房地產法律論文精選(九篇)

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第1篇：房地產法律論文范文

房地產爛尾項目難于處理，除了項目本身面臨的種種困境外，現行法律制度不能為處理工作提供有力的支撐是一個重要原因。對于房地產爛尾項目，政府應當以市場監護人的身份，積極干預，綜合運用行政手段和法律手段，分類處理，其中主要應采取司法途徑，解決爛尾項目的根本出路問題。為了依法、有效地開展處理爛尾項目工作，至少應在三個方面進行制度創新，并應嚴格追究違反房地產市場監管規定，造成房地產項目爛尾的開發商的法律責任，包括刑事責任。

房地產爛尾項目是指已經進行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產開發項目。從項目外觀和現狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。

一、房地產爛尾項目的成因

房地產爛尾項目的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規范，監管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鏈斷裂，建設項目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾項目，基本上都產生于上世紀九十年代經濟體制轉型時期。這是房地產項目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數的爛尾地塊都屬于這種情況。

此外，也有少數爛尾地塊是由于規劃調整（例如，為了保護文物古跡、改造路網）等行政行為造成的。

二、房地產爛尾項目的困境

市場原因造成的房地產爛尾項目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：

（一）被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾項目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數百被拆遷戶、幾千人眾。多數被拆遷戶經年累月處于臨遷過渡狀態，長期被拖欠拆遷補償安置本金（包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金）、滯遷費和違約金。他們手握一紙回遷協議，即使打官司也無濟于事──開發商沒有可供執行的財產。即使偶爾有幸參與執行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優先受償權，幾乎“血本無歸”。

（二）開發商身陷巨額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發商往往還背負銀行貸款債務，與材料供應商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權債務糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發商。

（三）完全依靠市場尋求項目出路的困境。由于建設項目長期停頓，開發商的資質或者項目規劃、用地手續等許多方面都存在問題。在嚴格限制經營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉讓經營性土地使用權等一系列宏觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發揮市場機制的作用，這些爛尾項目幾乎只剩下一條絕路。

當被拆遷戶持久不斷地進行反復、群體性、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾項目。可是不久發現，在現有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾項目近似一道無解之題。

三、有關房地產爛尾項目的法律問題

調研房地產爛尾項目，始終無法回避這樣一些法律問題：

（一）市場和政府的界線究竟在哪兒？政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”？

（二）從法律角度考慮，這些項目的出路在哪里？

（三）怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩定的隱患？

（四）如何清理爛尾項目錯綜復雜的各種關系，明確各類主體的責任？

四、思考

（一）對于房地產爛尾項目，必須實行政府干預。

除了行政行為導致房地產項目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發商的不誠信行為等等。同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發揮“無形之手”作用的體現。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發揮“有形之手”的調節作用，主動介入、干預。考慮到這些爛尾項目產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。

但是，干預并不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在于盡快消除爛尾項目妨礙社會與經濟正常發展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益；在于彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。在實現這一目標的過程中，政府以市場監護人的身份出現，理順各種關系，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經濟的發育和發展帶來長遠后患。

政府干預，采取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有采取行政手段，干預才有顯效；只有采取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。

（二）應當分類處理，并且主要應采取司法途徑，才能解決房地產爛尾項目的根本出路問題。

對于行政行為導致的房地產爛尾項目，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對于其他爛尾項目，同樣要分別不同情況進行處理：

1．對于開發商已經取得國有土地使用權的爛尾項目，在不違反法律，不規避宏觀調控政策，并體現處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。

所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提訟，訴請法院判決開發商支付拆遷補償安置本金；法院受理了同一爛尾項目一定比例的案件后，查封該項目并強制執行，優先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細節問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。

2．對于開發商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾項目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強政府的宏觀調控能力。當然，對這類爛尾項目，也可以結合司法途徑來處理。

司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。

對于不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾項目的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。

（三）創新制度，為解決房地產爛尾項目提供合法并且更有力、有效的手段支持。

如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾項目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當地社會與經濟發展的房地產爛尾項目，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協作下，出臺了一些處理房地產爛尾項目的特殊政策，實踐證明行之有效。但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾項目的產生。因此，創新制度，為處理房地產爛尾項目提供法律保障，才更具根本性和長遠性。

1．設立拆遷補償安置本金優先受償的法律制度。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協議后，依照現行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：

第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執行分配順序上，優先于其他債權受償；

第二，基于物權優先于債權的民法原則，在物權法上創設一種擬制所有權，規定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進行執行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優先于一切債權受償。

2．建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾項目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執行費，免交財產保全擔保金等；并且規定，對于經當地政府確認的房地產爛尾項目，財產保全的范圍可以是整個項目。

鑒于很多被拆遷戶對開發商心存僥幸，從而存在消極行使訴權的情況，可以在將來引入公益訴訟制度的時候，考慮把針對房地產爛尾項目提起的關于拆遷補償安置本金的訴訟，納入公益訴訟中來。

第2篇：房地產法律論文范文

內容摘要：保護和發展非物質文化遺產成為四川災后旅游重建工作重點之一。本文建議利用開發旅游房地產的模式加強對非物質文化遺產的保護，采取適當的整合營銷策略，重塑四川旅游新形象，使災后四川旅游目的地更能貼合游客的心理及感知，實現旅游房地產開發與非物質文化遺產保護的雙贏局面。

關鍵詞：非物質文化遺產 旅游房地產 旅游目的地 口碑營銷

同物質文化遺產一樣，非物質文化遺產也同樣具有科學價值、文化價值與歷史價值。它能將一個民族賴以存在和發展的特有的生存方式、生活智慧、思維方式、想象力和文化意識等形成產業化，是一種文化不斷積累和傳承的過程（王焯，2009）。而旅游房產具備不動產投資和休閑度假消費雙重屬性，是一種結合了金融業、房地產業、旅游業和資產管理的復合型投資開發及經營管理概念。因此，一方面將非物質文化依附于旅游房地產這種載體，進行產業化開發和經營，可以得到更廣泛的認識和推廣；另一方面旅游房地產在客觀上又是具有極高價值的旅游資源，反過來又能夠推動著當地旅游業的發展。

大力發展四川非物質文化遺產旅游

四川作為中國西部大省，遼闊的地域、豐富的自然資源、悠久的歷史和絢爛的文化，非物質文化遺產門類齊全、豐富多彩（澤波，2010）。國務院在2006年公布的國家第一批非物質文化遺產保護目錄中，四川擁有27項；2008年公布的國家第二批非物質文化遺產保護目錄和第一批國家級非物質文化遺產擴展項目名錄中四川又有78項，位居全國第三（練紅宇，2010）。但是，在2008年的汶川大地震中，四川省的非物質文化遺產遭受到嚴重破壞，損失難以用數字來衡量。

最大限度和最廣泛地利用物質與非物質文化資源的方式就是旅游，旅游能將經濟與文化有機的結合在一起。四川災后旅游業的恢復需要一個長時間的過程，特別是針對于境外游客的入境旅游更是一個長期的恢復過程。不過，這樣的情況在2010年開始有了較好的轉變，境外游客開始逐漸增多。2010年1月至5月入境游客人數已達27.66萬人次，比2009年同期入境游客總量21.34萬人次增加了近30%。

災難亦是契機，這次地震應喚起我們對非物質文化遺產進行合理保護的深度思考，怎樣才能使其傳承下去，得到更好的發展與利用。而旅游產業由于擁有豐富的、具有高價值的非物質文化遺產資源，也能擁有更好的發展前景。四川省豐富的非物質文化資源令成都建成落戶了我國第一個非物質文化遺產主題公園，并于2007年5月和2009年6月先后舉辦了兩屆“中國成都國際非物質文化遺產節”。非遺是重要的人文旅游資源，具有豐富的旅游開發價值（曾亞玲，2010 ），四川憑借得天獨厚的自然風光和“非遺”文化資源，打出了四川的名聲和品牌，有利于促進四川非物質文化保護和傳承工作，給其帶來更多存活的空間，有利于推動四川災后旅游產業健康有序地向前發展，為四川旅游業增添無盡的魅力和效益。

旅游房地產的產業屬性

旅游房地產的發展歷史并不長，同時也是個“年輕”的概念。其發源地始于法國地中海沿岸。旅游房地產開始的標志是1964年法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村，它首次采用了分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產緊密結合，標志著旅游房地產業的誕生。隨后這種方式在瑞士和歐洲其他國家傳播開來。

“旅游房地產”是在引進國外“分時度假”概念的基礎上，進一步延伸、發展和創新而來的。由于產業歸屬的困惑、產品的豐富、實踐的迅速變化、“旅游”與“房地產”的交叉和融合性等因素加大了旅游房地產概念的界定難度。目前國內學者對旅游房地產的概念界定還不統一，尚未形成公認的概念。如祝曄和殷紅衛（2010）認為，旅游房地產是指以旅游景觀為依托，以房地產開發為經營手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產品和物業形態。

不同研究者從不同的角度和方面對旅游房地產的概念進行了闡釋，雖然在界定其概念時強調的側重點不同，但是在基本的核心認識上是一致的。從房地產的角度而言，旅游房產（住宿業）是圍繞滿足現代旅游業發展對住宿業需求而出現的房地產開發模式。從投資的角度而言，旅游房產（住宿業）是各類資本通過對與旅游住宿相關的房地產進行投資開發，來獲取投資收益，是針對旅游業投資開發的重要組成部分。從產品的特征而言，旅游房產具備消費和不動產投資雙重屬性，具體體現在：一方面，旅游房產（住宿業）是現代旅游業的重要組成部分，為各類旅游、休閑度假者提供相應的住宿、餐飲、娛樂等高品質消費服務；另一方面，旅游房產也是商業房地產投資開發產品，具備極強的投資經營和資產增值價值。

筆者認為可以從廣義和狹義兩個方面對旅游房地產的產業屬性做出界定：廣義上，所有與旅游業相結合具有一定旅游主題的房地產開發項目，或者開發方式上實現旅游服務功能的旅游住宿設施以及間接為旅游服務的地產開發項目都可以叫做旅游房地產；狹義上，旅游房地產是以多種旅游項目為依托和基礎，以旅游區域的景觀、生態、文脈為開發契機，以優美的景觀和良好的度假休閑配套設施為主要特征，通過與旅游項目的嫁接與融合，兩者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，并且所開發的房地產項目以本地區以外的人群為主要銷售對象。

四川非物質文化遺產與旅游房地產共生發展策略

單純將非物質文化遺產作為旅游的重要資源之一，還不能充分挖掘旅游業的潛力，而應放眼未來，利用開發旅游房地產的模式加強對非物質文化遺產的保護，采取適當的整合營銷策略，重塑四川旅游新形象，使災后四川旅游目的地更能貼合游客的心理及感知，從而吸引更多的游客，尤其是海外游客重來四川旅游。

（一）建立健全四川非物質文化遺產保護和發展機制

非物質文化遺產存在形態的復雜多樣性決定了其保護與發展是一個龐大的系統工程。雖然一些傳統的非物質文化遺產項目也許可以經過包裝和商業運作產生一定的效益，但大多數非遺項目本身的文化價值還有待進一步發掘，其生命力已經相當脆弱， 如果對其開發和商品營銷不當，極有可能將會導致其更加邊緣化、瀕危化，甚至喪失其文化品質及本真性價值（馬知遙，2010）。因此，在對非物質文化遺產的保護和開發過程中，不能盲目迎合旅客的需求，不能忽略遺產本身的不斷變化，在維持其本身穩定性延續的同時也要注重其與時俱進的時代特征，符合事物客觀發展的規律，在發展同時也須要維護其本真。

（二）促進非物質文化遺產保護與旅游房地產資源的整合

隨著市場經濟的發展，通過旅游房地產的開發，有利于帶動非物質文化遺產產業的發展。通過建立國內包括國外的交換平臺，將四川非物質文化遺產旅游納入到一個更大的系統中擴展客源空間，提高行業間的競爭力，進而滿足消費者新的需求，避免產品供應過剩。同時，非物質文化遺產市場本身需要創新，將多元化的非物質文化遺產以統一主題的旅游地產、旅游公園的形式出現，必將為我國的旅游市場和房地產市場找到切合點，并在互動中尋求更好的發展方向和更快的發展速度。

（三）完善旅游配套設施建設

非物質文化遺產不僅僅是由于自然外力的損毀，同時也由于對其發展的不加重視，非物質文化正在快速消失。通過產業化運作，能擴大非物質文化遺產傳承的受眾（錢陳翔，2010）。旅游業已成為國民經濟的重要支柱產業之一。目前四川地區旅游每就業1個人，可以間接帶動社會就業4.7人。因此，建議將產業化的方式引入到非物質文化遺產的保護和開發中來，通過“旅游導向型土地綜合開發”（Tourism-oriented Land Development，TOLD）模式（吳必虎和徐小波，2010），引導民間資本投入到非物質文化遺產的開發中來。通過對非物質文化遺產旅游資源的創新開發、重新開發和補充開發等方式，完善旅游配套設施建設，形成具有一種或多種主題、兼容多種非遺旅游活動、集中多種休閑、游憩、娛樂、商業、運動、度假等功能的旅游房地產，弘揚非物質文化遺產的民族精神與內涵，增強旅游接待能力，擴大非遺影響力。

（四）提高非遺旅游房地產經營者的經營水平

由于旅游房地產在中國起步較晚，立法相對滯后，相關的法律法規還不完善，加之中央土地調控政策的密集出臺，一些以旅游房地產開發為名，變相圈地的情況開始抬頭。事實上規劃是非遺地產建設的龍頭。這就要求開發商既要著眼當前，又要立足長遠，不能把非遺旅游的附加作用表象化和擴大化，不能浪費有限的非遺資源和破壞非遺生態環境，而應突出非遺特色，大打非遺文化品位牌，做到有序開發，注重非遺旅游區原有生態格局和景觀結構，使得非遺地產項目持續發展。

（五）整合非物質文化遺產資源以進行旅游房地產的非遺和綠色開發

一般來講，城市是主要的客源產生地和旅游集散地，除了商務會展旅游之外，多數觀光旅游和休閑度假旅游發生于城市周邊地區和遠離城市的旅游景區。正是基于這種旅游時空規律，產生了環城游憩帶現象，且約有50%出游力集中在環城市50千米以內。我國度假目的地綜合化發展主要依靠兩種途徑，一是依托原有旅游地的綜合型更新式開發，二是新建的綜合型度假地。前者往往受制于先前旅游地功能結構和資源稟賦，體現出特定的度假主題，如海濱度假、鄉村度假、遺產地（歷史街區）度假等；后者通常受市場需求主導，在度假內容和主題選擇上相對靈活，可分為單主題、多主題和無主題等幾種類型。目前，由于人均休閑度假資源的限制，中國旅游發展模式無法重走西方道路，而必須在有限的旅游景區和城市內部解決國民不斷增長的休閑度假需求。有鑒于此，建議圍繞特定非物質文化遺產主題，打造具有四川特色的、具有明顯的“主題化混合性”的非物質文化遺產旅游產品組合，將觀光、休閑、度假、養生、宗教、娛樂、購物、房地產等多種產品混合在同一個區域中，宣傳四川非物質文化遺產的內涵和精神，使其成為名副其實的“泛度假旅游”。

結論

如何促進新世紀中國非物質文化遺產的更快更好發展，應是我們認真面對和探討的課題。將非物質文化遺產與同樣作為新的經濟增長點的旅游房地產橫向結合是一種新的探索途徑。有理由相信隨著我國產業結構調整和市場經濟進一步發展成熟，人們對本地非物質文化遺產保護的自覺意識勢必增強，與之共生發展的旅游房地產業也會不斷發展成熟。這樣一來，能夠吸引更多的游客前來觀光，同時還能為非物質文化遺產的發展與傳承提供廣大的群眾基礎，實現旅游房地產開發與非物質文化遺產保護的雙贏局面。

參考文獻：

1.王焯.遼寧非物質文化遺產產業化保護模式探究[J].文化學刊，2009(11)

2.澤波.略論非物質文化遺產保護與構建和諧四川的關系[J].四川戲劇，2010(3)

3.練紅宇.四川省非物質文化遺產的保護與旅游開發研究[J].成都大學學報（自然科學版），2010(9)

4.曾亞玲.吉林省非物質文化遺產保護與旅游開發的共贏[J].中國商貿，2010(9)

5.祝曄，殷紅衛.旅游房地產綠色開發評價體系的構建及應用研究――以南京湯山溫泉度假區為例[J].生產力研究，2010(2)

6.馬知遙.非遺保護中的悖論和解決之道[J].山東社會科學，2010(3)

7.錢陳翔.非物質文化遺產的產業化探究[J].商業時代，2010(33)

8.吳必虎，徐小波.旅游導向型土地綜合開發(TOLD)：一種旅游 房地產模式[J].旅游學刊，2010,25(8)