土地規劃行業分析精選(九篇)

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第1篇：土地規劃行業分析范文

一、土地自然供給

土地的自然供給是指土地以其自然存在的狀況，供給人類利用，以滿足人們生產、生活所需要的各種土地總量，即土地總供給。一個地區土地總供給的多少，取決于這個地區的國土自有面積，在土地市場交易的過程中，不論價格的漲落，土地總供給量是不變的，因而土地的自然供給缺乏彈性。廣州市土地總面積7287平方公里，2006年，按照國土資源部新土地利用分類標準，全市已利用土地6746.18平方公里，其中建設用地134562.8公頃，占全市土地總面積的18.47％；農用地540055公頃，占全市土地總面積的74.12％；未利用地共54037公頃，占全市土地總面積的7.42％。

二、技術進步

科學技術對土地資源領域的作用是不言而喻的，對土地資源的管理也有其特殊的作用。在推進土地資源節約利用和循環經濟發展過程中，要大力加強科學技術支撐體系建設。例如，對危房的改造以及舊房的翻新等，沒有科學技術上的突破，就不可能變廢為寶，就不可能發展循環經濟。廣州市作為全國經濟、科技較發達的大都市，更應該以科技進步帶動土地集約利用，本文認為，廣州市要想實現土地的節約利用就必須要加強土地資源循環經濟有關通用技術、基礎科學理論方面的研究；必須要加強土地資源循環經濟關鍵技術的研究，同時對于企業層面開展的相關技術研究要給予技術支持、財政支持和政策支持；必須要使土地市場“在更大范圍、更廣領域、更高層次上參與國際經濟技術合作和競爭，拓展經濟發展空間，全面提高對外開放水平”；通過市場力量，提高廣州市土地資源配置的效率，通過營造一個“穩定、公平、安全”的城市土地市場環境，吸引國際經濟資源，實現“地盡其利，地利共享”的目標。

廣州市以電子計算機業高速發展而文明全國，網絡覆蓋率遠高于全國平均水平，廣州市應利用好這個優勢，及時向開發商提供土地市場的信息和動態，加強土地市場的分析和預測，國土部門應認真做好土地招標、拍賣信息工作，定時、定期在確定的新聞媒體上土地供應信息，提供拍賣地塊的面積、地點、規劃技術條件等基本情況以及有關土地招標拍賣政策。條件具備時，實施土地市場“網上工程”，通過國際互聯網來土地供應信息，推出介紹土地產品，開展網上交易。此外，還要學習借鑒發達國家的經驗，有效促進土地市場持續健康發展。

三、社會需求

近幾年是什么原因導致廣州市土地價格的上漲呢？一般來說，影響土地價格的因素主要有:1.供需因素，供給與需求是影響房地產價格的直接因素，也是形成土地價格的兩個最終因素，如果供給一定，需求增加則價格上漲需求減少價格下跌；需求一定，供給增加則價格下跌供給減少則價格上漲;2.物理因素，主要指反映土地自身的自然物理性狀的因素，如位置、地質、地形、通風、采光等（尤其是經濟土地更加受地理位置的影響）;3.人口因素，主要指人口數量、人口素質和家庭規模，人口密度高的地區對土地的需求相應增加，家庭規模的大小，直接影響居住的單位數與面積數;4.政策因素，主要指制度、法規及行政措施等;5.經濟因素，主要指經濟發展狀況、物價水平、財政收入、居民收入與支出、銀行利率等;6.消費者偏好，主要指人們的喜好、趣味、時尚風氣及講究等;7.社會因素，主要指社會安定狀況、社會治安狀況等;8.環境因素，主要指噪聲、空氣污染及綠化等。然而，影響土地價格最重要的因素還是土地市場供需因素，經濟學基本原理告訴我們，當供不應求時，市場價格會上升，從而導致供給量增加，需求量減少；當供過于求時，市場價格下降，從而導致供給量減少而需求增加，市場價格最終是由需求和供給兩種相反的力量共同作用的結果，經濟學原理同樣適用于土地價格的分析。

土地價格既有一般商品特點，其價格隨著供求關系的變化由市場競爭形成，又有特殊性，城市土地供給是有限的，特別是土地利用周期相對較長，這就導致了在短期內土地供給彈性較小，供給曲線近于與橫軸垂直，土地價格主要是由社會需求決定的。

四、土地規劃

規劃理論對城市土地經營及政府的宏觀調控具有指導和規范作用，城市規劃具有法律效力，政府在經營城市土地過程中可以利用城市規劃這個工具，實施城市經營。城市總體規劃和分區規劃確定了城市土地利用的功能、性質、強度、結構、布局和發展方向，對土地價格會產生重要影響，是經營城市土地的重要依據和手段。合理的土地規劃可以提高土地的利用效率，促進土地集約利用，對于廣州這樣土地資源供需緊張的城市來說，嚴格按照土地規劃行事實質就是增加土地供給。

控制性詳細規劃和法定圖則主要是確定每一宗地利用的性質、利用方向、建筑高度和密度、容積率、綠化率和配套設施等環境協調指標，是土地利用和土地管理的重要依據。

五、土地政策

目前，我國使用土地政策的主要手段是城市政府壟斷土地以及土地市場的供應。其具體措施主要集中在三個方面：一是土地結構的調整和優化，對于不符合國家產業政策和行業最低準入標準的建設項目停止供地，對于限制性項目提高供地標準和條件，并根據經濟發展需要，動態調整和更新限制性、禁止性建設項目供地目錄，合理發展城市；二是對建設用地實施總量控制，在不影響經濟發展的前提下控制土地的供應；三是對不同區域土地供應的調控，引導產業合理布局和協調發展。實施這三方面措施的目的是通過停止或限制性的土地供給抑制固定資產投資的增長速度。

實際由經濟學原理可知，市場上某一種商品的價格是由供給和需求共同決定的，只有在供給和需求達到均衡時，市場價格才能穩定在均衡價格，這時候市場就出清了。當前的土地政策和土地儲備制度雖然把緊了土地供應的源頭，但卻只是片面的強調了對土地供應的緊縮，沒有對土地需求和供給的關系進行深入的分析和研究，缺乏針對土地需求和供給關系而制定的土地政策和措施，土地需求沒有得到滿足，對房地產市場的調控無法達到預期目標，房價上漲是可以理解的。怎樣才能促進土地市場進而促進房地產市場更健康的發展、將房價控制在一個比較合適的增長幅度，本文認為應該著重分析一下對土地的需求和供給的關系，只有掌握了土地需求和供給的規律，據此而制定合理的土地政策，才能達到國家的宏觀調控目的。

六、集約利用土地

第2篇：土地規劃行業分析范文

關鍵詞：GIS；城市規劃；規劃管理；

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A

通過現代科學技術手段尤其是信息化手段改進城市規劃管理，提高城市規劃管理的水平已成為歷史的必然。我國城市規劃管理行業中信息技術的使用起步于20世紀80年代后期，經過近20年的發展，以3S技術為代表的信息技術已成為城市規劃管理行業發展所必需的技術平臺。3S中的GIS技術是城市規劃管理能否實現數字管理和科學管理的關鍵。GIS的應用為城市規劃管理提供了快捷有效的信息獲取手段、信息分析方法，提供了新的規劃管理技術、新的規劃方案表現形式、新的公眾參與和公眾監督形式。

1 研究背景

21世紀，中國的城市化進程進入了加速發展時期，城市發展中出現許多新的問題和矛盾，同時市場經濟的發展使參與城市建設和發展的主體更加多元化，城市需要更有效，這對城市規劃管理提出了新的要求和挑戰。以通訊和電子計算機技術為代表的信息技術已經深入到城市生活的各個方面，信息水平的高低已經成為衡量一個城市現代化水平的重要指標[1]。信息技術的發展影響了社會生產方式，進而影響了社會的管理方式，信息技術的發展和應用為新的管理模式和理念的實現提供了必要的技術支持，使數字城市規劃管理的實現成為可能。

前美國副總統戈爾在1998年提出“數字地球”的概念。在這一概念影響下，一時間數字國家、數字區域、數字城市等風靡全球。作為城市規劃的管理部門，數字的規劃成果已將讓傳統的管理技術和手段不能適應時代的要求[2]。因此數字規劃管理也就在數字地球與數字城市的推動下應運而生。

2 相關研究進展

2.1 國外城市規劃管理對GIS新技術的應用

國際上的城市地理信息系統研究始于70年代初期，目前發達國家已將它作為城市現代化標志與重要基礎設施之一，主要用于城市動態管理，并將它作為對城市重大問題和突發性事件進行科學決策的現代化手段。美國華盛頓特區采用34個城市信息子系統進行城市動態管理，如交通子系統能定時交通狀況信息，導向車輛運行，這是GIS用于城市交通管理的成功范例[3]。

在歐洲，瑞典利用GIS在規劃道路設計的前期階段對于不同方案的經濟、社會與環境效益與影響進行綜合評價，確定優化方案[4]。

在我國的周邊國家， 1989年9月泰國完成覆蓋曼谷市20km2地區的UGIS試驗項目，該項目有效地提高了地下管網的管理水平。日本1997年的統計數據表明有2.4%的城市應用GIS進行規劃管理，還有14.1%的城市有近期應用的計劃。

2.2 國內城市規劃管理對GIS新技術的應用

從80年代末開始，我國城市規劃管理領域開始引進新技術新方法。許多城市規劃行政主管部門相繼應用GIS技術開發了城市地理信息系統(UGIS)，該系統能夠處理空間信息及其相關的屬性信息;能夠迅速及時地更新數據庫，能夠大規模綜合性地管理與城市空間分布有關的信息(桑東升，2000) [5]。

我國城市規劃管理新技術的應用以遙感為先導， 1980年在天津和1983年在京、津、渤海地區都進行了有益的探索。1989年正式在常州、洛陽和沙市進行城市規劃管理信息系統的研究探索和建設。90年代， GIS逐漸應用在城市規劃管理領域的城市信息的查詢、數據和信息的更新、土地規劃和房地產管理等的計算機化、城市問題的分析評價與科學決策等方面(王宏偉， 2001) [6]。我國現在一些大城市的城市規劃管理工作在新技術應用方面都進行了很多實踐和探索。

3 數字規劃管理概念的提出

雖然GIS技術在城市規劃管理中早就運用，但真正數字規劃管理概念的提出還是在上個世紀末和本世紀初。數字城市規劃管理不是一個單純的規劃業務管理系統，它是一種新的城市規劃管理模式，是一種新的合作協調關系，是對不同的規劃管理主體、行為和對象在體制上、運行中所體現的基本特征以及組織方式的理論概括[7]。

4 GIS在城市數字規劃管理中的應用

數字規劃管理的主要技術支撐有“3S”、OA以及網絡技術。在這三項技術的配合之下實現了規劃管理的自動化、智能化。對于各項技術在數字規劃管理中的應用，國內很多學者進行了這方面的研究。但這方面的研究80%以上集中在GIS技術[8]。GIS主要有兩大功能:一是海量數據的處理與管理，另一個就是空間分析。這兩大功能之中，海量數據的處理與管理在數字規劃管理中應用非常廣泛，這方面研究非常多，如黃波(1995) [9]在控制性規劃管理中建立GIS的空間數據庫，其他還有張保鋼(1997)、李明杰(1999)、王國強(2001)、王俊(2005)等。一些中小城市的城市規劃管理信息系統中GIS技術的一般功能也是作為數據庫和系統的操作平臺，如銅山(許峰順， 1997)、濟南(張啟來等， 1995)。而GIS的另一功能空間分析在規劃管理中的研究則相對較少。目前這方面的研究僅僅局限于某一方面，如鄧偉波(1998)規劃管理系統中的市政審批子系統中引入了網絡分析的空間分析，主要分析市政管理中心到市政工程破壞處的最佳路徑選擇。梁潔等(2005)，楊亮潔(2005)等學者對地下管網做了一些網絡分析的研究。這些研究的內容雖然屬于城市規劃管理的內容，但作者對這些內容具體分析并沒有從規劃管理的角度去研究。

5 小結

當前數字規劃管理在規劃行政主管部門主要表現為城市規劃管理信息系統，但是，這些規劃管理信息系統在實際的規劃管理過程中發揮的作用不是很大。主要原因是在規劃審批的核心技術上，這些信息系統并沒有實現技術的突破。當前經濟發達的大城市已經在著手解決此類問題，如南京市建設了數字報建系統，該系統能準確計算出各類規劃控制指標。但這種系統的建設往往需要花費較大的代價，而且后期的系統維護也需要大量的資金。對于一些欠發達地區的城市要建設這些系統幾乎是不可能的。GIS的空間分析功能恰好能解決規劃管理過程中的控制指標問題。將GIS的空間分析運用到規劃管理的各個流程中，可以實現對建設項目的快捷、準確審批，更主要的是這一種方法不需要較多的花銷，這對于欠發達地區的城市來說是一個既經濟又實惠的方法。今后的數字規劃管理，應更多的把空間分析模式作為研究內容，建立起一套規劃管理中的空間分析模式，為日常規劃管理提供科學參考。

參考文獻:

[1]周昇. GIS在英國等歐洲國家及中國城市規劃管理中的應用[J].國外城市規劃， 2001 (3): 5-9.

[2]朱國海.新加坡城市規劃學習考察幾點感受[ J].浙江建筑，1995 (6): 12-14.

[3]桑東升.城市規劃管理的理論方法及中國的實踐[J].現代城市研究， 2000 (5): 25-27.

[4]王宏偉.適應信息時代的需要)論城市規劃、建設與管理信息化的發展趨勢[J].工程設計CAD與智能建筑， 2001 (4): 8-12.

[5]戴逢，陳順清，丁建偉.試論數字城市規劃[ J].城市規劃，2000 (1): 26-28.

[6]王汝芬，劉錫明，等.城市規劃與管理[M].北京:經濟日報出版社， 1995.

[7]李明杰，藺世杰，常晉義.基于GIS的城市規劃管理系統的設計與實現[J].大同高等專科學校學報， 1999 (12) : 84-86.