房地產公司會計準則精選(九篇)

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第1篇：房地產公司會計準則范文

在我國投資性房產會計準則中有關公允價值度量的條款是：房產公司應該在會計業務期限結束時運用成本機制將投資性房地產做后續的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產公司的公允價值可以穩妥地連續獲取，即可選取公允價值計量機制。一旦房地產經營單位的計量機制得以約定執行，不允許再自由更改。基于此，我們會越發熱衷于成本計量機制，僅當公允價值可以準確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機制。當進行房地產置換時，若采用了傳統的成本計量機制，則把房產轉換以前的財務賬面價值當作轉換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機制時，把投資性房產更改為自用房產，則需把更改之日的公允價值當做自用房產的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當做公允價值更改利益損失，把它計算在當時的利益損失之內，當自用的房地產或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機制進行計量的投資性房地產時，取用更改之日的公允價值進行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數額當做資本公積金計算在所有者利益之內。當房產公司核實此項房地產資產時，那些原來計入所有者權益的資產更改為處置時期的投資利潤。當采取公允價值計量機制進行會計核算時，不給投資性房地產實施折舊和分攤銷售，要按資產負債明細表每日投資性房地產的公允價值當做基礎條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當時所在時期的收益之內。

二、新準則中公允價值計量的應用條件

能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關聯性比歷史成本計量機制的關聯性具有與生俱來的獨特優點，此評價也是經過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現時和將來的房地產投資商拿出最有價值的決策信息依據一直是當代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產行業會計的奮斗目標就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續計量機制。但是，參照相關專業人士把我們國家二零零七年提供的房地產公司會計財務報表給予統計，在國家推行新的會計準則之后，選取公允價值計量機制實施房地產后續核算的公司還是偏少，其相關統計結果的數據是：兩千零八年四月二十七日，在已經公布年報的一千三百零三家上市企業中，只有九家上市企業采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數額規模最大的為中國銀行，其金額數目突破三十三點一八億元。調配數額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿企業卻沒加入其中。有關專業人士就這個問題進行深入研究，得到的最關鍵和最具統一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當恰當的計量體系來確保投資性房地產價值計量工作的高效開展。

三、投資性房地產公允價值的確定和作用

國際上曾有著名的經濟學家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經濟組織有較高生產率的前提條件是其必須有很強的財務計量核算能力。由此可見，一個企業的財務計量能力相對于它的鍵康發展是多么的重要。勞動生產率的波動，能夠導致資源分配的重新排序，其可嚴重地左右到產權由外向內的轉變歷程。另有經濟學家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產企業如果選取公允兼職進行計量和核算，那么，即可以大力促進投資性房地產的產權組合和資源調整。故我們一定要仔細研究公允價值的概念、環節和計量措施等內容。國際會計準則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細節的財務所有人主動實施資產交易的資金數額。依照國際上對公允價值的定義可認為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發生大量的交易數額；B此種交易一定是連續的，是發生在經營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據我們國家投資性房地產會計準則要求，僅當投資性房地產的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業財務核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據國際會計準則中公允價值的定義，投資性房地產一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現一時期的房地產價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續發生著的，而且都是陽光實施的。現時我們國家上市公司所擁有的房地產資產基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區別和聯系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產或償還一筆債務所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產會計準則中公允價值的選取依據。所以，可以把前述內容當作前期環節，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內選定市場價格與公允價格的差別來確定。

四、對投資性房地產后續計量工作的見解

依據上面所述內容，本人以為投資性房地產開發后的計量機制應維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產提取折舊或攤派銷售，針對資產負債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準備工作。自用型的房地產及存儲貨物變更成投資性房地產或投資性房地產變更成自用型資產或儲備貨物時，都要依據所擁有資產的賬面價值數量實施結賬轉換，由于投資的宗旨沒有發生更改，更改的只是擁有財產的方式，故不可能出現轉換過程的利益損失。

五、結語

第2篇：房地產公司會計準則范文

【關鍵詞】投資性房地產 計量模式 公允價值 會計政策選擇

2006年2月我國財政部了新的企業會計準則,其中投資性房地產從固定資產準則中分離出來。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產。投資性房地產在后續計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇。

一、投資性房地產后續計量模式的有關規定

我國的《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

在成本計量模式下,資產負債表日需要對投資性房地產計提折舊(或攤銷),如果發生了減值,需要計提減值準備。

在公允價值計量模式下,不對投資性房地產計提折舊(或攤銷),也不需要計提減值準備。但在房地產價格變動的情況下,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益,以此來調整企業當年利潤。但是必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,并且同時滿足下列條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

在這兩種不同計價模式下,投資性房地產的價值反映會具有明顯區別。比較而言,公允價值計量模式采用了更接近市場價格的投資性房地產的價值,因而它更能公允地、客觀地反映企業投資性房地產報表時點的市場價值,更有利于報表閱讀者了解企業資產的擁有狀況,增強會計信息的決策有用性。但是在房地產價格變動的情況下,采取公允價值計量會加大相關企業的利潤波動性。在我國目前的市場狀況下,更多的投資性房地物業體現為持續升值,同時由于公允價值模式下不再計提折舊,這兩個因素將導致實行公允價值計量模式的企業在未來幾年中可獲得正收益,從而表現為激進的會計政策。

二、上市公司投資性房地產后續計量模式的應用情況分析

《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則明確提出成本模式與公允價值模式是投資性房地產在后續計量時兩種可供選擇的模式。在新準則剛剛出臺時,各界普遍預測很多公司會傾向于用公允價值模式,但是在2007年的上市公司中期報告中卻顯示出,眾多握有物業的房地產公司及商業地產資源的熱點公司采用公允價值模式進行后續計量的寥寥無幾,大多數公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報開始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(000603)和九發股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報,其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式,僅18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用的是公允價值對投資性房地產進行的后續計量。投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元,占有此類業務18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤的0.23%。

根據上述18家公司披露的年報,投資性房地產公允價值計量的方法主要有房地產評估價格(10家上市公司)、第三方調查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產后續計量模式選擇的動因分析

1、我國對于投資性房地產采用公允價值計量政策上的限制

《投資性房地產》準則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。但在導向上,更主張采用成本模式計量。準則對采用成本計量模式的企業沒有任何條件限制,每一個擁有投資性房地產的企業均可采用該種方法。并且在準則指南中明確指出:“企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量”。而采用公允價值模式計量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,并且同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。另外規定已經采用公允價值計量的投資性房地產,不得通過會計政策變更轉回成本模式。上述規定是基于我國國情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價值對投資性房地產進行計量時非常謹慎,除非有充分的市場環境和技術支持,否則不會貿然采用公允價值模式,以避免公允價值運用對擁有投資性房地產企業可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動因

如果上市公司具備了采用公允價值計量的條件,對公司管理層而言,將面臨采用成本模式計量或采用公允價值計量兩種選擇。從進行盈余管理的角度出發,管理層會傾向于選擇采用成本模式計量。主要考慮在成本模式下,當投資性房地產出售時,收益可一次性全部進入當期利潤;同時,投資性房地產需要計提折舊,出售時可將前期已計提的折舊全部轉化為出售當期的利潤,可實現利潤在不同期間的調節。

3、納稅影響的動因

公司在決定是否采用公允價值計量時,必須考慮其對公司納稅的影響。如果采用公允價值計量對投資性房地產將不計提折舊或進行攤銷,但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規定。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產公允價值變動凈收益22.79億元,按25%的稅率計算應繳納5.6975億元所得稅,平均到每個上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無疑是一筆不小的支出,并且公允價值變動增加的收益缺乏現金流支撐。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤,并且公允價值變動增加的收益缺乏現金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負不變,但似乎有打球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會采取謹慎的財務政策保持原有的成本計量模式,待相關稅收政策明確后再做決策。

4、公允價值計量條件的影響

采用公允價值模式計量,應同時滿足兩個條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產市場;二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。上述條件非常嚴格,因為要說明什么是活躍市場、相似環境、用途、新舊程度等房地產交易情況。實踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價值模式。相反,傳統的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價值模式,金額的確定也會成為上市公司的難題。無論是我國所規定的公允價值的確定方法,還是FASB在《財務會計準則公告第157號――公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”,在本質上是一致的。也就是說,公允價值的取得,首選的是活躍的公開市場報價,如果在目前的市場條件下,公開市場報價不易取得,公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。從上述15家采用公允價值的公司所披露的公允價值確定方法來看,其中10家采用了房地產評估價格,占到樣本公司的66.67%。由此可見,在公允價值的確定方面,實務界還是比較傾向于借助于獨立第三方的房地產評估價格。但問題在于,目前我國具備地產評估資格的有資產評估師、房地產估價師和土地估價師,他們分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產估價時有時會依據各自的評估細則,投資性房地產價值的公允性難以保證。從西方實踐來看,由于“公允價值會計”的出現和發展,資產評估與公司會計、注冊會計師的合作不斷加強。資產評估既能夠解決市場不充分情況下如何確認公允價值的難題,也能夠為公允價值計量的客觀真實提供強有力的技術支持。但目前,我國評估界在提高透明度和工作質量,建設、完善高水準執業準則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價值全面應用的條件。

投資性房地產準則的單獨成章即是我國房地產業迅猛發展的需要,同時也是為了進一步促進會計準則的國際趨同。從計量屬性角度看公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展趨勢。上市公司采用公允價值計量可以提高會計信息的相關性,滿足信息使用者決策需要。從長遠來看,采用公允價值計量模式的上市公司會不斷增多。但是后續計量首次在投資性房地產等準則中應用,在執行過程中難免會存在這樣或那樣的問題,這些問題的解決需要理論界和實務界的共同努力。我們應采取積極的應對措施,完善公司治理結構,建立房地產市場信息數據庫,提高會計人員素質,提升資產評估水平,協調稅收政策,以積極創造條件,在投資性房地產的公允價值計量方面實現進一步的國際趨同。

【參考文獻】

[1] 中華人民共和國財政部:企業會計準則[S].北京:經濟科學出版社,2006.

[2] 中華人民共和國財政部:企業會計準則―應用指南[M].北京:中國財經出版社,2007.

[3] 裘宗舜、夏炎:投資性房地產為什么不愿采用公允價值后續計量模式[J].金融與經濟,2007(12).

第3篇：房地產公司會計準則范文

摘 要：我國的經濟水平在不斷提高，房地產作為拉動經濟的一個重要的方面也得到了極大的發展，但是對于房地產的開發來說工程的時間周期比較長，投資的財力和物力較大，因此在我們房地產的會計核算方面的任務較重，并且在我們核算的時候，由于上述所描述的情況會面臨較多的問題，鑒于此本文將會著重來探討房地產公司會計核算的相關問題。

關鍵詞 ：房地產 會計 核算

在我國最近幾年房地產產業取得了非常巨大的進步，房地產企業作為帶動社會經濟發展的一個重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關注，是否能夠完全做到會計核算和賬目設置的準確合理是公司發展和社會監督的重要方面。

我國對于房地產的生產、銷售的獨特性決定了我國房地產會計核算與其余的商業商品會計核算的不同。所以在我國的房地產市場逐漸發展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會計的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對于房地產會計核算工作的準確性將會關系到房地產企業是否能夠健康發展，因此我們應該加大對于房地產會計的核算工作和解決問題的探討工作。

一、房地產開發企業會計合算的現狀和特征

1.對于房地產開發企業來說其收入比較復雜。商品銷售主要有開發銷售一體化和合同性開發兩種。對于后者來說是根據預先制定的合同開發項目，按照合同內容的標準進行收款確認工作，而對于企業自己開發的房地產項目商品因為其投入的資金較多，整個工程的開發周期較長。所以房地產項目產品采取很多的收款方式進行結算工作，比如預售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認收款和辦理過戶等，所以對于房地產開發企業來說是一個比較復雜的過程。在實際的會計核算的過程中《企業會計準則-收入》和《企業會計制度》中規定風險和報酬的轉移必須要以確定的實質性的資產轉移為準，因此對于一名高素質的會計人員來說必須在工作中分清實質的收入。綜上所述房地產開發企業在進行核算的時候其收入具有較高的復雜性。

2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設置會計科目

在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。

在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現金收付實現制

房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。

再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。

3.擴大信息透明度

在房地產開發公司進行會計核算工作的時候應該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個房地產開發企業來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項目，這些土地隨著年限的增加也可以產生一定的利潤，如果用于開發的話會給房地產開發企業帶來的利潤更是不可估計。一般的房地產公司在信息中并沒有土地使用權、總額等相關的信息。所以我們在房地產開發公司應該在財務報告中增加關于土地使用及擁有量的相關信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監督；

二是企業在項目開發過程中應該將所有的資金流向進行公開，讓媒體和社會進行監督。在房地產開發項目中應該把企業作為基本一個的單位，在這個項目中的所有的活動都應該受到公眾的監督活動，尤其是對于資金的流動情況，更應該有詳細的報表讓媒體及公眾來時刻監督。主要的監督內容應該有購買工程物資款，對工人的工資發放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；

三是注重質量保證金及風險信息的透明度，我們房地產開發企業有一定的高危險性，為此我們應該建立起保證金制度來保障房屋產品的質量，以此可以防范風險。但是對于我們房地產開發企業來說開發的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數額自然較高，而且需要保證的時間也相對較長。

基于此種情況企業應該就開發的具體情況提取質量保證金，把保證金計入工程成本，提高對于風險的應對能力。同時在企業的財務報告中應該把企業可能遇見的各種風險進行詳細的列明，并對項目的抗風險力度進行標注，這樣才能夠提高房地產開發企業的抗風險能力的透明度。

結語：

隨著經濟的發展和企業管理水平的提高,對于會計的核算制度和體系趨于完善，我們應該進一步加強對于房地產企業會計的核算問題的探索,讓企業的經濟效益更進一步提升,從而可以有效地帶動我國的經濟發展。

參考文獻：

[1]李映蘭. 中小房地產企業會計核算應關注的問題[J].理論月,2009,(02).

第4篇：房地產公司會計準則范文

一、土地增值稅的會計處理

從會計核算角度看，房地產開發企業土地增值稅成本具有以下特點：一是土地增值稅成本的計提(營業稅金及附加)應以會計中的權責發生制為基礎，并符合配比原則的要求；二是土地增值稅成本的支出應以稅法中的規定為基礎。房地產開發企業應設置“營業稅金及附加――土地增值稅”、“應交稅費――應交土地增值稅”和“待攤費用――預繳土地增值稅”等賬戶來對企業的土地增值稅成本進行核算。如果企業同時開發多個項目，還應該分項目進行明細分類核算。目前房地產開發企業主要采取的是預售制度，故本文只對這種情形進行討論。由于房地產開發行業自身的特殊性，在房屋建設中企業先取得對客戶的預售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。稅法中規定，對于預售收入按照一定的比例預征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。

(1)取得預售收入時，公司需要按照預售收入的一定比例預繳土地增值稅，賬務處理如下：計提時，借記“待攤費用――預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費――應交土地增值稅”；實際繳納時，借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

(2)項目竣工后符合收入確認條件時按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業稅金及附加――土地增值稅”(按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計)，貸記“待攤費用――預繳土地增值稅”。

(3)項目全部竣工、辦理結算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整：在取得稅務局土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業稅金及附加――土地增值稅”(清算稅款總金額一前期累計計提的土地增值稅費用)、“待攤費用――預繳土地增值稅”(差額)，貸記“應交稅費――應交土地增值稅”(清算稅款總金額一前期累計已繳納的土地增值稅)；實際補交時，借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”(清算稅款總金額一前期累計已預繳的土地增值稅款)。若為退稅，則做相反的賬務處理。

經過以上賬務處理后，該項目“應交稅費――應交土地增值稅”賬戶和“待攤費用――預繳土地增值稅”余額均為零。

二、土地增值稅的稅務處理

在上述會計處理中，土地增值稅處理存在三個時點：預繳時、結算收入時和清算時。對土地增值稅在企業所得稅前的扣除，國家稅務總局《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號)第一條規定：“房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整”。

按照國稅發[2006]31號文中對于開發產品銷售收入確認的規定，房地產開發企業在會計上確認的預售收入在稅法中卻是應該繳納企業所得稅的銷售收入，因此，根據該“銷售收入(會計中的預售收入)”預繳的土地增值稅款理應是稅法中的其對應的營業稅金及附加。根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的權責發生制原則，其預繳的土地增值稅可以在預計利潤中扣除。《企業所得稅法》第八條規定，企業預繳的土地增值稅亦是企業實際發生的與取得“銷售收入”有關的、合理的支出，是準予在計算應納稅所得額時扣除的。

由于會計上和稅務上處理的不同，企業在實際繳納土地增值稅時在企業所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產開發企業的土地增值成本在企業所得稅前扣除是一個時間性差異，對房地產開發企業最終的企業所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅務上的差異。在填報企業所得稅年度納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續跟蹤調整。

[例]某房地產公司2006年開始銷售，當年預售收入為10000萬元，2007年銷售收入為50000萬元，至此該樓盤售罄，當年年底結轉收入為60000萬元，2008～10月稅務清算土地增值稅款為500萬元，其相關處理如下(假設均為普通住宅，企業所得稅稅率均為25％)：

該公司會計處理如下(分錄單位：萬元)：

(1)2006年取得預售收入10000萬元，其繳納的土地增值稅=10000×0.005=50萬元，賬務處理為：

借：待攤費用――預交土地增值稅　50

貸：應交稅費――應交土地增值稅　50

借：應交稅費――應交土地增值稅　50

貸：銀行存款　50

(2)2007年取得預售收入50000萬元時，其繳納的土地增值稅款=50000×0.005=250萬元。

借：待攤費用――預交土地增值稅　250

貸：應交稅費――應交土地增值稅　250

借：應交稅費――應交土地增值稅　250

貸：銀行存款　250

在2007年底結轉60000萬元銷售收入時：

借：營業稅金及附加――土地增值稅　300

貸：待攤費用――預交土地增值稅　300

(3)在2008年10月清繳土地增值稅款時，需補交200萬元(500-300)土地增值稅款：

借：營業稅金及附加――土地增值稅　200

貸：應交稅費――應交土地增值稅　200

借：應交稅費――應交土地增值稅　200

第5篇：房地產公司會計準則范文

【關鍵詞】交叉持股 庫藏股法 交互分配法

交叉持股，是指兩個以上的公司，基于特定目的而相互持有對方所發行的股份，相互成為對方股東，形成企業法人間相互持股的現象。隨著我國證券市場的發展，企業集團成員之間相互交叉持股的現象變得越來越普遍，其衍生出來的會計確認與計量問題已成為合并報表編制中的一個難點。

一、交叉持股的財務影響與規制

（一）交叉持股的積極意義

交叉持股最早始于日本，目的是抵御惡意收購。1952年，日本陽和房地產公司事件該公司被惡意收購，三菱集團下屬子公司開始交叉持股。從此以后，作為一種防御策略，交叉持股被廣泛應用于企業管理。

可見，交叉持股的主要目的是按照母公司的意愿來支配股票價格，穩定股票價格從而防止公司成為敵意收購的對象，從而有助于激勵經營者注重公司長期發展；交叉持股還可以加強公司間的合作，降低交易成本，增強企業市場競爭力。由于交叉持股關系的存在，當某一公司需要通過資本市場融資時，被持股公司通常會優先地認購股份或債券，從而降低公司籌資的風險與成本，因而交叉持股還能夠為公司融資提供方便。

（二）交叉持股的消極作用

但是，交叉持股又存在許多弊端而遭到學界的嚴厲批評。交叉持股會使同一資金在企業間輾轉投資，從而成倍放大，與公司法的資本真實原則相沖突；子公司持有母公司股權，等于子公司把母公司的出資返還給了母公司，違背公司資本保全原則；母公司通過子公司間接地持有自己公司之股份，與公司禁止取得自己股份的規定相左；在交叉持股的狀態下，由于公司持有其他公司的股份，其表決權由出資人轉移到了經營者等手中，出資人利益可能會受到損害。

（三）各國對交叉持股的規制

由于美國美國具有世界上最發達的資本市場，而且具有比較完善的監管法律和比較理性的投資者，外部力量對公司的控制較為嚴密，交叉持股對公司治理的危害不大，因而美國法律并不禁止公司擁有自己的股份，從而也不禁止子公司擁有母公司股份。但是英國、歐盟、日本等國法律對交叉持股規制比較嚴格，當企業間存在控制或從屬關系時，則嚴禁子公司取得母公司股份；若因特殊情形導致子公司不得不取得母公司的股份時，亦要求子公司于一定時間內，處分該股份。

1999年，遼寧成大股份有限公司與廣發證券有限責任公司彼此成為對方的第二大股東，中國證監會于1999年予以了審核批準，表明了我國證券監管機構對交叉持股的肯定。2006年2月15日，財政部的《企業會計準則第33號――合并財務報表》，首次對企業集團成員之間交叉持股等問題提出了相應的解決辦法，等于從準則層面認同了交叉持股的合法性。《企業會計準則第33號――合并財務報表》第十五條規定：母公司在編制合并資產負債表時，母公司對子公司的長期股權投資與母公司在子公司所有者權益中所享有的份額應當相互抵銷，同時抵銷相應的長期股權投資減值準備；各子公司之間的長期股權投資以及子公司對母公司的長期股權投資，應當比照上述規定，將長期股權投資與其對應的子公司或母公司所有者權益中所享有的份額相互抵銷。《企業會計準則第33號――合并財務報表》第二十九條規定：在編制合并所有者權益變動表時，母公司對子公司的長期股權投資應當與母公司在子公司所有者權益中所享有的份額相互抵銷；各子公司之間的長期股權投資以及子公司對母公司的長期股權投資，應當比照上述規定，將長期股權投資與其對應的子公司或母公司所有者權益中所享有的份額相互抵銷。

二、交叉持股合并會計問題的產生與庫存股法

從會計角度而言，交叉持股給投資收益確認出了一道難題，因為持股雙方均需要把對方的凈利潤確認為投資收益，必然會使投資收益的確認陷入無限循環的怪圈，從而會虛增會計利潤。可見，解決交叉持股會計問題的關鍵是如何確認合并收益，以及由此派生的少數股東收益以及合并每股收益的計算問題，以避免重復確認收益，保證會計信息的真實性和相關性。在編制交叉持股合并財務報表時，一般有兩種方法可供選擇，一是庫存股法，二是傳統分配法，本文主要對庫存股法進行探討。

在法理上，子公司持有的母公司股份，事實上是母公司借助于控股子公司而回購自己發行在外的股票，應當視為母公司持有自己的股份，應受到與自己股份同等或類似的規范。根據合并財務報表實體理論，合并報表時是為企業集團所有股東提供信息，包括母公司所有股東以及子公司少數股東，而不只是為母公司股東提供合并財務信息，也就是說，要把子公司少數股東擁有的權益單列為少數股東權益，把子公司少數股東收益單列為少數股東損益；合并資產負債表的編制過程實質上是用子公司的資產和負債替代母公司對子公司的長期股權投資；合并利潤表的編制過程實質上是用子公司的營業收入和營業成本替代母公司對子公司的投資收益。

1．庫存股法下合并抵消分錄的編制

母公司合并子公司會計財務報表時，要在合并工作底稿上編制調整分錄，將子公司對母公司的長期股權投資與母公司的股本抵消（用增加庫存股替代對股本的沖減），即借記“庫存股”（視為母公司持有自己的股份），貸記“長期股權投資”（子公司對母公司投資）。如果子公司的長期股權投資成本大于股本，則還要同時抵消母公司資本公積。

2．庫存股法下合并報表相關項目的計算

歸屬于母公司股東的合并凈利潤為母公司凈利潤（自身收益）加上子公司凈利潤中歸屬于母公司的部分，這一計算方法與一般的合并方法并無區別。

合并每股收益為合并凈利潤與母公司發行在外的普通股數量（減去子公司持有的母公司普通股的數量之比。

子公司少數股東損益為子公司凈利潤中歸屬于子公司少數股東的部分，這一計算方法也與一般的合并方法并無區別。

由上述合并報表項目的計算可以看出，由于交叉持股的存在，子公司少數股東對母公司的利潤也有了要求權，但是為了避免收益收確認的重復和循環，庫存股法只承認母公司對子公司的投資收益，而不承認子公司對母公司的投資。

3．合并報表列報

在合并資產負債表中，將庫存股列入資本公積之下，作為合并股東權益的減項；子公司長期股權投資按照抵消后的金額列報；在合并利潤表中，每股收益則按照扣除了母公司庫存股以后的發行在外的普通股數量計算和列報。

可見，庫存股法除了需要調減母公司發行在外的普通股的數量和調減子公司對母公司長期股權投資成本之外，其他合并方法與非交叉持股下的合并方法并無不同，既合乎法理，又簡便易行。

三、對完善合并準則的建議

我國《企業會計準則第33號――合并財務報表》規定，母公司在編制合并報表表時，對于子公司對母公司的長期股權投資，應當比照母公司對子公司的長期股權投資的抵消方法進行處理。但是如何抵消，合并會計準則并沒有予以明確的說明。

如上所述，在交叉持股情況下，合并會計方法除了庫存股法之外，還有傳統分配法可以選擇，而傳統的分配方法，不管是在合并收益還是合并每股收益計算方法和結果上，都與庫存股法存在較大的差別。所以，如果合并會計準則對交叉持股下合并會計方法不予明確，必然會為企業利用合并會計方法操縱利潤埋下隱患。鑒于庫存股法具有合乎法理，且簡單易行的特點，而且更符合交叉持股的經濟實質，所以，為了便于操作，降低會計處理難度，建議準則對庫存股法的合法性地位予以明確。畢竟庫存股法也得到了美國會計學會(AAA)和美國注冊會計師協會(AICPA)的支持。

為了避免交叉持股存在收益循環確認的難題，子公司對母公司長期股權投資應當采用成本法核算，并建議準則對此也予以明確。根據成本法，母子公司只以收到對方派發的現金股利作為確認投資收益的依據，這樣可以較好地解決投資收益確認的無限循環問題。權益法核算的條件是共同控制或重大影響，而子公司是不具備對母公司實施控制和重大影響的條件。因為即使子公司也可能會擁有母公司多數股權，但是子公司持有母公司的股票也是母公司控制的結果，其持股行為母公司控制的結果。換言之，母公司對子公司的控制權是絕對的，在這一前提下，子公司控制母公司或者對母公司施加重大影響是不合情理的，而且從國外的立法來看，子公司所持有的母公司發行在外的股票一般都沒有表決權。

參考文獻

[1]陳玉媛.交叉持股下合并財務報表庫藏股法與傳統分配法的比較及選擇．財會月刊,2008,（13）．