土地管理方法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地管理方法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地管理方法范文

一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產開發與房地產開發經營

1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。

二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》

3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。

《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。

5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：

政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。

9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。

三、土地使用權劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規規定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。

四、房地產交易

(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

1、出讓土地房地產的轉讓

(1)出讓土地的凈地轉讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；

(3)出讓土地現房的轉讓。

2、劃撥土地房地產的轉讓

(1)劃拔土地的凈地轉讓；

(2)劃撥土地在建工程轉讓；

(3)劃撥土地房地產的轉讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。

(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。

五、土地用途的改變

土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。

(一)關于改變土地用途的規定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。

(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。

從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。

改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。

2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。

調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：

1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?

第2篇：土地管理方法范文

原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現住菲律賓奎松市。

原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫學博士，現住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區內厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經審查發給房屋所有權證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權證和土地使用權證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現場勘察和調查，發現原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權狀翻建（維修）執照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據政府的有關規定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產權公告并發放“兩證”，對不給予發證的行為作出書面答復，并賠償因侵權行為所造成的經濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現場進行勘察認為：內厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權東面界線應確認在擋土墻腳內側，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發證的條件，原告也不應改變土地的現狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權為前提條件，要求被告賠償經濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區法院以內厝沃路128號土地使用權屬爭議為由，認定原告未具備發證的條件，沒有事實和法律根據； 2.一審判決認定原告在確認解決權屬之前不應改變現狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內厝沃路128號產權，上訴人陳定只是共有人之一，無權對全部產權提起訴訟，原審認定事實不清，證據不足，據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區人民法院的行政判決；二、發回鼓浪嶼區人民法院重審。

鼓浪嶼區人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區人民法院經審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權屬確認有爭議，故造成被告至今未發放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發放“雙證”的理由不能成立，原告籠統提出要求被告賠償經濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉建設環境保護部《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發證辦法》第四條規定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發“雙證”系因“權屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

廈門市中級人民法院審理后認為：原審法院查明的事實是清楚的，被上訴人廈門市房地產管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的“雙登”發證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請求是正確的。但原審將鼓浪嶼內厝沃路128號房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權屬問題作為未發證件的原因，認定顯屬不當。一審法院對發回重審案件重復收取訴訟費用有誤，應予糾正。上訴人提出收費不合理應予采納，其他上訴理由不足，應以駁回。據此，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項規定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求；2.撤銷原審判令上訴人應負擔的訴訟費六百一十元的判決。

第3篇：土地管理方法范文

隨著我市經濟社會的快速發展和圍涂工程的不斷推進，圍涂過程中重視了一些新的問題，主要反映在：對已圍和將要圍成的土地，開發方向、功能布局等均缺乏前瞻性的規劃，現有的“市灘涂圍墾總體規劃”中所擬定的圍墾土地功能布局，已難以適應我市經濟社會發展實際所需的土地功能，新的圍墾土地使用規劃又沒有及時跟上，已圍土地的開發利用相對滯后，加上圍涂縮小了塘外灘涂的養殖面積，給擅自利用已圍土地的群眾提供了時間和借口，導致群眾在已圍和將要圍成的土地上亂開亂挖擅自開發問題的發生，特別是徐家浦兩側圍涂工程浦至四灶浦近5萬畝圍涂地和陸中灣兩側圍涂工程的將圍土地上，群眾擅自開發問題更為突出。問題發生后，沿海屬地鎮政府和圍涂屬實施單位雖然做了大量工作，但收效甚微。目前，這一問題不及時解決，既會給已圍土地和將要圍成的土地開發利用增加難度，也會對盲目的群眾造成較大的經濟損失。

建議、辦法和要求：

1、市政府要高度重視已圍和將要圍成土地未開發前的管理和利用問題，協調處理好市鎮兩級的管理關系，明確管理責任單位、管理職能和開發利用原則。

2、市綜合部門會同市土地管理部門，根據我市經濟社會發展的用地需求，抓緊編制已圍和將要圍成土地的開發利用規劃，明確土地的開發利用方向，土地功能布局，以及開發利用的時限。

第4篇：土地管理方法范文

筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發，對企業計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。

一、計稅扣除項目金額籌劃管理法

1. 根據稅務機關的要求，房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發生的有關營業附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。

（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業征用土地應取得主管部門的土地規費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。

（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究等項目發生的費用。企業只有取得相應的服務業專票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。

（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發商在開發項目工程過程中所發生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發票、相關的服務業發票等財務資料才可列入成本。

（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理。基礎設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業應取得行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可列支成本。

（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統、信報箱等所支付的費用，企業應當要求施工方提供工商業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。只有相關的工商業發票、建筑安裝發票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。

2. 對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發的，有些是同時開發的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業利潤的影響差異巨大。

3. 隨著房產市場的激烈競爭，各個開發商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業，那么發生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。

因此企業在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發企業書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。

4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業主或者移交人防部門的資料，這影響到開發成本的扣除金額。

5. 代收費用的籌劃方法。房地產企業銷售開發產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。

例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。

由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。

6. 費用轉移籌劃法。按照相關規定，屬于房產開發企業總部發生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節稅目的。

二、精裝修售房籌劃管理方法

開發產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業稅。例如某房地產公司開發的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業只就購房合同繳納土地增值稅。

三、改變建房方式的籌劃方法

代建房行為屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發商無需繳納數額巨大的土地增值稅。

四、靈活運用減免稅優惠政策

納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業管理人員應做好籌劃工作。

具體做法是企業先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業利的銷售方案。

第5篇：土地管理方法范文

關鍵詞 地理信息系統；林權數據；圖表關聯；云南騰沖

中圖分類號 TP399 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2017）07-0160-01

騰沖市2006年作為云南省集體林權制度改革9 個試點縣之一，由于工作技術粗糙，時間緊，任務重，沒有經驗可借鑒，致使全市41萬余宗林權宗地附圖中區劃為小宗地、屬性齊全的宗地大約10萬宗，其余30余萬宗林權宗地附圖為大宗地和屬性不全。林木采伐、林地征占用、案件現場、營造林等涉及的林權信息查詢業務無法開展，需到各相關部門逐一查找紙質檔案或向農戶收取林權證查詢相關林權信息，阻礙了林業信息化發展。在林權管理地理信息系統應用中，圖表的關聯可以通過“關聯登記表”功能完成，但只能逐宗關聯，工作效率低，為提高工作效率，筆者利用林權數據中“申請表號”的唯一性特點作了批量圖表關聯的嘗試。

1 操作平臺

操作平臺一臺安裝Office 2007或更高版本、ArcGIS 10系y、林權管理地理信息系統的電腦。

2 圖表關聯的方法

2.1 宗地區劃

宗地區劃以林權改革宗地電子成果圖為工作底圖，林權宗地數據為基礎數據，最低一級行政代碼單位（組、自然村、村）為工作單元，利用ArcGIS結合騰沖市地形圖、林權宗地電子檔案和紙質檔案材料、林權宗地數據，逐宗對照核實，勾繪位置，填寫屬性[1]。

在ArcMap10中打開林權宗地電子附圖，添加字段“申請表號”和“內業號”，對原林權宗地電子附圖中屬性不完善的小宗地，對照林權檔案和林權宗地信息數據，填寫屬性“申請表號”和“內業號”；根據原林權宗地電子附圖中的大宗地，配準對應的林權電子檔案宗地附圖并與宗地中心坐標校準，參考配準的林權電子檔案宗地附圖將大宗地勾繪成小宗地，對照林權檔案和林權宗地信息數據，填寫屬性“申請表號”和“內業號”。屬性完善的宗地以村為單元保存為shp文件[2]。

2.2 圖表關聯的步驟

2.2.1 宗地更新。進入ArcMap10，添加屬性完善的shp文件和D＼林權數據＼空間數據＼林權宗地＼宗地，編輯宗地，將shp文件更新到宗地中，計算GID值等于申請表號，保存結果，關閉ArcGIS系統。

2.2.2 數據導入。打開 ArcCatalog 10，找到D＼林權數據＼空間數據＼林權宗地＼宗地，選擇宗地，右擊彈出菜單中選擇“加載”，然后點“加載數據”（圖1）。點下一步，添加需要導入的shp文件到列表（圖2），點下一步，選擇應加載到目標字段的源字段（圖3），點下一步按提示操作即可完成數據導入。

2.2.3 修改State狀態。數據導入完成后，進入ArcMap10 添加D＼林權數據＼空間數據＼林權宗地＼宗地，右擊打開屬性表，GID字段有申請表號的State修改為0，沒有申請表號的，內業號輸入“未申請”，State修改為60（圖4）。保存結果，關閉ArcGIS[3]。

2.2.4 生成要素ID。打開LQdata.mdb文件，根據條件，在屬性表里找到之前導入的shp文件信息，要素ID為空的將申請表號復制到要素ID里（圖5），圖表關聯完成，關閉數據庫。

3 圖表關聯結果檢驗

在林權管理地理信息系統中，圖表未關聯的宗地，宗地范圍內顯示“未申請”字樣，不可以通過圖查表，也不可通過表查圖。圖表已關聯的宗地，宗地范圍內的“未申請”字樣會變為申請表信息內填寫的內業號，既可以通過圖查表，也可以通過表查圖[4]。

圖表關聯完成后，打開林權管理地理信息系統，按關聯宗地數的10%檢驗圖表關聯數據是否正確，在系統工具菜單條左鍵單擊 按鍵，再左鍵點擊頁面中已關聯宗地范圍，在彈出的菜單條中可查看該宗地的申請表、林權證等屬性信息；在系統主菜單條“申請表管理”下，點擊“申請表查詢”，按組查詢已關聯宗地的申請表，選擇申請表，點“查看宗地圖”系統會自動漫游到選擇申請表的宗地圖上，并呈高亮黃色閃爍。如上所述，既可以通過圖查表，也可以通過表查圖的說明圖表關聯正確。

4 結語

利用林權數據中“申請表號”的唯一性特點批量進行圖表關聯的方法，大大提高了圖表關聯的工作效率。自2015年起，已區劃并關聯林權宗地20萬宗，圖表的關聯真正做到了圖表一致。圖表關聯后，只需將采伐、林地征占用、案件現場、營造林等范圍加載到林權管理地理信息中，或者與已進行圖表關聯的林權宗地圖疊加，就可以查詢采伐、林地征占用、案件現場、營造林等范圍內涉及的林權證號、林權權利人、申請表號、小地名等林權信息，對推進全市林業信息化建設奠定了基礎[5]。

5 參考文獻

[1] 陳林，楊珂，陳靜，等.林權管理地理信息系統開發運用研究[J].內蒙古林業調查設計，2010 （2）：120-123.

[2] 高維全，錢沖元，高昆瑞.林權管理地理信息系統中數據合并方法[J].現代農業科技，2011 （6）：229.

[3] 王生進.騰沖縣集體林權制度改革中的技術要點初探[J].林業調查規劃，2007（3）：121-123.

第6篇：土地管理方法范文

石景山區房地局：

你局“關于集體土地房屋能否確權發證的請示”的來文收悉。現就有關問題答復中下：

根據《中華人民共和國土地管理法》和國家土地管理局頒布的《土地登記規則》的要求，農村集體土地所有者，集體土地使用者可以申請土地登記，由縣級人民政府登記造冊，核發證書。具體工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責。但是，由于我市對于此項工作尚未進行全面部署，目前暫不宜全面進行。對于個別急需領證的集體土地使用者，你局可以按照國家土地管理局頒布的《土地登記規則》及《城鎮地籍調查規程》的要求，先進行試點，待仝市統一部署后，再全面展開。

根據建設部的要求，對于集體土地上的房屋，暫不進行登記發證工作。

第7篇：土地管理方法范文

關鍵詞：農村土地 管理制度改革 措施

Abstract: Actively promoting the reform of rural land management system to protect the land rights of peasant is the foundation to coordinate industrialization, urbanization and modernization. The reasonable arrangement of rural land will promote industrialization, urbanization and modernization. Faced with the fierce land competition between rural area with urban and argiculture with industry, it is important to take measures to protect farmland. The former imperfect rural land management system caused a lot of conflict of land, resulting in serious waste of rural land with low utilization. And in expropriation of land, a variety of land rights competition occurred occasionally, even the frequent large-scale illegal land use. The imperfect rural land management system not only suppresses the people's interest in land, and also causes some coordination in laws and regulations. Therefore, it is imperative to promote the reform of rural land management system.

Key words: rural land;management system reform;measure

中圖分類號：D922.32文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言：

合理的分配土地問題，是協調我國的城市、農村、與工業規劃的基礎。按照我國的土地管理的現狀分析，理清關于土地現狀的思路，推動土地管理的改革，使原來不完善的制度得以修正。讓改革的指針落實到每個農村、每個城市、每個工業上，使其對于土地的規劃也更加完善。對于農村土地管理的改革,科學的分析了我國的國土資源形勢,通過系統的總結分析我國這30年來的農村改革發展的成功經驗,造就了如今的改革方案,指導了農村土地管理的方向,對于以后的農村土地管理有著深遠的影響.

一、一個目標推動農村土地管理制度改革

改革的主要目標就是建立良好的農村土地管理制度，保護農民的權益，合理的配置安排土地使用，統籌城鄉發展，為建立新農村新形勢建立良好的基礎。通過產權的穩定管理，來保護農村土地所有者的合法權益。通過對使用者使用用途的嚴格管理，來管制用地的各種建設，防止土地資源浪費以及違規的操作。通過節制用地來控制用地的資源，以防造成不必要的浪費.利用農村土地管理制度的改革,嚴格的控制土地資源的配置,提高土地的使用率,,節約用地資源,保護土地所有者的個合法權益.在改革的推動下,提升我國的農業實力.提高抗風險能力,增加糧食的生產率,進而提高農民的收益.以建立良好的農村土地管理制度，合理配置土地資源,保護農民權益為目，標,積極推動農村土地管理制度的改革。

二、嚴格實施耕地保護措施

農業的生產是人們糧食的主要出產地，民生問題關系到人們的生存，與每一個人都有關系。而面對我國的實際情況，人口眾多，但是人均耕地面積卻不多，因此對于實施耕地的保護措施是非常最要的。一些人對于耕地沒有進行糧食的種植而是開墾實施建設用地，使得糧食種植面積持續縮小，這樣不僅會給農村的發展帶來影響，也會給糧食問題造成負擔。因此，必須采取有效的措施控制這種現象的發生及發展。隨著人均耕地面積的逐漸減小，有些市縣的人均耕地面積已經不足一畝，站在了國際警戒線的邊緣。面對這樣的嚴峻現象，實施耕地保護措施勢在必行。面對現在的種種現象，推動農業現代化的發展，要嚴格的執行保護耕地制度。

對于耕地的保護是實施各項農業事項的前提，不管實施什么制度，對于耕地的保護都是必要的，要達到耕地數目不減，質量不下降的標準。在對于農村的標準的改革中，國家設定了建立基本農田制度，將一些灌溉設施好、水土保持好以及分等定級高的農田進行特定的保護，并設定為基本農田。對這些農田要進行特殊的保護措施，并且除了國家規定的建設外，其他一切用地建設都不允許，并且對于土地擁有者要進行農田補貼，提高農民的積極性。

三、嚴格控制節約用地

第8篇：土地管理方法范文

關鍵詞：環境管理體制；問題；對策

環境管理體制是指國家有關環境管理機構設置、行政隸屬關系和管理權限劃分等方面的組織體系和制度。它具體規定了中央、地方、部門、企業在環境保護方面的管理范圍、權限職責、利益以及相互關系，核心部分是關于管理機構的設置、各管理機構的職權分配以及各機構之間的相互協調等問題。一些西方學者在對環境管理體制問題進行討論時，往往會把公眾參與的問題考慮進去。他們認為，在環境管理體制的結構關系中，除政府的行為之外，還有社會利益團體和管理行為人，它們都是較為重要的組成部分。環境保護事業在西方一些發達國家，已經具有較高的社會化程度，企業和公眾在環境管理中扮演著非常重要的角色。在這方面，我國與西方國家相比還存在很大的差距。較長時間以來，我們所說的環境管理體制僅指政府內部機構的設置，而公眾的監督和參與則被視為是外部作用機制，一般不納入進來。

一、我國地方環境行政管理體制存在的問題

我國長期以來采用的是地方政府對轄區內環境質量負責的環境管理體制，這種體制，由地方政府通過計劃、組織、調節和監督，來協調社會中的各種關系。這一體制的優點在于能夠很好地發揮地方的主動性和積極性。經過多年的努力，我國已經形成了“由國務院統一領導、環境保護部門統一監管、各部門分工負責、地方政府分級負責”的管理體制，并逐步形成了“五級管理”、“四級機構”的組織體系。這種管理體制對于推動我國環境保護事業的發展發揮了積極的作用。我國是一個人口大國，自然資源相對較少，環境保護工作起步也比較晚，正處在經濟發展速度過快、管理手段較為薄弱、環境意識還有待于進一步提高的轉軌時期，因此該體制具有一定的合理性和有效性。然而我們也應該看到它還存在著不少的弊端，部門分散、地方分割、條塊分離的現象比較嚴重，管理手段相對滯后，很難適應社會經濟發展的客觀需要，對于環境保護工作的開展具有一定的阻力。

我國政府對于環境管理機構的設置，大體上是一個倒“金字塔”的結構，即中央設置的環境管理機構數量較多、規模較大、人員充足、技術設備好，對環境監管的執法能力比較強；相對中央管理機構來說，各地方設置的環境管理機構，越往下數量越少、規模越小、人員越缺乏、技術設備越差，環境監管的執法能力也越弱。就拿我國的縣級環境保護部門來說，它的技術人員編制較少，但實際工作人員的數量卻嚴重超編，大多數人員沒有環境保護方面的相關專業知識，其中還有一部分是在機構改革中被分流到了環境保護部門，同時又沒有較好的方法對人員進行培訓。同時，環境保護部門的技術設備配置也比較落后，缺乏基本的監測手段，不能有效地對排污總量和違法排污現象進行監測，有些甚至還需要將監測項目送到市一級部門進行分析。由于缺乏必要的管理手段，監管人員在現場進行執法主要依靠自己的感性認識和已有的工作經驗，這樣及時取證就有一定的困難。由于缺乏必要的交通工具與通信工具，一旦發生違法排污現象很難及時到達現場，從而做出快速應急反應，不受行政轄區界限的限制，如酸雨污染、流域水污染、海洋環境污染、生物多樣性等問題，都具有跨行政區域的特點。針對這一現象，設置相應的強有力的流域環境管理機構，同時制定與之相適應的流域環境保護立法就顯得尤為重要。

然而我國在這方面的建設還很不夠。雖然在幾個大的流域建立起了水資源保護委員會，但從隸屬關系、職責、權限的配置和法律地位上來看，該類機構并非強有力的流域環境管理機構。而我國目前實行的是以行政區劃為單位的環境管理體制，地方環境保護局隸屬于地方政府，這就使得一個有機的整體被這種體制分層切塊，個別地區為謀求經濟的發展而不惜損害其他地區的利益以及阻礙環境管理的地方保護主義現象時有發生。同時，由于部門之間的協調不暢，跨區域執法難度比較大。

（四）中央政府監督乏力，難以落實地方政府責任制。

依照《環境保護法》的規定，地方人民政府對本轄區內的環境質量負責。也就是說，環境質量的好壞，地方人民政府是責任主體，但相關法律既沒有明確規定政府部門如何履行其責任，如何保證其履行責任，也沒有明確規定如不履行職責應承擔何種責任。在經濟增長水平仍然是衡量和反映各級政府和領導政績的主要標準的情況下，考核干部實行的是自上而下、以GDP增長為依據的體系。在對地方政府官員進行政績考核時，各種經濟指標的完成情況仍然是重要的內容，尤其是GDP的增長，把本地區的經濟生產總值、財政收入、企業規模、招商引資情況等作為衡量政績的硬性指標，而對于政治和精神文明建設、和諧社會與黨的建設等方面則沒有硬性要求。這種考核體制某種程度上鼓勵了地方發展經濟的熱情，挫傷了地方提供環境保護等公共服務的積極性。“這就促使一些地方將完成經濟指標作為本地區發展的首要任務，把以經濟建設為中心片面地理解為以GDP為中心，把發展才是硬道理片面理解為GDP增長才是硬道理，不顧資源、環境的可承載能力，盲目上項目，搞投資，造成大量低水平重復建設，資源消耗和環境污染現象十分嚴重”。地方政府中的部分領導從個人和本地區的短期經濟利益出發，環境保護意識不強，缺乏緊迫感，甚至把環境保護與經濟發展對立起來，錯誤認為要大力治理污染、保護環境，就會阻礙本地區的經濟發展，影響政績目標的實現，甚至出現干擾環境執法行為，明目張膽地保護污染和破壞環境的行為。在地方政府的默許甚至支持下，一些企業采取暴力手段阻止環境執法，甚至抗法。中央政府對于地方政府是否依法履行對本轄區環境保護質量負責的義務，是否采取有效措施改善環境質量，仍然缺乏有效的機制和手段進行監督和制約。

二、實現地方環境行政管理體制科學發展的思路

（一）按照政企分開的原則，轉變部門職能。

國家應將環境保護的執法監督作為各項工作的重點，由微觀管理轉為通過宏觀調控進行指導和服務，轉變工作理念，由單純的管理轉為真正的為基層和企業服務。不斷加強環境保護總局在宏觀決策管理方面的職能，積極推進環境保護事業單位的改革，理順中央與地方、環境保護部門與經濟發展部門的關系，初步建立起科學的行政運行規范。同時要結合我國的具體國情，在充分發揮中央與地方主動性、積極性的同時，運用必要集中和適當分散相結合的工作方法，把環境保護方面的法規、政策、標準等的制定權集中到中央，同時又要按照具體問題具體分析的方法，根據各個地區發展存在的差異，環境標準可以結合本地的實際情況，采取不同的政策。而對于跨區域的環境問題，如大氣污染、水污染等問題的處理權限都應該集中到中央，將局部性的環境問題，如噪聲、固體廢棄物處理等問題的處理權限放到地方，環境保護方面的國際合作問題其處理權限應該放到中央，而環境保護合作項目則可以放到地方，環境主管部門在工作中所起到的只是引導或指導的作用。:

（二）加強人員和機構方面的建設。

精簡機構主要針對的是非政府部門職能的部分，而政府部門職能的部分不但不能精簡，反而要不斷加強。從整個國家的發展趨勢上來看，在對其他國家機構進行精簡的情況下，對于環境保護方面的國家機構應該不斷加強。因為長期以來，地方政府只注重發展經濟，對于環境問題重視不夠，導致環境污染欠賬較多。在今后的發展過程中，仍然需要投入較多的資金對環境問題進行治理，但環境的改善需要一定的時間，在這段時間里現有的生態環境可能還會進一步不斷惡化，在將來的20年甚至30年里，我國的環境污染問題可能仍然不會有明顯好轉，所以，從整個國家的長遠發展來看，要實現國家的可持續發展，就必須不斷加強環境保護。

（三）健全環境保護跨部門以及中央與地方的協調機制。

環境保護政策離不開部門發展政策和國家的宏觀經濟政策。環境保護已經成為整個社會的責任，而不單單是某個部門的職能。要把環境容量、環境質量狀況和經濟發展對環境的影響、對資源的消耗、對生態系統的影響納入統計指標，使生態環境的承載能力也作為經濟社會發展水平的重要標志。要建立國民經濟綠色發展統計指標體系，不僅要有經濟指標，而且也要有環境指標、人文指標，用這些指標來衡量國家和地區的經濟水平，全面、科學、合理地評價地區、單位和干部的業績。要改變不平衡的管理體制，形成綜合權力機構，就需要順應政府機構改革的潮流，通過計劃、預測，綜合考慮潛在影響因素，協調各部門間綜合處理經濟、環境和社會的問題，加強跨部門的統一規劃與管理。在環境保護政策的落實上，國家利益與地方利益存在一定的矛盾，健全環境保護的中央與地方的協調制度就顯得尤為緊迫。

參考文獻：

[1]胡雙發，王國平。政府環境管理模式與農村環境保護的不兼容性分析[J].貴州社會科學，2008,（5）:91-96.

[2]鄧志強，羅新星。環境管理中地方政府和中央政府的博弈分析[J].管理探索，2007,（5）:19-21.

[3]游霞。環境管理體制若干問題探討[J].科技管理研究，2007,（10）:58-59.

[4]孫志燕，高世楫。環境政策存在的若干問題與調整思路[N].學習時報，2007,（11）.

第9篇：土地管理方法范文

    近年來，本市房地產市場日趨規范，商品房銷售糾紛有所減少，但房地產開發企業在商品房預訂過程中隨意“拗斷”購房者訂金，侵害購房人合法權益引起的糾紛仍比較突出，已成為當前商品房銷售的主要矛盾，影響了房地產交易秩序。為規范房地產開發企業商品房預訂行為，切實保障購房者的合法權益，現就有關問題通知如下：

    一、在簽訂商品房預售合同或出售合同前，房地產開發企業和購房者通過訂立商品房預訂協議的方式確定買賣商品房意向的，開發企業必須取得商品房預售許可證或房地產權證。

    未依法取得商品房預售許可證而以預訂或者以預約、認購、定購等其他方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為。由房地產管理部門按《上海市房地產轉讓辦法》第五十條規定處罰。

    二、商品房預訂，房地產開發企業和購房者雙方應簽訂書面預訂協議，預訂協議應包括當事人姓名或名稱、預訂房地產座落地點、面積、價格、預訂期限、訂金數額及訂金處理辦法等內容。

    三、房地產開發企業收取訂金的，訂金數額應當在總房價的千分之五以內，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。

    四、購房者在支付訂金后，不購買預訂房屋的，訂金按預訂協議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金：

    1．房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的；

    2．簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；

    3．雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的；