房地產行業調查報告精選(九篇)

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第1篇：房地產行業調查報告范文

【關鍵詞】工作過程 高職 實踐教學 房地產經營與估價

實踐教學是高等職業院校教育教學的重要組成部分，是培養高技能人才的重要途徑，也是實現人才培養目標的重要環節。隨著高職教育的迅猛發展，創新實踐教學體系，深化實踐教學內涵，探索實踐教學新模式，構建以社會需求為導向、以能力為本位、促進學生個性發展的實踐教學體系，已成為當前高職院校亟須解決的熱點問題。

我校《高職院校房地產專業營銷人才培養模式研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調研了解到的部分高職院校房地產經營與估價專業（以下簡稱房地產專業）的實踐教學開展實施情況基礎上，結合我校本專業開展實際，依據教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》的文件精神，推行以“工作過程”為導向的實踐教學，作為提高學生職業素質、增強學生就業競爭力的有力手段。

一、高職房地產專業實踐教學的內涵

實踐教學就是培養學生的基本能力與基本技能、職業道德、身心素質。能夠體現高職人才培養的應用型特色，是高職教育內涵的核心之一，決定了高等職業教育人才培養目標的實現。高職教育的特色要求各專業強化設計實踐教學，依據職業崗位能力的要求來構建課程體系與設計教學單元，動員相關的企業、協會等社會力量參與到高職教育中來。

鑒于房地產市場是一個典型的地方區域市場，產品特性與市場需求均具有其特殊的地方特色，怎樣適應社會發展與用人單位的需求，攻克人才培養定位不明確、核心職業能力不突出等問題，以過程為導向的房地產經營與估價的實踐教學成為解決上述為題的一劑良藥。

二、房地產專業實踐教學的具體形式及主要內容

（一）平時作業

平時作業主要是配合房地產經營與估價專業的理論教學過程，而分階段安排實施的一種比較靈活的實踐教學方式。有效實施平時作業要做好以下工作：

1. 作業周期。以章為單位比較合適，這樣可以使內容既具有相對完整性，又有較好的節奏性。

2. 作業內容。根據教學大綱與考試大綱，參照考試題型來分解各章內容，凸顯教材中的重點、難點與疑點問題。

3. 質量控制。老師要有書面記載對學生是否做了作業，做的質量怎樣，對不完成作業以及無平時成績的學生取消期末考試資格。

（二）實訓

實訓在房地產經營與估價專業實踐教學中發揮者比較大的作用，因為其是讓學生直接操作儀器、撰寫報告或者直接感受某種現象以及過程的教學方式，比如房地產測繪實訓、房地產市場營銷策劃報告實訓、建筑工程概預算實訓等。

（三）社會實習

社會實習是指讓學生直接融入社會，擔任與本專業相關崗位的一種教學實踐形式。產學研合作也是高職教育的必由之路。高職教育實踐教學要側重校內和校外、課內和課外實踐教學的有機整合，校、企共同開展高職教育實踐教學，營造“雙贏”的合作機制，也是提升高職實踐教學的最佳模式與有效途徑。

（四）市場調查

市場調查是指讓學生圍繞所學的房地產經營與估價專業知識，針對市場中的某個問題運用其所學的理論，進行深入實際的調查取證，然后寫出社會調查報告的實踐教學方式。組織實施社會調查的需要注意做好以下工作：

1. 確定問題。要選擇與高職房地產經營與估價專業相關的、有較強的現實意義、社會生活中客觀存在的問題，提出并解決這一問題而開展調查。

2. 擬定提綱。為了提高市場調查的針對性與有效性，讓學生調查前需要制訂調查提綱、設計調查問卷、制訂市場調查的步驟、選擇市場調查方法，在調查提綱的指引下開展調查。

3. 進行市場實地調查。市場調查需要在恰當的時間，運用科學的方法進行多層面、立體式的“掃描”，抓準問題的本質，尋求解決的辦法。

4. 撰寫報告。市場調查結束后，學生要撰寫出書面調查報告，教師針對學生的調查報告要寫出評語，并且打分。

三、傳統實踐教學做法的不足

大多數高職院校房地產經營與估價專業傳統的實踐教學分為三個層次：“認識實習――職業技能單項訓練――職業技能綜合訓練”，此傳統模式雖然推動了實踐教學的發展，但是不足之處也存在：

（一）專業實踐活動形式化、表面化。有的專業社會調研，缺乏有效的監督與指導，導致學生不夠重視，調研不怎么當回事，或者只是“走馬觀花式”實習，沒有深入到具體的崗位實踐中，對職業技能的鍛煉不夠理想。

（二）實踐教學跟實際工作脫節。課內單項驅動實訓采取的是集中實習實訓的形式，教師模擬的訓練項目，由于受教學資源的限制，難以提供跟真實工作環境相同的教學情境。

（三）實踐教學的內容單一。傳統的實踐教學的內容是為了培養以技能操作，忽視了培養學生的交際能力、合作能力、表達能力、應變能力、創新能力等，沒有滿足房地產企業對人才的實際需要。

（四）三個實踐層次之間相互銜接不緊。三個層次的實踐活動相互之間彼此獨立，缺乏整體設計，致使學生在頂崗實習時企業還是需要對學生重新進行培訓，這樣認識實習、課內單項實訓與教學實習就沒有價值了。

四、高職房地產專業“工作過程”導向的實踐教學內容

根據《普通高職高專專業目錄》，本專業全稱為“房地產經營與估價”（專業代碼560701），故依據專業名稱在設計實踐教學內容時，主要分為“經營模塊”和“估價模塊”。具體實訓教學內容如下：

（一）經營模塊

房地產經營是房地產經營與估價專業培養的主要方向，依據崗位需求設置三個實踐教學環節，環環相扣，分別是：推銷談判、營銷策劃與客戶服務。

1. 推銷談判環節

本環節安排的是營銷員技能拓展訓練。此實訓讓學生掌握商務禮儀、消費心理學、房地產市場營銷相關的學科知識，培養學生擔任相關工作崗位應該具有的實踐操作能力與溝通交際能力，進而促使學生成功轉型，由學生身份轉換為售樓的先生（小姐）。除了培養學生掌握基本技能，實際操作演練也不容忽視，模擬售樓現場進行實戰演練能起到事半功倍的效果。模擬演練可以針對一手房或二手房的不同銷售特征與環境來進行。

2. 營銷策劃環節

本環節安排了兩個實習與三個課程設計。城市規劃參觀實習組織學生親臨現場參觀學習，直觀感受樓盤、沙盤、售樓處與小區規劃等這些書本上的專業名詞，進一步加強對容積率、綠化率等概念的理解，為后面的學習做好鋪墊。房地產市場調查分析也是進行項目定位、營銷推廣的前提條件。市場調查可以分為消費者市場調查與樓盤市場調查，可以分開進行。三個課程設計分別是：房地產項目定位課程設計、房地產項目可行性研究課程設計與房地產項目營銷推廣課程設計。三個課程設計是在市場調查的基礎上，剖析項目自身情況，撰寫相關的實訓報告。

3. 客戶服務環節

客戶服務的工作內容有：寫合同、簽合同、審合同、統計部門資料、辦房產證、房屋維修基金、交契稅、處理客戶投訴與客戶分析等。根據這一環節的工作任務，主要設置了兩個實訓，房地產合同課程設計是在掌握了相關的法律法規之后， 訓練編寫合同以及辨識修改模糊條款；售后客戶服務的實習是了解客戶服務的基本工作內容，模擬完成各部分的工作任務。

（二）估價模塊

房地產估價是房地產經營與估價專業的另一個培養方向，房地產估價實訓要求對被估價對象選用兩種以上適合的估價方法，在充分市場調查的基礎之上，按照《房地產估價規范》的要求與格式編寫估價報告。實訓不僅要求學生能撰寫房地產估價報告，而且更重要的是要求學生能駕馭房地產評估方法、程序與規范，不犯常識性的錯誤，實訓后讓其具有一定專業估價能力。

五、保障實踐教學質量的實施途徑

（一）促進專業結構調整力度

對實踐課程結構、教學內容與教學方法進行改革，促使人才培養方案更加符合社會的需要。在制訂教學大綱上，要謹慎審核教學內容的科學性、實用性與教學組織管理的可行性與監控性，進而促使每門課程能有規范可行的教學方案與教學效果考核綱要。

（二）重塑學生認識實踐教學課程的重要性

提高學生在意識上對房地產經營與估價專業的實踐教學重要性的認識，促使學生真正了解學習本專業課程對自身以后就業的重要作用。專業老師可聘請優秀的房地產經營與估價工作人員來校講座，與學生進行面對面地交流，從而讓學生意識到房地產行業的法制化與正規化是我國房地產行業發展的必然要求，促使學生在意識到房地產經營與估價專業的實踐教學是必須要學習并且必須要掌握的。

（三）增強專業教師的實踐教學能力

教師較強的實踐能力是保證實踐教學質量的重要條件。解決教師實踐能力較低的問題，可通過以下渠道。

1. 對教師的實踐活動進行嚴格控制，管理教師認真開展社會實踐活動，以達到增加教師實踐活動質量的效果。

2. 對教師實踐活動進行高額度補貼，從而刺激教師參與到社會實踐活動中來的積極性。

3. 改革專業教師的任職資格機制，從而讓有教學能力與豐富工作經驗的房地產從業社會人員成為專業教師。

（四）引入具有激勵性質的實踐教學評價機制

1. 評價目標應該以“促進學生職業生涯發展”為導向，不僅要關注學生理解與掌握專業知識跟技能的，而且要關注他們職業情感和態度的形成與發展。

2. 采用過程性評價方法，主要是變終結性評價為過程性評價，緣于終結性評價會導致學生只關注分數的多少而忽視對實踐技能的真實掌握程度，而過程性評價要求指導教師及時參與到學生實訓成果的形成過程中去，按照好、中、差三個層次選擇典型的實訓成果跟學生進行交流與點評，進一步指導學生對實訓成果進行完善。實訓成績的最后評定是實訓態度、實訓成果的質量的綜合顯示，也是前后兩次實訓成果的改進程度三方面作用后的結果。此評價方法促使不同基礎的學生意識到只要有努力，也能得到良好的評價，有益于使用評價成果來調動學生參與實踐的積極性。

3. 使評價的主體多元化。即實踐教學評價可以采用學校教師評價、頂崗實習單位指導教師評價、學生自評、學生互評等多種方式。學生在指導教師的指導下，進行橫向、縱向鑒別，意識到自己的不足與進步，發現自己的學習能力跟潛力，對自身能力有個清晰的認識，走出消極被評的尷尬情境。

4. 實踐成果的具體化。每次實踐教學活動都要求有明確的實踐成果導出，而且要求盡可能的具體化、量化，實踐成果的具體化和量化有助于學生深度理解實踐任務的要旨。

【參考文獻】

第2篇：房地產行業調查報告范文

方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。知名地產評論人徽湖告訴新華網記者，近幾年，地價一直是推動房價的重要因素。理論上說，巨大土地供應的增加，將有助于抑制地價的增長從而遏制房價的上漲。

“383方案”或致土地供應單軌變

方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。

“以前的供地方式是國有用地單一的單軌制供地模式，現在383改革最重要的突破是土地供應從單一變成雙軌，這是最根本的改變。”徽湖表示。

伴隨著中國經濟升級的大背景，房地產行業不斷被催熱，加之城鎮化進程的不斷推進，原本的供地模式和節奏已經不能滿足當下房地產行業對土地的需求，隨之而來的是征地制度遇到難以為繼的挑戰和障礙，土地市場的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。

關于集體土地入市的話題，早在兩年前或者更早時間，已經有人提出，為何這次這個時機再被拿出熱議，足以說明了當前土地市場面臨的重大問題。中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾表示，農村集體土地的主要問題不是入市問題，而是在保證其權利的基礎上，對其用途要有嚴格限定。

公開資料顯示，深圳市此前便允許農村集體土地入市交易，盡管對相關范圍和條件都有所設定，未來對于市場的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創新，或許在不久的將來，對經濟健康發展起到不小作用。

“土地制度的改變一定要跟中央地方的財稅體制同步變化，不然會執行不了，因為會涉及很多利益分配的問題。”徽湖表示，這其實就是中央和地方的博弈過程。

或將緩解供地不足 大型囤地房企將受沖擊

當前房地產市場如此之熱，主要原因還在于土地供應上，一線城市表現尤其明顯。民革中央此前的一份調查報告顯示，全國城鎮建成區只有5700萬畝，而農村集體建設用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業內人士分析認為，如果這部分集體建設用地可以直接入市，意味著房地產市場增加了一個龐大的資源供應渠道。

21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰分析，允許集體建設用地直接入市，享有與國有建設用地同等權利，房地產市場將增加巨量土地供應，將根本上緩解長期以來土地有效供應不足的問題。

“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，” 徽湖表示，對房地產行業的影響不排除整個房價下降的結果，當然一線城市除外，尤其像北京這種一線城市高城市化率的，幾乎沒有集體用地帶來的影響不會明顯。但是，對于省市城市的沖擊將非常大。

“對房地產行業，將有利于增強市場競爭力，活躍市場環境。對房企來說，存有大量土地的大型房企來說，或是災難性的影響。”徽湖分析，之前40個億買的地，現在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個億就能買到。

第3篇：房地產行業調查報告范文

企業社會責任（Corporate Social Responsibility，簡稱CSR）最早是由英國學者Oliver Sheldon在其著作《管理哲學》中提出的。他認為企業社會責任是指，企業如果對其他實體、社會和環境有任何影響，都應該對其行為承擔相應的責任。就房地產行業來說，雖然近幾年受到一定沖擊，發展緩慢，但其作為國民經濟的支柱產業一直以來都是市場關注的焦點及熱點。就目前房地產企業承擔社會責任的現狀來看令人擔憂，具體總結有以下幾點：

（一）房地產企業對履行社會責任的意識薄弱

據2006年《中國房地產企業社會責任現狀調查報告》分析顯示， 34.7%房地產企業表示在自身企業發展計劃中，不包含社會責任的履行。更有部分房地產企業不知何為社會責任。還有部分房地產企業認為做好房產開發，打造精品樓盤，做好物業服務，降低投訴就是履行了社會責任。更有部分房地產企業認為必須生產產品和提供服務來滿足需求從而獲得利潤回報股東，因此經濟責任才是企業最基本的一種責任。可見，國內的大部分房地產企業對于承擔和履行社會責任的認知還處在初級階段。

（二）房地產企業社會責任評價和監督體系相對滯后

我國目前缺乏對房地產企業履行社會責任的情況進行評估和監督的相關體系以及機構，這種評估、監督體系的缺乏直接導致了我國部分房地產企業對社會責任承擔和履行意識的薄弱。然而，我國的公司法、勞動法、生產安全法和社會保障法等法律法規還是具體地涉及了企業社會責任的不同內容，但仍然有很多房地產企業視而不見。這不得不讓我們對企業社會責任的評價、監督體系進行反思。

（三）房地產行業信息的不對稱下的道德風險

近年來，房地產企業為去庫存，爭銷量，虛假廣告、不按期交房、房屋質量低下、物業服務水平差等負面新聞屢見報端。房地產開發商作為市場中的賣方，對自己開發樓盤的建筑材料、成本、環境、樓盤的優勢劣勢了如指掌，但是消費者僅僅從房地產的廣告或介紹中獲取有限的信息，這種信息的不對稱導致了房地產開發商通過夸大售房廣告信息、隱瞞房屋真實缺點，甚至虛假廣告來誤導消費者的決策以賺取更多的利潤。

二、房地產企業應承擔的社會責任

（一）對消費者的社會責任

房地產企業在承擔社會責任中首先應該對直接的利益相關者，也就是消費者、購房者負責。對于房地產企業來說，消費者如果對企業的產品和服務十分滿意，就會用口碑方式傳播給其他身邊的潛在顧客，這就給房產銷售帶來了新的客源，增加了客戶的購買意向。房地產企業的產品和服務只有顧客滿意，才最能體現其社會責任感。

（二）對企業員工和股東的社會責任

實現股東利益最大化一直以來被認為是企業的本質。作為一個企業，實現股東利益最大化對股東負責是理所當然的。除此之外，企業還應對自己的員工負責，包括關心員工的職業健康、保護員工的合法權益、提供安全的環境和服務等。對于房地產企業也是如此，如果一個房地產企業連自己的員工都沒有歸屬感和榮譽感，它是不可能受到好評的。

（三）對供應商和商業伙伴的社會責任

由于行業的特殊性，房地產企業涉及的相關利益者非常多，這就要求房地產企業不僅要對消費者、員工和股東負責，還要對其供應商和商業伙伴負責。房地產企業作為產業鏈條中的上游企業，必須認真履行采購合同中所規定的義務，恪守商業信用，誠信合作， 按時向供應商支付所欠款項，只有這樣建立在誠信基礎上的合作關系，才可能實現共贏。

（四）對政府的社會責任

房地產企業一直以來都是納稅大戶，但在上交國家稅方面卻差強人意。目前仍有部分房企無視政府部門的相關規定，偷稅漏稅、騙取銀行信貸資金、違規經營、破壞環境等現象時有發生。因此，為保持房地產市場穩定，促進房地產業健康發展，房地產企業必須落實政府調控措施，按照政府的相關規定，承擔相應的社會責任。

（五）對生態環境的社會責任

房地產企業在開發建設中勢必會對生態環境造成一定影響。在目前環境問題日趨嚴重的形式下，房地產企業應積極地進行規制，建立嚴格的資源環境保護監督制度，將保護環境的價值理念植入到企業文化之中，開發綠色建筑，使用低能耗、可循環利用的建筑材料。

三、房地產企業社會責任履行的對策建議

（一）提高房地產企業履行社會責任的認知

在當代社會，消費者對企業履行社會責任的期望越來越高，愿意通過購買行為來表示對那些履行社會責任的企業的支持。因此，房地產企業履行社會責任不僅不會損失利潤，反而在一定程度上會獲得財務回報。這就要求房地產企業加強自我檢驗和約束，重視企業文化和形象的塑造，積極參加公益慈善活動，把社會責任的履行融入企業發展戰略規劃之中。

（二）完善房地產企業社會責任評價和監督體系

通過建立房地產企業社會責任評價和監督體系，可以督促企業履行社會責任、規范和引導房地產企業的行為。在體系的構建上，應由政府主導，明確評價標準、評價指標、?u價方式、獎懲政策。除此之外，還應發揮社會各方面的監督作用，尤其是新聞媒體，對于不積極承擔社會責任、違法經營、坑害消費者利益的企業應當及時曝光。

（三）處理好與利益相關者之間的關系

由于房地產行業的特殊性，房地產企業涉及的利益相關者較多。這就要求房地產企業承擔社會責任的同時必須處理好與股東、員工、政府、消費者、供應商、社區以及自然環境之間的關系。企業社會責任理論證實了企業是在利益相關者的網絡中運行的，因此，房地產企業只有解決了利益相關者的問題才能稱得上是符合社會責任的要求。

第4篇：房地產行業調查報告范文

[關鍵詞]財務風險；財務預警；現金流量

一、現金流量與財務風險的關系

(一)現金流量體現

企業的盈利狀況，可以識別企業的財務風險比起企業的經營利潤，反應收益現金流量似乎更有發言權。在權責發生制下的利潤進項，現金的收入并不與銷售收入一致，應收賬款的影響最大，應收賬款由于無法收回導致的壞賬，致使財務報表無法精確的反應企業真實的利潤水平。而現金流量可以解決這種不確定性，它不存在虛假的部分和壞賬，所以可得出實際的經營利潤。

(二)現金流量的有效管理可為規避風險提供便利

在公司的資產中現金流量的流動性最強。現金流量的有效管理可以維持公司的穩定運行，還可以使資金的周轉率加快。現金流的良性運轉可以進一步減輕公司的財務負擔，保證了財務體系的安全，使企業在競爭中處于優勢位置。既然現金流量的作用如此重要，在建立財務風險預警系統時一定要將現金流量指標考慮在內。與此同時，作為一個舉足輕重的要素，要以其為根基建立財務風險預警系統。

二、我國房地產上市公司的發展現狀和財務風險狀況分析

(一)我國房地產行業的發展現狀與特征

1.國房景氣指數逐月下滑

國房景氣指數就好比房地產開發行業的溫度計，是衡量國內房地產的綜合計量指數。2010年之前該指標由于房地產行業的持續走高而不斷上升，在同年3月份達到巔峰，然后在國家的各種宏觀調控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也沒有回升。進入2014年，從二月份的96.91逐月下跌至93.93。國房景氣指數的持續走低也預示著房地產行業的高速增長勢頭不復存在。

2.房地產投資增速下滑，房地產開發面積下降

2014年，國家宏觀調控的緊縮政策和趨緊的信貸政策致使了房地產市場的頹廢態勢。購買者的購買意愿減弱，多數購買者處于觀察狀態，其需求觀望的情緒嚴重，使得房地產出售量已經連續10個月持續下降。對比去年同期的全年購買20%的增速，今年的房地產投資顯著降速，而且一至三季度增幅趨近于2006年的最低水平，進而影響了房地產的開發。2014年前三季度，房屋新開工面積下降9.3%。由于各個地區持續不斷的進行房地產開發，各地房地產大量積壓導致房價增幅放緩，人們通過投資房地產進行收益的愿望變弱，所以導致房地產投資增速放緩，開發面積下降。

3.銀行收緊房地產貸款，房地產整體資金鏈承壓

2014年，銀監會強調要把切實防范和化解金融風險隱患作為對各銀行的明確要求，對房地產貸款風險進行嚴格控制，對重點企業給予高度關注，降低個別企業由于資金鏈斷裂可能帶來的風險。在實際應用中，建設銀行已經對部分房地產類貸款余額占比進行結構化控制，從2012年房地產開發貸款呈現負增長，到2013年底更甚，達到5004.28億元，比例也隨之下降到5.83%。銀行緊縮的信貸政策勢必會給購房者和房地產開發者帶來資金壓力。

(二)我國房地產開發企業面臨財務風險的現狀

1.資產負債率進一步提高，資本結構不合理

企業的資本結構是指企業的權益資本和長期負債資本與企業總資本之比，以資產負債率表示。依據行業標準，我國房地產企業資產負債率的臨界點為65%,在實際工作中，當房地產企業的資產負債率大于70%時，該企業會因無可抵押資產而導致喪失融資能力的后果。

2.盲目投資，樓市成交量萎縮，投資風險加大

近年來我國房價久漲不退，房價飆升使投資過熱，即使2014年投資增速有所回落，但投資總額仍在持續增長。社會政治、經濟發展都會對房地產開發企業的投資效果造成影響，房地產開發企業面臨的宏觀經濟風險較大。而有一部分企業不能對宏觀政治經濟環境、市場的供需、顧客的購買力等因素進行合理的預估，高估了房地產行業的發展前景，花費巨額資金圈地，盲目擴張不具備投資項目可行性報告的土地，致使房地產開發企業沒有更多的資金維持生存。在這種情況下，再加上樓市成交量的萎縮降低了投資樓盤的流動性，便進一步加大了投資風險。

3.多元化經營加劇成本費用管理難度

近年來房地產開發企業基于行業趨勢，向多元化經營戰略轉變，嘗試進入與其相關產業或政府支持的朝陽行業，如酒店業、物業管理、裝修設計、工程施工等產業。通過多元化經營，擴大經營領域的同時增加了利潤來源，一定程度上降低了母公司房地產企業的行業風險。但暴露的弊端就是不同業務經營范圍的擴大改變了下屬公司的部門結構，從而導致成本費用的控制難度進一步增大，母公司的運營效率由此降低。因此，在迎合房地產行業未來發展趨勢的同時，要足夠重視跨行業經營帶來的經營風險，做到在規避風險的同時提高盈利。

4.融資渠道單一且籌資難，資金鏈承壓大

當下我國房地產開發企業的資金主要來源于銀行貸款。根據2010年住建部調查報告，商業銀行的貸款在房地產企業開發項目中占有61%的比例，且短時間內這種融資格局不會改變。但受2014年國家政策的影響，謹遵全國銀行監管工作會議上嚴控房地產貸款風險的明確要求，銀行信貸投放過于緊張，基金、信托等金融工具也開始考慮兌付風險，商業銀行對房地產開發企業的融資逐年減少，致使房地產開發企業的資金狀況緊張。

三、基于現金流量完善我國房地產上市公司財務風險預警的建議

(一)以現金流量管理為基礎構建預警系統

企業如果構建了完善的財務風險預警系統，可以在財務風險來臨之前預警即將發生的威脅，提前對可能發生的危機加以預防并預先做出精準的對策，將風險降至最低。大數據是財務風險預警系統的前提，即在大量的信息基礎上做出決策。這對企業的信息管理部門提出了更高的挑戰，它要求信息管理人員應具備專業的素質，能及時、準確、全方位的向企業的財務風險預警系統提供相關信息，并在信息的采集、處理以及反饋的各個環節要做到高度的協調配合。

(二)增強現金流量組成結構的合理性

房地產企業沒有合理的現金流組織結構，公司的整體組織結構也不會合理，長此以往，企業的正常經營就會存在安全隱患。因此，房地產企業在構建組織結構時，要明確職責、合理分工以及建立明確的組織結構。要有健全的會計體系，嚴格的會計制度，健全的成本管理方法，合理的內部控制制度。在控制制度上，任何一項經濟業務從其產生到結束的全過程，一定要做到內部牽制，經濟透明。

(三)提高房地產上市公司的經營活動現金流量

如果一個房地產企業的經營活動現金流量持續兩年呈現負增長，那么這個企業很可能會面臨倒閉的風險。作為房地產企業，經營活動現金凈額不可低于同期凈利潤，凈利潤的現金含量是房地產企業競爭力的體現。可以說,經營活動凈利潤最大化是房地產企業的首要目標。總而言之,房地產企業的長期發展,依賴于經營活動產生高水平的現金流量。(四)保持房地產上市公司現金流量的平衡性房地產企業正常經營的關鍵資源就是現金。現金的流動過程貫穿于企業經營活動的始終，脫離了現金，房地產企業就無法正常運轉，所以,房地產企業要具備較高的速動比率才能確保正常的構建活動。財務部門要實時監控企業現金流量的流動，防止由于成本管理的不到位，而致使資源的浪費；進行合理的稅務籌劃，分配稅后利潤，使資金發揮最大的效用；嚴格管理原始資本，使原始資本在保值的基礎上實現最大的升值。

四、總結

企業財務風險誘發因素很多，而現金流量的作用無疑是最為顯著的。現金流量相關指標能更準確的反應房地產開發企業的獲利能力和償債能力，防范融資風險。傳統的償債能力指標，流動比率和速動比率可以在一定程度上反應現金的流動性，但有其局限性。依據現金流量表相關數據所反應企業的獲利能力和償債能力，進行財務風險的預警，能夠評價房地產上市公司未來的獲利能力，為企業管理者的投資決策提供依據。同時，還可以衡量企業的財務適應性，提高企業財務信息的可靠性。

[參考文獻]

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[3]廖斐,賈煒瑩.基于現金流量的上市公司財務危機預警研究[J].商業會計,2014(4):80-82.

第5篇：房地產行業調查報告范文

富裕無國界

超級富豪一般都會被國界“綁定”，通常過著一種居無定所的游牧式生活。“越是富有的人，就越沒有根。”是用來形容他們生活方式的一種鮮明體現，富豪們通常會根據不同的國家政策、當地的環境氣候以及孩子的教育環境改變他們的居住環境。甚至只是為了能夠隨時隨地與死黨出來喝咖啡。所以富豪熱衷四海為家、全球置業，也不足為奇了。一般而言，“無國界富豪”擁有四到五處物業，其中兩處位于“常駐國”，一處位于倫敦、巴黎或紐約之類的“國際化大都市”，另一處則是作為避暑勝地，譬如：瑞士或者荷蘭等地方。

“超一流”房市異軍突起

何為“超一流”房市？根據Knight Frank公司的調查報告顯示，外國買家已經成為“超一流”房市的中堅力量，“超一流”的概念是物業僅限于身價最高的前5%，且多是世界主要城市。現階段超級富豪的全球化生活方式帶動了高端房市的全球化，當然，這是一個“意料之中”的結果。正是因為，有這樣一個群體的出現，房市的全球化趨勢成為了一個新的時尚潮流。除了，摩納哥、倫敦這些地方，中國富豪也有了自己的全球置業版圖。

投資潛力股―美國底特律

100美元買套房，這是美國汽車城底特律打出的最新廣告，10年前，底特律中心街區“鬼城”房屋就以白菜價聞名，這里居民成批量棄房出走，這讓中國富豪們興高采烈的“撿了便宜”。位于美國大湖區的密歇根州底特律，曾經風光無限好，隨著汽車行業的衰落，走向沒落。但中國富豪總是擁有獨到的眼光和投資頭腦，如果政府在對底特律的經濟進行復蘇，那么這項投資將是穩賺不賠的好買賣，想必，富豪們也是看中了這項有潛力的投資價值了吧！有些房產就如同一個未發掘的金礦，一旦開采，潛力無限大。

不可不置“紐約曼哈頓”

《華爾街日報》報道了一則美國房產中介的故事，讓整個華爾街房市沸騰，一位中國女士把曼哈頓精品公寓轉了個遍，最后花了650萬美元，買下了曼哈頓西57街上的一套公寓，為了自己現在只有兩歲的女兒未來到哥倫比亞或紐約大學做準備。曼哈頓島是紐約的核心區域，這里也是紐約房價最高的區域之一。但不可否認的是，曼哈頓是紐約的核心商務區域，擁有世界最頂尖的商業氛圍和金融空間，通常，這里置業都是自身資本程度的一種體現。

第6篇：房地產行業調查報告范文

關鍵詞：房地產；統計監測；美國

一、美國房地產市場的監測機構

（一）政府機構

美國從事房地產市場監測的政府機構主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統計信息，匯總成統計數據。普查局的局長由總統任命，同時還需得到參議院的確認。

（二）行業組織與協會

1.全美房地產協會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產協會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協會。現在該協會的會員總數已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協會（localassociation）。

2.全美住房建筑商協會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協會公布的數據主要包括住房市場指數（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業和建筑行業的經營環境。

3.按揭銀行家協會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協會公布的數據主要包括周按揭貸款調查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區的房地產金融業的國家級協會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協會的一般事務。

二、各監測機構公布的房地產市場數據

1.建筑支出。建筑支出統計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報告中的數據分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數量、已經許可但尚未開工的數量、新房開工數量、在建數量和完工數量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。

當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統計，該項統計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數量包括那些不需要許可的住宅項目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數據在四季度報告發表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數據，樣本數量達到舊房銷售統計樣本的一半，相當于所有交易數量的20%。目前有一些住房數據被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數，但新房銷售樣本規模較小，數據的波動性大，要多個月的數據才能看出趨勢。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協會統計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數在3—4個月內結算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數量計算的指數值為100，全美房地產協會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數外，還包括四個地區的指數。

5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統計數據，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數量、新單家庭住宅待售的數量和已銷售新房的中位價格與平均價格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。

新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發的價格變化。新房銷售的歷史數據起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區數據。

普查局的當地統計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協會公布的舊房銷售數據是衡量住宅市場發展趨勢的主要依據。每月的25日左右，全美房地產協會公布全國和四個地區的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數量和價格數據。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數據以及最近三年的年度數據，其他歷史數據需要付費購買。

地方協會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數據，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統計范圍。全美房地產協會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協會的調查數據，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協會的樣本調查數據。

舊房銷售數量數據要經過季節調整并折算成年度數字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數據代表如果該月的銷售速度能夠連續維持12個月的總銷售數量。

7.全美住房建筑商協會調查。全美住房建筑商協會（NAHB）通過調查公布的指數主要包括：NAHB-WellFargo房地產市場指數（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數（diffusionindices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。中國-HOI的定義為當地中等收入的家庭按照標準按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發展部公布的都市地區家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業的傳統假設，該估計值再除以12可以得到每月的數據。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數據，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業稅和物業保險。HOI即是都市地區每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國

2001年住宅改建市場規模達到了1530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規模甚至將超過新房市場的規模。NAHB的房屋改建市場指數基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業的衡量標準。NAHB通過向15000個房屋改建商發放調查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數來描繪住宅改建市場狀況，一是現期市場條件指數（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預期指數（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協會進行并向訂閱者公布詳細的調查數據，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數量與金額占按揭貸款總量的比重等數據。報告公布的指數分別為經過季節調整和未經季節調整的市場指數（MarketIndex）、購買指數（PurchaseIndex）、再融資指數（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數（FRM/ARMIndex）、常規指數（ConventionalIndex）和政府指數（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數據可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協會為讓其會員和業內人士了解房地產金融的市場環境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數據，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數據,分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

第7篇：房地產行業調查報告范文

1． 國家宏觀政策影響

當前，中國房地產業發展面臨復雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件”出臺，房地產通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優勢雖然開始顯現，但同時也將風險轉移了過來。今年我國的金融環境和房地產市場都發生了很大的變化，銀行縮緊放貸規模，證券市場的萎靡不振，全國很多城市，尤其是上海等城市房屋價格大幅度波動，這些都在一定程度上影響了國家宏觀調控政策的調整。2005年銀監會出臺了212號文件，明確提高了現在貸款類的房地產信托門檻，原來占60％以上的房地產信托門檻提高了。也因此影響到了房地產信托的規模和發展。

2． 房地產自身行業風險。

房地產投資增長率與國家經濟增長速度相一致，國家對房地產政策的調整直接關系到房地產信托。例如上個世紀九十年代，房地產的繁榮和衰退都是國家產業政策宏觀調控的結果。房地產本身既是耐用消費品，又是投資品，房地產價格上漲主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產品質提升所致，如果房產價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。根據建設部政策研究中心最新發表的調查報告顯示，2005年1-10月份，我國房地產投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區房地產行業可能出現的風險進行了宏觀調控。

3． 項目自身及市場風險。

通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

4．自身誠信風險。原則上從事經營性信托業務的非銀行金融機構，受到國家金融監管機構的嚴格監督和管理，嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。但是由于我國目前房地產行業由于進入的門檻高，一定程度上存在價格壟斷，房價虛高的現象。盡管大多數房地產企業不承認自己有暴利，但是大多數房地產企業的項目利潤是高于20%的，別墅項目的利潤會更高，導致一些房地產企業和信托公司勾結在一起，一些信托公司的項目負責人會得到至少融資金額一定比例灰色收入。這導致最后的結果是房地產企業和信托公司合作在一起為了籌集信托資金去淡化項目風險。因為終端信托權益的持有者并不知道該信托項目的真實風險程度，大部分投資者只看收益率和擔保方式等去做判斷。

5． 產品設計上的缺陷。最主要的缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，既一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單。筆者經過3年時間的抽樣調查，發現北京市場的房地產抽樣信托產品沒有一個是買了保險的，其信托公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設計缺陷。但是如果真的小概率事件出現了，那么投資者便會遭受巨大的損失。

6．信托財產流動性風險。房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

二：風險控制手段

1． 成立風險控制委員會及委員身份的多樣性。信托投資公司應該專門成立業務發展決策和風險控制委員會，以便隨時能夠了解和掌握國家的法律政策變化措施，定期和不定期提出風險控制報告，和風險控制措施，并敦促信托公司相關部門實施該措施。考慮到由于信托公司所代表的利益的中庸性，建議該風險決策委員會引入決策相對獨立的類似獨立董事的外部具有一定社會知名度的金融人才作為該委員會的委員，同時建議從投資中找出類似監事的人員加入該委員會，在重大政策和項目重大事件出現時，有個完善的風險制約機制。畢竟，信托權益投資者處于信息不對稱的地位，投資者出了資金，委托信托投資公司去管理，卻沒有一個好的監督和約束機智去真正控制風險。

2． 信用風險的控制

前年，北京的一家信托投資公司，先后發行了幾期非房地產信托產品，但是后來，第一期的投資者發現，其后幾期的產品和第一期產品存在重復擔保的情況，這嚴重損害了第一期投資者的權益，因為他們在購買的時候，并不知道，他們所認為的項目擔保企業作為一個風險管理的一道屏障，竟然在其后數次擔保而降低了擔保能力。因為，有必要對擔保的規模和次數進行限制。

3． 加強信息披露的透明程度

就前面所說的信用風險控制中，為了減少擔保企業不確定性的風險，信托投資公司，不僅要定期向客戶提供該信托的項目進展狀況，還要及時披露所提供擔保公司的資產和對外擔保情況，以及最新的償付能力，和其中風險最大的項目的或有損失估計情況，因為擔保公司的償付能力直接影響了項目出現問題后，本金或收益的回收將存在很大的不確定性，而且，從最近兩年的信息披露情況來看，很多的大的擔保公司都已經破產，因此擔保的風險不可低估。

4． 加強不可抗力風險控制。

幾乎所有的信托投資公司在信托合同上都寫明：對于諸如戰爭、動亂、地震、洪水等不可抗力情形造成的信托財產損失不承擔責任，但是作為信托財產的管理者，有必要做最大的努力減少不可抗力對信托財產造成的損失，首先，在項目選擇上，考慮到該項目所在位置歷史上曾經出現不可抗力的次數和經驗。對于危險性較大的項目堅決杜絕或者采取必要的保險、多重保障的措施去降低風險。另外，監督房地產企業去積極的參加適合的保險，或者采取必要的法律手段，對于一些關系到城市形象的項目，盡量爭取到政府的滅失風險的擔保，盡最大的努力去化解或者減少風險。

5． 大力加強房地產信托的創新，降低風險

目前，房地產信托投資創新主要表現在兩個方面，它們都不同程度上減少了傳統房地產信托所固有的風險。

（1） 大力發展信托業中的夾層融資（mezzanine financing）。．

夾層融資是一種資本的混合形式，在公司的資產負債表上介于優

先債權和股權之間。也就是說，在償付的優先權次序上，它是次于或者說“低于”優先債權，但優先于普通股或股權投資基金的發展。夾層融資對開發商來講有幾個優勢：第一，資金回報要求比較適中，比純粹的股權投資者低，對發放的投資要求又比貸款相對略低，不要求四證齊等。第二，對開發商更有吸引力的是資金使用率效率比較高，土地證還在項目公司里邊，便可以向銀行申請貸款，綜合起來，它的財務成本不見得比原來的貸款類信托高。對控制權的要求相對比股權融資者要低一些，但是由于夾層融資比管理層的要求會高一些，所以機構投資人在國內外都是夾層融資的提供者，而不是個人。信托公司作為現有的金融機構中間唯一可以進行實業投資的一個金融機構，應該是夾層融資最適合的一個投資者．信托公司通過發展夾層融資不僅可以為更多的房地產企業提供現金周轉，更可以通過在項目選拔中對自身人才素質的提高而從內在整體上提高了信托公司自身的管理素質和風險投資水平．由于它的特點還是實行備案制，發行靈活，可以減少房地產開發周期，另外計劃雖然受200份限制，規模影響不是很大，在同一品牌下可以連續發行，也可以先募集資金、后選擇項目，這樣都有利于開發商更快地拿到資金。對于債權和股權的雙重性質中，夾層融資由于多方參與主體（如律師事物所，會計師事物所，相關政府監督機構）的引入而使風險監督機制更加完善．

（2） 大力加強房地產信托投資基金的發展，REITs，在一定程度上可以杜絕如下風險的出現。

A.信托財產流動性風險

房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

REITs因為需要定期分配信托利益，對流動性風險較為重視，其風險控制措施也較多，例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構（例如銀行）等。

B.有利于防范金融風險

截止2004年，銀行業的17萬億信貸資產中，約有50%的資產是以房地產的形式或與房地產直接相關的形式存在的。這說明，房地產價格的走勢將直接影響金融資產的質量，將直接關系到金融風險的防范。

為了防范金融風險，一方面，擴大存量交易規模，形成較為均衡的交易價格，為金融機構正確判斷金融資產中房地產類的價格提供真實的市場基礎；另一方面，為銀行等金融機構在處置抵押資產時提供有效的變現渠道和承接市場，提高這部分金融資產的流動性。而REITs由于在項目選擇上的優化篩選等原則，加上規模上的優勢可以最大程度的釋放風險。

C.有利于利用證券市場的信息披露和監管機制更好的監督房地產信托項目的運行。

第8篇：房地產行業調查報告范文

“現在許多二十年前規定的奢侈品都已經成為了日常生活用品，我建議降低奢侈品進口稅。”全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林認為，國內奢侈品價格過高直接造成國內需求轉向國外，而降低奢侈品進口稅不僅有利于擴大內需，還有利于推動國內旅游產業發展。

觀點

李稻葵：地產限購是強力降溫藥清華大學經濟管理學院金融系主任、央行貨幣政策委員會委員李稻葵教授近日撰文《論限購》，稱限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。房地產限購的前景大致可分為僵持、預期改變和降價以及一定成交量回升等三個階段。而這種前景實現的前提是政府要有一定的決心、一定的持久性，要堅持一段時間。

葉檀：全球可能提前進入加息期

日本央行向市場注資51.8萬億日元，創下有史以來最快、最狠的注資紀錄。對于日本最大的幫助是各主要央行宣布加息，以吸引資金流入，拉低日元，從而避免日本央行進一步出臺瘋狂的寬松貨幣政策。這是一場沒有盡頭的比賽，如果日元匯率繼續上升，日本央行勢必會釋放更多的貨幣，而更多的貨幣則會讓游資趁恐慌繼續進行對沖操作。

茅于軾：二十年后房子會大量剩余

著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅于軾建議當下生活在北京的年輕人先租房。他說，二十年后，中國的房子會大量的剩余。現在我們計劃生育的結構，造成“421”的家庭結構，底下一個小孩，上頭兩個父母，兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房，完了到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之后這4套房都得留下來，結果房子就供過于求了，想賣都賣不掉了，所以我勸你們這輩子就別買房了。

于煉：房價可能下降20％至30％

全國政協委員、中國城市建設控股集團總裁于煉表示，房價有可能在第一輪“降價潮”中下降20％至30％。而且，不達到調控的預期效果，限購令不會被取消。于煉認為，房價下跌是必然的，但首先體現在成交量的萎縮上。“目前已有部分城市一天一套房子都沒有成交。”他說，今年我國整體流動性偏緊，房地產開發商的資金也面臨困境。“開發商硬扛不符合商業規律，因為沒有成交量，價格就必然下降。有了成交量，才能支撐價格。”他認為，如果部分開發商預期未來房價會下降30％，那么現在就會先降價10％銷售了。

任志強：房價下不來原因在農民

近日，在某論壇上北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強發表言論稱，他從來不認為中國缺土地，農村的宅基地有16.8萬平方公里，是城市建設的4.6～4.8倍。中國的改革從解放農民生產力開始，真正的中國城市化和現代化要從解放農民用地、宅基地開始。如果不從根本上解決土地制度，無法改變土地資源和人口矛盾，那么房價永遠掉不下來。

政策

準率上調致房企資金再度繃緊

3月18日晚間，央行宣布從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第三次上調存款準備金率，至此，大型金融機構的存款準備金率升至20％的歷史高位。業內估算，此次上調存款準備金率0.5個百分點，能夠凍結銀行體系流動性超過3500億元。

商品房預售合同范文將更完善

3月17日，住房城鄉建設部房地產市場監管司就《商品房預(銷)售合同示范文本》(征求意見稿)公開征求社會意見。據住建部網站消息，根據2010年9月向社會公開征求意見情況，住建部會同國家工商總局市場司對《商品房預售合同示范文本》和《商品房現房買賣合同示范文本》(草稿)做了修改完善。

銀監會叫停房貸返價

3月10日，銀監會下發《中國銀監會辦公廳關于做好住房金融服務加強風險管理的通知》，要求已有銀行方面簽字的房貸合同，銀行必須按照合同約定執行；只有借款人單方簽字的合同，銀行原則上應繼續按照合同約定執行。所謂“返價”，即銀行對此前房屋貸款合同或者貸款意向書中約定的優惠利率進行單方面提價。今年春節過后，一些“準房貸客戶”發現年前被承諾的8.5折利率優惠重新被通知單方面取消。

住宅私搭亂建禁止上市交易

住宅私搭亂建、別墅有違規建設等情況將禁止上市交易。從4月1日起，市規劃委的《北京市禁止違法建設的若干規定》正式開始執行，將嚴格查處和制止違法建設行為。新規將農村中的違法建設也納入禁止和拆除范圍。

土地

CBD六幅剩余地塊將入市

2011年3月14日，據北京市土地整理儲備中心信息，北京朝陽CBD核心區剩余的共計六幅地塊(Z8-Z13)即將進入招標階段。據悉此次入市的六塊CBD土地整體面積約為47,676萬平方米，建筑面積共計約為82萬平方米，折合平均容積率約為17.2。此六地塊建筑控高為150到300米，其中，Z8-Z10地塊鼓勵的產業類型為總部，z11和Z13地塊鼓勵金融機構，Z12地塊鼓勵綜合體。此前，在去年12月22日的第一輪投標中，首批6個CBD地塊交易總款共計222.57億元，其中中信集團以總價63億元競得Z15地塊，創下截至目前北京單幅地塊最高出讓價。(見圖1)

商品房銷售須明碼標價

為規范房地產市場秩序，著力解決當前商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題，3月16日，國家發展改革委《商品房銷售明碼標價規定》，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該《規定》自2011年5月1日起施行。

中海地產三天連拿五宗土地

進入3月份后，短短3天內，中海地產接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地。該企業自今年以來在全國范圍內頻繁出手，累積新增土地建筑面積420萬平方米，占2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55％。

申華控股5.56億元西安曲江拿地

申華控股3月21日晚同公告，公司全資子公司上海申華房地產開發有限公司以5.56億元的價格競得西安曲江新區編號為“QJ3-7-92”的地塊。該地塊位于西安市雁翔路以西、南三環以北的區域。凈用地面積為115萬平方米，配建廉租房使用土地面積為5577.3平方米，地塊為居住用地，容積率在2.5至3.5之間。

福州土地市場“退燒”

3月22日，福州市鼓樓區華屏路西側龍峰里山頭角地塊，因申請人未超過3人轉為掛牌，掛牌交易期限為3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓樓區北

二環路北側福飛路東側地塊，以12億元被福建恒力收入囊中，樓面地價僅5935元／平方米。從福州近幾次的拍賣會上看，開發商瘋狂搶地的現象少了。

金融

40家開發商負債超6000億

近日有媒體對已經2010年年度經營情況的40家開發商的粗略統計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88％。不過，這40家開發商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56％。

2011全球地產投資市場繼續復蘇

高緯環球《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，2011年，全球房地產投資市場預計持續復蘇。2011年全球投資預計會增加5～10％，達到6060億美元。投資活動增多表現在市場對新興和二線城市的關注持續增強，而不僅是以往投資活動主要聚焦的一線城市。報告預計租戶將得到更多關注。投資收益率下降不再成為影響投資的主要動機，相反，租金和收益水平的增長前景將成為投資市場的動力所在。

最大規模15億為房地產信托

根據普益財富提供的數據，3月第一周中，一款房地產信托產品最大募集規模僅為5億元，可是到第三周，房地產信托產品最大募集規模上升到15億元。值得注意的是，公布募集三周的募集規模中，有兩周房地產信托產品均占據當周單款最大募集規模的位置。“房地產行業資金緊張的局面，已經從去年下半年開始就有了，今年房地產信托發行的規模的確比較大。”普益財富信托研究員陳朋說。

市場

中國連續兩年成為全球最大房地產投資市場

全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球3月21日的《全球商業地產投資概覽2011》報告顯示，市場對新興國家的關注將持續增強，中國連續兩年成為全球最大房地產投資市場。報告對全球56個國家商業地產投資活動的監測數據顯示，受到投資需求升高和市場供應有限的影響，投資收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21個基點，降至7.6％，預計2011年將繼續下降30個基點。

北京租賃供需比回落

“京15條”出臺一個多月以來，北京租賃市場也經歷了春節后的高峰期。據中原研究部數據統計，目前，租賃市場租金價格較春節期間上漲7％～10％，精裝修的兩、三居戶型成交量增加，房源與客戶的供需比也由春節高峰期的15回落到12.5，租賃市場逐漸歸于平穩。

山西房地產民間投資占九成

3月21日，山西省統計局公布的專項統計分析顯示，去年全省房地產開發投資完成592.2億元，其中非國有投資完成535.0億元，占全省投資的90.3％。統計還顯示，2010年，全省商品房竣工面積1089.7萬平方米，同比增長26.5％，增幅創2000年以來最高水平。

六成城市樓市成交量上漲價格平穩

中國指數研究院在3月份第三周監測的35個城市中，六成城市樓市成交量上漲，10個城市漲幅在20％以上，3個城市成交量漲幅過50％。重點城市中，6個城市成交量環比上漲。其中成都漲幅最大，達51.26％，其次是北京，漲幅為30.98％。此外，南京和杭州漲幅均在20％以上。成交量下跌的重點城市僅為上海、天律和廣州，其中上海降幅最大，為24.71％。(見圖2)

民生地產

中央撥百億公租房補助金

近日，財政部下達了今年第一批中央補助公共租賃住房專項資金100億元，要求各地專項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目的開支，包括投資補助、貸款貼息以及政府投資項目的資本金等支出。同時，要求各地對公共租賃住房補助資金實行專項管理、分賬核算，并嚴格按照規定用途使用。截至目前，財政部已累計下達今年中央保障性安居工程專項補助資金200億元。

北京通州今年建4248套保障房

今年通州在確保9908套保障性住房交付使用的同時，將新開工建設各類保障性住房4248套。據介紹，目前，位于馬駒橋、永順和臺湖3個鄉鎮的4個項目共9908套保障性住房建設均進入內外裝修階段，預計今年11月底之前能交付使用。按照工作計劃，通州區今年新開工的保障性住房共4248套。其中經濟適用房586套、限價商品房862套、公共租賃住房(含廉租住房)2800套。

廣州首次明確宅地配建保障房

3月21日，廣州市國土房管局一口氣推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高爾夫球場地塊前所未有地在出讓公告中要求，競得人須配建3萬平方米保障性住房，并且按相關規定建成后將這批住房無條件移交給政府相關部門。開發商買地建商品房的同時還要配建一定比例的保障性住房，這是廣州落實“新國八條”的又一舉措。廣州市國土房管局相關負責人表示，今后廣州在宅地出讓的過程中，配建保障房的要求有望常態化。

人事動態

瑞安地產董事羅康瑞退任

瑞安房地產宣布，李進港獲委任為公司新任行政總裁，自3月16日起生效；李氏現為公司執行董事及董事總經理；而羅康瑞3月16日起不再兼任行政總裁職務，但仍繼續擔任公司主席一職。對于卸任的理由，羅康瑞曾表示，自己卸任后可以從公司內部員工中挑選接班人，以配合公司責任制的政策，下放決策權，將項目交由管理小組決定。

袁偉良被委任恒隆地產非執行董事

恒隆地產有限公司3月15日晚間公告，袁偉良獲委任為公司之非執行董事。袁偉良現年60歲，畢業于英國曼徹斯特大學，為英格蘭及威爾斯特許會計師公會資深會員，于1978年加盟恒隆。恒隆地產近期宣布在未來十年，每年將在內地增加近20萬平方米的高端商業物業。最終將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有十七八個商場，總投資額接近350億元。

商業地產

2011年中國商業地產發展看好第一太平戴維斯最新報告顯示，2011年中國商業地產領域繼續保持上升趨勢。就寫字樓市場而言，在過去的18個月內，需求及租金都顯著復蘇，北京及上海兩地空置率持續穩定并呈現下降態勢，目前僅為10-20％，然而部分樓盤的過度供給風險仍然存在，因此投資回報率略有下降達5～6％。零售市場的需求及租金也開始復蘇，政府加強推動增加內需消費，因此零售市場發展前景十分樂觀。尤其是美國消費品品牌及中檔零售商積極投入中國市場，使得國內零售市場充滿生機。(見圖4)

保障房考驗商品房商業地產或旺揚

國務院副總理在全國保障性安居工程工作會議上強調，今年要求建設1000萬套保障性住房是硬任務，各地要抓緊安排開工，盡早建成投入使用。這意味著我國將有一半以上的住房市場

由保障性住房所替代。專家認為，如果“十二五”規劃期間，政府決定建設的3600萬套保障性住房都如期交付使用，將徹底改變中國房地產市場商品房的供需格局。也就是說，傳統的房地產開發商將面臨著行業發展調整的嚴峻挑戰與考驗。

問題曝光

最黑樓盤被曝光

位于西安南郊的樓盤“橄欖灣”在五證全無的情況下，大肆圈錢，收取80多戶業主每人8萬到30萬不等的房款共計千萬元。東窗事發后，開發商涉嫌詐騙被刑拘，業主房款至今無法討回，堪稱西安“最黑”樓盤。

建外SOHO再起爭端

3月18日，本來是建外SOHO東區業委會首次全體會議。業委會以參會人數過多為由，臨時取消，引起業主不滿。建外SOHO東區業委會成立不到一年，卻始終陷入“分裂”，11名成員中有3人稱從未召開過全體委員會議，也看不到業委會文件(本刊此前曾多次報道)。業委會發公告稱于3月18日舉行全體委員會議，并邀業主旁聽。當晚，業委會群發短信稱報名近百人，找不到合適地點，因此推遲。十幾名業主不滿會議取消，自發前往建外街道辦，希望政府出面。街道辦相關負責人表示將盡快與業委會溝通，促成會議。

云南盈江最貴小區震后成危房

價格比當地普通樓盤高出1倍、售樓時曾宣稱能抗烈度8度地震、坐落盈江縣城銀湖湖畔的當地最貴樓盤之一的星星佳園小區，在“3?10”盈江5.8級、烈度7度的地震后，小區房體多處嚴重開裂，承重墻鋼筋發生彎曲，其中一棟甚至發生明顯傾斜，整個小區成為危房。200多戶入住了不到一年的業主，被迫住到了帳篷中避災。

(見圖3)

旅游地產

建業重金砸入旅游地產

日前，地產大佬河南建業住宅集團與沁陽市委、市政府聯合消息稱，神農山山前經濟拓展區建設項目正式啟動。據其透露，建業將投資50億元，以建設“中原一流”的旅游休閑度假區為目標，對神農山景區實行分步開發。開發建設包括游客服務中心、大型生態停車場、生態小鎮、旅游特色產品、餐飲購物街、星級賓館、高爾夫球場、萬畝果園農家賓館等多元化項目。總開發占地超過3000畝，一期開發面積約700畝。

海南物業使用率低

中國旅游地產服務集團3月20日“2011中國旅游地產(海南)消費者調查報告”，該調查報告顯示，在海南購房后，島外購房者每年使用物業時間超過15天的占絕大多數，其中70％以上的人群一年僅使用一次島內物業。中國旅游地產服務集團攜手中國消費者協會、中國房地產業協會、中國房地產及住宅研究協會于2011年2月15日至21日對海南省海口市及三亞市約100個社區實地調查購房者滿意情況。此次調查從“調查宏觀調控、城市環境、產品、物業管理”等方面對住戶進行調查，共收集有效問卷1612份，并針對問卷進行了數據統計分析。調查顯示，超過六成人群對海南城市服務水應冷淡，其中有22％的受訪者對城市服務不滿，近四成受訪者對海南城市服務沒有明顯感受。提高城市服務水平將是未來旅游島建設必須解決的問題。

海外資訊

美國二手房房價跌至近九年最低

美國二手房銷售2月份大跌近一成，全美二手房中位價格也跌到近九年來的最低點，顯示美國房地產市場復蘇之路依然漫長。經濟咨詢公司IHS GlobalInsight資深經濟學家克里斯托弗說：“房地產市場依然十分蕭條，并且成為經濟特別是家庭凈資產的主要拖累因素。二手房交易占美國房地產市場總交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美國房地產市場乃至就業市場的復蘇。NAR首席經濟學家勞倫斯?云說：“如果價格下跌的狀況持續下去，即便就業市場復蘇，仍會阻礙整個房地產市場的恢復。”

英國3月房價指數小幅回升

英國網絡房地產商Rightmove3月21日公布調查報告稱，盡管經濟前景尚不明朗，但英國3月房地產市場略顯回暖，售房者對未來房屋價格已顯樂觀，紛紛上調售出報價，房價在經歷了一個冬季的下降之后止跌回升，已恢復到2010年10月的水平。(見圖5)加拿大樓市疲弱可能損及經濟加拿大央行(BOC)副行長AgatheCote日前表示，加拿大樓市疲弱可能對經濟其他部分造成“相當大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行風險，且限制家庭負債的措施正開始產生影響。Cote認為，在下行風險方面，因一些加拿大家庭的債務負擔沉重，若加拿大樓市突然走軟，則可能對例如消費等經濟其他領域造成相當大的拖累。他表示，加拿大央行在設置利率方向時，也將密切地關注家庭居民的資產負債表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通脹不可或缺的，但也帶來了風險。

近期投資交易記錄

中國公司抄底買下紐約金融區著名地標建筑美國媒體3月22日報道，一家來自中國的投資和建筑公司以1800萬美元(約合1.2億元人民幣)的價格，買下位于紐約曼哈頓金融區的著名地標建筑“美國鈔票公司大樓(American Bank Note Building)”。

21世紀中國不動產收購北京上古

21世紀中國不動產3月7日宣布已經簽署收購協議，取得北京上古的控股權。北京上古是北京十大房地產行之一。該公司成立于2002年，主要提供商業地產的咨詢和銷售服務。

第9篇：房地產行業調查報告范文

摘 要：房地產是我國國民經濟的支柱產業，它涉及到幾十個相關產業，不僅該行業碳排放標準和實施如何對我國碳排放的影響十分顯著，而且與房地產直接相關的鋼材、水泥、陶瓷等都需要消耗大量能源和資源，排放大量的溫室氣體，對我國碳排放量的影響也十分明顯。作為一個還處于初級階段的我國房地產業必須改變現狀，承擔對社會的環境保護責任，實施利用節能建設材料、建設模式和設備設施等節能措施，實現綠色和環保，做到低排放、低污染。

關鍵詞：社會責任；低碳；房地產

1 打造低碳地產是房地產企業應盡的社會責任

首先從整個國民經濟角度來看，房地產作為一個涉及面極廣、影響力相當大的行業，理所當然的應該承擔起更多、更重大的社會責任。除了對股東、員工、消費者的責任外，還必須承擔社會環境責任，減少污染、節約能源、保護環境。全國工商聯房地產商會副會長陳經緯率先提出了房地產行業的社會責任問題，并認為：房地產企業的社會責任不僅僅是對業主、社會、城市負責，還應該承擔社會環境責任，建議房地產業積極提倡生態建筑、節能減排。

其次，房地產行業實行節能減排，達到綠色建設和使用要求是構建資源節約型、環境友好型社會的必然要求。眾所周知，房地產業的產業鏈長、關聯度大，影響建筑、鋼鐵、玻璃等數十個產業的發展，其基礎性地位決定了它對其他產業影響的廣泛性。如果房地產業實現了低碳排放生產，不僅本身可以減少碳排放，而且由于技術更新等原因必然帶動其上下游相關產業的節能減排，從而實現減少整個國民經濟碳排放的終極目標，為我國社會環境保護和發展作出重要貢獻。

另外，承擔社會責任，尤其是無法直接估計的社會環境責任，是房地產企業提高自身競爭力和發展能力的需要。房地產企業主動積極地承擔社會責任，可以為房地產企業贏得良好的社會聲譽，而良好的聲望有助于房地產企業吸引客戶、投資者和商業伙伴，從而保障房地產企業的客戶來源、資金來源等，進而提高可持續競爭力。卓越地產總裁李曉平認為：房地產企業履行社會責任，利用節能低碳排放的建筑材料、采用節約物力的建筑工藝、采用節省人力和時間的建設流程等是時展的特征，更是企業長遠發展的需要。積極履行社會責任是企業不可或缺的一份無形資產，它將極大地提高企業競爭力和市場占有率，促進企業的發展壯大。他同時認為能夠構成企業核心競爭力的，不僅僅是產品質量、技術、服務和渠道等有形和無形資產，更重要的是企業承擔的社會責任，履行的社會義務。

《財富》（中文版）雜志“2009中國企業責任調查報告”的調查結果顯示，75％的被調查者認為將“責任”與商業目標與戰略相結合是企業最重要的決定，比2007年36％的調查結果提高了一倍多。越來越多的中國企業認識到“承擔社會與環境責任”可以提升公司的長期業績，調查結果由2007年的67％增長至2009年的81％。調查結果顯示這些公司認為承擔社會責任和追求企業利潤最大化不是一種事物的正反面，即追求企業社會并不會影響企業的盈利和發展，相反在一定程度上反而具有促進作用，特別是保護環境資源和節約能源方面，因為它將節約生產要素，降低生產成本，提升企業的競爭力和發展空間，不僅得到市場，更能得到尊敬。因此，很多大型公司已經將履行社會責任尤其是對環境的保護和對自然資源的節約作為企業的發展戰略和核心競爭力。

2 我國低碳房地產發展趨勢

2009年12月哥本哈根氣候大會雖然沒有達成任何實質性的協議，也沒能促進環境保護的深入合作，但是中國政府在會上鄭重承諾將在接下來的幾年里大幅度減少單位GDP碳排量，履行國家在環境保護方面社會責任。在此大會上，不缺乏來自中國地產業的宣言，以王石、馮侖、張在東作為中國企業家代表在哥本哈根會議上代表中國企業界發表了“主動減少碳排放”的宣言。

在哥本哈根會議的宣言不是中國企業家尤其是中國房地產業的空頭支票，因為它在接下來的時間里轉化成為了實實在在的行動。2010年3月1日，萬科董事局主席王石在“城市的發展與我們的責任”主題論壇上發表了題為《綠色挑戰》的演講，王石代表萬科許諾：2020年，我們要達到國家綠色標準，實現工業化的制造方式，建筑材料制造與運輸過程要節能30%。同年，萬通作為中國地產的領頭羊，也宣布了自己的節能計劃，每年拿出若干資金用于房地產和建筑節能減排的研發工作，以期實現房地產的低碳生產和使用。

2010年3月2日，全國工商聯房地產商會的“兩會”出現了一份名為《關于積極推廣綠色低碳技術、推動綠色建筑發展的提案》，在該提案中首次提出中國房地產不能成為中國節能減排的后進者，不能阻礙國家實現碳減排的目標，而要成為先行者，要積極深入開展相關研究和推進相關工作，促進房地產實現碳排放減少，達到低污染、低碳排放、低能耗、高效率、高綠色的生產和使用，促進產業的升級和轉型。

在2010年中國房地產低碳大會上，上海萬科琥珀臻園、保利?葉上海等項目作為低碳環保的典型獲獎，另外，綠地中央廣場?新里西斯萊公館、成都金馬國際體育城?中央生活區等低碳樓盤的代表也被介紹。同年萬科利用上海世博會機會，作為唯一獨立建館參展的房地產企業，向公眾展示最高端的萬科節能減排技術，向大眾傳遞其低碳排、綠色建筑的理念和企業發展觀。此外，也向社會宣告萬科作為房地產業的龍頭老大不僅承擔增利潤、促發展的經濟責任，同時承擔著保護環境的社會責任，并為其他企業提供范例。

總之，在國際經濟發展日益趨于環保的潮流中，在政治、經濟、社會主流不斷要求與自然和諧的大背景下，越來越多的房地產企業認識到只有低碳才能更好的發展，只有綠色才能贏得市場，他們愿意而且必須采取行動承擔社會責任，加入到低碳的房地產企業中。

3 房地產企業承擔社會責任的困境及對策

在國際上，住房低碳已成為潮流，雖然在我國房地產還在初級階段，但是無論從國內社會經濟的發展趨勢，還是從企業發展角度來看，甚至從消費者的角度進行考慮，發展低碳地產已成為我國房地產業不可阻擋的趨勢。然而，作為一項重要的發展目標，同時考慮到房地產的關聯度和產業復雜性，它的實現并不容易，受到多種因素的影響和制約。涉及到制度、觀念、戰略、規劃，也涉及到技術層面，包括施工工藝和組織，建筑設計，包括供暖、供水等各方面的設計，是一項復雜艱巨的任務。作為一個房地產業還處于初級階段的國家，在現階段推行開發低碳房地產有諸多障礙。

首先，現在國內政策不完善，相關標準制定和扶植措施不到位。雖然全國工商聯房地產商會編制了《中國綠色低碳住區減碳技術評估框架體系》，并確立了地產各個細分方面的評分和核算標準，但是實際效果不佳。主要表現在以下幾點，第一，理念宣傳力度不夠大，消費者認識模糊。由于缺乏相關的推廣和宣傳，導致相當部分消費者不知道、不了解低碳的含義和內涵，不認同該發展概念，缺乏參與的積極性，也就不支持低碳地產的發展和推進工作。第二，國家的相關政策與執行措施不到位，現有法律法規不夠嚴格和完善，缺乏有效的監管體系。雖然我國某些法律法規對低碳做了闡釋和要求，但是缺乏執行力，相關部門不能真正落實相關政策，造成規范形同虛設，阻礙了低碳的發展進程。第三，政策制定僅僅從理論上進行規范，缺乏實踐經驗和基礎，造成政策落實困難。政策的出發點是正確的，為了促進低碳發展，但是實際中我國缺少低碳材料、工藝等相關因素的支撐，很多規范在實踐中難以執行，形同虛設。

其次，主要是低碳房地產的成本高，開發商不愿意投入。由于低碳排放的地產需要使用先進的科學技術，使用新型的材料、施工工藝和組織安排等，加上國內這方面的欠缺，必將推動生產成本的上升，這與房地產開發企業所追求的低成本高利潤是相背離的。此外，即使開發商愿意投入，但造價一定相對較高，相對于傳統的較低價格住房，消費者也不會選擇可以實現低碳排放的新型住宅。這個困境源于政府在節能環保住宅方面沒有相應的鼓勵政策，而企業不可能實現相應的研究和使用。具體在于，第一，科研是一種高風險活動，成功的概率非常小，與企業的收益和風險承擔能力不相符合；第二，科研具有正的外部性，技術具有外溢性，即某個企業完成一項科研后會迅速被別人模仿，收益小于成本，導致企業缺乏研究的積極性；第三，單個企業即使愿意進行相關研究，但由于經費、科研人員等限制也無力進行。總之，開發低碳房地產的企業會選擇使用他人技術，但是高昂的建筑材料成本會推動建筑成本的上升。建筑成本上揚將會導致總成本的上升，繼而引起房地產價格的上升，成本直接轉嫁給了消費者，超過消費者的消費能力。這里的成本又可以分為兩類，一類是用于建筑的原材料成本，另一類是企業的產業化成本。由于在中國低碳并不成熟，導致相當多的建筑材料是傳統的高能耗、高碳排放型，而低碳的材料開發不成熟，價格偏高；若企業采用低碳材料，高昂的成本會占據大量資金，國家沒有相關政策支持將導致資金短缺，無法達到產業化的目的，也就不能降低成本。兩個主要影響因素同時助長了低碳房地產的成本，阻礙了低碳房地產的開發與發展。

針對我國目前房地產企業愿意承擔社會責任卻受到阻礙的現狀提出以下幾點對策：首先，政府層面上必須完善相關政策。第一，政府土地、規劃、建設等相關部門應相互協調做好土地規劃、城市規劃，使之具有前瞻性和科學性；考慮適當延長房產使用年限，避免重復建造。第二，建立健全相關法律法規，并嚴格執行監督職能。制定行業碳排放和能源消耗標準，例如設定單位建筑面積碳排放量指標、單位建筑面積能源消耗指標、單位建筑面積建筑材料種類和數量等。第三，有關部門應結合國家減排目標設定相關政策監督措施，并進行嚴格監管，以保證實現相應指標和節能減排的目標。這些監管措施應涵蓋建筑材料選擇、施工工藝選擇、房地產商和建筑商的市場準入等諸多方面。第四，政府除了投入節能減排研究之外，還應出臺節能優惠政策，支持、扶植房地產企業進行節能材料、工藝等方面的研究，如可通過稅收政策、財政政策等增強企業承擔科技試驗風險的能力和信心，還可以通過鼓勵不同的企業聯合進行科研以減少風險引起的損失。通過政府的強有力支持達到促進房地產企業投身于低碳研究和建設的目的。第五，通過拓寬企業的資金來源渠道，如設立綠色房地產發展基金，為企業提供有力的資金支持，促進低碳房地產形成產業化和規模化、專業化。此外，可以通過加大宣傳低碳力度，改善消費者消費觀念，引導消費者建立低碳消費方式，為房地產低碳技術進步和發展提供良好的外部環境。

另外，在房地產企業層面上，房地產企業應順應經濟發展趨勢，加大低碳地產的研究和建設力度，這樣不僅可以可以獲得社會的好評，成為受消費者尊重的企業，而且可以提升企業的競爭力和市場占有率。房地產企業可以從以下幾點著手。第一是將綠色低碳研究和建設概念納入到企業發展戰略中，使之成為企業的核心文化和價值觀，深入管理者、員工的心中，使每個人都關注和支持低碳事業的發展，進而不斷推進房地產低碳的研究和利用水平。二是注重技術的實際應用，借鑒和利用相關的研究成果，選用可以減低碳排放的材料、對即將開發的房地產進行合理規劃和設計、利用最節能的施工工藝等，使低碳發展模式成為一種常態。三是與上下游和同層次的企業建立互助的研究組織，聯合研究，分散研究風險，提高研究水平，發現和創新建筑材料、工藝、設備等進而實現相關聯產業的協調節能和實現低碳排放。

隨著工業化和全球化進程的不斷加快，全球沒有人能夠置身于氣候變化的挑戰之外，氣候變化已經把人類首次凝聚起來應對共同的敵人。是的，企業的目的是生存，正好是為了生存，企業必須承擔環境保護責任，保護環境、節約能源和資源，必須把可持續發展概念內化并運用于實踐。中國減排承諾，光榮而艱巨；地產低碳之路，任重而道遠！

參考文獻

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［2］馬克斯?韋伯.新教倫理與資本主義精神［M］.四川人民出版社，1986:136.

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