關于房產的法律知識精選(九篇)

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第1篇：關于房產的法律知識范文

結合本人審判經驗,離婚案件在審理中主要存在以下問題:

一是訴訟當事人訴訟能力較低,舉證困難。大部分當事人特別是農村的當事人,由于文化水平低、法律意識淡薄等多方面的原因,對舉證責任的分配不清楚、不了解,導致訴訟能力降低,對于可以保存下來的證據不能及時的予以保存,以至于證據滅失,不能充分的保護自己的合法權益。在離婚訴訟中,以夫妻感情是否確已破裂作為衡量是否準予離婚的標準,但當事人對該方面的證據難以收集。法院在審理中,當事人提供的證據基本上都是身份證、結婚證(或結婚登記處理表)、戶口簿等最基本的證據,而對于證明夫妻感情破裂的證據少之又少,基本上都是雙方當事人自己的陳述。

二是缺席審理案件相對較多,送達困難。就武寧來說,經濟較之沿海城市并不發達,本地工資收入偏低,大部分人均到發達的浙江、廣東等地務工,離婚糾紛案件直接涉及人身關系及家庭的離散,送達難度比其他民事糾紛的難度更大。有的當事人離家出走多年,與家人亦沒有聯系,有的即使與家人聯系,但家人了解到是離婚的事情后也會故意隱瞞聯系方式;一方的當事人為了達到離婚的目的,也存在故意隱瞞另一方聯系方式的情況;更有的夫妻一方在外成立了“新家”等等?；谝陨隙喾矫嬖?導致案件送達存在困難,故而離婚案件中有部分案件系缺席審理。

三是離婚案件的處理比較麻煩。因離婚案件涉及夫妻感情是否確已破裂、子女撫養、財產分割、債權債務承擔等問題,導致案件處理起來比較棘手。1、關于夫妻感情是否確已破裂的標準難以把握。前面也提到,案件當事人法律知識貶乏,難以收集證據,庭審中除了當事人自己的陳述外,沒有其他證據予以佐證,法官在認定上存在較大的困難;2、子女撫養權難以定奪,在現實生活中,有的男女雙方均希望子女跟隨自己生活,有的男女雙方考慮到子女跟隨了自己會對影響自己另行結婚,也有的男女雙方希望再婚后另外生育子女,導致夫妻雙方均不愿意撫養子女。法院判定子女由誰撫養,要從利于子女健康成長的角度考慮,這又要從生活環境、教育背景、生活習慣、經濟基礎等多方面綜合考慮,所以實際處理起來存在一定難度;3、關于財產及債權債務問題,在實際生活中,雙方當事人的財產有的屬于婚前財產,有的屬于婚后財產,有的系婚前購買、婚后取得所有權的財產,有的是婚前用雙方共同賺取的錢購買、婚后取得所有權的財產,要想證明財產的歸屬,當事人在舉證上存在一定困難,特別是雙方當事人婚前在一起務工又購買了房產、房產登記一方的名字,而另一方要想證明系雙方共同出資購買,舉證更加的困難;同時,在離婚訴訟中,一方或雙方當事人隱匿財產、轉移財產、編造債務的現象時有發生。當事人提供的財產與債務的證據虛實結合,真假難辨,很難對當事人雙方的真實財產情況作出決斷。

四是離婚案件的調解難度大,索要錢款情況較多。由于部分當事人法律知識缺乏,對一些法律常識和法律制度缺乏認知,加上離婚案件當事人重風俗而輕法規,就會認為離婚案件的處理結果不僅是對夫妻婚姻關系的一種裁判,也對個人甚至一個家族的名聲有很大影響,家族成員、父母、及親朋好友對案件參與意識過于強烈,導致了法官與當事人的溝通方面有一定的困難,給離婚案件的調解工作造成阻礙,難度加大。另外,對于武寧本地來說,一方當事人提出離婚,另一方當事人均會提出索要錢款的情況,且少數當事人還存在有過激行為的舉動;即使沒有任何共同財產、提訟一方沒有任何過錯,另一方也依然會做出這樣的選擇,離婚似乎成了索要錢款的籌碼。這些均給法官辦案帶來了較大的困難。

婚姻構建成家庭,家庭是社會的細胞,家庭的和諧會帶來社會的和諧穩定,家庭的破碎會對社會的穩定產生一定的影響,所以針對現在離婚率越來越高的情況,應當引起全社會的重視和關注,法院在處理離婚案件中也要做到既能維護當事人的合法權益,也要做到維護社會的穩定。針對上述存在的問題,筆者提出如下的解決方案、對策:

一是加大普法宣傳力度。引導當事人樹立正確的婚姻觀。一方面,充分利用媒體、報紙等媒介,大力宣傳《中華人民共和國婚姻法》及相關司法解釋、《中華人民共和國未成年人保護法》、《中華人民共和國婦女權益保護法》等與當事人切身利益相關的法律法規;另一方面,當地司法局(司法所)、法院(法庭)采取法律知識講座、發放法律宣傳冊等形式,宣傳法律,使當事人對法律知識有一個初步的認識,能夠了解相關的具體法律規定,以便更好的維護自己的合法權益。

第2篇：關于房產的法律知識范文

一、“法律進社區”工作概況。

隨著當今形勢的發展，“單位人”逐漸轉變為“社會人”，大量的糾紛矛盾都集中到了社區。如何化解社區矛盾糾紛，維護社區穩定，自然離不開對法律的需求，離不開依法管理。我局由此認識到，法律服務進社區是社區建設的內在需要，是提高居民法律素質的需要，是提升社區依法管理水平的需要，是滿足社區居民日益增長的法律服務需求。如何積極利用社區資源，將法律服務送進社區，是新形勢下深化和發揮司法行政工作職能作用的關鍵所在。2000年初，提出了“法律服務進社區”的工作思

路，以維護社區穩定作為司法行政工作的著眼點，以滿足社區居民對法律服務的需求為切入點，借助社區工作為平臺，積極在社區開展法制宣傳，人民調解，法律服務，安置幫教等工作，將司法行政工作真正扎根到社區。2000年，通過制定下發《xx區依法治理實施方案》，明確“法律服務進社區”工作的指導思想、主要內容、實施步驟和運行機制，確保了“法律服務進社區”活動的順利開展。2002年8月再次結合市司法局“法律進社區”工作部署，為深入開展“法律進社區”活動，我局又制定下發了《xx區關于法律進社區工作實施方案》，對法律進社區工作進行統籌規劃，突出重點，分類指導，真正將法律進社區工作落到實處。

二、法律進社區工作具體做法。

1、圍繞“四個主題”普法，做“細”法律進社區工作。

社區是由千家萬戶組成的“大家庭”，各成員之間由于性別、年齡、文化、職業等不同，個人的興趣愛好也有所不同，因此社區普法存在較大的難度，為了使社區內的所有居民都能接受普法，提高法律素質。針對社區不同的普法對象，我局因人施教，積極圍繞“四個主題”普法。即：針對社區群眾，開展“法進萬家”主題普法。設立社區法制宣傳欄，每月滾動刊登一期“法律知識趣談”、“依法辦事你問我答”等法律知識；在社區舉辦假日學校，講授與家庭生活密切相關的《民法通則》、《婚姻法》等法律法規；在社區舉辦以憲法、民法通則、婚姻法等群眾關心的法律知識為內容的“社區家庭學法競賽”活動；積極利用社區資源組建“法律服務志愿者”隊伍，積極參與社區法制宣傳普法教育活動，通過舉辦“18”法律服務廣場法律咨詢活動，認真解答群眾關注的“如何打官司”、“勞動仲裁維權”、“辦理公證須知”等熱點問題；通過制作有關“拆遷、房產、稅收、環境衛生”等內容法律問題解答卡，發放到社區居民手中，讓社區群眾不出社區就能了解法律、法規和相關政策。在近兩年的時間里，全區共設置社區普法板報櫥窗300余塊，舉辦各類法律知識講座70余，舉辦社區法律咨詢80多場次，解答群眾法律咨詢近萬人次。針對社區青少年，開展“法伴成長”主題普法。社區內中小學生年幼、思想不成熟的特點，舉辦社區小學生法制夏令營；開設“學生法律常識講座”、和“法制故事會”；邀請法官、檢察官走進社區，以青少年身邊發生的案例和他們經常會遇到的問題為主要內容，為他們講授相關法律知識，教會他們如何學法、守法、用法；組織社區青少年走進監獄，聽失足青少年現身說法，提高青少年的法律素質。針對社區特困家庭，開展“法與維權”主題普法。通過社區設立的法律援助工作站，隨時隨地為社區弱勢家庭提供義務法律咨詢，對一些身體殘疾和年老提弱的人員，將他們關心的下崗再就業、最低生活保障費的發放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題相關法律法規，制作成法律知識問題卡，發放到他們手中，使他們不出家門，就能學習掌握有關法律法規，提高他們法律維權意識，積極運用法律武器維護自身權益。針對社區流動人口，開展“法伴我行”主題普法。通過深入社區舉辦外來流動人員法制夜校，對外來人員開展通俗易懂的系列普法教育。邀請公安、檢察院、法院、勞動、計生等部門人員為社區外來人口講授如何依法解決勞動仲裁、工資拖欠、人身傷害等方面的突出問題；圍繞懲治打架斗毆、、無照經營、偷稅漏稅、制作販賣假冒偽劣產品、私搭濫建違章等法律條款內容制作法律圖片展板，在外來人員聚居地巡回展出；針對“黃、賭、毒”等丑惡現象的存在，在社區內積極開展“警鐘長鳴”系列法制宣傳展板在流動人口巡回展出；邀請外來打工人員以親身經歷談學法、用法體會，引導外來人員正確運用法律手段維護自身的合法權益。

2、采取“四種形式”送法，做“活”法律進社區工作。

設立“一月一法”宣傳欄。利用宣傳板報和櫥窗開辟普法專欄，每月滾動刊登居民們關心的下崗再就業、最低生活保障費的發放、垃圾費的收繳、房屋拆遷、禁毒禁賭等熱點、難點問題的相關法律法規，開設"法律知識趣談"、"依法辦事你問我答"等專欄，使大家在日常生活中接受普法教育；發放“一事一法”法律知識解答卡。著重就拆遷、土地承包、農轉非、稅費改革、土地證領發等行政管理活動過程中涉及的法律問題，制作法律問題解答卡，隨機向當事人發放，使當事人及時了解掌握新的法律、法規和政策，提高依法辦事能力；舉辦“一法一講”專題法律知識講座。針對居民喜群聚、愛熱鬧的特點，組織法制宣講團和社區法律志愿者定期深入到各社區開展巡回法律宣講和專題法律知識講座，用居民熟悉的語言、形象生動的故事情節，說身邊事，講身邊人，使居民在潛移默化中接受法制熏陶；組織“一季一法”大型法律服務活動。每季度組織律師、公證、法律服務工作者和法律服務志愿者在各社區開展大型法律服務，解答群眾法律咨詢，指導群眾依法維權，發放“法律服務聯系卡”，使法律真正深入社區居民家中、深入到群眾的心里。

3、發揮社區司法行政“四員作用”，做“實”法律服務進社區工作。

當好社區“普法宣傳員”。在每個社區辟一個法制宣傳專欄、配一套法律書籍、建一支法制宣傳教育志愿者隊伍、每季度舉辦一堂法律知識講座。做好社區普法的宣傳員，把法律送進居民家庭，送到居民手中，使社區群眾實實在在感受到法在身邊，逐步形成“有了問題找法，解決問題靠法”的法律意識。

當好社區“群眾維權服務員”。為了使法律進社區工作更加扎實有效地開展下去，司法局積極發揮職能作用，利用社區資源，組建由律師、公證、基層法律服務工作者參加的社區法律服務隊伍和法律援助志愿者隊伍，通過社區便民窗口、使他們定期深入社區開展法律義務服務，解答群眾各種法律咨詢，法律文書，各類法律事務，現場辦理公證業務，切實滿足社區群眾的法律需求，當好他們的“法律服務員”，使他們實現“不出社區解決法律問題”的愿望。同時為了減少社區弱勢群體“請不起律師，打不起官司”的現象發生，社區法律服務與下崗職工、特困家庭等弱勢家庭建立法律幫扶對子，幫助他們解決涉法問題，對符合援助條件的個人和家庭，提供無償的法律援助，使他們擺脫“請不起律師，打不起官司”的困境。

當好社區“糾紛調解員”。兩年前，我局結合社區換屆，建立健全了社區調委會的組織網絡建設，在換屆中與相關部門溝通協調，做到了原有的民調組織“人員不少，組織不散，臺帳不丟”，在建社委會的同時，健全基層民調組織，選配了一批年富力強的主任分管66個社區的民調工作，使社區的民調組織得到了加強。為提高社區民調人員的業務水平，每年舉辦2期社區民調主任培訓班，指導民調主任系統學習民調制度、安置幫教以及相關法律知識。近年來，社區的民調組織在處理“城東干道景觀路折遷、平江府路加油站建設、節制閘垃圾站遷址、三小車整治”等一系列可能激化的矛盾中，做到積極深入重點人戶家中，耐心細致的做說服教育工作，有效地化解了各類矛盾，真正實現了大量的社區矛盾糾紛“化解在基層、解決在院戶、調和到實處”，有效地維護了社區穩定。

當好社區“兩勞人員回歸社會指導員”。積極引導廣大人民群眾和社會各界正確對待刑釋解教人員，消除偏見和歧視，共同參與幫教工作，走社會化幫教道路。為充實社區幫教力量，我局通過自愿報名、社區推薦等方式，先后在工、青、婦和其它社會團體中組成了社會幫教志愿者團和由社區老黨員、離退休老干部和老教師組成的“三老”幫教志愿者隊伍，與回歸人員結成幫教對子，在生活上、學習上和工作上給予他們關心與愛護，開展回歸人員“擇業指導”，“推薦崗位”，“爭取就業機會”等活動，積極引導教育他們早日擺脫昨日陰影，迎接明日太陽，重新回歸社會，做社會有用之人。

三、法律進社區工作取得成效。

1、社區普法教育有了新突破。圍繞“提高居民素質，推進社區依法治理”的工作重心，把“法律進社區”作為社區普法的切入點，通過用越來越貼近居民生活的普法教育內容、靈活多變的普法形式，方便快捷的法律咨詢電話，使社區居民不出社區就能學習掌握生活所需的法律知識，極大地調動了居民學法的熱情。居民學法從過去被動學法逐漸演變為主動學法；從盲目學法轉變為有針對性的學法；社區模擬法庭，“148”法律咨詢熱線，普法講師團的演講，以及各種法律咨詢、法律知識講座越來越受到社區群眾歡迎，逐漸成為居民生活不可缺少的部分。版權所有

2、法律服務領域得到新拓展。法律服務面向社區、服務群眾是法律進社區的主要內容，堅持法律服務的公益性和便民性是法律進社區的根本宗旨。我們的律師、公證、法律服務工作者們作為法律進社區的主力軍，定期在社區開展與居民面對面的法律咨詢，法律講座、開設社區便民法律服務窗口，發放法律咨詢聯系卡片，從不同層面滿足著社區居民對法律服務的需求，同時也拓展了法律服務在社區的新領域。

第3篇：關于房產的法律知識范文

關鍵詞：建筑工程；管理；法律風險；防范；對策

Abstract: the engineering project management from the project proposal stage began, after the feasibility study, design bidding, construction bidding, project construction, the completion acceptance, project assessment after each course, content more, involving a wider range of knowledge, including various types of knowledge of engineering, technical and economic knowledge, enterprise management knowledge, knowledge about the law, etc. This paper introduces the construction project management of the possible legal risk, and sums up the corresponding countermeasures.

Keywords: building engineering; Management; Legal risk; Prevention; countermeasures中圖分類號：K826.16文獻標識碼：A 文章編號：

所謂工程項目管理，簡言之就是對建設工程采用項目管理的理論和方法進行管理，具體講就是指利用現代化的管理技術和手段，組織高效益的施工，使生產要素優化組合、合理配置，保證施工質量、降低工程造價、搞好施工安全、控制施工工期，實現工程建設項目最佳效益目標。如果以施工監理為一個基準面，那么工程項目管理就是它的前伸和后延，是一種全過程、全方位的管理。

工程項目管理從項目建議階段開始，歷經可行性研究、設計招標、施工招標、項目建設、竣工驗收、項目后評估等各個過程，內容多、涉及的知識面廣，包括各類工程專業知識、技術經濟知識、企業管理知識、法律知識等。與其他種類的項目比較，除了具有一般項目管理共同的特點和內容外，又有其特殊性。它管理的對象是建筑工程，一般具有投資大、工期長、技術含量高、責任重大，事關人們的財產及生命安全的特點。因此，工程項目管理中必然要面對一定的法律風險。

一、法律風險

1、工程洽談時的風險防范

工程洽談時主要存在著合同詐騙、合同欺詐、工程項目是否存在，發包人主體是否適合，工程資金是否到位，發包人的信用如何等風險。

2、簽約時合同條款審查不嚴的風險及防范

發包人往往利用其有利的競爭地位在合同起草、擬訂時設計好一些合同陷阱或隱略一些重要條款，從而將風險轉嫁給承包人。這類風險主要有：合同存在單方面的約束性，不平衡的責權利條款，不合理的工期條款，工程預付款的比例太低，工程決算條款不完善，工程款的支付期限及條件不明確，合同內缺少發包人付款遲延及發包人引起的工程延誤等違約責任的條款，缺少轉移風險的擔保、索賠、保險等條款，或存在不完善的轉移風險的擔保、索賠、保險等條款，缺少因第三方造成工期延誤或經濟損失的賠償條款，缺少對發包人駐工地代表或監理工程師工作效率低或發出錯誤指令的制約條款等。這樣的合同一旦簽訂，就會存在巨大的隱含風險，最終將導致公司的巨大損失。

3、轉包、非法分包、出借資質證書的風險與防范

我國《建設工程質量管理條例》規定：轉包是指承包單位承包建設工程不履行合同約定的責任和義務，將其承包的全部建設工程轉給他人或者將工程肢解后以分包的名義分別轉給其他單位承包的行為。非法分包是指下列行為：1.總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；2.建設工程總承包合同中未有約定，以未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；3.施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位的；4.分包單位將其承包的建設工程再分包的。

依據《最高人民法院關于審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第四條規定：承包人非法轉包、違法分包、出借資質證書給他人承攬工程將會導致簽訂的建設工程施工合同無效，法院可以收繳承包人的非法所得（即工程利潤得不到法律保護），還可能導致主管部門對建筑施工企業處以工程合同價款0.5%—1%的罰款、降低資質等級、吊銷資質證書等行政處罰，并與被轉包人、分包人、實際施工人承擔連帶賠償責任。

4、訴訟時效的風險及防范

訴訟時效是指對法定期間內不行使權利的權利人使其喪失再訴訟權的法律制度。通常情況下，建筑施工企業可能遭遇訴訟時效的情況發生在材料供應、工程款結算、工程索賠、工程質量保修、優先權的適用、房產租賃等階段。如果建筑施工企業怠于主張自己的合法權利，不重視訴訟時效問題，就會出現權利得不到法院或仲裁部門的法律保護的風險。

5、工程索賠、工程款結算、清收證據缺失的風險及防范

工程索賠、工程款結算及工程糾紛訴訟必須有相應的依據。這些證據的缺失將會直接導致自身的合法權利得不到及時、合理的保護，建筑施工企業將會遭遇即敗訴的法律風險。

二、防范對策

1、通過法律調查的手段，深入了解發包人的資信、經營狀況和訂立合同應具備的相應的條件。了解的主要內容包括是否有權威、專業部門設計的施工圖紙，是否有計劃部門立項文件、土地、規劃、建設許可手續，應拆遷的是否到位，“三通一平”等工程前期工作是否到位，發包人的資信情況，特別是該工程專項資金到位率（尤其要注意項目公司的資信），如果是開發單位應了解其主要業績。對于須招標的工程，應在投標之前對招標文件進行深入研究和全面分析，正確理解招標文件，吃透招標人的意圖和要求，全面分析投標人須知，詳細勘察現場，審查圖紙，復核工程量，分析擬訂的施工合同重要條款，制定投標策略，以減少合同簽訂后的風險。

第4篇：關于房產的法律知識范文

微軟總裁比爾蓋茨說，“房地產業將會由于技術的進步而發生改變，這種改變已經開始并以極快的速度進行，只有意識到這點并接受它的人，才能在房地產業生存下去。”那么，互聯網又能為房地產業的市場營銷模式做些什么呢？

模式一：市場與渠道創新。開拓新市場與新渠道是房地產營銷的重要一環，美國的《全球及全球商業電子簽名法》早已生效，網上購房等大宗交易再不用多加一道“紙筆簽名”手續，直接通過電子簽名的方式就可以快速完成。我國大多數商務網站已具備網上結算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮；房地產屬于不動產，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統一的網上房地產交易中心將推動房地產業的進一步良性發展。

模式二：產品與品牌創新。地域選擇是傳統房地產經營要考慮的首要問題。中國房地產產品品牌的營銷的效用已經表現得十分明顯。在北京，提起房地產，人們就會想起華遠；在深圳，萬科首屈一指。由一個行業能聯想到一個公司，這就是產品品牌的巨大效應。網絡經濟時代，顧客選擇產品的方式僅是輕輕一點鼠標，品牌轉換成本大為降低，因而產品忠誠度也更難維持。實施品牌戰略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。

模式三：價格與競價創新。經典經濟學認為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯網上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產產品價值的開盤價將顯得越發重要。網絡競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關綜合信息和物業評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發商將眾多消費者的報價比較分析，擇優達成交易。

模式四：低成本直銷創新。網上直銷是指開發商通過網絡渠道直接銷售產品。通行做法有兩種：一是企業在因特網上申請域名，建立自己的站點；另一種做法是委托信息服務商網上信息，以此與客戶聯系并直接銷售產品。網絡直銷的低成本可為開發公司節省一筆數量可觀的傭金，而且還可同時利用網絡工具收集消費者對產品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。

模式五：高效益房產中介創新。隨著商品房交易的日趨活躍，網絡中介的機會也越來越多，如根據網民的需要，提供房產方面相關的法律知識、專業知識，聘請專家為網民的置業量身定做等。所以房產中介應定位于信息提供個性化服務。

模式六：房地產開發創新。用電子商務的優勢來改造傳統房地產運作的各個環節，實施企業內部管理的信息化。在開發階段最重要的是土地的選擇與購買，最繁雜的是道道審批手續，如果這些都能在網上完成，將大大提高效率、節約成本。

模式七：開發商促銷創新。目前，企業通常采用以下途徑推銷商務站點，即借助一些著名網站推銷自己，在設計要求上，廣告一般應圖案簡潔，文字精練，引人注目。此外，還要從廣告的方式、時間、的頻率等方面綜合考慮，全盤制定網址策略。

模式八：宣傳廣告創新。網絡廣告雖然不會取代傳統房展會上的廣告牌、展板、海報、樓書等，但其集圖、文、聲、像的形式，傳送更多感官的信息，在成本、時效性上則大大優于傳統廣告媒體?？v觀眾多傳統廣告，多是圖、文、信息，建議多采用現代的計算機技術，如三維虛擬技術，可以讓顧客身臨其境般感受商品或服務。網絡廣告還可以說是一對一的交流，點擊者是對房屋感興趣的群體，他們可以有選擇地點擊，開發商可以設計獲得點擊者的信息反饋。這充分體現了互聯網絡媒體的最大優勢———互動服務。

模式九：建材采購創新。關于房地產建材，可以建立公共交易平臺，實現B2B電子商務方案。今年2月末，深圳萬科董事長王石表示意欲拓展B2B電子商務，主要是“網上建材采購計劃”。而且萬科準備聯合南北同行，展開集體行動。該公司的研究報告顯示，通過網上集體采購，最高可節省成本25%。

模式十：房產拍賣創新。網上房產拍賣并非一帆風順，由于身份認證、時效性、合法性等問題，網上房產拍賣還未能得到大家的認可，但這也必將成為房地產電子商務一個不可缺少的方面。

第5篇：關于房產的法律知識范文

關鍵詞：房屋預售 開發商 對策

1 概述

房產業在中國一直都是一個炙熱行業，尤其是近幾年，其發展可以用蓬勃、飛速來形容。目前，在房產業又出現了一種新的制度，即房屋預售制度。所謂房屋預售是指在房屋還沒有正式建立之前，開發商就將其預售給客戶，客戶先預付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，經客戶滿意后，客戶再交齊付款余額。自房屋預售制度實行后，因為是一種新興制度，有關的法律規范不齊全，一些實際經驗不足，加上對這一制度的認識還不夠深刻，在實踐中也出現了一些糾紛、案件甚至是一些難以解決的問題。總的來說，作為房屋預售的雙方實質上還是一種買賣行為的雙方。預購人交付首期付款是為了首先獲得對該房屋的所有權，而開發商接收首期付款就必須能夠按質按量的完成房屋的交接。

2 房屋預售中存在的問題

我們必須看到，不管怎樣，新事物在它的成長過程中，總會遇到許多挫折與困難，出現許多問題。房屋預售制度作為新事物，在其實施過程中遭遇到了許多問題，很多問題都存在模糊性。

2.1在預售合同的登記效力方面如何

《城市房地產管理法》規定關于房屋預售的合同必須到房地產的管理機關進行登記，否則就不具有法律效力，通過將房屋預售的各種情況登記在一定的簿冊上，并且將其告知公眾。除此之外，在合同登記過程中，市場管理機關要對合同的真實性、合法性進行一定的審查、核對，以保護房屋預售雙方的有效利益。

2.2 房屋預售合同中預售的含義是什么

所謂預約時指約定將來的某一行為所制定的合同契約。這是一種超前行為，預約人只能要求被預約人按規定履行其義務，但是不能依據預約的本約內容來請求其履行。預約的結果因為是發生在將來，所以具有很多不確定因素以及各種可能性，這就提高了預售房屋的風險性。

2.3 房屋預售與分期付款買房之間的模糊性

房屋預售到底是不是一種分期付款買賣，這也讓很多人迷糊，客戶先向開發商交付首期付款。這對于開發商來說，不僅可以提供些工程款，而且也能為這種預約行為提供一些保障。而對于客戶來說，也可以保護其利益。這里就有必要將其與分期付款買賣相比較一下。分期付款買賣通常是為了更好的方便買方而設立的。買賣物在合同上是還屬于出賣人的，但是其使用權已經屬于接受人了。雖然預售房屋與分期付款買賣，都是通過分階段來付款，并且付完款之前，買賣物的所有權也是屬于出賣人的。但是買賣的合同生效時必須交給接收人，這是兩者的區別。一般情況下，房屋預售買賣在交房前，開發商就都會要求購房人把余款都交清，而不是像分期付款那樣，允許有兩期以上的資金未支付。這也是它們兩者之間的一個區別。所以我們要很好的區分房屋預售與分期付款的區別，這樣才能更好地避免預購人的利益受到損害。

2.4 房屋預售中的不確定

由此可見，我們要不斷加強保護預購人的權利。房屋預售作為一種為將來事件服務的行為，存在很多不確定因素，這樣就使得預購人的利益比起買現房要承擔更多的風險。因為有時候開放商接受了客戶的首款資金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，這樣都會給客戶帶來巨大的損失。有時候因為某種原因，開發商不能按期將房屋交給預購人，使預購人無法按時地入住或出租，有時候又有可能購房人交完首期付款后，房價上漲。開發商就有可能要求客戶漲價，這會使得預購人有種受欺騙的感覺。

2.5房屋預售中雙方的不均衡性

在買賣房雙方上存在不均衡性。因為房屋預售除了一些法定標準合同外，其余的一些輔條約都是由開放商來擬定，在售屋現場簽訂，而購房人的法律知識并不一定全面，法律意識并不一定強，在關于房屋預售方面的法律知識有可能比較欠缺，所以在實際中，買房人通常只能是聽從開發商的條件，很少能有自己的想法。對于一些對自己不利的條約也只能接受。如公共設施的開發利用、交屋時間的不確定性、物業管理等方面，經常是開發商做手腳的方面，購房人有時候是無法察覺的，有時候是被迫無奈的。

3 房屋預售遭遇問題的對策

房屋預售在實際中存在這么多問題，這就要求我們要加強這方面的關注以及采取一些相關的有效措施。

3.1 加強行政管理力度

通過加強銀行業、建筑行業的管理來對開發商的某些行為進行約束以保護預購人的合法利益。盡量避免開發商在這場交易中掌握太多的控制權而來為所欲為，使客戶屬于過分被動的位置。要對房地產公司的成立進行嚴格的把握，杜絕一些騙財、無信用房地產公司成立以欺騙客戶，這樣才能確保房地產業秩序的穩定，扼殺房地產欺騙行為的產生。另外要嚴格貫徹國家以及各地方政府關于房屋預售的規定，嚴厲打擊非法行為。在給房屋預售合同賦予法律權利時要進行嚴格的把關，嚴格履行房屋預售合同登記的措施，對于一些不合公平原則，存在漏洞與空子的合同堅決不予登記，對于一些沒有使用法定標準或者開發商擬定的輔助協議與標準合同上存在沖突的，都要認定無效。以避免由于開發商在這場買賣中占有較大主動權而剝削客戶利益的情況發生，以更好地保護購房人的利益。

3.2 加強資金與合同管理

對于客戶的預售資金應加強管理，可以委托銀行或者信托機構進行監管，當交易最終得以順利進行，由開發商付一定的保管經費給委托機構。 在房屋預售的合同保管方面我們也要加強措施。作為購房者，在將簽訂房屋預售合同之前要對開發商有一定的了解，對開發商公司的背景掌握一定的資料，不要貪一時的小便宜就上當。完善的房屋預售合同對于保護預購人的利益有著重要的作用，可以在一定程度限制開發商的某些傷害預購人利益的行為，迫使開發商履行其該履行的義務。這樣就能有效地保護預購人的利益。

3.3 加強物權保護法上的措施

通常我們所說的物權是一種支配性、排他性，它對預購人利益的保護具有一定的穩妥性。所以要賦予經過合法登記成功的房屋預售合同一定的排他效力。雖然依據登記來賦予的權利在理論上并不能算是一種很好的物權，但是在實際中它卻具有著一般物權的作用與效力。另外設立購房人在對預售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上規定開發商必須首先取得土地的使用權才能進行預售，但是在實踐中，很多的開發商并沒有按照法律的規定來。常常是在預售前或者是在預售中就將其土地的使用權抵押給銀行等金融機構以獲得工程貸款。這種做法嚴重損害了預購人的利益，如果開發商不能按期還清銀行的貸款，銀行就會擁有抵押權，這時候購房人就只是擁有房子的入住權，卻不能擁有房屋的所有權。所以要對這方面進行層層把關，對于沒有土地使用權的房屋，不能進行預，對于已經預售出去的房屋不能再拿其土地使用權去做抵押。

第6篇：關于房產的法律知識范文

71例占11.8%。案件類型:兇殺傷害256例占42.6%,被46例占7.6%,走私販毒43例占7.1%。 結論 司法精神醫學鑒定疾病診斷排序前五位依次為精神分裂癥、無精神病及詐病、應激障礙、精神發育遲滯、情感障礙。司法精神病學鑒定的范圍由從重點為刑事法律服務向兼顧民事和刑事法律服務過渡。

【關鍵詞】司法精神醫學鑒定 責任能力 行為能力

為探討司法精神醫學鑒定的特點及一般規律,了解精神醫學在司法鑒定中的趨勢,對1992年6月―2009年8月云南省保山市第三人民醫院司法精神醫學鑒定600例案件進行回顧性分析。報告如下:

1 對象和方法

1.1 對象 為我院司法精神醫學鑒定室1992年6月至2009年8月共鑒定626例,因資料不全26例予以剔除。其中1992―2004年十二年300例,2004年―2009五年300例。

1.2 方法 通過對600例鑒定資料進行回顧性分析,從性別、年齡、職業、文化程度、婚姻、案由、委托單位、繼往精神狀態、鑒定結果及責任能力等項目進行回顧性調查統計分析。

2 結果

2.1 人口學資料 男467例、女133例。18 歲以下17例占2.8%,19至44歲503例占83.8%,45―59歲74例占123%,60歲以上6例占1%。青壯年合計577例占96.1%。文盲63例占10.5%,小學426例占71%,中學101例占16.8%,大學10例占1.6%。農民424例占70.6%,工人60例占10%,干部38例占6%,待業26例,個體戶15例,教師11例,軍人10例,學生10例,退休職工4例,醫生2例。漢族458例占76.1%,彝族28例,傣族23例,傈僳族21例,白族19例,回族15例,景頗族13例,基諾族7例,拉祜族3例,苗族3例,德昂族2例,普米族2例,阿昌族、維吾爾族、布依族、布朗族、壯族及藏族各1例。少數民族共142例占23.8%。男女構成比為3.5:1。

2.2 委托鑒定原因:見表1

2.3案由兇殺傷害256例(42.7%), 偷竊搶劫79例(13.2%) ,走私販毒43例(7.2% ) ,23例(3.8%) ,妨礙社會治安16例(2.7%), 縱火15例(2.5%), 吸毒14例(2.3%),詐騙10例(1.7%),貪污4例(0.7%) ,敲詐4例(0.7%),3例(0.5%) ,誣告3例(0.5%);被46例(7.7%),交通事故致顱腦外傷53例(8.8%),民事行為能力評定13例(2.2%),離婚6例(1% ),經濟合同糾紛5例(0.83% ) ,房屋拆遷4例(0.67% ),服刑能力鑒定2例(0.33% ),上訪及人事糾紛各1例(0.17%)。

2.4 鑒定結論 600例鑒定案例中,鑒定診斷的分布情況如下:精神分裂癥202例(33.67%),精神發育遲滯61例(10.16%),應激障礙71例(11.83%),顱腦外傷所致精神障礙19例(3.17%),癲癇所致精神障礙29例(4.83%),人格障礙14例(2.33%),癔癥5例(0.83%),情感障礙33例(5.5%),普通醉酒2例(0.33%),復雜醉酒5例(0.83%),酒精所致精神障礙10例(1.67%),海洛因依賴15例(2.5%),偏執性精神病14例(2.33%),正常100例(16.67%),詐病20例(3.33%)。均符合《中國精神障礙分類與診斷標準》第3版診斷標準[1]。

2.5責任能力評定 完全責任能力220例(36.67%),限制責任能力63例(10.5%),無責任能力317例(52.83%)。無性防衛能力13例(2.17%)。傷殘評定與誘因直接相關113例(18.83%),傷殘評定與誘因無直接相關6例(1%)。

3 討論

本研究結果顯示:前300例鑒定歷時十二年、后300例僅歷時五年,頻度是前300例的2.4倍,且由本人,家庭或單位要求鑒定的146例占24%,提示除政法部門外,整個社會對精神病司法鑒定的認識和重視程度近幾年大幅度提高。以青壯年、低文化層、農民居多跟我市以農業經濟為主、文化落后的現實吻合,少數民族與漢族無明顯差異,這與曹民佑[2] 和張志勇[3] 等的研究結果一致,可能與農村經濟發展、文化發展、普法教育、精神衛生知識宣傳相對落后有關,也符合精神病多發于青壯年、文化程度低、社會層次低的特點。說明精神病人作案與正常人作案犯罪,在性別、年齡、職業和文化程度都無明顯區別。同時也提示近30歲這個年齡段,其精神疾病患病率和刑事犯罪率都處在高危期,尤其是低文化素質者,無論精神病或正常人都與刑事犯罪有著密切關系。對這類人群特別要加強法律知識教育,增強法制觀念,特別在青少年中尤為重要。

從鑒定的案件類型來看,案件類型涉及面廣,以兇殺傷害、偷竊搶劫、走私販毒等案例居多(占63%),因我市是毒源金三角向內地及海外販運的陸路樞鈕[4],其中無精神病10例、詐病18例、被捕后發生應激相關障礙13例。另外精分癥和心境障礙緩解期非病理性動機作案各1例,這些作案時都知法故犯。尤須注意的是43例中竟有31例女性占毒販的72%,而且近兩年發現:用專業性包裝實行人體內者有6例,這在今后禁毒、鑒定中尤須警惕。

隨著城市建設的推進,工業化、都市化、現代化的迅猛發展,近年來交通事故引致顱腦損傷比例增加。。此結果與相關文獻報道[ 5～7]一致。另外,在新形勢下,涉法案件如繼承糾紛、房產糾紛、、販賣、等案例逐漸增多。說明面對新形勢,我們司法精神醫學鑒定機構服務范圍開始擴大,這與李玉璽等[6] 的研究結果一致。

在鑒定診斷中,本組資料顯示:鑒定診斷結果診斷排序前5位依次為:精神分裂癥202例(33.67%)、無精神病及詐病120例(20%) 、應激障礙71例(11.83%)、精神發育遲滯61例(10.16%) 、情感障礙33例(5.5%) 。這與林紅[8]等的研究結果基本一致。而精神分裂癥鑒定案例中兇殺案又居多,其受害者多為自己的親人,所以對精神分裂癥患者進行積極、有效的治療和監護,是減少精神殘疾、維護社會安定、減輕勞動能力損害程度和促進精神康復的重要措施。關于精神分裂癥患者的攻擊行為,多與幻覺、妄想、情感不適切,以 及怪異思維有關。多數精神病患者的兇殺行為發生突然、殘忍,隨機性強,作案后常滯留現場,所以通常不難于正常人識別[6]。

在刑事責任能力鑒定中,以鑒定結論為精神分裂癥的刑事責任能力受損或喪失較顯著,說明精神分裂癥致殘率高,嚴重損害社會功能。其次是情感性精神障礙、癲癇性精神障礙、精神發育遲滯、腦器質性精神障礙。判定無責任能力317例(52.83%)、部分責任能力63例(10.5%)和完全責任能力者220例(36.67%)。民事行為能力鑒定中以離婚案例和財產繼承、房產糾紛案居多。司法精神病學鑒定的范圍由從重點為刑事法律服務向兼顧民事和刑事法律服務過渡。

參考文獻

[1] 中華醫學會精神科分會. 中國精神障礙分類與診斷標準第三版(CCMD-3)[M]濟南:山東科學技術出版社, 2001: 45～165.

[2] 曹民佑,秦紅萍,付深省,等. 120 例司法精神醫學鑒定臨床資料分析[J].實用臨床醫學,2006 ,7 (5) :47 - 48

[3] 張志勇,吳冉嶙. 司法精神醫學鑒定183 例分析[J].美國中華精神健康雜志,2005 ,8 (9) :35 - 36

[4] 黃育桂。司法精神醫學鑒定中的販毒案,精神衛生通訊,浙江省精神衛生研究所主編,1990.12.20。

[5] 李建勛,李爭鳴,陳倩,等. 司法精神醫學鑒定433 例初步分析[J]. 四川精神衛生, 1994, 7 (4) : 236～238.

[6] 李玉璽,杜寶國,杜明君,等. 731 例司法精神醫學鑒定案例分析[J] ,臨床心身疾病雜志, 2007, 13 (1) : 55.

第7篇：關于房產的法律知識范文

房屋預售制度作為一種新興制度,一些問題認識并不會很清晰,需要進一步探討。

一是預售合同的本約與預約之分。預約是約定將來訂立一定合同的契約,本約則是因履行該預約而訂立的契約。預約的權利人僅可以請求對方履行訂立本約的義務,不得直接依預定之本約內容請求履行。預約、本約的實際意義在于二者約定內容不同,違約救濟不同。

二是預售合同登記效力?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定房屋預售合同必須到房地產管理機關辦理登記,否則不受法律保護。房屋預售合同要以辦理登記為生效要件。通過這種登記制度使房屋預售情況載明在固定的簿冊上,公之于眾,另外在合同登記的過程中市場管理機關還要對合同的真實、合法性進行審查,保護雙方當事人的權益。

三是房屋預售是不是分期付款買賣。預售房屋價金的交付,無論其名目為工程款,款項多需根據施工進度分期交付,這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣制度是方便買受人利益而設立,買賣的標的物于合同生效之時仍屬出賣人所有,但標的物必須交付給買受人使用收益。分期付款買賣與預售房屋交易,同屬分期繳付價款,而且付款完畢之前,標的物所有權亦同屬于出賣人。但分期付款買賣的標的物必須在合同生效時交付給買受人,這是二者區別之一。且分期付款的價金必須在標的物交付給買受人后,尚有二期以上的價金尚未支付;預售房屋則無此限制,事實上一般預售房屋的買賣在交屋前,開發商均要求預購人以貸款繳付價金完畢或以現金付清剩余房款,更不是在標的物交付后尚有二期以上的價金需支付,此為二者不同之二。故預售房屋絕不是分期付款買賣,在經濟功能上,房屋預售是買方向賣方融資,分期付款買賣是賣方向買方融資。另外從預購人轉賣期房的權利觀察,預售房屋尤其與分期付款的性質不同,如將房屋預售的買賣類型解釋為分期付款買賣,對于預購人不免有嚴重損害。

第8篇：關于房產的法律知識范文

【關鍵詞】房產稅；稅制改革；征稅范圍

隨著我國經濟高速房展和城鎮化的推進，伴隨對未來高通貨膨脹的預期，房產逐步成為個人財產重要的組成部分以及累積財富、規避通脹的重要方式，近年來，房地產價格上漲過快。為加大對房價的干預力度，2011年1月，國務院批準在重慶，上海進行房產稅改革試點，現試點改革已進行一年有余，我們有必要對試點改革的實施效果進行梳理總結。

一、重慶、上海試點征收房產稅的實施效果

房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅改革希望實現兩大目標：一是調整社會收入，實現收入的再分配，緩解社會貧富兩極分化；二是通過改革抑制房產投機行為，引導房地產開發商開發滿足大眾社會需求的普通住房，激發普通居民的購房需求，維持房地產市場健康發展。但從重慶，上海兩個試點城市實行的房地產改革試點暫行辦法來看，主要特點表現為：

第一，征稅面窄。兩個試點城市的政策指向有明確的針對性，即獨棟商品住宅，高檔住房，多套住房，眾多擁有普通存量住房的人群被排除在房產稅征收范圍之外。另外，我國農村城市化程度不斷提高，經濟發達地區的農村房地產市場發展很快，不加區別地將農村住房排除在外，不符合實際情況。

第二，稅收負擔較輕。重慶市實行0.5%～1.2%的全額累進稅率，上海實行0.6%的比例稅率，且兩城市對應稅的房地產有免稅面積的優惠，以重慶首筆征收的個人住房房產稅為例，該住房位于重慶市北部新區某高檔社區，為二手住宅，建筑面積為202.73平方米，單價13000余元，征收房產稅6154.83元，實際稅收負擔率為2‰左右，可見稅收負擔過輕。

第三，對房價調節的作用有限。試點城市征稅方案緊隨“新國八條”推出，且試點辦法中涉及的征收人群與“新國八條”中的限購人群有很大的重合，這些人已無法購買住房，自然就不會成為試點辦法中規定的新購房被征收房產稅的對象。

經過以上分析，可以看出：目前方案中注重對增量住房征稅，擁有兩套及以上存量住房的情況被排除在外，而且稅負極輕，實現稅收目的的效用不大。

二、現階段我國開征房產稅的條件分析

鑒于重慶，上海試點城市的實施效果及我國的現實條件，我國目前個人住房征收房產稅的條件尚不成熟。

1.缺少立法方面的準備

按照《房產稅暫行條例》規定，房產稅征收范圍限于城鎮的經營性房屋，對個人所有的非營業用房產免征房產稅。在本次試點城市的方案中是對個人所有非營業用房開征房產稅，與行政法規相矛盾，有違稅收法定原則。

另外，從更深層次上說，以房地產合一的物業價值作為稅基計算房產稅不合理。因為房屋是房產和地產一體化產物。房價中既包含了房屋本身價值，又包含了地價的因素。在我國目前的房地產管理制度中，房屋購買人在購買房地產時已通過開發商向國家支付了50年到70年的土地使用費，如果以房價現值為計稅依據，就出現了雙重征收的問題，有失公平。因此我國房產稅開征尚缺少法律制度上的諸多準備。

2.經濟發展水平制約

從世界各國稅制結構發展軌跡來看，流轉稅、所得稅和財產稅三者的構成比例和經濟發展水平有緊密的相關性。隨著經濟水平的發展，流轉稅比重下降，所得稅比重上升，再發展到一定階段，財產稅比重才會上升。我國現階段人均收入僅為4000美元，還是一個人均收入低水平的發展中國家，要通過發展房產稅增加財政收入，時機尚未成熟。

3.缺少必要的技術準備

首先，由于房產稅的特殊性，稅基的評估需要有專業的評估師隊伍，我國尚缺少具有權威的房地產評估機構。另外，為全面掌握居民住房情況，稅務部門掌握的居民擁有的住房信息尚不準確，我國房屋產權管理中情況復雜，既有個人擁有完全產權的商品房，又有單位提供的只有使用權的公租房，還有限制條件的經濟適用房、廉租房等。這些問題不加以規范，很難對居民擁有的房產情況加以認定。

4.稅收的合理使用尚缺少制度上的準備

房產稅在發達國家作為一個普收的稅種，每年的稅率根據房地產評估值結合地方財政需要情況確定。由于房產稅的普及性，廣大民眾對物業稅的征收和使用情況非常關心，因此，房產稅的收支情況非常透明，秉承取之于物業權利人，用之于物業權利人的原則，其支出多是用于本區內學校、圖書館、社區、休閑場所等公共基礎設施及垃圾回收、環境治理等公用開支項目，我國目前尚缺少對房產稅如何管理及使用的政策規定。

三、推進房產稅改革的對策

（一）借鑒國外先進經驗

世界上許多國家的房地產稅制體系已十分完善，房地產稅成為提供財政收入的重要稅種，從其成功經驗看，國外普遍重視對房地產保有環節的征稅，面對房地產權屬轉移環節實行輕稅政策，如英國來自于房地產轉讓的稅收僅占全國稅收收入的1%~2%，而針對保有情況征稅額卻占到總稅收約30%，另外，可以借鑒美國在房地產估值方面的經驗設立專業水準高的、具有公信力的房地產估價機構，制定系統的評估標準和估計方法體系。

（二）建立科學的稅制體系

我國現行的與房地產有關的稅費主要集中在三個環節：一是開發環節，征收的耕地占用稅和土地出讓金；二是保有環節征收的城鎮土地使用稅和房產稅；三是交易環節征收的營業稅、所得稅、契稅、土地增值稅及印花稅等。這其中有很多屬于重復征稅，如城鎮土地使用稅和土地出讓金等。因此房地產稅改革是一個很好的契機，統籌規劃房地產稅制體系，取消不合理收費，在此基礎上，規范房產稅的征收范圍，為地方財政培養稅源。

從稅率設計上，可以根據各個地區經濟發展的實際狀況，把權力下放給地方政府，地方政府可以根據自身情況，設置差別比例稅率，即考慮到經濟繁榮程度、位置、用途、承受能力等諸多因素，合理確定其適用稅率，有利于地方財政收入增長的同時，可以平抑房價上漲。

（三）做好稅收技術上的準備

第一，稅務系統要做好房地產估值、產權確認方面的準備，稅收征管人員要具備房地產評價的技術能力和產權確認方面的法律知識，為此，要有計劃地進行相關人員的技術培訓，積累經驗。

第二，要科學分析，利用試點城市經驗和實驗數據。重慶、上海兩地房地產稅試點方案實施中發現的問題，實施的效果要認真總結經驗，同時針對國家稅務總局在全國進行的房產稅空轉實驗數據，對于今后房產稅的征稅對象、稅率制定等方面其有十分重要的參考價值，要在分析數據的基礎上，不斷改進、完善實驗，為房產稅改革積累經驗。

第三，房產稅開征需要建立多部門的信息共享機制，對于個人擁有的住宅產權、家庭人口數、收入水平等數據，要建立稅務部門、房地產管理等相關部門的信息共享平臺，實現數據對接，完善稅收征管制度。

房產稅的推進對于我國稅收體制的影響意義深遠，盡管政府已經做了很多準備，取得了階段性成績，但我們應該認識到還有很多問題需要協調、解決，只有這樣，房產稅改革才能達到其預期的目的。

參考文獻：

[1]羅妙成.對重慶上海房產稅改革試點的思考[J].福建江夏學院學報,2011,10.

[2]曹映平.房產稅推進過程中需要解決的幾個問題[J].湖南稅務高等?？茖W校學報,2011,10.

[3]鄧燕.房地產稅制的借鑒及其啟示[J].上海房地產,2011,11.

第9篇：關于房產的法律知識范文

【關鍵詞】法治媒體 新媒體 互聯網思維 內容 服務

隨著科學技術的進步，新媒體發展迅猛，傳播主體大眾化、傳播內容多元化、傳播速度快范圍廣，使得新媒體正在逐步取代傳統媒體成為使用率最高的媒體形態。相比之下，紙質報紙、紙質雜志、電視、廣播電臺等傳統媒體的用戶使用比例下跌明顯。如何加快傳統媒體與新興媒體的融合發展，新媒體格局下傳統法治媒體如何破題，成為擺在遼寧法制報人面前十分緊迫的新課題。

一、新媒體給法治媒體帶來的挑戰和機遇

1.新媒體分流大批受眾。有資料顯示，中國是目前世界上使用社交媒體比例最高的國家，平均每人每天有5.8小時的時間上網。以前受眾是從電視、報紙、雜志和廣播獲得信息，而今天大眾信息的來源則大多是通過微博、微信、QQ、論壇等新媒體。這種分流，使得傳統媒體的用戶大量流失，影響力也日漸式微。

2.法治媒體迎來最好時代。盡管傳統媒體受新媒體沖擊明顯，但對于法治媒體來說，這卻是一個最好的時代。我國的法治媒體是在后國家重建法制的形勢下應運而生。30多年來，在宣傳和普及法律、提高全社會法律意識等方面起到了重要的作用。而以黨的十八屆三中全會為起點，以四中全會為標志，中國進入重法時代。法治媒體作為傳播法律知識、提升法律素質、培育法治文化、弘揚法治精神的主要載體和重要陣地，完全可以借助新媒體快捷靈活、形式多樣、傳播廣泛等特點，獲得新一輪發展良機。

二、有效推進傳統法治媒體與新媒體融合發展

1.利用好法治媒體無以倫比的公信力。媒體公信力是指新聞媒體本身所具有的一種被社會公眾所信賴的內在力量。據“2015中國信用小康指數”之“媒體公信力調查”結果顯示，在不同類型媒體公信力排名中，電視以54.6%的得票率依然高居榜首，緊隨其后的是報紙、網絡和廣播，微信與微博分列第五、第六位?？梢妭鹘y媒體在公信力方面仍強于新媒體。而法治媒體相比其他媒體，更擁有無以倫比的公信力。此外，法治媒體具有強大的政治資源，因為每個法治媒體機構，都是由司法機構、司法機關作為后盾，這也成為發展的最重要資源優勢。在推動媒體融合的過程中，法治媒體要善于利用這一優勢。

2.傳統媒體人要具備互聯網思維。新媒體時代，講究的是“互聯網+”，不管“+”的是什么，“互聯網”都要在前面。有人誤以為這里的“互聯網”是指技術手段，實則不然，它指的是互聯網思維。

就法治媒體而言，在媒體融合的背景下，傳統法治媒體從業工作者要轉化思維，把讀者思維轉向用戶思維，內容思維轉向服務思維，條塊分割的思維轉向融合發展的思維，提升“互聯網+法治”能力，其目標是實現融媒體時代讀者、用戶對于法治新聞及其衍生產品的閱讀獲得感、體驗滿足感。

3.專注內容、強化服務，打造法治新媒。最近兩年，媒體融合成為業界討論的熱點，各種觀點和嘗試也有很多，卻鮮見有傳統媒體在這方面取得成功。有些媒體認為媒體融合、報網互動就是把報紙的內容搬到網上，這種理解無疑是錯誤的。

其實，報網互動也好，媒體融合也好，指向的都是新工具，而媒體的核心任務是提供信息。真正的媒體融合，應該是遵循互聯網傳播規律生產適合網絡傳播的內容，并與用戶進行有效的互動交流與共同生產。不管什么時候，我們一定要相信好內容的力量。

除了專注內容之外，作為法治新媒體，還應強化其服務功能和屬性，以服務決定其價值。

三、遼寧法制報正努力打造遼沈地區最有影響的法治新媒

遼寧法制報新媒體事業部成立于2015年1月，目前負責報社的官方微信、微博以及網站的內容制作、運營、更新和維護。現以遼寧法制報官方微信（ID：lnfzbwx）為例，介紹我們在打造法治新媒過程中的一些嘗試。

1.內容為王，“法律急救包”閱讀近20萬。遼寧法制報官微“堅持輸出有實用價值的內容”，以“法律性”和“服務性”為主導?，F在微信公眾號內容同質化嚴重，作為法治類官方微信，如何保持自己的特殊性是個大問題。一定要根據新媒體的特點，打造實用性強又適宜傳播的內容。

2015年7月7日，遼寧法制報官微推送了一條“法律急救包，人手一個”的內容，將百姓平時能用得到的一些基礎法律知識和維權技巧進行歸納整理，然后以類似點擊菜單的形式呈現。對于一條沒有爆點的內容，2天多的時間，閱讀數10W+，最終這收獲近20萬的閱讀和近2000的點贊。當時，這條內容的成功，給了我們很多啟發。概括來說，新媒體在內容制作上要做到快、準、狠。

快，包括快速生成，快速，互聯網思維之下的采編，要求的是分秒必爭。既考驗常態或應急的采編能力，也考驗數據的整合能力。準，講的是基于大數據分析下的讀者、用戶的精準研判分析。如今，在讀者變用戶時代，需要的是黏性，目標是爭取鐵桿粉絲。狠，新媒體時代的基本法則是贏家通吃，必須要站到前排去，對于法治媒體而言，更要求定位的精準與堅定，所謂戰術是用己之長克敵之短。

2.強化服務，“公告查詢”、“微信排行榜”吸引特定用戶。除了靠內容吸引粉絲，我們也考慮一個問題，就是能不能給我們公眾號的特定粉絲提供他們所需要的工具，這個工具基于粉絲的高頻+剛性需求，從而達到粉絲留存和促活的目的。2016年6月29日，遼寧法制報法院公告查詢系統正式上線，我們將它植入到菜單欄里面，使得各級法院工作人員及當事人可以通過遼寧法制報微信公眾平臺即時查詢法院公告。雖然這是一個很小的互聯網產品，但它精準地滿足了用戶的強需求，所以注定是一個成功的產品。

此外我們還每周制作遼寧政法微信影響力排行榜。近兩年，遼寧很多的政法機關都開通了官方微博、微信，通過新媒體信息、通報案情、擊碎謠言、辦理業務、與網友互動。通過制作和遼寧政法微信影響力排行榜，樹立起遼寧法制報新媒體在遼寧政法新媒體中的權威性。同時由此將全省政法系統負責新媒體的人員聚到一起，也為后續開展線上線下活動奠定了堅實的基礎。

3.通過解答法律咨詢，與粉絲形成互動，增加粉絲黏性。如果說公告查詢、遼寧政法微信排行榜是為了吸引特定用戶，那么我們依托百名律界精英組成的遼寧法制報維權律師團，為最廣泛的人群進行普法宣傳、解答他們的法律咨詢，既達到了宣傳法律、普及法律的目的，也為遼寧法制報的新媒體吸引了大批粉絲。

及時準確解答粉絲的法律咨詢。作為專業而權威的法律媒體，遼寧法制報的微信、微博上經常能收到很多用戶的法律咨詢。新媒體編輯及時將這些問題反饋給維權律師團成員，收到解答后再第一時間反饋給用戶。

創新形式，遼法微講堂受到好評。如何把“互聯網+法律服務”做得更好，是遼寧法制報新媒體事業部一直在考慮的問題。2016年6月30日，第一期“遼法微講堂”上線，我們邀請專業房產律師就買房、收房過程中經常遭遇的問題進行分析，并提供實用的維權技巧。這種通過微信直播進行的法律講座，受到了用戶好評。其實關于“互聯網+法治”，還可以衍生出很多的內容，如“互聯網+法律閱讀”、“互聯網+法學教育”等等，今后我們將結合自身能力去進行嘗試。希望在“互聯網+”的推動下，遼寧法制報的新媒體能走得更遠。

四、法治新媒體發展過程中面臨的瓶頸和需要解決的問題

1.缺錢又缺人。眾所周知，新媒體是很“燒錢”的，但在目前紙媒行業受到嚴重沖擊的大背景下，傳統廣告收入銳減，在這種情況下，報社往新媒體部門投入更多的資金是不現實的。另外由于工資不高等原因，目前傳統法治媒體的新媒體部門很難招聘到高水平的人才，只能是從編采隊伍中抽調人員。但由于傳統編采人員普遍缺乏互聯網思維，這使得很多法治新媒體缺乏“新”意。

2.困境也不能回避：缺少盈利模式?，F在傳統媒體都在發展新媒體，核心目的就是為了盈利。但現在業內有一句話，“不辦新媒體肯定死，辦了新媒體就是等死?！钡侥壳盀橹?，中國傳統媒體辦新媒體能盈利的，嚴格意義上來說是微乎其微的。

當然也有新媒體通過策劃活動，發硬廣賺廣告費，但是受限于媒體影響力以及經濟環境，掙大錢還是比較難。可以說，盈利模式是困擾傳統媒體發展新媒體的突出問題，而法治媒體由于市場化程度低、受眾面相對窄等原因，這一問題尤為突出。

（作者單位：遼寧法制報社）