，2016年以后，商業(yè)綜合體存量可能會突破至4.3億平方米。2014年國內主要商業(yè)綜合體個數(shù)達885個，與2013年商業(yè)綜合體數(shù)量比較增長24.47%；2015年主要城市的商業(yè)綜合體數(shù)量將突破1,000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。在這組數(shù)據(jù)中，一線城市、二線城市貢獻了大部分數(shù)據(jù)，例如在2013年年初，房地產回溫，在上海SOHO中國聯(lián)合體以總價31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價率48%，樓板價為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國漢斯以37.06億總價競得；三季度，新鴻基地產以217.7億全國總價地王獲取徐家匯中心項目，溢價率25%；而在華南地區(qū)，超過五千萬的大宗交易數(shù)量較以往也有所增加，同時交易金額也相對有所增加，例如在廣州地區(qū)，凱德商用以21.91億的交易作價，收購了白云綠地中心零售部分二期項目，而在深圳地區(qū)，民生銀行大廈以總價8.3億元的價格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數(shù)量上，商業(yè)綜合體的增長勢頭都十分強勁，在交易之中也可以發(fā)現(xiàn)，外資開發(fā)企業(yè)對于國內的商業(yè)綜合體發(fā)展持看好態(tài)度，紛紛大量買入，其別是對于國內的一線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)呈現(xiàn)極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機構也對國內的商業(yè)項目紛紛進行收購。以上海為例，在13年商業(yè)物業(yè)大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機構成交比例占86%，投資以優(yōu)質低端的甲級辦公為主，其次為核心區(qū)成熟運營購物中心，與2012年對比，2013年外資機構大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對于國內商業(yè)綜合體發(fā)展的看好，對商業(yè)地產投資充滿的信心，尤其是對國內一線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展更是持有一個長期看好的態(tài)度。

商業(yè)綜合體的發(fā)展不僅完善了城市建設功能，為城市的區(qū)域性建設提供了更多的空間利用，與此同時也提升了城市經濟發(fā)展水平，可見商業(yè)綜合體發(fā)展是城市經濟發(fā)展下的必然趨勢。這是商業(yè)綜合體發(fā)展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態(tài)度，由于外資等的激進買入和投資，使得在一線城市商業(yè)綜合體發(fā)展呈現(xiàn)出井噴的狀態(tài)。以萬達為代表的商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)，用訂單式的開發(fā)模式，迅速推進商業(yè)綜合體的發(fā)展，使得商業(yè)綜合體紛紛搶占城市核心地段，對于一線城市的偏遠城郊地區(qū)，或是二線、三線城市，這種商業(yè)綜合體發(fā)展在初期會取得一定的發(fā)展成效，并推進了城市經濟發(fā)展，但一味的復制式的商業(yè)綜合體發(fā)展，商業(yè)綜合體的發(fā)展已超過了正常的城市消費程度，使得城市消費需求難以跟上商業(yè)綜合體的發(fā)展腳步，這時的商業(yè)綜合體發(fā)展，不僅不會促進城市經濟的發(fā)展，往往在商業(yè)綜合體發(fā)展的背后存在著巨大的商業(yè)風險。例如，當下很多城市存在著商業(yè)綜合體的商鋪或寫字樓空置，也就是在發(fā)展商業(yè)綜合體時未考慮城市需求數(shù)量導致的結果，在城市商業(yè)綜合體發(fā)展的繁華背后，所隱藏的風險是不可預料的。綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，在一線、二線城市，瘋狂占據(jù)城市中心的商業(yè)綜合體發(fā)展已達到的飽和狀態(tài)，同時由于一線、二線城市的需求量和商業(yè)供應量之間的關系，可以發(fā)現(xiàn)一線城市以及部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已進入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已逐漸向延伸，但這種延伸本身就存在一定的風險，延伸向三線、四線城市的商業(yè)綜合體的發(fā)展，若未能考慮城市需求和商業(yè)供應量之間的關系，商業(yè)綜合體發(fā)展的泡沫也是可預見的情況。

2.商業(yè)綜合體開發(fā)過度誰來買賬。隨著近年來，國內對于房地產市場的打壓，使得房地產開發(fā)商，放棄了住宅開發(fā)這塊市場，而紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)房地產開發(fā)，而對于期望快速回流資金的房地產開發(fā)商而言，商業(yè)綜合體建設無疑是最好的選擇，打著商業(yè)綜合體發(fā)展的旗號，在商業(yè)項目銷售后，由于缺乏相應的運營管理，使得這些表面化的商業(yè)綜合體紛紛成為城市經濟發(fā)展的詬病，這類性質雷同度極高的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，不僅對城市經濟發(fā)展難以發(fā)揮功效，還會妨礙城市經濟的常態(tài)化發(fā)展。而對于城市經濟發(fā)展過程中，這類情況的出現(xiàn)不僅與中央政策調控有關，同時與地方政府的商業(yè)引進也存在極大的關聯(lián)。地方政府為了地方財政和稅務收入，紛紛積極引進商業(yè)綜合體的發(fā)展建設，但在為財政收入和稅務收入精打細算的同時，往往忽略商業(yè)綜合體發(fā)展的最大支撐就是城市消費需求，所以某些地方政府盲目的引進商業(yè)綜合體建設，罔顧當?shù)氐慕洕l(fā)展水平和消費需求度，使得商業(yè)綜合體發(fā)展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發(fā)現(xiàn)城市經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體之間存在的某種關聯(lián)。商業(yè)綜合體的發(fā)展要依靠于城市經濟發(fā)展水平的高低，若無城市經濟的支撐，商業(yè)綜合體也難以獲得實質性的發(fā)展。所以面對商業(yè)綜合體的過度開發(fā)，應該買賬的除了有難以保證商業(yè)綜合體發(fā)展建設的房地產開發(fā)商以外，還有忽視城市經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體發(fā)展之間關聯(lián)的地方政府。

二、解決城市經濟發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾的措施

從商業(yè)綜合體開發(fā)角度而言，應該注重地段的選擇，對于一線城市，對于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發(fā)展的可能性以及資金流入狀況，同時還要保證商業(yè)綜合體開發(fā)的后續(xù)營銷，保證商業(yè)綜合體的發(fā)展可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。而對于二線、三線城市，甚至四線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展，一定要遵循地段優(yōu)先，商業(yè)綜合體的開發(fā)和建設一定要選擇城市的核心地段，進而保證商業(yè)綜合體發(fā)展可以獲得更好的地段優(yōu)勢。同時商業(yè)綜合體的發(fā)展建設，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業(yè)綜合體發(fā)展與當?shù)亟洕l(fā)展和消費需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業(yè)綜合體發(fā)展切記不要好高騖遠，要腳踏實地，要考慮商業(yè)綜合體發(fā)展與當?shù)叵M需求的關系，商業(yè)綜合體的發(fā)展建設要迎合當?shù)氐南M習慣，在商業(yè)綜合體建設初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業(yè)綜合體發(fā)展的定位、品牌的引進等工作，采取有效的措施來規(guī)避風險。

除此之外，商業(yè)綜合體在對投資建設城市的選擇方面，也要做好規(guī)劃，綜合考察城市的發(fā)展定位和發(fā)展空間，主要是考量區(qū)域的人口基數(shù)、需求特征、區(qū)域交通規(guī)劃、土地規(guī)劃、政府對區(qū)域土地的推介進程等多方面因素，從而可以更好的對區(qū)域發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展速度得到一個全面的分析和預測，這對于未來商業(yè)綜合體的發(fā)展建設都有積極的促進作用，同時還可以有效的規(guī)避風險。對于近年來商業(yè)綜合體發(fā)展狀況分析可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開交通規(guī)劃以及與住宅地開發(fā)的結合。在交通規(guī)劃方面，商業(yè)綜合體發(fā)展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對商業(yè)綜合體的發(fā)展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業(yè)總體最終也會淪落成為一座空城，所以在商業(yè)綜合體開發(fā)和建設時，也要將交通規(guī)劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。

同時雖然近年來的住宅地開發(fā)勢頭略有減緩，但住宅開發(fā)是應對人的基本需求來進行投資開發(fā)，是以人為本的開發(fā)投資，而商業(yè)綜合體的開發(fā)同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業(yè)綜合體的開發(fā)離不開與住宅地開發(fā)的結合。住宅地的開發(fā)會引進人群，而隨著人群的引進，商業(yè)開發(fā)才會獲得更多的人群需求和消費定位，可見商業(yè)綜合體開發(fā)需要與住宅地開發(fā)進行良性合作，進而更準確獲得消費群體定位，保證消費需求量。從城市經濟發(fā)展的角度，對于商業(yè)綜合體的引進要慎重。首先要對城市經濟的發(fā)展做好規(guī)劃和定位，同時對商業(yè)綜合體與城市發(fā)展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財政收入和招商引資盲目引進商業(yè)綜合體建設，應將城市經濟發(fā)展和商業(yè)綜合體發(fā)展營造共贏的發(fā)展狀況。

三、結語

第7篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞：商業(yè)綜合體；機電；消防設計

中圖分類號：F407文獻標識碼： A

一、商業(yè)綜合體機電設計要點（一）商業(yè)綜合體的設計核心商業(yè)綜合體的設計核心就是發(fā)現(xiàn)矛盾，解決問題的過程，尋找最佳平衡點，選擇最優(yōu)解決方案。1、商業(yè)資源矛盾各業(yè)態(tài)爭奪首層門廳空間，如百貨、國美、酒樓、影城、賣場都想在一層擁有商業(yè)空間，吸引客流量。2、營業(yè)時間矛盾酒店、影城、辦公、SOHO、普通商業(yè)的營業(yè)時間是有區(qū)別的，決定了機電的系統(tǒng)分配、運行模式、物業(yè)管理、交通組織和車庫的管理等。3、營成本矛盾根據(jù)經營模式的不同，物業(yè)管理希望細化機電系統(tǒng)的設置，細化計量。商場的運營成本包括設備初投資和運行管理成本，為了降低運營成本，需要機電系統(tǒng)相對簡化，設置相對集中。4、管理模式矛盾商業(yè)的業(yè)態(tài)分為持有物業(yè)及銷售物業(yè)，持有物業(yè)（室內步行街、娛樂樓等）可以向物業(yè)繳納管理費，銷售物業(yè)（公寓式辦公）盡量直接向市政部分繳納公用事業(yè)費用，大型業(yè)態(tài)（百貨、超市）需要增值稅發(fā)票，需要單獨計量。計量要求決定了機電系統(tǒng)的分配和機房的布局。各業(yè)態(tài)機房(水泵房、冷凍站、配電房)單獨設置，相對集中，方便管理。5、功能可變性矛盾 招商要求，最大化適應業(yè)態(tài)的變化功能。 物管要求，施工的時效性和經濟性要求整體規(guī)劃設計、合理配置、適當預留余量。6、綠化環(huán)境要求高的建筑密度造成了地面綠化局促，屋面設備基礎的布置減少了屋面的立體綠化。7、設計角度矛盾住宅設計是滿足業(yè)主的要求即可，由業(yè)主定位產品的品質，是靜態(tài)的設計。 商業(yè)綜合體的設計是動態(tài)設計，對主力店、次主力店、商鋪提出的要求要控制性滿足，要統(tǒng)一布局，綜合考慮，滿足規(guī)范、節(jié)約成本。是與業(yè)主互動、支持、商討的過程。

商業(yè)綜合體的設計難點1、綜合性強（1）室內管線綜合地下車庫要保證貨流通道3.6米凈高，機械車庫停車處3.8米凈高，其他地庫處2.4米凈高。一層商業(yè)保證凈高在3.6米以上，其它層商業(yè)保證凈高在3.3米以上。（2）室外管線綜合協(xié)助景觀設計公司完成室外總平面設計、豎向設計。進行室外管線綜合設計，保證經濟美觀。合理處理大地庫頂板與場地內管線關系，有效組織場地排水。（3）屋頂設備及基礎綜合商業(yè)綜合體屋頂?shù)睦鋮s塔、風機、煤氣等設備、管線、基礎、降噪、減震措施需綜合布置，并結合考慮大屋面排水（影城結構找坡），天窗設置、配合景觀考慮屋頂綠化設置，達到美觀的目的。（4）豎向高度的綜合根據(jù)大底板地庫上室外步行街的排水要求設置降板區(qū)域，并綜合考慮地下室凈高的要求，對豎向標高進行綜合。2、預埋預設（1）地下室為了適應業(yè)態(tài)調整，考慮發(fā)展空間，對滿足指定設備有多余儲備提供可預知未來發(fā)展的需要;預留超市降板做生鮮區(qū)；預留垃圾處理間；預留污水間；預留業(yè)態(tài)獨立設備如VRV基礎；預留廚房區(qū)餐飲排煙、煙道、給排水點位及煤氣管井。（2）室內步行街單元為了滿足招商的要求，室內步行街商鋪需要考慮設置餐飲必要的條件，每鋪單獨設置空調的風機盤管、消防排煙設施、新風管、給水管及水表、廚房廢水管、煤氣立管及配電箱。（3）二次設計商業(yè)綜合體設計初期，首先要設計毛坯版施工圖，配合土建進行設計及施工并進行報批、報建、招商等工作。隨著招商的確定，根據(jù)業(yè)態(tài)要求規(guī)范咨詢，根據(jù)最終確定業(yè)態(tài)平面整合設計，修改空調形式、增加給排水點位、配合裝修用電點位。配合業(yè)態(tài)適當調整防火分區(qū)，完善設備設計。

二、商業(yè)綜合體的消防設計

（一）消防安全目標

1、消防車通道。消防車通道設計目標，即類似商業(yè)綜合體應具有確保消防車快速通行的通道；功能目標為建筑發(fā)生火災時，消防車可以及時到達建筑的環(huán)形邊或者一定要開展消防登高救援的地方。

2、防火分區(qū)。防火分區(qū)設計目標是保證分區(qū)劃分應可以阻止火災的蔓延，可降低火災多帶來的損失；功能目標為引用船舶艙室防水分隔的原理，通過在建筑內采取的防火分隔措施和控制手段，實現(xiàn)在火災發(fā)生時單個防火分區(qū)的“火密性”，保證火勢不會經水平方向和豎直方向蔓延至相連防火分區(qū)。

3、安全疏散。安全疏散設計目標，即此類商業(yè)綜合體應具備足夠且安全的疏散設施；功能目標為根據(jù)建筑設定的火災條件，通過采取一系列防火措施，確保建筑內的全部人員在緊急情況下迅速撤離疏散至安全地點，或提供其他方法以保證人員有足夠的安全度。

（二）消防設計特點

1、防火隔離分區(qū)設計

設計人要以國家消防技術的相關規(guī)定為基礎，對綜合體內的防火分區(qū)進行嚴格清晰合理的劃分，并使用合格的防火墻對各個防火分區(qū)進行隔離設計，以保證火災發(fā)生時，對于火勢的隔離。要做好隔離分區(qū)的設計，設計人員首先要選擇合適的防火卷簾：①卷簾材料要具備足夠的防火、防煙性能，根據(jù)火災、煙氣的模擬實驗，保證防火材料的防火、防煙性能的合格度，總體長度應當在分隔物整體長度的1/3 以內；②其耐火極限應高于3.00h，并根據(jù)其耐火試驗結果，選擇是否設置自動噴水滅火系統(tǒng)，并按照國家規(guī)定的噴水滅火系統(tǒng)的設計要求，設計相應的系統(tǒng)，且保證期火災延續(xù)時間在3.0h 以上；③其防火卷簾應具備信號反饋以及自動降落設備，以保證火災發(fā)生時，人們及時給與救助，同時各個梁柱、窗體、墻面之間的空隙應當有防火材料進行嚴密封堵。

疏散寬度計算 疏散寬度=人數(shù)/百人×疏散寬度指標。商業(yè)疏散寬度計算公式為: W=A×B×D×E(m) 其中：W為疏散計算寬度(m)；A為營業(yè)廳建筑面積(m2)；B為營業(yè)廳折算系數(shù)，地上取值0.5～0.7，地下取值0.7；D為營業(yè)廳內疏散人數(shù)換算系數(shù)(人/m2)，地下二層取0.8，地下一層、地上一二層取0.85，地上三層0.77，地上四層及以上0.6；E為每百人疏散凈寬度(m/百人)，地下層取0.75或1.0，地上一二層取0.65，地上三層取0.75，地上四層及以上取1.0。

安全出口與疏散樓梯 每個防火分區(qū)安全出口數(shù)量不應少于2個，且應設置在不同方向。根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范的規(guī)定，樓梯是垂直疏散的唯一通道，確定樓梯數(shù)量和樓梯總寬度是建筑防火設計的關鍵，也是當前設計中的主要難點。大型商業(yè)建筑的疏散樓梯間應為封閉樓梯間或防煙樓梯間。疏散樓梯的合理設置很重要，盡可能利用自然通風采光，在商場四周外墻設置封閉樓梯間，省去前室面積；確實因疏散距離不夠而需在商場中部設置疏散樓梯的，可將樓梯成組布置，并盡可能使樓梯讓兩個防火分區(qū)共用，為商業(yè)流線設置留出靈活的使用空間。梯段寬度不應小于1.4m，宜結合每股人流寬度的規(guī)定來確定，宜取1.8m。充分利用商業(yè)建筑層高一般大于5m的特點，將樓梯設計成4跑，節(jié)省梯間面積。以層高5m、梯段寬1.8m的樓梯為例，梯間凈面積分別為：2跑梯31.8m2，4跑梯23.3m2，4跑梯可比2跑梯節(jié)省約27%的梯間面積；若設置成2跑剪刀梯，則一個梯間位置可設置兩部樓梯，梯間節(jié)省面積更為可觀。室外樓梯因防煙性能好，是人員疏散和登高撲救很好的垂直通道，且不占商場的內部面積，又可節(jié)約造價。同時還豐富了建筑立面形態(tài)。

三、設計實例

阿羅海城市廣場為一處步行街式大型商業(yè)綜合體，位于廈門海滄中心區(qū)。該工程地下兩層，地上由多幢二～三層建筑連成一體，集大型地下超市、主力店、精品店、美食街、電影城、停車庫于一體，總建筑面積107077.0m2。面對功能如此復雜的商業(yè)綜合體而又無專門規(guī)范，筆者在設計中按功能分類，“化繁為簡”，不同功能分別執(zhí)行相對應的專門規(guī)范，在計算疏散人數(shù)和確定疏散寬度時分別對待，并結合現(xiàn)行國家和地方設計標準，做到設計合理、有據(jù)可依。現(xiàn)就設計過程中體會到的疏散設計要點闡述如下，與同行探討。

大型商業(yè)綜合體疏散設計要點

（一）總平面布置

大型商業(yè)綜合體在進行選址和總平面設計時，應符合城市規(guī)劃要求，并便于人員疏散及消防撲救。大型商業(yè)綜合體的外周應設置環(huán)形消防車道，當確有困難時，應保證兩個長邊或不小于1/2周長范圍形成消防車道。大型商業(yè)綜合體與周邊建筑之間、綜合體內的各幢單體之間應滿足規(guī)范的防火間距要求，方便消防撲救。

（二）防火分區(qū)劃分

防火分區(qū)劃分是建筑防火設計的重要環(huán)節(jié)，目的是一旦某處建筑發(fā)生火災，將其控制在一個分區(qū)之內，防止蔓延。其面積大小主要是根據(jù)建筑性質、類型以及建筑耐火等級來確定，大型商業(yè)綜合體的耐火等級為一或二級。防火分區(qū)最大面積及防火分隔構造要求規(guī)范有明確規(guī)定。

（三）安全出口與疏散樓梯

每個防火分區(qū)安全出口數(shù)量不應少于2個，且應設置在不同方向。根據(jù)現(xiàn)行防火規(guī)范的規(guī)定，樓梯是垂直疏散的唯一通道，確定樓梯數(shù)量和樓梯總寬度是建筑防火設計的關鍵，也是當前設計中的主要難點。大型商業(yè)建筑的疏散樓梯間應為封閉樓梯間或防煙樓梯間。疏散樓梯的合理設置很重要，盡可能利用自然通風采光，在商場四周外墻設置封閉樓梯間，省去前室面積；確實因疏散距離不夠而需在商場中部設置疏散樓梯的，可將樓梯成組布置，并盡可能使樓梯讓兩個防火分區(qū)共用，為商業(yè)流線設置留出靈活的使用空間。梯段寬度不應小于1.4m，宜結合每股人流寬度的規(guī)定來確定，宜取1.8m。充分利用商業(yè)建筑層高一般大于5m的特點，將樓梯設計成4跑，節(jié)省梯間面積。以層高5m、梯段寬1.8m的樓梯為例，梯間凈面積分別為：2跑梯31.8m2，4跑梯23.3m2，4跑梯可比2跑梯節(jié)省約27%的梯間面積；若設置成2跑剪刀梯，則一個梯間位置可設置兩部樓梯，梯間節(jié)省面積更為可觀。 .

室外樓梯因防煙性能好，是人員疏散和登高撲救很好的垂直通道，還不占商場的內部空間，又可節(jié)約造價。

結語

大型商業(yè)綜合體的功能一般都較為復雜，必須結合實際，融合規(guī)范要求，加強對于機電和消防的設計特點的研究分析力度，并采取有效措施推動其設計的優(yōu)化完善，在設計中做到安全適用、技術先進、經濟合理。

參考文獻：

第8篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞：商業(yè)綜合體給排水設計

中圖分類號：S276文獻標識碼： A

隨著城市和經濟的發(fā)展，城市商業(yè)綜合體應運而生，城市綜合體是高科技、高智能的集合，是集商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂、展覽、會議、旅店為一體的城市綜合體。各部分之間存在相互依存，相互聯(lián)動的關系，從而成為一個多功能，高效率，復雜的建筑綜合體，來滿足城市日益發(fā)展的經濟和文化的需要。城市綜合體結構復雜、功能豐富，相應的給排水系統(tǒng)也比較復雜，如何合理優(yōu)化給排水設計是個值得探討的問題。

1、給排水設計

1.1給水系統(tǒng)

商業(yè)綜合體中，一般模式是地下幾層是汽車庫和商場，設備層放在最底層，地上裙房為商場，高層塔樓部分為辦公樓，酒店或公寓，功能復雜，供水系統(tǒng)也較為復雜。本著節(jié)能原則，地下部分和地上滿足壓力要求的商業(yè)部分采用市政直接供水，其它部分一般采用變頻泵組和水箱（水池）聯(lián)合供給，或采用工頻水泵和高位屋頂水箱聯(lián)合供給。

因水資源的日益困乏和水價因素，中水被越來越多的應用到供水系統(tǒng)中，河北省民用建筑節(jié)能條例”（2009年版）“住宅≥10萬O，公建≥3萬O應設中水”、中水一般用來沖廁、綠化和沖洗車庫地面。在樂宸商務展覽中心項目中，沖廁采用了中水系統(tǒng)，采用了工頻水泵和屋頂高位水箱聯(lián)合供水，根據(jù)運行經驗，工頻泵+屋頂高位水箱供水比用變頻機組，在同等條件下節(jié)能能達到30%左右甚至更多，這是由于工頻泵持續(xù)在高效區(qū)工作的緣故。但在工頻泵和高位屋頂水箱供水中應注意一個問題，那就是如果屋頂水箱不足夠高，可能會出現(xiàn)頂層供水壓力不足的問題，例如大便器的自閉式沖洗閥一般要求水壓為0.1Mpa，這時在確定屋面水箱箱底的高度時，應注意滿足建筑物頂層衛(wèi)生設備水壓要求，但有時受建筑高度及建筑立面因素限制，屋面高位水箱箱底到頂層衛(wèi)生設備距離不能滿足頂層衛(wèi)生設備壓力要求，這就要求頂層局部設增壓裝置來滿足衛(wèi)生設備壓力要求。即可滿足壓力要求。屋頂高位水箱供水時不應忽略這個問題。

1.2 排水系統(tǒng)

排水系統(tǒng)中，除一般的重力流排水外，一般需要采用一體化污水提升裝置和一體化隔油提升裝置排水。餐飲部分排水要求業(yè)主在廚房洗池部分先裝上地上式隔油器，然后在地下或室外設隔油裝置進行二次除油（宜選用一體化成套裝置，便于管理，真正達到隔油效果），經隔油裝置處理后排至污水管網。位于地下的衛(wèi)生間及其它地下用水點需要用一體化污水提升裝置。污水提升裝置設在用水點下層的污水設備間。污水提升裝置的通氣管應盡量通向屋頂，以防臭味泄露。

2、消防給水系統(tǒng)設計

城市商業(yè)綜合體建筑人員密集，建筑功能復雜，一旦發(fā)生火災，火災蔓延迅速，不易撲救，人員逃生困難，容易造成重大人員傷亡及財產損失。因此消防設計可靠性設計尤為重要。

（1）、噴淋滅火系統(tǒng)設計和大空間智能型主動噴水滅火系統(tǒng)設計

在商業(yè)綜合體設計中，因其功能復雜對外觀要求較高，對于凈空超過12米的中庭，采用普通的噴淋系已不能滿足規(guī)范的要求，大空間智能型主動滅火系統(tǒng)可以滿足這一要求，以滿足滅火的需要。大空間智能型滅火裝置的噴頭及高空水炮既可安裝在天花板下，也可懸空安裝或邊墻安裝。其安裝靈活，保護半徑大。經常應用于凈空超過12米得中庭、垂拔，來取代普通噴淋系統(tǒng)不能滿足滅火要求的場所。

在自動掃描高空水炮滅火裝置設計中，保護面積不大的中庭中，一般采用標準型滅火水炮，其保護半徑為25米，而非標型滅火水泡的保護半徑可達32米。在面積較大的中庭中，如果采用標準型滅火水泡，因其保護半徑較小（保護為25米）應用數(shù)量較多，而采用非標型（保護為32米），可以減少水炮數(shù)量。在懷特商業(yè)綜合體項目中，中庭起初采用了4個標準型滅火水炮，后來經過方案比較采用非標型滅火水炮，2個就滿足滅火要求。而標準型和非標型滅火水泡價格相差無幾，數(shù)量下降，工程造價大大降低。一個滅火水泡約2萬多元，少用兩個水泡即可為甲方減少4萬多元的工程造價。可見在設計中選擇合理的設計方案，在一定程度上確實能減低設備的造價。

（2）、消火栓給水系統(tǒng)設計

商業(yè)綜合體因面積大，布局不一樣，后期調整較大，采用豎向連管，因消火栓布置不一樣，很難用一根豎管把消火栓連起來，一般在消防設計中，采用每層成環(huán)或隔層成環(huán)，從環(huán)上伸下支管連接消火栓箱，這樣布置，施工方便，對后期消防系統(tǒng)的改造影響較小，給后期的裝修改造帶來方便。

3、雨水系統(tǒng)

3.1屋面雨水排放

商業(yè)綜合體裙樓屋面面積龐大，排水量大，如果采用傳統(tǒng)重力流排水，立管根數(shù)及雨水斗較多，對建筑后期的裝修和安裝造成一定的影響，虹吸雨水的利用彌補了這個缺陷，虹吸雨水具有下列的優(yōu)勢：

（1） 廣泛應用于不同類型、用處的建筑物。

（2） 現(xiàn)場施工量小,節(jié)省安裝空間。

（3） 虹吸雨水管具有自潔能力，不易堵塞。

（4） 虹吸式雨水斗在屋面上布點靈活，更能適應現(xiàn)代建筑的藝術造型，很容易滿足不規(guī)則屋面的雨水排放。

（5） 單斗大排量，屋面開孔少，減少屋面漏水幾率，減輕屋面防水壓力。

（6） 在設計流量下，虹吸雨水系統(tǒng)中滿管流無空氣旋渦，排水高效且噪音小，更能完美配合現(xiàn)代影院，劇場，會展中心，圖書館，學校醫(yī)院的聲學要求。

（7） 虹吸雨水管管路設計同時滿足正負壓要求，能保證通過高層，超高層建筑全程管路滿水實驗檢驗驗收，且能避免負壓失控確保系統(tǒng)正常運行。

（8） 同等排水量，可以大大減少排水立管的數(shù)量。

虹吸雨水設計中應注意事項：

（1） 屋面應設溢流口，溢流口大小應經計算確定，然后提供給建筑專業(yè)。

（2）與排出管連接的雨水檢查井應能承受水流的沖力，應采用鋼筋混凝土結構或消能井，并宜有排氣措施。

（3）高層建筑不適合采用虹吸雨水排水系統(tǒng)。

（4）在條件允許的情況下，雨水斗下尾管長度保證1m，這樣能夠控制天溝水深。

3.2下沉廣場雨水排放

商業(yè)綜合體地下商場入口部分一般有下沉廣場，有的下沉廣場面積還比較大，一般還是露天的，因此下沉廣場的雨水排放不容忽視。一般是結合規(guī)范規(guī)定，合理確定設計重現(xiàn)期，計算出暴雨強度，再通過面積大小，計算出暴雨設計流量。下沉廣場雨水匯聚到下沉廣場內的排水溝，然后由溝內的地漏收水排至地下集水坑內，由雨水泵提升排至室外。雨水泵總設計流量根據(jù)暴雨設計流量確定。雨水泵設計流量不得小于暴雨設計流量。

4、冷卻塔循環(huán)水處理系統(tǒng)

（1）設計基礎資料：商業(yè)綜合體中的中央空調系統(tǒng)需要用到冷卻塔循環(huán)水來冷卻。冷卻塔設計計算所選用的空氣干球溫度和濕球溫度，應與所服務的空調等系統(tǒng)的設計空氣干球溫度和濕球溫度相吻合，應采用歷年平均不保證50小時的干球溫度和濕球溫度。

（2）冷卻水量的確定

對于制冷量較小的機組，冷卻塔選型一般選超低噪音逆流冷卻塔，逆流塔冷卻水與空氣逆流接觸，熱交換率高，當循環(huán)水量容積散質系數(shù)βxv相同，填料容積比橫流式要少約20%-30%，對于大流量的循環(huán)系統(tǒng)，可以采用橫流塔，橫流塔高度比逆流塔低，結構穩(wěn)定性好，有利于建筑物立面布置和外觀要求。

冷卻塔選型時應考慮一定余地，我們在工程設計時，一般按制冷機樣本所提供的冷卻循環(huán)水量的110%-115%進行選型。這是由以下因素決定的：

1、考慮到冷卻塔布置時，受周圍環(huán)境影響，冷卻效果達不到設計要求，例如：多塔布置濕空氣回流的影響，建筑物塔壁、廣告牌對氣流通暢的影響。

2、冷卻塔自身質量會影響其熱工性能。目前，國產冷卻塔，技術含量不高，市場準入條件較低，廠家生產規(guī)模不大，質量難以保證，冷卻塔在運轉一定時間后，出現(xiàn)填料塌陷，配水不均等都影響到冷卻效果，在實際工程中，經常出現(xiàn)冷卻塔出水溫度達不到設計參數(shù)要求的現(xiàn)象。

3、降低冷卻塔出水溫度，利于制冷機高效運轉。

（3）循環(huán)水的防污除垢

在循環(huán)水處理過程中，應注意防污除垢，應在管道上加循環(huán)水處理儀，但有時僅加水處理儀是不夠的，進行榮盛項目設計時，甲方反應他們在以前的項目中，僅僅在循環(huán)管道上加循環(huán)水處理儀器是不夠的，管道仍然結污垢，給后期的運行管理造成很大的不便，他們分別在循環(huán)泵的入口處，循環(huán)水處理儀入口前，以及制冷機組入口前安裝了沖洗排污過濾器，有效的解決了防垢這一問題。榮盛綜合體項目中，在進行冷卻塔循環(huán)水處理系統(tǒng)設計時，我們吸取這一經驗教訓，分別在甲方要求的部位增設了排污過濾器，很好的解決了管道防結垢問題。

（4）冷卻塔循環(huán)水泵泵殼的承壓

冷卻塔一般放在綜合體裙房上，在這種情況下，冷卻塔循環(huán)水泵承壓一般沒有問題，但在特殊情況下，如果冷卻塔放在辦公塔樓的頂上，雖然循環(huán)水泵的揚程不大，但其承壓很大，辦公樓越高，其承壓越大，在設計說明中，一定要特殊說明循環(huán)水泵泵殼的承壓要求，以防發(fā)生水泵崩裂，造成運行事故。

5、設備用房、管道井大小及管道布置應注意問題

商業(yè)綜合體因功能復雜，在后期運營和招商過程中很多系統(tǒng)要進行調整，一些系統(tǒng)有加進的可能，因此在方案初期確定設備用房和管道井大小尺寸時，應盡量多出一些富裕，以滿足后期調整需要，在懷特商業(yè)綜合設計中，甲方在后期招商中，因需要增加了直飲水系統(tǒng)和很多餐飲的上下水系統(tǒng)，當時管道井留的尺寸相對比較寬裕，滿足了后期設備變動調整的需要。

商業(yè)綜合體在設計階段，商業(yè)部分商鋪功能劃分不明確，有無吊頂及吊頂形式，有時不能確定，給噴淋及管道布置造成一定的影響。在商鋪后期的裝修過程中，改動較大。如何減少無用功和后期裝修變動是一個值得探討的問題，綜合體商業(yè)部分噴淋的布置原則是：每個商鋪引一個噴淋主管進入，商鋪內的支管都從主干管接出，這樣做的好處是大大減少后期的改動，每個商鋪進行二次消防驗收改造時可單獨進行，別的商鋪不受影響。同時也減少了圖紙的改動。

6、業(yè)態(tài)管理

在榮盛商業(yè)綜合體項目中， -1F商業(yè)（一般為超市），地上裙樓商業(yè)部分和地上辦公部分屬三家不同的商管公司管理，各商管公司要求設備用房分開設置，單獨管理，其管路系統(tǒng)也單獨設計，以方便后期運營管理。這樣就要求在方案設計規(guī)劃階段，把不同管理分區(qū)的設備用房分開設置、管路系統(tǒng)分開布置。在設計中不應忽視這個問題。

結 語

商業(yè)綜合體是有多個功能組成的建筑群，建筑形式復雜，功能豐富，集休閑、娛樂、餐飲、辦公于一身，極大豐富了人們對精神文化和物質文化的需要，商業(yè)綜合體合理性在于合理用地，縮短交通距離，發(fā)揮投資效益，是現(xiàn)在高科技和高智能的集合。隨著時代的發(fā)展，商業(yè)綜合體如何更好的為人們提供優(yōu)質的服務，需要新材料、新技術和智能化的加入。

參考文獻

【1】《建筑給水排水設計規(guī)范》(GB50015-2003)（2009年版）

第9篇：綜合體商業(yè)運營與管理范文

關鍵詞：建筑設計及理論；商業(yè)綜合體；設計管理

引言

作為以地產商為主開發(fā)的項目，商業(yè)綜合體為當今地產模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復合化而順應成長的一種全新的復合地產。HOPSCA由酒店（Hotel）、寫字樓（Office Building）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個單詞的首個字母構成。每個商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的三種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系。由于綜合體項目的復雜性，必然會帶來策劃論證、規(guī)劃設計、市場營銷、運營管理和維護的復雜和更高的要求。本文將通過作者參與的綜合體的開發(fā)設計經驗，從設計管理的角度，探求商業(yè)綜合體項目設計管理的合理思路與技術關鍵點，以期為復雜綜合體的設計管理摸索一條可行之路。

1.設計過程概述

一個好的設計是商業(yè)綜合體的成功的開始。商業(yè)綜合體涉及到大量復雜的設計工作。每個項目的設計都包括以下四個主要的階段：規(guī)劃概念設計階段、建筑方案設計階段、擴初設計階段、施工圖設計階段。

（1）在規(guī)劃概念設計階段，項目的基本形狀和體量將被決定，從而確定了項目的整體定位和設計目標；

（2）建筑方案和擴初設計階段是在概念設計提供的合理概念基礎上，深入設計包含了對各個組成部分更詳細的設計和發(fā)展；

（3）施工圖設計階段是更深入更精細化的設計，是結構造價計算、簽訂合同以及實際施工的基礎。

因此，綜合體的設計會牽涉到大量的設計師。一般開發(fā)商會選用經驗豐富的設計機構和團隊。一般的項目，開發(fā)商會在規(guī)劃概念設計到擴初設計階段選用一個設計機構，在施工圖設計機構另選一個設計機構。如果能和多次成功合作的設計機構合作，就更能保證項目高效地進行和開發(fā)商意愿的達成。

2.項目概況（見圖1-2）

圖1-2為本公司目前正在開發(fā)設計的一個商業(yè)綜合體項目。該項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)的CBD內，由三座塔樓和商業(yè)裙房組成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星級酒店、高檔辦公、大型購物中心。總用地面積約為21000m2、總建筑面積約為250000m2（其中地上建筑面積：約為180000m2，地下建筑面積：約為70000m2）。三座塔樓高度均為140m。基地交通便利，地上交通，位于三條主干道中間；地下交通，未來將與地鐵的兩個站點相連。本項目遵循高品質購物中心的功能布局原則，通過“一站式”娛樂購物場所和休閑空間，圍繞以超五星級酒店，精品酒店式公寓，甲級辦公樓，營造一個豪華舒適，令人愉悅的綜合性都市綜合體。

3.設計管理過程

在這個項目的設計管理過程中，是按縱向分階段管理。各階段的設計管理重點和內容總結如下：

3.1項目的可行性研究階段

這個階段主要的工作包括項目市場定位（包括酒店和酒店式公寓定位、檔次、規(guī)模、類型等，商業(yè)模式和主題的定位）；業(yè)態(tài)規(guī)劃和之間比例及技術參數(shù)和要求；公共區(qū)和營業(yè)區(qū)的面積配比要求；主力商業(yè)面積規(guī)模和配置要求等。并在這個階段編制方案設計任務書、編制設計總進度計劃；選擇和確定設計機構、顧問公司、管理公司，包括建筑方案設計公司、酒店顧問、營銷顧問、商業(yè)顧問公司、消防、室內、景觀、物業(yè)、交通、結構、機電、幕墻、擦窗機、預算、標識、綠色建筑、等技術顧問公司、地方甲級設計院、標識設計公司。

3.2概念設計階段

在這個階段，由確定的設計機構根據(jù)建筑方案設計任務書的內容做規(guī)劃概念方案。在這階段的設計過程中，酒店顧問、商業(yè)顧問、營銷顧問應積極參與，并提供意見。

3.3建筑方案設計階段

在規(guī)劃概念方案明確后，進入建筑方案設計階段。這個階段應該有更多的顧問公司參與進來。包括：商業(yè)、酒店、營銷、室內設計、物業(yè)管理、交通、結構、機電、消防、人防、預算等顧問配合。施工圖設計院要確定，并介入設計，對方案提出意見。

3.4擴初設計階段

擴初設計是在建筑方案設計通過當?shù)卣畬徟ㄟ^后，開始深入。這個階段的結構和機電設計的方向要確定和深化。商業(yè)、酒店、營銷、物業(yè)、結構、機電、預算等顧問公司配合。

主力商家意向、預測繪成果、日照分析結果、結構抗震審查成果景觀、室內、燈光、幕墻、聲學、標識、擦窗機、游泳池、酒店廚房、電梯、機電、綠色建筑、基坑圍護設計方案要出臺，施工圖設計院各專業(yè)深度配合。

3.5施工圖設計階段

這個階段是精細化設計階段。設計內容包括：綠色建筑、擦窗機、幕墻、游泳池、機電等提供深化條件圖。基坑圍護設計、景觀設計、室內設計（含樣板房設計）燈光設計、幕墻設計、機電設計、基坑圍護設計、智能化設計、新風系統(tǒng)、燃氣鍋爐熱水系統(tǒng)設計、酒店廚房專項設計、燃氣鍋爐熱水系統(tǒng)設計、中央吸塵專項方案設計、酒店室內方案設計、綠色建筑設計、標識設計、排雨、排污管道設計、電氣管線設計、電信、通訊管道設計、煤氣管道設計、自來水管道設計等等。

3.6施工圖審查階段

建筑施工圖完成后，需送當?shù)厥┕D審查機構審查。審查通過后，方能進入下一步施工階段。

4.設計管理思路

如此龐大而復雜的設計過程，該如何把控呢？目前的做法為：集團公司設立設計管理中心、營銷投資中心、商業(yè)管理公司、酒店管理公司；項目公司成立總師辦、前期部。所有的設計均由項目公司的總師辦牽頭管理，做資源整合。設計管理中心提供技術支持和品質把控、營銷投資中心負責住宅部分的定位、設計咨詢和營銷，商業(yè)管理公司負責商業(yè)部分的定位、招商、設計咨詢，酒店管理公司負責酒店部分的顧問公司的引入、定位、設計咨詢及后期管理。此外，與政府各相關管理部門的溝通，均由項目公司的前期部負責。由于各個部門分工明確，合作順利，使得該項目由前期策劃、概念方案到建筑方案審批通過，僅僅用了一年的時間。

但是其中也有設計反復的過程。商業(yè)定位和招商過程是一個受外界因素影響和制約較大的過程，所以商業(yè)定位會常常反復和修改，從而帶來設計的反復和時間的延誤。國內比較成熟的商業(yè)開發(fā)商的做法是將商業(yè)產品做成模塊，訂單式操作，標準化的設計流程，從而能更準確的定位、縮短開發(fā)周期、快速回收資金、提高利潤率。和政府管理部門的溝通中，規(guī)劃條件的理解和應用、日照間距的嚴格控制、消防條例的嚴格執(zhí)行，都是能使設計順利通過審批的關鍵點，在方案設計過程中一定要非常關注這幾點。

5.設計管理把控關鍵點

在參與這個項目的設計管理過程中，總結整個設計過程，有以下幾個關鍵的因素應要提高重視，把控好這幾個環(huán)節(jié)，對整個綜合體的設計管理將起到事半功倍的效果，也是綜合體的成功開發(fā)的關鍵。

（1）產品定位的重要性；（包括：項目選址、客群定位、面積合理配置等）

項目產品定位的準確性是關系到綜合體開發(fā)成敗的關鍵，做好定位，是所有工作的基礎。

（2）研究政策的重要性；（包括：規(guī)劃、消防、環(huán)評、交評、安評等政策）

對當?shù)馗髦鞴懿块T的政策研究和理解，是設計人員、設計管理人員和前期工作人員必須認真做好的工作。建筑方案設計順利通過政府審批的保證。

（3）設計管理人員合理配置的重要性

設計管理人員的專業(yè)性和管理能力對綜合體設計的品質把控和進度把控起到非常大的作用。

（4）設計公司選擇的重要性

好的設計公司會提供高品質的設計成果，更好的理解和表達開發(fā)商的意愿，也能提高更好的配合服務。

（5）保證設計合理周期的重要性

給設計公司合理的設計周期，是設計品質保證的前提，開發(fā)商不能因為某些政治因素，盲目縮短設計周期，導致設計品質降低，最終帶來經濟上損失。

（6）專項市場提前考察的重要性

綜合體的設計內容復雜，設計管理人員應花一定的時間和精力考察專項市場，可以更好地把控設計的品質和進度。

（7）規(guī)范設計管理流程，做集團標準化的重要性

公司有一套合理的，操作性強的設計管理流程是順利推動綜合體設計的制度保證，而產品的標準化是縮短設計周期、保證設計成果、節(jié)約成本的有力措施。

6.結語

根據(jù)市場的需求，不斷總結，調整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通過與設計機構、顧問公司、政府職能部門、社會技術權威等等資源的合作，開發(fā)商會成功地建造出更多高品質的綜合體，為城市建設、民眾生活品質的提高，做出貢獻。

參考文獻

[1]王楨棟.當代城市建筑綜合體研究[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2010.