房地產內控管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產內控管理制度范文
前言
在現階段，我國的大部分房地產企業都有一個共性的問題，就是在銷售環節都存在一定的財務風險，究其原因是由于我國市場經濟的不斷深化和改革，很多的經濟體制和經濟政策都發生了一定的變化，在新形勢下，由于房地企業沒有對新的經濟形勢進行深入的把控和了解，導致企業無法適應新形勢下的經濟發展需求，從而導致一些財務風險的產生。財務風險的存在，給房地產企業帶來了非常不利的影響，導致與企業有關的經濟活動存在不穩定的因素，從而影響企業的經濟效益。
1房地產銷售環節財務內控管理的必要性分析
我國現階段房地產企業在財務管理和預算審計方面都普遍的存在不科學的現象，財務內部控制和管理制度上都缺乏一套科學的管理方法，與企業相關的各項制度也不夠完善，往往導致房地產企業在財務預算上達不到企業的需求標準。在現階段，我國的財務功能相對比較單一，很多企業對財務職能的認識上還停留在簡單的財務核算上，所以失去了財務本身的職能和意義。所以加強房產企業財務內部控制，提高財務人員工作效率和職業素養，是非常必要的。（1）房地產行業的銷售環節存在一定的特殊性，它不同于其他行業資金回籠的方式，在銷售過程中，房地產商品具有期房和現房兩種形態，本身具有高風險和高價值等特點。所以在銷售環節，預售的銷售方式是房產企業主要的銷售方式，買家可以先交預付款，房產企業可以先不用交付房產，通過簽訂相關的合同，進行商品的銷售。由于特殊的交易方式，致使在資金回收方面也存在一定的特殊性，有些買家可以全款購買，很大一部分買家需要通過銀行貸款的方式進行分期付款，所以在房產企業資金回籠的過程中，經歷了很多環節，這些環節的不可控因素也隨之增多，其中任何一個環節出現差錯，都可能導致房產企業資金回籠緩慢的現象發生。所以加強財務內控管理，對于房產企業具有重要的意義[1]。（2）加強企業財務內控管理，是實現房產企業現代化財務管理制度形成的必要手段，科學的財務內控管理，可以促進企業平穩和健康的發展，使企業的經濟效益不斷的提升，從而提高企業在眾多房產行業中的競爭力，同時健全的財務內部控制管理制度，可以使企業內部各部門職能的考核和管理具有一定的科學性和規范性。對部門的責任和職責進行有效的調節，加強工作人員之間的工作聯系，明確企業內部的經濟責任，從而提高企業各個部門的工作效率。（3）加強財務內控管理，保證務會計資料具有一定的真實性，對于加強財務會計的資料管理具有一定的積極意義，同時提高了資料的審核力度，確保公司財務會計資料的真實性和可靠性，規范的財務控制管理制度，對于提高財務會計的業務水平和職業素養方面都有一定的作用[1]。
2房地產企業財務內控管理中存在的一些問題分析
（1）在房產銷售環節，財務職能得不到應有的體現
我國目前房產銷售部門的職能普遍都有被放大的現象，在財務收款和其他的銷售環節，銷售人員過多的干預導致財務人員的職能被弱化，僅僅是依據票據進行收款，對于收款的性質和其他因素沒有進行相應的監督和復核，對于合同價格的審核往往都是事后審核，不具有代表性。由于銷售人員的流動性相對很大，對于事后審核出現的一系列問題，已經無法找到相關的責任人，從而給企業帶來的巨大的經濟損失。
（2）房產企業對于收復款項的控制環節相對薄弱
房產行業在銷售過程中，需要經歷很多款項的收復，過程相對復雜，由于缺乏相應的控制和管理，無法確保每個應收款環節的及時性，這也是制約相關房產企業工作效率提升的一個重要因素，由于一些資金的回收不及時，直接導致房產企業在資金運行上存在一定的壓力，使企業無法實現正常的運行。基于以上的情況分析，需要加強企業的財務內控管理，使內控管理具有一定的科學性和規范性，從而實現應收賬款的及時回收。
3實現房產銷售環節財務內控管理的方法簡析
（1）完善企業財務會計的相關的制度
建立一個完善的企業財務會計制度，使企業更加適應現代化經濟發展的形勢，可以實現企業財務會計的有效管理，加強財務會計的培訓，對新的政策和法規進行有效的把握和了解，使會計人員在房產銷售環節明確自身的職責和功能，嚴格把控銷售環節每個關鍵工作的控制點，樹立精細化管理的理念[2]。所以構建一個完善的會計管理體系，對于房產銷售環節財務管理，具有積極的意義。同時對于實現房產企業的規范化管理，也具有一定的促進作用。
（2）培養員工的團隊意識，建立財務與銷售部門的有效合作關系
財務部門與銷售部門的合作在房產銷售環節是非常普遍的，要想實現企業的穩定發展，實現經濟利益的最大化，加強內部團隊建設，促進部門間的合作和互助工作關系，是非常關鍵的。團隊意識對于房產企業而言，具有重要的意義。企業需要從各個方面對企業的員工進行團隊意識的建設，提高員工的職業素養，注重培養員工之間和部門之間的合作意識和互助意識，在具體工作工，以公司的利益為主，嚴格遵守相關的財務制度，形成和諧的工作氛圍，更有利于房產企業財務內控管理制度的執行和推廣。
（3）對財務和會計兩部門進行有效的責任劃分
建立明確的財務、會計職能劃分的前提是，具有一個規范的組織機構執行方案，規范的組織方案，對于實現財務內部控制具有重要的作用。在建立方案的過程中，需要遵循一定的標準，必須保證企業的經濟財產安全，確保企業的財務安全。加強財務與會計兩部門的責任劃分，對于房產企業加強財務內部控制具有決定性作用，在具體的劃分中，使會計部門和財務部門的職能與責任更加的明確，使日常工作的分工更加具體，同時形成了兩者之間互相合作和互相監督的工作模式。實現財務和會計職能的劃分，對于房產企業的長遠發展和規范經營，具有重要的現實意義。
（4）培養財務專業型人才
專業型人才的招募和培養，對于房產企業銷售環節實現規范的財務內控管理具有重要的意義。我國經濟的發展離不開對人才的依賴，房地產企業也不例外，所以培養相關的財務專業型人才，可以有效的提升企業的管理和經營水平，專業型人才對于企業的相關工作的規范性具有一定的促進作用，可以加強企業對財務風險的識別能力，提出合理化建議，采取相應的預防措施[2]。在企業財務內控管理上，使相關法規和制度有效的執行下去，實現最終對財務的有效控制。
（5）房地產銷售環節合理的運用銷售軟件
房地產銷售軟件的應用具體意義在于可以有效的控制房地產項目的目標成本，提高房產銷售工作的效率，合理的運用計算機技術，實現對客戶相關信息的統一存貯和管理，建立房產網絡營銷模式對于擴大房產企業的競爭力具有重要的作用，真正的實現了房產營銷與消費者的有效互動，使房產企業在銷售環節中對消費者的購買欲望和需求進行全面的了解，消費者可以根據自身的需求，對購買的房產相關信息進行更多的咨詢，銷售軟件的運用，使銷售和購買者建立了有效的交流平臺，對實現房產交易起到了關鍵的作用。另一方面，銷售網絡系統的建立，對于實現財務內控的管理具有一定的積極作用，通過網絡銷售平臺的建立，可以節約大量的銷售成本，比如降低采購費用、人員資訊費用、廣告費用等等，使財務更加快捷和方便的對營銷成本進行管理和控制，大大的提高了企業的營銷效率。
4結束語
銷售環節對于房產企業來說，具有重要的意義，它是保證企業實現更大利潤空間的基本前提和保障，保證銷售環節相關的工作順利進行，對于房產企業的長遠發展具有重要的意義，通過以上關于財務內控管理相關問題分析，我們總結了一些有效的應對措施，不斷的完善企業相關的規章制度，建立規范的財務和會計管理體系，培養員工的綜合素質，提高他們的職業素養，最大限度的發揮財務內控的作用，確保房產企業的銷售環節更加科學化和規范化，使房產企業得到更大的進步和發展。
參考文獻
[1]陳新.完善房地產企業銷售與收款環節內部控制的探討[J].江蘇商論，2012（21）：251~252.
第2篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：企業財務；內控管理；制度建設；難點；解決措施
企業在社會經濟發展過程中面臨著激烈的競爭，企業要想提升自身競爭力，就要不斷完善財務內控管理制度，有效的提高企業核心競爭力。但是因為各種因素的影響，導致企業內控管理制度建設存在一定的難度，不利于企業的可持續發展。企業要重視財務內控管理制度的作用，重點解決存在的難點問題，使企業財務內控管理制度不斷完善，提高企業的生命力。
一、企業財務內控管理制度建設中的難點
(一)內控意識不到位
在實際運行過程中，一些企業領導建設財務內控管理制度，只是增加了內部控制的環節，從而影響到企業業務開展，不利于提升企業經濟效益，因此他們認為不應該過多的設置財務內控。這就導致內控意識不到位，使員工產生抵觸情緒，這不僅影響到內控設計，還會阻礙企業財務內控管理制度的執行，導致財務內控管理制度無法真正的執行下去。
(二)內控管理執行不到位
企業財務內控管理制度建設過程中，存在較多內控管理執行不到位的情況。例如，在資金管理方面因為管理疏漏等問題，賬面無法及時進行處理，資金安全管理方面存在風險；在合同管理方面，一些合同管理不夠嚴格，導致合同要素不全面，一些業務因為情況比較緊急，存在合同后補等情況；當前企業某些工程管理項目不夠精細，這樣不利于對于工程造價給予科學的預算和控制。
(三)缺乏內部控制人才
人才在財務內控怪制度建設過程中發揮出重要的作用，實施企業財務內控管理制度的過程中，實際上存在很多障礙因素，在加上愜意缺乏有關財務內控管理方面的人才，還有內控管理人員對業務了解不透無法滲透到企業經營全過程。
二、企業財務內控管理制度建設中難點的解決措施
(一)重視內控建設
財務內控管理制度建設是非常重要的，企業要重視內控管理和經營效率的作用。通過財務內控管理，使企業經營俠侶和效果不斷得到提高，。愜意還要定期組織專題會議，培訓企業員工的內控知識，讓企業每一個員工都可以明確內控建設的作用，獲得全體共識。
(二)完善組織機構和工作機制
財務內控管理制度的建設過程中，企業需要在公司內部建設控制委員會，主要負責任命相關工作人員作為內控聯絡人，完善組織機構管理職責，使各個部門各負其責，從而可以及時協調各種事項，提高內控工作的工作質量。風控委員會負責企業全面風險管控的組織領導，負責決策部署。，此外需要對于內部控制體系建設發揮統籌協調作用，審批有關內控工作的相關計劃和各種類型的工作報告，還負責有關內控控制文件的，這樣有利于審核企業各個部門的內控管理成績。企業內控管理辦公室，主要負責對于內控工作進行值和協調，制定具體的管理制度和管理方法，對于項目實施進度和質量給予嚴格的管控騙過你，此外加強還說呢和項目前期業務，實施系統的部署。編制和管理項目涉及到的文件和成果，并且負責整改內控缺陷，并且要上報給風控文員會，使其可以及時掌握內控工作的具體情況。建設內控專業小組之前，要以企業業務特點為基礎，合理構建小組需要負責的問題，內控專業小組主要負責日常管理組、財務管理組、人資管理組等，戰略維護組主要負責統籌內控工作，并且指導內控工作的進程，其他專業組需要促進企業的內控運營，糾正整改風險管控過程中的問題。
(三)開展風險評估
以企業管理經驗為基礎，收集風險信息，這樣有利于實施風險辨別，召開會議，可以掌握在企業內控管理制度當中存在的風險點。組建專業機構實施評估面臨的風險，確定控制點，完善風險責任部分，從而使內控工作開展更具針對性。充分利用風險評估的結果，玩撒謊呢愜意給財務管理部門的內控專業咨詢機構，這樣有利于查找需要的業務和項目，從而確定管理目標的風險點，明確哪些環節和項目需要得到改進，控制財務風險在可以承受的范圍當中，結合企業自身特點，優化工作流程，實現業務的全流程設計。
三、結束語
在激烈的市場競爭當中，企業需要加強內部控制，通過內控管理工作提高企業核心競爭力。企業需要明確財務內控管理制度建設難點，使內部管理意識不斷得到提高，為企業實施財務內控管理制度奠定堅實的基礎，促進企業可持續發展。
參考文獻：
[1]王書佳.新時期背景下企業財務管理內控制度建設及財務風險規避研究[J].財會學習，2017(08)：234-235.
[2]余海玲.房地產企業財務內控制度建設的幾點創新分析[J].財經界(學術版)，2013(03)：199.
[3]張帥，李蕾，劉亭立.淺析通信企業IT系統內部控制建設現狀與優化路徑[J].中國集體經濟，2012(30)：77+99.
第3篇：房地產內控管理制度范文
（成都傳化置業有限公司，四川 成都 610500）
摘 要：過去的這些年，我國經濟飛速發展，也對房地產企業提出了轉變自身管理模式的要求。內部控制是現代企業管理的一項重要內容，房地產企業由于受到傳統計劃經濟的影響，內部控制制度現今仍存在諸多問題，忽視制度建設、過度依賴人員素質、話語權高度集中等問題仍待解決。構建并且完善企業內部控制制度，是提升企業效率、效益的客觀要求。房地產企業具有高風險、資金密集的特點，加強企業內部控制環境的建設，完善控制機制，有利于房地產企業健康、持續發展。
關鍵詞 ：房地產企業；內部控制；持續發展
中圖分類號：F293.30 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2014）34-0080-02
收稿日期：2014-11-20
作者簡介：李靜（1976-），女，漢族，四川成都人，會計師，主要研究方向為房地產企業財務成本管理與內部控制。
一、引言
內部控制制度建設可以使房地產企業的經營行為趨于規范化。健全的制度可以減少管理過程中對人員素質的依靠，消除串通舞弊、人為過錯、管理混亂等影響，可以對房地產企業內部的任意部門、經營過程中任意環節進行有效監督和控制，同時對發生的問題，及時給與糾正。內部控制制度建設對企業的持續發展起到積極的作用。企業管理的一項重要組成部分便是內部控制，其在實現企業持續發展的過程中起重要作用。但是，不可忽視的是，內部管理控制并不能孤立的存在，單獨的內部管理控制無法實現內控控制的所以任務，只有和內部會計控制緊密的結合，內部管理控制才能發揮其應有的作用。
房地產企業加強內部控制的意義不言而喻。隨著中國特色社會主義經濟的快速發展，房地產企業的競爭也日趨激烈，傳統計劃經濟的影響仍然存在，企業滯后的管理已不能滿足當前復雜的經濟環境，經營過程中的財務風險進一步增大和復雜化，各種不確定因素增加。加強房地產企業內部控制制度旨在緊跟經濟環境變化，實現權責明確、管理科學的企業內部文化，加強風險管控，將其扼殺在萌芽狀態，保證企業財產物資的安全，確保企業的持續發展。
二、房地產企業內部控制建設存在的問題
（一）內控意識不到位，制度有待健全
部分房地產企業的內控意識薄弱、缺乏對體制建設的重視。主要體現在：企業的經營者對內部控制認識不足，沒有充分認識甚至不了解內部控制的作用，忽視建立內控制度的必要性；采用家族制管理模式，企業內部的話語權是“一言堂”，存在一人多崗，一崗并多職的情況，缺乏內部牽制；內控制度不全面，尤其在會計控制、控制過程等方面存在很多不完善之處。
（二）內控管理執行不到位
很多企業制定了較為完善的內部控制管理制度，但是僅僅是“印在紙上，掛在嘴上”，企業內部普通員工，甚至是經營者將其當作應付有關部門檢查審計的護身符，至于內部控制的實際執行則是聽之任之。制度重在執行，這些企業在遇到問題時，往往忽視所建立的制度的嚴肅性，對出現問題的相關部門、人員進行所謂靈活處理，導致更多部門、人員對制度更加輕視，最終內部控制制度流于紙上。
（三）內部審計缺乏獨立性
審計的獨立性是審計人員保持公平公正、客觀的基礎保證。但是，很多房地產企業內部財務部分和審計部門沒有完全分離，甚至有一人身兼會計部門和審計部門職務、會計部門領導審計人員和審計部門領導會計人員的情況存在，審計人員受各方面利益的影響，審計獨立性不能保證，導致審計工作流于形式，成為了財務部門內部利益的服務工作，審計工作也就失去了客觀性，其結果真實性更是大打折扣。而且在有些房地產企業中，審計人員聽命于項目經理，監督監察的作用無從談起，假賬、虛報等行為屢見不鮮。
（四）內部控制人才匱乏
例如，內控只涉及一部分部門和人員，沒有滲透到企業內部所有部門和經營過程，企業審計工作混亂、會計信息失真現象尤為嚴重；貨幣資金管理、投資和資產處置等方面，沒有明確的內控制度。主要表現在：資金收付、保管業務人員的準入不合理，利益糾葛的職務沒有完全分離，導致缺乏互相監督、制約；實物資產管理崗位權責不統一，財產入庫、出庫、領用、清查和保管等環節缺乏監督和責任規范，財產出現問題后責任機制不合理，導致保管松懈、貪污、損毀的情況比較嚴重。
三、房地產企業加強內部控制建設對策
（一）提高企業對內部控制重要性的認識
隨著中國特色社會主義市場經濟的飛速發展，國內房地產市場的競爭也日趨激烈。房地產企業應該清醒的認識到內控控制制度建設對于其自身實現持續發展目標的重要性。內部控制制度的規范和完善，是現代企業管理的一項重要任務。要想真正規范企業內部控制，使其不再是紙上談兵，將會涉及對企業管理流程的整合，可能會觸及到很多人和很多利益群體的既得利益。因此，企業內部尤其是經營者的認識和決心是重要一環，經營者首先要有深刻的認識和堅定的決心，給普通員工做出表率，企業相應的管理和內控才能真正的執行。因此，企業內部尤其是經營者的認識和決心是加強內部控制的重要前提。
（二）制定、完善內部會計、審計控制規范
會計、審計是房地產企業控制和監督資金流動的兩個重要部門。科學完善的內部會計控制規范，是企業健康發展的保證。制定內部會計控制規范時，我們需要注意的是會計控制工作涉及內容極為廣泛。具體來說，可以從下面幾個方面進行規范設計：具體經濟業務方面的內部會計控制規范，例如工程采購、付款，融資，擔保，成本費用的產生和支付；資金變動的內部會計控制規范，例如，實物資本、貨幣資金等。
審計在內部控制的監督中起重要作用，通過監督內部控制的實施環境、控制程序的有效性，監督公司、項目中的內部控制是否被正確執行，并且及時對內部控制執行的結果進行反饋，有助于公司有效、持續完成內部控制的預期目標。與此同時，審計過程可以敦促控制環境的建立和優化，通過審計過程中所暴露問題，為加強內部控制制度提供對策，反過來促進了內部控制制度的完善。內部審計工作需要部分、全面，定期和不定期進行。公司內部應該依據項目的不同特點，安排不同批次相關從業人員，直接向獨立負責人匯報，或者完全實現審計工作外部化，采用專業審計公司人員進行審計工作，確保內部控制系統有效、健康的運行。
（三）加強對內部控制活動的監控
內部控制活動關系著公司能否健康持續發展。企業內部控制是一個長久持續的過程，涉及了企業內部經營過程中所有的環節，這個過程中如果出現問題，將會對企業利益造成巨大影響。要確保內部控制被切實執行，內部控制的過程必須被監督。因此，內部控制不僅需要承擔監督公司內部的經營過程中的各個環節，而且必須監督其自身。房地產企業不僅需要建立內部控制制度，建立審計控制規范，而且需要建立內部控制系統的自我監督系統，加強企業內部漏洞的排查，及時反饋內部控制系統中存在的問題，進而對內部控制系統進行完善，修改相關內部控制制度，查缺補漏，確保企業內部的穩定。例如，發展壯大于改革開放時期的杭州大型房地產企業集團B公司，經過長期的努力，不斷優化內部的控制制度和管理流程，降低了企業的運營成本，提高了企業的管理效率和整體經營效率，最終取得了良好的效果。
（四）大力培養或者引進內控人才
內部控制，制度是其根本，但是要完全開展內部控制活動，專業內控人才不可或缺，扎實能干、技能過硬是最基本的要求，內控人才自身的良好素質也不可缺少。因此，在房地產企業內部，需要大力培養高素質內控人才，或者從專業內控人才培養公司引進高水平內控人才，提高內控人才的待遇薪酬，重視內控人才的發展，激發出內控人才全部的工作熱情。以高水平內控人才為領導，建設一個適合房地產企業具體工作特點的隊伍班子，使其成為保證企業內部穩定的重要力量。
四、結論
房地產企業強化內部控制有利于提高企業的整體管理效率，這不僅可以促進房地產本身的健康長遠發展，也有利于提高我國房地產產業的安全性，有助于提高社會的福利水平，促進社會穩定。
參考文獻：
[1] 蘭景莉.淺析房地產企業的內部控制[J].會計師.2014（11）
[2] 周瓊.淺談我國房地產企業內部控制問題 [J].現代經濟信息.
第4篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：房地產企業；內部會計控制；現狀；原則；對策
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A
前言：房地產業經營管理制度的一個重要組成部分就是內部會計控制，它幾乎貫穿了房地產企業經營的每個環節，與企業管理相互配合、相互交叉。然而，由于目前我國房地產業在會計控制上仍存在問題，企業應該采用多種方式來解決問題，從整體上改變內部會計控制的現狀，完善企業內部會計控制的體系，使房地產企業發展更加科學、迅速。
一、房地產企業的內部會計控制的現狀
（一）我國企業內部會計控制的理論
2012 年對于中國房地產行業是個不尋常的一年，政府對房地產的政策影響著市場跌宕起伏，在水與火的反差中喜憂參半地糾結著。個別城市試點存量房房產稅、國八條出臺提高二套房首付比例、提高貸款利率優惠門檻等，政策調控持續加力，在限貸、限購、限價等紅線下釋放剛需，行業在調控政策下經歷著一輪輪的市場考驗，政策與市場相互制約尋求平衡，房地產企業則在各種博弈中實現著突破與重生。下半年隨著十的召開，城鎮化的繼續推進，今后房地產政策將保持抑制投機需求、滿足合理住房需求這個調控方向。
（二）缺乏完善、有效的內部監督機制
目前，在對房地產企業內部控制的有效監督上，主要是內部審計。內部審計職能是指對內部控制實現再控制。而目前一些房地產企業并沒有設立完善的內審機構，或者說一些企業雖然有內審機構，但是在實際運行過程中，其審計職能被弱化甚至缺失，不能行使審計功能，失去對企業運營的約束力，不利于企業內部會計控制的實施。此外，我國目前缺乏 COSO 這樣的組織來指導包括房地產企業在內的企業建立完善的內部控制制度體系，大部分的內控管
理制度的建設還依靠政府相關部門的規定執行，而政府的各個相關部門也只能在職責范圍內行使權力，所以在房地產業無法形成統一、完善的監督機制。
（三）缺乏完善、有效的外部監督機制
外部監督機制是指市場之外的社會和政府的監督，此類監督在我國房地產業的發展運行中發揮著不可替代的作用。然而，在如今市場經濟的大背景下，對經濟利益的追求成為多數房地產企業的目的，而且，激烈的同行競爭以及客戶的不合理要求，導致社會監督缺乏其應有的公正性。雖然政府監督要更加合理和客觀，但是由于經費有限、監督手段落后等原因，使得政府監督力量減弱、監督面不完善。因此，在實際過程中，外部監督流于形式，缺乏完善性和有效性。
（四）內部會計控制手段的落后
隨著科技的不斷發展以及廣泛應用，許多企業的管理及經營手段逐步實現了網絡信息化，這大大提高了其運營效率，降低了運營成本。在此背景下，房地產企業也開始了向網絡信息化管理的轉變，然而，仍有不少企業還在沿用傳統的內部會計控制手段，從而導致效率低下，影響企業的發展和進步。
二、完善房地產企業的內部會計控制的有效對策
（一）房地產企業的內部會計控制應該遵循一定的原則
如果有正確的原則來指導，房地產企業的內部控制機制會變得更加完善，企業的內控效率可以更高。房地產企業內部需要遵循的原則有：第一，必須要堅持合法合理性的原則，我國法律法規是所有行為的準繩，房地產企業的任何規章制度以及行為，都要在法律法規的許可范圍之內進行，包括房地產企業的內部會計控制行為；第二，堅持全面性的原則，在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產企業內部的會計控制涵蓋企業業務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監督等環節，實現對企業經營及管理的整體控制，例如 ：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等；第三，堅持謹慎性的原則，房地產企業的內部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產企業的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業在經營各環節會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現企業利益的最大化；第四，堅持靈活性的原則，企業的內部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據具體的環境、實際需求、企業的經營戰略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。
（二）提高相關人員自身的素質，增強其內部會計控制的意識和認識
在房地產企業的運營中，專業人才在項目決策、實施等階段都發揮著重要作用。在建立企業內部控制系統時，高素質的會計人員要安排房地產企業內部的控制措施，此外，他們還要監督會計控制的執行情況。同時，要不斷加強對會計人員的培訓，增強其內部會計控制的知識及能力儲備，提高對企業內部會計控制的認識以及內控意識，主動參與到房地產企業工程項目的內部會計控制當中去，從而適應房地產企業的內部會計控制的現代化要求。
（三）加強房地產企業的預算控制
目前，我國房地產企業存在的共同問題是資金緊張，因此要想在激烈的競爭中生存下去，就要加強企業的預算控制，從而建立完善的內部會計控制的體系。如今，房地產企業的經營要以加強預算為導向，對項目決策做出合理的、科學的動態調整，最大程度地降低房地產企業經營的風險。要做到以加強預算為導向，就要加強預算的權威性和靈活性，科學采集預算數據，從而加強企業的內部會計控制。
（四）不斷完善房地產企業會計內部的監督機制
不斷完善房地產企業會計內部的監督機制是提高企業內控的關鍵。完善的內部監督機制能有效地監督企業會計的預算、核算的實施過程，能夠及時地提出問題并且予以改正。要想完善房地產企業會計內部的監督機制，就要在企業內部建立專門的審計部門，根據企業的監督制度對會計部門及人員進行監督。其次，要保證審計部門的完整性和獨立性，避免其職能受到削弱，使其能夠獨立的、有效的對會計部門實施監督。只有這樣才能保證房地產企業會計內部監督機制的完善和權威，從而提高企業的會計內部控制。
（五）加強企業考核激勵制度的建立
加強企業內部的審計工作是目前房地產企業內部會計控制的重要內容之一，因此企業要根據自身的特點來建立完善的、合理的審計監督的體系，并且對各項工作進行合理、有效的考核和激勵，這樣才能最大程度地保證房地產企業各種內部會計控制的有效性。
（六）建立完善的電子信息系統，加強房地產企業內部會計控制的電算化進程
在科技的高速發展的信息化社會中，電子商務快速發展，并且推動了企業會計電算化的發展。電子核算制度成為房地產企業內部會計控制的重要內容，它為會計的結算和核算提供了極大地方便。此外，房地產企業還應建立完善的電子信息系統，從而保證企業會計電算化的安全。
結語：
在現代市場經濟企業經營的大環境下，內部控制制度對于房地產企業的經營管理是非常重要的，它能有效地幫助企業形成一種財務優勢。因此，房地產企業工作人員必須努力推進相關措施的實施，爭取推動房地產企業內部控制制度的有效運行。當面臨政府方面對土地的出讓愈加正規、對地產政策越加嚴苛，在當前的經濟局勢下，中小房企想要贏得市場競爭，必須改善其粗放的管理模式，建立健全內部控制制度，使其與企業發展階段相適應，保證資金安全提高管理效率、降低企業的經營風險，以精準的市場定位、科學高效的管理方式贏得市場的一席之地。
參考文獻：
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第5篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：企業虧損；扭虧為盈；途徑；方法
威海某房地產公司是由國有控股集團公司與當地企業合作，共同組建的海濱旅游和房地產開發公司。公司經營業態分為濱海地產建設開發經營和濱海旅游建設開發經營。項目占地500畝，總規劃面積45萬平方米，自2007年開始分三期開發，現已竣工面積30萬平方米。因受濱海地產市場持續低迷形勢的影響，自2013年度暫緩建設。
一、企業的主要收入來源
開發的景區項目。國家AAAA級銀灘海岸景區，自2005年始，總投入為8000萬元，對周邊灘涂進行整形造景，覆土綠化美化，進行區域環境整治提升，通過打造連貫的綠地景觀帶，形成城市綠色框架，實現區域的品質提升和生態永續。地產項目銷售。至2015年6月底已售25萬平方米，實現銷售額6億元，庫存面積5萬平方米，賬面庫存額2億元，預計銷售額約3億元。景區項目經營。景區的主要功能以打造的國家AAAA級銀灘海岸景區為平臺，彰顯宣傳企業形象，每年以旅游門票、商鋪租賃為主收入約為300萬元。
二、企業虧損情況
近六年經營情況如下：2011年：主營業收入10000萬元，其他業務收入300萬元，營業外凈額為-20萬元，合計10280萬元。利潤總額為1300萬元。2012年：主營業收入6000萬元，其他業務收入300萬元，營業外凈額10萬元，合計6310萬元。利潤總額為320萬元。2013年：主營業收入4000萬元，其他業務收入280萬元，營業外凈額1萬元，合計4281萬元。利潤總額為-24萬元。2014年：主營業收入1800萬元，其他業務收入260萬元，因野外凈額2200萬元，合計4260萬元。利潤總額為290萬元。2015年：主營業收入350萬元，其他業務收入240萬元，營業外凈額3400萬元，合計3990萬元。利潤總額為2975萬元。2016年上半年：主營業收入150萬元，其他業務收入100萬元，營業外凈額35萬元，合計285萬元。利潤總額-650萬元。單位：萬元可以看出：主營業務收入(房產銷售)、利潤完成情況自2012年度呈現逐年大幅下降的趨勢。
三、虧損原因分析
第一，受濱海地產市場形勢的影響，銷售壓力巨大，導致了主營業務收入的大幅降低，2014-2015年已經可以看出，實現的利潤主要是通過爭取政府政策性補助，增加營業外收入所實現，公司經營舉步維艱，正常經營行為已無法滿足企業現金流需求，企業已陷入困境。第二，因公司產品庫存積壓，自2013年度暫緩了房產和景區的開發建設任務，故自2013年度開始，按照會計制度，賬務處理將原計入開發間接費、在建工程的相關費用全部計入當期費用，大幅降低利潤總額。第三，作為集團品牌宣傳平臺的景區旅游項目，每年折舊及管理費用遠遠大于景區的各種收入，長期以來嚴重影響了公司整體的經濟效益。
四、解決虧損的措施
(一)去庫存，回資金，盤活存量資產
梳理各地經驗表明，只有積極適應經濟發展新常態，堅定不移地推進供給側結構性改革，著力改善產品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地產泡沫的滋長。力爭短期內去化庫存，迅速回流資金，優化資本結構，減少利息支出，盤活存量資產。鑒于當前區域海景房市場整體慘淡，區域配套不完善、自然生態資源保護乏力，加之購房者超理性和對比，可選空間非常大，因此，短時間內去化高庫存必須打破常規思維，以審計評估確定的單位成本為保底價進行去庫存促銷，當前的主要任務是加快去庫存方案的制定與實施，抓住時機迅速推進。
(二)挖掘潛力，加強管理，著力降本增效
第6篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：商業物業管理企業;內部控制;改進
一、引言
我國房地產行業的蓬勃發展帶動了商業物業管理企業的飛速發展，房地產行業的廣闊市場也為商業物業企業的發展提供了更多的機遇和空間，但當前商業物業管理行業由于內部管理的缺失嚴重地影響了整體盈利狀況，只有一些優質商業物業企業能快速調整管理體制，加強自身的控制和整體的監管，在經營發展中獲得了良好的收益。商業物業管理水平的高低，直接標志著企業服務質量水平，要提高企業的核心競爭力，就應該先從加強企業內部控制入手，結合當前商業物業管理企業內部控制的現狀和問題，形成物業管理中長期的固化的工作和任務，這樣企業才能朝著科學健康的方向發展。
二、商業物業管理企業內部控制的現狀
（一）商業物業管理企業對內部控制工作的重視程度不夠
商業物業管理企業在我國誕生的時間較晚，因而在行業中的各個企業的發展水平也是參差不齊。大部分企業成立的時間較晚，規模較小，這些因素都制約著商業物業管理企業的發展。因為這些“先天不足”，導致了商業物業管理企業在后天的發展上也存在一些問題，其中較為明顯的問題就是沒有對企業的內部控制給予足夠的重視。國內提供物業管理企業現在多數管理水平不高，因為管理者自身的問題沒有將內部控制上升到與企業經營相關的層面，而只是單純地認為內部控制是財務工作的一個環節，因而沒有給予足夠的重視。主要表現為不重視對內部控制業務的培訓、對企業的業務流程沒有內部控制監管等。
（二）企業內部控制措施不完善，執行力度有待加強
內部控制的一個主要目的是讓員工可以各司其職，在自己的崗位上盡職盡責的完成自己的工作，同時加強部門同事之間的溝通與協作，最大程度的發揮個人和團隊協作的效果。目前國內的商業物業管理企業的內部控制工作很多都沒有達到上述的效果，企業的內控措施不完善，員工的執行力度差是制約內部控制發揮作用的主要原因。企業的管理者在制定相關的業務流程、公司管理架構的時候，沒有考慮到內部控制措施是否完備，這樣制定的措施在真正執行的時候是否可以貫徹執行，是否可以真正地實現措施設定時所期待的目標都存著一定的不確定性，因而在商業物業企業的實際經營過程中，暴露出了種種問題，其根本原因就在于最初設置的內部控制措施還存在缺陷，以至于員工在執行的過程中無法真正有效地實施，存在執行力度較差的問題。
（三）商業物業管理企業組織管理機制的效率有待提升
目前我國的物業管理企業規模較小，沒有形成一套有效的管理機制。受限于企業自身的規模以及經營者自身素質的高低，組織管理機制很多時候只是流于形式，在企業內部管理者的個人風格濃厚，沒有科學合理的組織管理機制，在內部控制方面就更是寸步難行。同時因為公司的規模較小，沒有內部審計人員，甚至有的企業還選擇財務外包，這樣一來對企業的內部控制的實現都是非常不利的。
三、對商業物業管理企業內部控制的建議
（一）提高管理者對內部控制重要性的認識
商業物業管理企業只有提高對內部控制體系的認識，才能在激烈的市場競爭中走得更遠。提高商業物業管理企業的管理者對內部控制制度的認識，是企業加強內部控制管理的充分要求，只有管理層重視了，在企業內部宣揚內部控制體系的重要性，才會產生上行下效的示范作用。相反，如果管理層對內部控制并不關心，則員工更是難以在工作中注意內部控制的各項規定了。企業的管理者應該將內部控制與企業文化相融合，將內部控制理念結合到公司的日常運轉之中，通過對管理者、員工的日夜熏陶，方能將企業塑造成一個執行力高、內部損耗少的具有競爭力的企業。
（二）完善商業物業管理企業的內控措施，提高內部執行力
完善的內控措施是保證商業物業管理企業提高內部執行力的基礎。企業的運營情況是可以通過對財務狀況的分析而得到明確的了解的，因而提高內部執行力的具體措施也要從企業的財務狀況入手，才是根本之策。財務狀況的好壞直接與商業物業管理企業的內部控制措施的完善與否相關。內部控制措施完善，就在無形之中杜絕了很多耗費企業內部資源的機會，在執行力方面，如果內部控制措施完善，員工的日常工作的各種耗費將會被控制在最低，這樣就可以保證業務流程的高效運轉，從而極大地提高企業整體的執行力度。除了這種客觀的內控措施的控制，完善的內控措施也會在員工周圍形成一個良好的內控環境氛圍，在行為上對員工的工作能力提出要求，在意識層面完善的內控措施也會對員工個人形成一個積極正向的促進。這種意識和行為的結合，極大地提升了商業物業管理企業的競爭力。
（三）健全商業物業管理企業的內部組織管理機制
商業物業管理企業的頰囊發展離不開完善的內部組織管理機制，因為健全的內部組織管理機制才可以起到一個自我約束的作用。健全內部組織管理機制可以主要從以下幾個層面來進行。首先是明確企業的授權審批工作，授權審批需要進行責任包干制，這樣可以將責任落實到個人，降低內部的損耗；其次在關乎企業未來發展的重要業務審批時，可以采用聯合簽名制度，這樣可以通過集體的決策來降低因個人決策失誤而給企業帶來風險的概率。除了以上這些措施，企業還需要科學合理的設計內部組織管理機制，這樣才能使內部控制更好的發揮為企業的資產保駕護航的作用。有效的組織管理機制可以最大程度的降低企業的內部損耗，也有利于提高員工的執行能力。一套好的組合管理機制就如同一把利刃，可以斬斷制約企業內部控制目標實現的種種阻礙。
四、結語
商業物業管理企業的內部控制水平是企業能否具有核心競爭力的基石，商業物業管理企業為了可以更長遠的發展，必須對內部控制給予應有的重視，建立符合企業自身特點的科學管理模式，才能使商業物業管理企業更為健康地發展。
作者:樂雙艷 單位:寧波文化廣場商業管理有限公司
參考文獻:
第7篇：房地產內控管理制度范文
【關鍵詞】內部控制；內部控制設計；內部控制體系；內控軟件
2008年6月，財政部等五部委了《企業內部控制基本規范》。2010年4月，又了《企業內部控制配套指引》。至此，我國企業內部控制規范體系基本建成。按照要求自2011年1月1日起，首先在境內外同時上市的公司施行，自2012年1月1日起擴大到在上海證券交易所、深圳證券交易所主板上市的公司施行；并在此基礎上，擇機在中小板和創業板上市公司施行。這使得建立符合規范的企業內部控制制度并對內部控制有效性定期出具評價報告，成為我國上市公司及擬上市公司的法定任務。截至2012年底，我國境內上市公司總數2494家[1]，隨著2013年底IPO的重啟，由于證監會對公司的IPO提出了內控報告的要求，因此我國在法律制度上對內部控制制度有要求的企業數量超過1萬家。同時，三板市場的開放也將帶來更大的內控設計咨詢及評價市場。
按照財政部等五部委要求，我國上市公司開展內控規范體系分類分批建設，國有控股上市公司、非國有控股大型上市公司及其他上市公司2014年時需全面披露公司內部控制的自我評價報告[2]。內部控制體系建設的效果如何，評價報告可以說是一次集中檢驗。
1 內部控制規范體系建設在不同階段的建設重點
按照企業內部控制成熟度，可將企業的內控體系建設分成幾個層次：
初級階段：在此階段下企業的內部控制是不可靠或不正式的，企業沒有設計或實施任何控制，或者雖然存在一定的控制措施，但沒有進行足夠的記錄，主要依賴手工干預，公司內沒有就控制措施開展培訓或溝通。
發展階段：在這個階段，企業存在控制措施并進行了規范，雇員對現有控制措施有所了解，但控制偏差可能發生。
合規階段：此階段下，企業的標準控制措施到位，且對這些措施定期進行測試以評價其設計和操作，符合我國對上市公司的《企業內部控制規范》要求。企業為支持控制措施會有限使用一些自動化工具。
高級階段：此階段企業對于內控的重點是不斷優化，企業具有一個集成的內部控制框架以及管理層的實時監控以實現持續改進；使用自動化流程和工具來支持控制措施，使得組織能夠在必要的時候快速修改控制。
由幾個階段的特點可以判斷，企業從初級及發展階段過渡到合規階段，重點在于對內部控制的理解，體現在控制措施的制定、測試、評價、改進的文檔工作。而企業如果要達到高級階段，僅僅依靠手工核算，或者簡單的自動化工具是不夠的。必須依靠實時監控及商務智能工具，以實現組織的實施監控、持續改進的要求。
2 我國上市公司內部控制規范體系現狀
2.1 第一梯隊：內控成熟企業
這部分以我國境內外同時上市的公司為代表。21世紀初期，國際資本市場上的典型舞弊案件如安然事件等，使得內控普遍成為境外資本市場的監管要求。由此，我國境內外同時上市公司，從數年前甚至更早就開始進行內部控制建設，并已從初步摸索階段逐步達到基本成熟階段。而且，境內外同時上市公司規模較大，企業業績與支付能力較強，擁有較好的管理基礎、規范的內部運行方式以及優秀的人才儲備，在已建設的內控體系基礎上，結合我國內控基本規范及應用指南，較好的將我國與海外對于內控外面的要求進行并軌。
2.2 第二梯隊：國有控股及規模較大的上市公司
中央和地方國有控股上市公司以及總市值在50億元以上，年平均凈利潤在3000萬元以上的大型上市公司。除68家境內外同時上市的公司外，財政部、證監會等部委2011年選取了216家上市公司作為內控試點企業，這部分企業作為試點企業，多數也執行了一段時間的內部控制規范，擁有較好的執行基礎。2012年范圍增大到全部中央和地方國有控股上市公司。2013年擴大到非國有控股的大型上市公司。
2.3 第三梯隊：其他主板上市公司
從2008年《內部控制基本規范》頒布實施后，我國上市公司對該項制度逐步接納。實際執行中，2011年在滬、深交易所2340家上市公司中，共有1844家上市公司披露了內部控制自我評價報告。但根據迪博企業風險管理技術有限公司的內部控制白皮書中的統計[3]，以65分為滿分的內部控制水平打分，我國整體水平未達中位數。
說明：引自迪博企業風險管理技術有限公司《中國上市公司2012年內部控制白皮書》、《中國證券報》2012年6月13日.
2.4 第四梯隊：創業板及其他中小企業
這部分企業相對內部控制基礎較弱，很多企業具有較強的家族制管理特點，企業主家長的管理，使得企業主的意見被無線擴大，及時存在管理制度也可能被無視；有的企業人員規模較小，組織結構簡單，由于人員和組織結構的制約，使得內控流程、崗位制衡等措施較難實施；還有些企業由于發展較快，內控制度本身的變更追趕不上企業業務的發展。這些情況造成了在這個梯隊中，很多企業的內控未達合規程度。
3 完善我國內部控制體系的探索
從實際情況來看，我國企業內控普遍薄弱，人員儲備不足，由企業獨立實施內部控制難度較大。借鑒美國SOX法案實施的情況，借助外部咨詢力量又普遍成本高昂。如何在成本與內控實施效果間尋找符合我國境內上市公司特點的內部控制體系建設途徑，成為財政部、研究機構、上市公司以及內控咨詢機構的研究及實踐的重點。
從實踐和理論研究兩個方面，目前認為從兩個方向的摸索，可以降低個體公司的內控建設實施成本的同時，提高相應的內控建設效果。一是，加強行業內控規范的總結和推廣；二是，逐步發展內控軟件暨信息化的應用。通過這兩個方面的發展，將實現內控實施的“管理制度化、制度流程化、流程信息化”的最終目標。
3.1 行業內部控制規范體系的發展
《內部控制基本規范》和相應指引的出臺，為企業建立的內部控制規范體系提供了框架。而不同的行業，面臨的風險不同，其業務范疇和流程也有較大區別。基于風險的內部控制規范體系，要求企業根據風險確定控制點，繼而規劃業務流程。因此，將企業按照不同行業梳理，將更加容易實現“管理制度化、制度流程化”的內部控制規范體系的建設。
第一梯隊及第二梯隊的企業經過這些年的內控建設，不少企業的內控制度進行了多次評估和修訂，相對成熟。2012年，財政部為幫助企業有效實施推動《企業內部控制基本規范》[4]及其配套指引，會同中國石油天然氣集團公司、中國石油化工集團公司、中國海洋石油總公司，在借鑒和吸收三家石油石化企業內控管理成果和具體經驗做法的基礎上，研究編寫了《石油石化行業內部控制操作指南》，提出了石油石化行業內部控制的設計原則、基本思路和建設方法，總結歸納石油石化行業公司層面和一般業務層面存在的具體風險和相應的控制措施，可以為行業內企業和其他類型企業實施內部控制提供借鑒和幫助。
對于房地產、商品流通企業、工業企業、能源企業、公共事業、金融企業、建筑企業、通信企業、服務企業等行業，可以借鑒石油石化行業內控制度操作指南的做法，更加有針對性的結合行業特點設計符合本行業特點的內控操作指南。
3.2 內部控制軟件的積極探索
傳統上的風險管理不可避免地會伴隨著大量文檔的生成，這對企業來說是一項非常沉重的負擔，靜態的文檔難于管理，不能實時地監控各種業務事務，沒有自我糾錯能力，小到拼寫錯誤，大到業務邏輯錯誤都很難自動做出反應。即使業務邏輯發生很小的變動的時候，都會伴隨難以想象的連帶改動，而所有這些都是軟件所具有的得天獨厚的優勢。
1）行業版通用內控文檔管理軟件
企業如果處在內控控制規范體系的合規階段或在向合規階段的進程中，內控的重點是控制措施的制定、測試、評價、改進的文檔工作。通過行業操作指南的發展，行業版的通用內控文檔管理軟件的開發成為可能。在這種情況下，內控軟件的推廣，一方面可以大大降低企業尤其是中小企業建設內控規范體系的成本。另一方面，內控環境的不斷變化，決定了內控本身也需要不斷調整。因為企業的業務流程是不斷發展的，企業有必要采用一定的守法軟件來將公司運營和報告完全集成起來。如果企業還在使用紙質體系或簡單的軟件，比如電子表格、字處理和流程圖軟件來記錄其業務流程控制措施，則很難適應持續編制和不斷調整的需要。使用電子表格和字處理軟件來編制相關文檔，這種方式尚能滿足初步文檔管理的需求，在記錄文檔和流程的變化上很容易出錯。
2）商務智能內控軟件
文檔管理軟件，僅僅是內控軟件的一小部分，企業如果開始從合規階段向高級階段邁進，僅僅依靠手工核算，或者簡單的自動化工具是不夠的。必須依靠實時監控及商務智能工具，以實現組織的實施監控、持續改進的要求。
高階的內控軟件工具可以幫助企業充分理解產生的與企業活動相關的信息。這些工具從不同系統中收集數據，對數據進行分析、編輯、抽樣和提取，比較財務報表科目的變化和模式與預期正常值，以幫助識別標示著欺詐或錯誤的非正常信息。通過引入商務智能等工具，使得這些分析更加智能化，展現了強大的報告和圖形分析能力。通過實時應用，將控制與流程緊密聯系、分析和描述這些流程并將其與目標和風險聯系。讓監控和管理風險更為容易。而如果選取關鍵業績指標來作為參數，經理人可以使用這些信息來決策何時以及如何應對不斷變化的商業環境。
4 行業操作指南與信息化應對內控控制缺陷
根據上市公司已披露的常見內控控制缺陷，來分析行業操作指南及內控信息化是否可以降低企業內控控制缺陷。
4.1 設計缺陷和運行缺陷
企業參照“行業操作指南”的經驗，可以較好的幫助企業避免制度建設方面引起的重大設計缺陷。而內控軟件的全面應用及其留痕的特點，不僅能夠幫助企業避免由于不按制度流程操作引發的執行缺陷，還能大大提高企業執行效率。
4.2 公司層面缺陷和業務控制層面缺陷
公司層面指整體上存在的問題，比如內部控制的自我評價沒有形成完整的工作底稿，未嚴格按照企業內部控制評價指引要求開展內部控制評價工作；而業務層面則較為具體，如收入確認存在截止性差異問題等。行業操作指南能在一定程度上減少疏漏，但由于每個企業的特點不同，企業仍需根據自身特點及時梳理。
4.3 信息系統控制自身的缺陷形成內控缺陷
比如系統用戶及權限管理、計算模型等，隨著內部控制軟件的完善，同時提高對信息系統本身的內控意識，將減少信息系統控制缺陷。
4.4 與財務報告相關的缺陷和與非財務報告相關的內控缺陷
如財務報告內部控制缺陷中會計基礎工作方面，表現為存貨盤查時個別月份沒有簽名記錄、個別內部固定資產轉移臺賬變更記錄的及時性以及員工離職軟件系統及時與實際記錄核對等；非財務報告內部控制缺陷，表現在公司對外購軟件的管理、企業文化建設的完善等。內部控制軟件的自動審計功能，可以簡化日常的監督工作，提高內控規范體系的運行效率。
5 內部控制體系發展建議
內部控制作為企業自我調節和自行制約的內在機制，處于單位中樞神經系統的重要位置，是公司加強管理的重要手段。對于需為投資者負責的公開上市公司，內部控制建設的成熟程度，將成為投資者決策的重要信息來源。而要切實做好我國上市公司內控建設，首先需要企業高層領導提高對內控工作的重視程度，配備適當的資源，明確各個管理層次的內控職責和權限，為企業內控建設提供強有力的組織保障。
另外，可以合理利用外部力量，同時注重內控建設與企業自身情況的結合。企業在內控建設過程中，可以適當借助行業領頭羊的規范體系經驗，如參考內部控制的行業操作指南還可以利用外部咨詢機構協助開展工作。外部經驗只能適當借鑒，不能完全照搬，使內控建設著眼于企業實際。
最后，推進信息化建設，是促進內控手段固化和落地的重要手段。隨著內控建設的不斷推進，信息化應成為內控體系建設的一項基礎性工作。企業應立足實際，結合行業性質和業務特點，推進“內控管理制度化、制度流程化、流程信息化”，有效完善內控管理系統，促進企業管理水平整體提高。
【參考文獻】
[1]前瞻產業研究院：2012年12月我國上市公司數量情況分析[OL].前瞻網.
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第8篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：產業園區；財務風險；管控
一、產業園區開發建設模式的基本類型和特點
所謂開發建設模式，可以理解為在建設產業園區的過程中，關于解決園區由誰來開發、怎樣開發以及多重開發主體之間權利職能等一些列問題的統稱，包括園區建設資金的來源、前期園區規劃、基礎設施等配套設施的建設等。總結國內外關于工業園區開發建設的經驗，依照開發主體的不同，一般可以將工業園區開發建設模式分為三種：市場體制型、政府體制型、綜合體制型。
(一)市場型
市場體制型是指在園區的開發建設中，市場的機制起主導作用的模式。根據企業的性質不同，又可以將這一開發模式劃分為產業鏈型和房地產型模式。從本質上說，這類開發模式與傳統的房地產開發模式沒有太大區別，房地產商在參與開發建設工業園過程中可以大大解決園區開發和建設中融資、土地運作、三舊改造等前期籌備資金問題。同時，因為對開發商的產業經營能力要求非常低，而且回收資金相對較快，在樓市調控的背景下眾多房地產開發商選擇以這種運作模式進入產業地產領域。
(二)政府型
政府體制型要是以政府為主導，由園區管委會或管委會負責管理下的全資開發公司承擔開發建設的主體并進行開發建設的模式。應用該模式要在稅收返還、土地出讓方式等方面爭取相關政策，并且要求管委會或開發公司具備較強的園區開發能力。對于這種方式是政府根據產業的特征進行的相應的規劃和開發，同時提供最有效的優化政策，因此，對于這種產業園區方式具有很多優點，包括權威性和規劃性都特別強調，同時周期也短，但是其也有不足，比較古板，沒有創造力。
(三)綜合型
綜合體制模式是指市場型、政府型模式混合運用的開發模式，主要是政府提供一系列的優化政策。對于該種方法具有全面性的特點，因此需要一些大型企業發揮一定的號召力，共同發展。對于該種方式具有很多優點，非常靈活，因此也被廣泛的應用于一些大型的綜合性項目。但是其要求也是非常高的，因此需要合理使用，否則很容易造成產業園區的發展停滯。
二、產業園區開發建設過程財務風險管控概述
關于財務類風險管控工作的概念廣泛體現在各類財務管理、金融管理、企業管理的教科書中。這類理念經常限于企業運營過程中的某一領域、某一類事件的描述和闡述為多。比如：金融財務類風險管控工作、物流風險管控工作等等。本文主要分析了產業園區開發建設過程財務風險管控。
三、產業園區開發建設過程財務風險管控中存在問題
(一)面對復雜多變的外部環境
財務風險的外部環境包括自然環境、經濟環境、政治環境、市場環境等，這些因素存在于企業之外，卻對企業財務管理產生重大的影響。一是自然環境。企業的經營實體總是處在一定的地域范圍，一旦這個區域發生臺風、地震、洪澇等不可控的自然災害，將會對企業的固定資產造成不可估量的損耗。二是經濟環境。在市場化條件下，經濟環境的不確定性主要來源于國民經濟整體的形勢、行業景氣度、國家信貸以及外匯等政策的調整、利率及匯率的波動、通貨膨脹的程度等。三是政治環境。當國家對某一行業的政策做出調整時，牽一發而動全身，對相關行業企業的經營活動及財務目標的實現都會產生直接或間接的影響。四是市場環境。市場經濟條件下，無論是現有企業間的競爭，還是潛在的替代品及新的企業的介入，以及供應商和購買者的議價能力等都會對企業的財務產生或多或少的影響。
(二)缺乏一整套完整的投資風險管理體系
在項目前期研究中，由于定位不清晰，沒有鎖定投資目標；建設過程中往往由于設計變更等各種因素突破原有投資目標；項目建成投入使用后，由于忙于下個項目的開發建設，沒有及時對項目進行后評價總結經驗教訓，以致一個項目的管理失誤仍就在另一項目中繼續體現等等，這些都表明建設過程中沒有建立一套完整的投資風險管理體系。
(三)缺乏風險管理專業人才
由于財務是內部金融機構，大多數老員工來自財會部門、經濟研究部門和業務部門，在風險管理方面知識有待豐富和提高。加之財務吸引力略遜與其他大型金融機構，很難從社會上招聘到優秀風險管理專業人才。因此，風險管理專業人才較為缺乏。
四、產業園區開發建設過程財務風險管控的方法
(一)要強化財務類風險防控意識
要想強化企業決策層及財務人員在財務類風險防范方面的思想意識，必須強化學習和培訓，掌握和運用相關專業化的基礎理論及國內外資金管理方面先進經驗和做法，進一步增強思想認識及風險預測與判斷的能力，不斷提升財務類風險問題發現、管控及預防工作的水平，有效增強財務工作人員的整體素質和業務能力，從而更好地查找和評判財務管理中隱藏的風險問題。同時要加強各級各類人員的財務類風險防范觀念，加強企業風險管控意識的內部全員教育和培訓，嚴格落實風險管控的崗位責任制，促進企業員工全面掌握財務相關系統在企業管理中的突出作用，營造企業內部各級各類管理人員和員工風險共擔的良好氛圍，增強企業內部預防風險工作的整體合力。
(二)完善財務風險管理組織結構及內控制度
想要有效的防范財務風險，必須建立現代企業制度，完善風險管理組織結構。完善財務風險管理組織結構需要完善各項財務管理制度，落實決策權、經營權與監督權的三權分立，做到決策合理、經營有效、監督有力。同時，構建嚴密的企業內部控制體系包括三個層面：第一個層面是以“防”為主的監控防線，在企業“銷”全過程中建立相互牽制、相互制約的制度；第二個層面是以“堵”為主的監控防線，即設立事后監督，在會計部門常規性的會計核算的基礎上，對企業各個崗位各項業務進行日常性和周期性的核查；第三個層面是以稽核、審計部門為基礎，成立一個直接歸監事會管理并獨立于被審計部門的審計委員會。
(三)合理設置財務工作崗位，提高企業財務管理信息化水平
在財務內控管理的過程中，必須合理設置相應的財務工作崗位，確保每個崗位都有明確的責任與權限，對于部分不相容職務，應堅持分離原則，避免出現權利濫用的現象。對于企業而言，必須根據實際情況構建相應的財務管理權力制約制度，確保批準和執行工作分離、執行和審計監督工作分離，實現各個崗位的相互牽制、相互監督，進一步提高財務管理的科學性。此外，隨著信息時代的到來，信息技術逐漸被廣泛應用到了企業財務管理中，對此企業必須重視財務管理數字化平臺的構建，其不僅有利于提高企業財務管理的效率，還有利于實現部分信息資源的有效共享，確保財務信息的準確、有效。
(四)做好預算管理，有效落實預算目標
在財務內部控制中，預算管理是一個十分重要的內容。首先，管理人員必須重視預算工作，合理確定財務預算目標，并從現金流量、利潤等多個方面出發，做好各個方面預算工作，提高企業預算可行性。其次，對于管理結構而言，其必須明確自身的職責所在，明確預算目標以及管理權限，遵循“上下結合、逐級匯總、全員參與、分級編制”的原則，開展預算管理的編制工作，確保其能夠有效落實到各個部門中。
(五)加強風險量化管理，提高風險管理水平
現代風險管理技術趨于計量化和模型化，因此應借鑒先進的計算機管理系統提高量化風險能力，在最大范圍上為決策提供全面準確的參考信息，有利于明確風險管理中存在的漏洞并較為準確客觀的給出解決問題的方法，從而全面提高風險管理水平。
(六)強化審計監督工作，確保資產活動合法性
在財務管理過程中，審計監督的主要作用在于檢查內部控制制度的執行情況。當前，隨著我國市場經濟的發展，內部審計已經由財務審計逐漸轉變為了經營審計，其不僅要求檢查企業財務數據的真實性、完整性，還要確保企業資產活動的合法性。從目前的實際經驗看來，在企業生產經營的一系列活動中，審計監督發揮著越來越重要的作用，也得到了越加廣泛的重視。總之，在產業園區建設過程中我們要有現代財務的風險觀，面對生產經營中可能出現的風險，盡早建立風險管理機制，提高風險管控水平，才能有效地防范企業的財務風險，才能預防和避免不應有的損失，使企業在競爭中不斷發展和壯大。
參考文獻:
[1]柴瑩.我國物流園區物流地產投融資研究[D].華東理工大學,2015
[2]朱乃平.企業集團財務風險管理研究[D].江蘇大學,2009
第9篇：房地產內控管理制度范文
關鍵詞：內部控制；財務管理；企業運營
中圖分類號：F235 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）08-0211-02
一、企業財務管理內部控制成功經驗概述
（一）對不同客戶采取不同內控管理措施
1.對常往來單位實行信用額度管理制度
對經常往來內部客戶下放信用額度，允許在信用額度內部形成月末應收賬款，次月初由相關的客戶經理配合財務部門負責應收賬款的回籠。通過內部控制主要是保證生產運營效率和效果，如提高產能、加快生產等。通過財務管理，內部控制主要是要正確及時理解市場需求，正確及時把市場客戶信息傳遞到相關部門及企業供應商、銷售商，及時調節生產，以保證客戶滿意，進而創造新的市場需求。
2.對非關聯單位實行預收貨款信用管理制度
客戶在我公司賬上存有足夠的資金才能采購貨款，原則上月末不能形成應收賬款。因月末貨物漲價、實際發貨數量超過訂單數量等原因形成應收賬款的，財務部門及時通知客戶經理并督促其催收，保證貨款于月末關賬之前到賬。如因特殊原因資金無法及時回籠形成應收賬款的由客戶經理負責寫情況說明、部門蓋章，并于次月初負責催收貨款，保證貨款及時回籠。
3.實行應收賬款每月對賬、預收賬款半年對賬的內控管理制度
企業應建立定期對賬制度，以確保雙方在應收賬款數額、還款期限、付款方式等方面認可一致。對賬后要形成具有法律效力的文字記錄，而不是口頭承諾。應收賬款對賬工作應從業務第一筆起就應由營銷人員定期與客戶對賬，并將收款情況及時反饋給財務部門，確保雙方在貨款數額方面的認同。營銷人員可按其管理單位對產品發出、發票開具及貨款回籠進行序時登記。并定期與客戶對賬，由對方確認，從而為及時清收應收賬款打好基礎。預付賬款賬戶核算企業按照購貨合同規定預付給供貨單位貨款，按供應單位設置明細賬戶。貸方登記企業向供貨商預付貨款，貸方登記企業收到所購物品應結轉預付貨款，期末借方余額反映企業向供貨單位預付而尚未發出貨物的預付貨款；期末貸方余額反映企業向供貨單位實際發出貨物大于供貨單位的預付貨款差額。
（二）發票復核制度
客戶經理在ERP系統里為客戶做訂單、發貨、過賬、打印訂單小票，開票員依據訂單小票，從ERP系統里導出數據打印發票，由銷售核算會計復核、蓋章，客戶經理簽字領取發票轉交給客戶。
1.產品部門根據上級主管部門的銷售政策和市場行情由主管領導審批后在每個月的不同時段不定期地在OA上產品結算價格。
2.銷售核算會計主要復核發票價格是否與OA上的價格一致、實際發貨數量與發票數量是否一致。
3.發生銷貨退回時，如數量較少，且退款金額在轉賬起點以下，需用現金退款時，必須取得對方的收款收據，不得以退貨發貨票代替收據編制付款憑證。
二、現行企業財務管理內部控制中存在主要問題
1.對內控認識不足
我公司是負責相關產品銷售工作的，但是市場對相關產品的需求不夠大。另外，公司又面臨外部和內部等帶給公司的競爭壓力，經銷商會聯合起來壓價，公司時常會面臨產品賣不出價格的風險，而經銷商可以以較高的價格賣給零售商，從而提高了經銷商的利潤空間。
2.對資金掌控不夠
現在面臨全球性的經濟危機，經銷商的流動資金不足，為能促銷，推動商品流通，公司采取增加收取銀行承兌匯票的營銷措施。同時，承諾減免部分客戶承兌貼息，加大公司的資金壓力。
3.責權關系不明
在公司法人治理過程中，法人治理結構是最根本的，其作用的發揮需要一個專門的機構，這個機構就是董事會；同時，法人治理結構內容的最關鍵部分就是產權制度。但是，我國的企業普遍存在，法人治理結構不健全，法人治理結構內容過于空虛不切實際，很多機構都是形同虛設，就連最核心的董事會有時都是無法施展其職能。有的國有企業在改制過程中，產權主體只是無限的“放權讓利”，最后使得產權主體處于被動位置，也使受益主體變得模糊不清，造成了掌握資產和受益資產沒有明確的范圍群體。如果公司的治理結構不能夠責權分明，就會產生很多負面后果。包括，所有者對實施者失去了掌控權，尤其是董事會會成為虛設機構，而且受益者內部摻雜很多本不屬于受益群體的個體，使得企業的收益分配不公，也造成了資產的流失。
4.監督機制不完善
現階段，我國對于企業的監督評審工作大多數停留在內部審計階段，主要是依靠內部部門來實施。有的企業，負責監督評審的內部部門與財務部門同屬于一個領導，導致監督評審沒有獨立性，同時造成了監督評審結果不夠真實準確。除此之外，審計的內容也是過于單一，僅存在對賬目的評審，而忽略了對人員、制度和職能的評審。
三、財務管理中內部控制的作用
（一）我國與國際會計內部控制制度融合
面對我國現在的情況，為了更好地與國際會計內部控制制度融合，應該從以下幾方面著手。一是加強內部審計的力度。為了更好地規范內部會計控制環境，就要釋放權利于內部審計部門，使內部審計成為企業財務良好的最重要的利器。二是健全內部控制制度，向單位目標看齊。內部控制制度要結合實施戰略，以公司的要求為依據，確保企業能夠在合法的軌道上運行，同時實現最高利益化。
（二）強化會計內部控制意識
加強以人為本的思想理念。為了使內部控制達到預期效果，人是最主要的參與者，就要從提高人的素質、價值觀念和法律意識入手，不斷提升人的綜合素質，提高參與者的積極性和創造力。同時，內部控制也是為了保證財務報告的真實性，是科學進行經費使用的重要抓手，需要管理層和基層員工的共同努力才能夠完成。
（三）強化單位會計內部控制制度
以前由于財務人員水平有限、會計觀念淡薄，企業的會計水平普遍較低。隨著企業的發展，會計制度的不斷發展，對單位的會計制度提出了更高的要求。所以，要敢于對以前的內部控制制度提出疑問，并且發現問題。像存在的體系不健全、監督不得力等問題。要善于對發現的問題，尋根問底找到原因，不斷引進先進理念，從而建立符合實際的內部控制制度。
（四）把握貨幣資金收入與支出
1.貨幣資金收入
由于貨幣資金的大部分來源是銷售的收入，所以在掌握資金收入的時候，就需要有針對性的來操作，具體可以從以下幾個方面來進行。與倉庫部門核對出庫單，核對是否與客戶簽收的回執單一致；匯總銷售部門的銷售合同，與財務憑證核對是否單價和數量相同；與信用部門核對賒銷賬額是否超過標準范圍。并且每個月，都要派與這些部門沒有關系的人員，對這些數據和單據進行審查。
2.貨幣資金支出
開源和節流是互通的，只要減少非法和不合理的支出，就能從另一個層面產生了資金，也就為企業創造了開源。所以，為了能夠更好的控制貨幣資金的支出，有關財務人員要做到四個審查。審查支付申請是否合情合理，審查支付審批是否按照程序，審查支付復核是否核對到位，審查支付是否按照正常途徑、出納人員是否真實入賬。同時，財會人員要建立合理健全的預算制度，才可以是資金支出的控制方式更加多樣和準確。
（五）掌握實物資產保管情況
在企業的資產中，最重要的組成部分就是固定資產，而固定資產的表現形式最多的就是實物資產。為了能夠更好的掌握企業實物資產的詳細情況，有關部門應該對企業的每項實物資產都要分類編號，并且利用信息網絡進行及時錄入和更新。通過對企業的實物資產的掌握情況，就可以對缺少的財產進行及時購買，富余的財產及時調配，節省開支。所以，掌握實物資產的保管情況至關重要。
（六）實施成本分析與控制
企業的競爭點不斷變化，最重要的還是成本的控制，對產生成本的前期、中期和后期都要體現在財務控制系統中。成本的內容有三部分組成，即料、工、費。控制費用的方法，與掌握資金支出方法相同。但是對于工的成本控制，不能僅停留在壓低工人工資的層面，而是要結合日常工作進度，以及交貨的數量和時間，來合理安排采購和生產，減少加班的次數。同時，在空閑時間，可以對生產機器進行檢修和維護，并且要組織工人進行知識和技能的培訓，通過合理的時間安排和工人的素質提高，來不斷提高工作效率和產品質量。
對于原料的控制，應該依據生產的工藝，以及產品的用料表，同時考慮合理的損耗，在生產之前制訂出合理的原料領用信息，并且將此信息發送至倉庫和財務部門。倉管員應該根據領料單上的數量，來準確發放原料。
控制原料的成本，還有一個因素來自原料的價格。與之相關的部門有兩個，一個是生產部門，另一個是采購部門。生產部門要按照生產所需和工期的安排來確定時間段，從而根據實際情況申請原料，不要提前、過量申請。采購部門要建立信息管理系統，并且將固定供應商納入其中，以便與供應商能夠及時溝通，還能全面了解產品價格、供貨商的信譽，并且隨時掌握行情動態，為財務部門提供了采購依據，財務部門再通過與實際申報的采購方案進行核對之后，方可付款，這也為企業的原料采購成本控制起到了決定性作用。除此之外，單位要保留歷年的采購資料，并且與每月的實際采購成本進行比較，利用因素分析法，來得出當時合理的采購價格，這樣可以很好地避免采購人員出現非法采購情況。
總之，企業財務管理中內部控制是經濟社會發展必然要求、促進國家宏觀調控的重要手段。新形勢下，我國社會經濟的不斷發展，企業在財務管理內部控制上面臨著多方考驗。為了在新經濟環境下有一個更好的發展，企業必須以市場為導向，積極加強財務管理內部控制的應用。雖然目前內部控制制度在我國企業財務管理中的應用還有所欠缺，但相信在認識到內部控制制度重要性之后，我國企業的財務管理工作定會展現出全新面貌。
參考文獻：
[1] 鄒佳佳.完善房地產集團企業內部控制的研究[D].海口：海南大學，2010.
