土地與城鄉規劃精選(九篇)
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第1篇：土地與城鄉規劃范文
一、土地節約與集約利用的深刻內涵
土地節約與集約利用不簡單是指對土地資源的節約使用，而應該三個方面的內容，即土地資源的節約利用，土地資源的集約化利用以及土地資源的高效利用。其中土地資源的節約利用是指各項建設活動都要盡量節省用地，想方設法地不占用或少占用耕地、林地等；土地資源的節約利用是指每宗建設用地必須提高投入產出的強度，提高土地利用的集約化程度；土地資源的高效利用是指通過整合、置換和儲備，合理安排土地投放的數量和節奏，改善建設用地結構、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。
近些年來隨著經濟水平的發展，我國城市化進程加快，然而由于土地所有權的實現制度不合理，土地供求調控制度上的缺失等方面的原因，導致我國城鄉規劃中土地資源浪費嚴重。因此現階段加強城鄉規劃中土地資源的節約與集約利用分析，探討加強城鄉規劃中土地資源節約與集約利用的主要措施顯得尤為必要。
二、我國城鄉規劃中土地資源利用的現狀及存在的主要問題
近年來我國在推進工業化、城鎮化進展的進程中，對于促進經濟水平的發展發揮了重要作用，但也同時也導致了大量的土地資源浪費。根據2004年國土資源部的土地利用調查報告顯示，我國耕地面積自1996年以來已經減少了近0.076億hm2，城鄉規劃過程中的閑置、空閑土地面積達26. 374 萬hm2，這相當于當前全國城鎮建設用地總量的7. 8%。
我國雖然國土面積幅員遼闊，但是可利用的土地資源并不多，而且很多管理人員在進行城鄉規劃時，土地節約與集約利用意識不強，再加上土地所有權的實現制度不合理，土地供求調控制度上的缺失等制度方面的原因，導致我國城鄉規劃中出現大量的土地資源閑置或浪費，具體主要表現在以下幾個方面。
1、土地資源不合理利用現象嚴重
在我國很多地區為了實現經濟的快速發展，而大面積的進行城鄉規劃建設，繼而忽略了對耕地、林地的保護，有些地方甚至出現非法、不合理圈地、抄地現象，導致很多土地資源出現規劃不建設，大量土地閑置、違法用地現象，這樣不僅造成城鄉土地利用效率低下，還降低土地產出效益，土地價值不能充分實現。
2、土地資源不能公平配置
當前我國房地產市場火爆，很多開發商開始囤積大量資金進行房地產投資，于是很多地方出現大量買地、圈地建房現象。很多開發商為了迎合市場需求，盲目進行別墅等高檔樓盤建設，這樣擠占了大量的優質土地資源，使得很多綠色產業無法獲得適合的土地資源，影響了城市經濟的多元化和持續性發展。
3 、土地利用粗放化
我國由于建國時間較晚，很多制度體制不完善，比如土地所有權的實現制度不合理、市場交易機制不完善、土地收益分配制度缺陷、土地供求調控制度上的缺失等方面的原因，導致我國土地資源的利用還停留在粗放型利用模式，比如很多城市的布局極為松散，集聚性差，隨處可見寬馬路大廣場，空間利用率低下；很多農村、鄉鎮由于缺乏統籌規劃，普遍存在著空心村和空置房問題，以及農村宅基地超占現象。
三、加強城鄉規劃中土地資源節約與集約利用的有效措施
鑒于當前我國城鄉規劃中普遍存在的土地資源閑置、浪費現象，進行合理的城鄉規劃，探討更為合理的土地資源節約與集約利用的措施刻不容緩，筆者結合多年工作經驗現提出以下幾點建議。
1、強化土地節約和集約利用意識
意識影響和控制著行為的發展，因此在進行城鄉規劃時，樹立和強化土地節約和集約利用意識顯得尤為重要。目前隨著經濟水平的發展和人們思想觀念的提高，自然資源和生態環境的保護已經成為現代社會發展的主旋律。而相關管理人員也要提高土地節約和集約利用意識，在進行城鄉的規劃時注意從宏觀角度出發，將節約集約利用作為土地資源開發的重要原則，實現土地資源的高效利用和保護。
2、加強土地資源的集約利用
面臨著土地資源日益減少的難題，做好土地資源的集約利用，提高利用效率也很必要。目前對于城鄉規劃不僅要注意土地的平面、空間規劃，還要注意土地利用與經濟發展、社會進步以及生態保護的協調統一。這就需要相關土地管理規劃部門、環保部門以及經濟發展部門相互配合，從土地利用的縱橫向布局考慮，注意地下和空中空間的開發利用，提高土地資源的利用效率。
3、制定完善土地節約和集約利用規劃標準
規劃在城鄉土地資源的利用中發揮著重要作用，而制定完善的土地節約和集約利用規劃標準，可以從宏觀和微觀角度對土地資源進行精細化控制，從而為科學合理的城鄉規劃提供可能。制定完善土地節約和集約利用規劃標準主要是指根據城鄉土地面積、人口數量等指標，確定建設用地總量、規模等，同時還要做好各項用地標準的修訂。再進行土地節約和集約利用規劃標準的制定時，要優先進行教育、醫療、體育、文化等基礎設施的規劃工作，嚴格控制居住用地指標、工業開發區建設用地指標、環境生態建設用地指標以及農村宅基用地等標準，堅決避免出現各種違規圈地、占地現象。
4、做好各類閑置土地資源的可持續開發和利用
據統計目前我國由于礦產開采、磚瓦燒制、燃煤發電、興修水利、拆遷等人為原因導致很多地方出現大量的閑置土地，這些閑置土地不僅污染環境，影響城市、鄉鎮的整體美觀，還造成了嚴重的土地浪費，因此為了提高土地資源的利用率，需要對這些閑置的土地進行改造和再利用，比如在建、已建商業項目在現有房屋（建筑）基礎上增加投資，提高容積率，對城市河流、危險坡地進行加固治理和整治，以實現后續的開發利用等。
5、完善土地資源的市場化運作
土地的節約和集約利用不僅需要政府管理部門制定合理的宏觀的調控政策和科學的規劃措施，還需要注意靈活運用市場手段，完善土地資源的市場化運作。若要完善土地資源的市場化運作就需要相關政府管理部門，通過了解土地市場經濟情況，制定合理的土地利用和城市總體規劃標準，進一步完善目前我國的土地市場交易機制。
四、結束語
總體來說，在進行合理的城鄉規劃時，如何科學的進行土地的節約和集約利用是一項系統復雜的工作，不僅需要相關管理人員做好土地利用和城市總體規劃等標準的制定，還要注意靈活運用市場手段，完善土地交易市場的交易機制，以實現城鄉發展建設空間的合理布局，以及生態和自然環境的保護。
參考文獻：
[1] 王靜，邵曉梅. 土地節約集約利用技術方法研究：現狀、問題與趨勢. 地理科學進展，2008，27（3）：68-74
第2篇：土地與城鄉規劃范文
【摘 要】當前社會經濟飛速發展的大環境下，土地資源開發過度，環境問題加劇，對生態可持續發展造成不利的影響。本文簡要探討城鄉規劃管理中的土地資源管理問題，并探討資源環境的未來發展情況，以促進社會經濟發展與環境保護的協調一致，僅供相關人員參考。
【關鍵字】 城鄉規劃；資源環境；土地資源
一、課題研究的背景與意義
城鄉規劃管理工作中，土地資源管理水平較低，在多種因素的影響下，城鄉規劃管理中土地資源的實際利用效率較低，缺乏一定的合理性和科學性，導致城鄉規劃建設缺乏獨特性，并且在一定程度上制約著土地資源環境的可持續發展。因此加大力度對城鄉規劃管理過程中土地資源管理與資源環境的發展問題進行深入研究和分析，具有重要的現實意義。
二、城鄉規劃管理中土地資源管理方面存在的問題
（一）城鄉規劃管理中土地資源管理措施不到位
城市化建設的快速推進，有些城市缺乏科學的規劃建設布局，沒有根據當地的實際情況出發來合理規劃布局，對城市的公共設施服務區和工業區以及一些的生活區和商業區沒有進行科學有效的合理布局，特別是在對于人均土地利用規模和建設用地上都有相關的規定方面。這些土地利用在區位上揭示了城市各項活動在不同的城市服務區中進行不同比例的分配，這些城市土地的不同利用類型可以在一定程度上滿足區位上的需求，遵循城市規劃建設的用地標準【1】。
（二）城鄉規劃管理與土地資源管理銜接不緊密
城鄉規劃管理建設中要能夠緊密地與土地資源管理聯系在一起，兩者之間是相互影響和相互制約的關系。而在實際的工作中要能夠準確處理兩者之間的關系，合理地利用好每一寸土地，走可持續發展的節約路線。對于存在的違法建設用地，我們要能夠對其進行深入的研究和探討，并仔細分析其形成的原因，不斷加強城市執法和管理工作，促進城市規劃建設工作的順利進行。而在另外一方面，城市規劃和國民經濟的規劃以及土地利用上的規劃都顯得很不協調，他們之間還沒有形成有效的影響力和吸引力，從而影響到整個城鄉規劃管理建設土地資源管理水平的提高，這樣反而對城市今后的發展產生不利的影響。
三、城鄉規劃管理中土地資源管理與資源環境的協調發展策略
（一）建立健全城鄉規劃管理體系
在城鄉規劃管理過程中，為切實提高土地資源管理效果，并實現資源與環境的協調發展，應當積極加大城鄉規劃建設中生態環境保護的力度，結合城鄉規劃的實際情況進行衡量和分析，建立健全具有高度適宜性的城鄉規劃建設方案，明確土地資源管理體制，完善土地利用規劃，真正實現城鄉土地資源的優化配置和合理利用，通過城鄉規劃各部門之間的協調配合，促進其職能的充分發揮，切實提高城鄉規劃管理中土地資源管理的總體效果，推進城鄉建設的現代化發展。
在此過程中，城鄉規劃建設過程中相關職能部門也應當做好生態環境的保護工作，積極建設滿足城鄉建設發展實際標準的環保設施，并充分做好管理工作，促進各項環保設施的實際應用價值能夠得到有效的發揮。也就是說，城鄉規劃管理過程中，要積極加強城鄉生態環境保護，強化生態建設的理念，并積極落實到行動上，結合城鄉生態環境的實際情況，加大綠地建設面積，建立一個科學化的生態系統，為城鄉生態環境的改善提供可靠的途徑。相關環境保護部門應當加大環保宣傳力度，樹立節約規劃建設用地的理念，真正實現土地資源的科學化利用，促進節約型社會的穩定持續發展【2】。
（二）加強城鄉規劃管理的一體化
在城鄉規劃管理過程中，實現一體化的城鄉規劃管理能夠在改善社會群體生活質量的同時，促使農村建立現代化的集約經營模式，幫助城鄉居民樹立科學化的土地資源合理利用理念，促進資源與環境的協調發展。在現代社會經濟飛速發展的大環境下，工業開發加速，部分鄉村地區的土地環境受到了一定程度的破壞，甚至存在土地被推平后資源閑置的問題。而加強城鄉規劃管理的一體化是一種高效的土地資源管理方式，能夠對土地資源的發展做出科學合理的規劃設計，加強生態建設，促進資源節約型社會的發展【3】。
（三）建立多元化的融資渠道
在城鄉規劃管理過程中，為進一步強化土地資源管理的總體效果，應當結合本地區發展實際進行系統化分析，積極建立多元化的融資渠道，擴寬城鄉規劃管理的資金來源，緊緊圍繞土地資源合理開發這一原則開展各項規劃管理活動，通過政府、企業與個人三個層面之間的密切配合，促進立體化的融資渠道得以實現，切實提高土地資源管理水平，全方位做好土地資源規劃管理工作，促進資源與社會的協調發展【4】。
（四）落實城鄉規劃管理建設用地
在我國的城鄉規劃管理建設過程中，要能夠對土地利用情況進行嚴密地控制，科學地管理好城市土地，在土地資源管理過程中要能夠切實把握以下幾點；其一，切實加強土地供應量，提高土地審批效率，還要能不斷優化資源的配置，嚴格把握相關的土地利用結構，貫徹落實相關的國家城市土地建設用地政策。其二，要能夠不斷加強政府相關部門機構的監督執法，對違法行為進行及時懲處。在城市規劃用地時要都土地規劃進行全面、系統的分析，進行合理地開發和利用，建立一系列的生態型的開發制度。并能夠深入分析當前土地資源管理工作與城市規劃建O中存在的問題，站在全局的高度來積極做好相關的工作【5】。
四、結論
總而言之，社會經濟的進步以及人口的快速增長，為社會帶來發展機遇的同時，也使得社會面臨著嚴峻地環境問題，其中土地資源就是一項重要內容，土地資源的不合理利用，嚴重威脅著生態建設的發展，因此加大力度對城鄉土地資源規劃管理進行研究和分析，有助于增強土地資源管理的科學性和有效性，進一步促進人、資源、環境三者之間的協調發展，維護社會的穩定持續發展。
參考文獻
[1]楊麗媛.淺談城鄉規劃管理中資源環境與土地資源的協調發展[J].《建筑工程技術與設計》， 2015（13）
[2]趙立旺.淺談城鄉規劃管理中土地資源管理與資源環境保護的發展[J].《建筑工程技術與設計》， 2015（33）
[3]殷丹丹.城鎮規劃管理中資源環境與土地資源管理協調發展的措施[J].《科研》， 2016（2）：00129-00129
第3篇：土地與城鄉規劃范文
一、城市土地規劃的不足
在我國改革開放前長期的中央計劃經濟條件下，傳統土地制度一直起著很大的負面影響，那時土地分配是通過對人口、經濟的級數預測和人均用地指標以確定，無法適應消費模式、人口流動的變化造成土地需求的影響，使得土地緊缺和濫用現象并存的發生。改革開放以后，土地經濟市場開始起到巨大作用，市場調控成為一種有效的反饋機制，這種情況下城市經濟發展的難以預測性，市場憑借價格為杠桿進行調節的手段調整著低效率用途和高效率用途用地之間的位置關系，這有利的提高了土地的整體使用效率，促使土地配置達到經濟最優。三十年計劃經濟體制之后，開始推行土地有償使用的制度，用市場經濟機制推動城市發展，成為解決我國城市土地結構和布局不合理、使用低效率的必然選擇，市場經濟體制不僅促進了經濟的發展，更促使了土地的合理使用，為城市環境發展創造良好條件。另一方面，市場經濟機制又有很大局限性，完全的不受制約的自由市場同樣會帶來一定的問題。
二、土地利用規劃SEA體系
1.土地利用總體規劃SEA體系的內容與程序
戰略城市環境評價SEA體系解決了傳統的EIA難以體現生態城市環境影響的協同、擴散和累積等效應的困境，進行全過程規劃實施控制，從而從前端主動地控制規劃的生態城市環境影響效果。SEA工作的內容主要有五項，（1）闡述并分析戰略內容及其應急替代方案，（2）科學、及時、準確的預測城市環境影響，（3）列出城市環境影響因子并確定各項權重值，（4）確定單項城市環境影響和總城市環境影響，（5）提出SEA結論并進行建議。土地利用總體規劃SEA體系工作程序包括三方面，首先，評價方案制定、實施和總結，即準備階段的對象確定評價；其次，確定評價指標體系、主體、空間范圍、時間范圍和評價基準值并提出評價方法，制訂具體工作步驟；最后，實施階段評價信息收集、信息分析處理預測、結論結束階段并做工作的總結。
戰略評價指標SEA體系的構建評價指標涉及資源、經濟、社會指標和城市環境幾個層次，即分為當地城市環境質量指標、城市環境狀況和全球性指標城市指標。SEA報告書內容明確分析土地利用總體規劃的生態城市環境影響評價，報告書涉及規劃的各個方面，必須細致清楚，具體包括總論、規劃地生態城市環境現狀及評價、規劃戰略分析、規劃的影響識別、規劃的生態城市環境影響預測與評價、規劃的環保措施的可行性論證、規劃的生態城市環境影響經濟損益分析、實施生態城市環境檢測的建議、結論和相應的附圖、附表與附件和各方意見建議組成的附錄。
2.土地利用規劃SEA體系方法探討
戰略城市環境影響預測使用回歸分析法、Delphi法等預測方法進行，但是由于戰略本身具有不確定性，新發展起來的模糊預測、混沌預測和灰色預測方法開始大量被采用，運用前景受到肯定，例如協同學的模型的采用能夠定量的考察土地利用系統空間和時間配置有序度。采用熵定律來解釋可持續發展同土地利用規劃之間的相互關系，而將土地利用管理和規劃作為系統輸入的負熵，可以有效抵制系統自身發展所帶來的無序度加大難題。戰略城市環境影響評價方法主要有無對比法、加權比較法、可持續發展能力法、逼近理想狀態排列法和費用效益分析法等。土地利用規劃多目標決策方法中，采用逼近理想解的TOPSIS模型排序方法，能夠良好的排列方案解和多目標決策問題的“負理想解” 和“理想解”的距離順序，從而做到擇優錄取，起到良好的效果。可持續發展能力評估的采用成為當前土地利用規劃評價之大勢所趨。目前城市環境影響方案評價的進行因受投資因素和自然因素等眾多因素的限制，存在不確定性和風險，方案的良好處理處理，關乎方案真實效益的體現，例如敏感性分析的采取，即將城市環境同人口和資源等要素的變化影響考慮到決策體系中去，增加可信度。
三、結語
本文基于土地規劃利用對城市環境影響評價的基礎上，闡述了土地規劃利用對城市環境影響評價的必要性；闡述了土地規劃利用對城市環境影響評價的流程、指標體系和評價方法；簡要介紹了土地規劃利用對城市環境影響評價中，需要選取的許多評價指標。在土地規劃利用對城市環境影響綜合評價中，確定各指標的權重時，通過眾多方法的對比，方便科研人員因地制宜選擇科學合理的手段。
參考文獻：
[1]卞正富; 路云閣．論土地規劃的環境影響評價[J]．中國土地科學，2004，(2)：21-28.
第4篇：土地與城鄉規劃范文
《中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡稱《城鄉規劃法》）是在總結深化《城市規劃法》和《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施經驗的基礎上頒布出臺的，已于20*年1月1日正式施行。為進一步加強城鄉規劃管理，發揮其在城市建設和發展方面的綜合指導作用，現就貫徹落實《城鄉規劃法》提出如下意見：
一、充分認識《城鄉規劃法》頒布實施的重要意義，高度重視城市規劃工作
城鄉規劃是政府指導、調控城鄉建設和發展的基本手段，關系到國民經濟持續快速健康發展。《城鄉規劃法》的頒布實施，對提高我國城鄉規劃的科學性、嚴肅性、權威性，加強城鄉規劃監管，協調城鄉科學合理布局，打破城鄉二元結構，改善人居環境，保護自然資源和歷史文化遺產，保障公共利益和社會公平，促進城鄉統籌和經濟社會全面協調可持續發展等具有十分重要的意義。
各級各部門要從統籌全市經濟社會和城鄉協調發展的全局出發，充分認識《城鄉規劃法》的重要意義，牢固樹立各項建設必須符合城市規劃、服從規劃管理的意識，把宣傳和貫徹落實《城鄉規劃法》作為當前和今后一個時期城鄉規劃工作的重中之重，切實加強組織領導，確保各項工作落到實處。
二、深入開展《城鄉規劃法》的宣傳與培訓，營造良好社會氛圍
為使《城鄉規劃法》深入人心，引導全社會關心和支持城鄉規劃工作，各級各部門要認真學習、正確理解《城鄉規劃法》的法條內容。要通過新聞媒體刊播、舉辦知識競賽、懸掛標語、印發宣傳資料、召開座談會等多種形式，在全市范圍內對《城鄉規劃法》進行廣泛宣傳，使廣大城鄉居民、社會各界正確理解并自覺遵守《城鄉規劃法》，增強城鄉規劃法制意識，為《城鄉規劃法》的順利實施營造良好的社會氛圍。
三、切實抓好城鄉規劃編制工作，進一步完善城鄉規劃體系
科學編制城鄉規劃是調控城鄉有序發展、提高城市建設和管理水平的重要手段。我市城鄉規劃的編制與修改應根據《城鄉規劃法》的規定，以新一輪《*市城市總體規劃（20*—2020年）》為依據，處理好局部與整體、近期與長遠、需要與可能、經濟建設與社會發展、城市建設與環境保護、進行現代化建設與保護歷史遺產等方面關系，嚴格執行規劃的程序和強制性要求。要抓緊做好西湖風景名勝區和歷史文化名城保護規劃的深化完善工作，抓緊制定與完善控制性詳細規劃，特別要認真做好重點建設地區、重要保護地區控制性詳細規劃的制定工作。
（一）控制性詳細規劃批準后的備案。要根據《浙江省城鄉規劃備案審查辦法》的規定，結合我市實際，出臺城鄉規劃備案審查具體操作細則。細則出臺前，備案審查工作暫按現行控制性詳細規劃審批程序操作。
（二）控制性詳細規劃的修改。根據《城鄉規劃法》第四十八條的規定，應嚴格控制與規范控制性詳細規劃的修改。確因城市規劃實施需要對控制性詳細規劃進行局部修改的，由城鄉規劃主管部門通過局部調整程序進行修改，建設項目涉及控制性詳細規劃局部修改的，可采用建設項目選址（規劃條件）論證報告的形式進行。*市建設項目選址（規劃條件）論證管理規定由城鄉規劃主管部門另行制定，報市政府批準后執行。
如涉及控制性詳細規劃重大修改，須經論證和公示后報市政府審定。
四、嚴格執行規劃許可制度，促進規劃依法行政
我市各類建設工程必須嚴格執行規劃許可制度。城鄉規劃主管部門要根據法定職責依法核發《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《鄉村建設規劃許可證》。
（一）劃撥土地的選址和用地規劃管理。
按照國家規定需由相關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位須憑發展改革主管部門出具的項目建議書批復或其他相關文件向城鄉規劃主管部門申領《建設項目選址意見書》。
城鄉規劃主管部門收到申請后，對符合規劃要求的，核發《建設項目選址意見書》。根據《*市建設項目選址（規劃條件）論證管理規定》需要進行選址論證，或通過招投標取得代建權的建設項目，城鄉規劃主管部門收到申請后，向建設單位提供選址條件，建設單位根據選址條件委托具有相應資質的單位編制項目選址論證報告（含規劃設計條件預方案），城鄉規劃主管部門組織對建設項目選址進行論證，符合規劃要求的，核發《建設項目選址意見書》，并核定建設項目的具置、界限和規劃條件。建設單位憑《建設項目選址意見書》，向發展改革主管部門申請項目批準、核準立項。
《建設項目選址意見書》自頒發之日起1年內有效，逾期未取得發展改革主管部門批準或核準立項文件的，《建設項目選址意見書》自行失效。
新增土地、改變原土地用途或改變土地范圍的建設項目，建設單位憑項目正式批準、核準立項文件向城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃，核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發《建設用地規劃許可證》。建設單位憑《建設用地規劃許可證》向國土資源管理部門申請用地，由國土資源管理部門劃撥土地。
（二）出讓土地的選址和用地規劃管理。根據《城鄉規劃法》的規定，城鄉規劃主管部門要進一步加強與國土資源管理部門的銜接。
在城市規劃區內擬以出讓方式（含協議出讓）提供國有土地使用權的地塊，根據下達的土地出讓計劃，由土地儲備單位向城鄉規劃主管部門申請選址條件。依據城鄉規劃主管部門提供的選址條件，由土地儲備單位委托具有相應資質的設計單位編制項目選址（規劃條件）論證報告。城鄉規劃主管部門應組織對建設項目選址（規劃條件）論證報告進行論證，論證通過后，核發標有“土地儲備專用”的《建設用地規劃許可證》，并提供出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件。規劃條件應作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
國土資源管理部門不得擅自改變城鄉規劃主管部門提供的規劃條件。規劃條件提供后6個月內未出讓土地的，國土資源管理部門在建設地塊正式招拍掛前應先與城鄉規劃主管部門進行確認。
對由發展改革主管部門下達工業用地出讓計劃的項目，城鄉規劃主管部門根據控制性詳細規劃提供出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件以及標有“土地儲備專用”的《建設用地規劃許可證》給區政府（或其指定機構），并提供書面的規劃條件。單一地塊的工業用地項目或對控制性詳細規劃進行調整的項目，應編制選址論證報告，居住區周邊的工業項目應提交預環評審查意見。
建設單位或個人以出讓方式（含協議出讓）獲得建設用地使用權后，應憑建設項目批準、核準或備案文件，國有土地使用權出讓合同等相關材料，向城鄉規劃主管部門申領《建設用地規劃許可證》，城鄉規劃主管部門在核發《建設用地規劃許可證》的同時提供建設項目規劃條件。建設單位或個人取得《建設用地規劃許可證》后應當在1年內申請用地，1年內未申請建設用地審批手續，且未申請《建設用地規劃許可證》延期的，《建設用地規劃許可證》自行失效。建設單位重新申領《建設用地規劃許可證》的，城鄉規劃主管部門應根據控制性詳細規劃進行許可。
（三）建設工程規劃許可管理。在城市規劃區內對建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程進行建設的，應取得城鄉規劃主管部門核發的《建設工程規劃許可證》。
建設單位應根據《建設項目選址意見書》或國有土地使用權出讓合同和規劃條件，委托具有相應資質的設計單位編制建設工程設計方案報城鄉規劃主管部門審查，由城鄉規劃主管部門組織發改、建設、國土資源、環保、綠化、公安交警、公安消防、衛生等部門進行會審或以其他聯審方式進行審查，并出具批復意見。對需要進行交通影響評價的項目，由城鄉規劃主管部門會同公安交警部門組織對建設項目進行交通影響評價審查，或與設計方案一并審查。對需要公示的建設項目，由城鄉規劃主管部門根據相關要求組織公示。設計方案批復后，城鄉規劃主管部門應將批準的建設工程設計方案總平面圖予以公布。
根據批復要求，建設單位應委托具有相應資質的設計單位進行建設項目的初步設計或直接進行施工圖設計。
建設單位或個人應憑使用土地的有關證明文件（不需使用專用土地的地下管線、架空線路和其他構筑物的除外）、建設工程方案設計批復、施工圖審查意見及施工圖中與規劃條件有關的資料等，向城鄉規劃主管部門申領建設工程規劃許可證；城鄉規劃主管部門收到申請后，根據規劃條件和方案,確認符合規劃要求的,核發《建設工程規劃許可證》。
對門面裝修、圍墻、陽臺、樓梯等簡易或附屬設施項目，城鄉規劃主管部門可在許可程序和報送申請資料方面作適當簡化，具體實施細則另行制定。
（四）臨時建設規劃管理。在省里出臺新的政策前，臨時建設規劃管理仍按《*市臨時建設工程管理規定》（市政府令第173號）執行。同時，項目審批前應先報市政府審定。
（五）管線工程規劃管理。規劃區內的各項管線工程，應根據項目審批要求辦理規劃許可，并進行竣工前測量和備案。單位用地內的自用管線、與城鄉道路下管線相交等不占道路下管位的管線可以不辦理規劃行政許可手續。
（六）城鎮居民私房規劃管理。城鎮居民私房規劃管理按照《*市城鎮居民私房修建翻建規劃管理暫行規定》（杭規發〔20*〕420號）執行。
對已列入城市近期拆遷改造范圍或歷史建筑、歷史文化街區保護范圍的城鎮居民私房，由實施主體負責先行安置。
五、進一步規范批后修改，維護規劃的嚴肅性
經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改且對周邊建筑可能產生權益影響的，城鄉規劃主管部門應當在修改前進行公示，告知利害關系人享有聽證申請權。對依申請組織聽證會的利害關系人的合理意見，在審批修改時應予以充分考慮。
因建設單位申請修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案總平面圖對利害關系人的合法權益造成損失的，由建設單位依法予以補償。對項目規劃許可證失效，因依法修改規劃給許可相對人造成損失的，不予補償。
六、加強許可監督管理，確保規劃許可有效落實
建設單位或個人憑《建設工程規劃許可證》向建設行政主管部門申領《建筑工程施工許可證》。領取《建筑工程施工許可證》后，建設單位或個人應委托具有相應資質的測繪單位在現場施劃灰線,經城鄉規劃主管部門檢驗符合《建設工程規劃許可證》要求的，方可動工。建設單位或個人自取得《建設工程規劃許可證》之日起1年內未取得《建筑工程施工許可證》的，應在建設工程規劃許可證期滿1個月前向城鄉規劃主管部門辦理延期手續；未辦延期手續的，《建設工程規劃許可證》自行失效。
城鄉規劃主管部門有權按照規劃要求對規劃區內已取得《建設工程規劃許可證》的建設工程進行檢查。發現有不符合規劃要求的施工行為，有權予以制止，構成違法的，移交行政執法部門依法查處。
建設單位應當在建設工程竣工后憑具有相應資質的單位出具的竣工實測報告等材料向城鄉規劃主管部門就是否符合《建設工程規劃許可證》確定的規劃條件申請核實。經核實符合要求的，由城鄉規劃主管部門出具《規劃驗收確認意見書》。
未取得《規劃驗收確認意見書》的項目，房產、土地管理部門不予辦理房屋土地權屬證明。
七、相互配合，加強違法建設的查處
《城鄉規劃法》第六十二條、第六十四條、第六十六條、第六十七條規定的法律責任，由行政執法主管部門進行督查。土地、規劃、城管執法及各區政府要加強對違法建設的監察和處理，按照市政府《關于進一步規范*市區違法建筑查處工作的意見》（杭政函〔20*〕176號）和《*市人民政府辦公廳關于調整*市清理和拆除違法建筑工作領導小組成員及工作職責的通知》（杭政辦函〔2007〕310號）要求，密切配合，切實做好我市的違法建筑查處工作。
第5篇：土地與城鄉規劃范文
關鍵詞：城鄉規劃；規劃問題；規劃策略
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A
城鄉規劃就是指：根據本地的實際問題，政府有關部門對城鄉發展的構建空間進行科學、合理的布局。城鄉建設的一個關鍵實現前提就是具有良好的城鄉規劃方案。因此，城鄉規劃對城鄉的經濟發展具有重要的理論意義和現實價值。文章結合當前城鄉規劃過程中存在的問題，對相應的解決、優化策略進行探索。
一、城鄉規劃
城鄉規劃的實施者是政府部門，因此，城鄉規劃的規劃前提是能夠符合基本的法律法規要求，并且，在此基礎上編制具體的城鄉規劃過程以實現資源的合理利用。城鄉規劃對資源的合理配置不僅體現在對空間布局形式的規劃上，同時對人口密度，經濟發展和城鄉未來經濟藍圖也有很大的調控作用。可以說城鄉規劃就是為城鄉建設的基礎規劃服務，合理的城鄉規劃能夠幫助城鄉建設達到最優化發展。城鄉建設的好壞不僅影響到城市的可持續發展，同時與城鄉民眾的生活也息息相關，城鄉規劃的質量還需要依靠公眾的積極參與和嚴格監督，只有這樣才能保證政府部門能夠嚴格按照最優化城鄉規劃實現對城鄉建設的合理布局。
二、城鄉規劃過程中存在的問題
當前，國內城市規劃過程中，常常存在一定的問題有待進一步解決。
(一)城鄉規劃的法定地位無法保證
城鄉經濟發展過程中市場出現變化，這使得城鄉規劃亦是存在一定的不確定性，從而影響城鄉規劃的合理性以及可實現性。出現這一問題的一個重要原因就是城鄉規劃的法定地位不能得到有效保障，以至于很多人對其缺乏重視，進而影響城市規劃的可執行效力。
(二)城鄉規劃的基礎設施建設滯后，配套公共設施欠缺
老城區的斷頭路較多、污水亂排放、給水不循環。公共配套設施不完善，公共停車場、農貿批發市場、公廁等公共設施難以安排建設。小城鎮市政設施和公共服務設施也嚴重不足。
(三)城市管理責任不明確，經營理念滯后
城市管理機關名稱上變來變去，去年是市容局，今年是城管局，明年可能是城市綜合執法局，職責不明、推諉扯皮成了相關責任單位的常事。
(四)土地調整過程中存在的問題
城鄉規劃過程里，勢必會涉及到很多重要的生產要素的配置優化問題。土地流轉是用地調整的重要前提。我國在農村土地集體所有制以及土地承包責任制的推行過程中，常常受到很多因素的制約，進而存在一些局限性。如何科學、合理地制定土地流轉，確保農民的權益，是城鄉規劃過程中需要解決的重要問題。
(五)失地農民的利益在城鄉規劃中沒有得到充分保障
我國的基本國情使得城鄉二元經濟結構依然存在，并且，會持續很長一段時間。這使得城鄉規劃和執行過程，失地農民的經濟利益維護不能同城市居民同等。這些問題已經得到了相關規劃者的關注，并且，采取一定的補救措施。但是，在實際的執行過程內，還沒有形成明確的執行規范手段，以至于失地農民的土地權益還需有效地進行保障。
三、城鄉規劃優化策略
結合上面提高的城鄉規劃問題，下面提出對應的解決措施。
(一)拓展城鄉規劃范圍
擴大城鄉規劃的“廣度”是強調規劃中的多視角切入。多視角切入不僅可以從多元因素考慮規劃的合理性，同時也能夠切實統一多學科的與多價值觀之間的合作，從而為規劃提供更寬廣的思路和更科學的規劃方法。另外城鄉規劃影響到城鄉發展中的經濟發展、倫理建設、生態環境、空間布局等各個方面，若單純以規劃的角度進行城鄉規劃不僅不能夠統籌城鄉建設全局，同時這種狹隘的規劃思路也會影響到城鄉的可持續發展。因此多視角切入的規劃方式能夠對規劃目標與規劃難題雙管齊下，結合城鄉的現實發展為城鄉建設提供更科學、全面、周密的規劃思路。
(二)注重公眾的監督權力
政府是城鄉規劃的指導者以及執行者，這就使得在執行過程中，很難保障規劃理念的科學、合理實施。公眾、開發商作為城市規劃的重要參與者以及執行者，在城市規劃、執行過程中，同政府部門具有一定的利益關聯性和矛盾性。其是政府部門規劃執行的重要監督者。在城鄉規劃過程內，當地政府應該真正集思廣益，引導社會各界群眾對城市規劃的制定、執行工作進行有效監督，從而推動執行效率的增強。并且，在監督過程當中，提出更為有利的規劃改進策略，從而實現政府、公眾、開發商的利益綜合最優，進而最大限度提高城市規劃效力，實現城鄉經濟的良好發展。
(三)各部門間利益有機協調
過去的行政規劃的城鄉規劃制度的研究僅將焦點聚集在規劃部門本身，城鄉規劃建設過程中獲得的權限也僅限于特定的行政組織結構，這直接導致城鄉規劃編制僅為規劃部門“服務”而忽略了其他部門的職能利益。因此很多城鄉在規劃在實施時往往只是規劃部門一頭熱，其他職能部門都抱著事不關己的態度，這使城鄉規劃的綜合性過弱。為了改變這種局面，調動其他部門參與的積極性，城鄉規劃制度還應當積極做出調整，注重多部門的利益協調，通過主動引導，明確各部門職責的方式讓與規劃有關的部門都能夠各司其職認真積極的參與進規劃過程中。
四、結論
改革開放以來，我國的城鄉規劃工作取得了一定的發展成果。但是，在諸多因素的影響下，實際的城鄉規劃過程內仍存在一定的問題有待進一步解決。文章結合當前城鄉規劃過程中存在的主要問題，探索有效的解決策略。
參考文獻：
[1] 安進. 關于修改城市規劃和建筑物、停車場設計規范的建議[N]. 科技日報. 2014-03-17 (010)
[2] 劉文靜. 舊城改造中的“公共利益”[N]. 檢察日報. 2014-04-02 (007)
[3] 張利民. 我國近代城市發展動力分析[N]. 人民日報. 2014-04-13 (005)
第6篇：土地與城鄉規劃范文
關鍵詞：GIS技術；城鄉規劃；應用
隨著社會經濟的快速發展和“數字城市”工程的普遍開展，城鄉規劃實踐呈現出許多新面貌。作為“數字城市”工程的核心技術，GIS可普遍應用于城鄉規劃實踐的各方面，包括總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃、道路規劃、管線管理等。GIS具有反映地理空間關系及綜合、統計各種空間和屬性數據的能力，為地理自然資源與環境的開發提供了先進技術手段，它的普遍應用將使城鄉規劃工作走上自動化、科學化的道路。
1. GIS技術和城鄉規劃的概念
(1)GIS（Geography Information System）稱為地理信息系統，是一個空間信息系統, 集測繪學、環境科學、城市信息學、地球管理科學和計算機技術等為一體，是一門綜合技術。GIS為特定應用目標建立，在計算機軟、硬件及網絡的支持下, 用于數據的輸入、存儲、查詢和檢索，對有關空間數據進行處理、分析和更新，同時GIS技術還具有空間模擬、科學預測等多種功能，能解決復雜的規劃和管理問題。目前,地理信息系統已成為先進工具，被用于城市基礎設施建設和現代化管理決策[1]。
(2)城鄉規劃是隨著社會、經濟和工程技術的發展而發展起來的一門科學。在不同的社會經濟、歷史背景下，城鄉規劃的概念有著不同的理解。一些國家對城市規劃的理解是在強調城鄉規劃與改建的目的，一方面重視安排好城市形體包括建筑、街道、公園、公用事業等，另一方面更重視社會與經濟目標的實現；另一些國家強調它是一門科學，也是一門藝術，城鄉規劃的設計指導空間的和諧發展，以滿足社會和經濟的需要；還有一些國家認為城鄉規劃就是城市空間的布局，它是建設城市的一種技術手段，它的目的在于合理、有效的創造生活與活動環境。
我國對城鄉規劃的理解是城鄉規劃是確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間布局和進行各項建設的綜合部署和全面安排。它是為了在一定時期內實現城市的經濟和社會發展目標，從城市的整體和長遠利益出發，城鄉規劃就是合理的配置城市空間資源，以提高城市的運作效率，確保城市的經濟和社會與生態環境相協調及城市發展的可持續性[2]。
2. GIS在城鄉規劃領域應用的必要性
(1)城市化的進程對城鄉規劃提出了更高的要求。不斷加快的城市化進程使世界的經濟、社會和人口快速發展的同時，也給人類社會帶來了包括環境污染、耕地減少、住房擁擠、交通阻塞等在內的一系列問題。這些問題的出現加大了城鄉規劃的工作量，傳統的城市的運作方式已跟不上現代化城市建設的步伐，城鄉規劃面臨嚴峻挑戰，如何用更科學、合理的方式對城市進行規劃和管理，GIS技術就能滿足這種科學管理方式，它保證了空間數據的準確性和科學性，準確反映了城市的現狀與發展。
(2)隨著城鄉規劃和管理的數據增長加快，傳統的數據處理方法已不能適應城市化進程的需要。城市是政治、經濟、文化的集聚中心，它傳遞的信息包括地理、資源、環境、人口等方方面面，多層次和多樣化數據反映著城市現狀和變遷，并處于不斷的更新變化中。傳統方法不能有效的利用、處理和分析這些數據，而GIS技術可以實現支持處理、分析和有效存儲海量數據，并利用遙感技術對數據進行及時更新[3]。
(3)城鄉規劃管理高質量和高效率的要求。城鄉規劃的任務是對城市建設的經濟和環境條件等方面進行分析，并作出決策。傳統的規劃管理由于人力、時間所限，常以常規分析方法對城市空間作定性處理，這樣很難對數據進行充分地分析。GIS技術能客觀的、科學的對城市相關的各類數據進行綜合分析,運用各種數學方法進行統計分析,建立城鄉規劃相應的數學模型，輔助城鄉規劃和管理。
3. GIS在城鄉規劃中的作用及應用
(1)GIS使城鄉規劃更為直觀和理性。地理信息數據包括空間數據與屬性數據,通過對道路、建筑、人口等相關信息的查詢, 為城市總體規劃的編制提供了直觀的規劃資料。城鄉規劃設計與管理以地理空間數據及城市發展現狀為基礎，通過開展基礎地形圖數據的測繪、入庫與動態更新，建立城鄉規劃信息系統，實現城鄉規劃管理的科學化與智能化。在規劃最終成果的制作階段，提供基于GIS標準的規劃成果數字產品，使規劃管理部門可以得到直接為GIS系統所接受的規劃成果，方便規劃管理部門更好地利用GIS技術優勢，為城市建設與規劃管理實現辦公自動化服務。
(2)GIS具有數據存儲管理和海量分析功能。GIS具有強大的圖形操作功能，支持土地集成化管理，對城市土地利用狀況及土地權屬界線信息可以第一時間掌握, 并支持城市土地的合理利用，使城鄉規劃更具科學性和透明性。GIS在各地規劃審批中的應用較多，例如，通過數字化制圖后，將海量空間信息以數據庫形式存儲，利用GIS技術搭建規劃管理信息系統和圖形繪制系統，支持規劃業務審批，存儲業務審批圖文信息；利用城市地理信息系統，在建設項目報建時，通過申請卡，記錄到屬性數據庫中, 制作數字化地形圖景，并對建設工程規劃進行準確定位，進行規劃審批工作[4]；將適時更新的影像圖疊加上基礎地形數據，開展現狀地圖的繪制，進而開展土地利用的調查分析等。
(3)GIS對城鄉規劃有輔助決策的作用。利用各種基礎數據資料，基于GIS環境的空間查詢、統計、分析等功能，為各類規劃編制的條件分析、方案制定與評價選擇提供空間分析支持和決策輔助。GIS可以輔助規劃師，通過對規劃方案的模擬、規劃方案的選擇、規劃方案的評估等進行輔助決策支持。利用GIS有效的管理空間數據,進行空間可視化分析,以確定商業中心位置，并根據分析數據進行潛在市場的分析。GIS對城鄉規劃的動態調整提供技術支持，GIS可以對城鄉規劃的實施進行監督和反饋, 以對規劃方案進行調整。例如,對舊城區進行改造時，GIS可以對總建筑物層數、退進變化的高精度三維地理模型進行總量的調查，進而開展拆遷分析，預估拆遷工作量；將GIS利用在城市交通管理信息系統中,統計分析包括城市道路紅線位置、主干道車輛流量、人行道上流量等具體內容,為城市交通管理提供有效信息。
4.結語
近 些年，隨著我國城市規模的不斷發展和人口經濟的長足發展，城鄉規劃技術創新逐步具備了條件，GIS技術的積累、研究和實踐也日趨成熟和完善。GIS技術提供了多層次和多目標的綜合服務, 對于組織和管理地理空間信息的技術系統，它為城市規劃的建設提供了更多的幫助，是城鄉規劃建設創新實踐的技術基礎，為城鄉規劃管理提供了新的思路，GIS未來的發展趨勢將為計算機數據管理在城鄉規劃中的應用提供更加廣闊的前景 。
第7篇：土地與城鄉規劃范文
關鍵詞：城鄉規劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段,在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中,城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應由土地所有者所有,級差地租ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌
出讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
[1]陸益龍.農村土地征用問題:現狀及成因分析[j].學習與實踐,2009.1
童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[j].西部財會,2008.3
第8篇：土地與城鄉規劃范文
關鍵詞:城鄉規劃 土地征用 級差地租
一、城鄉規劃的意義
城鄉規劃是以促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展為根本任務、促進土地科學使用為基礎、促進人居環境根本改善為目的，涵蓋城鄉居民點的空間布局規劃。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、土地利用的方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租Ⅰ應由土地所有者所有,級差地租Ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
第9篇：土地與城鄉規劃范文
關鍵詞：城鄉規劃；土地規劃；原因
前言
在我國的城鄉規劃建設的過程中，為了能夠良好地規劃城市建設，就必須要能夠對城鄉規劃中的土地管理中相關影響因素進行研究和探討，不斷完善我國城鄉規劃建設系統，能夠有效滿足實際土地中的管理環節需要。這樣才能不斷實現我國城鄉規劃建設的良好發展，促進我國市場經濟的發展。
一、城鄉規劃與土地規劃的核心矛盾與原因
我國《土地管理法》 對土地規劃與城鄉規劃管理之間的關系做出了明確規定，簡言之，土地規劃定規模，而城鄉規劃則定布局。近些年，在統籌城鄉規劃與規劃戰略思想影響下，土地規劃與管理與城鄉規劃之間的關系不斷發生變化，盡管兩者在管理上的思想內涵不斷滲透，但是多個法律文獻的頒布，又使規劃在編制內容上出現了重復與交叉，當前，建設用地的空間布局已經成為了規劃的核心矛盾。
1.土地規劃的指標分配與城市規劃的科學性
現階段，在城市規劃學術相關的交流活動中，許多學者已經認識到，土地規劃缺乏一定的科學性，從而弱化了城市土地規劃的嚴謹性。受到中央對地方管制的嚴格束縛，土地規劃與城市規劃之間的沖突逐漸增大。同級政府對土地規劃和城市規劃進行組織編制，而且上報程序和部門協調的程序也基本相似。但是在實際工作中，兩規卻始終存在分歧，很多問題得不到統一。土地規劃的核心內容體現了上級政府的分配意愿，而城市規劃更多體現了地方政府的發展意愿，這是兩者易出現分歧的根本原因。另外，無論是新增用地的批復還是未來用地審批，地方政府都無自，要受到上級政府部門的控制與統一管理。由于城市土地規劃的科學性遭到了質疑，因而近些年，我國也出臺了一些政策，對土地總規劃和城市規劃進行了嚴格控制，并對集鎮和村莊的規劃管理做出了調整。對建設用地的指標進行分配，主要目的是對地方的圈地熱現象進行控制，但是，由于在土地規劃中，建設用地總量和中心城鎮的建設用地在規模確定層面還受到嚴格的約束， 因而使得土地規劃和城鎮用地指標上存在一定沖突。每個城市的用地規劃指標還深受本地區的經濟發展狀況影響。在土地規劃分配工作中，反應了自上而下的管理與控制思想，看似缺乏一定的科學性，但是在經濟高速發展的背景下，該管理方式還依然是一個有效手段。
2.建設用地布局的集中與分散之爭
土地資源集約開發是土地規劃的原則，而中心城鎮與開發區極化發展則是集中布局的體現，但是分散化布局則是當前土地規劃的真實反應。目前，土地規劃編制把土地利用現狀變更調查成果作為了基礎，由于在土地規劃過程中，未能對村鎮建設用地的布局做出主動謀劃，因而相關的調查結果還保留了分散于廣大農村地區的建設用地。同時由于編制層級下移，導致土地規劃圖表達較為細碎。土地規劃圖是開展土地相關工作的重要執法依據，但是一些分散的布局，不符合土地空間集聚的要求，因而在編制土地規劃圖時，會受鄉鎮意愿因素的干擾。
二、土地管理手段是保障城鄉規劃有效實施的重要措施
1.城鄉建設用地增減掛鉤與村鎮規劃
雖然現階段我國部分地區在開展土地規劃時，農村建設用地基本維持在現有水平之下，但是在實踐過程中卻是利用城市和農村建設用地增減掛鉤方式來實現居民點拆除和合并，并不斷引導廣大農村居民點逐漸向城鎮集中。目前，促使各地區城鄉建設用地增減掛鉤的主要動力為： 下達到縣級政府的新增用地計劃無法滿足實際用地需求，因此可將拆除、合并，農村的相應用地指標應用在城鎮土地規劃中。實際上，國土資源部門推行農村建設用地增減掛鉤的主要目的是對農村建設用地存量進行盤活，進而對城鄉用地布局、結構進行統籌和優化，并在保證耕地總量動態平衡條件下，進一步緩解城鎮建設用地緊張狀況。但是，部分地區增減掛鉤在實踐過程中卻違背了相關政策的初衷，片面追求城鎮建設用地指標最大化，不僅進一步加大了生活成本，更加無法讓多數人享受由增減掛鉤所帶來的增值和收益。部分地區甚至出現“農民被上樓”的現象，一定程度上使建設用地增減掛鉤政策受到社會各界的質疑。在城鄉一體化大背景下，農村不斷融入城市，且農業現代化高速發展，建設用地增減掛鉤作為促進新農村建設的主要政策，在很多地區城鄉統籌中得到了廣泛應用。在很多即將被城鎮化的廣大農村地區，實施農地流轉規模化經營時，本身就需要對村莊進行拆遷，并對還建點進行集中安排。因此，開展農用土地整理和規劃成為迫切需要。而建設用地增減掛鉤政策中包含免交耕地開墾費、同步審批建新區用地及新增建設用地使用費等項目，實際上均屬于農村土地整改過程中的優惠政策，也就是說推進農村建設用地增減掛鉤政策執行壓力較小，但卻能夠給農民、當地政府帶來較大實惠， 助于我國城鎮化進程不斷推進，并實現新農村建設發展的共贏。
2.新增建設用地計劃與城鎮建設用地的有序擴張
城市建設用地可分為兩種模式： 一是舊城改造，主要應用在新增用地規劃及存量土地改造中；二是新區擴張，適宜用在城市邊緣開發區及小城鎮建設用地規劃中。在基礎設施良好的大中型城市中，舊城改造和新區擴張往往合并存在。若僅從相關部門權責上來看，國土資源局主要負責轄區范圍內所有土地規劃和管理。但是，由于目前我國國土和規劃實行分設，通常城市規劃重點在“城”，而土地規劃則將工作重點放在“鄉”上。實施土地管理，主要目的是控制城鎮建設用地向外擴張，并通過相應管理控制年度新增建設用地審批量。土地總體規劃作為新增建設用地主要向上報批依據，加強對新增用地管理和規劃，能夠有效控制城鎮土地無序擴張。傳統用地管理方法無法對城市規劃產生導向性作用，而是偏重數量上的管理，一定程度上加重了新區建設用地不足狀況，也使得公共服務設施建設出現滯后。
3.土地儲備工作與城市規劃的空間布局導向
城市化進程不斷加快，增加了土地建設用地規模。但是，由于土地規劃中存在的弊端，導致土地規劃還不能對土地儲備工作進行科學化指導，因而需要對土地規劃工作進行深入研究。對空間布局做出合理規劃，并以此為向導。要充分發揮土地儲備的重要作用，尤其是在房地產市場和城市規劃方面。對于土地規劃工作而言，土地儲備規劃是一項具有創新性的工作，在實際工作中，并無過多可以參考的資料。因而在開展土地儲備規劃工作時，要充分結合實際土地資源與城鄉布局情況，對總體規劃和城鄉規劃工作做出嚴格控制，并要完善儲備土地規劃的工作體系，促進空間布局的科學性。
結語
總而言之，在城鄉規劃過程中，要加強土地規劃管理與城鄉規劃實施關系的探討，明確兩者之間的內在聯系，并使其協調發展，提高土地規劃的科學性，促進城鄉規劃工作順利發展，從而提高土地利用率。
參考文獻：
