土地增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：土地增值稅稅收籌劃范文

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔(dān)的目的。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計扣除20%。

房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用是不以實際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。納稅人可以把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因為屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，而屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員發(fā)生的這些方面的費用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時扣除。這就為稅收籌劃提供了一個方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項目的負責(zé)人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項目金額。

二、分散收入法

在確定土地增值稅稅額時，很重要的一點便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進行裝潢、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時，就可采用此方法進行土地增值稅的稅收籌劃。

三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。四、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進行合理的稅收籌劃。

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定昀終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

第2篇：土地增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：土地增值稅 增值額 稅收籌劃

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。怎樣運用稅收政策在合法、合理的范圍內(nèi)盡量做到使企業(yè)在保持較高售價的前提下獲得較高的收益，是稅務(wù)籌劃人員所要考慮和解決的問題。當(dāng)然稅收籌劃也是一個綜合學(xué)科，它不僅包括稅法知識、經(jīng)濟法知識還包括會計知識、財務(wù)知識等。怎樣運用這些知識為企業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化是我們學(xué)習(xí)和探討的話題。本文針對土地增值稅相關(guān)政策和計算內(nèi)容做出以下簡要分析：

一、房產(chǎn)定價策略分析

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號文件精神規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（含20 % ） ，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20% 的，應(yīng)對其全部增值額計稅。我們可以根據(jù)這一規(guī)定，充分利用20%這一指標(biāo)，找出合理的售價的平衡點，進而達到稅收籌劃目的。

設(shè)某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲建造一批普通商品房待售，設(shè)房價總收入為T，相應(yīng)的銷售稅金及附加為（公式一）A=T*5%（1+7%+3%）=5.5%T，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為B。如果利用平衡點的決策分析，則最高售價只能為（公式二）T=1.2（A+B）=1.2848B，企業(yè)的這一價格水平在保證企業(yè)利潤最大化的同時可享受起征點的優(yōu)惠政策。

例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司甲銷售一幢商品房，支付的土地價款為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。方案1：房屋銷售價格定在1800萬元；方案2：房屋銷售價格定在1900萬元。兩個方案下哪個能使用企業(yè)價值最大化，既保證總售價又保證企業(yè)利潤呢，現(xiàn)籌劃分析如下：

方案1：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1800×5.5%+（200+900）×20%=1529（萬元）

（2）增值額=1800-1529=271萬元。

（3）土地增值稅=0

（4）利潤總額=1800-1529=271萬元。

方案2：

（1）可扣除的項目金額為：200+900+（200+900）×10%+1900×5.5%+（200+900）×20%=1534.50（萬元）。

（2）增值額=1900-1534.50=365.50萬元。

（3）土地增值稅=365.50×30%=109.65萬元。

（4）利潤總額=1900-1534.50-109.65=255.85萬元。

為保證公司價值最大化，取得最佳銷售和利潤業(yè)績，則最高售價按（公式二）應(yīng)為：T=1430×1.2848= 1837.264萬元，此時利潤額為306.2萬元 （1837.264-1430-1837.264×5.5%）。通過以上分析超過平衡點銷售額利潤增加但現(xiàn)金流出較多，而低于平衡點時利潤降低但現(xiàn)金流出較少，而要取得較好的利潤和現(xiàn)金流量就要將售價定在平衡點越接近越好的水平，由此得出方案1最佳。

二、銷售與裝修分開核算分析

在激烈市場環(huán)境下，各種促銷手法層出不窮，其中精裝房是現(xiàn)在較流行的一種房產(chǎn)銷售策略。在出售之前進行簡單的裝修和維護，安裝一些必備的設(shè)施和設(shè)備。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設(shè)施設(shè)備的安裝作為企業(yè)一項單獨的業(yè)務(wù)進行獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，從而控制房地產(chǎn)的增值率，減輕土地增值稅負擔(dān)；二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，而分開核算后安裝、裝修適用3%的稅率。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為350萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同300萬元及裝修合同50萬元，假設(shè)全部準(zhǔn)予扣除項目總額為200萬元。方案1：全部視為房產(chǎn)銷售收入；方案2：分開單獨核算收入。

方案1：

（1）增值額=350-200=150萬元。

（2）土地增值稅=150×40%-200×5%=50萬元。

方案2：

（1）增值額=300-200=100萬元。

（2）土地增值稅=100×30%=30萬元。

在考慮營業(yè)稅的情況下綜合稅負依然是方案1高于方案2，因此通過以上分析得出，方案2為最佳方案。

三、拆遷補償費用扣除項目分析

國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

例如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售2500平方商品房單價為8000元，另外開發(fā)500平方為拆遷安置使用。土地價款200萬元，開發(fā)成本中除拆遷安置費外為750萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。

方案1：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目安置回遷戶

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2400×5.5%+（200+1150）×20%=1887（萬元）

（2）增值額=2400-1887=513萬元。

（3）土地增值稅=513×30%=153.9萬元。

方案2：直接支付貨幣400萬元安置

（1）可扣除的項目金額為：200+750+400+（200+1150）×10%+2000×5.5%+（200+1150）×20%=1865（萬元）

（2）增值額=2000-1865=135萬元。

（3）土地增值稅=0萬元。

由此在只考慮土地增值稅情況下，直接支付貨幣安置費較合適，如果考慮房屋平均售價與實際銷售總價因素，則方案1扣除項目將降低，土地增值稅相應(yīng)增加，方案2更具優(yōu)勢。當(dāng)然如果考慮企業(yè)利潤，還要在售價與扣除金額上尋找平衡點，以達企業(yè)價值最大化。

四、加計20%扣除政策分析

《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

加計扣除是政府給予的一項優(yōu)惠政策，但必須合理運用方能取得良好效果，否則會得不償失。如企業(yè)購置一塊土地共計花費200萬元，如果進行開發(fā)或者是生地變熟地后出售，支出50萬元，則享受土地支出的20%加計扣除優(yōu)惠政策（前提是投資額占總投資額的25%以上），這樣享受50萬的加扣回報。而如果企業(yè)未進行任何開發(fā)就銷售，則不得進行任何項目的加計扣除，使企業(yè)無法享受到回扣回報。因此這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視和考慮的一個問題。

五、房產(chǎn)銷售中代收費用分析

財稅字[1995]048號第六款規(guī)定如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不能作為加計20%扣除的基數(shù)。根據(jù)以上規(guī)定現(xiàn)做如下籌劃。

例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一棟商品房，獲得銷售收入4000萬元，并按當(dāng)?shù)卣囊螅阡N售商品房時代收了300萬元的各項費用。甲企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付地價款300萬元，房屋開發(fā)成本為700萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。方案1：將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取；方案2：在房價之外向購買方單獨收取。

方案1：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%+300=1800萬元。

增值額=4000+300-1800=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1800×15%=980萬元。

方案2：

允許扣除的金額=300+300+700+（300+700）×20%=1500萬元。

增值額=4000-1500=2500萬元。

土地增值稅=2500×50%-1500×15%=1025萬元。

由此得出在增值額不變的情況下，扣除項目越大則納稅越少，但需注意，此處增值率必須大于50%，否則無法使用速算扣除系數(shù)，則享受不到扣除增加帶來的好處。

六、利息支出項目分析

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。籌劃分析：如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要是負債籌資，利息支出所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明，則據(jù)實扣除；反之，主要是權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息支出較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

參考文獻：

[1]《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》

第3篇：土地增值稅稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復(fù)雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風(fēng)險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當(dāng)下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學(xué)的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發(fā)，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對相關(guān)納稅人對那些一般而具有標(biāo)準(zhǔn)性的住房予以建設(shè)，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應(yīng)扣除項目費用20%之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標(biāo)準(zhǔn)的住房，還在對其它房地產(chǎn)進行開發(fā)，需要對其中的增值額予以恰當(dāng)?shù)胤珠_計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準(zhǔn)確進行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標(biāo)準(zhǔn)住房時沒有權(quán)利對這個優(yōu)惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應(yīng)的經(jīng)營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當(dāng)?shù)暮怂悖涂梢砸詢纱纬鍪鄯康禺a(chǎn)為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負擔(dān)。

3、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以借助利息費用來進行科學(xué)的籌劃

第4篇：土地增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；臨界點；節(jié)稅

近年來，國家為了控制房地產(chǎn)價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復(fù)雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予足夠重視。

一、問題的提出

土地增值稅的納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售房地產(chǎn)項目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，進行相應(yīng)的稅收籌劃。

二、臨界點在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運用

稅收臨界點是指稅法有關(guān)條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當(dāng)應(yīng)納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。

土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應(yīng)當(dāng)考慮以下問題。

1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。

納稅人如果選擇享受起征點優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內(nèi)，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應(yīng)該定為享受到起征點優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。

【例如】甲房地產(chǎn)有限公司，建造好一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設(shè)該批住宅的售價為×萬元，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。

2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優(yōu)惠。

土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：

表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表

仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎(chǔ)上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應(yīng)的銷售稅金及附加應(yīng)提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務(wù)必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y(jié)44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。

依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結(jié)合企業(yè)實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調(diào)節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。

3.實證研究。

宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，有一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅待售，在該項目中，取得土地使用權(quán)所支付的金額為1 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 200萬元，有關(guān)的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。

如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產(chǎn)的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。

如果公司進行稅務(wù)籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產(chǎn)的增值率為19.8%，依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。

三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明，利息支出可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權(quán)支付的金額=房地產(chǎn)開發(fā)成本）的5%以內(nèi)計算扣除，與其他費用一起按“合計數(shù)”的10%以內(nèi)計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。

1.舉例分析。

丙房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)一房產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付了2 000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂?/p>

若公司不提供金融機構(gòu)證明，則能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構(gòu)證明，能扣除開發(fā)費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元。可見，在本例中公司應(yīng)選擇不提供金融機構(gòu)證明。

2.分析結(jié)論。

公司在扣除借款利息時，要好好權(quán)衡是否該提供金融機構(gòu)證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應(yīng)該提供證明，如果沒有超過5%，則應(yīng)選擇不提供證明。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業(yè)稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關(guān)注稅法最新動態(tài)，確保籌劃方案的時效性。同時還必須結(jié)合企業(yè)實際情況，著眼于企業(yè)整體，因為只有使企業(yè)綜合收益達到最大化的稅務(wù)籌劃，才是最優(yōu)的方案。

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[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅

稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014，（7）.

[2]石紅紅.基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究[J].生產(chǎn)力研究，2011，（7）.

第5篇：土地增值稅稅收籌劃范文

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于基礎(chǔ)地位，屬于先導(dǎo)性既支柱性的產(chǎn)業(yè)類型，而房地產(chǎn)中的土地增值稅的稅收問題對房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展有著重要的影響，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)，需要對土地增值稅進行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關(guān)鍵的就是逐漸減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題進行了探討，就相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略進行了簡要的論述。

關(guān)鍵詞：

土地增值稅；房地產(chǎn)；稅收籌劃

國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產(chǎn)行業(yè)展開宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本是企業(yè)整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。而土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對土地增值稅的稅收進行科學(xué)合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效控制和預(yù)防企業(yè)風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應(yīng)日趨激烈的市場競爭在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設(shè)置企業(yè)的相關(guān)稅費制度，而且房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環(huán)境進行適應(yīng)。近些年，國家對房地產(chǎn)市場進行了有力的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。

2.有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平與創(chuàng)新隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。另外，在房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃不斷發(fā)展過程中，相關(guān)的研究逐漸增加，在未來的發(fā)展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內(nèi)容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標(biāo)就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業(yè)在運營中可以根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定進行自身開發(fā)方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉(zhuǎn)讓的收入減少，土地增值額也會相應(yīng)的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環(huán)節(jié)從整個房地產(chǎn)中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節(jié)約稅費的目的。

2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔(dān)的作用[1]。在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關(guān)細節(jié)內(nèi)容，這為房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構(gòu)的相關(guān)貸款證明，進行利息支出的分?jǐn)偅_到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分?jǐn)傆嬎慵俺鍪举J款證明，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關(guān)規(guī)定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)[2]。在代建房過程中，房地產(chǎn)企業(yè)增加了經(jīng)濟方面的收益，但房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并沒有產(chǎn)生任何變動，企業(yè)獲得的收入是勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此只需要繳納營業(yè)稅。相對于土地增值稅而言，營業(yè)稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔(dān)；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發(fā)過程中，一方負責(zé)土地，一方負責(zé)資金，雙方進行合作建房。我國有關(guān)土地增值稅的規(guī)定中表明，資金與土地由兩方各自承擔(dān)的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉(zhuǎn)讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產(chǎn)企業(yè)購買了一塊土地來修建房屋，這一企業(yè)就可以預(yù)收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責(zé)人進行分離，在剩余的住房出售前，企業(yè)就不需要繳納土地增值稅，只有在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統(tǒng)籌的手段開展稅收籌劃房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營的房地產(chǎn)在檔次以及規(guī)格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區(qū)間的房地產(chǎn)開發(fā)成本會受到許多原因的影響產(chǎn)生差異。房地產(chǎn)企業(yè)在降低土地增值稅稅費負擔(dān)方面，可以采用統(tǒng)籌全局的手段，使其中不同價位的房地產(chǎn)的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應(yīng)土地增值稅稅率的降低；根據(jù)實際情況調(diào)整單個土地開發(fā)項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發(fā)之間的增值率相互一致，實現(xiàn)節(jié)省稅款的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

綜上所述，面對當(dāng)前階段我國產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，決定房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展的重要措施就是采取科學(xué)合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業(yè)達到節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優(yōu)惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發(fā)揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的利潤空間，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻

[1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2014（，4）：360-366.

第6篇：土地增值稅稅收籌劃范文

稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴(yán)重脫離企業(yè)實際情況，缺乏全局觀念、戰(zhàn)略觀念，沒有站在戰(zhàn)略高度設(shè)計。政策風(fēng)險，例如土地增值稅政策發(fā)生變動，產(chǎn)生籌劃風(fēng)險。執(zhí)法風(fēng)險，由于稅務(wù)部門不予認(rèn)同，產(chǎn)生的不合法行為。成本風(fēng)險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險形成的主要原因。

稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設(shè)計往往取決于設(shè)計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認(rèn)可存在分歧，稅務(wù)機關(guān)是否認(rèn)可，直接影響到方案能否達到預(yù)期的目的。稅收籌劃會受房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內(nèi)部條件主要是內(nèi)部從事的房地產(chǎn)開發(fā)活動。稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險控制。

(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關(guān)稅務(wù)信息，主要是針對稅收法律法規(guī)方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規(guī)，全面了解土地增值稅的相關(guān)政策，對整體的企業(yè)現(xiàn)狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯(lián)系各個稅種之間的制約關(guān)系，例如要了解行政聽證、復(fù)議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關(guān)內(nèi)容，企業(yè)是稅收籌劃的主體，受到內(nèi)部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營情況、內(nèi)部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風(fēng)險的發(fā)生。要提高稅收籌劃信息質(zhì)量，信息必須是準(zhǔn)確、及時、完整的，相關(guān)人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準(zhǔn)確理解法規(guī)意圖，及時反映國家的稅收法規(guī)的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質(zhì)量。

(2)提高稅收籌劃人員素質(zhì)，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領(lǐng)域，如法律、財會、稅務(wù)、建筑等各個領(lǐng)域的專業(yè)的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務(wù)會計知識、法律、稅務(wù)、建筑知識，良好的溝通與統(tǒng)籌能力，良好的職業(yè)道德，注重培訓(xùn)和后續(xù)教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。

(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規(guī)進行修訂和完善，房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收籌劃的主體，經(jīng)營的情況也在不斷的變化，根據(jù)變化中的稅收籌劃策略，為企業(yè)帶來了各種風(fēng)險，企業(yè)必須根據(jù)環(huán)境的變化，及時調(diào)整計劃，將風(fēng)險降低到最低限度。

(4)積極尋求稅務(wù)機關(guān)支持，政府稅務(wù)機關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機關(guān)溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

4.總結(jié)

第7篇：土地增值稅稅收籌劃范文

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務(wù)管理活動。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項目和利用相關(guān)借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨立銷售公司負責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。

第8篇：土地增值稅稅收籌劃范文

(一)控制增值率績效納稅籌劃

土地增值稅的稅率由于是超率累進制，可以通過控制房地產(chǎn)或者土地轉(zhuǎn)讓中的增值額進行納稅籌劃。增值額通常是指轉(zhuǎn)讓所取得的收入與可扣除項目的差額，這就衍生出收入與成本兩方的籌劃。收入籌劃并不是簡單的降低收入金額，而是通過對收入的進行分散，把一些收入從整個房地產(chǎn)中分離，如隨著精裝房的增多，房地產(chǎn)公司可以事先設(shè)立一家裝修公司。與購房者簽訂合同時稍加變通則可獲得意想不到的效果，如與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，房屋總售價是不變。則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。成本方面的籌劃主要是通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過利息的支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的成本。利息扣除情況：

(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

(2)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條(1)、(2)項所述兩種辦法。

(二)利用減免稅優(yōu)惠進行籌劃

一般減免稅規(guī)定：如納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值金額沒有超過扣除項目20%的，予以免稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結(jié)合項目的增值金額，如果項目的增值金額介于20%~50%之間，就要考慮是降低增值額、把整體的金額控制在20%以內(nèi)，還是不進行籌劃繳納土地增值稅。總之，企業(yè)要研究最新的法律法規(guī)，結(jié)合自身的情況，利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃。

二、土地增值稅中利息籌劃案例分析

例如，某開發(fā)項目取得土地使用權(quán)成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本----開發(fā)間接費用利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務(wù)費用----利息支出為100萬元，其中向關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。開發(fā)項目規(guī)定的開發(fā)費用扣除比列分別為5%或10%。由于利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為1000-200=980（萬元）按照方法1可扣除開發(fā)費用=（200+100-60）+（20000+10000-200）*5%=1730（萬元）。方法2可扣除開發(fā)費用（20000+10000-200）*10%=2980(萬元)）故開發(fā)企業(yè)可以用不能全部提供金融機構(gòu)利息證明為事實依據(jù)，商主管稅務(wù)機關(guān)同意后采取上述第二種方法進行開發(fā)費用的計算扣除，從而達成一個有利結(jié)果。

三、企業(yè)進行土地增值稅籌劃的建議

(一)樹立依法治稅的意識

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔(dān)率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

(二)增強納稅籌劃風(fēng)險管理能力

納稅籌劃面臨著風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃時也無法避免的面臨著風(fēng)險，因此，企業(yè)必須格外重視納稅籌劃的風(fēng)險管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的環(huán)境十分的復(fù)雜，納稅風(fēng)險來源較多，這就要求產(chǎn)企業(yè)全面的進行統(tǒng)籌規(guī)劃。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立風(fēng)險防范機制，建立納稅籌劃風(fēng)險管理體系，由專人負責(zé)納稅籌劃方面的風(fēng)險管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險預(yù)警，可以從兩個方面進行，即風(fēng)險識別、風(fēng)險評估及量化，通過這兩個環(huán)節(jié)，能夠較為完整的對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警與管理。通常風(fēng)險的識別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時的風(fēng)險識別，才能夠為風(fēng)險應(yīng)對提供有用的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅納稅籌劃時，需要盡可能的考慮到風(fēng)險的所有潛在原因，包括籌劃過程、法律法規(guī)、外部環(huán)境等。對于已經(jīng)識別出的潛在風(fēng)險，及時制定策略，進行風(fēng)險防范。

(三)適當(dāng)延遲納稅，獲取貨幣時間價值

第9篇：土地增值稅稅收籌劃范文

（一）注重加強與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒有減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，還會加重企業(yè)的稅收成本，得不償失。考慮到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。

（二）全程監(jiān)控方案實施過程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計的成功，還在于其執(zhí)行的過程。科學(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過程，隨時解決出現(xiàn)的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

（一）營業(yè)稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)有時會遇到事先確定客戶、定向開發(fā)的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節(jié)約稅款。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條規(guī)定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，采用建成后銷售的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對建筑業(yè)營業(yè)額和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業(yè)稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶達成協(xié)議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產(chǎn)企業(yè)只負責(zé)開發(fā)建造，這種代建行為不發(fā)生房產(chǎn)及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業(yè)稅，與自建后銷售的方案相比稅負更輕。另外，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進行對外投資時，可以采用現(xiàn)金投資也可以采用實物不動產(chǎn)投資。如果某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)這5000萬投資資金的取得是以銷售房產(chǎn)為前提的，而銷售5000萬元房產(chǎn)需要按銷售不動產(chǎn)稅目繳納250萬元的營業(yè)稅，以及按建筑業(yè)稅目3％的稅率繳納營業(yè)稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產(chǎn)投資于該酒店，與現(xiàn)金投資相比，至少節(jié)約了250萬元的營業(yè)稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地使用權(quán)時有時可以采用股權(quán)并購的方式，購買股權(quán)而不是直接購買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時并不需要支付相應(yīng)的契稅支出。如果對方規(guī)模過大，不便全部收購，又可以依據(jù)同一文件的規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。”由土地使用權(quán)所有者分立出新的企業(yè)，將相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入，新企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產(chǎn)企業(yè)再將此新企業(yè)并購，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃。《土地增值稅暫行條例》實施細則規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地出讓金和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。可以看出，利息支出有據(jù)實扣除和按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據(jù)實扣除。事實上在目前的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較難從金融機構(gòu)獲得貸款，而且有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要不是靠借款籌資，而是靠權(quán)益資本籌資，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計稅。這一規(guī)定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的某個房產(chǎn)項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2.7億元，利息支出不能提供金融機構(gòu)證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定增加該住宅小區(qū)的綠化及相關(guān)配套設(shè)施，相關(guān)開發(fā)成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發(fā)成本1300萬元，但同時節(jié)約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當(dāng)普通住宅開發(fā)項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當(dāng)然在調(diào)低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產(chǎn)開發(fā)商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業(yè)稅和土地增值稅稅負的增加。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以注冊成立一家全資控股獨立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產(chǎn)銷售合同，按稅法規(guī)定繳納土地增值稅和營業(yè)稅及附加；一份為裝修服務(wù)合同，只需繳納營業(yè)稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅。