房地產相關法律法規精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產相關法律法規主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產相關法律法規范文
關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策
1引言
自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。
2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析
2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大
首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。
2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象
從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。
2.3小稅種漏征
大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。
3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究
3.1完善相關法律法規建設
雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。
3.2加強財務核算管理
針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。
3.3加強對小稅種的關注力度
針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。
4結語
綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。
參考文獻
[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.
[2]王寶田.房地產企業所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產企業稅務檢查的理性思考[J].中國集體經濟,2014（10）.
第2篇：房地產相關法律法規范文
【關鍵詞】房地產；經濟管理；發展
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
1. 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性。
（1）近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
（2）近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
（3）政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式。
（1）我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
（2）要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
（3）房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業，依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規體系的不健全。 從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2. 相關對策分析
2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐。
（1）我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
（3）同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2 完善相關法律法規體系。 法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。
（1）當前我國房地產市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎，根據市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產經濟的可持續發展創造良好的法制和社會環境。
第3篇：房地產相關法律法規范文
【關鍵詞】 中小規模； 房地產企業； 多元融資
中小規模房地產企業由于受自身特征的限制以及市場環境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國房地產投融資體制和國家對房地產業宏觀調控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業因為資金斷檔而面臨倒閉的窘境。當前中小規模房地產企業只能從尋找融資新渠道來進行自救，如何在傳統融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關乎到企業的生存與發展。
一、中小規模房地產企業傳統融資模式
（一）自有資金
自有資金主要來自于企業的股東出資、留存收益等等。對于房地產企業來說，具有一定數量的自有資金是從事房地產生產經營的先決條件。國家規定房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于35%，低于這一規定不但不能獲得政府對開發的批準，也很難得到商業銀行的貸款。這一規定對于國內數量過多過濫、不具備開發條件的房地產開發企業起到了很好的抑制作用，但普遍資金實力較弱的中小規模房地產企業卻因缺乏資金而無力進行新項目開發。此外，由于國內宏觀政策多番調控，使房地產企業項目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對中小規模房地產企業的自有資金實力提出了更高的要求。
（二）定金及預收款
定金及預收款是指房地產開發企業按照合同規定預收購房者的購房資金，以及按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金，是伴隨著商品房預售制度而產生的一種融資方式。自實行商品房預售制度以來，定金及預收款對我國房地產業的推動作用不亞于銀行貸款，是房地產企業籌集開發資金的一種重要方式，在房地產企業籌措資金的環節中起到了重要的作用。但隨著房地產市場的不斷規范，必將限制甚至取消房屋預售制度。此時，中小規模房地產企業就很難采用定金及預收款方式籌集資金，進而加劇其融資困境。
（三）銀行貸款
銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各商業銀行或其它金融機構借入開發資金的融資行為，是中小規模房地產企業最主要的傳統融資方式。銀行貸款的好處是房地產開發企業沒有足夠開發資金時，可利用抵押物向銀行申請貸款，確保有充裕的周轉資金，然而隨著央行121號文件等宏觀調控政策的出臺，對房地產企業的經營狀況、財務狀況、企業的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴格，大大提高了房地產企業貸款的門檻，對于實力較弱的中小規模房地產企業來說其貸款的艱難程度可想而知。
二、中小規模房地產企業多元融資體系的構建
（一）房地產投資信托基金
房地產投資信托基金是指通過發行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機構投資經營，為了基金持有人的利益，以組合資產的方式進行房地產活動的一種信托基金制度。央行121號文件等宏觀調控政策的頒布，房地產信貸緊縮，房地產企業開始重視房地產投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國內相關法律法規的缺失，還無法設立房地產投資信托基金，于是房地產企業與信托投資公司合作，開展了“準房地產投資信托基金”業務――房地產信托計劃。而實際上目前國內的房地產信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產投資信托基金。近幾年，由于國內金融體系的不完善和國家宏觀政策的持續調控，以銀行貸款為主導的傳統融資模式已無法滿足中小規模房地產企業發展所需資金，在這樣一個資金缺乏的背景下，真正意義的房地產投資信托基金適時發展能夠進一步拓寬中小規模房地產企業融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統融資模式所積聚的融資風險，優化企業資本結構。此外，近期國內物價上漲過快，房地產投資信托基金適時發展還將有利于匯集社會上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉變成長期的資本投資，對于抑制流動性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當前國內房地產投資信托基金與國外標準的房地產投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機構房地產投資管理經驗的豐富積累，及國家相關法律法規的逐步成熟，房地產投資信托基金勢必成為中小規模房地產企業多元融資體系中的主要融資渠道之一。
（二）房地產產業投資基金
房地產產業投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。由于國內相關法律法規不健全、約束太多，目前大部分房地產產業投資基金是由房地產開發公司發起成立的，無論從規模還是水平上來說對房地產業的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產產業投資基金，只是一些類房地產產業投資基金。近年來國家對房地產業的持續信貸緊縮，對于以銀行貸款為融資主渠道的中小規模房地產企業來說，稍微運作不善就可能陷入資金周轉困境。若中小規模房地產企業能獲得產業投資基金的投資，不僅能拓寬企業的融資渠道，提供發展所需的長期資金，還能有效破解中小規模房地產企業所面臨的融資困境。而房地產產業投資基金在外部管理約束、完善企業治理結構、增加企業價值、提升企業信用、分散和降低整體風險等方面的力度，也比以銀行貸款為主導的傳統融資模式更加明顯。一些房地產企業雖然嘗試采用產業投資基金運作模式進行融資，但在與有中國特色的房地產市場規律的結合之間卻出現了一些問題，與國外房地產產業投資基金相比仍存在差距。因此，我國應該借鑒發達國家，尤其是美國發展房地產投資基金的成熟經驗，消除阻礙房地產產業投資基金發展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產產業投資基金成為中小規模房地產企業多元融資體系中的一員。
（三）房地產合作開發
房地產合作開發是指當事人雙方約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房屋，共擔風險，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權的房地產開發方式。隨著房地產業資金門檻的不斷提高和土地監管政策的日益嚴格，有些中小規模房地產企業有土地但因資金實力不強，籌錢無門而無力開發，或者雖有資金但卻拿不到土地項目的現象普遍存在，同時，市場上可供中小規模房地產企業選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯合”或“中小聯合”的合作開發方式進行項目開發，不僅能很好地解決中小規模房地產企業資金問題，而且能夠有效降低其投資風險。可見，房地產合作開發不失為一個非常現實、可操作性強的融資渠道。中小規模房地產企業應加強與外界的經濟合作關系，通過促使一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發，緩解企業自身資金壓力、擴大企業的規模、提高房地產開發諸要素的使用效率，進而有效地提高中小規模房地產企業收益，分散和轉移企業融資風險。
三、完善中小規模房地產企業多元融資體系的建議
（一）傳統融資與新興融資優化組合
傳統融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當前中小規模房地產企業的融資困境，但長久以來，傳統融資模式在房地產金融市場上一直占據主導地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規模房地產企業應綜合分析各種融資渠道的可操作性，結合企業自身的實力規模、發展狀況和融資能力，依據其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發項目，將傳統融資和新興融資相互結合，確定合理的融資優化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規模房地產企業開發主要經歷準備、生產和銷售三個融資階段，企業應在充分考慮各個階段所面臨風險的前提下，依據自身實際情況來選擇每個階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準備階段和生產階段。準備階段中小規模房地產企業主要面臨投資估算不足，融資規模不夠的風險。該階段融資期限較長，數額較大，受政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補充自有資金。中小規模房地產企業可在此階段選擇自有資金+房地產合作開發，實現地產商和經營商聯盟合作，統籌協調，使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經營風險。生產階段中小規模房地產企業主要面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本。在該階段，中小規模房地產企業可選擇房地產投資信托基金+銀行貸款+定金及預收款、房地產產業投資基金+銀行貸款+定金及預收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實現中小規模房地產企業的多元融資。
（二）完善房地產金融政策與相關法律法規
目前中小規模房地產企業發展房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產金融政策及相關法律法規。因此，相關政府機構應針對中小規模房地產企業自身的特點，為不同融資渠道設計與之配套的法律法規，制定相應的房地產金融政策，細化基金的融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面的規定，為基金運作提供規范化標準化的流程，保證基金在運作中完全按照市場規則參與競爭。此外，國外發達國家的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等之所以能夠快速發展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規范發展的關鍵。因此，可參照國外發達國家的相關稅法體制，制定專門針對中小規模房地產企業的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的減免稅收政策及法律法規，為中小規模房地產企業多元融資發展創造良好的稅收環境。只有這樣，才能使中小規模房地產企業多元融資體系從開始就以規范的形態發展。
（三）建立多層次監管體系
國內目前的準房地產投資信托基金、類房地產產業投資基金主要涉及房地產業、信托業和基金業，這三個行業分別由住建部、銀監會和證監會管理，還有國資委對大項目的國有房地產權進行監督。可見，如果沒有明確的監管體系，勢必政出多門。建立多層次監管體系是對中小規模房地產企業多元融資體系持續健康穩定發展的重要保證。房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的運作不僅需要基金自身的監管，而且還需要外部監管。這種外部監管不僅僅需要政府通過法律法規進行宏觀監管，同時還需要設立相關的行業組織通過行業自律作為輔助監管，并聯同社會輿論一起監督基金管理機構的合法運作。
（四）增強相關專業管理人才的培養
房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的引入，不僅豐富了中小規模房地產企業的融資渠道使之多元化，同時還是一種新經營管理理念的升華。由于基金的運作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業管理人才參與基金的經營管理和運作，他們既要有房地產專業知識和經驗，又要有經濟學的分析研究能力，還要具備大量的房地產和金融法律的知識，熟悉房地產領域各個方面的相關知識和經驗。因此，增強相關專業管理人才培養對于房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的規范發展有著至關重要的作用，也是對中小規模房地產企業多元融資體系可持續發展的重要保障。
中小規模房地產企業應通過構建多元化融資體系，優化組合傳統融資與新興融資渠道，以取得良性發展，使中小規模房地產企業走出當前的融資困境。
【參考文獻】
第4篇：房地產相關法律法規范文
一、始終圍繞中心，把握普法教育重點內容
1．強化黨的十精神的學習宣傳。堅持以黨的十精神統攬、指導、推進普法依法治理工作，深入學習、宣傳、貫徹黨的十關于“全面推進依法治國”和“加快建設社會主義法治國家”的一系列重要部署，大力弘揚社會主義法治精神，進一步樹立社會主義法治理念，不斷增強全社會學法遵法守法用法意識。
2．加強憲法意識和憲法權威的學習教育。貫徹落實在首都各界紀念現行憲法公布施行30周年大會上的重要講話精神，切實加強憲法學習宣傳，廣泛普及憲法知識，提高全民的憲法意識，進一步在全社會形成崇尚憲法、遵守憲法、維護憲法權威的良好氛圍。
3．及時宣傳普及新頒布或修訂的重要法律法規。結合實際，2013年全縣公民中重點開展憲法、民事訴訟法、精神衛生法、社會保險法、省審計條例等“四法一條例”的宣傳普及。我局通過采取安排自學、集中培訓、舉辦講座、組織考試和知識競賽等多種形式，切實提高新頒布或修訂的重要法律法規的宣傳普及實效。
4．繼續深入學習宣傳房地產管理相關法律法規。繼續加強對《物權法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產開發經營管理條例》、《物業管理條例》等法律法規的學習宣傳，強化市場主體遵紀守法、誠實信用的理念，加強誠信體系建設。加強對商品房預（銷）售過程的監督管理，堅決打擊捂盤惜售、囤集房源、哄抬房價、不實價格和銷售進度信息等欺詐行為，提高交易信息透明度，維護買賣雙方合法權益，減少消費糾紛，引導市場健康發展。
5．結合法制宣傳教育，深入開展依法治理。要進一步完善行政執法責任制、行政執法資格認證制、行政執法評議考核制和行政執法過錯責任追究制，建立權責明確、行為規范、監督有效、保障有力的行政執法體制。要圍繞城市房屋拆遷、房地產市場等社會熱點、難點問題，深入開展專項治理活動。要積極探索推進行業依法治理的實踐形式，鼓勵公民積極參與公共管理，促進依法行政和依法管理。
二、立足于深化依法治理工作，提高全局依法執政管理能力
6．加強對領導干部法制宣傳教育，著力提高依法執政、依法決策、依法管理的能力。領導干部帶頭學法用法，熟悉房地產管理相關各項法律法規，熟悉行政執法責任制和行業依法治理的相關制度，不斷提高依法管理經濟和社會事務的能力，規范決策、管理和服務行為。
7．加強干部法制宣傳教育，著力提高依法行政能力。培養干部牢固樹立有權必有責、用權受監督、違法要追究的觀念。組織好干部年度法制學習培訓和考試工作。同時將對干部學法用法情況進行定期檢查，并列入年度考核的一項重要內容。干部要依照有關規定參加通用法律法規的考試，考試成績作為年度考核、任職、定級和晉升職務的重要依據。
8．加強行政執法人員法制宣傳教育，著力提高依法行使公共全力的能力。行政執法人員應熟練掌握和運用與執法工作相關的公共法律法規和房地產專業法律法規，按照法定程序執法，合理使用自由裁量權，確保嚴格執法、公正執法、文明執法。
9．法制教育與法治實踐相結合。學法的目的在于守法和用法。嚴格依法辦事是最生動的法制教育和法治實踐。堅持把學法、用法、守法相結合，深入開展多層次全方位的依法治理。
三、立足于堅持服務以人為本，對不同對象進行法制宣傳教育工作
10．推進“法律進機關”活動。緊緊圍繞房地產相關法律法規政策這一中心學習任務前提下，依據制定普法行事歷日程，安排全體職工集中學習，組織不少一次集中法制學習。
11．推進“法律進小區”活動。配合社區中心工作，利用舉辦各種宣傳活動的機會，組織“法律進小區”宣傳活動，動用干部職工，在小區設立咨詢服務臺、懸掛宣傳橫幅、制作展板、現場答議、免費發放宣傳資料，為群眾送上了形式多樣的法律法規宣傳套餐。
第5篇：房地產相關法律法規范文
關鍵詞：房地產企業；房地產預收款；預收款管理
中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02
房地產預售資金的重要性：房地產業主要資金來源除了銀行貸款外，主要就是預售資金，因為銀行貸款等規模收緊，要求越來越高，外部融資成本越來越高，預售資金能否快速回籠尤為重要。
一、預收款管理的會計處理分析
（一）預收款會計處理流程
①預收時
借：銀行存款
貸：預收賬款
②發貨時
借：預收賬款
貸：主營業務收入
應交稅金-增（銷）
銀行存款 （運雜費）
③補付貨款時
借：銀行存款
貸：預收賬款
（二）企業稅務事項下預收款管理實施辦法
1.轉讓土地使用權或者銷售不動產。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。 《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。對轉讓土地使用權，企業所得稅法及實施條例沒有例外規定。即：預收賬款的計算企業所得稅時不用確認收入。
2.提供建筑業或者租賃業務。《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
3.項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入。中華人民共和國土地增值條例規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規定，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳。
《增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規定，生產銷售生產工期超過12個月的大型棚械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定收款日期的當天。
特殊情況下的預收款納稅時間規定實質為收付實現制，源于稅法對納稅人支付能力、國家財政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規定，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，即使財務上未確認收入，預收賬款也要繳納營業稅。因為此種業務一般分散且金額小，容易導致稅款流失，并收到預收賬款時，應納稅稅基金額已經確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會計準則強調以權責發生制為核算基礎，稅法也接受這一觀點，但對特殊事項有例外。這使得會計準則與稅法在預收賬款轉收入的時間與計量上存在一定的差異。財務會計易接受估計、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財政收入這一方面，不能有半點不確定性。
（三）房地產的預收款處理方法
房地產開發企業由于開發產品的周期長、金額大，通常采用預收商品房款項方式（包括預收定金） 從事項目的開發與經營。對于房地產開發企業采取預收方式銷售開發產品的款項，稅法規定應在收到預收款當天繳納營業稅。同時，根據“國稅發[2003]83 號”文件第二條規定：應將當期取得的預售收入按不低于15%的預計利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產 品完工時進行結算調整。該規定有利于稅收收入的均衡及時入庫，但一定程度上也增加了會計核算的難度根據房地產開發企業收入會計確認的原則，確認經營收入必 須同時具備以下基本條件：第一，開發產品的產權已經轉移，并將開發的房地產項目交付給購買人；第二，價款已經收到或者已取得收取價款的權利。否則，預收款 項只能作為“預收賬款”核算。
由于稅法與會計制度對預收款項存在上述收入 確認時間與納稅義務時間的差異，使得房地產企業在收取預收款項但不確認經營收入的情況下，產生了營業稅、所得稅的納稅義務，這樣的稅收費用能否在計算當期 損益時作為扣除項目，直接影響到房地產企業盈虧信息披露的真實性與準確性。根據會計核算的配比原則，同一會計期間內的各項收入和與之相關的成本費用，應當 在該會計期間配比。而在實際工作中，各房地產企業對不具備收入確認條件的預收款項已經繳納的稅收費用，在會計核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業損益信息存在較大的不可比性。如何規范房地產企業預收款項已納稅款的賬務處理，是一項值得探討的問題。
二、完善房地產企業預收款管理策略
（一）房地產業務流程管理
在工程節點達到正負零零才能銷售，要加快工程進度盡快回籠資金。
銀行按揭放款需要結頂才能放款，也要加快工程進度。
與各銀行合作密切，為客戶爭取最優惠利率，多種選擇，以促進銷售、盡快回籠。
分期付款客戶要加強客戶信用管理，加強發生延期付款的應對措施。
（二）強化預收款管理，提高預收款利用率
預收款管理是企業財務管理的核心內容，因此強化預收款管理，提高預收款利用率至關重要。房地產企業需加大內部預收款融通力度，做好對間歇性閑散預收款合理配置，同時，要求財務部門設置專項賬戶，用于核算管理企業內部存款與借款，這條不對；另外，各部門應及時上報預收款使用規劃，由企業財務部門統一配置預收款，并定期進行預收款核算工作，以了解各部門預收款使用狀況，防范預收款流失、浪費現象發生。
（三）健全房地產企業預收款管理相關法律法規體系
健全的相關法律法規體系為房地產企業落實預收款管理工作提供了法律保障，其對推進我國社會主義市場經濟可持續發展起著極其重要的現實意義。基于我國房地產企業起步相對較晚，各項法律法規尚未成熟，因此需要我國政府部門不斷完善房地產相關法律法規體系。同時，進一步加大房地產相關法律法規體系執行力度，切實使該體系在推進稅收籌劃活動規范化和法制化進程中發揮起積極性作用。
（四）信用條件下預收款管理策略
當前，國內外現存的多數信用條件決策模型均未涉及到所得稅對信用條件決策的影響這一因素。實際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來，我國稅務部門不斷放寬信用條件，以致稅前利潤大大增加，與此同時導致所得稅大大增加，進而較大程度上增加了應收賬款成本費用。同時，信用條件的放寬雖造成收賬費用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。
企業會計準則明確指出，若不對機會成本進行賬務處理，則無法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機會成本與房地產企業應交所得稅，降低了房地產企業經濟效益。故而，應將所得稅計算模型確定為：應交所得稅=（賒銷收入-變動成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現金折扣成本）*所得稅稅率。
銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構建獨立的專銷機構。專銷機構承擔著調整房地產企業組織形式，增加房地產企業經濟效益的職能，房地產企業可通過充分發揮專銷機構的各項職能實現節約土地增值稅和企業所得稅的預期目標；另一方面是分解銷售收入。
隨著社會經濟的發展，人們對房屋設計提出了更高的要求。因此，房地產企業可結合現代人們多樣化、個性化需求銷售房屋，即房地產企業與購房者簽訂協議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實現降低房地產企業土地增值稅的目的。近年來，銷售收入分解的稅收籌劃越來越普遍出現在房地產企業中，為降低房地產企業生產經營成本，提高經濟效益起著十分重要的積極作用。
參考文獻：
[1]應曉平.房地產開發中加強應收賬款管理提升企業經營效益[J].金融經濟，2011（12）.
[2]王東艷.淺議應收賬款的管理[J].中國鄉鎮企業會計，2008（05）.
[3]吳舒.房地產開發企業銷售收入會計核算[J].現代經濟信息，2011（11）.
第6篇：房地產相關法律法規范文
隨著我國經濟的快速發展，我國的房地產行業也不斷進步，并取得了碩大的成果。房地產作為我國經濟發展的支柱產業，與人們的生活息息相關，對我國整體經濟發展具有很大的促進作用。但是隨著時間的推移，我國房地產的經濟存在著一些問題，影響了我國房地產行業健康平穩的發展。文章主要分析了我國房地產業經濟管理出現的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產行業的更好更快的發展。
關鍵詞：
房地產；經濟管理；問題；對策
引言
我國房地產行業在我國整體經濟發展中發揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產的繁榮發展中，其中經濟管理出現諸多問題，如管理目標不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產的良好發展。因此，對房地產經濟管理中存在的問題與應對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產經濟管理的現狀進行分析，并提出有效的管理措施。
一、我國房地產經濟管理的現狀
（一）管理目標不明確，出臺的政策沒有落到實處
房地產發展不僅關系到我國的經濟發展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產經濟管理出現的問題應值得重視。根據實際調查，發現房地產中的問題主要有以下幾點。
1.管理目標不明確
為了使我國房地產市場實現供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調整。但是由于我國當前正處于經濟發展階段，對房地產中的問題還不是特別了解。對房地產的規劃還不夠清晰，這就使我國房地產經濟管理的目標不夠明確。其中規劃的策略存在不合理的現象，直接影響房地產健康平穩的發展。
2.政策缺乏連續穩定性
近年來，我國房地產在政策調控房價上進行了調整，但是房價并未下降，反而出現上升的現象。雖然在這個過程中出現過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現出增長的趨勢。這就對房地產的發展造成了很大影響。
3.政策調控沒有從根源處解決問題
由于我國的政策調控不但沒有解決我國的房地產出現的問題，反而使房價上漲。這是由于調控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調控，對房地產的發展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產問題的實質。照這種形勢發展，未來房地產將無法吸引消費者的眼光。
（二）管理過于形式化，管理機制有待提升
1.管理太過形式化
我國的房地產發展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產經濟管理出現的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產開發，房地產的經濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規定與正常都沒有真正落實，導致出現管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產的現狀，其規則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產界的出現很大的爭議。我國經濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產出現各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導致其職責沒有明確。這就影響了我國房地產行業的政策無法落實到位。
2.過分依賴房地產業
房地產作為我國國民經濟發展的主要行業，對我國經濟發展發揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產的發展。推動了我國經濟發展。因此，政府將房地產的發展作為我國經濟的發展的主體。但是由于房地產行業具有不穩定的現象，過于依賴房地產業來拉動經濟的發展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。
（三）相關法規體系還不夠完善
房地產的法律法規的不健全是影響房地產行業發展的原因之一。我們從其他國家房地產發展來看，要保障房地產市場的健康運行，其最主要的是制定相關的法規體系。但是隨著房地產經濟的快速發展，我國的法律法規還存在著不完善的問題。房地產市場管理系統應考慮到整體性，不但要考慮前期的開發、建設與交易，還應對后期的管理引起重視。當前，隨著房地產的不斷發展，我國房地產經濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發展速度明顯不相符，從而導致房地產無法良好的發展。
二、我國房地產經濟管理的有效對策
（一）資金成本進行控制
控制開發成本解決房地產經濟管理的有效措施中的一種，開發成本與房地產的經濟效益有著緊密的聯系，其關系到經濟效益的產生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業務費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經辦人的主人翁感，節約開支；制定相關的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責任分包制，完善成本控制的制度。
（二）制定科學合理的發展規劃
要使房地產良好的發展，制定長期的發展規劃是最為關鍵的內容。首先需要明白發展目標的意義，隨著市場經濟體制改革的不斷深入，房地產發展方式上也發生了一些改變。房地產發展關系到人們的生活居住以及我國整體的經濟進步。因此，制定房地產長期發展規劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經濟發展初級階段，明確發展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發展目標對我國的城鎮發展以及國民經濟發展有著很大作用。因此，要對我國經濟管理的目標進行深入的分析，為制定我國長期的發展目標奠定基礎，從根本上解決我國房地產發展的問題。
（三）不斷完善相關法律法規體系
由于我國房地產正處于發展階段，不夠完善的法律法規對我國房地產的發展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經驗，不斷的完善法律法規，才能使我國房地產能夠健康平穩的發展。要根據房地產的實際情況制定有效的法律法規，使其更加科學合理。首先需要約束政府經濟管理政策，防止政府對房地產市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產宏觀調控體系落實到位，不斷完善相關的法律法規，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產市場經濟的管理更加全面。
（四）建立健全管理機制
要認識到宏觀調控所發揮的作用，要想解決我國房地產的問題，不能只靠簡單的行政命令調控，最主要的是改革房地產的管理體制，才能從根本上解決房地發展的問題。這就需要我們根據房地產的實際情況出發，制定出有效的、科學的、合理的運行管理機制。其次，還需要明確地方政府房地產與中央政府房地產的責任主體，只有這樣才能使管理以及監督工作落實到位。同時，在實施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現負面影響。
三、結語
總而言之，我我國房地產發展取得了碩大的成果，但是在經濟管理中還存在一些問題，影響了房地產健康平穩的發展。因此，解決房地產經濟管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產能夠良好的發展，需要建立有效的長期發展目標，不斷完善相關法律法規體系，同時還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產經濟管理的問題，才能推動我國房地產行業良好的發展。
作者：王斌 單位：山西運城市住房公積金管理中心
參考文獻：
[1]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師,2015(01).
[2]韓貴金.試析管理人員教育培訓過程中存在的問題與應對策略[J].石油教育,2015(02).
第7篇：房地產相關法律法規范文
[論文摘要]近來美國次貸危機時全球金融市場產生的沖擊，越來越受到各國人士的關注。歐美央行紛紛注資救市，其嚴重后果不僅要求我們積極應對此次危機，更要求我們反思并從中得到啟示。
今年4月，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融破產拉開了本次次貸危機的序幕。本次次貸危機引起了相關國的高度重視，波及面之廣令人擔憂，一些國家紛紛向金融系統注資：自8月9日以來至21日，歐美等國家和地區更是頻頻注資，其中歐洲央行總計注資2889.4億美元，美國共注資1012.5億美元。而澳大利亞、日本等國也紛紛注資金融系統。波及面如此之廣泛，此次次貸危機的浮現所產生的負面沖擊是巨大的：先是美國股市的下挫，引起周邊股市的暴跌，中國上證指數也在8月16號和17號出現連續下挫。雖然全球股市有所回暖，但此次危機并不會就此成為過去。我們不能不對此次次貸危機所產生的影響給與足夠的重視，從中吸取教訓。
次貸危機及其產生的影響
此次次貸危機給美國經濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復轍，我們必須了解次貸危機及其產生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經濟金融的穩定做好充分的準備。
首先，我們應該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構重視到其隱含的風險。
其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產市場的回暖。在房地產市場高速發展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構并沒有充分考慮到其中的風險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產市場回暖，所抵押的房產其價值根本無法抵債，便產生大量的呆壞賬，此時這些風險僅僅集中于本國的銀行業。而一些國際投資基金或金融機構對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產生的沖擊的一個原因。
再次，此次次貸危機為美國金融機構帶來大量的呆壞賬，這將直接導致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經濟的發展產生巨大的沖擊。
第四，由于次貸危機給金融機構帶來的巨大損失，歐美各國相關金融機構紛紛裁員以降低成本，這將導致失業人口的增加，雖然數字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。
第五，本次次貸危機對我國經濟的影響。據美國金融統計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經濟往來密切，經花旗銀行測算，美國經濟放緩1％，中國經濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當美國經濟受挫，也將使得中國經濟面臨較大損失。
次貸危機對我們的啟示
此次次貸危機所產生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發后才對銀行進行救助，而應該事前做好準備以防止危機的產生。
第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。美國成熟房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產生緣至于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此危機的爆發不論在我國經濟上還是在社會穩定上所產生的影響程度都將是無法預測的。因此我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，我們都應該防止房地產市場巨大泡沫的產生。
第二，由于我國貸款主要來自商業銀行，我們應加強商業銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統還處于初級階段、個人信用的數據儲備還不完善的情況下，信貸機構應在此基礎上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現階段，房地產市場在中國經濟增長中占有很大比例，銀行業也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。甚至有職員為了業績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規避銀行現行的規制。這就要求金融機構加強對職員職業操守的培養，從前臺開始培養風險的防范意識。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。
第二，增強銀行的抗風險能力。銀行的本質是風險經營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風險的能力。而有效的金融創新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風險提供更多、更有效的工具。目前我國商業銀行資產證券化還不成熟，放貸風險基本集中于銀行本身，銀行應該積極開拓新的金融產品以到達轉嫁風險的目的。
第四，完善監管體系。銀行經營應保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產結構的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風險業務。為了，保障廣大債權所有者的利益，必須對銀行進行有效的監管，使其從事業務體現了利益相關者的利益。外部監管應該與銀行內部監管部門同心協力，對商業銀行進行有效監管。外部監管體系的完善，包括相關法律法規的健全和監管機構的建立，相關法律法規應該對銀行的高風險業務經營進行有效的約束，而監管機構應該依照相關法律法規對銀行的違法違規行為給予應有的懲罰。外部監管應該引導銀行業的穩健運行，從而維護金融市場的穩定。內部監管部門應對本行的資產和業務進行客觀的風險評估，從根本上對風險進行有效的控制。
第五，培養住房貸款居民的風險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應該讓消費者充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。
第8篇：房地產相關法律法規范文
隨著房地產行業經濟不斷發展，房地產企業逐漸成了我國企業的主體，其發展狀況對整個房地產行業和國民經濟的健康發展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產企業內部經濟責任審計工作力度，使經濟責任審計中存在的問題得到有效解決，以規范房地產內部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產經濟責任審計工作質量的有效措施，具體內容如下。
1.制定行之有效的審計方案。
經濟責任審計的時效性強、任務重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經濟責任審計工作組根據房地產企業經濟責任審計特點，結合相關法律法規，確定審計方案的總體內容。然后，廣泛收集和閱讀房地產企業財務資料、內部控制制度、會議記錄綱要，通過調查房產、土地、車輛等方面信息，認真分析領導干部任職期間企業資產、負債、收入支出的變動情況以把握房地產公司的運營情況，進而全面了解房地產企業經營范圍、核算形式、內部控制制度，以及領導干部任職期間的重大經濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎上制定經濟責任審計的執行方案。除了以上內容外，前期工作中還要認真了解相關法律法規，根據相關規范確定經濟責任審計內容、范圍，以確保經濟責任審計方案的權威性，并使其得到嚴格執行。
2.深入挖掘審計內容。
抓住主要業務、重要領域、重點科目開展審計，深度挖掘經濟責任審計內容。房地產企業經營業務主要為銷售、出租房產；重要領域是房地產開發前期手續的辦理、開發模式、財務核算、實物資產狀況和重大投資收益；重點科目是營業收入、營業成本、預收收款等。為了保證經濟責任審計工作的質量，要對以下內容進行嚴格的審查和監督。
2.1房地產企業開發項目手續是否完備。
檢查房地產開發企業是否具有“五證”，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規定。
2.2售房相關的預收帳款是否及時結轉收入。
由于房地產企業面臨著國資委對利潤總額、資產保值增值等指標考核上的壓力，為了應對這些要求，往往對預收賬款結轉收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。
2.3成本費用歸集是否準確。
對于房地產企業而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共設施費以及開發建設期間間接支出的費用。有的房地產企業為了減少企業所得稅和土地增值稅，隨意計提后續成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設、環境綠化等成本費用的支出往往要根據合同內容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產企業提高后續費用支出的依據，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關程序進行審查。
2.4現場盤查實物資產。
房地產企業的實物資產有資金、存貨及其他固定資產。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產產品，已經開發完成的土地、房屋、配套設置等，以及出租房和周轉房等。固定資產，就是企業自用或出租的房產、車輛、辦公設備等。由于范圍廣、內容多，要求審計人員以認真、負責的態度實施審計工作。現金審查是經濟責任審計的重要內容，為了保證審計質量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發現企業是否有未入帳的現金以及銀行存折等，為發現“小金庫”提供線索。
3.客觀做出審計評價，突出效益評價內容。
房地產企業領導干部經濟責任的審計評價主要包括經濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內容。經濟指標集中在完成稅前利潤、資產收益率、國有資產保值增值率等國資委任務指標情；管理責任主要是內部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫院、回遷房等工程是否滿意。為了對領導干部在任職期間所有行為、業績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產企業整改提供依據。
二、結語
第9篇：房地產相關法律法規范文
關鍵字：房地產管理；管理需求
隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住環境的要求也越來越高，這在給房地產行業帶來發展機遇的同時，也帶來了新的挑戰。從當前我國房地產行業的發展現狀來看，普遍存在房價居高不下、開發過快的問題，這在一定程度上影響著房地產行業的健康穩定發展。因此，對于政府部門而言，進一步加強對房地產行業的監督和管理，對房地產業的長遠發展有著極其重要的意義。
一、產權產籍登記管理
一般來說，政府部門在對房地產業進行監督和管理時，最基礎的工作莫過于對產權產籍的登記管理，通常在工作中，對經濟適用房的上市以及經濟適用房進行審批等內容都是其工作的重要組成部分。除此之外，還有諸多的管理內容，主要有以下幾點：（1）對商品房的實際面積進行管理和統計；（2）以房產測繪為基本依據，對商品房的使用權進行認定管理；（3）嚴格按照國家的相關規定，管理商品房的實際面積，并且一旦發現違反國家法律法規的行為，相關部門要進行嚴格的查處；（4）落實私房政策，同時還需要處理商品房交易的一系列審計審核工作。因此，對于政府部門而言，根據房地產行業的實際情況，建立一套完善的審批審計制度，不僅可以盡量減少日常工作中失誤問題的出現，在一定程度上還能確保各項業務的正常有序開展。同時，進一步落實相關的規章管理制度，一方面可以為人民的實際利益提供有效地保障，另一方面還能有效解決發生房地產糾紛等問題。相比較一般房產中介業務而言，在房子產權登記中，認定測繪成果這一工作是極其重要的，所以，一定要重視，只有這樣，才能規范房地產業的市場交易秩序。
二、管理拆遷職能及其作用的重要性
一般來說，民事和行政在相互融合交織之后，就形成了相關的房屋拆遷行為，在行政主管機關的批準下，相關的行政機關需要對涉及在內的相關房屋拆遷管理部門、拆遷人以及被拆遷人進行全面的監督和管理，并且確保整個過程的正常有序進行。在房屋的拆遷過程中，往往會因為各方面問題引發一系列糾紛，所以對于相關的房屋拆遷管理部門而言，在嚴格按照國家相關法律規定的前提下，還需要認真做好被拆遷居民的溝通和交流工作，了解被拆遷居民的各方面要求，只有這樣，才能避免民事糾紛的發生。除此之外，相關部門在發放房屋拆遷許可證時，一定要嚴格按照相關要求，通常在許可證中，要明確規定拆遷期限、拆遷人安置以及拆遷范圍等各方面內容，并且還需要采取公示的方式將房屋拆遷公告的內容告知社會公眾，實現房屋拆遷過程的規范化、合理化以及透明化，從而確保拆遷工作的正常有序進行。
三、房地產開發經營管理的重要性
隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，人們的投資意識也在逐漸的上升，尤其是在房地產改革日趨深化的今天，在房地產業逐漸出現了職工與居民之間進行個人投資建房的現象。例如，在1996年，在一項工程建設項目中，就突出了以房改房的主題，在進行房地產工程項目建設時，以國家的相關法律法規為基本前提，并且根據建設用地的實際情況，選擇合適的施工工藝和施工方案，確保房屋的建設質量。同時，在房屋建設的過程中，國家采取了一系列優惠政策，比如減免稅收等，修建房屋的成本由職工負擔，而用于建設經濟適用房的土地則由政府負責提供，不僅如此，政府還對開發企業進行全面的監督和管理，規定開發商的最高利潤只能達到3%，在這項惠房政策的推動下，大多數經濟條件相對較差的人們也擁有了屬于自己的商品房，一方面有助于徹底改變城區的內部住房面積，切實實現居民居住區的樓房化，另一方面還改善了人們的生活環境，提高人們的生活質量，在一定程度上有助于城市現代化的實現。隨著我國社會改革的全面推進，房地產作為與人們日常生活有著密不可分聯系的產業，在一定程度上也獲得了較多國家的優惠政策，不斷下調的商品房交易稅費，進一步確立經濟適用房以及分配住房的貨幣化等諸多優惠措施，在一定程度上都能有效減少房地產業對金融業的沖擊，為我國經濟的健康穩定增長提供有效地保障。但是，從當前我國房地產業的發展現狀來看，隨著國民生產總值的不斷增長，在給房地產業帶來發展機遇的同時，也帶來了嚴重的挑戰。雖然我國的社會主義市場經濟處于高速穩定發展時期，但是，房地產業的發展，在一定程度上也能為經濟的發展起到明顯的拉動作用，甚至在當前經濟全球化的形勢下，有專業人士分析住宅業的發展能長時間持續的拉動城市經濟的不斷發展。但是，由于不同城市的房地產業在發展上呈現出不一樣的特點，具有顯著的差異性，尤其是從長遠的發展方向來看，就算是在同意經濟政策下，不同城市的房地產業發展也會呈現出不一樣的結果。比如，上海和北京這種一線城市，從客觀的角度來看，由于其所處的經濟社會背景具有一定的特殊性，在發展房地產產業時，就會吸引大量的國內外投資，尤其是質量較高的投資，快速增加城市所擁有的經濟含量，擴大城市的輻射作用，在一定程度上為城市現代化的實現提供了重要的支撐。
四、物業管理的重要性
隨著房地產業的不斷發展，在做好各方面配套設施建設的同時，尤其應該重視物業管理的重要性。對于房地產開發商而言，一定要認真貫徹落實國家的相關物業管理法律法規，為人們提供更好、更全面地服務。一般來說，主要內容有以下幾個方面：（1）負責指導業主召開相應的業主大會，并且要全過程進行監督和管理，在選擇物業管理企業時，一定要嚴格按照相應的要求，全面審查物業管理企業的服務質量、資質以及服務團隊等，要認真做好報批工作，同時還應該召開投標大會，選擇最合適的物業管理公司；（2）對于負責物業的公用部門，要在與業主進行全面的溝通和交流之后，對用于小區維修的資金進行籌集和歸集，并且要做好全過程的監督和管理工作；（3）在日常的管理工作中，如果發現違法相關法律規定的行為，一定要及時地指出來，并且進行嚴厲的查處；（4）對于物業管理公司而言，在制定相應的收費和服務標準時，一定要嚴格按照國家的相關規定，并且相關的政府管理部門要進行全面的監督和落實；（5）物業管理公司一定要具備相應的專業技能，在日常的小區管理中，要能為居民提供高質量的服務；（6）在前期物業進行管理時，一定要詳細地檢驗物業的承接工作，公開指導物業管理的相關政務；（7）對于物業管理公司而言，不僅要認真做好小區的安保、衛生以及維修等各方面工作，還需要負責相應管理區域的供暖管理工作。小區物業管理水平的高低，在一定程度上影響著小區的聲譽。因此，對于房地產企業而言，一定要嚴格按照各方面規定，認真做好物業管理工作，在為人們提供高質量服務的同時，在一定程度上也為企業樹立了良好的信譽。
結束語：
總而言之，隨著我國經濟的不斷發展，在給房地產業帶來發展機遇的同時，也帶來了嚴峻的挑戰。因此，對于相關政府部門而言，一定要認真做好房地產業的監督管理工作，落實國家的相關法律法規，并且房地產企業也應該加強自身的建設，在保障房屋居住質量的同時，也要為居民提供更好地服務，只有這樣，才能實現房地產業的長遠發展。
參考文獻：
[1]嚴方.加強管制，積極介入―全面促進房地產業持續健康發展[J].才智，2010（21）.
