關于房產贈與的法律法規精選(九篇)
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第1篇：關于房產贈與的法律法規范文
一、投資入股方式
根據相關稅收法律法規規定，企業以房地產對外投資，不需繳納營業稅及附加、土地增值稅(房地產企業除外)，但必須繳納企業所得稅、印花稅和契稅。
（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅?！蹦腹驹擁椃康禺a投資行為，不征收營業稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規定：“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a開發企業，因此該項房地產投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據《印花稅暫行條例》第三條規定：“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。產權轉移書據，立據人按所載金額萬分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細則》第五條規定：“條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。”《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）規定：“財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據?！蹦腹九c子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外?！薄敦斦繃叶悇湛偩株P于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規定：“企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現?！蹦腹镜脑擁椃康禺a投資業務屬于非貨幣性資產對外投資，因此，應視同轉讓財產確認非貨幣性資產轉讓所得，計算繳納企業所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。
(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅?！薄镀醵悤盒袟l例實施細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股?！背惺芊康禺a權屬的子公司，應按房地產投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應納稅費60.75萬元(60＋0.75)?！巴顿Y入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業集團財務負責人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產，根據相關稅收法規規定，接受投資方必須繳納契稅。該財務負責人問：如果采用“資產劃轉”方式，母公司將商務樓權屬無償劃轉給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業集團公司作為母公司，將其房地產權屬劃轉給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉。根據《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產劃轉”第二款規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅?！背惺芊康禺a權屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產權屬的子公司能夠享受免征契稅優惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉資產”業務，根據其他相關稅收法律法規規定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業所得稅和印花稅，還需要繳納營業稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。
二、無償劃轉方式
（一）資產劃出方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規定：“單位和個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位和個人，視同發生應稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅諛菣鄬贌o償劃轉給子公司，屬于贈送行為，應按視同銷售不動產“應稅行為”繳納5％的營業稅，并按照規定比例繳納城建稅和教育費附加。應繳納營業稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務的人。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的?！蹦腹緦⑵渖虅諛菣鄬贌o償劃轉給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。因為商務樓是新建成的，所以房屋成新度應為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應為30%。因此，母公司應繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定和《企業所得稅法》第九條規定：“企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”?！镀髽I所得稅法》第十條規定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規定“：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉給子公司的商務樓權屬，屬于對外捐贈，權屬已發生改變，應當視同轉讓財產，按劃轉資產公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應稅收入，計算繳納企業所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業所得稅稅前扣除。因此，母公司應全額計算繳納企業所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。
（二）資產劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據37號文第六條“資產劃轉”第二款規定，子公司承受母公司無償劃轉的商務樓權屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業所得稅。根據《企業所得稅法》第六條規定：“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入?！焙汀镀髽I所得稅法實施條例》第二十一條規定：“企業所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業接受的來自其他企業、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現?！钡谑龡l規定：“企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值?！弊庸窘邮苣腹緹o償劃轉的商務樓權屬，屬于接受非貨幣性資產捐贈，應按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅375萬元(1500×25%)。
第2篇：關于房產贈與的法律法規范文
贈與人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產
贈與人將其所有的_________（寫明標的物）贈送給受贈人，其所有權證明為：_________（寫明證明贈與人所有權的證據名稱）
第二條 贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財產的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________（寫明具體的不動產產權登記機關名稱）進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條 手續辦理
受贈人應在_________（寫明具體的期間）期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（1）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；
（2）對贈與人有扶養義務而不履行；
（3）不履行贈與合同約定的義務；
（4）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產；
（5）_________。
2、贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內（書面通知發出_________天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭（不論曾否宣戰）、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執一份。
贈與人（蓋章）：_________ 受贈人（蓋章）：_________
委托人（簽字）：_________ 委托人（簽字）：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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│ 鑒（公）證意見： │
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│ 經 辦 人：鑒（公）證機關（章） │
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│ 年月日│
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│（注：除國家另有規定外，鑒（公）證實行自愿原則）│
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附件
附件：
不動產標示：
第3篇：關于房產贈與的法律法規范文
編號：_______________________
甲方：_______________________(債權人、抵押權人、)
身份證號碼：_________________
乙方：_______________________(債務人、抵押人)
身份證號碼：_________________
乙方向甲方申請借款。雙方經協商一致同意，乙方以其所有的房產(以下簡稱甲方抵押物)，作為借款抵押物抵押給甲方，由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法規的規定，雙方本著平等自愿、誠實信用的原則，經協商一致，達成本合同，并保證共同遵守執行。
第一條 乙方向甲方借款金額為人民幣___________ 元整(￥ )
第二條 借款期限：自___________ 年___________月___________日起至 年___________ 月___________ 日止。如實際放款日與該日期不符，以實際借款日期為準。乙方收到借款后應當出具借據，乙方所出具的借據為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
第三條 借款的償還：
1、還款方式的選擇：___________利息按月結清，月初支付當月利息，本金在借款到期日結清。___________在借款到期日一次性結清本金和利息。
2、乙方在清償借款后甲方應當歸還乙方先前所出具的借據。
3、如推遲歸還借款，乙方應當按日支付滯納金千分之三。
第四條 本合同的相關費用(包括抵押登記、評估費等)均由乙方負責。
第五條 乙方將其名下的位于 的 房屋(以下簡稱該房屋)的全部價值/剩余價值作為本合同項下的借款向甲方提供抵押擔保，該房屋產權證號為： ，面積： 平方米，房產價值/剩余價值為：__________ 元人民幣。
第六條 本抵押擔保的主債權數額為： __________元人民幣。抵押期限自抵押登記之日起至主債務履行完畢止。
第七條 本抵押所擔保的主債權范圍包括：本合同項下的借款本金、利息(包括約定利息、罰息)違約金、損害賠償金、甲方實現借款合同項下債權及抵押權的費用(包括但不限于律師費、訴訟費、執行費、公證費)和所有其他應付款項。
第八條 抵押期間，未經甲方書面同意，乙方不得出租、變賣、贈與抵押物，或以其他任何方式處分抵押物。抵押期間抵押物不受乙方資產分割、轉讓等影響，如甲方發現乙方有違反本條款的情節，將處置抵押物。
第九條 違約責任
(1)乙方如未按合同規定歸還借款，甲方有權向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，甲方仍有權向乙方追償。直至乙方還清甲方全部貸款本息為止。
(2)
第十條 其他條款：
第十一條 本合同一式 份，甲乙雙份各執一份，抵押登記機關 份，本合同自甲乙雙方簽章之后生效。
甲方(簽章)_________________ 電話_________________
第4篇：關于房產贈與的法律法規范文
隨著城區范圍的不斷拓展，城郊結合部的房屋租賃、買賣、產權糾紛日益增多，大多是私下隱形簽約交易或親屬作證交易，有的買受人甚至在不了解房屋產權情況和辦證要求下便糊涂交易，避開政府與產權登記部門，不僅存在稅收問題，而且留下很多隱患，致使房屋產權主體模糊，此類隱形交易便成為日后買賣雙方產生糾紛的潛在因素。此外，在征用過程中，涉及到集體土地上農民房屋的拆遷，需要對此進行補償，而如何對集體土地上農民房屋進行確權是補償的關鍵問題。物權法以及現行的征地補償安置政策要求，拆遷安置補償要以農村集體土地所有權證和房地產權證為依據。農村土地房屋權利人的產權意識日益增強，如果能盡早對農村集體土地上的房屋進行確權、發證，就可確定產權歸屬，建立全面精確的農村房屋權籍信息系統，以便于從建房管理的源頭上實現“一體化”管理的機制，大大降低城市化建設過程中的管理成本。
2農村集體土地房屋登記發證應遵循的原則
2.1依法登記原則嚴格按照相關法律、法規規定的房屋登記種類、程序、要件、范圍等，辦理集體土地房屋登記?！斗课莸怯涋k法》第83條規定了集體土地房屋初始登記必須提交的6項材料，尤其是土地使用權證明材料要按照《土地登記辦法》第3條的規定執行，符合規劃的證明材料要按照《城鄉規劃法》第41條的規定執行，以上2項材料是集體土地房屋登記的核心材料。住房和城鄉建設部在《關于貫徹實施<房屋登記辦法>的通知》中明確規定，“集體土地上房屋所有權的取得、行使和轉讓，應當遵守國家法律和有關規定”［3］。因此，房屋登記部門要嚴格按照相關法律、法規的規定要件、規定程序，依法進行登記。現階段集體土地房屋登記由申請人先向房屋登記機構提出書面申請，提交申請登記材料，登記房屋權屬，不得強迫村民申請房屋登記。對自愿辦理房屋產權證的，決不向農戶收取房產登記費和房屋測量費，只收取權證證書費，切實減輕農民負擔。
2.2權利主體一致原則房屋作為一種不動產，它依附于土地而存在，房屋可以作為私有財產歸個人所有，而土地為國家和集體所有，個人不能取得土地所有權。因此，在進行農村房屋產權登記時，必須將房屋產權與土地使用權同時登記，即集體土地房屋登記申請人和房屋占用范圍內的集體建設用地或宅基地使用權權利主體必須一致，即“先地后房”，申請人要憑宅基地使用權證辦理房屋登記，同時要權屬清楚且符合城鄉建設規劃。
2.3屬地統一登記原則集體土地房屋由房屋所在地市、縣人民政府依法設立的房屋登記機關進行登記，一個市縣不得同時設立若干個登記機關，房屋登記機關應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的依據，由房屋登記機關管理；鄉鎮政府、各類開發區不能成為登記機關，不得從事集體土地房屋登記工作；房屋登記是對民事權利的確認，登記標準必須統一執行國家相關法律法規規章規定；房屋權屬證書必須使用住房和城鄉建設部統一印制的證書。
2.4協調配合原則農村房屋登記發證工作牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規劃部門、房屋管理部門等。在農村房屋登記過程中，市政府應成立市農村房屋登記工作協調小組，負責制定政策，做好指導、督促和服務工作。建設、國土、公安、財稅、民政、司法、城管執法等部門按各自職責互相配合，信息共享，統籌宣傳發動、人員調配、業務培訓、時間安排等各環節任務，協調各鄉鎮（街道辦事處）登記工作。
2.5尊重歷史，方便群眾原則集體土地房屋登記歷史較短，原登記制度較為混亂，發證機關較多，城市規劃管理、工程建設管理和村鎮建設規劃、建設管理規定不完全相同，土地所有者各不相同，集體土地房屋交易限制條件嚴格、建設地分散。因此，應當實事求是地對待集體土地房屋登記，實行登記標準統一與區別要件形式內容相結合，房屋統一登記工作與村鎮建設規劃管理工作相結合。實現集體土地房屋和國有土地房屋統一平臺、分類登記。對于原已登記的集體土地房屋，應換發全國統一的房屋權屬證書。原發證部門應將集體土地房屋登記檔案移交當地房屋登記機關。對于房屋檔案完整、符合當時登記條件的集體土地房屋，房屋登記機關應將自然狀況和權利狀況記入房屋登記簿，換發房屋權屬證書。對于原房屋檔案不完整，無法記入登記簿或記入登記簿事項不全的，房屋登記機構應當按照當時的登記要件規定，要求房屋權利人在換發房屋權屬證書時補全材料。
3農村集體土地房屋登記發證中存在的問題與困境
3.1村民對參與房屋登記發證的積極性不足目前，集體土地和農村房屋的流轉只限于集體成員內部及繼承、分家析產、贈與等情況，而集體外部正常的房屋買賣則依照法律規定予以了限制，因此，土地房產交易的法律限制制約了農村房屋價值的變現，房屋價值無法體現，直接導致了農民辦證積極性不高。我國農村歷來都有“重地輕房”的觀念，認為只要土地經過有關部門審批即可，認為房屋權屬證書在生產生活中無法發揮作用，不能體現它的使用價值。
3.2登記機構不完善，房屋管理處于無序狀態房屋登記相關法律法規已經日趨完善并漸成體系，但由于圍繞房屋登記相關的職能資源并沒有經過充分整合形成合力，尤其是中小城市，國土、建設、房管一般均為獨立機構，分設而治，各部門之間在行政資源共享、職能銜接上的矛盾尤為突出。長期以來，我國對農村房屋的產權管理沒有一個明確的監管機構和有效的管理機制，發證機關較多，城市規劃管理、工程建設管理和村鎮建設規劃、建設管理規定不完全相同，因此，農村房屋產權管理嚴重滯后和不到位，歷史欠賬太多。房屋登記機構在已開展的登記工作中，所登記的房產僅憑鄉鎮土地管理所、規劃管理所出具的加蓋有2個管理所印鑒的證明來代替宅基地使用證和建筑工程規劃許可證所占比例居多，鄉鎮土地、規劃管理部門出具的證明顯然不具有法律效力。登記證明材料普遍存在缺失，不夠規范。雖然國家建設部有關文件多次強調一個市、縣只能由一個房屋管理部門頒發房屋權屬證書，但其他部門或企業頒發非全國統一權屬證書現象仍有發生。
3.3房屋申請人身份的確定尚不明確根據《房屋登記辦法》第8條：“辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則”；第83條“申請農村村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明”；第87條“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。農村集體土地范圍內的房屋申請初始登記或轉移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農村集體經濟組織的成員。如何確定農村集體經濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規定。一些人認為申請人只有是房屋所在地農村集體經濟組織成員的才能辦理集體土地范圍內房屋的所有權初始、轉移登記［4］。實踐中會遇到許多不一致的情況，如一些村民因撤組轉產并入鄉鎮街道居委會，從而戶口性質由農業戶口變為城鎮非農戶口；原戶口在本集體經濟組織的現役義務兵、符合國家有關規定的士官以及高等院校、中等職業技術學校的在校學生；析產分割房屋的，取得所有權的人員可能是城鎮非農業戶口等，還需房屋登記機構工作人員進行審核。
3.4集體土地房屋抵押登記處境尷尬近年來，宅基地上的房產在信用社辦理抵押貸款的業務量呈逐年增長態勢，眾多農民利用住房作為抵押貸款發展農村經濟，住房抵押貸款已成為農民最便捷、最實用的融資方式，深受農民的歡迎，對于促進農村經濟發展正日益發揮著積極的作用，但集體土地房屋抵押登記卻面臨著“合情、合理、不合法”的尷尬局面［5］?！段餀唷贰ⅰ稉７ā芳啊斗课莸怯涋k法》均明文規定，宅基地使用權不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以農村村民的住房及宅基地不能設定抵押權；集體土地上的房屋，只有鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物可以設定抵押。因此，集體土地范圍內村民住房抵押權登記無法律依據。《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”，一些地方暫緩辦理集體土地范圍內村民房屋抵押權登記。停止集體土地范圍內農村房屋的抵押權登記，而又沒有可替代的有效的融資途徑，無疑將導致農民主要融資渠道的阻塞，農民住房價值將大幅度下跌，不可避免地導致農村發展停滯，極大阻礙農村經濟的持續發展，可能引起矛盾進一步激化，并有可能造成農民集體上訪；此外，還將造成登記主管部門登記費收入的大幅度減少，弱化其職能，使登記機關的正常運轉面臨困難。
4對策與建議
由于《房屋登記辦法》與原先實行的《城市房屋權屬登記管理辦法》對比存在明顯變化，尤其是對農村集體土地范圍內的房屋登記的限制，將對經濟、社會等領域的發展產生重大影響［6］。從全國范圍來看，相比于國有土地房屋登記工作，集體土地房屋登記多年來一直是比較突出的薄弱環節，鑒于目前集體土地房屋登記發證工作的復雜性和特殊性，開展集體土地房屋登記，應當積極穩妥有序的推進。
4.1加強輿論宣傳，營造集體土地房屋登記工作的良好氛圍集體土地房屋登記工作政策性強，與廣大農民群眾切身利益息息相關。在集體土地房屋登記中，應該做到既尊重農民的意愿、又引導農民積極參與。加強集體土地房屋登記政策的宣傳，結合農村特點，采取農民喜聞樂見的形式，發放各種宣傳資料，如房地產管理法、房屋登記辦法以及各種辦證須知等，達到家喻戶曉。進一步宣傳開展集體土地房屋登記的重要意義，提高廣大農民對集體土地房屋登記的認知和接受程度，促進登記發證工作盡快開展。
4.2完善登記機關的組織結構，制定科學合理的業務規范鑒于房屋產權產籍管理是一項業務性強、涉及面廣，而又十分繁雜的管理工作，當務之急應明確房地產行政管理部門為農村集體土地上的登記發證機關，認真梳理房屋登記流程，在各鎮設立房管所，并建立分工負責的工作機制，執行統一的作業指導文件，以此改變目前農村房屋產權混亂、無人管理的局面。鑒于農村集體土地登記發證工作包括集體土地所有權、使用權確權登記發證、土地權屬糾紛調處與信息管理3個方面，在各項條件具備下，還需建立農村房產管理信息系統，實現房屋地理信息與權屬登記信息相結合，即圖文合一，進行立體化管理，并與城區房產圖文信息管理系統合并，真正實現房產管理城鄉一體化。
4.3開展鄉鎮房屋的普查登記工作，規范農村房產管理以行政村為單位逐戶進行調查摸底和受理房屋產權登記工作，做到以點帶面，全面鋪開，聯合土地、規劃部門多方聯動突破登記要件不齊全障礙，通過普查登記，加強農村集體土地房屋的管理基礎，建立起較為詳盡完整的產權產籍資料，并對農村房屋分類建檔，將農村集體土地房屋有序地管理起來，根據《房屋登記辦法》，統一申請登記需提交的要件資料，明確辦事程序。對符合登記辦證的房屋，根據農民生產生活習慣，盡量簡化辦事程序，有條件的上門服務，即登記、即發證。
4.4完善房屋登記相關法律法規十七屆三中全會明確指出“逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場，以公開、規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下，與國有土地享有平等權益。要加快完善與農村土地流轉相關的法律法規和配套政策、規范，推進農村土地管理制度改革”。根據上述精神，建設和發展農村土地市場，必須加快完善《土地管理法》、《擔保法》、《物權法》等法律法規，出臺專門的司法解釋，使集體土地的流轉完全合法。農村房屋實現其應有權能是大勢所趨，目前更需要國家制定一些優惠性政策來保證農民融資［7］。同時，深化農村土地和房屋產權制度改革，積極探索統一的農村產權交易平臺，逐步建立和完善相應的管理體制、運行機制及監督機制，盡管農村房屋買賣還不能完全放開，但是有限制的抵押卻是必要的，在立法中逐步加入農村房屋抵押的理念，制定相應的抵押登記制度，達到法律、法規的一致性。
5結語
第5篇：關于房產贈與的法律法規范文
不動產贈與合同
合同編號：__________________
贈與人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
受贈人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產
贈與人將其所有的________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)
第二條 贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財產的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條 手續辦理
受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1.受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養義務而不履行;
(3)不履行贈與合同約定的義務;
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產;
(5)_________。
2.贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條 通知
1.根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_____日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執一份。
贈與人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點：_________________
_______年________月______日
受贈人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點：_________________
________年_______月______日
鑒(公)證意見：___________
經辦人：___________________
鑒(公)證機關(章)_______
_______年________月______日
(注：除國家另有規定外，鑒(公)證實行自愿原則)
不動產贈與合同
贈與人：_________(以下簡稱甲方)
住所：___________________________
有效證件號碼：___________________
受贈人：_________(以下簡稱乙方)
住所：___________________________
有效證件號碼：___________________
受贈人為法人或其他組織的：
受贈人：__________(以下簡稱乙方)
住所：___________________________
負責人：_________________________
職務：___________________________
甲方自愿將其下所有的不動產贈與乙方。按照有關法律定，雙方達成贈與協議如下：
第一條 不動產的坐落位置及其他自然情況
本合同所指不動產位置于：___________________________其他自然情況，如面積，戶型，建筑時間等等。
第二條 贈與人的權利與義務
(一)贈與人的權利
1.不動產所有權轉移于乙方前，甲方有權使用該不動產或將其出租給第三人且有權獲取因出租該不動產所產生的收益;
2.甲方可根據需要要求乙方在合同生效且接受贈與之同時履行一定的義務(如：扶養甲方夫妻);
3.乙方有下列情形之一時，甲方可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或贈與人的近親屬;
(2)不履行對贈與人的扶養義務。
(二)贈與人的義務
1.按合同約定轉移不動產所有權于乙方;
2.附義務贈與中，贈與財產有瑕疵的，應在附義務限度內承擔與出賣人相同的責任;
3.故意或重大過失導致合同所指不動產毀損、滅失的，應承擔損害賠償責任。
第三條 受贈人的權利與義務
(一)受贈人的權利
本合同生效后，乙方依法取得合同項下不動產之所有權。
(二)受贈人的義務
1.若贈與合同附義務，乙方應按合同約定履行所附義務。
2.甲方依合同約定撤銷贈與時，乙方應向甲方返還不動產。
第四條 贈與標的登記
甲乙雙方應按有關法律規定共同辦理不動產轉移登記手續。
第五條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。
甲方(簽章)：______________
第6篇：關于房產贈與的法律法規范文
《婚姻法》第17、18、19條分別對夫妻共有財產、夫妻一方的財產、夫妻財產約定做了規定。從其對夫妻財產的規定來看，既有法定制，也有約定制，而約定制又優于法定制，即第19條的規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、18條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償”。
二、夫妻房屋登記新舊情況對比
夫妻間房屋所有權的歸屬無外乎兩種情況，一種是夫妻共有，一種是夫妻個人所有。
對夫妻共有房屋的登記，在《物權法》和《房屋登記辦法》施行之前，配偶間的房屋權利登記大都以夫或妻一方的名義進行登記，這實際上是一種隱性共有，即房屋雖然屬于夫妻法定的共同共有，可未進行公示，從房證和登記資料上看往往就是一個人的名字。這樣容易造成一些糾紛，經常發生的如夫妻一方擅自出賣登記在自己一人名下的房屋，并且與買受人辦理了房屋權利轉移登記，完成了登記過戶的手續，由此造成夫妻矛盾或者房屋買賣糾紛。
在《物權法》和《房屋登記辦法》施行之后，各地房屋登記部門相繼摒棄了隱性共有登記的做法，對夫妻共有房屋的共有權利進行登記公示，在房屋登記簿及房屋所有權證上均記載夫妻兩人的名字。這樣做的好處是：一方面，符合《物權法》、《房屋登記辦法》等法律法規的規定；另一方面顯性共有房屋處分時必須經共有人同意，房屋登記機構才能予以辦理，避免了不必要的糾紛。
三、不同情形下夫妻房屋登記淺析
夫妻房屋登記及權利歸屬的難點在于在一些特殊情況下究竟如何判定房屋是夫妻共有還是歸屬一方個人所有。房屋的產權來源主要有自建、購買、繼承、受贈、拆遷退賠（產權交換）等，本文僅分析一些常見情況。
先以購房這種最常見情況分析。購買的房屋確定是屬共有還是屬于一方個人所有，要看購房時間、結婚登記時間和房屋登記時間，并結合《婚姻法》、《物權法》、《房屋登記辦法》分析確定。如果是婚前夫或妻一方購房，至結婚登記時尚未辦理房屋登記的，及婚前雙方共同購房，婚后才辦理房屋登記的，應依《婚姻法》由雙方至房屋登記機構約定是登記為共有或個人所有。如果是婚后夫妻購房，夫妻間沒有書面約定歸屬的，依《婚姻法》應登記為夫妻共有房屋。也就是說，根據《婚姻法》對夫妻財產的規定，登記機構在判斷一項財產是否屬于夫妻共有時，應該首先看夫妻之間是否存在書面約定，如有約定，即使是婚后財產也可以約定為個人財產，或者是婚前財產也可以約定為共有財產。所以單單憑婚前或是婚后取得財產來確定有關財產是否共有并非完全正確。在房屋財產上，如果夫妻雙方約定購買的房屋（購買的房屋在未辦理過戶登記之前買方取得的財產權僅僅是債權而非物權）為雙方共同所有或者為一方所有，就應到房屋登記機構當面約定并簽字，并可靈活約定共有份額。如果雙方約定購買的房屋歸一方所有，可由一方申請登記，但另一方必須在登記文件上簽字放棄以資為據。
如夫或妻一方在婚前購買并已在結婚登記日之前辦理好房屋登記的（即購買房屋的債權已實現為房屋物權），該房屋應歸屬為登記一方個人財產，因購買房屋的債權已于婚前經房屋登記實現為物權，即使婚后又約定該房屋為共有，也要在“加名登記”后才有效。這是房屋物權的法定登記效力，也是物權優于債權的表現。
那么,夫妻繼承和受贈的房屋如何確定歸屬呢？這應依據《物權法》和《婚姻法》之規定；對夫妻繼承的房屋應根據《婚姻法》規定，法定繼承應歸夫妻雙方共有，遺囑指定歸一方繼承的就歸一方所有。
對贈與的房屋，《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》（下稱《解釋（三）》），專門對該問題作了詳細規定。其中第7條規定“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定除外”。對一些較難認定的情況《解釋（三）》第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”《解釋（三）》第6條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記以前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法186條的規定處理”；而《合同法》第186條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定”。
第7篇：關于房產贈與的法律法規范文
一、開發商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤
開發商單獨建造的地下車庫，建筑面積未分攤，即該部分建造成本未分攤至可售面積之中，產權應歸開發商所有。其性質屬于營利性的公共配套設施，根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理?！币虼耍鳛闋I利性配套設施的地下車庫，成本應單獨核算開發成本，將其歸集至“開發成本――公共配套設施（地下車庫）”之中，完工后結轉至“開發產品――地下車庫”之中。
其一，對外出租的稅務處理。地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業發票。（1）營業稅及附加：按租賃業5.5%交納。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此營業稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅。（2）土地增值稅：因未發生權屬轉移，不涉及土地增值稅。（3）房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規定計征房產稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。（3）土地使用稅：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅［2009］128號）第四條規定，“關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題：對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅?！币虼藛为毥ㄔ斓牡叵萝噹鞈磻鞫惪畹?0%申報城鎮土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關省市有相關征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。（4）企業所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。
其二，對外出售的財稅處理。對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發票。在符合收入確認條件時，確認主營業務收入，同時結轉“開發產品――地下車庫”相關金額至主營業務成本。營業稅及附加按銷售不動產計征營業稅及附加。土地增值稅單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。房產稅與住宅等開發產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。土地使用稅，產權已轉移部分，不交土地使用稅。企業所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動產稅率萬分之五申報。
其三，自用的地下車庫財稅處理。自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房地產開發企業自用開發產品相同，在自用時將“開發產品――地下車庫”轉為“固定資產”，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及其他稅種。
二、開發商根據規劃單獨建造地下車庫，建筑面積已分攤
開發商根據規劃單獨建造的作為小區配套設施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產權應歸屬全體業主所有，性質屬于非營利性的公共配套設施。開發商無權對該地下車庫進行處置取得收益。根據國稅發［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈送與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理?！币虼似浣ㄔ斐杀練w集在“開發成本――公共配套設施費”，最后分攤至可售面積成本之中。因此對于非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發商無權與業主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協議，實務中所簽訂的協議也應歸于無效。如果小區業主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區業主委員會或經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業主所有。如果開發商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。
三、開發商把地下人防設施作為地下車庫
利用地下人防設施形成的地下車庫，權屬爭議較大。到底開發商有沒有權力享有地下人防車庫的收益權有很大的爭議，在一定程度上影響了財務人員的財稅處理，因此有必要對地下人防設施的權屬及收益權進行確定。
根據《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據國家人防委、財政部《關于平時使用人防工程收費的暫行規定》第一條凡使用人防工程的單位和個人，應向當地人防部門提出申請，經審批和履行立約手續后，方可使用。已經使用人防工程而未履行立約手續的，應補辦立約手續。第二條人防工程及其設備、設施是國家財產，平時使用應本著有償使用的原則，交納使用費。使用國家撥款或按國家規定地方籌集的人防經費修建的人防工程，由人防部門收費。《物權法》第五十二條國防資產屬國家所有。
由此可見，地下人防設施權屬應為國家所有。對于地下人防設施為國家所有這一點無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當的分歧。持“銷售成本說”觀點的人認為，開發商已經將車庫的投資成本分攤到可售面積成本之中，即全體業主在購買房屋的同時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應該就是業主，開發商相當于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權理應歸全體業主所有。持“登記憑證確權說”觀點的人認為，地下車庫是開發商自己根據國家要求投資建造的，根據《物權法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”規定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分攤至可售面積中，但合法建造應當屬于原始取得的一種方式，應自事實行為成就時發生效力，開發商在建造后擁有地下車庫初始產權應當無可爭議，開發商有收益權或使用權也應無爭議。
這兩種觀點似乎都有一定的道理。2007年10月1日實施的《物權法》第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當滿足業主的需要。規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！边@條規定從形式上似乎明確了地下車庫的權利歸屬，但從實際意義上講，該條規定概念也很模糊，同樣未明確規定產權歸屬。人們只能從該條規定的法理上推斷，如果地下車庫是開發商投資建造并已經規劃、建設行政主管部門批準，開發商應當擁有地下車庫的所有權（至少在形式上擁有），否則開發商怎么有權利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨立設施的地下車庫，如果不允許開發商銷售或出租，可能影響開發商建造車位、車庫的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵開發商建造地下車庫并允許其擁有產權，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優化配置，實踐中也表明了政府部門默認了開發商對地下車庫的收益權。
對于地下人防設施來講，因其建造面積是與整個項目相關，故個人認為其建造成本計入建安成本是不妥的，應在“開發成本――公共配套設施”費用中歸集，在整個項目的可售面積中分攤。
從上述相關文件中也可以看出，開發商在交納相應的地下人防設施使用費后，可以獲得地下人防車庫的相應收益權。但其地下人防設施歸屬國家，故不存在銷售產權行為。
其一，隨商品房銷售轉讓車位使用權（買房送車位使用權）。對于買房送車位使用權的情況，開發商與業主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權轉讓協議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權轉讓相關價款實際已包含在房屋總價中，發生時可以理解為銷售不動產行為，統一開具銷售不動產發票。（1）營業稅及附加：按銷售不動產交納營業稅及附加。（2）土地增值稅：房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉讓地下車位使用權協議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現。（3）房產稅：開發商隨房銷售，同時與業主簽訂轉讓車位使用權合同，則應視同銷售車位，不再征收房產稅。（4）土地使用稅：開發商隨房銷售，同時與業主簽訂轉讓車位使用權合同，則應視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價，成本已分攤至可售面積成本，所得稅與銷售商品房性質一樣。（6）印花稅：價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產萬分之五交納。
其二，單獨轉讓車位使用權。單獨轉讓車位使用權分為有限期限（短期）內轉讓和法律規定年限內（長期）轉讓。有限年度內（如1年）是相對于在法律規定年限內（如70年）而言，在有限年度內出租從法律期限或長期來看，其車位使用權人可能會變更，而在法律規定期限內轉讓使用權，拋開產權歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相當于可使用期限，性質上和銷售已無實質區別。
有限期內轉讓車位使用權即通常所說的租賃車位使用權。（1）營業稅及附加：采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此營業稅納稅額為預收金額為基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業稅及附加。（2）土地增值稅：未發生產權轉移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：單獨建造的地下人防車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不是單獨建造的不征收。各地政策執行不一樣，如上海對于地下人防設施，不論營業使用或非營業使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。且對單獨建造部分所占用地面積暫按應征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產稅：雖然產權歸屬國家，但開發商作為投資者享有收益權，根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規定計征房產稅。所以房地產開發企業應按租金收入12%交納房產稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。
法律法規年度內轉讓車位使用權，法律法規年度內轉讓車位使用權前面已討論，實質與銷售并無二致。（1）營業稅及附加：不管是開具服務業――租賃業發票或銷售不動產發票，營業稅及附加一律按5.5%計征。個人傾向于開具銷售不動產發票。（2）土地增值稅：房地產開發企業與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規期限內的使用權（如房屋使用年限70年）轉移給購房人，向購房人取得的轉讓車位使用權收入并入非普通住宅收入，計征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產稅：開發商如果與業主簽訂的車位租賃合同，租賃期達到了法律法規規定的年限，即達到業主所購房屋年限，則應視同銷售車位，不再征收房產稅。（5）所得稅：按收到的價款作為收入，計征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動產萬分之五交納。
其三，開發商自用地下人防設施。開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等。（1）營業稅：如無營業收入，不涉及營業稅。（2）土地增值稅：未發生產權轉移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產開發企業對于自用地下人防設施，原則上只要坐落在開征范圍內，就應征收土地使用稅，但國家并未出臺相關免征政策，各地對自用地下人防設施征免政策不一。如重慶就規定房地產開發企業修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應按規定征收房產稅和土地使用稅。（4）房產稅：根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）第一條、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。房屋折算比例由各省規定。（5）所得稅：無收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實際工作中會出現房地產開發企業建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產權證明的。房地產開發企業也有權進行出售、出租或自用。
參考文獻：
第8篇：關于房產贈與的法律法規范文
作者簡介：李璐，四川廣播電視大學雅安分校。
中圖分類號：D923.9文獻標識碼：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.017
一、現行婚姻法中夫妻財產關系的相關規定
（一）夫妻個人財產制度
所謂“夫妻個人財產”，即夫妻間的保留財產，是指夫妻雙方各自擁有的個人財產，該范圍內的財產并不納入共有財產內，是歸由夫妻雙方各自保留一定份額的個人特有財產。關于夫妻個人財產制度的規定在很多法律中都可覓得其蹤影。首先，《婚姻法》第十八條規定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（1）一方的婚前財產；（2）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應當歸一方的財產。”根據這一規定可以得出這一結論，即：“夫妻雙方結婚前的婚前財產應當屬于夫妻雙方的個人財產，不納入夫妻共有財產的范圍。”同時，《婚姻法》中還進一步明確：“夫妻一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用。”這不僅體現了法律對受害人或殘疾人的尊重，也體現了法律對于人身權利受到傷害進行賠償的目的和初衷。換言之，不將醫療費和殘疾人生活補助納入夫妻共有財產，是希望這些錢能夠真正用于受害人或殘疾人的康復治療上，以便于真正意義上更好地保障此類群體的權益。其次是《民法總則》中規定：“對遺囑人和贈予人確定只贈與夫妻一方的財產，應當認定為夫妻一方的個人財產?！庇纱顺浞煮w現出法律對遺囑人和贈予人的尊重。除此之外，還有其他司法解釋及相關法規對于夫妻財產也有相近規定，例如：“夫妻結婚時，個人財產不隨婚姻關系的變化而發生歸屬權變化，也不隨婚姻關系轉變成夫妻共有財產?！本C合上述法律規定，可以推導出《婚姻法》中對于“夫妻個人財產”的認定不僅符合《婚姻法》規定，同樣也符合《物權法》的基本原則。
（二）夫妻共有財產制度
現行《婚姻法》第十七條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；（2）生產、經營的收益；（3）知識產權的收益；（4）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（5）其他應當歸共同所有的財產。”該條明確細化了夫妻共同財產的范圍，詳盡界定和區別了夫妻個人財產和約定財產，不僅能夠合法地保障夫妻的個人財產，還能有效避免訴訟離婚時或會產生的財產糾紛。同時，在《婚姻法》第十七條的規定中，還可以發現法律將工資、獎金一并列入了夫妻共同財產范圍，不再是夫妻的個人財產，不僅能夠更全面、更有效地保障夫妻關系中婦女的權益地位，還彰顯出法律的公義性和公正性。因為基于我國實際國情，大部分家庭中的婦女都是以家庭為生活中心，并沒有固定的職業，是夫妻關系中長期處于弱勢的一方，家庭的大部分收入都是丈夫的工資和獎金。所以說，該項規定將工資、獎金納入了夫妻雙方的財產范圍，明顯幫助婦女群體提高了家庭地位，還有助于改變傳統“以夫為首”的迂腐思想。除上述外，該條規定還將“知識產權的收益”歸入了夫妻共有財產范疇。知識產權作為一種具有雙重屬性的財產權利，一方面具有人身屬性，另一方面又具有財產屬性。通常，法律規定人身權利不能為雙方共有，只可歸屬于個人。但該條法規將婚姻續存期間的知識產權收益納入夫妻共同財產，顯然是對知識產權創作人在創造知識產權的過程中，另一方的支持與配合的價值的一種反饋。
（三）夫妻約定財產制度
現行《婚姻法》第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定?！奔凑f明夫妻雙方約定財產必須具備兩個法定條件，反之不符合法定條件的約定當然不具有法定效力。其中，第一個條件就是當事人必須是具備完全民事行為能力的成年人；第二個條件就是約定必須是雙方的意思表示真實，若存在一方非真實意愿，或是存在脅迫、欺騙，則約定當屬無效。
二、我國夫妻財產制度的實踐原則
據相關數據統計，目前司法實務中，法院對于夫妻財產分割的處理主要遵循下述幾項原則：
（一）平等原則
這是夫妻財產糾紛處理最基本、也是最重要的原則。《婚姻法》明確規定：“夫妻對共同財產有平等的所有權?！睂崉罩?，法院并不會因為夫妻一方的財產存在較大差距，而在夫妻財產分割時有所偏頗，而是嚴格遵循平等原則給予夫妻雙方同等的保護，
在法律規定的范圍內盡可能地確保雙方權利義務的對等和平等。
（二）保障無勞動能力、無固定收入來源的女方及未成年子女的合法權益
《婚姻法》第三十八條明確規定：“當雙方無法達成財產分割的協議時，由人民法院根據具體情況對財產進行分割，但是，在分割時應當照顧無勞動能力、無固定收入來源的女方，以及未成年子女的合法權益?！笨梢哉f這一規定也成為了一項必要原則。未成年人和常年居家料理家務的婦女通常都是弱勢群體，既沒有勞動技能，也沒有固定收入，一旦脫離家庭極易陷入生存困境。因此，在離婚訴訟財產分割時，有必要對這一群體給予適當傾斜，在法定范圍內對其合法權益適當給予保障。
（三）約定財產優先于法定
從宏觀而論，《婚姻法》屬于私法，因而講究的是充分體現出當事人意愿自治。因而在司法實務中，應當充分尊重當事人的自由意志，盡可能避免對當事人真實意思的過多干預。
（四）傾斜照顧無過錯方
司法實踐中，很多時候造成夫妻離婚的原因都是“感情破裂”，而導致夫妻多年感情破裂的原因很多，但很多時候都是一方違反婚姻的忠誠原則，因此，法律賦予無過錯方在進行夫妻財產分割時，有權請求損害賠償，可以適當多分。該項原則規定不僅于法有據，于情亦有理。
三、婚姻法中夫妻財產制度規定存在的問題
（一）價值取向問題
據相關調查報告顯示，傳統思想對于我國的婚姻關系發展具有根深蒂固的影響，所以，要想真正意義上發揮法律對“夫妻財產制度”的保障作用，首要逐步轉變民間僵化、迂腐的傳統思想。不言而喻，觀念認識的缺陷是導致法律法規缺乏群體基礎的根本原因，也是導致法律成為一紙空文、流于形式的核心問題。據調查，在問及是否贊同“婚前財產約定公證”的問題上，大部分受訪群體多表示不贊同，且這一比例占據受訪群體總數的將近七成，唯有不到三成的群體認可應當進行“婚前財產約定”公證。此外，筆者還發現很大一部分夫妻進行婚前財產公證的原因，主要是來自于當前社會的婚姻狀況。即，隨著經濟的快速發展，各國的價值意識開始流入中國，夫妻關系面臨著種種文化的沖擊和洗禮，日益攀升的離婚率導致夫妻關系愈加緊張，由此促使人們會選擇婚前財產公證。而在不贊同夫妻財產制中婚前財產約定公證的群體，則理由各異，其中持有“婚前財產公證是為離婚做準備，而結婚又不是為離婚做準備，所以無須公證”觀念的人，占據了絕大部分，由此表明大部分人認為婚前財產公證只在離婚時才能夠發揮作用，其他時候并沒有多大的意義。除上述外，還存在一部分群體認為“婚前財產公證傷感情，是對愛情的懷疑”。由此可見，傳統的婚戀觀念就是婚姻一定能夠長長久久，而對于婚前財產的公證是對婚姻的懷疑，不利于夫妻雙方的感情建立和延續，亟待引以重視并加以改正。
（二）整體結構問題
眾所周知，一部法律的實效性和有效性，關鍵體現在其解決現實問題的實用性、完整性等層面。而在我國，一部法律的頒布、施行都是經過嚴格的程序進行的，具備完整、規范的體系和結構。其中不僅有立法的支持，還有行政的監督和執行，司法的判決和審理。然而，在司法實務中，這些并沒有達到人們預期所認為的理想效果，即“夫妻財產制”在實務中并沒有體現出其完整的體系結構。具體地說，首先在立法的基礎上就存在大量的缺漏，無法最大限度地保證夫妻財產糾紛的解決。其次，在行政監管與執行方面也沒有發揮應有的效用，行政審批手續繁瑣，非但未能簡化夫妻雙方締結婚姻關系的程序，還使得現實中大量婚姻關系的締結未能正確認識到夫妻財產婚前公證的重要性。此外，在司法層面同樣也存在大量問題，司法程序不完整便是其中典型。在現實審判中，法院的審理雖然嚴格遵照法定程序和法律規定來執行審判，但是有很多無法進行審理的糾紛往往只能上交上級法院審理或者進行法庭調解，并不能真正解決現實的法律財產糾紛，最終也就無法從根本上解決此類問題。然而，法律的真正實現并不能脫離立法、司法和行政任何一個的支持，而夫妻財產制度無法得到真正意義上的踐行，無法真正發揮其調解功能，重要原因之一就是缺乏完善、齊備及規范的立法、司法和行政支撐。
（三）立法規制問題
縱觀我國現行《婚姻法》的立法模式，其問題主要是立法結構層面存在缺陷。即，缺乏成熟、強大的立法體系支撐，使得夫妻財產制度在實務中缺乏通則性的一般法律規定保障，也沒有明確可依的法律支撐。即便是現行《婚姻法》，其中對于夫妻財產制度的具體法律條文也相對較少，僅有第十七、十八、十九條對夫妻財產進行了明確的規定。由此可見，夫妻財產制度在當前國內法律體系中仍存在大量的法律空白，實則難以滿足夫妻財產制度整體所涉及的各項內容。同樣的，在立法程序上也存在著一定問題。即，婚姻法的制定和修改，其程序雖然按照憲法規定的立法程序進行，但是很多施行辦法或者法規并沒有嚴格遵照立法程序進行，而是根據當地實際情況制定，極易形成地區差異，無法從宏觀層面保證法律的公平性和普遍性。此外，現行《婚姻法》中的夫妻財產制雖然有明確規定如何界定夫妻共有財產、夫妻個人財產和夫妻約定財產，但并未提及特殊的財產界定細則，導致實務中部分源于夫妻財產的歸屬問題仍然無法可依，審判操作存在大量的彈性空間。
四、對現行《婚姻法》夫妻財產制度的客觀解讀
（一）關于夫妻共同財產的分割
《婚姻法》第三十九條規定：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決?！焙苊黠@，夫妻共有財產在雙方解除婚姻關系時，首先還是應該按照夫妻雙方的協議進行分割和處理，以充分體現對夫妻雙方的尊重，遵循雙方意愿進行財產分割。只有在雙方無法達成協議的情況下，才由人民法院根據實際情況進行財產分配。而在財產分配的過程中，應當盡可能結合現狀，充分考慮當事人未成年子女及無勞動能力、無收入來源的女方權益，體現法律對弱勢群體的尊重和照顧。
（二）關于夫妻共同債務的認定
法律明文規定在夫妻關系存續期間，一方或者雙方對外所負的債務均屬于夫妻共同債務。由此可知，并不是所有債務都可被認定為夫妻雙方的共同債務，其情況必須完全符合《婚姻法解釋（二）》中的第二十三條、二十四條的情況才能劃為夫妻共同債務。且，除此以外的其他債務還應當遵循實際情況和法律條文進行認定。因此，實務中要盡可能體現法律對于第三人財產的保護權，充分彰顯財產歸屬權的法理精神。值得一提的是，現行法律對于如果夫妻某一方死亡或其他特殊情況也作出了明確規定，即夫妻另一方仍然對共同債務承擔連帶清償義務和責任，并不能由此消除與第三方的債務締約關系。
簡而言之，夫妻財產問題作為時下社會關注熱點，必須予以高度重視。在司法實務中，不僅要確保審理過程的公正性，還要體現出法律的社會價值，結合客觀事實和科學方法，確保財產分配的公平性與公義性，最大限度避免因財產分割而引發離異雙方的二次矛盾。
五、夫妻財產制在實務中的主要爭議
近年來，國內立法圍繞《婚姻法》展開的修訂和解釋日趨增多，先后共出臺了三部針對現行婚姻法的司法解釋，這些解釋一定程度上緩解了《婚姻法》在實務中的適用難題，但同時也惹來了一些爭議。篇幅有限，本文僅以夫妻不動產為例展開論述。
（一）立法意圖
根據《婚姻法司法解釋（三）》第七條規定，可知其立法主要是出于對當前國內房價持續升高，結婚買房費用幾乎要花費家庭大部分甚至全部財產的充分考慮，倘若僅依據《婚姻法》其他規定，將極大損害了出資購房一方父母的利益，有違公平原則，也過分加重了一方的生活負擔。所以，這一法規的制定本意就是為了將不動產的所有方與不動產的被贈與方進行鏈接，消除購房出資者的擔憂，使得結婚雙方及其父母的權益得到最均衡的保障，從而改變目前默認的離婚訴訟中的房產出資方產權配置方式。
（二）爭議焦點
基于《婚姻法》相關司法解釋可以看出，法律將以前默認的“夫妻雙方共同持有”，轉變成了“歸夫妻單方的個人所有”。正是這種轉變，社會反映各異。具體地說，之所以上述法規廣受爭議，主要存在以下幾方面因素：
第一，違背了構建和諧社會的目標。不動產的產權登記方雖然不能等同于產權的直接贈與方，但上述法律規定使得不動產登記這種方法間接的與贈與意思畫上了“等號”。從其出發點來看，是順應當代中國的國情的，但在實際執行過程中卻極有可能事與愿違。例如，用登記方的名義確定贈與的含義依然是對家庭關系和諧的一大阻礙，盡管采取這種形式看似避免了直接贈與合同的書面表達，但其實登記也就變成了一種贈與意思的直接表達方式，如此同樣會破壞夫妻雙方的感情。只要夫妻其中一方知道不動產產權只是登記在另一方名下，便可對該方父母的意圖了然于胸，這對避免家庭矛盾仍然難以起到積極的促進作用。因此，在該法條正式實施后也就出現了許多因加名登記而產生的不愉快和糾紛行為。
第二，損害了夫妻共同財產權益?，F行婚姻法明文規定，“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有”“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。但是，《婚姻法司法解釋》將婚后不動產的產權登記和對單方實施贈與直接掛鉤，由此一定程度上損害了婚姻法中的“夫妻財產共有”原則。再加上婚姻關系自身的獨特性，使得其具有很強的身份性和倫理基礎，并不能把夫妻關系純粹的理解為財產契約關系。而且，每個家庭的情況均不相同，很難用統一的法律去衡量和規范。
對此，筆者認為法院在審理夫妻財產糾紛等相關案件時時，應當以保護弱勢群體權益為根本出發點，審慎適用《婚姻法》及其司法解釋，成功引導群眾更好地履行夫妻間的忠實義務和相互扶持義務，以維護社會與家庭的和諧。
六、結語
現代社會人的思維方式和理想追求不斷變化，離婚率持續上升成為時下社會熱點問題，以解除婚姻關系為主題的訴訟也愈來愈多見。在這些離婚案件當中，夫妻財產分割成為最為核心的問題。因此，界定夫妻共同財產基線和原則，確保公平、合理分配，需要法學界及相關專家學者在實踐中不斷探索、梳理和分析婚姻關系中涉及的法律問題，以進一步豐富我國婚姻法的理論基礎，構建完善的婚姻法律體系。
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第9篇：關于房產贈與的法律法規范文
Q1：王律師，你好！
本人今年78歲，老伴已于三年前過世?，F在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產權證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進養老院，將該房款用于支付養老院的相關費用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？
求助人 陳先生
A：陳老先生，你好。根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關系形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。
也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產權人，你有權利處分自己的房產。你外甥是否同意你處理該套房產，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據本律師以往的經驗，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔相應的違約責任。
對于“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規定，但實踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據其規定，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經釋明后，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回。
對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關事宜友好協商，以免日后因戶口遷移而導致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養協議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方承擔照顧陳老先生的義務，并負擔陳老先生養老送終的全部費用，在陳老先生百年后，將該房產贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養協議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當前所遇到的難題。
王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職執業律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業務。在房地產方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產開發項目提供從土地開發、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業園區各類房地產的租賃、銷售、物業管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解，成功辦理了數十起數額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓及接受報紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產糾紛等熱點法律問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，你好！
我是一個新上海人，在上海打拼多年，現有一些積蓄，準備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務，準備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅決要求繼續履行的，該如何處理？
像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經成立，作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務。那么我訴至法院是否可以直接主張該房屋的權利歸本人所有？
求助人 汪先生
A：小汪你好。根據《合同法》四十四條之規定：依法成立的合同，自成立時生效。
根據《上海市房地產轉讓辦法》第十七條規定，房地產轉讓合同自轉讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
轉讓當事人約定合同生效條件的，轉讓合同自約定的條件成立之日起生效；
法律、法規、規章規定必須進行合同公證或者轉讓當事人約定進行合同公證的，轉讓合同自公證之日起生效。
李女士作為房屋的唯一權利人與汪先生在協商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應當遵循合同的約定，依照誠實信用的原則，完全地行使權利和履行義務，并受合同條款的約束。
在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當事人違反合同的約定，應當依法或依約承擔相應的民事責任。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約，還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除根據《合同法》第一百一十條規定，即當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。
根據上述規定，本案若訴至法院，一般會責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，若另一方還有其他損失的，應當賠償損失。
對于確實不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
雙方協商確定的，從其約定；
雙方不能協商確定的：
（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估來確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
此外，根據上海高院 《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權移轉義務前，汪先生尚未取得標的物的所有權，他依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對作為出賣人的李女士不履行產權過戶義務的，汪先生不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。
法律小常識
合同的對內效力與對外效力
合同生效，是指合同產生法律約束力。
這包括：1.合同的對內效力，即在當事人之間產生法律效力。一旦合同成立生效后，當事人應當依合同的規定，享受權利，承擔義務。當事人依法受合同的拘束。當事人必須遵循合同的規定，依誠實信用的原則正確、完全地行使權利和履行義務，不得濫用權利，違反義務。在客觀情況發生變化時，當事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。
