房地產開發環節的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

關鍵詞:房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排,盡可能地取得節稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業經濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產企業資金來源受到限制,伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產未來的發展將向規范化、規模化、品牌建立的方向發展,企業的并購更加頻繁,現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節省資金,創造節稅收益,是房地產企業制勝的重要法寶。

房地產企業的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發,結合相關的稅收優惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據國家有關規定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策,具體如下:

(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產,免征土地增值稅。

(3)以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。

二、房地產企業稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃

1.利用合作建房節稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅。”

根據以上稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅,可大大降低房產的成本,這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規定:“以無形資產投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”,因此,就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅,雙方分得的利潤不征收營業稅,這樣,合營企業雙方都不多交營業稅,均獲得了節稅收益。

2.利用代建房方式節稅

代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發,在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中,雖然企業取得了收入,但是不涉及房地產產權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內,僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式,在開發之初就確定最終用戶,實行定向開發,從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業的稅收負擔。

3.改出售為出租節稅

稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此,房地產開發企業在開發完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發生產權變動,企業只需交納出租房產稅,這樣大大節省了企業的稅收負擔,為企業創造了節稅收益。

4.改出售為投資聯營節稅

按照稅法規定,以不動產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業稅和土地增值稅,而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方,可以考慮先以不動產投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的,從而為企業獲得節稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃

房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定:“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中,都會發生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。

三、房地產企業在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益,實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是,房地產企業進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。

(二)稅收籌劃應注重戰略籌劃

房地產企業的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環節進行籌劃,而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本,最終對企業產生了消極的影響。

因此,企業進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業日常經營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業內部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節稅效益的最優額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業的稅收負擔,還要有利于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。企業只有合理的利用稅收優惠政策,制定戰略稅收籌劃,才能發揮稅收籌劃的作用,保證企業的持續性的發展。

參考文獻:

【1】陳小安.房地產企業土地增值稅稅收籌劃探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)

【2】田歌.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].商場現代化,2007(11)

第2篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

一、房產開發企業金融和稅收成本籌劃的重要性

在實際經營過程中房產開發企業的金融和稅收成本涉及的內容比較多，不僅包括土地的征收和拆遷費用、建設費、工程費、人員費、設施費等，而且還包含有關房地產開發項目的管理費用、銷售費用以及財務費用等。稅收籌劃就是對這些費用進行合理分析，這對企業和國家均具有重要的作用。對房產企業來說，合理的稅收籌劃能夠有效減輕企業負擔，增加企業經營利潤，提高企業市場競爭力，促進企業健康穩定發展；而對于國家來說，良好的稅收籌劃能夠促進企業遵隨國家產業政策導向開展各項工作，有利于國家宏觀調控的實施，有利于我國市場經濟的優化管理，增加國家稅收，促進國民經濟的發展。企業作為稅收籌劃的主體不僅要具備一定的經營管理知識，更應該充分了解國家的各項稅收制度，以便能夠科學、合理的進行稅收籌劃。房地產企業的稅收籌劃設計其經營過程的各個環節，企業應該充分了解稅收籌劃條件、內容、節稅技能，以便能夠減少稅收成本，提高企業經營效益。

二、房地產開發企業金融和稅收成本籌劃具體內容

目前，我國的房地產企業一般會對一些金融信貸和稅收政策的基本規定有所了解，但是對其中一些特殊的規定了解深度不夠，比如對開發貸款、個人住房貸款、按揭貸款等一些特殊的金融信貸了解甚少，導致企業沒能按期還款產生滯納金和需要支付的沒有按期還款的稅款，這種現象影響房地產企業經營效益的提高，甚至給房產企業帶來風險。所以房產開發企業有必要做好稅收籌劃工作，解決稅收成本過高的問題。下面我們來具體分析房地產開發企業金融和稅收成本籌劃主要涉及內容。

（一）金融信貸籌劃

國家對房地產的相關貸款規則要求比較嚴格，國家規定的貸款利率對金融貸款具有重要的影響。如果貸款利率增加，就會增加房地產開發企業的貸款難度，這樣就增加了融資成本和貸款購房者的還款壓力。而如果國家取消個人房貸優惠利率，同時規定進行購房的利率調整，能夠影響貸款購房著提前還款。可見國家的金融信貸政策對稅收籌劃有著重要的影響作用，房地產企業實時進行稅收對比們能夠減少貸款財務費用。

（二）銷售成本籌劃

市場上房地產開發企業比較多，市場競爭比較激烈，房地產企業為了促進銷售，往往會出臺一些優惠政策吸引客戶。比如有些房地產開發商對一次付款的用戶給予購房款總額的3-10成的讓利優惠，這樣能夠增加資金的周轉率，緩解商品房擠壓和銀行還貸壓力；還有些房產企業在客戶購房合同中寫明贈送客戶裝修費，比如一套100平米的住房價值30萬元，房地產商為了促進銷售在合同中注明贈送客戶0.5萬元的裝修費用，裝修費用可以納入企業的業務宣傳費用中，可以在稅前列支。但是如果銷售合同中沒有說明這0.5萬元屬于房屋的裝修費用，那么這0.5萬元就需要納入成本進行核算，并可以進行稅前扣除。

（三）營業稅籌劃分析

如果房地產開發企業開發項目屬于代建單位，也就是說房產企業并不是建設房產的所有者，而是受委托幫別人代建，在代建的過程中房產企業不需要墊付資金，這種情況下房產開發企業取得的代建房的代建手續費需要納入“服務業--費”中并需要繳納營業稅。但是，如果在以上條件中房產企業有一條沒有滿足以上條件，房產開發企業需要全額結算收入并記入銷售不動產費用中，并需要繳納5%的營業稅。這樣我們就可以看出二者之間的不同，也就是說房產企業在代建過程中對稅收進行合理的籌劃，能夠有效降低稅收成本，減少稅收開支，提高經營效益。

（四）房產企業的土地增值稅籌劃分析

我國法律明確規定土地增值稅實行四級超率累進稅率進行相應的核算與分析，也就是說如果增值額小于扣除項目金額的一半，土地增值稅稅率可以按照30%的稅率繳納；如果土地增值額大于50%的扣除項目金額，沒有超過的部分按照增值稅的40%進行繳納；如果增值稅超過100%，但是沒有超過200%，按照稅率的50%進行繳納；如果增值稅超過200%，按照稅率的60%進行繳納。國家規定如果納稅人進行房屋銷售，而增值稅在扣除項目金額的20%以下，這種情況下的土地增值稅可以實時免征，也就是說此時不交土地增值稅。

第3篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃

一、引言

隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。

二、房地產業稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。

（一）房地產企業涉及的稅種分析

目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：

1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。

2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。

3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。

（三）房地產企業稅收籌劃技術

房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術

房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

2．收入實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

3．費用攤銷技術

房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。

4．轉化技術

房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。

5．規避平臺籌劃技術

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。

三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃

與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。

（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃

投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。

（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃

建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。

（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃

《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃

新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。

2．預售房款的稅收籌劃

房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。

[參考文獻]

[1]朱麗春．房地產開發企業稅務籌劃若干問題研究[D]．廈門大學碩士學位論文，2007.1．

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第4篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

【關鍵詞】營改增 房地產 稅收籌劃

稅制改革是當前中國經濟社會的一個熱門話題。總理反復強調，要用好財稅體制改革這一利器，頂住當前經濟下行壓力，推動穩增長調結構，更大地激發市場主體活力。把握好改革的政策取向，通過全面推開營改增等改革舉措為企業減負松綁。

2016年是“營改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營改增全面覆蓋建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四大行業，這是我國稅收體系自1994年財稅體制改革以來的一次重大變化，也將因帶動中央和地政府之間財政關系的調整而使我國整個財稅體制發生根本性變化，是朝著建立健全現代財政制度邁出的重要一步。

“營改增”之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。“營改增”之后，房地產開發企業由原來繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來看，“營改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票作為進項抵扣的話，將面臨稅負加重的稅務風險。加強“營改增”之后的稅收籌劃，以有效應對可能的稅務風險，是目前房地產開發企業的當務之急。

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。增值稅實行價外稅，有增值才征稅沒增值不征稅。在實踐中，商品新增價值或附加值在生產和流通過程中是很難準確計算的。因此，中國也采用國際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據銷售商品或勞務的銷售額，按規定的稅率計算出銷售稅額（銷項稅額），然后扣除取得該商品或勞務時所支付的增值稅款，也就是進項稅額，其差額就是增值部分應交的稅額，這種計算方法體現了按增值因素計稅的原則。用公式表示即：應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。可見，在遵守稅法的前提下，要有效控制應納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項稅額，要么增大進項稅額。針對房地產企業而言，無論采取何種銷售方式，銷售價格一旦確定，銷項稅額也就相應確定。因此，房地產企業的稅收籌劃重點就在于如何擴大進項抵扣上。以下是兩種關于進項稅額的稅收籌劃方法：

一、供應商選擇

房地產開發企業由于資金量大，“營改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實行稅款抵扣的辦法來計算應該繳納的增值稅。因此，當期有多少的進項稅額可以抵扣直接影響到房地產企業的增值稅稅負。而我國對于可以抵扣的進項稅額有嚴格的明確規定，就是必須從供應商處取得增值稅專用發票。因此，房地產企業可以通過對供應商的選擇來進行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規模納稅人作為供應商對企業的凈利潤沒有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購。因為供應商作為一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，房地產企業取得該發票可作為進項稅額予以抵扣。反之，如果供應商是小規模納稅人，房地產企業只能取得增值稅普通發票，就不能抵扣進項稅額。當然如果作為供應商的小規模納稅人能夠取得由稅務機關代開的增值稅專用發票的話，房地產企業也可抵扣進項稅額。總之，盡可能的擴大可抵扣的進項稅額。當然，稅收籌劃要全盤考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對于房地產企業而言，如果向小規模納稅人采購能帶來凈利潤增加，而且增加的利潤大于不能抵扣進項稅額的損失，那么處于利潤最大化的考慮，應該選擇小規模納稅人作為供應商。

二、結算方式選擇

企業之間購銷活動的結算方式主要有：現金采購、賒購、分期付款三種。不論選用哪種結算方式，在取得增值稅專用發票后就應盡早到稅務機關進行認證，認證通過的當月進行申報之后就可作為當期的進項稅額進行抵扣。在現金采購方式下，經過認證申報可以在付款當期就抵扣進項稅額，但是此種結算方式沒有充分利用購銷活動中的信用政策。如果采用賒購的結算方式，根據增值稅相關規定，盡管材料已經驗收入庫，但是在貨款尚未全部付清之前，供應商不能開具增值稅專用發票。因此，賒購時又只能在結清所有貨款的當期才能抵扣進項稅額。從稅收籌劃的角度來看，房地產企業可通過與供應商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發票，利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行稅收籌劃。根據增值稅相關規定，分期付款方式購買貨物的，其進項稅額的抵扣時間為分期付款的每個付款日的當期，這樣就可以在用足信用政策的同時又能夠分布抵扣增值稅進項稅額，以獲得資金的貨幣時間價值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實踐中，房地產企業還應綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購入貨物的質量差異、購貨的成本以及合同條款等。

“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，加強“營改增”之后的稅收籌劃，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。

參考文獻

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014，（12）.

[2]李印紅.房地產行業營改增[J].中外企業家，2014，（11）

第5篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產項目；各階段；稅收政策

一、房地產階段稅收政策現狀

對于其他行業來說，我國的房地產行業對政府財政貢獻較大，總體的稅負率也是較高的。房地產項目開發，稅收種類繁多，現階段我國房地產項目在開發、轉讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業稅）、企業所得稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經占到35%左右。房地產項目通常有七個具體階段，但是房地產項目各階段的稅收政策只占其中四個。

二、決策階段

房地產企業在進行新項目建設前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產項目最重要的組成部分，項目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產項目稅負的高低。例如，房地產項目籌融資方式的選擇與確定與后期企業的稅費關聯甚大。一般的籌資方式有向金融機構或者非金融機構借貸，發型債券或股票。稅法規定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費用，不能抵稅。但是債務利息支出可以作為費用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產的利息支出，有兩種扣除方式：當企業能夠提供金融機構貸款證明等法律文件，且不超過商業銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%進行扣除。因此優化利息扣除方式，是節約企業資金投入的關鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導致企業的負債比重增加，會帶來一定的財務風險。因此企業要確定節稅和財務風險的平衡點，做好籌劃。

三、設計施工階段

設計施工階段是房地產企業委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段也是房地產開發的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、城鎮土地使用稅、計稅成本的核算等稅務事項。印花稅則按企業實際簽訂的合同類型繳納；城鎮土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點是需要做好房地產項目成本核算對象的劃分、做好房地產項目計稅成本、費用的歸集與分攤，為后期的項目竣工結算審計與稅務清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發間接費用與管理費用就十分重要。在房地產項目開發過程中進行組織管理等活動產生的費用可以在開發間接費用列支；企業管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各項費用則在管理費用列支。兩者歸集性質有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續項目清算的稅負產生影響。按土地增值稅開發間接費用是可以加計20%扣除的，管理費用則歸入其他房地產開發費用按照取得土地使用權支付金額與房地產開發成本的5%扣除。但管理費用的歸集會影響到當期企業所得稅稅負的增減，但這也只是時間因素后續可消化。而開發間接費則用直接影響到土地增值稅稅負的高低。

四、銷售階段（預銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業稅）、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業所得稅做一些籌劃。例如：當前房地產企業銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設立獨立的銷售公司。筆者認為設立獨立的銷售公司，可以在運營過程中增加經營環節，拉長企業的經營鏈條，進而分離經營收入，降低計稅收入，能夠有效的進行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負也是關鍵。另外，一般房地產項目都有促銷環節，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計算土地增值稅時加計20%的扣除，而現金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當房地產項目進入交付清算階段時，對于開發項目一些剩余資產可以結合土地增值稅清算以及企業所得稅清算，先自我測算總體稅負成本，再選擇對其剩余部份資產進行出售、自持物業、或無償贈送業主等方式，以實現房地產項目利潤最大化。其次，就是公司的項目清算，因為經濟或者其他外界原因的影響，房地產項目公司不能順利的持續運營，就需要根據法律程度，對債務對其結算，并且要對剩余資產進行合理的分配和規劃。更多時候，很多子公司都是因為房地產項目而建立的，當項目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準確清晰，房地產企業也可采取相應的措施來進行調整，合理避稅。

六、總結

綜上所述，在我國房地產行業飛速發展的今天，房地產政策調控也更為嚴謹，房地產項目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產項目各階段，合理規劃房地產開發各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產稅收風險，對于房地產企業而言具有十分重要的意義。

參考文獻：

[1]殷華.房地產開發企業稅收籌劃分析[J].金融經濟，2008（24）.

第6篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

一、投資決策階段———合理選擇開發模式

在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發項目所承擔的稅負。房地產開發企業需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發房地產，那么將會大大降低開發活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發主體，而后房地產開發企業與客戶簽訂代建協議，在房地產開發建設完工后，由客戶支付給房地產開發企業相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發企業，由B房地產開發企業開發商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優惠政策。而如果選擇與B公司合作開發，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業稅會增加，但是土地增值稅則節省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發企業可以結合自身發展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環境、政策環境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發與合作開發的可行性，達到降低稅負的目的。

二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

地價往往占到整個房地產開發項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發企業，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發企業。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發企業則不僅可以免除營業稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業的稅收優惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業稅、土地增值稅上有著很多減免優惠。因此，房地產開發企業可以充分收集這些材料，結合開發項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業發展過程中的雙贏。

三、立項階段———把握清算優惠政策

立項階段對于房地產開發項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發企業為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。

四、開發階段———關注土地增值稅的可扣除要素

在房地產項目開發階段，開發成本、開發費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發企業應當做好開發成本的合理規劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發企業，它們往往有著長期的戰略合作伙伴，企業可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發商可以將期間費用作為開發成本，增加可扣除的開發成本。一些房地產開發企業還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發成本扣除。

總之，對于開發成本的增加方式多種多樣，房地產開發企業應當充分利用各項規定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發企業也要充分利用財務費用扣除的規則。對于房地產開發企業來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發企業的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發企業開發一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業的經營負擔，因此企業在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業的財務風險。

五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發企業直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發企業可以將能夠單獨分割出來的業務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業稅轉嫁到了企業，但是企業卻節省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環境基礎。通常情況下，開發產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。

那么，在這個過程中也就存在著后續的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發企業保留了一定的后續成本。比如，將后期物業并入到前期整體收入、成本中，從而發起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業稅負。實務中，各地區稅務局對二次清算都有著明確的規定，具體操作仍需要結合當地的規定來考慮。

六、結語

第7篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。

二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。

三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。

房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。

（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。

房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。

（四）加強對增值稅發票的管理

房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法

企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。

四、結語

第8篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產開發企業；納稅籌劃；納稅管理；戰略籌劃

近幾年我國房地產行業發展迅速，成為了國民經濟的支柱產業。房地產業具有開發周期長、業務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產企業涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產企業又必須合理合法的降低企業的稅負。面對如此現狀，房地產企業的稅務籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。

二、房地產企業納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行

房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業內部缺乏必要的納稅管理

目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規范性的決策操作

房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發展

不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產企業土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產企業財稅籌劃實務[M].中國經濟出版社.2011.01.

第9篇：房地產開發環節的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；納稅籌劃

引言

我國的房地產行業經過了近十幾年的繁榮發展，目前政府已經出臺一系列調控房價的政策，最終實現房住不炒的目的。要對房地產行業進行科學的調整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產行業重要的稅收之一，企業需要在項目開戰前就對此做好項目籌劃規劃，貼合目前出臺的土地增值稅法規，來保證企業能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的作用

房地產企業稅收籌劃的可行性主要基于其行業本身的納稅特點：行業流程涉及較廣，每一項環節均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業應當結合自身的實際情況，充分利用稅率優惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實做好納稅籌劃，有利于企業的生存和發展并且增加企業利潤，在合法合情合規范圍內做到稅收成本最小。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略

毋庸置疑的是，房地產開發企業的業務本質依然是銷售物品，那么核心即是房產銷售價格的確定。房地產開發企業確定銷售價格需要在匡算項目各項成本及現金流量的測算后，制定一個使企業利潤最大化的定價。因此，當追求利潤最大化時，銷售過程中所涉及的稅負問題就成為一個重要的出發點。銷售價格的制定、銷售收入的轉移以及銷售收入的分解這幾個方面對房地產開發企業的土地增值稅籌劃進行探討。

(一)銷售價格的制定房地產銷售價格的納稅籌劃重點在土地增值稅。因為，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產價格提高，房地產開發企業稅后利潤可能增加、也可能減少。對于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”“20%的增值額”這個比例也就是我們可以進行操作的籌劃。1.免稅臨界點房地產公司項目不含稅銷售總額為X，房地產行業增值稅稅負率通常為5%，城市建設維護稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，扣除項目總額為A，全部扣除項目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產的銷售額不能超過扣除項目金額的1.2087倍，企業才可以享受免繳土地增值稅的優惠政策。2.超過免稅臨界點后，利潤隨價格提高而提高的臨界點企業想提高利潤，往往會通過提高房產價格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價的部分，企業的利潤并不會隨著價格的提高而提高，那么提價反而得不償失。設售價提高Y，即售價為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對于免稅的稅收優惠，如果想要提高售價后利潤也隨之增加，必須使售價增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因為此時增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產企業確定房地產售價的時候應遵循以下思維方式：房地產的銷售額等于扣除項目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優惠政策，取得這個階段的最大利潤；房地產企業根據市場情況判斷可進一步提高售價，扣除項目金額的1.3024倍應小于售價產品售價，同時扣除項目金額的1.5136倍應大于產品售價。

此時土地增值稅率為30%，在此范圍內，呈現提高售價而利潤隨之提高的態勢，否則計征土地增值稅將進入40%的稅率，企業售價必然提高，需要企業做好市場調查是否可以進一步提高售價。房地產企業在銷售環節可以根據該籌劃思路，結合市場需求來確定售價并對定價實施納稅籌劃，盡可能減少企業自身的稅賦水平。案例：H房地產公司現有待售住宅業態1萬平方米，檔次相近或者距離項目1公里內的地產項目售價均為12000元—13000元范圍內，H房地產根據市場調查預計該住宅可按每平方米13000元進行銷售。該項目施工建設費用約為2600萬元，土地開發成本為4000萬元，項目開發成本及銷售成本共計約為1500萬元。那么，在這個項目上，H房地產公司應該怎樣確定房屋售價呢?籌劃分析：扣除項目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價12404元計算，即不含稅價格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價每平方米售價13000元計算，即不含稅價格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個定價的測算可以得知，雖然H房地產公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對較低，稅負也低，但是企業可獲取的利潤卻較為可觀。售價每平方米13000元雖然高，但相應的稅負較高，企業可獲取的利潤卻遠不如定價低的方案的利潤。因此，房地產開發企業在確定售價的時候，不僅需要結合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負的影響，以此追求企業利益最大化。

(二)銷售收入的轉移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進稅率，稅率最低30%，最高可達60%，根據土地增值稅可以享受的稅收優惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產開發企業可以考慮增加銷售環節，通過對收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優惠政策。因此，房地產企業可以考慮新增獨立法人地位的銷售公司，房地產企業按照籌劃后的定價銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據市場價格銷售給第三方，則可以成功將一項銷售業務進行拆分從而使房地產項目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應當關注，如設立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結合企業的具體情況合理運用，才能達到比較好的籌劃效果。

(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費者消費水平的不斷提高，也為了節省裝修房屋的時間與精力，同時考慮到房地產開發企業統一采購節省了大量物流、倉儲和人力等中間環節的費用，越來越多的消費者更傾向于精裝修住房。在進行房產銷售前，房地產開發企業可投資成立一家裝修子公司，專門負責為毛坯房進行精裝修。那么在銷售時，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產公司按毛坯房的價格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產開發企業繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價格計算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應的稅金及附加。同時因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業的納稅成本。