土地征收規劃精選(九篇)

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第1篇：土地征收規劃范文

一、調查

（一）區政府在作出房屋征收決定前，組織規劃、住建、國土、房屋征收、城市管理、公安、監察、宣傳等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。各有關部門按照各自職責，密切配合，共同做好調查、認定和處理工作。被征收房屋所屬鄉鎮、街道協助做好相關工作。

（二）房屋征收部門應當在征收范圍內公布未經登記建筑的調查公告。公告應當載明調查的范圍、時間、方式、內容等。

（三）調查內容主要包括未經登記建筑的建設時間、地址、用途、面積、結構、所有人等情況。

（四）調查工作以入戶調查、實地測量為主，查閱檔案為輔。

二、認定

（一）對未經登記建筑的認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋已登記的建筑面積、用途的認定，以房屋所有權證記載的面積和用途為準；房屋所有權證未記載的或者記載的與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿記載的面積和用途為準。

2、已取得房屋所有權證的房屋，翻建、改建、擴建而未辦理變更登記的，能夠提供有效的建筑工程規劃許可證件并經規劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積、用途，結合房屋現狀、原房屋所有權證登記內容區別不同情況予以認定；未取得建筑工程規劃許可證件的，按原房屋所有權證記載的建筑面積和性質，以現有結構予以認定。

3、已建成房屋未辦理初始登記的，能夠提供有效的土地使用權證明文件和建筑工程規劃許可證件，并經規劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積和用途登記。

4、已建房屋能夠提供原鄉鎮人民政府在前頒發的《私房準建證》和有效土地使用權批準文件，但未辦理初始登記的，經國土、規劃部門認定后，房管部門按認定的土地、建筑面積和用途登記。

5、房改房屋的面積認定按市房改政策執行。

（二）對私有庭院式住宅房屋的土地認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋的土地使用面積，以有效的土地使用證登記面積為準。被征收居民應當提供土地使用權證等相關文件，不提供的，以國土部門核查的土地檔案為準。

2、被征收人能夠提供國有土地使用權批準文件但未申請取得土地使用證的，在實地核實的基礎上，依據用地批準文件，認定合法用地面積。

3、被征收人既沒有土地使用證，也不能提供土地使用權批準文件，屬漏辦證的，由國土部門根據鄉鎮（街道）、村（社區）居委會出具的權屬證明，經調查宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議，經公告無異議的，認定合法土地面積并出具法律文書。

4、被征收人不能提供《土地使用權證》、《規劃許可證》或《房屋所有權證》等有效證件，被征收房屋已建成但未登記的，結合其土地取得方式、建設事由、建筑年限等因素，由國土、規劃、房管部門做出認定。凡認定為違法占地的，由國土部門出具違法占地認定意見。凡認定為違法建筑的，由規劃部門出具違法建筑認定意見。

（三）被征收人不能提供土地、規劃或房產等有效證件，且有下列情形之一的，認定為違法占地、違法建筑：

1、占用鐵路、公路沿線兩側控制范圍土地建設的；

2、占用道路、廣場、綠地、城市公園、停車場、輸配電設施及輸電線路走廊進行建設的；

3、占壓地下管道、管線設施進行建設的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道進行建設的；

5、在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施的；

6、買賣或者以其他形式非法轉讓土地進行建設的；

7、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地進行建設的；

8、區政府凍結區域建設通告后，在凍結區域內進行的各種建設行為；

9、超過批準期限或未按照批準內容建設的臨時建筑；

10、違反文物保護法律法規，在文物保護單位的保護范圍、建設控制地帶范圍內進行建設的；

11、其他嚴重影響城市容貌、城市規劃的違法建筑。

（四）2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行認定，不再進行土地分割。

2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率小于1.0，共用一個自然院落的，由房屋所有權人協商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協議的，由國土會同住建、規劃、城管等部門和屬地鄉鎮、街道按照實際測量予以認定。

（五）房屋征收部門應當將認定結果書面通知被征收人，并在征收范圍內進行公示，公示時間不得少于7日。

（六）被征收人或利害關系人對認定結果有異議的，可以在公示期滿3日內向房屋征收部門提交書面申請，并提交相關證明材料。房屋征收部門自被征收人提交材料之日起7個工作日內予以書面回復。

三、處理

（一）對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法占地、違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（二）對被認定為嚴重影響城鄉規劃的違法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在規定期限內未自行拆除的，城管部門依法組織拆除。

四、法律責任

（一）被征收人應當配合未登記建筑的調查、認定和處理工作。對采用暴力、威脅等手段阻礙調查、認定和處理工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構成犯罪的，依法追究法律責任。

（二）紀檢、監察、財政、審計等部門對本意見的執行情況予以監督。對有關部門及其工作人員履行職責中出現的問題，由紀檢、監察部門責成相關部門核定糾錯，對、弄虛作假的，移交紀檢、監察機關查處，責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人，依法予以處分；構成犯罪的，移交司法機關追究刑事責任。

五、其他問題

（一）本意見適用于我區國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑的調查、認定和處理工作。

第2篇：土地征收規劃范文

為積極穩妥推進縣城舊城區和城中村改造，營造宜居環境，提升城市整體形象，促進經濟社會又好又快發展，根據《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和我縣城市總體規劃，現提出如下實施意見。

指導思想

堅持以科學發展觀為指導，以改善城市居住環境、推進城鎮化進程、構建和諧社會為目標，按照“政府主導、市場運作”的思路，以“一例一案、成熟一個、改造一個”的方式，對縣城規劃區內危舊房集中、基礎設施落后的區域或地段逐步進行改造，實現建設生態、文明、宜居的山水人文新城目標。

適用范圍及實施主體

本《意見》適用于縣城規劃區內的舊城區和城中村改造。

縣城規劃區內國有土地上的改造簡稱舊城區改造，舊城區改造由縣住房和城鄉建設局負責組織實施；集體土地上的改造簡稱城中村改造，城中村改造由磁州鎮負責組織實施。縣成立舊城區和城中村改造指揮部，指揮部辦公室設在縣住房和城鄉建設局，具體負責舊城區和城中村改造的組織、協調、督導等工作。舊城區和城中村混雜區域的改造由縣政府指定單位組織實施。

運作模式和報批程序

（一）縣住房和城鄉建設局、磁州鎮分別制定舊城區和城中村改造計劃，經縣舊城區和城中村改造指揮部及其辦公室審核后報縣政府批準后，按程序納入縣國民經濟和社會發展年度計劃。城中村改造先由村（社區）集體制定改造規劃方案和實施方案，經改造范圍內80%以上住戶同意。

（二）縣規劃局根據舊城區和城中村改造計劃，結合城市總體規劃和各類專項規劃，出具規劃設計條件，致函縣國土資源局。

（三）縣國土資源局依據規劃條件對改造區域進行勘測定界，核準各類用地面積，先行測算政府土地收益，并報縣政府。經縣政府批準的城中村改造區片，由國土局按程序履行集體建設用地轉國有建設用地報批程序。

（四）按照《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和《城市房屋征收補償安置辦法（暫行）》相關規定實施征收補償。

（五）審定征收成本，確定土地出讓起始價。征收補償完成后，由縣財政局結合房屋征收部門對征收成本進行審定。征收成本中應當包括：投資人墊付的征收補償資金、雙方約定的利息、回遷安置房建造成本和工作經費等。

縣國土資源局根據規劃條件進行地價評估，測算土地出讓的評估、測繪、交易和各種稅費后，結合征收成本合理確定土地出讓起始價。土地出讓方案報縣政府同意后實施。

（六）土地出讓后由摘牌單位按照基本建設程序辦理有關審批手續后進行改造建設。

優惠政策

（一）鼓勵多渠道融資，廣泛吸收社會資本參與舊城區和城中村改造。縣公布舊城區和城中村改造信息，公開優選意向投資人。

投資人參與土地競買的，在同等條件下享有競買優先權，其先期墊付的征收成本（不含回遷安置房建造成本），經財政部門結合縣房屋征收部門認定并出具證明文件，可抵作土地競買保證金。投資人不參與土地競買的，退還墊付征收資金的80％，不付息。投資人參與土地競買但未中標的，由縣政府在土地出讓后，退還墊付資金并支付利息。

（二）投資人中標后，應按時將土地出讓金全部繳入縣財政。縣財政在土地出讓金全部繳納后15個工作日內全額退還投資人墊付的征收成本。縣政府按土地出讓價款政府凈收益部分的5%，提取國有土地收益基金，按10％提取保障性住房建設基金，按10％提取農田水利建設資金，按10％提取教育資金，按土地出讓面積×65元／平方米的15％提取農業土地開發資金。

對舊城區和城中村改造項目，按規定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建設基金。

舊城區和城中村改造項目，須按稅法及有關政策規定繳納土地出讓契稅，由縣財政部門按程序列支，用于該項目回遷安置房建設。

（三）舊城區和城中村改造項目，回遷安置房的面積不計入配建廉租房和公共租賃住房的基數。

（四）舊城區和城中村改造項目，免繳征土地管理費、城市基礎設施配套費、城市道路占用挖掘費、新型墻體材料專項基金等政府性基金和行政事業性收費；按規定修建人防地下室的，免繳人防地下室異地建設費。因地質、地形和規劃等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部門采取一事一議的辦法研究解決。

（五）城中村改造，規劃道路圍合內的空閑地和非宅基地占規劃總用地面積的比例，不超過10％的，可與城中村一并公開出讓，享受優惠政策，超過10%的不享受優惠政策。

（六）對開發企業已經通過出讓方式取得建設用地使用權的土地，因城市規劃調整，為城市道路、廣場、中小學校、公共綠地等城市公共設施拆遷騰地的，按“騰一補一、先拆后補”的原則進行補償。有周轉用地的城中村和舊城區片，等面積置換；沒有周轉用地的城中村和舊城區片，按占地補償標準進行結算。

相關規定

（一）舊城區和城中村改造規劃方案一經批準，在其界定的范圍內，縣規劃部門不再審批其他建設項目；改造范圍內的所有產權單位，無論隸屬關系，應服從該改造規劃方案，任何單位或個人不得在其規劃范圍內私自進行建筑物、構筑物的新建、擴建、翻建及改變地形、地貌等行為，否則，規劃、住建、國土等部門依法查處并在征遷補償時予以扣減。已經出讓的土地應嚴格按照規劃設計條件和土地出讓合同約定的有關條款執行，不得隨意改變。因特殊原因確需改變的，須經縣規委會和縣政府研究同意，變更出讓合同，補交土地出讓價款。

（二）土地出讓政府凈收益，由國土資源部門指定有資質的評估機構，依據有關政策規定進行測算，并報縣政府研究確定。

（三）舊城區非經營性用地實施改造，符合城市規劃、不改變用地性質，改造設計方案經縣規委會批準同意后可以在原址自行改造。舊城區商業、工業等經營性用地實施改造，根據城市規劃需要改變用地性質和條件的，應補交土地出讓差價，辦理相關手續。原屬于劃撥用地改造的，應按規劃條件繳納土地出讓價款，辦理出讓手續；屬于出讓用地的，按原出讓合同約定和規劃條件進行改造。

（四）申請人參與土地競買報名時，就征收補償、居民安置應與縣房屋征收部門達成一致意見，并持有由縣房屋征收部門出具的推薦意見。土地競得人必須承諾保證履行房屋征收部門與被征收人簽訂的住房安置合同，并首先進行回遷安置房建設，回遷安置房確定房號后，方可依法銷售商品房。

（五）本《意見》實施前已經摘牌的舊城區和城中村改造項目，在優惠政策上仍按原土地出讓約定執行。其中，未取得拆遷許可證的舊城區和城中村改造項目，由摘牌企業負責籌集征收補償資金，由縣政府補償安置后，將土地交給摘牌企業。

（六）改造后的居民小區在縣住房和城鄉建設局和磁州鎮的指導下，成立居委會或經小區居民選舉成立業主管理委員會，由居委會或業主管理委員會選擇有資質的物業管理公司對小區物業進行管理。

附則

第3篇：土地征收規劃范文

一、新條例的主要內容變化

新條例總共35條，分為總則、征收決定、補償、法律責任和附則五章，主要規定了國有土地上房屋征收補償應遵循的原則、征收范圍、征收補償主體、征收決定程序、補償的原則及程序、爭議解決方式以及法律責任。與國務院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，不僅是從“拆遷”到“征收”的理念的變化，而且還有五個方面重要變化：

(一)征收范圍嚴格限制在公共利益范圍內。按照新條例第8條規定，政府可以做出征收國有土地上房屋征收決定的情形嚴格限定在屬于“公共利益的需要”的國防和外交、基礎設施(能源、交通、水利)、公共事業(科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用)、保障安居工程、舊城區改建等五大類事項范圍內。過去依據原條例開展的國有土地整理儲備、黨政機關辦公樓、現代服務業、戰略性新興產業、商業設施及房地產開發建設等活動并未納入征收范圍內。

(二)征收主體由建設單位改為市縣級人民政府。按照原條例實施的建設項目，一般由建設單位或者由國土部門所屬的土地整理儲備中心作為拆遷人實施房屋拆遷。新條例第四條明確規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作，并由市、縣政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔具體工作。

(三)征收程序發生較大變化。按照原條例規定，通常是由建設單位作為拆遷單位，向市、縣房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證后，房屋拆遷公告，然后拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，方可實施拆遷。按照新條例規定，在公共利益范圍內確需征收房屋的各項建設活動，首先應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，其中安居工程、舊城區改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。其次，由政府房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣人民政府。市、縣人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證、公開征求意見、修改、聽證，組織社會穩定風險評估，政府常委會討論通過，然后做出征收決定。再次，市、縣人民政府公告征收決定，房屋征收部門調查、登記房屋權屬、區位、面積，評估房屋價值及其他損失和補償，簽訂補償協議。然后進行補償并實施拆遷工作。

(四)補償標準更加合理透明化。新條例第17條明確規定了征收房屋應予以補償的范圍包括被征收房屋價值、搬遷和臨時安置以及停產停業損失。第19條進一步明確了“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。同時為確保補償公平、合理、透明，還具體規定了評估機構協商選定、自行選擇貨幣補償或產權調換補償方式、政府優先給予住房保障，以及分戶補償情況向被征收人公布等內容。

(五)取消了行政強制拆遷方式。新條例第27條明確規定“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。”而且規定“任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”如果被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市、縣人民政府依法申請人民法院強制執行，從而取消了過去的房屋拆遷管理部門裁決并實施行政強制拆遷的方式。

二、新條例對本市經濟發展的影響分析

總體判斷：新條例適應了《物權法》和《行政許可法》的要求，回歸了政府在國有土地上房屋征收補償過程中的角色定位，強化了對被征收人的合法權益的保護，突出強調了征收補償的公開、透明、民主原則。從長遠看，將有效促進政府依法行政，促進提高城市建設和規劃管理水平，同時還有助于抑制投資過快增長，優化和改善投資結構；從近期看，可能使征收拆遷難度加大、周期延長，政府投資平衡難度增大，全社會投資增速放緩，進而可能影響經濟增長，同時房地產開發模式必將調整，征收拆遷成本增加。房地產投資增速可能放緩。從而可能強化房價上漲的壓力。

(一)對宏觀經濟的影響

當前，本市經濟發展仍然是投資拉動型，投資對經濟發展的貢獻率占比較大。據測算，GDP每增長1個百分點，其中0.6個百分點是投資拉動的。新條例規定的征收條件嚴格、征收程序更加復雜，可能使城市化進程必經的征收拆遷難度加大，周期延長，從而造成政府投資平衡難度增大，全社會投資增速可能放緩，進而影響經濟增長。

一是征收條件嚴格，部分重大產業項目實施將受限制。新征收條例對征收的條件嚴格限定于“公共利益的需要”，而現代服務業、戰略性新興產業、高端現代制造業以及土地整理儲備沒有納入“公共利益”的范圍，這就意味著今后此類重大項目實施將受到限制，征收拆遷的難度加大，從而可能推延項目實施進程，影響項目投資落地。

二是征收拆遷成本上升，政府資金平衡難度增大。當前本市正處于經濟發展方式深度轉變的新階段。一方面新一輪結構調整、區域統籌、空間拓展對政府投資需求較旺，另一方面國家貨幣政策從適度寬松轉為穩健，流動性持續收緊，以及清理規范地方政府融資平臺，使平臺融資難度加大，也相應地增加了對政府投資的需求。新條例的出臺實施，必將進一步加劇拆遷成本上升和土地市場降溫的疊加效應。再加上新“國8條”和“京15條”調控房價政策的陸續出臺，土地成交收入的不確定性加大，過去以土地收入平衡資金的難度將越來越大，政府投資來源結構性缺口矛盾突出。因此，在市財力增長空間有限的情況下，政府投資平衡難度空前加大。

三是征收拆遷程序復雜，投資調控目標實現的難度加大。本市城市發展已經逐步走向成熟完善階段，項目落地與拆遷進程密切相關。新條例規定拆遷條件嚴格、程序更加復雜，特別是取消了行政強拆，禁止暴力強拆、建設單位參與搬遷活動，這意味著今后實施征收拆遷起來更難。前些年已經審批的重大項目即將進入拆遷攻堅階段，以及核心區人口疏解和解決交通擁堵問題的“拆遷難

題”，將使得未來拆遷任務更加艱巨，項目落地更困難，從而可能在一定程序上影響投資調控目標的實現。

(二)對房地產業的影響

近些年，本市房地產投資結構不斷優化，年均增長約20％，約占全社會投資的55％以上，對本市經濟發展貢獻較大。新條例賦予了被拆遷戶較大的權益，對房地產業發展可能產生重要影響。

一是征收條件所限，房地產投資增速可能放緩。新條例規定了嚴格的征收條件和程序，但是沒有涉及對房地產等商業開發項目的規定，而且將“土地整理儲備”也排除在征收的范圍。因此，今后在城區房地產開發項目被排除在征收范圍之外，再加上“土地整理儲備”受限制，房地產開發從二級土地市場上通過招、拍、掛拿地的難度也將增大，這意味著房地產開發運作模式將被迫發生改變，受拆遷成本加大和拆遷進程的影響，使得房地產開發項目的實施難度加大，開發商投資的利潤受到擠壓，投資動力必將減弱，本市重要經濟支柱的房地產投資增速可能放緩。

二是拆遷成本趨增，可能強化房價上漲的壓力。目前，城市拆遷戶對于補償標準，主要參照市縣政府的地價標準和市場評估。新條例規定對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。如果拆遷戶對于補償的標準，參照拆遷區域周邊一手樓價的標準來跟開發商談判，一方面可能使拆遷費用驟增，導致開發成本大幅提高，另一方面可能因談判艱難，使得無限期地拖延拆遷進程。為此，舊城改造開發這塊“蛋糕”，可能因為拆遷成本過高，使得開發商無人愿意觸及，從而造成城區樓盤減少，在一定程度上可能強化房價上漲的壓力。

三、貫徹執行新條例的幾點建議

為更好地貫徹執行新征收條例，盡可能減少對本市經濟社會發展帶來負面影響，建議從以下四個方面抓好新條例的貫徹落實。

(一)加強對新征收條例的學習和培訓。市、區縣房屋征收、發展改革、規劃、國土等部門，應當認真組織學習，加強培訓，以便準確理解和把握好新條例的各項規定，特別是哪些建設項目納入新條例規定的公共利益范圍，哪些是不能夠辦理征收拆遷的，以及征收補償的程序等內容，在實踐中嚴格予以貫徹執行。

(二)加快規劃、年度計劃的立法進程。隨著依法行政的要求越來越高，編制和組織實施規劃也應當納入法制化進程。因此，建議本市也應當加快推進規劃的法制化，以法律手段推動和保障國民經濟和社會發展規劃的有序實施。特別是要加強對國民經濟和社會發展規劃、專項規劃、年度計劃納入建設項目的程序、方式、內容深度，以及規劃實施監測與評估等方面進行統一規范。今后編制國民經濟和社會發展規劃、專項規劃時，應當更加關注重大項目的布局，注意研究論證擬納入規劃建設項目涉及的房屋征收問題，以及可能引發的公共利益爭議和社會穩定風險，嚴格履行規劃編制的程序，廣泛征求社會公眾意見，進行科學論證。編制年度計劃時，要統籌平衡安居工程、舊城區改建的年度建設任務，確保有關建設項目能夠順利實施。

(三)加強發展改革、規劃.國土.住建等部門的溝通與協調。研究銜接好投資項目審批和征收補償的程序。投資項目審批程序與征收補償程序如果不能銜接好，一方面可能影響各部門審批環節的工作效率，延緩項目拆遷和實施進程；另一方面將難以給投資企業提供合理預期和操作指引，從而可能影響投資項目落地，影響投資調控目標的實現。因此，各部門應從有利于推進建設項目順利實施的高度，研究梳理、銜接好審批程序與征收補償程序，確保完成市委市政府確定的各項重大建設任務，加快推進本市“世界城市”建設進程。

第4篇：土地征收規劃范文

【關鍵詞】土地征收；補償；利益保障；立法建議

【中圖分類號】F293.20 【文章標識碼】B 【文章編號】1326-3587（2014）01-0081-01

在物權法中，征收是一種非常特殊的物權變動形式，直接表現為對民事權利主體土地所有權的剝奪。目前中國的土地征收制度基本形成于計劃經濟體制下。在此種體制下，公權力相對于民事權利，不僅在觀念上，而且在體制上一直是過于強大。事實上，隨著我國工業化、城市化進程加快，大量農民集體用地經征用轉為國家建設用地。農村土地征收不僅涉及農民生存的切身利益，而且直接影響到農村發展和農業穩定。因此，法律必須對土地征收予以嚴格限制。

一、土地征收概念

土地征收，是指國家基于公共利益的需要，而將農民集體所有的土地強制性的收歸國有的行為。其法律特征在于：（1）土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為，是物權變動的一種極為特殊的情形。征收主體一方是政府，且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權，集體必須服從，沒有任何選擇的余地。（2）土地征收屬于一種附有嚴格法定條件的行為。在各國立法中，征收必須嚴格按照法定的程序，其目的只能是為了發展公共利益，絕對禁止任何商業目的的征收，且必須對被征收人以公平合理的補償。

二、我國當前土地征收中存在的突出問題

1、國家土地征收權的濫用。現代法治國家出于對私法主體合法財產權益保護的需要，通常將土地征收限定在"公共利益"范圍內。如《法國民法典》第545條規定，“任何人不得被強制轉讓其所有權，但因公用并在事前受公正補償時，不在此限”，《德國基本法》第14條第3款和《意大利民法典》第834條也有類似的規定。我國土地征收制度也不例外。我國現行《憲法》和《土地管理法》也明文規定，土地征收必須基于公共利益目的。但法律法規卻沒有進一步明確地限定"公共利益"的范圍和判斷標準。相反的是我國《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”，此條規定實際上是將土地征收權擴展到了整個經濟建設用地，將本應以市場行為獲得的商業性開發用地也納入國家土地征收權的客體范圍，導致民事主體的私權被國家公權力不正當地剝奪。

2、補償不夠，農民利益缺乏保障。國家在征收土地時，必然要對土地權利人的財產權利造成損失，而這種損失并非權利人依法所應承擔的風險、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補償，使其恢復或維持原有的財產狀況。從西方國家的補償政策來看，其旨在最大限度的彌補被征收人因征收造成的財產變動而引起的損失，基本特點是以市場交易規則作為補償的依據，且補償的范圍很廣，項目細化、確定。

關于補償費用的分配，按照《土地管理法實施條例》第26條的規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。但法律卻并沒有規定土地補償費的處分規則，由于我國集體所有權的主體虛位，土地補償費實際上被少數管理者所控制，農民利益極易被侵害。

三、立法建議

我國的土地征收制度源于計劃經濟體制，土地征收被作為行政手段配置土地權利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權利的限制制度在物權法中規定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應在物權法中從民事私權的角度對國家的土地征收權予以限制。

1、嚴格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權的范圍。前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標準，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權擴展到經濟建設用地。因此，在物權立法中，必須將國家的土地征收權嚴格限定在“公共利益”范圍內。

從我國目前的情況來看，梁氏物權法建議搞第48條對公共利益做出了明確規定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文化古跡及風景名勝的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家規定的其他公共利益”。該條同時規定，“征收不得適用于商業目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強可操作性，還有待更加細化和具體。

第5篇：土地征收規劃范文

各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：

（1）土地保有課稅；

（2）土地有償轉移和增值課稅；

（3）土地取得和無償轉移課稅。

一、土地保育課制的國際比較

土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。

（一）課稅范圍

各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。

（二）稅種設置

各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：

1．合并在其他財產稅中征收

由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：

（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。

（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。‘

（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。

（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。

（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。

2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。

據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。

（三）計稅依據

各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。

從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。

從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格。

（四）稅率設計

各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。

美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。

許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：

1．根據土地用途不同，采用不同稅率。

有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。

2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。

美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。

3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。

我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。

4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。

如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。

發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。

（五）征收管理

土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。

二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較

對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。

（一）課稅范圍

土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。

土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。

（二）課征方式

許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：

1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。

2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。新晨

（三）計稅基礎

土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。

（四）稅率設計

土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。

1．比例稅率。

韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。

2．累進稅率。

有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。

三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較

土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。

（一）有償轉移取得土地時的課稅

韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。

日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。

德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。

（二）無償轉移取得土地時的課稅

對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。

與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合

1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。

2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。

主要參考資料：

（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。

第6篇：土地征收規劃范文

各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局），土地管理局，新疆生產建設兵團國土資源局：

《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔20**〕31號，以下簡稱《通知》），按照權責一致的原則，對報國務院批準的城市建設用地審批方式進行了調整。為貫徹落實國務院《通知》精神，規范城市建設用地審查報批工作，經國務院同意，現就調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題通知如下：

一、審查報批工作總體要求

按照《通知》規定，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，依法由國務院分批次審批的農用地轉用和土地征收，從20**年起調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報，經國土資源部審核，報國務院批準后由省級人民政府具體組織實施，實施方案報國土資源部備案。報國務院批準城市建設用地審批方式調整后，省級人民政府將對城市建設用地負總責，有利于加強土地宏觀調控，強化省級政府責任；有利于減少審批環節，提高行政效能；有利于國土資源部轉變職能，強化用地監管。各級國土資源管理部門要高度重視，恪盡職守，共同做好城市建設用地審查報批工作。

國土資源部依據規劃和計劃，對城市農用地轉用和土地征收方案審查把關；指導、監督與核查地方組織實施工作。省級國土資源管理部門按照有關規定和省級人民政府要求，負責本行政區內城市農用地轉用和土地征收方案的審查匯總上報；農用地轉用和土地征收實施方案的審核、實施、監督檢查和報國土資源部備案等工作。有關城市國土資源管理部門按規定要求，負責農用地轉用和土地征收方案與實施方案的編制與報批；具體實施征地與供地及報省（區）、國土資源部備案等工作。

二、報批程序與實施步驟

報國務院批準城市建設用地審批方式調整后，城市建設用地報批和實施，按照報國務院批準農用地轉用和土地征收、省級人民政府負責組織實施、城市人民政府具體實施三個階段組織進行。

（一）報國務院批準農用地轉用和土地征收

1．依法需報國務院批準建設用地的城市國土資源管理部門，在提出土地利用年度計劃建議時，就根據土地利用總體規劃確定的中心城市建設用地范圍內實施城市規劃的用地需求，編制農用地轉用和土地征收方案，在上級機關正式下達計劃指標后，填報《××市××年度農用地轉用和土地征收方案表》（表樣式見附件1），報城市人民政府審核同意后，由城市人民政府一次性向省級人民政府申報，同時抄送省級國土資源管理部門。

2．省級國土資源管理部門依據國家產業政策、經國務院批準的城市土地利用總體規劃、下達的中心城市年度用地計劃指標以及新增建設用地的有關規定，對農用地轉用和土地征收方案進行審查，提出書面審查意見。

省級國土資源管理部門將本行政區域內所有需報國務院批準的城市建設用地請示匯總，填報《××省××年度國務院批準建設用地城市農用地轉用和土地征收方案申報匯總表》（表樣式見附件2），連同對各城市農用地轉用和土地征收方案書面審查意見，報省級人民政府同意后，由省級人民政府一年一次性呈報國務院，同時抄送國土資源部和派駐地區的國家土地督察局。

3．國土資源部收到國務院辦公廳轉來的省級人民政府關于城市建設用地請示后，根據國家宏觀經濟政策、土地管理法律法規和有關規定要求，依據土地利用總體規劃與城市總體規劃及年度用地計劃，重點對農用地轉用和土地征收方案中涉及的城市新增建設用地的規模、區位、規劃用途以及征地補償安置、補充耕地進行總體審查，形成審查報告，呈報國務院審批。

4．城市建設用地經國務院批準后，國土資源部辦理建設用地批復文件，有針對性地批復有關省級人民政府，同時抄送派駐地區的國家土地督察局。省級人民政府應及時通知有關城市人民政府，組織實施農用地轉用和土地征收方案。

（二）省級人民政府組織實施農用地轉用和土地征收

1．根據國務院已批準的農用地轉用和土地征收方案，城市國土資源管理部門按照城市人民政府的要求，分期分批地確定劃撥用地項目和有償出讓土地范圍，落實具體地塊或區位，在進行建設用地勘測定界、履行征地前期規定程序、落實征地補償資金、確定征地安置方案、完成先行補充耕地、擬定供地方式后，填報《××市農用地轉用和土地征收實施方案表》（參考表，表樣式見附件3），由城市人民政府審定后上報省級人民政府，同時抄送省級國土資源管理部門。

2．省級國土資源管理部門根據國家產業政策、土地征收和土地利用等有關規定，對城市人民政府報送的農用地轉用和土地征收實施方案進行審核；符合國務院批準的農用地轉用和土地征收方案與有關要求的，建議省級人民政府予以同意；在城市人民政府按有關規定繳納了新增建設用地土地有償使用費后辦理回復文件。

3．省級人民政府在審核同意城市農用地轉用和土地征收實施方案后，應將有關情況報國土資源部備案，同時抄送派駐地區的國家土地督察局。由省級國土資源管理部門于每季度第一個月10日以前，匯總城市上一季度實施方案審核同意情況，填報《××省××年××季度國務院批準建設用地城市農用地轉用和土地征收實施方案備案表》（表樣式見附件4）并附標注申請用地和補充耕地位置的標準分幅土地利用現狀圖、建設用地勘測定界技術報告和勘測定界圖（電子軟盤）報國土資源部。

（三）城市人民政府具體實施征地和供地

1．城市農用地轉用和土地征收實施方案經省級人民政府審核同意后，由城市人民政府予以公告，國土資源管理部門具體實施，按國家有關政策組織征地和供地。

2．城市國土資源管理部門按照《關于進一步完善和嚴格執行建設用地備案制度的通知》（國土資發〔2003〕400號）和《關于報送建設用地備案數據有關要求的通知》（國土資廳發〔2004〕38號）規定要求，按季度匯總城市建設用地的具體供應情況，填報城市建設用地供應情況有關備案表，由城市人民政府于當年第二、三、四季度第一個月的10日前和下一年度1月15日前將上一季度匯總情況和備案表分別報省級人民政府和國土資源部備案。

三、報批與實施必需材料

（一）省級人民政府向國務院呈報城市建設用地請示時，需提交以下材料（隨抄送的請示送國土資源部,文字資料2套、圖件1套）：

1．省級人民政府關于××年度城市建設用地請示文件；

2．省級國土資源管理部門對××市××年度建設用地審查意見；

3．××省××年度國務院批準建設用地城市農用地轉用和土地征收方案申報匯總表；

4．××市××年度農用地轉用和土地征收方案表；

5．標注申請用地位置的標準分幅土地利用現狀圖；

6．標注申請用地位置的土地利用總體規劃確定的中心城市建設用地范圍控制圖；

7．上一年度城市農用地轉用和土地征收方案的實施情況說明。

（二）城市人民政府向省級人民政府申報農用地轉用和土地征收實施方案時，需提交以下材料：

1．××市建設用地請示文件；

2．××市農用地轉用和土地征收實施方案表（參考表）；

3．標注申請用地和補充耕地位置的標準分幅土地利用現狀圖；

4．建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；

5．建設用地勘測定界技術報告和勘測定界圖；

6．其他有關資料（由省、自治區、直轄市確定）。

四、有關工作具體要求

（一）抓緊組織制定貫徹落實措施

報國務院批準的城市建設用地審批方式調整后，在城市建設用地審查報批工作中，各省（區、市）和有關城市的國土資源管理部門負有重要責任，應認真貫徹落實國務院《通知》精神，按照本通知要求，結合本地區實際情況，進一步研究制定加強城市建設用地審查報批工作措施，確定具體操作辦法。對相關機構和業務人員要充實力量，加強培訓，明確要求，確保新的城市建設用地審批方式順利施行。

（二）嚴格依據規劃計劃審查報批用地

報國務院批準的城市建設用地審批方式調整后，城市國土資源管理部門要根據土地利用總體規劃和城市規劃、城市發展需要以及存量土地的利用狀況，做好用地預測工作，統籌協調，區分輕重緩急，科學合理確定新增建設用地規模和布局。申報城市新增建設用地應嚴格控制在當年中心城市土地利用計劃指標內。申報居住用地的，要貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（〔20**〕37號）要求，切實保證經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通住房用地不低于居住用地供應總量的70％。所有申報用地區位不得突破土地利用總體規劃確定的中心城市建設用地范圍。省級國土資源管理部門對城市申報用地要嚴格審核把關，必要時組織實地踏勘論證，以確保用地的合法性、合規性和合理性。

（三）切實搞好用地批后實施管理

省級國土資源管理部門要在城市農用地轉用和土地征收方案依法批準后，及時指導城市國土資源管理部門組織編制和申報實施方案。征地補償安置、補充耕地、土地用途、供地方式、利用程度、依法繳費等是實施方案的重要內容。對于不符合國家產業政策的用地，征地補償標準不合理、安置途徑不可行、被征地農民社會保障費用不落實、補充耕地不到位、土地供應和利用等不符合有關規定以及未繳納新增建設用地土地有償使用費的，不得審核同意實施方案和辦理回復文件。在編制實施方案時，由于建設項目選址或工程設計特殊，或規劃依法進行了調整，可以對原批準的用地區位作局部調整或改變土地用途，省級人民政府在審核同意后，將調整和改變情況報國土資源部備案。

（四）大力加強城市用地監督檢查

第7篇：土地征收規劃范文

關鍵詞：城鎮化 房屋征收 問題 原因 解決措施

1、引言

隨著城鎮化進程加速，房屋征收也將越來越多，對于房屋征收的規范，是規劃、建設、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設的焦點和熱點。開展房屋征收的工作中，會出現各種各樣的問題，找出產生問題的原因，進行解決措施探究將有利于房屋征收工作的順利進行。

2、房屋征收統計工作中存在的問題

隨著城鎮化進程加速，房屋征收也將越來越多，對于房屋征收的規范，是規劃、建設、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設的焦點和熱點。開展房屋征收的工作中，會出現各種各樣的問題，房屋征收統計工作中存在的問題包括安置房缺少或者不合理、政策漏洞多、群眾不支持等，下面具體進行分析。

2.1 安置房缺少或者不合理

房屋征收統計工作中存在安置房缺少或者不合理的現象。

1、安置房缺少

房屋征收統計工作中存在安置房缺少的現象，由于資金、建設用地等到位晚，而拆遷時間緊、量大，造成安置房無法滿足拆遷戶、企業的需求。

對于工業用地及商業用地，由于缺乏商業安置房及安置土地，現實操作者一般采用支付貨幣的方式，這就給公司企業帶來麻煩，沒有新的地去生產營業，沒有新土地也會造成無法進行征收，新的目推遲。另外有的被征收人在被征收的過程中，會提出各種要求，想得到更多利益。

在項目征收過程中，需要大量的資金，融資渠道有限，信貸政策收緊，在操作過程中，需要墊資，如果碰到資金鏈斷裂的情況，將影響項目進度。

2、安置房不合理

（1）位置偏

安置房一般都是比拆遷房要偏一點的地方，交通不方便，生活成本高，經常會有群眾不滿。

（2）戶型不好

安置房戶型選擇余地不大，缺少中小戶型，戶型跳檔大。

2.2 政策漏洞多

在征收過程中，經常碰到安置面積擴大和結算標準、停業搬遷過渡補助、擅改房屋用途、無證建筑、無證土地、農非混合戶、非農業戶口、安置房款結算、安置面積確認等問題，政策沒有明細標準。評估公司給的價格遠遠低于市場價，貨幣補償不占優勢。

國家出臺了聯席會議、備案、審批制度等去確保征收工作順利完成，但征收量大，時間緊，存在利益沖突等，使征收工作很難按時完成。

2.3 群眾不支持

由于征收過程中，涉及到補償利益，雖然群眾是希望被征收的，但是為了爭取更多的利益，會表現出不支持，主要表現為下面幾種方式。

1.找理由爭取更多補償

找各種理由，采取拖延或拒絕方式，不配合簽約、評估、調查的工作，爭取更多補償。

2.抱團聯訪

群眾采取抱團，進行大規模，給征收工作帶來壓力。

3.法律訴訟

群眾在可以進行訴訟的征收環節，均進行訴訟，以達到增加砝碼、拖延的目的。

4.極端事件

群眾極端事件包括各種人身安全、老人留守等方式，威脅房屋征收工作。

3、房屋征收統計工作中出現問題的原因分析

隨著城鎮化進程加速，房屋征收也將越來越多，對于房屋征收的規范，是規劃、建設、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設的焦點和熱點。開展房屋征收的工作中，會出現各種各樣的問題，下面對房屋征收統計工作中存在的問題的原因分析包括安置房缺少或者不合理、政策漏洞多、群眾不支持等的原因分析，下面具體進行分析。

3.1 安置房缺少或者不合理原因

1.安置房存量不足

由于征收方式變為片、塊征收的方式，征收量加大，而存量不足。重新建設安置房的話，需要辦各種手續，需要各個部門配合，也不是很快能完成的，無法滿足需求。

2.工業及商業土地需要落實

商業安置房和安置土地需要妥善落實，以滿足征收工業及商業用地的需求。

3.融資難

融資難影響安置房補償資金、也影響安置房建設資金，最終拖延項目實施。

3.2 政策漏洞多原因

1.征收政策統一難度大

房屋征收是個長期的歷史過程，涉及各地具體政策，征收政策涉及橫向、前后銜接，而無法取消各種政策，統一起來卻難度很大。

2.集體土地征收復雜

集體土地上面蓋的房屋，相應法律不全面，在征收實施過程中造成很多差異。

3.利益口子打開

項目實施單位為了項目快速實施，會對各種利益進行突破，形成利益口子，造成政策突破。

3.3 群眾不支持原因

1.為民爭利氛圍

拆遷的過程，長期以來形成了為民爭利的氛圍，輿論也在為被征收人說話，給征收管理工作帶來不利影響。

2.抓住利益機遇

由于征收拆遷過程中，會涉及很多利益，會使群眾想抓住利益機遇，大賺一把。

3.部分黨員干部起不好帶頭作用

部分黨員干部也會成為被拆遷戶，為了利益，也會成為拖延拆遷的人，給普通群眾起了不好的帶頭作用。

4.不能有效發揮行政手段

在征收過程中，不能有效發揮行政手段，給征收工作帶來不利影響。

5.政策執行不一

在各個地方的政策不統一，不公正、不公平的現場存在，群眾會產生抵觸情緒。

6.房價上漲快

房價上漲快也是群眾不愿意拆遷的原因。

4、房屋征收統計工作中出現問題的措施探究

隨著城鎮化進程加速，房屋征收也將越來越多，對于房屋征收的規范，是規劃、建設、國土資源部門都要面臨的課題，房屋征收成為城市建設的焦點和熱點。開展房屋征收的工作中，會出現各種各樣的問題，上面對各種原因進行了分析，下面針對各種原因，探究房屋征收統計工作中出現問題的解決措施，包括加大建設安置房；健全征收政策、消除群眾抵觸心理。

4.1 加大建設安置房

先公開掛牌出讓土地使用權，安排出讓地安置房規劃，并加大建設安置房，通過公開招標的方式，帶資建設。

4.2 健全征收政策

Ω鞲齙胤劍各類政策進行比較分析，統籌后來進行政策的統一制定。嚴肅執行征收補償政策。嚴格審批、審核征收補償方案，避免政策缺口；加強監督征收實施過程；對征收協議進行公示，讓群眾來監督，讓征收人之間相互查閱，公正公平；加強工作聯動、審計監督；對私自突破現行政策的人員進行嚴肅處理。

4.3 消除群眾抵觸心理

統一政策平衡，公正、公平、公開的完善政策，保障被征收人合法權益，取得群眾信任消除抵觸心理。銘刻普通市民的名字在重大基礎設施的明顯標志上，讓群眾覺得自己是城市的主人。

5、結語

隨著城市化進程的加速進行，政府對于房屋征收安置工作越來越重視，在房屋征收安置工作中會出現各種問題，妥善解決這些問題，將維護被拆遷人的利益，推薦城市化建設。

參考文獻：

[1]邱文娟. 集體土地上房屋征收領域腐敗現象的剖析及對策研究[D].南京大學，2015.

第8篇：土地征收規劃范文

關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。

2.居住環境的城市化

按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。

4.規劃發展管理的城市化

對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題

1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確

按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。

2.補償的主體不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。

根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。

三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析

（一）立法上的缺失

對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。

但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。

四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策

征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。

第9篇：土地征收規劃范文

關鍵詞： 工程建設　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設項目與經營性建設項目的區分

工程建設項目根據工程建設目的的不同，可區分為公益性建設項目和經營性建設項目。二者的區分標準在于：公益性建設項目的建設目的是追求社會公益，建設主體對其建設開發不追求利潤的獲取，而經營性建設項目的建設目的是實現特定主體的經營目標，建設主體實施項目開發建設會產生相應的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權利人之外的不特定多數人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變為公用占地，其土地征收合法。

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產管理法》第二十三條均根據建設目的的不同對建設項目的性質作出了區分，并依此區分對土地使用權的取得方式作了不同的規定。筆者認為其中公益性建設項目根據開發主體的不同，還可以再區分為國家機關設施建設項目、市政工程建設項目和公益設施建設項目，但三者的區別僅是開發主體的不同，該差異對三者基于公益性建設目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設項目的開發建設成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產品，該產品不具有流轉性，因而不是民法意義上的“財產”。相比較而言，經營性建設項目的開發建設成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經營性建設項目的成果不僅是“產品”，而且是民法意義上的“財產”。上述不同決定了公益性建設項目與經營性建設項目法律調整方式上的差異。財產是民商法的調整對象，因而經營性建設項目土地使用權的創設，必須由建設用地申請人與建設用地借給人在平等自愿的基礎上以合意完成，經營性開發建設中的土地出讓行為應為民事法律行為，應受民商法調整；公共產品不屬于民商法的調整對象，公益性建設項目所需建設用地需要政府以行政劃撥的方式批轉，公益性開發建設中的土地劃撥行為屬于行政行為，應由行政法規范。

需要指出的是：公益性建設項目與經營性建設項目不僅在國有土地使用權的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規范具有特殊性

公益性建設項目拆遷行為與經營性建設項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：

一是公益性建設項目的拆遷成本控制應與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目是為不特定的社會公眾提供公共產品，其工程建設的公益性目的決定了其項目建設投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經營的一般規律是：投資風險應該與投資收益相適應。基于公益性建設項目的非盈利特征，國家應控制其經營風險，保障其建設開發進程。與此相應地，立法機關應該制定相應的法律制度控制公益性建設項目的建設成本，促進開發建設目標的實現。正如有學者所說：市政、公益項目的建設拆遷中，如用統一的拆遷立法，提供和房地產經營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。

二是公益性建設項目拆遷的進度控制也應該與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目的工程進度直接關系到社會公共，因而利益對此應予以嚴格控制。在工程建設項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環節與審批程序直接相關。我國現行拆遷法規為工程建設項目拆遷設置了較嚴密的法律程序，根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現行立法設置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關，與城區的規劃發展密切相聯，嚴格的審批程序可以控制工程建設單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權益，也可以防止工程建設單位實施違反城市發展規劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設項目出于其公益性的建設目的，一般均需要長時期的設計論證，一般不會與城市發展規劃和居民的合法權益發生根本性的對立和沖突。在對公益性建設項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設項目設置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設項目的建設進度，增加建設成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了立法應賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規之外形成相對獨立的特別法規范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設項目不同的規定。顯然這邁出了對公益性建設項目和經營性建設項目拆遷行為分別調整的第一步，但邁出這一步并不意味著現行拆遷立法已經解決了公益性建設項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規定，雖然相比較經營性建設項目，重大市政工程可以就項目建設范圍內暫停辦理建設施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償的標準問題作出另行規定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認為，完善公益性建設項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：

1.公益性建設項目拆遷應納入土地儲備制度的調整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關于土地儲備制度的基礎規范。根據《儲備辦法》第三條的規定：土地儲備是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。政府有關部門實施土地儲備，實質上是政府將土地使用權征收或收購，然后經拆遷和前期開發配套把“生地”變為“熟地”，然后予以供應的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規定：本市新增經營性建設用地的供應，原則上應當從儲備土地中選擇，并優先列入土地利用年度計劃。即新增經營性建設用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規定。

筆者認為，從降低公益性建設項目建設成本，推進公益性建設項目建設的角度，應將公益性建設項目建設用地取得納入土地儲備的制度的調整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以較為嚴格地控制公益性建設項目的用地和建設規模。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地儲備機構實施土地儲備一般要由土地儲備機構在每年的10月份向政府房地資源局和發改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經政府土地管理領導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應與政府國民經濟和社會發展計劃相協調，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設項目經過層層論證，逐級把關，防止公益性建設項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償等焦點、難點問題都可以由政府按照城市發展規劃和城市土地供應計劃的要求統一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發也同時由政府委托相關專業機構實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以降低公益性建設項目土地前期開發的成本。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地供應部門就供應經營性新增建設用地所得收益，除用于支出付經營性建設用地的開發成本和管理費用外，應全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設立目的是支付土地開發與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設項目的前期開發成本。在重大市政工程建設的開發建設中，如果政府直接把經配套開發的熟地供應給公益性建設項目的建設單位，公益性建設項目的建設成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以大大加快公益性建設項目的開發建設進度。將公益性建設項目的用地取得和前期開發納入土地儲備的統一制度體系，可以使建設單位從土地前期開發的復雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發整理同時并行，就可以大大加快工程開發建設進度。降低公益性建設項目的開發建設成本。

基于以上分析，筆者認為，應將公益性建設項目的建設用地供應和土地前期開發納入土地儲備的法律規定中來，由有關土地儲備的法規直接規定新增公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發和供應，明確公益性建設項目用地儲備和開發在現行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設項目拆遷應形成相對獨立、統一的拆遷補償原則和補償標準

拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規定，拆遷人應按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應對因拆遷所引起的設備拆遷費、不可移動設備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業損失等相關費用向拆遷人予以補償。

以上是我國城市房屋拆遷補償的一般標準。筆者認為。我國現行拆遷法規關于拆遷安置補償的不足有三：

一是未能在區分公益性建設項目拆遷補償和經營性建設項目拆遷補償的基礎上，對拆遷補償標準分別加以規定。

如上文所述，公益性建設項目與經營性建設項目在建設目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質的建設項目所發生的拆遷補償費用也應有所區分。根據我國《土地管理法》第二條第四款規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據《土地管理法》第五十四條的規定將土地劃撥給公益性建設項目的建設主體。因而公益性建設項目拆遷補償的法律依據是國家征收行為；相比較而言，經營性建設項目取得建設用地的法律基礎則有所不同。國家不能以征收的方式為經營性建設項目取得建設用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權，然后再以出讓方式為經營性建設項目設立國有土地使用權。顯然，兩種建設項目國有土地使用權取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應有所區別。 筆者認為，公益性建設項目適用房屋拆遷補償的標準應同土地使用權征收補償標準相統一。學界雖然對征收補償的理論基礎和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經造成的間接損失。相比較而言，基于經營性建設項目土地使用權取得行為而發生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應只及于被拆遷人的直接損失，而應給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。

二是征收城市國有土地使用權和集體土地使用權過程中所發生房屋拆遷補償的補償原則未能統一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權的征收上，體現為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權的征收方面，則體現為集體土地使用權的征收補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規定，拆遷人應按照合理補償的原則，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業損失補償等費用。存在設備搬遷的，被拆遷人還可以請求設備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償地位，承租人可以按照有關規定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據上述論述可總結出我國城市房屋拆遷補償的兩項原則：一是給予城市國有土地使用權人以獨立的拆遷補償請求權，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權的征收補償則較為復雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據我國《土地管理法》第四十七條規定，征收集體耕地發生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償等，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產值的倍數確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權人以獨立的補償費用請求權，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”至于土地補償費如何在集體經濟組織與包括集體土地承包經營權人在內的集體土地使用權人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規定。相比較城市房屋拆遷補償的原則，集體土地征收補償的補償費用計算方法和土地使用權人的補償地位均有較大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農村集體土地使用權人的權益被嚴重忽略。農民的合法權益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設項目拆遷立法的重要內容。

三是政府需要就公益性建設項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設項目建設用地取得的法律基礎是政府的土地征收行為。由于土地征收補償的標準與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應，以保護被征收人的合法權益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協調，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應定期公布公益性發建設項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調整幅度，在該補償價格調整幅度內，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。

筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構成中，房屋價值的補償，可參照同等區域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。

3. 公益性建設項目的拆遷申請與審批程序應予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，在公益性建設項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規劃許可、土地使用權取得審批和拆遷資金到位證明等相關申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設項目的申請與實施程序，即是將公益性建設項目建設用地的征收和前期配套開發納入土地儲備體系，即由政府有關儲備機構代表政府完成上述土地儲備和整理開發工作。政府儲備機構對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續，并按照規定的標準、方式和程序實施補償安置。另據上海市111號文第十條規定：因重大市政建設項目拆遷房屋的，建設單位可以憑市發展計劃委員會或者市建設和管理委員會的批準文件，向規劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續，并向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續，以及房屋租賃合同的登記備案手續。根據上述規定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規劃許可證即可申請規劃范圍內房屋和土地使用的審批，停止規劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。

但是上述規定只是提前了凍結工程規劃范圍內工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經與城市國民經濟發展計劃、城市發展規劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設置較繁復的前置程序，既不能實現該前置程序設立的基本目的，又有審批制度重復設置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化：

一是由投資、規劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構設置審批分支機構，由各部門在公益性建設項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構設置上為簡化公益性建設項目的拆遷審批奠定基礎。

二是將拆遷的審批標準由實體審查轉變為形式審查。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設定審批時限，以加速公益性建設項目拆遷的審批進程。

三、公益性建設項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經作出了區分市政工程建設項目拆遷與經營性建設項目拆遷的若干規定，但是該規定是零星的，不系統的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關規定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現行拆遷立法銜接的基礎上，公益性建設項目拆遷立法應從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應將公益性建設項目的拆遷作為特別規范對象，單列于現行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據該規定，包括公益性建設項目拆遷和經營性建設項目拆遷在內的所有城區國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據前文所作分析，公益性建設項目的拆遷工作相比較經營性建設項目，在建設目的、建設成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規予以調整，不利于促進公益性建設項目的建設和發展。

另需注意的是：國務院辦公廳于二四年六月下發的《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規定：政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規范體系。

當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現有規定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規定，甚至還可以通過政府規范性文件的形式對上海市第111號文所作規定作進一步細化，逐漸形成以政府規章為主體的公益性建設項目拆遷規范體系。而就上海市而言，由于已經形成了單行的土地儲備規范體系，則應盡快將其納入土地儲備的法律規范體系。

2.將公益性建設項目拆遷立法納入土地儲備的調整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規定。該規定為公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍奠定了法律規范的基礎。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規章，土地儲備作為一項創設性的法律制度，僅由政府規章的形式規范尚顯依據不足，應在經驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規。

在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統的公益性建設項目拆遷規范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規范經營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規與經營性建設項目拆遷法規相互并立、彼此協調的拆遷法律規范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據問題。土地儲備制度屬于調整土地權屬變更的重要經濟制度，而且涉及對非國有財產的征收，因此該事項應屬于我國《立法法》第八條所規定的只能制定法律的事項，地方立法機關及地方人民政府只能根據該法律規定制定實施性的規范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經就土地儲備制度作出了不同形式的制度規范，但是這些規范背后的合法根據并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據，必須界定好土地儲備制度的法律性質。目前，我國的《物權法》和相關的國家征收法律規范都在起草之中，根據我國《物權法（草案）》的規定，非為公共利益目的，非經法律規定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產。在不遠的未來，《物權法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設項目的土地征收、整理和供應制度是我國現有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設項目與經營性建設項目在建造目的上的區分，促成了兩者在用地、拆遷、供應等各個方面彼此區分，相對獨立的制度規范結果。

參考文獻：

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