房地產企業財務共享精選(九篇)

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第1篇：房地產企業財務共享范文

摘 要 財務風險是指在企業的正常運營活動過程中，受到內外部環境和各種難以預計或難以把握的因素影響而導致的風險。隨著國家對于房地產企業的不斷調控，房產企業面臨的財務風險也就隨之加大。本文對當前房地產企業財務風險的相關問題進行了詳細的探討。

關鍵詞 房地產 財務風險 特征 問題 對策

一、房地產企業財務風險的內涵

1．什么是財務風險？財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。

2．房地產企業財務風險的種類構成。①房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。②房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。

3．房地產企業財務風險的基本特征。①不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。企業財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發生之前或發生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

二、當前房地產企業財務風險管理存在的問題與不足

1．債務負擔重，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關資料統計，滬深兩市近五十家房地產上市公司2009年的年報數據，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產負債率進行了統計。分析結果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調查數據顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面債務總額高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產負債率超過60%，46家超過70%?？梢?，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3．投資前的預測工作不到位。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、如何強化房地產企業財務風險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。

2．優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業的血脈，企業所有的生產經營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產企業更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產企業要注重現金的管理，在財務上實施嚴格的財務監控，制定合理的現金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產項目有投資規模大、開發周期長、與地區經濟形勢的相關性等特點，這些特點決定了房地產投資項目是一項具有高風險的綜合經濟活動。因此，房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5．要加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小結

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產企業的財務風險管理.財會研究.2007(01).

第2篇：房地產企業財務共享范文

關鍵詞：財務管理；內部控制；融資風險

財務管理是依據國家相關法規制度，遵循一定的管理原則，組織企業財務活動和處理財務關系的一項經濟管理工作。房地產是我國第三產業發展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產交易日益活躍，對國民經濟的貢獻量不可小覷。但作為資金密集型行業，對資金使用要求較高，所以財務管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產企業財務管理問題進行了研究分析。

一、房地產財務管理的運行現狀分析

(一)融資管理方面

房地產項目開發是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和房屋建設費用，對房地產企業實力是一個巨大考驗。由于一次性投入的資金太多，房地產企業籌集資金的任務就十分艱巨。房地產項目開發周期較長，資金回轉率低，房地產開發企業不得不使出混身解數來籌集資金。目前，國內的主要融資渠道有兩種，一種是內部融資，另一種是外部融資。內部融資主要來源是預售賬款和自有資金。自有資金是企業自有的可使用資金，一般不低于投資項目的30%；預售賬款主要是開發商通過預售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產企業主要依靠銀行信貸。房地產企業的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產信貸設置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

(二)資金投資運用和開發成本管理方面

房地產投資有極大的盲目性，主要體現在房地產企業在投資時過多依賴人的主觀判斷，未對市場進行調查和充分論證，這樣得到的結果就像在賭運氣。一個房地產企業保持這樣的狀態顯然是不行的，因為目前中國的房地產市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設中國房地產市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產企業面臨倒閉危機。一些房地產企業帶有較重的投機心理，利用房地產市場機制獲取暴利，忽略市場項目的可行性分析，結果造成投資項目技術可靠性較低，盲目擴張、控制不力，最終導致項目爛尾，資金無法回收，損失慘重。一個項目包括方案設計、土地使用權、工程招標管理和施工、銷售等諸多環節，每一個環節都會涉及到資金，然而房地產企業在這些環節上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經濟效益最大化，要求房地產企業必須對項目全過程的各個環節進行有效控制和規劃。然而，我國房地產企業在方案設計時，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權可謂大費周折，無形成本不斷增加，造成了競買價格與預算成本嚴重不符；工程招標過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預算目標產生較大分歧。

(三)房地產財務人員專業素質和制度建設有待加強

企業領導者是企業的核心，尤其在家族企業當中，領導者幾乎主宰了企業的一切。近些年，中國經濟呈現井噴式發展，房地產企業從中受益逐漸強大起來。然而一些房地產企業管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠戰略。在人才選用上，因為對外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔任，親戚關系固然有更好的信任，但人才質量大大降低，勢必會對企業發展造成不利影響。在一些企業領導者看來，財務管理只不過是一部計算工具，并與記賬、發工資等基礎工作混為一談，缺乏科學系統的規劃，在財務管理過程中，常常憑借自己的經驗和直覺作判斷，為企業財務管理埋下了致命隱患。在財務制度方面，雖然一些房地產企業建立了財務管理制度，但制度不明確、責權利不統一，會計失真比較嚴重，會計信息質量得不到保障。這些現象歸咎于財務管理體系不健全，大部分房地產企業仍然將財務管理置于一個較低的層次。財務管理制度不健全，財務管理工作不完善，就無法為企業提供有價值的財務數據和信息，更滿足不了企業高層決策需要，使決策風險進一步加大。

二、房地產企業財務管理的幾點建議

(一)拓寬融資渠道

房地產企業應做好融資準備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產開發企業，可以選擇聯合開發模式，通過與其他企業結成戰略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風險共攤局面。融資過程中一定要注意財務風險，盡量保持企業的穩定運轉。房地產企業在投資前，一定要對市場信息進行科學評估，不搞投機主義，更不能盲目樂觀，項目評審要做到科學化、專業化，充分考慮效益與風險之間的關系，爭取在風險可控范圍內獲得更多收益。除此之外，房地產企業還要加強財務風險防范工作，通過風險轉移、風險共擔等方式，使財務風險降至可承受范圍內?？傊?，應做好資金管理、風險管理和監督管理，優化資金結構，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

(二)強化成本控制

首先，房地產企業要正確反映房地產開發的實際支出，以此來確定銷售價格，保證利益最大化；其次，要對工程結算進行嚴格把關，既要保證工程質量，又要防止施工中的浪費；作為房地產企業日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調節性，要評估房地產企業的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業的進項變少，更應該對支出項進行嚴格控制。比如管理費用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財務部門對其進行監督審核，確保支出科學合理，減少不必要的浪費。

(三)完善財務管理制度

房地產企業領導者要多學習財務管理方面的知識，提高對財務管理重要性的認識。財務部門要加大財務管理培訓工作，提高財務工作人員的專業素質。房地產企業要盡快建立健全財務管理制度，為財務管理人員工作提供必要的依據和準則。同時要明確財務部門的地位，突出財務管理在企業管理中的核心位置。一要設置專業的財務管理機構，負責企業財務相關的各項工作。二要規范資金支出，提高財務管理效用；三要建立考核機制和內部審計制度，提高財務工作人員的積極性和主動性，保證資金使用安全與完整。

(四)財務管理人才培養

要明確財務管理部門及人員的職責，保證財務人員能夠積極主動且有序的完成職責之內的事情，使財務工作得以有序開展。財務管理是一項復雜而嚴謹的工作，非專業人員是無法擔任的，所以企業管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優秀的財務管理人才。此外，還要加大對財務管理人員技能的培訓，可定期開展培訓或集體交流活動，也可通過知識和技能講座，聘請行業專家來豐富財務人員的知識和見識。房地產企業還要給予員工在外進修的機會，激發其工作熱情，更好的為企業財務管理做出貢獻。

(五)精細化、信息化管理模式的應用

目前，我國房地產企業在財務管理細節上、扁平化上處理不夠，需要進一步細化財務管理工作，提高財務管理實效性。房地產企業可以借鑒企業管理的一些做法，采用精細化財務管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細，全面掌握資金動態，使資金發揮最大效益。此外，隨著電子信息技術的日益普及，各行各業財務管理工作已經與電子信息技術發生了深度融合，房地產企業應后來者居上，大力發展財務管理信息技術，以信息帶動財務管理發展。目前，我國信息化財務管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產企業參與進來，爭取在行業領域有所建樹。總之，房地產行業作為第三產業的重要部分，對社會經濟產生了深遠的影響，對我國向小康社會邁進具有重要的歷史意義。目前我國房地產企業財務管理尚存諸多問題，需要不斷修補和完善，只有這樣才能保證企業在獲得經濟效益的同時，長久發展下去。

參考文獻：

[1]卞曉燕.淺析房地產企業財務管理與內部控制體系的建設[J].商，2015(20).

[2]陳允燦.淺析我國中小企業財務管理存在的問題及對策[J].中小企業管理與科技(上旬刊)，2010(08).

[3]劉科會.淺析成本性態分析在房地產開發項目可行性研究中的應用[J].財務與會計，2006(05).

第3篇：房地產企業財務共享范文

關鍵詞：企業內部；財務控制；現狀；措施

房地產企業屬于資金密集型行業，并且具有較高的風險性，在當前社會競爭日益激烈的環境下，房地產企業要想得以發展長遠，就必須從管理上入手，提高企業管理水平，加強內部財務控制。

一、企業內部財務控制的概述

（一）內部財務控制的定義及目標

內部財務控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務活動進行科學的規范、約束、評價等一系列方法、技術、程序及理念的總稱，以期達到財務活動預定目標的活動。

就企業內部財務控制而言，其最終目標是企業戰略計劃的快速實施，實現企業價值的最大化。因此，需要在進行財務控制的過程中有針對性的對戰略的制定、實施及控制階段采取對應的內部財務控制措施，同時還要整合并優化企業資源，使之得以有效的應用。

（二）財務控制的方式

財務控制包括了兩個方面：一個是內部財務控制；另一個是外部財務控制，這里我們主要對前者進行了解，其涉及的對象主要有董事會、經理層，還有相關負責人及他們所建立的財務控制體系。財務控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。

二、企業內部財務控制的現狀分析

（一）內部控制制度不夠健全

在現代企業管理制度中最為重要的一個組成部分就是內部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業財產的安全與完整起到保護作用，還能確保會計信息資料真實且正確，同時還能實現有效、協調的運轉各部門的經營活動。在現階段看來，大部分房地產企業在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權責的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責任，這就使得企業在購、產、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進行規范，缺乏考核制度，因此就會導致較多差錯舞弊的相關行為出現。

（二）財務預算編制執行不規范

目前在我國房地產企業之中，一些企業并沒有真正有效的法人治理結構，在企業財務預算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業還沒有真正了解財務預算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預算小組一起完成，這樣就使得財務預算管理沒有了權威性和前瞻性，以致于財務預算的內部控制作用很難得到發揮。

另外，還有一些房地產企業以歷史指標和過去的活動為基礎，對于未來的財務預算指標指主要依據資金、技術以及管理水平來確定，這樣進行財務預算編制工作，通常都會忽視外部環境，不會對其進行詳細的調研和預測，從而導致財務預算指標與外部環境很難互相適應，預算差異大，不斷的根據實際情況對預算進行調整，導致預算缺乏嚴肅性，也失去了考核標準化的意義。

（三）信息化建設水平低

房地產公司信息化主要集中在財務處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產業賬務處理繁瑣、復雜，目前大部分房地產企業已經實現了會計電算化，但受企業經濟實力、社會環境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導致財務信息不暢，資源無法共享。

在流程審批及房源管理方面，企業還遠遠沒有實現信息化，仍采用以往的紙質單據審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業已經逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業在相關業務領域的一些問題。但各業務模塊相對獨立，信息資源屬于自閉狀態，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現對財務數據的共享。這就對企業的財務管理造成了極大的障礙，難以實時監控財務動態。出現市場反應遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現一房多賣等重大管理漏洞。

三、加強企業內部財務控制的措施

（一）建立健全財務管理制度和內部控制制度

對于房地產企業來說，內部控制制度的建立和完善應該重點把握下面兩個關鍵點：（1）企業需要根據自身實際情況，在相關法律法規的指導下設立股東會及經理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責權限也應該有相應的崗位說明書及業務流程，企業員工在授權范圍內承擔責任。（3）對財務工作的相關業務程序和人員職責權限需要清晰明確，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務工作能規范有序地進行得到切實保證。

（二）完善全面預算管理模式

企業進行預算管理的目的是使企業既定的經營發展目標得以實現，對企業經營活動進行編制預案，并且還要在工作中讓其貫徹執行得到保證。在房地產企業當中，全面完善的預算管理體系包括了企業的所有業務及所有員工，對財務預算進行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業的預算分析工作進行分期處理。為了使財務流向的管理工作能夠切實做好，有必要讓全員及全部門參與到預算編制的過程中去，要做到“精打細算”每一筆經費。為了能夠對開發項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進程度進行科學、合理的掌握，企業應該建立并完善動態調整型的財務預算，促進企業資金的周轉與回籠，從而使公司更好的預見資金風險，并提高其承受風險的能力。就財務部門而言，要想實現精確、真實、合理合法的財務流動，就必須要做好對財務預算的監督工作，及時跟蹤與財務相關的管理程序、環節以及最終結果等。

（三）加快財務信息系統建設

在企業經營活動中，作為企業戰略決策依據的財務信息是其集中反映。房地產企業進行信息化建設對于企業快速、方便的獲得財務信息起到很好幫助作用，從而也讓企業在做決策時更加快速和準確。同時，公司應當建立有效的溝通和信息機制，確保信息溝通交流具有時效性，實現合理推進財務內部控制，進一步規范有效信息的收集及傳達程序，并且科學合理的考查、整理與選擇各項內外信息。與此同時，企業還需要通過計算機信息技術的利用創建集團式財務共享平臺，為了實現這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業應該根據其自身狀況對ERP系統進行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業信息溝通的水平得到提高，還能對企業財務管理工作甚至整個企業的經營狀況起到非常大的幫助作用。

四、結束語

總而言之，在當前的企業經濟控制系統中內部財務控制有著非常重要的作用，企業自身的生存與發展對于財務內部控制的依賴度越來越高，要想使企業管理水平得以提高，讓企業內部擁有的資源能夠有效地運用，達到企業快速發展的目的，就必須加強對企業內部財務的控制。

參考文獻：

[1]王真.房地產企業內部控制的現狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）：92-93.

第4篇：房地產企業財務共享范文

一、房地產所得稅征管工作中存在的主要問題

（一）房地產業稅源底數不清。隨著城市化進程加快，房地產市場方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產企業所得稅征管單位，各級國稅機關對加強房地產企業所得稅管理制定了很多政策規定，采取了一些有針對性的具體辦法，然而效果并不明顯。究其原因，重要一點是信息獲取渠道過窄，相關制度不健全，對房地產商的置業資訊掌握不夠，體現在不了解商家購置了多少地，開發了多少商品房，屬下掛靠了多少項目部門，某一時期商品房銷售情況如何等等。不能對房地產商置業情況通盤掌握，就談不上對房地產企業所得稅實行源泉控管，稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

（二）房地產企業財務狀況難以掌控。房產開發一般周期長，成本費用支出項目多，部分兼職財務管理人員業務素質不高，財務核算狀況普遍較為混亂。如有的企業采取收入不入賬、掛往來賬、轉移資金或不申報等多種方式有意隱瞞預收收入，或者開發項目達到完工標準不及時結轉銷售收入、少計銷售收入；有的企業利用假發票、作廢發票、大頭小尾、項目填寫不全發票及白條等列支成本費用，或采取多提預提費用、多列建筑安裝費用、超標準列支工資費用、多提固定資產折舊等手段虛增成本；有的企業采取預算成本或計劃成本結轉，或在多個開發項目、分期開發項目之間，故意混淆前后項目之間的成本，以達到多轉完工項目銷售成本的目的。企業的這些行為，給國稅部門的管理設置了不小的障礙。

（三）房地產業所得稅征管乏力?，F行稅法規定，新辦企業的企業所得稅由國稅部門負責征收，而不動產銷售發票以及預售房產發票由地稅部門負責發售，國稅部門無發票管理權不能做到以票控稅，地稅部門有發票管理權又無權征收稅款，兩個部門都有管理盲點，有些地方出現國、地稅爭搶稅源或者疏于管理現象，房地產企業所得稅一直是國稅部門征管的難點。而國稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法，加之國稅部門征、管、查之間協調配合和信息共享的機制尚待完善，國稅部門與工商、地稅、建設、房管、規劃等部門信息交換制度需要健全，具有一定房地產管理經驗的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動，這些因素的存在加大了征收管理的難度，制約了房地產企業所得稅管理質量。

（四）房地產企業所得稅政策需要完善。一是現有的房地產企業所得稅內外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺滯后。面對房地產業管理的復雜局面，有關部門往往不能及時制定出臺有針對性的政策措施，有些現實問題常因缺乏政策依據而無法處理。如企業項目完工后遲遲不結轉成本，稅務部門該在何時、采取何種方式對項目進行結算處理等沒有明確的政策規定。三是房地產企業所得稅征收方式不統一。根據有關政策規定，房地產企業所得稅分不同情況可以實行查賬征收或者核定征收，不少國稅機關為了簡化管理，對房地產企業不分經濟性質、經營規模、財務狀況一律采用核定征收方式，總體降低了企業所得稅征收率。

二、加強房地產企業所得稅征收管理的對策建議

（一）注重第三方信息收集。應全面加強對第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況，從房管部門了解項目開發面積和房屋銷售情況，從銀行部門了解企業開設賬戶及資金往來情況，從地稅部門了解企業領購發票及代開發票情況等。同時，著力抓好企業立項報批、分期建設、竣工驗收、開盤銷售、預售轉銷售結轉等環節管理，以此掌握房地產企業的經營動態。還應大力依托地方政府的支持，建立健全政府部門信息共享機制。

（二）建立戶籍檔案信息。建立企業基本信息檔案，適時、完整記錄企業各個階段各個時期的經營動態。信息內容包括企業基本情況，資金來源情況，征用土地面積，項目開工、竣工和銷售的起止時間，實際建筑面積（套）、已銷售面積（套）和未銷售面積（套），銷售價格、單位成本和預售房款情況等。要做到這一點，需要充分調動稅收管理員的積極性，凈化當地稅收執法環境，構建社會綜合治稅良性機制。

（三）強化納稅評估工作。采取“按季評估、按年結算”形式，全面核實納稅人的賬務、報表和原始憑證，著重審查企業賬簿資料與各項申報資料是否完整、齊全，賬表數據與申報納稅數據是否一致，收入、成本費用、利潤及其他有關項目是否符合稅法規定。重點審查與企業項目開發有關的合同文書，如建筑合同、工程預（決）算書、項目增補（減）合同、與客戶的合同協議等，看合同、協議書中的有關數據是否與企業入賬數據有關或吻合。加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控。關注企業預售房產情況，及時開展對完工項目的稅收清算。同時，建議財政部門進一步健全有關房地產行業財務會計制度，規范房地產企業財務會計管理。

（四）整頓和規范稅收秩序。針對房地產行業的特殊性，有計劃地開展對房地產企業所得稅專項檢查，加大對房地產行業大案要案的查處力度，嚴厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為，以達到“檢查一個行業，規范一個行業”的目的。建立房地產企業誠信納稅檔案，定期公布房地產企業申報納稅和稅收檢查情況，對拒不申報、嚴重虛假申報或查補稅款拒不入庫企業，向政府建議取消其今后在當地承攬建設項目的資格，以加大其涉稅違法成本，提高違法風險系數值。

第5篇：房地產企業財務共享范文

(一)調控政策增加了房地產企業的財務風險產生于資本循環運動過程中的財務風險，在不同的經濟活動階段具有不同的表現形式。以貨幣形態為起點和終點的資本循環主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產和分配四個階段，在每個階段都有著相應的風險。第一是融資的風險，房地產行業的資金需求量巨大，因而融資成為房地產行業的重要活動。政府調控政策的實施，使得人們對于房地產的投資趨于理性以及房地產行業融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業的信貸，政策的調控使得資金向房地產行業的流動減少；第二是投資的風險，房地產投資是否合理與企業的盈利息息相關，甚至直接關系到企業的生存。以最小的資金規模取得最大的投資回報效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產行業的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場調研的失實，引起產品滯銷，企業的工藝技術落后，企業投資規模盲目過大或過??；第三是資金回籠時產生的風險，當國家實施較為寬松的財政和貨幣政策時，消費者可以通過銀行貸款的方法來購買商品，但當國家實施緊縮的宏觀調控措施時，產品的銷售就會存在困難；第四是收益風險，企業的利潤一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業的運營活動資金，利潤分配不合理會帶來收益風險。

(二)現有的財務預警機制不適應調控政策近幾年大量企業開始涉足房地產行業，銀行貸款的需求大增。而國家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準備金率，這就導致銀行貸款的相對緊張，因此，一些企業只能從銀行融得短期貸款進行投資，大大提高了房地產行業的資產負債率。因此，過去從總的資產負債率來考慮房地產企業的財務風險不能夠得到有效的反映，而應從短期負債在總負債中所占的比重來反映一個企業的財務風險程度。而且主要采取定量分析法來進行預警分析，如對凈利潤率、股利增長率、資產負債率、凈資產收益率等財務指標的分析來進行財務風險預測，預測變量的選擇及相關關系的確立依據不充分，預測變量的數據缺乏準確性，我國的財務預警是在國外的實證性研究的基礎上進行的。但是這種照抄照搬的經驗不適合我國房地產企業的財務風險預警。職業經理人的出現使房地產企業的經營權和所有權分離，投資人與經營者信息嚴重不對稱，經營者在信息編報方面享有相當大的權力，獨立審計機制和監督機制的缺失使得房地產企業的財務信息質量缺乏保障。

(三)調控政策對房地產市場的影響國家對房地產市場采取宏觀調控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經濟社會的正常有序發展，同時也會造成其他經濟方面問題的出現，如國家的加息政策，導致房屋購買者的觀念發生改變，房地產產品會出現滯銷，加息也會引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產的購買和投資，加息會增加房地產建設的成本投入，另外國家還會增收房產稅，即向產權所有人征收的一種財產稅，并且在必要的時候政府還會出臺限購令，限制房價的過快增長。這些政策都在有形無形中影響到房地產企業的投資決策和行為。

二、房地產企業應對調控政策的措施

(一)加強對投資各個環節的掌控，降低財務風險對于融資環節的風險管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過向銀行借貸以及所有者的投資者兩個渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過融資組合，實現低成本，高安全性的項目資金融資。

(二)建立健全適應經濟調控政策的財務預警機制要根據全面性和數據的可獲得性，以償債能力（包括長期償債能了和短期償債能力），發展能力，營運和盈利的能力，現金的流量能力等指標建立財務預警系統。我國房地產企業普遍存在高負債經營，以及較容易受政府調控政策的影響。由于目前政府的調控多屬于短期和突發的政策，因此企業的財務預警機制更應著眼于短期的償債能力，長期的償債能力不能夠及時預測企業的財務風險。包括企業自身的發展能力、營運能力、盈利能力、現金流量能力等因素的多方面原因造成中國房地產行業財務風險，都會影響到企業財務風險，在進行財務危機預警分析時都必須將它們考慮在內。財務預警機制建立可以將是否有財務危機的萌芽等信息及時反映，管理層將信息加以分析，并適時作出經營策略的調整。

(三)多做市場調研，了解政策的動態影響企業在宏觀調控的背景下，企業應多做市場調研，了解調控政策的動態影響，同時也要了解市場的需求，從而調整發展的方向和戰略。要實行差異化的發展戰略，也就是房地產類型的差異化投資，因為房地產政策的調控主要是針對住房市場，因此企業可以加強對于商業和工業用途的房地產的投資，房地產可以涉及的行業相當的廣泛，大多房地產企業同時涉足多個行業，如此以來，政策的影響面可以不那么廣泛。企業要進行專業化的發展模式，將市場細化，在充分分析自身優勢和不足的基礎上適當縮小業務范圍，增強對具有競爭力的核心產品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業，在進行房地產投資時更應慎重，因為房地產投資項目攤子大，程序多，耗時長，因此中小企業應注重合作化的發展戰略，積極與其他房地產企業聯合，并且要做到資源共享。調控政策實施，給房地產企業帶來的資金來源，投入和銷售價格等方面的影響相當巨大，因此房地產企業在進行投資決策時要關注國家的宏觀調控政策方面的信息，并注意投資策略的改進和創新。房地產行業的資金密集性決定了其投資的風險很大程度上來源于財務風險，因此，企業應加大市場營銷的力度，加強對于成本的控制，加快資金流的運轉。暫緩對于土地和資金成本較高的項目進行投資，積極向銀行申請貸款，必要時對產品實行降價促銷的方法，對具有剛性需求的產品多予投資，按照市場的需求等措施來應對國家的宏觀調控政策。另外，房地產企業還必須進行多元化的開發投資模式，使自己應對行業周期風險的能力加強。業務開發、物業經營和房地產金融三者相結合，形成以房地產金融業務為主，多業務并舉產業結構。規模較大的房地產企業在自有開發業務的基礎上，進行資本運作和優質物業持有。

三、結束語

第6篇：房地產企業財務共享范文

關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 合作建房

一、房地產企業納稅籌劃的必要性

（一）房地產企業涉及的稅種多，稅負重

房地產企業具有投資金額大、經營周期長、開發成本高的特點。并且房地產開發企業從土地的取得、房地產的開發、經營、銷售以及保有等每個環節均有涉稅。房地產企業的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優惠政策為房地產企業納稅籌劃提供了政策依據

房地產企業涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優惠政策，這為房地產企業進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業稅收負擔，而且在一定程度上能夠實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。

二、房地產開發階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產企業接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業3%的稅率計征營業稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產企業的有關資產的產權發生轉移，不用計征土地增值稅。在宏觀調控的影響下，一些強大的房地產企業從開發轉向代建方式。

2、合作建房：房地產企業以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業稅以“無形資產投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發生所有權的轉移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業稅也不免土地增值稅。

（二）房地產企業的開發費用的確定

根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產企業的開發費用分為財務費用和其他房地產開發費用兩部分。

凡財務費用中的利息支出，能夠按轉讓房地產項目計算分攤且能提供金融機構證明的，在不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額可據實扣除，即：允許扣除的房地產開發費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%以內。

凡財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，財務費用和其他房地產開發費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）10%以內。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產開發費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產開發成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產開發企業應該對利息支出提供金融機構證明；如果前者小于后者，則房地產開發企業不應對房地產開發費用單獨計算。

三、房地產企業銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。對于房地產企業在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優惠，不僅可以實現稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。

（二）發生廣告費用的納稅籌劃

房地產企業為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業所得稅法》的規定：企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結轉以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發生廣告費用的當年卻不一定取得營業收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業稅收負擔?？紤]到貨幣的時間價值，企業應該對廣告費用的發生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。

參考文獻：

[1]楊文國.房地產業財稅操作與稽查實務[M].經濟科學出版社，2010（1）.

[2]蓋地.稅務會計與稅務籌劃（第五版）[M].中國人民大學出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產企業的納稅籌劃[J].發展研究，2009（5）.

第7篇：房地產企業財務共享范文

一、房地產稅收流失原因分析

(一)房地產企業利用行業特殊性偷逃稅款是房地產稅收流失的直接原因

房地產企業開發環節多,時間過長,流動性大,成本核算方法復雜,監督難,房地產產品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業的以上特點,想方設法虛增成本、隱匿收入,達到偷逃稅款的目的。主要表現為:

1、利用特殊的開發方式偷逃稅款

房地產的開發形式多種多樣,針對不同的開發形式,政策規定及執行方式和力度上存在差異,給房地產企業偷逃稅留下了可乘之機。主要表現在:一是以經濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發”的假象,逃避銷售不動產有關稅金;三是自建房產銷售后,不申報繳納建安環節的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產繳納相關稅費。

2、開發環節成本核算混亂,房地產企業趁亂“混水摸魚”

一是利用虛假購貨發票,虛列建筑開發成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產企業的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發票或收據給房地產企業。這也為房地產企業虛列開發成本提供了便利。三是不分項目設立成本明細,造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分攤;四是不按期結算項目成本。有的企業滾動開發,雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結算,不結轉收入,成本也不及時結轉,不能真實反映企業盈虧情況,影響企業所得稅正確、及時、足額繳納。

3、房地產銷售環節,利用一些特殊的經營方式隱匿收入

如房地產企業采用預收房款方式經營房地產,企業在收到預收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應付款,不作預售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(二)房地產稅收征管、監控不到位是稅收流失的間接原因

1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后

通常開發一個房地產項目,必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的,由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換,客觀上導致了稅收源頭管理困難的實際問題。

房地產開發過程中,其他部門對房地產開發的管理基本上都是事前管理,審批手續不辦理,前期費用不交齊,房地產就不能開發,企業追求利潤的目標就無法實現,而稅務部門的管理是一種事后管理,現行稅收政策是在房地產開發企業發生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分攤作了相應的規定的,稅務機關征管是一種事后介入。稅務部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的,稅務機關不能有效監控、不能準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。

2、房地產稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難

首先,在房地產業的鏈條中,從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的營業稅、企業所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產稅稅種多,各稅種的征收環節和計稅依據各不相同,征收機關不同,征收難度大。其次,房地產企業開發多為跨年度、跨地域滾動開發,稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務工作人員對房地產企業經營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復雜,加大了稅收機關征收稽查的難度。

(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產企業偷漏稅另一重要原因

稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業偷逃稅如果不被發現,必定大賺一筆,即使被發現了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產企業偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產企業偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

二、房地產稅收流失治理對策

(一)加強對納稅人的服務引導

對房地產開發企業的進行個性化宣傳和服務,開展有針對性的辦稅輔導,幫助企業健全財務核算,綜合分析評估開發商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責任,促進開發商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產開發企業按照規定進行財務核算,加強財務管理,為稅收征管營造一個良好的財務基礎。

(二)規范部門協作

提請政府制定各環節相互銜接的房地產稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔的職責,以制度規范和加強國土、規劃建設、房管、招投標中心、銀行、稅務等各相關部門的協作,及時傳遞項目立項、規劃設計、土地使用、房產證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監控。

(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監管

一是在開發初期,要求房地產開發企業上報項目立項書、項目規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產企業稅源狀況,為后期的監管打下基礎。二是項目竣工后,要求企業及時上報成本費用分攤辦法,了解并掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用情況,防止企業私自轉移利潤,逃避納稅。同時,要求企業按月上報銷售合同和發票清單、《存量房產盤點表》等涉稅資料,監控商品房的存量變化等措施,跟蹤監控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監督。建立房地產企業監控管理動態臺賬,逐戶分季度反映與有關部門的聯系情況、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務機關調整情況。對存在問題的企業進行檢查調整,對應繳未繳的稅款進行補征。

(四)加強涉稅資料審核,提高征管質量

一是加強發票的審查。檢查發票的領購、開具和取得是否符合規定;成本列支中的大額發票是否屬實;有無使用假發票、白條入賬等情況。此外,房地產業的稅收主要體現在銷售環節,稅務機關在銷售環節上應加強票據的領、用、存管理,最大限度地掌握房地產開發企業的收入情況,據此審核企業納稅申報的真實性。

二是加強合同的審查。對購銷合同內容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發項目合同,核實房地產開發方式 ,防止房地產企業“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。

三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準確、合法,以杜絕企業多列費用,虛增成本,偷逃企業所得稅;加強對預收帳款、應收帳款、其他應付款、應付帳款等往來帳目的審查。規定所有房地產企業每月必須將預收帳款等往來帳目的全部數據形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務機關,以杜絕企業利用往來帳目調節稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎上,還要經常通過實地走訪獲取有關信息,避免征管上的盲點。

(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為

首先對經查實的偷稅行為,稅務機關應嚴格按照法律規定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關的移送司法機關,杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發揮稅務稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業定期公告制度,房地產企業擔心被公告后影響其誠信度和企業形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關配套規定,對凡是偷逃稅款達到一定數額的企業不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。

(六)提高征管人員業務水平,培養高素質的征管人才

第8篇：房地產企業財務共享范文

一、__市涉外房地產企業稅收基本情況：

（一）登記情況：

20__年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至20__年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故20__年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。

（二）經濟稅源及入庫稅收收入：

20__年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。20__年實現銷售收入574萬元。

20__年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

20__年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。

二、__市涉外房地產企業趨勢分析：

從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：

（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。

（二）隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。

（三）私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：

根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業20__年度和20__年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。

（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。

（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。

四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、

第9篇：房地產企業財務共享范文

0 引言

?所周知，現代企業管理過程中的關鍵環節就是企業內部控制。為了能夠實現企業經營目標，在經營和管理過程中將風險降到最低，企業內部會制定一系列的制度和措施，而ERP體系的引入，是為了更好的實現企業管理，然而其作為一種新型的企業管理思想，在給企業內部控制帶來機遇的同時，也帶來了諸多挑戰。

1 明源地產ERP與內部控制概述

1.1 明源地產ERP概念

明源地產ERP整體解決方案以房地產企業“戰略預算執行”為主線，包含“客戶關系管理（CRM）”、“項目運營管理（POM）”兩大業務管理平臺，并將地產企業的專業業務層面、財務層面、行政層面實現一體化整合，真正實現了地產企業“業務一體化運營”。把地產企業的內部資源包括產品、資金、員工等與外部資源包括客戶、供應商、合作伙伴等信息集成利用互聯網+實現服務化提升。已在龍湖、萬科、恒大等眾多房地產企業中得到了廣泛應用，并獲得客戶的充分認可。

1.2 企業內部控制概述

企業內部控制，屬于企業的監督管理體系，主要目的是預防企業風險、降低企業損失、實現企業風險管理。企業內部控制所包含的內容比較多，例如控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監督等，都屬于企業內部控制的關鍵要素。企業內部控制貫穿于企業的所有部門，是企業確保資產安全、提高財務信息可靠性、促進企業有效經營的前提基礎保障。下圖是企業內部控制的主要框架。

1.3 明源地產ERP與內部控制的關系

企業內部控制涵蓋了企業從生產到經營，再到盈利的整個過程。而明源地產ERP系統是房地產企業進行信息化管理的一種手段，因而也就成為企業內部控制的一種工具。利用明源地產ERP系統，企業內部控制能夠順利開展，并確保實施的效果更加明顯；而在明源地產ERP系統的設計、開發、實施、運行、維護和管理的各個過程中，可以將內部控制加之其中，確保企業信息的全方位共享。只有充分利用二者之間的互利關系，才能促進企業的進一步發展。

2 明源地產ERP環境下房地產企業內部控制存在的問題

2.1 內部控制環境欠佳

企業內部控制環境范圍比較廣，企業治理結構、企業經營風格、企業組織結構、企業董事會組成、企業經營者的素質、企業文化、企業信息系統等等，都是企業內部控制的關鍵環境因素。在一個企業內部，環境不僅決定了企業發展的方向，也對企業要素能否發揮效用起到關鍵作用，因此，企業內部控制環境對企業的實際運營和發展都具有重要作用。但是當前明源地產ERP環境下，房地產企業內部還存在諸如結構不合理、管理人員素質參差不齊，須加強培訓，減少企業短板等問題，影響了企業內部環境。

2.2 加大了風險評估范圍

明源地產ERP環境下，房地產企業的所有數據處理都是通過電子數據處理部門，也就是說電子數據處理部門可以隨意對企業數據進行瀏覽、拷貝，甚至刪除，對數據的保密性非常不利；其次，企業會計部門的數據信息也都集中在電腦上，一旦有黑客入侵或者計算機被網絡病毒攻擊，企業會丟失所有機密數據信息，影響企業的正常生產經營，給企業帶來嚴重損失。例如，客戶資料對于房地產行業是非常重要的資料，一旦企業的網絡數據信息悲哀竊取，企業不僅泄漏了客戶信息，對客戶造成影響，而且有可能被同行搶占先機，企業經濟利益將會嚴重受損。

2.3 業務流程風險增加，風險意識較低

隨著經濟的飛速發展，市場環境不斷變化，企業之間的競爭也愈演愈烈，企業應當提高自身的風險意識，但是當前很多房地產企業因為引入了明源地產ERP管理系統，反而降低了企業的風險防范意識，企業各方面的風險明顯增加。

2.4 傳遞數據信息存在隱患

房地產企業引入明源地產ERP之后，各部門之間的聯系也都是實現了網絡化，這在一定程度上增加了企業的辦事效率，但是也降低了企業機密信息的保密性，而且企業各部門之間不再有過多的交流，無法保證傳遞數據信息的正確性。

2.5 內部監督較為薄弱

明源地產ERP環境在企業內部控制主要依賴于ERP體系，使得內部監督制度成為擺設，員工工作效率下降問題時有發生，對企業內部控制影響極大。

2.6 人員道德風險

人員道德風險主要是指企業內部或者外部人員，沒有得到企業的授權私自對企業的數據進行訪問，甚至篡改，造成企業數據外泄和破壞等方面的風險。由于明源地產ERP是一種信息化管理手段，企業所有的數據信息都會被輸入到網絡中，使企業財務信息的開放性增加，并且隨著開放共享的程度的加深，企業數據信息的保密性就越低。如果一些非法分子對企業數據進行目的性攻擊，將會對企業造成嚴重損害，由此可見，這種人員道德風險加大了企業數據信息在保密性、可用性和完整性等方面的風險程度。

3 明源地產ERP環境下企業實施內部控制的有效措施

3.1 利用明源地產ERP系統加強企業內部環境控制

企業經營狀況是否良好、內部控制是否得以順利實施以及企業整體戰略目標能否實現，都與企業內部環境息息相關。房地產企業應當充分利用明源地產ERP系統的管理優勢，對內部環境進行有效控制，促進企業制度的順利實施，并通過完善的明源地產ERP崗位責任制明確授權提高企業員工的風險防范意識，為企業內部控制奠定基礎。

3.2 強化風險意識，完善業務流程改造

企業在進行內部控制的同時，更應該注重對企業風險的識別。在對企業各項業務的控制過程中，應該抓住主要的控制點，并定期對其進行審核，確保這些關鍵點得到有效控制。利用明源地產ERP系統，可以在現有業務流程的基礎上進行新流程的創建，這種一點一滴的積累過程，不僅不會干擾到企業的正常運營，而且還可以降低企業風險，并能夠幫助企業管理者及時找出相關控制制度中的不足之處，有利于企業完善內部控制的實現。

3.3 加強對數據信息之間的傳遞和溝通

明源地產ERP改變了傳統的、單一的封閉式業務管理模式，能夠幫助企業實現管理信息化，讓企業最大限度的利用網絡對內部各種業務流程進行一體化處理，在很大程度上滿足了信息使用者的需求。同時，關于企業會計信息的共享，企業可以通過構建一定的機制，使相關成員以及利益相關者能夠通過網絡進行信息的獲取，??現二者之間的相互溝通，最終達到協同合作和利益共享。但是，在以上所有信息的傳遞和溝通方面，都必須注意數據信息的保密性，恰當的授權，并通過采取加密或者增加屏蔽設備等方式避免不法分子的闖入。

3.4 強化內部審計監督

房地產企業在進行內部審計的過程中，應該綜合運用明源地產ERP系統提升審計監督的效率，同時也可以利用明源地產ERP強大的信息處理能力對企業的整個經營過程進行風險評估，例如，相關技術人員可以對明源地產ERP系統進行設定，促使明源地產ERP系統能夠自動記錄相關數據信息，并且這些數據信息能夠及時被授權人獲取，一旦發生錯誤，相關授權人也能及時得到通知，并采取一定的補救措施。此外，房地產企業是大額資金運作的企業，應將內部審計工作的重點放在資金運作的合理、合規，為了進一步強化企業的內部審計工作，在企業內部有必要設立一些專門的審計小組，并由這些審計小組對企業內部財務系統進行監督和評價，作為明源地產ERP系統流程的補充部分，如此一來，既有助于完善企業內部控制，也促進了明源地產ERP體系在企業內部的順利實施。