房地產評估法律法規精選(九篇)
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第1篇：房地產評估法律法規范文
1 有關房地產估價的法律法規不健全，體制準則不完善，具體體現在以下幾個方面
其一，不能正確判斷房地產的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產管理法》 《擔保法》等法律具體規定了不同性質的房地產作抵押，如房改房，集資房等，但現實業務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規，只是按照以往的評估經驗，對被估房地產做出測算，其結果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。
其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。
其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。
其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。
2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括
第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。
第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。
第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。
針對以上問題，本文提出以下幾點建議：
第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。
第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。
第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。
第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。
第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。
鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。
【參考文獻】
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[2]張重望，閆旭東.關于房地產抵押評估的若干認識和建議[C]國際房地產估價學術研討會 論文集，2005
[3]林金豪.淺析抵押貸款評估存在的問題和相關建議[J]現代商業.2008（23）
第2篇：房地產評估法律法規范文
關鍵詞：房地產評估方法現狀問題探討
一、地產評估行業發展現狀
房地產估價行業在近10年的發展和創新過程中，經過國家房地產主管部門、估價機構和估價人員的共同努力，建立了我國的房地產估價師執業資格制度，注冊的房地產估價機構逐漸步入正軌，估價行業正在健康發展。
(1)制定了房地產評估的有關法律規章。國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《城市房地產中介服務管理規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等規章制度，以法律法規的形式確立了房地產估價師執業資格制度的核心地位，完善了估價的相關法律法規和規范性文件。
(2)建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范。根據各級房地產管理部門的統計，目前我國擁有房地產估價師執業資格的約有14 500人，注冊成立的房地產估價機構有3 000多家，其中一級資質機構90家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準。從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。經過脫鉤改制，原有的房地產估價機構按照工商管理部門的規定改制成為有限責任公司或合伙制企業。在對中介機構改制的同時，房地產管理部門內部也逐步實現政事分開，發揮中國房地產估價師學會的職能。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。
(4)房地產估價服務領域逐步擴大。在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。
二、房地產評估的常用方法
根據本人的調查研究，我國房地產在評估過程中使用最多的是成本法、市場比較法、收益法這三種方法，以下就對這三種常用方法進行簡單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測算過程如下：①計算取得待開發土地的成本。土地開發成本的取得分為向農村集體經濟組織實行征用取得的和國家城鎮土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內容是不同的。②計算開發成本土地開發成本和建筑物建造成本統稱為開發成本。土地開發成本在一定得情況下是可以不需要計算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設，那么可以不包括土地開發成本。③計算管理費用及其他費用管理費用包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可根據社會一般的開發資金的投入規律和時間，依據評估對象的投資規模來測算。銷售稅費的是銷售開發完后的房地產所需的費用和應由開發商繳納的稅費。④計算開發利潤如果是新建房地產價格，一般為所有成本之和乘以投資利潤率。在投資利潤率的選取時，大部分開發商都會選取行業平均利潤率。
(2)市場比較法
市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對以發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一中評估方法。市場法是以商品交易的替代原理為理論依據，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價值的物品或服務所體現的價格是相等的。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的羞異因素調整來估算價格，其公式為：
待評估房地產單價=交易實例單價×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數×交易時間修正系數在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產。具體來說，市場比較法的適用條件如下：
①要有足夠數量的比較案例我國房地產市場處于發展階段，市場資料不夠充分，在利用市場比較法評估時，要求市場比較案例至少3個。在比較活躍的的市場，如果能夠收集到更多的案例，那么對最終的評估結果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產具有相關性和替代性充分的房地產市場交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產具有相關性，如房地產所處區位條件、建筑物結構、用途、交易時間等，通常情況下這種相關程度越大，評估的結果就越具有真實性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評估房地產精確程度的保證，所以要進行精確的房地產評估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對交易案例資料的數據信息進行充分的查實和核對，包括交易案例的交易情況、交易價格、權屬和實體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產拍賣、協議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場比較法評估房地產價格時，不僅要排除不合理的房地產市場交易資料，而且注意研究有關法律的規定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內的，否則交易價格會有很大差異；交易案例與待估房地產的適用法律背景基本相似，如規劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：
①無限年期的情況下首先得假設純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產的價格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產的價格計算假設純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個公式都是針對每年收益額與利率不變的情況，而第二個公式即為平時房地產評估最為常用的一個。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時用收益法評估時所使用的公式：
其中，V為待估房地產的價格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產的使用年限。
對于有些收益性房地產的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計算方法，但是我國對房地產采用的是有限年期的制度和在評估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對房地產的建筑物評估之后還要對土地的剩余年限產生的收益進行評估。在運用收益法時，一般有下面步驟：首先計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產的其他因數，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產在評估時點的價格。
三、房地產評估行業存在估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
（1）估價師考試較注重理論考核，對學歷要求較高而對相關專業工作經歷和從事評估業務的年限要求較低，因此應屆畢業生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評估工作的業務骨干卻因基礎理論知識的欠缺不能通過估價師資格考試。同時房地產估價人員受所從事業務的限制，一般只掌握與自身所從事業務相關的評估業務，對其他類型的評估業務不熟悉。
(2)注冊房地產估價師設置單一，雖然設立了相當于中級職稱的注冊房地產估價師，但卻沒有設立對應于新人業人員的初級估價資格，以及可晉級的高級估價師和機電、設備等配套專業的估價師。
估價師再教育缺乏。我國社會經濟制度改革的不斷深入，對房地產評估的要求也在不斷提高．房地產估價師也需要不斷更新自己的知識結構。通過估價師再教育才能使評估人員掌握國內外先進的評價技術和相關專業的知識。但從現有房地產評估業再教育的情況來看，估價師再教育在管理方式、培訓內容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產估價人員與社會主義經濟發展脫節。
四、促進我國房地產評估行業發展的對策
（1）加強對房地產評估市場環境的監管.房地產評估行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收人主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業問的競爭處于不平等的環境之巾。同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。
（2）完善法律法規體系建設,為了保證房地產評估行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產評估行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產評估在相關行業的技術需要；解決房地產評估行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產評估方法和程序。
（3）對估價機構和估價師實行分級制動態管理,根據業績對估價機構進行評級，對估價機構實行優勝劣汰，并根據業績進行年終檢查，對所有機構重新排序，接受社會的監督和檢查。對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況。確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。
第3篇：房地產評估法律法規范文
關鍵詞：房地產;評估;產業;發展
一、引言
近年來我國房地產評估行業迅猛發展，已經成為當前我國房地產市場中服務于房地產行業的最重要中介行業，對于房地產行業市場的發展起到了重要的推動作用。但是目前，隨著我國社會經濟的轉型發展以及房地產市場的波動調整，房地產評估機構經營發展所面臨的不確定因素不斷增多，尤其是面對呼之欲出的房產稅改革，更是對房地產評估產業的發展增加了新的變數。在這種形勢下，房地產評估行業更應該認清機遇與挑戰，不斷地進行自我調整完善，以適應形式的發展需要，實現房地產評估產業的健康穩定發展。
二、房地產評估產業的發展機遇
（一）國家大力推進現代服務行業的發展
房產評估行業作為房地產的重要中介行業，國家在政府工作規劃中對房地產評估產業也有明確的文件，要求推動包括房地產中介行業在內的第三產業的發展。我國房地產行業雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產業支持，將會對房地產評估行業的發展起到較好的帶動作用。
（二）開征房產稅勢在必行
房產稅是我國稅制改革以及調控房地產市場發展的重要措施，而且在一些城市已經試行了房產稅，房產稅的計稅依據主要是以房地產的評估價值作為依據。因此，房產稅的開征必然會大量擴張房地產市場評估行業的業務量，對于房地產評估行業發展也具有重要的推動作用。
（三）商業銀行風險控制需求不斷增加
隨著金融一體化的發展，金融行業對于市場風險的控制管理力度越來越大，房地產作為商業銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調整商業銀行的信貸政策，已經成為越來越多商業銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產評估產業的評估量。
（四）國家城鎮化建設不斷推進
我國的城鎮化建設仍然處于持續推進中，城鎮化的建設對于房地產行業而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產評估產業的發展，在未來一段時期內，隨著城鎮化建設步入，房地產評估產業將會持續穩步發展。
三、我國房地產評估產業發展制約問題分析
（一）房地產評估產業的整體實力不足
在我國房地產評估產業近年來的發展過程中，雖然數量迅速增加，但是具有一級資質的房地產評估機構數量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產評估機構，房地產評估產業的整體實力不足。此外，在我國房地產評估機構中，執業的注冊房地產估價師數量少，從事房地產評估行業的工作人員學歷水平與業務能力不高，人才成為房地產評估產業穩定發展的制約。
（二）房地產評估產業業務方式有待完善
受區域經濟發展水平不同的影響，房地產評估產業業務開展方式也各有不同，一些現代化的房地產評估機構已經采取批量評估以及自動評估等先進的業務方式，但是大多數的房地產評估機構仍然是采用傳統的人工評估方式開展房地產行業的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產產業的評估效率不高。
（三）房地產評估產業機構盈利能力不強
當前在我國房地產評估產業存在著嚴重的高成本低收入的問題，造成了房地產行業機構的盈利能力較差，這主要是由于房地產評估產業內部競爭無序、激烈。特別是由于房地產評估結果與委托方利益息息相關，一些評估機構為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產評估行業機構盈利能力普遍不高。
（四）房地產評估產業部分機構的獨立性和客觀性較差
提高房地產評估質量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產評估工作。然而一些房地產評估行業機構的工作人員在委托方經濟利益的驅使下，違背房地產行業評估原則，不按照規定要求進行房地產評估，造成了評估結果的不準確，損害了房地產評估產業的形象，更不利于產業的長期健康發展。
四、房地產評估產業長遠發展對策分析
（一）嚴格市場準入制度提升房地產評估行業機構的整體實力水平
對于房地產評估行業的發展，應該結合我國不同區域房地產行業以及房地產評估產業的實際情況，建立完善相應的市場準入制度，特別是對于房地產評估產業機構資格以及房地產估價人員的資格認證進行規范，可以采取進階制度管理房地產評估產業從業機構以及從業者的整體資質，進而確保房地產評估機構以及工作人員的能力水平，提升房地產評估產業的整體實力。
（二）創新房地產評估業務的工作模式
對于房地產評估業務，應該逐步依靠技術實現房地產評估工作的業務升級，尤其是積極地在房地產評估業務中引進自動評估技術、批量評估技術，通過計算機模型的數據分析與處理，得出規范化的數據，提高房地產評估結果的準確性。隨著信息技術的飛速發展，當前社會已經步入了大數據時代，在房地產評估行業的業務開展上，同樣應該積極應用好大數據，依靠數據的積累，不斷升級評估技術，準確地改進房地產行業評估方式，把握房地產評估產業的發展方向，增強房地產評估機構的市場競爭力。
（三）優化房地產評估產業機構的盈利模式
對于房地長評估產業而言，應該逐步地對盈利模式進行改革，對服務內容進行拓展，特別是通過對房地產行業相關數據的積累與研究，逐步地將房地產評估業務向評估業務以及咨詢業務方向拓展。首先，應該逐步地擴大房地產產業評估業務客戶群體，吸引政府部門以及商業銀行等大客戶群體，提供優質的稅基評估以及押品評估管理。其次，應該注重房地產評估行業業務服務由單一服務向平臺化服務擴展，通過研究報告等方式，不斷提高評估機構的影響力。第三，應該注重對房地產評估業務過程中積累的大量房產信息數據，進行數據供應服務，尤其是提供風險管理以及房產定價等方面的業務服務。通過這些措施，不斷豐富房地產評估行業的盈利模式，提高房地產評估行業機構的生存發展能力。
（四）推動行業立法增強房地產評估的客觀公正性
為了確保房地產評估業務能夠客觀公正的開展，必須結合房地產評估產業的實際情況，完善相關法律法規體系的建設。通過健全的法律法規，控制房地產評估產業內部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產評估產業內部的不正規行為，進一步地減少在房地產評估過工作中外界的干擾，確保房地產評估業務客觀公正的實施。
五、結語
房地產評估產業是房地產行業的重要組成，對于房地產行業的持續穩定發展也具有重要的影響作用。實現房地產評估產業的跨越發展，房地產評估機構必須轉變自身定位，推動自身業務轉型，不斷地拓展服務范圍與服務種類，以適應新時期房地產行業的市場形勢變化，實現房地產評估產業的穩健發展。
參考文獻：
第4篇：房地產評估法律法規范文
第一章 總 則
第二章 房地產轉讓管理
第三章 房地產租賃管理
第四章 房地產抵押管理
第五章 房地產交易監理第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為加強城市房地產交易管理，促進房地產流通，保障房地產交易當事人的合法權益，維護房地產市場秩序，根據國家有關法律、法規，結合我省實際情況，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產交易，是指城市各類房屋及其附屬設施連同相關土地使用權依法轉讓、租賃、抵押的行為。
第三條 在本省城市規劃區和獨立工礦區范圍內進行的各類房地產交易，均適用本條例。
涉外房地產交易，除法律、法規另有規定外，也適用本條例。
第四條 省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。
市（地）、縣（市）房地產管理機關是同級人民政府房地產交易主管部門，負責本行政區域內的房地產交易管理工作。
第五條 房地產交易主管部門的主要職責是：
（一）審查房地產交易當事人的資格，驗證交易標的物的權屬；
（二）辦理房地產交易登記監理手續；
（三）確認交易標的物的價值；
（四）依法查處房地產交易活動中的違法行為；
（五）提供房地產交易咨詢服務，并指導交易活動；
（六）負責對房地產交易的咨詢、評估、經紀等中介服務機構的管理；
（七）貫徹執行國家法律、法規和政策，并制定房地產交易的具體制度和辦法。
第六條 房屋及其附屬設施轉讓、出租、抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、出租、抵押。
第七條 房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。
禁止私下交易房地產。
第八條 各級人民政府應當加強對城市房地產交易的宏觀調控和指導，發揮有關職能部門的監督管理作用。
土地、財政、稅務、物價、工商、審計等部門應當根據各自的職責參與對房地產交易市場的監督指導。
第九條 房地產交易當事人因故不能親自辦理交易的，可以委托人交易。委托交易應當辦理委托手續。
第十條 任何單位和個人都有權向有關單位檢舉揭發房地產交易中的違法行為。對舉報有功的，由縣級以上人民政府給予獎勵。
第二章 房地產轉讓管理
第十一條 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、交換、贈與，將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權轉移給他人的行為。
第十二條 轉讓房地產，雙方當事人應當持有關證件到房地產交易主管部門申請登記，經審核后，簽訂房地產買賣、交換和贈與契約，辦理立契審核手續。
第十三條 下列行為，視同房地產轉讓：
（一）以房地產作為出資，與他人成立企業法人的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合作開發房地產的；
（三）收購企業時，房地產轉移給新權利人的；
（四）以房地產抵債的。
第十四條 下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權，未按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發土地的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）根據國家利益和社會公共利益需要，縣級以上人民政府決定收回土地使用權的；
（四）未登記領取有關證件的；
（五）權屬有爭議或者權證與標的物不相符的；
（六）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；
（七）共同共有的房地產，未經其他共有人書面同意的；
（八）商品房未辦理預售審批手續的；
（九）其他法律法規規定禁止權屬轉移的。
第十五條 房屋產權轉移，其相關土地使用權同時轉移。
同一房屋產權分割，各房屋所有權人占有與房屋建筑面積相應比例的土地使用權，但該土地使用權的整體不可分割。
第十六條 轉讓共同共有的房地產，須有全體共有人具結同意的文書。
轉讓共有的房地產，在同等條件下，其他共有人有優先購買權。
第十七條 租賃期限未屆滿出租人轉讓已出租的房地產，應當提前三個月書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權；如受讓方為非承租人，出租人應當告知受讓方出租事宜，原租賃契約繼續有效。
第十八條 房地產開發單位預售的商品房，應當進入房地產交易市場掛牌交易，并符合下列條件：
（一）土地使用權已經依法登記，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）除交付全部土地使用權出讓金外，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）經向縣級以上人民政府房地產交易主管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；
（五）法律法規規定的其他條件。
第三章 房地產租賃管理
第十九條 房地產租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋及其附屬設施連同相關土地使用權提供給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十條 房屋所有權人出租其房地產，應當經房地產交易主管部門批準，領取房地產租賃許可證。
租賃房地產，雙方當事人應當持有關證件到房地產交易主管部門申請登記，經審核后，簽訂房地產租賃契約，辦理租賃立契審核手續。
第二十一條 下列房地產不得出租：
（一）未登記領取有關證件的；
（二）有產權、使用權或者租賃糾紛的；
（三）經鑒定屬于危險房屋的；
（四）其他法律、法規規定不得出租的。
第二十二條 經出租人同意承租人可以將租賃的房地產的部分或者全部轉租第三人。
轉租人與受轉租人應當按本條例第二十條第二款規定辦理手續。
受轉租人不得將租賃的房地產再行轉租。
第二十三條 出租臨時建筑物，當事人應當持有關部門批準建設的證件，到房地產交易主管部門辦理租賃審核手續。
第二十四條 房地產租賃契約期滿或者提前終止，當事人應當到房地產交易主管部門辦理租賃注銷手續。
第四章 房地產抵押管理
第二十五條 房地產抵押是指房屋抵押人將其合法擁有的房屋及其附屬設施連同相關土地使用權，提供給抵押權人擔保履行債務的行為。
第二十六條 抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。
第二十七條 同一房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產評估總價值的90％。
第二十八條 抵押人以已出租的房地產設定抵押權的，應當書面通知承租人，原租賃契約繼續有效。
第二十九條 房地產抵押期間，抵押人未取得抵押權人的書面同意，不得將已抵押的房屋轉讓或者翻建、改建、擴建、改變用途。
第三十條 房地產抵押期間，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系即告結束，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。
第三十一條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押契約即告終結。雙方當事人應當在十五日內到房地產交易主管部門辦理抵押注銷手續。
第三十二條 房地產抵押期滿，抵押人未按照約定償還債務的，抵押權人可以依法處分抵押的房地產，并有權優先受償。
同一房地產設定數個抵押權的，按抵押登記先后順序清償。
第三十三條 處分抵押房地產所得價款，依下列順序分配：
（一）支付處分該抵押房地產的費用；
（二）支付房地產抵押應當繳納的稅費；
（三）按抵押契約償還債務；
（四）剩余部分退還給抵押人。
第五章 房地產交易監理
第三十四條 房地產交易主管部門應當建立開放、競爭有序的房地產交易市場，為從事房地產交易的單位和個人提供服務。
房地產交易當事人應當遵守交易規則，服從管理。
第三十五條 房地產中介服務機構經房地產交易主管部門進行資質審查合格后，方可從事房地產交易咨詢、價格評估、經紀等中介服務。
第三十六條 房地產交易應當進行價格評估。
房地產評估應當按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行。
房地產評估涉及國有資產的，其評估結果應當經國有資產管理部門確認。
第三十七條 房地產交易成交價格明顯低于評估價格的，按評估價格計征稅費；成交價格高于評估價格的，按成交價格計征稅費。
第三十八條 房地產交易價格由交易當事人協商議定。法律法規另有規定除外。
第三十九條 房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法拍賣房地產，應當如實向房地產交易主管部門申報成交價，不得隱報瞞報。
第四十條 交易當事人憑交易手續證明及其他有關的證件，到權屬管理部門依法登記并換領房屋所有權證和國有土地使用權證。
第四十一條 房地產交易當事人，應當按照規定繳納房地產交易管理費。
房地產交易管理費的收取辦法和標準由省建設行政主管部門會同省物價、財政部門另行制定。
第四十二條 行政劃撥的土地使用權進入市場交易，交易當事人應當依法簽訂土地使用權出讓合同，并補繳出讓金。
第四十三條 房地產受讓人應當按國家有關規定繳納契稅。
在房地產交易中土地有增值的，交易當事人應按國家有關規定繳納土地增值稅。
第六章 法律責任
第四十四條 違反本條例規定，未辦理交易手續，私自進行房地產交易的，由房地產交易主管部門責令其限期補辦手續；逾期不辦的，對雙方當事人分別處以實際成交額百分之一以上百分之五以下罰款。
第四十五條 違反本條例第十四條規定轉讓房地產的，轉讓無效，由房地產交易主管部門沒收非法轉讓所得價款，并對轉讓人處以非法轉讓所得價款一倍以下罰款。
第四十六條 違反本條例第二十一條規定出租房地產的，出租無效，由房地產交易主管部門沒收非法出租所得價款，并對出租人處以非法出租所得價款一倍以下罰款。
第四十七條 違反本條例第三十九條規定，在房地產交易中隱瞞實際成交價格的，由房地產交易主管部門責令其限期改正，并對雙方當事人分別處以實際成交額百分之一以上百分之五以下罰款；偷稅漏稅的，由財政、稅務部門依法處理。
第四十八條 房地產交易管理人員違反本條例規定濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條 妨礙房地產交易管理人員執行公務，擾亂房地產交易市場秩序的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十條 在房地產交易中發生的糾紛，當事人可以依契約中約定的仲裁條款或者事后達成的書面仲裁協議向房地產糾紛仲裁機關申請仲裁。
當事人未在契約中約定仲裁條款或者事后未達成仲裁協議的，可以向人民法院起訴。
第五十一條 當事人對處罰決定不服的，可以依法申請復議，也可以直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附 則
第五十二條 房地產交易應使用全省統一的房地產買賣契約、租賃契約、抵押契約、租賃許可證及國有土地使用權轉讓、出租、抵押合同等文本。
第5篇：房地產評估法律法規范文
關鍵詞 泉州市 以房養老 適用性
一、引言
隨著人口老齡化壓力的日益增大，養老問題已然成為一個全球性的社會問題。尤其是對我們這個尚處于發展中國家的社會來說，養老問題尤為嚴峻――“未富先老”。與此形成鮮明對比的是，我國社會養老保障體系仍然存在保障水平低，養老金收支存在較大缺口等嚴峻問題。同時，隨著我國經濟社會快速發展、社會的轉型、城市化的發展，我國的家庭結構開始呈現核心化、小型化的趨勢，傳統的家庭養老功能也開始出現弱化的趨勢。在此背景下，探索新的養老模式顯得尤為重要。在我國試點“以房養老”，不僅可以有效緩解我國當前養老資金短缺問題，而且也為現有養老保障體系提供有益的補充。
二、泉州市推行“以房養老”的必要性分析
（一）泉州市老齡化形勢嚴重，老年人口高齡化日趨明顯
《泉州市2013年度老年人口與老齡事業發展統計公報》顯示，全市60歲及以上老年人口83.9萬人，占全市人口總數的11.85%。老年人口數比上一年增加4.2萬人，比增5.3%，人口老齡化比例比上一年提高0.3個百分點，人口老齡化持續上升。同時，老年人口中，80歲以上老年人口12.3萬人，占老年人口總數的14.7%。全市共有百歲及以上老人265人，比上年同期增加38人，增長率17%。人口呈現老齡化、高齡化、空巢化發展趨勢，這些都對泉州的社會養老保障形成嚴峻挑戰。
（二）泉州市社會養老保障體系尚未健全
根據《泉州市2013年度老年人口與老齡事業發展統計公報》顯示，截至2013年12月，全市共有企業離退休人員83585人，比上年同期增加4647人，同比增長5.89%。全市共有362.35萬人參加新型農村養老保險和城鎮居民基本養老保險，參保率達98.41%，比上年增加1.1個百分點，累計新增人數2.66萬人。雖然泉州市社會養老保險覆蓋率已近全面覆蓋，但保障力度仍不夠。尤其是隨著泉州市城鎮化進程的不斷發展，被征地人員的養老保障問題亟待解決。
（三）泉州市傳統家庭養老功能弱化
根據泉州市2010年第六次全國人口普查主要數據公報，全市平均每個家庭戶的人口為3.06人。泉州市的家庭結構規模開始呈現小型化、核心化的趨勢。一個家庭中一對夫妻要承擔贍養四位老人、撫養一個孩子的重任，經濟壓力非常重，傳統的家庭養老功能日益弱化。
三、泉州市推行“以房養老”的條件分析
（一）泉州市的養老需求日趨擴大
首先，根據泉州市老年辦單位統計，2014年泉州市地區65歲及65歲以上的當地老年人的數量為88.6萬人，是當地總人口數的12.37%。老年人口的數量比2013年增加了4.7萬人，比例增加了5.6%。急增的老齡人口產生了巨大的養老需求。從當前的養老狀況來看，養老需求不僅呈現日益擴大趨勢，而且養老層次也開始不斷提高。在衣食住行的基本需求得到滿足后，開始了更高層次的養老需求的追求，而這些需求的滿足則必須充足的資金?！耙苑筐B老”的推行將提供廣闊的市場空間。
其次，空巢老人更容易接受“以房養老”方案。尤其對于擁有自主房屋產權、沒有養老資金的“空巢老人”。在養老服務機構相對于較少，多以養老院為主的泉州市地區，“空巢老人”大部分身體比較虛弱且無人陪伴，會比較孤獨。隨著生活水平的提升，現在更多老年人不僅僅需要物質上滿足，而且在精神上也有一定的渴求。那么他們精神需求的問題該如何解決呢？“以房養老”政策可以讓老年人利用自己手頭上的資源實現自主養老，不僅可以減少子女的負擔，減輕家庭養老壓力，另外也可以用抵押房屋獲得更多的養老資金提升自己的生活質量?！耙苑筐B老”的推行，在減小貧富差距、提高老年人醫療衛生水平等方面均起到了較好的作用。
（二）泉州市居民住房自有率較高
早在2006年，泉州市城市調查隊就曾組織開展過泉州市區千戶居民家庭住房基本狀況調查活動，調查結果顯示，泉州人的住房自有率達到92.7%，并且有將近八成的泉州人擁有住房面積在90平方米以上。從居民的住房性質來看，泉州市區住房以商品房、原有私房、集體土地自建住房為主，分別占調查總量的22.1%、38.0%和22.3%。另外，居民的住房狀況調查結果顯示，泉州人現有的房子都比較新，近九成的房子是建于20世紀70年代以后。這些情況都為“以房養老”的實行提供了物質基礎。
（三）獨有的閩南特色文化和經濟發展特點有利于促進“以房養老”政策的實施
（1）獨特閩南文化的促進作用。泉州的閩南文化繼承華夏、江浙文化，是由遷移到福建南部地區的漢人和原本居住在泉州市的居民共同締造的先進的地域性文化，隨后又學習引用了南洋文化、阿拉伯文化、西方文化，形成了現在的特色閩南文化。閩南文化具有傳統性、連續性的同時還具有兼容性和開拓性特征。閩南人更容易接受新的事物，也更愿意接受新的養老制度。
（2）獨有的地理優勢和經濟優勢。泉州位于我國東南沿海地段，與臺灣僅隔一個海灣，是我國東亞文化之都，也是海上絲綢之路的出發點，同時也是我國著名的華僑同胞與臺灣同胞的原籍地。該地區不僅受西方文化的影響高，其開放程度也高于全國其他地區，連續15年獲得福建省經濟總產量第一位，為住房反向抵押養老保險制度的實施提供了的經濟條件。因此，只要選取合理的試點模型（包括政府在以房養老的角色，風險測試與管控，評估產品價格中的作用，每月給付養老金的方式和房產處置的方式），并大力宣傳，讓人們了解這種新的金融養老產品及它的優勢與作用，相信以房養老政策最終也能被大眾所接受。
（四）泉州金融綜合改革試驗區設立對“以房養老”的推行起到了助推器的作用
2012年12月21日，國務院正式批準泉州市成為第三個國家級金融綜合改革試驗區。“建立完善形式多樣、功能完備的金融產品創新體系”也是本次泉州金融改革的目標之一。“以房養老”即“住房反向抵押貸款”，從產品屬性上來看，屬于金融產品的一種。那么，泉州此次金融改革對于“以房養老”模式在泉州的實施將會產生助推器的作用。
（五）相對穩定的房地產市場
“以房養老”的核心標的物是房產，無論何種模式的“以房養老”都離不開房地產市場。20世紀80年代至今，我國的住房制度改革取得了巨大成就，泉州的房地產市場穩中前進。來自泉州統計局的數據，泉州市商品房價格穩中略升，新建住宅價格環比指數大多數月份在70個大中城市中位居中等偏后，同比指數均排在50位上下，上漲幅度明顯低于其他城市。泉州的房地產市場相對處于比較穩定的狀態，這為“以房養老”的實施提供了良好的外部環境。
四、對泉州開展“以房養老”的對策建議
（一）以循序漸進的方式推廣“以房養老”
首先，加大宣傳力度，倡導現代養老觀念，鼓勵老年人以房養老。通過廣告、新聞、報刊廣播等方式讓人們深入了解目前養老問題的嚴重性，對于養老問題不是僅僅依靠退休金就可以解決的，傳統的養兒防老模式在當今已非現實，所以，自我養老既是趨勢也是現實。當前，泉州政府部門應當通過各種途徑，積極宣傳現代新型的養老觀念。加強泉州市民的現代養老觀念意識，鼓勵老人提前做好自己個人的養老計劃。
其次，設立專門機構來提供“以房養老”模式的專業咨詢業務。對于這一舉措，泉州政府可以設立公益性機構為泉州社會公眾提供相關的免費專業咨詢服務，具體包括反向抵押貸款，費用、業務流程的介紹，承辦金融機構的信用狀況，從而提高社會公眾對“以房養老”的認知度與認可度，以接納創新的養老模式。
（二）強化行政機制，加強政府在“以房養老”中的主導作用
行政機制需要五個動力來支撐：一是政府機構的直接參與。二是政府機構的宣傳引領。三是出臺專項的房屋資產政策。四是推動相應的優惠政策。五是鼓動社會保障機構的積極參與。將這五個動力進行分類的話，可以看出政府機構是最大的支撐動力，也是落成行政機制最不可或缺的條件，因而政府務必要發揮自身的價值與潛質，為“以房養老”運行機制的順利運行做好鋪墊。從開始制定住房方向抵押貸款方案及條約到老人身故后房屋產權的轉讓，這一過程中政府都要成立專項部門全程參與。
（三）完善相關的法律法規
一些發達國家的“以房養老”運行機制之所以成功運行，其最重要的原因就在于運行機制配套了專門的法律法規機制，因而我國也應借鑒這一方略，嘗試建立完善的法律法規機制為“以房養老”奠定基礎。具體來講，就是要明確相關的法律條文規定，修訂不適宜的法律條文，建立健全專項法律法規，進而為“以房養老”的順利實施提供優良的發展環境。以房養老涉及的方面比較多，完善的法律制度有助于更多的企業和金融機構參加以房養老，進一步解決政府資金支出的問題。在風險預防方面和不動產的價格評估方面等，對各銀行、保險公司與專業估計不動產價格的人員等參與方做出相關法律法規，具體羅列出與“以房養老”相關的政府部門、金融機構等的權利與義務及責罰。同時，還要加快解決不動產70年的權限問題，減少老年人和銀行等金融公司的顧慮，使實施住房方向抵押貸款的相關人員可以得到法律的保護。
（四）培養健康、成熟的房地產市場
泉州市房屋管理局可以建立房產信息登記系統，以便對住房的面積、產權、價值等進行詳細記錄，為二手房交易雙方提供信息溝通的平臺，便于交易各方了解房屋現狀及產權情況，提高金融機構在房產變現時的效率。同時，為了充分調動金融機構的積極性，可以對實施“以房養老”的金融機構在變現房產時予以減免稅收的優惠政策。另外，也要保證在房產抵押期間，房屋管理局也要持續的對房屋的維護情況進行跟蹤管理，最大限度地降低信息不對稱的風險。
此外，對參與“以房養老”的房地產評估機構要實行嚴格的資格認證和法律監管機制。加強對房地產評估機構的監管，嚴格把關相關中介機構的服務資格、服務質量、運作方式等內容，促使其更加的公正、合法、規范，逐步形成較為完善的房地產評估體系。
（作者單位為仰恩大學）
[作者簡介：楊娣（1981―），女，安徽宿州人，碩士研究生，講師，研究方向：保險理論與社會保障?；痦椖浚罕疚南蹈＝ㄊ〗逃龔d2014年中青年教師教育科研項目（社科A類）：本土化視角下“以房養老”對泉州市的適用性分析（JAS14351）。]
參考文獻
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第6篇：房地產評估法律法規范文
雄厚的資金實力
公司注冊資金達2000萬元，總公司擁有固定資產3000萬元（由杭州市唯一一家國家一級房地產評估機構杭州永正房地產評估公司評估）。雄厚的資金實力，確保了委托標的的安全，也增強了委托人、競買人對公司的信任和信心，大大提高了拍賣項目（尤其是大型項目）的運作能力。公司嚴格《拍賣法》的規定，誠信自律，精益求精，為社會各界提供高效、專業、優質的服務。
經營理念
1、多樣化的運作思路
“獨辟新境”是公司的名片，也是公司的運作理念。自接受客戶委托起，即對拍賣標的進行詳細的項目策劃，并利用公司良好的媒體效應，對標的進行立體包裝和全方位宣傳。針對不同的標的，運用多種手段挖掘其內在價值，制定最合適的操作方案，以實現其價值最大化。
2、完善的服務體系多次大型項目的運作使公司積累了大量的客戶，范圍遍布江、浙、滬等地區，并與眾多大型集團建立了良好的合作伙伴關系。公司設有客戶資料庫，對不同的客戶資料進行歸類管理。在拍賣過程中，除通過媒體及其他渠道將委托標的推向社會外，同時還有選擇地對已有客戶群進行定向介紹，實現客戶群體覆蓋最大化。
3、企業文化
第7篇：房地產評估法律法規范文
一、對于國企改革中的評估問題。在專家評審會討論中發現很多問題不是單純的評估技術問題，而是改制方案中存在的許多不確定性因素和改制方案關鍵問題不明確所造成的。
建議評估機構應在詳盡了解改制目的及背景前提下，開展盡職調查，按操作規范進行職業判斷。首先應盡可能制定詳細、完善的評估方案，評估的采用應進行充分論證，并多和委托方特別是主管部門進行溝通，對評估的重點、難點做到心中有數。同時，各評估師應熟悉、掌握中央及深圳市關于國企改制的一系列法規及規章，嚴格依法評估。
二、評估機構進行整體資產評估時，將房地產評估機構評估結果并入評估報告的，評估報告所納入房地產的評估范圍與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍不一致，造成部分資產漏評，整個資產評估報告的使用。
建議評估機構應先核對資產評估明細表與深圳市規劃國土局的處置方案所確定的資產范圍是否一致。如有未納入處置方案的房地產項目，應進行資產評估。對未經深圳市國土部門備案的非深圳地區房地產評估項目，評估機構應按規定實施評估程序并承擔相應的責任。如果委托方已與房地產評估機構簽訂有關房地產項目評估業務合同的，特別提示資產評估機構，在與委托方簽訂業務約定書時要注意明確資產評估范圍。
三、對于長期投資的評估，部分評估機構按照母子公司合并報表進行評估，不符合《資產評估操作規范意見（試行）》第四十九條和第五十條規定。
評估機構應按照規范的要求，先對被投資企業進行整體評估。根據擬改制企業占被投資企業股權比例，確定該項長期投資的評估值?？毓珊头强毓傻拈L期投資，都要單獨評估值，并計到長期投資項目下，不要將被投資企業的資產和負債與投資方合并處理。
此外，評估機構應按照《資產評估報告基本與格式的暫行規定》的要求，簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，說明長期投資的種類、形成原因及對企業自身經營狀況的影響；深入了解具體投資形式、收益獲取方式和占被投資單位資本的比重，根據不同情況進行評估。建議評估機構著重說明長期投資以不同的方式評估的理由，并履行應有的資產評估程序。
四、在對國有企業產權轉讓項目評估中，部分評估機構未能在清產核資和審計的基礎上進行評估，造成企業賬面數，審計報告數與資產評估清查明細表數不一致，影響資產評估報告的合理使用。
建議評估機構在出具正式報告前，做好與審計機構的對接工作。企業申報賬面值應與審計報告數一致，對評估需要調整的事項，應在清查調整值中進行調整，并需要企業予以確認。
五、評估機構擅自對應收款項評估為零。
對國企改制應收賬款的評估，必須在恢復已計提的壞賬準備的基礎上進行。應嚴格按照深圳市國有企業改制有關文件的規定進行評估。對于按照有關規定可以核銷的資產損失，經規定程序審批后方可予以核銷。確保應收賬款相關有案可查，防止有關責任線索滅失。
六、對于預計負債的評估，由于現有評估、評估準則及相關操作規范未有涉及，評估機構在評估中往往按企業經審計后的賬面值予以確認，未能充分考慮預期可能獲得的補償及可能支付的確定金額。部分評估報告的前提條件和假設條件仍然為“未考慮現在及將來可能承擔的抵押、擔保事宜。”造成前提條件和假設條件與評估結果互相矛盾。
評估機構在具有充分理由對預計負債進行確認時，應考慮將前提條件和假設條件設定為“僅考慮上述擔保事項，對資產評估結果的，未考慮其他現在及將來可能承擔的抵押、擔保事宜。”應特別關注企業在承擔連帶責任擔保的情況下，擔保單位享有的拒絕履行擔保責任的抗辨權以及在履行擔保義務后所擁有的向被擔保單位的追償權。并說明上述事項可能對評估結果所產生影響的程度。關注企業與被擔保公司是否存在反擔保合同，對企業為各子公司擔保的預計負債，應核實被擔保公司是否存在重復掛賬問題，對預計負債的確認應保持職業謹慎態度，并做到所確認的預計負債證據充分、計量合理。
七、執業風險意識仍有待提高。部分機構未能充分關注資產評估目的行為與評估結果的對應關系，對重大事項未充分履行如實的告知義務，對重要事項影響企業凈資產的程度揭示不深，對資產評估風險易發生區域把握不夠準確。
建議評估機構充分加強前期調查，充分了解和掌握客戶的基本情況，制定詳細周密的評估方案；根據評估的特定目的，選擇適用的價值類型和，保持高度的職業謹慎，將職業判斷貫穿評估工作的始終。重點把握資產評估機構所面臨的重大事項不確定風險、權屬風險、數量風險、計價風險、報告風險及檔案風險等主要風險。對有關業務形成結論或提出建議時，應當以充分、適當的證據為依據，更要在允許和力所能及的范圍內采取多種形式防范執業風險。
第8篇：房地產評估法律法規范文
【關鍵詞】房地產拍賣；問題；拍賣行為
房地產拍賣是指競買人和房地產權利人在公開、透明的條件下，競買人以公開競價的方式按照相關法律法規的規定支付一定的金錢，把房地產權利轉移到競買人手中的行為。權利人把房地產作為一種拍賣商品提供給拍賣人，拍賣人依據市場估價把房地產依法拍賣，而競買人通過競價購買的方式獲取房地產的權利。房地產拍賣作為房地產的一種特殊轉讓形式已經被越來越多的人們所接受。但是房地產拍賣是一項專業性高、法律性強的業務，這項工作程序繁多，關涉的相關法律條款也較多，下面本文對房地產拍賣中應注意的問題進行研究。
一、拍賣前權屬核實問題
房地產作為一種無法移動的商品，具有一定的特殊性，所以，拍賣人在接受房地產拍賣委托之前，應該提前核實房地產和委托提供的權利證明是否相符，調查清楚相關的權利義務。其調查內容主要包括：房地產的權利人，房地產的面積、設備、裝修情況以及房屋是否完好無損等。通過司法部門委托拍賣的房地產還必須核實委托的拍賣文件中所表述的拍賣標的是否和權利證明相符[1]。針對已經獲得權利產權證或者已經出租的房地產都要和有關的權利證明核實無誤；針對還沒有建成的房地產投資項目的拍賣必須和政府部門批準的一些文件進行仔細核實。在委托拍賣之前，拍賣人要對所委托拍賣的房地產權屬核實沒有疑問以后，才能開始拍賣工作，這樣才能有效避免可能出現的法律糾紛案件。
其次，了解清楚所要拍賣的房地產是否存在查封情況，這需要到法院去核查。假如存在重復查封情況，各個法院必須協商一致后才能執行。如果該房地產是由執法部門強制扣押查封的，被執行人不能提供有效的產權證明時，拍賣權利一方必須對產權證的來源進一步調查取證[2]。當產權人屬于國有單位時，在進行房地產拍賣時需要征求上級部門的書面意見。在房屋的分層、分套拍賣過程中，房屋占有范圍的使用權利不能分割，房屋的買方有根據分層、分套的面積分攤獲得房地產的使用權。在拍賣房地產過程中，房屋里面的附屬品需要一并拍賣的，應該在拍賣公告中詳細說明；房屋分攤的公用設備一并轉讓的，分攤方法需要根據國家或者當地政府的相關規定依法辦理。
二、拍賣公告以及簽定拍賣成交確認書時的問題
首先，由于房地產拍賣的特殊性，一定要確定好拍賣公告的時間，房地產拍賣公告的時間和競買人的截止時間應該盡量長一些。給想參加競買的人充分的時間準備，讓他們對拍賣標的物有足夠的時間調查分析、咨詢比較以及籌集所需款項等。拍賣公告的書寫盡可能精煉，針對不同類型的房地產拍賣標的、不同的買方，要用不同的方式在不同的媒體上，進最大限度把所有拍賣的標的真實資料提供給競買人。此外，還需要有較好的廣告策劃，找到潛在的競買人，在拍賣公告環節最好不要讓各方買家聚集在一起，以免對后期拍賣效果產生不良影響[3]。
其次，假如在簽訂拍賣公告之前，簽訂的租賃合同已經到相關房產部門作了登記，需要把租賃行為告訴買方，把拍賣行為告訴承租人之后，承租人具有優先的購買權。在拍賣成交以后，買方和拍賣人要簽定拍賣成交確認書，其主要的內容有：拍賣雙方、地址、拍賣成交的時間、具體地點、拍賣成交價格、房地產款項支付方式、時間、房屋交付方式以及違約后應該承擔的責任、解決爭議的方式等各種事項[4]。鑒于房地產拍賣成交的確認書具有等同于合同的法律效力，所以上面的內容越詳細越好，因為該確認書上面在拍賣規則內形成的成交條件對房地產相關方具有一定的約束效力。一些房地產管理部門在辦理拍賣房地產過戶手續過程中，要求買方提供拍賣企業的拍賣公告以及委托拍賣公告等各種復印件，拍賣人需要在 拍賣那天邀請政府機關工商監管部門的人員親臨現場，進行適時監管，保證房地產拍賣結果的公平性、合法性。
三、拍賣價格問題
現階段，我國委托拍賣的房地產主要以法院委托抵債標的占大多數，房地產拍賣的成交對執行程序的結束產生重要的影響。而房地產委托人之所以委托法院拍賣房地產，主要是因為想把房地產以合適的價格出售，進行償還債款或者用作其它緊急的事情，因此，一般情況下，房地產成交的實現具有很迫切的要求。為了讓拍賣行為達到最佳效果，獲得拍賣的成功，負責拍賣的一方要主動參與到評估工作中，加強和評估機構、相關的權威房地產咨詢部門合作，獲取較詳盡、準確的房地產價格方面的資料，確定好房地產的評估價格。但評估結果也只能作為交易價格的參考數據，不能作為固定價強加給買賣雙方[5]。
其次，對拍賣房地產的價格評估，主要依靠權威的房地產評估機構，現今的評估人員積累了豐富的評估經驗，然而由于和房地產方面相關的評估工作起步還較晚，這方面的經驗相對不足，再次房地產市場價格總是在不停地變化，必須綜合考慮對拍賣價格有影響的各種因素，這給科學制定房地產的拍賣底價帶來一定的困難。因此拍賣行為必須依據房地產行業的市場行情、拍賣一方的經驗、專業房地產評估機構的評定結果以及拍賣成交的迫切性，和委托人進行詳細商議以后才能確定房地產的拍賣底價。但是不能固執地把評估價格當作拍賣底價。按照房地產拍賣的實際情況，在評估價和市場價格無限接近的基礎上，適當調節拍賣底價，這樣形成的價格比較合適，這個調節比例一般保持在（15-35）%的范圍內。同時，在拍賣公開競價環節，注意充分發揮拍賣對價格的調控作用。最后，還要考慮到拍賣標的的競買氛圍、競買人的不同心理特點，參考評估價格，確定好拍賣底價，進可能實現成交價最大化。
四、拍賣成交以后的資產移交問題
在拍賣共有的房地產時，拍賣之前必須征求該房地產共有人的同意，然后通知各位共有人員參加競買。拍賣抵押的房地產時，在接受委托之前需要告訴抵押人，拍賣時可以依據事先的協議進行[6]。在拍賣前，詳細地了解房地產交易管理機構的程序、費用等各種瑣事，以最大限度減少拍賣以后不必要的糾紛，在拍賣結束以后，拍賣人應該對買方提供合理的后續服務，比如：幫助買賣雙方辦理房產權的過戶手續、協助雙方交接重要的房地產資料等各項工作，這也有利于提高拍賣企業的商業信譽。
總而言之，房地產拍賣行為只有嚴格依據國家頒布的《拍賣法》以及有關房地產法律規定，制定出切實可行的操作程序，按照法律的要求實施拍賣整個程序；同時深刻認識到房地產評估部門的權威性，才能保證房地產拍賣工作順利進行，達到比較理想的目標，進而促進拍賣行業快速、健康的發展。
參考文獻：
[1]聶琦波，蔣滔.房地產拍賣中的價格悖論現象成因及其解釋[J].南京建筑工程學院學報（自然科學版）. 2002，3（04）：11-12.
[2]王瑛，關志福.房地產拍賣程序中應注意的環節[J].商業經濟. 2009，5（09）：358-359.
[3]尚宇梅.論房地產拍賣[J].陜西省行政學院.陜西省經濟管理干部學院學報. 2001，2（01）：3.
[4]何芳.房地產拍賣應當注意的問題[J]. 中國房地產.2003，2（07）：65-66.
第9篇：房地產評估法律法規范文
一、我國房地產市場財政稅收政策的研究
據不完全的統計，我國房地產市場交易額以每年5%以上的速度快速增長，與此同時，房地產稅收的相應繳納量也在逐年增多，由此而見，房地產市場對于我國的經濟發展具有重要作用。因此，合理稅收政策可以幫助房地產市場很好的發展，制定和完善相應的稅收政策就要先認清我國房地產市場存在的問題。就目前我國的房地產市場而言，想要清晰地認識哪些因素能夠對我國房地產市場產生影響，就要充分了解國家的宏觀調控政策，清楚國內的房地產市場價格以及居民對房地產市場的目標預期。近年來，我國房地產市場主要存在供需不平、價格機制不透明等問題。當然，這其中也有房地產市場自身的問題，而要解決這些問題就需要我國對房地產市場進行經濟調節，發揮財政政策對房地產市場的調節作用，加強和完善保障性住房的建設，嚴格對房地產市場進行監管，穩定好房地產市場。
二、房地產財政稅收政策對我國房地產的影響
我國房地產市場主要通過房地產的差異進行區別化的稅收政策來影響房地產價格和房地產收益分配。第一，開發階段的稅收政策主要影響房地產的供給端，使其有效控制房地產市場的投資規模和方向，保障房屋土地的合理利用和開發;第二，流轉階段的稅收政策主要用來抑制房地產市場的投機取巧行為，通過對流通市場的再分配來影響需求端。第三，保有環節的財政稅收政策，有利于市場的需求發展，有效利用土地資源，減少空置率，保證土地的正常流轉。
房地產市場的稅收政策主要對我國房地產市場起到保障作用，保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產市場預期從樂觀到謹慎的一系列變化，正好說明稅收政策在其中起到了很好的調節作用，合理的稅收政策可以保障房地產市場健康發展，讓消費者保持理性頭腦，調節供需平衡。為了促進房地產市場的合理發展，需要進一步加強稅收政策的研究力度，細化政策內容，加強對開發商的考核，對不符合要求的開發商不予政策優惠，合理引導居民正確的購買觀念，保障房地產市場的穩定發展。
稅收政策是最常見的經濟調節手段之一。城市的土地資源稀缺，可開發利用的不足導致許多投機者購買土地卻不開發利用，土地市場制度的不健全導致市場價格混亂，投機者倒賣土地，造成許多土地價格虛高，資源閑置浪費，嚴重影響房地產市場的正常運轉。房地產稅收政策能夠從一定程度上減少富人對土地的占有量，讓更多的土地資源得以開發利用，增加房地產市場的房屋土地供給量，從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優惠。
三、我國房地產稅收對房地產市場的影響
面對國內房地產市場價格上漲過快，價格虛高，政府可以利用稅收政策調節合理引導消費者理性消費，通過控制信貸資金，促使開發商增加市場供給，降低不合理的價格，回歸正常價格區間。刺激房地產市場，引導房地產市場健康發展。高房價和低收入是房地產交易市場的主要矛盾，居民收入低降低購買欲和購買力，導致交易量減少，提升居民收入，增加居民購房的政策優惠力度可以有效刺激國內房地產市場的活躍度。
改進物業稅的政策，加強監督力度可以加強和規范房地產市場的不合理行為。物業稅的政策實施應從我國的實際情況出發，首先，對于不同收入人群，物業稅的政策實施應區別開來，通過制定不同的稅率可以有效調節不同階級收入人群的經濟支出，減少供需矛盾，一定程度上保障低收入人群的經濟生活。其次，要加快發展房地產評估市場，規范評估行業的發展，完善評估體系，保證國內房地產市場的良性發展。最后，要完善稅收政策的配套，嚴格審查房地產市場情況，了解清楚城市土地的開發和利用情況，加快房地產市場房屋和土地兩證合一，強化產權登記制度，理清關系，從而避免房地產私下交易。完善房地產市場的評估體系，加強房屋評估制度，建立一整套的房地產市場管理機制。
我國的稅收法律制度還不夠完善，所以接下來進一步完善和健全房地產稅收的相關法律和制度是對房地產市場長久發展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產市場有序發展，減少房地產市場不規范行為的發生。因此完善房地產市場制度和相關法律，并嚴格實施執行，做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究，保障市場合理發展，讓供方合理開發、依法競爭，讓群眾買得放心，買得安心。在我國的房地產稅法當中，懲戒措施相對寬松，導致有些不法分子心存僥幸心理，鉆法律空子，擾亂房地產市場。所以，完善房地產稅法應以懲處措施為重，保障法律成果能真正落實到房地產稅收當中，為我國的房地產市場健康發展提供法律保障，讓我國房地產市場能夠平穩又快的發展。
四、結束語
財政稅收對我國房地產市場經濟具有重要的影響作用，因此，健全房地產市場機制，保證房屋土地資源的合理開發和利用;完善房地產稅收法律法規，規范房地產市場的合理發展;合理引導消費者理性購買商品住房，保證房地產剛需的解決;加強房地產市場的監管力度，讓不法分子無縫可鉆，這樣才能讓我國房地產市場真正有序規范的發展起來。
