房地產方面的法律法規精選(九篇)
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第1篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質
在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。
2．課程目標
對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。
二、說學情及學習方法指導
1．學情分析
《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。
2．學習方法指導
根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。
房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。
房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。
反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。
三、說課程內容
根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。
根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學設計
1．課程設計理念
課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。
2．課程設計思路
與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學方法
怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規。現代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。
案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
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第2篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產法；課程建設；措施
中圖分類號：G4
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產法課程教學目標
“房地產法”是我校房地產開發與管理專業的專業基礎課，也是本專業的核心課程之一。本課程的教學目的在于培養學生在房地產方面的相關知識，了解房地產法的體系；熟悉房地產法的基本知識，基本理論和基本方法；掌握房地產法的調整范圍和特征，房地產開發的主要環節及相關法律的規定，房產交易的主要法律制度制度。從而培養學生運用所學房地產法律、法規、政策來分析和解決現實生活及工作中的實際問題的能力。
房地產法是國家制定和認可的，用以調整房地產社會經濟關系的法律規范的總稱。房地產法課程的教學內容主要包括以下幾方面：房地產權屬法律制度、建設用地制度、國有土地上房屋征收與補償法律制度、城市規劃管理法律制度、房地產開發建設管理法律制度、房地產交易法律制度、房地產權屬登記法律制度、房地產稅費法律制度、物業管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及經濟法、稅法等法律知識。因此，提高房地產法課程的教學效果不僅要求教師具有淵博的法學知識，還應加強課程資源建設，改進教學方法。
2房地產法課程建設的必要性
2.1房地產行業的人才需要
過去十幾年，我國房地產業高速發展，成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前我國城市化水平約為50%，而發達國家普遍超過70%，如果在21世紀中葉可以達到這種水平，則每年需要有1600萬人口轉入城市，這需要相應規模的城市基礎設施、商業設施，特別是住宅建筑，形成了對房地產開發管理人才的大量需求。隨著房地產市場的發展，房地產企業對人才的需求迅猛增長。從近幾年對各行業職位需求的分析來看，房地產行業的職位需求數量居前列。作為當今的房地產專業人才，不僅僅需要具備相關的專業知識與技能，還需要掌握一定的相關法律知識，這樣才能適應房地產開發、房地產策劃及房地產經紀工作。在以往的教學中，通過對一些畢業生的跟蹤調查，我們發現在從事諸如房地產銷售等中介行業工作時，經常會涉及到相關法律知識。可見物業管理法規課程教學的實用性，因此在物業管理教學的過程中加強行物業管理法規課程的建設革，幫助學生更好的學習相關法律知識有很大的必要性。
2.2從房地產法課程的教學內容分析
我國當前的房地產行業正在飛速發展，在它走向成熟和完善的過程中，房地產管理方面的法律法規也在不斷地進行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學內容難以適應現實需要。我國的房地產專業起步相對較晚，相關的專業教學設備及教學資源也不完善。在實際教學工作中，相應的教學教材和案例都比較少，這就給房地產法教學帶來了很大的困難。
2.3從房地產法課程的教學方法上分析
我國目前的房地產法課程主要是通過課堂講授的方式進行教學，這種傳統的教學模式忽視了房地產法學習中的實踐的重要性。同時單一的教學形式造成學生處理、解決問題的能力受到了限制，使得學生走向社會實踐后會感覺手足無措。在學校的考核教學工作中，只重視理論知識的閉卷考試并不能對學生的實際應用能力進行考核，這就不利于學生實踐技能的提高。
3房地產法課程建設措施
3.1建設教學團隊
專業是興校之基石，而師資是強專業的根本保障，優秀的師資團隊應該由具有較強的學習能力、良好的科研素養和先進的專業教學水平的成員組成。而建設這樣一支專業教師隊伍，可以采用“走出去，請進來”的辦法。走出去”是指學校現有專業教師到房地產開發企業、房地產估價事務所、房地產中介機構掛職，深人企業一線。“請進來”是指從房地產開發企業或房地產估價事務所引進熱衷于教育事業的行業專才或與企業合作共同開展專業建設研究和實施工作。同時制定相應的鼓勵政策，支持資源專業教師參加房地產執業資格考試。
3.2拓展教學內容
房地產經濟活動涉及的社會關系復雜，房地產法課程框架體系應該是一個以調整房地產法律關系的法律法規為主，其他法律法規中的相關條款內容也要參與適用。因此，我們在教學中拓展教學內容，以房地產策劃、房地產經紀和房地產估價相關工作所需的法律知識為主線，重點簡述房地產開發的主要環節及相關法律的規定和房產交易的主要法律制度來安排教學，建構了“以法理為基礎，以房地產法律為核心，以房地產部門規章為主干，以其他有關法律規范為補充，以房地產業務內容為主線”的框架體系。在教學中，既講法律對房地產經濟關系的規范，又把法律、法規與現實政策結合起來針對現實生活中的具體應用具體剖析、講解。進而調動學生的學習興趣，培養學生解決實際問題的能力。
3.3改革教學方法
房地產法不是一門很強理論的學科，更重要的是實踐，與人們的生活息息相關，房地產法的教學按照一般的法律法規的傳授方法，很難讓學生真正理解掌握，必須使用案例教學法將干澀的房地產法律知識和理論與生活中發生的事情相結合，是學生能夠將原本抽象法律運用變成形象具體的運用，從而更好理解掌握所學到的法律知識，更主要的是在今后的生活之中學生能夠用這樣的法律知識解決生活之中的問題。一般現在的教學主要是以教為中心，整個課堂教學都是以教師為中心，應當轉變過去的教學模式，變成學為中心，將學生變成課堂的主體，增加教師與學生的互動頻率，從而能激發學生對知識學習的熱情和興趣，最終使學習變成輕松的事情。
3.4建設教學資源
房地產法規課程教學內容不斷拓寬，而課時數量有限，我們必須改變傳統教學中一只筆、一本書、一塊黑板就能完成教學的狀態，充分運用現代教學手段。運用多媒體課件組織教學，運用大屏幕投影儀、錄像帶、網絡視頻等現代教學手段。同時在教學過程中還應加強案例庫、試題庫等教學資料的建設。
3.5完善考核評價
由于房地產法課程實踐性較強，同時綜合運用能力要求較高，尤其在現實案例方面。以往在筆試測試中很難全面的測試學生對于法律法規的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規的現實運用情況；同時由于考試時間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數法規的一部分內容進行測試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學生對生活中的現實案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結合的方式進行。對于理論性較強的法律制度知識采用筆試測試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識掌握情況的考查；對于應用性較強的現實案例采用實訓的方式，即讓學生結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告。考試成績的構成包括以下三方面：（1）平時成績占總成績的20%，由作業、出勤和課堂表現等綜合評定。（2）案例分析成績占總成績的30%，結合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產法知識和理論進行分析、論證，撰寫案例分析報告，根據報告質量和課堂參與情況給予案例分析成績。（3）期末筆試成績占總成績的50%，采取閉卷考試的方式進行。
參考文獻
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第3篇：房地產方面的法律法規范文
1960年，美國國會通過了相關法案支持REITs的創立，其主要目的在于完善投資渠道，使得普通投資者也能對大規模的創收性房地產項目進行投資，同時也建立一個方便外部資金流入房地產投資的渠道。根據美國法律規定，持有REITs股份的股東可以按比例獲得公司商業房地產的經濟收入分成，同時一家REITs公司如果將收入以紅利的形式分配給其股東，則這部分收入不計入公司報稅項目，美國即通過這種稅收上的優勢鼓勵REITs的發展。因而，REITs可以為投資者帶來稅收上的優惠、與普通股票的低相關性從而增加投資組合的分散化、可靠且可觀的分紅、比基礎房地產更高的流動性、穩固的長期表現、更高的透明度以及對抗通貨膨脹的潛在對沖能力等優勢。
正因為這些優勢，REITs不斷吸引投資者進入，并在過去的幾十年間取得了長足的發展，在數量上和資金管理額度上都不斷提升。全美共有百余家REITs在美國證券交易委員會（SEC）注冊并在各大主要股票交易市場進行交易。同時，澳大利亞、荷蘭、日本等26個國家和地區通過法律規范等手段建立起了自己的REITs組織形式與市場。另外，包括中國在內的若干國家也在積極準備，致力于發展自己的REITs （NAREIT，2013）。
不過到目前為止，我國并沒有真正意義上的REITs在市場中進行運作，僅有少量與REITs同質的投資主體在法律法規尚不完善的環境下進行嘗試。因此，探討REITs在國內發展的相關問題是具有一定現實意義的。
一、國內發展REITs的環境與相關問題
從當前國內的房地產市場環境及融資環境可以看出，發展REITs本身具有非常重要的意義。目前國內的房地產開發商外部融資渠道單一、融資困難的問題較為嚴重，這種現象造成了兩個問題：一是房地產市場上的開發資金不足。這幾年國家房地產調控的力度不斷加強、對應的融資渠道相對收緊，房地產開發企業資金來源的增速有一定程度的回落；二是銀行經營風險的集中。在融資渠道單一的環境下，大部分房地產開發資金直接或間接來自于銀行貸款，銀行貸款大量聚集房地產業，極大地增加了系統性風險，影響銀行及金融系統的穩定。同時，這種聚集效應使得銀行信貸政策變化會反向沖擊房地產，不利于房地產市場的健康有序發展。在房地產開發資金不足的同時，國內還同時存在著民間資金流動渠道嚴重堵塞的問題，REITs可以為中小投資者提供一個小額投資于房地產市場的通道，使中小投資者的投資渠道更加多元化。與此同時，大的投資機構也獲得了一個新的投資渠道，有助于其進一步合理控制投資組合、分散風險。從上述內容來看，REITs可以在房地產市場中的資金供給和需求之間架起一座橋梁，引導資金更為健康的流動，從而解決一系列的現實問題。另外，發展REITs本身可以使得房地產投資更加透明化，引導資金流向更具有潛力的房地產企業和項目，從而促進房地產企業的優勝劣汰，改善我國當前房地產市場投機現象嚴重的現狀。
在發展REITs層面上，我國的現有環境具有一定的先天優勢。這種優勢首先體現在政府和各個相關部門的支持上，如2008年12月13日國務院公布的“金融30條”，意圖通過試點的方式發展REITs，又進一步批準北京、上海、天津三城市為相關的試點城市。除政策環境之外，國內REITs在海外市場上不斷發展，同時在國內市場上也有相似的產品正在積極探索，這都是發展REITs的基礎性優勢，在領匯、泓富、越秀等產品受到市場熱捧的情況下，許多相關產業集團都計劃以這種方式進入中國香港、新加坡等市場進行融資，而國內已經進入運轉狀態的房地產信托業務數量也在迅速增加，雖然細節上面仍具有種種缺失，但這無疑是我國在發展REITs道路上前進的一大步（姚明超和雷皓月，2011）。REITs發展已經相對成熟的國家、地區的運行經驗，無疑也可以為我們提供有效的參考與借鑒，而作為特別行政區，中國香港地區的REITs市場更是非常具有參考價值的范本。
當然，我們不能只將目光局限于這些優勢，還應當看到我國在發展REITs問題上所存在的桎梏，正是這些桎梏制約了我國對REITs的引進與發展。這其中最主要的問題就是相關法律法規的缺失， REITs在美國以及其他國家的興起都源于相應法律法規的支持。而目前我國信托行業主要參照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》等的規定來開展業務，不存在一個真正意義上的專屬法規來對REITs或類似產品的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，這種專項立法的缺失直接導致REITs產品無法對公眾進行募資并上市流通，距離真正的證券化仍有很大的距離。除了上述關鍵因素以外，監管法規的不完善也制約了REITs的發展，由于其投資標的以及運行的特殊性，在委托管理的環節上具有雙重問題，因此與之相適應的監管機制和信息披露機制也是國內所需要解決的重要問題之一（劉華和盧孔標，2010）。可以預見的是，在當前市場需求較為迫切的環境下，這些法律法規的建立必將直接推動我國REITs的發展進程。
除了法律法規尚未完全建立以外，很多其他因素也在一定程度上限制了我國REITs的發展。由于人口、文化環境等客觀因素，中國的房地產市場具有一定的特殊性，例如目前我國房地產市場中獨立產權的住房占比非常大、租住比率相應較小，這種結構就不利于REITs等投資產品的發展。此外，中國的房地產交易中的投機成分非常嚴重，短期炒作取代了穩定的中長期投資，這種偏好投機的理念與REITs的投資風格有很大的反差，投機風險可能直接影響到REITs的正常運作。同時，我國雖然已經在房地產信托業務上進行了一定的探索，但是已經出現的相關產品還停留在初級階段，大多數投資品種都集中在與政府有直接關聯的基礎建設項目之上，缺乏投資組合的理念，且產品期限大多為3年以下，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。另外，也如許多研究指出的，專業人才的匱乏也是我國發展REITs的制約因素之一，針對REITs這種專業性強、業務有一定縱深、同時涉及多個方面的新型組織形式，市場上將迫切需求那種既懂房地產專業知識、又具有金融投資能力、且熟悉相關法律法規的復合型人才，而目前國內顯然無法“足額”提供能夠符合這些條件的人才。
針對這些國內環境上所存在的缺陷與不足，中國有必要做出多方面的努力，從而保證這種新型投資主體的設立以及健康成長。實際上，對于REITs在國內發展最重要的關鍵因素就在于法律的完善與保護，這也應該是當前相關決策部門與監管部門需要考慮的主要方向，其中包括建立專門的適用于REITs的法律體系，以及加強對REITs經營主體的法律監管等。基于其他國家地區的經驗，與稅收相關的法律規定應該是考慮的重點，在稅收方面的保護有利于促進這種新興行業的發展。而其他方面，則更依賴于REITs真正被引進之后其在市場上所做出的自我完善與進化。
二、REITs模式探討
在討論國內REITs發展環境的基礎上，我們就可以對發展REITs所應選取的模式以及相應的措施等給出自己的探討與建議。REITs發展模式問題中最重要的是組織形式的選擇，這實際上也是一個和法律法規有著必然聯系的內容。法律形式上，REITs一般可以分為公司型和契約型，二者的法律依據不同，前者依據公司法，后者則依據信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會選聘管理公司；契約型REITs的投資者與管理公司是委托關系，受托人代表投資人進行相應的投資與管理。但是，我國《公司法》規定，一家公司的對外投資份額不得超過其凈資產的一半，這與REITs的運作機制是有沖突的。再結合當前國內基金形式的現況，可以發現目前中國的環境下公司型REITs的實踐條件暫時不成熟。因此初期可以選擇從契約型入手，長期則可以在實踐的支持下增加專項立法，適當的對契約型REITs進行調整，從而兼顧公司型。以現有的法律法規的角度來看，依據《證券法》、《信托法》等法案的契約型立法路徑已具備一定的可行性，這種可行性為進行下一步的長期發展打好了基礎（周代希，2009）。
另外一個極為重要的模式問題是REITs的流通方式。首先是在公開交易和非公開交易之間的選擇，大部分研究都支持公開交易，并認為非公開交易的模式會限制其規模的擴大。謝麗君（2011）進一步認為公開上市交易除了交易所上市以外，還應包括在銀行間市場流通轉讓，交易所和銀行間這兩個公開交易市場能夠吸引眾多散戶和機構投資者直接投資，有利于規模的擴大，是我國REITs長遠發展的保障。另一個問題則是國內REITs應采取封閉式還是開放式的選擇，封閉式REITs基于固定規模發行之后，投資者將只能在公開市場上進行買賣，REITs也不能再進一步募集資金，而開放式REITs的發行規模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。兩者都各有利弊，由于封閉式REITs具有存續期固定、不可隨意贖回等特性，因此更適合房地產業開發運營周期長等特點，且有利于人進行管理和風險控制以及監管人監管，因此采用封閉式的做法應該是一個更合適的選擇。
此外，在國內發展REITs時對于相關投資模式的選取也是值得探討的問題。國內在選擇REITs的投資方向時應當緊密結合中國的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，有根據有目的性的進行論證。目前類似投資產品很多都集中在政府的基礎建設項目上，實際上這也是一個值得嘗試的突破口，例如REITs可以考慮投資于廉租房的建設，這樣可以在當前廉租房房源不足、入住率較高的環境下獲得穩定的收益，而對于其他一些具有特殊性質的投資對象如公租房等，只要產權清晰且現金流穩定，就是REITs可以嘗試的投資內容（劉曉霞和劉志杰，2013）。但是出于REITs合理運營的考慮，國內一些閑置土地項目等高風險項目是需要回避的。
從上面的論述中不難看出，REITs基于組織形式和條款方面的特殊性，在目前國內房地產投資渠道單一、房地產企業融資不暢的背景下具有非常重要的意義。實際上，我國政府已經為發展REITs做出了前期工作和支持，而我國香港REITs市場等相關樣本的成熟也成為了國內發展REITs的先天優勢。但相關法律法規的不健全極大限制了REITs在國內的發展，其他一些客觀因素也阻礙了REITs引入工作的進一步推進。因此，在探索國內發展REITs所應采取的模式，包括組織形式模式、流通模式、投資模式、管理模式等問題的時候，最需要注意的正是政府的法律導向。在對已有的法律法規以及未來可以完善的部分的探討中，本文嘗試性的給出了各個方面的意見和建議。此外，為了進一步推進我國REITs的發展，特別是加快相關法律法規的推出，今后可以在進一步討論環境因素和REITs發展模式的基礎上，嘗試性引入國外數量化的研究思路，以更有說服力的方式體現發展REITs的優勢，并為發展中國自己的REITs以及對未來REITs的實際操作做更大的支持。
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第4篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產；經濟管理；發展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性
近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、
范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業, 依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規體系的不健全
從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2 相關對策分析
2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相關法律法規體系
法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
第5篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產行業；經濟管理；調控政策
在我國各個行業中，房地產行業具有較好的關聯性、較大的涉及領域以及較廣的覆蓋面等特點，不但密切聯系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國國民經濟的快速提升。但是在不斷發展過程中，我國房地產行業還存在著一些問題未得到有效解決，這些問題的出現雖然受到國家的重視，并實施相應的政策法規，但仍然無法達到預期的效果。主要原因在于沒有從根本上處理房地產經濟管理的本質問題。
1我國房地產經濟的概述
盡管目前我國房地產行業依然是推動我國經濟增長的“主力軍”，但很多問題存在于房地產行業的內部，對我國房地產行業的健康穩定發展造成嚴重影響。一是房地產宏觀政策頻頻出臺。我國各級政府對房地產行業不斷加大管理力度，為使房地產行業中存在的問題得到解決，相繼出臺多項宏觀政策。縱觀全國房地產行業的實際情況，這些政策的實施并未取得明顯的效果，房地產行業存在的問題無法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房價增長過快的勢頭得到遏制，反而助推了房價的增長；二是各地區房價呈現整體上漲的趨勢。近年來，我國不斷提高的物價進一步提升了基礎物資的成本，建材、土地等價格日益攀升，從而導致房地產整體價格的上漲。從2007年開始，我國房地產行業受4萬億元經濟刺激計劃的影響，房價持續攀升；2014年房價出現略微的下降趨勢；2015~2017年，房價在國家宏觀調控下，呈現出穩中有升的趨勢；三是我國房地產市場具有樂觀的前景。近年來，隨著我國消費能力的不斷提高，一二線城市的房地產行業成交量出現萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房價格進一步提高。而我國新型智慧城市建設也會對房地長的發展起到推動作用，從而使房價保持穩中有升。對于我國國民經濟增長而言，房地產行業起到重要的推動作用，想要促進房地產行業的可持續發展，需要遵循一定原則。一是堅持房屋所有權與土地使用權相結合，基于物質關系的角度而言，土地承載著房屋建設，基于經濟關系角度而言，房屋不僅體現了土地的價值，更體現了土地的利潤，這說明兩者之間的關系時相互依存，互為一體。想要有效管理房地產行業，經濟管理機構需要在房屋使用權與土地所有權相結合的條件下進行；二是堅持土地使用權、經營權和所有權分離的國有化原則，占有、處分和使用土地的權利都屬于國家，這種方式對土地的整體規劃產生積極影響，同時能夠有效執行相關政策，控制建筑規模。
2我國房地產經濟管理中存在的問題
2.1缺少經濟管理意識。雖然我國很早就開始發展房地產行業，但是房地產經濟管理中，開發商具有較差的管理意識。一般情況下，開發商都對房地產行業的發展存在偏見，認為參與房地產的開發利用主要目的就是牟利，并沒有對房地產經濟發展的重要性有明確的認識，從而導致缺少經濟管理意識，房地產經濟管理無法實現預期目標。
2.2缺失經濟管理政策。管理政策的缺失會直接造成管理目標的缺失，而在我國房地產經濟管理中，很少有長期性的政策扶持，市場管理目標比較模糊。一是我國政府將市場管理的目標定義為抑制房地產的市場需求，因此出臺了很多缺乏針對性的政策，導致經濟管理并沒有實質性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺了一些短期和長期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產行業的經濟管理效果。三是房地產行業缺乏合理、長期的政策支持，造成房地產行業的經濟秩序相對混亂，這就將很多機會提供給一些不法的投機分子，嚴重影響我國房地產行業的健康發展。從我國的房地產稅收政策、經濟適用房政策等落實情況能夠看出，我國缺乏長期性和連續性的房地產管理政策，管理目標不明確。
2.3缺乏經濟管理目標。在房地產經濟管理過程中，相關部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標、缺少正確的管理方向以及管理重點難以凸顯。所以，這就導致很多問題存在于法律法規的頒布實施過程中，缺乏持續性的政策。另外，間斷性也是國家政策實施的主要特點，房地產行業因此會產生較大的波動，而且對房地產經濟的順利發展造成嚴重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標不清晰造成的。
2.4缺乏經濟管理體系。通過對國外房地產行業進行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實房地產行業中經濟管理政策。相比于國外，國內的房地產行業則因缺乏完善的經濟管理體系而出現一些動蕩，法律法規不健全，房地產經濟管理的行為得不到有效規范。在建設、開發、交易以及后期管理房地產的各個階段，房地產經濟管理貫穿始終，但是我國目前尚未出臺經濟管理法對房地產經濟活動進行統領和規范，傳統僵化的管理方式不利于房地產行業的健康發展。
3解決我國房地產經濟管理存在問題的對策
3.1建立完善管理機制。現如今，我國房地產市場混亂現象的對其行業的發展造成一定影響，因此各級政府需要加大力度改革管理機制，這樣能夠使經濟管理促進房地產行業健康發展的作用得到更好的發揮。政府部分想要建立健全管理機制，必須確保市場調節作用得到充分發揮.
3.2明確分解發展目標。現如今，我國市場經濟體制改革不斷深入，不斷改變的經濟結構和發展方式使人們的生活品質得到提高，居住狀況得到改善，房地產經濟在健康穩定的發展，并推動著國民經濟的提升。基于此，我國需要充分認識到房地產經濟的重要性，并將其納入我國經濟發展目標中。各級部門不但要對房地產行業的短期經濟利益和作用加以重視，而且要規劃和確定長遠發展目標，從而滿足城鄉居民的用房需要。
3.3出臺連續性政策。我國正處于經濟改革的重要時期，加強對房地產結構的調整可以加快我國經濟的轉型。所以，我國政府要對房地產經濟加強認知，在出臺政策時要確保政策的連續性。一是要全面調查房地產經濟形勢，將符合地域發展形式的政策制定出來，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級部門需要將房地產經濟發展規劃制定出來，對房地產經濟的管理要求進行明確，從而使城市現代化建設與城鎮居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產經濟的長期發展規劃制定出來，對百姓的住房消費進行正確的引導，對保障制度進行有效完善，從而進一步促進房地產行業持續穩定發展。
3.4構建法律法規體系。完善的法律法規體系不但能夠使房地產的經濟秩序得到規范，而且能夠規范多元化市場中復雜的財產關系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結合本國實際國情，構建一套完善可行的房地產法律法規體系。一是通過構建法律法規體系，防止政府部門過多的干預房地產經濟管理，保證房地產市場的健康運行；二是通過相關的法律法規體系加快構建有利于房地產的宏觀調控體系，從而對《中華人民共和國城市房地產管理法》等進行優化整改，另外房地產交易管理、管理房地產中介機構也要包含在房地產法律法規體系中，房地產政策的頒布實施要具有較強的穩固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強有力的法律依據保障我國房地產經濟的有效管理。
4結束語
綜上所述，隨著我國的快速發展，房地產經濟也得到較快發展，但房地產市場的發展存在不合理政策、不科學的監督管理機制等問題，對國民經濟的發展造成嚴重制約。我國政府可以制定合理的政策來對房地產市場加強調節，以便可以促進房地產經濟的持續穩定發展，進而可以推動我國經濟社會的發展進程。
參考文獻：
第6篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產 評估產業現狀趨勢
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
房地產評估作為一個新興的行業在國家的支持下快速發展起來。房地產評估師的考試制度和資格認證制度為房地產評估行業的發展奠定了堅實的法律基礎，盡管房地產估價行業得以迅速發展，但是房地產交易錯綜復雜，中國房地產估價方面的不足越來越明顯。
一、我國房地產評估行業發展現狀
房地產評估行業在我國從正式出現到現在只不過十幾年的時間，但是房地產評估行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。但是，畢竟該行業在我國的發展歷史還不長，不管在理論方面，還是在實踐工作的積累方面都存在種種的問題，這些問題阻礙了我國房地產評估行業的進一步發展。房地產評估行業發展主要存在以下幾個問題：
1我國房地產評估行業管理體制不適合行業健康發展
目前國外和港臺房地產評估的管理體制主要有三種類型：第一種是以德國為代表的政府獨立管理體制；第二種是以政府為主的管理體制，這種體制實行政府部門與行業協會組織既定分工，均對房地產評估行業進行管理，但以政府為主進行管理，代表國家是德國；第三種是以行業自律為主的管理體制，主要代表國家或地區是英國和我國的香港特別行政區。我國目前的房地產評估行業管理體制是“政府主管、協會自律管理”。政府扮演了相當重要的角色，行業自律是政府推動下的行業的自律，而不是自發的行業自律。國外及我國港臺地區的管理模式是以人員管理為主，是通過約束評估人員的行為來約束評估機構的行為的；而我國是以機構管理為主，寄希望通過約束評估機構的行為來約束評估人員的行為。這造成了目前我國評估市場的紊亂，評估人員和評估機構為了爭奪客戶，而無原則的一味滿足客戶的需求，嚴重影響了估價行業的形象，并且導致了行業間的惡性競爭。據調查，十年前評估收費一般為國家收費標準的80%，但近年來，已經降低到國家標準的20~30%，甚至更低。
2法律法規體系不健全，且現有法規涉及范圍狹小，限制房地產評估業的發展
當前我國雖然已經形成了以《城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律法規體系。現存法制體系對估價機構、估價人員的管理進行了規定，但相關的實施細則還沒有，針對征稅評估、企業改制評估、拍賣評估等不同用途的評估相關規定也沒有。另外，我國現有的評估行業的法規在評估技術活動的制度上，僅限于房地產價格的經濟性鑒定制度，房地產原評估制度，或者房地產評估報告的規則，即只注重約束房地產評估人員進行房地產經濟性鑒證的行為，這實際上是從本質上把我國房地產評估業限制在一個比較狹小的執業范圍。
3在評估機構和從業人員準入制度上存在問題
國外和我國港臺地區對評估人員的準入制度要求非常的嚴格，并且對這些制度執行也相當的有力。因為房地產評估行業是一個專業性要求相當的高，對于估價師的綜合素質要求相當高的一個行業。而我國雖然也在人員準入上有些進入壁壘，但是相對來講要求不夠高，執行力度也不夠，這造成了我國評估人員整體專業性不強，整體素質不高，不能滿足評估行業的要求。
4房地產評估方法，沒有考慮外部性對房地產價值影響的問題
我國房地產評估機構在市場競爭中目前還處于劣勢，房地產評估行業還很不規范，這就使得房地產評估機構沒有大量的財力和精力去提高房地產評估方法，去仔細地研究現有的評估方法。當前房地產評估的方法主要有市場比較法、收益法、成本法，其次還有假設開發法、殘余法、利潤法、分配法等，這些方法其實都是三個主要方法的派生。基本的三個基本估價方法都是對房地產公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產本身的特性出發，如房屋的設計、位置、朝向、樓層景觀等，按照房地產本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內部效用來估價房地產。不過，在房地產評估中除注意內部效用外，還要重視其經濟外部性。房地產經濟外部性可為房地產消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產本身的特征帶來的，故稱外部效用。為了房地產評估的結果盡可能的做到公平、公正、合理，就要充分地考慮房地產評估的內部性和外部性。
二、促進我國房地產評估行業健康發展的對策建議
1完善我國房地產評估行業管理體制
中國要找到一種好的管理體制，需要結合中國的歷史情況和我國房地產評估起源和發展的歷史情況，建立中國特色的管理體制，從而充分發揮管理的作用。
2改變現有的管理模式，推進以人員管理為主的管理模式
目前，我國實行的是通過管理機構來管理人員，實踐證明這是一種低效率的管理模式，通過上文的分析和國際上的情況來看，把房地產評估管理模式轉為以人員管理為主，通過加大評估人員的責任，來規范評估人員的行為，并進而規范評估機構的行為，從而達到規范整個評估行業目的。
3完善法律法規體系的建立，并且法律法規的建設要有利于房地產評估業的長遠發展
當前我國的房地產評估行業的各個方面的法律法規都不太健全，某些領域甚至是空白的。為了我國房地產評估行業能夠健康的發展，應該頒布相關的一些法律規范，從而解決房地產評估的管理問題，實行統一管理；解決房地產評估行業的競爭問題，實現真正的政企分開，使評估行業健康有序地競爭；解決房地產估價師職業道德不高問題，提高房地產估價師的責任感和風險意識；解決房地產評估結果客觀合理問題，規范房地產評估方法和程序。
4提高房地產評估從業人員的準入壁壘，并且要嚴格執行準入方面的制度
現在我國的房地產評估從業人員的準入限制還比較低，準入要求應該更加的嚴格，從源頭控制好房地產評估師的質量。具體措施有：第一，提高報考的學歷要求，房地產評估師應該有相當高的綜合素質，那么要進入該行業，至少應該具備大學本科以上學歷；第二，嚴格注冊制度，目前我國的注冊制度相對來說還是比較高的，但是執行的力度不夠，沒有起到注冊制度應該起的作用，所以要嚴格注冊制度；第三，提高考試的難度等，如擴大相關知識的考試，實行定量錄取等。
5借鑒和引入國際先進的經驗和管理理念
在國外和港臺地區，房地產評估行業已經相當成熟了，并且也在經濟活動中發揮了應有的作用。結合他們的成功經驗和我國的具體國情是我國房地產評估行業得以發展的可行路線。為此，我國房地產評估業應盡快與國際接軌，發揮其應該發揮的作用，為我國的經濟發展作出貢獻。
結束語
隨著住房制度改革的進一步深化，帶動了房地產業的快速發展，使房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業。由于房地產市場與房地產估價服務緊密相連，房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求。但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，還存在一些迫切需要解決的問題，需要認真研究并提出解決方案。
參考文獻
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[2] 韓靜.中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J]. 中外企業家. 2011(22)
第7篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產金融；融資渠道；金融創新
房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關系。一方面，金融業的介入和支持是房地產業發展的重要保障。任何一項房地產開發，從取得土地使用權、土地開發直到建筑安裝、銷售，每一環節都需要占用大量的資金。沒有金融機構的參與和支持，舍棄財務杠桿的巨大作用，對所有房地產開發項目來說是不可想象的。另一方面，房地產業的發展可以促進金融業的發展。由于房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融機構貸款的最佳抵押品和投資品。當今，世界各國的金融機構，都十分重視房地產金融業務，商業銀行的房地產貸款占信貸資產的比例一般占四分之一。
1.房地產金融概念、特點和職能
1.1房地產金融的概念及特點
房地產金融是指與房地產開發生產、流通、消費相聯系的資金融通活動和金融資產的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結構的長期性、金融債權的可靠性以及金融債權的流動性較弱的特點。
1.2房地產金融的職能
首先是籌資的職能。即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持。
其次是融資的職能。即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設（生產）、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和消費。
最后是運用貨幣政策調控房地產市場的職能。當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展。
2.我國房地產金融存在的問題
2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主
由于我國的資本市場發展比較晚，融資體系不完善，而房地產企業又是資金密集型企業，其經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一個環節都需要巨額資金，為保證正常運轉，房地產企業只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。
據資料顯示2006～2011年間，我國對房地產的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調查顯示，房地產企業平均每個項目61%的資金是來自于商業銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設單位貸款、房地產開發貸款等。
2.2房地產金融產品稀缺，創新能力不足
房地產金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產金融創新的重點，要求金融機構在工作實踐中，不斷開發新產品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現在人們收入的提高，金融機構只有不斷開發符合時代潮流的新產品才能滿足人們多樣化的需求。
2.3政策法規不完善，影響融資渠道拓展
從整體上來看，目前針對房地產項目金融方面，我國尚未形成一套科學完善的法律體系，房地產金融法律法規缺乏相互一致性與協調性，實際操作存在困難，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，會出現一些新興的融資工具，如果沒有相應的制度來規范這些金融工具，房地產金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產經濟是依靠市場手段來調節的，但我國現在仍然靠政府干預來規范房地產業的發展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導致一部分社會閑置資金無法進入房地產行業，這樣并不符合市場規律。
2.4房地產金融監管不力
商業銀行作為金融類企業，也是以盈利為目的的，利益的驅使下往往會導致部門銀行或者銀行內部分員工重視利益而輕視風險，對房地產信貸業務的風險和監控都不夠。
2.5房地產企業負債率持續處于高位
從2011年我國部分上市房地產企業資產負債率情況，可以看出大部分企業的資產負債率在80%～90%之間，ST興業的負債率則高達968%，企業的高負債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業，不利于經濟秩序的穩定。
3.完善我國房地產金融體系的對策建議
3.1拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度
在美國等擁有完善發達資本市場的國家，有不動產信貸、房地產信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產業的發展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產業資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產業融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產業發展多帶來的經濟利益。
目前改善我國的房地產業融資渠道單一的問題，一方面，要積極發展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據重要位置，發展潛力比較大，政府應積極改革債券發行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應改變現行的對房地產企業融資的封殺，通過完善分紅、少數股東權利制度等安排來規范房地產企業的“圈資”行為。
3.2建立完善的住房金融產品創新體系
除了傳統的四大融資方式外，金融機構應該根據不同收入、年齡、心理者的不同需求來創新更能滿足其要求的金融產品，并形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構。金融系統應為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現有住房金融產品的基礎上進行深度挖掘，實施創新，設計出服務于不同群體的住房金融產品供應體系。
3.3完善政策法規體系
為確保房地產金融業的有秩序發展，完善相關的法律法規勢在必行。首先，將房地產金融方面的法律條款放入基礎市場經濟法律法規中，如《商業銀行法》等；其次，根據房地產金融業的特殊性，針對性地制定專門的政策法規對其運行進行規范，如開發商項目資金管理條例；最后，完善房地產融資模式的具體操作法規也是極其重要的。
3.4降低資產負債率，獲得融資成本優惠
第8篇：房地產方面的法律法規范文
一、我國房地產資產證券化的現狀
房地產資產證券化是一個將房地產投資轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。具體而言，就是指從事房地產的企業及其他金融機構將其所擁有的資產轉化成股票、股份或者債券，再發行到證券市場上進行自由交易，使房地產資本的運轉社會化。目前我國的金融市場仍然是以銀行為核心，銀行面臨的風險很容易影響整個金融市場，銀行信貸面臨信用風險、利率風險、流動性風險和提前償還風險，房地產資產證券化有利于分散和降低這四種風險。因此，研究房地產資產證券化具有很重要的意義。
房地產資產證券化最早在60年代的美國興起，主要用于住房抵押證券。80年代廣泛擴大到其他地區和其他行業。
在21世紀后，我國的房地產市場進入了真正的“資本為王”的時代，沒有資本，房地產市場的發展如履薄冰，寸步難行。于是，2000年，國家有關政策也出臺了，中國人民銀行首先批準了中國建設銀行以及中國工商銀行為住房貸款證券化試點單位。
我國的房地產資產證券化仍處于理論上的討論階段和實際操作中的嘗試階段。2005年12月15日，作為信貸資產證券化的試點之一，中國建設銀行在銀行間債券市場成功發行了首期建元個人住房抵押貸款支持證券。建設銀行作為發起機構，將其上海、無錫、福州、泉州等四家分行符合相關條件的1562筆個人按揭貸款共計37.12億元，集合成為資產池，委托給受托機構――中信信托投資有限公司，受托機構以此設立信托，并在銀行間市場發行信托受益憑證形式的MBS，MBS的持有人取得相應的信托受益權。
二、我國房地產資產證券化中存在的問題
目前，由于各方面因素的不成熟，我國房地產資產證券化仍然存在著一系列的障礙和缺陷，筆者現試著分析如下，以期獲得一些相應明朗的解決政策。
（一）產權制度和法律保障體系不明
明晰的房地產產權是房地產證券化的前提條件，只有存在這一因素，才能使分割房地產產權成為可能。雖然有《擔保法》《信托法》，但卻缺少抵押信托的基金管理等方面的法規做后盾，法律制定滯后，法律體系十分不完備。作為這種新的金融工具必須有相應的法律法規。
（二）缺乏完善的中介服務機構
房地產證券化的整個過程中需要多種金融中介組織為之服務，包括資產評估機構、信用增級機構、會計師事務所、律師事務所等。相比較而言，會計業的行為較為規范，基本能滿足房地產資產證券化的需要，但資信評級業離房地產資產證券化的要求距離甚遠。因此，信用評級是產品的重要特征之一，而且信用評級機構對產品的信用評級報告是資產證券化產品信息披露的重要組成部分。
（三）個人信用制度不健全
房地產證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎，我國尚無西方資本主義國家那樣完整意義上的個人信用制度，我國的信用制度的建設還不健全，違約成本太低致使發生信任危機，我國還沒有一個全國性的信用信息數據庫，市場參與者的信用理念還較為欠缺。銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判斷，對個人信貸業務的貸前調查和對貸款風險的評價顯得困難重重。
三、解決我國房地產資產證券化問題的對策建議
（一）完善相關的法律法規體系
一方面要加快制定金融資產證券化的市場進入、經營和退出等方面的法律；另一方面，要加快市場監管的立法工作。使金融市場資產證券化業務從一開始就走向規范化的發展道路。不僅要對我國現行《證券法》進行修改，對《信托法》和《破產法》《保險法》進行補充，而且人民銀行、證監會、銀監會等也要對各個法律法規以及資本市場的運作進行監督和管理，以促進資產證券化在我國的發展。尤其是要在會計稅務準則、證券交易監督管理等方面加強立法和執法進度，根據法制經濟原則的要求和國際慣例的規定指導證券化的理論與實踐，最大限度地保護房地產證券發起人、中間人和投資人的權益，促進房地產證券化健康、有序地發展。
（二）規范中介服務機構
投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構是所有房地產證券化過程中必須涉及的機構，它們的重要作用可見一斑。比較而言，目前我國的投資銀行和會計行業的行為由于法律法規的約束較多而較規范，但是資信評估機構的信譽和獨立性卻極差、投資者對資信評級機構認識不足，資信機構無法發揮其應有的作用。因此有必要建立一個完善的資產評估標準體系，在此基礎上規范發展我國的資產評估業和資信評級業。
第9篇：房地產方面的法律法規范文
關鍵詞：房地產稅制，地方財政，房地產
現在隨著改革開放的深入和社會主義市場經濟體制的越來越完善，中國的房地產行業發展的很快。通過近幾年來看，在中國一些地區如北京，上海，深圳，杭州，房地產市場價格扭曲的增高，運行也是越來越偏離正常軌道。問題的原因是有很多因素的，房地產市場的稅收制度的不合理是其中一個重要原因。在關系到人民的重大民生問題，房地產市場更應該健康發展。它也是在很大程度上影響到了宏觀經濟可持續的不震蕩的發展，還要合理的規范產業結構這樣才能協調發展，金融機構的經營風險，高質量的勞動力流向，政府還要保證廣大人民的信心。房地產稅制在調節房地產市場價格上是起著很大的作用的是非常有效地工具，也是影響重要政策和地方財政來源。一個規范的好的制度是能夠引導產業有序地，不畸形的發展，房地產稅保證穩定和地方財政可以可持續增長。因此，中國的房地產稅轉型改革是必須的。
第一，房地產稅改革可以很好的解決很多稅費方面的問題。改革最重要內容是稅收代替收費，這樣德牧的是為了解決現在房地產市場亂收費的問題，一個房地產稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。
第二，房地產稅轉型改革可以監官各個地方政府的財政收入和支出。從房地產收入的所有房地產稅的形式直接向地方政府財政預算提供，形成詳細的房地產稅收和支出數額的項目，根據房地產稅收利益多的規定，房地產稅收入基本滿足的城市基礎設施建設需求。我們還要防當地政府把房地產收入作為一個有利可圖的對象，亂收費，隨隨便便浪費的情況發生。
還有就是，房地產稅改革對房地產市場的健康發展是非常有利的。房地產稅可分為流轉稅和保有環節這兩種稅。通過對房地產稅的科學設計，如增加土地溢價來積累增值稅，可以避免房地產市場的投資投機行為，削弱了一些地產商的利潤，抑制房價過熱，這樣可以更好的讓房地產市場走向可持續發展的道路。
據財政稅收方面的說法，在稅收過程中政府應該在對有效性和公平性進行一個保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個方面雖然很多時候不能同時做到。但是我們應該發揮我們最大的能力來做到，在進行對房地產稅的過程中發現的不好的問題，我們應該制定相關的法律法規，并努力使房地產稅制改革的更有效率與更為公平。
建立一個全新的房地產稅制。中國應該對房地產投資，貿易，職業，收入等各個環節都進行征稅，形成許多環節稅，實現財產稅制度的功能互補。保持征收房地產稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產的循環。
完善相關的稅收法律法規。調節稅取消不合理和不合法的收費項目來減少現在交稅的負擔。中國房地產的發展過程和交易環節稅費是非常復雜的，稅收成本縮減稅收嚴重混亂。負責城市建設和房地產行業的費用有幾十個，這當中不乏有很多一些不合法律法規的收費，究其根底還是這方面的法律法規還不健全，房地產是收入的不足的一個重要組成部分，將使地方財政收入的減少，當地政府可以靈活調整物業費、房產稅改變財政收入，這不可避免地會出現亂收費的現象。
完善房地產價格評估，房地產評估系統。另一方面，保持房地產價格評估方法，并逐漸形成了一套符合我國房地產估價理論和房地產稅評估方法體系的實際情況，為測量提供科學依據；另一方面，稅務部門內部培訓的專業評估人員，增加對房地產稅的征收力度。通過專業人員對房地產價格的估價，以實際數據做出判斷，這樣就對住房稅收制定有效的措施。
稅收應簡化，統一系統內部和外部的。簡化稅收不僅有利于有效的計征，但也降低了房地產稅，從而引起納稅人的熱情。此外，團結稅收促進公平和提高效率。將“明租，正稅，清費”的基本方向的房地產稅制改革產生效應。
加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識。一些房地產企業納稅申報，有房屋的土地，偽造或高估了開發成本，對隱藏收入的行為方式應該加大處罰。稅收宣傳工作應是稅務機關日常工作的重要組成部分，稅務機關應當通過媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應盡的職責，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財政收入，也會影響到房地產市場，從而使房地產稅的效果大打折扣。因此，在稅務機關不能忽視。
提高地方政府公共預算的透明度。房地產稅是一種“稅”，要體現互利的原則。通過房地產稅制改革，提高房地產的收入，基本上能滿足需求的城市基礎設施建設。在預算，用于基礎設施建設的房地產稅，房地產稅和基礎設施支出緊密相連，因此可以有效地促進房地產市場良性發展。讓納稅人真正理解財政支出的使用。此外，為了提高公共預算的透明度，加強房地產稅收監管，讓納稅人的信任，以確保房地產稅。
畢竟，中國是一個幅員遼闊人口眾多的國家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產市場是非常復雜的，和房地產本身是一個非常強大的相關產業，可以說多米諾。房地產稅制改革作為對規范房地產市場的全面發展和關鍵環節的有序發展，需要實事求是，具體結合本地市場的發展，以點到面，積極推進稅制改革的認真，真正實現了房地產市場和繁榮有序發展。（作者單位：成都電子科技大學）
參考文獻：
[1]吳鵬.時開征物業稅的幾點質疑
[2]社科院籃皮書：地方政府土地財政推高房價（N）.
