房地產的資產管理精選(九篇)
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第1篇：房地產的資產管理范文
【關鍵詞】貨幣資金 集中管理 風險控制 預算管理
一、房地產企業資金管理的意義
“房地產企業管理以資金管理為中心”是由其建設周期長的客觀要求所決定的，充足的現金流是企業經營活動順利進行的根本性保障，資金猶如企業的血液，流轉于企業經營的各個環節。以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，投資某個房地產項目，在決策時必須要考慮到：投資規模、投資方向、投資風險和投資回報率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運作、管理和增值。房地產企業要蓬勃發展，必須通過“管好賬、管住錢、理好財”的經濟手段實現控制經濟行為，使有限的資金產生最大的效益。
房地產企業項目的貨幣資金不單是企業資產的重要組成部分，更是企業的重要支付手段和流通手段，是企業流動性最強的資產，具有很高固有風險，與其他所有循環關系十分密切。因此，房地產企業加強貨幣資金管理，在降低企業貨幣資金使用成本、降低企業財務風險、監督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。
二、房地產企業資金的運動過程
企業要進行生產經營活動，就必須擁有一定的經濟資源，如機器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產過程中的財產和貨幣通常被稱作實體資金或者現金流。在房地產企業的開發與經營過程當中中，現金流不斷地循環運動，其價值形態不斷地發生轉換，從而增值或虧損，資金流的運動過程統稱為資金的運動。
以房地產企業肇慶市城市建設開發有限公司為例，其資金運動的規矩過程具體如下：
第一，從投資者、銀行、合作方、債權人、IPO等渠道籌集到資金后，購買開發房地產所需的原材料、固定資產等物資。貨幣資金形態從實體資金轉化為儲備資金和固定資產。
第二，進入建設階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎設施費用、支付員工工資（特別是按政策要求的農民工工資）、計提固定資產折舊，使貨幣資金形態從上述的儲備資金、固定資產轉化為可供銷售的毛坯房。
第三，銷售過程中，可供銷售的毛坯房通過增值再次轉化為貨幣現金流。同時，在整個生產經營活動、營銷活動當中，企業還需列支諸如：營銷費用、管理費用、財務費用等期間費用。
第四，如果企業有閑置的資金，還可以用于對外投資，以獲取更多的利益。企業的銷售收入，必須補償成本與費用，以保證再生產的順利進行；企業實現的利潤，先要繳納所得稅，稅后利潤按國家有關法規及企業董事會的決議進行分配。
三、房地產企業加強資金管理的途徑
（一）加強對預算執行的監控
房地產企業要加強對預算執行的監督，確保預算發揮應有功效，對預算執行的監控，應當貫穿整個房地產企業的各個環節和部門。預算監控必須達到全面和系統的標準，是預算執行者之間自我監控和相互監控的結合，監控效果的有效性必須依靠企業整體各個部門與各個基層員工的共同努力。
預算監控必須有效地監督和控制預算執行的進行情況，預算目標的實現與否關鍵在于預算的執行。房地產企業必須組織有關專業人員對預算進行嚴格審查，逐項測算進行精細化分析，核實預算費用。審查結果屬于巧立名目的預算，要堅決撤銷，屬于遺漏預算的要及時追加；屬于虛報的費用必須重新核算，屬于遺漏的費用在審核預算時要準予及時追加。
（二）強化預算差異分析，完善內控流程
首先，房地產企業應該加強內部的控制制度建設，良好的內控制度可以得出相對準確的預算執行結果。當評價預算執行結果時，優先將預算內結果與預算執行結果相比較，針對差異進行分析，分清責任，得出公開公平公正客觀的評價結果。
其次，房地產企業應相應提高內審人員的福利及地位，彰顯其在審計當中的權威性，強化預算內結果與預算執行結果的差異化分析，保持其運作的獨立性，并對預算執行結果與實際結果的比較。
最后，房地產企業應當根據上述審計人員審計出來的預算執行結果進行客觀的評價，作為對預算執行者獎罰的依據。
（三）多元化投資經營需謹慎
多元化經營是房地產企業發展到相對飽和階段的另一種戰略選擇，判斷房地產企業能否進行多元化投資，必須通過對自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：
第一，房地產企業在開始進行新領域的多元化投資時，能迅速取得高額回報以平衡風險的可能性相對較低，需要原有房地產開發業務提供強而有力的保障來支持。
第二，房地產企業在進行多元化投資時，必須有多元化領域內相應的資金、人才、經營管理經驗、相應的技術等方面的支撐，要把原有產業形成的競爭優勢和戰略資產運用到新領域，產生協同效應多元化投資才能成功，反之，房地產企業對新進入的產業不熟悉，則多元化投資存在著很大的風險，該投資就可能失敗。
（四）理性投資，防范投資風險
任何投資一旦進入投資領域，收到經濟學范疇上的“機會成本”的影響，會碰到諸多不確定的因素，一般都要經過一個周期才能回收投資及回報。房地產企業在決定進行異業經營或者多元化投資之前，必須理性地認識到，任何投資都是有風險的，必須充分考慮，仔細分析，全面論證，系統研究，謹慎決策，做到到客觀科學理性地投資。具體如下：
第一，遵循分散化原則。投資領域中的各個項目，其風險、投資回報率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時必須遵循分散化原則。
第二，風險與預期收益的權衡。一個成熟的投資項目，必須符合：風險上可控、經濟上可行、執行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預計風險、投資回報等因素，才會使房地產企業的投資決策精準縝密，經得起考驗。
第三，長短結合，長融長投，短融短投。房地產企業要充分利用自身投資長期項目的優勢，投資于能提高長期競爭能力和增長潛力的項目，切忌用短期的融資投入到長期才能實現盈利的項目。
（五）建立嚴格的投資決策責任制
投資決策具有相對高的風險性，在投資以前。必須加強投資主體的風險意識，制定規范的投資決策責任機制，堅定不移地執行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項目的投資回報率。
房地產企業的投資項目，要真正實現責權利的統一，遵行“誰決策、誰負責”的原則，重大項目的投資決策者或者決策團體，必須要承擔相應的投資風險責任。推行項目法人責任制，明確先有法人、后上項目的投資管理風險約束機制。規范項目法人的責、權、利，明確規定：項目法人對建設項目的籌劃、籌資、建設、經營、還貸、資產保值增值的全過程負責。
對違反決策程序，違法違規盲目上項目，造成嚴重經濟損失的失當行為，要依法追究主要決策者的經濟責任與法律責任。對于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤等方式獎勵決策者。物資激勵與精神激勵相結合，防止因害怕決策失誤而過分保守不做決策，導致資金閑置貶值現象的出現。
四、結語
隨著“供給側”結構性改革的不斷深入，現代企業制度的不斷完善，以資金管理為中心的財務管理模式正在被越來越多的經濟界人士、企業家所接受和運用。資金管理已貫穿和滲透于企業經營的各個環節，以提高企業的經濟效益。房地產企業乃至其他行業的企業，均應加強資金管理，對資金預算、籌集、投放等各個環節深入研究，發現問題，提出建議，解決問題，不斷改進與提高，充分發揮資金管理的作用。
參考文獻
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第2篇：房地產的資產管理范文
【關鍵詞】房地產工程管理；資金控制；意義；加強措施
我國房地產行業相對較短的發展時間，使得工程項目管理相對粗放，工程管理中的資金控制不盡合理就是這種情況的突出表現。因此，建立和加強房地產企業工程管理，項目工程中資金的管控，減少或避免建設資金的流失，對于提高企業經濟效益，保證施工質量均具有十分重要的意義。
1 房地產工程管理中加強資金管理控制的重要意義
首先，房地產企業要保持相對充裕的資金，加強資金管理是必然的選擇。隨著國際金融危機的不斷淡化，國家房地產調控政策的不斷加碼，以及央行加息政策的重啟，房地產企業的融資渠道不斷縮小，而央行加息有效可以抑制資產價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹壓力，這也是房地產市場調控政策的延續。這這種情況下，資金已經成為決定房地產企業生存發展關鍵因素之一了，加之房地產企業開發項目涉及環節眾多，相應各環節均需要資金的支付，一旦資金出現問題，出現一系列連鎖反應，甚至導致開發項目“崩盤”現象，最終可能會對房地產企業的生存造成嚴重威協這絕非危言聳聽。因此，加強工程管理中的資金管理，采取行之有效的管控措施，能夠使房地產企業保持良好的財務盈余狀態，為長遠發展提供堅實的支撐。
其次，加強工程管理中的資金管理，也是房地產企業實施有效控制的有效途徑。房地產工程加強資金管理是實現即定目標，確保良好預期收益獲得的重要方法。
在房地產企業生產經營過程中，項目開發與銷售環節是主要環節，是資金運動的重要步驟。在工程管理中對資金進行有效控制，就能夠對企業大部分經營活動實施的管理。因此，必須對資金進行經常性分析，及時掌握資金的使用情況，保持企業財務上的流動性，重視平衡財務收支，并以實際資金情況為依據，積極調度、合理組織資金，以使企業紿終擁有良好的償債能力。
再次，房地產企業加強資金控制，這也是確保資金發揮使用效益的重要保障。企業資金存量過少或過多都是不合理的，而應保持在一個相對合理的狀態。持有的資金過少，就有可能會對危及企業的償債能力，給企業帶來較大的負面影響；而持有過多的資金，增多的機會成本就會造成一定資源的浪費。因此，對資金的使用與控制應當有一個科學、合理的規劃，以全面加強對資金的管控。通過企業資金的優化配置，從而實現企業整體的資本結構最優化，降低資金成本和財務風險，提高資金使用效益。
2 房地產工程管理中加強資金管控的措施分析
房地產工程項目占用資金量巨大，一但無法按時完工，常常會導致資金流轉不暢，嚴重的甚至會把企業拖垮。因此，必須要重視的基礎上，采取切實可行措施加強房地產工程管理中的資金管控。
2.1 重視開發項目的可行性研究和籌資措施，是保障工程項目正常進行的基礎環節。
對于房地產企業而言，資金管理應當提前至項目可行性研究階段，也就是說，通過對將開發項目的功能、規模、背景和技術經濟指標進行分析,以初步對投資成本給予確定，并以投資成本為依據確定資金使用量。首先，為了確保投資能夠收回，應認真調查開發項目的背景情況；其次，在通過調查掌握了相關資料基礎上，應對開發項目的市場供應和需求狀況進行分析,并作出科學、客觀的預測；再次,對于開發進度企業的時間安排應科學、合理，如可按照前期工程、主體工程、竣工驗收等不同階段合理安排項目開發進度；此外，企業還應對開發項目進行力爭與開發事實相符的成本初步估算，以切實提高相關評價的準確性；最后,房地產企業應以項目投資估算、項目開發進度安排等為依據,對資金需求量進行合理估算，擬訂籌資方案,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項目的正常進行。這是工程管理資金控制的前提與基礎。
2.2 編制合理的資金使用計劃是做好工程管理中資金控制的重要環節。
2.2.1 按子項目編制資金使用計劃
房地產工程項目通常按不同子項目劃分資金的使用。這是由于房地產工程規模常常較大，且由諸多單項工程組成而成，單項工程則是由多個單位工程所組成，而若干個分部分項工程組成了單位工程。因此，編制資金使用計劃首先就是要把項目總投資分解到單項工程，甚至是單位工程中去，做到對工程項目的合理劃分，劃分的細致程度應以實際需求依據而定，從而做到資金計劃的合理分配。
2.2.2 按時間進度編制資金使用計劃
房地產工程項目的投資總是分階段、分期支出的，資金應用是否合理與資金的時間安排也有著密切的聯系。為盡可能減少資金的占用，將總投資目標按使用的時間進行分解，確定分目標很有必要。目前，編制施工進度計劃一般都采用網絡計劃技術，利用確定的網絡計劃可計算出各項施工的最早、最遲開工時間，獲得項目進度計劃的甘特圖。通過對對網絡圖擴充后，即可按時間進度編制出資金使用計劃。此環節可采用香蕉圖與S型曲線的形式，其對應數據的產生依據是施工計劃網絡圖中時間參數的計算結果與對應階段資金使用要求。
2.3 加強資金計劃分析和預算管理是房地產工程資金控制的主要環節
在確定資金計劃后，將資金計劃的預期情況與執行情況相比較，對計劃偏差找出原因（計劃編制不合理、計劃執行不力等），從而予以改進，使后期的資金計劃編制更趨合理。而資金預算管理是保證資金控制有效的主要環節，資金預算有效、合理能使企業資金使用效率得到提升、為資金的合理使用打下堅實基礎。資金預算應在遵守收付實現制基礎上采用直接法編制，同時采用間接法編制以相互驗證。以最優的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預算。預算管理的關鍵點在開發進度的精準匹配和銜接，以保證資金的合理調配和使用。
2.4 完善的財務管理制度是確保房地產工程資金控制得到強化的必要環節。
2.4.1 加強資金運用管理
加強資金運用管理，一是應盡可能地使應收賬款與應付賬款期限保持一致，如果能做到應收賬款回收期限比應付賬款交付的期限更短，基本可以保證應付賬款的按期支付，使企業避免過多資金占用。二是要防止資金的過度預支，以免因發生債務危機，而對企業的生存在造成危害。三是嚴格控制管理費用的支出。房地產企業工程管理還應避免出現講排場、面子鋪張浪費的現象，對管理費用嚴格控制。
2.4.2 科學安排資金的收入和支出
在房地產開發項目建設過程中，需要投入數額巨大的資本，而資金的最終回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地產項目的資金籌措，大多通過債務安排來實現，銀行等金融機構是資金的主要提供者，其資金供應能否及時、有效，對于開發項目進展的順利與否至關重要。財務部門要對項目管理費用支出進行嚴格的監督審核，不合理支出堅絕拒絕，以確保不浪費流動資金。同時，采取積極措施減少資金的占用，包括實行分級歸口管理，加強計劃管理，推行定額管理等措施，以通過提高資金利用效率、加速資金周圍來加強資金管理的直接效果。
3 結語：
在競爭日益激烈的房地產市場，加強項目的資金管理是加強房地產企業核心競爭力的重要手段。只有有效地對資金加以控制，才能確保房地產企業綜合效益最大化，促進企業可持續健康發展的實現。
參考文獻：
[1]李勇威《房地產開發企業資金運作與管理特點》[J] 上海商業 2009（9）；
第3篇：房地產的資產管理范文
關鍵詞：房地產企業；資金管理體系；資金鏈
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）08-0117-02
一、我國房地產行業發展現狀
經過多年的高速發展，我國的房地產行業已經成為一個國民經濟的主要支柱，不僅帶動了大量的鋼筋、水泥、建材等基礎設施企業的發展，更是增加了就業，給國家經濟的發展帶來相當大的貢獻。但是經過多年的發展，受金融危機、通貨膨脹等諸多因素的影響，房地產的價格有些偏離了實際。許多一線城市的房價嚴重超出了人們的收入水平，房地產越來越成為一個國民津津樂道的話題，也越來越關系到國家的宏觀經濟與民生。于是國家開始對房地產行業進行一系列的調控，經歷了越調控越上漲的局面之后，終于出臺了史上最為嚴厲的調控政策。限購、限價、房產稅、提高貸款利率等一系列組合拳的出臺，讓發熱的房地產行業開始緩慢降溫。目前房地產企業大都面臨著與消費者相持，捂盤惜售，貸款即將到期，資金鏈即將斷裂的局面。在當前的局面下，降價銷售已經是大勢所趨。但是由于現實房價與百姓期望的價格相差太大，所以房產企業面臨著巨大的風險，并且隨著骨牌效應的發生，甚至會導致房價的突然猛降，給房產企業帶來不可估量的損失。那么，房產企業在這樣一個大趨勢之中如何能保持正常的運作呢，加強企業的資金管理就是其中一個措施。
二、當前我國房地產企業資金管理存在的問題
1.計劃性不強。當前正是我國房地產企業發展的黃金時期。許多其他行業的企業嗅到房地產企業的巨大商機之后紛紛開設分支機構開始從事房地產行業。從2008年金融危機以來，國家采取了一系列穩定扶持經濟的措施，包括“四萬億資金的投入”、“降息”等措施，使市場上的資金重新充裕起來，這讓中國很快擺脫了金融危機的漩渦，也讓房地產市場迎來了一次“井噴式”行情。許多開發商由“活不下去”轉身變成賺得“盆滿缽滿”，資金狀況大為改觀。一時間開發商們壯志凌云，紛紛拿地搶地，涌現出好多“地王”，根本沒有進行詳細經濟測算和資金管理規劃，完全被投資沖動所左右，只是鋪攤子上馬項目，無資金計劃可言。或雖有資金計劃，但只是個擺設，沒人關心當初怎么計劃的，只是做到哪算哪。由于資金管理無計劃或有資金計劃不起作用，在國家連續調控政策下，本已緊張的資金狀況就更加緊張，資金鏈斷裂的可能性也就日益增加。
2.公司管理層重視程度不夠。許多房地產企業都是母公司的一個分支，高層管理人員都是由母公司派遣過來的人員。這些高管對原行業的市場情況把握的比較準確，但是對房地產行業的情況就不是那么的熟悉。許多房產企業的高管仍然沿用老舊的管理方式來管理房產公司，雖然在高利潤的房地產行業也能賺取利潤，但是落后的管理模式使得企業浪費了大量的既得利益。比如,管理層不重視資金計劃管理，各部門條塊分割嚴重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計劃為核心的動態資金管理體系,因資金管理不當浪費許多機會，同時又增加了許多不該發生的費用。
3.財會人員素質不高。許多房地產企業的財會人員素質有限，他們的專業水平制約了房地產內部控制體系的完善。同時由于市場上的房地產企業魚龍混雜，一些不具備從業資格或者自身素質不達標的人員也進入房產企業的財會部門，只能進行簡單的財會計算與統計，對更深層次的動態資金管理體系的組建與完善不能起到應有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任務。隨著房地產行業的規范化發展與準入制度的越來越嚴格，這些財會人員給房地產企業本身的發展就帶來了一定的阻礙，更不用談對房產企業的資金管理體系做出貢獻。
4．資金管理體系不夠科學。房產項目需要一個龐大的運作團體。在房產項目的運作和建設過程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開發、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產開發項目周期長，從選址、拆遷、設計、施工、驗收、銷售，這一系列過程短則數十個月，長則數年，需要同多個政府部門與供應商相協調，并且資金投入量巨大，動輒需要上千萬、上億的資金。這不僅僅需要開發商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開發過程中會出現種種的風險，所以極其需要建立資金管理體系，有計劃的、靈活的、動態的進行資金管理。但是許多企業的資金管理不夠完善，往往是領導拍腦門決策，對融資、籌資、投資方案沒有經過科學縝密的分析，對各種可能發生的風險，沒有充分的思想準備和處理預案，或者資金管理體系設計不夠科學，不能對整個開發過程的資金運作進行全程性有效的監督與控制，直接導致了資金管理體系不能正常的發揮應有的作用。
三、房產企業如何建立完善的資金管理體系
1．建立健全資金管理體系。房產企業要正視資金管理體系的重大作用。在當前情況下，房產企業面臨著巨大的危機，那就是政府調控給房產企業帶來的巨大影響。如果政府繼續維持嚴厲的調控政策，堅決要打壓房價，那么房產企業如果不想資金鏈斷裂，應該做的就只有一件事：優化企業資金管理體系，拓寬資金來源渠道，減少開支，度過嚴冬。那么這個時候我們的資金管理體系就可以發揮巨大的作用。在事前、事中、事后三個階段，不簡單進行成本效益核算，而且要建立資金管理體系，實時預測、跟蹤、資金的時點狀況和區間收支流動情況，對資金在某時點或區間可能遇到的風險應有充分的估計、用資金管理報表給企業精確地展示企業資金的安全狀況、充裕程度、使用效率、資金來源展望、資金使用計劃、資金運作風險等，有助于企業做出正確的選擇。當前，所有的房產企業都應該建立自己的資金管理體系，有資金管理體系的企業也要完善自己的資金管理體系，科學組建，合理規劃，讓資金管理體系在企業的發展中真正發揮應有的作用。
2．管理層加強重視。所有的管理層應該進行學習與研究，重視資金管理體系在企業發展中的重要作用，并且投入足夠的人力物力建設自己部門的資金管理體系，從上層開始重視資金管理體系的建設，就會對整個企業的資金管理體系的建設做出一個良好的開端。管理層應該尊重資金管理體系的運行規律，切忌用拍腦袋決策破壞資金管理體系，對確有必要發生的計劃外資金安排，應有機地融入資金管理體系，而不是讓他對資金管理體系產生破壞性影響；而資金管理體系在建立和運行過程中，也要對各種風險有充分的估計和預案，實行彈性管理，給可能發生的計劃外資金收支留出空間，對資金管理要有前瞻性，對可能遇到的極端情況要有思想準備和資金準備。
3．加強對財會人員的培訓。當前，房產企業應該加強對財務人員的培訓與教育工作，從根本上提高資金管理體系的質量。資金管理體系的質量關鍵在于執行資金管理體系人員的素質。房產企業復雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業務素質與較好的溝通與理解能力，以及較強的適應能力。財會人員不僅僅要精通自己財會專業的知識，更要學習經濟、管理等諸多學科的知識，為更好地掌握企業資金管理體系打下堅實的基礎。財會人員不僅要按權責發生制原則進行成本效益核算，反映企業財務狀況和盈虧結果，也要考慮以收付實現制為核心的資金運營情況。這不單以現金流量表或財務狀況變動表等對外財務報表來反映，而是企業應結合企業內部的實際情況，設計出適合本企業的資金管理報表，刪繁就簡，簡單明了地反映出企業最關心的資金要項。
4．建立有效的動態資金管理系統。由于房地產企業開發項目的復雜性與時間上的延遲性，這就需要對整個房地產企業的運作進行一個有效的實時監督和動態資金管理。作為房地產企業的主要資金來源――房屋銷售收入，就有很大的不確定性，情況好時，可能被一搶而空，情況不好時，可能幾個月都賣不出去一套。所以作銷售資金計劃時，要在充分評估銷售風險的基礎上，作出不同的預案，避免因資金計劃與實際資金收支差異過大而使資金管理系統失靈甚至崩潰的情況出現。根據實際情況建立資金管理季報、月報制度，特殊情況還可以建立資金管理周報、日報制度，根本目的在于動態實時把握資金運作狀況，讓資金處于穩健且效率較高的運行狀態。同時，要對風云變幻的市場環境有所準備，在逆境中能把握住商機，在順境中能抵住誘惑，讓資金像健康的血液一樣，源源不斷地滿足企業這個“人體”需求。所以，當前房產企業都要建立一個有效的動態資金管理系統。在充分評估風險的基礎上，制定合適的企業發展策略，找出合適的資金運作方法與控制標準，從而從內部加強資金管理體系的建設。
在當前情況下，房產企業只有盡快地建立自己的資金管理控制體系才能有效應對眼下的這場房產危機，也只有建立有效的資金管理體系才能精確控制企業的資金鏈，讓企業資金有序健康地運行，避免出現資金鏈斷裂的風險，提高資金使用效率，壓縮資金使用成本，在減少不必要的浪費的基礎上增加企業的既得利益，促使房產企業更快更好地發展。
參考文獻：
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第4篇：房地產的資產管理范文
關鍵詞：房地產集團；資金管理
隨著國家宏觀政策的持續收緊，房地產市場競爭的日益加劇，房地產行業面臨的發展形勢越發嚴峻，從重土地升值到重資金管理、加快資金周轉、加強核心競爭力建設的趨勢更加明朗，如何加強房地產集團的資金管理、提高資金管理的運營效率已成為了非常迫切需要探討的課題。
一、目前資金管理中存在的主要問題
1.資產負債率偏高，過度負債經營。房地產企業的資產負債率普遍偏高，國內主要開發商的負債率絕大部分都超過了70%，這固然和我國房地產企業發展的歷史環境等要素有關，通過利用負債經營可以發揮財務杠桿的作用，但如此高的負債率蘊藏了極大的財務風險，一旦市場出現較大的波動，極易出現資金鏈的斷裂。
2.資金管理不善，效率低下。由于受到房地產行業現行預售資金監管政策的限制，房地產集團內部各項目之間資金資源不能有效互通，各項目之間的資金融通渠道較難打通，此外，部分公司的資金管理理念淡薄，日常管理中對資金管理不重視、責任不明確，直接導致了資金管理的低效率。
3.融資方式較為單一，融資渠道較為狹窄。由于受到國家政策的影響，房地產集團直接融資的大門一直關閉，絕大部分房地產集團基本上以銀行融資和股東投入為主，其他融資方式較少，無法滿足房地產集團公司持續發展的需要。
4.資金管理制度執行不系統，執行不規范。雖然部分公司有相應的管理制度，但制度的不系統、不科學以及各制度之間的銜接不暢等問題較為嚴重，而且制度的朝令夕改也使得制度的嚴肅性不夠。此外，更為嚴重的是制度停留在紙面上，實際執行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了風險。
5.資金管理模式不成熟。目前部分房地產集團在資金管理模式上采用“集中管理，適當分權”模式，但沒有系統的資金集中管理模式，導致資金分散、資金沉淀量大、資金使用成本高、資金周轉速度低下等問題較為明顯。
二、強化房地產集團資金管理的應對措施
1.統一資金管理制度，規范資金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地產集團，只有制定了嚴格、統一的資金管理制度，才能強化資金管理。通過對資金收支各個方面的制度制定，如通過制定資金支付審批權限、現金管理條例、銀行賬戶管理規定、票據管理規定、銷售收款規定、應收款管理規定、融資擔保管理規定等制度，明確各部門職責，提供資金管理依據，隨著資金管理各項制度的健全并推行，房地產集團的資金管理工作才能步入正軌，資金管理工作才能執行規范和得到有效管控。
2.強化銷售資金的回籠管理。通過銷售房源回籠資金是房地產集團最為重要的資金流入，而且銷售資金回籠的速度和金額直接影響到了房地產開發的經營成果，由于土地成本的高企，資金的成本已然成為項目開發中非常重要的因素，通過加快銷售資金回籠，可以降低項目開發風險，鎖定收益，從而維持房地產集團的持續發展，因此一方面要在銷售中通過銷售策略的創新、內部機制的創新以及合理的價格杠桿等手段提高去化率，另一方面也要緊盯資金回籠，明確內部催款環節，協調好外部銀行、公積金管理中心等業務關系，充分利用新的銷售績效考核機制等千方百計提高資金回籠。此外在面對存量高企、資產沉淀的情況下，要及時果斷地采取措施加快存量房的銷售，通過沉淀資產的置換等方式盤活資產，增加資金流入。
3.拓寬融資渠道，降低財務風險。在當前的市場環境下，必須拓展融資渠道，樹立多元化融資的新思路，除了傳統的銀行融資渠道外，還可以通過出售股權、委托貸款、私募股權、買方信貸、融資租賃、合作開發、地產基金、信托基金等方式解決融資問題，根據項目開發的性質，選擇合適的融資方式，避免出現短債長投、融資渠道單一，從而出現財務風險。
從長遠來看，直接融資將會成為房地產開發資金重要的來源方式，如房地產投資基金能為房地產企業提供長期穩定的資金，根據項目的不同，客戶的不同，通過設計不同類型的房地產投資基金，可以有效解決房地產開發的資金來源和期限匹配問題。
4.統一銀行開戶管理，推行收支兩條線管理。貨幣資金是流動性最強的資產，是內部控制的最關鍵環節。為強化貨幣資金的事前控制，在健全貨幣資金基本內部控制制度的基礎上，房地產集團對銀行開戶要進行嚴格管理，如通過所有項目公司的開戶都要報公司總部審批，對各項目公司的多余賬戶要及時進行清理，撤銷多余賬戶，從而達到資金的集中管理和及時掌控。
5.統一資金籌資管理，防范融資和擔保風險。房地產集團對各項目的資金融資應進行統一的籌劃和管理，根據各項目經營發展以及資金需求和融資條件，每年初對各項目上報的資金收支計劃進行審核，確定各項目的授信額度和計劃融資指標，項目公司申請授信、放款都應由集團公司進行把控。同時作為信貸管理的延伸，強調由集團公司進行統一擔保管理，強化審批程序，實施規范化操作，防范擔保風險，確保資金安全。
6.落實資金計劃管理，提高資金管理效益。資金計劃管理是資金管理的基礎工作，也是預防資金風險的有效手段。房地產集團應在年度經營計劃評審確定后，各項目排定本年度的資金收支計劃，再逐級審核，在確保各項目年度資金平衡的前提下，確定資金回籠、計劃融資、資金支付等關鍵指標，各項目按照年度資金收支計劃安排工作，每月末根據年度資金計劃分解編制月度資金收支計劃。通過資金的計劃統籌管理，可以明確重大資金的收支節點，便于資金的日常控制，也便于及時進行資金的調配，節約資金成本，避免出現資金大量閑置和盲目貸款，提高資金使用效益。
7.加強資金審批管理，嚴控資金支付。房地產集團通過對各個項目的成本預算管理，工程預決算管理，在確保工程質量的基礎上嚴格控制成本支出，同時在保證交付項目的各節點外，控制好資金支付節奏，加大資金計劃和資金支付的審核力度，防范資金超付、早付；在費用管理上，嚴格按預算控制費用支出，同時積極爭取土地出讓金、稅費、配套費等緩繳，減少或延緩大額資金的支付，從而提高資金管理收益。
8.重視開發項目的可行性研究，尤其是新項目的資金籌措工作。在一般情況下，項目規模越大，資金占用就越大，經營風險也越大；項目開發經營越難，資金占用周期就越長，經營成本也越高；項目開發經營利潤越高，不可控因素就越多，經營風險也越大。因此房地產集團應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目開發背景、規模、功能和技術經濟指標分析，初步確定投資成本，根據投資成本確定資金使用量。根據項目投資估算和項目開發進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析，因此必須在項目投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。
9.統一信息管理平臺，確保資金信息及時提供。信息是決策的重要依據，通過統一的信息化軟件，規范了數據采集的口徑、強化了數據的及時性，提高了數據的可用性和便捷性，而且完全可以實現信息資源的共享。房地產集團本部可以利用軟件隨時查詢各項目的資金發生情況，從而為公司的決策提供及時的資金信息。
10.加強資金監督管理，提升資金管理效果。房地產集團通過內部審計、風險管理評估等手段加強資金監督，每年不定期組織內部審計，對項目公司的資金使用情況進行檢查，監督資金管理制度的執行情況，以防范資金使用過程中的潛在風險，確保資金安全和完整。
參考文獻：
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第5篇：房地產的資產管理范文
【關鍵詞】房地產企業:資金管理:問題:對策
隨著我國房地產企業在經濟中的地位越來越明顯，我國的房地產企業經歷了快速發展的階段，但是在逐漸發展的過程中開始處于“低迷”的狀態，房地產企業融資難、成本高、業績低等問題的出現屢見不鮮，因此，企業要認清當前的發展形勢，資金管理是房地產企業在企業內部實施的資金活動，通過對企業內部的財務核算、協調和分析，實際了解到企業的資金運行狀況以及企業最大經濟效益回報情況。房地產企業如何從原來的高投入，高回報，適應現在高投入、低回報的轉型，在我國宏觀政策的不斷調控之下，如何提高自身在市場中的競爭能力，實現企業的經濟效益不斷提高。這都需要從企業的財務管理方面進行重點的研究和分析。
一、當前房地產企業資金管理的現狀
(1)資金周轉率下降、財務風險加大。當前，在我國大多數的房地產企業中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場擴張過度、融資渠道單一和企業內資金管理分散，其中前期市場擴張過度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷售緩慢，變現能力差，導致資金周轉率低。房地產企業的融資渠道單一，主要原因是企業僅僅依靠銀行進行貸款，如今我國房地產企業調控的措施使得銀行的融資監管變緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高，融資的難度和成本加大。企業內的資金管理分散主要是由于在一些企業中存在其中一個項目資金閑置的現象，另一個項目就會出現資金短缺的情況，這樣兩極化的現象不利于企業對資金的集中管理，進而導致企業的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進行約束，資金結構的不合理，會加大財務的風險，影響企業的收益。(2)資金管理的“被動反映型”現象明顯。現今在很多的房地產企業資金管理流程中，仍采用傳統的記賬、編制資金報表等形式，出具的財務決算報表被用于經營工作的事后評估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時準確的進行匯報，缺乏科學、完善的管理體系，一些房地產企業忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長遠的企業發展，在一些項目評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，缺乏財務資金管理人員的參與，因此，在整個企業的發展中自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮，企業對財務資金管理中的預測、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識單薄。在房地產企業的資金管理中，企業應該樹立全面的意識，綜合性的考慮發生因素，縱觀現今的房地產企業，大部分的企業只看重項目的開發以及項目的銷售，過度的重視經濟利益而忽視資金管理中存在的問題，過度重視工程進度、重視控制質量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導致在后期企業無法正常運轉，除此之外，企業的相關項目負責人的權利過于集中，不僅具有財務管理的權利還具備采購的權利，這樣雙重權利之下的管理模式使得權利無法得到分散，過于集中的后果就會導致成本控制的質量無法確保，資金的去向不能得到及時準確的記錄，一些企業的相關人員對資金的管理重視力度不夠，乃至在進行項目考核時，會忽視對資金使用情況的關注度以及資金去向的追查，相關的工程資金管考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，導致資金出現不合理利用的情況居多，進一步使得企業的資源配置不合理，加大了工程建設的風險。(4)資金管理不合理。一個工程的正常運作離不開資金的支持，資金為工程的運作提供充足的動力。在房地產企業中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業進行資金管理的過程中，一個環節的疏忽就會導致資金的浪費和損失，一些企業在建設的前期準備工作上并沒有做好，這會直接導致企業在接下來的工程建設中資金出現系列的問題。根據國家統計局統計，2008年我國商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產企業的資金，對企業的資金運轉造成十分不利的影響，據相關報告指出，商品房的空置率與房地產企業的經營利潤率呈現著負相關的關系，上平方的空置率上升時，那么房地產企業的經營利潤就會呈現著下滑的趨勢。
二、提高房地產企業資金管理水平的有效對策
(1)拓展融資渠道。房地產企業是屬于資金密集型的企業，融資問題一直圍繞與困擾著各大房地產企業，如何進一步解決房地產企業中的融資問題成為企業中的主要問題，當前，隨著經濟的不斷發展，社會的不斷進步，我國房地產企業的融資渠道越來越多元化，無論是資本市場中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進行開拓。與此同時還需要不斷的完善金融市場體系、投資基金、版權融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來自社會民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關于基金、債券和信托等只有具備優良條件的企業才有具備擁有的資格，這對于房地產企業的內部優化以及發展不失為一種前進的動力，對于企業提高自身的素質十分有利。(2)強化開發項目的可行性研究。房地產企業在開發工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經營風險，所以，為了進一步規避風險將風險發生的幾率降到最低，企業確定投資開發經營項目時，首先需要將投資項目的背景情況進行充分的調查了解，避免產權紕漏、確保資金回收，其次，需要對市場的情況進行實際的調查，將所在區域的人口發展情況以及經濟發展情況、城市規劃情況、消費市場情況等進行調查分析，并且根據所調查分析出的數據進行一個客觀的預測，最后，需要對投資項目的前景進行分析，房地產企業在開發投資項目時，應該根據自身的發展情況以及自身企業的優勢開發經營效益較好、風險小的項目，然后制定出一個科學、合理的籌資方案，確保企業投資項目的正常運行。(3)加強資金預算管理。要想資金實現良性循環就需要將其基礎做好———資金預算，一個準確、科學的資金預算可以使得企業對資金進行有效利用，提升資金的使用效率，企業的資金預算分為年度預算和月度執行預算，包括直接法編制，通過間接法編制進行驗證，在一年的年初，相關的財務部門就應該對公司發展的實際情況進行分析并制定出資金的預算，資金預算主要分為資金預算收入和資金預算支出兩種，在制定出一個合理、完整的資金預算計劃之后，企業年度資金運作的重點就會被突出，這對于企業資金的跟蹤、控制十分有助，對于一些企業出現盲目貸款、不合理存款的現象有效的規避，在制定出資金預算計劃之后，要付諸于強有力的執行力度，才能達到預期的效果，促進企業的正常發展。(4)加強資金的風險控制。任何的投資都具備著一定的風險，更何況房地產企業的投資大、周期長，存在的風險不言而喻，在一個企業之中，資金的風險一共分為三種，一種為資金的使用風險，資金的使用風險主要表現在企業在進行投資時產生的風險，但是這種風險是在前期就可以進行控制的，因此，為避免資金使用風險的發生，需要前期對其進行有效控制，在確定投資項目具有可行性之時，需要對評審程序進行有效的優化，做好科學化和專業化，與此同時，在進行一些重大的決策時，企業的相關約束管機制要進行完善，形成科學的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風險，在途風險主要是指資金在企業進行結算的過程中發生的風險，為了避免資金發生在途風險，企業的結算票據需要認真、謹慎的進行選擇。第三種是資金的或有風險，或有風險主要是指企業在于其他企業進行貸款擔保或者業務擔保時產生的系列問題，因此，企業在為其他企業進行擔保時要綜合考慮，進行時需要有一個完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產企業中經營效益的作用不可小覷，且資金管理與經營效益密切相關，在房地產市場的自身發展中存在著一定的不可控因素，進而導致一些房地產項目的開發建設和經營管理也存在著一些不確定的因素，當前我國房地產企業在資金管理上仍存在著一些問題，因此必須要拓寬融資渠道、強化開發項目的可行性研究以及加強資金的有效管理進一步提高房地產企業的資金管理水平，促進房地產企業項目的順利開發。
【參考文獻】
［1］樊幻靈．論我國房地產企業資金鏈管理與完善［J］．中國房地產金融，2010(1)
第6篇：房地產的資產管理范文
摘 要 隨著宏觀經濟調控的深入與全球金融危機造成的經濟不景氣，房地產業面臨著一個自1998 年以來的最大調整期。本文結合預控，就房地產開發整個過程的成本管理需關注的幾個問題進行了探討。
關鍵詞 房地產 投資成本 管理
一、土地成本
房地產開發離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴格控制土地出讓一級市場。開發企業應注意關注房地產市場運行情況，掌握市場數據，爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中，應認真研究土地管理部門招標掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價的分析工作，應特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風險，根據預控的原則，在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內的可承受的心理價位。根據市場行情確定房地產銷售價格并依據經驗確定各項開發成本、利潤倒推計算出土地可能成交價，同時通過敏感性分析，根據銷售價格及各項成本的變動幅度倒推計算出相應的土地價格變動幅度，以市場未來客觀銷售價格及可承受成本、利潤結合開發企業的預期倒推計算出的結果作為可承受的心理價位。
二、政府規費
房地產行業的主要工作對象除購房者外就是政府各有關部門。政府規費也是開發成本的重要組成部分。房地產業界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規費的管理。政府規費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規定。在這一階段工作過程中，正處于項目前期，開發企業尚未取得預售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優惠政策，免交、緩交各項費用，不僅能減輕資金壓力，還節省了貸款利息等財務費用。
三、建安成本
建安成本是房地產開發成本的主要組成部分，是開發建設的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設備購置費用之和。建安成本的控制可分招投標合同價管理、建設中造價管理及項目結算管理三個階段。
招投標合同價管理是建安成本控制的重點，這也體現了預控的重要性。首先應根據工程定額及工程類別等確定項目預算；然后在招投標過程中根據建筑市場、建材市場的供需情況，在預算的基礎上調整為招投標底價；最后根據投標方在招投標過程中的競爭情況確定中標者，并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設中的建安成本管理應從科學的工程項目費用計劃著手，先將工程費用分解，并進一步分解為子項，再按時間進度分解，隨后將費用額度安排到相應子項和時間段，形成費用計劃；在費用計劃的基礎上，主要采用比較、分析、預測、糾偏、檢查的分階段步驟實施建安成本費用控制。
四、專業費用
專業費用是開發企業聘請勘察設計、工程監理、前期物業管理等專業公司要支付的費用。專業公司的參與是提高開發項目品位、質量的重要手段，他們帶來了新的設計理念及工程、物業管理方式，從而能降低總體成本或者提高經濟效益。建筑設計方面，應從建筑設計、小區規劃、景觀環境、節能環保材料的應用等多方面入手，突出企業及其開發項目的個性與差異化，進行明確的品牌定位，從而提高項目的內在品質，提高利潤空間；工程監理方面，優秀的工程監理企業可以協助開發企業進行專業的成本、進度、質量管理，進而提高項目投資效益；前期物業管理方面，開發企業在項目前期引入物業管理理念，提高購房者對項目建成后的良好預期，同時提高項目投資效益。
五、配套費用
配套費用包括開發項目用地范圍內將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃氣、通訊等配套設施，車棚、圍墻等構筑物，綠化、景觀設施等除建安成本以外的的建設施工費用。配套費用的支出一般處于項目后期，開發企業資金相對充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時開發企業舍得投入，但也應注意采用新技術、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環境要求的前提下可以大大降低養護費用；項目園林水體采用中水系統處理后的中水，既美化了居住環境，又節約了運行費用。
六、管理及銷售費用
管理費用是不管項目進展如何開發企業一直要支出的費用，包括企業辦公費用、人員工資、招待費用、宣傳費用、固定資產折舊等。控制管理費用依賴于企業具備完善的管理體制，開發企業應建立相應的內部管理體系，對每項費用設立專項的管理制度。銷售費用是企業在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費用和中介機構銷售應支付的費用。推廣宣傳費用包括廣告費、公關活動費等，應在考查各種推廣宣傳效果的基礎上來決定費用的投放量。費用則根據開發項目的銷售難易程度分別向中介機構支付，當項目較難出售時，費率較高；當項目易于出售，開發企業就可以自行銷售，費用就很低。
七、財務費用
由于房地產開發是資金密集型行業，所以它與金融行業有著緊密的聯系，在資金融通的過程中，就存在手續費、利息、傭金、發行費及匯兌損益等各項財務費用。降低財務費用最主要的方式是降低負債率；其次，應區別各種融資手段的財務費用比率，根據自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項目運作中應特別注意資金的時間價值。項目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時間較遠，這時資金的運用應慎重。支出過大，金融機構若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機構的支持，也會增大企業財務費用。延緩支出的渠道有緩交政府各項規費、減小工程款期初支付比例等。
八、結束語
隨著企業競爭的日益加劇以及當前面臨的經濟形勢，要求房地產企業采用科學的成本管理方法，使得企業的成本管理上一臺階，并真正實現成本管理給企業帶來的效益，才能促進企業健康、持續地發展，才能順利地度過當前的危機。
參考文獻：
第7篇：房地產的資產管理范文
近來，外商到我省經濟特區、珠江三角洲等地投資經營房地產不斷增加，這對加快城市建設，改善投資環境和住房條件起了積極作用。為保證房地產市場的健康發展，現就加強利用外資經營房地產管理問題通知如下：
一、對利用外資經營房地產要實行政策引導利用外資經營房地產，是指外商獨資或與我方房地產開發公司合資、合作，按規定取得土地使用權，按照規劃開發建設房地產，出租、出售商品房和轉讓土地。對利用外資經營房地產實行積極引進、因地制宜、加強管理的原則。目前，外商進入我省境內投資經營房地產，應限于與省內房地產開發公司就某個項目合資、合作經營，經營期滿后，合作公司隨之撤銷。合資、合作的中方至少應有一家房地產開發公司。外商到山區市縣、新建城鎮、珠海市西區和橫琴島、惠州市大亞灣、汕頭市南澳縣、陽江市海陵島、江門市上下川島、湛江市東海島、番禺市南沙，以及經省政府批準設立的各類經濟開發試驗區投資經營房地產，在地價上可適當給予優惠（具體由市政府確定），建成后的商品房向境外銷售，不受內外銷比例限制，在珠江三角洲地區、經濟特區、以及投資條件好的其它城鎮，原則上只允許利用外資開發經營投資大、周期長、難度大的項目和舊城區改造項目，嚴格限制從事一般商品住宅樓、住宅區、別墅式住宅區的開發建設。
二、加強利用外資經營房地產的審批管理合資、合作經營房地產項目，其立項按隸屬關系分別由省、市計委會同經貿委、建委根據商品房的計劃審批；其項目公司的章程、合同由經貿委審批；建委負責資質審查并發資質證書；憑有關批件及資質證書到工商管理、外匯管理、金融部門辦理登記注冊和開戶等手續。
三、加強利用外資經營房地產的行業管理全省利用外資經營房地產的行業管理歸口省建委。利用外資開發經營房地產，應納入各級建設部門行業管理軌道。合資合作房地產公司負責開發建設的商住樓、住宅區、工業區等項目的規劃，必須經當地建委或規劃部門審議，并按規定報批后方可實施。在開發建設過程中，要嚴格執行省制定的有關規劃、設計、施工和房地產開發管理等規定。
四、加強利用外資經營房地產的銷售管理對利用外資建設的商品住宅以及境內房地產開發公司用內資建設的商品住宅在境外銷售，實行以市區、縣為單位的總量控制。其中，外資房地產開發公司在境外銷售面積，其總量一般不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的20%；省內房地產開發公司用內資建成的商品住宅在境外銷售，其總量原則上不超過本地當年全社會竣工商品住宅面積的10%.要防止別墅式住宅外銷的失控，外銷商品住宅面積，應在立項審批時一并確定。預售商品房，必須完成房屋總投資的20%以上或完成項目的基礎工程。轉讓土地和預售的商品房，必須到當地房地產交易所和國土部門辦理有關轉讓手續。省內房地產開發公司和利用外資開發經營房地產項目的中方要向當地外匯管理部門登記申報境外銷售商品房的收入，其收入要及時調回公司所在地銀行結匯，并按省政府規定的比例計算留成。
向境外銷售商品房，其價格由企業自行確定，銷售利潤超過政府規定標準的部分，由房地產管理部門按規定收取房地產增值費，用于城鄉基礎設施建設。房地產增值費，應按財政隸屬關系全額納入財政管理，并按規定的比例上繳省財政，上繳房地產增值費的比例，另行確定。
五、加強利用外資經營房地產的土地和地價管理利用外資合資合作經營房地產，要嚴格執行國家和省有關土地管理的規定。一般應采取招標或拍賣的形式出讓土地使用權。實行連片開發的，要適當控制土地開發規模，不宜一次性出讓過多土地。要在合同內明確開發的時間和完成的期限，對超過合同規定時間仍未開發的土地，由國土部門無償收回。
省、市物價部門要會同國土、建設等部門制定基準地價，并根據不同地區、用途和容積率確定不同的地價標準。對建設商品住宅的土地地價，要高于建設工業廠房的土地地價；對土地使用權出讓后改變用途或容積率的，須經同級規劃、國土部門批準；修改出讓合同，并按規定調整地價，該補交地價的應補交。
第8篇：房地產的資產管理范文
關鍵詞：房地產開發企業 人力資源管理 作用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
人才是企業發展的關鍵，是所有現代企業競爭的決定性因素，在房地產開發企業的發展遇到如此大競爭力的現在社會中，抓住人才，做好人力資源管理工作已經成為了所有的房地產開發企業工作中必不可少的一部分。因為房地產開發作為一種投資行為來說，和其他企業的人才管理工作相比又具有著自身的特點，但是同樣具有著不可忽視的作用，所以，所有房地產企業要根據行業特點，把握好人力資源管理工作的作用，做好房地產開發企業中的人力資源管理工作。
1、房地產開發企業人力資源管理工作現實要求
如今的社會，是一個競爭壓力巨大的社會，在現代社會中管理工作已經占據著相當重要的部分，“以人為本”的管理思想是所有管理總共的靈魂和核心。人力資源管理的核心也是對人的管理，主要就是通過現代化的科學管理方法，對人力物力進行合理的分配，使之達到最優組合的狀態，與此同時也對員工的思想、心理和行為進行相應的調整，到達“人能盡其能，物能盡其用”的狀態，更好的達到組織工作的要求和目標。
房地產行業已經成為了現在社會中人人關注的行業，但是房地產行業的發展也不是一帆風順的，隨著競爭力的加大，房地產行業的競爭也開始向人才競爭的方向轉移，人力資源管理工作也成為了房地產開發企業不得不注重的方面，對于房地產的特點來說，其進行人力資源管理就是要在選才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地產行業和其他行業相比具有專業性強、風險大、投資量大、工作關系復雜等要求，就決定了房地產開發行業的從業人員必須具有扎實的專業知識、一定的心理素質以及長遠的眼光等基本的素質，除此之外，有了人才之后還要注意對人才的管理和利用，通過對不同工作崗位的的合理分配和調整、工作量的合理分配、工作方法的改善等來刺激工作人員的能力發揮到最大，這也是如今社會對房地產開發行業提出的共同要求。
房地產開發企業中人力資源管理工作的作用
2.1加強人力資源管理工作是提高企業競爭力的關鍵因素
所有企業發展的最終任務都是實現企業發展的最終目標，而企業戰略目標的實現則是要通過提高企業的經濟效益和企業人員的工作效率來實現的，而這也正好是人力資源管理工作的核心問題。不管對于任何企業來說，企業的關鍵都是人，不管企業財富積累多么豐厚，技術如何精湛還是設備的先進性等，脫離了人的控制一切都將是空談，所以在信息化和經濟社會如此發達的今天，更需要注意對人的管理，也就是要做好人力資源管理的工作，因為企業提高效率的關鍵就在于人的利用和控制，如果能夠將人的能力發揮到最大，那么企業的效率也將會是最高，也就是企業的競爭力就會最強。
2.2加強人力資源管理工作是保持企業長久發展的重要因素
對于許多企業而言，企業的經營者和管理者以及創始者都可能是同樣的人，而這部分企業往往不能夠做的長久或是這種經營管理模式不能長久，很關鍵的一個因素就是在進行管理時候的能力不夠，并不是所有的人都能做好人力資源管理工作的。一個企業要想長久發展，對于人的管理和培養是最重要的，而這時候人力資源的管理就變成了最重要的。所以，開發商在人才的使用上一定要更新觀念，大膽啟用有能力的員工，同時，建立科學、有效的治衡機制。這樣，組織領導者不僅可以脫身于繁忙的具體事務，并且還能把更多的精力向戰略思考與社交活動方面傾斜，同時，也鍛煉、培養了更多的人才，使組織充滿了活力，也為組織目標與個人目標高度的統一創造了良好的環境，更進一步地提高了組織的核心競爭力。只有這樣，房地產開發商才有可能成為上述幾家或幾十家僅存的具有高度競爭力的房地產開發商。總之，人力資源管理工作對于一個企業的長久發展有著很重要的影響。
加強人力資源管理工作的必要性
房地產企業，不僅需要專業型人才，更需要全能型人才。全能型的人才還體現在具有開放的心態，開闊的視野和遠大的目光，對一個期望長線發展的企業來說必須要有更多的戰略發展規劃和戰略管理。人才不僅需要培養，更需要企業規劃。現在的房地產企業普遍缺乏對企業員工職業生涯的規劃，一個人從進入一個公司開始，到最后因種種原因離去，企業似乎并不是很在乎。所以，加強人力資源的管理工作有著很強的現實意義。
首先，任何一個企業都是由企業人來構成的，人的成長即意味著企業的成長，房地產公司也不例外。如果員工只是停留在把工作當成一種謀生的手段，而非為之奮斗的事業，員工就不會積極主動地為企業的發展壯大而努力，這對企業的成長是極其不利的。
其次，員工應當有跟隨企業一同成長的土壤和愿望。企業總是希望員工要忠誠于所服務的公司，但企業如果不能讓員工有歸屬感，又談何員工忠誠？而這種歸屬感體現在企業的認可，以及能上能下和任人唯賢上，因而有必要重新檢討現行的人事制度和激勵機制是否合理。
第三，企業不僅要對企業自身的發展有明確的規劃，同時也要對部門進行規劃、崗位進行設定、人員工作業績進行有效評估，為員工在企業中的成長、發揮特長和自我價值肯定拓展空間。另外，企業要留得住優秀的人才，優秀的人才不僅自己對工作富有激情、思維開闊、勤奮努力，而且還能帶動其他員工的共同成長。
房地產企業加強人力資源管理工作的方法
4.1加強企業領導的培養
房地產企業應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。通過在職培訓、脫產進修等各種形式，學習各種所需的專業知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進知識型領導。為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干，把企業搞的有聲有色。
4.2房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標，完成指標，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
4.3加強企業人員之間溝通
加強房地產企業內部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。信息溝通與合作是其它相關因素的基礎，甚至是決定性因素。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩定、持久、完善的合作與工作群體。
4.4加強房地產企業管理中的民主氣氛，建立民主監督和決策制度
實現“以理服人”和“以情感人”相結合的領導方式，提倡實事求是、照章行事的工作作風，尊重員工的地位、價值和尊嚴，加大對人力資本的投入，高度重視人力資源的開發和利用。提高對員工的“人本管理”，以形成培養高素質人才的有效決策機制。
結語：人力資源管理是企業發展的關鍵，現代房地產開發企業要想在經濟浪潮中取得一席之地，也必須注意人力資源管理工作的作用，通過科學的方法做好本企業人力資源管理工作，發揮企業工人的最大能力，這將有利于企業目標的實現。
參考文獻：
第9篇：房地產的資產管理范文
[關鍵詞]房地產檔案；信息化；網絡安全
[中圖分類號]G275.9；F293.33 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0111-01
1 前 言
房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，關乎現代人的居住質量。房地產檔案對研究全國或者地方房地產發展歷史、現狀以及未來都有重要的參考價值和作用，是房地產政策制定中不可或缺的依據。尤其是最近幾年，全國各地房地產業的發展迅猛，房地產檔案管理工作進入到繁盛時期，房地產檔案的價值不斷凸顯，房地產檔案管理方法和手段日趨完善。面對這種情形，房地產檔案管理工作面臨的壓力和困難與日俱增，傳統的房地產檔案管理方法已經滯后于時展的需要。
2 數字信息化在房地產檔案管理中的重要性
房地產檔案管理工作主要是反映房地產交易買賣、登記、房屋動遷以及批租用地等各種經濟活動，是由各地房地產行政管理部門對房地產活動中的資料進行收集、整理、歸納和分析，最終形成一系列房地產檔案資料，資料可以是紙質的，也可以是電子的。數字信息技術是網絡發展的產物，利用網絡進行信息傳播有著先天的優勢，不僅信息傳播范圍廣、速度快，而且準確度高、傳播成本也大幅降低，用信息技術可以將繁雜的房地產數據、圖像等資料通過電子技術轉化成容易儲存的電子檔案，形成一系列電子文件，用戶可以利用計算機進行文件檢索，不僅速度快，而且搜索范圍廣，十分便利和準確。尤其是利用縮微攝像技術可以將原來大量的房地產紙質檔案文件，轉換在很小的縮微品上，不僅節省了大量的紙質材料堆放的空間，而且形成電子文件后不容易破損和丟失，節省了大量的人力物力，提高了工作效率。利用數碼攝影可以實現對影像資料的處理，形成高清的電子文件，比傳統的圖片儲存提高了上百倍的效率。信息技術改變了傳統的檔案資料收集整理分析過程，利用計算機將資料一次性輸入，然后可以進行資料的多次查找和使用，為檔案管理現代化、社會化、市場化奠定了基礎，有利于房地產檔案事業的進一步發展。
3 數字信息化在房地產檔案管理中的應用
3.1 編制檢索工具
利用計算機搜索功能來編制搜索工具是房地產檔案利用的一個重要方面，房地產檔案的檢索工具主要有：分類目錄、專題目錄及各種索引等，使用者可以利用搜索工具迅速查找需要的房產信息，搜索時可以將房地產產權部分的一個關鍵詞作為搜索對象，例如可以搜索產權人姓名、房產所在位置、房產的類型以及產權證的相關信息，還可以通過模糊搜索來尋找需要的相關信息，從而實現房產檔案利用的最優化。為了實現快速準確的信息搜索，前期工作也是必不可少的，檔案管理人員對房產發生變更、轉移以及滅失的情形，要及時收集、整理完備的信息，及時錄入計算機，這樣才能保證搜索的有效性和準確性。另外，利用計算機還可以快速編制和打印房地產卡片、產權證號目錄等資料，為使用者提供了便利。
3.2 檔案信息的查閱
檔案利用是檔案管理的主要目的之一。房地產檔案信息包括兩部分內容：一是一般的檔案統計工作，即包括檔案數量、保管狀況、鑒定情況、利用情況等基本情況的統計。這種統計主要為制定檔案工作的方針、政策，編制檔案事業發展規劃，開展檔案科學研究，進行定性分析與定量分析，提供科學依據；二是進行房地產產權檔案的信息統計工作，即為產籍管理工作提供數據的統計工作。房地產檔案實現現代化管理后，檔案利用者可直接從計算機上閱讀圖形和文本形式的原始檔案，并可提供打印服務，達到立等可取的效果大大提高了工作效率。
3.3 產權檔案信息的加工
為了進一步開發檔案信息資源，使房產管理人員更快、更直觀地獲取各種產權信息，必須建立產權信息網絡系統，實現市區房管局領導、職能部門之間信息共享，同時，還應將產權檔案推向社會，滿足社會對房產檔案信息的需求。另外，還要圍繞經濟建設的中心工作，從檔案信息中加工提煉各種專題的檔案資料，為各級領導的宏觀決策提供必要的房地產信息資料。
4 房地產檔案數字信息化管理的注意事項
4.1 提高檔案管理數字信息化認識和技能
目前制約房地產檔案數字信息化管理的因素除了技術方面外，還有觀念上的認識不足。對于檔案部門負責人來講，要從政策、資金、技術以及人員配備上加大對檔案信息化體系建設的支持力度，為房產檔案信息化管理奠定基礎。對于房產檔案管理人員而言，要具備檔案現代化管理的意識，檔案管理人員要改變思想和態度，積極應對信息化的挑戰，主動學習網絡知識和技能，會運用檔案管理軟件實現檔案資料的錄入、存檔、搜索以及統計等操作，唯有如此，才能適于數字化檔案管理的需要。
4.2 加強電子檔案的安全管理保護
計算機網絡為房產檔案管理提供了巨大便利的同時，也帶來了一定的不安全性。網絡是個虛擬空間，電子文件在存儲和使用過程中容易出現丟失或者被人為破壞的情形，尤其是計算機病毒和電腦黑客的出現給房地產檔案安全帶來巨大威脅。為此，檔案管理部門。要建立完善的網絡系統保密制度，對載有房產檔案信息磁盤、U盤、軟盤等按照保密措施進行存放和管理，要做到專機專用，非工作人員一律不得接觸存儲房地產檔案信息的計算機，嚴禁將資料拷進存儲介質帶出辦公室。計算機要設置身份認證密碼，每一個合法用戶分配一個通行密碼。
目前，我國房地產檔案管理工作已經從傳統的地籍檔案中，慢慢過渡到專門的房地產檔案管理，并逐漸形成了自己的管理規范和方法。在信息數字化時代，房地產檔案管理部門要與時俱進，充分意識到數字信息化技術在檔案管理中的作用，不斷對檔案管理手段和方法進行改進，為房地產行業做出應有的貢獻。
參考文獻：
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