關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

 

本人在新義社區(qū)物業(yè)管理工作中，經(jīng)過(guò)近兩年的鍛煉，工作能力有了很大的提高，對(duì)日常工作中出現(xiàn)的各類問(wèn)題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字語(yǔ)言表達(dá)能力等方面有了很大提高，能夠從容面對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，保證了本崗位工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真努力把物業(yè)管理貫徹到實(shí)際工作中去下面是我對(duì)物業(yè)工作的總結(jié)：

1、每天工作期間，堅(jiān)持掛牌服務(wù)，并保持工作牌整潔，無(wú)缺損，嚴(yán)格按照市物業(yè)辦要求，對(duì)社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)及單位樓房堅(jiān)持日查日檢，科學(xué)合理制定巡視路線，每天對(duì)社區(qū)物業(yè)綜合管理情況進(jìn)行一次巡視。熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的情況；工作中不怕苦、不怕累，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，制定合理的巡檢路線，建立工作日志制度，按照要求認(rèn)真填寫(xiě)工作日志，做到字跡工整，記錄準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)；環(huán)境衛(wèi)生的管理方面，我們針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，組織公益崗位人員定期、不定期進(jìn)行大掃除，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法，并對(duì)樓道垃圾及亂貼亂畫(huà)進(jìn)行清理；

2、建立報(bào)告制度，發(fā)現(xiàn)各類問(wèn)題制止或協(xié)調(diào)無(wú)效時(shí)，及時(shí)填寫(xiě)“社區(qū)違規(guī)事件及物業(yè)管理問(wèn)題報(bào)告單”并報(bào)告街道城管物業(yè)科。堅(jiān)持每日巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，在小區(qū)改造過(guò)程中，對(duì)業(yè)主裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，及時(shí)監(jiān)督清運(yùn)7次，成功率100%；共填寫(xiě)報(bào)告單 6 次，報(bào)告井蓋丟失問(wèn)題 4次，補(bǔ)齊2次；拆除違章建筑 3個(gè)，調(diào)解糾紛4次，業(yè)主滿意率100%；對(duì)業(yè)主私自在綠地上種菜的行為及時(shí)制止2次，并恢復(fù)原狀2次，現(xiàn)在小區(qū)無(wú)私自占用綠地行為；疏通下水堵塞6次。

3.認(rèn)真落實(shí)房補(bǔ)政策，嚴(yán)格按照市政府辦公室關(guān)于《2017年吉林市廉租住房補(bǔ)貼的通知》，從實(shí)際出發(fā)，搞好廉租房補(bǔ)貼初審核定工作。對(duì)手續(xù)不齊全不符合條件的居民堅(jiān)決不予辦理。初步核定，共審核141戶，符合辦理的126戶，其中新增16戶，取消12戶，對(duì)本年度低保取消的和住房改善的住戶，不符合房補(bǔ)條件的堅(jiān)決不予辦理房補(bǔ)， 對(duì)不能給予辦理的說(shuō)明原因，使居民心中有數(shù)，人人心服口服。按照政策，做到“公開(kāi)、公平、公正”。 同時(shí)推進(jìn)信息公開(kāi)，符合享受廉租房補(bǔ)貼政策的住戶，在街道和社區(qū)門(mén)口顯著位置張貼公示并公開(kāi)投訴電話，讓群眾監(jiān)督，并根據(jù)意見(jiàn)反饋情況，認(rèn)真梳理存在的問(wèn)題。

4、組織符合條件的居民申請(qǐng)、分配廉租、公租住房。給居民講解最新廉租、公租房政策，接待咨詢居民，受理申請(qǐng)手續(xù)并上報(bào)區(qū)住建部門(mén)。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作過(guò)程中，零錯(cuò)誤，零投訴的完成了組織交代的任務(wù)。5、建立宣傳制度，利用社區(qū)宣傳欄宣傳物業(yè)方面的法律法規(guī)，定期與街道、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合舉辦文體娛樂(lè)活動(dòng)，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識(shí)；

5、建立接待制度，做好社區(qū)物業(yè)接待記錄，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)綜合管理投訴和調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛。對(duì)業(yè)戶反映的問(wèn)題，采取微笑、理解、跟進(jìn)、溝通、回復(fù)的原則，并做好記錄，及時(shí)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系，解決問(wèn)題。對(duì)有些一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題，及時(shí)與業(yè)主溝通，取得他們的理解。同時(shí)根據(jù)客戶投訴的事項(xiàng)，了解物業(yè)管理的缺陷與漏洞，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。工作之余，努力學(xué)習(xí)物業(yè)管理及其有關(guān)的法律法規(guī)，并能通過(guò)法律法規(guī)處理或解答物業(yè)管理方面的有關(guān)問(wèn)題。

6、及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)工作，尤其在這次小區(qū)改造過(guò)程中，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，他們提出了很多好的意見(jiàn)和建議，并把安裝的質(zhì)量不合格的塑鋼窗及時(shí)統(tǒng)計(jì)上來(lái)，交到物業(yè)辦。

第2篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”也就是說(shuō)，業(yè)主只有擁有儲(chǔ)藏室的合法產(chǎn)權(quán)，才能依法享有對(duì)儲(chǔ)藏室的完全支配權(quán)和收益權(quán)。因此，要想弄清楚儲(chǔ)藏室的相關(guān)物業(yè)問(wèn)題，首先必須界定儲(chǔ)藏室的所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，目前小區(qū)儲(chǔ)藏室在權(quán)屬界定上，大致可分為三類：

（一）產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商即建設(shè)單位所有。該類儲(chǔ)藏室的主要特點(diǎn)：一是應(yīng)有政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃，功能和用途明確；二是能夠證明開(kāi)發(fā)商（或建設(shè)單位）未將其建設(shè)成本平均分?jǐn)偟劫?gòu)房業(yè)主的商品住宅銷售成本之中，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)計(jì)要求；三是建成后開(kāi)發(fā)商已對(duì)其進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)解釋，該類儲(chǔ)藏室屬于小區(qū)專有部分，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其享有完全的支配權(quán)和收益權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體購(gòu)房業(yè)主共有。該類儲(chǔ)藏室的主要特點(diǎn)：一是未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)；二是已將所有建設(shè)成本分?jǐn)偟搅松唐纷≌匿N售成本之中；三是開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲得房產(chǎn)部門(mén)的產(chǎn)權(quán)登記；四是利用小區(qū)公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車(chē)停車(chē)位等經(jīng)區(qū)隔改造而建。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，該類儲(chǔ)藏室的產(chǎn)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

（三）產(chǎn)權(quán)屬人防工程歸國(guó)家所有。《人民防空法》規(guī)定，人防工程屬國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有。《人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用管理辦法》第3條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)開(kāi)發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”根據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，居民住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)單位均必須按一定比例籌資建設(shè)地下人防工程。目前，在一部分新舊小區(qū)中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構(gòu)的前提下，開(kāi)發(fā)商或前期物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）利用人防邊緣場(chǎng)地區(qū)隔建設(shè)地下儲(chǔ)藏室的現(xiàn)狀（暫不討論其建設(shè)的合法性）。

二、目前小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)權(quán)屬中存在的主要問(wèn)題

(一)開(kāi)發(fā)商將業(yè)主共有物業(yè)“贈(zèng)送”給少數(shù)個(gè)人從中牟利。目前，許多“購(gòu)房送儲(chǔ)藏室”、“購(gòu)房送面積”促銷的開(kāi)發(fā)商，其宣傳中所謂的“贈(zèng)送”面積，建設(shè)成本往往已經(jīng)分?jǐn)偟搅嗽擁?xiàng)目所有住宅商品房的銷售價(jià)格之中，但并沒(méi)有計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。所以，從法律上講，開(kāi)發(fā)商所“贈(zèng)送”的建筑面積，應(yīng)是該項(xiàng)目購(gòu)房業(yè)主的共有物業(yè)，但卻被開(kāi)發(fā)商“送”給了少數(shù)業(yè)主享用，而自己則從抬高的房?jī)r(jià)中謀取暴利。

(二)開(kāi)發(fā)商或前期物管企業(yè)擅自處置業(yè)主共有物業(yè)從中牟利。目前，許多開(kāi)發(fā)商或前期物管企業(yè)，往往利用一般業(yè)主不了解建設(shè)規(guī)劃的特點(diǎn)，未經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，就擅自將本屬于全體業(yè)主共有的部分物業(yè)場(chǎng)地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲(chǔ)藏室，并擅自進(jìn)行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開(kāi)發(fā)商利用二次銷售部分人防工程使用權(quán)之機(jī)非法牟利。由于開(kāi)發(fā)商作為住宅商品房的生產(chǎn)者，其房屋銷售完畢后，也就沒(méi)有再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的必要（仍必須承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任）和能力，因此在商品房開(kāi)發(fā)成本核算中，一般開(kāi)發(fā)商均會(huì)將其先期投資建設(shè)的民居地下人防工程資金，納入住宅開(kāi)發(fā)的成本，也就是說(shuō)，在一般的住宅商品房銷售價(jià)格中，已包括了人防地下工程建設(shè)資金（參見(jiàn)《南京市商品房作價(jià)辦法》），商品房賣(mài)出后，投資人其實(shí)已不再是開(kāi)發(fā)商而是全體購(gòu)房業(yè)主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車(chē)位和儲(chǔ)藏室的開(kāi)發(fā)商，卻往往會(huì)利用二次將住宅地下人防工程部分使用權(quán)銷售給具體業(yè)主的機(jī)會(huì)，將其二次銷售的全部收益據(jù)為己有，嚴(yán)重違反了《防空法》誰(shuí)投資誰(shuí)使用誰(shuí)收益的原則。

三、關(guān)于小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和收益分配的認(rèn)定

依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)前期一般執(zhí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)收取；業(yè)主大會(huì)成立后一般是在參照政府指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上由業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)）與所聘物管企業(yè)以合同形式商定；小區(qū)的代收代辦服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，一般由物管企業(yè)向委托方收取，不得向業(yè)主收取；小區(qū)的特約服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，由物管企業(yè)與業(yè)主單獨(dú)簽訂協(xié)議收取。小區(qū)儲(chǔ)藏室從物業(yè)服務(wù)性質(zhì)看，應(yīng)該屬于公共服務(wù)類。由于目前的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)儲(chǔ)藏室的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以何種形式、何種標(biāo)準(zhǔn)收取以及收益權(quán)歸屬?zèng)]有進(jìn)行細(xì)化和明確，這就引出了儲(chǔ)藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上的許多爭(zhēng)議和矛盾。但根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)，筆者以為有幾個(gè)原則還是可以堅(jiān)持和把握的。

（一）對(duì)產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”既然不計(jì)入公攤面積，那么物管企業(yè)對(duì)此類區(qū)域提供的公共服務(wù)理所當(dāng)然應(yīng)該收取服務(wù)費(fèi)。

（二）產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不應(yīng)該高于住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室作為普通住宅可有可無(wú)的附屬設(shè)施，無(wú)論從其所處區(qū)域、用途、功能，還是從其建設(shè)成本、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)上講，與普通住宅都存在著很大的品質(zhì)上的差距，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求上也不可能高于住宅。因此，其物業(yè)管理公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然無(wú)任何理由高于住宅公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）未獲得產(chǎn)權(quán)證的非人防儲(chǔ)藏室業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)。”因此，凡是使用業(yè)主未獲得產(chǎn)權(quán)證的儲(chǔ)藏室是有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，即使該儲(chǔ)藏室有產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)證的持有人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

（四）業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室不應(yīng)再收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)包括了業(yè)主共有物業(yè)的所有區(qū)域，而業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室一般均是利用業(yè)主共有區(qū)域建設(shè)的，因此在業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，應(yīng)該已經(jīng)包含了此區(qū)域的服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)該再重復(fù)收費(fèi)。至于業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室向具體使用人收取的購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應(yīng)按相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定納入業(yè)主共有物業(yè)的共有收益進(jìn)行分配。

（五）人防工程儲(chǔ)藏室物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收益應(yīng)歸全體購(gòu)房業(yè)主。人防工程儲(chǔ)藏室（含停車(chē)位）計(jì)入的產(chǎn)權(quán)面積依照法律規(guī)定歸國(guó)家所有，并且按規(guī)定不得納入購(gòu)房業(yè)主的公攤公用建筑面積計(jì)算（參見(jiàn)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》），因此物業(yè)企業(yè)向擁有人防工程儲(chǔ)藏室真正實(shí)際使用權(quán)的少數(shù)業(yè)主收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購(gòu)房業(yè)主，因此該類儲(chǔ)藏室（包括停車(chē)位）的物業(yè)管理服務(wù)收益，不應(yīng)該歸物業(yè)管理企業(yè)所有而應(yīng)歸小區(qū)全體購(gòu)房業(yè)主。

四、關(guān)于小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)管理收益監(jiān)管的幾點(diǎn)建議

（一）政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)對(duì)小區(qū)銷售樓盤(pán)的物業(yè)成本進(jìn)行成本價(jià)備案監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前普通住宅商品房銷售執(zhí)行的是市場(chǎng)價(jià)，即房屋銷售的定價(jià)權(quán)由開(kāi)發(fā)商自主決定。國(guó)家和地方政府價(jià)格主管部門(mén)目前僅是對(duì)普通商品房銷售過(guò)程中的明碼實(shí)價(jià)實(shí)行了備案監(jiān)管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開(kāi)發(fā)商是否有對(duì)購(gòu)房業(yè)主后期的共有物業(yè)利益進(jìn)行侵害，如果不了解開(kāi)發(fā)商住宅定價(jià)過(guò)程中的價(jià)格構(gòu)成，根本就無(wú)法判斷開(kāi)發(fā)商是否對(duì)業(yè)主共有物業(yè)進(jìn)行了怎樣的成本分?jǐn)偅鼰o(wú)法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門(mén)，對(duì)像商品房之類價(jià)格昂貴又是涉及到百姓安居樂(lè)業(yè)必然追求的重大民生利益的商品，必須責(zé)成政府價(jià)格主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的商品房銷售價(jià)格成本構(gòu)成實(shí)行備案監(jiān)管，因?yàn)槲ㄓ腥绱耍拍苷嬲S護(hù)和保護(hù)廣大購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二）在現(xiàn)有的房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)備案監(jiān)管過(guò)程中，政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步要求開(kāi)發(fā)商公開(kāi)更多的商品價(jià)格交易信息，特別是像儲(chǔ)藏室、停車(chē)位等交易中產(chǎn)權(quán)易于混淆又最容易侵害到購(gòu)房業(yè)主共有物業(yè)利益的附屬商品信息。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在銷售樓盤(pán)和交易儲(chǔ)藏室、停車(chē)位的過(guò)程中應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主公示房屋建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)資質(zhì)、規(guī)劃審批、預(yù)售許可證、銷售許可證、備案證明等相關(guān)定性資料，及時(shí)公開(kāi)儲(chǔ)藏室、停車(chē)位的位置、用途、銷售價(jià)、承租價(jià)和必須事先聲明或告知的相關(guān)購(gòu)買(mǎi)（租賃）協(xié)議的主要內(nèi)容等信息，以徹底解決購(gòu)房業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的附屬商品交易中信息不對(duì)稱的局面，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第3篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：小區(qū)；物業(yè)棄管；物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：C91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2015）04-0183-02

一、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)管理的概念與特征

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。具有如下特征。

1.物業(yè)管理將分散的社會(huì)工作集中起來(lái)，統(tǒng)一承擔(dān)，體現(xiàn)了物業(yè)管理的社會(huì)化功能。除了小區(qū)的房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)外，諸如水電管理、清潔、保安、綠化等直接關(guān)系到居民正常生活的方方面面，都可以由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。

2.物業(yè)服務(wù)公司作為獨(dú)立法人，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)公司法》和其他法律規(guī)定，依法經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)求發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的企業(yè)化特點(diǎn)。

3.物業(yè)管理提供專業(yè)化服務(wù)，就需要有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，擁有專業(yè)人員，并配備專業(yè)工具和設(shè)備。物業(yè)服務(wù)點(diǎn)多面廣，又具有較強(qiáng)的技術(shù)要求，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)化職能。

4.物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)模飿I(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)以盈利為目的，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的良性發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)化特點(diǎn)。

5.物業(yè)服務(wù)公司要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，科學(xué)管理是物業(yè)管理規(guī)范化的標(biāo)志。總之，正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)于物業(yè)管理政策的制定，指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理健康發(fā)展，具有重要作用。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的原則

1.業(yè)主自我管理原則。物業(yè)管理的根本目的是為了提升物業(yè)居住和使用環(huán)境的質(zhì)量，最大限度地發(fā)揮物業(yè)的作用。完善、規(guī)范、高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能有效地促成這一目的的實(shí)現(xiàn)。顯然，在物業(yè)管理過(guò)程中，業(yè)主作為物業(yè)的最直接利益主體，自然最關(guān)注物業(yè)本身的存在價(jià)值。在人們普遍關(guān)心人文居住環(huán)境的大背景下，物業(yè)管理的狀況將直接影響對(duì)物業(yè)本身價(jià)值的評(píng)判，所以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量也就最為關(guān)心。因此，法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主置于核心地位，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主在物業(yè)管理過(guò)程中的主動(dòng)性和積極性，貫徹自我管理的原則，這樣才能最大限度地減少物業(yè)管理的社會(huì)成本，發(fā)揮物業(yè)管理的功能。

2.主體平等原則。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主和物業(yè)公司是最基本的主體，而物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系則是最基本的物業(yè)管理法律關(guān)系。法律意義上的物業(yè)管理就是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。這里的管理不是行政管理，而是基于物業(yè)服務(wù)合同約定所進(jìn)行的管理。在這一關(guān)系中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)主體，應(yīng)當(dāng)遵循民法和合同法關(guān)于主體平等這一基本原則。

3.社會(huì)責(zé)任原則。物業(yè)的安全和效用不僅直接關(guān)系到業(yè)主的利益，也關(guān)系到他人的合法權(quán)益。根據(jù)社會(huì)責(zé)任原則，當(dāng)代所有權(quán)法律制度發(fā)展的一個(gè)重要方面，就是對(duì)所有權(quán)的合理限制。在物業(yè)所有權(quán)的行使方面，則是強(qiáng)調(diào)所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)兼顧公共利益和他人合法權(quán)益的義務(wù)，承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任。此外，在整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，強(qiáng)調(diào)各物業(yè)業(yè)主對(duì)他人乃至社會(huì)的責(zé)任，是營(yíng)造和諧社區(qū)的必然要求。

4.政府監(jiān)管原則。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是全方位、社會(huì)化的管理。其涉及物業(yè)本身的安全、所有權(quán)人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必須接受政府各有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督和管理。確立政府有關(guān)部門(mén)在物業(yè)管理中的監(jiān)管地位和監(jiān)管義務(wù)，是建立其與業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司之間穩(wěn)定法律關(guān)系的重要原則。

二、“棄管樓”形成的原因

（一）“棄管樓”的幾種棄管情形

第一種是完全處于棄管狀態(tài)。這種住宅樓的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理維修和樓院環(huán)境、共用部位都處于無(wú)人過(guò)問(wèn)的狀態(tài)。導(dǎo)致房子壞了沒(méi)人修，樓院環(huán)境沒(méi)人管，居民交租金或要參加房改沒(méi)人受理，可以說(shuō)它是名副其實(shí)的“棄管樓”。這種棄管樓從房屋權(quán)屬性質(zhì)上看，一種情況是已經(jīng)找不到產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，就是房屋建成以后沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，準(zhǔn)確地說(shuō)這種“棄管樓”是“無(wú)主樓”。另一種情況是有產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，但產(chǎn)權(quán)人（單位）對(duì)房屋已經(jīng)放棄管理，這種房屋的產(chǎn)權(quán)人（單位）感覺(jué)以租不能養(yǎng)房，干脆放棄管理，也不保養(yǎng)維修，導(dǎo)致住宅樓棄管。

第二種是部分工作放棄管理。就是房屋專項(xiàng)管理工作以外的工作無(wú)人管理。這種所謂的“棄管樓”有的屬于企事業(yè)單位自管產(chǎn)房屋，有的屬于國(guó)有直管公房，有的屬于居民參加房改后的個(gè)人私房。嚴(yán)格地說(shuō)，這種“棄管樓”中單位自管產(chǎn)房和直管公房的共用設(shè)施設(shè)備和房屋的專項(xiàng)維修管理工作并沒(méi)有棄管，他們只管房屋及房屋的共用設(shè)施設(shè)備，不管其他。所以，居民們把這種住宅樓也稱為“棄管樓”。

第三種是物業(yè)服務(wù)公司撤管。這種居民住宅樓過(guò)去曾經(jīng)實(shí)行過(guò)物業(yè)管理，但由于多種原因，物業(yè)服務(wù)公司撤出，放棄了住宅樓（小區(qū)）的物業(yè)管理工作，形成房屋產(chǎn)權(quán)單位專項(xiàng)管理工作以外的工作無(wú)人管理。對(duì)于這種物業(yè)服務(wù)公司撤管的居民住宅樓（小區(qū)），居民們把它也列入到“棄管樓”的行列。

（二）“棄管樓”形成的原因

1.法律法規(guī)不健全。產(chǎn)權(quán)不明確、法律責(zé)任不清楚，物業(yè)管理企業(yè)間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、派出所、居委會(huì)與物業(yè)管理公司在社會(huì)管理職能上的關(guān)系都還存在大量的不清晰之處。這些問(wèn)題往往是形成物業(yè)管理糾紛的原因。在法律上，物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)、開(kāi)發(fā)商、居委會(huì)的監(jiān)督下采取招投標(biāo)方式進(jìn)行選聘，簽訂委托管理合同。從糾紛種類上看，物業(yè)管理公司的更換、物業(yè)管理公司的選聘方式等問(wèn)題引起的糾紛占的比例較大。

2.業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用。雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，卻不組織業(yè)主定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商討重大事項(xiàng)，形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。直至其功能喪失，居民與物業(yè)之間產(chǎn)生矛盾后無(wú)法通過(guò)正當(dāng)途徑解決，造成積怨越來(lái)越深，最終導(dǎo)致物業(yè)棄管。

3.物業(yè)公司服務(wù)水平不高。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)對(duì)城市房屋實(shí)行行政管理的模式，即由政府設(shè)立的房管采用行政管理的手段，對(duì)房屋進(jìn)行管理。雖然這種管理模式現(xiàn)已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所淘汰，但一些陳舊的觀念和手段仍在一些物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理中有所體現(xiàn)，如有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將自己置于類似行政管理者的地位，對(duì)業(yè)主缺乏應(yīng)有的尊重，服務(wù)意識(shí)差，甚至任意侵害業(yè)益，等等。這種情況是不符合主體平等原則的。

第4篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 問(wèn)題 建議

當(dāng)前關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范性文件主要是2003年修訂后實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。雖然現(xiàn)在按照新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理公司改叫物業(yè)服務(wù)公司了，但是很多根本問(wèn)題還是沒(méi)有解決。當(dāng)前很多的物業(yè)服務(wù)公司跟其小區(qū)居民的關(guān)系不是很融洽，有些甚至發(fā)生了直接的暴力沖突，這違背了國(guó)家建設(shè)和諧社會(huì)的原則。大部分情況下，不是因?yàn)闃I(yè)主刁蠻，或者物業(yè)服務(wù)公司態(tài)度很差。原因是什么呢？我認(rèn)為主要的原因應(yīng)該在于相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全。

下面是目前物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)居民出現(xiàn)的一些糾紛問(wèn)題和建議。

一、物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間，在物業(yè)管理?xiàng)l例中沒(méi)有明確說(shuō)明，很多時(shí)候，只能靠業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在簽預(yù)售合同的時(shí)候另外簽一本物業(yè)管理協(xié)議來(lái)說(shuō)明。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司很多時(shí)候是母子關(guān)系，有些房地產(chǎn)公司為了更早收到物業(yè)管理費(fèi)，在這個(gè)協(xié)議中寫(xiě)明，在下達(dá)收樓通知書(shū)之后，就要開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)。很多時(shí)候在很多業(yè)主還沒(méi)有收樓的情況之下，就開(kāi)始收了。這些業(yè)主沒(méi)有收樓的原因大部分都是因?yàn)榉孔淤|(zhì)量存在或多或少的問(wèn)題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內(nèi)部裂縫或者衛(wèi)生間漏水等各種各樣的問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)。從物業(yè)服務(wù)公司角度講，管理的人群也少了很多。物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間一刀切，這是不太合理的現(xiàn)象。因此，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間在法規(guī)上應(yīng)該有個(gè)明確的說(shuō)明。在業(yè)主因?yàn)榉课菡薏缓檬諛堑那闆r下，不能強(qiáng)逼業(yè)主從房地產(chǎn)商規(guī)定的收樓時(shí)間交物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房子質(zhì)量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開(kāi)始收物業(yè)管理費(fèi)。

二、對(duì)不同的人群，物業(yè)管理費(fèi)要不要區(qū)別對(duì)待

條例第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”在現(xiàn)實(shí)生活中，存在這樣一個(gè)現(xiàn)象，業(yè)主買(mǎi)了房子，一直沒(méi)有入住，但是一直要交物業(yè)管理費(fèi)，和住在這里的業(yè)主交完全一樣的物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行的條例，對(duì)費(fèi)用收取是按照雙方協(xié)商，但是協(xié)商的結(jié)果往往是房地產(chǎn)商說(shuō)了算，而物業(yè)服務(wù)協(xié)議中已經(jīng)寫(xiě)定了兩者同樣的交法。如果一個(gè)小區(qū)收樓入住的就幾戶人家，物業(yè)服務(wù)工作就會(huì)輕松很多，而且管理會(huì)比較方便。從公平角度講，這種不區(qū)別對(duì)待不同客戶的方法不合理。關(guān)于這點(diǎn)，在法律中要有明確說(shuō)明，如果業(yè)主沒(méi)有入住，就應(yīng)該考證一下，公平起見(jiàn)，收取全價(jià)的1/2，或者1/3。

三、物業(yè)管理費(fèi)的合理標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理費(fèi)到底應(yīng)該收多少呢？按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第八條規(guī)定：“住宅小區(qū)公共收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3.綠化管理費(fèi)；4.清潔衛(wèi)生費(fèi)；5.保安費(fèi)；6.辦公費(fèi)；7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8.法定稅費(fèi)。”另外按照其第六、七條規(guī)定：“第六條：實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管理部門(mén)意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。第七條：物價(jià)部門(mén)在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，還要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門(mén)對(duì)核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。”現(xiàn)在新的2004―2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度中說(shuō)明，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不超過(guò)1.96元/平米，但是現(xiàn)在普遍物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現(xiàn)在很多企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收到了2元/平米以上，政府應(yīng)該作一番調(diào)查取證，確定適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)保修責(zé)任

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”如此規(guī)定有其理由，但是作為業(yè)主，將來(lái)房子如果出現(xiàn)問(wèn)題，要找人維修的話，建設(shè)單位怎么找呢？很難找。有些時(shí)候房子還在，但是建設(shè)單位已經(jīng)消失了。物業(yè)服務(wù)公司直接承擔(dān)了相關(guān)的一些責(zé)任，他們負(fù)責(zé)聯(lián)系房地產(chǎn)商，但是在這個(gè)過(guò)程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問(wèn)題也不能得到很好的解決。因此，應(yīng)該有一個(gè)明確的法規(guī)條款，比如規(guī)定房地產(chǎn)商在房屋銷售完畢之后在物業(yè)公司留有專人負(fù)責(zé)保修期間的各項(xiàng)問(wèn)題，而且規(guī)定房地產(chǎn)商必須為保修期準(zhǔn)備足夠的保修資金以供調(diào)配。

參考文獻(xiàn)：

［1］國(guó)務(wù)院令［2007］第504號(hào)修訂.物業(yè)管理?xiàng)l例.2007.

［2］國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部共同制定.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法.1996.

第5篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

第一節(jié)相關(guān)概念的概述

一、物業(yè)管理

“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“property”引譯而來(lái)，是單元性房地產(chǎn)的稱謂。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指各類建筑物及其附屬物的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

二、物業(yè)管理糾紛

糾紛一般是指爭(zhēng)執(zhí)的事情。它存在于社會(huì)生產(chǎn)與生活的各個(gè)領(lǐng)域，只要有人的存在，人與人之間必然會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，是指當(dāng)事人之間在物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛的當(dāng)事人有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門(mén)等。物業(yè)管理糾紛是我國(guó)目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳。可以說(shuō)物業(yè)管理糾紛是兼有民事物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛，是指當(dāng)事人之間在物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議。物業(yè)管理糾紛的當(dāng)事人有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門(mén)等。物業(yè)管理糾紛是我國(guó)目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳。可以說(shuō)物業(yè)管理糾紛是兼有民事關(guān)系、行政關(guān)系的法律糾紛。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的類型

按糾紛所屬法律部門(mén)不同的法律關(guān)系性質(zhì)的差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類

一、民事糾紛

民事糾紛是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會(huì)組織相互之間基于財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系而發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛（違約糾紛）、侵權(quán)糾紛、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無(wú)因管理糾紛等。

二、經(jīng)濟(jì)糾紛

經(jīng)濟(jì)糾紛正確地說(shuō)是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛。指存在經(jīng)濟(jì)組織隸屬關(guān)系地位不平等的個(gè)人與其所在經(jīng)濟(jì)組織之間、下級(jí)組織與其上級(jí)組織之間或者依法依合同結(jié)成經(jīng)濟(jì)協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟(jì)組織之間，基于經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系和組織管理職責(zé)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟(jì)糾紛，其狹義僅指不存在社會(huì)活動(dòng)組織隸屬關(guān)系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。

三、行政糾紛

狹義的行政糾紛是指行政機(jī)關(guān)在行使管理職權(quán)過(guò)程中與自然人、法人和其他社會(huì)組織之間發(fā)生的具體行政行為爭(zhēng)執(zhí)及連帶利益（如行政賠償）爭(zhēng)執(zhí)，廣義還包括對(duì)抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭(zhēng)執(zhí)。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)的行政指導(dǎo)和行政監(jiān)督的具體行政行為引起的糾紛。

四、刑事糾紛

刑事糾紛是指?jìng)€(gè)人和法人單位的行為觸犯刑事法律而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟(jì)糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時(shí)的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當(dāng)事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴(kuò)大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。

第三節(jié)物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)

一、物業(yè)管理糾紛案件的數(shù)量激增

物業(yè)管理糾紛幾乎涉及到民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事法律關(guān)系的各個(gè)方面，而且在物業(yè)管理各個(gè)階段，涉及到不同的主體，如在物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段涉及設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等；在前期物業(yè)管理階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等；在日常物業(yè)管理階段，既涉及工商、稅務(wù)、物價(jià)、房管、規(guī)劃、園林綠化等政府主管部門(mén)，又涉及供水、排水、供電、燃?xì)狻⑹姓葐挝唬€涉及業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服物業(yè)管理的主體。因此在物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)出多發(fā)性的特點(diǎn)。

二、物業(yè)管理糾紛的涉眾性

物業(yè)管理是為千家萬(wàn)戶提供安居樂(lè)業(yè)的保證，物業(yè)管理集分散的社會(huì)分工于一體。在物業(yè)管理三大服務(wù)中，最基本的公共服務(wù)涉及全體業(yè)主、使用人，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主、使用人的利益，因此，有時(shí)所發(fā)生的物業(yè)管理問(wèn)題，如與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的糾紛，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛，往往會(huì)引起業(yè)主們的集體爭(zhēng)執(zhí)或者是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的集體訴訟。

三、物業(yè)管理糾紛處理的復(fù)雜性

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系十分復(fù)雜。案件所涉及的主體，既有我國(guó)公民、法人和其他組織，又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或行政管理部門(mén)。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司與房產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。

四、物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性

物業(yè)管理服務(wù)大都直接面對(duì)業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)將直接或間接影響業(yè)主或使用人的生活或工作。其服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度直接決定了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)就目前在物業(yè)管理中對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)水平的優(yōu)劣很難用較為精確的量化指標(biāo)給予制定和評(píng)價(jià)。再加之物業(yè)管理中的供給主體、需求主體從各自考慮問(wèn)題的角度出發(fā)，很難對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞有較為一致的認(rèn)定。因此很容易導(dǎo)致在物業(yè)管理服務(wù)中，供求雙方對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞的爭(zhēng)執(zhí)。

第二章、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

在我國(guó)，物業(yè)管理糾紛通說(shuō)是指“自然人、法人、其他社會(huì)組織、國(guó)家有關(guān)行政管理部門(mén)相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動(dòng)中，因?qū)σ豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利義務(wù)有相互矛盾（對(duì)立、對(duì)抗）的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)”。現(xiàn)代物業(yè)管理作為一個(gè)新生行業(yè)，在我國(guó)將近二十年的歷史，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。如果說(shuō)20世紀(jì)80年代初是物業(yè)管理的起步階段，90年代初至90年代中期是我國(guó)物業(yè)管理的快速成長(zhǎng)階段，那么20世紀(jì)90年代末，21世紀(jì)初是穩(wěn)中求進(jìn)。1981年3月10日，我國(guó)第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生，標(biāo)志著我國(guó)對(duì)物業(yè)管理的探索與嘗試的開(kāi)始。物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的管理模式在我國(guó)一出現(xiàn)，便顯示出強(qiáng)大的生命力，有著十分美好的發(fā)展前景。2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效，法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界認(rèn)識(shí)和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在物業(yè)管理活動(dòng)中，許多人對(duì)物業(yè)管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的物業(yè)管理法律、法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為尚不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮。

第三章、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決依據(jù)

第一節(jié)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，相應(yīng)的法律法規(guī)也不夠健全，近些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理在我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中顯得越來(lái)越重要也越來(lái)越普遍，而人們對(duì)物業(yè)管理這樣一種新生事物認(rèn)識(shí)還不夠全面，從而使得物業(yè)管理的糾紛越來(lái)越多，歸納起來(lái)，主要有以下四個(gè)方面的原因。

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)留下隱患在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，很大一部分是由于開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題造成的。許多物業(yè)糾紛是由于建筑工程質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商擅自改變規(guī)劃，以及無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初售樓時(shí)對(duì)購(gòu)房人的承諾，并采取賣(mài)了房子就走人的錯(cuò)誤做法，于是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾便轉(zhuǎn)嫁成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。業(yè)主往往因?yàn)榉孔淤|(zhì)量或其他購(gòu)房中產(chǎn)生的問(wèn)題而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，從而引起糾紛。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位由于我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平較低，專業(yè)物業(yè)管理人員較少、素質(zhì)較低，造成物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，城市化進(jìn)程的加快使得人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的要求越來(lái)越高，于是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求渴望與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀之間便產(chǎn)生各種糾紛。

3．物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全，行政管理工作不到位物業(yè)管理20世紀(jì)80年代開(kāi)始在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，到1993年開(kāi)始才相繼出臺(tái)了一些地方性法規(guī)來(lái)調(diào)整物業(yè)管理，2003年才頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》。物業(yè)管理的各種法律法規(guī)相對(duì)滯后于物業(yè)管理的實(shí)際發(fā)展。而物業(yè)管理的各行政主管部門(mén)也較多，往往存在多頭管理的局面，使得政出多門(mén)，責(zé)任相互推諉，從而使行政管理工作做不到位，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

4．業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)認(rèn)識(shí)不足，缺乏專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律知識(shí)一方面由于受傳統(tǒng)福利分房制度的影響，一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有一種抵觸性情緒；另一方面，‘一些業(yè)主過(guò)分強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利，而忽略了自己也是義務(wù)主體，總是希望盡可能少地繳納服務(wù)費(fèi)而得到更高質(zhì)量、更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量糾紛的頻繁產(chǎn)生；其次，業(yè)主缺乏法律知識(shí)，在訂立各種服務(wù)合同時(shí)不能明確自己的權(quán)利義務(wù)，那么在履行合同時(shí)就會(huì)產(chǎn)生糾紛。個(gè)別業(yè)主的民主法制觀念淡薄，不但不履行自己的義務(wù)，甚至故意侵犯其他人的合法權(quán)益，必然會(huì)導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

5．有些糾紛當(dāng)事人確有困難這主要體現(xiàn)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛上，有些業(yè)主確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊張，但物業(yè)公司收不來(lái)物業(yè)費(fèi)就不能開(kāi)展正常工作，這樣就容易使雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，產(chǎn)生糾紛。總而言之，造成物業(yè)管理糾紛的原因是多種多樣、紛繁復(fù)雜的。但是，就具體的某一個(gè)糾紛案例而言，主要的原因可能只會(huì)有一兩個(gè)。因此，在處理物業(yè)管理的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地針對(duì)具體原因找出合理妥當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法，從而保證民心穩(wěn)定和行業(yè)的發(fā)展。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決原則

對(duì)物業(yè)管理糾紛，無(wú)論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)、人民法院處理時(shí)，還是當(dāng)事人之間協(xié)商解決時(shí)，都應(yīng)遵守下列原則：

(一)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則中國(guó)《民法通則》第六條明確規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”所謂“嚴(yán)格執(zhí)行”含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴(yán)格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒(méi)有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。

(二)保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則合法的產(chǎn)權(quán)通常有房地產(chǎn)權(quán)證為憑據(jù)，合法的債權(quán)通常有合同為憑據(jù)。只要誰(shuí)能舉證證明自己是某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)或某項(xiàng)債權(quán)的合法屬主且查證屬實(shí)，就應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)和給予法律保護(hù)。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩項(xiàng)維系經(jīng)濟(jì)利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，歷來(lái)是國(guó)家法律保護(hù)的重點(diǎn)對(duì)象。

(三)法律政策與實(shí)事求是相結(jié)合的原則由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復(fù)雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣。因而在具體處理糾紛時(shí)，既要嚴(yán)格依法處理，也要奉行“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史事實(shí)，兼顧社會(huì)妥當(dāng)效果。對(duì)于以往已作出的處理決定或裁判，若確實(shí)有失誤，應(yīng)本著“實(shí)事求是、有錯(cuò)必究”的原則精神，依法予以糾正。

(四)及時(shí)原則多數(shù)物業(yè)管理糾紛最初都是輕微矛盾，但如果處理不及時(shí)，矛盾極易擴(kuò)大、激化，所以及時(shí)將物業(yè)管理糾紛解決在萌芽狀態(tài)，有利于社會(huì)主義精神文明建設(shè)。及時(shí)原則應(yīng)包括以下方面：首先，受理應(yīng)當(dāng)及時(shí)；其次，調(diào)查取證應(yīng)當(dāng)及時(shí)；再次，處理決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)。

(五)便民原則物業(yè)管理糾紛的處理應(yīng)當(dāng)隨時(shí)考慮到當(dāng)事人的便利，便民原則應(yīng)表現(xiàn)在申訴或投訴的便利。有關(guān)單位應(yīng)在小區(qū)設(shè)立申訴或投訴接待站，使當(dāng)事人可就近要求解決物業(yè)管理糾紛，不因申訴或投訴無(wú)門(mén)，以致糾紛長(zhǎng)期存在，日益激化，影響安定。解決糾紛過(guò)程中時(shí)間、精力和財(cái)力的節(jié)約，這也是實(shí)際的便民措施，以較少的投入，高效率地解決糾紛，使當(dāng)事人在時(shí)間、精力和財(cái)力上沒(méi)有浪費(fèi)。

(六)合理原則正確處理物業(yè)管理糾紛，必須從團(tuán)結(jié)出發(fā)，本著互諒互讓的精神，公平合理地解決糾紛。公平合理的原則應(yīng)包括必須查清事實(shí)，分清是非和責(zé)任；必須有利于管理，方便生活；承擔(dān)責(zé)任

方式適當(dāng)，使責(zé)任人心服口服。，此外，貫徹綜合治理的原則和堅(jiān)持糾紛處理的法定程序原則也應(yīng)屬于物業(yè)管理糾紛處理應(yīng)堅(jiān)持的重要原則。

第四章、物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制研究

第一節(jié)物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的構(gòu)建原則

一、以人為本：基于馬斯洛需求層次理論的思考

以人為本，既是一種對(duì)最廣大人民群眾主體作用和地位的肯定，又是一種價(jià)值取向，還是一種思維方式，它是時(shí)展的要求、歷史進(jìn)步的結(jié)論。馬斯洛的需求層次理論告訴我們?nèi)藗兊男枨笫遣粩喔碌摹ｋS著社會(huì)的進(jìn)步，人們?cè)跐M足了“住”這一基本需求后，又產(chǎn)生了“住得舒適”的新需求，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量來(lái)滿足居民的新需求，當(dāng)物業(yè)公司滿足不了居民的需求的時(shí)候，物業(yè)糾紛就產(chǎn)生了。社區(qū)建設(shè)從根本上說(shuō)是為了滿足人們多樣化的高質(zhì)量的生活需求和全面發(fā)展，其出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)都在于人和為了人。所以，我們?cè)跇?gòu)建物業(yè)糾紛解決機(jī)制的時(shí)候，堅(jiān)持的一個(gè)基本原則就是以人為本。

二、合作共贏：基于利益集團(tuán)理論的思考

隨著外部社會(huì)結(jié)構(gòu)的不斷復(fù)雜化和利益的多元化，在現(xiàn)代社會(huì)，任何一個(gè)利益集團(tuán)都不可能獨(dú)立完成任何事情，它需要與其它領(lǐng)域的集團(tuán)進(jìn)行合作，在合作過(guò)程中通過(guò)博弈達(dá)到“共贏”。城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)體系是一個(gè)開(kāi)放、有序、具有多元主體的系統(tǒng)，這就意昧著任何一個(gè)組成部分或主體的變動(dòng)和發(fā)展，都會(huì)帶來(lái)其它部分的變化，也會(huì)給與之相聯(lián)系的外界環(huán)境帶來(lái)影響。物業(yè)管理糾紛的解決也需要各個(gè)利益主體相互妥協(xié)、相互合作來(lái)實(shí)現(xiàn)的，社區(qū)內(nèi)各利益主體之間不應(yīng)該是敵對(duì)的關(guān)系，而應(yīng)該是社會(huì)地位平等的合作伙伴的關(guān)系，在實(shí)現(xiàn)自身基本利益的同時(shí)，也考慮一下別人的利益，做出一定妥協(xié)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的共同增長(zhǎng)，最終達(dá)到各利益主體的共贏。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制

我國(guó)物業(yè)糾紛的解決機(jī)制應(yīng)包含“骨架”和“筋脈”兩部分，這兩部分是緊密結(jié)合、互相支撐的關(guān)系，其中“骨架”確定了糾紛發(fā)生后的基本解決途徑，“筋脈”則為各種解決途徑的有效實(shí)現(xiàn)提供保障。二者相互作用共同構(gòu)成物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制，缺一不可。

一、物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“骨架”

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的第六章，關(guān)于爭(zhēng)議的解決的第三十四條有五類途徑解決：與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)；向有關(guān)行政部門(mén)申訴；根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；向人民法院提訟。參考上述法條，物業(yè)管理糾紛的解決機(jī)制也應(yīng)有一個(gè)梯級(jí)層次：溝通協(xié)商→調(diào)解→行政裁決→仲裁→訴訟。物業(yè)管理糾紛發(fā)生以后，如果全部都尋求法律途徑的話，由于我國(guó)物業(yè)管理糾紛數(shù)量激增，就目前的法院的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，是無(wú)法承擔(dān)這么重的負(fù)荷的，而且會(huì)浪費(fèi)許多法律資源。我們?nèi)绻瓷厦婺莻€(gè)層次來(lái)處理糾紛，會(huì)節(jié)約許多社會(huì)資源，也會(huì)提高物業(yè)管理糾紛解決的效率。

二、物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“筋脈”

物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的“筋脈”主要指建立起各種機(jī)制，比如培訓(xùn)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、溝通機(jī)制、聯(lián)席會(huì)議制度、監(jiān)管機(jī)制、預(yù)防機(jī)制、保險(xiǎn)機(jī)制、評(píng)估機(jī)制等等，為骨架“筋脈”的保障作用則貫穿于“骨架”的始終。過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

第三節(jié)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制的途徑

在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下，物業(yè)管理糾紛的解決途徑非常廣泛，從我國(guó)民事立法有關(guān)規(guī)定和實(shí)踐來(lái)看，主要包括協(xié)商、調(diào)解、行政處理、仲裁、訴訟等多種方式。總的說(shuō)來(lái)，這些糾紛解決方式可分為兩類：訴訟方式和非訴訟方式，前述方式除訴訟外，都屬于非訴訟方式。

一、協(xié)商

協(xié)商是物業(yè)管理糾紛雙方當(dāng)事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實(shí)事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達(dá)成和解協(xié)議，并自覺(jué)履行。協(xié)商無(wú)須第三者參與斡旋、調(diào)停、仲裁或裁判，這種方式簡(jiǎn)便易行，省時(shí)、省力、省錢(qián)，是一種理想狀態(tài)的解決方式，關(guān)鍵是在運(yùn)用過(guò)程中要注意合法性和自愿性。單純的雙方當(dāng)事人之間的協(xié)商屬于典型的“私了”，通過(guò)協(xié)商“私了”是有條件的，在條件不具備時(shí)，往往難以達(dá)成合意，且通過(guò)協(xié)商達(dá)成的協(xié)議沒(méi)有強(qiáng)制力，約束力不足，具有不確定性。

二、調(diào)解

調(diào)解是在第三方主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策以及社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)糾紛雙方進(jìn)行斡旋、勸說(shuō)，促使他們互相諒解，進(jìn)行協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，消除紛爭(zhēng)的活動(dòng)。在某種意義上，調(diào)解可以視為協(xié)商的延伸，二者的主要區(qū)別在于是否有中立第三方(調(diào)解人)的參與。調(diào)解分訴訟外調(diào)解(包括民間調(diào)解、行政調(diào)解等)和訴訟內(nèi)調(diào)解(司法調(diào)鰓)。從糾紛解決機(jī)制的體系出發(fā)，本部分內(nèi)容重點(diǎn)介紹民間調(diào)解，而行政調(diào)解和訴訟內(nèi)調(diào)解分別在行政處理和訴訟方式中介紹。調(diào)解具有如下特點(diǎn)：

(1)調(diào)解是在中立第三方的參與下進(jìn)行的糾紛解決活動(dòng)。作為中立第三方的調(diào)解人可以是國(guó)家機(jī)關(guān)、社會(huì)組織、專門(mén)機(jī)關(guān)(機(jī)構(gòu))，也可以是個(gè)人。

(2)調(diào)解以當(dāng)事人的自愿為前提。

(3)調(diào)解具有程序的簡(jiǎn)便性和處理的靈活性與合理性。糾紛當(dāng)事人能夠在自愿、平等、友善的基礎(chǔ)上弄清事實(shí)、分清責(zé)任、達(dá)成協(xié)議，應(yīng)該說(shuō)這是雙方當(dāng)事人解決糾紛的最理想方式。

三、行政處理

行政處理，是指行政主體為實(shí)現(xiàn)相應(yīng)法律、法規(guī)、規(guī)章確定的行政管理目標(biāo)和任務(wù)，應(yīng)行政相對(duì)人申請(qǐng)或依職權(quán)依法處理涉及特定行政相對(duì)人某種權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)的具體行政行為。行政處理是解決物業(yè)管理糾紛的主要途徑，它具有專業(yè)性、權(quán)威性強(qiáng)以及效率高、成本低等優(yōu)點(diǎn)。物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況最熟悉，掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)的基本情況和有關(guān)資料，便于及時(shí)查明案件事實(shí)，做出妥善處理，維護(hù)國(guó)家、集體利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。行政處理的形式廣泛多樣，主要包括行政調(diào)解、行政裁決和行政復(fù)議等。

(一)物業(yè)管理糾紛的投訴和受理為了解決物業(yè)管理的各種糾紛，我國(guó)建立相應(yīng)的投訴、受理制度。物業(yè)管理糾紛的投訴是指業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或其他物業(yè)管理主體違反有關(guān)法律、法規(guī)、委托管理服務(wù)合同等行為，而向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)(房地產(chǎn)管理部門(mén))、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的上級(jí)部門(mén)進(jìn)行口頭或書(shū)面的反映。物業(yè)管理糾紛的投訴受理，是指物業(yè)管理行政部門(mén)接受投訴后的處理程序。建立物業(yè)管理投訴受理制度，有利于維護(hù)業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，也有利于物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展。這一制度已經(jīng)納入到物業(yè)管理的法律體系中。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

(二)行政調(diào)解行政調(diào)解是指在特定的國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)主持下進(jìn)行的調(diào)解，具有行政性質(zhì)。行政機(jī)關(guān)主持的糾紛調(diào)解，與民間調(diào)解比較，具有依靠專家判斷、對(duì)糾紛當(dāng)事人(雙方或一方)有權(quán)威性和影響力、效率高、成本低以及可以在糾紛解決過(guò)程中積累政策經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)。

(三)行政裁決和行政復(fù)議行政裁決是指對(duì)于違反行政法規(guī)的行為，國(guó)家有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)違法者所作的處分或處罰決定。如果當(dāng)事人對(duì)處理決定不服，可在一定期限內(nèi)依法向原行政主管部門(mén)的上級(jí)機(jī)關(guān)提出重新處理的申請(qǐng)，上級(jí)行政機(jī)關(guān)依法進(jìn)行復(fù)議，維持、變更或撤銷、部分撤銷原處理決定。在處理物業(yè)管理糾紛中，上級(jí)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)通過(guò)行政復(fù)議，對(duì)下級(jí)機(jī)關(guān)所作的行政處罰和行政處理決定進(jìn)行復(fù)查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當(dāng)?shù)男姓Q定，這種復(fù)查過(guò)程，就是實(shí)施監(jiān)督的過(guò)程。這樣做，有利于房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)依法行政，正確貫徹國(guó)家的物業(yè)管理政策，正確實(shí)施物業(yè)管理法律法規(guī)，做好物業(yè)管理工作。

四、仲裁

仲裁是指發(fā)生糾紛的當(dāng)事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達(dá)成協(xié)議，把他們之間的爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)，由仲裁機(jī)構(gòu)以第三者的身份對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁這一方式有自愿的一面，也有強(qiáng)制的一面。當(dāng)事人雙方自愿將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)解決，裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力。當(dāng)事人不履行責(zé)任，對(duì)方當(dāng)事人可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。仲裁有以下特點(diǎn)：(1)以雙方自愿為前提；(2)仲裁的范圍一般為民商事糾紛；(3)仲裁有極大的靈活性與便利性；(4)仲裁具有強(qiáng)制執(zhí)行力。

五、訴訟

訴訟是指受害人、案件的其他當(dāng)事人或法定國(guó)家機(jī)關(guān)依法向人民法院、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。物業(yè)管理糾紛的訴訟主要是民事訴訟。司法救濟(jì)作為糾紛解決最終的和最有效的途徑有其特有的優(yōu)點(diǎn)，人民法院作為惟一的審判機(jī)關(guān)，其程序規(guī)范嚴(yán)密，判決具有權(quán)威性和強(qiáng)制力。所以雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議較大的案件，通過(guò)訴訟外手段難以解決時(shí)，最終還是要選擇司法救濟(jì)。人民法院的審判，也首先適用調(diào)解。《民事訴訟法》第16條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自愿和合法的原則進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。”第85條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，在事實(shí)清楚的基礎(chǔ)上，分清是非，進(jìn)行調(diào)解。”物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事案件，在審理中也首先應(yīng)當(dāng)適用調(diào)解，在調(diào)解中遵循自愿、合法原則。與民間調(diào)解、行政調(diào)解(統(tǒng)稱為訴訟外調(diào)解)所不同的是，法院調(diào)解為訴訟內(nèi)調(diào)解，雙方當(dāng)事人一經(jīng)達(dá)成協(xié)議并送達(dá)，即產(chǎn)生法律效力，它與司法判決書(shū)具有同等的法律強(qiáng)制力和約束力。調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。

第6篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

一、明確職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)住宅物業(yè)管理

按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負(fù)責(zé)”的原則，明確住宅物業(yè)管理工作職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，共同推進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。

（一）市房管局負(fù)責(zé)研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審，住宅專項(xiàng)維修資金歸集和物業(yè)管理用房的管理，落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)檢查評(píng)比、考核和人員培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，指導(dǎo)鎮(zhèn)（街道、辦事處）調(diào)處物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、臨港新城管委會(huì)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，配合市房管局科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的選舉、改選和換屆工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作，做好轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的投訴處理和工作。

（三）社區(qū)居委會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)（街道、辦事處）做好物業(yè)管理工作，參與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、改選和換屆，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者進(jìn)行自治管理，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法行為并及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告。

（四）市規(guī)劃局負(fù)責(zé)科學(xué)設(shè)定居住用地規(guī)劃條件，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案和施工圖，確保相關(guān)設(shè)施配套到位，查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可范圍的違法建設(shè)行為。

（五）市建設(shè)局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)單位及時(shí)處理已竣工交付住宅小區(qū)的質(zhì)量問(wèn)題。住宅小區(qū)房屋未經(jīng)質(zhì)量單項(xiàng)驗(yàn)收合格的，不予發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

（六）市公安局負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)住宅小區(qū)治安防范措施的落實(shí)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)停車(chē)位安排、行車(chē)路線劃定、交通標(biāo)線設(shè)置等工作。對(duì)小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、強(qiáng)行停放大型客貨車(chē)輛、影響消防安全等行為依法采取強(qiáng)制措施并進(jìn)行處理。公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)消防設(shè)施的檢查驗(yàn)收，依法查處破壞消防設(shè)施的行為。

（七）市城管執(zhí)法局按照城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定查處住宅小區(qū)內(nèi)破墻開(kāi)門(mén)（窗）、損綠毀綠、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自搭建構(gòu)（建）筑物及其他設(shè)施、設(shè)亂戶外廣告、亂設(shè)攤點(diǎn)等行為，做好住宅小區(qū)垃圾清運(yùn)及路燈養(yǎng)護(hù)等工作。

（八）市園林旅游局按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，嚴(yán)格住宅小區(qū)綠化建設(shè)方案的審批，指導(dǎo)做好住宅小區(qū)的綠化管護(hù)工作，并具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常綠化管護(hù)工作。

（九）市人民防空辦公室負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)人防工程的規(guī)劃、建設(shè)、維護(hù)管理、監(jiān)督檢查和實(shí)地標(biāo)注工作，人防工程未經(jīng)質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價(jià)、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)要按照各自職責(zé)，妥善處理物業(yè)管理涉及的工商登記、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境污染、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量等方面的投訴，主動(dòng)配合各鎮(zhèn)（街道、辦事處）化解物業(yè)管理中的矛盾。

二、根據(jù)實(shí)際，合理確定住宅物業(yè)管理的方式

（一）新建住宅小區(qū)全面推行等級(jí)物業(yè)服務(wù)。先由建設(shè)單位按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、配套情況和需要的管理服務(wù)項(xiàng)目，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

（二）改造后的老住宅小區(qū)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理；對(duì)暫不具備條件的，可以實(shí)行業(yè)主自治管理，也可以采用業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)簽訂協(xié)議的方式，由社區(qū)居委會(huì)提供以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)按照誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則組織實(shí)施管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，可根據(jù)業(yè)主需求確定物業(yè)管理方式。

三、突出重點(diǎn)，切實(shí)抓好住宅物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，有權(quán)提出合理化建議，對(duì)擅自變更設(shè)計(jì)方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，及時(shí)向有關(guān)行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告。

（二）規(guī)范物業(yè)交接。新建住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備設(shè)施、人防工程設(shè)施設(shè)備要同步交付使用。住宅小區(qū)竣工交付前，建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)共用設(shè)備設(shè)施（含人防工程設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行查驗(yàn)，做好交接記錄，明確責(zé)任。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和房屋單體、設(shè)備設(shè)施等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明。建設(shè)單位按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（**政辦發(fā)〔20**〕79號(hào)）規(guī)定支付的交接費(fèi)，由市房管局統(tǒng)一管理，交接費(fèi)的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區(qū)都要依法建立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一時(shí)難以建立的，由社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主共同決定住宅小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)，直至業(yè)主委員會(huì)成立。社區(qū)居委會(huì)要認(rèn)真組織籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，積極支持業(yè)主委員會(huì)的工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)義務(wù)，也要督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（四）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，合同的期限應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)任期相一致，并向社區(qū)居委會(huì)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持明碼標(biāo)價(jià)并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺(jué)接受市物價(jià)局、房管局等部門(mén)以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。市房管局要會(huì)同各鎮(zhèn)（街道、辦事處）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管檢查，科學(xué)評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用程度，不斷完善物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信檔案制度。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、市房管局、所在鎮(zhèn)（街道、辦事處）和社區(qū)居委會(huì)。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目且建設(shè)單位**法承擔(dān)重新選聘責(zé)任的，由社區(qū)居委會(huì)臨時(shí)代為管理。

（六）建立住宅小區(qū)公共設(shè)施應(yīng)急處理機(jī)制。市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府要按照屬地管理原則，分別安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，作為物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置資金，專項(xiàng)用于棄管住宅小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施臨時(shí)運(yùn)行管理費(fèi)用。

（七）妥善處理物業(yè)質(zhì)量遺留問(wèn)題。已竣工交付使用房屋的消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控、高層電梯、地下車(chē)庫(kù)等存在質(zhì)量遺留問(wèn)題的，由市政府統(tǒng)一牽頭，責(zé)成相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設(shè)單位盡快落實(shí)資金，迅速整改。對(duì)整改不力的建設(shè)單位，要記入誠(chéng)信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實(shí)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策

（一）稅收規(guī)費(fèi)方面

1．住宅物業(yè)服務(wù)的新辦企業(yè)自經(jīng)營(yíng)之日起2年內(nèi)免繳統(tǒng)一收費(fèi)（含防汛保安、殘疾就業(yè)保障、人防、工會(huì)等各類基金）；

2．20**年**月31日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅地方留成部分扣除征管經(jīng)費(fèi)后，由政府通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展；

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托管理改造后的老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住宅小區(qū)，其收費(fèi)列入代辦項(xiàng)目，不計(jì)入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)；

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當(dāng)減少社會(huì)保險(xiǎn)種類，下浮繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和比例。

（二）政府補(bǔ)貼方面

1．市政府統(tǒng)一建設(shè)的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財(cái)政按每月0.2元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位），各鎮(zhèn)（街道、辦事處）建造的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各鎮(zhèn)（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實(shí)物業(yè)管理的城區(qū)住宅小區(qū)，由市財(cái)政按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位）。

2．改造后的老小區(qū)，物業(yè)服務(wù)交接費(fèi)由市財(cái)政按1元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一次性補(bǔ)貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區(qū)按建筑總面積的2‰配建經(jīng)營(yíng)性用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸市房產(chǎn)管理局所有，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，收益主要用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

（三）表彰獎(jiǎng)勵(lì)方面

1．市財(cái)政每年安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)受到上級(jí)政府及部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理方面表彰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和個(gè)人，按照上級(jí)政府及部門(mén)明確的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

2．鎮(zhèn)（街道、辦事處）應(yīng)安排相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)，對(duì)作用發(fā)揮好、規(guī)范程度高的業(yè)主委員會(huì)予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)；

（四）市房管局協(xié)調(diào)督促建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定盡快支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保物業(yè)管理工作健康持續(xù)發(fā)展

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市政府辦公室分管副主任、房管局局長(zhǎng)、**江街道主任任副組長(zhǎng)，市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、園林、**、人防、環(huán)保、物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、工商、民政、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)以及**江街道的分管領(lǐng)導(dǎo)為成員，負(fù)責(zé)督促檢查有關(guān)單位履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，并指定專門(mén)科室具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，在全市建立起一級(jí)抓一級(jí)、層層有落實(shí)的物業(yè)管理工作體系，為物業(yè)管理工作提供堅(jiān)強(qiáng)有力的保障。

（二）營(yíng)造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)他們主動(dòng)支持、參與物業(yè)管理活動(dòng)，積極維護(hù)社區(qū)環(huán)境。

第7篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)費(fèi)拖欠 物業(yè)費(fèi)定價(jià) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 制裁

物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)區(qū)分所有的住宅小區(qū)公共部位進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的重要來(lái)源,但目前各住宅小區(qū)都有很大比例的業(yè)主拒絕繳納或拖欠物業(yè)管理費(fèi),一些住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)拖欠比例甚至超過(guò)70%。由于收費(fèi)不足,很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只好降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另外,更有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例太大而嚴(yán)重虧損,不得不退出小區(qū)物業(yè)管理。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致入不敷出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)管理,造成了住宅小區(qū)一定時(shí)期內(nèi)的管理真空,這給業(yè)主的生活帶來(lái)了很大的困擾。

業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題的成因

物業(yè)費(fèi)定價(jià)缺少業(yè)主參與。當(dāng)前居民普通住宅物業(yè)服務(wù)主要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。在各地方按照這個(gè)《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中,許多都對(duì)普通住宅物業(yè)規(guī)定了實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務(wù)收費(fèi)。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托,為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上,物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商的意志,卻唯獨(dú)缺少物業(yè)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意志,因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定,政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價(jià),業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。但實(shí)際上,業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價(jià)。首先,在前期物業(yè)管理階段,業(yè)主不能參與定價(jià)。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過(guò)程中業(yè)主大會(huì)尚未召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)尚未成立,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價(jià),沒(méi)有機(jī)會(huì)表達(dá)自己的意志,更不能討價(jià)還價(jià)。其次,由于一系列復(fù)雜的原因,很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重,業(yè)主也很難通過(guò)由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費(fèi)定價(jià)。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、標(biāo)準(zhǔn)不具體。目前,居民對(duì)物業(yè)服務(wù)普遍不滿意。中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)公布的2009年度全國(guó)住宅用戶滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果顯示,2009年住宅用戶的滿意度指數(shù)為70。住戶最不滿意物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,包括停車(chē)管理混亂,小區(qū)安全性低等問(wèn)題。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),造成當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的一個(gè)重要原因即是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不具體。實(shí)踐當(dāng)中的物業(yè)管理服務(wù)合同往往只對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目進(jìn)行約定,而對(duì)各個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到何種質(zhì)量則缺乏具體的、量化的規(guī)定。這不僅使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)無(wú)明確的執(zhí)行參照,也使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會(huì)因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)不一致而導(dǎo)致糾紛。在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下,業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有問(wèn)題而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例非常大。在實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能及時(shí)收繳,業(yè)主在法庭提出抗辯理由有50%是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符。①

拖欠物業(yè)費(fèi)行為得不到有力制裁。通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r(shí)拖欠物業(yè)費(fèi)的只有極少數(shù)業(yè)主,一旦其行為得不到及時(shí)制裁,不交費(fèi)業(yè)主數(shù)量將迅速增長(zhǎng),這是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)費(fèi)也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車(chē)”心理和行為會(huì)在業(yè)主間蔓延,造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)行為除了請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促外,唯一合法的手段就是訴諸法院,通過(guò)訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中,因?yàn)檫@種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟的方式追繳物業(yè)費(fèi)的案例比例不高。從我國(guó)目前的立法規(guī)定看,對(duì)業(yè)主無(wú)合法理由欠費(fèi)的行為尚無(wú)有效制裁措施。

解決拖欠物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題的對(duì)策

提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的程度。首先,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該朝協(xié)商定價(jià)的方向發(fā)展,縮小適用政府指導(dǎo)價(jià),拓寬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有待改善,尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,在國(guó)家價(jià)格宏觀調(diào)控下,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的調(diào)節(jié)。②政府可以定期向社會(huì)如實(shí)公布物業(yè)費(fèi)的市場(chǎng)平均價(jià)格以及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的明細(xì)情況,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主參照市場(chǎng)的均價(jià)自由確定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。③以北京為例,僅經(jīng)濟(jì)適用住房、危改回遷小區(qū),在未成立業(yè)主大會(huì)前,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。北京市的這種規(guī)定市場(chǎng)化程度比較高,更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在定價(jià)問(wèn)題上的合意,符合民事活動(dòng)平等、自愿的原則。其次,就目前而言,在部分有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目上要保證業(yè)主在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價(jià)。為此,還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)的成立比率普遍不高。沒(méi)有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主就沒(méi)有參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的法定機(jī)構(gòu)及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠(yuǎn)。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進(jìn)。

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)。讓業(yè)主心甘情愿地交納物業(yè)費(fèi)必須提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,但提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不是無(wú)限度的,必須有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè),制定科學(xué)合理的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是解決物業(yè)服務(wù)矛盾非常重要的一個(gè)方面,這既可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)自己的服務(wù)有明確的目標(biāo),督促其按照標(biāo)準(zhǔn)提供和改善自己的服務(wù),也可以直接準(zhǔn)確判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約。

我國(guó)目前尚不存在統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。依合同法第六十一和第六十二條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)可以有約定標(biāo)準(zhǔn)和其他標(biāo)準(zhǔn),其它標(biāo)準(zhǔn)包括國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、通常標(biāo)準(zhǔn)履行、符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于物業(yè)服務(wù)約定標(biāo)準(zhǔn),實(shí)踐中有些物業(yè)服務(wù)合同本身存在缺陷,合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊、定性不定量,發(fā)生糾紛后業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各說(shuō)各的理,讓人無(wú)法判斷。

我們認(rèn)為物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)事人合同約定為主的原則,但國(guó)家或地方應(yīng)制作科學(xué)合理、有效的標(biāo)準(zhǔn),通過(guò)實(shí)行分類、分項(xiàng)、分級(jí),為物業(yè)管理雙方當(dāng)事人提供菜單式的選項(xiàng),為簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供參考依據(jù),在合同沒(méi)有約定的情況下也可以依據(jù)合同法第六十二條作為判斷服務(wù)提供方是否違約的依據(jù)。

立法規(guī)定對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。各國(guó)關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)都規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施,如新加坡立法規(guī)定對(duì)拒絕或遲延交付的服務(wù)費(fèi)用加收利息及罰金。④德國(guó)《住宅所有權(quán)法》第18條和第19條規(guī)定,共有所有權(quán)人于履行所負(fù)擔(dān)的義務(wù)有相當(dāng)?shù)倪t延時(shí),將構(gòu)成剝奪其居住權(quán)。⑤我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第21條和22條規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)負(fù)擔(dān)費(fèi)用,管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付遲延利息甚至強(qiáng)制其遷離。此外,依據(jù)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的建筑法規(guī),還可以憑借公權(quán)力采取切斷電氣和水道等其他適當(dāng)?shù)拇胧?等等。

借鑒上述國(guó)家或地區(qū)的欠費(fèi)制裁制度,我國(guó)也應(yīng)通過(guò)法律法規(guī)明確規(guī)定對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的制裁措施。對(duì)于物業(yè)服務(wù)提供方來(lái)說(shuō),業(yè)主與其是服務(wù)合同關(guān)系,業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是違約行為,業(yè)主對(duì)自己的違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。依據(jù)合同法的規(guī)定,拖欠物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任形式主要應(yīng)是損害賠償、違約金,欠費(fèi)業(yè)主支付遲延利息其性質(zhì)應(yīng)為損害賠償。目前我國(guó)實(shí)踐當(dāng)中欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的形式主要是支付滯納金。對(duì)于按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō),拖欠物業(yè)費(fèi)是違反了區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的共同費(fèi)用分擔(dān)義務(wù)的行為。部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不僅擾亂了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng),也侵害了業(yè)主團(tuán)體的共同利益。正是基于欠費(fèi)行為的這種性質(zhì),世界各國(guó)的立法上才規(guī)定業(yè)主管理團(tuán)體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴(yán)厲的制裁措施。我們認(rèn)為除了遲延利息和滯納金外,我國(guó)法律也可以規(guī)定對(duì)無(wú)故欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出支付令、限制房屋轉(zhuǎn)讓、將其專有部分強(qiáng)制拍賣(mài)、要求業(yè)主強(qiáng)制遷離、予以罰款、做出罰金有罪判決等有力措施解決物業(yè)管理費(fèi)拖欠問(wèn)題。(作者單位:唐山學(xué)院;本文系唐山學(xué)院課題“唐山市物業(yè)管理問(wèn)題及對(duì)策研究”成果,項(xiàng)目編號(hào):09004A)

注釋

①③④馬克力,王磊,羅海燕:《物業(yè)管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145頁(yè)。

第8篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

鄭州小區(qū)停車(chē)管理辦法全文最新版

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家發(fā)展改革委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨(dú)立法人資格、取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在鄭州市市區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理工作。

第三條 鄭州市市區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由鄭州市物價(jià)局負(fù)責(zé);各縣(市)、上街區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

第四條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容:

(一)綜合管理服務(wù);

(二)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

(三)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;

(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)、透明和收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。

住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分:

(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)管理。

(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修服務(wù)五項(xiàng)。

(二)每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置情況不同，分為五個(gè)收費(fèi)等級(jí)。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報(bào)的綜合管理服務(wù)項(xiàng)目的等級(jí)，不得高于所選的公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)項(xiàng)目等級(jí)。

(四)物業(yè)服務(wù)最終價(jià)格為五項(xiàng)對(duì)應(yīng)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之和。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)各等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，由具有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定。

各住宅小區(qū)具體的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價(jià)格主管部門(mén)核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度內(nèi)約定。

第十條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)約定。

第十一條 執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前，持以下資料原件(復(fù)印件加蓋單位公章)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門(mén)在實(shí)地勘驗(yàn)后，對(duì)具備收費(fèi)條件的物業(yè)小區(qū)核定收費(fèi)項(xiàng)目等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

(一)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總平面圖;

(二)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)定的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)材料;

(三)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面材料;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件;

(五)法人登記證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本;

(六)物業(yè)服務(wù)合同;

(七)物業(yè)承接查驗(yàn)報(bào)告;

(八)其他需要報(bào)送的資料。

第十二條 本辦法實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，遵守國(guó)家的法律法規(guī)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算;辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)計(jì)算。

第十五條 完成物業(yè)承接查驗(yàn)并交付使用的房屋，自開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開(kāi)始按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十六條 因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間產(chǎn)生的裝修(建筑)垃圾由業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費(fèi);委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業(yè)主實(shí)際使用數(shù)量免費(fèi)發(fā)放，丟失補(bǔ)辦的可按成本價(jià)收取費(fèi)用。

第十九條 住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。

在全體業(yè)主共有道路或者其他共用場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，是否交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，收取的停車(chē)服務(wù)費(fèi)如何使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全體業(yè)主共有的地面和地下規(guī)劃共用車(chē)位、道路或其他共用場(chǎng)地收取的停車(chē)服務(wù)費(fèi)，扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照商定的意見(jiàn)或業(yè)主大會(huì)的決定使用。

規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車(chē)位的收益歸全體業(yè)主所有。

第二十條 物業(yè)企業(yè)代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費(fèi)時(shí)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以保證金、抵押金等形式變相收費(fèi)。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)或多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括:物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、價(jià)格管理形式、價(jià)格舉報(bào)電話12358、行業(yè)監(jiān)督電話等。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定收費(fèi)的，由價(jià)格主管部門(mén)依法進(jìn)行查處。

第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執(zhí)行。《鄭州市物價(jià)局 鄭州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)的通知》(鄭價(jià)公〔20xx〕2號(hào))及其他相關(guān)文件和規(guī)定同時(shí)廢止。

小區(qū)停車(chē)位如何管理的具體方案為了更好的解決小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題，保持良好的停車(chē)秩序，通過(guò)對(duì)小區(qū)去年停車(chē)管理的總結(jié)，近兩個(gè)月來(lái)客服中心不斷的與業(yè)主、居民委員會(huì)相關(guān)部門(mén)溝通和討論，擬定了20xx年的停車(chē)管理方案，具體如下：

一、小區(qū)出入口安裝一卡通智能刷卡系統(tǒng)，固定車(chē)位車(chē)輛直接刷卡出入小區(qū)，在進(jìn)入地面固定停車(chē)場(chǎng)及地下車(chē)庫(kù)時(shí)需要再次刷卡。臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)，需領(lǐng)取智能卡，刷卡計(jì)時(shí)，繳納臨時(shí)停車(chē)費(fèi)方可駛出小區(qū)。

二、小區(qū)固定停車(chē)場(chǎng)(1號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、6號(hào))采取抽簽方式分配，另外601603號(hào)樓前西段停車(chē)位劃入3號(hào)停車(chē)場(chǎng)作為固定停車(chē)位，614616號(hào)樓前停車(chē)位劃入4號(hào)停車(chē)場(chǎng)作為固定停車(chē)位。地面車(chē)位分配方式基本延續(xù)20xx年的分配方案，同時(shí)為了固定停車(chē)場(chǎng)停車(chē)有序，在停車(chē)場(chǎng)出入口安裝智能刷卡系統(tǒng)，一車(chē)一位，刷卡進(jìn)入。

三、根據(jù)消防要求，確保消防通道暢通，調(diào)整原路兩側(cè)固定車(chē)位(包括2號(hào)、5號(hào)停車(chē)場(chǎng))，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時(shí)停車(chē)位，供搬家、來(lái)訪、業(yè)主臨時(shí)停放及特殊車(chē)輛使用，并采取計(jì)時(shí)收費(fèi)辦法。

四、由于地下車(chē)庫(kù)機(jī)械二層車(chē)位的啟用，保障車(chē)輛停車(chē)規(guī)范及地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛管理系統(tǒng)的正常運(yùn)行，取消地下車(chē)庫(kù)臨時(shí)停車(chē)位。

五、對(duì)已辦理地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位的私家車(chē)，可以參與地面固定停車(chē)位的抽簽，對(duì)抽中地面停車(chē)位并自愿放棄地下車(chē)位的車(chē)主，可以辦理終止地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位租賃協(xié)議，停車(chē)費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生月進(jìn)行退費(fèi)。

六、地面車(chē)位收費(fèi)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：北京市物價(jià)局京價(jià)(收)字[20xx]194號(hào)《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動(dòng)車(chē)位車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)計(jì)時(shí)單位的通知》(京發(fā)改[20xx]495號(hào)文件)、經(jīng)區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)核準(zhǔn)的備案標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

地面固定停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

小型車(chē)月租150元，年租1600元

大型車(chē)月租210元，年租2300元

第9篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：中小城市　物業(yè)管理　對(duì)策

一、中小城市物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)方面

1、建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬單位，就是俗稱的“老子開(kāi)發(fā)兒子管”，沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期的招投標(biāo)工作，開(kāi)發(fā)單位為了自身利益，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，壓縮配套設(shè)施項(xiàng)目，建設(shè)單位前期投入不足。比如有些小區(qū)監(jiān)控設(shè)施投入不足，沒(méi)有規(guī)劃充足停車(chē)位（庫(kù)），電梯安裝少于正常需求，對(duì)后期物業(yè)管理就造成影響。為了銷售盲目對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行包裝，在業(yè)主入住之后這些承諾得不到兌現(xiàn)就很容易產(chǎn)生矛盾。

2、早期介入和前期管理不足

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段沒(méi)有參與早期介入。對(duì)于建設(shè)單位在竣工之前的建設(shè)也缺乏有效的監(jiān)管。由于缺乏有效監(jiān)管隨意改變?cè)O(shè)計(jì)或者房屋質(zhì)量不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這也給物業(yè)管理的后期管理增加了成本。棗莊市的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作起步晚，自2008年2月1日起滕州市（縣級(jí)市）的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作全面啟動(dòng)，滕州市相關(guān)部門(mén)規(guī)定2萬(wàn)平方米以上的新建住宅小區(qū)全部實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘了物業(yè)企業(yè)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面

1、物業(yè)企業(yè)總體實(shí)力弱小

棗莊市物業(yè)企業(yè)數(shù)量不少，絕大多數(shù)都是注冊(cè)資金在50萬(wàn)元左右的三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，只能提供簡(jiǎn)單的維修、保潔、綠化和秩序維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)。在人力資源上，取得物業(yè)管理師資格、物業(yè)管理經(jīng)理的比例占9%，專業(yè)化管理隊(duì)伍急需組建。從事物業(yè)服務(wù)的保潔、維修人員大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)化的培訓(xùn)，是從農(nóng)村轉(zhuǎn)移的富余勞動(dòng)力，并且流動(dòng)性非常大。在經(jīng)營(yíng)效益上，普通居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的狀況并未根本改變，行業(yè)的平均利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，部分企業(yè)生存狀況不容樂(lè)觀。棗莊市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2006年制定的，最高一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年勞動(dòng)力等各類成本的上漲已導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境，現(xiàn)行稅賦政策沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行扶持或者優(yōu)惠，企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。

在商業(yè)模式上，提供簡(jiǎn)單的保修、保潔、綠化和秩序維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)仍是主要模式，傳統(tǒng)粗放型的商業(yè)模式在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中差別優(yōu)勢(shì)難以持續(xù)。

2、物業(yè)服務(wù)公司和社會(huì)公共服務(wù)部門(mén)利益矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)職能，承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)施和城市的配套設(shè)施是相互連接的。但是在遇到具體問(wèn)題時(shí)，配套設(shè)施出現(xiàn)問(wèn)題要求社會(huì)公共服務(wù)部門(mén)配合維修時(shí)，由于利益的關(guān)系，協(xié)調(diào)起來(lái)比較困難。

（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)方面

1、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)立場(chǎng)不一致

一些業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)把物業(yè)企業(yè)當(dāng)成對(duì)立面，不服從管理，甚至刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，不能自覺(jué)遵守管理規(guī)約。從調(diào)查情況來(lái)看，業(yè)主不配合，不支持物業(yè)的物業(yè)管理，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題突出。

2、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有發(fā)揮真正的作用

全市共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)70個(gè)，相當(dāng)一部分小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)。有一些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但是沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源，正常的工作沒(méi)辦法開(kāi)展，還有個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員只是為了自己利益，根本沒(méi)有代表廣大業(yè)主。

（四）法規(guī)制度方面

1、在法律關(guān)系上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、市政公用部門(mén)之間的矛盾糾紛依然存在

相關(guān)主體之間的法律關(guān)系不協(xié)調(diào)。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。對(duì)于棗莊市而言，《棗莊市物業(yè)管理持證人員在崗培訓(xùn)和監(jiān)理個(gè)人誠(chéng)信檔案的若干規(guī)定》還急需完善。物業(yè)管理體制中的行業(yè)主管、街道辦、居委會(huì)體制不健全，工作不完善。各職能部門(mén)職責(zé)不明確，責(zé)任落實(shí)不到位，街道辦事處、居委會(huì)沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、物業(yè)企業(yè)沒(méi)有相關(guān)執(zhí)法權(quán)

物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)有些業(yè)主為了自己的利益，在小區(qū)內(nèi)違章搭建的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對(duì)這些行為進(jìn)行制止，但由于沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)，只能協(xié)調(diào)其它相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理，所以在處理此類事件的力度上就大打折扣。

二、對(duì)策

（一）建管分離

1、在市場(chǎng)主體上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨(dú)立的法人實(shí)體參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要取得一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，必須通過(guò)招投標(biāo)程序進(jìn)入，給物業(yè)管理行業(yè)提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。

2、物業(yè)管理要參與早期介入

從理論上說(shuō)，也并不是規(guī)定從事物業(yè)管理都要進(jìn)行早期介入，但是從實(shí)踐上來(lái)看，參與早期介入的物業(yè)管理的項(xiàng)目往往能夠發(fā)展較好。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)從業(yè)主或者使用人的角度對(duì)規(guī)劃、施工提出合理的意見(jiàn)和建議。對(duì)于有前期管理的項(xiàng)目這一點(diǎn)體現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)棗莊市的情況，市建委《關(guān)于實(shí)施前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度》和《棗莊市前期物業(yè)管理招投標(biāo)細(xì)則》的要求，由各區(qū)（市）具體組織實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)人員由棗莊市房管局建立的專家?guī)熘谐槿。欠抗芫重?fù)責(zé)監(jiān)督管理。沒(méi)有實(shí)行前期管理招投標(biāo)的項(xiàng)目不給頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，并不予辦理在建工程抵押登記手續(xù)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)管理

1、對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)

對(duì)于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平，可以成立物業(yè)管理管理協(xié)會(huì)，讓所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為會(huì)員，利用這個(gè)平臺(tái)積極組織企業(yè)培訓(xùn)，通過(guò)對(duì)外考察交流學(xué)習(xí)，提高管理人員的認(rèn)識(shí)水平，同時(shí)，采取多種形式，做好各個(gè)層次人才培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。建立全市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)從業(yè)人員檔案、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主水、電、氣、暖、物管等費(fèi)用的交納進(jìn)行信息化管理。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)也要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于不符合資質(zhì)條件的企業(yè)或者服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)就排除出物業(yè)管理行業(yè)。

2、物業(yè)管理活動(dòng)具有公共管理職能性質(zhì)

主管部門(mén)涉及到房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、各個(gè)市政設(shè)施的提供部門(mén)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各個(gè)部門(mén)單位要及時(shí)溝通。房地產(chǎn)主管部門(mén)要從搭建平臺(tái)，明確街道辦事處、居委會(huì)及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責(zé)。

（三）妥善處理好業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

1、在市場(chǎng)供求上，物業(yè)管理的對(duì)象是物，核心是人

相關(guān)主管部門(mén)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加大宣傳，讓業(yè)主知曉相關(guān)的法規(guī)和條例，知道自身的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極參加社區(qū)志愿活動(dòng)，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系是“服務(wù)”和“被服務(wù)”的關(guān)系，并不是說(shuō)業(yè)主就是“上帝”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是“奴仆”，要理順兩者的關(guān)系，可以通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，提供服務(wù)品牌意識(shí)。例如進(jìn)駐棗莊的青島新時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司就提出了“情滿家園”的服務(wù)品牌,在品牌建設(shè)方面，員工和業(yè)主積極參加公益事業(yè)，組織業(yè)主登山、健身等活動(dòng)。在服務(wù)質(zhì)量方面，積極探索引入第三方評(píng)估參與物業(yè)服務(wù)成本評(píng)估，建立服務(wù)成本與收費(fèi)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制等途徑。

2、物業(yè)行政主管部門(mén)積極作為

對(duì)于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的居住小區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。政府相關(guān)部門(mén)要積極支持和幫助業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用。強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主的意愿。

（四）制度建設(shè)

從棗莊物業(yè)管理的發(fā)展，棗莊已經(jīng)出臺(tái)了符合棗莊市實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，如《棗莊市物業(yè)管理辦法》、《棗莊市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《棗莊市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《棗莊市物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本；制定完善《棗莊市物業(yè)管理持證人員在崗培訓(xùn)和監(jiān)理個(gè)人誠(chéng)信檔案的若干規(guī)定》。

三、結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理是一個(gè)與廣大居民日常工作生活密切相關(guān)的重要行業(yè)，也是提高城市和社區(qū)管理水平、關(guān)注民生的一個(gè)重要載體。棗莊市物業(yè)管理發(fā)展要立足本市，不斷學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，加大國(guó)內(nèi)各地區(qū)之間的交流，把物業(yè)管理做成名副其實(shí)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

①黃亞平. 淺談我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展[J]．時(shí)代金融，2011（3）

②棗莊市房地產(chǎn)管理局www．zzfcj．com．cn/

③李冠東. 物業(yè)管理法律法規(guī)[M]. 上海：華東師范大學(xué)出版社，2008