房地產(chǎn)稅收籌劃論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅收籌劃論文范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題對策

一、房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識薄弱，法律意識不強

依法納稅是每個納稅人對國家應(yīng)盡的義務(wù)，與國家的整體利益及企業(yè)、單位、個人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國家通過制定實施稅法加強對國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，在社會主義市場經(jīng)濟日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法政策了解很少，進而出現(xiàn)了不會交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負擔(dān)，這時房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險，更要承擔(dān)因偷逃稅對企業(yè)帶來的不利影響，這兩種風(fēng)險給企業(yè)帶來了不小的負面影響，進而給企業(yè)的稅收上帶來了很大的風(fēng)險。

(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當成了財務(wù)部門會計處理的工作

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯誤地認為，企業(yè)的稅收只是財務(wù)部門的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財務(wù)部門來決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機關(guān)處罰了都是因為財務(wù)部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當企業(yè)有納稅問題產(chǎn)生時就會出現(xiàn)無法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過程中，財務(wù)人員也會跟稅務(wù)機關(guān)打交道，但并沒有涉及到企業(yè)各經(jīng)營過程相關(guān)稅收事宜，財務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營過程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機關(guān)。對于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、銷售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要通過合同來體現(xiàn)，當稅務(wù)機關(guān)來企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)過程時就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個業(yè)務(wù)過程，此時也相應(yīng)產(chǎn)生一個業(yè)務(wù)過程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門，同時財務(wù)部門就應(yīng)交納稅收。但是每一項業(yè)務(wù)過程即合同簽訂的過程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財務(wù)部門，讓財務(wù)部門通過簡單的賬面處理來進行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財務(wù)部門，而應(yīng)樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進行

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問題從而被稅務(wù)機關(guān)處罰是因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視稅收籌劃，也是因為企業(yè)的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負很重時才希望財務(wù)部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當企業(yè)的稅收產(chǎn)生時，再通過財務(wù)部門的財務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因為財務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財務(wù)只是對企業(yè)經(jīng)營成果進行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進行操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，為了達到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因為銷售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)，給財務(wù)部門進行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務(wù)部門的工作實現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程中存在的這個盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現(xiàn)稅收籌劃，財務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項業(yè)務(wù)過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務(wù)部門相互配合。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識，并通過合理、合法的手段來實現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財務(wù)人員全面了解國家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計好房地產(chǎn)各項經(jīng)營過程，以減輕企業(yè)自身的納稅負擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃

稅收籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中，決策人要做決策之前可先與財務(wù)人員進行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺相關(guān)的稅收籌劃。如果財務(wù)人員的水平不足未能進行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進行稅收籌劃。

綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。

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第2篇：房地產(chǎn)稅收籌劃論文范文

論文摘要：近一段時間以來，外資企業(yè)避稅現(xiàn)象非常嚴重，使我國的利益受到嚴重損害．因此需要進一步加強稅收管理。本文分析了外資企業(yè)避稅的現(xiàn)狀、避稅的多種形式以及原因，目的在于為反避稅提供依據(jù)。

不久前，商務(wù)部公布了一串令人振奮的數(shù)字：2004年1至5月，全國吸收外資259億美元，比去年同期增長11％；新設(shè)外企17359家，比去年同期增長14％；合同外資額572億美元，比去年同期增長近50％。中國成了外資的一片熱土。

    然而在這些閃光的數(shù)字背后，卻是另一番景象：55％的外商投資企業(yè)虧損。一方面外企大面積虧損，另一方面大量外資不斷涌入，面對這一現(xiàn)象，經(jīng)濟專家一針見血地指出：不少外資企業(yè)虧損是假，避稅是真。本文擬就外資企業(yè)避稅的形式及原因做一些探討。

1外資企業(yè)避稅的現(xiàn)狀

我國國家稅務(wù)總局官員日前指出，目前在華的外資企業(yè)偷逃稅的情況很普遍，許多跨國企業(yè)的避稅行為致使中國每年稅收損失約300億元，許多企業(yè)屬于非法避稅。由于個人所得稅、營業(yè)稅等方面的稅收沒有計算在內(nèi)，所以，實際避稅要遠遠超過300億元。

2003年4月。在廣州市，首例“境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資”反避稅案件中，廣州市國家稅務(wù)局對外公布，該局對著名的跨國企業(yè)寶潔公司涉及境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間巨額免息融資溫暖體進行調(diào)查，調(diào)增企業(yè)應(yīng)納稅所得額共5．96億元，應(yīng)補交企業(yè)所得稅8149元。這是迄今為止廣州市反避稅調(diào)整單個案件補繳：稅額最大的案例。

據(jù)北京地稅稽查分局公布，被檢查的外資企業(yè)中80％以上有違法行為，其中涉外稅收違法案件主要集中在個人所得稅、營業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅等稅種上，僅2003年前8個月，北京地稅第、二稽查分局審查了47個涉外稅收案件，查補稅款1．5億元，這只是他們受理的半數(shù)案件的查補數(shù)額，其中有兩個公司的涉案值就達到了1．3億元。

在福州市，每年外商轉(zhuǎn)移的利潤就在10億元左右，流失稅款1億元左右。據(jù)國家統(tǒng)計局在第三次工業(yè)普查中公布，全國41％的三資企業(yè)都在虧損。吉林某市曾經(jīng)有98％的三資企業(yè)在虧損；廣東某市87．5％的三資工業(yè)企業(yè)虧損；天津62％的三資企業(yè)虧損，如此大面積的虧損。令人觸目驚心。

這些合資企業(yè)的虧損，在很大程度上是一種避稅手段，其結(jié)果嚴重侵害了中方利益。由于利潤被轉(zhuǎn)移到境外，中方投資人不但無法獲利，而且需要賠錢彌補虧損。對外方來說是明虧實贏，對中方來說是實實在在的虧本生意。在無力出錢彌補虧損的情況下，中方只能出售股權(quán)減少損失，從而逐步喪失對公司的所有權(quán)，造成國有資產(chǎn)的大量流失。蘇州的一家合資造紙企業(yè)就是一個典型的例子，在與外方合資的七年當中，每年虧損將近1個億，結(jié)果中方不但一分錢沒有賺到，所持股權(quán)卻幾乎全部被外方收入囊中。

外資避稅正使中國蒙受著重大損失。

2外資避稅的主要方式

避稅分兩種，即正當避稅和非法避稅，二者有本質(zhì)的區(qū)別，進行合理避稅的人是尊重稅法，只不過他們靠自己的智慧，利用了稅法的漏洞獲得了利益。外資在進入前，大多都認真研究過中國稅制，對如何避稅有一套相對的方案，避稅方法高招百出，防不勝防，主要有以下幾種方式：

2．1轉(zhuǎn)讓定價：所謂轉(zhuǎn)讓定價是指集團內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，為了確保集團利益的最大化，在集團內(nèi)部人為的控制定價。這其中包括產(chǎn)品價格、貸款利息、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格、勞務(wù)費用等。據(jù)統(tǒng)計國際貿(mào)易總額中有60％是通過這種跨國公司的內(nèi)部交易所形成的，跨國公司在制定內(nèi)部交易價格時，往往可以便利的應(yīng)用轉(zhuǎn)讓定價的方法，達到減少賦稅從而增加利潤的目的。在中國，其往往表現(xiàn)為“高進低出”，即用高于國際市場的價格進口設(shè)備、進口材料，而用低于市場的價格出口產(chǎn)品。這樣外企很容易形成賬面上的虧損，而利潤轉(zhuǎn)移到稅負低的國家、地區(qū)，如此一來，跨國公司是一舉兩得：增加利潤，減少匯率風(fēng)險。因為屬于跨國公司關(guān)聯(lián)方交易，因而具有很強的隱蔽性和靈活性，不易被察覺。據(jù)珠海涉外稅務(wù)部門的檢查表明，那些表面顯示虧損的企業(yè)大多是購銷“兩頭再外”。多以“高進低出”等方式將利潤轉(zhuǎn)移出境。轉(zhuǎn)讓定價行為的存在是造成其普遍虧損或微利的重要原因之一。

耐克公司在國內(nèi)市場不斷發(fā)展，每年以兩位數(shù)的速度增長，很快成為僅次于李寧體育公司的體育巨子。據(jù)蘇州海關(guān)調(diào)查，耐克公司營業(yè)額很高，成本很低，利潤非常高，實際效益也很好，但是賬面上卻虧損，其中原因就在于大量特許權(quán)使用費支出掏空了企業(yè)利潤。

一臺彩電才賣50元到100元，這種驚人的低價，說出來誰也不會相信，可是在跨國外資企業(yè)關(guān)聯(lián)方的交易中的的確確發(fā)生了。

2．2增大負債。目前外商投資中國的資金中，自有資金比例并不高，即便是一些實力雄厚的大公司也向境內(nèi)外的銀行舉借大量的資金，這不僅僅是缺少資金，也是一種避稅的辦法。廣州某外企就是通過與其境內(nèi)的關(guān)聯(lián)公司借貸資金轉(zhuǎn)移利潤避稅的。這家公司在境內(nèi)的關(guān)聯(lián)企業(yè)主要有所屬紙品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，該公司關(guān)聯(lián)企業(yè)中部分公司出現(xiàn)連續(xù)虧損，失去了向銀行借貸的能力。這家外企便以公司本部的名義向中行廣東省分行尋求巨額貸款，總額高達20億元左右。與正常企業(yè)行為相違背的是，該公司又撥出巨資以無息借貸的方式借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)使用。根據(jù)稅法規(guī)定。利息支出可以在稅前扣除。廣州某外資企業(yè)利用稅前列支利息，以此減少所得稅；此外，提供巨額無息借貸給關(guān)聯(lián)企業(yè)，也回避了正常利息所得稅的稅賦。同時，作為該企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，也為巨額借貸在賬目上表現(xiàn)為負債而規(guī)避了大量所得稅。

2．3利用國際避稅港注冊公司。在稅收籌劃日漸興起的今天，國際避稅港也便成為了跨國稅收籌劃的“熱土”。國際避稅港也稱“離岸綠洲”，是指一國或地區(qū)確定一定范圍，允許外國人在此投資或從事各種經(jīng)濟貿(mào)易活動，取得收入或擁有財產(chǎn)而可以不必納稅或只需支付很少稅款的地區(qū)。它們的共同點都是很小的國家和地區(qū)，甚至是很小的島嶼，自然資源稀缺、人口數(shù)量較少、經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱。但由于它具有稅收的優(yōu)惠，逐漸吸引了大量國外公司來此注冊。這樣的國家和地區(qū)主要有英屬維爾京群島、格林納達、塞舌爾群島、巴拿馬、瑙魯、湯加……全球匯集于國際避稅港注冊的70萬多家企業(yè)中，至少有80％以上徒有其名，它們在此完成了必要的注冊登記手續(xù)，卻在別處從事商業(yè)活動，財務(wù)運作，把利潤轉(zhuǎn)移到避稅地，靠避稅地的免稅或低稅收減少稅負。在這里注冊的公司中約有1萬多家與中國有關(guān)。在長江三角洲．許多人會對一些外資企業(yè)究竟屬于哪個地方投資的感到困惑，它們的投資方往往標明是英屬維爾克京群島等地方，而實際上這些公司許多是由臺商投資控股。

2．4鉆稅法漏洞。利用稅法漏洞進行避稅，是目前外企最有安全感的避稅手段。比如，現(xiàn)在中國對消費稅是按照出廠價進行征收，于是，一些外企紛紛成立自己的銷售公司，然后再用較低的出廠價把產(chǎn)品賣給自己的銷售公司，以達避稅的目的。另外，根據(jù)稅法規(guī)定：外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅。按年計算，分季預(yù)繳，季度終了后{一五日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后五個月內(nèi)匯算清繳，多退少補這樣，在同一個納稅年度內(nèi)，納稅人可以根據(jù)資金運行狀況，自行選擇預(yù)繳稅款的日期，從而使稅款入庫的時間人為地延長了，遞延了應(yīng)納稅款。

當然，除此之外，利用稅收優(yōu)惠政策、工資發(fā)放的次數(shù)等也是外資避稅的備擇途徑。

3外企避稅的原因

3．1資本的逐利性應(yīng)是外企避稅的最根本原因。每一個企業(yè)、每一個個人都在追求本身利益的最大化，我們知道，價格=成本+利潤+稅收，在價格和成本不變的前提下，利潤和稅收就是怎樣的公正合理，都意味著納稅人直接經(jīng)濟利益的一種損失。所以在利益驅(qū)動下，使得一些企業(yè)除了在成本和費用上做文章外，也打稅收的主意，以達到利益最大化。

3．2我國地方政府的縱容也是造成避稅的重要原因。許多外企在本國都很守法，而卻在中國違法，這只能說明，外企在中國的逃稅成本大大低于國外。改革開放后，為了發(fā)展本地經(jīng)濟，各地都實行了多種多樣的優(yōu)惠政策。其中x~j’l-資的稅收優(yōu)惠往往被列為重要內(nèi)容之一。另外，一些地方政府把引進外資作為政績的考核指標，但這種指標卻往往只注重了數(shù)量，忽視了效益。有的人生怕破壞了本地的“軟環(huán)境”，一旦處理外戚涉稅案就會聽到各種奇談怪論。以為加大稅務(wù)查處力度會產(chǎn)生負面影響。理由是，將會造成外資企業(yè)流失，而潛在的客戶也會不敢來中國投資。于是“軟環(huán)境”過軟，外商投資企業(yè)順水推舟，在稅收問題上，能逃則逃。能避則避，能漏則漏。