房地產稅務籌劃稅精選(九篇)
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第1篇：房地產稅務籌劃稅范文
關鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產公司
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產行業(yè)的調整力度加大，越來越多的房地產企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點。
一、房地產企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。
過去，大多數(shù)房地產企業(yè)采用設立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產進行投資、聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅?！痹S多稅務師事務所在為房地產企業(yè)做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產開發(fā)企業(yè)以房地產進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應引起房地產企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風險。
誤區(qū)二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關于企業(yè)的利息支出應按以下規(guī)定進行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費用計入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數(shù)，不僅加計扣除了開發(fā)成本的20%，在計算房地產開發(fā)費用時還作為5%的計算基數(shù)給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。
在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。
誤區(qū)三：預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調整稅款申報數(shù)額
有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。
開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費，將銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。
二、房地產稅收籌劃解決方式
近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業(yè)稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業(yè)財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細節(jié)，適時做出相應籌劃調節(jié)，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業(yè)財務人員要承擔其應有的責任，企業(yè)負責人也要有稅收風險意識。
2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務負責人要研讀政策把握房地產行業(yè)政策導向，適時拓寬產業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數(shù)據(jù)計算出準確的預計稅收數(shù)據(jù)，以此反復調整籌劃方案以實現(xiàn)稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現(xiàn)。
4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優(yōu)惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。
三、結語
房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業(yè)財務人員要在熟讀相關法規(guī)基礎上籌劃節(jié)稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.
[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.
[3]《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.
第2篇：房地產稅務籌劃稅范文
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業(yè)稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃是房地產企業(yè)在一定的社會制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現(xiàn)企業(yè)財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業(yè)稅務籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉稅等多方面的內容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業(yè)稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動，有計劃地進行規(guī)劃、設計稅負相對最輕和經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業(yè)進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業(yè)生產經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環(huán)節(jié)，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。
二、房地產企業(yè)稅務籌劃的可行性
首先，企業(yè)在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財務活動和經(jīng)營活動健康有序運轉，實現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務方案時，企業(yè)精打細算、為了節(jié)約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發(fā)的其他費用的增加或收入的減少。企業(yè)要達到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經(jīng)營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現(xiàn)。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業(yè)生產經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業(yè)執(zhí)行稅務籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業(yè)稅務籌劃的現(xiàn)實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業(yè)的稅收負擔
目前我國房地產企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產企業(yè)稅收負擔重。當前房地產企業(yè)所承擔的稅務不僅包括一般企業(yè)應付的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、還有房地產企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業(yè)所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業(yè)的這種狀況。
（二）幫助房地產企業(yè)盡早掌握最新財稅政策法規(guī)
國家陸續(xù)出臺針對房地產企業(yè)的一系列重要財稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結合企業(yè)的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現(xiàn)涉稅零風險，達到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。
（三）有利于房地產企業(yè)長遠發(fā)展的需要
在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標是追求企業(yè)價值最大化，為了實現(xiàn)這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽，并對企業(yè)正常的生產經(jīng)營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業(yè)長遠發(fā)展需要的有效途徑。
四、房地產企業(yè)稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業(yè)稅務籌劃有很大影響。房地產經(jīng)濟越發(fā)達，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現(xiàn)企業(yè)稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業(yè)在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經(jīng)濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發(fā)生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優(yōu)化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的稅務籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業(yè)在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業(yè)會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調節(jié)。二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業(yè)稅務籌劃的措施及發(fā)展趨勢
（一）房地產企業(yè)在設立環(huán)節(jié)上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項經(jīng)營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業(yè)性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃
企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現(xiàn)籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當?shù)姆椒ㄟM行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費用和其他費用等，節(jié)約大量的新的成本。
（三）房地產企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務籌劃
房地產開發(fā)費用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發(fā)費用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃
企業(yè)可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關的業(yè)務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業(yè)經(jīng)濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業(yè)作為經(jīng)濟危機后拉動經(jīng)濟復蘇的一個強力增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業(yè)成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業(yè)在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業(yè)的納稅意識、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現(xiàn)房地產企業(yè)價值最大化。
參考文獻：
第3篇：房地產稅務籌劃稅范文
營業(yè)稅和土地增值稅是房地產企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務方協(xié)商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。
[例1]某房地產開發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉讓產權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264+541.20]萬元。
如果該企業(yè)將商品房的產權轉讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產應納營業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應納土地增值稅294（980×30%）萬元；建筑裝修應納營業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元，稅款合計540.40（220+294+26.4）萬元?？梢?，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。
二、利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)仄胀ㄗ≌瑯藴实木幼∮米≌＃?）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應高度關注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優(yōu)惠。
[例2]某房地產企業(yè)欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見，售價提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。
三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格
我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說明）。各級距的起征點的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空
空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。
享受稅收優(yōu)惠的平衡點計算如下：假設某房地產開發(fā)的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。
若企業(yè)打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A+x（即1.2848a+x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a+5.5%A+5.5%x，應納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說，如果想通過提高售價取得更大的收益，提高的售價必須超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的0.0971倍。同理可以計算出當納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。
可見，在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，銷售額增長而產生的增值率的提高和稅率的累進，使得稅負增長加快。上文通過稅負平衡點的計算得出了各個稅率起征點的最佳價格。房地產企業(yè)要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系。但稅負僅是房地產企業(yè)在確定銷售價格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較來確定合適的房地產銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。例如當企業(yè)測算出其所銷售的房地產增值額占扣除項目的比率將要超過稅率累進臨界點，而又缺乏進一步攀升空間時，可采取諸如對批量或一次性付款的購房者給予價格優(yōu)惠等手段調整、控制價格，達到控制增值幅度、減少稅負，又促進銷售、加快資金回籠的目的。
四、促銷活動的稅務籌劃
第一，銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。
[例3]某房地產企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開發(fā)票，將導致多交營業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬元，合計66.85萬元。
第二，買房贈物的稅務籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務中采取另行贈送的方式，這在會計上應視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
五、妙利用各種建房方式進行稅務籌劃
（一）采用設立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉讓土地使用權和不動產繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉讓無形資產免征營業(yè)稅的政策。
可見，在收入和費用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負
該文章轉載自無憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。
[例4]甲房地產企業(yè)有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉讓無形資產繳納2500（5億元×5%）萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅。
（二）采用代建房方式。房地產的代建房行為，是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，不需繳納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務收入繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負；同時，可以適當降低代建房的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
[例5]某房地產企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬元）；增值額占扣除項目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬元，實現(xiàn)利潤857.5（5000-3500-275-367.5）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業(yè)稅70（1400×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1330（1400-70）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬元。
第4篇：房地產稅務籌劃稅范文
摘 要：稅務籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對法人的經(jīng)營、投資、理財?shù)壬娑愂马椬龀鍪孪劝才牛M可能減少繳稅、遞延納稅目標等一系列謀劃活動，而房地產開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金占用量大、開發(fā)業(yè)務復雜多樣等特性，企業(yè)可針對其經(jīng)營特點，通過合理選擇會計處理方法、選擇有利經(jīng)營方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來降低稅率、增加抵扣稅額，以達到稅務籌劃的合理。
關鍵詞 ：稅務籌劃 現(xiàn)狀分析 建議對策
一、關于稅務籌劃
1.稅務籌劃的合法性：稅務籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內進行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務籌劃的前提，當存在了多種可選擇的納稅方案時，納稅人可以利用對稅法的熟識、對實踐技術的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責任，以降低稅收負擔的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅決加以反對和制止。
2.稅務籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對經(jīng)濟事項進行規(guī)劃、設計、安排，達到減輕稅收負擔的目的。在經(jīng)濟活動中，納稅義務通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉稅；收益實現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財產取得之后，才繳納財產稅。這在客觀上提供了對納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營、投資和理財活動是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對性的。納稅人和征稅對象的性質不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個方面為納稅人提供了可選擇較低稅負決策的機會。
3.稅務籌劃的目的性：稅務籌劃的直接目的就是降低稅負，減輕納稅負擔。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負。低稅負意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時間，獲取貨幣的時間價值。通過一定的技巧，在資金運用方面做到提前收款、延緩支付。
4.稅務籌劃的風險性：對稅收政策理解不準確或操作不當，而在不知覺情況下采用了導致企業(yè)稅負不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務機關的處罰都可能使得稅收籌劃的結果背離預期的效果。
5.稅務籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務籌劃需要由財務、會計專業(yè)人員進行，而且只面臨社會化大生產、全球經(jīng)濟一體化、國際貿易業(yè)務日益頻繁、經(jīng)濟規(guī)模越來越大，僅靠納稅人自身進行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務、稅務咨詢作為第三產業(yè)便向專業(yè)化的方向發(fā)展。
二、稅務籌劃的切入點
稅務籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來進行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應該以這些稅法客觀存在的空間為切入點。
1.選擇空間大的稅種
從原則上說，稅務籌劃可以針對一切稅種，但由于不同稅種的性質不同，稅務籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實際操作中，要選擇對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點；選擇稅負彈性大的稅種作為稅務籌劃的重點，稅負彈性越大，稅務籌劃的潛力也越大。一般說來，稅源大的稅種，稅負伸縮的彈性也大。因此，稅務籌劃自然要瞄準主要稅種。另外稅負彈性還取決于稅種的要素構成。這主要包括稅基、扣除項目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負就越重；或者說稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負就越輕。
2.以稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠是稅制設計中的一個重要要素，也是貫徹一定時期一國或地區(qū)稅收政策的重要手段。國家為了實現(xiàn)稅收調節(jié)功能，一般在稅種設計時，都設有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務籌劃的過程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務籌劃突破口時，應注意兩個問題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進行申請，避免因程序不當而失去應有權益。
3.以納稅人構成
按照我國稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項稅收。因此，企業(yè)理財進行稅務籌劃之前，首先要考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負擔問題。如在1994 年開始實施的增值稅和營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因為，營業(yè)稅的總體稅負比增值稅總體稅負輕，增值稅一般納稅人的總體稅負較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負輕。當然，這不是絕對的，在實踐中，要做全面綜合的考慮，進行利弊分析。
以影響應納稅額的幾個基本因素為切入點，影響應納稅額因素有兩個，即計稅依據(jù)和稅率。計稅依據(jù)越小，稅率越低，應納稅額也越小。因此，進行稅務籌劃，無非是從這兩個因素人手，找到合理、合法的辦法來降低應納稅額。
4.以不同財務管理環(huán)節(jié)和階段
企業(yè)的財務管理包括籌資管理、投資管理、資金運營管理和收益分配管理，每個管理過程都可以有稅務籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點時，選擇在低稅率地區(qū)如實施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、國家鼓勵的西部等地區(qū)，會享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項目時，國家鼓勵的投資項目和國家限制的投資項目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內資與中外合資、聯(lián)營企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。
經(jīng)營管理階段，不同的固定資產折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應計提的折舊總額相等，但各期計提的折舊費用卻相差很大，從而影響各期的利潤及應納稅所得額；不同的存貨計價方法的選擇，一般來說，在物價持續(xù)下降時，采用先進先出法計算的成本較高，利潤相對減少，反之，如能采用后進先出法，則可相對降低企業(yè)的所得稅負擔；采購時，采購對象是不是一般納稅人也有很大的影響。
三、建議對策
（一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產。稅率皆為5%。房地產開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產開發(fā)公司的銷售額，房地產經(jīng)紀公司的銷售額為向房地產開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應稅項目的流轉次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產等不動產的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。甲企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。
（二）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析
我國自2008 年1 月1 日起施行內外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25％。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和，包括納稅人來源于中國境內、境外的生產經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入。
1.合理延遲產權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。
2.合理推遲成本最終確認時間。房地產開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
總結：
房地產開發(fā)是中國當前和今后的經(jīng)濟增長點，在中國經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動和經(jīng)營活動等方面對房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了詳細的分析和探討，涉及到了營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析，以期達到合理避稅，使法人利益最大化的目的。
參考文獻：
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[2]李春兒.淺議房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃.會計師，2013（9）.
第5篇：房地產稅務籌劃稅范文
我國的稅務籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產生了飛躍性的變化，但是實務操作方面卻收效甚微。結合前期房地產企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產企業(yè)在稅務籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產企業(yè)的內部操作及對外與稅務部門的溝通協(xié)調兩個角度分別進行闡述。
（一）房地產企業(yè)的內部籌劃問題
1.隨著房地產行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉向了房地產行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產企業(yè)的稅務不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務籌劃模式來管理房地產企業(yè)，這類房地產企業(yè)對本企業(yè)的稅務籌劃的認識還有可能混淆工業(yè)會計與房地產會計的理念，房地產企業(yè)的稅務籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達到行業(yè)要求。稅務籌劃是整個房地產企業(yè)財務管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務籌劃過程中不僅需要企業(yè)內各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領導管理層的高度重視。
2.有些房地產企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務管理機構的專業(yè)人員進行財務預算，他們通過在企業(yè)內部設置的財務部門或管理機構來開展稅務籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領域的專業(yè)問題得不到及時的解決。
3.隨著房地產行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產項目土地的取得渠道、建設施工階段的各種類型的風險控制、國家關于房地產行業(yè)出臺的一系列的調控政策以及相關的地方法律法規(guī)中隱含的關于房地產開發(fā)的一些風險等。
（二）房地產企業(yè)與稅務部門的溝通協(xié)調問題
1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產企業(yè)的稅務籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉稅，是房地產企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因為營業(yè)稅是價外稅，具有可轉嫁性，是確認發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認識，進而選擇通過偷稅漏稅來實現(xiàn)企業(yè)稅務籌劃的錯誤做法。
2.從國家的整體稅務發(fā)展層面來看，我國房地產企業(yè)的稅務及咨詢業(yè)務雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導致不足產生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務機構的從業(yè)人員素質參差不齊。房地產企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅動下，部分稅務機構在內部人員還沒有達到一定業(yè)務水平及能力的情況下，就接下了很多房地產企業(yè)的稅務業(yè)務。另一方面，有些稅務機構的業(yè)務職能相對比較單一，主要集中在為房地產企業(yè)稅務的簡單登記、納稅申報及日常稅務的繳納等事務，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設計工作則非常欠缺。
二、房地產企業(yè)稅務籌劃的大致分類
房地產企業(yè)涉及的稅務主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產企業(yè)的稅務籌劃進行分析：
（一）房地產企業(yè)的營業(yè)稅籌劃
目前某些房地產企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項附加服務，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項繳納到相關部門。一般房地產企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計稅依據(jù)。而代收代繳的本應顧客繳納的煤氣費、水電初裝費、維修基金、契稅等稅費，則應在收款時記“其他應付款”，在實際需要繳納的時候，從“其他應付款”中轉出。作為房地產企業(yè)的財務，應該明確區(qū)分客戶所繳納的款項的分類，不可模糊地統(tǒng)一計入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負擔。因代收代付的費用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細化數(shù)據(jù)，財務人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。
（二）房地產企業(yè)的所得稅籌劃
依據(jù)我國相關的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當一個房地產企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因為根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補五年內的虧損，這就要求企業(yè)的建設周期最好控制在五年之內，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。
（三）房地產企業(yè)的土地增值稅的籌劃
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收實行的是四級超率累進稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項目分期進行開發(fā)，那么選擇按整個項目進行土地增值稅的清繳還是分期進行清繳，將會在所需繳納的稅額上產生差異。根據(jù)房地產企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應增加，最后的增值額也會跨到比（下轉第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務機關提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產生巨大的土地增值稅額。
三、淺析完善我國房地產企業(yè)稅務籌劃的方法和策略
第一，對于房地產企業(yè)而言，首先要將稅務籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項目開發(fā)的方式等諸多方面進行詳細周到的規(guī)劃，綜合考慮各項因素。二是項目工程建設期內的納稅籌劃。在整個項目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關于企業(yè)融資利息計提時間的劃定、借款費用資本化等這些關鍵問題，需要及時做好費用及建筑合同的預提工作。三是需要房地產企業(yè)建立一整套有效的稅務籌劃風險預警機制。根據(jù)企業(yè)財務報表的編制要求、重大涉稅風險節(jié)點以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風險管理機制，以便企業(yè)可以及時進行風險識別，并針對出現(xiàn)的風險苗頭制定出有效的應對方案。
第二，房地產企業(yè)加強與稅務機關的溝通。特別是在稅法和新會計準則存在差異，實施各業(yè)務環(huán)節(jié)的稅務籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務機關專管人員進行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務機構（稅務機構）的合作，這些專業(yè)機構的工作人員都能掌握最新的稅務資訊。
第三，就企業(yè)內部培訓而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關工作人員針對專業(yè)進行定期的業(yè)務培訓，不斷提高企業(yè)財務人員的職業(yè)技能。
第6篇：房地產稅務籌劃稅范文
【關鍵詞】稅收籌劃 房地產企業(yè)稅收籌劃 房地產開發(fā)項目
一、稅務籌劃的定義
我國國家稅務總局注冊稅務師管理中心編寫的《稅務實務》對稅務籌劃的定義：“是在遵行稅收法律法規(guī)的前提下，當存在兩個或兩個以上納稅方案時，為實現(xiàn)最小合理納稅而進行設計和運籌，稅收籌劃的實質是依法合理納稅并最大限度的降低納稅風險?！?/p>
二、房地產企業(yè)稅收籌劃
目前房地產開發(fā)成本高、投資較大、周期較長，而往往房地產企業(yè)資金成本都很高，且一旦投入，資金流動性很低。但不論在取得土地還是房地產開發(fā)、經(jīng)營、銷售或者是保有等環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)在每一個不同的環(huán)節(jié)中都會涉及稅負。其主要涉及的稅種有：營業(yè)稅，稅率為5%；土地增值稅，稅率為30%--60%的三級超率累進稅率；企業(yè)所得稅，稅率為25%，稅收負擔較重。因此，房地產企業(yè)非常有必要進行稅務籌劃，合理地減輕企業(yè)稅負。
房地產開發(fā)建設階段主要是項目的開發(fā)建設，可以采用代建、合作建房等方式來進行相關稅務籌劃。
代建房屋又稱委托建房，是指國家機關或企事業(yè)單位（委托方）通過招標等方式將建設工程項目委托給專業(yè)化的項目建設或管理企業(yè)，如房地產開發(fā)企業(yè)等（受托方），由其在承接后尋找適合的建設單位進行施工建造，并在建成后移交給建設單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營者。根據(jù)相關規(guī)定，代建工程必須滿足以下4個條件：委托方擁有土地使用權；委托方取得了有關部門批復，即委托方立項；簽訂委托代建合同，列明合理代建管理費；受托方（房地產開發(fā)企業(yè)）不墊付資金。
合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權合作建房的方式，成立合營企業(yè)，合作建房， 雙方采取風險共擔，利潤共享。
三、相關案例分析
（一）背景簡介
Y公司為某市一家企業(yè)，其擁有一塊未經(jīng)開發(fā)的土地，現(xiàn)該企業(yè)想要對這塊土地進行開發(fā)，修建一棟電梯公寓為員工提供福利房。X房地產開發(fā)企業(yè)為該市的一家中小型企業(yè)，公司是集合房地產開發(fā)、經(jīng)營、銷售、管理和服務等于一體的股份制企業(yè)，注冊資金1000萬元。其主要經(jīng)營業(yè)務包括：規(guī)劃設計、房產建造、征地拆遷、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理等。
（二）項目介紹
Y公司擁有該土地的使用權，土地使用權的成本為3500萬元，評估機構估價為4725萬元，目前尚未進行任何開發(fā)活動?，F(xiàn)Y公司已與X房地產開發(fā)企業(yè)達成一定的合作意向，雙方都表示愿意相互配合采用最合適的辦法進行運作。
那么，他們有以下三種合作方式：
（1）X房地產開發(fā)企業(yè)代Y公司進行房地產開發(fā)，開發(fā)完后Y公司向X公司支付代建管理費。
（2）Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為 4725萬元，X公司獲得土地使用權后直接進行房產開發(fā)，待房屋建成后Y公司再以市場價買回。
（3）采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。
（三）項目開發(fā)階段的稅務籌劃分析
（1）稅負計算。X房地產開發(fā)企業(yè)為Y公司進行代建。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：
X房地產開發(fā)企業(yè)為Y公司進行代建，應就收取的代建管理費征收營業(yè)稅。假設管理費為100萬元。
營業(yè)稅應納稅額=100×5%=5萬元
城建稅及教育費附加應納稅額=5×10%=0.5萬元
根據(jù)稅法規(guī)定“房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征收范圍”，因此，不征收土地增值稅。
土地增值稅應納稅額=0萬元
所得稅應納稅額=（100-5-0.5）×25%=23.625萬元
X公司各項稅負合計=5+0.5+0+23.625=29.125萬元
Y公司直接將該土地使用權賣給X公司，成交價格為4725萬元，X 公司獲得土地使用權后直接進行房產開發(fā)。在這種情況下，Y 公司轉移了土地使用權，且不屬于投資、聯(lián)營的情況，土地增值稅與營業(yè)稅都要繳納。其中：
營業(yè)稅應納稅額=（4725-3500）×5%=61.25萬元
城建稅及教育費附加應納稅額=61.25×10%=6.125萬元
土地增值稅應納稅額=（4725-3500）×30%=367.5萬元
企業(yè)所得稅應納稅額=（4725-3500-61.25-6.125-367.5）×25%=197.53125萬元
Y公司各項稅負合計=61.25+6.125+367.5+197.53125=632.
40625 萬元
采用合作建房的方式，由Y公司出地，X公司出資金，成立合營企業(yè)合作建房，且在房屋建成后雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式。在這種情況下所涉及的各項稅金及稅額如下：
該方式下不涉及到營業(yè)稅應納事項。
營業(yè)稅應納稅額=0 元
稅法規(guī)定“對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅”，因此，此時暫不征收。但如果建成后轉讓的，還要繳納土地增值稅。
土地增值稅應納稅額=0萬元
企業(yè)所得稅應納稅額=（4725-3500）×25%=306.25 萬元
Y公司各項稅負合計=0+0+306.25=306.25 萬元
第7篇：房地產稅務籌劃稅范文
關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè)；稅務籌劃；研究
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產企業(yè)稅收特點
1、合法性
房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規(guī)定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。
2、籌劃性
納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業(yè)中，只有當經(jīng)營活動發(fā)生后，才產生了相應的房地產企業(yè)納稅義務。稅務籌劃是在對現(xiàn)行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業(yè)的經(jīng)營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經(jīng)營收益最優(yōu)的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。
3、目的性
房地產企業(yè)進行稅務籌劃的最終目標是為了實現(xiàn)納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經(jīng)濟損失、涉稅實現(xiàn)零風險等目標都是在這個目標下展開的。
4、多維性
以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業(yè)經(jīng)營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環(huán)節(jié)，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業(yè)的稅務籌劃行為可以與其他參建企業(yè)進行聯(lián)系，尋求共同降低稅負的方法。
二、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力
我國房地產企業(yè)涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業(yè)稅收負擔重的問題。目前，房地產企業(yè)所負擔的稅收不僅包含一般企業(yè)應承擔的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業(yè)所獨有的土地增值稅以及在各環(huán)節(jié)所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業(yè)所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現(xiàn)象。
2、有利于改善財務管理，提高核算水平
稅務籌劃是在房地產企業(yè)經(jīng)營發(fā)展目標前提下對企業(yè)的財務管理活動進行規(guī)劃，有利于房地產企業(yè)合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業(yè)可能因多交稅而占用企業(yè)的資金用量，從而增加企業(yè)的經(jīng)營收益，改善房地產企業(yè)的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業(yè)的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。
3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險
稅務籌劃有利于房地產企業(yè)增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節(jié)稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經(jīng)營活動進行規(guī)劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。
三、房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種
1、企業(yè)所得稅
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,中華人民共和國境內的企業(yè),除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外,應當就其生產、經(jīng)營所得和其他所得,依照本條例繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)的生產、經(jīng)營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額?；径惵蕿?5%。
2、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發(fā)土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營業(yè)稅
營業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
營業(yè)稅計稅依據(jù)為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業(yè)稅計稅依據(jù)×5%。
四、稅務籌劃在房地產企業(yè)中的具體應用
1、準備階段的稅務籌劃
1.1選擇恰當?shù)慕M織形式以及分支機構
個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業(yè)在選擇組織形式時要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進行合理選擇。企業(yè)的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現(xiàn)降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據(jù)實際的運營情況以及產業(yè)關聯(lián)等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業(yè)在選擇籌資方式時，應根據(jù)自身當前的經(jīng)營狀況以及未來發(fā)展需求等進行全面考慮。
1.3選擇適當?shù)慕ㄔO項目
建設項目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規(guī)定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產企業(yè)的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
2、項目建設階段的企業(yè)稅務籌劃
2.1選擇合理的建設方式
對于房地產企業(yè)而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業(yè)稅。
2.2成本費用以及利息的合理扣除
對于房地產企業(yè)來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業(yè)的成本費用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定。
3、銷售階段企業(yè)的稅務籌劃
3.1確定最優(yōu)的銷售價格
房地產銷售價格直接關系到房地產企業(yè)的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業(yè)進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據(jù)。
3.2企業(yè)銷售收入的稅務籌劃
按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節(jié)稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發(fā)企業(yè)可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業(yè)稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業(yè)實現(xiàn)應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴格遵照相關稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務籌劃風險。
結束語
房地產行業(yè)投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業(yè)成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業(yè)在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業(yè)的經(jīng)營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。
參考文獻
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第8篇：房地產稅務籌劃稅范文
關鍵詞：“營改增”；稅務風險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計稅方法進行了明確規(guī)定，同時還對稅種稅率進行計算。
（二）房地產企業(yè)稅務風險基本理論
（1）房地產企業(yè)稅務風險定義。房地產企業(yè)稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業(yè)稅務風險。“營改增”稅收政策在落實前后，房地產企業(yè)需要面對稅務風險。“營改增”在房地產企業(yè)內開展，必然對房地產企業(yè)運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業(yè)價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業(yè)對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。
（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上
調整企業(yè)治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業(yè)發(fā)展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監(jiān)督職責。按照我國房地產企業(yè)原有部門結構，筆者認為房地產企業(yè)在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監(jiān)督管理職責。
（四）完善稅務風險管理人員結構
（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業(yè)稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業(yè)內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業(yè)董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規(guī)章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業(yè)稅務風險管理委員會需要積極了解企業(yè)運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業(yè)稅務風險管理委員會在具有企業(yè)內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業(yè)稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業(yè)涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業(yè)稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業(yè)稅務風險管理委員會進行統(tǒng)一管理；其次，房地產企業(yè)可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數(shù)量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業(yè)所存在的稅務風險進行管理。
（五）明確稅務風險管理崗位職責
房地產企業(yè)為了能夠保證稅務風險管理工作順利開展，提升稅務風險管理質量，就必須對稅務風險管理不同工作崗位職責進行明確。（1）稅務風險管理委員會職責。稅務風險管理委員會作為房地產企業(yè)稅務風險整體管理部門，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面上，對房地產企業(yè)稅務風險進行管理，提升房地產企業(yè)經(jīng)濟效益。首先，稅務風險管理委員會需要參與到企業(yè)決策制定上面，為房地產企業(yè)管理活動運營提供稅務風險管理數(shù)據(jù)，幫助房地產企業(yè)獲取更高價值；其次，房地產稅務風險管理委員會需要對稅務風險管理制度進行制定及完善，定期對有關管理人員進行培訓，構建完善稅務風險管理制度，自動對房地產企業(yè)稅務方面所存在的風險進行識別及評估，進而采取針對性解決措施。（2）稅務籌劃科崗位職責。稅務籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務風險管理工作重視程度，積極參與熬稅務風險管理制度編制內，并且向稅務風險管理委員會遞交有關運營情況及處理結果，為稅務風險管理委員會提供有關數(shù)據(jù)依據(jù)，同時對稅務風險管理委員會進行監(jiān)督管理。明確稅務籌劃科不同工作崗位職責，從源頭對稅務風險進行防范管理，增加稅務籌劃科與不同部門之間的關聯(lián)，聽取房地產企業(yè)內其他部門的意見。
第9篇：房地產稅務籌劃稅范文
【關鍵詞】房地產開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問題與措施
稅收籌劃風險，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結果的不確定性，使得納稅人在展開稅收繳納的過程中，實際繳納的金額與預期目標有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟活動帶來了無法避免的影響。
一、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險分析
1.政策風險
房地產作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相對于其他的行業(yè)來說，受到政策的影響相對較大些。而什么是政策風險呢？顧名思義，政策風險指的是由于國家對房地產的相關法律法規(guī)進行調整，而直接影響了房地產稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風險。自2000年中國加入WTO以后，就進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道，在中國以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產，造成了房地產經(jīng)濟行業(yè)的泡沫化。為了抑制房價過快的上漲，中國相關部門出臺了一系列關于抑制房價的稅收政策，而房地產稅就是其中的一個重要內容。在法律法規(guī)不斷變動的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標的實現(xiàn)面臨著夭折的風險。例如近期發(fā)生的這個案件就具有代表性，由于考慮到相關的問題，所以暫且以A、B來作為兩個公司的代號。A公司由于急需資金進行周轉，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過商談，房價暫定為3000元每平米，但是按照國家稅收總局頒發(fā)的《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，需要交納百萬元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當時的法律，A公司與B公司在私底下達成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產為資本進行股權投資，然后再將股權出售給乙公司，這樣就在法律的框架內免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺的新規(guī)定指出，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對于A企業(yè)來說，如果不能夠及時的調整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務局認為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應的稅款外，還要補繳巨額罰款，并且在社會榮譽的無形資產上，還要面臨著巨大的損失。
2.片面性風險
片面性風險指的是由于企業(yè)納稅人在進行稅收籌劃時，沒有從宏觀角度對全局進行分析，僅僅是從個體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒有注重稅后對利潤的影響。房地產開發(fā)的過程一般分為3個階段，每一個階段都要繳納相應的稅款，所以房地產是一個稅收復雜、稅款金額較大，需要進行全盤考慮的一個行業(yè)，所以在進行稅款籌劃時，要進行全盤的考慮，高度的注意片面性風險的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來進行說明：
A房地產公司新開發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬元，其中購買地皮花費了600萬元，開發(fā)成本花費了800萬元，貸款利息分攤了60余萬元，而各種稅款加起來總共有100萬元。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，在能夠提供相關機構的金融證明的前提下，對于分攤利息支出的部分在繳納稅款的時候可以計入總數(shù)，但是包括其余的部分（購買土地使用權支付的金額加上房地產開發(fā)成本的金額）按照百分之五來計算。但是如果不能夠提供相應的金融機構的證明，那么就需要將購買土地使用權所支付的金額加上的房地產開發(fā)所花費的金額的百分之十來計算。企業(yè)的財務人員經(jīng)過詳細的計算得知，提供相關金融機構的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬元，而如果不提供相應的金融機構證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬元，所以該財務工作人員就認為不需要向稅務局提供相關的金融證明，但是如果不向稅務局出示相應的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時候，就無法將60萬元的利息費用扣除，那么就會多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬元，所以相對比而言，財務人員所做的稅收籌劃是錯誤的。
3.成本偏高風險
房地產開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃的時候，是需要付出一定的成本的，這個成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進行方案選擇的時候放棄其他方案所要承受的機會成本，以及方案失敗的時候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過稅收籌劃來實現(xiàn)節(jié)稅增加利潤的過程中，還要考慮稅收籌劃成本的問題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來的實際利潤。
4.認定風險
稅收籌劃的前提是符合國家相關的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國家的立法意圖，并被國家鼓勵和引導的一種合法性經(jīng)濟意圖。但是由于我國相關的法律法規(guī)不夠完善，稅務執(zhí)法人員的個體素質參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時候發(fā)生誤會，給企業(yè)帶來了預料之外的巨大損失。
二、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃風險防范與控制
1.強化風險意識，梳理依法籌劃理念
房地產與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國民經(jīng)濟的支柱，所以相應的籌劃風險也相對較高。出于對利潤的考慮，房地產企業(yè)的管理層需要加強對于風險防范的意識。當然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內，所以財務人員在進行稅收籌劃的時候，需要有一定的法律基礎，并且具有守法意識。
2.設立稅務管理機構，提高籌劃水平
由于房地產企業(yè)稅務復雜，稅收策劃的難度相對于其他的行業(yè)來說較大，所以一些大型的企業(yè)都設定專門的稅務管理機構，對稅務的籌劃、涉稅業(yè)務的核算、稅收遵從以及稅收爭議等業(yè)務進行專業(yè)的管理，尤其是對于一些大型的房地產開發(fā)企業(yè)來說，設立專門的稅務管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機制的協(xié)調下，就能夠實現(xiàn)稅收籌劃的高效化，對于降低稅收風險，實現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標具有著重要的意義。
3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務水平和職業(yè)素質
房地產行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風險性，所以對籌劃人員的要求就顯得很嚴格，首先房地產企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準，綜合的增強他們額團隊素質。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗并且對于政策的洞悉水平要達到一定的程度。對于一些不滿足該要求的工作人員要進行后期的工作培訓和再教育，根據(jù)實踐證明，一個企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質量。當然在后期的培訓過程中，不僅要加強他們的專業(yè)知識和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關于金融、貿易、保險和工商等方面的知識，拓寬他們的知識面，只有這樣，才能夠使得他們在進入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時間內對這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項以及籌劃意圖有一個清晰的認識，并恩能夠在短時間以內制定出相應的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤的空間。
4.借助稅收中介機構的專業(yè)服務
在現(xiàn)代市場上，有一種專門的稅務籌劃機構，這種機構的業(yè)務能力往往要高于一般的企業(yè)內部的稅務管理機構的業(yè)務水平，所以一些房地產企業(yè)可以將這些具有著極強的專業(yè)性、復雜性的工作交給外部機構來進行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質是的限制而導致的工作出現(xiàn)一系列的差錯的產生，降低了由于方案錯誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機構作為外腦，加強企業(yè)內部的監(jiān)督。
三、結語
房地產行業(yè)作為我國的國民經(jīng)濟支柱，對于市場經(jīng)濟的發(fā)展具有著很強影響。稅收籌劃是房地產企業(yè)節(jié)省稅收，實現(xiàn)利潤最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產企業(yè)進一步發(fā)展的動力大小。本文通過對于我國目前的房地產稅收籌劃所存在的問題進行研究，找打相應的解決措施，希望能夠對我國在這方面的改進有所借鑒意義。
參考文獻：
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