停車場項目管理精選(九篇)

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第1篇：停車場項目管理范文

關(guān)鍵詞：海外勞務(wù)、風(fēng)險、分析

一、項目概況

卡塔爾內(nèi)政部大樓項目總包方為馬來西亞WTC公司。內(nèi)政部項目總建筑面積23.5萬平方米，分包合同金額為4321.23萬里亞爾（約合8074萬人民幣），合同工期24個月，實際開工時間2010年11月28日，工程范圍包括VIP樓、公共樓、停車場主體結(jié)構(gòu)、砌磚、抹灰工程。因諸多原因影響，我方僅完成停車場主體工程和VIP樓、公共樓部分基礎(chǔ)工程后與甲方協(xié)商中止合同。

二、案例簡介

1、投標(biāo)背景

由于2008年全球金融危機的影響，阿聯(lián)酋建筑市場進(jìn)入低迷狀態(tài)，我公司在完成阿布扎比F1賽車場后就沒有了后續(xù)項目。與此同時受WCT公司邀請參與卡塔爾內(nèi)政部大樓項目的勞務(wù)分包投標(biāo)，經(jīng)與總部溝通后，總部決定暫緩阿聯(lián)酋公司的業(yè)務(wù)并爭取以此項目為契機轉(zhuǎn)戰(zhàn)卡塔爾市場。

2、項目前期勞務(wù)資源策劃

根據(jù)我公司之前用工經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算，中國員工月工資費用約3500里亞爾，外籍員工月工資費用約1200里亞爾，工資費用比例約為1：2.9，而中國員工同外籍員工功效比例約為1：0.6，大量雇傭外籍員工將大幅度降低成本。在以上經(jīng)驗數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了勞務(wù)資源策劃，根據(jù)項目用工總量，此項目計劃約需1362名工人，其中：中國員工控制在271人左右，外籍員工需1091人左右，中外員工比例控制在1：4。為保障用工策略落地，我公司先后三次派人去孟加拉和印度招工，確認(rèn)了400多名工人，為項目實施做好了充分準(zhǔn)備。

3、項目實施階段所面臨的問題及當(dāng)時的應(yīng)對措施

（1）甲方與監(jiān)理協(xié)調(diào)不到位，監(jiān)理過程存在隨意性

在卡塔爾施工，業(yè)主將項目管理完全委托給監(jiān)理公司，業(yè)主很少參與項目管理，所以監(jiān)理的權(quán)利很大。加之監(jiān)理對工程的管理隨意性很大，雖然有規(guī)范和設(shè)計要求，但很多時候監(jiān)理的要求已經(jīng)突破了規(guī)范和設(shè)計要求，隨意的要求修改圖紙或撇開圖紙按照監(jiān)理的要求施工。在監(jiān)理的這種管理模式和方法下，給我們施工方造成了大量的窩工。而按照合同的要求窩工7天以內(nèi)費用是我們自己承擔(dān)的，所以使項目的成本急劇增加。

（1）外籍員工勞效未達(dá)到預(yù)期水平，初次調(diào)整用工策略

2010年11月28日，人員正式進(jìn)場開始施工，在克服了甲方圖紙不到位、監(jiān)理要求苛刻的困難的情況下完成了停車場的基礎(chǔ)施工。隨著工程進(jìn)一步開展，外籍勞務(wù)工作效率仍然沒有達(dá)到預(yù)期效果（因項目初期員工對當(dāng)?shù)氐氖┕l件和施工方法還處于熟悉階段，外籍員工的工效僅為中國員工的30%-40%），并且在管理溝通方面不太順暢，所以公司決定不再增加外籍員工的數(shù)量，取消了沒有到場的外籍員工的計劃，增加中國員工數(shù)量，最終在卡中外員工比例為1.82：1（中222人： 外122人），突破了項目規(guī)劃的中外員工的比例。由于中國員工數(shù)量的增加，項目成本較初始測算時有較大幅度的增加。

（2）工作面進(jìn)展不暢出現(xiàn)窩工現(xiàn)象

隨著施工進(jìn)展，現(xiàn)場監(jiān)理要求苛刻、甲供材料不到位的情況依然沒得到改觀，在這種情況下項目出現(xiàn)嚴(yán)重窩工現(xiàn)象。因為窩工中國員工的收入達(dá)不到出國前我公司承諾的水平（保底6000元/月），勞務(wù)隊伍呈現(xiàn)不穩(wěn)定情緒，為了緩解這一狀況，我方一方面不再嚴(yán)格執(zhí)行勞動定額管理，而是采用補貼工日的方式變相提高中國工人工資；另一方面積極同甲方溝通，甲方也安排了大量的合同外用工，按照合同規(guī)定的價格，外籍員工的價格略有盈余，但是不足以支付中國員工工資費用。

（3）更換項目經(jīng)理再次改變用工策略

2011年5月份項目經(jīng)理申請調(diào)離工作崗位。新項目經(jīng)理上任后，計劃按照原來的項目策劃，重新調(diào)整中外員工的比例以減少人工成本，隨即采取安排了大量中國員工回國，同時根據(jù)項目的進(jìn)展情況有序增加外籍員工數(shù)量的策略。在調(diào)整的過程中由于大量回國中國員工工作不滿一年，甲方扣除了這部分工人的往返機票費用70余萬里亞爾（合同中規(guī)定工人工作滿2年甲方負(fù)責(zé)一次國際往返機票）。另外在中國員工數(shù)量減少，外籍員工數(shù)量沒有及時增加的同時（因為原用工計劃被取消，再次招募外籍工人需要一定的周期），工程已經(jīng)進(jìn)入大面積施工的期，甲方強行安排當(dāng)?shù)氐纳鐣と诉M(jìn)場施工，費用由我方負(fù)擔(dān)，而甲方安置外籍員工的工資是我方自己招聘外籍員工工資的近3倍，結(jié)算時甲方扣款約150萬里亞爾，我方對此提出異議，但根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定：“分包人不能正常履約時，發(fā)包人可調(diào)集資源協(xié)助分包人實施，費用由分包人承擔(dān)”，最終費用由我方承擔(dān)。

（4）雙方協(xié)商提前終止合同

由于工程進(jìn)展不順利，并且在工程進(jìn)入期的同時我們的工人數(shù)量不足，經(jīng)過甲乙雙方的協(xié)商，兩次削減合同額，最終我們在完成了停車場的主體施工后，與甲方終止了合同。

三、案例分析

（1）項目在執(zhí)行過程中沒有嚴(yán)格的按照項目策劃實施，導(dǎo)致項目成本沒有控制在策劃的范圍內(nèi)；

（2）外籍勞務(wù)資源管理方面凸顯短板，勞務(wù)技能培訓(xùn)跟不上，溝通交流存在障礙，外籍勞務(wù)資源未能充分發(fā)揮效能，資源利用率低；

（3）進(jìn)入新市場后對當(dāng)?shù)亟ㄖY源、施工工藝、施工標(biāo)準(zhǔn)未能深入了解，對窩工風(fēng)險明顯預(yù)期不足，具體體現(xiàn)在對當(dāng)?shù)乇O(jiān)理要求苛刻極不適應(yīng)，對甲方供料不及時沒有預(yù)判，項目窩工造成項目成本增加；

（4）項目承攬后對合同條款研究不透徹，沒有正確認(rèn)識將要面臨的合同風(fēng)險。如果我們對合同條款有充分了解，項目在調(diào)整勞務(wù)資源配置時就可以預(yù)見人員數(shù)量失衡所造成的損失。

四、案例啟示

1、境外承攬項目一定要秉承策劃先行的理念

只有做好項目策劃才能優(yōu)化資源配置，有效控制風(fēng)險，才能真正實現(xiàn)內(nèi)外聯(lián)動，優(yōu)勢互補，加快境內(nèi)境外“一體化”進(jìn)程。另外項目施工過程中要充分重視項目策劃的動態(tài)調(diào)整，使項目策劃始終保持可行性、指導(dǎo)性；

2、勞務(wù)用工觀念應(yīng)與時俱進(jìn)，充分利用本土化、國際化勞務(wù)資源

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，中國人口紅利優(yōu)勢的減弱，勞動力資源的價格也在不斷的攀升，中資企業(yè)在海外的低成本優(yōu)勢正在逐步減弱，因此我們必須轉(zhuǎn)變觀念，充分利用本土化資源，發(fā)掘國際化資源，不斷的提高企業(yè)的資源整合能力和管理能力，加快企業(yè)勞務(wù)資源的“本土化”、“國際化”進(jìn)程。

第2篇：停車場項目管理范文

關(guān)鍵詞：建筑物特殊部位 基坑支護(hù)加固 施工 控制措施

1建筑物特殊部位基坑支護(hù)技術(shù)的主旨

由于高層和超高層建筑物大部分會對建筑基礎(chǔ)埋置深度。建筑地下室或停車位配置有一定的要求，因此通常情況下回對地下建筑基礎(chǔ)進(jìn)行開挖。在開挖的過程中一般會使用基坑支護(hù)措施，以免威脅到建筑基礎(chǔ)施工的安全和影響周邊建筑設(shè)施。

基坑支護(hù)技術(shù)措施有著協(xié)調(diào)性、復(fù)雜性和體系性的特點，在施工時注意要點多，施工技術(shù)難度大。基坑技術(shù)設(shè)計方案的優(yōu)劣直接影響到建筑物特殊部位基坑支護(hù)工程是否能夠成功，其重要性不言而喻。在進(jìn)行建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案的設(shè)計時要本著：安全可靠、經(jīng)濟合理和技術(shù)可行的原則進(jìn)行。以確保設(shè)計方案的合理性。

2案例項目基本情況及采取建筑物特殊部位基坑支護(hù)的原因

案例項目是一個4棟24層的商務(wù)寫字樓，規(guī)劃地下為停車場，中庭為園林。經(jīng)調(diào)研研究，該項目由于以下原因必須采用建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案。

1.在施工進(jìn)度安排時，考慮到業(yè)主資金緊張的問題，項目分為兩期分分期先后進(jìn)行建設(shè)，首先進(jìn)行的是沿街的1棟高層商務(wù)樓建筑和地下停車場的開挖和施工，待1棟高層的樓體框架完成后，在進(jìn)行后2棟樓的施工建設(shè)。施工進(jìn)度的安排導(dǎo)致地基在開挖和施工時無法同步，加大了基坑支柱方案的復(fù)雜性。

2.一期沿街商務(wù)樓樓層主體施工已經(jīng)完成，但是地下停車位東側(cè)6米的雙向地下車位出入口坡道還沒有施工。而務(wù)樓施工區(qū)域下側(cè)的地下停車場汽車坡道出口及入口位置正好是需要進(jìn)行建筑基坑支護(hù)的地方。

3.供電局110KV架空線路的高壓線路桿塔緊貼近項目的東側(cè)，項目一期工程施工時，電力部門的安全影響文件尚未批復(fù)，加上施工場地狹小，且業(yè)主未確定二期項目的施工時間。造成建筑主體的整體基坑支護(hù)加固方案不知何時才能夠落實，當(dāng)時業(yè)主與施工單位協(xié)商的結(jié)果是先進(jìn)行主體樓工程的開挖，對于剩余的40米地下車位在二期施工時在進(jìn)行施工。

4.主樓基礎(chǔ)開完后，發(fā)現(xiàn)一個很嚴(yán)重的問題，地質(zhì)勘查的情況與該地區(qū)部分地質(zhì)情況出現(xiàn)差別，土層自下而上是粉土層，粘土層，厚粉土層，垃圾回填土。容易造成坍塌和滑坡的厚粉土層和粘土層正好位于地下停車場的位置。

5.架空線路桿塔轉(zhuǎn)為地下電纜的高壓入地電纜盤曲部分位于地下車庫的東側(cè)，該地區(qū)的電向東5米處有2座分別是22m、26m的高壓桿塔，在進(jìn)行開挖作業(yè)時，必須要設(shè)立專門的開挖方案以保證電力的安全。

6.地下車庫及坡道的開挖深度根據(jù)設(shè)計方案的要求要控制在-1.2m～-6.5m，在開挖時要注意電力桿塔位置保證在4.5m，底部的停車場開挖深度為6.5m，要在已經(jīng)建成的小區(qū)道路的下邊設(shè)置開挖范圍，開挖工程距離地面標(biāo)高保持1.5m的距離。在設(shè)立地下停車場出口是設(shè)置為淺埋室。

7.開挖區(qū)域的邊緣是周邊一個小區(qū)的圍墻，圍墻后邊是其配電房和露天停車場，由于該部分土質(zhì)為容易造成滑坡坍塌的粘土層，且土層厚薄不均勻。

8.一起商務(wù)樓基坑開挖作業(yè)時，采用的支護(hù)加固措施是在小區(qū)內(nèi)側(cè)設(shè)置微型樁，并配置鋼筋混凝土網(wǎng)的手法，但是實際效果并沒有達(dá)到預(yù)期，不僅造成本小區(qū)圍墻局部地區(qū)出現(xiàn)1厘米的裂縫，而且還造成臨近小區(qū)路邊的開裂以及變形，不均勻的下沉還造成了臨近小區(qū)配電室的斷電跳閘。

綜上眾多原因，為了保障建筑物的安全，項目業(yè)主與電力、勘察、建筑結(jié)構(gòu)、地質(zhì)等相關(guān)專家開會研討，總結(jié)研究出3個排除方案論證要點：（1）為了避免出現(xiàn)電路桿塔以及電纜傾斜而造成的結(jié)構(gòu)安全問題和杜絕點擊事故的出現(xiàn)，在項目靠近110kV高壓桿塔以及下面敷設(shè)的110kV高壓電纜處禁止使用土釘支護(hù)方案。（2）如果在靠近電力110kV桿塔一側(cè)的基坑的地基使用素噴混凝土的方案，則必須要按照1：0.4設(shè)置放坡比例，但是由于現(xiàn)場地方狹小，現(xiàn)場尺度達(dá)不到寬度的要求，故無法采用該方法。（3）由于現(xiàn)場線路埋管和現(xiàn)場道路已經(jīng)完成，為了減少安全隱患，杜絕采取土釘墻支護(hù)方式，以免土釘過長而破壞小區(qū)內(nèi)的市政管道以及小區(qū)和小區(qū)周邊的道路。

3案例項目特殊部位基坑支護(hù)加固施工的方案比選分析

考慮到本項目的復(fù)雜性，在排除幾個常規(guī)基坑的支護(hù)方案后，總體采用鉆孔灌注樁加固方案，將直徑600mm的鉆孔灌注樁埋在地面15米以下，有效樁長保持在14米，嵌固深度保持在8m。用C30強度的混凝土現(xiàn)場澆筑鉆孔灌注樁的樁身，鋼筋還均勻分布，主力鋼筋采用HRB400∮16×10，箍筋采用￠8@150布置，加強箍筋采用￠14@2000布置。要間距均勻布置灌注樁，110kV高壓桿塔位置周邊布置間距為1m/根，其余位置為1.2m/根。500×800的冠梁尺寸，鋼筋布置為HRB400∮18×10，箍筋、拉鉤為￠8@200，整體澆筑要使用C30鋼筋混凝土。

此外，為了防止基礎(chǔ)不均勻下沉而影響10kV桿塔結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，加強在地下車庫的坡道及地下車庫出入口的位置安全系數(shù)的模式考慮，為了確保支柱能夠達(dá)到安全系數(shù)的要求，支護(hù)方案要采用400×1300的微型樁加鋼筋網(wǎng)，懸臂樁結(jié)構(gòu)的設(shè)計類型，并采用理正軟件對內(nèi)部穩(wěn)定、支護(hù)結(jié)構(gòu)抗拉以及外部穩(wěn)定性等進(jìn)行設(shè)計建模的同時，通過電力、結(jié)構(gòu)和巖石規(guī)范進(jìn)行相應(yīng)的驗證工作。

4工程施工現(xiàn)場的組織及質(zhì)量管理

過程控制是基坑支護(hù)的重點，在建筑物特殊部位基坑支護(hù)方案確定后，在施工時要嚴(yán)格按照施工方案和計劃方案進(jìn)行，盡量避開雨季開挖，按照設(shè)計的方法和步驟進(jìn)行土方開挖，在開挖時要遵循“開槽支撐，先撐后挖，分層開挖，嚴(yán)禁超挖”的原則，開挖時減少土體的擾動，保障開挖的均衡與對稱。在沿途開挖時，特別注意不要碰撞工程樁以及支護(hù)結(jié)構(gòu)，為了保障工程的安全和為后來工作進(jìn)行積累，要實時監(jiān)控和掌握工程情況。

5質(zhì)量校核及變形監(jiān)測

為了保障變形檢測質(zhì)量，要委托具有相關(guān)測量資質(zhì)的單位進(jìn)行檢測，灌注樁強度達(dá)到規(guī)定要求后，進(jìn)行土方開挖，在基坑周邊要設(shè)置3個位動觀測點和4個沉降觀測點，在110kV電力桿塔東西兩側(cè)同樣設(shè)置2個位移觀測點。采用全站儀進(jìn)行水平位移變形觀測測量、DS1型儀器做沉降觀測。在土方開挖第一周內(nèi)每天測量一次，之后三天測量一次，相關(guān)測量數(shù)據(jù)要及時總結(jié)并反饋，以便根據(jù)數(shù)據(jù)對施工方案進(jìn)行調(diào)整。

6結(jié)束語

在進(jìn)行建筑物特殊部位基坑支護(hù)加固的工程時，要充分考慮項目的具體情況，研究調(diào)研周邊環(huán)境條件，在進(jìn)行設(shè)計時要因地制宜，按照國家規(guī)定的規(guī)范的基坑支護(hù)和加固工程的流程進(jìn)行施工操作，并嚴(yán)格檢測項目的施工過程，一旦出現(xiàn)意外情況要立即調(diào)整方案。只有這樣才能做好建筑物特殊部位基坑支護(hù)加固工程。

參考文獻(xiàn)：

[1]玉國華，淺論特殊部位基坑支護(hù)、加固工程的控制[J].科學(xué)與財富；2012（06）18-19

[2]茅衛(wèi)東.工程項目施工過程質(zhì)量控制的研究[D].南京理工大學(xué)，2003（04）11-12

[3]張楊，施工企業(yè)項目管理研究[D].西南交通大學(xué)，2003（11）21-24

第3篇：停車場項目管理范文

技術(shù)領(lǐng)先一步質(zhì)量方可一流

捷順科技是國家高新技術(shù)企業(yè)，成立以來，一直專注于出入口控制與管理產(chǎn)品的研究與開發(fā)，是行業(yè)內(nèi)多個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的起草和修訂的主要參與人之一。2005年公司在行業(yè)內(nèi)率先引入了基于嵌入式ARM9+LINUX的硬件平臺，并以此為基礎(chǔ)采用先進(jìn)的模塊化設(shè)計理念、多層架構(gòu)的軟件構(gòu)建方式開發(fā)出全新的出入口控制與管理軟件平臺。借助該平臺的應(yīng)用，通過不同功能系統(tǒng)的配置和組合，在市場競爭中可實現(xiàn)以較低的運作成本快速滿足客戶日益多元化、復(fù)雜化和個性化的需求，并且具有便于客戶配置、系統(tǒng)實施和二次開發(fā)的優(yōu)點。公司全系列產(chǎn)品均擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，累計申請專利達(dá)120項，核心技術(shù)和研發(fā)水平領(lǐng)先于同行業(yè)其他企業(yè)。公司目前擁有2大類15個系列219種型號的產(chǎn)品，能夠充分滿足客戶的需求。公司通過研發(fā)管理、產(chǎn)品測試、產(chǎn)品中試、新產(chǎn)品試制及質(zhì)量控制等環(huán)節(jié)，充分保證了產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性和可靠性。2009年公司智能停車場管理系統(tǒng)運行質(zhì)量的客戶滿意度達(dá)99.30%，道閘產(chǎn)品連續(xù)運行200萬次無故障，智能通道閘管理系統(tǒng)產(chǎn)品連續(xù)運行300萬次無故障。

管理信息化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化

捷順科技通過不斷引入國際一流的IT管理理念和技術(shù)來鞏固、提升企業(yè)核心競爭力。公司的SAP ERP（企業(yè)資源規(guī)劃管理）系統(tǒng)不僅整合了銷售、生產(chǎn)、客戶服務(wù)、人力資源、財務(wù)等部門日常運營流程管理，還為員工績效考核、業(yè)務(wù)單元結(jié)算、銷售及客服人員的業(yè)績提成核算等方面提供了準(zhǔn)確、實時、可追溯和集成化的數(shù)據(jù)決策支持。公司的PTC PLM（產(chǎn)品生命周期管理）系統(tǒng)，引入了國際上先進(jìn)的產(chǎn)品研發(fā)管理、項目管理和產(chǎn)品生命周期管理的理念，使得研發(fā)中心各單元架構(gòu)和研發(fā)人員能夠在一個共享、集成、協(xié)同的虛擬研發(fā)平臺上分工協(xié)作，大大提升了研發(fā)效率和研發(fā)成果重用率，并保證了核心技術(shù)資料和數(shù)據(jù)的規(guī)范管理和信息安全。捷順科技已建立了覆蓋全國、布局合理的營銷網(wǎng)絡(luò)，設(shè)立了13家分公司或技術(shù)服務(wù)中心為公司產(chǎn)品的直銷提供支持，在其他城市或區(qū)域則重點發(fā)展經(jīng)銷商銷售。目前全國共有捷順科技經(jīng)銷商 100余家。分布在全國各地的營銷服務(wù)體系借助微軟 CRM(客戶關(guān)系管理)系統(tǒng)將客戶售前售后的過程信息分階段分項目實時記錄歸類，配套以功能完善的商業(yè)智能工具，使銷售、客服一線人員和管理者可以在激烈的市場競爭中更加科學(xué)、快捷的決策，也為公司對客戶提供更加個性化的服務(wù)提供了可靠保證。

創(chuàng)知名品牌贏優(yōu)質(zhì)客戶

第4篇：停車場項目管理范文

【關(guān)鍵詞】項目管理；SWOT分析；經(jīng)營戰(zhàn)略；SWOT矩陣

一、引言

近年來，伴隨著我國家電業(yè)和通訊業(yè)的飛速發(fā)展，Q市大沙頭已經(jīng)迅速發(fā)展成為主要以二手手機、附以二手電腦、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品買賣的專業(yè)市場。然而，隨著新產(chǎn)品價格戰(zhàn)與舊貨市場競爭的日益激烈，二手貨的利潤持續(xù)降低，舊貨市場迫切需要向那些換代快、高科技含量高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且專營的二手市場在Q市目前還是空白。在這種背景下，Q市政府提出了都市海岸項目，旨在將大沙頭舊貨市場改造成為港灣廣場，營造大眾化、信息化的二手手機及辦公設(shè)備專營商城。

項目SWOT分析方法能對項目的內(nèi)部優(yōu)勢及劣勢、外部的機會及威脅等進(jìn)行深入分析，并在此基礎(chǔ)上，將內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢、外部機會和威脅進(jìn)行匹配，從而形成合理可行的經(jīng)營戰(zhàn)略[1][2]。本文借助SWOT分析方法，深入分析了Q市都市海岸項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅，并基于SWOT矩陣研究了該項目的經(jīng)營戰(zhàn)略，以為加強項目的科學(xué)管理、培養(yǎng)項目核心競爭力提供科學(xué)的依據(jù)。

二、項目概況

本項目選址位于大沙頭馬路與沿江東路之間的區(qū)域，共六層商業(yè)建筑。其中，東面為水電局屬下的建筑；南面為大沙頭舊貨市場，已成為本地區(qū)甚至全國知名度與影響力較高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心；西面為本項目的附樓；北面正對海印廣場，海印廣場是檔次較高的電器商城。

本項目旨在將大沙頭舊貨市場一帶改造成為Q市最大的濱水廣場――港灣廣場。港灣廣場將是一個集辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場，并加入古代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以提升城市形象，促進(jìn)社會經(jīng)濟的發(fā)展。

本項目擬建的港灣廣場東面靠海印橋方向，以綠化廣場占地空間為主的2000多平方米建筑用地將設(shè)有旅游觀光碼頭，這里的大型旅游巴士停車場將成為夜游游客上落的集中點。而靠東方向還將建設(shè)兩座樓高兩層、占地2萬平方米的商業(yè)功能建筑，建筑物的負(fù)一層將設(shè)有100多個車位的停車場。

三、項目SWOT分析

SWOT分析方法是一種根據(jù)企業(yè)或項目自身的既定內(nèi)在條件，分析其優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在的分析方法[3]。其中，S代表 Strength(優(yōu)勢)；W代表Weakness(弱勢)；O代表Opportunity(機會)；T代表Threat(威脅)。S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素[4]。借助SWOT分析方法，密切結(jié)合Q市都市海岸項目實際，本文對本項目的SWOT分析詳見圖1。

圖1 項目SWOT分析

四、基于SWOT矩陣的項目經(jīng)營戰(zhàn)略分析

借助SWOT分析方法，在上述SWOT分析的基礎(chǔ)上，就可以構(gòu)建SWOT矩陣分析模型，以結(jié)合項目實際，提出相應(yīng)的項目經(jīng)營戰(zhàn)略[5]。本文所構(gòu)建的SWOT矩陣分析模型詳見表1。

表1 項目SWOT矩陣分析模型

S W

O SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略

T ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略

（1）SO戰(zhàn)略

①差異化戰(zhàn)略：Q市都市海岸項目所在區(qū)域規(guī)模相對較大，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地段知名度較高，應(yīng)該充分利用這些自身的優(yōu)勢，樹立專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌二手專營市場，盡可能地做到產(chǎn)品、服務(wù)、人員、渠道、形象的特色化及差異化，以抓住機會，發(fā)揮優(yōu)勢，迅速樹立項目形象，做出產(chǎn)品特色，創(chuàng)出項目品牌。

②市場領(lǐng)先戰(zhàn)略：鑒于Q市目前雖然二手市場普遍經(jīng)營的種類較多，產(chǎn)品覆蓋面廣，但尚未形成專業(yè)經(jīng)營某種類型產(chǎn)品的二手專營市場，而且同一商場內(nèi)的同屬性產(chǎn)品分布亦相對散亂的現(xiàn)狀，本項目應(yīng)牢牢抓住這一市場機會點，打造出規(guī)模集約化的二手專營市場，以在新興二手專業(yè)市場尚未成熟之前，實現(xiàn)對二手產(chǎn)品市場的迅速占領(lǐng)。

（2）WO戰(zhàn)略

①成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：Q市都市海岸項目規(guī)模相對較大，有條件充分利用規(guī)模效應(yīng)，這就要求項目實施單位切實加強工程管理與進(jìn)度控制，在條件成熟之后盡早施工，這一方面有利于本項目抓住市場機遇，另一方面也有利于本項目進(jìn)一步降低成本，形成成本優(yōu)勢，以進(jìn)一步創(chuàng)造價格優(yōu)勢。

②優(yōu)化服務(wù)戰(zhàn)略：誠信為本，優(yōu)化服務(wù)工作，樹立企業(yè)良好形象。

（3）ST戰(zhàn)略

①產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略：充分利用Q市目前尚未形成專業(yè)經(jīng)營某種類型產(chǎn)品的二手專營市場的市場機遇，本項目應(yīng)在產(chǎn)品類型、準(zhǔn)入、服務(wù)等方面優(yōu)于其他競爭項目，以形成產(chǎn)品領(lǐng)先優(yōu)勢。

②品牌戰(zhàn)略：樹立本項目的專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌，要求本項目切實加強營銷力度和品牌管理，以打造Q市一流的二手專營市場品牌。

（4）WT戰(zhàn)略

①創(chuàng)新戰(zhàn)略：對本項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實行差異化、特色化戰(zhàn)略，進(jìn)行科學(xué)的產(chǎn)品組合，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，切實采取措施，擴大品牌的內(nèi)涵和外延，實現(xiàn)不斷創(chuàng)新。

②加強公司和項目內(nèi)部管理，培養(yǎng)公司核心競爭力。

五、結(jié)語

本文借助SWOT分析方法，對Q市都市海岸項目進(jìn)行了深入的SWOT分析及經(jīng)營戰(zhàn)略研究，不僅能夠?qū)訌姳卷椖康慕?jīng)營管理提供科學(xué)指導(dǎo)，而且也希望本文的研究能夠為以后類似的研究提供借鑒。

但是由于本人的知識、經(jīng)驗及能力有限，本文還存在諸多不足之處，如：本文的分析是建立在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上的，還需要根據(jù)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行進(jìn)一步的創(chuàng)新性管理研究等[6]，這些將是本人今后努力研究的方向。

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第5篇：停車場項目管理范文

第二條下列建設(shè)工程必須實行監(jiān)理：

（一）國家重點建設(shè)工程；

（二）大中型公用事業(yè)工程；

（三）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；

（四）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；

（五）國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。

第三條國家重點建設(shè)工程，是指依據(jù)《國家重點建設(shè)項目管理辦法》所確定的對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展有重大影響的骨干項目。

第四條大中型公用事業(yè)工程，是指項目總投資額在3000萬元以上的下列工程項目：

（一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目；

（二）科技、教育、文化等項目；

（三）體育、旅游、商業(yè)等項目；

（四）衛(wèi)生、社會福利等項目；

（五）其他公用事業(yè)項目。

第五條成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。

為了保證住宅質(zhì)量，對高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的多層住宅應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理。

第六條利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程范圍包括：

（一）使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項目；

（二）使用國外政府及其機構(gòu)貸款資金的項目；

（三）使用國際組織或者國外政府援助資金的項目。

第七條國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程是指：

（一）項目總投資額在3000萬元以上關(guān)系社會公共利益、公眾安全的下列基礎(chǔ)設(shè)施項目：

（1）煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項目；

（2）鐵路、公路、管道、水運、民航以及其他交通運輸業(yè)等項目；

（3）郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等項目；

（4）防洪、灌溉、排澇、發(fā)電、引（供）水、灘涂治理、水資源保護(hù)、水土保持等水利建設(shè)項目；

（5）道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市基礎(chǔ)設(shè)施項目；

（6）生態(tài)環(huán)境保護(hù)項目；

（7）其他基礎(chǔ)設(shè)施項目。

（二）學(xué)校、影劇院、體育場館項目。

第八條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門商同國務(wù)院有關(guān)部門后，可以對本規(guī)定確定的必須實行監(jiān)理的建設(shè)工程具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

第6篇：停車場項目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險識別；風(fēng)險評估；風(fēng)險控制

一、引言

近年來，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，西安市的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅速發(fā)展，尤其是商品房市場，更是發(fā)展迅速。即使是在宏觀經(jīng)濟調(diào)控不斷加強以控制房價的背景下，商品房市場依然逆勢而動，保持了良好的增長趨勢，市場前景良好。在此背景下，為了滿足西安市居民進(jìn)一步改善生活水平和促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的需要，某集團有限公司提出了“瀾灣”商品房建設(shè)項目。

本項目旨在建設(shè)一個布局合理、功能齊全、科技含量高、生態(tài)化、智能化、高尚和諧的住宅小區(qū)。根據(jù)建設(shè)單位提供的本項目初步規(guī)劃設(shè)計方案，本項目擬建總建筑面積275700㎡，其中地上部分建筑面積為238048㎡，其中：居住區(qū)建筑總面積202381㎡，包括住宅建筑面積202381㎡，配套公建建筑面積10137㎡，城市級公建建筑面積4800㎡；商業(yè)建筑面積35667㎡。地下停車場建筑面積37652㎡，包括地下二層機械式停車場約2022個地下停車位；另有地面停車位13個。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目銷售管理階段至關(guān)重要，它直接關(guān)系到項目建成后經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，而這一階段又蘊含著很多風(fēng)險因素，因此，研究項目銷售管理階段的風(fēng)險管理十分有必要[1]。為此，本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與西安市瀾灣商品房建設(shè)項目實際密切結(jié)合，對本項目銷售管理階段所面臨的風(fēng)險因素進(jìn)行了識別，對這些風(fēng)險因素的相對大小進(jìn)行了評估，并據(jù)此提出了相應(yīng)的風(fēng)險控制措施，以為加強本項目銷售管理階段的風(fēng)險管理提供科學(xué)的依據(jù)。

二、西安市瀾灣商品房建設(shè)項目銷售管理階段風(fēng)險識別

西安市瀾灣商品房建設(shè)項目在銷售管理階段存在的風(fēng)險主要是銷售時機風(fēng)險和銷售合同風(fēng)險等，具體闡述如下：

（1）銷售時機風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售方式一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，而每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險[2]。西安市瀾灣商品房建設(shè)項目在銷售方式的選擇上，采用的是預(yù)售方式。所謂預(yù)售是指開發(fā)商在樓盤還沒有建好前就開始進(jìn)行樓盤銷售。預(yù)售可以使開發(fā)商提前收回房款，減小了開發(fā)商資金投入的壓力[3]。由于銷售的是期房，因此房價一般要比現(xiàn)房低，這就使開發(fā)商蒙受了一定的經(jīng)濟損失，但這種損失要比開發(fā)商貸款籌措資金的費用要少。

（2）銷售合同風(fēng)險

房地產(chǎn)銷售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規(guī)范，切勿模棱兩可，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風(fēng)險是一種概率很高的風(fēng)險，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險交易也很大。例如：某項目開發(fā)商在和小業(yè)主簽訂售房合同時，將合同附件中的戶型圖貼錯，交樓時導(dǎo)致部分小業(yè)主房號和戶型圖對應(yīng)不上，致使交樓后此種戶型修改延期交房，賠付給小業(yè)主三百多萬。

三、西安市瀾灣商品房建設(shè)項目銷售管理階段風(fēng)險評估

本文將借助盈虧平衡分析方法對西安市瀾灣商品房建設(shè)項目銷售管理階段的各風(fēng)險因素大小進(jìn)行評估，具體分析如下：

（1）銷售保本量分析

盈虧平衡即經(jīng)營利潤為零，計算公式為：銷售收入-總成本費用=0

據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：

銷售收入方程：R=P×Q

成本費用方程：C=V×Q+T×Q+F

其中：R—實現(xiàn)銷售收入；P—計劃銷售收入；Q—銷售收入的實現(xiàn)率；C—總成本費用；V—銷售費用；T—銷售稅金及附加；F—總投資。

令B=R-C=0，即可求出Q的值。

本項目的銷售凈收入為16054.96萬元，總投資為107324.46萬元，銷售費用為5151.28萬元。代入以上公式得：

16054.96×Q=107324.46+5151.28×Q

解此方程，得到：Q≈69.06%

即僅當(dāng)銷售收入實現(xiàn)69.06%時，項目即可以實現(xiàn)盈虧平衡。項目的銷售收入的實現(xiàn)率高于這個比例時，項目會出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個比例，項目則會出現(xiàn)虧損。

（2）銷售價格

盈虧平衡時單位面積售價=總成本/可銷售面積=1073244600/280272=3829.29元/m2。該指標(biāo)說明在一定銷售量情況下，保證不虧本的最低售價，此最低售價低于該項目所位于區(qū)域的4500—5000元/平方米范圍，售價上的風(fēng)險較小。

綜上可見，本項目在銷售管理階段，盡管面臨銷售時機風(fēng)險和銷售合同風(fēng)險，但風(fēng)險程度均可控。

四、西安市瀾灣商品房建設(shè)項目銷售管理階段風(fēng)險控制

根據(jù)上述風(fēng)險識別及評估分析，針對如何控制項目銷售管理階段的風(fēng)險因素，本文特提出如下控制措施：

（1）差別定價和價格折讓策略

差別定價就是同一種產(chǎn)品，對不同顧客、不同市場，采取不同價格[4]。在西安市瀾灣商品房建設(shè)項目中存在多種總價、戶型格局、戶型類型，他們的需求價格彈性一般是不同的，當(dāng)在一個項目中，如果存在明顯的這種需求價格彈性差異，對彈性較小的應(yīng)適當(dāng)調(diào)高價格，對彈性較大的應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價格，有利于提高項目的利潤或者提高銷售速度。價格折讓策略就是在價格上打折。價格折讓策略有很多種，該項目的管理者可以采用以下幾種價格折讓策略：

①現(xiàn)金折扣，它是企業(yè)對按約定日期付款的用戶給予不同優(yōu)待的一種折扣[5]。采用這種方式的折扣有利于該項目及時收回資金，加速資金周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本。

②數(shù)量折扣，它是企業(yè)對購買一定數(shù)量和金額的用戶，給予大小不同優(yōu)惠的一種折扣[6]。采用這種方式的折扣有利于該項目盡快完成銷售目標(biāo)和提高該項目的知名度。

（2）間接銷售渠道

西安市瀾灣商品房建設(shè)項目除了采用傳統(tǒng)的直接銷售模式，還可以由房地產(chǎn)商代銷。房地產(chǎn)商往往集中了市場調(diào)研、廣告文案設(shè)計、現(xiàn)場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業(yè)上保證開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)商品銷售成功。該項目的營銷部也應(yīng)加強與商的溝通，同時也對商加強監(jiān)督。

（3）嚴(yán)格控制銷售合同風(fēng)險

在銷售管理階段，西安市瀾灣商品房建設(shè)項目應(yīng)制定縝密、詳盡的銷售合同，明確業(yè)主和開發(fā)商雙方的權(quán)利和義務(wù)，并將一些特別重要的事項明確告知業(yè)主，以免產(chǎn)生糾紛，給雙方造成損失。

五、結(jié)語

本文將項目風(fēng)險管理的相關(guān)理論與西安市瀾灣商品房建設(shè)項目實際密切結(jié)合，以該項目的銷售管理階段為研究對象，識別并評估了本項目在本階段的風(fēng)險因素，并針對如何控制項目銷售管理階段的風(fēng)險，提出了相應(yīng)的控制措施，以為加強本項目銷售管理階段的風(fēng)險管理提供充分依據(jù)。由于本人的知識、能力及經(jīng)驗有限，加之受篇幅限制，本文研究只能提供思路和基本方法。為了完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理，并使之服務(wù)于項目實踐，還需進(jìn)一步努力。

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第7篇：停車場項目管理范文

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉強

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強的物業(yè)消費承受能力；

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費并需要提前預(yù)約）

五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；

前期物業(yè)管理方案（二）

公司所屬前期駐點項目客服部：

為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案。

一、總體目標(biāo)實施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對下設(shè)的各前期駐點項目客服部進(jìn)行垂直管理，同時完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關(guān)崗位職責(zé)。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）明確客服部工作計劃

標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。

1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告

報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場施工進(jìn)展情況書面報告和項目工程進(jìn)度記錄表

報告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問題及原因分析、工作改進(jìn)意見、開發(fā)建設(shè)單位工作動態(tài)。

3、下周工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負(fù)責(zé)人每周例會制度工作計劃

1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)

4、實施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場糾正。

檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀(jì)律、現(xiàn)場秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進(jìn)意見

b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡(luò)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進(jìn)意見

c、每季度前期駐點項目負(fù)責(zé)人書面調(diào)查開發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點項目負(fù)責(zé)人在每月首次例會上提交書面報告或直接負(fù)責(zé)人，同時向公司辦公會報告。

（四）協(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設(shè)單位建立客戶報告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會制度

3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。

四、建立長效的改進(jìn)機制

1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務(wù)研究機構(gòu)

2、研究機構(gòu)目前主要工作任務(wù)

a、研究和總結(jié) 項目開盤秩序?qū)嵤┯媱?/p>

b、制訂和完善前期駐點項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案

e、有效實施形象策劃系統(tǒng)

f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

前期物業(yè)管理方案（三）

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實填寫在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物

（六）加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（七）積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購機船票、請保姆、請鐘點工等。

（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。

（二）管理處組織機構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收報紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費、租金、代收費等

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、物業(yè)主管及客戶服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4、保潔工20人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

第8篇：停車場項目管理范文

關(guān)鍵詞：醫(yī)院工程；施工管理；進(jìn)度成本

項目規(guī)劃設(shè)計19個標(biāo)準(zhǔn)層、2層停車場、2層地下室（其中1層為地下人防急救醫(yī)院和直線加速器用房）。其中：約配置16個標(biāo)準(zhǔn)病區(qū)，每個病區(qū)1700～1800平方米，約50個床位；教學(xué)用房800～1000平方米；藥庫700～1000平方米；耗材庫和鹽水庫房700～1000平方米；總務(wù)庫房500平方米；雜物庫房（舊設(shè)備、淘汰弱電產(chǎn)品等）800平方米；地下室設(shè)置人防急救醫(yī)院、直線加速器用房和停車場等。

一、提高醫(yī)院建設(shè)工程項目設(shè)計合理性

1.設(shè)計要為發(fā)展預(yù)留空間

由于醫(yī)療技術(shù)發(fā)展快速，醫(yī)院需要科室應(yīng)用新技術(shù)投入使用，加上中國老人年系數(shù)的大幅增加，其對醫(yī)療服務(wù)的需要也日益增長。因此，在設(shè)計上要為醫(yī)院的發(fā)展預(yù)留空間，滿足醫(yī)院越來越多的工

作要求。

2.設(shè)計要充分考慮主體與附屬配套工程的協(xié)調(diào)對接

在設(shè)計時，應(yīng)該把主體工程和電梯、空調(diào)、通氣系統(tǒng)、供暖等配套工程同時納入考慮，防止附屬工程無法與主體工程完全配套及后期返工率增加的情況發(fā)生，避免延誤工期、浪費資源等情況的發(fā)生。

二、加強對醫(yī)院建設(shè)工程施工質(zhì)量的管理

1.做好圖紙會審和技術(shù)交底工作

在開始醫(yī)院工程項目建設(shè)前，建設(shè)單位需要做好圖紙會審工作。對高難度施工項目，要認(rèn)真研究。從方便施工、加快工程進(jìn)度、確保工程質(zhì)量、降低資源消耗和工程造價等方面考慮，積極提出修改意見，找出需要解決的問題并制定有效的解決方案，減少圖紙的錯、漏、碰、缺。通過圖紙會審，使本次的醫(yī)院設(shè)計圖紙符合有關(guān)規(guī)范要求，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電氣配套等設(shè)計做到經(jīng)濟合理、安全可靠。主要把本次施工設(shè)計的總體介紹、設(shè)計意圖說明、特殊工藝要求、建筑結(jié)構(gòu)、工藝、設(shè)備等各專業(yè)在施工中的重點、難點及容易發(fā)生的問題說明，讓施工人員能夠正確貫徹設(shè)計意圖。通過交底明確對軸線、尺寸、標(biāo)高、預(yù)留孔洞、預(yù)埋件、材料規(guī)格及配合比等要求，明確工序搭接、工種配合、施工方法、進(jìn)度等施工安排和保證質(zhì)量的各自責(zé)任，以確保醫(yī)院建設(shè)工程的項目質(zhì)量。

2.嚴(yán)格控制進(jìn)場材料的質(zhì)量

第一，要嚴(yán)格執(zhí)行材料進(jìn)場驗收制度。無論是甲方供應(yīng)的材料，還是乙方自行采購的材料都必須符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計要求，任何有問題的材料都必須杜絕使用；第二，要積極使用環(huán)保新材料；第三，材料要合理堆放，避免損耗。

3.現(xiàn)場施工的質(zhì)量控制

通過建立和完善工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)制可以有效實現(xiàn)醫(yī)院工程現(xiàn)場施工的質(zhì)量控制。由于法定代表人和項目經(jīng)理對所建項目的工程質(zhì)量負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任及終身責(zé)任，大大增強了其質(zhì)量責(zé)任意識。他們必然會十分重視質(zhì)量工作，不遺余力地要求下級同樣重視，形成層層認(rèn)真執(zhí)行質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)的觀念。無論是人員的施工、材料的使用、設(shè)備、工序技術(shù)難度等方面都有了質(zhì)量的保證。

此外，在施工過程中，應(yīng)該定期組織質(zhì)量檢查，排除質(zhì)量隱患。定期召開專題質(zhì)量分析會，及時對現(xiàn)場出現(xiàn)的問題進(jìn)行講解和處理。關(guān)于現(xiàn)場質(zhì)量的檢測方法，應(yīng)遵循三個“不放過”原則，即不查清

質(zhì)量原因不放過；不認(rèn)識到質(zhì)量事故的危害不放過；無整改措施、整改不當(dāng)、整改不徹底不放過。

4.跟蹤審計控制質(zhì)量

由于醫(yī)院建設(shè)項目工程的復(fù)雜，只通過監(jiān)理實行監(jiān)督，很難實現(xiàn)對項目施工過程中的質(zhì)量把控。因此，還應(yīng)該選擇知識面廣、業(yè)務(wù)實踐工作豐富的跟蹤審計人員參與對工程質(zhì)量的審計監(jiān)督，以保證質(zhì)量過關(guān)。

三、加強醫(yī)院建設(shè)工程施工進(jìn)度的管理

1.編制階段進(jìn)度計劃

根據(jù)醫(yī)院建設(shè)工程施工的總進(jìn)度安排，通常按照工期實行分段控制，綜合所有工序和中間環(huán)節(jié)包括天氣變化等可能影響施工進(jìn)程的因素，將每一道工序的控制時間分解到每月每周。定制每周計劃、每月計劃，重要的時間節(jié)點甚至可以劃分到每日。通過用周計劃推進(jìn)月計劃的實現(xiàn)，用月計劃保證總計劃的合理性和可操作性。

同時，還要注意工序銜接和施工流程。尤其是在主體結(jié)構(gòu)完成后，應(yīng)第一時間為安裝、裝飾等配套單位另外制定一套較為科學(xué)、合理的配套專業(yè)施工計劃和建設(shè)時序，保證現(xiàn)場施工的有效開展和完成。

2.實施動態(tài)計劃調(diào)整

在項目實施過程中，在不影響總進(jìn)度計劃的前提下，施工方可以根據(jù)實際施工條件的不同，對原有的進(jìn)度計劃做調(diào)整，以保證最終竣工日期不推遲。

3.適時做好項目配套工作

醫(yī)院建筑配套項目眾多，除了水電、消防、暖通、電梯、鍋爐、供配電等配套專業(yè)外，還有智能化、物流傳輸、醫(yī)用氣體、醫(yī)用凈化、醫(yī)用防護(hù)等專業(yè)配套工程。根據(jù)工程總體進(jìn)度，各配套專業(yè)要適時完成方案設(shè)計和招標(biāo)工作。越是提前介入，越能減少返工損失。

四、規(guī)范建設(shè)資金使用，做好成本控制管理

1.采取組織措施，建立完備的建設(shè)工程投資總額計劃

由于醫(yī)院建筑投入資金使用范圍廣，因此在做計劃時應(yīng)統(tǒng)一全部納入計算，統(tǒng)一辦理工程立項報批手續(xù)。避免因分散辦理而耗費不必要的時間和精力，保證開工時建設(shè)資金充足。同時，要明確工程成本控制者及其任務(wù)，保證成本控制有人負(fù)責(zé)，減少超預(yù)算責(zé)任不明確等問題發(fā)生。

2.采取技術(shù)措施控制工程成本

除了要求設(shè)計人員在施工前就必須嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計論證、完善設(shè)計及施工方案不完善、減少設(shè)計方案和施工方案中存在的缺陷、避免變更和返工要增加工程造價外，技術(shù)人員也應(yīng)從合理角度對技術(shù)措施、工料節(jié)約、機械利用率、工序合理安排、工程質(zhì)量等方面進(jìn)行全面控制。例如，采用新材料新工藝降低成本。

3.采取經(jīng)濟措施控制工程成本

（1）人工成本控制

隨著中國勞動力工資水平的大幅度提高，人工成本占全部工程成本的比例也越來越大。因此，要嚴(yán)格控制人工成本。在編制施工組織設(shè)計時，可通過合理的工序安排，降低醫(yī)院建設(shè)工程項目施工的間接時間、空閑浪費時間，提高勞動生產(chǎn)效率。從而控制用工數(shù)量，減低人工成本。

（2）材料成本的控制

材料成本是整個工程項目成本的主要組成部分。控制方法如下：一是做好對材料用量的控制，制定用料標(biāo)準(zhǔn)，實行限額領(lǐng)料制度，減少浪費；二是改進(jìn)施工技術(shù)，推廣使用降低料耗的新工藝。盡量在不影響工程質(zhì)量的前提下，以低價材料替代高價材料；三是控制材料價格，選擇質(zhì)量好、性價比高的材料。根據(jù)實際情況考慮就近購料，選擇最經(jīng)濟的運輸工具，降低運輸成本；四是減少資金占用，合理確定進(jìn)貨批量與批次。

五、加強施工安全管理

在醫(yī)院建筑施工的管理中除了要做好設(shè)計、質(zhì)量、進(jìn)度以及成本方面的工作以外，施工安全也是不能忽視的。建設(shè)單位協(xié)同監(jiān)理單位加大了巡視檢查力度和定期安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改到位。對臨邊、洞口等關(guān)鍵部位加強了安全防護(hù)措施，將臨時用電、人貨梯及其它大型機械設(shè)備作為檢點。安全員天天檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，力爭把安全事故和安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)。

第9篇：停車場項目管理范文

關(guān)鍵詞：無人駕駛 通信 全基站 重疊覆蓋 RAMS管理

中圖分類號：P135文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1 項目概況

上海市軌道交通10號線一期工程是一條穿越城市東西向客運走廊的徑向線，線路長約36.221 km，其中主線（虹橋火車站站―新江灣城站）31.254公里，支線（龍溪路站―航華新村站）4.967公里。一期工程共設(shè)31座地下車站，設(shè)吳中路停車場一處，控制中心設(shè)在吳中路停車場內(nèi)，備用控制中心設(shè)在8號線中山北路控制中心大樓。

上海市軌道交通10號線通信系統(tǒng)主要由傳輸系統(tǒng)、公務(wù)電話系統(tǒng)、專用電話系統(tǒng)、專用無線系統(tǒng)、公安無線引入系統(tǒng)、消防無線引入系統(tǒng)、時間系統(tǒng)和弱電綜合電源及接地子系統(tǒng)組成。

2 無人駕駛系統(tǒng)的建設(shè)難點

無人駕駛系統(tǒng)作為先進(jìn)的客運交通系統(tǒng)，引導(dǎo)城市軌道交通的發(fā)展趨勢。為了適應(yīng)軌道交通的發(fā)展趨勢，跟上世界軌道交通建設(shè)發(fā)展步伐，提高軌道交通網(wǎng)絡(luò)技術(shù)先進(jìn)性，上海城市軌道交通10號線工程應(yīng)用了全自動無人駕駛這項新技術(shù)，是按照具備全自動無人駕駛能力的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的一條高標(biāo)準(zhǔn)的線路。

2.1 技術(shù)復(fù)雜

軌道交通10號線無人駕駛系統(tǒng)需建設(shè)成為在正線和車場均采用實現(xiàn)列車自動運行的、全自動無人駕駛的軌道交通系統(tǒng)。車輛、信號、通信和綜合監(jiān)控系統(tǒng)等均按全自動無人駕駛運行要求設(shè)計，全自動無人駕駛運輸系統(tǒng)對列車、信號、通信及綜合監(jiān)控系統(tǒng)功能配置有更高的要求。上海軌道交通10號線采用的是真正意義上的全自動控制系統(tǒng)，其技術(shù)含量之高，技術(shù)難度之大，全國首創(chuàng)。

2.2 缺乏可借鑒的工程設(shè)計經(jīng)驗

全自動無人駕駛系統(tǒng)在國外的軌道交通中有所應(yīng)用，國外有很多城市都在規(guī)劃和建設(shè)這種系統(tǒng)的軌道交通。無人駕駛運輸系統(tǒng)的應(yīng)用將越來越廣泛，但在我國尚未有先例，缺乏對全自動無人駕駛系統(tǒng)的相關(guān)應(yīng)用研究及可以借鑒的工程設(shè)計經(jīng)驗。

2.3RAMS管理要求

根據(jù)全自動無人駕駛系統(tǒng)的技術(shù)特點，以及全自動無人駕駛系統(tǒng)對工程技術(shù)和項目管理的要求，為了保證無人駕駛的高度安全性，超越既有軌道交通線路的自動化程度，10號線工程實施了項目全過程的RAMS管理。在軌道交通10號線工程項目的各個階段(即系統(tǒng)設(shè)計、施工、制造、安裝、測試、調(diào)試和運營階段)，實施RAMS（可靠性、可用性、可維修性和安全性）分析與管理。RAMS管理是一個覆蓋從建設(shè)到運營全過程的計劃，項目在系統(tǒng)規(guī)劃和設(shè)計過程中，制定明確且量化的可靠性指標(biāo)，減少系統(tǒng)故障影響的可能性。RAMS管理對設(shè)計提出了更高的要求，在整個設(shè)計過程中，需要提供良好的系統(tǒng)設(shè)計以保證系統(tǒng)的可靠性和安全性；設(shè)計方案應(yīng)合理配置，優(yōu)化設(shè)備的可用性；系統(tǒng)設(shè)計中應(yīng)重復(fù)考慮系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和配置的標(biāo)準(zhǔn)化，提高系統(tǒng)的可維護(hù)性和可管理性。

2.4 接口管理要求

通信系統(tǒng)與車輛、信號系統(tǒng)、綜合監(jiān)控系統(tǒng)、防災(zāi)報警系統(tǒng)、自動售檢票系統(tǒng)等存在著大量的接口，如何在這些系統(tǒng)間實現(xiàn)高效的聯(lián)動和互控，同時還要保持各系統(tǒng)間的相對獨立及安全、可靠是本設(shè)計的一大難點。10號線在整個項目實施工程中，實施了嚴(yán)格的接口管理，通信系統(tǒng)與各相關(guān)系統(tǒng)簽署了詳細(xì)的接口文件，明確了通信系統(tǒng)各子系統(tǒng)之間及與其它系統(tǒng)之間的接口界面、接口位置、接口數(shù)量、關(guān)聯(lián)方以及用途等。工程實施中以接口文件作為指導(dǎo)各專業(yè)接口協(xié)調(diào)和配合的基礎(chǔ)，并在設(shè)計過程中補充完善，有力保證了系統(tǒng)工程的協(xié)調(diào)運作和工期。

3、主要設(shè)計要點

3.1通信系統(tǒng)的RAMS管理

10號線工程實施了項目的RAMS管理，通信系統(tǒng)涉及通信保障，通信系統(tǒng)采用RAMS分析和管理，通過有效的功能安全的管理和評估，提高整個系統(tǒng)的安全性和可靠性。

3.1.1通信系統(tǒng)的可靠性需求

基于系統(tǒng)等級可靠性目標(biāo)，通信主要子系統(tǒng)應(yīng)分配相對應(yīng)的RAMS目標(biāo)，進(jìn)行RAMS設(shè)計和分析。通信各子系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)設(shè)備部件的故障率評估子系統(tǒng)的可靠性，對各子系統(tǒng)進(jìn)行可靠性分析。通信傳輸系統(tǒng)、專用無線系統(tǒng)和電源系統(tǒng)應(yīng)能滿足平均無故障時間MTBF>30000小時，其他子系統(tǒng)應(yīng)能滿足MTBF>15000小時。

3.1.2 通信系統(tǒng)的可維護(hù)性需求

通信系統(tǒng)應(yīng)對運營中可能影響設(shè)備維護(hù)的特性進(jìn)行完整定量的分析，對設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)功能分解，進(jìn)行可維護(hù)性分析。通信各子系統(tǒng)應(yīng)依據(jù)平均維修時間(MTTR)來定義故障維修。通信子系統(tǒng)的MTTR一般不應(yīng)超過1.5小時， MTTR還應(yīng)考慮故障檢測、故障隔離、拆卸、組裝、校準(zhǔn)和調(diào)整等校正性維修因素的耗時。

3.1.3通信系統(tǒng)安全隱患識別、分析和安全性需求

通過安全隱患和可操作性(HAZOP)研究方法，對通信系統(tǒng)功能、系統(tǒng)接口和軟件進(jìn)行安全隱患識別和分析。通信各子系統(tǒng)功能需進(jìn)行安全隱患分析，所有可能直接或通過影響其它功能而產(chǎn)生安全隱患的功能都應(yīng)被識別。通信各子系統(tǒng)需對主要的內(nèi)、外部接口潛在的安全隱患進(jìn)行分析，也包括對設(shè)備、部件性能、降級性能或故障等能導(dǎo)致接口風(fēng)險的分析。通信各系統(tǒng)應(yīng)對現(xiàn)有的、正在使用的商用構(gòu)件(COTS)軟件進(jìn)行安全隱患分析，評估其適用性(依據(jù)類似的環(huán)境、運行條件等)，并滿足CENELEC（歐洲電子技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)委員會） EN50128和EN50129中定義的安全完善度等級(SIL)要求。

通信系統(tǒng)中傳輸系統(tǒng)的設(shè)計要求應(yīng)根據(jù)CENELEC標(biāo)準(zhǔn)中EN50128和EN50129或其它同類標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠達(dá)到安全等級SIL1的標(biāo)準(zhǔn)。對于全自動無人駕駛線路，通信系統(tǒng)的專用無線系統(tǒng)也需達(dá)到安全等級SIL1的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2 專用無線通信系統(tǒng)

3.2.1 無人駕駛的高可靠性要求

根據(jù)全自動無人駕駛的運營需求，對于納入核心系統(tǒng)RAMS建設(shè)中的專用無線通信系統(tǒng)必須達(dá)到RAMS故障等級各級別的要求。根據(jù)RAMS的具體要求，通過對基站和直放站進(jìn)行可靠性分析計算，為滿足RAMS針對“Minor”級別的要求，10號線專用無線通信系統(tǒng)采用全基站覆蓋方案進(jìn)行組網(wǎng)。

為了滿足全自動無人駕駛系統(tǒng)中行調(diào)作為核心系統(tǒng)操作者的使用要求，專用無線系統(tǒng)不僅需要完成話音通信，而且還要承載其他系統(tǒng)工作所需的數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)。因此，不僅對專用無線系統(tǒng)的數(shù)據(jù)應(yīng)用提出了更高的要求，同時要求系統(tǒng)具備更高的穩(wěn)定性和可靠性。

在采取了全基站覆蓋方案后提高了覆蓋可靠性，在線路區(qū)間可實現(xiàn)重疊覆蓋。當(dāng)某中間站基站發(fā)生故障，它所負(fù)責(zé)的軌行覆蓋區(qū)域可由相鄰車站基站來提供信號覆蓋，這樣可以提高整個系統(tǒng)的可靠性。采用全基站并結(jié)合信號重疊覆蓋方案可以達(dá)到RAMS所要求的4種故障級別的應(yīng)對要求。

按照全自動無人駕駛核心系統(tǒng)RAMS的整體性要求，系統(tǒng)應(yīng)達(dá)到Major的級別。在采用全基站方式達(dá)到Minor級別的基礎(chǔ)上，通過信號重疊覆蓋以及系統(tǒng)建設(shè)時優(yōu)化場強覆蓋等手段，使系統(tǒng)達(dá)到Major的級別。

3.2.2 無人駕駛的運營需求

為滿足全自動無人駕駛的運營需求，專用無線通信系統(tǒng)必須在乘客信息系統(tǒng)（PIS）、電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）、緊急對講設(shè)備（IPH）等方面滿足全自動無人駕駛中行調(diào)作為核心系統(tǒng)操作者的使用要求。

（1）緊急對講設(shè)備（IPH）的使用需求

車載臺通過列車控制系統(tǒng)（TMS）與列車的IPH系統(tǒng)連接（雙向數(shù)據(jù)+語音），實現(xiàn)調(diào)度臺通過車載臺與列車IPH系統(tǒng)數(shù)據(jù)和語音通信。旅客在按下車廂內(nèi)的IPH按鈕后，IPH系統(tǒng)會將此請求通過車載臺以短數(shù)據(jù)的方式發(fā)送給乘客調(diào)度，調(diào)度臺上的IPH窗口中會將來自各列車以及列車內(nèi)各車廂的IPH請求在窗口中按順序顯示出來；調(diào)度員根據(jù)其判斷選擇其中一個進(jìn)行確認(rèn)，此時調(diào)度臺將確認(rèn)數(shù)據(jù)通過指定列車的車載臺發(fā)送給IPH系統(tǒng)，IPH系統(tǒng)打開所確認(rèn)車廂的IPH通道，并通知車載臺；此時，車載臺建立起與調(diào)度臺的雙工單呼，調(diào)度臺就可以通過車載臺與IPH系統(tǒng)的音頻連接與列車上的乘客進(jìn)行IPH通話。

（2）監(jiān)控電視的控制

車載臺通過車載綜合監(jiān)控系統(tǒng)（TISCS）與車載的CCTV系統(tǒng)連接（雙向數(shù)據(jù)），實現(xiàn)調(diào)度臺可通過車載臺實現(xiàn)對列車CCTV系統(tǒng)的選擇操作和控制。車載臺提供了CCTV系統(tǒng)的控制數(shù)據(jù)通道。當(dāng)調(diào)度員需要察看某列車車廂內(nèi)的情況時，可通過調(diào)度臺上的CCTV控制窗口向指定列車以及車廂發(fā)送CCTV控制指令，此指令由調(diào)度臺先發(fā)送給列車車載臺，然后由車載臺轉(zhuǎn)發(fā)給TISCS。

（3）列車預(yù)錄播放

車載臺通過TMS與列車預(yù)錄廣播播放系統(tǒng)連接（單向數(shù)據(jù)），實現(xiàn)調(diào)度臺通過車載臺控制列車預(yù)錄廣播信息的播放。列車預(yù)錄廣播播放功能通過短數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)來實現(xiàn)。當(dāng)通過調(diào)度臺界面設(shè)定預(yù)錄廣播播放的重復(fù)時間間隔時，調(diào)度臺會以TMS的數(shù)據(jù)通信協(xié)議，通過車載臺通知TMS，由TMS循環(huán)播放預(yù)錄信息。同時調(diào)度臺CAD應(yīng)增加預(yù)錄廣播信息播放選擇界面和相關(guān)操作管理。

（4）旅客信息系統(tǒng)

車載臺通過TISCS與列車的PIS系統(tǒng)連接（單向數(shù)據(jù)），實現(xiàn)調(diào)度臺通過車載臺實現(xiàn)對列車PIS系統(tǒng)的文字信息傳送。車載臺提供PIS系統(tǒng)的文字信息傳送通道。當(dāng)需要向列車發(fā)送PIS信息時，調(diào)度員可以在界面上直接輸入PIS現(xiàn)實的信息，或者由調(diào)度員控制列車預(yù)存PIS信息的顯示，選擇預(yù)存的信息及重復(fù)播放間隔，通過車載臺轉(zhuǎn)發(fā)給TISCS，重復(fù)播放由TISCS實現(xiàn)。

3.3 傳輸系統(tǒng)

上海市軌道交通傳輸系統(tǒng)多采用Ethernet over SDH的傳輸制式，10號線傳輸系統(tǒng)采用了MSTP內(nèi)嵌RPR的技術(shù)，對于Ethernet over SDH的方式，其以太網(wǎng)業(yè)務(wù)在SDH層面只能采用復(fù)用段保護(hù)，倒換時間≤50ms；但在節(jié)點失效的情況下，共線以太網(wǎng)業(yè)務(wù)無法得到SDH物理層的環(huán)網(wǎng)保護(hù)，必須利用生成樹（STP）提供鏈路層的保護(hù)倒換，倒換時間≤50s。而內(nèi)嵌RPR方式，其以太網(wǎng)業(yè)務(wù)可以采用SDH層面的保護(hù)，也可以不需要物理層提供保護(hù)倒換，采用RPR協(xié)議實現(xiàn)鏈路層保護(hù)，倒換時間≤50ms（含節(jié)點失效情況）。在節(jié)點失效情況下，內(nèi)嵌RPR的環(huán)網(wǎng)倒換時間明顯低于Ethernet over SDH，提高了網(wǎng)絡(luò)的可靠性。

另外，內(nèi)嵌RPR技術(shù)對以太環(huán)網(wǎng)業(yè)務(wù)采用源節(jié)點剝離的方法，保證以太網(wǎng)成環(huán)的情況下，報文在整個環(huán)網(wǎng)上只會傳播一次，當(dāng)報文傳到最初發(fā)送點時把該報文丟棄，防止了廣播風(fēng)暴的發(fā)生。內(nèi)嵌RPR采用源節(jié)點剝離的方法，不需要啟動生成樹協(xié)議就可以抑制了傳輸層面的廣播風(fēng)暴。這樣和傳輸設(shè)備對接的交換機就可以啟動生成樹協(xié)議抑制交換機層面的廣播風(fēng)暴，傳輸設(shè)備不會對生成樹報文產(chǎn)生影響。RPR單板既實現(xiàn)了對以太網(wǎng)業(yè)務(wù)的保護(hù)，也不會影響交換機層面的生成樹協(xié)議的使用，更優(yōu)的滿足了地鐵項目中以太環(huán)網(wǎng)業(yè)務(wù)需求。

3.4 綜合UPS電源系統(tǒng)

10號線電源系統(tǒng)采用弱電整合UPS系統(tǒng)，為通信、綜合監(jiān)控、自動售檢票、信號等弱電系統(tǒng)提供了不間斷電源。弱電綜合UPS電源系統(tǒng)采用集中配置的整合方案，與各系統(tǒng)自行設(shè)置單獨的UPS電源系統(tǒng)相比，整合方案減少了UPS電源設(shè)備和蓄電池的數(shù)量，進(jìn)而節(jié)省了設(shè)備用房面積，并且有利于對UPS電源實行統(tǒng)一的安全管理、設(shè)備操作和維護(hù)管理，也達(dá)到了節(jié)能降耗、減排環(huán)保和資源共享的目標(biāo)。

3.5 公務(wù)電話系統(tǒng)

公務(wù)電話系統(tǒng)采用在既有8號線交換機上擴容的方案，考慮到8號線和10號線整個公務(wù)通信系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，本工程在10號線主用控制中心的遠(yuǎn)端模塊里面配置了自存活模塊，當(dāng)8號線交換機故障情況下，停車場遠(yuǎn)端模塊可接管整個10號線的公務(wù)通信業(yè)務(wù)。

3.6 專用電話系統(tǒng)

由于10號線設(shè)置了主用控制中心和備用控制中心，專用電話系統(tǒng)采用主備交換機方案，在主、備控制中心各設(shè)置1臺專用交換機，實現(xiàn)全線業(yè)務(wù)的互備，從而大大提高了系統(tǒng)的安全等級和可靠性。

4、主要設(shè)計經(jīng)驗和教訓(xùn)

4.1全自動無人駕駛系統(tǒng)示范性和借鑒性

上海軌道交通10號線的全自動無人駕駛系統(tǒng)具有如下優(yōu)越性：適應(yīng)軌道交通發(fā)展趨勢，提高網(wǎng)絡(luò)技術(shù)先進(jìn)性；提高系統(tǒng)高密度運營的安全性；提高軌道交通運營服務(wù)水平、管理水平，降低運營成本。

無人駕駛運輸系統(tǒng)的應(yīng)用雖越來越廣泛，但我國對這種全自動無人駕駛運輸系統(tǒng)的相關(guān)科技研究較少。全自動無人駕駛運輸系統(tǒng)對列車、信號、通信及監(jiān)控系統(tǒng)功能配置有更高的要求，這種系統(tǒng)的應(yīng)用必須對關(guān)鍵的技術(shù)進(jìn)行攻關(guān)研究。上海軌道交通10號線工程對上述關(guān)鍵技術(shù)的攻關(guān)研究填補這方面的相應(yīng)空白，對國內(nèi)其他軌道交通線全自動無人駕駛系統(tǒng)的建設(shè)起到了很好的示范和借鑒作用。

4.2 RAMS管理的參考性和實施性

10號線對項目實施了嚴(yán)格的RAMS分析和管理，提升了整個線路的安全性和可靠性。RAMS的總體要求在項目開始之初就識別所有可能的風(fēng)險；制定安全計劃對所識別的風(fēng)險進(jìn)行分析，提出項目各階段應(yīng)采用的手段方法使風(fēng)險率降到允許范圍內(nèi)；按照安全計劃的規(guī)定制定有關(guān)設(shè)計、設(shè)備安裝和使用方面的規(guī)章制等。RAMS管理對提升軌道交通的系統(tǒng)安全管理、接口管理和控制等方面起到了積極示范的作用，具有很高的參考價值。

10號線項目的RAMS管理雖然取得了一定的經(jīng)驗，但在整個項目實施過程中仍然存在一定的困難和不適應(yīng)。我國軌道交通建設(shè)正處于高峰期，而軌道交通項目的RAMS管理還處于起步階段，如何將RAMS管理納入軌道交通行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系，通過實施RAMS管理，更好的保證軌道交通系統(tǒng)安全高效的運營，是需要我們思考的一個問題。