不動產登記相關法律精選(九篇)
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第1篇：不動產登記相關法律范文
不動產對于全球經濟的發展都具有重要意義，尤其是隨著社會經濟的快速發展，不動產交易數量逐漸增多，不動產已經成為了財富的象征，人們對不動產的保護意識也不斷提高，然而在不動產登記方面還存在一些缺陷，影響了不動產交易。因而，完善不動產登記制度是內地與澳門地區人們的共同需求。
1.不動產登記
在法律上，不動產主要是指不能進行移動的土地、土地附著物以及沒有與土地進行分離的土地相關生成物，也可以是一些通過人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動產登記是由權利人或者相關利害關系人提出申請，由當地政府機構中的相應部門對申請人的不動產物權及物權變更等情況進行在冊登記，也可以將其稱為不動產物權登記。為了對不動產交易行為的安全性進行保障，各個國家都根據不動產市場交易的實際情況，制定了與之相對應的不動產登記制度。目前在世界范圍內，主要有契據登記制、權利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動產登記方式[2]。
2.內地不動產與澳門不動產等級制度比較
對內地不動產與澳門不動產等級制度進行比較，具有一定難度。主要原因在于我國內地關于不動產登記工作方面還沒有做出嚴格規定，不動產登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規定等多條法律都對不動產登記進了規定，但是缺乏統一性。相比較而言，澳門地區具有統一的不動產登記制度體系。同時，由于我國內地與澳門地區的經濟政治管理體制有所不同，導致兩個地區的不動產登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個方面進行比較。
2.1不動產界定比較
在澳門地區，除了對有物體與無物體進行了區分，而且在《澳門民法典》中對不動產進行了準確界定，詳細指明了不動產的范圍，在不動產的認識上不存在任何分歧。而在我國內地，由于沒有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動產概念的界定來開展工作，但是《民法通則》中并未對不動產的詳盡概念與范圍做出具體明確的規定，很多時候為不動產登記工作的開展帶來了一定麻煩[3]。
由于澳門地區對不動產有明確的界定，對不動產進行了四種分類，因而，在開展工作時，尤其是在不動產的認定環節，可以按照民法典中的規定對不動產進行對比，就能夠準確判斷出是否為不動產。由于我國內地主要是通過規劃范圍的方式來對不動產進行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設備。盡管二者對不動產的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應規則判斷出不動產的屬性，都具有特定意義。
2.2不動產登記立法比較
由于受到歷史文化的影響，澳門地區的法律在制定過程中會受到葡萄牙傳統殖民地文化因素的影響。澳門不動產登記制度就是建立《抵押法》基礎之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當澳門真正回歸祖國以后，相關部門對不動產登記相關法律進行了修訂，頒布了《物業登記法典》，時至今日還一直在沿用。
但是在內地，到目前為止，在不動產登記方面還尚未形成統一的法律，盡管在我國的《物權法》中對相關內容進行了規定，也解決了不動產相關法律法規較為散亂的問題，但還只是一個雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來，隨著人們呼聲的強烈以及人們法律意識的增強，我國在不動產登記法律的制定方面取得了一定進展。例如相關部門對《物權法》進行了修改，使其不斷得到完善。《土地登記法》也對不動產的登記、變更、賠償等方面進行了規定。從整體上看，我國內地不動產登記制度與法律日益完善，正在向著統一化的方向發展。
2.3不動產登記效力比較
無論是中國內地還是澳門地區，在不動產登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對“兼采主義”內涵的理解，兩個地區卻截然不同。在澳門，把登記對抗作為了不動產登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項不動產交易順利完成，不僅僅雙方當事人意見要高度達成一致，首先必須要嚴格遵照相關法律完成相應程序，需要簽訂“不動產買賣公證書”，即澳門地區的法律規定需要通過簽訂不動產買賣證書與實施對抗主義制度來對不動產交易進行雙重安全保護。
在我國內地，進行不動產交易時，只要買賣雙方達成了共識，就會產生不動產交易合同，也就代表著不動產物權的轉移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過登記方式來對不動產物權轉移進行保護，保障交易安全。另外，由于內地的多部法律都對不動產物權的轉讓、變更及注銷進行了規定，但是很多法律中都標出了“另有規定除外”的字樣，這就使得在實際操作中不利于對除外情況尺度的把握，缺乏科學性，有待完善與優化。
2.4不動產登記機關比較
中國內地與澳門不動產登記機關也同樣存在差異。由于澳門地區的行政區域范圍較小，相對來說，對不動產資源的管理較為容易。根據澳門地區《物業登記法典》中的內容規定，澳門法務局及其下屬物業登記局對不動產登記工作進行統一管理，所有關于不動產登記的內容與信息都可以在相關登記機關進行查詢。
但是我國內地的情況與澳門地區有所不同，我國內陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區域劃分較為復雜，因此，使得不動產登記管理中，不能按照統一標準來進行控制。到目前為止，也沒有形成一個具有統一性的內陸不動產管理制度，因而也沒有設置統一規定的不動產登記機關。根據我國憲法規定，內地大部分地區都實行了不動產分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對于房屋、土地等不動產的登記工作都是由不同機關來登記處理。但是內地眾多的不動產登記機關，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個不動產登記機關的交流與溝通，增加了當事人對不動產等資料信息進行查詢的困難。同時一些不動產登記機關也存在權利劃分不清、互相扯皮推諉等問題，一定程度上對法律秩序與社會秩序造成影響。另外，當兩個或者兩個以上的不動產登記機關的權利出現交叉時，不僅會損害當事人合法權益，同時也增加了不動產登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動產資源的利用效率，造成了人力資源的浪費。為此，我國內地不動產登記機關，可以借鑒澳門等地區不動產登記機關的設立機制，大力推進登記機關改革。
3.結束語
本文通過對中國內地不動產登記制度與澳門不動產等級制度在不動產含義界定、不動產登記立法、不動產登記效力及不動產登記機關方面的比較，對兩個地區的不動產登記制度有了進一步了解。澳門地區的不動產登記制度形成時間較長，值得內地在不動產制度及法律制定過程中學習與借鑒。同時我們需要繼續加強對中國內地與澳門地區不動產登記制度的研究，通過對比分析，完善兩個地區的不動產登記制度，從而提高土地、房屋等不動產資源的利用效率。
參考文獻：
[1]彭威堅.澳門與內地不動產登記制度比較[D].華東政法大學， 2012，04（15）.
第2篇：不動產登記相關法律范文
① 登記所
在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
② 登記對象
係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。
③ 不動產登記法
不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。
2． 不動產登記
① 可為登記之權利
登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。
所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權
所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
② 公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。
但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③ 申請人
登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④ 登記之效力
權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤ 登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
· 附件書類之檢附
申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）
· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
· 登記識別資訊 （或被稱為權利証之登記完了證明）
· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥ 登記之囑托
承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）
· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）
· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。
在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3． 土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。
第3篇：不動產登記相關法律范文
隨著不動產在人們生活中占據的地位不斷提高，甚至占據到人民群眾擁有財產比重的第一位，故而其糾紛的發生也同樣呈上升趨勢，因此也自然將不動產登記機構與人民法院緊密聯系起來了。具體來說，兩者之間的業務來往可以分成以下三類。
1.查詢類
（1）《民訴法》第六十七條規定：“人民法院有權向有關單位和個人調查取證，有關單位和個人不得拒絕。”
（2）《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第二十八條規定：“人民法院在執行中有權向被執行人、有關機關、社會團體、企業事業單位或公民個人，調查了解被執行人的財產狀況，對調查所需的材料可以進行復制、抄錄或拍照，但應當依法保密。”
（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二條規定：“人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。”
根據以上法律規定，配合協助法院查詢和核實不動產的權屬信息，是不動產登記機構與法院之間重要的一項工作。
2.查封類
（1）《民訴法》第一百零三條規定：“財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規定的其他方法。人民法院保全財產后，應當立即通知被保全財產的人。”
（2）《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》（法釋〔1998〕15號）第四十一條規定：“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。”
（3）《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第九條規定：“查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。”
（4）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第二條規定：“人民法院執行人員到國土資源、房地產管理部門辦理土地使用權或者房屋查封、預查封登記手續時，應當出示本人工作證和執行公務證，并出具查封、預查封裁定書和協助執行通知書。”
由以上法規可以看出，不動產查封作為一種重要的財產保全措施，也是不動產登記機構協助人民法院辦理的一項重要工作。
3.協助轉移類
（1）《民訴法》第二百五十一條規定：“在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。”
（2）《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第二十五條規定：“查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協助人民法院執行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施。
查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，其他人民法院已向該登記機關送達了過戶登記協助執行通知書的，應當優先辦理過戶登記。”
（3）最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第一條規定：“人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。”
人民法院相關法律文書生效以后，往往要通過不動產登記機構協助人民法院將其確定的不動產權利轉移到新的權利人名下，因而這項工作也是不動產登記機構配合人民法院最終實現司法功能的一項重要工作。
二、法院處罰的法律依據
不動產登記機構等相關個人和單位，如果在民事訴訟過程中拒絕配合人民法院依法進行的調查和執行行為，則構成了妨礙民事訴訟的違法行椋可能因此而受到相應處罰。具體的法律依據如下：
1. 《民訴法》第一百一十四條規定：“有義務協助調查、執行的單位有下列行為之一的，人民法院除責令其履行協助義務外，并可以予以罰款：
（一）有關單位拒絕或者妨礙人民法院調查取證的；
（二）有關單位接到人民法院協助執行通知書后，拒不協助查詢、扣押、凍結、劃撥、變價財產的；
（三）有關單位接到人民法院協助執行通知書后，拒不協助扣留被執行人的收入、辦理有關財產權證照轉移手續、轉交有關票證、證照或者其他財產的；
（四）其他拒絕協助執行的。
人民法院對有前款規定行為之一的單位，可以對其主要負責人或者直接責任人員予以罰款；對仍不履行協助義務的，可以予以拘留；并可以向監察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議。”
2. 《民訴法》第一百一十五條規定：“對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。
拘留的期限，為十五日以下。
被拘留的人，由人民法院交公安機關看管。在拘留期間，被拘留人承認并改正錯誤的，人民法院可以決定提前解除拘留。”
3. 《民訴法司法解釋》第一百九十二條規定：“有關單位接到人民法院協助執行通知書后，有下列行為之一的，人民法院可以適用民事訴訟法第一百一十四條規定處理：
……
（三）拒不停止辦理有關財產權證照轉移手續、權屬變更登記、規劃審批等手續的；
（四）以需要內部請示、內部審批，有內部規定等為由拖延辦理的。”
三、不動產登記機構被處罰的典型案例
1.衡陽市中級人民法院（2015）衡中法執復字第29號
法院認為，2013年12月16日，衡陽市珠暉區人民法院要求常寧市房管局查封被執行人李朝發所有的位于常寧市培元辦事處群英西路興發農貿市場單幢09房產時，查封裁定及執行通知雖有瑕疵，常寧市房管局在收到查封裁定后，仍對查封裁定及執行通知上載明房產證項下的房產予以查封。但常寧市房管局在常寧市人民法院再次查封李朝發同一地段房產且對珠暉區人民法院先行查封的房產產生不同認識時，常寧市房管局在常寧市人民法院的要求下擅自更改了查封范圍，未主動告知珠暉區人民法院查封范圍的變更；且將珠暉區人民法院的查封日期從2013年12月16日變更為2014年6月23日。執行法院認定常寧市房管局變更查封范圍和查封日期違反協助執行義務屬實，但處罰力度過大，應酌情減輕處罰。最終改判處罰五萬元。
筆者點評：本案中，不動產登記機構在收到珠暉區人民法院的查封文書時，沒有對其瑕疵及時提出審查建議就辦理了查封登記，而后在常寧市法院來查封的時候又沒有征求原查封法院的意見就徑行變更了查封范圍和查封日期，因此導致了受處罰的結果。
2.龍江大慶市中級法院（2016）黑06慶執復1號
高新法院于2015年12月18日作出（2015）慶高新執字第616-2號罰款裁定，對安達市國土資源局罰款100萬元，限在2015年12月25日前繳納。
法院認為，復議人安達市國土資源局作為案涉土地的主管部門，其應當自覺按照生效法律文書的規定履行相應的協助義務，而不是以“內部審批”等借口拖延執行，推諉執行，甚至是拒絕執行。法院有權依據《民訴法》第一百一十四條的規定進行處罰，而在處罰后仍不履行協助義務的，高新法院可以向監察機關或者有關機關提出予以紀律處分的司法建議。
筆者點評：根據相關法律規定，不動產登記機構是不能對法院的生效法律文書的內容進行實體審查的，應當及時、無條件地履行，不能以“內部審批”等理由來拖延推諉。即使是認為該協助要求有問題，也應該先受理該文書，而后再給人民法院寫審查建議。
當然，屬于無辦理權屬登記的情況下要求協助的除外，如要求將無合法來源的土地使用權、違法建設的房屋協助過戶的。
四、不動產登記機構的實務應對
根據以上典型案例中被罰的具體情形，基本上可以分成協助錯誤、拒絕協助、以內部程序為由拖延執行，等等。對此，不動產登記機構應當區分情況來予以應對。
1.對于有登記信息且相關協助手續齊全的必須及時辦理，不應拖延或者以內部程序來對抗協助義務。需要特別注意的是，對于人民法院來說，不動產登記機構只要簽收了協助文書，協助義務就生效了。因此，對于人民法院合法的協助查封要求必須立即予以處理。
2.對于沒有相關權屬登記的不動產的查封可以不予受理。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第十條規定：“查封尚未進行權屬登記的建筑物時，人民法院應當通知其管理人或者該建筑物的實際占有人，并在顯著位置張貼公告。”
《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第十五條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。”
因此，除了法律特別規定可以預查封的情況以外，對于未登記的不動產，法院應該以貼公告的形式予以查封，而不動產登記機構則因為沒有相關信息而無協助的義務。
3.法院要求協助執行的不動產與登記內容不符的，如權利人不同、坐落、房號與登記簿記載不一致等。發現以上情況的應該書面告知法院工作人員，如法院仍然要求執行的，可以讓其重新出具正確的協助執行文件。
4.不動產登記機構認為法院要求協助的內容與法律沖突的，如認為被執行不動產不宜分割執行的、執行時變更許可用途的、對集體土地上房屋執行不符合法定條件的，等等。根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第三條規定：“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。”因此，不動產登記機構應當先行受理協助執行的文書，而后在給法院出具書面的審查建議書，法院是否接受，最終應當以法院的意見為準。
5.對于有不動產上查封與輪候查封并存時的處理方法。根據《關于建立和完善執行聯動機制若干問題的意見》（法發〔2010〕15號）第十二條規定：“輪候查封的人民法院違法要求協助辦理房屋登記手續的，依法不予辦理。”
根據《最高人民法院關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》（法釋〔2016〕6號）第二條規定：“優先債權執行法院要求首先查封法院將查封財產移送執行的，應當出具商請移送執行函，并附確認優先債權的生效法律文書及案件情況說明。
首先查封法院應當在收到優先債權執行法院商請移送執行函之日起15日內出具移送執行函，將查封財產移送優先債權執行法院執行，并告知當事人。
移送執行函應當載明將查封財產移送執行及首先查封債權的相關情況等內容。”
第4篇：不動產登記相關法律范文
不動產登記全面推開勢在必行，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權等將登記在冊。根據不動產登記數據，未來中國最大的不動產登記法律將權屬明確，合法物權得到保障，同時，企業、個人物業可以進入金融領域盤活資產。
不動產登記提升了房產稅預期，對房地產市場影響不明朗。不動產登記成熟后，房產稅必定會推出，從理論上說，越是投資性房產、非自住性房產，房產稅越高。
以美國為例，紐約、舊金山等地豪宅房產稅較高，但是一些旅游勝地的房產房產稅更高，能在旅游景區買得起第二套房、支付得起高額費用的人，都是美國的巨富階層，這樣的人理應為地方公共教育、醫療多做貢獻。中國要擺脫土地財政，未來的道路與此相似，這就意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產的人，會選擇觀望，這對于高端投資性的旅游地產是一大打擊。
今年3月，國土資源部部長姜大明表示，要用4年左右時間，運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統一登記體系。這并不意味著房價在4年內會平穩，反而意味著房價在4年內會震蕩不已，購房者手上捏著錢，心里在打鼓。在預期偏向負面時，通常的選擇是，剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現，投資客會選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。
政府依然握有預期決定權，房地產市場是大幅下挫，還是平穩落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻，首套房不征房產稅，或者第二套房不征房產稅，在旅游地居住養老的老人，不必繳納房產稅。
中產收入階層中財富的大部分以房產形式存在，一旦房地產成為負資產，中國中產收入階層可能在一夜之間被消滅。根據西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”上的表述，“中國家庭資產的分布非常的不均，最高資產10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產”，這部分家庭應該以稅收的方式對社會做更大的貢獻。未來，這部分家庭繳納的稅收最多。
中國家庭資產增長，中產階級增長，房子增長速度超過了其他資產，中等資產家庭房產貢獻非常大。從2011到2013年，中國家庭資產增加19.6%（未經CPI調整），其中，房產增加了26.8%，房產是資產增長的核心。資產排在30%和70%之間的中等資產家庭，由于房地產因素，資產升值。根據29省區市排序，房產在總資產當中比例排序最高的是北京，北京市民當中總資產83.8%是房子，這是極高極高的資產比例，上海是76.5%。如果向這部分中產收入階層征收重稅，毫無疑問，中國的中產收入階層將遭受巨大打擊。
第5篇：不動產登記相關法律范文
司法拍賣中，不論是傳統拍賣還是網絡拍賣，不動產類型的案件從數量上、標的金額上都占據極大的比例，且呈現上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當確認競拍成功后，又必須在短時間內一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機制，是現階段解決該問題最為可行的方法。
二、不動產司法拍賣中引入貸款機制的方式
(一)引入第三方提供擔保、墊資服務的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據銀行的貸款授信額度為競買人提供擔保，并由競買人辦理委托公證，出具全權委托由第三方或銀行辦理后續不動產產權登記、抵押手續的公證委托書。2．法院收到拍品的全部價款后，出具相關法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產產權過戶登記、抵押登記。3．銀行完成貸款審批流程，正式發放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔保責任，競買人依約向銀行按期償還貸款。(二)引入房管部門提供不動產產權和抵押權預告登記制度的貸款方式。該種方式的基本流程為:1．對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關銀行申請貸款，銀行進行初步審核通過后，與競買人初步簽署發放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協議，并辦理相關公證委托手續，授權銀行辦理不動產所有權的登記及抵押手續。2．法院根據買受人的申請并審核相關材料后，向房管部門發函，要求其協助辦理相關不動產所有權轉移預告登記與抵押權預告登記。3．房管部門辦理好相關預告登記后，及時函告法院，法院將相關書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。4．法院收到全部拍賣款后，出具相關產權過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產的所有權過戶及抵押權登記。不動產所有權正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權，買受人依約向銀行償還貸款本息。該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發放貸款的高風險的顧慮，又使買受人無需支出擔保費用及墊資成本，切實保障了銀行“零風險”，買受人“零負擔”。
三、兩種貸款機制的對比與選擇
縱觀兩種貸款機制，各有利弊:(一)債權人利益保障方面。前者，引入了第三方提供擔保、墊資等各方面服務，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協調配合，且在房管局未辦理預告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權人的權利盡快實現。(二)銀行承擔的義務及風險方面。前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務，也無需準備專項資金，減少了銀行的機會成本;同時，由于第三方的擔保、融資，銀行可轉移大部分風險。而后者，雖然預告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風險，減少資金占用。(三)競買人/買受人方面。無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準備足額的首付款。而后者引入預告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。(四)房管部門方面。現階段預告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關司法實踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率。可見，在司法拍賣貸款中引入預告登記制度具有可行性和有效性。通過以上比較，筆者認為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進合理，但短時間內無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務的貸款平臺，同時，創設司法拍賣不動產產權和抵押權預告登記制度。待預告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據自身需求進行選擇。
［參考文獻］
［1］淘寶網司法拍賣板塊［EB/OL］．sf．taobao．com/?spm=a21bo．50862．201859．6．2a7fdccdcXmi6O．
第6篇：不動產登記相關法律范文
論文關鍵詞：中小企業；融資；動產擔保；權利擔保
中小企業在我國國民經濟中具有重要作用，已經成為我國國民經濟增長和協調運行的基礎性力量，支持中小企業發展具有重要意義。一直以來，融資難都是制約中小企業快速發展又難于破解的主要問題之一。造成中小企業融資難的原因有許多，其中信貸融資難的主要因素則是金融機構過于依賴土地和建筑物等不動產作為擔保物，而中小企業的主要資產卻多以動產和權利為主。基于緩解融資難現狀，支持、促進中小企業發展的現實需求，越來越多的金融機構、行政部門、企業積極創新融資擔保模式，并付諸于實踐。融資擔保模式創新過程中存在諸多的法律問題，值得我們關注并不斷探求完善相關法律制度的對策。
一、中小企業融資擔保模式創新的實踐
中小企業享有的權利種類繁多，擁有的動產資源豐富，這些動產與權利都可成為擔保物，因此，減少金融機構對不動產擔保的依賴，創新中小企業融資擔保模式，具有廣闊空間和大好的前景。近幾年，在中國人民銀行的推動下和政府的支持下，金融機構對動產和權利擔保融資業務創新的力度不斷增加，取得了較好的效果。
（一）權利擔保融資的創新
1、用益物權擔保融資的創新
用益物權是指對他人的物在一定范圍內，加以使用和收益的定限物權。《物權法》第184條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律另有規定可以抵押的除外。除此之外，《物權法》對用益物權作擔保物并無限制，這為用益物權擔保融資提供了法律保障。實踐中，基于林地承包經營權、采礦權、海域使用權等權利作擔保融資的模式，都屬于用益物權擔保融資創新的范疇。這些用益物權用于擔保融資，幫助了許多中小企業利用潛在價值得到所需信貸資金，并在一定程度上提高了放貸銀行的資金使用率。
2、財產權利質押融資的創新
根據《物權法》第223條的規定，股權、知識產權中的財產權、應收賬款等財產權利可以出質。實踐中，對于債權人而言，股權、知識產權、應收賬款等權利質押的風險較難控制，因此，金融機構并不愿意接受這些財產權利質押。近幾年，金融機構關于財產權利質押貸款的探索與創新主要是完善質押融資中的權利價值評估、權利出質登記、權利交易等相關操作環節，以此降低融資風險，消除金融機構的顧慮，推動權利質押融資的發展。此外，金融機構也在不斷探索拓展應收賬款質押的類別，由此出現了訂單質押、旅游門票收費權質押等融資模式，這些融資模式把企業無形財產轉化為了動態資產，緩解了企業融資難的狀況。
3、其他權利擔保融資的創新
權利擔保融資模式創新的實踐還有很多，如簡陽農村信用合作聯社推出的沙石開采權質押貸款，嘉興銀行推出的排污權抵押貸款，義烏地區推行的商位使用權質押貸款等等。這些權利擔保融資模式拓寬了企業的融資渠道，在一定程度上解決了企業融資難問題。
（二）動產擔保融資模式的創新
動產資源種類較多，融資空間廣闊，金融機構不斷加大對動產擔保融資模式的創新力度，推出了油品、黃金、黃酒、大蒜等動產質押貸款模式，再如山東恒泰農村合作銀行推出的鋼結構抵押貸款模式，這些新的擔保創新方式在一定程度上滿足了企業的資金需求、促進了銀行貸款的良性循環。
（三）保證擔保融資模式的創新
保證擔保融資創新主要是聯保貸款模式，即三個或三個以上企業按自愿原則組成聯保體，銀行對聯保體成員進行授信，成員之間相互承擔連帶責任的一種融資模式。根據行業、地域的不同，各銀行采用的中小企業聯保貸款模式亦不同，有聯保基金模式（協會聯保模式）、網絡聯保、行業聯保、聯貸聯保等多種模式。聯保貸款模式有利于成員間內部監督，相互督促及時還款，同時，還具有更強的靈活性、可變性、易操作性，聯保貸款為中小企業獲得了更多的信貸資金。
二、中小企業融資擔保模式創新中的法律困境
（一）相關法律規范不健全
中小企業融資擔保模式的創新與發展，需要相關法律制度的保護和扶持。而權利和動產擔保法律規范的不健全，導致中小企業融資擔保模式創新發過程中存在諸多問題。 1、權利擔保的合法性缺失
（1）排污權抵押貸款缺乏法律依據
自2008年嘉興市推出排污權抵押貸款以來，排污權抵押貸款模式迅速在全國蔓延。關于排污權的法律性質，學界有多種觀點：有學者主張排污權屬用益物權；有學者主張排污權具有準物權屬性；有學者認為，排污權是種新型的環境役權；有學者認為，排污權屬于人役權。也有學者認為，排污權進入物權體系困難重重，而將排污權歸入合同債權既在理論上可取，又有助于排污權靈活運作。然而，依物權法定主義，排污權并未作為物權得到法律上的承認，其物權屬性不能確定。同時，排污權的環境役權、人役權、合同債權性質也局限于理論探討，沒有得到立法機關的確認。因此，排污權抵押貸款的實踐探索還缺乏法律依據，對于排污權的屬性、排污權抵押的可行性以及排污權交易的條件等問題都有待相關法律法規的確認與完善。
（2）河道沙石開采權、商位使用權擔保貸款缺乏法律保障
2010年簡陽市探索出沙石開采權質押融資模式，為保障這一模式順利實施，人民銀行簡陽市中心支行會同簡陽市水利局了《簡陽市河道沙石開采權質押貸款管理辦法（試行）》。然而，對于沙石開采權的性質，有學者主張河道沙石屬礦產資源，沙石開采權則屬于采礦權，若此種主張成立，則沙石開采權屬用益物權，沙石開采權擔保的方式應為抵押。《水法》、《礦產資源法》及相關法律法規對沙石開采權性質并沒有規定，因此，沙石開采權擔保是抵押還是質押，滿足哪些條件此項擔保可以成立，仍有待相關法律法規予以明確規范。
目前，全國許多金融機構推出了商位（鋪）使用權擔保貸款。對于商位使用權擔保是抵押還是質押，商鋪使用權能否轉租等問題，現有法律法規的規定并不明確，有待進一步規范。
2、動產質押監管法律法規不完善
隨著動產擔保融資的發展，動產質押監管這一融資擔保模式迅速興起。在實踐中，動產質押監管的一般操作模式為：債務人向銀行申請貸款并以動產進行質押擔保，銀行委托第三人（一般為物流企業，在動產質押監管中作為監管人）代為監管質物，履行監管責任，包括但不限于對質物的數量、質量的監管，對債務人或出質人出入庫權利予以限制和約束，必要時對債務人履行債務的能力予以監管，發現有害于質權人利益的情形時及時通知質權人，防止損失的發生或擴大。由于法律對“監管”的概念并無明確規定，我國動產質押監管法律法規也不完善，動產質押監管實施過程中債權人與監管人主要通過質押監管合同明確各自的權責。因此，訂立合同時未考慮到的風險出現時，債權人與監管人的權責分配就缺乏法律保障，所以，要積極完善動產質押監管的相應法律法規，為動產質押監管業務的發展提供法律保障。
3、融資性擔保機構行業規范的缺失
融資性擔保機構對保證擔保融資模式的創新與發展起著舉足輕重的作用。由于缺少對擔保機構的法律規范和行業管理，實踐中，擔保機構擔保效力不足，不能發揮其應有的作用。因此，要積極完善融資擔保機構相關法律法規，明確融資擔保業監管主體、為擔保機構確定對等的權利與責任，消除現存的政策性障礙，健全擔保機構的信用評價體系。
（二）法律環境的缺失
1、中小企業融資擔保缺乏法律的有力支持
目前，《物權法》、《擔保法》等法律對擔保登記制度、擔保物流轉制度的規定不健全，這導致設定擔保難，實現擔保債權難。因此，要積極制定和完善各類擔保物的流轉制度和擔保登記制度，以推動動產和權利擔保的發展，為中小企業融資擔保模式創新提供法律支撐。
2、征信立法的不足
第7篇：不動產登記相關法律范文
關鍵詞:房屋調查;宅基地;數據庫建設
隨著不斷加快的城鄉一體化進程，也極大的改變了城市和農村的土地利用情況，加快推進了農村宅基地權籍調查及房屋調查、確權、登記發證工作。
一、農村宅基地權屬調查
對農村宅基地確權登記地籍詳細調查，并及時補充和修正地籍調查成果，對地籍調查數據進行完善。通過調查房屋權屬，獲取房產測量和立體影像，比對復核房產測量數據與原有地籍測量數據，有效整合城鎮部分不動產數據和農村不動產權籍調查數據庫建設，實現了房地數據一體化。在權屬調查中，需要嚴格依據相關法律和法規，結合已經登記的發證資料，充分調查土地使用者和房產所有者提供的權源材料，并認真進行核實。經核實無誤后，在不動產權籍調查表中，填寫土地和房屋權屬性質、宗地的坐落位置等調查的相關內容。
二、房屋調查
在調查農村宅基地時，還要詳細調查宅基地上房屋、構筑物的產權狀況，將房屋性質、項目名稱、房屋權利人查清，并且在房屋調查表中記載房屋調查成果。與農村宅基地調查相結合，以統一管理農村房、地調查的同步開展和調查成果。一是與宗地統一代碼編制工作結合，對房屋號進行預編;二是指界通知。由調查人員詳細調查與核實調查區內的集體土地宅基地上面的建筑物。依據調查計劃，對通知書進行填寫，通知由于各種原因不能及時到現場指界的權利人準時到現場指界;三是實地調查。逐戶調查與核實農村房產登記發證成果，保證房屋的權屬與土地權屬權利主體一致。
三、數據庫建設
一是數據編輯。通過南方CASS軟件平臺的運用，編輯地形要素、房屋地籍數據。實施人工干預手段，結合外業收集與內業整理的內容，科學調整收集的數據編輯，對設計書的要求給予滿足。經過檢測合格后，再不斷轉換過程數據成果，建立與ArcGIS9．3軟件的映射關聯，提高對數據入庫的要求，以此對空間的拓撲構面、數據的屬性和數據的完整性提供保障，以緊密銜接不動產登記三大數據庫。二是數據檢查。嚴格依據質量控制規范進行數據庫建設，入庫前通過結合人工和計算機的方式，檢查線面、面層內、線層內、點層內拓撲關系，保障數據范圍的復合性和代碼的一致性。掃碼加工土地和房屋登記紙質資料和電子資料、宗地和房屋實地照片，對立地籍與房屋檔案數據庫進行構建;檢查地籍要素和房屋測量數據，對地籍與房屋圖形數據庫進行構建;錄入整理權屬核實成果數據，對地籍與房屋屬性數據庫進行構建;通過宗地編號，建立地籍與房屋檔案庫、地籍與房屋圖形數據庫。三是數據庫邏輯結構。遵循調查數據更新的頻率情況和項目要求，在邏輯上將數據劃分為空間要素數據庫、非空間要素三類。其中在空間要素的屬性表中存儲空間要素的屬性數據，在非空間數據的屬性表中存儲非空間數據。四是技術創新。對三維模型的工作思路創造性的采用，引入傾斜攝影測繪技術，對實景三維模型進行構建。為了增強數據成果的實用性，探索采用校驗外業測繪成果。通過新型測繪系統軟件的運用，以更好的展現不同的建筑物空間實體化，這樣才能對農村宅地基的現狀直觀的體現。利用三維模型，能夠對長度、面積、高度等房屋屬性直接量測量，還可以形成矢量圖形，使外業測量工作的時間極大的減少，促進農村宅地基確權登記效率的快速提高，在有效提升調查質量的同時，還能實現三維立體化管理。
四、對策和建議
(一)合理配置工作資源首先，政府成立領導小組，將政府部門的主導作用充分發揮出來，對宅基管理協調處理，使基地管理走向科學化、規范化的道路。針對農村宅基地地籍調查和房屋調查工作，相關的土管部門應負責組織協調、指導和督查，對工作的質量和進度全面監督和檢查，對制定技術方案積極參與，組織開展宣傳動員會議，為取得良好的調查效果提供保障。各個部門之間應積極配合與協調，規劃局負責對手續和批準文件等資料等進行規劃和驗收，提供相關的工程許可。政府部門對此項工作應全力支持，負責調解土地糾紛，組織協調所轄村，具體工作內容涵蓋對權屬來源資料的調查，現場指界、逐宗調查等。
(二)對土地利用規劃合理規劃國土資源部在2017年5月9日召開全國村土地利用規劃現場會，指出農村要發展，規劃要先行。需要在總體規劃范圍內，對村莊發展方向合理確定，對村莊用地分類進行細化，并對村莊內部用地結構進行優化。
(三)深化農村產權制度的改革加強組織領導，發揮全社會力量共同參與。作為一項系統和復雜的社會工程，農村宅基地管理需要凝聚全社會的力量共同參與。加強法律法規宣傳，對宅基地管理的重要意義充分認識，并向每家每戶及時宣傳土地管理的相關法律和法規。各級政府應高度重視農業承包法和土地法律法規。通過多種渠道，加強培訓工作，使其充分了解國土農業承包等法律法規。同時，對各種媒體充分運用，將法律知識向廣大群眾廣泛宣傳，使其知法懂法守法。行政執法部門依法執行到位，嚴格依據法律，堅決拆除違法占地。并且對中央關于農村土地產權制度改革的政策方針深入貫徹和執行，對農村土地使用制度的改革有計劃有步驟推進。建立完善的宅基地有償退出機制和基地有償使用機制，深入探索農村集體土地流轉制度，真正讓宅基地使用流動起來。
五、結語
第8篇：不動產登記相關法律范文
1、 動產的概念、范圍與動產的區別，抵押的概念、條件與質押、留置的區別。
2、不動產抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：
（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規定；
（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認；（4）抵押權益實現的法定操作程序。
3、我國現有法律對不動產抵押貸款的規定，涉及有關法律法規。
（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔保法》（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。
4、 行政法規
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
5、部門規章
《城市房地產管理法》、《關于土地使用權抵押登記有關的通知》、《集體土地使用權抵押登記的若干規定》。
二、押貸款的主要風險形式及形成原因：
1、一物多押；2、轉貸或借新還舊時未重新設定抵押；3、抵押財產未經共有人同意；4、抵押手續不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產違法。
三、
于不產抵押風險防范措施：
1、加強制度建設，構建行之有效的風險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴格控制借新還舊和轉貸手續。5、對抵押財產認真審核，落實所有者權人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。
四、
公益事業單位貸款存在的問題：
《擔保法》某些條款對公益財產的抵押設定了很多限制條款，嚴重了公益事業的。
是的核心，金融市場是市場經濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩健運行，對經濟全局的穩定發展至關重要。我國《商業銀行法》規定：商業銀行的經營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業銀行，特別是國有商業銀行普遍存在資產質量不高，效益不好的現象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調整信貸結構，發展優質授信產品提高經營效益。而不動產抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發展不動產抵押貸款的同時要注重風險的防范。本文就如何防范不動產抵押貸款作如下論述：
一、不動產抵押貸款的概述
1、關于不動產
動產和不動產是法律上對作為法律關系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》的解釋，不動產是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設備。”95年頒布的《擔保法》規定，“本法所指不動產的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構筑物，林木。其中房屋等建筑物和構筑物應包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區分動產和不動產的主要法律意義體現在以下二個方面：（1）物權轉移的法律要件不同。不動產物權的法律轉移為要式法律行為，除要求當事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關進行登記；而動產物權的變動除當事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設定擔保物權的方式不同。動產以設定質押權為主，即使設定抵押權，也不要求登記；不動產則只能設定抵押權，且以登記為抵押權之生效要件。”
2、不動產抵押貸款的概念及設立要件
（1）關于抵押
抵押權是擔任物權的一種，95年10月1日生效的《擔保法》系統的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權設定及實現方式等。根據《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為對債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規定，以該財產折價或拍賣，變賣該財產的價款優先受償。”抵押權具有以下性質：①附隨性，即從屬性，抵押權隨著主債權的消滅而消滅；②不可分性，抵押權不可與主債權相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產生的替代物當然得為債務提供提保。
（2）抵押與質權、留置的區別
質權是為了擔保債權的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有將其占有的財產優先受償的權利。留質權是債權人按照合同的約定，占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產，并就該財產有優先受償的權利。
（3）不動產抵押貸款
不動產抵押貸款是指金融機構要求借款人提供押品作擔保而發放的貸款。抵押權的標的依其性質可分為：①不動產；②不產的用益物權。如土地使用權、典權等；③準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款當包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。不動產抵押貸款設立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。A、用于、醫療、市政等公共福利的不動產；B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；E、產權關系不清或有爭議的財產；F、來自全體共有人書面同意的不動產；G、未取得合法權證的違法建筑物。③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
3、我國有關不動產抵押貸款的主要法律法規。
我國關于不動產抵押的法律主要體現在《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律中。另外還有一些法律法規對不動產抵押也進行了規范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。以上這些法律法規對不動產的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規定，在實際操作中一定要以上法律執行。
二、不動產抵押貸款的主要風險形式及形成原因
（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。
《商業銀行法》第36條規定：商業銀行貸款借款人應當提供擔保。該法確定了貸款發放應當擔保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風險意識在不斷加強，商業銀行在發放貸款時要求借款人提供貴客擔保，各擔保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產多次向多家銀行抵押，其主要表現形式有：
1、擔保法生效前將財產抵押給甲銀行，擔保法生效后又將同一財產抵押給乙銀行。由于在擔保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產抵押給甲銀行時，不動產的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔保法生效后，又將同一財產抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔保因乙銀行的抵押權的設定而落空。2、抵押人將其不動產的產權證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產主管部門補發的產權證書后，將該不動產抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產重復抵押騙取貸款。在我國多數城市，房產和土地多由二個部門管理，即分別由房產局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產抵押給乙銀行，并在房產局辦理登記。而根據不動產的特點和法律規定，土地與其地上建筑物應同時抵押，這樣同一房地產的重復抵押使得甲、乙銀行在實現抵押權時勢必發生沖突，給貸款造成風險。
（二）轉貸或借新還舊時沒有重新設定抵押，貸款變為信用放款。
附隨性是抵押權的特性之一，即抵押權不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權存在而存在，隨著主債權的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉貸款和借新還舊都是用一筆新發生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結果是一筆新債發生，一筆舊債消滅，其擔保效力并不當然及于新發生的債權。而在實踐中往往錯誤地認為：抵押合同約定的抵押期間于轉貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉貸或借新還舊時仍然有效，其擔保效力應及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。
（三）抵押人擅自以共有不動產抵押，抵押行為無效。
根據法律規定，抵押人只能以其擁有合法所有權或用益物權的不動產設定抵押，否則抵押行為無效。共有財產的抵押必須經全體共有人書面同意，不則抵押人無權就共有財產設定抵押。以共有財產設定抵押無效的行為主要有三種形式：
1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產平等地、不分份額地享有所有權。任何一名家庭成員對該共有房產作處分必須經其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產作抵押。根據我國《婚姻法》等相關法律規定：除雙方另有約定外，在婚姻存續期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續超過一定時間的也屬共同財產。對夫妻共同財產，任何一方未經另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產未經他人同意的，其抵押行為無效。
（四）抵押不登記，抵押行為無效。
在不動產上設定抵押，世界各國均要求設立抵押登記。有的國家規定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規定登記是抵押行為的生效要件。根據我國的《擔保法》規定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經登記不發生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節省融資成本，往往出現下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產權證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權。
（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權難以全部保全。
抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權的安全，故抵押債權的價值應大于或等于債權。《擔保法》也規定，抵押擔保的債權價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔保債權的需要，其主要表現在：1、中介機構的不規范競爭使得其常應抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業務人員經驗不足，根據抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規操作。3、用土地使用權抵押時，勿視取得土地使用權的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現時，必須交40%－60%的出讓金，結果實現抵押權時，實現所剩價值款很少，很難實現全部債權。
（六）法律規定不得設定抵押的財產。
隨著經濟體制的不斷深化，事業單位的經濟運行也發生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據《貸款通則》和《擔保法》的有關規定，公益事業單位的某些財產是不得對外設立抵押擔保的。《擔保法》明確規定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。但是在《若干規定問題解釋》中規定了社會公益單位“以其擁有的公益性質以外的設施為自身的債務設定抵押的，人民法院可以認定有效。”在實踐中，往往分不清哪些屬公益性財產而盲目設定抵押，使抵押行為無效。另外導致抵押貸款形成風險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現，抵押擔保虛化；行政部門違規行政導致抵押無效；主合同無效導致抵押無效；抵押人以其財產設定抵押后，在6個月內宣布破產；抵押人將其全部財產抵押給一個人；銀行與債務人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。
三、關于不動產抵押貸款的風險防范措施
針對以上提到的貸款風險形式，要想減少風險發生，應采取如下控制風險的措施：
（一）加強制度建設，構建行之有效的不動產抵押貸款風險的防范體系。
在實施貸款前，一定做好事前調查和初審工作，確保不動產抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經過市場交易取得的土地，權屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監管或以其它方式限制流轉；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經過共有人同意；6、抵押物是有否有轉讓或正在長期租賃現象，（如長期處于租賃狀態，且已付過租金，將直接抵押權的足額實現）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。
（二）堅持房地產時抵押的原則。
在我國，對土地及其地上建筑物或構筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產，共各自獨立，分屬不同的權方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權人時，抵押權人實現抵押權時可能會發生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發放不動產抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。
（三）嚴格抵押程序，及時依法登記。
各國的物權立法均要求對物權的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產采取登記方式 ，我國的《擔保法》規定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。
（四）借新還舊或轉貸時的風險防范。
借新還舊或墊款轉貸時，從法律角度看是一個舊的債權債務消滅和一個新的債權債務關系產生的過程。根據我國《擔保法》的規定：“抵押權與共擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。”因而，為原有債權債務履行設定的擔保必定隨著舊債權債務關系的消滅而消滅，新成立的債權的擔保必須重新設定方為有效。為規避借新還舊或墊款轉貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉貸時，就新成立的債權重新設立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發生額還是余額，其二是抵押人愿意連續提供抵押擔保的債務的發生期間，即抵押人愿意就多長時間內發生的債務提供擔保抵押。
（五）對抵押的財產進行認真審核，避免單方抵押無效。
特別是在零售貸款中，用現有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產權關系，房屋產權是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據我國《擔保法》規定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。
其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產作抵押時是否經過發政委批準；集體財產抵押時是否經過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產抵押時是否經過董事會批準；用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。
四、公益事業單位貸款存在問題
隨著我國的加快，人民群眾對公益事業的要求越來越高，原公益事業單位的服務已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設施是公益事業迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現實需求，公益事業通過銀行融資就尤為顯得重要。而現有的法律的某些規定嚴重制約著工益事業單位的融資。
根據《擔保法》和《擔保法若干問題的解釋》的有關規定，社會公益事業單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。僅規定社會公益單位的具有公益性質的設施“以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定有效。該項規定在一定程度上限制了社會公益事業的發展。在現實生活中，社會公益事業在融資的目的在于購置高尖端設備和用于完善社會公益事業的設施，但依照法律規定，社會公益單位可以用以抵押的財產只能是盈利性財產，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設備，也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會公益單位的盈利性財產價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統地將社會公益單位可以設定抵押的財產加以限制并不利于社會整體服務水平的提高。
要解決這一問題，應根據社會公益單位在社會經濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應允許其以自身設施作為抵押擔保，以利其發展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務。
不動產抵押貸款較其它擔保貸款而言風險較小，已成各家銀行接信業務中的主要方式，特別是中長期接信業務，只要銀行授信人員在貸款前能認真細致做好調查，嚴格按銀行的有關規定制度和《擔保法》的要求執行，認真辦理有關手續，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風險是一定會避免的。
參 考 文 獻 資 料
［1］葛春堯《不動產抵押貸款的風險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月
［2］王炳東《規范的幾個法律問題》［J］《與實踐》中國人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學會2001.8第42頁至43頁
［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產抵押應注意的問題》［J］《金融理論與實踐》河南省金融學會、中國人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁
［4］齊建鐵《不動產抵押貸款的風險與防范》估介師資訊網 2004年4月日
第9篇：不動產登記相關法律范文
我們認為，這種觀點是極為不妥的。顯然，提出這種觀點的人完全不了解不動產登記的基本功能，如果不動產登記條例按照這種思路，規定所謂的強制登記，不僅在理論上與不動產登記的本質相沖突，嚴重損害不動產登記的基本功能，在實踐中也是完全行不通的。
一、實行強制登記原則不符合意思自治，與不動產交易的本質相沖突
不動產登記，是由國家設立的不動產登記機構依據當事人的申請、有關機關的囑托或按照法定職權，將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當登記的事項記載于不動產登記簿，從而予以公示的活動。不動產登記是服務于不動產交易，以保護不動產權利人的權利、維護不動產交易安全、提高不動產交易效率為目的的市場經濟的基礎性制度。
房屋買賣、土地使用權轉讓、房地產抵押等不動產交易，性質上屬于民事活動，而民事活動應遵循的基本原則就是意思自治，即自愿原則。我國《民法通則》第4條明確規定，民事活動應遵循自愿原則。《合同法》第4條也規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。”既然是否以及如何從事不動產交易應當遵循當事人自愿的原則，同樣，以服務于不動產交易為根本目的的不動產登記亦應遵循自愿原則，這就是不動產登記法上所謂的申請原則。如果將強制登記規定為不動產登記的原則，是嚴重違背意思自治原則的。
在我國以往的不動產登記實踐中，由于人們錯誤地將不動產登記理解為單純的行政管理措施，因此出現了一些錯誤的規定。例如，一些法規規章曾強制當事人必須在某一期限內申請登記，并對不申請登記或逾期申請登記的當事人收取逾期登記費。還有一些地方的登記機構禁止當事人撤回登記申請。這樣的規定和做法都明顯違反了不動產登記法上的申請原則，構成對民事主體行為自由的不當限制。
二、實行所謂的強制登記違反我國《物權法》的規定
首先，我國《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。從這一規定來看，當事人可以辦理物權登記，也可以不辦理物權登記。即便是不辦理登記，對于不動產物權變動合同的效力也不發生影響。
其次，《物權法》第11條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。從這一條可以看出，《物權法》也是明確承認當事人申請是不動產登記程序啟動的一個重要原因。事實上，從國外的不動產登記立法來看，也沒有什么國家是對不動產登記采取強制登記的，都明確地將依申請登記原則作為不動產登記的基本原則。例如，德國的《土地登記條例》第13條第1款第1句規定：“除非法律另有規定，僅依申請方可辦理登記”。日本的《不動產登記法》第25條第1款規定：“登記，除法律另有規定情形外，除非有當事人的申請或官廳、公署的囑托，不得進行。”《俄羅斯聯邦不動產權利及相關法律行為登記法》第13條第2款規定：“對所有權或者其他物權的第三人權利的限制（負擔）的國家登記可依照權利擁有者或者是取得上述權利的人之動議而進行。如果限制（負擔）不是由權利擁有者登記的，對其登記依照本聯邦法律之第16條規定的合同與法律行為的登記規則且必須就已經登記的限制（負擔）通知權利擁有者（們）時進行。國家權力機關和地方自治機關依照法律為了公共利益而規定的對權利的限制（負擔）的國家登記，由上述機關動議登記，且必須通知不動產客體之權利擁有者（們）。”我國臺灣地區的“土地登記規則”第26 條規定：“土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。”
三、從不動產登記實踐來看，強制登記也是根本無法實行的
在我國《物權法》頒布之前，曾有過一些地方對于當事人超過規定的期限不進行登記，在登記時收取逾期登記費。首先，這種對逾期登記的當事人的變相罰款措施是沒有任何道理的。當事人在從事不動產交易時，是否登記、何時登記應由當事人自行決定，并不存在必須在多少天之內進行登記的必要。即便是一方不按照約定辦理登記，也是違約的問題，既不損害國家利益、社會公共利益，也未損害第三人利益。正因如此，《物權法》頒布之后出臺的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中，都不再規定當事人必須在多少天之內進行登記。此外，即便是對逾期登記的當事人罰款，也只能在當事人到登記機構來申請登記時進行，根本無法保證當事人一定會來申請登記。如果當事人完全不申請登記，登記機構或其他國家機關也根本沒有辦法。顯然，登記機構不可能主動地去了解每一樁不動產交易，并且在當事人不辦理登記時依職權辦理登記。
四、不動產登記生效要件主義與對抗要件主義已經產生了民事法律后果上的強制性，無須通過強制措施來迫使當事人登記
既然不動產登記應遵循申請原則，那么如果所有的當事人都不來申請登記，登記根本無法進行，國家建立登記制度的目的豈不是要完全落空？或許正是基于這種擔心，一些人才提出需要對不登記或不及時登記的當事人給予處罰。事實上，這種擔心是完全沒有必要的。因為我國法律對不動產交易原則上采取的是“登記生效要件主義”，例外采取“登記對抗要件主義”。這種立法模式會產生一種民事法律后果上的強制，使得那些從事不動產交易的當事人會主動地進行登記。
