房地產企業財務特點精選(九篇)
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第1篇：房地產企業財務特點范文
近年來，社會經濟的發展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產企業推到了發展的關鍵時期。作為產業關聯度極強、帶動系數較大的企業，房地產企業已經迅速發展成為國民經濟的重要產業，在當前我國的社會經濟生活中具有極其重要的地位。房地產企業是典型的資金密集型行業，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。
由于各種原因，國家對房地產行業的宏觀調控力度正在逐步加大，國際經濟形勢也在不斷發生變化，這些因素都給房地產企業的財務管理帶來了新的挑戰。有效的規避財務風險，在企業的經營和發展中有效的防范財務風險，是房地產企業能夠健康和諧發展的重要前提。
一、做好房地產企業財務管理風險防范的必要性
我國的房地產企業起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發展過程中出現了一些問題。加之我國的房地產企業面臨的金融環境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產企業財務風險與日俱增。房地產企業在發展的過程中優化財務結構、科學合理的控制財務風險的發生是一項必不可少的工作。
我國經濟體制改革的不斷深入已經給房地產行業的發展帶來了顯著影響，使房地產企業財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產企業財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產企業主要的監管模式是靜態的，主要是進行事后監管，這是房地產企業財務風險防范的一個障礙。只有對房地產企業的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產企業財務管理的策略，制定房地產企業財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產企業財務風險發生的幾率，保持房地產行業的健康發展。
二、房地產企業財務管理風險的成因分析
(一)內在因素
第一，房地產企業是一個比較特殊的企業類型，作為資金密集型行業面臨財務風險的可能性更大。房地產企業具有投資規模大、資金回收緩慢、資產風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產企業的經營發展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產企業經營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產企業有其內部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發生的可能性。總體來看，房地產企業的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現金流管理等。
(二)外部因素
房地產企業的經營主要受到國家宏觀調控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環境引發的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產企業的財務管理風險。
三、做好房地產企業財務管理風險防范的有效措施
(一)選擇正確的財務風險評價指標
選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產企業財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產企業的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產企業財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當地反映當前房地產企業的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現金流量能力指標體系、發展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
(二)建立科學合理的資本結構，規避風險
第一，房地產企業的資本管理必然離不開現有的資本結構理論。對于房地產企業來說，過多的負債將會使企業的價值下降。因為房地產企業的負債經營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產企業應該把負債經營可能帶來的風險控制在一定范圍之內，不得使企業面臨嚴重的財務風險。第二，房地產企業籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產企業應該致力于找到企業發展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現出風險最小的資本結構形態，以達到企業增值的目的。第三，房地產企業貸款額度要有所控制，針對企業所處的內外環境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
(三)建立和完善房地產企業的財務預警系統
預警系統可以大大加強房地產企業的財務風險防范。房地產企業的財務預警系統要從企業運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數據模型和比例分析對企業的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產企業的財務預警系統應該注意立足于市場環境以及企業自身的生產經營戰略，這樣可以較好的規避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業帶來的危害。
(四)強化資金管理，保證資金運轉的良性循環
房地產企業的產品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產企業的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產企業應該對資金進行集中管理，采取統一調配的方式避免出現過多的閑置資金，以提高資金的運轉速度和使用效率，保證資金運轉的流暢和高效。其次，房地產企業的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉的良性循環。
(五)充分調查市場和研究市場，防范和降低市場風險
市場經濟的大環境下，房地產企業必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經驗表明，房地產企業的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產企業應該改成立專門的市場調研部門，指定專門人員進行市場調查和分析，了解房地產市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產企業的發展提供可靠詳實的第一手資料。
(六)建立防范財務管理風險的內部控制制度
內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產企業的財務管理人員而言，應該熟悉房地產企業的開發經營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產企業財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內部財務控制體系。按照企業自身實際情況，制定嚴格的財務管理規章制度，做到對企業財務風險的全面把握，并且對企業財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規避房地產企業的財務風險。
四、結語
房地產企業是一個重要的行業，關系到國計民生和社會穩定，并且帶動了很多上下游產業。但是，由于國家宏觀調控和市場經濟形勢的變化多端，使房地產企業面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產企業的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產企業不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產企業的財務管理風險防范。
參考文獻：
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[3]李榮錦,王珍.房地產企業財務風險及防范研究［J］.會計之友,2010
第2篇：房地產企業財務特點范文
摘 要 隨著我國經濟的發展，房地產業取得的成就令人矚目，房地產業已然成為我國國民經濟發展的支柱性產業之一。然而，鑒于房地產業投資成本高、負債經營、資金鏈緊張等行業特點，使得房地產企業隨時都可能發生財務危機。本文通過分析我國房地產企業財務管理面臨的常見風險以及產生這種風險的內外因，對如何控制我國房地產企業財務管理風險提出了幾點對策，以期對我國房地產企業的發展有所裨益。
關鍵字 房地產 風險 原因 對策
一、前言
所謂的房地產企業財務管理，指的是房地產企業按照國家相關法律、法規、規章制度以及房地產業自身經營的要求，在遵循資本營運規律的基礎上，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析以及監督等一系列管理工作。與其他行業相比，房地產行業有其自身的特點，主要體現為房地產行業投資大、負債水平比較高、資金周轉比較快，這些特點決定了一旦外部環境發生變化，房地產行業的反應將非常靈敏，隨時都有可能陷入財政危機。尤其是金融危機過后，房地產業受到重創，與此同時，房地產業在財務過程中存在的種種弊端也暴露出來了。如果不及時采取對策，對房地產業財務管理所面臨的風險加以管理，一旦該行業資金鏈斷裂，我國經濟發展將面臨巨大的損失。因此，必須高度重視房地產業財務管理風險并采取相關措施對其加以有效控制，全面促進房地產業又快又好的發展。
二、我國房地產企業財務管理面臨的風險
總得來說，我國房地產企業財務管理過程中面臨的風險主要體現在以下三個方面，即償債風險、籌資風險以及管理風險。
與其他行業相比，房地產業是一個資金密集型行業，企業的正常運行必須以大量的資金投入作為支撐。一般情況下，在項目的開始階段，企業自由的資金比較少的，項目的開發主要是以負債的形式進行的，項目所需的資金大部分都是通過外部借貸等方式籌集的。很多房地產企業在利益的驅使下，經常在財務方面考慮項目可行性，預算工作僅是表面工作，盲目的、不合理的進行各種融資行為，以致最后不能獲得預期利潤，進而面臨償債危機，影響企業發展。
上文已經提到過，房地產業項目的順利進行需要大量資金，而這些資金基本是通過外部融資籌資的。然而，我國房地產業籌資的渠道比較單一，雖然企業自籌資金的比例逐年增高，但在自行籌備的資金中，很多借貸來源不明，如此一來，使得房地產資金的構成及其不合理。與此同時，我國政府在一定程度上限制了土地、信貸政策，銀行的貸款利率也上調了，這些因素綜合起來都使得房地產業的籌資風險大大加劇了[1]。
相對于其他行業來說，房地產業資金鏈比較長，周轉期長，涉及的內容多而雜，這就使得房地產業的財務管理工作難度比較大。鑒于房地產行業如此龐大復雜的財務關系以及較為頻繁的資金往來結算活動，財務管理工作的潛在風險非常大。如果房地產企業財務管理工作人員工作能力不強，或者是在工作構成中假公濟私，亦或者是企業的監管力度不夠，只要房地產企業在財務管理環節稍加放松，這些潛在的風險就會現實化，嚴重影響房地產業的發展。
三、房地產企業財務風險的成因
造成上述風險的原因既有來自企業外部的原因，也有來自企業內部的原因。
1.房地產企業財務風險產生的外部因素
從上表可以看出，造成房地產企業財務管理風險產生的外部原因主要有外部金融環境的影響、法律環境的影響、經濟環境的影響以及稅務環境的影響。由于房地產業自身特點的影響，該行業對外部環境變化非常敏感，一旦外部環境變化，就會在一定程度上加大房地產業財務管理風險。對于國家的金融政策來說，一旦國家對銀行的貸款利息進行上調，那么主要依靠貸款籌集資金的房地產業將面臨巨大的籌資風險，由此可見，國家的金融環境對房地產業發展影響之巨大。我國房價一直居高不下，遠遠超過了普通老百姓的承受能力范圍，對社會秩序的穩定造成了一定的威脅，雖然國家也出臺了相關政策對房價進行調控，但效果不佳，歸根到底在于我國對房地產行業進行規范的法律法規不健全。如此一來，有的地方政府違反鉆國家法律規定的漏洞進行強征強拆，有的銀行鉆國家法律漏洞違法進行貸款，使得房地產業財務管理危機不斷。此外，經濟環境和稅務環境的變化也會對房地產企業財務管理危機的產生起到很大的促進作用[2]。
2.房地產企業財務風險產生的內部因素
外部因素只是在宏觀上對房地產業財務管理危機的產生起到了一定的促進作用，內因是關鍵。企業的規模、企業的內部經營和財務管理水平、企業管理人員的素質以及企業的經營狀況和穩定性都在一定程度上加劇了房地產企業財務管理的風險。一般而言，房地產企業只有達到一定的規模，其經濟性質和股權結構以及經營狀況都會相對比較穩定，抗風險能力也相對較強，若是企業規模太小，則會在面臨風險是無招架之力。企業的內部經營、管理水平以及企業工作人員的素質是房地產業財務管理風險產生的主要因素，很多房地產企業內部沒有完善的規章制度，管理人員工作態度懶散，職業素質低下，在工作中不能很好的應對各種問題，不能及時采取有效措施，導致財務管理風險的產生，嚴重影響企業的發展。
四、房地產企業風險控制對策
對于造成房地產財務管理風險產生的外部原因，企業很難把握，因此，企業必須從自身做起，有效控制財務管理風險的產生。
1.樹立風險意識
第3篇：房地產企業財務特點范文
關鍵詞：房地產 企業 財務管理
本文首先概述了房地產企業財務管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產企業財務管理的現狀，指出了工作中存在的問題，并根據這些問題，提出了加強我國房地產企業財務管理的合理化建議，希望能為我國房地產企業的發展提供決策性指導。
1.房地產企業財務管理概述
1.1房地產企業財務管理的概念
房地產企業財務管理，與一般企業財務管理有所不同，它是指房地產企業在經營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業運營過程中所產生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務管理的相關工作。
加強房地產企業的財務管理，可以使企業的資金利用更加集中，優化企業籌資機制；提高企業管理的專業化水平，并監督企業資金運作；另外，還可以輔助企業的工作績效考核，促進企業內部控制機制的形成，實現房地產企業的透明化管理。
1.2房地產企業財務管理的特點
1.2.1項目開發周期長，籌資數目大，籌資任務繁重
房地產企業開發項目與其它行業有著很大的區別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產企業開發項目本身，決定了項目開發周期長，而且籌資數額大，籌資任務繁重。
1.2.2房地產開發風險大，決策難度大
房地產企業項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發的可行性，項目開發風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產企業項目一旦開始，其調整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務危機進行處理。
1.2.3財務管理所涉及的范圍廣、內容多，責任重大
房地產企業所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內容多，責任重大，管理難度也相應增加。
2.房地產企業財務管理現狀
2.1缺乏財務管理意識，方法滯后
一般房地產企業的經營管理者對財務管理直接負責，將財務會計人員當作專門記賬、整理發票的人員，專業財務管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產企業的管理者對財務管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務方面的衡量。
2.2企業籌資面臨很多問題
當前，很多房地產企業缺少流動資金，這是非常普遍的現象，更糟糕的是，很多企業在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產企業的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。
房地產項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。
2.3成本管理困難
隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的相關法律法規也逐步健全，但是，房地產企業成本管理的難度增大，很多企業工作的重點是保證施工質量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產項目成本涉及范圍廣，內容多，項目周期長，房地產企業財務管理難度很大。
2.4財務管理制度不完善，把控能力弱
房地產企業財務管理制度不夠健全，企業內部的各項制度不完善：房地產企業項目運作初期，很多財務管理工作沒有依據；企業銀行存在多戶頭；企業資金管理比較盲目；企業自有資金較為分散；企業的成本核算制度、內部財務牽制制度缺乏等。
企業財務管理制度本身不健全，沒有可參考的規范。總的來說，企業注重成本核算而忽視成本控制，對財務管理工作的把控能力也減弱。
2.5財務管理人員綜合素質不夠
在房地產行業，存在這種現象：財務管理人員專業知識夠硬，但是對企業本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關的政策法規制度也沒有概念。這不利于房地產企業財務管理工作的進行，輕則弱化財務管理在企業中的核心作用，重則產生財務管理工作中的失誤，甚至會出現腐敗現象和違法行為。
3.加強房地產企業財務管理的措施
3.1對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策
房地產企業在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發的可行性分析重點把握籌資規模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規資金和預期收益幾個環節，財務管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預測，結合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。
3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入
投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產企業要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。
3.3拓寬房地產業的融資渠道
房地產項目開發資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產企業還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務，如商業匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業資金管理，提高資金利用效率。
3.4健全財務管理制度
健全的財務管理制度是保證企業健康運行的保證，也是實現企業可持續發展的重要條件。房地產企業要建立規范的法人治理體系，用制度來規范企業項目運作。一是企業財務管理人員要根據項目管理的特點和需求，制定相應的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設立企業的財務管理專門機構，保證企業財務管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規章制度執行，發揮企業財務管理人員應有的作用。
3.5加強成本控制，降低成本費用
企業項目開發和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環節，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業的成本費用。
3.6提高財務人員的綜合素質
首先，企業在人員招聘時，要加強人員專業知識和相關技能的考核，在把關過程中就聘用綜合素質較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務人員的業務能力，將會計人員轉變為財務管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產行業相關政策和法律法規，還要加強財務管理人員的道德修養。
結 論
財務管理是房地產企業管理的核心和重中之重，加強房地產企業財務管理迫在眉睫。房地產企業可以從以下幾個方面加強財務管理：對房地產開發項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產業的融資渠道；健全財務管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務人員的綜合素質。
參考文獻：
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第4篇：房地產企業財務特點范文
水平。
1.房地產企業的財務特點
1.1 周期長,籌資難
房地產業的最大特點就是開發周期長、投資大,因此籌資的任務比較難。房地產企業往往不只開發一個項目,而且時間、地域等跨度大,進行項目決算等時間長。企業文化的建立、知識的積累、對相關數據的分析等決定著房地產企業的業務流程管理、工作運轉的高效性、準確的市場分析、項目的科學管理。
1.2 財務關系復雜,管理難
房屋購買者、材料供應單位、勘察設計單位、土地轉讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權者等,財務關系比較復雜,而且還要與稅務、工商、土地等多個部門協調,因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財務關系的復雜性使得財務形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現金支付的。在對外支出上,有承包商在建設完工程后進行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應。
2.加強房地產企業內部財務管理措施
2.1 強化基礎工作
財務管理得到加強的前提條件是企業做好財會基礎工作。小型房地產企業要有一名總會計師,行駛會計師職責,大中型房地產企業要建立總會計師責任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產企業尤為重要。按照開發經營管理體制和核算體制適應的原則,給予不同地區開發經營單位相應的權利,以便其對財務管理中出現的問題進行及時的處理。在企業內部建立崗位責任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負責各種核算工作。
2.2 提高人員素質
房地產企業具有一定的特殊性,房地產企業的人員對相關的業務知識要了解,還要掌握成本控制、財務管理、工程管理等相應知識。為了提高人員的素質,提高其業務水平,掌握必要的財務管理技能和方法,使企業的財務管理更趨合理,降低企業投資,節省企業資金,房地產企業要組織財務人員定期或不定期開展業務培訓,使其了解企業財務狀況,應對出現的各種問題、情況。財務人員還要加強職業道德修養,提高房地產企業財務方面的整體水平。
2.3 加快制度建設
國家有關單位制定了相應的財務管理規則,房地產企業要遵守這些規章制度,另外根據企業自身的情況制定企業自己的制度。房地產企業財務管理人員要按照房地產企業經營活動及財務管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業管理等房地產經營全過程的財務管理制度主動積極的進行探索,并根據實際情況進行修訂。我國房地產發展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務管理體系和方法,所以,房地產企業財務管理部門要借鑒成功企業的先進經驗,學習國外房地產企業的管理方法,加快我國房地產企業財務管理制度建設的速度。
2.4 對財務行為進行規范
房地產企業要從自身的開發能力和自己所服務市場的需求出發,對開發業務進行合理安排。企業的財務行為必須要符合相應的要求、規范,嚴格對投資開發項目的程序做好可行性研究。嚴格按照規定制度進行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產進行購買時,一定要在自身資金做基礎,有一定的還款能力;向購房者預收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設上,尤其是在開發小區時,要預先進行周密的計劃,使收支平衡。
2.5 加強資金管理工作,提高利用率
財務管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產企業要做好統籌安排工作,對資金進行合理調度和運用。房地產企業要建立相應的資金管理機構,以結算中心的形式進行資金的管理,使得使用的資金能夠統籌安排。對資金進行合理調度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發揮出來,使資金得到合理的應用。在進行房地產企業的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉移和發送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據經濟責任制進行清查,一旦發現有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應個人或組織的責任,避免出現財務問題,同時提高資金利用率。
3.結語
總之,房地產企業能夠平穩運行的前提是有一套有效的財務管理方法和措施。通過了解房地產企業的財務特點,財務一系列的措施、方法,加強房地產企業內部的財務管理,就能很好的保障房地產企業的正常運行,加快房地產企業良好發展的步伐。
參考文獻:
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第5篇：房地產企業財務特點范文
關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第6篇：房地產企業財務特點范文
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第7篇：房地產企業財務特點范文
關鍵詞:房地產 企業財務管理 措施探討
隨著我國房地產事業的迅猛發展，該產業也已經成為拉動我國經濟增長的主要支柱。與此同時，也帶來了高資產和高負債等巨大的財務風險，然而這些風險也成為制約該產業健康、持續發展的重要因素。由此可見，加強房地產企業財務管理的措施也是非常必要的，同時也是勢在必行的。
一、房地產企業財務管理中存在的問題
通過對我國大中小型的房地產進行分析，發現房地產企業在財務管理方面存在的問題是多種多樣的，總結起來主要包括如下幾點：
(一)不合理的企業資本結構
眾所周知，我國房地產企業在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會有所降低，這也是房地產企業資產負債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會給銀行帶來非常沉重的負擔，同時也會使房地產企業所面臨的風險逐漸增多。由于房地產企業具有這一特點，使其償債的能力減弱，如果在投資項目中出現了紕漏，就會面臨著支付的危機。這樣不但會降低自身的信用度，同時也會加大利息的成本。尤其是隨著金融危機的爆發，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴重。雖然，國家針對這一現狀采取了一定的補救措施，使房地產企業的情況有所好轉，但并沒有從根本上解決房地產企業資本結果上的不足和缺陷。
(二)在投資項目的選擇上不夠謹慎
我國房地產企業在投資項目的選擇上不夠謹慎，隨意性比較大，通常只是注重對項目資金的決算，從而忽視了項目的選擇。通過大量的調查顯示，房地產企業在做項目的選擇時，往往缺少系統的、科學的，以及可行性的項目論證，只是單單憑借個人的經驗，對項目做出選擇。有時還會存在嚴重的跟風現象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現今大部分房地產商所熱衷的選擇，從而忽視了經濟適用房的建設。而投資項目的選擇是否科學、合理是與企業的發展，甚至企業的存亡之間的關系式非常密切的。因此，如何合理、科學的對投資項目進行選擇和安排，也是房地產企工作人員所關注的。
(三)資本回收的風險較大
通過對房地產企業多年的研究和總結，該企業具有資金投入較大、產品不可移動，以及資金回收周期較長等特點。通過與其他企業相比，房地產企業無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴峻的挑戰，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項目上出現問題，那么也就意味著企業將會出現非常巨大的資金缺口。甚至還會增大資產的負債率，從而使房地產企業的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會進一步的加大。
二、加強房地產企業財務管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產企業所面臨的財務管理方面的問題是非常嚴峻的，其管理工作是否合理直接影響企業的最終效益。下面，筆者針對以上提到的幾點問題，總結如下幾點措施和方法。
(一)對房地產企業的財務行為進行規范
首先，房地產企業對其業務進行開發時，應該參照房地產自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風的開發業務項目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項目，一定要先按照具體的程序進行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學性和可行性。此外，企業其他各項的財務行為也應嚴格參照相應的行為規范，做到有章可循，有據可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財務管理的中心—資金，在對其進行使用和安排時，企業一定要做到統一的安排、詳細的籌劃、合理的調度，確保資金能夠得到合理、科學的使用和支配。此外，房地產企業還應建立專門的資金管理機構，對資金進行統籌的安排和使用，通過合理的調度，發貨幣的時間價值充分的發揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規范的規章制度
房地產企業之所以會出現籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業中缺少比較健全和規范的規章制度密切相關的。因此，企業的財務管理人員應根據企業的具體情況，以及財務管理方面的特點等，制定出比較完善、健全的規章制度，使企業資金的應用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應加大對財務人員其他專業知識和技能的培養。由于房地產具有開發行業的特殊性，因此，這就要求財務人員不但應該具備財務管理方面的知識，還應掌握如成本控制和工程管理等方面的知識。
三、結束語
總而言之，如果房地產行業想要長期健康、持續的發展，就必須要充分的重視財務管理的風險防范、財務控制制度，以及對財務體系的完善和改進，從而提高企業財務控制的能力和抵御風險的能力等。本文通過對房地產企業財務管理中存在的問題，以及加強房地產企業財務管理的措施等進行了詳細的敘述和分析，希望可以為房地產事業的發展和完善做出應有的貢獻。
參考文獻：
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第8篇：房地產企業財務特點范文
關鍵詞：房地產；財務管理
一、引言
我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。
二、房地產財務管理的內容
傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規模化發展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：
(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高
隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地產財務管理挑戰越來越高
房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規模化、集中化、跨地域的生產經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。
(三)房地產財務管控風險越來越高
房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。
三、當前房地產財務管理的特點
房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。
(一)房地產企業資金管理方面
中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規模化，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。
(二)房地產企業資金籌集方面
2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。
(三)房地產企業稅費管理方面
房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。
四、房地產財務管理的建議
(一)培養專業的財務人員隊伍
財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。
(二)健全財務管控體系
隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。
(三)強化財務成本管理職責
房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。
(四)做好稅務管理
房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。
五、結束語
第9篇：房地產企業財務特點范文
【關鍵詞】房地產 財務風險 風險管理
一 前言
房地產作為人們進行社會活動的物質基礎，與人們的生活息息相關，在社會發展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產行業得到了突飛猛進的發展，在我國國內生產總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經濟的命脈。但是我國的房地產行業起步較晚，遠遠達不到西方發達國家的規范化程度，因此房地產企業的發展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風險，而財務風險便是其中較為重要的一個。如何加強企業的財務風險管理以使得企業持續健康地發展成為擺在諸多房地產企業面前的難題。
二 房地產企業財務風險理論綜述
1．財務風險的含義
所謂風險是指對未來預期的不確定性。在現代企業管理中，財務風險是指在企業的種種財務活動中，由于內部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業在一定經營時期內的實際財務收益與預期值產生差異，從而使企業遭受損失的不確定性。財務風險的存在是必然的，是經濟發展的客觀產物。對于房地產企業來說，房地產企業財務風險是指在各種不可控因素的影響下企業的財務狀況產生不良現象甚至出現惡化，從而使得企業出現虧損的可能性。房地產企業財務風險一般具有不確定性、風險規避性以及預測決策性等特點。
2．房地產企業財務風險形成的原因
我國的房地產行業只有十幾年的發展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規范化，因此，企業在發展中必然會面臨著較大的財務風險。房地產企業財務風險形成的原因通常有以下幾點：一是預期收益的不確定性的影響。大部分的房地產企業在籌資過程中債務資金所占比例較高，而房地產開發由于各種內、外部因素的影響會使得預期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴重偏離預期值，企業將會面臨巨大的償債風險。二是市場利率的影響。市場利率是會經常波動的，而對于房地產這個特殊行業來說，企業負債比例高，一旦市場利率上升，企業將會面臨更多的負債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴重者甚至會導致市場低迷，從而使得房地產企業面臨雙重困境。三是房地產企業自身管理不善的影響。首先，房地產開發是一項相當復雜的工程，房地產行業缺乏規范性標準，從而使得房地產開發項目沒有嚴格的質量管理。其次，房地產企業不能有效發揮預算管理的職能，從而使得房地產企業中負債的比例過高。最后，房地產企業缺乏嚴格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴謹，從而使得房地產企業的成本負擔較重。
三 房地產企業財務風險管理存在的問題
針對房地產企業的成因及特點，以及房地產行業的發展現狀，我國的房地產企業財務風險管理中主要存在以下問題：一是負債比重高，不能形成合理的資本結構。房地產開發項目一般規模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產企業在進行新項目開發時往往不是從企業內部籌集資金，更忽視了應收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構尋求大量貸款，使得企業負債加重，進而加大了企業的財務風險。在財務管理中，負債的提高會提高企業的財務杠桿，從而使得企業財務風險變大。據相關調查顯示，當前我國房地產上市公司的負債比率已經遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產行業整體低迷，企業負債不斷加重，資金鏈也變得愈發緊張，一旦企業的資金鏈條斷裂，企業便會面臨破產的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產行業的自身特點，存貨和應收賬款在資產中所占比重較高，而現金的比重則相對較低。當前大多數房地產企業存在只注重銷售而忽略資金管理的現象，而企業的財務管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預算和資金管理，不能對應收賬款及時回收，從而導致企業缺乏強有力的資金保障，使得財務風險加大。三是對項目開發的事前調查準備工作缺乏重視。在房地產投資中，企業往往存在一定的盲目性，認為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調查以及有效的財務分析工作，導致決策失誤或者投資失敗，增大了企業的財務風險。四是缺乏完善的內部管理制度。當前國內的大部分房地產企業在企業發展中對于內部控制和內部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務人員整體素質較其他行業偏低，不能充分發揮內部控制對風險的防范作用，企業內部不能形成對財務風險的危機意識，從而導致企業管理不正規，最終導致財務風險加大。
四 房地產企業財務風險管理應采取的措施
房地產企業要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務風險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩定的資金保障，實現企業持久穩定地發展。針對房地產的行業特性以及財務風險管理存在的問題，財務風險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業資本結構。房地產企業應開辟多種融資方式，降低企業對銀行貸款融資的依賴性，應從企業自身出發，挖掘內部潛力，充分利用企業的留存收益。此外，房地產企業還可以通過適當擴大股權融資規模進行融資，合理控制股權和債務的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業的財務費用，降低財務風險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產企業可以根據項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導致資金閑置，分批注入能夠是企業有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產企業應加強應收賬款的管理。應收賬款在資產中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導致出現壞賬，從而影響企業的資金供應，造成企業資金鏈條緊張。企業應當采取適當的信用期限加快應收賬款的回收，對于逾期尚未支付的款項應多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準備工作。房地產企業新項目的開發所需資金數額巨大且周轉速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務風險，企業應當做好項目開發前的市場調查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應對準備。完善內部管理，加強企業合作。對于企業內部：首先，在企業內部要形成完善的管理制度和預算體系，保證財務管理的有效性，加強內部控制，充分發揮其對風險的防范作用。其次，企業領導應加強財務知識的學習，提高財務風險意識，加強財務風險的宣傳，使財務風險意識深入人心。同時，財務人員應加強學習，提高自身素質，做好項目的評估和成本預算，從而實現資源的優化配置。對于企業之間要加強交流和學習，鞏固企業間的合作，從而達到雙贏的目的。
綜上所述，房地產企業的發展前景備受看好，我國的房地產企業還有很大的上升空間，為了能夠持續穩定地發展，房地產企業必須做好財務風險的管理工作，這既是經濟發展的要求，也是企業生存的有力保障。
參考文獻
［1］繆英.略論房地產企業全面預算管理［J］.現代經濟信息，2010
