旅游地產策劃精選(九篇)
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第1篇：旅游地產策劃范文
[關鍵詞] 旅游產品 地方資源 觀光旅游產品
旅游產品是旅游業者開發和利用旅游資源,向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務的總和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服務的總和。旅游產品的開發,就是對旅游資源、旅游人力資源、旅游設施等進行規劃、設計、開發成旅游產品過程。在開發旅游產品上,地方資源是一個重要的途徑。地方的風土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源,都可以向旅游產品轉化,變成豐富的旅游資源,為當地旅游業發展所服務。本文將從以下三個方面來論述地方資源向旅游產品轉化的策略。
一、根據市場需求,把地方資源轉化為觀光旅游產品
游客來到旅行地,主要是觀賞和游覽異國他鄉的自然風光以及文物古跡。根據游客的這個需求,可以把地方資源靈活轉化為觀光旅游產品。在此,可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀,對景點進行科學合理的規劃,把旅游景點和服務組合成綜合性的旅游產品。在把地方資源轉化為觀光旅游產品上,應該發展適應人們旅游需求的旅游產品。現在是我國旅游高速發展的時期,旅游觀光產品應該把握市場的需要,對觀光旅游產品進行改造升級,發展適合未來市場發展的旅游產品。現在游客喜歡在旅游觀光的時候,能夠有一些參與性的娛樂休閑活動。所以,在開發城市觀光旅游產品上,應該結合自身旅游資源特色的基礎上,注重對市場需要的把握,做好觀光產品和其他旅游產品的組合,令游客在觀光景點的同時,享受到其他的休閑娛樂性活動。此外,還可以利用多種資源,對觀光旅游產品不斷深化。觀光型旅游產品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客,但是如果游客的獵奇心理滿足之后,就會有喜新厭舊的情緒,目光就會轉向其它地方的景點。所以城市觀光型旅游產品往往有重游率低、游客停留時間短等缺陷。為了克服這些缺陷,在設計觀光型的旅游產品上,可以加大智力、技術和文化上的投入,實現旅游的種類更新;同時健全和完善旅游目的地基礎配套設施,增加旅游項目的娛樂性,這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內容之外,還可以將教育貫穿在游客的觀光活動中。景點的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時,應該進行文化和歷史內涵的深挖掘,給旅游者提供教育的目的,這樣能增加觀光旅游產品的附加值。
二、開發城市文化旅游產品
隨著社會經濟的不斷發展,人們在解決了溫飽問題以后,越來越關注精神滿足。人們在旅游過程中,不再僅僅滿足一般的觀光活動,而更多希望欣賞和了解景點的歷史文化以及風土人情;還有一些旅游者,更希望在旅游中能融入到當地的民俗中,了解當地的民俗文化。因此,一些以休閑、度假行駛的文化旅游產品,也成為旅游市場的熱點。為此,地方在開發旅游資源上,應該注重文化旅游類資源產品的研發,這樣才能拓展市場,滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉化為文化旅游產品,當地旅游部門應該針對旅游市場的特點,整合當地資源來設計文化旅游產品。因為游客的需求是各有千秋的,有的是觀賞性的,有的是娛樂性的,有的是學習性的等等。面對市場上的這些需要,旅游部門應該整合城市的多文化資源,設計能夠滿足旅游需求的文化旅游產品。在旅游產品的設計上,應該深挖掘產品的文化內涵。因為文化具有地域性的特點,所以旅游產品應該強化和突出地區文化的特點。同時,在地域文化資源開發上,應該注重,突出本地優勢和特色,切忌模仿照辦。事實證明,一些令游客在大同小異景點之間奔波的旅游項目,已被人們厭煩和拋棄。因此,文化旅游產品應該具備有鮮明的主題。為了達到這個目標,旅游項目上從景點開發到設施建設,以及景點服務人員的穿著和素質,都應該表現城市文化的主題。為了開發有形的物質文化資源,應該不斷豐富和發展旅游資源的文化內涵,這樣才能不斷為旅游活動增加活力,不斷吸引游客的前來。面對一些無形的旅游文化資源,可以深挖掘文化的內涵,營造旅游活動氛圍,使文化的內涵通過旅游設施和旅游活動體現出來,讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發為文化旅游產品上,應該遵循文化保護原則,這樣才能保證文化旅游產品的可持續發展。因為對本地資源的開發,必然會對當地居民或者文化資源賴以生存的條件和環境造成影響,使原來文化賴以生存的基礎喪失,從而失去了文化的真實性。所以,在開發本地資源,轉化為文化旅游產品上,不能破壞文化賴以生存的環境和文化本身;應該加大對非物質文化遺產的保護,采取手段保護原先文化的形態,不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發,涉及到當地居民和許多人士的切身利益。為了更好發展文化旅游產品,應該開展文化旅游的認知教育。為此, 應該取得當地居民和廣大群眾的理解;而且需要動員社會各界各層的人士,大力宣傳和積極參與文化旅游產品的宣傳,把文化旅游認知教育融入到旅游知識普及和宣傳活動中。這樣才能塑造優秀的旅游文化氛圍,促進文化資源的保護和開發。
三、發揮政府的開發資源之主導作用
第2篇：旅游地產策劃范文
[關鍵詞] 旅游產品 地方資源 觀光旅游產品
旅游產品是旅游業者開發和利用旅游資源，向旅游者提供旅游吸引物與旅游服務的總和；也就是旅游者向游客提供所有旅游服務的總和。旅游產品的開發，就是對旅游資源、旅游人力資源、旅游設施等進行規劃、設計、開發成旅游產品過程。在開發旅游產品上，地方資源是一個重要的途徑。地方的風土人情、歷史文化、人文景觀等等這些資源，都可以向旅游產品轉化，變成豐富的旅游資源，為當地旅游業發展所服務。本文將從以下三個方面來論述地方資源向旅游產品轉化的策略。
一、根據市場需求，把地方資源轉化為觀光旅游產品
游客來到旅行地，主要是觀賞和游覽異國他鄉的自然風光以及文物古跡。根據游客的這個需求，可以把地方資源靈活轉化為觀光旅游產品。在此，可以充分利用地方的自然景觀和人文景觀，對景點進行科學合理的規劃，把旅游景點和服務組合成綜合性的旅游產品。在把地方資源轉化為觀光旅游產品上，應該發展適應人們旅游需求的旅游產品。現在是我國旅游高速發展的時期，旅游觀光產品應該把握市場的需要，對觀光旅游產品進行改造升級，發展適合未來市場發展的旅游產品。現在游客喜歡在旅游觀光的時候，能夠有一些參與性的娛樂休閑活動。所以，在開發城市觀光旅游產品上，應該結合自身旅游資源特色的基礎上，注重對市場需要的把握，做好觀光產品和其他旅游產品的組合，令游客在觀光景點的同時，享受到其他的休閑娛樂性活動。此外，還可以利用多種資源，對觀光旅游產品不斷深化。觀光型旅游產品一般以迷人的自然景色和城市面貌來吸引游客，但是如果游客的獵奇心理滿足之后，就會有喜新厭舊的情緒，目光就會轉向其它地方的景點。所以城市觀光型旅游產品往往有重游率低、游客停留時間短等缺陷。為了克服這些缺陷，在設計觀光型的旅游產品上，可以加大智力、技術和文化上的投入，實現旅游的種類更新；同時健全和完善旅游目的地基礎配套設施，增加旅游項目的娛樂性，這樣能滿足游客的新鮮感和刺激感。除了豐富游覽的內容之外，還可以將教育貫穿在游客的觀光活動中。景點的名勝古跡在為旅游者提供審美的同時，應該進行文化和歷史內涵的深挖掘，給旅游者提供教育的目的，這樣能增加觀光旅游產品的附加值。
二、開發城市文化旅游產品 隨著社會經濟的不斷發展，人們在解決了溫飽問題以后，越來越關注精神滿足。人們在旅游過程中，不再僅僅滿足一般的觀光活動，而更多希望欣賞和了解景點的歷史文化以及風土人情；還有一些旅游者，更希望在旅游中能融入到當地的民俗中，了解當地的民俗文化。因此，一些以休閑、度假行駛的文化旅游產品，也成為旅游市場的熱點。為此，地方在開發旅游資源上，應該注重文化旅游類資源產品的研發，這樣才能拓展市場，滿足旅游者的需要。為了更好把地方資源轉化為文化旅游產品，當地旅游部門應該針對旅游市場的特點，整合當地資源來設計文化旅游產品。因為游客的需求是各有千秋的，有的是觀賞性的，有的是娛樂性的，有的是學習性的等等。面對市場上的這些需要，旅游部門應該整合城市的多文化資源，設計能夠滿足旅游需求的文化旅游產品。在旅游產品的設計上，應該深挖掘產品的文化內涵。因為文化具有地域性的特點，所以旅游產品應該強化和突出地區文化的特點。同時，在地域文化資源開發上，應該注重，突出本地優勢和特色，切忌模仿照辦。事實證明，一些令游客在大同小異景點之間奔波的旅游項目，已被人們厭煩和拋棄。因此，文化旅游產品應該具備有鮮明的主題。為了達到這個目標，旅游項目上從景點開發到設施建設，以及景點服務人員的穿著和素質，都應該表現城市文化的主題。為了開發有形的物質文化資源，應該不斷豐富和發展旅游資源的文化內涵，這樣才能不斷為旅游活動增加活力，不斷吸引游客的前來。面對一些無形的旅游文化資源，可以深挖掘文化的內涵，營造旅游活動氛圍，使文化的內涵通過旅游設施和旅游活動體現出來，讓游客真切感受到其中的文化品位。在本地資源開發為文化旅游產品上，應該遵循文化保護原則，這樣才能保證文化旅游產品的可持續發展。因為對本地資源的開發，必然會對當地居民或者文化資源賴以生存的條件和環境造成影響，使原來文化賴以生存的基礎喪失，從而失去了文化的真實性。所以，在開發本地資源，轉化為文化旅游產品上，不能破壞文化賴以生存的環境和文化本身；應該加大對非物質文化遺產的保護，采取手段保護原先文化的形態，不能使本地文化被外來文化所異化。文化旅游資源的開發，涉及到當地居民和許多人士的切身利益。為了更好發展文化旅游產品，應該開展文化旅游的認知教育。為此，應該取得當地居民和廣大群眾的理解；而且需要動員社會各界各層的人士，大力宣傳和積極參與文化旅游產品的宣傳，把文化旅游認知教育融入到旅游知識普及和宣傳活動中。這樣才能塑造優秀的旅游文化氛圍，促進文化資源的保護和開發。
第3篇：旅游地產策劃范文
在很多業內人士眼中，2014 年的旅游地產領域將會迸發更多嶄新的機會。鄉村旅游、創意農業、旅游小城鎮等旅游形態，將隨著新型城鎮化建設和農地改革的深化而進入市場，更多具有地方文化和民族特色的三四線城市中的旅游項目會涌現，旅游綜合體仍將繼續受大型開發商追捧，旅游地產投資會迎來新的。
地產旅游曾脫節
旅游地產前一個階段是以地產投資價值為主導的升值階段，表現為海景房和旅游區大規模的住宅型地產，以萬達為代表的大型企業進入大型旅游區域造城的大規模開發如火如荼。最終 60%以上旅游地產是不具備旅游休閑配套能力，缺少城市配套的房產，造成了巨大的資源浪費，形成了大量的空樓、空城。例如萬達西雙版納和長白山的項目，投入非常巨大，但銷售很困難。這是因為對于許多房企來說進入旅游地產是迫于生存壓力，他們熱衷的仍然是“地產”，而非“旅游”。到三四線城市的企業拿地成本低得難以想象，因為地方政府給予的種種優惠政策。但對于開發商更重要的是，能不能以開發旅游的名義帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，因此出現了旅游和地產脫節的現象。但長期來看，由于開發能力、規劃能力、運營能力等綜合實力方面的差異，把旅游地產做成純 " 地產 " 的房地產企業勢必會被洗牌或淘汰，這類企業的轉型之路會遭遇阻礙。
“旅游度假地產遠不止是旅游度假居住地產，是旅游度假產業地產、商業地產、酒店地產、養生養老地產和居住地產相結合的集合，所以旅游居住地產應該只是旅游地產的十分之一，但之前的階段中旅游居住地產占整個旅游地產的 90%，這是一個錯誤，是以房產購買為前提的畸形產業，至少要10-15 年，市場才能把這些空樓消化掉。百強企業中 90%的開發商沒有十分理解旅游產業中符合市場的產品是什么，80%的旅游地產都面臨銷售困難，50%的項目將成為爛尾樓”，北京大學民營經濟研究院副院長林濤在接受《中國地產總裁》雜志的采訪時表示。而這主要的問題是定位不準、服務不完善和渠道不對，把住宅當做旅游地產運作是巨大的錯誤。
如果大的企業都面臨著銷售不暢、經營不善的問題，那中小房企也許會面臨更多的困難，想要減少風險，就需要企業在進入旅游地產市場時，從規劃開始就做好所有想得到的做得到的準備。
資源文化兩手抓
一個旅游區吸引游客有兩個因素：一個是環境資源的優勢，秀麗的景色、獨特的自然風光、或者是溫泉這種特色資源；二是文化的優勢，不同的地方有不同的風俗人情和歷史文化，這也是旅游區的核心吸引力，好的旅游項目或偏重其一或二者皆備，中小房企必須挖掘兩者俱有的資源，打造獨具魅力的旅游地產。
但是在開發的過程中還要重視對資源環境的保護“，一個好的旅游地區之所以吸引人就是因為好的旅游資源，如果你開發不當或者開發過度，資源遭到破壞，就不能夠可持續發展”。中國房地產業協會名譽副會長朱中一在接受《中國地產總裁》雜志記者的采訪時這樣認為。
開發旅游地產，還要注意對當地文化的保護和傳承，因為文化是旅游的源泉，文化產業和旅游產業同屬于國家重點發展產業，可以為旅游地產注入源源不斷的活力。大理佳利集團董事長趙中柱在接受《中國地產總裁》雜志采訪時對記者表示“：要根據當地的歷史、文化來做出屬于自己的東西，如果就是單純的抄襲、仿造，那么項目肯定長不了。”
利用平臺手拉手
旅游地產相對住宅地產來說是投入大、周期長的產業，對于在這輪調整中本就艱難的中小房企來說是更大的考驗。“做旅游地產要有非常好的心態，要有雄厚的資本和能熬得住較長回報
周期的心態。”著名地產策劃師、北大黃埔特聘講師朱曙東對《中國地產總裁》雜志記者表示。而對于如何才能經受住考驗，衡水中興房地產開發有限公司董事長李文會表示“：中小企業要想真的做旅游地產，有兩種辦法。第一個是有一個實力強的公司做依靠，這樣的話膽子就會放大，現在不敢貿然做的就能放開手做；第二個是抱團取暖，大家可以聯手進軍旅游地產，共進共退。這樣 1加 1 可以等于 11，再加 1 就可以等于111，而分散自顧自的做，出來的效果是1加1 等于 0”。如果中小房企各自為營，那在大企業都強強聯手的時代中很快就會被淘汰，而利用平手合作，可以精耕細作深度開發市場。
第4篇：旅游地產策劃范文
休閑時代催生旅游地產
為了保護治理撫仙湖，政府“封礦”、“禁船”、“退田還湖”……“藍寶石”煥發出了昔日的光芒。現在，一筆筆巨款的投入，終于有了回報，一批批地產巨頭紛紛揮師挺進撫仙湖畔“跑馬圈地”，“土地財政”所帶來的激情被徹底點燃。
傳統的旅游地產是指一個區域在實施旅游景區開發時，圍繞吃、住、行、游、娛、購等基本的配套要素，規劃建設一批必要的功能設施，使游客在觀光體驗的同時能夠實現旅游的綜合服務價值。隨著大眾休閑時代國民休閑度假需求已經成為一種常態生活方式、國民對房地產的投資需求和國家對一線城市房地產行業的政策調整等方面的綜合影響，使消費者和開發商對旅游地產的需求更加強烈，也使得旅游地產具有更大的升值潛力。
從內涵上來說，旅游地產是集投資與消費于一體的新型物業模式，是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡管理等各個環節，把旅游業、房地產業及其他關聯產業相結合的一個全新模式。而從外延來說，旅游地產作為旅游業和房地產業的完美結合，旅游房地產兼具服務性、經濟性、靈活性和投資性的聯動需要，既滿足了旅游度假者的游憩需求，為部分投資置業者提供了新的投資渠道，同時也為區域以現代服務業為代表的其他關聯產業發展提供了融合與共生的空間。
國內旅游市場業正在經歷歷史性的轉變，具體講是從觀光旅游形態向休閑度假旅游形態轉變，特點是旅游產品的升級。但現實情況表明，國內旅游度假市場仍表現為伴生關系，而非簡單升級。
產業復合驅動 高原明珠再放光彩
國際慣例表明，一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態主要是觀光旅游；當人均GDP達到2000―3000美元，旅游形態開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均GDP達到3000―5000美元，旅游形態開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經濟時期。
旅游地產只是一種表現形式，從內涵看來實則是一個系統工程，包括環境整理、資源整合、產業構建，以及住宅建設等一系列完善的開發過程，涵蓋較多功能。但僅依托這些并不能稱其為旅游地產、也無法完全區別于普通地產開發，如依托自然資源可以開發景觀住宅房產、構建產業體系可以開發產業園，以及通過配套開發商業地產，這些單個的項目都不足以構成旅游地產，根本原因在于缺乏主題旅游度假要素，缺乏對主題旅游的定位。換言之，主題是旅游地產項目的靈魂。
有了以自然、人文景觀或者人造景觀為主題，再加上準確的客戶定位，合理的客源導向，引導足夠的客戶，還需要完善的產品配套，如酒店、別墅、商業街等，旅游地產才能運營起來。目前旅游地產主要有5A級景區驅動型、溫泉驅動型、濱水驅動、歷史文化遺產驅動型等十種驅動模式。
而撫仙湖旅游地產的開發景區和濱水驅動型的雙重結合，依托于撫仙湖及周邊景點，在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間，一般是對景點進行二次的旅游開發并復合地產開發。
產業復合型統籌驅動模式不同于普通的旅游地產開發模式，它并非是以單一核心驅動模式或以某一產業鏈為主要核心而帶動旅游項目的開發，而是以多核心驅動的模式，復合兩種以上的產業，在產業鏈之間形成交叉或融合的關系，通過豐富和擴展產業鏈，使項目的經營部分、產品形態更為豐富。
對于撫仙湖的旅游開發項目而言，其本質在于通過產業的復合驅動，實現對周邊區域產業結構調整，升級當地旅游市場，在當地新農村建設的基礎之上，因地制宜，實現農村向新型特色城鎮化的發展。一方面符合政府對于產業與城鎮共同建設發展的指導方針，另一方面，對于村民而言，可以通過產業的調整發展將其從農民轉變為經營主體，保證其持續性的收益，實現多方的共贏。
挑戰：利益協調 保護與開發共行
“高原明珠”撫仙湖有著優美迷人的景色，大體量的周邊項目，是其地產開發的背景。但銷售競爭、同質化、環境污染等問題，都為撫仙湖的開發帶來挑戰。
撫仙湖一直有“西方日內瓦，東方撫仙湖”的美譽，具有良好的旅游資源，具備多種旅游驅動模式的條件。在眾多地產上垂涎其優美的自然風景，和日趨上升的客流量形成的潛在市場的同時，銷售壓力大、同質化競爭嚴重、客群定位相似等問一直伴隨著撫仙湖旅游地產開發的過程。
撫仙湖旅游地產，在火爆開發的同時也面臨著不少壓力和挑戰。撫仙湖屬于一類水質，是珠江源頭第一大湖，中國最大的深水型湖泊。對撫仙湖的生態環境的保護是政府重點工作。政府實施撫仙湖保護治理戰略，抓好撫仙湖一級保護區的退田還湖工作，建設和恢復撫仙湖良好的生態系統，確保撫仙湖一類水質，改善流域生態環境，構建湖泊生態屏障。在旅游項目開發的過程中，必須遵循“在保護中開發，在開發中保護”的原則，任何的污染排放都不被允許。
由于存在嚴格的環境保護紅線，撫仙湖盡管具有優質的水體資源，但只能開發無污染、無排放的水上項目，親水性與體驗性不足，對于旅游項目而言，撫仙湖資源還是以觀賞性為主，與海南等地對水體資源的利用程度上存在較大的差距。
對于滇中城市圈的旅游市場而言，撫仙湖無疑是極具吸引力的資源，至目前為止，周邊已有大量的旅游地產項目，其中不乏諸如龍湖地產、云南城投等品牌開發商。但作為主要依托于撫仙湖的旅游開發項目，資源的相似性高，周邊項目基本上定位于高端精品旅游主題，不可避免的會帶來產品的同質化，各項目所面臨的市場競爭壓力大。
對于旅游地產項目而言，能驅動項目持續運營發展的基礎是人口與消費。對于撫仙湖周邊的江川、澄江以及華寧縣，本地現有的人口以及經濟水平難以支撐目前撫仙湖所呈現出的旅游地產市場發展態勢。撫仙湖的旅游市場必須是外向型的發展，在擴容本地人口的基礎之上吸引到外來的旅游人群以及消費人群，才能帶動區域市場的發展
撫仙湖周邊存在大量的村落民居，旅游地產開發將帶來土地的征收與拆遷，因此周邊村民將面臨失地后將如何保障利益的問題，在開發的過程中，政府、開發商與村民之間存在著博弈關系。解決民生利益是撫仙湖區域旅游開發項目所面臨的關鍵問題。
第5篇：旅游地產策劃范文
房地產業往往是一個國家和地區的支柱性產業，而旅游業作為麗江經濟發展的一個主要推動點，如何將房地產行業和麗江旅游業有機結合起來，從而形成麗江經濟的有一個新的帶動點，是麗江現在面臨的一個問題。本文通過對麗江市旅游地產行業發展的描述，分析其在發展過程中存在的一些問題，對麗江市旅游地產業未來發展提出一些思考，旨在為麗江經濟發展及城市定位給予一定的參考。
一、旅游地產定義
國內外學者對旅游地產的定義有多種，國外旅游地產源于上世紀六十年代歐洲的分時度假概念，我國旅游地產觀念起于上世紀八、九十年代，觀點不一。2010年1月4日，國務院在《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》中首次出現“與旅游業相適應的房地產業”的表述，對我國旅游地產的定義有指導意義。
結合國內學者的觀點，本文中的旅游地產是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅、旅游投資、養生養心等產業為依托，以游客（即旅游觀光和旅游度假的人）及投資者作為主要消費者而進行的房地產開發項目，其開發經營特點是以旅游業為依托，輻射生活、休閑、養生、娛樂、購物、投資等各方面，從而刺激消費、帶動經濟增長。
二、麗江市旅游地產發展情況
1.麗江旅游地產的類型
麗江市以休閑生活、民族文化、自然景觀、環境氣候為旅游業的品牌，經過二十年的發展，隨著麗江旅游品牌的不斷提高，年接待游客量不斷攀升，2011年-2014年麗江市接待國內外旅游總人數分別為1184.05萬、1599.10萬、2079.58萬、2663.81萬，年均增長達30%以上，預計2015年接待游客總數會突破3000萬人次1。
近幾年，麗江市政府也有意將旅游與地產業相結合，引進了一批具有國際品牌的企業，也建設了幾個旅游地產項目。根據實地調研，結合國內外對旅游地產類別的界定，將麗江旅游地產分為旅游景點地產、旅游度假地產、旅游商業投資地產、旅游生活居住地產等四類。
（1）旅游景點地產指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、娛樂、休閑、住宿型具有直接旅游吸引物性質的地上建筑及關聯空間，游客一般只是駐足停留、短暫參觀，通常不租賃也不購買。該地產作為旅游景觀的伴生資源，一般就是作為景觀的一個有機組成部分。也是形成一個地區旅游地產的基礎條件。
（2）旅游度假地產指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假的各種類型房地產，包括星級酒店、特色客棧、主題酒店、度假村、家庭旅館等。麗江以特色客棧作為旅游度假地產的主要依托，單古城內就有幾千家各具特色的客棧，為麗江古城增添了濃重的歷史文化氣息，來麗江旅游不住客棧是被視為一種遺憾。
（3）旅游商業投資地產。旅游商業投資地產是指為游客提供商業會議會展、培訓、公務出差及投資經營的旅游地產，如麗江258家星級酒店，依托麗江這個旅游品牌，既對一般游客提供住宿餐飲服務，也為省內外企業提供會議會展及培訓業務。另外，古城里很多客棧、商鋪都是被新疆、福建、山東、江浙一帶的外地人租賃經營。
（4）旅游生活居住地產，是指開發以供游客購買或長期租賃，以便長期居住或者分時段居住的房地產，借助于麗江近年來不斷上升的旅游品牌，不少開發商將目光放到高端旅游地產項目，如“金茂雪山語”“雪山藝術小鎮”等別墅及商業住宅項目。以麗江優越的環境優勢作為賣點，吸引全國各地的投資者來此，或長期居住，或時段性度假。
2.麗江市房地產價格變動情況。本世紀初到現在，麗江旅游人數急劇增長，隨之帶來房價也不斷攀升。可見，前二十年麗江的房價與游客數量增長是同方向的，可以預見，隨著旅游人數的進一步增長，麗江旅游地產對投資者依然會具有相當的吸引力。
三、麗江旅游地產存在的問題
1.整體旅游、投資環境不理想。近年來，麗江旅游人數暴增，經濟水平更是有顯著提高，但隨之而來的城市管理問題以及人口素質問題日益嚴峻。2015年10月9日，國家旅游局對5A景區“麗江古城”提出嚴重警告，“欺客載客、餐飲價格虛高、商鋪無明碼標價、環境衛生差”等現象嚴重影響麗江旅游品牌。可想而知，該事件會嚴重打擊游客的旅游熱情和投資者的投資熱情。
2.旅游地產發展不均衡，缺少統一規劃和整體監督。麗江各類型的旅游地產，除了古城內的“客棧、商鋪”之外，基本都是個人申請、政府審批。政府更多的是考慮經濟發展和招商引資的成果，而忽略了項目本身在地理位置、行業競爭、社會資源上的統一性。另外，麗江古城內有近5000家商鋪、酒吧、客棧，其中三分之一為無證、無照經營，致使惡意競爭、社會資源浪費以及投資環境惡化等現象2。
3.營銷模式單一，缺乏創新。多數旅游地產的營銷模式依然停留在傳單營銷、電視廣告等傳統媒體營銷方式下，或者舉辦認籌會、或者一些促銷活動展開。其中也不乏一些富有創意的策劃，如“雪山藝術小鎮”在營銷中融入了音樂、繪畫、表演等藝術元素以及利用明星效應促銷，但是銷售效果依然不太理想。
4.本地人口少，流動人口多。麗江市2011年-2014年常住人口分別為121萬、119萬、120萬、127萬，相對較穩定，與接待旅游人數之比為1：16.3，本地常住人口少，而古城區更是才十幾萬的常住人口，投資需求小，再加上經濟相對落后，購買能力較低，不可能消化整個麗江旅游地產，而旅游地產的需求主要依賴于有長期居住或者長期投資意愿的人，所以要將麗江的旅游地產推銷到全國范圍去，如何吸引游客、留住游客是麗江市要考慮的一個難題。
四、麗江市旅游地產發展模式的思考
1.整頓旅游行業，改善投資環境
旅游業作為麗江旅游地產的根本，稍有波動即會對旅游地產產生重大影響。皮之不存，毛將焉附，所以麗江市政府必須花大力氣、大成本千方百計維護好這一來之不易的旅游品牌，針對今年黃金周國家旅游局的嚴重警告，要嚴肅對待，及時、充分的做好整改措施，堅決肅清一切有礙麗江旅游品牌的行為，還麗江一個健康、清明、和諧的旅游環境，重拾麗江旅游業發展信心，在此基礎上進一步帶動旅游地產的發展。
2.政府引導，完善旅游地產環境
政府要將旅游地產作為麗江的一個戰略新興行業來扶持，作為麗江經濟發展的一個新引擎，可以帶動建筑業、家電家裝、生活服務業甚至旅游、金融行業的發展。政府職能不能僅局限于招商引資、審批蓋章，要事先做好旅游地產發展規劃，結合麗江市的經濟發展和城市規劃，考慮社會資源的集群效應、優化配置，圍繞大研古城以及到束河古鎮區域作為旅游地產的主要聚集區。既方便游客居住、消費、休閑，又可以集中建設、集中管理，同時還可形成規模效應。
3.創新旅游地產發展模式，多模式協調發展
在完善深挖現有的旅游景點地產、旅游度假地產、旅游商業投資地產、旅游生活居住地產的基礎上探索新的發展模式，以旅游引導地產，以地產帶動旅游行業的發展。
（1）麗江旅游地產種類較多，但發展不夠成熟，如祥和商業廣場、古城口商業步行街，規劃建設了兩三年，開業日期一推再推。這方面，可以考慮西雙版納萬達商場成功的例子，考慮在麗江引入萬達廣場等知名企業，一方面可以招商引資，其次帶來品牌效應，另外還可以引入先進的服務理念和管理經驗，增加本地企業的競爭壓力，最終帶動地區的經濟發展。另外，麗江市應該打造一個更有特點的特色區域，也就是目前悅榕莊、鉑爾曼、安縵、希爾頓、瑞吉、君悅等酒店集中進駐的麗江束河東區。北京第二外國語大學閑暇經濟研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消費能力的人群，除了旅游之外，還有諸如餐飲、社交、購物等一系列的連帶需求，這些需求對于當地經濟的發展，有較大的拉動作用。”該理念已經在海南三亞亞龍灣被證實。
（2）進一步創新旅游地產發展模式
一是引入養身養老地產。2015年底，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達到16%，麗江市風景秀麗、氣候宜人、空氣清新、民族多樣、冬暖夏涼以及濃厚的歷史人文氣息和壯美的自然景觀無不吸引著來自國內外的游客，很多人都有“來了就不想走”的想法。麗江應當借助自己的旅游品牌優勢，打養生養身牌，PM2.5常年在30左右，再加上麗江本地植物的多樣性，瑪卡、螺旋藻、蟲草、人參、天馬、辣木等中草藥使麗江成為最適合養身養老的旅游地區。麗江市現在缺少一個養身養老的高端品牌，把麗江的知名度進一步推廣到國內外。像廣西的巴馬“長壽之鄉”，以及綠城的養老養身地產標桿項目“烏鎮雅園”已經具備了相當的知名度。
二是進一步推動分時度假酒店的建設與運營，中國目前的財富階層依然還處于一個規模化的上升期，根據國際經驗，人均GDP超過5000美元，將進入旅游度假的快速增長期。中國人均GDP為7575美元（2014年），預測2015年將突破8000美元，國人旅游的熱情必然會快速增長。與海南樓市幾乎相同，云南旅游地產項目超過70%的購買客群為外地客戶，造成空置率較高，分時度假模式傳入中國后，面臨很多問題，發展一直不溫不火，麗江可以與海南、四川、湖南等類似省市地區簽訂分時度假網絡協議。另外，麗江政府可以考慮將白沙、束河的部分村落建成大型的養老養身養心地產項目，該地區地處麗江古城與玉龍雪山的中段，環境宜人、交通便利，可以由政府出資或者引入民間資本進行建設，對于原有居民可以采用買斷或者租賃粉紅的形式進行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社會、地理及環境資源拓展麗江旅游渠道。
三是鼓勵特色旅游地產的建設。
（3）實時改變營銷策略
麗江這城市知名度很高，麗江本身旅游資源很豐富。讓麗江的旅游地產品牌提上去，還是要走出去。需要充分準備一套從產品規劃，行銷渠道選擇，及產品/區域說明的營銷組合。從政府到企業，各個層面應該保持一致，應當在報紙、雜志、電視等傳統的營銷方式下，積極采用新型媒體營銷，如微信營銷、名人效應、細分市場等營銷方式，積極結合時事話題，把握營銷時機，如金茂集團借助“雙11”的時機，將雙十一概念代入地產圈，開創“雙十一光盤節”取得一天銷售41.88億元的驕人成績。
（作者單位：云南大學旅游文化學院）
注釋
1麗江統計年鑒
2麗江市長張澤軍接受《麗江讀本》訪談
基金項目
云南大學旅游文化學院院級課題項目“麗江地區旅游地產創新發展模式研究”
第6篇：旅游地產策劃范文
關鍵詞：旅游規劃與開發；課程教學改革；可持續發展
中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編碼：1674-9324（2012）10-0054-02
《旅游規劃與開發》是旅游管理專業的核心專業主干課程之一，在整個旅游管理專業課程中起著承上啟下，貫穿整個旅游管理知識體系的作用。在21世紀知識經濟時代新的形勢下，該課程也面臨著新的要求和挑戰。基于這一認識，課程組自2005年以來，開始了《旅游規劃與開發》課程教學改革的嘗試。經過多年探索，初步建立起反映現代旅游業發展要求，體現旅游管理學科和規劃學科特色的課程教學模式。
一、科學認識課程教學改革要點
課程教學目的與特征是準確定位課程教學改革目標與方案的基本依據。旅游規劃是在旅游系統發展現狀調查評價的基礎上，結合經濟、社會和文化的發展趨勢，以及旅游系統的發展規律，以優化總體布局、完善功能結構、以及推進旅游系統與社會和諧發展為目的的戰略設計和實施的動態過程。旅游規劃學科最顯著的特點就是以集旅游吸引力、旅游客源、旅游支撐和保障、旅游企業等子系統集一體的旅游目的地系統為研究對象，強調在旅游地開發和發展過程中必須綜合協調各利益相關者的關系，推進旅游地的可持續發展。
旅游規劃的實踐證明，好的規劃來自好的策劃，好的策劃來自好的理念。只有深入貫徹落實科學發展觀，才會有好的理念、好的策劃和好的規劃。因此，將科學發展觀引進課堂，統領《旅游規劃與開發》教學思想、教學內容、教學方法，是開展本課程改革的必然要求。
從課程的學科特點來看，旅游規劃學科是涉及認識論和方法論的學科。它不僅要求學生能正確認識旅游的系統性和差異性，還要求學生能在相關分析中，掌握旅游規劃的技術手段和方法。在整個旅游管理專業課程中起著承上啟下、貫穿整個旅游管理知識體系的作用，因此如何利用本門課程的教學，培養學生正確的旅游學研究方法和綜合素質能力也是十分重要的。同時，由于旅游規劃學科體系尚未發展成熟，不同學術觀點和學派之間爭論較多，導致學生在理解知識點時有一定難度。因此，教學中如何因勢利導，博眾家之長，使學生能突破教學難點，加深對知識的理解，成為本課程改革的又一重要內容。
此外，本課程的授課時間在大二下期或是大三上期，這一時期正是學生從低年級向高年級轉化的時期。從教育學的角度看，學生在基本適應大學教學之后，其學習能力結構應在這一時期實現一個提高，即由單純的學習能力向“學習+研究”能力轉化，由單向的知識輸入型向輸入、加工、輸出型轉化。因此，在課程的教學過程中，如何引導和督促學生適應這一變化，實現從專業的基礎知識學習向系統化、深入化的專業知識學習的轉化，是開展本課程教學改革的另一重要內容。
二、全面優化教學內容
教學內容是實施教學的關鍵，因而開展課程教育改革的首要任務就是實施教學內容改革。根據《旅游規劃與開發》課程改革的目標，并結合旅游規劃學科發展的方向，課程組對原有的教學內容進行了全面優化。
（一）重視課程教學的教育功能，體現課程教學內容的思想性
專業課教學對學生思想品德的發展有著深遠的影響，在引導學生認識和改造客觀世界的同時，也培養學生對客觀世界的觀點和態度，影響著學生思想品德的形成。旅游規劃課程教學內容改革的一個重要方面，就是要突出教育功能。
在課程教學過程中，教師本著寓德教育于教學之中的原則，將思想教育貫穿于整個專業知識傳授過程之中。例如在講授旅游資源分類與評價時，結合《旅游資源學》的教學內容，再次向學生強調中國旅游資源的特點和開發利用現狀，強化民族自豪感和持續發展的理念；又如在教學中向學生介紹在中國旅游業現有的產業定位和發展現狀，從而強化學生對專業的忠誠度和參與中國旅游業的可持續發展的決心和信心。
（二）重視引進最新的學術研究成果，體現教學內容的科學性
教學內容必須反映本學科的最新學術成就和學術動態，只有不斷地引進新的科學研究成果去充實更新教學內容，才有可能使學生接觸到本學科的前沿，保證教學水平的先進性。旅游規劃作為對旅游地未來發展的一種安排，其目的在于實現旅游地的可持續發展，更應該在理論方法上以一定的先進性作為總體要求，而從當前旅游規劃的發展來看，各種先進理論在旅游規劃中的實踐運用也是越來越廣泛。針對這一課程特點，近年來課程組在教學內容的改革中，一方面積極引進國內外旅游規劃學科一些最新的理論研究成果，如增加了旅游體驗、目的地公眾參與等內容；另一方面也相應壓縮或刪除了教材中一些相對比較陳舊或與其他專業課程重復的教學內容，如弱化了旅游市場營銷的內容，使課程知識體系進一步完善。此外，在教學中還對于一些有爭論的理論或觀點，力求進行全面的介紹，分析其產生的背景和原因，引導學生從不同角度來加以認識和理解，以啟發學生的思維和培養學生的學術分析能力。
（三）強化服務旅游規劃建設管理，突出教學內容的實踐性
旅游規劃學科的一個顯著特征就是實用性強。課程組在教學中相應增加了旅游規劃制圖、旅游用地分類、旅游地產發展等應用性很強的教學內容。例如，在旅游規劃教學中，結合我市某縣旅游規劃編制實踐，闡明了旅游地產發展是指以服務旅游度假休閑為目的的房地產開發、營銷模式，分析該地發展旅游地產的有利條件，并有針對性地提出了樹立正確的旅游地產發展理念，科學編制旅游用地發展規劃，堅持土地制度創新發展旅游地產等對策建議。這一教學內容受到了學生的普遍歡迎，使同學們對旅游地產有了更深入的認識，學習積極性也得到調動。
三、構建參與式教學模式
《旅游規劃與開發》是一門理論與實踐緊密結合的課程。要求學生不僅要掌握旅游規劃的基礎理論，更強調學生能夠運用所學知識分析當前旅游目的地發展中的現實問題，并具備一定的旅游規劃設計動手能力。為此，課程組著重從以下三個方面入手，強化學生的實踐教學環節。
（一）組織旅游規劃專題討論
旅游規劃是一門綜合性極強的交叉學科，也是一門不斷在創新的學科。在規劃的實踐中，理論上講每一個規劃都應該有所創新，而這也是當前旅游規劃的發展趨勢。因此在旅游規劃與開發課程中教學，要積極培養學生的創新思維和分析能力。為此，在教學中，課程組老師每學期會安排3～4個課時，組織學生結合重慶旅游業發展的實際問題展開專題研討。如在關于都市旅游規劃知識點的教學中，圍繞重慶主城區“兩江四岸”的旅游開發這一主題，組織學生開展專題研討。在討論前，老師會發放相關參考資料，要求學生認真閱讀，同時鼓勵學生積極發表新觀點、新見解。通過討論，提升了同學們的規劃理念，開拓了規劃視野，啟發了規劃思維。
（二）建立旅游規劃實習基地
旅游規劃實習基地是旅游規劃教學的特殊課堂，建立旅游規劃實習基地是加強旅游規劃教學實踐環節的客觀要求。如在我市南溫泉景區，建立了南溫泉景區旅游規劃實習基地，指導學生在景區參加一系列野外實習，包括景區旅游資源分類調查，旅游客源市場調查，景區旅游發展現狀調查，要求學生在調查后完成南溫泉景區旅游發展規劃，繪制相關規劃圖件，并將其中較優秀的作品遞交南溫泉景區管委會。通過這一實踐教學環節使學生對旅游規劃的基本原理和方法有了更深入的認識。
（三）參與旅游規劃科研課題
如前所述，旅游規劃更注重對學生實踐動手能力的培養，而讓學生參與老師的旅游規劃課題，可以讓學生真正體驗規劃設計過程，加快對理論知識的融會貫通。近年來，課題組結合授課老師的科研課題，先后組織部分學生參與了重慶市旅游農業發展規劃、重慶市“兩江四岸”旅游發展規劃、渝東南旅游發展規劃修編、武隆縣仙女山景區旅游發展規劃等課題，讓學生參與從課題招標、目的地調研到規劃文本編制、圖件制作的全過程，實現教學和科研的雙向交流。此外，課程組還結合旅游管理專業“前店后校”人才培養模式創新實驗區項目，在實踐教學中通過“前店后校”模式，與重慶丙正旅游規劃咨詢公司等企業合作，組織學生在規劃公司參與旅游規劃項目，為學生提供發展平臺。
四、結束語
我院的旅游規劃與開發課程教學改革已進行了多年，現已取得了一定的進展，并被評為市級精品課程，但至今還有許多不完善的地方。未來隨著旅游規劃學科體系的進一步完善和成熟，以及社會發展對人才培養的更高要求，本課程教學改革將任重而道遠，仍需繼續探索。
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第7篇：旅游地產策劃范文
馬勇
旅游產業專家。湖北大學旅游發展研究院院長,教授。兼任湖北省人民政府咨詢委員、教育部工商管理學科教學指導委員會委員、中國會展經濟研究會副會長等。
研究方向:區域旅游規劃、5A級旅游景區規劃、旅游企業集團品牌戰略管理、會展管理與節事活動策劃、旅游地產投資策略、旅游目的地營銷策劃等。
代表著作:《區域旅游規劃》《WTO與中國旅游產業發展新論》《旅游市場營銷管理》《飯店投資與精細化建設管理》《會展管理理論、方法與案例》《旅游規劃與開發》等。
主持項目:《長江三峽庫區旅游可持續發展戰略研究》《福建省旅游發展總體規劃研究》《福州市旅游發展總體規劃研究》《湖北省旅游規劃創新研究》《福建海濱旅游開發總體規劃研究》《海峽西岸旅游區旅游發展總體規劃》等。
一、休閑地產的發展趨勢
1、全球化趨勢
休閑地產發展的話題不僅中國在談,近些年已成為一個全球性的話題。休閑地產的全球化主要表現在三個方面:
第一,需求的全球化。隨著國民收入,各國國民收入的增長,特別是對健康的需求,對休閑的要求,那么這種需求對旅游房地產應該成為一種房地產消費和開發的一種新的業態和新的模式。
第二,投資的全球化。休閑地產在很大程度上跟一般的住宅地產不同,休閑地產的跨地區發展過程特征非常明顯,全球化特征非常明顯。比如迪拜,很多項目就屬于旅游休閑房地產范疇。我們現在評價迪拜模式成功或失敗可能還早一點,不過,從金融角度分析,迪拜的發展轉型既有很多成功經驗,也有很多可以總結的教訓。
第三,競爭全球化。中國休閑地產的競爭對手很多,像旅游競爭對手一樣。所以,從投資角度、消費角度、產業發展角度,以及盈利模式角度考量,發展休閑地產要有全球觀點。
2、生態化的趨勢
生態化的趨勢在休閑地產方面也反映非常明顯。最近新聞里炒的非常熱的就是全球氣候會議,講氣候變化,還有一個新電影《2012》對人們的觀念影響也很大。我曾經總結過休閑地產的六種類型,不管是哪種類型,從消費者角度理解,都非常注重生態化。在離丹麥首都哥本哈根一百公里有個城市,碳排放居然是零!城市建設在生態關系上可以做很多創意,在營銷城市時就有很大賣點。
3、品牌化的趨勢
休閑地產跟其他地產有共性也有差異,共性包括企業品牌形象。以海南地產發展為例,海南地產發展引領著全國旅游地產發展,因為全國最著名的地產公司都在海南投資開發過,在海南尋找比較好的獨特贏利模式。但是,從休閑地產的品牌提升來看,我們還處在探索階段,產品品牌還不夠,競爭力還有待增強。
中國經濟發生了很大變化,如果談房地產未來判斷,我們可能都是縱向的理解,理解政策的演變、價格的變動,忽視很重要的區域選擇,只是簡單地分為大城市、中等城市、小城市。實際上,很大程度上區域創造品牌,因為區域更具有個性化。
北部灣這個區域的發展,海峽西岸發展,海南國際旅游島發展,如果我們不在區域上面加以考慮、在區域方面進行思考的話,可能投資商會帶來投資失誤,以及對政策理解的一種缺失。
4、市場化趨勢
休閑地產的市場化趨勢表現為:
第一是項目開發商市場化。休閑地產是新的形式,我們對休閑地產的理解還不夠,現在大多數還是消費者需要什么我們滿足什么。實際上,休閑地產需要創新的產業形態,休閑地產項目開發應該創造需求,甚至引領我們的消費。中央的政策在某種程度上還是有收緊的,政策的收緊是因為部分區域的房地產市場變動失調。我們要關注產業導向,國家剛剛出臺了扶持旅游產業的文件,同時還要扶持現代服務業,如果將旅游跟地產進行嫁接,以旅游功能提升為主導,我們可以找到很多新的機會。
第二,項目管理市場化。我們應該遵循市場規律進行科學管理,因為旅游地產不是簡單地把第二住宅當成旅游地產,它一定是有功能的。多元化目標是休閑地產發展的趨勢,休閑地產和商業地產結合等,多元化目標趨向可以提升休閑地產的功能結構,能夠形成合理的旅游房地產產品體系,并進而提升投資效益。要隨著政策的轉向、市場機會的變化而變化,如果不變,就會被市場所淘汰。
5、個性化的趨勢
個性化主要是主題演繹個性化,現在我們的主題演繹不夠,項目設計缺乏個性化,缺乏有創意的產品。休閑地產的個性化在很大程度上體現為服務的個性化,我們還需要很好的探索。
國內有一些純住宅地產,現在也像旅游地產,提出的口號是:“給你一個五星級酒店的家”,建了五星級會所,對外就是一種五星級酒店的形象,而且還建一個五星級景區。這樣,整個品質、整個功能都會發生變化,所以,休閑地產是房地產業態深化、提升或者功能放大,或者尋找新的贏利模式的方向。
二、休閑地產投資成功的要素
第一個要素是主題,休閑地產的成功與否,鮮明的主題是休閑地產打造成功的首要要素,除此之外,還需要科學的定位,這個主題跟定位是很有關系的,而且休閑地產一般都是高端產品。
第二個成功要素是功能,休閑地產特別強調功能的表現。在很大程度上主導功能非常突出,休閑地產需要科學的布局,功能在很大程度上是體現在空間上的。我們有些商業地產和其他的地產不像這些,在功能分區上比較到位。
第三是區位,休閑地產成功與否區位很重要。交通區位上,休閑地產一般要求交通要便捷,有比較好的可進入性,經濟區位上,一般應出現在一、二線城市。此外,人氣的聚集度和環境配套,包括自然環境和人文環境。過去休閑地產追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。
第四是休閑地產的設計,不同于一般的設計,休閑地產的設計要強調設計理念。環境學院、旅游學院不少,但很少培養休閑房地產方面的設計人才。
第五是技術。我們的技術落后,國內達不到技術的要求,包括我們的資料庫,目前數據庫建設不夠。休閑地產要打造成功,配套設施也是很重要的要素,我們很多房地產公司打出來“休閑地產”“旅游地產”的牌子,但是在配套方面卻大量缺乏,有時候在概念上有,而在硬件上不具備這個條件。休閑地產有很多指標,配套條件要求比較高,而且具有獨特的功能,這也是價值提升很關鍵的因素。
第六是品質,品質是休閑地產立足的資本。至少在五年以前休閑地產是一個高端產品,以質量求生存,以價值求發展,以品牌求提升。休閑地產在目前國家出臺的一系列限管政策的情況下,成為規避政策風險的一個很好的途徑。
第七是管理,休閑地產的管理,跟一般房地產的物業管理是不一樣的,需要多層面的管理人才,包括市場經銷管理、CIM(客戶關系)管理,僅僅有物業管理是不行的。
按照這樣的理念,休閑地產的投資策略應該是:
第一、以產業鏈為依托的投資策略,延伸到休閑地產投資的領域,比如奧運地產,實際上就是休閑地產。要從文化的結合點拓展空間,就是拓展盈利空間,國家政策在很大程度上限制盈利空間,休閑地產在很大程度上就是拓展這個空間,靠旅游做社會效益,靠旅游房地產做經濟效益,比如宋城集團、華僑城的主題公園和景觀房產結合起來。
第二、投資情感策略,投資商的理念和消費者的理念是兩個理念。休閑地產在很大程度上要關注投資商,研究消費者。休閑地產在很大程度上要關注投資商,所以我們在很多地方招商,但不知道投資方要做什么。第二個要研究的是消費者,休閑地產的消費者是不一樣的。
第8篇：旅游地產策劃范文
關鍵詞：房地產；復合型；主題地產
Abstract: the rapid development of city of today, has brought new opportunities and challenges for the development of real estate. People's living standard and cultural knowledge to improve housing conditions gradually brought to improve the requirements, the old simple real estate development model has been unable to meet the requirements for the material when people, culture, new composite real estate has become a new trend in real estate development. Through the analysis of the old and the new development pattern, with practical examples, the compound real estate success factors. For future real estate development plays a certain reference role.
Keywords: real estate; composite; real estate
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
引言
復合型主題地產其內涵是以地產為載體，具有鮮明的開發主題，整合兩種或兩種以上產業的地產開發模式。復合型主題地產有兩大特點：主題明確性和產業復合性。[1]也就是說復合型主題地產不僅要有一個鮮明的主題，還應有兩個產業互利共生，優勢互補。形成新的地產開發模式在激烈的市場競爭中脫穎而出，成為成功的地產標桿。
1舊型地產開發模式分析
1.1商業居住開發模式
商業居住開發模式，我國最早的房地產開發模式，一般是單位集體等開發或是最初的商業開發。只為了生產、生活而開發，在過去的房地產開發只是純粹的滿足人們的基本的物質需要，沒有考慮到居民的對環境以及心理上的需求，甚至是基礎設施都沒有完善，更不要說是滿足居民對于綠化景觀和心理的需求。
1.2空泛主題開發模式
空泛主題開發模式，項目規劃時提出來的一種空泛的口號，只是為吸引消費者的眼球，在開發過程中并不能將規劃時提出的主題進行確實的開發。主題成為一個幌子，不過相對于前一種開發模式進步很多，加強了基礎設施的建設以及生態環境的建設，但在激烈的市場競爭過程中這種開發模式理念也不能適應，雖然這種開發模式操作簡單，但經濟和社會效益相對于新型的地產開發模式不能實現效益的最大化。
1.3資源借用型開發模式
資源借用型開發模式，指地產開發借用已經存在的自然生態資源或社會文化資源進行開發。如某些地產開發建設“教育主題”的社區，只是因為附近存在許多學校，將這些教育人員或學生家長作為銷售目標對象，其實在規劃策劃上和一般社區并沒有什么區別，從其他的地方搬過來一個社區同樣能夠達到這樣的效果；景觀地產利用已有的景觀，在景觀周圍進行房地產開發的一種模式，這種開發模式雖然可以使地產產品升值，但同樣具有一系列的問題，開發前土地價格過高；景觀產業無法和房地產業結合相輔相成，互利共生；通過借景、借園實現增值，但化“公共空間”為“私有空間”，對原有景觀有“侵占”的嫌疑，社會效益甚低[2]。
2復合型主題地產特點分析
2.1新穎人性的開發理念
復合型主題地產在開發理念上表現出理念的新穎性和人性化，新穎性表現了復合型主題地產開發理念的遠見性和預見性，是整個項目的開發的指導基礎。人性化則體現了項目的出發點，為人服務，在規劃設計、工程技術和基礎設計設施建設上都應該考慮以人為本，確定的主題內容應當與居民的生活高度相關，例如娛樂，休閑旅游、體育運動、教育以及金融理財等[3]。
2.2多變適宜的主題理念
復合型主題地產的主題確立是多變的且是適宜的，在項目確立主題理念時，應該與眾不同，有創新性，具有地產開發的前景，在長期的建設和不斷完善的過程中，應專注于主題的升華和品質的提升。復合型主題地產的主題設計定位應該與區域所在經濟、社會以及自然環境功能相協調，
2.3明確可行的功能價值
將適宜的主題與優越的理念真正的落實到功能價值中才能反映出復合型主題地產的優越性。功能價值就是有形的、實用的、可見的東西，比如規劃設計，戶型設計、建材實用等[4]。復合型主題地產本身就要求具有明確可行的功能價值，通過對項目的建設，向居民反映出功能價值，如旅游地產，大型主題旅游項目、配套商業、公園以及休閑娛樂設施等。
2.4廣泛整合的資源環境
資源的廣泛整合性是復合型主題地產的又一特點，復合型主題地產對于資源的借鑒、利用的延伸性強，相對于舊型地產的單一的利用一種或兩種資源，復合型主題地產將周圍的資源有機的整合在一起，形成一種全新的資源開發理念，整合的資源始終貫穿著房地產開發的整個過程中，涉及多個環節，形成一條動態的開發鏈。
2.5公眾參與的生活方式
開發理念、主題設計、功能價值無一不是體現出復合型主題地產可參與的生活模式。復合型主題地產需要提供給居民容易感知的，且與其生活息息相關的主題價值。將主題生活化，是為人們創造融入新生活的契機，復合型主題地產必須可以讓公眾廣泛的參與進去才算成功，也就是說它所提供的生活方式，生活李理念，是能夠被大眾廣泛接受和樂于參與的。
2.6創新獨特的開發模式
復合型主題地產是對傳統開發模式的一種大膽的革新，在開發前就加入了人文思考、理念先行的概念；它所考慮的不僅僅是蓋房子，建社區還更考慮了生活方式的更新和生活氣氛的營造；它促使兩個或多個產業合作，整合了一切可利用資源，使傳統的住宅產品與能產生附加值的產業結合，實現了產業的互利共生，創造出更多更大的經濟與社會利益，升級了傳統舊式開發模式。
3結合實例對復合型主題地產分析
3.1旅游地產開發模式——深圳華僑城
“旅游+地產+相關產業”的開發模式是通過房地產和旅游項目的融合，配以商業、休閑、教育等相關產業，互為依托，相輔相成，共同構建一個集合旅游，休閑、度假、居住等多功能于一體的區域性旅游休閑社區。在旅游休閑社區的開發理念中，最突出的是：眾多高品質的旅游休閑設施、室內室外的大型娛樂中心和景觀地產。
深圳華僑城旅游地產是目前我國旅游地產的第一品牌，在業界被譽為“華僑城模式”這種開發模式一般在項目選址時就選擇城郊自然條件一般，開發條件較差的地區，這樣可以避免高價拿地，降低了成本，華僑城選址在深圳灣畔，占地32萬平方米，距當時深圳城市中心約14km，完全屬于城市郊區地帶，配套設施及其缺乏，知名度低。通過改善基礎設施加強區位優勢，打造精致的旅游景區環境，從深圳的歷史地理和人文環境出發，逐步建成了由靜態陳列的錦繡中華、世界之窗，到動態參于的中華民俗村，再到完全體驗的歡樂谷，以旅游來帶動人氣和知名度，融入整個城市發展格局[5]。以旅游來吸引人氣，以房地產來聚集人氣，達到長期的可持續發展。
通過旅游文化和社區建設的結合，以文化升級資源的價值。實現以旅游為基礎，地產相結合的復合型主題地產開發模式，形成土地整體綜合開發運營，大大提升了社區服務的能力和水準，居住和生活的便利性、舒適性遠遠高于舊型開發模式下的一般社區，實現區域經濟和社會效益迅速提升。
3.2體育地產開發模式——廣州奧林匹克花園
“體育+地產”開發模式始創于廣州奧林匹克花園。廣州奧園首創復合型主題地產概念，以奧林匹克體育精神，結合房地產開發，將體育精神融入社區建設中，提出“運動就在家門口”的宣傳口號，其建設的目標就是使社區成為一個全民健身的體育健康社區。
體育地產開發模式可以迅速的發展起來是因為現代城市的人們在快速緊張的生活的壓力日益增加，需要經常性的體育健身活動來緩解壓力，平衡身心。奧園所提出了一種新的生活理念，它的“體育+地產復合模式”能夠提供人們日常健身鍛煉的硬件設施和軟件服務，迎合了都市人的健康需求[6]。將體育融入生活, 通過對中心綠地中體育精神的融入。把體育生活和居住區日常的生活融為一體。體育活動被精心組織并順延至每個組團。通過運動和生活的有機聯接。力圖在居民休閑運動中實現人與人平等交流的氛圍。形成新型居住區的顯著特色——生機勃勃、和諧共融、自然健康, 成為都市人青睞的理想家園。
4復合型主題地產成功之處
4.1規劃思想的創新
無論是開發理念、主題理念和開發模式都推陳出新，摒棄了就是的開發規劃思想，真正的做到了“策劃+規劃+建設”的開發思想的創新。通過創新來吸引投資和消費。
4.2資源、產業的高端集約發展
資源和產業的集約發展實現了可持續發展，資源的高效利用，核心產品的高端化，增強盈利能力，將輔助產品復合化，提升綜合能力。以先行產業帶動后續產業的發展，實現產業的騰飛，實現多贏。
4.3功能的落實和大眾的參與
功能的落實是規劃的落腳點，是最終向人們反映的內容，落實的功能是復合型主題地產最耀眼之處。可參與的生活方式迅速的營造和諧溫馨交流的生活氛圍，并不是生硬的建造住區，更是建設家園。
4.4新技術、新材料的運用
新技術、新材料的運用不僅是節約成本，改善人居環境，更是響應低碳生活、綠色生活的號召，塑造出人性的居住環境、高效的生活條件以及廣大的升值空間，迎合了大眾的消費理念，抓住了消費者的心中之癢。
5結語
無論任何開發模式都是為了實現利益的最大化，在房地產市場快速發展，市場競爭日益激烈的今天，舊型的開發模式已然無法實現開發利益的最大化，無法吸引消費者的投資目光，將逐漸退出競爭。復合型主題地產開發模式在中國的應用前景十分可觀，將成為今后房地產開發的主流。本文通過對復合型主題地產特點的研究，以及實際例子的分析，來找出復合型主題地產的成功之處，成功是可以復制的，旨在為今后房地產開發提供一些淺顯的意見。
【參考文獻】
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第9篇：旅游地產策劃范文
關鍵詞：旅游地產、規劃設計、生態、園林景觀
Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.
Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape
中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：
項目背景
三亞城市總體規劃對開發該片區的整體訴求
萬科•三亞“湖心島”項目所屬的片區為南新農場管轄范圍，在三亞原城市總體規劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發展，規劃區內用地大部分已對外出售，并擁有開發意向方案。為科學合理地引導規劃片區的開發，經政府批復該片區進行了控制性詳細規劃的編制。2011年3月，修編后的控規經市政府批準正式實施。
規劃片區處于三亞市門戶地段，片區內山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區的主導功能。控規中該片區功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養生、生態居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區。
項目用地區位示意項目所在片區控規示意
項目概況
場地概況
萬科•三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規用地東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區域內擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區域外有規劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。
地塊性質
項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業用地，可建設商業及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。
用地規劃條件示意
甲方訴求
在規劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。
在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優美的自然環境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內企業內部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。
場地條件
土地證范圍內基地大部分區域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現狀主要為未利用地，現狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內部有三個水塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。
根據分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內部有三個大的水塘，集中與商業地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。
場地條件條件示意
規劃設計
規劃思路
通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯系周邊的居住、商業、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯場地的各個部分，使其項目用地內的各個功能成為有機的整體。
概括來講，本項目規劃結構可歸納為：“一心、一環、三軸線”。
“一心”是指一個“空間中心”。
從項目規劃開始，我們就強調創造一個強有力的核心來聯系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區域內人的生活都能夠圍繞這個中心展開。
該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。
規劃中通過利用控規中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業、居住、公園有效的統一在一起，形成人通往各個功能區域的空間場所和意向節點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。
空間中心統領全局，是整個方案的靈魂。
“一環”是指一個“自行車賽道環線”。
根據項目主題，我們利用自行車賽道形成環線，串聯場地內部的綠地系統，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯起來，強調運動公園的項目定位。
“三軸線”是指通過場地的規劃條件、自然地理條件及生態景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。
軸線一：生態軸
根據控規廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。
這個軸線具有生態的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統領了場地內部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。
軸線二：景觀軸
該軸線以項目用地整體的生態景觀要素結合商住（B-05-03）及商業（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業――無邊泳池――內湖――高園水庫公園綠地為節奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節奏展開，與人的生活聯系緊密，也是一條景觀序列軸線。
這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。
軸線三：休閑軸
保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態廊道和體現自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。
軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布局和空間控制的骨架。
規劃設計思路示意
功能布局
項目主要用地可以分為商業用地、商住用地、教育科研用地及規劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業、居住、教育及公園四大功能用地。
商業功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業，是公共活動的中心，具有較高的商業價值。
居住功能用地位于商業南面，自然條件優良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產品。
教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。
公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內部。綜合性的運動項目體現公園的運動主題。
場地設計
空間組織
在空間組織上我們從地標、節點、界面、區域的角度出發，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。
地標：以酒店群體建筑及其環境形成區域地標，建立區域形象。
節點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節點及公共活動節點。
界面：整合上述商業和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分公共和私密的空間。
區域：各個地塊內部空間形成屬性明確的區域。其中住宅小區通過生態軸、景觀軸、休閑軸與公建相聯系，保證住宅的便利性與私密性。
園林景觀組織、
園林景觀組織由外而內、由內而外的分析景觀資源，發掘場地特質。
外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。
城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。
內部庭院景觀：在各居住組團內部形成大庭院景觀。
總體景觀節奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內湖――外湖（水庫）。
規劃設計總平面圖
生態化處理方式
場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環境肌理，為游客及居住者創造多元化的自然的體驗。
水的利用。設置雨水收集回用系統，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經室外管網收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統補充水。水資源得到充分的利用。
太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統供給，提高能源的利用率，減少對環境污染，降低用電量。
六、旅游地產項目規劃設計思考
（1）宏觀定位決定開發走向
開發商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發對項目主題、客源市場、戶型產品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養等人群為市場，提供多樣的戶型產品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。
（2）項目策劃突出主題思路
各類項目的組織開展是主題內容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業文化為出發點，突出自行車運動，提倡健康、環保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。
（3）規劃設計理清功能關系
規劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發，宏觀上處理好自然環境和不同功能分區之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內部要素之間的關系以及建筑內部的組織關系。在該項目中，通過合理的規劃設計做到商業、酒店、居住分區明確，交通聯系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。
（4）生態理念營造自然氛圍
生態理念貫穿規劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態理念。從這些方面出發，體現出人與自然的完美融合，創造出生態和諧的人居環境。
規劃效果圖示意規劃效果圖示意
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