房地產行業的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產行業的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產 稅務籌劃 風險

當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產企業的稅收籌劃風險

當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業風險

我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產稅收環境

我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。

三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險

對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業人才的使用

稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業的建議

在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產企業的稅收籌劃風險[J].中國鄉鎮企業會計，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產企業稅務籌劃風險的有效控制[J].經濟視野，013；23：186-187

第2篇：房地產行業的稅收籌劃范文

關鍵詞：稅收籌劃誤區；稅收籌劃方式；房地產公司

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀

誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。

過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。

誤區四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。

誤區五：隨意調整稅款申報數額

有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

第3篇：房地產行業的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃

近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。

一、房地產企業稅收籌劃重要性分析

1.房地產企業納稅金額大、負債率高房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。

2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。

二、房地產企業納稅籌劃的建議

1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。

2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。

4.遵循成本收益原則房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結語

房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產企業的經濟效益，為房地產行業的健康、持續發展具有積極的促進作用。

參考文獻：

第4篇：房地產行業的稅收籌劃范文

一、房地產企業所得稅特點及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產企業稅負的重要內容之一，就是對房地產企業取得收入征收的稅種，房地產企業的所得稅主要是依據我國的企業所得稅法以及房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法作為稅收的法律依據。根據相關的數據統計資料表明，目前企業所得稅已經成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產企業則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經成為房地產企業生產經營中的重要稅種。

（一）房地產企業所得稅的特點

1、不存在稅負轉嫁問題

企業所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負稅主體，不會出現稅負轉嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據

企業所得稅的應繳稅額就是應納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現了按能負擔。

3、所得稅的彈性較高

企業的所得稅與房地產企業的實際收入所得有著直接的聯系，所得額較高對應的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經營情況有著直接關系。

4、稅額較大

房地產行業屬于資金密集型的行業，房地產開發企業的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數額相比其他企業更高。

（二）房地產企業開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產企業的稅負

房地產企業項目開發資金流量大，涉稅種類多，稅金數額較高，開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，因而節稅效果明顯。

2、有助于防范房地產企業的稅務風險。房地產企業的所得稅的稅務籌劃是以法律法規作為框架和準繩，通過所得稅的稅務籌劃，可以及時發現企業稅務管理中的風險漏洞，避免由于納稅風險造成房地產企業的損失。

3、可以促進企業財務管理水平的提高

稅務籌劃是一項法律法規與政策性很強的專業工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業的財務管理人員提高自身的政策、理論、實務技能水平，對于提高房地產企業的財務管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的原則

（一）合法合規性的原則

對于房地產企業的所得稅籌劃，應該嚴格基于國家稅法以及相關稅收政策執行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產企業出現稅務風險，而且對于房地產企業的聲譽以及項目開發建設的實施都會造成嚴重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產行業的政策導向都是不斷的調整的，而房地產企業的所得稅稅務籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務籌劃上應當注重實效性，準確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統籌均衡的原則

對于房地產企業的所得稅稅收籌劃，應該將其置于房地產企業的整體稅負中統籌考慮，不能由于所得稅稅務籌劃方案造成其他環節稅負或者是整體稅負的提高，應該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產企業所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術

在房地產企業的所得稅的稅收籌劃上，應該全面的利用各種稅收籌劃技術，具體運作上可以采取以下幾項技術措施：

1、納稅時間的籌劃

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產開發企業應該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產企業經營業務完工，即房地產產品投入使用、竣工證明已在房地產管理部門備案、取得初始產權證明，房地產開發企業應該合理的把握這些完工條件，適當延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業的所得稅納稅基數。房地產開發企業可以通過加速固定資產折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規定，對于一些關于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產企業可以合理的調整企業職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準確的運用各種優惠條件

不同地區在房地產行業稅收政策上都有著不同的優惠條件，房地產開發企業應該結合項目區域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環節開展房地產企業所得稅的稅務籌劃

1、科學的選擇房地產開發企業的會計政策

房地產企業的所得稅應稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據，也就是對差異科目調整計算。因此，在房地產企業的所得稅的稅務籌劃上，應該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響，選擇最有利于降低稅負的會計政策。

2、以固定資產的籌劃為突破

房地產企業經營業務就是以不動產為主要內容，因此在稅務籌劃上應該把固定資產籌劃作為重點。綜合考慮房地產企業的預計凈殘值以及折舊年限，適當的采取加速折舊的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產企業就應該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應該區別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負。

（三）分階段做好房地產企業的所得稅稅收籌劃

對于房地產開發企業而言，所得稅籌劃的關鍵就在于項目開發建設管理過程中，因此所得稅的籌劃也應該根據項目開發不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發準備階段

重點是全面的組織財務管理人員掌握項目開發建設所在地的稅收政策以及稅收優惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構組織形式根據稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發階段

重點是合理的選擇項目開發建設的籌資方式，以及確定好開發項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節點。

3、項目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產企業可以采取將銷售部門從企業內部分立，以銷售公司的方式，實現企業廣告、宣傳等費用的攤銷，降低納稅基數以及稅率等級。

第5篇：房地產行業的稅收籌劃范文

關鍵詞：營改增 房地產企業 發展 對策

營改增是指原來企業應該繳納營業稅的稅目，現在改成繳納增值稅。增值稅是針對企業產品和服務增值部分繳納的一種稅費，其目的是為了減少企業重復征稅。我國營改增的稅負改革，從根本上和制度上處理了營業稅體制下“全額征稅、道道征收”的重復納稅問題，從而實現了增值稅制度下“層層抵扣、環環征收”的合理納稅，無論從哪個方面看，增值稅都是更合理的、更科學的、更符合國際的發展慣例。

一、房地產行業實行營改增的必要性

目前，對房地產行業而言，營改增是對房地產行業、建筑業、施工企業以及租賃、銷售和使用不動產等產業的多項環節，不斷流轉的稅制改革。房地產企業在征管體制、征管主體及征管程序上都具有多樣性和復雜性，因此，營改增既有一定的改革困難，又有必然的改革必要性。

（一）營改增是避免房地產行業重復征稅的重要手段

以前房地產行業使用營業稅，我國的不動產企業在生產、流轉和使用等環節普遍存在嚴重的重復性征稅問題，在對房屋的銷售中，轉讓的次數越多，重復性征稅問題越嚴重。營業稅是屬于價內稅，企業根據營業額或銷售額全額計稅，而增值稅是屬于價外稅，企業主要依據經營生產活動所產生的增值額計稅，事后用銷項扣減進項的抵扣方法繳納稅費。二者相互比較，增值稅的抵扣制度能更好地避免重復性征稅。可見，就房地產企業而言，營改增是更好解決其項目開發過程中重復性征稅問題的重要手段。

（二）營改增是規范房地產企業稅款抵扣的有效途徑

建筑施工企業是房地產最重要的上游企業，根據稅負在流轉稅嫁接的原理，建筑施工企業的稅負可直接關系到房地產行業的建筑成本和稅費。根據以前稅法規定，建筑施工企業在銷售自產產品時，應繳納增值稅，在提供勞務時，應繳納營業稅，在建筑物竣工后均不得抵扣稅費。由此可見，這不僅僅增加建筑房屋的成本，提高了房屋價格，抑制了購房者的生活需求和投資需求。而且營業稅與增值稅的同行，阻礙了增值稅的抵扣鏈條，嚴重影響增值稅在稅負中的作用。

國家實施營改增之后，上述情況就已經不復存在了，與此同時無論是銷售自產產品還是提供勞務都繳納增值稅，并且在實現銷售的同時還可以進行抵扣稅款。增值稅制度的核心價值在于稅款抵扣制，這樣有利于合理規范我國的稅收體制，加強企業上下游的監督力度，從而推進我國房地產行業的健康發展。

二、“營改增”改革對房地產新舊項目的影響

（一）房地產新舊項目開發成本的不同

1、房地產行業舊項目的成本核算

營改增對房地產行業的影響首先在于企業成本結構。房地產行業的成本結構中，占比最大的就是土地成本、財務成本和建安成本。其中，土地成本現在仍然無法進行抵扣。因此，對于一二線城市中的土地價格越來越高，實行營改增后，房地產行業的稅負沒有降低反而更高了。對于三四線城市中的房地產市場來說，實行營改增后，土地成本與總成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企業的建安成本可以抵扣稅額，那么實行營改增對房地產行業最終可以實現降低稅負的現象。

2、房地產行業新項目的成本核算

房地產行業涉及的建筑環節較多、建筑鏈較長，從目前來看，營改增對房地產行業的成本核算產生消極的影響。從建筑材料供應商來說，它包括有鋼筋、水泥、石沙和五金等材料，其稅率有11%和6%，當房地產行業的增值稅稅率為11%時，為了運用增值稅抵扣原則，會導致房地產企業增加5%的建筑成本。從房地產行業的勞動力使用情況來看，房地產行業屬于勞動相對密集型企業，需要很多人工，其中農民工占有很大比例，然而對其工資無法開具增值稅的專用發票，使得支付工人工資這項重要的費用無法實行進項抵扣，因此，房地產企業的建筑成本再次增加。

（二）房地產新舊項目計稅方法的確定

增值稅的計稅方法分為簡易計稅和一般計稅。

1、房地產行業新項目的計稅方法

至2016年5月房地產行業營改增后，一般納稅人在銷售企業自建或自產的不動產，如果使用一般計稅方法，都以其取得的所有價款與價外費用之和，作為應納稅的銷售額，按照稅法規定的11%計算增值稅。

房地產行業的企業是一般納稅人，無論新舊項目都在不動產的歸屬地預繳稅款，同時又向企業歸屬地的稅務機關審核進行納稅申報。

2、房地產行業舊項目的計稅方法

房地產行業的舊項目可以參考簡易計稅和一般計稅，二者選其一，一經選擇使用，在36個月內不得任意變更。針對房地產舊項目的一般納稅企業，如何選擇對企業有利的計稅方法，企業一般視情況而定。具體可分為以下幾個方面：

第一、假如房地產企業現在已經竣工完畢，但仍在房屋銷售過程中，企業營改增之后，尚未銷售的繼續銷售，可按照征收率為5%簡易計稅。

第二、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且已經開發的項目總體占比比例很小，項目的成本發票還沒有接收，這時房地產可以選擇對企業有利的計稅方法，按照征收率為11%一般計稅，因此，房地產企業大批量的成本發票就可以進行抵扣稅額，降低項目的成本費用。

第三、假如房地產企業尚在開發樓盤，并且存在已經開發的項目整體占比比例較大，其項目的成本發票大部分已經入賬，這就說明房地產企業未來收到的增值稅發票金額很小，沒有多少可以進行抵扣。因此，房地產企業可以選擇按照征收率為5%簡易計稅。

三、“營改增”改革對房地產新舊項目的對策

（一）合理實施稅收籌劃

無論是對新項目還是舊項目，房地產行業實行營改增以后，在財務管理方面要積極展開合理的稅收籌劃，加權平均各個開發環節的成本費用，最大程度的降低增值額，實行節流成本的原則。首先，在實行合理的稅收籌劃時，主要從房地產行業的建筑施工方面來著手，適當選擇能夠提供增值稅的專用發票企業為材料供應商和勞務公司。其次，房地產行業的增值稅稅收政策比較多，企業在實行合理的稅收籌劃過程中，可以積極運用各項稅收優惠政策，降低房地產企業的稅負，減少其開發建筑成本。

（二）加強增值稅發票的管理，提高增值稅專用發票抵扣意識

房地產行業營改增之后財務處理上，主要關注新舊項目互相交替期間，在共同經營和共同生產的前提下，必須采用分開采購、分開決算以及分開核算。即也就是說房地產行業營改增之后，舊項目增值稅的銷項稅和進項稅，不可以用新項目的稅費進行抵扣。對于房地產行業來說，增值稅征收環節最重要的就是銷項稅扣減進項稅，此次房地產稅收改革是一次合理完善稅收制度的具體措施，減少企業的重復性征稅。同時，也能夠促進房地產行業在新舊項目中，規范使用發票制度，提高增值稅專用發票抵扣意識。

（三）熟悉稅改政策，加強稅改制度的輔導

政府應該建立房地產行業的過渡性暫時條款，例如在實施營改增稅制改革后，對于一些稅負不減反而增加的房地產企業，在新舊項目建設中給予一定的財稅補貼，盡可能實實在在地幫助企業渡過困難時期。國家可以適當出臺一些降低增值稅稅率的文件，暫時把一些新舊項目為11%稅率，因企業的壓力和困難視情況而定，暫時使用6%的增值稅稅率。政府還應與財政部門就房地產行業營改增的各項細節和新舊項目進行商討，實現材料供貨商的小規模納稅企業和農民工的人工費，如何合理進行稅款抵扣，減少房地產企業的建筑成本。同時，財稅部門要定期對相關人員進行政策輔導和培訓，幫助工作人員掌握營改增稅改的宗旨、要點及內容等方面。

四、結束語

綜上所述，房地產行業實施營改增以后，對企業未來長遠的發展是把雙刃劍，其影響利弊的大小主要取決于房地產行業自身的財務管理方式和方法。營改增既是房地產行業未來一段時期里經營面對的重要機遇，也是實現其良好發展的重大挑戰。總體來說，2016年是營改增稅負改革的收尾之年，在其帶動下加快促進國內外的財稅體制接軌步伐，減少重復性征稅，增加房地產企業的綜合競爭力，推進企業長遠發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014， （12）

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015， （03）

第6篇：房地產行業的稅收籌劃范文

關鍵詞 房地產 土地增值稅 會計處理

土地增值稅的征收是為了調節土地增值收益。目前，土地增值稅已經成為企業所得稅并列的三大稅種之一，是國家財政收入的重要組成部分。增值稅直接關系著企業的經營成本和持續發展，對于房地產行業土地增值稅企業，如何通過會計處理來進行合理的納稅籌劃是值得研究和探討的問題。

一、房地產行業土地增值稅概述

作為我國國民經濟的重要產業支柱，房地產行業每年會產生巨大的稅款，隨著社會經濟的迅速發展，房地產行業的土地增值稅成本不斷升高。在我國，房地產增值稅的稅率通常以超額累進形式來計征，一般在30%～60%之間。企業通過采取有效的措施來進行土地增值稅納稅籌劃，可以有效地提高企業利潤，降低企業稅負，有利于企業實現長期穩定的發展。房地產企業最關心的問題就是規避納稅風險，最大限度地延長抵押稅額繳納時間。在實際的納稅過程中，許多企業都選擇且采用1%～3%的預征率，這樣一來需要在項目結束時對它們進行匯集清算，進而實現了繳納稅款時間的遞延，對企業十分有利。此外，房地產企業還應充分利用國家關于稅收的優惠政策，通過調整銷售價格和增值額等手段來使企業繳納的增值稅率得到進一步降低，實現節省稅費的目的。不僅如此，企業應提高稅務風險的防范意識，做好稅收風險的防范和規避，對于增值稅繳納做好合理安排和籌劃。

二、土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理直接關系著企業的經濟利益，從會計核算的角度考慮，房地產開發企業土地增值稅成本具有明顯的特點。主要表現為：首先，會計中的責權發生制是土地增值稅成本計提的基礎；其次，在確定土地增值稅的支出時，應該嚴格按照稅法中的相關規定來進行，房地產企業應設置必要的營業稅及附加、應交稅費、待攤費用等賬戶，利用這些賬戶對土地增值稅的成本進行詳細核算。在房地產企業需要多個項目同時開發的情況下，要對不同的項目進行分別的核算。房地產行業與其他行業相比具有一定的特殊性，通常房地產開發商都采用預售制度，所以在項目建設過程中會先收到客戶的預售收入，等到建設項目完工后再結算收入。我國的稅法中有明確的規定，預售收入增值稅的征收是按照一定的比例進行的，當項目全部清算完成后根據實際金額進行多退少補。

第一，在取得預售收入的情況下，房地產企業應該按照一定的比例預繳土地增值稅。具體的處理過程為：先借記待攤費用，再貸記應交稅費，最后核算應交土地增值稅，到了實際繳納稅款階段，借記應交稅費，貸記銀行存款。

第二，當建設項目竣工驗收合格后，如果符合收入_認條件，則按照當期的結算收入和成本的計算方式來進行，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”，貸記“待攤費用――預繳土地增值稅”。

第三，當項目辦理結算后清算土地增值稅時，要根據實際情況來合理調整前期的土地增值稅款和計提的增值稅費，稅務局簽發增值稅清算報告后，有明確的清算金額，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”“待攤費用――預繳土地增值稅”。貸記“應繳會費――應交土地增值稅”在進行補交時，應借記“應交稅費――前期積累已預繳的土地增值稅款”。

三、房地產企業土地增值稅稅收策略

（一）利用國家稅收優惠政策

近年來，國家提高了對房地產增值稅收的重視程度，出臺了一系列稅收優惠政策。房地產企業應充分利用國家稅收優惠政策進行稅收籌劃，在準確核算增值額的基礎上，通過合理調整增值額與扣除項目金額的比例，實現稅費繳納的優惠，減輕企業的納稅負擔。此外，企業還應結合企業實際情況和國家相關的法規政策來制定稅收籌劃方案，盡量實現總稅收最低。對于合作開發房地產的稅收優惠，需要合作雙方商定按照一定的比例來分配，雙方中一方負責資金，另一方負責土地。對于這種形式的合作，企業可以暫時減免土地增值稅，使雙方企業以較低的成本取得房地產，有利于雙方的合作共贏。對于代建房，由于稅收中只收取一定的代建費，而且代建房的營業稅率只有3%，所以代建房是房地產企業開發的一個很好的選擇。

（二）利用稅收臨界點進行納稅策劃

房地產增值稅有等級之分，房地產企業在進行納稅籌劃時，應對臨界點進行控制，在進行充分的測算后，衡量稅收優惠與收入之間的關系，對房產銷售價格進行合理控制，使房產增值率趨向理想值，盡量使增值額在起征點的優惠范圍內。在房地產項目的兩種不同利息支出計算方式中，應該選擇較高者。此外，裝修和費用轉移也是實現扣除項目金額增加的有效手段，可以使增值額控制在目標范圍內，但是要保證嚴格遵守稅法規定，嚴禁出現偷稅漏稅行為。

（三）其他方式

根據項目的實際情況來確定項目的核算方式，即分開核算或合并核算，這是降低土地增值稅的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房選擇分開核算時，能夠享受到的增值額小于扣除項目金額之和的20%的稅收優惠政策。物業管理基金、公建維修基金、公共設施尚未建造的報批報建費用、出包工程還沒有辦理最終結算的都屬于稅法允許的三項預提項目，利用預提費用的稅前扣除政策，有利于企業實現納稅優惠。

四、結語

我國的房地產行業具有廣闊的發展前景，房地產土地增值稅的會計處理對房地產企業的可持續發展具有重要的作用。在激烈的市場競爭環境下，房地產企業應認清發展形勢，掌握稅務處理方法，在遵守稅法規定的前提下，通過合理的土地增值稅稅收籌劃來降低企業的稅負。通過利用國家稅收優惠政策、對稅收臨界點進行納稅策劃等手段，規避稅收風險，使企業得到優質發展。

（作者單位為寧夏萬耀生物科技有限公司）

參考文獻

第7篇：房地產行業的稅收籌劃范文

    1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

    房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

    2、營業稅的籌劃策略

    對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數,合理剝離價外費用,恰當分離稅種稅率。具體地,可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。(1)剝離價外費用根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定,營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中,為了吸引客戶和提供更好的房源,房地產企業將各種配備設施和服務(如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等)提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額,無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額,需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司,負責這些代收費用的收取,將這些費用從總銷售收入中剝離,進而減小營業稅的計稅金額。例如,某企業年度總代收費用為1000萬,這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬,還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右,相應的契稅和印花稅也會相應增加;如果設立專門的物業公司,只要保證其經營成本低于這部分稅負總和,對于企業都是有利的。(2)分離稅率由于市場需求的變化,現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房,這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售,則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%,而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策,房地產企業可以單獨成立裝修公司,負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同,這樣,房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者,企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司,只負責銷售毛坯房,然后提供裝修業務的聯絡服務。

    3、土地增值稅的稅收籌劃

    籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析,銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。由于土地增值稅適用的是超額累進稅率,充分應用稅收稅率變動臨界點,合理制定商品房銷售定價,可以有效增加企業稅后利潤。例如,某房地產企業建造的普通標準住宅,完工后計算的可扣除項目金額為800萬元,而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元,(1210-800)/800>50%,則應繳納的土地增值稅為(1210-800)×40%=164萬元,稅后利潤為1210-800-164=246萬元;如果企業將自身商品房價格定為1190萬元,則20%(1190-800)/800<50%,應繳納的土地增值稅為(1190-800)×30%=117萬元,稅后利潤為1190-800-117=273萬元。第二種定價低了,稅后利潤卻比第一種定價要高,由此可見,合理利用稅率臨界點制定銷售價格,可以有效達到避稅的效果。另外,企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點,合理安排銷售,采用上述的承包裝修任務等,是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

    二、整體層面的其他稅收籌劃

    房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

    1、企業所得稅的稅收籌劃

    企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

    2、保有房產的房產稅籌劃

    房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。

第8篇：房地產行業的稅收籌劃范文

一、土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。

1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃

在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。

2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。

3、對于房地產開發企業來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃

第9篇：房地產行業的稅收籌劃范文

【關鍵詞】籌劃；稅收；房地產企業；利益

近幾年來，房價高漲已成為社會關注的焦點問題。由于房地產企業過高的稅收問題是房價居高不下的重要原因，所以降低房地產企業的稅收是解決房價高的重要手段。目前，房地產企業所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮土地使用稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市建設稅、地方教育稅等等。

一、房地產商所涉及的主要的稅收籌劃方案

對于房地產行業而言，稅收的總費用中占比重較大的稅收主要有營業稅、土地增值稅、企業所得稅等，降低這些稅收的費用是降低總稅收費用的關鍵之處。

1.房地產企業關于營業稅的籌劃。營業稅是房地產商在房地產的產權交易環節即房屋出售時產生的需要繳納的稅費。對不動產投資入股的稅收進行相應的籌劃是房地產企業營業稅籌劃中的主要部分。當然，根據不同的情況，以不動產入股的行為是否應該繳納營業稅也是各異的。第一，房地產商利用自己的不動資產進行相應投資和入股，參加投資之后的利潤分配，當然也要承擔投資中的所存在的風險。根據相關的條例規定，以不動產進行投資或者入股的投資方在未將自己的不動產的所有權進行相應的轉讓，該不動產的所有權仍屬于投資者本身，這種情況下，對以不動產進行投資或者入股的投資方是不征收營業稅的。所以房地產商在經營過程中可以采用先以不動產進行投資入股，待銷售時，向購買者銷售該房地產股權的方式把房屋銷售出去。這樣一來就可以不用繳納購買者購房過程中的由房屋所有權的轉讓所帶來的營業稅。第二，房地產企業也可以利用自己的不動產進行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔風險。如租賃方式，由于房地產商只是在一定的使其內把房產的所有權進行轉讓，其收入屬于租賃收入，所以其營業稅的收取是按照服務業稅目中的租賃項目進行征收，從而減少了稅費。房地產企業可以根據自身的情況相應地選擇上述兩種方式進行籌劃，從而達到企業利益的最大化。

2.房地產企業關于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負擔，使得土地增值稅備受關注，同時土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關鍵點之一。對土地增值稅進行籌劃的過程中，調節增值額是關鍵。第一，采取增加可扣除項目金額的方法。房地產企業可以通過增加房地產開發所需的成本和費用的方式，從而扣除項目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時這種方法也可以使房地產企業的房屋的質量得到一定提高，加強了其在市場中的競爭力。當然，可扣除金額的計算方式是有一定的條例規定的，所以利用該方法的過程中應該把握一定的尺度。第二，采用減少銷售收入的方法。房地產商的銷售額減少了，則增值額也必定相應的減少，那么增值額所占的可扣除項目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷售額的減少，所以房地產企業在使用該方式時對于減少的銷售額和降低的增值額中可扣除項目金額的比例應該進行認真的比較，從通過比較決定公司是否可采用該方式進行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達到最大化。

3.房地產企業關于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產企業可對企業所得稅進行籌劃的主要時期。對于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認的最終時間以及推遲轉移產權的時間兩個方面著手。第一，延遲成本的確認時間。由于房地產企業在經營過程中容易出現當工程未完全完成的情況下房產的所有權已轉移、銷售收入已完成的情況。這種情況下則沒有辦法對該工程的成本進行準確地計算，此時所需繳納的企業所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費減少。第二，通過合理地推遲轉移產權的時間的方法。由于在我國的房地產市場中，大多數房屋的購買者買房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買房后直接用于出售的購買者是極少的，所以大多數購買者并不急于辦理房產證。又因為根據相關稅法的規定，銷售收入的實現只有通過房產的產權所有者發生變更時才能得到確認，所以房地產企業可合理的推遲房地產權所有者發生變更的時間。

二、結語

稅收地合理籌劃，可有效地減少企業的稅費支出，使得他們可在較低房價的基礎上獲得一樣的利潤。百姓的購買能力增強，房地產企業的銷售額也相應升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業獲得最大化利益以及最大限度增強人們的購買能力的重要途徑之一。

參 考 文 獻

[1]李衛林.論房地產開發企業稅收籌劃[J].China's Foreign Trade.2012（6）：123～125